1618 Estudio de Arquitectura

¿Cómo elegir un local para tu negocio?

admin5079 — Fri, 13 Dec 2019 19:18:49 +0000

Cuando decides comenzar un negocio son muchas las cosas que tendrás en mente, y una de las más importantes es la decisión del local. Hay varios factores a tener en cuenta, y trataremos de explicartelos desde un punto de vista técnico.

El técnico

Con relativa frecuencia llegan al estudio clientes con requerimientos del Ayuntamiento solicitando la firma de un técnico para el local, en estos casos es necesario que un técnico competente en la materia (los arquitectos lo somos), firme la documentación a entregar. Deberías adelantarte a esta situación, informarte previamente y si esta figura es exigible, contactar con un técnico de confianza en las primeras etapas, antes de elegir definitivamente el local.

El motivo de ir de la mano de un técnico desde las primeras fases es que te va a facilitar mucho las cosas, te ayudará a tomar decisiones, a controlar el presupuesto y te evitará sustos, como veremos a continuación.

La normativa

Cualquiera que sea el uso que pretendas dar al local, este tendrá que adaptarse a la normativa vigente. Es difícil generalizar este apartado, ya que cada municipio o tipo de uso tiene unos requisitos diferentes. En cualquier caso, hay que asegurarse de que el local elegido permite adaptarse a estas necesidades. Las dimensiones del baño existente, por ejemplo, podrían no ser suficientes con la normativa actual; modificarlo podría suponer un gasto imprevisto, que además disminuirá la superficie útil del local.

Un factor normativo fundamental es la posibilidad de establecer tu actividad en el local decidido, ya que la normativa municipal podría determinar qué se puede hacer en un local determinado. Podría ocurrir que tu actividad sea incompatible con un determinado barrio, calle o edificio. Asegurarse de que el local es válido y el presupuesto de la obra es proporcional es lo primero que tendrás que pensar.

Un técnico puede facilitarte mucho las cosas y ahorrarte tiempo y dinero. Si vas a necesitar la firma de uno, te recomendamos que lo incorpores al proyecto en las primeras fases.

El prespuesto, ¿cuánto dinero necesito?

Una vez garantizado que el local es válido para el negocio, habrá que plantear un presupuesto, y ceñirse al mismo a la hora de tomar decisiones de diseño.

Seguramente habrás realizado ya un estudio de viabilidad de tu negocio. Este incluirá un tiempo de amortización de los gastos iniciales, entre los que incluirás la obra del local. Valora bien este presupuesto, pues tendremos que ajustarnos a él en el diseño que realicemos. Aquí es dónde, de nuevo, tendremos que mirar el local elegido. Si eliges un local que necesite mucha obra para adaptarlo a normativa, dispondremos de menos dinero para aspectos estéticos.

El presupuesto debrá incluir todas las tasas, impuestos y honorarios que sean necesarios para hacerlo viable.

Ten en cuenta que siempre hay un mínimo que necesitarás en función del local. Antes de decidirte por uno, asegurate de que tu presupuesto es suficiente.

Asegurate de que el local cumple con las necesidades técnicas y normativas, además dela viabilidad económica antes de comprometerte en la decisión.

La distribución

Una buena distribución es la base que te permitirá disfrutar del espacio. Seguramente tengas claro lo que quieres, pero ten en cuenta que un profesional valora ideas y elementos técnicos para desarrollar su trabajo. Nosotros partimos de las ideas que nos aportan los clientes, que son los que tienen visión del negocio que quieren montar, y planteamos alternativas de diseño basándonos en nuestra experiencia y en una forma de trabajo iterativa que explicaremos en algún post posterior.

El diseño, la elección de elementos

Por último, y con el concepto general establecido, deberemos decidir todos los elementos que incluiremos en el local, e integrarlos en el presupuesto. Es importante incluir todo: suelo, lámparas, enchufes, muebles… Porque aquello que falte en el presupuesto inicial será un sobrecoste posterior.

¿Cómo afrontamos un proyecto de estas características en el estudio?

La respuesta rápida es: depende. Tras describir el plan general y aquellos puntos fundamentales a tener en cuenta, hay que admitir que cada local y negocio es diferente. En nuestro caso, comprobamos la viabilidad en el primer momento, pudiendo asesorar sobre las ventajas o desventajas de cada posible local; siempre teniendo en cuenta que la decisión será del cliente.

Nuestros honorarios serán similares entremos en el momento que entremos en el proceso, y tratamos siempre de facilitarle las cosas a nuestros clientes, informándoles de todo lo que necesitarán e integrándoles en el proceso. Para cualquier información adicional, contacta con nosotros.

¿Cuánto cuesta una vivienda?

admin5079 — Wed, 26 Dec 2018 08:40:54 +0000

La estimación previa.

Antes de comenzar un proyecto de vivienda es fundamental hacer un estudio de viabilidad. Este estudio se realiza en función a varios parámetros que expondremos a continuación.

Es imposible conocer a priori el precio que tendrá una vivienda con exactitud, ya que para ello es necesario medir el proecto, pero puede aproximarse el precio con los datos correctos.

¿Qué debe incluirse en el cálculo del precio de la vivienda?

El precio final de la vivienda debe incluir los gastos de construcción, los honorarios técnicos y los impuestos. Es frecuente encontrar orientaciones parciales que acaban por no responder a la realidad.

Los gastos de construcción

El precio base por metro cuadrado de obra puede estimarse con los precios de las últimas obras realizadas. Este precio fluctua con el tiempo, y de él dependen muchas de las demás partidas del presupuesto, ya que son proporcionales.

Este valor deberá tomarse de una obra parecida a la obra a desarrollar, teniendo en cuenta que cambios importantes de localización, superficie, materiales, instalaciones, etc, influirán en este precio de partida.

La urbanización exterior también deberá incluirse, y este factor varía mucho de un proyecto a otro, ya que las parcelas son siempre diferentes, los accesos y distancias varían, las distancias a acometidas, etc.

El precio de la construcción (materiales y mano de obra) no es el único a tener en cuenta a la hora de estudiar la viabilidad de un proyecto de obra.

Honorarios técnicos

Cada proyecto es un mundo, y las necesidades pueden ser variables, cada municipio puede exigir determinados servicios técnicos que deberán ser abonados por el cliente. Para una obra de vivienda podrían ser necesarios:

– Arquitecto: diseño y dirección de la obra. Será el encargado de redactar los documentos técnicos para solicitar la licencia y dirigir la obra conjuntamente con el aparejador.

– Arquitecto técnico/aparejador: se encarga de dirigir la ejecución de la obra conjuntamente con el arquitecto. También suele encargarse de la Coordinación de Seguridad y Salud en obra.

– Topógrafo: se encarga de delimitar la parcela y ubicar el edificio en la misma.

– Geólogo: realiza un estudio de las capas inferiores del terreno, determinando la resistencia del mismo a efectos de establecer la cimentación.

– Control Acústico: realizan las pruebas necesarias para certificar que se cumplen los requisitos normativos de emisiones acústicas de la vivienda.

Tasas e impuestos

Además de lo anterior, deben cubrirse otros costes asociacios:

– Visado colegial: los documentos podrían precisar un visado en el Colegio Profesional de los Técnicos implicados previo a la solicitud de la licencia.

– Tasa municipal: los municipios cobran una tasa por la concesión de la licencia.

– IVA: los diferentes apartados mencionados deberán incluir el IVA, la base imponible depende de varios factores.

Antes de comenzar cualquier proyecto, te recomendamos acudir a un técnico, que te asesorará para que puedas valorar las opciones y ajustar tus ideas a la realidad.

Calculadora

Como se ha visto, en el cálculo real de la vivienda influyen muchos aspectos. A continuación presentamos un modelo simplificado de cálculo para el que se han tenido en cuenta el precio de la construcción actual de Vitoria-Gasteiz (Diciembre de 2019), el precio base es de obra nueva, y precio medio (sin incluir medidas pasivas especiales).

Debe tomarse como una estimación, y para poder comenzar a trabajar con números reales, os pedimos que acudáis al estudio.

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Este presupuesto es una mera orientación inicial, para un estudio más real y actualizado, estamos en contacto.