новости ипотеки

К осени ждем доступную ипотеку

noreply@blogger.com (Unknown) — Tue, 26 May 2009 11:26:00 +0000

МОСКВА, 25 мая. Ипотека станет доступной россиянам не раньше осени. По данным Центрального банка России, в первом квартале этого года наши банки выдали в 6,2 раза меньше кредитов, чем за сходный период предыдущего года.

«Получается, ипотека сегодня есть, только вот большинство ее потенциальных пользователей не может осилить возросшие процентные ставки, начальный взнос и сокращенные сроки выплат», — пояснил «Росбалту» директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп.

По его словам, широкодоступной ипотека станет только впоследствии того, как цены на недвижимость устойчиво пойдут вверх — чтобы привлечь внимание банков потребуется, хотя бы квартальный рост цен. Сегодня эксперты ожидают стабилизации рынка недвижимости. «Стабилизация фондового рынка произошла в феврале, хоть и на достаточно низком уровне, — отметил эксперт. — Макродинамика рынков схожа, с той лишь разницей, что недвижимость повторяет фондовый рынок с большим опозданием и без мелких колебаний».

При этом, по мнению собеседника агентства, в этом году недвижимость дорожать не будет. В столице рост цен на «квадраты» будет предварять сокращение количества квартир в продаже – возможно, это произойдет к концу года, полагает Шкоп. Потом в первой половине следующего года цены на жилье пойдут вверх.

«О том, что доступная ипотека приближается, говорят действия Цетробанка, — отметил он. — В конце апреля – середине мая он впервые за 9 месяцев дважды понижал ставку рефинансирования. Это был видимый сигнал финансовому рынку, что игра на повышение стоимости кредитных ресурсов России подошла к концу, что она свою роль в макроэкономике отыграла, и в настоящее время ставки будут возвращаться к прежним позициям. Таким образом, первая доступная ипотека появится осенью. По количеству банков, которые будут выдавать ипотечные кредиты, определенно сказать проблематично, но их будет верно не сто, как раньше. Вернуться к прежним показателям удастся не раньше, чем через два года».

Напомним, как в апреле заявил президент РФ Дмитрий Медведев, объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году составлял менее 200 млрд руб. В 2007 году он достиг 556 млрд руб., а в прошлом году — уже 633 млрд руб., «даже при понимании того, что в конце года произошла остановка этих процессов». При этом глава государства признал, что в ближайшее время вернуться на те же объемы жилищного кредитования не получится.

«Я не хотел бы, чтобы были иллюзии: мы не сможем сегодня «раскочегарить» объем ипотечного кредитования разом же до тех цифр, которые были», — сказал он.

ЦБ РФ: Банк России опубликовал итоги 1 квартала по ипотеке. Объем выданных за январь-март 2009 года жилищных кредитов сократился в четыре раза

noreply@blogger.com (Unknown) — Wed, 20 May 2009 05:33:00 +0000

Банк России опубликовал итоги 1 квартала по ипотеке. Объем выданных за январь-март 2009 года жилищных кредитов сократился более чем вчетверо по сравнению с последним кварталом 2008 года: 24,438 млрд руб. против 105,1 млрд руб. В 1 квартале 2008 года в РФ было выдано жилищных кредитов на 150,8 млрд руб.

В рублях выдано 18,3 тыс. ипотечных кредитов. На валютные займы решились 303 заемщика в стране. Из них 11,6 тыс. выдано пятью крупнейшими по величине активов банками.

Объемы валютной ипотеки сократились в 13 раз – до полутора миллиардов рублей на всю страну. Кредитов в рублях было выдано в 3,7 раза меньше, чем в предыдущем квартале: 22,7 млрд руб. против 86 млрд руб.

Непогашенная задолженность в целом сократилась на 1,6% или на 19,1 млрд. руб. - с 1,265 трлн. руб. до 1,245 трлн. руб. (настолько сумма погашенных кредитов превысила сумму выданных).

Рублевая задолженность сократилась на 41 млрд. руб. (4%), валютная – за счет изменения курса - выросла на 21,3 млрд. руб.(7%).

Аналогичная динамика наблюдалась на ипотечном рынке Петербурга: рублевая задолженность сократилась на 3% с 52,94 млрд. руб. до 51,3 млрд. Непогашенные валютные долги выросли на 4% (до 28,65 млрд. руб.).

За квартал в Петербурге выдано 705 жилищных кредитов на 1,67 млрд руб.

Средневзвешенная ставка по рублевым займам, выданным в Петербурге, выросла до 14,9% (ЦБ считает по накопленному итогу). На начало года средняя ставка составляла 13,1%.

Просроченная задолженность, по данным ЦБ, достигла 17,5 млрд. руб. или 1,7% от непогашенного остатка по всем кредитам. Из них 11,3 млрд. руб. просрочки приходится на портфели крупнейших банков. Средневзвешенные ставки у лидеров по величине активов ниже, чем у других игроков: 14,2% по рублевым кредитам (у прочих – 14,5-15,4%), и 12,6% по валютным (банки с 6 по 20 место по активам валютные кредиты выдавали под 14,7%).

Бизнес на плохих заемщиках

noreply@blogger.com (Unknown) — Wed, 20 May 2009 05:25:00 +0000

Реструктуризация ипотечных кредитов - дело трудоемкое и неприятное как для заемщиков, так и для банков. В кризисных условиях им приходится договариваться между собой, когда одни не могут или не хотят платить кредит, а другие рискуют оказаться из-за «плохих долгов» банкротами. Удивительно, но и на этом тягостном процессе, как оказалось, можно сделать бизнес. Один из способов презентовали в Петербурге.

Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заемщиков (МАССИЗ) запущена в конце апреля. С 18 мая в городе действуют ее сертифицированные компании-агенты. Смысл схемы в том, чтобы осуществлять консультационно-коллекторскую деятельность: помогать людям выбрать способ отсрочить выплату долгов по ипотеке, а банкам не потерять залоги.

С виду все выглядит очень солидно. Организаторами системы, как декларируется на сайте Ассоциации Российских банков, выступают АИЖК и АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов), Роструд, сама ассоциация банкиров. На проверку же оказывается, что учредителями ООО «Центра управления ипотечной задолженностью», которое выступило с инициативой создания МАССИЗ, являются вполне реальные физлица – председатель Ассоциации банков Гарегин Тосунян и председатель Лиги ипотечных брокеров Владимир Лопатин.

За свою деятельность и «Центр управления ипотечной задолженностью», и его партнеры в регионах будут получать реальный доход. Центр, по собственному признанию Владимира Лопатина, сейчас занимается подготовкой кадров для своих агентов в регионах. 4-дневное обучение премудростям реструктуризации ипотечных кредитов стоит до 40 тысяч рублей. Во всяком случае, по словам владельца петербургской компании, уже обучившей своих сотрудников в Центре, на двух человек было потрачено около 80 тысяч рублей.

Но прошедшие подготовку агенты также будут работать не бесплатно. Как рассказал гендиректор ипотечной компании «Уником» Павел Штепан (занимаются реструктуризацией по системе МАССИЗ), первичная консультация для всех клиентов будет бесплатной. Но если заемщику потребуется юридическое сопровождение сделки (например, при реализации ипотечной квартиры) или помощь юриста в суде, то это уже будет стоить денег. В первом случае стандартно собираются взимать 4% от сделки купли-продажи, услуги юриста тоже будут предоставлять по рыночным расценкам – 3-4 тысячи за час в судебном процессе.

Конечно, ничего противозаконного в деятельности организаций нет. Удивляет только то, что частную коммерческую программу продвигают как государственную. Возможно, для организаторов бизнеса на ипотечных должниках будет сюрпризом существование созданного АРИЖК и Санкт-Петербургским ипотечным агентством (и то, и другое - государственные структуры) Центра реструктуризации ипотечных кредитов. Организация, напомним, работает в Петербурге уже несколько месяцев и платы с клиентов за услуги не берет.

Банки тоже не советуют клиентам в первую очередь при возникновении проблем с выплатой кредита бежать к частным агентам и брокерам.

«То, что нужно сделать клиенту при возникновении трудностей, так это прийти в банк и рассказать о своих проблемах, - сообщили «Фонтанке» в одном из крупнейших кредитных учреждений города. - Сотрудники банка будут подбирать оптимальное решение: дать отсрочку при погашении, снизить размер ежемесячного платежа на время финансовых трудностей клиента или организовать продажу залога».

В свою защиту «Центр управления ипотечной задолженностью» говорит о возможности лоббировать для клиента наиболее благоприятный исход прений с банком по поводу долга. «Во всех банках решение о реструктуризации принимается на уровне руководства на заседании специальной кредитной комиссии, - объясняет Владимир Лопатин. - Поскольку наша организация в Москве, то мы можем влиять на этот процесс».

Однако звучит это весьма неубедительно. Ведь сами банки говорят: в денежном вопросе любое лобби бессильно. «Реструктуризация - это не прощение долгов, как многие ошибочно полагают, - комментирует ситуацию руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка Андрей Пименов. - Банк в любом случае при решении о реструктуризации будет учитывать финансовое состояние заемщика, его возможность в дальнейшем погасить кредит».

Справка

По данным на 1 мая, по всей стране в судебном порядке рассматривается не более 100 ипотечных дел. При этом только в Петербурге (по словам депутата ЗакСа Виктора Евтухова) с погашением жилищного кредита трудности испытывают около 40 тысяч семей. Банки, предоставлявшие до кризиса ипотечные кредиты, сейчас трудятся над разработкой схем по реструктуризации (например, стабилизационных займов), которые выдаются клиентам для погашения текущей задолженности.

Напомним, что государственное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) рассчитывает потратить не более 50 миллиардов рублей на реструктуризацию проблемной ипотеки, которая может составить до 20 процентов общего ипотечного портфеля в 2009 году.
Фонтанка.ру

Финансирование ипотеки для военных сокращается на 5 млрд. рублей

noreply@blogger.com (Unknown) — Wed, 20 May 2009 05:22:00 +0000

Финансирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в 2009 году сокращено на 5 млрд рублей, заявил во вторник на пресс-конференции начальник ФГУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГУ «Росвоенжилье») Александр Рыльский.

По его словам, первоначально «на эту программу из федерального бюджета было запланировано направить 18,2 млрд рублей, однако в связи со сложной экономической ситуацией было принято решение о перераспределении части средств в объеме 5 млрд».

Вместе с тем Рыльский подчеркнул, что существуют гарантии государства с учетом социальной значимости данной программы и по мере необходимости будет рассмотрен вопрос о возмещении этих средств.

«Не секрет, что в 2008 году мы не полностью смогли использовать средства, выделенные на реализацию программы. Дело в том, что эти средства не нужны единовременно, поэтому по мере необходимости они будут компенсированы. Все деньги, необходимые для перечисления на накопительные счета военнослужащих, будут получены в полном объеме», — подчеркнул Рыльский.

Он сообщил, что в настоящее время на территории России работают 11 филиалов ФГУ «Росвоенжилье», а в 2009 году будет открыто еще 10.

Источник: РИА Новости

Альтернатива ипотеке

noreply@blogger.com (Unknown) — Fri, 08 May 2009 10:32:00 +0000

В марте, на фоне строительного кризиса, премьер-министр РФ Владимир Путин предложил рассмотреть возможность создания строительных сберкасс. «Германская» модель накопления на жилье доказала свою эффективность в Европе даже в самые кризисные периоды. А подходит ли она нам? Специалисты, с которыми мы консультировались, едины в одном: только государственные гарантии сделают эту идею жизнеспособной.

Что скрывается за аббревиатурой ССК?

Глава кабинета министров подчеркнул, что для создания строительных сберкасс нужны ресурсы (имеется в виду – государственные). Кроме того, поскольку товарищества совместного кредитования в РФ уже существовали, но порой заканчивали тем, что вкладчики не смогли вернуть средства, «в условиях кризиса мы должны все тщательно и детально проработать», - цитирует «Недвижимость», приложение к газете «Взгляд».

В последние два года уже были попытки подвести под институт стройсберкасс (ССК) законодательную базу, но каждый раз Госдума откладывала рассмотрение проектов. По замыслу разработчиков документа из «Справедливой России», схема работы этого финансового механизма чрезвычайно проста: при накоплении 20% от стоимости квартиры вкладчик сможет получить льготный долгосрочный кредит под 2–3% годовых на остальную сумму. Если вкладчик будет пополнять счет в кассе на сумму от 70 тыс. рублей, из бюджета (городского или федерального) на тот же счет будет начислено 20% от этой суммы, но не более 14 тыс. рублей.

Отличий от традиционной ипотечной схемы у строительных сберкасс несколько:
- они будут субсидироваться государством;
- в них не фиксируется стоимость квартиры, которая зависит от рыночных условий.
Таким образом, если цены растут, выгоднее взять ипотеку, а если сохраняют статус-кво или падают – лучше копить на квартиру через сберкассу.

Разработчики документа рассчитывают, что если ввести ССК еще в этом году, то уже к 2012–13 году ими смогут воспользоваться более полумиллиона человек. В этом случае бюджетные субсидии составят около 7 млрд. рублей в год.

Немаловажно и то, что, став конкурентом ипотеке, кассы смогут повлиять на весь механизм кредитования жилья в пользу понижения процентных ставок,

У этой схемы, есть и противники, которые считают ССК более рискованным инструментом в сравнении с ипотекой. Их аргументы:
- В ССК цена не зафиксирована, соответственно, заемщик теряет деньги, если цена растет. В то время как ставка по ипотечному кредиту в конечном итоге будет равна приросту стоимости квартиры.
- Неясен вопрос о первоначальном взносе. Вполне возможно, что деньги будут лежать в сейфах касс и обесцениваться, ведь первые несколько лет никто не сможет купить квартиру, вкладчики будут только копить на первоначальный взнос.
- Банки имеют возможность продавать собственные кредиты, а что будет со сберкассами, если они начнут терять клиентов, остается неясным.

Справка

Идея ССК, или так называемая «германская модель», появилась еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках Пруссии. Позднее она усложнилась, но принцип сохранила: источник займа – это взносы пайщиков. Накопив за 5–6 лет на первый взнос, заемщик получает ипотечный кредит, равный размеру вклада. Люди среднего и старшего возраста помнят «кассы взаимопомощи», существовавшие в советские времена. Принцип тот же, только цели у ССК покрупнее.
«Германская модель» доказала свою эффективность решением квартирного вопроса после второй мировой войны не только на своей родине, но и в ряде европейских стран: в Австрии, Бельгии, Венгрии, Чехии, Польше, Швеции и Норвегии. В некоторых из этих странах на ССК приходится сегодня до 70% всех жилищных кредитов, причем их основными клиентами являются граждане с уровнем доходов ниже среднего.

Эксперты отмечают, что говорить сегодня о возможной эффективности введения в России стройсберкасс трудно. Основная проблема – это недоверие населения к системе. Изменить ситуацию могло бы государство, взяв на себя ответственность за предлагаемый механизм. Представители коммерческих банков, опрошенные газетой «Взгляд», говорят, что ССК заработает только при условии существования при банках с хорошей ипотечной репутацией. Внутри уже известных, грамотно работающих и прозрачных структур, стройсберкассы будет гораздо проще контролировать и не допустить появления новых финансовых пирамид. Это же позволит обойтись без дополнительной нормативной документации.

Однако, несмотря на всю сложность сегодняшнего момента, специалисты рынка недвижимости сходятся во мнении, что в перспективе доля стройсберкасс на рынке жилищного кредитования может достичь 5–15%, причем в основном за счет заемщиков в регионах, где цены на недвижимость намного ниже московских. На данном этапе развития рынков труда и жилья ССК и ипотека должны быть не альтернативными, а взаимодополняющими формами приобретения жилья.

Жилищный кооператив может решить проблему жилья

Стелла Аверина, председатель правления жилищного накопительного кооператива «Жилищная инициатива», ГК «Роскредит».

- Вопрос о ссудно-сберегательных кассах обсуждается уже не первый год. В прошлом мае на Петербургском Ипотечном Форуме ССК подробно рассматривались, как альтернатива ипотеке. Прошел год, и о ССК заговорили уже на государственном уровне. Это - показатель.
На Форум приезжали представители ССК Германии и Чехии, рассказывали о своем опыте. Например, чешские ССК в первый год существования привлекли в свои ряды 2%-3% населения, а через два года участниками стали уже почти 50%. Это очень наглядно иллюстрирует то, что в небольших городах уровень доверия друг к другу выше, все знают друг друга, поэтому кооперативные движения и ССК развиваются быстрее.

Наш Жилищный накопительный кооператив также яркое этому подтверждение - наибольшее количество членов у нас в тех представительствах, где люди хорошо знают друг друга, в Костроме, например, или Новочебоксарске.
Наш кооператив существует с 2001 года. Все наши пайщики относятся к категории «прайм» (лучшие), так как они подтвердили свою платежеспособность во время накопительного периода и имеют отличную кредитную историю. И многие из тех, кто уже получил с нашей помощью квартиры, готовы воспользоваться накопительной схемой еще раз.

В основном, когда речь идет об альтернативе ипотеки, говорят о возрождении жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), о строительно-сберегательных кассах или кооперативах (ССК). Однако закон о ЖНК есть, ЖНК накопили опыт и работают, а закона о ЖСК нет, его деятельность не регулируется специальными нормами. А практика показывает: чтобы проект был жизнеспособным, нужна и законодательная база, и четкое представление о том, как проект будет работать на всех уровнях, кто будет осуществлять контроль и т.п. То есть сейчас самая реальная замена ипотеки – все же ЖНК.

Если сравнивать ЖНК и ССК, то это приблизительно одно и то же. Главное отличие - ЖНК существует без дотации государства: человек накапливает за определенный Законом «О жилищных накопительных кооперативах» срок начальный пай, после получает заем на жилье. В ССК кредит выдается на льготных условиях от банков, одобренных государством. В стройсберкассах предусмотрены премии (субсидии от государства), но пока неизвестно, из каких фондов будет выплачиваться такая субсидия, как будут нейтрализовать инфляцию и т.п.

В чем отличие между ЖСК (жилищно-строительного кооператива) и ЖНК (жилищного накопительного кооператива)? В случае с ЖСК люди привязаны к одному объекту, одному дому. ЖНК позволяет приобретать разное жилье на разных этапах строительства в разных домах и даже в других регионах. Причем у ЖСК есть функции девелоперской организации, а, значит, может появиться соблазн стать коммерческой структурой и «наварить» стоимость.
В любом случае, чтобы ССК, ЖСК заработали, нужны специальные законы, определенный государственные гарантии, четкий план действий и выделенные зоны ответственности и полномочий.

Справка

Вступить в жилищный кооператив проще, чем получить ипотеку. В кооперативе не имеют значения стаж и гражданство, а из документов требуется только паспорт.
По условиям в ЖНК семья за два года копит 30% от стоимости будущей квартиры (от 2 млн. – это 600 тысяч, т.е. нужно вносить около 20 тысяч в месяц). Затем, до момента получения жилья, семья платит 1/240 стоимости квартиры в месяц.
Надо учесть, что по закону период выплат может быть лишь в полтора раза больше, чем период накопления. И, чем быстрее выплачена накопительная часть, тем короче срок окончательного погашения. Если копил в кооперативе пять лет, то срок окончательной расплаты наступит через 7,5 лет. А если копил два года, то – уже через три года. Средний срок пребывания в кооперативе – 5-6 лет. Максимальный – 20 лет (240 месяцев).

Вступая в кооператив, клиент платит вступительный членский взнос, вступительный взнос, который идет на обслуживание ведения клиента, на содержание сайта, на организацию собраний. Вступительный взнос включает несколько составляющих: 3% (или 1,5 %) от стоимости квартиры, 1/240 стоимости квартиры и взнос в резервный фонд. При стоимости квартиры 2 млн., вступительный взнос (а он не возвращается), может составить от 40 до 70 тысяч.

Нужны гарантии государства

Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес»:

- Если не регулировать деятельность ССК и ЖНК государством, реально они действовать не могут. Хорошо, что об альтернативе ипотеки (на более выгодных условиях для людей) заговорил именно Путин. Государство должно защищать от рисков и обеспечить механизм, который обеспечит равные права членов кооператива.
ССК работает по принципу кассы взаимопомощи. Но, если сложить вклады сегодня, то к концу года на эти деньги можно уже ничего не купить. Так произошло в 2006 году, когда цена квартир вырастала в год на 100%. Специалисты не смогли спрогнозировать рост цен. И стали копиться проблемы. Тот, кому дали жилье, должен был вносить остаток платежей с процентами. А с какими? Кто-то внес средства, они ушли на оплату квартиры для другого члена кооператива, а он остался ни с чем. Развивалось недовольство, даже классовая ненависть. Поэтому почти все кооперативы тогда прекратили свою деятельность или обанкротились.

С другой стороны, только ССК вытащили Германию из последствий второй мировой войны. Работали они по четкой схеме. Человек изначально должен был определиться с застройщиком и конкретной стройплощадкой. Потому что, как правило, банк и строительная компания входили в холдинг.
Начальная сумма вносилась в определенный банк, клиент пополнял счет, пока не накопит на определенные цели.
Банк предлагал небольшой процент, 5-7% годовых. Накопив 30% от нужной суммы, клиент мог получить льготный кредит в этом же банке.
Не всегда условия подобного кредитования были выгодны банкам и застройщикам (стоимость квартиры фиксировалась и не менялась за время действия договора), но они брали объемами. Это позволяло сохранить коллектив, зарплату, обеспечить занятость и, конечно, решить жилищную проблему.
Возврат к этой модели, когда регулируется не весь рынок, а отдельно взятые проекты, выглядит интересно. Как профессионалы, мы приветствуем все варианты решения жилищной проблемы, но желательно, чтобы они регулировались государством и давали определенные права и гарантии. Особенно сейчас, когда рынок нестабильный. Пока уровень доверия к государству есть, хорошо, если оно этим воспользуется.

Кстати

Ипотека, ЖНК, ССК и ЖСК – не единственные способы решения жилищных вопросов.
«В наше время, когда невозможно взять кредит или ипотеку, мы возвращаемся к идее доходных домов, - говорит Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес». – Понятно, что россияне 80 лет жили без собственности, поэтому все хотят иметь свое жилье. А на Западе мало кто зацикливается на этом. Ведь собственность привязывает к месту, а современные люди мобильны. Кроме того, продажа-покупка занимает больше времени и денег, чем аренда жилья».

Есть проекты доходных домов в Нижнем. Строится доходный дом, задуманный как альтернатива гостинице для бизнесменов и иностранцев, вынужденных месяцы, а то и годы жить вдали от родных мест. Предполагается, что в таких домах аренда квартир будет близка к среднерыночной, при этом жильцы могут рассчитывать на дополнительные преимущества: магазины на первых этажах, аптеки, прачечные и т.п. Можно заключить договор проживания на пять лет (и есть гарантии, что вас не попросят неожиданно освободить квартиру). Чем не вариант для студентов, например?

Фото: www.dom-realt.ru

Елена Шевцова
Источник: Полезная площадь

Рост ставок по ипотеке остановился – эксперты. Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в апреле 2009 г. составила 19,79%

noreply@blogger.com (Unknown) — Tue, 05 May 2009 15:53:00 +0000

Рост ставок по ипотеке остановился – эксперты. Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в апреле 2009 г. составила 19,79%

В апреле 2009 г. среднерыночные абсолютные значения фиксированных ставок практически не изменились, отмечается в аналитическом индексе состояния российского ипотечного рынка – "Кредитмарт Индекс. Ипотека", подготовленном компанией "Кредитмарт".

Так, по данным обзора, среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в апреле 2009 г. увеличилась на 0,05% и составила 19,79% (март 2009 г.: 19,74%). По сравнению с январем 2009 г. рост среднерыночной ставки по рублевым кредитам составил 1,57%.

По данным индекса, в апреле 2009 г. общее количество банков, предлагающих ипотечные кредиты на покупку жилья на вторичном рынке жилья, составило 17 (февраль 2009 г. - 19 банков, март 2009 г. - 18 банков). Количество банков, предлагающих целевые кредиты под залог имеющегося объекта недвижимости и кредиты на покупку дома с землей на вторичном рынке жилья, не изменилось и по-прежнему составляет 11 и 8 банков соответственно, говорится в отчете.

"По сравнению с мартом 2009 г. среднерыночные ставки в долларах США не изменились, в абсолютном значении средняя ставка составила 15,48% (январь 2009 г.: 14,49%). По сравнению с январем 2009 года рост среднерыночной ставки по долларовым кредитам составил 0,99%", - сообщают аналитики компании.

По их данным, в апреле 2009 г. процентные ставки в рублях и долларах США в предложениях с фиксированной ставкой практически не изменились. "Текущая тенденция свидетельствуют об относительной стабилизации ситуации на рынке кредитования. К тому же, объявленное 23 апреля 2009 г. Центральным Банком РФ снижение ставки рефинансирование до 12,5% должно привести к снижению фиксированных ставок по ипотеке уже в мае текущего года", - поясняется в индексе.

Среднерыночная ставка по кредитам с плавающей процентной ставкой в рублях в апреле 2009 г. уменьшилась на 1,13% и составила 24,77% (март 2009 г.: 25,90%); среднерыночная ставка по кредитам в долларах США уменьшилась на 0,10 и составила 10,86% (март 2009 г.: 10,96,%).

"Таким образом, по сравнению с январем 2009 г. снижение среднерыночной ставки по программам с плавающими процентными ставками в рублях составило 10,79%. Предложение банков по программам с плавающими процентными ставками пока остается ограниченным. За прошедший месяц среднерыночная ставка по данной категории кредитов в рублях немного снизилась, что в основном связано с колебаниями ставки MosPrime", - говорится в отчете компании.

"Максимальное соотношение показателя кредит/залог по всем рассматриваемым программам составляет 80%, кроме кредитов под залог имеющегося объекта недвижимости, где данное соотношение составляет 70%. Максимальный срок кредита по программам кредитования на приобретение квартиры на вторичном рынке составляет 50 лет, по целевому кредиту под залог имеющегося объекта недвижимости 30 лет, по кредиту на покупку дома с земельным участком 30 лет", - сообщается в пресс-релизе.

"Кредитмарт Индекс. Ипотека", рассчитывается аналитиками "Кредитмарт" на основе анализа предложений 25 банков, являющихся крупнейшими игроками на рынке ипотечного кредитования России.

Сергей Велесевич
Источник: Интерфакс

Медведев рассчитывает вернуть ипотеку в доступное русло

noreply@blogger.com (Unknown) — Sun, 19 Apr 2009 23:26:00 +0000

Президент Дмитрий Медведев рассчитывает, что усилиями федеральных и региональных программ в скором времени процентная ставка по ипотеке вернется на уровень 11-12 процентов.

Вчера в эфире телеканала "НТВ" вышло очередное интервью президента, который ранее в таком же формате уже общался с Первым каналом и "Россией". На этот раз главной темой беседы стало жилищное строительство.

Государству в целом есть чем гордиться. За три года объемы строительства жилья увеличились с 50 до 64 миллионов квадратных метров в год. При этом, подчеркнул президент, задача остается прежней - довести строительство до 1 квадратного метра на человека в год. "Это макрозадача, - отметил Медведев. - Сейчас мы к ней не готовы, но ее никто не снимает".

Есть успехи и в ипотечном кредитовании. В 2007 году объем кредитования вырос вдвое, до 556 миллиардов рублей, а 2008 год ипотека закончила с 633 миллиардами выданных рублей. И если бы не кризис, то результат наверняка был бы еще выше.

Кризис больше ударил не по отчетности ипотеки, а по тем гражданам, которые успели еще до кризиса взять кредиты, а теперь в условиях финансовых проблем не в силах их возвращать. Государство пришло на выручку. Однако процедура получения поддержки получилась очень забюрократизированной - надо собрать порядка 10 различных бумажек. "Мы с вами понимаем - даже одну бумажку можно получать месяцами, и это обесценит саму схему работы", - заметил Дмитрий Медведев.

С ипотекой вообще большие проблемы, согласился он. Сегодня кредиты выдаются не меньше чем под 20 процентов годовых, и никто на таких условиях брать их не будет. Государство дополнительно направило миллиарды долларов в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, чтобы сбить ставку до 14-15 процентов, хотя и этот уровень президент считает высоким. Надежда на региональные программы софинансирования, благодаря которым в сумме снижение процента по ипотеке может составить 8-8,5 процента. "Мы тем самым могли бы выйти на ту ставку, которая у нас была и по которой, собственно, люди брали кредиты", - отметил Медведев.

"Это должно быть сделано буквально прямо сейчас, потому что деньги на это выделены, - заявил президент о сроках восстановления ставки. - Но я не хотел бы, чтобы были иллюзии - мы не сможем сейчас "раскочегарить" объем ипотечного кредитования сразу же до тех цифр, которые были".

Непросто это сделать еще и потому, что многие граждане в условиях кризиса потеряли или находятся на грани потери своей работы. Власти в федеральном центре и на местах сейчас прикладывают максимум усилий, чтобы сбить рост безработицы, который сегодня составляет около 1,5 процента в неделю.

При этом помощь не замыкается только на выплате пособий - прикладываются усилия и для создания новых рабочих мест.

"Мы должны сегодня думать и о том, как помочь людям, которые готовы внутренне найти новую работу, пойти работать в бизнес, постараться создать свое дело, - считает Дмитрий Медведев. - Это гораздо сложнее, чем просто получать пособие по безработице. Это момент внутренней мотивации, если хотите, воли, энергии к жизни. Но это, с другой стороны, и наиболее ценные решения, которые люди принимают".

Общая задача государства - создать в стране более 1 миллиона рабочих мест. "Мы должны заняться переобучением людей и в рамках тех программ, которые были созданы и которые, кстати, сегодня, наконец, утверждены всеми субъектами Федерации, - заметил президент. - Порядка 260 тысяч человек должны пройти переобучение. Это тоже очень важная вещь".

Закончился разговор на отвлеченную тему. На прошлой неделе в интервью "Новой газете" и на встрече с правозащитниками глава государства немало говорил о состоянии и развитии в России гражданского общества. Отзывы граждан последовали незамедлительно - от позитива до критики. Одни радовались, что власть об этом задумалась, другие парировали: это показное на время кризиса.

- Во-первых, считаю, это очень хорошо, что есть разные точки зрения на эту тему и разные оценки власти, - ответил Медведев. - Собственно говоря, мы к этому и стремились все последние годы, в том числе давая возможность людям оценивать действия властей исходя из реальных результатов.

"Даже в этот очень сложный период от того, насколько синхронно, совместно, солидарно будет действовать государство, с одной стороны, и гражданское общество - с другой, зависит наш успех, - подчеркнул президент. - Причем в этой ситуации очень важно, чтобы этим занимались все, не только те, кто считает, что последние годы мы развивались по абсолютно правильному сценарию". Только в этом случае в России может появиться не только полноценная экономика, но и развитая политическая система, развитая демократия.

Особенности земельной ипотеки

noreply@blogger.com (Unknown) — Wed, 06 Aug 2008 06:11:00 +0000

Большинство банков, выдавая кредит на землю, предпочитают "перестраховаться"

Сегодня спрос на землю в Подмосковье подогревают уже не только фермеры: растущие цены на жилье в столице вовлекают в процесс поиска земельных угодий все больше и больше горожан.

Кредиты на землю банки начали выдавать всего три года назад. Пионером на этом рынке можно считать Россельхозбанк, выделивший в 2006 году около 1,3 млрд рублей на земельную ипотеку для фермеров.

Долгое время развитие земельной ипотеки тормозил нерешенный вопрос об обороте сельхозугодий. В 1992 году эти земли (в основном, они принадлежали распавшимся колхозам) были розданы частникам «под огороды» по договорам бессрочной аренды. Поскольку они не являлись частной собственностью, их оборот фактически не осуществлялся. Сумятицу вносили и противоречия между тремя законодательными актами: Гражданским и Земельным кодексами РФ, а также федеральным законом «Об ипотеке». За десять лет многие из арендованных сельхозземель были переведены в собственность, но функциональный статус мешал их свободному выходу на рынок. Вместо того чтобы возиться с тяпкой над грядками, большинству хозяев хотелось строить там дома и гаражи. Одновременно тысячи участков зарастали бурьяном или превращались в свалки.

Государство не раз заявляло, что будет изымать земли у тех, кто в течение трех лет не сможет привести их в порядок. Возможно, в сентябре нас ждет еще одна реформа в рамках решения этой проблемы. Многие землевладельцы надеются, что она улучшит условия использования сельскохозяйственных земель.

Надеются на это и банки. В июле Московский банк реконструкции и развития запустил новую программу, позволяющую брать ипотеку на земли сельхозназначения. По словам старшего вице-президента МБРР Андрея Шелкового, сегодня банк готов выдать клиенту до 70% стоимости участка (размером до 50 соток). Особых требований к расположению участка и к окружающей инфраструктуре нет.

Но большинство российских банков более сдержанны в вопросах земельного кредитования. Прежде всего это связано со сложностью оценки предмета залога. Ведь один выезд оценщика на участок может занять целый день. «Оценка залога для загородной недвижимости будет стоить 7,5–8 тыс. рублей, в то время как оценить квартиру в Москве можно за 3–4 тыс. рублей», – уточняет директор департамента кредитования Независимого бюро ипотечного кредитования Татьяна Микеева. Из-за низкой ликвидности земли финансовые маневры банков на рынке земельной ипотеки ограничены. По словам эксперта Городского ипотечного банка, проблему создает и такой психологический момент: в отличие от квартиры, земля не является товаром первой необходимости. Поэтому при возникновении финансовых проблем клиенты предпочтут не платить по кредиту, а просто продать земельный участок на торгах, что еще больше повысит риски банков.

Действуя на рынке земельного кредитования, большинство банков предпочитают «перестраховаться». Они вводят ограничения на удаленность объекта от МКАД. «Некоторые выдают кредит на землю не дальше 30 км от МКАД, другие – не дальше 50–75 км. Отдельные банки также требуют, чтобы размер участка был не менее 6 соток», – говорит Татьяна Микеева.

Кроме того, не выдаются кредиты на участки, находящиеся в охранной зоне или в государственной собственности (например, лесной фонд), а также земли, загрязненные опасными (например, радиоактивными) отходами. В то же время, по словам Татьяны Микеевой, «наличие леса, коммуникаций, водоема, круглогодичного подъезда значительно повышает ликвидность залога, поэтому к таким участкам банки более лояльны».

Из-за высоких рисков процент первоначального взноса за участок земли выше процента по жилой ипотеке: он составляет не 10%, а 20–30%, а иногда даже 50% (банк «Возрождение») от суммы кредита. Средняя сумма кредита на землю составляет 200–300 тыс. долларов. Средний процент кредитования: на 2–3 пункта выше, чем в жилищной ипотеке. Например, «ОРГРЭСБАНК» предлагает кредит со ставкой 16% в рублях и 13,5% в валюте.

Растущий спрос на земельную ипотеку сегодня готовы удовлетворить лишь около двух десятков финансовых организаций (Сбербанк, МБРР, Городской ипотечный банк, «ОРГРЭСБАНК», Московский кредитный банк, Home Credit and Finance Bank, «Сосьете Женераль Восток», «Райффайзенбанк», банк «Возрождение», «Агроимпульс», «ТрансКредитБанк», «Фора-Банк», «Петрокоммерц», «Зенит», Московское ипотечное агентство и другие).

Большинство из них (например, «Агропромкредит») предлагают «ломбардные» кредиты на землю, то есть под залог имеющейся у заемщика недвижимости, как правило, квартиры. «Ломбардная» схема удобна, но рискованна. Ведь если у клиента возникнут трудности с выплатой кредита, ему придется расстаться с квартирой и переселиться в коттедж, который далеко не всегда может быть пригодным для проживания. Некоторые банки, например «Агропромкредит», готовы финансировать покупку земельного участка с домом, другие – землю с «отложенным» строительством коттеджа (ТрансКредитБанк). И, наконец, небольшая часть банков («Возрождение», «Сосьете Женераль Восток», «Фора-Банк») дают кредит под залог самой земли.

Процедура кредитования – стандартная. По словам начальника отдела координации ипотечного кредитования департамента развития розничного бизнеса АБ «ОРГРЭСБАНК» Романа Слободяна, клиент должен представить документы о доходе (справку по форме 2-НДФЛ или – при недостаточных доходах – справку по форме банка), трудовую книжку, ксерокопию паспорта. Приобретаемый участок должен иметь кадастровый номер и план, где обозначены его границы. От недели до месяца банк проводит андеррайтинг клиента, после чего выносит окончательное решение.

Покупка участка сегодня выгодна не только тем, кто мечтает о цветочных грядках или о домике в лесу. По данным экспертов, земля дорожает в среднем на 30% в год и является сверхвыгодным активом. «Земля значительно опережает рост всех банковских депозитов и вложений в финансовые инструменты», – утверждает специалист ООО «Ипполит» Сергей Пустовалов.
РБК
Продажа апартаментов со скидкой 3-5% от цены застройщика!

Ипотека без страховки: за и против

noreply@blogger.com (Unknown) — Mon, 04 Aug 2008 15:45:00 +0000

Отмена обязательного страхования жизни и здоровья заемщика при ипотечном кредитовании неизбежно приведет к увеличению процентных ставок по ипотеке. К такому выводу склоняются банковские аналитики.

Напомним, ранее руководитель Роспотребнадзора Геннадий Онищенко заявил, что страхование заемщика при оформлении такого кредита должно быть добровольным, а не обязательным условием договора. По его словам, практика обязательного страхования заемщиков является незаконной и противоречащей правам потребителей.

Отметим, что на сегодняшний день страхование — это обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону, клиент обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (так называемое, титульное страхование).

Как рассказала корреспонденту интернет-издания «NewsProm.Ru» руководитель кредитно-кассового офиса Городского Ипотечного Банка в Тюмени Инна Кондратова, если Роспотребнадзор усилит свои попытки в продвижении этой инициативы, это необратимо повлечет за собой повышение и без того высоких процентных ставок по ипотеке, так как банки будут вынуждены застраховываться от риска невозвратов по кредиту.

«Можно предположить следующий сценарий дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования: увеличение процентных ставок, сужение круга инвесторов до минимума, возможными последствиями также могут стать гораздо большее число дефолтных кредитов», — прокомментировала Инна Кондратова.

Страхование жизни и здоровья заемщика при заключении договора ипотечного кредитования с банком — необходимая процедура, которая выгодна как банкам, там и их клиентам — считают в филиале «Росгосстраха» по Тюменской области».

«Страховать жизнь и здоровье выгодно, прежде всего, самому заемщику. Долговые обязательства банка обеспечены залогом недвижимости, — пояснила ведущий специалист отдела маркетинговых коммуникаций страховой компании София Хайруллина. — То есть в случае инвалидности или смерти заемщика банк вправе забрать у него квартиру в счет погашения долга. Получается двойная беда для заемщика и наследников. Если заемщик застраховал свою жизнь и здоровье, долг перед банком погасит уже страховая компания».

Добавим, что летом прошлого года у тюменцев была возможность оформить ипотечный кредит без страховки в рамках акции «Отмена страхования жизни и трудоспособности заемщика», которую проводил Городской Ипотечный Банк. Однако по результатам акции горожане в большинстве своем сделали выбор застраховаться добровольно.

Олеся Щербакова

Ставки по кредитам растут и будут расти

noreply@blogger.com (Unknown) — Mon, 04 Aug 2008 15:40:00 +0000

До конца года ставки по рублевым ипотечным кредитам поднимутся, уверены эксперты. Обслуживать свои ипотечные активы банкам становится все сложнее: инфляция растет, деньги дорожают. Средств не хватает даже Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), основному игроку на рынке рефинансирования ипотечных долгов.

Поэтому Агентство вводит новые правила работы со своими партнерами. Как отмечают эксперты, решение об изменении стандартов АИЖК, а по ним в стране выдается около 60% всех ипотечных займов, обязательно скажется на большинстве покупателей ипотечного жилья и участниках рынка.

До последнего времени Агентство оставалось последним игроком, не повышающим ставок по ипотечным кредитам. В конце этого года АИЖК предлагало ставку по ипотечным кредитам на уровне 10,75% в рублях.

"Сейчас мы видим, что Агентство не могло себе позволить работать по нерыночным ставкам. Потому что на балансах небольших региональных и средних банков скопилось порядка 200 млрд руб. в ипотечных кредитах, выданных по стандартам агентства. На самом деле, это тромб в российской банковской системе, который "купирует" дальнейшее развитие ипотеки", - комментирует происходящее в гостях у программы "Капитал" на РБК-ТВ вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов.

Просроченная задолженность по ипотеке растет. Так, по данным АИЖК, на 1 мая 2008г. уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам в портфеле АИЖК составляет 5,1%. При этом у пяти субъектов доля "плохих долгов выше 10% - Костромская область, Ставропольский край, Ульяновская область, Алтайский край, республика Алтай. "Рекордсменами" по невозвратам долгов оказались Костромская область и Ставропольский край – 24% и 21,1% соответственно. Следствием данной тенденции стало то, что АИЖК все чаще отказывает партнерам в выкупе закладных по ипотечным кредитам. Например, принято решение об отказе в рефинансировании кредитов от 1,5 млн рублей с первоначальным взносом менее 20%, при сочетании обоих параметров. Если кредит выдается меньше чем под 12%, Агентство не будет его выкупать, а если будет, то с серьезным дисконтом.

Эксперты говорят о том, что Агентство находится между двух огней. С одной стороны, на него давит рынок капитала с резко возросшими ставками, с другой стороны, это агент государства, который должен воплощать в жизнь программу "Доступное жилье", декларированную властями. Рынок ипотеки не сможет безболезненно пережить политики ужесточения АИЖК. Прежде всего пострадают мелкие и средник банки, которые не осилят новые требования по рефинансированию займов.

Если ситуация будет развиваться по такому сценарию как сейчас, на рынке могут остаться крупные банки с государственным участием, крупные компании как АИЖК и иностранные банки. Такое сужение рынка может быть благом в данный момент, поскольку лучше иметь много крупных, чем очень много не докапиталлизированных банков, отмечает генеральный директор компании "АТТА Ипотека" Александр Черняк.

"Качество портфеля, которое удалось получить АИЖК, неудовлетворительно именно по причине того, что до этого стандарты были достаточно либеральны, что негативно сказывается на рынке ипотечного кредитования и на последующую секьюритизацию ипотечных активов", - говорит руководитель ипотечного блока "Альфа-Банка" Илья Зибарев.

Между тем покупателям жилья нужно готовиться к повышению ставок на ипотеку, несмотря на то, что за последние восемь месяцев они выросли на 1,5-2% в зависимости от рискованности продукта. "Мы увидим рост на полпроцента в ближайшие три-четыре месяца", - полагает И. Зибарев. Тогда как некоторые эксперты прогнозируют уровень ставок по ипотечным кредитам на четыре года вперед, вплоть до следующих президентских выборов. "На 2010г. размер ставки может составить 14-15% с последующим понижением к 2011г.", - считает О.Иванов.
РБК

Растет число банкротов по ипотеке

noreply@blogger.com (Unknown) — Mon, 04 Aug 2008 15:35:00 +0000

Ставка больше, чем жизнь
Для 80 процентов россиян ипотечный кредит все еще недоступен

Десять лет назад, когда вступил в действие закон об ипотечном кредитовании, большинство россиян впервые услышали слово "ипотека". В прошлом году кредитов на покупку жилья было выдано уже на 556,5 миллиарда рублей. В первом квартале этого года - на 151 миллиард рублей.

Однако пока смогли взять ипотечный кредит чуть более 1 процента россиян. Как помочь тем, кто остался за "чертой ипотеки"? Стоит ли сейчас покупать жилье в кредит и как изменятся цены на рынке недвижимости в ближайшее время? На эти и другие вопросы "РГ" отвечает вице-президент Ассоциации строителей России, председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев.

Российская газета: Владимир Николаевич, так стоит сейчас брать ипотечный кредит или лучше подождать, когда, может быть, жилье подешевеет?

Владимир Пономарев: Я бы советовал, если есть деньги, брать. Ставки по кредиту уже сейчас 13-14 процентов. До конца года они могут подняться до 15 процентов. Рост цен на жилье - 25 процентов. Беря кредит, вы фиксируете цену на момент покупки квартиры. Следовательно, от дальнейшего подорожания вы уже защищены. Напротив, рост цен для тех, кто приобрел квартиру в кредит, даже выгоден, потому что купленное жилье можно будет продать по более высокой цене. Но, с другой стороны, сейчас потребителям будет намного сложнее получить кредит, поскольку банки ужесточили требования к заемщикам.

РГ: Я так понимаю, что в этом виноват американский ипотечный кризис. А каков процент невозвратов по кредитам среди россиян?

Пономарев: В России около двух процентов заемщиков - банкроты по ипотечным кредитам. Беспокоит то, что эта цифра стала расти. В Алтайском крае число дефолтов составляет 24 процента, в Башкирии, Краснодарском крае (по ряду ипотечных программ) приближается к 9 процентам. Причина та же, что и в США, - банки начали учитывать не только "белые" доходы, но и так называемые черные. На рынке появились ипотечные программы с пониженным первоначальным взносом, а то и вовсе без него.

Кроме того, ускоренными темпами снижались процентные ставки. В результате мы получили не кризис, как в Америке (такого кризиса у нас нет и не может быть из-за малого объема выданных кредитов), но тенденции в смысле политики на рынке те же самые. Основной проблемой России является невозможность в короткие сроки провести рефинансирование ранее привлеченных займов. И у многих банков нет другого пути, как выйти из программы. Банк может официально не объявлять об этом, но под разными предлогами отказывать в выдаче ипотечного кредита.

Что касается рисков для банков, связанных с дефолтом заемщиков, то, к сожалению, в России отсутствует очень важный механизм - страхование кредитных рисков. Эта система успешно опробована Казахстаном. Страхуется часть кредита, и если человек не может платить, то часть нужной суммы покрывает страховая компания.

РГ: На ваш взгляд, ипотека в России состоялась?

Пономарев: Безусловно. Массово ипотечные кредиты россияне начали брать с 2002 года. Тогда их было выдано на сумму 300 миллионов долларов. В пошлом году уже на 25 миллиардов долларов. Таким образом, по общему объему ипотечного рынка мы достигли уровня Польши. В целом воспользовались кредитами порядка 700 тысяч российских семей. Конечно, для России это не так уж и много.

Однако у нас сформировалось несколько искаженное представление об ипотеке, как чуть ли не о единственной возможности улучшить свои жилищные условия. Во всех странах ипотека является инструментом приобретения жилья для тех слоев населения, которые обладают стабильными и, подчеркну, относительно высокими доходами. В России взять ипотечный кредит могут позволить себе лишь люди с доходом на семью из трех человек не меньше 60-70 тысяч рублей. А это всего 20 процентов населения. Остальные 80 процентов граждан не могут ни купить квартиру самостоятельно, ни участвовать в ипотеке.

На мой взгляд, надо развивать рынок съемного жилья. В большинстве западных стран снимают квартиры до 40 процентов населения. Кстати, платеж по кредиту, если брать Москву, даже за стандартную "двушку" на окраине города, все равно окажется выше, чем плата за найм - примерно в 1,5-2 раза. Ладно, если бы потерпеть пришлось недолго, но ведь ипотеку, как правило, люди берут на 10-30 лет.

Неправильно также напрямую связывать доступность жилья и ипотеку. Для тех категорий граждан, кто не может самостоятельно решить квартирный вопрос, должен быть свой инструмент приобретения жилья, где значимую роль будут играть бюджетные средства. Пример США. Там ипотеку могут позволить себе около 75 процентов населения, для остальных в зависимости от уровня дохода предоставляется господдержка - для одних больше, для других меньше.

У нас вроде бы тоже существует механизм субсидий для определенных категорий граждан. В прошлом году их получили около 70 тысяч семей. Всего же семей в России 48 миллионов. Если поделите одно число на другое, получите 0,1 процента. Капля в море. Возможно, надо искать и другие пути, как сделать жилье доступнее.

Из чего сегодня складывается стоимость квадратного метра? Это строительная себестоимость, земля, инженерная инфраструктура и плата за подключение к сетям, прибыль профессиональных участников строительного рынка, всевозможные поборы, в том числе в виде взяток. В структуре цены все эти расходы достигают не менее 50 процентов. Если государство будет бесплатно выделять землю, цена упадет сразу на 20 процентов, если возьмет на себя инженерную инфраструктуру - еще на 30 процентов. Так делается во многих странах. Государство финансирует или софинансирует определенную часть затрат на строительство. Но только адресно в рамках социальных жилищных программ, включая социальное жилье. Кстати, подобный опыт есть у Белгорода и Москвы.

Таким образом, наряду с сегментом коммерческого жилья, реализуемого по свободным ценам, должен существовать сегмент, на котором цены регулируются государством-соинвестором.

РГ: Мы все время говорим о росте цен на жилье. Означает ли это, что с подорожанием квадратных метров уменьшается число тех, кто может позволить себе купить жилье?

Пономарев: Если доходы населения будут расти медленнее, чем рост цен на рынке жилья, то да. В предыдущие годы реальные душевые доходы россиян росли примерно на 10 процентов в год, а реальные цены на жилье - на 15 процентов. При этом в прошлом году было введено в строй порядка 60 миллионов квадратных метров жилья. А потребность выше в разы. Построенного жилья не хватает даже на тех, кто бы мог его купить.

РГ: В России собираются развернуть масштабную программу по малоэтажному строительству - как более дешевую альтернативу многоквартирным домам. Возможно ли взять в ипотеку загородный дом?

Пономарев: В принципе можно, но здесь есть определенные сложности. Для загородной недвижимости очень сложно совершить оценку приобретаемого имущества. Учитываются такие составляющие, как удобный подъезд, наличие коммуникаций, инфраструктуры - магазина, больницы, школы и прочее. Не в каждой сельской местности это есть, а значит, ликвидность такой недвижимости невелика. То есть юридических запретов никаких, но экономические реалии таковы, что банки не дают кредиты на приобретение загородного имущества.
www.rg.ru

Moody's оценило рынок ипотеки России

noreply@blogger.com (Unknown) — Wed, 30 Jul 2008 14:51:00 +0000

В своем новом отчете международное рейтинговое агентство Moody's Investors Service исследовала рынок ипотечного кредитования в России. Согласно оценкам экспертов, рынок ипотечного жилищного кредитования в период с 2004 по 2007 год ежегодно рос на 224%.

В отчете агентство поясняет, что для присвоения рейтингов российским ценным бумагам, обеспеченным жилищной ипотекой (RMBS), агентство руководствовалось методикой моделирования, разработанной на базе общей методологии присвоения рейтингов RMBS в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки. Эта методика предусматривает использование модели анализа индивидуального кредита (MILAN) в сочетании с одной из моделей прогнозирования денежных потоков. В данном случае использовалась модель MARCO – "Анализатор денежных потоков от жилищных ипотечных кредитов".

Согласно исследованиям, совокупный объем рынка в период с 2004 по 2007 год вырос с $665,3 млн до $22,7 млрд, что в среднем составляет повышение на 224% в год. Младший вице-президент-аналитик агентства Moody's Ольга Гехт объясняет полученные результаты несколькими причинами. В первую очередь, это обусловлено изменениями в законодательстве, которые позволили использовать жилую недвижимость в качестве залогового обеспечения кредитов. Кроме того, повышенный спрос на жилье на фоне устойчивого экономического подъема, а также стремительное его удорожание вынуждает население использовать для покупки жилья банковское финансирование.

"Всего за два года цены на жилье в Москве выросли вдвое. В течение этого времени в России наблюдался устойчивый рост ВВП на душу населения (7% в год), а годовой рост конечного личного потребления составил 8%. Помимо этого, реальная средняя заработная плата увеличилась более чем на 14% как в 2006, так и в 2007 годах, а рост чистого дохода населения, согласно оценкам, составил более 10% в год", - рассказывает Ольга Гехт.

Экономический подъем, стимулируемый ростом цен на нефть, поспособствовал росту ипотеки. Однако аналитик отмечает, что российский ипотечный рынок еще "молод" и практически не испытан в условиях экономического спада.

"Российская версия модели MILAN - результат тщательного анализа и сравнения основных европейских рынков RMBS, а также детального исследования российского рынка, которое провело агентство Moody's, уделив особое внимание анализу исторических данных о поведении активов и иной информации, имеющейся по этому рынку", - пояснила Ольга Гехт.
www.kommersant.ru

Кому откажут в получении ипотечного кредита?

noreply@blogger.com (Unknown) — Wed, 30 Jul 2008 14:44:00 +0000

Ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов

Проанализировав ситуацию, происходящую на ипотечном рынке США, российские банки стали более настороженно подходить к вопросу выдачи кредитов.

«До августа прошлого года банки снижали кредитные ставки, появлялись программы без первоначального взноса. В некоторых банках для того, чтобы подтвердить свой доход, клиенту достаточно было заполнить специальную форму, – рассказывает Юлия Полякова, руководитель отдела по связям с общественностью кредитного брокера «Фосборн Хоум». – С осени ситуация изменилась. Банки увидели, что одной из причин ипотечного кризиса в США была выдача кредитов рискованной группе заемщиков, и чтобы такая ситуация не повторилась в России, требования, предъявляемые к потенциальному клиенту, стали более жесткими».

Хотя, по мнению вице-президента по развитию бизнеса DeltaCredit Динары Юнусовой: «Ужесточения произошли, но лишь в тех банках, чья кредитная политика была изначально слишком лояльной. События на мировом финансовом рынке заставили эти банки пересмотреть свои взгляды. И, как следствие, они стали подходить более тщательно к анализу кредитоспособности клиентов, стали избегать труднопрогнозируемых. Те же банки, которые изначально придерживались разумной политики в этом вопросе, в числе которых DeltaCredit, своих требований к заемщикам не изменили».

По данным кредитного брокера «Фосборн Хоум», около 15% заемщиков, которые могли в прошлом году получить ипотечный кредит, сегодня лишились такой возможности, «рискованную группу» отсекают уже на уровне заявок. К примеру, потенциальному заемщику с «серой» зарплатой в последнее время стало очень сложно получить ипотечный кредит, если он хотя бы частично не может подтвердить свой доход справкой 2-НДФЛ», – говорит Юлия Полякова.

Как и прежде, рассчитывать на положительный ответ может человек со стабильным высоким «белым» доходом. По словам Ольги Садовской, члена правления Городского ипотечного банка: «Получивший хорошее образование, работающий в известной/крупной компании не один год, не имеющий больших перерывов в трудовом стаже, с хорошей кредитной историей человек может рассчитывать на положительный результат».

А вот если хотя бы один из вышеперечисленных пунктов не соблюдается, с получением кредита, скорее всего, возникнут проблемы. «Причины отказа могут быть в первую очередь связаны с величиной и характером доходов клиента. Это может быть недостаточность и нестабильность дохода, непрозрачность источников доходов. Например, молодой специалист работает в крупной международной компании, получает хороший доход, но стаж его работы на этом месте, скажем, пара месяцев. Ему надо проработать более длительный срок, чтобы претендовать на долгосрочный кредит. Другой пример – клиент работает в компании, которая проходит по уголовному делу. Ему, конечно, откажут в выдаче кредите», – поясняет ситуацию Динара Юнусова.

Сейчас банки объединяют свои базы кредитных историй, активно работает БКИ (Бюро кредитных историй), поэтому за прошлые «недосдачи» придется расплачиваться сегодня: даже за незначительную просрочку в прошлом банк не выдаст клиенту кредит на квартиру. Очередная сложность ждет заемщика, если на нем уже «висит» кредит. Банк будет сопоставлять доходы и расходы и, как говорит Ольга Садовская, «если величина существенная, то есть существующая долговая нагрузка велика, вероятно, что заемщик не сможет рассчитывать на большую сумму ипотечного кредита».

По данным кредитного брокера из «Фосборн Хоум», банки стали более предвзято относиться к некоторым профессиям: частным предпринимателям, юристам, людям, работающим в ювелирной сфере, представителям творческих профессий или зарабатывающих на фондовом рынке — тем, у кого нестабильный доход. Хотя, как говорит Динара Юнусова: «Если вы художник, это вовсе не означает, что ипотека вам недоступна. Если у вас достаточные и стабильные доходы, то у вас есть все шансы получить ипотечный кредит».

Несмотря на то что существуют довольно жесткие условия получения ипотечного кредита, аналитики предсказывают ипотечному кредитованию большое будущее. «Темпы роста рынка ипотеки составляют порядка 115% по сравнению с прошлым годом. Связано это и с растущими доходами россиян, и с увеличением объемов строительства, и с таким, на первый взгляд, негативным фактором, как растущие цены на недвижимость. Ведь в таких условиях ипотека остается основным рыночным инструментом приобретения жилья. По разным оценкам, 60–70% россиян хотели бы улучшить жилищные условия, и уже сейчас в России насчитывается несколько миллионов семей, которые бы хотели, и, исходя из своего дохода, могут получить ипотечный кредит. Если смотреть на относительные показатели, то на сегодняшний день только 15% всех сделок на рынке недвижимости происходит с использованием ипотеки, а доля задолженности по ипотеке в ВВП составляет порядка 5%. Это в десятки раз меньше, чем в других странах. Но именно этот факт наиболее показательно иллюстрирует потенциал российской ипотеки и масштабы дальнейшего развития российской ипотечной отрасли», – отмечает Ольга Садовская.
РБК

Ипотечные кредиты снова подорожают. У АИЖК не хватает денег

noreply@blogger.com (Unknown) — Wed, 30 Jul 2008 14:38:00 +0000

АИЖК вводит новые правила работы с партнерами
Ипотека может снова подорожать. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), реализующее программу "Доступное жилье", повышает их до 12% годовых в рублях. Банки, выдающие кредиты по соглашению с АИЖК, могут поднять ставку еще выше.

В начале июля АИЖК официально сообщило, что рассматривает возможность повысить ставки по ипотеке. В агентстве тогда признали, что, располагая ограниченным бюджетом (64 млрд руб. на этот год), не успевают за быстро растущим рынком ипотеки (по оценкам АИЖК, по их стандартам может быть выдано до 60% всех ипотечных кредитов в стране - 700 млрд руб. за 2007 год).

В итоге ставку ипотеки решено было поднять. Это стало известно из писем, которые АИЖК рассылает своим региональным банковским партнерам, выдающим кредиты по программе агентства. В первом письме объясняется новая форма работы, во втором содержалось объяснение, почему АИЖК это делает.

Ниже 12% - невыгодно

В письмах агентство уведомляет, что кроме соглашения о сотрудничестве АИЖК собирается подписывать со своими агентами договоры купли-продажи закладных на кредиты с указанием ставок и объемов рефинансирования.

Условия договора таковы. При выкупе закладных на кредиты со ставками ниже рекомендованных в договоре купли-продажи АИЖК вводит дисконт, т.е. покупает их со скидкой. При этом минимальная ставка, указанная в проекте договора, составляет 12%, что на 1,25 процентного пункта выше нынешней.

Формула расчета дисконта, приведенная в договоре, показывает, что перепродать агентству кредит, выданный по ставке 10,75%, можно будет с 5%-ным дисконтом. При таких условиях банк или оператор не заработает ничего, это будет невыгодно, и ставку надо будет поднять. Региональных операторов ничто не ограничивает в этом.

Работать по старой схеме, когда АИЖК выкупает кредиты без дисконта, тоже будет можно, но объемы такого выкупа с августа сильно сократятся, приводят "Ведомости" мнение главы департамента ипотечного кредитования Ульяновской областной корпорации строительства и ипотеки Альбины Гусевой. Решение о введении дисконта еще не принято, говорят в АИЖК.

У АИЖК не хватает денег

Во втором письме АИЖК указывается, что повышение ставок по ипотеке - вынужденная мера: объемы рынка растут, и часть денег для рефинансирования приходится привлекать за рубежом, где ресурсы дорожают. С другой стороны, отмечают "Ведомости", АИЖК - госкорпорация, призванная обеспечить рынок доступного жилья, и ее задача - по возможности сдерживать рост цен, в том числе на кредитные ресурсы для граждан.

На протяжении последних лет агентство удерживало сравнительно низкие ставки по ипотечным кредитам: от 10,75% на срок до 10 лет, до 14% - сроком до 30 лет. Лидеры рынка - ВТБ 24, Альфа-банк, Собинбанк, Городской ипотечный банк, "Уралсиб", Росевробанк и Банк Москвы - в 2008 году ставки повышали. Так, ставка Альфа-банка по кредиту до 15 лет с первоначальным взносом 10% составляет 15,5% годовых. Из крупных игроков стоимость ипотеки снижал лишь Сбербанк - для приведения ее в соответствие со среднерыночной.

В 2007 году доля ипотеки в кредитах населению составила 15,6%. За два года она выросла более чем в четыре раза: в 2005 г. на ипотеку приходилось 3,6%, в 2006 г. - 11,6%. Введение дисконта приведет к росту ставок по ипотеке. Агенты переадресуют пожелание банкам, а те из них, кто сам выдает займы, поднимут ставки минимум до 12%.

Банковские эксперты отмечают, что повышение ставок ипотечного кредитования таким крупным игроком, как АИЖК, может снизить интерес граждан к ипотечному кредитованию. Рынок и так демонстрирует явное торможение, что, очевидно, скажется на реализации программы "Доступное жилье". Если правительство не примет немедленных мер по расширению возможностей финансовых институтов по привлечению длинных денег внутри страны, замедлится не только ипотека, но и строительство.
www.rb.ru

Банкам велели не навязывать страхование жизни при выдаче ипотеки

noreply@blogger.com (Unknown) — Fri, 25 Jul 2008 09:53:00 +0000

Роспотребнадзор обнародовал вчера свою официальную позицию относительно законности обязательного страхования жизни и здоровья заемщика при ипотечном кредитовании. В официальном ответе ведомства на запрос Ассоциации российских банков (АРБ) указано, что личное страхование заемщиков должно быть добровольным — общепринятая банковская практика публично признана незаконной. Следствием отказа от нее банкиров станет рост стоимости ипотеки для заемщиков.

Причиной официального запроса АРБ в Роспотребнадзор стал ряд претензий территориальных управлений этого ведомства к банкам относительно обязательного страхования жизни и здоровья заемщиков при ипотеке. Управления считали такую практику нарушающей закон о защите прав потребителей, поскольку получение одной услуги обуславливалось приобретением другой. АРБ попросила центральный аппарат Роспотребнадзора направить в регионы рекомендации о пересмотре практики привлечения банков к ответственности по этому вопросу.

Глава Роспотребнадзора Геннадий Онищенко отказался помочь банкирам, сочтя действия своих подчиненных на местах правомерными. В официальном ответе на письмо АРБ господин Онищенко отметил, что использовать "принцип свободы договора" можно только в случаях, когда поведение субъектов не урегулировано законом. По законодательству об ипотеке обеспечением кредитного договора является залог жилья. Он же, по мнению господина Онищенко, обеспечивает банку возврат основного долга и уплату процентов. "Обеспечение залога какими-либо иными дополнительными обременениями, возлагаемыми на должника, законодательно не предусмотрено",— указано в письме. Ведомство считает, что банк должен предоставлять заемщику право выбирать между кредитами со страховкой жизни и здоровья и без нее.

Подобные официальные заявления из центрального аппарата Роспотребнадзора могут спровоцировать волну массовых проверок банков на местах, опасаются участники рынка. При этом в числе пострадавших окажутся практически все банки, выдающие ипотеку. "Страхование только залога не покрывает всего объема рисков банка, поэтому практика обязательного страхования жизни и здоровья заемщиков является общей",— говорит заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Исключение составляет лишь Сбербанк. Летом прошлого года отказаться от обязательного личного страхования при ипотеке пытался Городской ипотечный банк, однако впоследствии свернул эту программу.

Участники рынка уверены, что попытки Роспотребнадзора защитить потребителей только ухудшат их положение. "Банки будут закладывать стоимость страхования в ставку по кредиту, причем оценят эти риски дороже, чем страховщики, поскольку страхование не основной бизнес для банка",— отмечает руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. "Ставка при самостоятельном страховании может быть в несколько раз выше, чем при обязательном через банк, поскольку страховщик не сможет компенсировать риски за счет объема",— подтвердил гендиректор компании "Русский стандарт Страхование" Николай Клековкин.

Еще одним негативным последствием действий Роспотребнадзора станут сложности с рефинансированием банками таких кредитов. "В условиях мирового финансового кризиса инвесторы с большой осторожностью относятся к любого рода ипотечным бумагам, и без комплексного страхования их вообще не получится продать",— считает аналитик Собинбанка Александр Разуваев. В результате реализация программы "Доступное жилье" еще больше затормозится, считает старший вице-президент ВТБ Андрей Сучков. "Темпы развития ипотечных программ и так снижаются из-за кризиса, неминуемое повышение ставок в случае реализации требований Роспотребнадзора сделает ипотеку недоступной для еще большего числа потенциальных заемщиков",— резюмирует банкир.
www.kommersant.ru

Ипотека Поволжья

noreply@blogger.com (Unknown) — Fri, 25 Jul 2008 09:39:00 +0000

Многие банки не только сокращают выдачу, но и отказываются от ипотеки: интервью

Интервью с генеральным директором Волжской ипотечной корпорации (г.Чебоксары, Чувашия) Василием Бузиным

REGNUM: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию опубликовало отчет по соблюдению платежной дисциплины заемщиков в разрезе регионов России. Cамый высокий процент просроченной задолженности имеет Ставропольский край - 21,1%. Довольно неравномерна доля неплательщиков по кредитам в Поволжье. В Кировской области и Мордовии она составляет менее 1%, в Нижегородской области - 3,7%, Чувашии - 4,6%, Удмуртии - 5,1%, Татарстане - 5,8%, в Башкирии 6,5%, в Саратовской области - 8,5%, Марий Эл - 9%, Ульяновской - 13,9%. Как это объясняется?

Это как раз тот честный уровень просрочек в разрезе регионов. По регионам, начиная с 5%, был наиболее большой скачок цен на жилье за последние два года, в том числе с мощным развитием региона. Высокий рост цен спровоцировал бешеный спрос на жилье, который не обеспечивался реальной зарплатой населения. Брали много - в расчете на спекулятивный рост цен на жилье и рост заработной платы. Но ни того, ни другого не произошло, и как следствие - начались массовые просрочки по платежам.

REGNUM: Но все-таки откуда такая разница по регионам? Если это показатель платежеспособности населения, то тогда почему у богатого Татарстана выше процент просрочки, чем у не очень богатой Чувашии и совсем небогатой Кировской области? Или дело в ментальности? Банкиры любят повторять про ментальность чувашей, которые могут недоедать, но платят по счетам аккуратно, это в культуре народа. Или дело в плохой "разъяснительной работе с населением"?

Работа с населением проводится одинаково хорошо и в Чебоксарах, и в Казани. Наверное, вы отчасти правы про ответственность и исполнительность чувашского народа. Стоит заметить, что Татарстан - действительно богатая республика, однако дисбаланс между богатой и средней - не говорю про бедную - прослойкой гораздо более значителен. И вот та самая средняя прослойка получает зарплату на уровне Чувашской Республики, а тратит значительно больше своего семейного бюджета. Как правило, первые полгода у них все хорошо, но потом начинаются покупки - мебели, очередной машины (причем все в кредит) и происходит борьба между возрастающими обязательствами и сохраняющейся на прежнем уровне заработной платой. В итоге люди, не заплатив раз-другой, уже не в состоянии выплачить ежемесячные платежи по кредиту.

REGNUM: У вашей компании, которая является сервисном агентом АИЖК, был высокий процент просрочки, который в апреле зашкаливал за 10%. У регионального оператора - полугосударственной "Ипотечной корпорации Чувашской Республики", по их данным, около 1%.

Дело в том, что наша компания представлена по всей Волге, и как раз отчет, опубликованный АИЖ,К говорит о средневзвешенном уровне просрочки заемщиками в целом по корпорации, а значит и Волго-Вятскому региону. Если взять 5-процентный уровень по Чувашии вкупе с Ульяновской областью, Татарстаном, Марий Эл, то в итоге и получается 10-процентный барьер.

REGNUM: Существуют опасения, что проблема невозвратов вызовет массовые судебные иски банков к заемщикам. Есть ли судебная практика у вашей компании?

В настоящее время подготовлено и передано в судебные органы исковых заявлений на сумму около 70 млн рублей. К слову сказать, массовые обращения в суд по ряду заемщиков и выигранные дела служат действительно хороших стимулятором исполнения обязательств другими заемщиками. В 99% случаев суды принимают сторону залогодержателей. По некоторым делам решения уже приняты в нашу пользу, исполнительные листы находятся у приставов. Думаю, что первая реализации дефолтной квартиры через аукцион станет показательным процессом, о котором мы обязательно расскажем в прессе. В настоящее время уровень просрочки в нашей ипотечной корпорации приближается к 6-процентному барьеру.

REGNUM: Бытует мнение, что рост цен на рынке жилья в Чувашии был связан и с доступностью ипотеки. Как известно, республика была одним из первых регионов, которая стала развивать ипотечное кредитование.

Да, Чувашия была первой, но доступность ипотеки была связана с наличием длинных иностранных денег, при этом выдавались кредиты с минимальным первоначальным взносом, без поручителей, чем отчасти воспользовались спекулянты, надеясь через полгода-год продать квартиры с обременением и получить прибыль.

REGNUM: Будут ли сворачиваться ипотечные программы, расти процентные ставки, ужесточаться условия кредитования? Каково развитие ипотеки в России в условиях мирового ипотечного кризиса?

Сейчас многие банки не только сокращают выдачу, но и отказываются от ипотеки ввиду отсутствия длинных денег. Рост ставок неизбежен в течение ближайших двух-трех месяцев, потому что облегчения на рынке ипотеки до конца этого года не предвидится. Минэкономразвития в ближайшее время должно опубликовать сценарий развития ипотеки на ближайшие 5 лет, и все ждут его с нетерпением. Этот документ призван ужесточить правила выдачи кредитов и поставить ипотечную деятельность участников данного рынка под строгий контроль государства. Вообще же АИЖК в 2010 вообще прекратит выкуп закладных, предоставлением ипотеки будут заниматься крупнейшие банки, миссия рефинансирующих компаний будет сводиться к организации аккумулирования закладных на региональном уровне, самостоятельному формированию кредитных пулов и их реализацией различным инвесторам.

REGNUM: По данным Чувашстата, треть семей, купивших в 2007 году жилье, сделали это благодаря ипотеке - то есть 636 из 1928 семей. С учетом сложившихся обстоятельств на ипотечном рынке, наверное, невозможно рассчитывать на сохранении этой тенденции в 2008 году? Каков ваш прогноз?

Спрос на ипотеку, как ни странно, стабилен и устойчив, особенно на индивидуальные дома. Однако получить ее уже значительно сложнее. Так, по итогам 2007 года доля ипотеки в московском регионе и городах-миллионниках составила 40%, в то время как в США данный показатель превышает 90%, в Европе чуть поменьше. Стоит предположить, что в 2008 году темпы приобретения жилья с помощью ипотеки будут снижаться, в том числе из-за роста процентных ставок по кредитам. А это значит, что и строительные компании будут ощущать нехватку притока денежных средств по заключаемым договорам долевого строительства жилья. Ситуация будет сложной, насколько - пока не берусь прогнозировать.
www.regnum.ru

Ипотека в опасности

noreply@blogger.com (Unknown) — Wed, 23 Jul 2008 09:27:00 +0000

Благодаря неразвитости ипотечного рынка в России, ипотечный кризис по примеру американского нашей стране не грозит. Но из-за проблем с ликвидностью на зарубежных рынках российским банкам приходится ужесточать условия по ипотеке, а значит, развитие этого рынка еще больше замедляется.

Ипотечный кризис в США затронул российскую ипотечную систему опосредованно: привлекать финансирование на Западе стало намного сложнее и дороже. Но сейчас этот кризис вышел на новый уровень — 11 июля акции ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, которые занимают половину всего ипотечного рынка США ($6 трлн), упали в цене на 31% и 33% соответственно. Затем снизились на 99% акции седьмого по величине ипотечного американского банка IndyMac, федеральные власти США сразу же заявили о том, что берут банк под свой контроль. Но, по мнению экспертов, эти события отразятся на российском рынке ипотеки только в том плане, что ждать удешевления западных ресурсов для российских банков в ближайшее время не приходится.

К тому же российский ипотечный рынок нельзя сравнивать с американским ни по объемам, ни по доле в сделках с недвижимостью. Сейчас по самым смелым прогнозам 30-50% всех сделок с недвижимостью заключаются с помощью ипотеки, по самым пессимистичным — всего 10-15%. По данным компании "БЕСТ — недвижимость", за последний год количество ипотечных сделок увеличилось на 4%, по Москве — на 2%. В компании "МИАН-агентство недвижимости" число ипотечных сделок на покупку готового жилья составляет 45%, а на покупку строящегося — 15%.

Сдержать влияние американского кризиса на российский рынок помогут и меры предосторожности, принятые банками. Кредитные организации с самого начала кризиса изменили свои стратегии, руководствуясь правилом — лучше качество, чем количество. Последние тенденции на рынке ипотечного кредитования весьма безрадостны для заемщиков. Банки увеличивали первоначальный взнос, процентные ставки, таким образом сужая круг потенциальных заемщиков. Воспользоваться кредитом могут заемщики с большими доходами. Например, при покупке однокомнатной квартиры на окраине Москвы стоимостью $240 000 с первоначальным взносом 20% по 25-летнему ипотечному кредиту ежемесячный платеж составит $1880. А значит, доход заемщика должен составлять около $4000.

Сейчас средняя ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 12-13%, в долларах — 10-11%. Наиболее распространенные условия кредитования — это первоначальный взнос 20-30% стоимости жилья, а срок кредитования — 25-30 лет. По прогнозам экспертов, улучшение на рынке ипотечного кредитования произойдет лишь к середине 2009 года. До этого времени ставки по кредитам будут увеличиваться. Таким образом, часть клиентов, которые могли купить жилье только с помощью ипотеки, не смогут воспользоваться даже ею. Теперь клиентами банка становятся заемщики, имевшие наличные средства на покупку квартиры,— они вынуждены обратиться к кредиту из-за роста цен.

"Получается замкнутый круг. В связи с удорожанием стоимости ресурсов растут ставки по корпоративному кредитованию для строительных и девелоперских компаний, что приводит к росту цен на "первичку". Цены на "первичку", в свою очередь, косвенно увеличивают цены на "вторичку" и, как следствие, уменьшается количество людей, которые могут приобрести квартиру без привлечения заемных средств. Это создает возможности для расширения круга клиентов по ипотеке, но опять же в связи с ростом цен на недвижимость снижается число людей, которые могут себе это позволить",— говорит глава дирекции развития продуктов ОТП Банка Игорь Антонов. "В связи с высокими требованиями банков к подтверждению дохода платежеспособный спрос со стороны клиентов, относящихся к категории "бизнес" (предприниматели, владельцы бизнеса), а также клиентов с документально неподтверждаемыми доходами, остается в значительной степени неудовлетворенным. Желающих воспользоваться ипотекой довольно много, но из-за роста цен на недвижимость количество людей, которых можно отнести к категории платежеспособных, становится все меньше",— говорит руководитель направления ипотечного кредитования "МИАН-агентства недвижимости" Владимир Мильдзихов.

Для заемщиков невозможность воспользоваться уже одобренным кредитом из-за интенсивного роста цен на жилье — одна из главных проблем при покупке квартиры с помощью ипотеки. Однако рост цен на недвижимость может отразиться и на банковском секторе. Если учитывать общую экономическую ситуацию, то рост цен на жилье может даже затормозить развитие ипотечного кредитования и еще больше снизить темпы выдачи ипотечных кредитов. "К сожалению, точный прогноз сейчас сделать очень сложно. Все будет зависеть от общего уровня инфляции и уровня благосостояния граждан: если темпы роста доходов россиян будут сопоставимы с темпами роста цен, то рынок ипотечного кредитования будет активно развиваться, в противном случае возможно снижение числа заявок — люди будут просто не в состоянии выплачивать кредит",— говорит замруководителя Центра ипотечного кредитования "Абсолют банка" Елена Воронина.

Уже сейчас банкиры отмечают снижение объемов выдачи ипотечных кредитов. Это связано как с ужесточением условий привлечения финансирования для самих банков, так и с изменением параметров для заемщиков. "Снижение темпов выдачи ипотечных кредитов связано с отсутствием возможности рефинансирования выданных кредитов. Это касается банков, которые самостоятельно выходили на сотрудничество с иностранными инвесторами. Нет длинных, относительно дешевых денег, непонятно, как долго продолжится такая ситуация на мировых финансовых рынках. Серьезно изменились условия для банков, работающих по программам АИЖК",— считает начальник управления ипотечного кредитования банка "Финсервис" Александр Игумнов.

Несмотря на отсутствие прямого влияния кризиса на российский ипотечный рынок, сейчас он переживает не самые лучшие времена. Высокий уровень инфляции и рост цен на жилье не позволяют заемщикам делать накопления даже на первоначальный взнос по ипотеке. "У ипотечного рынка сейчас четыре основные проблемы: неоднозначность дальнейшего прогноза изменения цен на недвижимость, растущий уровень просроченной задолженности (только по официальным данным по кредитам АИЖК, это уже порядка 10%), резкое снижение платежеспособного спроса в целом по стране и отсутствие в ближайший год перспектив рефинансирования ипотечных портфелей у большинства игроков",— считает директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош.

Одна из основных проблем дороговизны кредитов — отсутствие длинных и дешевых денег именно внутри страны. "Длинных денег в нашей экономике как не было, так и нет, финансовые институты, которые их аккумулируют, не участвуют в их распределении, как на Западе, в Европе или США. Сидят себе этакие мешки с деньгами и ничего не могут с ними сделать, потому что им это не позволено. Пока вся ипотека у нас финансируется либо государством в лице АИЖК и госбанков, либо иностранными банками, либо российскими банками, но опять же на западные деньги. Вероятно, реальное снижение ставок — дело не одного и не двух лет. Нужно дальше развивать финансовый рынок, а также добиться серьезных успехов в борьбе с инфляцией",— считает начальник управления региональных ипотечных программ Национального резервного банка Наум Либкинд.

Влияние нового витка американского кризиса на российский рынок эксперты оценивают по-разному. Несмотря на тяжелую ситуацию как для банков, так и для заемщиков, наступления российского ипотечного кризиса не ожидается. В первую очередь за счет недостаточной развитости самого рынка. "На данный момент говорить об ипотечном кризисе в России пока рано. Уровень проникновения ипотечного кредитования на финансовом рынке РФ значительно ниже по сравнению с западными странами и в особенности США, где и разразился ипотечный кризис. Кроме того, условия ипотечного кредитования в России значительно жестче, чем были в США в последние годы (плавающие ставки, нулевой взнос, отсутствие необходимости предоставления подробных данных о доходах и т. п.), и, учитывая негативный опыт США, а также ограниченные возможности по привлечению финансирования, вряд ли в ближайшее время ситуация существенно изменится с точки зрения условий кредитования и желания агрессивно наращивать долю на данном рынке. В то же время ожидать замедления темпов роста на этом рынке можно, причиной чего будет отсутствие возможности у банков секьюритизировать существующие кредиты с целью наращивания портфелей в дальнейшем, тогда как рынки капиталов пока остаются закрытыми для большинства финансовых институтов",— считает начальник отдела анализа рынка акций инвестиционного банка "КИТ Финанс" Мария Кальварская.

Заместитель председателя правления "Абсолют банка" Олег Скворцов также не прогнозирует ипотечного кризиса в России: "Рынок ипотеки в нашей стране сегодня еще достаточно молод, и его емкость составляет порядка 2,5% ВВП. Поэтому экономика страны в целом не испытывает зависимости от каких-то изменений в этом секторе. Так что повторения американского сценария в нашей стране ждать не приходится. Хотя Россия испытывает на себе влияние западного кризиса, оно остается минимальным: нашу страну первая волна кризиса практически не затронула, и есть все основания полагать, что и новый его этап обойдет нас стороной. Сейчас темпы развития ипотечного кредитования в России несколько замедлились, что объясняется как ограниченным доступом к ресурсам, так и традиционным летним спадом. Начиная с сентября рынок снова оживится".

Однако некоторые эксперты уже сейчас оценивают текущую ситуацию как наступление кризиса, только не для банков, а для заемщика. "Для потребителей кризис уже произошел, поскольку с начала этого года ставки заметно выросли. Для банков он наступит через 1,5-2,5 года, когда выданная денежная масса и расчетный уровень дефолтов (на данный момент это 12%) дадут ощутимую массу невозвратов. Подъем рынка в 2006 дал банкам ощущение легких денег, сейчас этот период закончился. Теперь нужно много работать, чтобы добиться результатов. Как следствие, это приведет к сокращению числа банков и активной продаже кредиторов аукционерами. Экономический дефолт на уровне страны произойдет лет через пять, если государство не решится на активизацию иных, "советских" методик при реализации жилищных вопросов граждан. В частности, речь идет об арендном жилье как о возможном выходе из проблемы",— дает пессимистичный прогноз генеральный директор и совладелец группы компаний "Мультиброкер" Наталья Кирпиченко.

"Можно сказать, что ипотечный кризис уже происходит в России. Однако, к счастью, протекает он намного легче, чем в США и странах Европы. Оснований для обвала цен на недвижимость, аналогичных западным, у нас пока не наблюдается. Российские заемщики платят достаточно исправно, факты реализации заложенных квартир носят единичный характер. Да и объем ипотечных сделок пока не настолько значительный (всего около 10% общего объема), чтобы оказать существенное влияние на рынок недвижимости. Ипотечный кризис в России отразился в основном на условиях кредитования, предлагаемых банками нынешним потенциальным заемщикам. Сложности в получении ипотеки и нынешний уровень цен на недвижимость сделали жилье недоступным для многих людей, которые вполне могли бы его приобрести в начале прошлого года",— говорит заместитель директора департамента ипотечного кредитования Бинбанка Вячеслав Пантелеев.

Несмотря на негативное влияние кризиса, у него все же есть и свои положительные моменты. Снижение рисков при ипотечном кредитовании и ужесточение требований к заемщикам может помочь банкам не допустить повторения ситуации на американском рынке. "Осторожная политика банков снизит процент проблемных кредитов, а цены на недвижимость из-за снижения спроса должны стабилизироваться. Тем не менее резкого улучшения банками условий кредитования или снижения процентных ставок по кредитам в ближайшее время ожидать не стоит",— уверен директор кредитного департамента СДМ-банка Сергей Козлов.
Журнал «Деньги» № 28(683) от 21.07.2008

Городской Ипотечный Банк снижает ставки на 3-4%

noreply@blogger.com (Unknown) — Wed, 23 Jul 2008 09:22:00 +0000

С 22 июля Городской Ипотечный Банк снижает ставки по ипотечным кредитам, как в рублях РФ, так и в долларах США, изменения распространяются на все регионы присутствия Банка. По отдельным программам размер снижения ставок составил до 3-4%.

Теперь минимальная процентная ставка в Городском Ипотечном Банке составляет: от 9% - по кредитам в долл арах США, от 10% годовых в рублях РФ.

Например, продукт «КВАРТИРА+» становится бестселлером продаж, предлагая клиентам одни из самых лучших ставок на рынке от 9,25% годовых. В рамках данной программы клиент может получить крупную сумму кредита под залог своей недвижимости на самые разные цели: ремонт, благоустройство и т.д.

Кроме того, Банк изменяет варианты досрочного погашения уже действующих программ, делая их по совокупности факторов максимально привлекательными и удобными как для клиентов, так и для партнеров.

До конца августа продлевается маркетинговая акция для клиентов «Сэкономь на ипотеке» (скидка 100% по сбору за выдачу кредита).

Николай Шитов, Президент Городского Ипотечного Банка так прокомментировал событие: «Снижение ставок мы осуществили с учетом взвешенной политики управления рисками Банка, а также потребностей заемщиков. Результат - существенное расширение возможностей ипотечного кредитования для наших клиентов».
РБК

Платежи и ставки по ипотеке: как снизить расходы

noreply@blogger.com (Unknown) — Wed, 23 Jul 2008 09:10:00 +0000

На базаре любой из нас, прежде чем купить что-нибудь, пройдется по рядам, присмотрится, попробует, сравнит цены. Собираясь взять ипотечный кредит, разумный человек поступит примерно так же: изучит, какие предложения делают банки, чем они отличаются. Но быстро поймет: разнообразием они не блещут. Разве что ставки немного отличаются. Первоначальный взнос там побольше, тут поменьше. Вот и сиди — выискивай проценты.

Ипотека в платежах и ставках

Но есть возможность выгадать не только на низкой ставке. Существуют две особенности погашения кредита, которые позволяют сэкономить на уплате процентов в принципе. Это «плавающая» ставка и дифференцированные платежи.
Сыграем на ставках
«Плавающая» ставка отличается от привычной всем фиксированной своим непостоянным характером. По кредиту с фиксированной ставкой вы будете в течение всего срока погашения кредита отдавать банку один и тот же процент — тот, который он установит. Выбрав «плавающую» ставку, вы получаете шанс «переиграть» банк, потому что она будет опускаться и подниматься в зависимости от конъюнктуры финансового рынка. «Плавать» туда–сюда ставке позволяет ее двойная природа: одна часть ставки — это фиксированный процент, а вторая равняется одному из единых общепринятых рыночных индексов. В России применяются два таких индекса: LIBOR и MosPrime.
Аббревиатура LIBOR расшифровывается как London Interbank Offer Rate — лондонская межбанковская ставка предложения. «Это усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные средства друг у друга на лондонском межбанковском рынке», — поясняет вице-президент по развитию бизнеса ДельтаКредит банка Динара Юнусова. LIBOR используют банки всего мира для расчета оптимальной ставки на различные виды кредитов — как правило, в долларах США. С апреля 2005 года российская Национальная валютная ассоциация (НВА) рассчитывает национальный индикатор стоимости финансовых ресурсов — MosPrime (Moscow Prime Offered Rate). Он применяется для расчета «плавающей» ставки по рублевым кредитам.
В Европе для расчетов в евро предпочитают использовать индекс EURIBOR — европейскую межбанковскую ставку предложения (European Interbank Offered Rate). В России этот индекс не получил распространения, поскольку спрос на кредиты в евро практически отсутствует. Стабильно растущий курс европейской валюты по отношению к рублю делает их невыгодными.
Сейчас «плавающие» ставки складываются приблизительно так: фиксированные 4,5–6% + LIBOR или 6–7% + MosPrime. Например, в ДжиИ Мани банке «плавающая» ставка по кредитам на приобретение готового жилья составляет 7,24–9,74% в долларах (в зависимости от формы подтверждения доходов) или 11,16–14,31% в рублях. В ДельтаКредит банке «плавающая» ставка по таким кредитам в рублях колеблется от 12,42 до 13,42%.
Пример того, как выиграть на «плавающей» ставке, приводит директор по внешним связям ДжиИ Мани банка Екатерина Тутон: «Если заемщик возьмет в кредит $250 тыс. на 30 лет, то при фиксированной ставке ежемесячный платеж составит $2011, а с «плавающей» — всего $1703».
Колебания показателей могут быть весьма значительными. Пять лет назад показатель LIBOR равнялся 1,2%, в начале 2007 года он поднялся до 5,5%, сегодня установился на уровне 3,24%. MosPrime в 2005 году составлял меньше 3%, а теперь вырос уже до 6,24%.
На Западе «плавающая» ставка по кредитам нынче стала объектом негодования многих ипотечных заемщиков. Особенно тех, кто в результате ее роста перестал быть заемщиком и превратился в злостного неплательщика. Но совсем недавно кредиты с «плавающей» ставкой были чрезвычайно популярны в Европе и США. Разгоревшийся в прошлом году мировой финансовый кризис в одночасье превратил плюсы в минусы. LIBOR и EURIBOR росли невиданными темпами, и многим заемщикам стало не по карману возвращать кредит. Теоретически оградить заемщиков от непосильных выплат должен был защитный механизм в виде рефинансирования кредита для замены «плавающей» ставки на фиксированную. Но в условиях всеобщей паники вокруг ипотеки он не сработал. Банки отказывали заемщикам в рефинансировании, ссылаясь на их низкую платежеспособность и испорченную кредитную историю, либо повышали фиксированные ставки настолько, что рефинансирование теряло всякий смысл.

Только для избранных
Страдания иностранцев из-за роста ставок по ипотеке до 6–7% российскому заемщику чужды, как чужды бедуину жалобы москвича по поводу роста тарифов на коммунальные услуги. У нас немногие пока проявляют интерес к иностранной «фишке». В общей массе выданных ипотечных кредитов доля займов «для знатоков» выглядит скромно: например, в ДжиИ Мани банке это всего 5%.
Основная масса российских заемщиков, увидев среди тарифов по кредиту хитрые схемы с непонятными иностранными словами, сразу решает, что подобные «фокусы» — не для них. К тому же людей отталкивает необходимость постоянно запоминать новую сумму платежа, пусть даже она и уменьшается.
«Клиентов, выбирающих «плавающую» ставку, объединяет их высокая финансовая грамотность, — отмечает Е. Тутон. — Это экономически подкованные заемщики, которые не только не боятся колебаний ставок, но и способны прогнозировать их динамику, зависящую от целого ряда факторов, в том числе от общеэкономической ситуации на мировом или российском рынке».
Поэтому неудивительно, что список российских банков, которые предлагают заемщикам выбор между фиксированной и «плавающей» ставкой, пока невелик. Чаще всего это иностранные «дочки» — Сведбанк, ДельтаКредит, Райффайзенбанк, ОТП-банк.

Рискнем не глядя
Консультант помогает клиенту выбрать из программ банка наилучший вариант. «Но если у заемщика нет внутренней уверенности в том, что он в состоянии верно оценить возникающие риски, он вряд ли выберет такую непростую для понимания программу, даже если она на данный момент очень выгодна», — уверена Д. Юнусова. Любопытно, что нехватка финансовых знаний совершенно не мешает россиянам брать кредиты в иностранной валюте, хотя это несет практически те же самые риски, что кредиты с «плавающими» ставками.
Знающие люди предупреждают, что кредиты с «плавающими» ставками имеет смысл брать не дольше чем на несколько лет, потому что прогнозировать колебания рыночных индексов на длительный срок невозможно. В краткосрочной перспективе легче предугадать негативные тренды финансовых рынков, хотя риск потерь из-за роста рыночных индексов все равно остается.
Индексы рассчитываются как среднее арифметическое всех значений — за год по LIBOR и за срок от одного до трех месяцев по MosPrime. Изменения производятся раз в полгода и раз в три месяца соответственно. Хотя значение MosPrime могут пересчитывать и каждый месяц.
Многие заемщики, выбравшие «плавающую» ставку, собираются досрочно погасить кредит. «Им это выгодно потому, что минимизирует стоимость кредитов, к тому же такие программы в нашем банке предлагаются без моратория — без штрафов за досрочное погашение», — комментирует Д. Юнусова.
Если рыночные индексы пойдут вверх и заемщик, имеющий кредит с «плавающей» ставкой, сочтет, что его платежи повысились всерьез и надолго, он вправе воспользоваться тем самым защитным механизмом, который не помог американцам и жителям Европы, — рефинансировать свой кредит и перейти на фиксированную ставку. Но только в том случае, если банк такую возможность предоставляет. Никаких правил на этот счет нет — каждый кредитор волен сам решать, надо ли ему это.
Директор Международного ипотечного клуба Алексей Теребков подчеркивает, что заемщик должен тщательно рассчитывать все риски, связанные с «плавающими» ставками: «В прошлом году «плавающая» ставка по кредитам была привлекательной: значение LIBOR понижалось. Но сейчас, похоже, тенденция меняется».

Трудный выбор
Ипотека — услуга не из дешевых. Поэтому стоит использовать любую возможность снизить расходы на нее. Эффективным способом экономии для некоторых способна стать дифференцированная схема погашения кредита.
Отнюдь не все заемщики знают, что такая схема вообще существует. Но и те, кто слышал про нее, как правило, лишь отдаленно представляют, чем она отличается от привычных всем аннуитетных платежей.
Так сложилось, что в России практически повсеместно используется аннуитетная схема. Ее смысл в том, что заемщик ежемесячно платит одну и ту же сумму в течение всего срока погашения кредита. Чтобы платежи распределялись равными порциями, сумма основного долга уменьшается очень медленно — первые годы большую часть платежа составляют проценты по кредиту. И дело тут не в злонамеренности банка, иначе рассчитать платежи не получится: если основной долг регулярно уменьшается, меньше становится и сумма процентов. Тогда платежи будут составлять уже не равные суммы, а станут снижаться по мере погашения кредита. Эта схема и называется дифференцированной. Сумма, которая уйдет на проценты за весь период погашения кредита по дифференцированной схеме, заметно ниже, чем при аннуитетной. Основной долг уменьшается быстрее, соответственно, и размер процентов по нему будет все меньше.
Не многие банки предлагают заемщику обе схемы на выбор, зато в их числе Сбербанк, на который приходится треть всех выданных в стране ипотечных кредитов. Среди других следует назвать Оргрэсбанк, банк Петрокоммерц, Солид-банк, Сведбанк.
Популярность дифференцированной схемы разительно меняется от банка к банку. К примеру, в Оргрэсбанке более 75% заемщиков выбирают дифференцированные платежи. По словам начальника отдела координации ипотечного кредитования в Московском регионе Центра ипотечного кредитования Романа Слободяна, в своей массе это люди, консервативно управляющие своими финансами. А вот в Газпромбанке дифференцированной схемой погашения кредита воспользовалось всего 10% заемщиков.

Разорительная экономия
Заемщики, которые краем уха слышали, что аннуитетная схема погашения выгодна в первую очередь для банка, порой гордо сообщают окружающим, что уж их-то «не разведут», и отправляются туда, где можно взять кредит с дифференцированными платежами. Однако не многие выполняют свое намерение. Дело в том, что экономить на процентах по ипотеке способны позволить себе только состоятельные люди. Особенность расчета ежемесячных платежей оборачивается тем, что на протяжении первых нескольких лет заемщику приходится платить значительно больше, чем если бы он ежемесячно вносил равные платежи при прочих равных условиях.
Надо сказать, что аннуитетная схема в силу ее особенностей действительно выгоднее банкам, чем дифференцированная. При таком способе расчета платежей общая сумма процентов за весь срок пользования кредитом оказывается больше. Одно дело, когда долг банку равномерно уменьшается каждый месяц: тогда сумма, на которую начисляются проценты за пользование кредитом, каждый месяц также пропорционально уменьшается. Совсем другой коленкор, когда сумма основного долга примерно до середины срока погашения почти не меняется. Волей-неволей по аннуитетной схеме заемщик отдает банку в виде процентов по кредиту значительно больше, чем по дифференцированной.
Но так ли уж значительна полученная экономия? Пока заемщик вносит свои аннуитетные платежи, их удельный вес при нашей инфляции становится все меньше, они составляют все менее значительную часть доходов семьи. С дифференцированной схемой уповать на то, что инфляция облегчит долговое бремя, не приходится, потому что главная процентная нагрузка приходится на первые годы погашения. И снижение долга в результате инфляции в дальнейшем уже не настолько ощутимо, как в предыдущем случае.
Особенно сильно преимущество дифференцированной схемы проявляется для тех, кто намеревается гасить кредит досрочно. «Сумма досрочного погашения зачитывается в счет плановых выплат по основному долгу, — разъясняет Р. Слободян. — Иными словами, заемщик на пропорциональное количество периодов освобождается от обязанности внесения платежей по «телу» кредита и в эти периоды платит только проценты. При аннуитетной схеме погашения кредита после досрочного внесения платежей происходит либо пересчет платежа, либо сокращение срока кредита. Это менее значительное уменьшение долговой нагрузки».
Кроме того, как правило, заемщик, выбравший дифференцированную схему, получает право на досрочное погашение кредита в любой момент — без мораториев и штрафных санкций.
Но аннуитетная схема таит в себе глобальное преимущество: она позволяет получить большую сумму кредита. Условно говоря, нужен кредит на 2 млн руб. сроком на 15 лет. По аннуитетной схеме придется ежемесячно платить по 20 тыс. руб., а по дифференцированной первые платежи составят около 35 тыс. руб. Будем считать, что на погашение кредита нельзя пускать больше половины дохода заемщика. Если ваши доходы меньше 70 тыс. руб. в месяц, кредит с дифференцированной схемой погашения на требуемую сумму вам просто не дадут. Зато другой вариант позволяет одолжить в банке 2 млн при ежемесячных доходах всего 40 тыс. руб.
«С математической точки зрения заемщику выгоднее дифференцированные схемы погашения кредита, — рассуждает начальник департамента по работе с физическими лицами, вице-президент Газпромбанка Анна Горячева. — Но заемщик зачастую оказывается перед дилеммой: если он воспользуется дифференцированным платежом, то сэкономит на сумме выплаченных процентов, но получит меньшую сумму, чем составил бы кредит с фиксированным платежом».

Денис Земан
Заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка:
Использование банками таких показателей, как LIBOR и MosPrime, для расчета «плавающих» ставок по кредитам для физических лиц обусловлено стремлением застраховать риски. Такие банки заимствуют денежные средства на лондонском и московском межбанковских рынках, поэтому, устанавливая «плавающую» процентную ставку по кредиту с такими индексами, банк получает возможность прогнозировать свои доходы на большой период. Для эффективного использования «плавающих» процентных ставок необходимо создавать внутри банка серьезные аналитические подразделения, что доступно далеко не каждой кредитной организации.

Роман Слободян
Начальник отдела координации ипотечного кредитования в Московском регионе центра ипотечного кредитования Оргрэсбанка:
В Оргрэсбанке нет никаких ограничений для заемщиков по выбору аннуитетной или дифференцированной формы платежа при погашении ипотечных кредитов. Каждый клиент может сравнить их достоинства и недостатки и выбирать наиболее удобный для себя вариант. Заметная доля заемщиков нашего банка целенаправленно приходит, чтобы воспользоваться дифференцированной схемой.
Аннуитетный платеж признан в Европе и США наиболее удобным инструментом выплаты по потребительским кредитам. Заемщик знает, что сумма, необходимая для уплаты по кредиту, всегда одна и та же. Но за удобство приходится дорого платить. Дело в том, что при аннуитетном платеже в начальные периоды (для ипотеки — в первые годы) погашения кредита заемщик выплачивает в основном проценты, само же «тело» кредита сокращается намного медленнее, чем при использовании дифференцированной схемы.
www.m-2.ru

Ипотеке в России 10 лет. Полет нормальный?..

noreply@blogger.com (Unknown) — Sun, 20 Jul 2008 22:39:00 +0000

ТОЛЬКО 1,5% РОССИЯН СМОГЛИ ЗА 10 ЛЕТ КУПИТЬ КВАРТИРУ В КРЕДИТ

Десять лет назад, в июле 1998 года президент Борис Ельцин подписал закон "Об ипотеке". Для семей со средним достатком эта схема остается сегодня единственным реальным способом обзавестись жильем. Однако, несмотря на десятилетнюю практику, ипотеку в России до сих пор нельзя назвать доступной - воспользоваться ей смогли только 1,5% граждан.

Накануне первого юбилея закона люди, причастные к его реализации, собрались на заседании круглого стола, чтобы обсудить результаты десятилетней работы и проанализировать роль ипотеки в нацпроекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

- Ипотека - это наше великое настоящее и великое будущее, - не скупился на оценки председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Олег Толкачев. - Это наше все. То, что граждане смогли получить доступ к кредитным ресурсам - это шаг в завтра. Однако ипотека пока не доступна обычной средней семье.

Действительно, позволить себе взять кредит даже на 15-20 лет сегодня могут единицы. При стоимости квадратного метра жилья от 5 тысяч долларов в Москве и от 2,5 тысячи долларов в регионах для того, чтобы банк выдал кредит, ежемесячный доход заемщика и созаемщиков должен составлять не менее 100-200 тысяч рублей. При этом средняя зарплата в России 16,5 тысячи рублей (по данным Росстата на апрель 2008 года).

Генеральный директор агентства "МИЭЛЬ брокеридж" Алексей Шленов нарисовал "Труду" далекий от народного портрет сегодняшних заемщиков: "Берут ипотеку преимущественно люди в возрасте от 25 до 45 лет, высококвалифицированные специалисты или управленцы среднего звена, а также топ-менеджеры, бизнесмены и предприниматели".

Действительно, семье с достатком даже 100 тысяч рублей будет сложно накопить на первоначальный взнос (большинство банков требует 5-10% собственных средств от стоимости квартиры). Кроме того, заемщику потребуется застраховать жизнь и здоровье, а также приобретаемое жилье от ущерба. Это добавит к стоимости кредита 2-3% годовых.

Даже в том случае, если заемщик и квартира удовлетворяют всем требованиям банка, на сбор документов и оформление сделки уйдет несколько недель. А при ставке по ипотеке 13% квартира обойдется в два раза дороже уже через пять лет.

Именно дороговизна ипотеки серьезно сдерживает ее развитие. По мнению руководителя блока "Ипотечное кредитование" Альфа-Банка Ильи Зибарева, на сегодняшний день выдано не больше 1 млн. кредитов на покупку жилья. Снижение ставок и увеличение срока кредитования должно серьезно увеличить спрос на эту услугу. Между тем после начала ипотечного кризиса в Америке многие российские банки стали ужесточать условия: повышать ставки, увеличивать первоначальный взнос и менять требования к заемщику. Так, если в прошлом году проценты по ипотечным кредитам в отдельных банках снижались до 9%, то в этом году они составляют в среднем 11%, по данным ЦБ. Кроме того, после печального американского опыта многие банки вообще отказались от ипотечного кредитования: только за первый квартал этого года свернули программы 59 банков.

Чиновники уверены, что массовое снижение ставок для развития продукта не нужно:

- Снижение процентных ставок для всех - это то же самое, что дотации ЖКХ, - считает директор департамента рынка доступного жилья и ипотеки Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. - Более эффективно будет адресное снижение ставок.

В некоторых регионах уже сегодня есть практика так называемой социальной ипотеки. Хотя ипотекой в чистом виде это назвать нельзя - возможности регионов включаются, чтобы обеспечить жильем только очередников. В Татарстане, например, создан республиканский фонд, в который поступают отчисления с промышленных предприятий - до 1,5%. Средства направляются на строительство, покупку жилья, рефинансирование ставки. Но воспользоваться средствами фонда могут только очередники. Кое-где ведется работа с молодыми семьями. Смысл в том, что, если в семье родится трое детей, их кредит просто обнуляется.

Рассказывая о доступности для отдельных категорий граждан дешевого жилья в кредит, чиновники умалчивают о многолетних очередях на его получение и о том, что сроки сдачи целых микрорайонов, строящихся по госпрограммам, задерживаются на несколько месяцев и даже лет.

Развитию ипотеки мешает и неуверенность населения в завтрашнем дне: ипотечные кредиты выдаются на 10-25 лет, и никто не может с уверенностью сказать, что сможет ежемесячно вносить платежи в течение столь длительного срока.

Пугает и вероятность снижения стоимости жилья: что делать, если через три года квадратный метр подешевеет, а банку придется возвращать кредит на старых условиях?

Неуверенность в состоянии экономики и своего личного бюджета привела к тому, что уже оформившие ипотеку заемщики пытаются расплатиться с ней как можно скорее: в среднем за квартиру расплачиваются за 3-5 лет, посчитали в "МИЭЛЬ брокеридж". Кредит с таким сроком сложно назвать долгосрочным.

опыт
УСЕКАЙ И ОТКРЫВАЙ

На рынке зарубежной недвижимости существует несколько схем ипотечного кредитования: расширенно-открытая (американская), сбалансированно-автономная (немецкая) и усеченно-открытая (британская, испанская, французская и итальянская).

По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом лишь незначительную часть его стоимости наличными, на оставшуюся сумму берет кредит под залог приобретаемой недвижимости. Возврат кредита осуществляется в течение 15-30 лет. Ставка по 30-летнему ипотечному кредиту - 5-6%, а по 15-летнему - 4,75%.

При немецкой модели для получения кредита в банке необходимо открыть специальный накопительный счет. Как только на нем накопится необходимая сумма (на это уходит 5-8 лет), заемщик получает право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погасить кредит нужно в течение 10-15 лет. Ставка ипотечных кредитов - 5%.

Усеченно-открытая система наиболее удобная. Она используется в Испании. Низкая процентная ставка (3-4%) сочетается с внушительным сроком выплаты кредита - до 30 лет. Чтобы оформить кредит, нужно лишь предъявить паспорт и справку о зарплате. Кредит выдается на 70%, а иногда и на 100% стоимости жилья.

В Великобритании ипотечные ставки постоянно снижаются и достигли 3,5%. Кредит, как правило, выдается на 25 лет. Во Франции размер кредита зависит от цены недвижимости, можно взять в банке сумму до 85% стоимости объекта. Срок возврата - от 7 до 25 лет. Процентная ставка для кредита в евро - 2,75% и на 2% выше в других валютах. Кредит в Италии покрывает до 80% стоимости жилья и предоставляется на срок 5, 10 и более лет. Ставки по кредитам колеблются в пределах от 3,5 до 7%.
www.trud.ru

Записки банкира

noreply@blogger.com (Unknown) — Fri, 18 Jul 2008 07:25:00 +0000

Ипотека. Оформляя ипотеку, не давайте повода себя обмануть

Достаточно распространено в банковской среде такое понятие, как несогласованность договоров. Под этим подразумевается достаточно низкая осведомлённость российского гражданина о действующем законодательстве. В федеральных законах достаточно много пунктов, которые можно толковать в том свете, в котором они будут выглядеть наиболее привлекательно. Не буду перечислять здесь все лазейки – их большое количество. Постараюсь дать несколько советов, как вести себя при заключении договора ипотечного кредитования, чтобы не попасть в ловушку собственной неграмотности.

Самым распространенным пунктом в договоре, по которому банками предпринимаются попытки обмана – это оценочная стоимость жилья и процентные ставки. Эти положения должны быть прописаны в договорах таким образом, чтобы при прочтении их не возникало разногласий по поводу содержания. Не допускается указание оценочной стоимости или процентов в виде плавающих показателей. На бумаге это может принимать такие транскрипции, как «в среднем», «от…до». Старайтесь при прочтении договора ипотечного кредитования внимательно вычитывать все пункты, выделяя в тексте договора пункты, содержащие подобные выражения. Их в фабуле договора быть не должно ни одного.
Все пункты договора должны быть прописаны с максимальной точностью. В будущем это позволит вам отстаивать свои интересы в судах различной инстанции.

Хочу заметить, что в наибольшей степени различного вида махинациям подвержены клиенты небольших, недавно открывшихся кредитных учреждений.
Также стоит внимательно читать заключительную часть договора. Там обычно прописываются различные дополнительные условия. В этом параграфе могут располагаться условия, на которых происходит внесение изменений в договор, наличие приложений. Если в этом пункте стоит запись, что имеются приложения, то рядом должно стоять их число. Вы имеете право, до подписания договора ознакомится со всеми приложениями. Также избегайте подписания договоров, где указано, что содержание договора может меняться в одностороннем порядке.
Ещё одним излюбленным местом спекуляций для банков являются условия оценки приобретаемой вами недвижимости. Процедура оценки залога является обязательной и неотступной процедурой. Всё дело в том, как она производится. Некоторые банки настаивают на том, что оценщика будут назначать они. Это неверно и подозрительно. По закону вы, как залогодатель имеете право на приглашение независимого оценщика. Постарайтесь добиться от кредитного учреждения соблюдения этого условия.

Приглашая независимого оценщика, вы можете быть уверенны, что стоимость приобретаемого имущества не будет занижена. Фиксирование в документах заниженной стоимости объекта недвижимости очень выгодно банку и совершенно невыгодно вам. Постарайтесь не поддаваться соблазну сэкономить несколько сот рублей на страховании за счет занижения стоимости. В будущем за этот можно поплатиться сотнями тысяч рублей.

Срок ипотечного кредитования достаточно длительный и за это время может случиться всё что угодно. В том числе может сложиться такая ситуация, что вы не сможете расплачиваться по кредиту. В этом случае, если все документы оформлены правильно с юридической и финансовой точки зрения, вы сможете с разрешения банка продать квартиру. При этом у вас могут остаться средства на приобретение жилья по меньшей стоимости. Если же вы попадётесь на уловки нечестных банков и согласитесь на заниженную стоимость или не внимательно прочитаете договор, скорее всего вы останетесь без жилья. В ряде таких случаев заёмщики оставались должны денег банку после реализации квартиры.
Схема действий банка в таких случаях проста. У каждого кредитного учреждения, занимающегося ипотечным кредитованием, заключены договора с агентствами недвижимости, которые занимаются реализацией залоговой недвижимости.

Продажа ипотечной квартиры будет происходить по той стоимости, которая зафиксирована в договоре о залоге. Также банк имеет право в процессе продажи уменьшать эту стоимость. Таким образом, агентство недвижимости получает в своё распоряжение объект недвижимости по бросовым ценам. Оформляется фиктивный договор купли-продажи, который позволяет банку погасить остаток или часть вашего долга. Затем ваша бывшая недвижимость перепродаётся по рыночной цене. Заинтересованные лица получают прибыль.

Всё это будет возможно, если вы отнесётесь к заключению договора ипотеки с недостаточной долей серьёзности. Помните о том, что занимаете вы сейчас чужие деньги, а отдавать будете свои. Поэтому перед подписанием договора в банке, сходите с ним к юристу, который в достаточной мере разбирается в вопросах жилищного законодательства и финансовой деятельности.

Автор: Марк Тайкер

Ипотека в Москве, что нового.

noreply@blogger.com (Unknown) — Wed, 16 Jul 2008 19:05:00 +0000

В июне 2008 года индекс «Фосборн» — средневзвешенный показатель оптимальных предложений по ипотеке, рассчитываемый ипотечным брокером «Фосборн Хоум», — составил в Московском регионе в иностранной валюте 9,99%, в рублях — 11,37%.

По сравнению с маем 2008 года в абсолютном выражении произошел незначительный рост средневзвешенной ставки в российских рублях - на 0,03 процентных пункта (п.п.), в иностранной валюте индекс остался на прежнем уровне.

В начале минувшего июня произошло очередное повышение ставки рефинансирования ЦБ — на 0,25 п.п., с 10,50% до 10,75%, что явилось уже третьим повышением данной ставки в 2008 году. Предыдущие повышения банковских ставок провоцировали повсеместные изменения банковских программ жилищного кредитования в сторону ужесточения условий для заемщиков.

Однако на этот раз лишь часть банков изменила свои программы. Среди таких банков оказались Сбербанк, "ЮниКредит", Swedbank, GE MoneyBank. Тем не менее, говорить о новой волне повышения ставок пока преждевременно.

На данный момент изменения ставок почти не коснулись лучших предложений на рынке, что и отразилось на индексе "Фосборн", значение которого для Московского региона осталось практически на уровне предшествующего месяца.

С начала текущего года на рынке ипотечного кредитования в Москве и Московской области происходит постепенное смещение спроса потенциальных заемщиков на программы с большими сроками кредитования. Как уже было неоднократно замечено, связано данное явление, в первую очередь, с высокими темпами роста цен на жилье столичного региона.

Немаловажную роль сыграли также проблемы с ликвидностью среди многих участников банковского рынка, а также ускорение инфляции в экономике РФ, причем все вместе названные факторы позволяют делать вывод о некоторой стагнации на рынке ипотечного кредитования, которая может привести к заметному снижению числа сделок.

Таким образом, отмечают эксперты, факт остается фактом: ипотека на данный момент доступна очень ограниченной прослойке населения.

Собственник

Стремительно растет просроченная задолженность россиян по ипотеке

noreply@blogger.com (Unknown) — Tue, 15 Jul 2008 22:36:00 +0000

С ростом потребления и по мере обострения жилищной проблемы в РФ появляется все больше работы для кредитных организаций. На фоне оптимистичных отчетов о росте потребительской, равно как и ипотечной задолженности граждан, год за годом накапливается и так называемая "плохая задолженность".

Нередко судебные приставы, коллекторские агентства или аукционы, на которых реализуется залоговое имущество, остаются за кадром рекламных сюжетов, призывающих "жить в кредит".

"Если сравнивать с развитыми странами, объемы выдачи ипотечных кредитов там достигают 70-80% ВВП, – поделился на конференции РБК по проблемам ипотеки депутат Госдумы Александр Коган. – В России не более 3% ВВП". По объему выданных потребительских кредитов РФ по-прежнему отстает от стран Восточной Европы, – добавляют другие эксперты.

Иными словами, в стране не просто появляются новые возможности потребления, но также растут риски утраты квартир, машин, драгоценностей, земельных участков и т.д. Кредитные линии для граждан только открываются, так что у персональных и семейных дефолтов в России - все впереди.

По разным данным, лишь 15-25% граждан пользуется потребительскими кредитами. Притом, что на Западе их берет до 80% населения. Другое сравнение: если в США более 90% сделок, связанных с покупкой жилья, приходится на долю ипотеки, в России в среднем – порядка 12%.

Но дефолт – неотъемлемое свойство долгового рынка, и если долговой рынок в России растет, значит, следует ожидать и увеличения дефолтов. К слову сказать, в России еще нет закона, прописывающего процедуру банкротства физических лиц. Его проект сейчас готовится, и вряд ли закон начнется действовать раньше 2009г.

Отметим, прежде всего, заемщики рискуют утратить жилье. "В Москве из-за того, что рынок автомобилей достаточно велик, казалось бы, хорошо взять в залог автомобиль, но в тоже время здесь и достаточно большая аварийность, соответственно стоимость автомобилей под вопросом, – объясняет в эфире РБК-ТВ в программе "Наши деньги" директор департамента по работе с физлицами РосЕвроБанка Сергей Гордейко. – Конечно, удобнее всего брать в залог недвижимое имущество". Очевидно, речь идет о крупных ссудах: дисконт под залог недвижимости составляет 10-30% от ее стоимости.

Действительно, далеко не любые ценности подойдут банку в качестве залога. "Все, что является эксклюзивным, а не типовым, должно найти своего покупателя. Не даром такие вещи продаются на аукционах, не в супермаркетах. То есть можно иметь сверхдорогую картину и не продать ее в течение 10 лет", – продолжает С.Гордейко. Банковский дисконт для такого залога (как и для драгоценностей, или ценных бумаг, или автомобиля) может достигать половины его стоимости!

Конечно, куда обиднее потерять квартиру, чем автомобиль или бриллианты. Тем более, если данная квартира была приобретена по ипотечному кредиту – согласно российским законам такие квартиры являются собственностью заемщиков. Однако законодательство и предусматривает возможность выселения неплательщика по ипотеке. Такие случаи в РФ уже зафиксированы.

Просроченная задолженность по ипотеке растет. Так, по данным Агентства ипотечного жилищного кредитованию (АИЖК) на 1 мая 2008г. был превышен считающийся критическим 5%-й порог величины просроченной задолженности по ипотеке сразу в 5 регионах Поволжья. Банкиры ссылаются на мизерный масштаб кредитов: мол, плохой картиной они обязаны немногим заемщикам – но ведь тем хуже для общей картины!

Следствием выявления данной тенденции стало то, что АИЖК все чаще отказывает партнерам в выкупе закладных по ипотечным кредитам. Например, принято решение об отказе в рефинансировании кредитов от 1,5 млн рублей с первоначальным взносом менее 20%, при сочетании обоих параметров. Не удивительно, что работающие с АИЖК банки ужесточили требования к авансовому платежу, повысив его до 30% (с допустимых 20%).

Обычно аналитики, говоря о "плохой задолженности" по ипотеке в среднем по стране называют 1% от выданных кредитов. Несложно подсчитать, что если сегодня, по разным данным, в РФ реальное число ипотечных заемщиков составляет 3-5% населения, то с кредитными проблемами уже столкнулись от 40 до 70 тысяч граждан России.
РБК

Будущее российской ипотеки в увеличении заработков россиян.

noreply@blogger.com (Unknown) — Mon, 14 Jul 2008 19:52:00 +0000

Представители законодательной власти, строительного и финансового рынков подвели итог 10-летнего существования российской ипотеки. Главный минус – она так и не стала доступной.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят Госдумой 16 июля 1998 года. «То, что граждане смогли получить доступ к кредитному ресурсу, – это огромный шаг в будущее, – говорит председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и ЖКХ Олег Толкачёв. – Но к окончательной цели, когда ипотека доступна для каждой среднестатистической семьи, мы не подошли».

Так, вместо прогнозируемого Минэкономразвития 1 млн кредитов в год современный ипотечный рынок даже в экономически активной Москве осваивает не более 30 тыс. кредитов. Как считает сенатор, причина кроется в дороговизне услуги. «Сегодня банковская ставка по кредиту считается хорошей при 17 – 18% годовых, а разговоры о её снижении до 10,5% откладываются всё дальше», – отметил он. Но даже достижение этой цели не сделает ипотеку доступной и массовой. Будущее российской ипотеки, уверен Толкачёв, в увеличении заработков россиян.

Между тем генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка настроен гораздо оптимистичнее. По его данным, 14% сделок с недвижимостью сегодня осуществляются с помощью ипотеки. «За время действия закона смогли улучшить свои жилищные условия порядка 2 млн человек. Это целый город, заселённый с помощью ипотеки», – отметил он. В защиту российской системы говорит и тот факт, что она вопреки прогнозам избежала кризиса по американскому сценарию, несмотря на рост инфляции внутри страны. Для дальнейшего развития ипотечного кредитования, считают в АИЖК, необходим долгосрочный финансовый капитал. «В условиях роста процентных ставок предложения «длинных денег» практически исчезли. И, к сожалению, пока замещающих их российских инвесторов не появилось, – констатирует глава агентства. – Выход – в запуске рынка ипотечных бумаг, который будет сориентирован на российские деньги».

По оценкам экспертов, на стоимость ипотечного кредита в немалой степени влияет и рост цен на жильё, который, в свою очередь, обусловлен отсутствием свободных земель под застройку. По мнению президент-электа Российской гильдии риэлторов Сергея Канухина, доступной ипотеку сделает упрощённый порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли поселения.

Кроме того, как считает Олег Толкачёв, ипотека не является панацеей в решении жилищных проблем, одновременно должны развиваться другие схемы. Например, популярные в европейских странах строительные сберегательные кассы, а также развитие рынка арендного жилья.

Елена Кудрявцева http://www.gudok.ru

Мораторий на ипотеку

noreply@blogger.com (Unknown) — Mon, 14 Jul 2008 13:57:00 +0000

Банк «ВТБ 24» вводит мораторий на выдачу ипотечных кредитов владельцам бизнеса и индивидуальным предпринимателям, говорится в письме управляющего директора управления организации продаж и сопровождения ипотечных кредитов департамента ипотечного кредитования Елены Пановой. Начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24» Георгий Тер-Аристокесянц пояснил, что вскоре для этой аудитории банк запустит специальные продукты.

Сейчас все боятся дефолтов и ужесточают требования к заемщикам, говорит гендиректор компании «Мультиброкер» Наталья Кирпиченко. Если в январе 2008 г. 32% заемщиков брали кредит на срок более 15 лет, то в июне — 43,3% и скоро их доля может достигнуть 50%, говорится в обзоре «Фосборн хоум». А замминистра регионального развития Сергей Круглик заявил, что в ближайшие 1,5 года цены на жилье в России будут расти не быстрее инфляции.
Анна Бараулина
Даниил Желобановhttp://www.vedomosti.ru