Senti mai la necessità di una giornata lunga 48 ore?

Hai un tavolo strabordante di carte che si accumulano sempre più?

Rimandi mai i tuoi hobby preferiti a quando “avrai più tempo“?

Non sai cosa rispondere ai tuoi cari che ti vorrebbero più presente?

Hai l’impressione che mentre il tempo passa ti stai perdendo qualcosa?

Vorresti poter avere delle ore in più da dedicare alla formazione?

Ti piacerebbe un genio personale che ti aiuti ad espandere il tempo?

Ti sarebbe utile un sistema per pianificare le cose da fare che funzioni?

Sai quanto sia fastidioso arrivare in ritardo ad un appuntamento?

Provi mai la sensazione di essere schiacciato dagli impegni?

Vorresti trovare uno strumento di gestione del tempo che sia risolutivo?

Pensi mai che il disordine al lavoro si ripercuota a casa, e viceversa?

Non preferiresti trovare il giusto entusiasmo per tutti i tuoi compiti?

La poca organizzazione ti ha mai impedito di raggiungere i tuoi obiettivi?

Ti chiedi mai a che serva lavorare tanto se poi non ti godi la Vita?

Se hai risposto “Sì” a più di una di queste domande clicca qui 

Entrare e prendere piede correttamente nella negoziazione di valute può essere un compito lungo e faticoso. Imparare a conoscere e controllare perfettamente le varie tecniche è una cosa che può richiedere mesi o anche anni. Dunque, se avete appena iniziato a fare Forex, cosa potete aspirare a fare? La cosa più importante da considerare è che bisogna rimanere sempre aggiornati sui cambiamenti nel mondo del trading Forex, nei confronti dei quali bisogna farsi sempre trovare preparati, altrimenti ci si potrebbe trovare bloccati senza sapere cosa fare. Avere una formazione continua è importante anche per non dimenticare gli aspetti fondamentale del trading, anche se non bisogna dimenticare che l’obiettivo principale è quello di rimanere aggiornati.

Per fare un esempio, se si desidera rimanere al passo con il mercato del greggio e con il mercato delle valute, bisogna rimanere sempre aggiornati su ciò che succede e su tutti gli aspetti della negoziazione che possono interessarci.

Tornando al mercato del greggio, è uno dei primi mercato sui quali i trader novizi possono iniziare a farsi le ossa. Con la formazione continua è possibile imparare tutto facilmente. Lo stesso discorso vale ovviamente anche per il mercato delle valute. Bisogna inoltre essere sicuri di imparare tutto e di fare continua formazione non solo sul proprio campo di scelta, ad esempio petrolio o valute, ma anche sugli altri rami del commercio, dato che sono tra di loro correlati, come ad esempio succede tra il mercato delle commodities e quello valutario.

Sicuramente rimanere aggiornati il più possibile e vedere in che maniera un dato evento influisce sulle valute o sui prezzi del greggio, ad esempio, ci dà anche modo di poter prevedere con un certo anticipo l’andamento dei prezzi, qualora un evento simile dovesse accadere nuovamente in futuro. Non bisogna dunque mai dimenticare l’importanza di rimanere sempre aggiornati.

fonte: mondoforex.com

 Forex  significa  Foreign Exchange Market. E’ il mercato finanziario più grande del mondo poichè su di esso vengono realizzate transazioni di grande valore riguardanti le varie valute mondiali.

Ogni giorno, infatti,  sul  Forex vengono fatte operazioni di vendita e acquisto per quasi 2 mila miliardi di dollari. Il Forex è’ inoltre un mercato attivo per 24 ore al giorno, all’infuori dei fine settimana.

 E’ possibile effettuare  operazioni sulle principali valute mondiali, come il dollaro, l’euro, le sterline e lo yen giapponese, ma è possibile anche fare transazioni sui principali indici borsistici mondiali, come il Nasdaq, l’FTSE 100 e il DAC 30, e sulle principali materie prime, tra cui argento e oro.

Operare sul Forex non è semplice: bisogna ricorrere a particolari strumenti finanziari, tipo le Forward Transaction, ( scambio di denaro contro titoli),oppure  i Futures ( scambi sia per importi che per scadenze, effettuati di solito ogni tre mesi), lo Swap, ( scambio di valute ) e lo Spot ( lo scambio finanziario la cui durata è di soltanto due giorni).

Oggi è possibile investire nel Forex anche in maniera diretta, poichè in internet sono presenti  varie piattaforme di trading on line . Come per tutti gli investimenti ad alto rischio, bisogna sempre ricordarsi che il rischio di perdere esiste, anche se è limitato al proprio investimento iniziale, ma, per contro, il profitto che si può realizzare può essere illimitato.

Naturalmente occorre essere sempre cauti , e quando possibile, ricorrere alla consulenza di esperti.

La parola trust è sempre piu diffusa negli ambienti economici e giuridici italiani.

 In lingua inglese, essa significa “affidamento”. Ed e proprio sulla fiducia che si basa questo innovativo strumento di pianificazione patrimoniale di origine anglosassone, conosciuto in Italia solo da pochi anni, ma che ha vissuto, e sta vivendo tutt’ ora, un grandissimo sviluppo sulla scia delle infinite possibilità di utilizzo, anche nella vita quotidiana di ciascuno di noi.

 Il trust è conosciuto ed utilizzato in Italia da quando il nostro paese ha ratificato ed è entrata in vigore, nel 1992 la Convenzione dell’ Aja ( art. 2 della Legge 16/10/1989, n. 364 entrata in vigore il 01/01/1992) Non è facile dare una definizione ufficiale e precisa di trust, in considerazione del fatto che saremmo costretti a tradurre il termine per se stesso, senza poterlo confrontare con altri istituti da noi conosciuti, poichè esso non ha affinità con nessuna tipologia adottata dal diritto civile italiano. La Convenzione stessa tenta una definizione di trust, stabilendo che con tale termine debbano intendersi i rapporti giuridici istituiti da una persona con atto tra vivi o “mortis causa”, qualora dei beni siano stati posti sotto il controllo di un “trustee” nell’interesse di un beneficiario o per un fine specifico.

Ed è proprio in questo aspetto che troviamo tutta la forza dell’istituto in questione: il trust è tale e vive di vita propria in quanto realizza una netta separazione tra il patrimonio del disponente ( di colui, cioè, che da vita al trust stesso) e quello dell’effettivo beneficiario e del trustee stesso. Negli ordinamenti di “common law”, in quegli ordinamenti cioè in cui le leggi non sono codificate ed il ruolo della giurisprudenza diviene fondamentale per stabilire il precedente che uniformerà i comportamenti futuri, il trust è uno strumento conosciuto da molte centinaia di anni.

Negli ordinamenti giuridici come quello italiano, dove ogni legge, ogni regolamento, ogni orientamento è ben formalizzato e codificato, questo non è mai stato possibile poichè i paesi come il nostro non ammettono lo sdoppiamento della proprieta dall’effettiva gestione dei beni (quella che gli inglesi chiamano “dual ownership”). Il riconoscimento del trust da parte dell’Italia e la ratifica della Convenzione da parte del nostro ordinamento ha avuto lo scopo primario di incentivare gli investimenti dei non residenti in Italia, accettando una nozione generale di trust che peraltro era gia stata recepita con il riconoscimento delle Convenzioni di Bruxelles e di Roma e dei trattati contro le doppie imposizioni con gli Stati Uniti e con il Regno Unito che già facevano cenno a questo istituto.

 Alla costituzione ed alla gestione del trust intervengono generalmente tre soggetti, ma si può avere un trust anche quando i soggetti coinvolti siano in numero inferiore (come nei trust di scopo, per esempio). In alcune legislazioni questi tre soggetti possono anche coincidere: il settlor (disponente), che si spossessa dei propri beni e istituisce il trust attribuendo la proprietà degli stessi al trustee (gestore) che è la figura chiave di tutto lo strumento e che, oltre a divenire l’ effettivo proprietario, assume funzioni di gestione. Il trustee dispone dei beni secondo l’atto di trust, ma è comunque obbIigato a gestirli nell’interesse dei beneficiari individuati o dello scopo determinato dal settlor: in quest’ultimo caso si parlerà di “trust di scopo” (tipico I’esempio dei trusts di beneficenza; utilizzati per dare vita ad iniziative di carattere sociale, ove non vi è una categoria individuata nominativamente di beneficiari). Il punto sostanziale che qualifica un trust è la piena separazione rectius segregazione, ed il totale distacco del patrimonio conferito, dalla sfera giuridica del settlor per passare in piena proprieta al trustee.

Ed è proprio su questo presupposto-effetto che si basano tutte le operazioni di tutela patrimoniale poste in essere nel mondo a mezzo trust. In quest’ottica, il trust si presta magnificamente a costituire ed a fornire garanzie patrimoniali di ottimo livello, poichè i beni in trust non saranno attaccabili da coloro che volessero soddisfarsene avanzando le loro pretese sugli stessi. Pur con le opportune precisazioni che saranno fatte in seguito, possiamo esemplificare dicendo che il patrimonio potrà essere messo al riparo da eventuali pretese da parte di terzi cosi individuati: dai creditori del disponente, poichè essi non sono più di sua proprieta; dai creditori personali del trustee, poichè nel trust si realizza la piena “separazione dei patrimoni” con la loro segregazione, ed il trustee, seppure effettivo proprietario dei beni stessi, li deterrà solo ed esclusivamente nella sua qualità di trustee e mai a titolo personale; dai creditori dei beneficiari, fino a quando essi non ricevano i beni con successivo passaggio dal trustee

Per una richiesta di consulenza contattaci: abakusconsulenza@gmail.com

Che il trust sia uno strumento per proteggere il patrimonio, e che quindi possa essere utile a chi si accinga a svolgere attività imprenditoriale o professionale per mettere al riparo i propri beni dalle pretese dei creditori legati a tale attività, è ormai un luogo comune. Sfortunatamente, però, ancora poco comune è l’idea che il trust possa essere legittimamente usato a questi fini, poco chiare le sue caratteristiche strutturali che permettono di perseguirli, poco conosciuti i limiti posti dall’ordinamento a questa sua funzione. Per chiarire questi punti al non-iniziato, occorre quindi spiegare la questione con molta chiarezza e semplicità. Questo cercherò di fare.

Occorre subito aggiungere al luogo comune due elementi capaci di fissare meglio le coordinate del ragionamento. Per farlo, è necessario rispondere a due domande: da quali creditori, o meglio dai di chi creditori, il trust permette di proteggere i beni? E quali posizioni giuridiche protegge? Cominciamo col dare risposta alla prima domanda. Tre sono le parti coinvolte in un trust (non di scopo): il disponente, il trustee, il beneficiario. Se ne deduce che tre sono le classi di creditori a dovere essere prese in considerazione nell’analizzare il rapporto tra trust e creditori: quelli del disponente, quelli del trustee e quelli del beneficiario. Passiamo a rispondere alla seconda domanda: quali posizioni giuridiche? L’istituzione di un trust implica due effetti principali: da una parte il trasferimento di diritti al trustee che vengono segregati all’interno del suo patrimonio, dall’altra la creazione di un’obbligazione tra trustee e beneficiario. Quindi, sono due sono le posizioni giuridiche da considerare: i diritti sulla trust res ed il diritto di credito del beneficiario.

Dopo questa necessaria premessa, passiamo ad analizzare il luogo comune “il trust è uno strumento per la protezione patrimoniale” con riferimento ai diritti sui beni in trust e concentrandosi subito sul rapporto tra questi ed i creditori del disponente. In questo caso, affermare che un trust protegge dai creditori del disponente i beni su cui è istituito è praticamente un truismo. Ogni trust implica sempre un trasferimento di diritti al trustee, i quali, a trust istituito, non si trovano più nel patrimonio del disponente e quindi i suoi creditori non possono più aggredirli, ovviamente fatta salva la possibilità di esercitare l’azione revocatoria ove ne sussistano i presupposti.
Piuttosto ovvie sono anche le considerazioni sul rapporto tra beni in trust ed i creditori personali del trustee: la trust res è segregata all’interno del patrimonio del trustee e protetta dai suoi creditori personali. Questa segregazione è garantita anche quando il trustee è italiano, grazie all’art. 11 della Convenzione de L’Aia.

Non più problematica è la comprensione del rapporto tra creditori del beneficiario e diritti sui beni in trust: i beni in trust appartengono al trustee, non si trovano nel patrimonio del beneficiario. Ed allora i creditori di quest’ultimo non possono direttamente aggredirli. L’unico modo per farlo è pignorare il credito che il beneficiario nutre nei confronti del trustee ed ottenere da costui i beni in trust, ma per fare ciò occorre che il credito abbia ad oggetto il capitale o parte del capitale del trust. Quando così non è, i beni in trust sono sempre protetti nei confronti dei creditori del beneficiario. Quindi, i creditori di un beneficiario dei soli redditi del trust non potranno in nessun modo aggredire il capitale, in quanto il diritto del proprio debitore non permette in nessun modo di ottenerlo. Per la stessa ragione, i creditori di un beneficiario in un trust discrezionale, nel quale il trustee ha la piena discrezionalità nel decidere se e quanto erogare, non hanno ovviamente la possibilità di raggiungere i beni in trust.

Questa schematica ricostruzione ci permette allora di meglio precisare il luogo comune da cui è cominciato il nostro ragionamento e dire che: “il trust è uno strumento per mettere i beni che ne costituiscono l’oggetto al riparo:

sempre da creditori personali del trustee,
sempre dai creditori del disponente, tranne nel caso in cui il trust sia istituito in loro frode ed essi possano ricorrere ai rimedi posti dall’ordinamento per reintegrare la garanzia patrimoniale,
sempre dai creditori del beneficiario, tranne nel caso in cui questi possano pignorare il credito del loro debitore nei confronti del trustee e tale posizione soggettiva implichi il diritto di ottenere il capitale del trust”.
La nuova formulazione del luogo comune rende evidente come non assoluta sia la protezione dei beni in trust e critica sia proprio la possibilità di giungere a questi, pignorando il diritto del beneficiario, quando questo abbia ad oggetto il capitale. I giuristi di common law si sono presto resi conto di questa possibile falla e da tempo hanno approntato rimedi, dando alla luce due figure che cercano di ridurre l’area di criticità: i protective trust e gli spendthrift trust.

Il protective trust

Il protective trust è una creazione della prassi inglese, poi tipizzata dal legislatore nel 1925 (s.33, Trustee Act 1925); anche se meno utilizzati dalla prassi, essi possono comunque essere creati anche negli Stati Uniti.

Una clausola protective protegge i beni in trust da un attacco indiretto da parte dei creditori del beneficiario mettendo fine al diritto di quest’ultimo di ricevere i benefici del trust al verificarsi di determinati eventi nei quali egli non potrebbe percepire le somme altrimenti a lui dovute. All’avverarsi di tali eventi, il trust diviene discrezionale e l’interesse del beneficiario una mera aspettativa. Quando uno degli eventi è l’esecuzione individuale o collettiva e questa si verifica, nessun diritto di credito si trova più nel patrimonio del beneficiario e nulla può essere quindi incluso nella massa fallimentare o pignorato.

Quando il beneficiario è anche disponente, esistono però limiti all’efficacia di questa clausola: essa non è infatti opponibile al fallimento di costui. Il concorso può quindi chiedere al trustee quello che spettava al decotto prima dell’insolvenza in base ai termini del trust fisso (“fixed”) che si sarebbe dovuto trasformare in discrezionale all’avverarsi della condizione dedotta nella clausola protective. Solo alla chiusura del fallimento, il trust discrezionale potrà finalmente prendere il posto di quello fisso (Re Johnson [1904] 1 KB 134).

Due elementi sono da mettere in evidenza in questa regola: uno riguarda l’area della fattispecie, l’altro quella degli effetti. Per quanto riguarda il primo, si deve sottolineare che, a differenza di ciò che avviene negli Stati Uniti per gli spendthrift trust, la regola dell’inopponibilità si applica solo nei confronti del fallimento, ma non dei singoli creditori ai quali la clausola protective è invece comunque sempre opponibile (Re Detmold (1889) 40 Ch. D. 585); per quanto riguarda il secondo, al pari di quello che avviene nel diritto americano, la regola inglese rende la clausola protective semplicemente inopponibile al fallimento, non giunge mai a rendere invalido il trust in cui essa è contenuta.

Lo spendthrift trust

Lo spendthrift trust è, invece, una creatura tipica dei giuristi americani: il diritto inglese infatti proibisce l’imposizione di quei vincoli d’indisponibilità (disabling restraints on the alienation of property) necessari per la creazione di questo tipo di trust.

La struttura di uno spendthrift trust permette al disponente di attribuire al beneficiario un interest intrasferibile, né volontariamente, né per forza di legge; non solo egli non può in alcun modo disporne, ma neanche i suoi creditori possono appropriarsene. Al contrario di ciò che avviene per i protective trusts inglesi, nessuna condizione risolutiva è quindi imposta alla posizione soggettiva del beneficiario, la quale invece è semplicemente separata nel patrimonio di quest’ultimo e gravata da un vincolo d’indisponibilità. Questo vincolo d’indisponibilità è il frutto di due elementi fondamentali: un restraint against voluntary alienation, cioè una restrizione del diritto del beneficiario di mettere fine al trust e di cedere la propria posizione soggettiva, ed un restraint against involuntary alienation che restringe il potere dei creditori del beneficiario di rifarsi sul diritto di quest’ultimo, separandola. L’essere queste due componenti in realtà entità indipendenti, fa si che si possano creare trusts nei quali il beneficiario può disporre del proprio diritto ma i creditori non possono aggredirlo, sono i cosiddetti “quasi-spendthrift” trusts.

Come avviene per i protective trusts, esistono limiti precisi anche all’opponibilità di una clausola spendthrift. In primo luogo, essa non è opponibile ai creditori del beneficiario, quando egli sia stato anche disponente. La section 156 del Restatment (Second) of Trusts espressamente sancisce che “ove un soggetto istituisca un trust in proprio favore con una clausola che limita il trasferimento volontario o involontario del suo interest, i creditori possono comunque pignorarlo”. A differenza di quanto avviene per la clausola protective nell’ordinamento inglese dove essa è inopponibile al solo fallimento del beneficiario, negli Stati Uniti la clausola spendthrift è inopponibile anche al singolo creditore del beneficiario-disponente che avvii un’esecuzione individuale. In secondo luogo, la clausola spendthrift non è comunque opponibile a certe classi di creditori del beneficiario, indipendentemente dal fatto che egli sia stato o meno disponente. La s. 157 del Restatement individua espressamente alcune classi di creditori: la moglie ed il figlio del beneficiario per i crediti relativi agli alimenti ed al mantenimento; i prestatori di beni o servizi erogati direttamente al beneficiario o impiegati per conservare od incrementare il valore del suo interest, lo Stato per i crediti vantati nei suoi confronti. Il Restatement aggiunge inoltre che questo elenco non è necessariamente esaustivo e che le corti possono comunque permettere il pignoramento in tutti i casi in cui la public policy lo richieda. Quindi, prosegue il commento alla s. 157, un creditore che trae titolo da un illecito aquiliano potrebbe pignorare con successo l’interest del beneficiario. Secondo la dottrina americana, però, la pratica giudiziaria non riconosce, o solo raramente lo fa, questa possibilità.

L’asset protection trust

Se volgiamo lo sguardo al di fuori dei modelli tradizionali di trust e guardiamo verso il modello del trust internazionale, sviluppatosi in coincidenza l’emanazione di una serie di leggi sul trust da parte di paesi off-shore, scopriamo che in questo l’autonomia negoziale del disponente incontra limiti ancor più ridotti nell’impiegare il trust come strumento per la protezione del patrimonio. Queste nuove leggi contengono norme di diritto internazionale privato e processuale che mirano a rivendicare l’esclusiva competenza del diritto del foro ed a rendere vana la giurisdizione delle corti del Paese di residenza del disponente a cui hanno facile accesso i suoi creditori. Le leggi del modello del trust internazionale contengono poi norme sostanziali nuove che hanno ristretto l’ambito d’applicazione dell’azione revocatoria, che hanno sostanzialmente eliminato la possibilità di dichiarare il trust simulato o di riqualificarlo in termini di mandato e che hanno abolito le limitazioni poste dal diritto anglo-americano all’efficacia degli spendthrift o protective trusts in favore del disponente. All’emanazione di queste leggi, la prassi internazionale ha risposto predisponendo un nuovo tipo sociale di trust: l’asset protection trust. Le caratteristiche di questo trust sono il suo contenere una clausola spendthrift o protective, l’essere in favore del disponente stesso, il prevedere che alle istruzioni di quest’ultimo debba rispondere il trustee, l’essere il trustee ed i beni in trust localizzati nel Paese off-shore, l’essere il trust di breve durata.

L’operatività in Italia dei trust per proteggere il patrimonio

Questa schematica analisi deve necessariamente concludersi con alcune riflessioni sull’operatività in Italia dei trust per proteggere il patrimonio, quando il beneficiario sia qui residente ed italiani siano i suoi creditori.

Quando i creditori si trovano di fronte ad un protective trust, si può chiaramente dire che essi non potranno ottenere soddisfazione. La posizione giuridica di un beneficiario di questi trust si trasforma da diritto di credito ad aspettativa, di fronte al tentativo d’aggressione da parte dei creditori. Al momento dell’esecuzione, nessun credito si trova quindi nel patrimonio del beneficiario ed i suoi creditori non possono pignorare qualche cosa che non c’è. Il fatto che il beneficiario sia residente in Italia o meno è indifferente, in quanto la clausola protective non crea una limitazione della responsabilità che potrebbe cozzare con l’art. 2740. cod. civ., ma altera semplicemente la consistenza del patrimonio del debitore.

Se il creditore si trova di fronte ad beneficiario di uno spendthrift trust le cose sono più complesse. In questo caso, non c’è nessuna condizione risolutiva a cui è sottoposto il diritto di credito del beneficiario, esso è semplicemente impignorabile. Si crea quindi una limitazione della responsabilità. L’impatto di questa clausola con l’ordinamento italiano, in cui vige il principio dell’unità del patrimonio stabilito dall’art. 2740 cod. civ., è ancora tutto da approfondire.

Partiamo allora dalla strettoia dell’art. 2740, II comma, cod. civ: “le limitazioni di responsabilità non sono ammesse se non nei casi stabiliti dalla legge”. Vediamo ora se nella legge italiana di ratifica 1° luglio 1989, n. 364 sia possibile trovare una disposizione su cui fondare l’impignorabilità del diritto del beneficiario di uno spendthrift trust. L’art. 11, I comma, che è la norma di diritto materiale uniforme contenuta nella convenzione, stabilisce che il riconoscimento implica che “i beni del trust siano separati dal patrimonio personale del trustee, che il trustee abbia capacità d’agire in giudizio ed essere citato in giudizio, o di comparire in qualità di trustee davanti ad un notaio o altra persona che rappresenti un’autorità pubblica”. Tra questi che sono gli effetti minimi al cui riconoscimento è obbligato lo stato contraente non compare alcun riferimento all’eventuale impignorabilità del diritto del beneficiario. L’art. 11, II comma, che si occupa di stabilire l’obbligo di riconoscimento degli ulteriori effetti eventualmente previsti dalla legge straniera, nulla dice del fatto che, qualora la legge straniera preveda l’impignorabilità del diritto del beneficiario, questa debba essere riconosciuta anche in diritto interno. Nemmeno l’art. 8 può essere d’ausilio. Questo infatti dice che la legge regolatrice del trust dovrà regolamentare “i rapporti tra il trustee ed i beneficiarii”. Non si dice nulla dell’efficacia nei confronti dei vincoli imposti dal disponente sulla posizione giuridica del beneficiario. Un obbligo di riconoscimento degli effetti della clausola spendthrift, che allo stesso tempo possa fungere da fondamento legale per la separazione del diritto del beneficiario dal resto del suo patrimonio, sembra quindi non esistere.

Di caso, si dovrà allora provvedere a verificare se il diritto del beneficiario a cui si riferisce la clausola spendthrift possa essere ricondotto ad una delle tantissime fattispecie di impignorabilità che il nostro diritto conosce. Una possibilità teorica sarebbe l’impignorabilità prevista dall’art. 1881, cod. civ., per la rendita vitalizia costituita a titolo gratuito. Essa però garantisce l’impignorabilità solamente entro i limiti del bisogno alimentare dei beneficiari.

A questo caso di impignorabilità, comunque, non è possibile ricondurre la posizione giuridica di un beneficiario di un asset protection trust che contenga una clausola spendthrift. In questo caso, infatti quella del beneficiario, anche ove sia rendita, non è quasi mai vitalizia, perché normalmente la durata del trust non è legata alla sua vita, e comunque non è mai gratuita, perché è costituita dal beneficiario stesso mediante trasferimento di un capitale in trust in qualità di disponente (art. 1872 cod. civ.). Nella gran parte dei casi, allora, l’impignorabilità prevista dalla clausola spendthrift di un asset protection trust sul diritto del disponente di ricevere i benefici del trust in qualità non sarà opponibile ai creditori di quest’ultimo, che potranno così aggredire il suo diritto di ricevere i redditi ed beni dell’asset protection trust.

di Andrea Vicari

La cessione del quinto stipendio, una delle forme di finanziamento più diffusa, è un prestito personale non finalizzato riservato a lavoratori dipendenti.

Il finanziatore eroga la somma richiesta in una soluzione iniziale tramite assegno circolare o bonifico bancario.

Il rimborso avviene secondo il piano predefinito e le rate vengono versate direttamente dal datore di lavoro il quale si impegna ad admpiere con puntualità ai rimborsi.

Il pagamento delle rate risulta diretto ed automatico con una trattenuta dell’importo sulla busta paga del dipendente. La quota ceduta per il rimborso rateale non può eccedere un quinto dello stipendio netto.

Per usufruire di questo tipo di finanziamento non occorrono garanti, fidejussioni o la firma di alcuna cambiale, possono inoltre coesistere protesti, ritardi nel pagamento di altri finanziamenti o pignoramenti.

Questa forma di finanziamento è regolamentata dalla Legge 180/50 relativa alla Cessione del quinto stipendio.

CHE COS’E’ UN MUTUO?

Il Codice Civile, all’art. 1813, ci dà la definizione di mutuo:
si tratta di un contratto con il quale una parte, detta mutuante, consegna una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili ad un’altra, detta mutuatario, che si assume l’obbligo di restituire, al momento della scadenza del termine, altrettante cose della stessa specie e quantità.
Si tratta di un contratto generalmente oneroso, che presuppone il corrispettivo degli interessi, nella misura legale, prevista dall’art. 1284 Codice Civile, oppure in quella convenzionale, stabilita cioè su accordo delle parti.
Si ricorda, ancora, che le cose date in mutuo passano in proprietà del mutuatario, secondo quanto stabilito dall’art. 1814 Codice Civile. Inoltre, le parti possono stabilire nel contratto che la restituzione delle cose mutuate avvenga a rate, e si ricorda che, in tale ipotesi, la mancata corresponsione anche di una sola rata da parte del mutuatario consente al mutuante di chiedere la restituzione immediata dell’intero. La risoluzione del contratto può essere chiesta anche in caso di mancato pagamento degli interessi. I mutui aventi per oggetto una somma di denaro sono restituiti, di solito, in maniera rateale.
Il mutuo viene generalmente richiesto per acquistare o costruire un immobile, o per ristrutturarlo.
La durata del mutuo può variare dai 5 ai 30 anni (di solito 5, 10, 15 o 20 anni), e lo stesso, di solito, copre fino all’80% del valore dell’immobile.
Come primo consiglio generale, qualora abbiate dubbi o vi sia poca chiarezza nel contratto che vi viene sottoposto, consultate una associazione dei consumatori, un avvocato di fiducia ovvero il notaio, che potranno darvi consigli e spiegazioni anche prima della stipulazione del mutuo.

CHI CONCEDE I MUTUI?

I mutui sono concessi dalle banche, dagli istituti di credito e dalle società immobiliari in genere. Non fidatevi mai dei privati che non rendono nota la società per cui lavorano, ovvero, in casi dubbi, cercate di verificare l’esattezza della qualifica del soggetto con il quale trattate.
I tempi per ottenere un mutuo si aggirano intorno ai 30 giorni.

QUALI TIPI DI MUTUO ESISTONO?

I mutui si possono distinguere:

a) a seconda delle garanzie richiesta in:

chirografario, quando non è richiesta alcuna garanzia;
ipotecario, quando a garanzia del pagamento è richiesta una ipoteca sull’immobile;
pignoratizio, quando è richiesto un pegno su beni mobili a garanzia dello stesso.

b) secondo l’interesse applicato:

contratto a tasso fisso: la rata del mutuo è sempre costante;
contratto a tasso variabile, la rata varia nel corso del tempo al variare di alcuni indici (quali il costo della vita, i tassi monetari o finanziari);
contratto misto, quando si riuniscono le due tipologie precedentemente indicate;
contratto a tasso di ingresso, se per i primi mesi viene applicato un tasso agevolato, mentre alla scadenza del periodo si applica un tasso diverso, fisso o variabile.

c) a seconda della durata, seguendo le indicazioni già viste al punto n. 1.

Quindi, nella scelta del tipo di mutuo, fate attenzione alle vostre esigenze: il tasso fisso potrebbe essere alto e al momento della stipulazione poco conveniente, ma salva dal rischio inflativo o di recessione finanziaria ed economica; per converso, il tasso variabile potrebbe essere più conveniente, ma in caso di crisi economica potrebbe diventare molto oneroso.

COS’E’ IL TASSO DI INTERESSE?

L’interesse è il prezzo dell’utilizzo del denaro ottenuto in prestito dalle banche.
Misura dell’interesse è il tasso o saggio di interesse, che rappresenta l’interesse del capitale di 1 Euro (tasso percentuale), in un’unità di tempo (anno, trimestre, semestre). Il tasso di interesse viene indicato secondo misure percentuali, quali, ad esempio, 5, 6 o 7 %. Si ricorda che l’interesse, calcolato generalmente su base annua o semestrale, può essere semplice o composto: è semplice quando l’interesse maturato non si aggiunge al capitale per andare a produrre un ulteriore interesse. E’, invece, composto, quando, alla fine di ogni periodo, si accumula al capitale, cioè si capitalizza diventando a sua volta fruttifero. In genere l’interesse semplice si utilizza nei finanziamenti di breve durata, mentre quello composto si usa nelle operazioni di lunga durata, come il mutuo.
Fate attenzione al tasso di mora per ritardato pagamento, in quanto è necessario valutare anche questa eventualità per evitare brutte sorprese.
Informatevi, quindi, non solo sul tasso in sé, ma anche su altri elementi accessori, come ad esempio sulla differenza tra il tasso d’ingresso, che, come detto, è più basso per le prime semestralità, e il tasso successivo, che è più alto.
QUALI SONO LE SPESE ACCESSORIE?

Occorre esaminare con attenzione tutte le spese di un mutuo, che possono essere molto elevate e variare sensibilmente da banca a banca: chiedete, quindi, l’ammontare delle spese di perizia e di istruttoria, di assicurazione (sono le spese con le quali, di solito, la banca si garantisce contro il rischio di incendio, di esplosione ovvero di scoppio dell’immobile, oppure di morte del mutuatario). Informatevi anche sulle spese notarili, ed anche sulla eventuale penale per estinzione anticipata, che può arrivare anche al 2-3 % della somma mutuata, rendendo davvero costosa la estinzione prima della scadenza del mutuo ottenuto.

COS’E’ L’IPOTECA?

E’ una forma di garanzia reale sui beni immobili, che permette alla banca di potere recuperare il proprio credito qualora il mutuatario non adempia alle proprie obbligazioni. L’ipoteca viene iscritta per un valore sempre maggiore dell’importo concesso in mutuo, poiché si tiene già conto degli eventuali interesse per il ritardo sul mutuo, delle spese di vendita della casa e quant’altro. In caso di mancato pagamento, quindi, con questa garanzia la banca può fare vendere coattivamente alla autorità giudiziaria l’immobile ipotecato e trattenere l’importo della somma oggetto di ipoteca maggiorata delle spese accessorie sostenute. Si ricorda che anche se il mutuo si estingue regolarmente con il pagamento dell’ultima rata, l’ipoteca rimane in vita sino a quando siano trascorsi vent’anni dalla sua costituzione, indipendentemente dal fatto che il denaro ottenuto in mutuo sia stato restituito o meno. Per i mutui di durata inferiore ai vent’anni, pertanto, vi è un periodo di tempo in cui l’ipoteca esiste anche se, in realtà, non ha più alcuna utilità e nessun effetto per il mutuatario. Vi consigliamo, in questo caso, di non richiedere alla banca di cancellare l’ipoteca già iscritta sull’immobile, a meno che non abbiate la necessità di vendere la casa: infatti, si sottolinea che la cancellazione di un’ipoteca richiede tempo (almeno due-tre mesi, ma anche molti di più) e denaro (all’incirca 600 Euro per una ipoteca di 150.000 Euro).

QUALI SONO LE TASSE E LE AGEVOLAZIONI PREVISTE?

Qualora il mutuo venga erogato da una banca o da un istituto di credito, l’atto è soggetto all’imposta sostitutiva (0,25% se prima casa – 2% negli altri casi). L’imposta sostitutiva viene trattenuta direttamente dalla banca al momento dell’erogazione del finanziamento.
Per quanto concerne, poi, le agevolazioni, ricordiamo che gli interessi passivi sostenuti per un mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall’IRPEF

COME SI DOMANDA UN MUTUO?

Tutte le banche predispongono una sorta di questionario denominato “domanda di mutuo” in cui il richiedente deve inserire, solitamente, diversi dati anagrafici e non.
A titolo di esempio, indichiamo i dati che abitualmente vengono richiesti dalle banche, ricordando che il sottoindicato elenconon ha carattere di esaustività:

- i dati anagrafici del richiedente il mutuo;
- la residenza;
- l’attuale abitazione: se in affitto, in proprietà o se presso terzi;
- la composizione del nucleo familiare;
- le eventuali persone a carico;
- l’occupazione attuale;
- l’anzianità di servizio o di lavoro autonomo;
- il settore lavorativo o produttivo;
- se dipendente: l’indicazione del nominativo del datore di lavoro;
- la qualifica;
- il reddito netto mensile;
- il reddito netto annuale;
- la descrizione dell’unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale, coperta e scoperta; fronti stradali; numero piani; anno di costruzione);
- il valore della costruzione;
- una dichiarazione di non avere alcun debito; qualora si avessero, occorrerà indicarne l’importo e il nominativo del creditore (o dei creditori).

QUAL’E’ LA PROCEDURA DA SEGUIRE?

a) Il parere di fattibilità

Si tratta di un parere che la banca esprime in merito alla possibilità di concedere il finanziamento richiesto o meno: si basa sui dati raccolti nella domanda predetta e, soprattutto, sul valore dell’immobile concesso in garanzia, o sulle eventuali garanzie supplementare prestati da terzi
In caso di parere favorevole, occorre presentare una documentazione dettagliata, contenente:

- certificato di nascita;

- certificato di stato civile oppure estratto dell’atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni; si ricorda che l’estratto di matrimonio deve contenere le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate dai coniugi;

- qualora si tratti di persone divorziate o separate legalmente, occorre presentare una copia della sentenza del tribunale attestante la separazione;

- copia della “promessa di vendita” o del “compromesso”;

- una planimetria, contenente l’indicazione delle proprietà confinanti sia dell’immobile sia delle eventuali pertinenze (come, ad esempio, cantina, solaio, box);

- copia del certificato di abitabilità;

- copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile;

- qualora l’immobile sia pervenuto per successione mortis causa, occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell’ufficio successioni.

Inoltre, i lavoratori dipendenti devono presentare una dichiarazione del datore di lavoro che attesti l’anzianità di servizio raggiunta, nonché l’originale dell’ultima busta paga e una copia del modello CUD (in alternativa copia del mod. 730 o “Unico”).
Per i lavoratori autonomi, invece, questi devono produrre: copia del modello “Unico” (ex. Modello 740); estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.); nonché, se professionista, un attestato di iscrizione all’ Albo professionale cui appartiene

b) la delibera del mutuo

A seguire, la banca delibera il finanziamento, con la comunicazione immediata al richiedente, fissando, altresì, la data della stipula dell’atto pubblico.

c) la sottoscrizione del contratto di mutuo e la costituzione dell’ipoteca

Quindi, alla data prefissata, viene sottoscritto il vero e proprio contratto di mutuo, redatto per atto pubblico, e viene, altresì, costituita l’ipoteca

d) l’erogazione concreta della somma concessa a mutuo

Infine, l’ultima fase: l’erogazione della somma finanziata, con la quale la banca concede materialmente la somma richiesta al mutuatario. Si ricorda che spesso la banca trattiene la somma fino a quando l’ipoteca non è stata materialmente iscritta dal notaio nell’apposito registro (di regola occorrono due o tre settimane). Per ovviare alla cosa, la banca può concedere subito la somma richiesta, sotto forma di prefinanziamento: in questo caso, occorre controllare sempre le spese e gli oneri richiesti dalla banca, e valutarne la convenienza od opportunità.

COS’E’ LA “RINEGOZIAZIONE”?

Si tratta della modificazione (in genere verso il basso) del tasso di interesse pattuito durante il periodo di rimborso del mutuo sottoscritto: questa opportunità è stata resa possibile dal fluttuare dei tassi di interesse sul mercato. Pertanto, il cliente può certamente cercare di rinegoziare il tasso o la durata del mutuo, ovvero chiudere il vecchio mutuo ed accenderne un altro, ma deve sempre valutare attentamente i costi che potrebbero nascondersi dietro queste operazioni a prima vista molto vantaggiose.

COSA SI INTENDE PER “PIANO DI RIMBORSO”?

E’ la maniera in cui il mutuo deve essere restituito. Il piano più diffuso e quello c.d. ad “ammortamento alla francese” quando le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per l’interesse. In ogni caso, la banca può imporre sistemi propri ed autonomi, ed è bene, in ogni caso, accertarsi in anticipo delle modalità di rimborso, per evitare spiacevoli sorprese.

I documenti necessari all’erogazione del mutuo immobiliare sono di vario tipo:

* ANAGRAFICI
* REDDITUALI PER LAVORATORI DIPENDENTI E PENSIONATI
* REDDITUALI PER LAVORATORI AUTONOMI
* IMMOBILIARI
ANAGRAFICI

* Documento di identità valido

* Codice fiscale

* Stato di famiglia

* Certificato di residenza

* Permesso di soggiorno (per extracomunitari)
REDDITUALI PER LAVORATORI DIPENDENTI E PENSIONATI

* Dichiarazione del datore di lavoro

* Cedolini stipendio/pensione(degli ultimi due mesi)

* Mod.101/102- CUD (dell’ultimo ultimo anno)

* Mod. 740/730/UNICO (dell’ultimo anno con ricevute)

* Estratti conto (degli ultimi tre mesi, data ultima dei movimenti non superiore a 30 gg.)
REDDITUALI PER LAVORATORI AUTONOMI

* Iscrizione all’albo professionale

* Iscrizione CCIAA

* Mod.750/760 (dell’ultimo ultimo anno)

* Mod. 740 (dell’ultimo anno con ricevute)

* Dichiarazione IVA (dell’ultimo anno)

* Estratti conto (degli ultimi sei mesi)
IMMOBILIARI

* Proposta di acquisto

* Schede catastali

* Eventuale condono edilizio

* Preventivo (solo per ristrutturazione o ultimazione)

* Atto di provenienza

* Concessione edilizia

Il MUTUO secondo il codice civile è “il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altro si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie”.

Di solito, il prestito è a interesse, infatti “salva diversa volontà delle parti il mutuatario (colui che ha ricevuto) deve corrispondere gli interessi al mutuante (colui che ha dato)”.

Solo gli istituti di credito autorizzati possono professionalmente concedere mutui.

Non esistono, come si è detto, LIMITI MINIMI o LIMITI MASSIMI ai mutui: per altro, difficilmente un istituto di credito darà a mutuo una somma di danaro superiore al 75% del valore dell’immobile da acquistarsi (qualche Istituto ora ha esteso all’80% la quota: pochissimi con speciali GARANZIE arrivano al 100%).
In effetti, per la banca il mutuo è sì fonte di reddito, attraverso il pagamento dell’interesse da parte dell’acquirente, ma, nel contempo, è un rischio, vista la possibilità che il cliente non renda le somme dovute. Pertanto, la banca, generalmente, si garantisce attraverso la iscrizione di una IPOTECA sull’immobile acquistato.

L’IPOTECA è definita una garanzia reale, e attribuisce alla banca (come ad ogni altro creditore che iscrivesse un’ipoteca su un bene del proprio debitore) il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo di vendita all’asta del bene oggetto dell’ipoteca.
In sostanza, il debitore che non riesce a restituire il mutuo, corre il rischio che la banca provveda – con le garanzie di un vero e proprio processo – a mettere in vendita il bene ipotecato per soddisfarsi del proprio credito residuo.
Dato che il prezzo di vendita all’asta è inferiore a quello di mercato, la banca non concede mai (almeno senza ulteriori garanzie) prestiti per un importo pari al valore del bene, ma sempre per un valore inferiore (deve, oltre tutto, tenere conto degli interessi). Tenete presente che non sempre la banca iscrive ipoteca sul bene che verrà acquistato con le somme date a mutuo, perché potrebbe preferire la iscrizione di una ipoteca su un altro bene già di proprietà del cliente o di una terza persona che lo permette, sempre a garanzia delle somme concesse a mutuo.
L’ipoteca si costituisce attraverso la sua iscrizione nei Registri Immobiliari, dove chiunque, con le generalità del proprietario, potrà sapere che sul tale bene immobile è iscritta una ipoteca, per conto di chi e per quale importo. Chi comprasse quel bene, lo comprerebbe ipotecato, e quindi soggetto all’espropriazione da parte della banca.
L’unico limite alla iscrizione dell’ipoteca è che essa deve essere fatta su un bene immobile e cioè, in sostanza, su appartamenti, case, negozi, capannoni o terreni.
Esiste una recente tendenza delle banche a non iscrivere ipoteca, o a iscriverla congiuntamente alla richiesta di ulteriori GARANZIE PERSONALI del debitore o di terze persone (prossimi congiunti, in genere), magari concedendo, come si è detto sopra, importi pari al valore del bene.
La tendenza attuale è giustificata dalla lungaggine del processo che porta alla vendita dell’immobile ipotecato (anche decennale!), dal mercato immobiliare e dalla percentuale di crediti che le banche attualmente non riescono ad esigere.
Pertanto, le banche richiedono che un terzo presti una FIDEIUSSIONE, e cioè promessa che, in caso di mancato pagamento del debitore principale della banca (e cioè il cliente che ha ottenuto il mutuo), sarà egli stesso a provvedere al pagamento.
La fideiussione è una garanzia personale, perché non accede ad un bene, come l’ipoteca, ma alla persona che la promette.
Estinto il mutuo, pagato il dovuto, normalmente anche le garanzie si estinguono: la fideiussione automaticamente, l’ipoteca attraverso la cancellazione, che è atto uguale e contrario alla iscrizione.
Dato che anche la cancellazione dell’ipoteca ha un costo come l’iscrizione, è bene stabilire all’atto della sua costituzione su chi graveranno le relative spese.
Tornando alla stipulazione del mutuo, esso non prevede la necessità di particolare documentazione, se non quella relativa all’immobile da acquistare, per la quale è la banca o il NOTAIO che provvederà all’atto di acquisto, a compiere le necessarie indagini istruttorie. Non esiste un obbligo di stipulare davanti al notaio il mutuo, ma è obbligatorio il suo intervento per la iscrizione dell’ipoteca.
Quindi, in genere, rogito di acquisto, ipoteca e mutuo vengono stipulati contemporaneamente dallo stesso notaio: ciò comporta sia un risparmio sia che è il cliente che ha la facoltà di scegliere il notaio di sua fiducia. Il notaio, prima di redigere definitivamente l’atto, ha il dovere, se richiesto, di fornirne copia al cliente, per poterne verificare l’esatto contenuto.

Il mutuo è, sempre, per le banche, a INTERESSE.
Gli interessi sono effettivamente il prezzo del mutuo, e cioè la percentuale (definita saggio o TASSO) del capitale prestato che, anno per anno, deve essere pagata al concedente del mutuo per avere ottenuto il prestito (se richiedo in prestito la somma – capitale – di euro 1.000,00 e pattuisco un saggio di interesse del 5% annuale, dovrò quindi, oltre a restituire il capitale alla scadenza, pagare, per ogni anno di durata del prestito, la somma di euro 50,00).

Nei casi che ci interessano, la durata del mutuo sarà lunga (non conosciamo banche che facciano mutui immobiliari per meno di 5 anni e si arriva anche a 30 anni) e quindi viene previsto un PIANO DI AMMORTAMENTO delle somme date a prestito.
Congiuntamente al mutuo, infatti, la banca proporrà al cliente, per tutta la durata del mutuo, un piano di pagamento, normalmente a RATE (mensili, trimestrali o semestrali), per la restituzione delle somme date a mutuo e degli interessi.
In ogni rata di pagamento, con percentuali che variano dalla prima all’ultima, si pagheranno gli interessi e si comincia a restituire il capitale.
Diminuendo il capitale, diminuiscono gli interessi (che sono calcolati giorno per giorno sulla sorte capitale da restituire) e quindi è fondamentale “studiare” il piano di ammortamento, per scegliere quello più conveniente. Va da sé che conviene, compatibilmente con le proprie possibilità, quel piano che consente il pagamento, per ogni rata, della maggior parte di capitale possibile, perché così facendo, anche gli interessi diminuiranno.
Il piano di ammortamento nelle cifre indicate è definitivo poiché ciò è possibile solo in caso di pattuizione di un TASSO FISSO di interesse, mentre questo non è possibile in caso di TASSO VARIABILE.
Le parti, infatti, potranno pattuire che il saggio o tasso di interesse, anziché essere pattuito una volta per tutta la durata del rapporto, periodicamente (ogni tre, sei o dodici mesi in genere) si modifichi, sulla base di un meccanismo predeterminato.
Tale meccanismo consiste in genere in una INDICIZZAZIONE del tasso e cioè al suo collegamento a qualche indice economico aumentato di una percentuale da definire (l’aumento è a volte chiamato “spread”).
I principali sono il tasso EURIBOR; il tasso LOMBARD (raro nei mutui concessi per l’acquisto di case) ed altri che vedrete nel glossario come l’IRS o il LIBOR. Il tasso fisso ha il vantaggio di poter programmare esattamente il rischio, il tasso variabile quello di “seguire” gli indici economici.
Con il tasso fisso si può programmare il proprio piano di pagamento e sperare di fare un buon affare (se il mercato dei tassi sale) o rischiare di farne uno cattivo (se il mercato dei tassi scende).
Con il tasso variabile si è più certi che il saggio pagato anno per anno risponda a delle logiche attuali (rispetto ai pagamenti) di mercato. Attualmente è stato introdotto un TASSO STRUTTURATO (o MISTO) che per due anni riporta un tasso fisso particolarmente basso e poi il diritto/dovere di scegliere tra un TASSO FISSO o un TASSO VARIABILE alla scadenza del secondo anno di mutuo.
Ci permettiamo di segnalare sin d’ora che l’importo dei tassi non varia sostanzialmente tra banca e banca, mentre possono variare e di molto i piani di ammortamento, le spese di istruttoria, le condizioni particolari o accessorie del mutuo (su chi gravano certe spese, assicurazioni sui danni all’immobile, durata, spese di rinegoziazione, ecc.).
In sostanza per scegliere il mutuo più conveniente alle vostre esigenze è determinante valutare soprattutto queste variabili, che abbiamo cercato di illustrare nel glossario.

Infine, ricordate che a tutela dei clienti ogni tre mesi viene definito – per tutte le operazioni a interesse e anche quindi per i mutui – il tasso di interesse massimo applicabile (il meccanismo è aritmeticamente semplice: si calcola sul mercato il tasso medio e lo si aumenta del 50%. Il calcolo viene effettuato dal Ministero delle Finanze e viene pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale con decorrenza dal primo di gennaio, aprile, luglio, ottobre di ogni anno).
Il superamento di tale soglia (TASSO DI USURA) comporta come sanzione il fatto che non è dovuto alcun tasso per tale operazione.

Il legislatore italiano da diversi anni (la prima legge sulle agevolazione è la c.d. “Legge Formica” del 22 aprile 1982 n. 168) ha introdotto una disciplina favorevole per le persone che intendono acquistare la prima casa, proprio tenendo conto della grande importanza che la stessa rappresenta per la popolazione e per incrementare e favorire l’acquisto di immobili da destinare ad uso abitativo. Si è provveduto, quindi, ad incentivare sia la grande proprietà edilizia che le imprese immobiliari qualora avessero venduto il loro patrimonio destinato ad uso abitativo ai propri conduttori, accentuando, altresì, il regime agevolato anche a favore di tutti coloro che intendessero soddisfare le essenziali esigenze abitative del proprio nucleo familiare.

Disciplina ordinaria di agevolazione sull’acquisto della prima casa: gli sconti differenziati

Chi acquista la prima casa ha diritto a sconti differenziati, a seconda delle diverse modalità:

Inoltre, durante il possesso della prima casa, se questa venga utilizzata direttamente dal proprietario, lo stesso non pagherà più l’I.R.P.E.F. mentre per l’I.C.I. sono previsti sconti di diversa natura, che variano da 100 a 200 € ed aliquote più basse.
Gli sconti per la prima casa riguardano anche le pertinenze, cioè tutte le cose mobili ed immobili poste a servizio ed ornamento della casa, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 (box, posti auto, cantine, soffitte). L’agevolazione è ammessa limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria.

E’ ovvio che trattandosi di una disciplina agevolata, il legislatore l’ha introdotta per motivi di uguaglianza sostanziale, tenuto conto del benessere e del grado di ricchezza dei cittadini. Quindi, l’immobile non deve avere le caratteristiche di abitazione di lusso, e deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha stabilito o ha intenzione di stabilire, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza, o in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività, ovvero, se trasferito per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende. Questo ultimo obbligo non sussiste per il personale militare.
Se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile deve essere acquistato come prima casa nel territorio italiano.

Disciplina ordinaria di agevolazione sull’acquisto della prima casa: i vincoli e gli obblighi

I requisiti necessari per fruire, a pena di decadenza, delle agevolazioni prima casa, sopra elencate, riguardano:

a) la natura dell’immobile acquistato:
le agevolazioni interessano solo i trasferimenti di case di abitazione “non di lusso”.
Le abitazioni non di lusso sono quelle non aventi le caratteristiche indicate dal D.M. 2.8.69 (che considera abitazioni di lusso, ad esempio, quelle dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie, o di campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq);

b) l’ubicazione dell’immobile acquistato:
l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel comune in cui ha sede o svolge l’attività il datore di lavoro da cui dipende l’acquirente che si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro; per i cittadini residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

c) le dichiarazioni che l’acquirente deve fare:
nell’atto di compravendita l’ acquirente deve dichiarare:
• di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l’immobile oggetto dell’acquisto, qualora già non vi risieda.
•non deve vendere prima di 5 anni l’immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni e in più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno una nuova abitazione principale.
E’ possibile usufruire nuovamente di tali agevolazioni dopo averne già goduto in passato allorché il compratore si trovi, nel momento in cui venga effettuato l’acquisto, nelle predette condizioni.

Disciplina ordinaria di agevolazione sull’acquisto della prima casa: il credito d’imposta

Segnaliamo brevemente che dal 1° Gennaio 1999 chi, entro un anno dalla vendita della sua precedente prima casa già acquistata in regime di agevolazioni fiscali, ne acquisti un’altra da destinare nuovamente ad abitazione principale, potrà godere di un credito (c.d. bonus fiscale), pari all’imposta di registro od all’I.V.A al 4% pagata sul suo precedente acquisto. Quindi, chiunque abbia acquistato l’abitazione principale dopo il 24 aprile 1982 usufruendo delle agevolazioni, potrà utilizzare questo sconto sotto forma di credito d’imposta. Chi avesse però acquistato prima del 23 maggio 1993 la sua prima casa da un’impresa edile o da una società non avrà diritto da una ulteriore agevolazione in quanto l’aliquota I.V.A. del 4% non era agevolata, bensì ordinaria. Questa nuova agevolazione viene introdotta dall’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448.
Si ricorda che il citato bonus fiscale potrà essere utilizzato anche in caso di bene ereditato o ricevuto in donazione. In questo caso, ove il bonus fiscale non venga utilizzato per pagare le relative imposte o per acquistare la nuova casa entro l’anno, il medesimo potrà essere utilizzato in dichiarazione dei redditi (per ridurre l’imponibile I.R.P.E.F.) o, dai i titolari di partita Iva, per compensare i versamenti unificati.
La circolare dell’Agenzia delle Entrate n.19 del 1° marzo 2001 ha esteso il campo d’azione del “bonus fiscale” anche agli acquisti anteriori al 22 maggio 1993, per gli immobili comprati da un’impresa o fatti costruire dietro contratto di appalto; e prima del 30 dicembre 1993 per quelli di cui si era assegnatari in cooperativa.

Casi particolari:

Fabbricato abitativo non più idoneo alle necessità del proprietario:
La Corte di Cassazione ha statuito che la possidenza di un altro alloggio non osta alla fruizione dei benefici per l’acquisto della c.d. prima casa, di cui al D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla Legge 24 marzo 1993, n. 75, qualora quell’alloggio, pur munito di destinazione abitativa, sia inidoneo, per caratteristiche e dimensioni, ad offrire effettiva abitazione al compratore e alla sua famiglia (Sentenza n. 19738 del 23 dicembre 2003).

Acquisto di due appartamenti contigui allo scopo di riunirli in un’unica abitazione
Le agevolazioni prima casa spettano limitatamente ad uno solo degli appartamenti, anche se gli stessi vengono acquistati contemporaneamente e con un unico atto. Nel momento dell’acquisto si configurano, infatti, come due unità abitative separate e corrispondenti a diverse unità catastali.

Acquisto di immobile in corso di costruzione o di ristrutturazione
Le agevolazioni prima casa si applicano anche all’acquisto di fabbricati in corso di costruzione o allo stato rustico, nonché a quelli in corso di ristrutturazione.
Per quanto riguarda la detrazione sulla ristrutturazione, se l’acquisto dell’immobile prima casa avviene per successione ereditaria, il diritto a godere delle quote residue si trasmette all’erede.

Il contratto preliminare
I requisiti prescritti per usufruire delle agevolazioni prima casa devono essere presenti al momento del passaggio della proprietà dell’abitazione e, quindi, dell’atto definitivo.
Non è però infrequente la stipula di un cosiddetto contratto preliminare: anche in questa sede è possibile chiedere l’applicazione del regime agevolato con la “promessa” di essere in possesso dei requisiti richiesti al momento della stipula dell’atto definitivo.
Il contratto preliminare è soggetto all’imposta di registro in misura fissa (168,00 euro).
Qualora in sede di contratto preliminare siano versati degli acconti sul prezzo pattuito:
a) se il venditore è un privato, gli acconti saranno in ogni caso assoggettati all’imposta di registro del 3%;
b) se il venditore è soggetto Iva, sugli acconti si applicherà l’aliquota ridotta del 4%.

Credito di imposta per il riacquisto della prima casa
L’articolo 7, della legge n. 448 del 23.12.1998 prevede un credito d’imposta per le persone che hanno ceduto l’abitazione a suo tempo acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell’imposta di registro e dell’Iva, ed entro un anno dalla vendita acquista un’altra abitazione non di lusso costituente prima casa.
Il credito di imposta è pari all’ammontare dell’imposta di registro, o dell’Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato;
in ogni caso non può essere superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 192/E del 2003, afferma che la condizione per evitare la decadenza delle agevolazioni è l’acquisto (entro un anno) di un immobile da adibire a propria abitazione principale, con ciò intendendo che il medesimo deve essere concretamente utilizzato come abitazione propria.

La permuta
Un modo per ottenere il trasferimento della proprietà di un immobile è la permuta, e cioè il reciproco trasferimento di cose o altri diritti. Anche in questo caso, qualora ne sussistano i requisiti, trovano applicazione le agevolazioni “prima casa”.