On rédige un testament pour dire qui recevra quoi. On oublie souvent de dire qui s’occupera de tout : recenser les biens, débloquer les comptes, régler les dettes, puis répartir. En Israël, cette fonction porte un nom — Menahel Izavon (מנהל עיזבון) — et la loi permet au testateur de choisir lui-même la personne qui l’exercera. Une faculté qui ressemble à l’exécuteur testamentaire du droit français, mais dont les effets sont très différents.

I. Ce que change une désignation faite à l’avance

Lorsque personne n’a été désigné, la nomination d’un administrateur suppose soit l’accord de tous les intéressés, soit une décision du Tribunal des affaires familiales (בית המשפט לענייני משפחה). C’est précisément là que les successions se bloquent : des héritiers dispersés entre plusieurs pays, ou qui ne se parlent plus, ne s’accordent pas sur le nom de celui qui tiendra les cordons de la bourse. Pendant ce temps, les comptes restent gelés et les biens ne peuvent pas être gérés. Désigner cette personne de son vivant résout le problème à la racine : le choix est fait, il n’a pas à être négocié.

II. En Israël : le מנהל עיזבון que le testateur a choisi

La loi israélienne sur les successions (חוק הירושה, 1965) autorise le testateur à indiquer dans son testament qui exécutera ce testament ou administrera sa succession. C’est l’article 81 de cette loi qui règle cette hypothèse : le tribunal ou le Registraire nomme la personne ainsi désignée, sauf si elle ne peut pas ou ne veut pas accepter, ou s’il existe des raisons particulières de ne pas la nommer.

Trois conséquences pratiques en découlent :

• la demande de nomination n’a pas besoin du consentement des héritiers : les Règlements sur les successions (תקנות הירושה, 1998) le prévoient expressément pour une demande fondée sur l’article 81 ;
• elle peut être présentée au Registraire des successions (רשם לענייני ירושה), voie administrative plus simple, sans qu’il soit nécessaire de saisir d’abord le tribunal ;
• la personne désignée par le testament n’a pas, en principe, à fournir de garantie (ערובה), sauf si le tribunal estime, pour des raisons particulières, qu’il faut en exiger une (article 89 de la loi).

Autrement dit, une clause de quelques lignes dans un testament peut faire gagner des mois à une famille.

III. Désigner n’est pas nommer

C’est le point le plus souvent mal compris. La personne citée dans le testament n’entre pas en fonction par le seul effet du décès : elle doit encore être nommée par le Registraire ou par le tribunal, ce qui suppose :

• qu’elle accepte la charge — nul ne devient administrateur sans avoir fait connaître son accord (article 80 de la loi) ;
• qu’aucune raison particulière (טעמים מיוחדים) ne s’y oppose. L’autorité conserve un pouvoir d’appréciation, qu’elle doit motiver : conflit d’intérêts, incapacité, inaptitude manifeste à gérer le patrimoine en cause.

La désignation testamentaire crée donc une forte présomption en faveur de la personne choisie, non un droit automatique. Il est prudent de prévoir un remplaçant, pour le cas où le premier désigné refuserait, serait décédé ou écarté.

IV. Les pouvoirs ne viennent pas du testament, mais de la loi

Une fois nommé, le Menahel Izavon (מנהל עיזבון) exerce les fonctions que la loi lui attribue : réunir les biens, gérer la succession, payer les dettes et répartir le solde entre les héritiers, sous le contrôle du tribunal. Il reste notamment tenu :

• de dresser l’inventaire de la succession (פרטת העיזבון) et de rendre des comptes aux héritiers ;
• de solliciter l’autorisation préalable du tribunal pour les actes que la loi énumère — notamment transférer, grever ou partager un logement, consentir une location soumise à la protection des locataires, ou accomplir un acte dont la validité dépend d’une inscription dans un registre légal, comme le Tabou (article 97) ;
• de répondre personnellement des dommages causés par un manquement à ses obligations, et de s’exposer à une révocation s’il ne remplit pas correctement sa mission.

La confiance que le défunt avait placée dans cette personne ne la soustrait donc pas au contrôle.

V. France / Israël : deux institutions qui ne se superposent pas

Le droit français connaît l’exécuteur testamentaire (articles 1025 et suivants du code civil). Les ressemblances s’arrêtent vite :

• Nature de la mission. En France, l’exécuteur veille à l’exécution des volontés du défunt : mesures conservatoires, inventaire, vente du mobilier pour payer les dettes urgentes (art. 1029), et possession du mobilier si le testateur l’y habilite (art. 1030). Ce n’est qu’en l’absence d’héritier réservataire acceptant qu’il peut être habilité à disposer des immeubles, payer les dettes et procéder au partage (art. 1030-1) — la vente d’un immeuble supposant alors l’information préalable des héritiers, à peine d’inopposabilité.
• Durée. La mission française est bornée : elle prend fin au plus tard deux ans après l’ouverture du testament, sauf prorogation par le juge (art. 1032). L’administration israélienne, elle, dure le temps que la succession exige.
• Rémunération. En France, la mission d’exécuteur testamentaire est en principe gratuite (art. 1033-1), les frais restant à la charge de la succession (art. 1034). En Israël, le tribunal peut allouer une rémunération à l’administrateur, selon des règles fixées par règlement (article 91 de la loi sur les successions).
• Qui règle la succession. C’est la différence décisive. En France, le notaire est le pivot du règlement successoral, et l’exécuteur testamentaire intervient à côté de lui. En Israël, il n’existe aucun équivalent du notaire français réglant la succession : la procédure se conduit devant le Registraire des successions ou le Tribunal des affaires familiales, et c’est l’avocat qui la mène. Le notaire israélien est un avocat spécialement habilité, dont l’office porte sur les procurations, les certifications et les traductions — non sur la liquidation du patrimoine.

Il faut enfin distinguer l’exécuteur testamentaire des mécanismes français de gestion : le mandat à effet posthume (art. 812 du code civil), le mandat conventionnel conclu entre héritiers (art. 813) et le mandataire successoral désigné en justice (art. 813-1). Ce sont des outils distincts, qu’on confond souvent.

VI. Quand le patrimoine se trouve dans les deux pays

La rédaction mérite alors une attention particulière :

• le règlement européen n° 650/2012 et le certificat successoral européen ne lient pas Israël : une désignation pensée uniquement pour la France n’y produit pas automatiquement d’effet ;
• si la personne désignée vit en France, elle agira en Israël par l’intermédiaire d’un avocat local, et ses actes passeront le plus souvent par une procuration notariée (ייפוי כוח נוטריוני), une apostille et une traduction certifiée ;
• Israël ne connaît pas de droits de succession, mais la revente ultérieure d’un bien hérité soulève la question du Mas Shevah (מס שבח), l’impôt sur la plus-value immobilière — mieux vaut l’anticiper au stade du testament.

Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en administration de succession ?

Choisir soi-même l’administrateur de sa succession est l’une des décisions les plus utiles qu’un testament puisse contenir — à condition que la clause soit rédigée pour produire effet là où se trouvent réellement les biens. Une formule pensée pour le droit français peut rester lettre morte en Israël, et l’inverse est tout aussi vrai. C’est là que l’articulation des deux systèmes se joue.

Le cabinet ABITBOL & ASSOCIÉS réunit des avocats inscrits au barreau d’Israël et au barreau de Paris, ainsi qu’un notaire israélien : la clause testamentaire, la procédure devant le Registraire des successions ou le Tribunal des affaires familiales, et les procurations ou traductions nécessaires depuis la France sont traitées par une seule équipe, sans qu’il faille coordonner deux conseils qui ne parlent pas le même droit.

C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES, grâce à son expertise en droit israélien et international des successions, accompagne ses clients à chaque étape de la désignation et de la mission de l’administrateur de succession. Nos avocats veillent à ce que vos intérêts soient protégés et à ce que chaque démarche se déroule en toute sécurité.

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Nationalité polonaise : quelles voies lorsque la confirmation de citoyenneté est impossible ?

Beaucoup de dossiers de nationalité polonaise s’arrêtent sur le même constat : les archives ne permettent pas d’établir une chaîne de transmission continue, et la confirmation de citoyenneté devient hors d’atteinte. Le droit polonais prévoit alors trois autres voies, qui ne reposent ni sur les mêmes conditions, ni sur la même logique, ni sur les mêmes autorités. Savoir laquelle s’applique réellement à une situation familiale évite des années perdues sur une procédure vouée à l’échec.

I. Confirmer un droit existant ou en acquérir un nouveau : une distinction décisive

La confirmation de citoyenneté polonaise (potwierdzenie posiadania obywatelstwa polskiego) n’accorde rien : elle constate. L’autorité vérifie que la personne est polonaise, en général depuis sa naissance, parce que la nationalité lui a été transmise par ses parents sans jamais être perdue. Pour les demandeurs résidant hors de Pologne, c’est le voïvode de Mazovie qui statue. Aucune condition de résidence, de langue ou de mérite n’est exigée : il s’agit d’une question de preuve.

Les trois autres voies sont de nature différente : elles font acquérir une nationalité que la personne ne possède pas. Elles supposent donc des conditions de fond, et non plus seulement des pièces d’archives. Cette différence commande toute la stratégie du dossier.

II. La restitution de la nationalité polonaise (przywrócenie obywatelstwa polskiego)

Prévue par la loi du 2 avril 2009 sur la citoyenneté polonaise (ustawa o obywatelstwie polskim), la restitution (przywrócenie obywatelstwa polskiego) s’adresse à la personne qui a elle-même possédé la nationalité polonaise et l’a perdue avant le 1^er janvier 1999, sous l’empire des lois successives de 1920, 1951 et 1962.

• La décision appartient au ministre compétent pour les affaires intérieures (minister właściwy do spraw wewnętrznych).
• La demande est déposée auprès du consul de Pologne du lieu de résidence pour les personnes établies à l’étranger.
• La loi exclut la restitution dans des cas déterminés, notamment pour les personnes ayant servi volontairement dans les armées des États de l’Axe entre 1939 et 1945, exercé des fonctions publiques dans ces États, agi au détriment de la Pologne — en particulier de son indépendance et de sa souveraineté — ou participé à des violations des droits de l’homme.
• La décision prend la forme d’un acte administratif, susceptible d’être contesté.

Une limite est souvent mal comprise : la restitution bénéficie à celui qui a perdu la nationalité, non à ses descendants. Pour une famille partie de Pologne dans les années 1930 à 1950, l’ancêtre concerné est fréquemment décédé, ce qui ferme cette voie aux générations suivantes. En revanche, lorsque la personne qui a perdu la nationalité est encore vivante, la restitution peut rouvrir, par ricochet, la transmission à ses enfants : c’est une piste qu’il faut examiner avant toute autre.

III. La reconnaissance comme citoyen polonais (uznanie za obywatela polskiego)

La reconnaissance comme citoyen polonais (uznanie za obywatela polskiego) relève du voïvode (wojewoda) du lieu de résidence en Pologne. Elle vise plusieurs catégories d’étrangers, définies selon la durée et le titre de leur séjour en Pologne : résidents installés de longue date avec des revenus et un logement stables, conjoints de citoyens polonais, apatrides, bénéficiaires du statut de réfugié, mineurs dont un parent est polonais, ou titulaires de la Carte du Polonais (Karta Polaka).

Deux exigences dominent la procédure :

• un séjour légal et effectif en Pologne, dont la durée varie selon la catégorie invoquée ;
• la maîtrise du polonais, attestée par un certificat officiel de connaissance du polonais comme langue étrangère (certyfikat znajomości języka polskiego jako obcego) délivré par la commission d’État, au niveau B1 au minimum. Des équivalences existent pour les personnes diplômées du système scolaire polonais.

La reconnaissance peut être refusée lorsque l’acquisition de la nationalité constituerait une menace pour la défense ou la sécurité de l’État, ou pour l’ordre public. S’agissant d’une décision administrative, elle est susceptible de recours.

Pour les familles installées en Israël ou en France, il faut l’énoncer clairement : cette voie n’est en principe pas ouverte sans installation réelle en Pologne. Elle concerne ceux qui vivent déjà sur place, non ceux qui cherchent un passeport européen depuis l’étranger.

IV. La naturalisation par le Président de la République (nadanie obywatelstwa polskiego)

L’octroi de la nationalité polonaise par le Président de la République (nadanie obywatelstwa polskiego) est une voie d’une autre nature. Le Président n’est lié par aucune condition légale : il peut accorder la nationalité à tout étranger, quelle que soit sa résidence, sa durée de séjour ou sa connaissance du polonais. La demande est présentée par l’intermédiaire du voïvode pour les personnes résidant en Pologne, et du consul pour celles établies à l’étranger.

La contrepartie de cette liberté est l’absence de garanties procédurales : la décision présidentielle ne s’inscrit pas dans le cadre de la procédure administrative ordinaire et n’ouvre pas de voie de recours. Elle ne constitue donc pas une solution de repli fiable pour un dossier généalogique ordinaire. Elle garde un intérêt réel lorsque la personne justifie de liens particuliers avec la Pologne — attaches familiales, culturelles, scientifiques, économiques — qu’un dossier soigneusement construit peut mettre en valeur.

V. Avant de changer de voie : épuiser la preuve

Un dossier est souvent déclaré « impossible » alors que la recherche d’archives n’a pas été menée jusqu’au bout. Avant de renoncer à la confirmation, il faut examiner les fonds disponibles : les Archives centrales des documents récents (Archiwum Akt Nowych), les archives de l’Institut de la mémoire nationale (Instytut Pamięci Narodowej), les archives d’État régionales, les registres de population et les dossiers de passeport. Un refus de confirmation n’est pas davantage définitif : les voies de recours existent, et un nouveau dépôt appuyé sur des pièces nouvelles reste possible.

Rappelons enfin que le droit polonais admet la pluralité de nationalités : la personne qui acquiert ou retrouve la nationalité polonaise n’est pas tenue de renoncer à sa nationalité israélienne ou française, étant entendu qu’elle sera traitée comme un citoyen polonais à part entière devant les autorités polonaises.

Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en nationalité polonaise ?

Le choix de la voie procédurale détermine le sort du dossier. Confirmation, restitution, reconnaissance et naturalisation ne s’adressent pas aux mêmes personnes, ne se déposent pas devant les mêmes autorités et n’offrent pas les mêmes recours. Une qualification erronée au départ se paie en années d’instruction et, souvent, en refus. L’intervention d’un avocat permet d’établir d’abord ce que la famille peut prouver, d’en déduire la voie juridiquement ouverte, de constituer le dossier d’archives et de suivre la procédure jusqu’à son terme, en lien avec un correspondant en Pologne pour les actes de procédure locale.

C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES accompagne ses clients à chaque étape de leur demande de nationalité polonaise, du choix de la voie procédurale jusqu’à la délivrance du passeport. Nos avocats veillent à ce que vos intérêts soient protégés et à ce que chaque démarche se déroule en toute sécurité.

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Vous pensez être « propriétaire » de votre appartement en Israël ? Dans de très nombreux cas, vous êtes en réalité titulaire d’un droit de longue durée sur un terrain qui appartient à l’État. Ce mécanisme, ignoré de beaucoup d’acquéreurs francophones, n’a rien d’inquiétant en soi, mais il conditionne la vente, l’agrandissement, la transmission et parfois le coût de certaines opérations. Voici ce qu’il faut savoir avant de signer.

I. Pourquoi la plupart des terres appartiennent à l’État

Environ 93 % du territoire israélien est de la terre publique, gérée par l’Rashout Mekarkei Israel (רשות מקרקעי ישראל), l’Administration foncière d’Israël, souvent appelée simplement « Minhal ». Cette terre ne peut pas être vendue : l’État la met à disposition des particuliers par un contrat de Hakhira (חכירה), un bail de très longue durée proche de ce que le droit français nomme bail emphytéotique.

Dans la pratique, l’acquéreur d’un appartement acquiert donc le logement et un droit de bail sur le terrain. La durée du bail, généralement de plusieurs décennies et renouvelable, figure dans le contrat ou dans l’attestation de droits, et non dans l’annonce immobilière.

II. Terrain privé ou terrain loué : comment le savoir ?

La première vérification est documentaire. Selon les cas, le bien est :

• une propriété privée (Baalout (בעלות)), rare, inscrite comme telle au registre foncier
• un bail inscrit au registre foncier (Tabou (טאבו)), forme la plus sûre
• un droit non inscrit au Tabou, reposant sur des contrats avec le promoteur ou l’Administration foncière, qui exige des garanties supplémentaires

Un extrait du registre foncier (Nesah Tabou (נסח טאבו)) et une attestation de l’Administration foncière permettent de confirmer la nature du droit, sa durée restante et d’éventuelles charges. Les mentions du contrat de bail doivent aussi être lues : elles précisent l’usage autorisé du terrain, par exemple l’habitation.

III. Le renouvellement du bail : un sujet à ne pas négliger

Le bail arrive à échéance un jour. Pour les logements, les règles de renouvellement ont été largement aménagées par les décisions successives de l’Administration foncière, au point que, dans de nombreux cas, la prolongation est prévue en pratique sans coût significatif. Cette protection n’est toutefois ni universelle ni automatique : elle dépend du type de bail, de l’usage du terrain et de la date de signature.

Les tarifs et conditions ont évolué à plusieurs reprises, et les sources divergent selon les catégories de biens. C’est pourquoi nous ne donnons ici aucun chiffre : seule la lecture du bail et de la décision applicable permet de savoir ce qui est dû.

IV. Les frais et accords qui peuvent surgir au moment d’une opération

Pendant la vie du bail, certaines opérations demandent l’accord de l’Administration foncière et peuvent entraîner un paiement :

• le changement d’usage du terrain, par exemple transformer une partie d’un logement en local d’activité
• l’augmentation des droits à construire : surélévation, extension, ajout d’un logement, pour lesquels sont exigés les Dmei Heter (דמי היתר), une somme qui régularise l’usage ou la construction supplémentaire
• le transfert des droits lors d’une vente ou d’une donation, qui nécessite l’enregistrement du nouveau titulaire et, selon les cas, une attestation de l’Administration foncière

Un vendeur qui a agrandi sa maison ou son appartement sans régulariser ses droits peut ainsi se voir réclamer un montant au moment de la vente, ou voir le notaire refuser de finaliser l’enregistrement. Il est donc prudent de poser la question avant la promesse de vente.

V. Transmission et succession : le bail suit-il vos héritiers ?

Le bail se transmet aux héritiers comme tout droit patrimonial, mais la transmission suppose une démarche : ordonnance d’hérédité (Tzav Yerousha (צו ירושה)) ou ordonnance d’exécution testamentaire (Tzav Kiyoum Tsava’a (צו קיום צוואה)), puis enregistrement au nom des héritiers auprès du registre foncier et de l’Administration foncière. Un bail resté au nom d’un défunt bloque toute vente ultérieure.

Pour les familles dont les propriétaires résident à l’étranger, l’articulation entre successions françaises et procédures israéliennes est l’un des points les plus souvent sous-estimés.

VI. Les vérifications à faire avant d’acheter

• Faire extraire le Nesah Tabou et vérifier la nature du droit et son titulaire
• Demander la durée restante du bail et les conditions de renouvellement applicables
• Vérifier l’usage autorisé et le comparer à l’usage réel du bien
• Contrôler les constructions ajoutées par les vendeurs et leur régularité vis-à-vis de l’Administration foncière
• Prévoir dans la promesse de vente à qui incombent les sommes éventuellement dues à l’Administration foncière

Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en droit foncier israélien ?

Le bail emphytéotique n’est pas un défaut du bien, c’est le cadre normal de la propriété en Israël. Le risque naît de ce qu’on ne le lit pas. Un avocat vérifie la nature du droit, la durée du bail, les obligations restantes et leur répartition entre vendeur et acquéreur, avant que le prix ne soit versé. C’est cette analyse en amont qui évite les mauvaises surprises au moment de revendre ou de transmettre.

C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES, grâce à son expertise en droit immobilier israélien et international, accompagne ses clients dans l’analyse de leurs droits fonciers et de leurs baux en Israël. Nos avocats veillent à ce que vos intérêts soient protégés et à ce que chaque démarche se déroule en toute sécurité.

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Beaucoup de familles francophones détiennent en Israël un terrain acheté il y a trente ans, une parcelle reçue en héritage ou un lot agricole conservé « pour les enfants ». Jusqu’ici, ce patrimoine dormant ne coûtait rien à conserver. Un projet de loi du ministère des Finances entend changer cela en réactivant un impôt en sommeil depuis un quart de siècle : le Mas Rechouch (מס רכוש), au taux de 1,5 % par an sur la valeur du terrain. Le texte n’est pas encore voté, mais il appelle des vérifications dès maintenant.

I. Un impôt qui existe toujours, mais dont le taux avait été ramené à zéro

Contrairement à une idée reçue, Israël n’a jamais supprimé le Mas Rechouch. La loi sur l’impôt foncier et le fonds d’indemnisation (Hok Mas Rechouch VeKeren Pitsouyim (חוק מס רכוש וקרן פיצויים), 1961) est toujours en vigueur : seul son taux a été ramené à 0 % à partir de l’an 2000, l’administration jugeant son recouvrement trop lourd. L’ossature légale est donc restée en place.

Le projet publié fin 2025 dans le cadre de la loi d’accompagnement budgétaire (Hok HaHesderim (חוק ההסדרים)) ne crée pas un impôt nouveau : il modifie le taux d’un impôt existant pour le porter à 1,5 % de la valeur vénale du terrain, chaque année. L’objectif affiché est double — dégager des recettes et dissuader la rétention foncière, en rendant coûteuse la détention d’un terrain constructible laissé nu.

II. Ce que le texte entend par « terrain non bâti » : le seuil de 10 %

C’est le point le plus sous-estimé. La taxe ne vise pas seulement les parcelles vides. Un terrain sur lequel une construction existe peut malgré tout être qualifié de Karka Pnouya (קרקע פנויה), terrain non bâti, si le bâti n’exploite qu’une faible part des droits à construire autorisés par le plan d’urbanisme.

Le seuil retenu par le projet est de 10 % des droits à construire, là où l’ancien régime retenait 30 %. Le resserrement est considérable. Concrètement, sont potentiellement concernés :

• une vieille maison de plain-pied sur une parcelle où le plan autorise un immeuble
• un hangar ou un local technique isolé sur un grand terrain constructible
• une parcelle viabilisée mais dont le chantier n’a jamais démarré
• un terrain agricole conservé sans exploitation effective

Un appartement d’habitation bâti n’est pas visé : la taxe porte sur le foncier nu ou quasi nu, pas sur le logement.

III. Des exonérations plus étroites qu’il n’y paraît

Le projet prévoit un plancher destiné à écarter les terrains de très faible valeur, articulé autour d’un seuil de valeur au dounam et d’un seuil global portant sur l’ensemble des terrains détenus par le même contribuable. Les versions successives du texte ne présentent pas ces deux seuils de la même manière — cumulatifs pour les unes, alternatifs pour les autres — et nous ne reprenons volontairement aucun chiffre tant que le texte définitif n’est pas arrêté.

Le point sensible pour les familles francophones se situe ailleurs : l’exonération historique des terres agricoles serait nettement resserrée. Elle ne bénéficierait plus qu’aux terrains réellement exploités à des fins agricoles conformément à la loi. Une parcelle agricole détenue à titre patrimonial, louée à l’abandon ou laissée en friche, basculerait dans le champ de la taxe.

IV. La vraie rupture : c’est au propriétaire de déclarer et d’évaluer

Le Mas Rechouch d’avant 2000 fonctionnait par avis d’imposition envoyé par l’administration. Le projet inverse la charge : il instaure une auto-déclaration en ligne, sur le modèle déjà appliqué au Mas Shevah et au Mas Rechisha. Le propriétaire devrait :

• déclarer chaque année l’ensemble de ses terrains, dans un délai fixé en début d’année civile
• estimer lui-même la valeur vénale de chaque parcelle et calculer l’impôt dû
• signaler les changements affectant la propriété du bien

Le directeur de la fiscalité immobilière conserverait le pouvoir de substituer sa propre évaluation à celle du contribuable, et des pénalités proportionnelles seraient appliquées en cas d’absence de déclaration ou de sous-évaluation. La première année d’application comporterait en outre des délais très courts, comptés à partir de l’entrée en vigueur du texte.

Pour un propriétaire résidant en France, qui ne reçoit pas le courrier israélien et ne consulte pas l’espace en ligne de la Rashout HaMissim (רשות המסים), ce basculement vers le déclaratif est le véritable risque : ce n’est pas la taxe qui coûtera le plus cher, c’est le défaut de déclaration.

V. Ce qu’un propriétaire peut utilement faire dès maintenant

• Recenser ses terrains israéliens, y compris ceux reçus en héritage et jamais régularisés, et vérifier au registre foncier au nom de qui ils sont inscrits.
• Faire vérifier les droits à construire attachés à chaque parcelle et les comparer au bâti existant : c’est ce rapport, et non la surface du terrain, qui déclenchera la qualification.
• Documenter l’usage agricole effectif lorsqu’il existe : baux, attestations, justificatifs d’exploitation.
• Anticiper l’évaluation : une expertise d’un expert immobilier israélien (Shamaï Mekarkein (שמאי מקרקעין)) constitue la meilleure protection contre un redressement, l’auto-évaluation engageant le déclarant.
• Arbitrer entre déposer un permis de construire, céder la parcelle ou la conserver — un prélèvement annuel de 1,5 % modifie sensiblement l’équation d’un terrain détenu à long terme.
• Examiner l’articulation avec la fiscalité française, notamment au regard de l’impôt sur la fortune immobilière, au cas par cas.

Une réserve importante s’impose : à ce jour, il s’agit d’un projet. Son adoption par la Knesset, son calendrier et ses seuils définitifs restent incertains, et une première tentative de réactivation avait déjà échoué par le passé. Aucune décision patrimoniale ne devrait être prise sur la seule foi du texte en discussion.

Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en fiscalité immobilière israélienne ?

La difficulté de ce dossier n’est pas le taux, qui est simple, mais la qualification et la procédure. Savoir si une parcelle franchit ou non le seuil des droits à construire suppose de lire un plan d’urbanisme ; savoir si un usage agricole est opposable suppose de réunir des preuves ; déclarer correctement suppose de suivre un calendrier israélien depuis l’étranger. Pour un propriétaire francophone, faire l’inventaire de sa situation maintenant, pendant que le texte est encore en discussion, coûte infiniment moins cher que de le découvrir sous le coup d’une pénalité.

C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES, grâce à son expertise en droit immobilier israélien et international, accompagne ses clients à chaque étape de l’analyse de leur patrimoine foncier en Israël et de leurs obligations déclaratives. Nos avocats veillent à ce que vos intérêts soient protégés et à ce que chaque démarche se déroule en toute sécurité.

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Vous avez déposé une demande de confirmation de possession de la citoyenneté polonaise (potwierdzenie posiadania obywatelstwa polskiego) et le voïvode vous a répondu par un refus. Cette décision n’est pas la fin du dossier : le droit polonais organise un recours administratif, puis un contrôle par les juridictions administratives. Encore faut-il agir dans des délais courts et sur les bons moyens.

I. Comprendre d’abord ce que le voïvode a réellement décidé

La procédure de confirmation n’attribue pas la nationalité : elle constate, ou refuse de constater, un état de droit préexistant. Le refus peut donc signifier deux choses très différentes, et la stratégie de recours en dépend entièrement :

• l’autorité estime que la citoyenneté n’a jamais été transmise, ou qu’elle a été perdue — c’est une appréciation juridique, sur le fondement des lois successives de 1920, 1951 et 1962 ;
• l’autorité estime que les preuves produites sont insuffisantes pour établir la filiation ou le statut de l’ascendant — c’est une question de preuve, pas de principe.

La lecture attentive de la motivation (uzasadnienie) est donc le premier acte du recours. Un refus fondé sur l’insuffisance des pièces ne se combat pas comme un refus fondé sur une interprétation de la loi de 1951.

II. Le recours administratif devant le ministre de l’Intérieur (odwołanie)

La décision du voïvode peut faire l’objet d’un recours administratif (odwołanie) devant le ministre de l’Intérieur et de l’Administration (Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji). Deux caractéristiques comptent en pratique :

• le délai est de quatorze jours à compter de la notification de la décision — un délai bref, qui court même lorsque le destinataire réside à l’étranger ;
• le recours se dépose par l’intermédiaire du voïvode qui a statué, et non directement auprès du ministère.

Ce recours n’est pas une simple formalité de passage. Le ministre statue à nouveau sur l’ensemble du dossier : il peut réformer la décision, et il peut tenir compte de pièces nouvelles. C’est donc le moment le plus favorable pour produire un document d’archives obtenu entre-temps, ce que les juridictions ne permettront plus ensuite.

III. La saisine du tribunal administratif de voïvodie (skarga do WSA)

Si le ministre confirme le refus, la décision peut être attaquée devant le tribunal administratif de voïvodie (wojewódzki sąd administracyjny, WSA), en principe dans un délai de trente jours à compter de la notification, la requête étant elle aussi transmise par l’intermédiaire de l’autorité.

Il faut ici comprendre la nature du contrôle : le juge administratif polonais ne se substitue pas à l’administration et ne délivre pas lui-même la confirmation. Il contrôle la légalité de la décision. Les moyens utiles sont donc, pour l’essentiel :

• l’erreur d’interprétation ou d’application de la loi sur la citoyenneté applicable à l’époque des faits ;
• l’insuffisance de l’instruction : l’autorité s’est contentée des pièces fournies sans exercer son propre devoir d’établir les faits ;
• l’appréciation arbitraire des preuves, ou l’absence de réponse à un argument déterminant ;
• le défaut de motivation, qui empêche de comprendre le raisonnement suivi.

Lorsque le recours aboutit, le tribunal annule la décision et renvoie l’affaire à l’autorité, en la liant par son interprétation du droit. Le dossier repart donc devant l’administration, mais sur des bases redéfinies.

IV. Le pourvoi devant la Cour suprême administrative (skarga kasacyjna do NSA)

Le jugement du WSA peut être attaqué par un pourvoi en cassation (skarga kasacyjna) devant la Cour suprême administrative (Naczelny Sąd Administracyjny, NSA). Deux contraintes le distinguent nettement des étapes précédentes :

• le pourvoi doit être rédigé par un avocat polonais (adwokat) ou un conseil juridique (radca prawny) : la représentation est obligatoire, un pourvoi déposé seul est rejeté sans examen ;
• le débat ne porte plus sur les faits : seules des violations du droit matériel ou de la procédure peuvent être invoquées, et elles doivent être précisément articulées.

V. L’autre voie, souvent négligée : reprendre le dossier avec de nouvelles preuves

Lorsque le refus tient à l’insuffisance des preuves et non à une position de principe, le contentieux n’est pas toujours la meilleure réponse. Une nouvelle demande, appuyée sur des pièces que l’on n’avait pas lors du premier dépôt, peut être plus efficace qu’un recours perdu d’avance. Les gisements classiques sont les Archives nationales (Archiwum Akt Nowych), les archives de l’Institut de la mémoire nationale (Instytut Pamięci Narodowej), les archives d’État régionales, les registres de population et les dossiers de passeports.

Le choix entre recours et nouveau dépôt — ou la conduite des deux en parallèle — est une décision de stratégie, qui dépend de la motivation exacte du refus et de l’état des recherches d’archives.

VI. Les erreurs qui coûtent un dossier

• laisser expirer le délai de quatorze jours en attendant une traduction ou une pièce ;
• adresser le recours au ministère au lieu de le déposer par l’intermédiaire du voïvode ;
• répéter devant le juge les arguments d’opportunité déjà écartés, au lieu de soulever des moyens de légalité ;
• garder pour la phase juridictionnelle des documents qui auraient dû être produits devant le ministre ;
• ne pas faire contrôler la notification : c’est elle qui fait courir les délais.

Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en nationalité polonaise ?

Un refus de confirmation se joue sur trois terrains à la fois : la qualification juridique au regard de lois successives d’un siècle, la preuve par archives, et le respect de délais très courts calculés depuis une notification reçue à l’étranger. Le cabinet analyse la motivation du refus, arbitre entre recours et nouveau dépôt, reconstitue le dossier de preuves et assure la coordination avec un correspondant polonais pour les actes de procédure qui doivent être accomplis en Pologne.

C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES accompagne ses clients à chaque étape du recours contre un refus de confirmation de nationalité polonaise. Nos avocats veillent à ce que vos intérêts soient protégés et à ce que chaque démarche se déroule en toute sécurité.

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Dettes de la succession en Israël : qui paie les créanciers, dans quel ordre, et jusqu’où l’héritier est-il engagé ?

Une succession ne se compose pas seulement d’un appartement à Jérusalem ou d’un compte bancaire à Tel-Aviv : elle comporte aussi des dettes, qui doivent être réglées avant que les héritiers ne se partagent quoi que ce soit. En Israël, la loi fixe précisément qui paie, dans quel ordre, et à quelles conditions l’héritier peut encore être recherché après le partage. Pour une famille franco-israélienne, l’écart avec le droit français est ici particulièrement marqué.

I. Ce que recouvrent les « dettes de la succession » (חובות העיזבון)

Les Hovot HaIzavon (חובות העיזבון) ne se limitent pas aux dettes contractées par le défunt de son vivant : la notion englobe aussi les charges nées du décès et de la liquidation du patrimoine.

• les dettes du défunt non éteintes à son décès : prêts, découverts, dettes fiscales, arriérés d’Arnona (ארנונה), dettes professionnelles, condamnations pécuniaires ;
• les frais d’obsèques, d’inhumation et de pose de la stèle ;
• les frais de la procédure successorale et de l’administration de la succession ;
• les droits du conjoint survivant, notamment au titre de la Ketouba (כתובה) et de la loi sur les relations patrimoniales entre époux ;
• les obligations alimentaires prélevées sur la succession (mezonot min haizavon — מזונות מן העיזבון).

D’autres obligations, à l’inverse, s’éteignent au décès. Qualifier chaque poste est donc un travail juridique, non une addition de relevés bancaires.

II. L’ordre de paiement est fixé par la loi, non par les héritiers

C’est l’un des points les plus mal compris des familles. L’article 104 de la loi sur les successions (חוק הירושה, 1965) établit un ordre de priorité que ni les héritiers ni l’administrateur ne peuvent modifier à leur convenance : viennent d’abord les frais d’obsèques et de stèle, puis les frais de la procédure successorale et de l’administration de la succession, puis les dettes du défunt, puis les droits du conjoint. Lorsque l’actif ne suffit pas, les dettes de même rang sont réglées proportionnellement à leur montant.

Payer un créancier avant un autre, parce qu’il est plus insistant ou parce qu’il s’agit d’un proche, expose donc à contestation. C’est ce risque qui justifie, dans les successions endettées ou complexes, la nomination d’un mandataire successoral — Menahel Izavon (מנהל עיזבון).

III. Le rôle du mandataire successoral : recenser, appeler les créanciers, payer avant de partager

Lorsqu’un Menahel Izavon est désigné par le Rasham (le Registraire des successions — רשם לענייני ירושה) ou par le Tribunal des affaires familiales (בית המשפט לענייני משפחה), la gestion du passif devient une de ses attributions centrales :

• recenser le passif : interroger banques, administration fiscale, municipalité et créanciers connus, puis intégrer ce passif à l’inventaire de la succession (פרטת העיזבון) ;
• publier un appel aux créanciers (hazmanat noshim — הזמנת נושים) pour que les créanciers ignorés se manifestent dans le délai légal ;
• régler les dettes dans l’ordre légal, et non au fil des demandes reçues ;
• ne partager que le solde, une fois les dettes payées ou garanties.

Cette publication n’est pas une formalité décorative : elle conditionne l’étendue de la protection des héritiers, et son omission engage la responsabilité de l’administrateur lui-même.

IV. Jusqu’où l’héritier israélien est-il engagé ?

Le principe est protecteur : en droit israélien, les dettes de la succession se paient sur la succession, et l’héritier n’engage pas son patrimoine personnel au-delà de ce qu’il a reçu. Il n’existe pas, comme en France, d’acceptation qui le rendrait indéfiniment tenu du passif.

Cette protection connaît toutefois une nuance décisive, qui se joue au moment du partage. Lorsque l’appel aux créanciers a été régulièrement publié et le délai légal respecté, le créancier tardif ne peut rechercher chaque héritier qu’à hauteur de sa part. À défaut de publication — ou si le partage a été opéré alors que la dette était connue — l’exposition est sensiblement plus large et peut atteindre la valeur de ce qui a été distribué. C’est donc la rigueur de la procédure, plus que la qualité d’héritier, qui détermine le risque encouru.

V. France / Israël : deux logiques opposées qu’il faut articuler

En droit français, la protection de l’héritier repose sur un choix qui lui appartient : l’option successorale de l’article 768 du Code civil. Il peut accepter purement et simplement — et répond alors indéfiniment des dettes (art. 785) —, renoncer, ou accepter à concurrence de l’actif net (art. 787), ce qui plafonne son engagement à la valeur des biens recueillis mais impose un formalisme strict : déclaration au greffe, inventaire notarié, publicité, puis déclaration des créances dans le délai de l’article 792, à peine d’extinction. La gestion du passif y est conduite autour du notaire, l’intervention d’un mandataire n’étant qu’une possibilité : mandat à effet posthume (art. 812), mandat conventionnel entre héritiers (art. 813) ou mandataire successoral désigné en justice (art. 813-1).

En Israël, l’architecture diffère sur trois points essentiels :

• la limitation du passif au montant reçu est légale et non optionnelle : ni déclaration au greffe, ni option à exercer dans un délai ;
• il n’existe aucun équivalent du notaire français réglant la succession : la procédure s’ouvre devant le Rasham ou le Tribunal des affaires familiales et c’est l’avocat qui la conduit. Le notaire israélien est un avocat spécialement habilité, dont l’intervention porte sur les procurations, certifications et traductions ;
• le règlement UE 650/2012 et le certificat successoral européen ne lient pas Israël : nul ne peut se prévaloir en Israël d’un règlement de passif organisé en France sans une démarche propre au droit israélien.

Dernier point souvent ignoré : Israël ne connaît pas de droits de succession. La fiscalité ne disparaît pas pour autant, mais se déplace vers la revente ultérieure du bien hérité, qui relève du Mas Shevah (מס שבח). L’héritier qui vend un appartement pour désintéresser les créanciers doit donc intégrer cette dimension dans son calcul, et non la découvrir après coup.

Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en administration de succession ?

Le passif est le terrain où les successions franco-israéliennes se compliquent le plus vite : un héritier rassuré par le principe israélien de limitation au montant reçu peut perdre le bénéfice de cette protection par un partage prématuré, et un héritier qui a correctement exercé son option en France peut découvrir qu’elle ne lui sert à rien face à un créancier israélien.

C’est la configuration du Cabinet ABITBOL & ASSOCIÉS : des avocats inscrits au barreau d’Israël et au barreau de Paris, ainsi qu’un notaire israélien. Cette double compétence permet de conduire la procédure devant le Rasham ou le Tribunal des affaires familiales, de l’articuler avec le règlement de la succession en France et de faire établir sur place les procurations, apostilles et traductions certifiées que ces dossiers exigent — sans que la famille ait à faire dialoguer elle-même deux ordres juridiques qui s’ignorent.

C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES, grâce à son expertise en droit israélien des successions et en droit international privé, accompagne ses clients à chaque étape du règlement du passif d’une succession en Israël. Nos avocats veillent à ce que vos intérêts soient protégés et à ce que chaque démarche se déroule en toute sécurité.

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Lorsqu’un tribunal israélien confie une succession à un Menahel Izavon (מנהל עיזבון), les héritiers ne lui remettent pas un chèque en blanc. La loi impose à l’administrateur de dresser l’inventaire du patrimoine, puis de rendre des comptes tout au long de sa mission. Pour des héritiers installés en France, souvent loin des biens, ces documents sont le principal moyen de savoir ce qui se passe réellement.

I. L’inventaire, première obligation de l’administrateur

Dès sa nomination, l’administrateur de la succession doit établir la Pratat HaIzavon (פרטת העיזבון), c’est-à-dire l’inventaire détaillé de ce que laisse le défunt. La loi lui impose de le faire dans un court délai suivant sa nomination : c’est la photographie de départ, celle à partir de laquelle toute sa gestion sera ensuite appréciée.

Cet inventaire n’est pas une formalité. Un bien qui n’y figure pas risque d’être oublié, vendu sans contrôle ou revendiqué par un tiers. À l’inverse, un inventaire complet protège aussi l’administrateur : il fixe clairement l’étendue de ce dont il répond.

II. Que doit contenir la פרטת העיזבון ?

L’inventaire recense l’actif et le passif de la succession, pièces justificatives à l’appui. En pratique, on y trouve notamment :

• les biens immobiliers, avec leur inscription au Tabou (טאבו), le registre foncier israélien, ou auprès de la société de gestion concernée ;
• les comptes bancaires, placements, portefeuilles de titres et fonds de pension ;
• les véhicules, objets de valeur et droits dans une société ;
• les dettes connues : prêt immobilier, impôts, créanciers privés ;
• une déclaration de l’administrateur attestant que l’inventaire est, à sa connaissance, complet.

L’inventaire n’est pas figé : si l’administrateur découvre ensuite un nouvel élément — un compte oublié, un bien à l’étranger —, il doit établir un inventaire complémentaire (תוספת פרטה) sans tarder.

III. La reddition de comptes, périodique puis finale

L’administrateur doit tenir une comptabilité de la succession et présenter un rapport de gestion (דין וחשבון) au moins une fois par an, puis un rapport final à la fin de sa mission. Ces rapports retracent :

• les sommes encaissées (loyers, dividendes, prix de vente) et les dépenses engagées ;
• les mouvements des comptes et placements ;
• les actes accomplis, en particulier ceux qui ont exigé une autorisation du tribunal ;
• à la clôture, la remise des biens à chaque héritier, avec les quittances correspondantes.

Un administrateur qui ne produit pas ses rapports s’expose à une injonction du tribunal, voire à une demande de révocation. Il répond en outre personnellement du préjudice causé par un manquement à ses obligations.

IV. Qui contrôle ? Le rôle des héritiers et de l’Apotropos HaKlali

Pendant longtemps, l’inventaire et les rapports étaient adressés à l’Apotropos HaKlali (האפוטרופוס הכללי), l’Administrateur général, organe public chargé de la surveillance. Une réforme entrée en vigueur en 2023 a déplacé ce contrôle : ce sont désormais, en principe, les héritiers eux-mêmes qui reçoivent l’inventaire et les comptes, et qui peuvent saisir le tribunal en cas de difficulté.

L’Apotropos HaKlali conserve toutefois un rôle de surveillance dans certaines situations : héritier absent ou incapable, héritier mineur représenté par un tuteur autre que ses parents, legs à but public, ou succession qui tarde à être réglée.

Conséquence pratique : un héritier passif n’est plus « protégé par défaut ». S’il ne lit pas les rapports, personne ne le fera à sa place.

V. France / Israël : deux logiques de contrôle

En France, le règlement d’une succession passe presque toujours par le notaire, qui établit les actes, reçoit les fonds et prépare le partage. Lorsqu’un mandataire intervient, le Code civil organise sa reddition de comptes :

• mandat à effet posthume (art. 812 C. civ.) : le mandataire rend compte de sa gestion aux héritiers chaque année et en fin de mandat (art. 812-7) ;
• mandat conventionnel entre héritiers (art. 813) : les obligations de compte découlent du mandat lui-même ;
• mandataire successoral désigné en justice (art. 813-1) : il remet chaque année et en fin de mission un rapport au juge, et à chaque héritier qui le demande (art. 813-8).

En Israël, il n’existe pas d’équivalent du notaire français réglant la succession. La procédure s’ouvre devant le Rasham LeInyanei Yerusha (רשם לענייני ירושה), le Registraire des successions, ou devant le Tribunal des affaires familiales, et c’est l’avocat qui la conduit. Le notaire israélien est un avocat spécialement habilité, qui intervient pour les procurations, certifications et traductions, mais ne liquide pas la succession.

Autre différence : le règlement européen n° 650/2012 et le certificat successoral européen ne lient pas Israël. Un mandataire désigné en France n’a donc pas, de ce seul fait, qualité pour agir sur des biens situés en Israël. Enfin, Israël ne connaît pas de droits de succession, mais la revente ultérieure d’un bien hérité soulève la question du Mas Shevah (מס שבח), l’impôt sur la plus-value immobilière : les comptes de l’administrateur doivent en tenir compte.

VI. Héritiers vivant en France : comment exercer votre droit de regard

• demandez la copie de l’inventaire dès son établissement et comparez-le à ce que vous savez du patrimoine du défunt ;
• exigez le rapport annuel, et faites traduire les pièces essentielles si nécessaire ;
• signalez sans attendre toute omission ou dépense inexpliquée ;
• en cas de blocage, faites saisir le tribunal compétent par un avocat israélien pour obtenir des comptes, des instructions ou le remplacement de l’administrateur.

Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en administration de succession en Israël ?

L’inventaire et les rapports de gestion sont le cœur de la transparence d’une succession israélienne. Encore faut-il savoir les lire, les contester et, le cas échéant, articuler la procédure israélienne avec le règlement de la succession en France.

Le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES réunit des avocats inscrits au barreau d’Israël et au barreau de Paris, ainsi qu’un notaire israélien. Cette double compétence permet de suivre la succession des deux côtés : conduite de la procédure devant le Registraire ou le Tribunal des affaires familiales, contrôle des comptes de l’administrateur, coordination avec le notaire français et établissement des procurations et traductions nécessaires.

C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES, grâce à son expertise en droit des successions israélien et international, accompagne ses clients à chaque étape de l’administration d’une succession en Israël, de la nomination du Menahel Izavon au contrôle de ses comptes. Nos avocats veillent à ce que vos intérêts soient protégés et à ce que chaque démarche se déroule en toute sécurité.

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Un appartement à Jérusalem, à Netanya ou à Tel-Aviv laissé par un parent, des héritiers installés en France et un acquéreur pressé de signer : la situation est courante, et elle bute presque toujours sur le même obstacle. Lorsque la succession est placée sous administration, celui qui en a la charge ne peut pas vendre de sa seule initiative. Il lui faut l’autorisation préalable du tribunal, et un compromis signé sans elle expose toutes les parties.

I. Pourquoi un bien successoral ne se vend pas comme un autre

Tant que la succession n’a pas été liquidée et partagée, le bien n’appartient pas à celui qui le gère. L’administrateur de succession — le Menahel Izavon (מנהל עיזבון) — détient et administre pour le compte d’autrui : les héritiers, mais aussi les créanciers de la succession et, le cas échéant, les légataires. La loi israélienne en tire une conséquence logique : les actes les plus lourds, ceux qui font sortir un bien du patrimoine successoral ou qui le grèvent durablement, sont soumis à un contrôle judiciaire préalable.

Ce contrôle s’applique que l’administrateur ait été nommé à titre provisoire, dans l’attente de l’ordonnance d’hérédité ou d’homologation du testament, ou à titre définitif. Il s’applique également à l’exécuteur testamentaire désigné par le défunt. La qualité de celui qui vend ne change rien : c’est la nature de l’acte qui déclenche l’exigence d’autorisation.

II. Les actes soumis à autorisation préalable

La loi israélienne sur les successions (Hok HaYerusha (חוק הירושה), 1965) énumère, à son article 97, les actes que l’administrateur ne peut accomplir qu’avec l’accord du tribunal. On y retrouve notamment :

• le transfert, l’hypothèque, le partage ou la liquidation d’un appartement, ainsi que d’une exploitation agricole, industrielle, artisanale ou commerciale ;
• la location relevant de la loi protectrice du locataire ;
• tout acte dont la validité dépend d’une inscription sur un registre légal — au premier rang desquels le registre foncier, le Tabou (טאבו) ;
• l’octroi d’une caution engageant la succession ;
• tout autre acte que le tribunal décide de soumettre à son autorisation.

Un point mérite d’être souligné, parce qu’il surprend systématiquement les familles : l’accord unanime des héritiers ne dispense pas de l’autorisation. Il facilite grandement la démarche, il ne la remplace pas. Le tribunal n’est pas là pour arbitrer une mésentente ; il vérifie que l’opération est nécessaire, que ses conditions sont sérieuses et qu’elle sert l’intérêt collectif de la succession.

III. Comment l’autorisation s’obtient en pratique

La chronologie compte autant que le fond du dossier. Elle s’articule habituellement ainsi :

• En amont : la nomination de l’administrateur est acquise et l’inventaire de la succession, la Pirtat HaIzavon (פרטת העיזבון), a été déposé. Un bien qui ne figure pas à l’inventaire soulèvera immanquablement une question.
• La négociation : le prix est discuté comme dans toute vente, mais il doit pouvoir être justifié. Une évaluation par un expert immobilier agréé, le Shamai Mekarke’in (שמאי מקרקעין), est le meilleur moyen de démontrer que le bien n’est pas bradé.
• La signature conditionnelle : le contrat est signé sous la condition suspensive expresse de l’autorisation du tribunal. C’est la clause centrale du dossier ; son absence est la faute la plus coûteuse que l’on rencontre en pratique.
• La requête : elle est présentée au Tribunal des affaires familiales, accompagnée du projet de contrat, de l’évaluation, de la position écrite de chaque héritier et d’un état des dettes de la succession.
• Les intervenants : lorsque la succession compte un héritier mineur ou protégé, ou lorsque des héritiers restent introuvables, l’Apotropos HaKlali (האפוטרופוס הכללי) est appelé à faire connaître sa position.
• L’exécution : la décision obtenue, la vente peut être finalisée, puis inscrite au Tabou. Les obligations fiscales de la vente et la reddition de comptes de l’administrateur suivent leur cours propre.

IV. France et Israël : deux architectures à ne pas confondre

Les héritiers francophones raisonnent naturellement à partir du modèle français, où le notaire est le pivot du règlement successoral : il établit l’acte de notoriété, la déclaration de succession, et reçoit l’acte de vente. Le droit français connaît par ailleurs plusieurs figures de mandataire — le mandat à effet posthume de l’article 812 du Code civil, le mandat conventionnel conclu entre héritiers de l’article 813, et le mandataire successoral désigné en justice de l’article 813-1 — dont les pouvoirs restent en principe des pouvoirs d’administration : vendre un immeuble suppose l’accord des héritiers ou l’intervention du juge, et les règles de l’indivision ajoutent leurs propres contraintes.

En Israël, l’architecture est différente. Il n’existe pas d’équivalent du notaire français réglant la succession : l’ordonnance d’hérédité ou d’homologation du testament s’obtient devant le Rasham LeInyeney Yerusha (רשם לענייני ירושה), le Registraire des successions, ou devant le Tribunal des affaires familiales, et c’est l’avocat qui conduit l’ensemble de la procédure, y compris la requête en autorisation de vendre. Le notaire israélien est, lui, un avocat spécialement habilité : il intervient sur les procurations, les certifications et les traductions — précisément ce dont ont besoin des héritiers qui ne peuvent pas se déplacer.

Deux réflexes français sont à corriger. D’abord, le règlement européen n° 650/2012 et le certificat successoral européen ne lient pas Israël : un document parfaitement valable en Europe n’ouvre aucun droit automatique devant le Tabou ou devant une banque israélienne. Ensuite, l’absence de droits de succession en Israël ne signifie pas neutralité fiscale : la revente du bien hérité soulève la question du Mas Shevah (מס שבח), l’impôt sur la plus-value immobilière, dont le traitement dépend de la situation de chaque héritier et doit être examiné avant la signature, non après.

Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en administration de succession ?

Vendre un bien de succession en Israël depuis la France fait intervenir, dans un même dossier, une procédure judiciaire israélienne, des règles d’indivision souvent régies par un autre droit, des procurations à faire recevoir et apostiller, et une fiscalité de cession qu’il faut anticiper. C’est exactement le point où un cabinet réunissant des avocats inscrits au barreau d’Israël et au barreau de Paris, ainsi qu’un notaire israélien, fait la différence : la requête est portée devant le juge israélien, les procurations sont reçues dans les formes exigées, et la cohérence avec le dossier français est assurée sans intermédiaire supplémentaire.

C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES, grâce à son expertise en droit des successions israélien et international, accompagne ses clients à chaque étape de l’administration d’une succession en Israël et de la vente des biens qui la composent. Nos avocats veillent à ce que vos intérêts soient protégés et à ce que chaque démarche se déroule en toute sécurité.

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Un voisin qui traverse votre cour depuis vingt ans, une place de stationnement dont l’usage appartient à un autre copropriétaire, un palier que vous ne pouvez pas fermer : ces situations relèvent en Israël d’un droit réel discret mais redoutable, la Zikat Hana’a (זיקת הנאה). Elle ne figure pas toujours au registre foncier, elle survit à la vente et elle s’impose à l’acheteur. Voici comment la reconnaître et s’en protéger avant de signer.

I. Un droit d’usage sur le bien d’autrui, sans droit de le posséder

L’article 5 de la loi sur les biens immobiliers (Hok HaMekarkein (חוק המקרקעין), 1969) définit la servitude comme un grèvement d’un immeuble au profit d’un tiers, qui lui permet d’en tirer un avantage sans droit de le posséder. C’est toute la différence avec une location : le bénéficiaire n’occupe pas le bien, il l’utilise.

Une servitude peut être établie au profit d’un autre terrain — on parle alors de fonds bénéficiaire, Mekarkein Zakaïm (מקרקעין זכאים) —, au profit d’une personne déterminée, d’une catégorie de personnes ou même du public. Dans la pratique israélienne, elle prend le plus souvent l’une de ces formes :

• droit de passage piéton ou automobile sur une cour, une allée ou une rampe
• droit de stationner sur un emplacement qui n’appartient pas au bénéficiaire
• droit d’accéder à un toit, à une cave, à des compteurs ou à une installation technique
• droit de faire passer des canalisations, des câbles ou une gaine
• obligation négative imposée au propriétaire : ne pas construire, ne pas surélever, ne pas obstruer un accès

II. Les quatre voies par lesquelles une servitude prend naissance

Comprendre l’origine de la servitude est décisif, car de cette origine dépend la possibilité de la contester ou de la supprimer.

• Par convention : les propriétaires concernés la constituent par accord, qui doit être inscrit auprès du conservateur du registre foncier, le Rasham HaMekarkein (רשם המקרקעין).
• Par le règlement de copropriété : dans un immeuble en copropriété, le Takanon (תקנון) du Bayit Meshutaf (בית משותף) rattache fréquemment un parking, un débarras ou un accès au toit à un lot déterminé par ce mécanisme.
• Par décision de justice : lorsqu’une parcelle est privée d’accès raisonnable à la voie publique, le tribunal peut ordonner l’inscription d’une servitude de passage entre les parcelles voisines.
• Par l’écoulement du temps : c’est la voie la plus redoutable, celle qui échappe au registre.

III. Le piège des trente ans d’usage

L’article 94 de la loi pose une règle que beaucoup d’acquéreurs francophones découvrent trop tard : celui qui a exercé pendant trente années consécutives un usage susceptible de constituer une servitude l’a acquise et peut en exiger l’inscription. L’usage doit avoir été continu et visible, et s’être exercé comme l’exercice d’un droit ; une opposition écrite du propriétaire interrompt le décompte.

La particularité israélienne est que ce mécanisme joue également sur les terrains cadastrés, les Mekarkein Mussdarim (מקרקעין מוסדרים), alors même que la prescription acquisitive y est en principe exclue. Conséquence pratique : un droit parfaitement constitué peut exister sans apparaître au registre foncier. L’acheteur qui s’est contenté de lire l’extrait du registre découvre après la remise des clés qu’un voisin dispose d’un droit de passage opposable.

La question de savoir si une telle servitude non inscrite est opposable à l’acquéreur de bonne foi qui s’est fié au registre est discutée et dépend étroitement des circonstances de l’espèce. Raison de plus pour traiter le sujet avant la signature, et non devant le juge.

IV. Les vérifications à conduire avant de signer

• Demander un extrait du registre foncier, le Nessah Tabou (נסח טאבו), et lire attentivement la rubrique des servitudes et des inscriptions au profit de tiers.
• Se procurer le règlement de copropriété et le plan annexé : c’est là que se logent les droits attachés aux parkings et aux annexes.
• Si le bien relève de l’Autorité foncière d’Israël ou d’une société de gestion (Hevrat Meshaken (חברת משכנת)), demander le dossier détenu par cet organisme, le registre foncier ne reflétant pas toujours la situation.
• Observer les lieux : un sentier tracé dans l’herbe, un portail donnant chez le voisin, un câble traversant la façade, des compteurs accessibles depuis une autre propriété sont autant d’indices d’un usage ancien.
• Interroger le vendeur par écrit et faire figurer sa réponse dans le contrat, sous forme de déclaration expresse relative à l’absence de servitude non inscrite, assortie d’une garantie.

V. Côté vendeur : neutraliser une servitude avant la mise en vente

Une servitude est en principe consentie pour une durée indéterminée, sauf terme convenu. Le tribunal peut toutefois la supprimer ou en modifier les conditions, notamment lorsqu’elle n’est plus exercée ou lorsque les circonstances ont changé. La voie amiable reste la plus rapide : un accord de radiation, le cas échéant contre contrepartie, suivi de son inscription au registre.

L’anticipation est ici un enjeu financier direct. Une servitude non traitée se répercute sur le prix, retarde la transaction et peut compromettre l’accord de financement de l’acquéreur, les banques israéliennes examinant de près les charges grevant le bien donné en garantie.

Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en droit immobilier israélien ?

La servitude est l’exemple type du droit qui ne se lit pas sur une annonce immobilière. La détecter suppose de croiser l’extrait du registre, le règlement de copropriété, les plans, les dossiers détenus par les organismes fonciers et l’état réel des lieux, puis d’en tirer les conséquences dans la rédaction du contrat. Pour un acheteur installé à l’étranger, qui visite peu et lit rarement l’hébreu, cette vérification ne peut sérieusement être déléguée qu’à un conseil. C’est à ce stade — avant la signature — que l’intervention d’un avocat coûte le moins et protège le plus.

C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES, grâce à son expertise en droit immobilier israélien et international, accompagne ses clients à chaque étape de la vérification des droits grevant un bien immobilier en Israël. Nos avocats veillent à ce que vos intérêts soient protégés et à ce que chaque démarche se déroule en toute sécurité.

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Obtenir la confirmation de sa nationalité polonaise ne suffit pas pour demander un passeport. Pour exister dans l’état civil polonais, vos actes de naissance et de mariage établis en France ou ailleurs doivent y être inscrits : c’est la transcription des actes (umiejscowienie aktu). Une formalité souvent sous-estimée, qui peut bloquer un dossier pendant des mois lorsqu’un nom est mal orthographié ou qu’une pièce manque.

I. Qu’est-ce que la transcription d’un acte étranger ?

La transcription consiste à reporter, dans le registre de l’état civil polonais, le contenu d’un acte dressé à l’étranger. Elle est régie par la loi sur les actes de l’état civil (ustawa Prawo o aktach stanu cywilnego) du 28 novembre 2014, qui a remplacé l’ancienne terminologie de transkrypcja par celle d’umiejscowienie.

L’acte étranger est reproduit fidèlement et littéralement, dans sa forme et dans sa langue d’origine traduite. Une fois l’opération réalisée, vous disposez d’un acte polonais dont vous pouvez obtenir des copies intégrales ou des extraits, comme n’importe quel citoyen né en Pologne.

II. Quand la transcription devient-elle indispensable ?

La transcription intervient en principe après la confirmation de citoyenneté (potwierdzenie posiadania obywatelstwa polskiego) délivrée par le voïvode de Mazovie : c’est cette décision qui établit que vous êtes citoyen polonais. En pratique, l’acte de naissance polonais conditionne ensuite toutes les démarches courantes :

• l’attribution du numéro d’identification national (numer PESEL) ;
• la demande de passeport polonais (paszport) ou de carte d’identité ;
• toute démarche ultérieure d’état civil en Pologne (mariage, naissance d’un enfant, changement de nom).

Si vous êtes marié, l’acte de mariage doit généralement être transcrit lui aussi, notamment lorsque votre nom a changé. Les actes de vos enfants mineurs suivent la même logique lorsque vous souhaitez leur transmettre la nationalité et leur obtenir un passeport.

III. Qui peut la demander, et où ?

• Le demandeur : la personne concernée par l’acte, ou un proche ou toute personne justifiant d’un intérêt juridique (interes prawny), par exemple un parent pour son enfant.
• Le mandataire : la démarche peut être faite par un représentant muni d’une procuration (pełnomocnictwo), ce qui évite de se déplacer en Pologne.
• L’autorité compétente : le chef de n’importe quel bureau d’état civil (urząd stanu cywilnego, USC) en Pologne, quel que soit le lieu de l’événement. La demande peut aussi être déposée auprès d’un consulat polonais, qui la transmet à un USC.

IV. Les pièces à réunir

• le formulaire de demande de transcription ;
• l’original de l’acte étranger, ou une copie intégrale récente délivrée par l’autorité étrangère ;
• sa traduction par un traducteur assermenté (tłumacz przysięgły) inscrit en Pologne, ou par un consul ;
• le cas échéant, l’apostille sur l’acte étranger ;
• une pièce d’identité et, pour un mandataire, la procuration ;
• la preuve du paiement du droit de timbre (opłata skarbowa).

Pour les actes français, le règlement (UE) 2016/1191 sur les documents publics dispense de l’apostille entre États membres et permet de joindre un formulaire multilingue qui peut, dans certains cas, remplacer la traduction. Les actes israéliens, en revanche, ne bénéficient pas de ce régime : l’exigence d’apostille s’apprécie au cas par cas selon l’office d’état civil saisi.

V. Noms, prénoms et translittération : le vrai point de friction

La transcription étant littérale, les noms sont repris tels qu’ils figurent sur l’acte étranger. C’est là que naissent la plupart des difficultés :

• un nom de famille polonais francisé ou hébraïsé au fil des générations ne correspond plus à celui des archives ;
• un acte israélien rédigé en hébreu impose une translittération que le traducteur doit justifier ;
• les signes diacritiques polonais (ł, ś, ż…) ont disparu de l’orthographe étrangère.

La loi prévoit des mécanismes distincts pour y remédier : le complètement de l’acte (uzupełnienie aktu) lorsque des données manquent, par exemple le nom de naissance de la mère ; la rectification (sprostowanie aktu) en cas d’erreur ; et, sous conditions, l’adaptation de l’orthographe (dostosowanie pisowni) aux règles polonaises. Ces demandes se préparent en même temps que la transcription, afin que le passeport soit établi sous le bon nom.

VI. Refus et recours

Le chef de l’USC peut refuser la transcription, notamment lorsque l’authenticité du document étranger n’est pas établie ou que l’acte n’émane pas d’une autorité compétente. Le refus prend la forme d’une décision administrative (decyzja), susceptible de recours devant le voïvode, puis devant le tribunal administratif de voïvodie (WSA). Les délais de recours sont courts et figurent sur la décision : il faut réagir sans attendre.

À ne pas confondre : la reconstitution d’un acte (odtworzenie aktu) vise un acte polonais d’avant-guerre détruit ou perdu, par exemple celui d’un grand-parent. C’est une procédure différente, qui relève davantage de la preuve de la filiation que de la transcription.

Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en transcription d’actes polonais ?

La transcription paraît purement administrative, mais elle fixe durablement votre identité dans l’état civil polonais. Une incohérence de nom entre les générations, une traduction imprécise ou une pièce manquante peuvent retarder l’obtention du PESEL et du passeport, voire imposer une procédure de rectification ultérieure. Anticiper ces points dès la constitution du dossier, en lien avec un correspondant en Pologne pour le dépôt auprès de l’USC, permet d’éviter les allers-retours.

C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES accompagne ses clients à chaque étape de la transcription de leurs actes d’état civil en Pologne, de la préparation des pièces jusqu’à l’obtention du passeport. Nos avocats veillent à ce que vos intérêts soient protégés et à ce que chaque démarche se déroule en toute sécurité.

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