Quanto vale casa mia?

Ogni professione ha una sua domanda filosofica esistenziale ricorrente.Per un architetto probabilmente sarà quale è l’edificio architettonicamente piu perfetto, per un ingegnere meccanico qual è sarà la macchina piu efficiente a livello energetico Etc.

Per chi lavora nell’immobiliare la domanda filosofico esistenziale ricorrente è sicuramente: qual è il giusto valore di un immobile.

E quindi qual’è il giusto valore di un immobile?Per trovare una risposta oggi ci facciamo aiutare da Baliano e Salah al Din nella meravigliosa clip del film Le crociate che puoi vedere nel video.

Come abbiamo potuto vedere nella clip, Balliano cede Gerusalemme a Salah Al Din dopo una estenuante e sanguinosa battaglia,  ma non prima di avere negoziato le migliori condizioni per poter ritirare il suo esercito e salvare quante piu vite possibile.

E allontanandosi chiede al sultano provocatoriamente quanto vale Gerusalemme.E lui molto ironicamente risponde prima nulla, e poi voltandosi nuovamente Tutto!

Non credo che ci sia una clip cinematografica che meglio rappresenta quella che è una negoziazione immobiliare.

Leggendo tra le righe puoi anche comprendere cosa si intende per valore di un immobile.Per Balliano e Salah Al Din Gerusalemme ha due valori completamente diversi.

Per il primo il suo valore è ottenere di salvare la vita propria e dei propri uomini.

Per il secondo il valore è rappresentato una da una vittoria politica e strategica.

Allo stesso modo quando vendiamo un immobile il valore dello stesso è quello risultante da due interessi opposti e contrapposti.

Quello di chi compra che vuole spendere il meno possibile, e quello di chi vende che viceversa vuole il massimo del profitto.

Il giusto valore di un immobile è quindi determinato dal negoziato tra il venditore e il mercato di chi è interessato a acquistare.

Certo è fondamentale arrivarci ad una negoziazione, e per questo un prezzo di vendita coerente per fare in modo che il mercato si interessi al nostro immobile è assolutamente necessario.

Ma di come determinare un buon prezzo per la messa in vendita ne parlerò in un altra puntata dedicata.

Quello che mi preme oggi è piuttosto evidenziare il fatto che non esiste un valore univoco e costante nel tempo associato ad un immobile.

Perchè quando parliamo di un immobile, parliamo di qualcosa che è sempre unico.

Che ha un valore soggettivo per chi lo vende e un contrapposto valore di mercato per chi lo acquista.

E il lavoro che faccio io e che fanno gli agenti immobiliari normalmente è accordare queste due percezioni di valore contrapposte.

Perchè non esiste una casa uguale ad un altra, e ogni vendita costituisce una storia che benchè simile a tante altre, non è mai identica.

Quindi per tornare alla domanda iniziale e tentare di dargli una risposta, possiamo dire semplicemente che il vero valore di un immobile è quello che alla fine di una ragionevole  negoziazione riesci a scrivere sul rogito.E nient’altro.

La puntata di oggi finisce qua.Come sempre se hai domande o dubbi, ti invito a commentare qua sotto, e sarà un piacere confrontarmi con te.

Ti ringrazio per avermi seguito e alla

L'articolo Quanto vale casa mia? sembra essere il primo su Enzo Podestà Agenzia Immobiliare.

Come preparo la casa per la vendita?

Ciao e ben tornato a Comprare e vendere casa:Istruzioni per l’uso.

Nella puntata di oggi voglio spiegarti come e perchè è importante preparare la casa alla vendita.

Come per ogni altro tipo di vendita,anche per la casa far fare una buona impressione al prodotto, agevola processo decisionale dell’eventuale acquirente e instaura in lui una sensazione di fiducia.

Ed è sicuramente un fatto che la fiducia e la semplicità guidano da sempre la decisione di acquistare.

E’ quindi necessario piu di ogni altra cosa, preparare la casa in modo che ispiri fiducia e sia al massimo della sua forma.

Ecco quindi in punti semplici e immediati cosa fare:

Primo: Ordine e pulizia

Una casa che è si presenta ordinata, pulita e profumata genera subito una buona impressione nell’eventuale visitatore.

Ma anche nei momenti che precedono la decisione di vedere fisicamente un immobile, un servizio fotografico realizzato in una casa ordinata e pulita attira molto di piu l’attenzione rispetto a un altro dove le foto sono state fatte con la cucina in disordine, la biancheria sparpagliata in ogni dove, etc.

Se la casa che vendiamo ha un giardino, fai in modo che si presenti curato e ordinato, evitiamo che per poterlo vedere ci si debba fare strada con un machete.

Secondo:Luce

Hai mai fatto caso che le vetrine dei negozi di alto livello, sono sempre illuminati in modo massivo?

Sai perchè viene fatto?Perchè noi per nostra natura non siamo molto differenti dalle falene che si affollano a sbattere sui lampioni accesi nelle calde serate estive.

Siamo attratti dalla luce, ci da fiducia e speranza.E viceversa diffidiamo del buio, dell’oscurità da sempre.Questo ci viene dalla nostra memoria genetica preistorica, quando il buio e la notte era per noi un momento di grande pericolo e dove piu spesso si correva il rischio di venire mangiati dai predatori notturni.

Quindi luce.Aumenta il livello di luce in tutti gli ambienti con lampadine dedicate, sostituisci quelle bruciate e quando l’agente immobiliare ti porta qualcuno in visita fai sempre in modo che le luci in casa siano tutte accese.

Terzo:Libera gli spazi

Non sei tu che stai comprando la casa.Non sai qual’è la percezione del bello nella testa di chi acquista.Quello che a te sembra bellissimo potrebbe generare una percezione inversa nella mente del possibile acquirente.

Quindi laddove è possibile cerca di rendere gli ambienti il piu spaziosi possibile, disfandoti, ordinando, o nascondendo il superfluo.

Ho visto case di grandissime metrature con cosi tanta roba infilata dentro da dare l’impressione di essere grandi come un sottoscala.

Qualcuno riesce anche a fare uno sforzo di immaginazione immaginando con precisione le reali dimensioni della casa, ma la maggior parte delle persone quando compra una casa decide su una base emozionale.

Se quindi l’emozione che susciti e negativa, il tuo progetto di vendere casa inizia assolutamente in salita.

Quarto:I dettagli sono importanti

Fai una blanda ordinaria manutenzione della casa.Aggiusta i rubinetti che perdono, fai registrare gli infissi che cigolano e le finestre che si aprono male.Ritocca la tinteggiatura e eventuali macchie di muffa.

Elimina fili pendenti e in generale tutto quello che puo ispirare una percezione di trascuratezza.

Perchè?Perchè quello che sono riparazioni che costano magari pochi Euro.Ma nell’eventuale trattativa con l’acquirente, tutti questi dettagli che per te hanno un costo di poche centinaia di Euro, nella mente di chi acquista diventano migliaia.

Conclusioni:

Per concludere, quando si prepara una casa alla vendita, ti devi comportare in un modo non molto differente di quando vendi una automobile.

Quando vendi un automobile, la fai lavare, lucidare, e sanificare prima di portarla al concessionario.E questo per fare la migliore impressione possibile al concessionare e strappare una valutazione migliore.

Per la casa è la stessa cosa.

Mi fermo qua.Come sempre se hai domande o dubbi, ti invito a scrivermelo nei commenti.

Grazie per avermi seguito e alla prossima puntata.

L'articolo Come preparo la casa per la vendita? sembra essere il primo su Enzo Podestà Agenzia Immobiliare.

Qual è la prima cosa da fare per vendere casa?

Oggi voglio parlarti di una parte delle operazioni preliminari necessarie anzi imprescindibili, e da fare assolutamente prima di iniziare anche solo a pensare di proporre un immobile al pubblico.

Quindi qual è la prima cosa che devi assolutamente fare, quando decidi di mettere in vendita un immobile?

E sopra a tutto qual è la cosa che piu di ogni altra ti permetterà di vendere in tranquillità, quella che limiterà al massimo il rischio di avere problemi in futuro e che eviterà di trasformare la vendita di casa tua in un calvario?

Bene, la prima cosa da fare in assoluto è una verifica documentale dell’immobile e appurare con certezza che l’immobile sia regolare sotto il profilo urbanistico e catastale.

E’ un controllo imprescindibile perchè se la casa è priva della regolarità urbanistico/catastale il notaio semplicemente non ti permette di rogitare.

A prescindere che l’immobile che vuoi vendere ti sia pervenuto tramite tramite successione o tramite compravendita, o tramite acquisto all’asta, devi verificare che i documenti per vendere siano in ordine.

Certo tu potresti sentirti sicuro che la casa sia in ordine, in fondo si tratta solo di vendere una casa, cosa vuoi che sia?Trovo qualcuno a cui piace, lui mi da i soldi e il gioco è fatto.

In realtà invece succede che dal momento in cui la casa viene costruita o ristrutturata, le leggi cambiano, i piani regolatori cambiano.E sono pochi quelli che se non appartengono al settore si accorgono di tali cambiamenti.

Quello che era regolare ieri, oggi non lo è piu, e quando te ne accorgi a trattativa iniziata sono guai.

Ah ma io tanto trovo l’acquirente, poi se c’è qualche problema   lo sano.

Me lo sono sentito ripetere un infinità di volte questa frase da chi vendeva con me un immobile.

Il risultato piu frequente di questo atteggiamento e che quando poi trovi l’acquirente, nella trattativa che ne consegue,ogni variabile diventa importante e ogni dubbio diventa un problema da risolvere.

E questo vale sia nel poter ottenere il prezzo migliore, sia nel riuscire effettivamente a vendere.

Perchè  quando si parla di immobili gli eventuali problemi di regolarità non sono ne facili da risolvere, ne automaticamente tutti risolvibili.

Trovarti con un acquirente che vuole acquistare e al quale devi dire che, beh c’è un problemino qua, un problemino la, ma che prometti di mettere a posto prima del rogito, ti mette subito in una posizione di dubbio nella mente dell’acquirente.

E Il dubbio si trasforma immediatamente in una offerta con un prezzo piu basso.Quando l’offerta arriva.Quindi soldi persi.O peggio, trattativa e acquisto che sfumano.

Ma voglio farti un esempio per rendere meglio il concetto.Ti sarai trovato piu volte a dover comprare un auto.

Cosa penseresti se il concessionario ti dicesse della macchina nuova  che vuoi comprare:

“si la macchina è nuova.Ci manca un pistone e non sappiamo dove sia finita la centralina,in piu i documenti e l’omologazione per poter circolare la stiamo facendo, ma le assicuro appena mi  ha dato la caparra mettiamo tutto a posto”

Saresti cosi tranquillo a lasciargli dei soldi a questo concessionario?Assolutamente no giusto?E stiamo parlando di un automobile, una cosa che nella maggior parte dei casi è una transazione di poche decine di migliaia di Euro.

Pensa a quando gli Euro in ballo sono centinaia di migliaia.

Personalmente da quando come agente immobiliare ho raggiunto l’età della ragione,ogni volta che prendo una casa in vendita, mi premuro di inviare a mie spese un tecnico che verifichi se l’immobile è pronto per essere messo in vendita, se tutto è regolare.

E nel qual caso riscontrassimo una irregolarità giocare di anticipo ci permette elaborare per tempo una soluzione e calcolare quanto questo problema possa influire in una trattativa di acquisto.

E questo perchè ho imparato sul campo che in una trattativa di compravendita, ogni certezza è un aumento di valore e un arma per poter difendere il prezzo richiesto.

Invece ogni dubbio che lasci è un lato scoperto non difendibile che si tramuta poi in una perdita di soldi, di tempo e produce svariate seccature piu o meno gravi.

Ho visto proprietari dover fare sconti di cinquantamila euro all’acquirente su un immobile che aveva problematiche che non sono riusciti a risolvere, benche fossero convinti del contrario.

Quindi applica per intero un vecchio detto popolare che recita:chi ben comincia è a metà dell’opera.

La prima cosa che devi fare per cominciare la vendita di un immobile, è fare una sana verifica documentale.

E quindi preparare i titoli di provenienza, far verificare che le planimetrie depositate corrispondano alla realtà dell’immobile e tutto il resto.

Ma tu non sei in grado di appurarlo a meno che tu non sia un addetto del settore, quindi non pensare di poterlo fare da solo.

Quindi non complicarti la vita e chiama un tecnico di fiducia, un architetto o un geometra, che lo faccia al posto tuo.

Per la mia esperienza sono sempre soldi ben spesi.E sono sempre una cifra inferiore a quella che spenderai o perderai se il problema lo dovessi risolvere dopo.

In questo modo eviti perdite di tempo, perdita di denari, e a volte nei casi piu estremi, di essere citato in causa dall’acquirente dopo avere venduto.Una cosa che succede piu spesso di quanto non si creda.

Incomincia bene e vendi bene.E per citare un proverbio russo:Fidati ma verifica.

Mi fermo qua.Nel prossimo video ti parlerò di come è meglio preparare la casa alla vendita.Ovvero quelle azioni che permettono alla casa di avere un maggiore appeal sia online che offline.

Spero che questo articolo

ti sia piaciuto, se hai dubbi o domande ti invito a commentare e a scrivermelo nei commenti.

Grazie per avermi seguito e a presto

L'articolo Qual è la prima cosa da fare per vendere casa? sembra essere il primo su Enzo Podestà Agenzia Immobiliare.

Cos’è che chiamiamo casa?

Cos’è  che chiamiamo casa?Sembra la domanda piu banale del mondo non
trovi?Ciononostante se ti fermi a riflettere la risposta non è cosi ovvia.La
casa di per se è solo una scatola, uno spazio confinato e protetto che
separa un vuoto dal mondo esterno.Lo separa dalla pioggia, dal vento, dal
freddo, dai pericoli, dalla paura.

Nella preistoria si chiamava casa una grotta, una capanna formata dagli
incroci dei rami degli alberi.Si chiamava casa quello che ci proteggeva
dagli animali feroci, e dai pericoli del buio della notte.Che era buio
davvero, se non mitigato dalla luce del fuoco.
Una casa è tale se assolve principalmente alla funzione di proteggerci, e di
confortare la nostra intimità, cosi come pure di generarla una nostra
intimità.Altre volte chiamiamo casa anche la nostra amichevole e
consolidata routine.Le nostre usanze e i nostri costumi, il luogo dove
ritroviamo la sicura ripetizione delle tradizioni che ci hanno
accompagnato da bambini.

Tutto questo per dire che è casa quello che è uno spazio inizialmente
chiuso, diventa il contenitore delle nostre emozioni, del nostro modo di
essere, il nostro rifugio sia fisico che emozionale.Facendo di
mestiere quello che le case le vende, posso dire con certezza,
accordandomi con quello che ho scritto sopra,che non esiste una casa
uguale ad un altra, perchè benchè possano esserci delle similitudini, ogni
casa è permeata dalle emozioni e dalle abitudini chi la abita.

Ogni volta che entro in un una nuova abitazione da mettere in vendita o
per doverne determinare il valore, vedo le differenze, a volte minimali, a
volte enormi che distinguono ogni essere umano.Perchè cosi come per è
l’unicità di ogni essere umano, cosi come per le case ognuna di esse è
unica.Da come è arredata, da come è considerata la casa da chi la abita, puoi
percepire e comprendere molto delle persone che la abitano.

Vedi una parte della loro storia, una parte delle loro speranze, una parte della loro
vita.La casa è estensione di cosa siamo e della nostra visione della
Vita.Vita.Proprio di questo si tratta.La casa è una parte della vita di
ognuno di noi ed e corrisponde anche a uno dei primi segnali di civiltà.Se
pensiamo la temine “senzatetto” comprendiamo esattamente quanto
una casa dove tornare, faccia la differenza tra l’essere umano e la triste
condizione dell’animale randagio.

In virtu di questo non entro mai in casa di qualcuno senza considerare che
tutto quello che vedo al suo interno per chi la abita è prezioso.Tutto
quello che vedo intorno, dai mobili alle fotografie è una parte della vita di
qualcuno.O meglio ancora, la casa è il libro dove è scritta la storia della
vita di qualcuno.A volte sono storie serene,gioiose, ma spesso sono anche
storie molto tristi.Commedie che sono mutate in tragedie.

Ho visto persone disfarsi di case che a qualsiasi osservatore esterno,
apparivano bellissime, enormi, nuovissime, con viste mozzafiato, ma che
per chi le deteneva, rappresentavano solo pagine cupe della sua
esistenza, piene di brutti ricordi.Affetti mancati, amori finiti, tragedie
personali che li avevano segnati profondamente.

Ma la casa è anche dove tutto inizia, dove l’amore trova il suo nido, dove i
bambini crescono, dove ricordi tuo figlio che ha mosso i primi passi,
mentre la tua compagna con le lacrime agli occhi per la gioia lo osservava
farlo,dove hai trovato la serenità dopo una giornata no, dove hai trovato
calore nelle giornate piu fredde.Dove hai dormito, dove hai ragionato.Dove hai affrontato problemi e trovato soluzioni.

Quindi cos’è una casa, non è una banale domanda su un oggetto.Ma
bensi una domanda che riguarda l’essere umano,nel suo essere appunto,
umano.

Enzo Podestà
Agente Immobiliare

L'articolo Cos’è che chiamiamo casa? sembra essere il primo su Enzo Podestà Agenzia Immobiliare.

Vendere casa:Uno degli errori piu comuni e devastanti che commettono i venditori quando decidono di mettere un immobile in vendita.

Ci sono sempre un sacco di errori in agguato che si possono commettere quando si decide di vendere casa.Essendo un agente immobiliare e facendo questo mestiere già da un pò, posso dire con certezza che alcuni tendono ad essere sempre uguali nella loro ripetizione,sempre uguali nel non essere compresi per gravità e sempre uguali nelle loro nefaste conseguenze.Prima fra tutte la perdita di potenziali quattrini.

Già, perchè una delle potenziali conseguenze di questi errori, di quelle che si verificano piu spesso e che posso testimoniare avendola vissuta in tante trattative, è proprio che tutte queste mancanze di lungimiranza, spesso ignorando gli avvertimenti dati dall’agente immobiliare, si tramutano sempre in una perdita di soldi, che quando si parla di transazioni immobiliari talvolta significa decine di migliaia di Euro.

Benchè siano parecchi gli errori in questione, oggi mi voglio soffermare su quello che piu dovrebbe terrorizzare, su quella che è quella che io considero la madre di tutte le cazzate(passatemi il termine)  che si possono fare.La mancanza di conformità urbanistica e catastale.

Nella mia vita lavorativa di tutti i giorni,capita che vai a vedere un immobile con il proprietario pronto per vendere.Richiedi di vedere i documenti da poter fare vagliare ad un tecnico di fiducia per verificare che non ci siano incongruenze sotto il profilo urbanistico.Il tecnico ti restituisce un parere negativo e tu vai dal proprietario per farglielo presente.Ed è qui che si palesa la madre di tutte le cazzate, in tutta la sua magnificenza.Il proprietario ti risponde che mettera a posto la cosa(quando possibile) solo quando si presenterà un acquirente interessato.

Quali sono i rischi di questa condotta?Molti e nessuno positivo.Succede per esempio che trovi un acquirente che fortuna sua, vuole concludere velocemente.Potrebbe essere pure una condizione sine qua non, che l’acquirente mette.Ma tu non hai la documentazione in regola, devi fare una sanatoria di corsa, che in realtà non ha mai ne un esito certo ne una tempistica prevedibile dipendendo dagli uffici tecnici e catastali.Risultato l’acquirente va a comprare quacosa piu immediatamente disponibile.

Oppure succede che l’acquirente ti fa comunque una proposta di acquisto, la quale contiene sempre(e se non la contiene preoccupati) la dicitura:”l’immobile sarà disponibile al rogito in regola con la normative edilizie urbanistiche e catastali” tu come proprietario allettato dalla cifra che ti si prospetta, e con gli occhi a forma di dollaro come Paperon de Paperoni la accetti, e solo dopo metti in moto il tuo tecnico per sanare le difformità della casa che stai vendendo.Un vero e proprio salto nel vuoto.

Altre volte l’eventuale sanatoria, benchè possibile, muta lo stato di fatto giuridico dell’immobile, aggiungendo o sottraendo locali e metri quadrati commerciali, cambiando la destinazione d’uso di parte dell’immobile stesso e la sua rendita catastale.Un aspetto questo che puo fare mutare la sua impronta fiscale e l’ammontare delle tasse.Tutte cose che incasinano enormememente la trattativa di acquisto della casa, anche perchè la famosa dicitura di cui sopra, riguarda l’immobile per quello che è in quel momento, non per quello che potrebbe diventare una volta aggiornate le visure e le piante al reale stato dei luoghi.

Tu vai per comprare un immobile che ha una rendita catastale al momento di cinquecento Euro, e quando lo rogiti ti ritrovi che tale rendita è lievitata a mille con tutte le conseguenze del caso sull’imposta di registro che andrai a pagare in acquisto e sulla tassazione ordinaria dell’immobile successivamente.Una bella robina da smazzarsi poi con avvocati e giudici se la cosa non fosse di tuo gradimento.

Sto estremizzando un pochino lo ammetto, ma non sono casi che non sono successi in giro per l’Italia, e non sono casi che non sono stati discussi in un aula di tribunale.Se non ci credi verifica tu stesso, su Google si trova ampia documentazione al riguardo.

In una situazione capitata recentemente, nonostante i ripetuti richiami al propriatario a mettere in ordine al casa subito,date le evidenti difformità, e prima di incappare in un eventuale acquirente, si è verificata proprio la situazione di cui sopra.Il risultato?Che le tempistiche per sanare l’immobile sono state completamente disattese dalla lentezza degli uffici tecnici comunali, con il simpatico effetto di trovarsi alla scadenza dei termini dati nel compromesso, senza avere la possibilità di rogitare.Il che porterà a dover ridiscutere detti termini, cosa per il quale il promissario acquirente potrebbe richiedere uno sconto, con una nuova recrudescenza della trattativa già archiviata, e un generale senso di scontento e sfiducia per tutti gli attori in gioco.

Perchè le trattative sono cosi.Oltre che sulla legge, si basano anche sulla fiducia.Se la fiducia viene meno e devi fare ricorso alla legge, con il costrutto normativo che abbiamo nel nostro bel paese(per modo di dire)  le conseguenze sono sempre e sottolineo “Sempre” disastrose.

Quindi ora mi chiedo, perchè caro proprietario, se ti indico che forse c’è un problema al quale dovresti fare attenzione, cosa che faccio sempre nel tuo personale interesse, visto che potresti non voler vendere con me, ma che di sicuro quando venderai dovrai comunque affrontare, perchè preferisci il rischio di un esperienza cosi sgradevole e potenzialmente costosa?

Eh ma l’agente immobiliare mi vuol far spendere soldi inutilmente!L’acquirente se la casa la vuole se la prende cosi com’è e poi sono cazzi suoi!

Quante volte l’ho sentita questa frase.E quante volte poi li ho visti fare correre come pazzi i tecnici perchè il rogito incombeva, e quanti quell’atteggiamento lo hanno pagato carissimo sul piano della trattativa.E per te che pensi che tanto poi una volta venduta il problema passa al nuovo proprietario:nel nostro ordinamento esiste una cosa che si chiama Vizio occulto, istituto al quale il nuovo proprietario puo appellarsi fino ad un anno dopo l’acquisto se ritiene di essere stato frodato nell’acquisto.Oltre all’immancabile Falso in atto pubblico” se hai dichiarato in sede di rogito qualcosa che non era cosi come espresso nella realtà dei fatti.E a questo riguardo, i giudici sono piu propensi a dare ragione agli acquirenti piuttosto che ai proprietari in quanto ritenuti parte piu debole.

Certo sono consapevole che come categoria noi agenti immobiliari non godiamo di grande reputazione, e  che quindi i nostri avvertimenti sono visti con una credibilità minore rispetto a quella che potrebbe avere un avvocato o un notaio, ma ricorda pure che a differenza dei primi, noi siamo pagati solo e solo se raggiungiamo l’obiettivo di vendere.Nel mio caso poi, io mi faccio pagare da sempre al rogito, quindi ho tutto l’interesse che tutto si svolga nel migliore dei modi e con la maggiore soddisfazione per tutti.

Una casa in regola con tutta la documentazione, inattaccabile sotto questo aspetto, si vende meglio piu in fretta e ad un prezzo maggiore.Quindi ogni volta che mi succede di incappare in questo atteggiamento, una delle piu grandi domande che mi pongo è perchè non volersi mettere in regola prima.Perchè vuoi assolutamente prenderti il rischio di voler fare questo pericoloso giro di giostra.Hai presente lo slogan “prevenire è meglio che curare” ecco questo è proprio uno dei piu topici casi al riguardo.

Fine, non voglio aggiungere altro a questo argomento.Chiudo con un consiglio che se stai pensando di vendere casa è meglio che tieni scolpito nella mente:Prima ancora di pensare a quanto vale casa tua, prima di chiamare un agenzia, o di preparare un annuncio sui vari portali se vuoi fare da solo: fai fare una verifica urbanistico catastale ad un tecnico e nel caso risolvi le problematiche prima.Puoi essere certo che quello che spendi prima varrà il doppio quando ti  troverai faccia a faccia con l’acquirente.

Enzo Podestà Agenzia ImmobilPro Levanto

L'articolo Vendere casa:Uno degli errori piu comuni e devastanti che commettono i venditori quando decidono di mettere un immobile in vendita. sembra essere il primo su Enzo Podestà Agenzia Immobiliare.

L'articolo I luoghi comuni del mondo immobiliare sembra essere il primo su Enzo Podestà Agenzia Immobiliare.

L'articolo Tutte le novita contenute nel decreto crescita a tema casa sembra essere il primo su Enzo Podestà Agenzia Immobiliare.

Previsioni sul mercato immobiliare 2019 a Levanto

Eccoci alla consueta, anche se un po in ritardo analisi dell’evoluzione del mercato immobiliare per l’anno 2019.Ti immagino mentre ti appresti alla lettura di questo articolo.Immagino che ti aspetti che questo articolo potrà darti una risposta certa, nel caso che tu ti stia accingendo a vendere o comprare un immobile a domande quali:E’ il momento giusto per vendere?E’il momento giusto per comprare?E’ meglio aspettare?

Per rispondere a queste domande citerò l’indimenticabile “Quelo”il finto santone inventato dal genio di Corrado Guzzanti:E “Quelo” ti direbbe piu o meno cosi:E’ il momento giusto per vendere?E’ il momento giusto per comprare?Il mercato sta ripartendo?E’ sempre fermo?Beh come sempre da innumerevoli ere la risposta a tutte queste domande è dentro di te.
Solo che è sbagliata

Partiamo come sempre da alcune disquisizioni puramente tecniche.Il 2018 si è chiuso ancora in terreno negativo per quello che riguarda i prezzi.Con visione ottimistica si puo dire che è stato meglio del 2017 perchè rispetto ad esso, si è perso solo il 3.7% rispetto al 4% del suddetto anno.Se vogliamo interpretarlo invece in maniera pessimistica, significa che in due anni ci siamo giocati quasi un altro 8% di valore sugli immobili.Valore quest’ultimo che sommandosi a tutti i negativi dei precedenti dieci anni, ci porta in determinati casi ad avere immobili che acquistati nel 2008 sono stati rivenduti nel 2018 alla metà(casi reali rilevati a Levanto n.d.r.)

Questa è l’analisi su base nazionale, e considerato che i database che rilevano prezzi e compravendite, sono dati aggregati che a causa di un sistema di raccolta dell’età della pietra, e un accuratezza dell’analisi del prodotto venduto per il quale è impossibile rilevare molti aspetti fondamentali che danno valore all’immobile,restituisce un dato che a interpretarlo con la palla de vetro ci azzecchi di piu(cit.Padre Pizzarro interpretato da Corrado Guzzanti)

Infatti la raccolta dati di analisi sulla quale poi la maggior parte degli istituti fondano i loro studi viene in buona parte dagli atti delle compravendite effettivamente effettuati.Quindi dai rogiti.Ma sui rogiti non viene scritto se l’immobile ha una imprescindibile vista mare, o se è ristrutturato, o se è arredato di pregio.Aspetti questi che sono fondamentali nella formazione del prezzo.Un altra parte di questi dati a volte è presa dai portali immobiliari.Il che è ancora piu spinoso, in quanto i portali restituiscono i dati di messa in vendita.Non sanno nè quale sarà il prezzo finale di vendita,ne se gli immobili che vengono tolti dalla promozione sono poi stati effettivamente venduti, o semplicemente sono stati tolti dalla vendita.

Con un sistema come quello attuale di analisi dei dati immobiliari, per fare un parallelo un po spinto, è come se la stima sull’andamento del mercato delle auto fosse fatta non sul nome e segmenti di auto venduti, su ordinativi, modello, colore, cilindrata etc(che non a caso data la capillarità e la precisione costituisce uno dei principali indicatori economici della salute di un paese e del mondo)ma sulla quantita minore o maggiore di acciaio comprato dalle case automobilistiche per produrle.Sapresti piu o meno bene quando il mercato sale e scende.Ma non avresti idea di quale tipo di macchina si vende di piu, e di conseguenza neppure il perchè.
Ti ho spiegato tutto questo per poterti mettere comodo sulla poltrona dell’incertezza che arreda da sempre il settore immobiliare in Italia.Ora vediamo alcuni dati.

Secondo autorevoli studi(che però formulano questo tipo di previsioni partendo dai dati raccolti come descritto sopra) quali Tecnoborsa, Nomisma, e Istat, il 2019 non vedrà nemmeno un aumento significativo nel numero di compravendite, che dopo le 540000 del 2017, le 570000 del 2018 prevedono di chiudere l’anno in corso intorno alle 580000.Un aumento irrilevante, considerato la contrazione dei valori di vendita quasi costanti.
Ora se fossi un economista, potrei buttarti giu un po di elucubrazioni legate al rallentamento del prodotto interno lordo mondiale,all’accordo tra Cina e Stati Uniti alle spalle dell’Europa, all’aumento dei tassi di interesse legato allo spread(che è pure una notizia falsa) per giustificare questa situazione.Ma non ho mai conseguito una laurea in economia, quindi non lo farò.

Ti darò invece la mia personalissima opinione.Che è semplificatoria rispetto a qualsiasi tipo di analisi.Il settore immobiliare in Italia soffre per diverse ragioni delle quali ti parlo dopo.Ma la madre di tutte, e assoluta è che manca il pilastro che costituisce ogni tipo di economia in crescita.Manca la fiducia.Principalmente la fiducia nel futuro.E’ con la fiducia nel futuro, con la serenità che le cose vanno bene,e resteranno piu o meno le stesse o comunque non peggioreranno che investi le grandi cifre che servono nell’acquisto di una casa.

E questo tipo di fiducia nel 2008 è andata in coma, portandosi con se il paradigma fallace e illusoria che i prezzi degli immobili potevano solo continuare a salire.
Per fare una breve escursione sul perchè la fiducia è andata in coma dobbiamo tornare ancora piu indietro.E capire perchè c’è stato un geometrico aumento dei valori immobiliari dal nel periodo 2000-2008.Gli aumenti dei valori immobiliari, seguono sempre gli aumenti dei fondamentali dell’economia.In pratica, se l’economia cresce, cresce di conseguenza il settore immobiliare.Chi afferma il contrario dice una cazzata.Quindi cosa è successo nel 2000-2008, qual’è stato l’evento zero che ha generato una tale espansione, la bolla che ha gonfiato i valori cosi tanto?In una parola.L’Euro.

Nel 2002 in Italia si è adottato l’Euro.E il mancato controllo da parte delle istituzioni ha generato una inflazione sui prezzi impazzita.Nonostante tutte le rassicurazioni che provenivano dai governi del tempo, in italia i prezzi di piu o meno tutti i beni sono raddoppiati.E chi ha buona memoria se lo ricorda fin troppo bene.Ma andava tutto bene, perchè c’era l’euforia di essere entrati in Europa, un euforia di massa diffusa.Euforia di massa, che troppo spesso somiglia ad una follia di massa.

A questo si è sommato l’aver importato dagli Stati Uniti la pratica di speculare sulle obbligazioni costituite da mutui subprime.Con la conseguente corsa delle banche a finanziare mutui su acquisto casa letteralmente a qualsiasi bipede si presentasse allo sportello.Il mancato controllo sull’inflazione unita al modus operandi adottato dalle banche, insieme a tutti i soloni degli istituti di ricerca che avallavano qualsiasi previsione sui valori che sarebbero saliti all’infinito, ha prodotto per otto anni un aumento sconsiderato e insano dei valori immobiliari(e di tutto il resto).E poi?E poi è arrivata la catastrofe.Catastrofe della quale le attualmente super menzionate agenzie di rating non hanno avuto il minimo sentore.

Appena è scoppiata la bolla dei mutui subprime in America, gli effetti nefasti della crisi globale non hanno tardato a manifestarsi anche qua da noi.Per poi abbattersi come un fortunale sullo stivale dal 2010 in avanti, avendo il loro picco massimo nel 2014.Il resto come si suol dire, è storia.Quindi che sta succedendo adesso?Niente che non sia particolarmente raro in natura.Come dopo uno tsunami dove le onde, dopo avere lasciato il loro alveo naturale per portare distruzione per chilometri dentro alla costa,si ritraggono per ritornare nella loro posizione naturale,anche per i prezzi dei valori immobiliari si ta tornando ai prezzi e numero di transazioni che si avrebbero avuti senza Euro aggiunti del del naturale e molto livellato aumento dell’inflazione e quindi aumento della reale crescita economica.Il nostro momento attuale quindi è un pò, giusto per fare un parallelo un po azzardato, come quando ti svegli dopo una sbornia.Hai ballato e ti sei divertito tutta la notte in preda ai fumi dell’alcool assaporando appieno la sensazione di poter fare tutto e anche di piu.Hai vissuto quei momenti di pura gioia e armonia con il resto del mondo nella fugace illusione che fossero per sempre.Ma il giorno dopo fai i conti con un grosso mal di testa, una condizione fisica da schifo, e ti viene a cercare la presa di coscienza che forse non tutto quello che hai fatto o detto la notte prima sarà da annoverare tra i momenti in cui hai dato il meglio di te.

Questa è la nostra situazione attuale per quello che riguarda il settore immobiliare.Infatti la situazione attuale è che c’è un surplus di offerta rispetto alla domanda.Ovvero ci sono piu immobili in vendita di quante siano le persone che li vogliono comprare.Aggiungiamo pure che questa situazione produce un acquirente sempre piu cauto e informato, che privilegia il prodotto di qualità o nuovo piuttosto che l’usato(specie se da ristrutturare) ed ecco il quadro complessivo del real estate Italiano.

Il quadro migliora leggermente se parliamo di prima casa, infatti nei grandi centri il mercato resta dinamico, un po perchè la sbornia di cui sopra è oramai passata un po perchè siamo un popolo che apprezza avere nella casa un rifugio sicuro e di proprietà dove tornare, che aggiunto a prezzi ora molto abbordabili e a politiche bancarie relative ai mutui piu morbide rispetto che solo a cinque anni fa, spinge il mercato, con un aumento dei valori in termini percentuali di qualche decimale, sopratutto sulla nuova costruzione.Aumento che viene però vanificato dalla continua discesa dei valori dell’usato, sopratutto considerato che la maggior parte del patrimonio immobiliare italiano ha un età media superiore ai trent’anni.Edifici il cui cemento armato ha superato di un terzo la propria vita utile,spesso da ristrutturare, che offrono poca fiducia, sopratutto sulle spese che porteranno la ristrutturazione e in futuro il loro mantenimento nelle proprietà comuni.La fiducia, di cui parlavo prima, è sempre fondamentale.Meno fiducia ho,meno me ne infonde l’immobile che mi viene proposto, meno sarò disposto a spendere.

Ci sarebbero da analizzare anche un certo numero di evoluzioni sociologiche relative ai millenials e all’evoluzione che sta subendo il concetto di casa e proprietà ma per evitare il tedio ne parlerò in un altra occasione.
Capisco che questo escursus nel passato possa averti annoiato, ma è necessario come sempre conoscere il passato per poter ragionare del presente.Veniamo quindi ad oggi.E piu precisamente al paesello nel quale tutti abitiamo:Levanto.Anche Levanto non fa eccezione ai ragionamenti di cui sopra.I valori continuano a essere, anche se di poco, in calo.E anche a Levanto, si privilegia, e quindi si è portati a spendere di piu per le rare soluzioni nuove che si possono incontrare, mentre la discesa è piu marcata per l’usato, sopratutto per le costruzioni anni 60-70.Ci sono però notevoli aspetti positivi che vale la pena riportare che riguardano la nostra cittadina a livello immobiliare.

La vicinanza con le nostre illustri vicine, le Cinque Terre, ha rinvigorito molto il turismo, portandoci ad avere una stagione molto lunga e di conseguenza una notevole redditività per gli immobili in locazione breve e turistica.Un luogo che ha una redditività locatizia elevata, quale che sia la ragione, mantiene un valore degli immobili piu elevato.E infatti se anche a Levanto i valori degli immobili hanno subito come il resto di Italia, mantengono ancora nella zona del centro valori a metro quadrato di tutto rispetto.Inoltre la caratteristica fondamentale di Levanto, rispetto a tutti i centri limitrofi e unica realtà tra Sestri Levante e La Spezia, è la logistica.O per meglio dire, il fatto di essere una città sulla costa tutto sommato comoda.Non mi fraintendere, non che non sia anche bella.Ma se viene scelta per un acquisto immobiliare, viene prima valutata in funzione della sua comodità insieme alla bellezza, rispetto che alla sola bellezza.

Una città che riesce ancora a mantenere una sua vitalità anche nei piu bui periodi dell’inverno,che ha ancora un buon numero di servizi sul territorio, alla quale è possibile arrivare con auto, treno, bicicletta o via mare  con relativa facilità.Una città logisticamente comoda, dotata di una comunità viva e che non sta soffrendo di uno spopolamento progressivo come i dati istat hanno indicato per esempio sta succedendo a Bonassola e a Riomaggiore.Queste caratteristiche garantiscono a Levanto sia una buona tenuta dei valori immobiliari, sia una discreta domanda di acquisto, che benchè la domanda interna sia quasi nulla, essendo stata assorbita in buona parte dalle costruzioni in edilizia convenzionata(con annessi e connessi) ha comunque una certa richiesta per l’acquisto di seconde case al mare.Una scelta ponderata da un tipo di acquirente che ha piu o meno sempre le stesse caratteristiche.Un’età superiore ai quarant’anni, professionista o medio imprenditore emiliano,lombardo,o piemontese,a volte pure genovese, che cerca un luogo per le vacanze al mare di cui possa godere anche nella vecchiaia e in grado di tenere il prezzo che lo paga attualmente, giacchè la crisi del 2008 ha insegnato molto in questo senso.Sono i superstiti della classe media che la crisi economica ha falcidiato negli ultimi dieci anni.E arrivano preparati sui prezzi, sui valori, sulle zone.Sono un tipo di acquirente preparato e per niente ingannabile.

Quindi volendo azzardare delle previsioni, ma sarebbe meglio chiamarle indicazioni.Se hai un immobile da vendere a Levanto, hai ancora la certezza di avere un ottimo valore da realizzare.Con la giusta razionalità nello stabilire il prezzo, tenuto conto di tutte le indicazioni che tra le righe ti ho regalato sopra, puoi vendere e realizzare in un ragionevole lasso di tempo.Se invece lo vuoi comprare, sei in ottimo momento per l’acquisto, come sempre lo sono i momenti in cui i prezzi sono in discesa.Negozia, naturalmente, perchè il valore di un immobile, per quanto stimato con precisione, nasce sempre dalla negoziazione tra le parti.Ma non indugiare troppo.Quello che succederà nei prossimi dieci anni io(e cosi pure quelli che si ammantano di poterlo fare) non posso prevederlo.Attendere tempi migliori che nessuno sa dirti quando e se arriveranno e illusorio.E’ difficile ragionare in termini di lungo periodo pensando di azzeccarci,oltre al fatto che come disse qualcuno che fu un fine economista:Nel lungo periodo siamo tutti morti.

Precisazione per il lettore.Benchè scritto con tono discorsivo e semplificato, l’analisi sopra è frutto dello studio dei dati di Tecnoborsa, Nomisma, dell’Osservatorio immobiliare  Italiano e dell’Istat.Le escursioni nella storia della crisi dei Subrime dagli articoli del Sole24ore, il resto dall’osservazione della mia realta lavorativa di agente immobiliare sul territorio.

Grazie per la lettura e alla prossima.

Enzo Podestà Agente Immobiliare a Levanto

L'articolo Mercato immobiliare Levanto 2019 sembra essere il primo su Enzo Podestà Agenzia Immobiliare.

Levanto, l’esclusiva recensione di uno che ci vive da quarantaquattro anni.

(Da un mio articolo per l’Eco Di Levanto)

Non scrivo sull’Eco da un pò.Complici gli impegni di lavoro e familiari che battono il tempo della mia esistenza, sono stato costretto alla latitanza su queste colonne per un po di tempo, quindi quando Sonia mi ha chiesto di scrivere un articolo dove evidenziare i pregi e la bellezza di Levanto, ho accettato con grande entusiasmo.E quindi eccomi qua a fare un titanico sforzo per mettere da parte tutto il mio campanilismo e scrivere una recensione sulla città nella quale vivo da sempre, nella maniera più equilibrata possibile.Ci metterò naturalmente anche un certo numero di riflessioni che ho maturato nel corso del mio lavoro di agente immobiliare, avendo nel tempo esplorato per lavoro tutta la vallata e la costa Levantese.Viaggiando spesso ci infilerò pure qualche paragone con le città che ho visitato nel corso del tempo,in Italia e a all’estero.

Partiamo dicendo subito che Levanto è una città ligure sul mare.E per mia opinione, avendola per lavoro percorsa in lungo e in largo la costa, in Liguria non ci sono città più o meno brutte sul mare, solo città che per meriti o demeriti storici e di marketing oltre a miopie amministrative varie,sono piu o meno conosciute.Levanto in questo caso stando all’ombra del polo gravitazionale turistico che sono diventate negli anni le Cinque Terre, gode di una certa popolarità di riflesso.Popolarità che anche grazie ad un certo numero di iniziative, per cosi dire di “accompagnamento del fenomeno”da parte di privati e istituzioni si traduce anche in un notevole traino turistico, con una stagione balneare ed escursionistica lunga.Lunghissima, se parametrata alla maggioranza delle altre realtà turistiche regionali.

Questa però sarebbe solo una visione superficiale di quelle che sono le caratteristiche salienti che rendono comunque Levanto una città ottima dal punto di vista della qualità della vita.Ora però se permetti, grattiamo la superficie e andiamo piu nel profondo.Abbiamo una fiorente economia turistica,ok.Abbiamo il mare.Abbiamo i sentieri.Pure un discreto centro storico.Il livello di pulizia generale è buono.Un buon grado di sicurezza completa il quadro.Certo, tutto è perfezionabile e migliorabile.Posso però dire che la nostra posizione in classifica è sicuramente buona, sotto tutti i punti di vista.Se però a freddo mi si chiedesse qual’è la cosa che piu distingue Levanto dalle tante realtà della provincia, in maniera spontanea non direi che è la bellezza.Non mi fraintendere, non è che Levanto non abbia scorci di assoluta bellezza paesaggistica.L’ho fotografato e riprodotto in video molte volte, e non ha mai deluso.Ma quello che lo distingue è la comodità.Anzi, la comodità a pari merito con una vita che non lo abbandona mai.Nemmeno nei periodi piu bui dell’anno.

Quindi ora ti dico perchè secondo me è comodo.E perchè secondo me è vivo.E pure perchè sono due caratteristiche che dobbiamo difendere col coltello tra i denti.

Comoda.Levanto è una città, se comparata a tutte le realtà che ha nelle vicinanze, molto a misura d’uomo e di famiglia.E’ piccola, ma non cosi piccola da essere senza servizi.E’ grande, ma non cosi grande da avere dimenticato il senso che deve avere una comunità.Mi spiego meglio.Levanto ha ancora un certo numero di servizi sul territorio che la rendono in un certo modo una città quasi autosufficiente.C’è un polo di sanitario, che seppur essenziale garantisce celerità nei soccorsi e nel trattare le prime fasi di un emergenza medica.Un certo numero di supermercati,officine meccaniche,rivendite di materiale edilizio, scuole, farmacie,alberghi, imprese di servizi vari rivolti al residente e al turista.Oltre ovviamente ad un numero di Bar e altri luoghi di ritrovo.Servizi che sono operativi tutto l’anno.Laddove molte città costiere di uguale misura nella costa Ligure, arrivati a fine stagione chiudono i battenti come Gardaland, trasformandosi per nove mesi in città fantasma, Levanto mantiene la fiammella della vita cittadina accesa sempre.La viabilità, con un casello autostradale a una decina di chilometri e un buon numero di parcheggi, rende semplice anche l’uso dell’automobile.

Quelli che ti ho citato fino ad ora però potrebbero essere solo meri dettagli tecnici, pure piuttosto evidenti al riguardo della comodità della città in se.E, vale la pena ricordarlo, la comodità rispetto alla sola bellezza, è una caratteristica che se dovessimo fare un parallelo con l’atletica, potremmo definirla cosi:La bellezza vince nello sprint, ma la comodità vince la maratona.

Quindi passiamo ora al mio secondo valore di merito che ha Levanto come città:La vita

Levanto è vitale.L’estensione e il numero di abitanti è sufficiente a renderla una città viva ma non caotica.Un luogo dove piu o meno tutti si conoscono(anche quelli che non vorrebbero conoscersi reciprocamente)ma con i giusti spazi.E come detto già sopra,dove il senso di comunità è ancora un significato e non solo una parola.Certo, come tutte le città di provincia,ci sono un certo numero di logiche che tendono a ripetersi nel tempo.Un certo numero di eventi e tradizioni che garantiscono la serenità della ripetizione, la sicurezza di ciò che è familiare.Un attivismo su base volontaria esemplare, sforna ogni anno nuove iniziative sociali e turistiche.Iniziative alle quali anche io sporadicamente partecipo o offro il mio contributo.Questo senso di comunità orgoglioso e fiero, dopo la conversione della città ad una economia turistica è riuscito anche se ancora non totalmente, a limare quella vena Ligure di chiusura al foresto che è stata oggetto di numerosi sketch televisivi a tema torta di riso.Se dovessi definire la nostra attuale situazione, direi che siamo una comunità aperta al turismo, ma con riserva.Siamo accoglienti, ma obtorto collo.Sorridiamo al foresto,ma in maniera ancora non troppo convinta.Apprezziamo chi viene a visitarci, ma il mare di inverno, quando torna ad essere di nostra esclusiva proprietà,lo apprezziamo di piu di quello affollato estivo.Guardiamo al futuro, ma con un ancora ben piantata nel fondale del passato.Non siamo accoglienti come gli Emiliani, ma non siamo piu nemmeno assuefabili al diffuso stereotipo del Ligure ostico e inospitale.Abbiamo fatto molti passi in avanti nella direzione giusta, e credo che ancora molti ne faremo.Ma certamente sono ancora da fare.

Comprendo che questa ultima digressione potresti leggerla come una critica.E invece no.Questo insieme di tradizioni e comportamenti, rendono un luogo caratteristico e unico.Lo rendono meritevole di essere raccontato e vissuto, perchè irripetibile come una pagina di storia.Vita vera, che proviene da una cultura e un passato lontano consolidatosi nel tempo.Vita reale e una comunità viva, che la dove la società odierna scodella prodotti urbani basati su studi di marketing, dotati però dello stesso gusto insapore della plastica sociale con la quale vengono confezionati(Dubay ne è un esempio lampante) mantiene un tratto inimitabile dettato dal tempo e dalla storia.

Quindi per concludere, il vero valore di questa città, non è legato alla bellezza del territorio(che comunque è bello) ma è saldamente rappresentato dai suoi abitanti, e dalla loro comunità.Perchè, come mi disse una volta una ragazza americana in vacanza qua, citando un proverbio che poi ho fatto mio nel tempo:The heart of the ground is the heart of the people(il cuore della terra è il cuore della gente).Ah, quasi dimenticavo.In premessa ho scritto che avrei parlato anche di immobiliare, che è il motivo principale per il quale vengo ospitato in questo spazio.E potrebbe sembrarti che non ne ho parlato, ma credimi, tra le righe, ti accorgerai che ne ho parlato, di piu che in molti altri articoli in cui parlavo esclusivamente di quello.

Questa è in definitiva la mia personalissima recensione di Levanto.

P.S.

Potrebbe sembrare, ad una prima occhiata, che non abbia minimamente parlato di immobiliare in questo articolo.Ma se proverai ad immedesimarti, e a leggere tra le righe, ti accorgerai che ne ho parlato molto di piu che in molti altri articoli.Non spiegando tecniche, o innovazioni del mondo immobiliare, ma regalandoti invece un sacco di ragioni per le quali vale la pena avere una casa a Levanto.

Un saluto e a presto

Enzo Podestà

L'articolo Levanto, un esclusiva recensione della città di uno che ci vive da quarantaquattro anni sembra essere il primo su Enzo Podestà Agenzia Immobiliare.

Consigli Pratici da un professionista del settore

Normalmente scrivo di immobiliare facendo analisi e riflessioni che riguardano l’andamento dei prezzi o il numero di transazioni cercando di dare una fotografia del momento attuale, e tentando azzardare ipotesi per il futuro prossimo.

Oggi no.Oggi ti voglio dare qualche consiglio pratico su come è meglio affrontare la vendita del tuo immobile in modo da ottenere il miglior risultato nel minor tempo possibile.Si, perchè benche sembri una cosa semplice vendere casa,e a volte lo è, nella maggior parte dei casi, è un processo non privo di rischi o tutt’altro che immediato.Fatto di molti piccoli dettagli, che partono dall’annuncio di vendita, dalla promozione online e offline, da come affrontare i sopralluoghi con gli eventuali acquirenti, al gestire la parte documentale, risolvere eventuali problematiche di ordine fiscale e urbanistico eccetera, eccettera.E ancora eccetera.

Per queste ragioni voglio darti qualche piccolo suggerimento, in modo che sia che tu stia vendendo col supporto di una agenzia, sia che tu stia sperimentando la vendita privatamente, possa riuscire a raggiungere il tuo obiettivo facilmente.E bada bene e prendi nota.Queste non sono ipotesi, sono realtà dei fatti basate su esperienze di lavoro quotidiane e misurate con dati precisi.

Quindi andiamo subito al tema del titolo.Hai deciso di vendere casa e ti accingi a mettere in opera tutte quelle azioni che servono per trovare un acquirente per l’immobile che per varie ragioni hai deciso di disfarti.Poniamo anche che per te è già una seconda casa, o magari una eredità piu generalmente non la tua abitazione principale, sulla quale farò un discorso a parte.Beh in tutti questi casi c’è una radicata convinzione di tanti che la casa si venda meglio se vuota.Quindi via tutti i mobili, una mezza imbiancata e si fanno le foto per gli annunci immobiliari vari che andranno a costituire la promozione verso il mercato per quella casa.

Pessima mossa.Uno dei peggiori errori che si possano fare per vendere una casa è lasciarla completamente vuota.Questo per diverse ragioni che ora vado a spiegarti.

A nessuno piace una scatola regalo vuota.Immaginati a Natale, quando eri bambino e di trovare una bella scatola regalo sotto l’albero di natale.Corri ansioso la mattina di natale per aprirla e dentro cosa ci trovi?Niente, il piu assoluto vuoto, una bellissima scatola vuota.Riesci ad immaginare la sensazione?Ecco è la stessa che genera una casa vuota.Una casa vuota trasmette una sensazione di vuoto.Torna ad essere niente di piu di quello che è realmente, una scatola atta a contenerci proteggendoci dalle intemperie in questa nostra esistenza terrena.

Sensazione di vuoto dicevamo, che costringe chi vi entra perchè attratto da altre caratteristiche della casa,come la posizione o la vista o altro a uno sforzo di fantasia(che non tutti possiedono) per immaginare le stanze l’arredamento, le eventuali divisioni interne e tutta quella serie di dettagli che rendono la casa il focolare dove amiamo tornare la sera, il nostro soggiorno per le vacanze, o il rifugio dove ritrovare la dimensione di noi stessi. Perchè succede questo?Sento che te lo stai chiedendo e quindi ecco la risposta.

Succede perchè nella scelta di comprare qualcosa, la mente umana per quanto sia un entità estremamemente complessa,  tende a privilegiare sempre la scelta piu’ chiara e comprensibile.Quella che impiega meno sforzo, la via piu semplice, il quadro già definito.Riconosce naturalmente un ordine logico dentro al caos ma si trova completamente spaesata nel vuoto.Puo sembrare un paradosso ma succede anche nel caso di immobili,che una volta venduti sono stati completamente trasformati da chi li ha comprati.

E questo perchè è sempre piu facile modificare un modello esistente piuttosto che immaginarne e costituirne uno nuovo di zecca.Succede anche nella vendita del nuovo, dove sempre piu spesso i costruttori si affidano a società che si occupano di “home staging” ovvero offrono un servizio, dove preparano l’immobile per la vendita, arredandolo e allestendolo temporaneamente o definitivamente per la promozione e la vendita.

E non è che i costruttori lo facciano per buttare i soldi,ma perchè statisticamente vendi prima(un terzo del tempo rispetto alla media nazionale) ed a un prezzo piu alto.La percezione del “chiavi in mano” è un altro motore potente nella decisione per l’acquisto da sempre.Proprio perchè come dicevo sopra, piu è semplice, piu la mente non deve sforzarsi, piu è facile l’acquisto e piu è facile trovare chi compra.O non penserai mica che Amazon abbia avuto successo per il risparmio sui prodotti?Lo ha avuto principalmente per la semplicità nel processo di acquisto e  nel servizio al cliente.E poi per il risparmio.O meglio, la percezione del risparmio.Infatti nel caso non lo sapeste, Amazon vende principalmente un servizio, non i prodotti che trovate nello store.

Questo per spiegare le ragioni di ordine concreto.Ora andiamo a quelle legate alla promozione dell’immobile in se.Diamo per scontato che per fare sapere che l’immobile è in vendita, ti affiderai probabilmente all’onniscente rete internet, e a qualche annuncio su portali di settore,al market place di Facebook o altro strumento multimediale.Dovrai fare delle foto degli interni.Come fai a fotografare il vuoto?Esatto, non puoi.

Non c’è modo di fotografare una casa vuota e ottenere un foto decente.Puoi andarci nella migliore ora del giorno, con la luce piu bella, che il risultato sarà sempre il medesimo.E se non ti viene in soccorso un esterno decente, una vista mare emblematica, una prospettiva di insieme valida(se la casa non è un appartamento ma qualcosa di indipendente come una villa un casale o similari per esempio) una scatola vuota rimane una scatola vuota.Io ci ho provato decine di volte, e senza falsa modestia sono un discreto fotografo,ma una immagine a due dimensioni, senza qualcosa dentro di misurabile falsa la percezione della profondita.

Guardi un immagine di una stanza vuota e se non hai una planimetria a supportarti(che io aggiungo sempre e sopratutto in questi casi) non hai idea di quanto sia grande, se il tuo divano ci starà oppure se riuscirai a incastrare da qualche parte la credenza della nonna restaurata alla quale sei tanto affezionato.In poche parole ti mancano i punti di riferimento.Piu spesso non sai che ci stai facendo in quella scatola vuota.

E questo anche se tu hai fatto la foto nelle migliori condizioni, non importa quanta post produzione foto hai fatto e quanto luminosa o definita o quanto sia bravo con Photoshop tuo cuggino che ci capisce di fotografie e di computer.La percezione di chi sta guardando le foto dell’annuncio saranno sempre quelle sopra descritte.Ma io sono convinto che queste sensazioni che io ti ho descritto in parole, tu se ti è capitato di sfogliare qualche annuncio immobiliare le hai già provate.

Certo, non è che nell’acquisto di un immobile contino solo gli interni, sono sempre parecchie le ragioni per cui si decide di comprare una casa, dalla posizione alla presenza di determinati servizi o accessori.Ma in un mercato dove per il momento permane la situzione dove c’è un acquirente ogni dieci immobili in vendita, ogni vantaggio per portare la scelta verso di noi va sfruttata.

Quindi concludendo,quando possibile mai mettersi sul mercato con la casa completamente vuota.Meglio optare per un arredamento minimale, anche e piuttosto comprato per l’occasione(i mercatini su FB ove procurarsi immobili di seconda mano a basso prezzo abbondano, e alla peggio c’è sempre ikea) e solo dopo fare fotografie o video per la promozione.Bastano pochi mobili, con un po di simmetria e di ordine, non un arredamento completo di tutto.Eppure alla fine il risultato sarà estremamente piu positivo con risultati che io ho realmente misurato sul campo.

Certo tu potresti obiettare che le case si vendono lo stesso.Certamente,ma questo tipo di dettagli spesso fanno la differenza sia nell’ordine di raggiungere il risultato, sia nell’ordine di come lo raggiungi.Perchè meno costringi a pensare chi sta acquistando, meno tenterà di trattare il prezzo e se lo farà sarà sempre di poco.Detto questo, spero che questo mia articolo possa esserti utile e ti saluto.

Enzo Podestà Agenzia ImmobilPro Levanto

L'articolo Ho deciso di vendere casa, meglio lasciarla vuota o arredata? sembra essere il primo su Enzo Podestà Agenzia Immobiliare.