Amministrazioni condominiali

Un condomino ha parcheggiato il camper nel cortile condominiale, sostenendo che è un suo diritto. Ha ragione? Possiamo vietarlo?

2009-07-30T17:57:00.008+02:00

Il condomino non ha ragione.

Innanzitutto va precisato (era specificato in una parte della Sua email) che sul regolamento non è indicato che l'utilizzo del cortile è a parcheggio quindi potrebbe essere, ad esempio, un area gioco per i bambini.

In secondo luogo l'art. 1102 C.C. stabilisce il diritto del partecipante alla comunione di utilizzare la cosa comune purchè sia salvaguardata l'analoga possibilità degli altri partecipanti alla stessa.

La Corte di Cassazione ha specificato che, quando si parla di analogo diritto, non si fa riferimento al diritto reale ma al diritto potenziale. Ovvero non è necessario che tutti i condomini parcheggino i loro camper contemporaneamente (non tutti hanno i camper!) ma si dovrebbe poterlo fare. In caso contrario è leso il principio di pari diritto. Con buona pace dei camperisti che dovrebbero quantomeno avere il buon senso di parcheggiare il camper nelle aree predisposte dai comuni o dai privati senza far ricadere il peso delle loro scelte sugli altri condomini.

Alla prossima assemblea condominiale vorremmo che non fosse invitato un inquilino di un condomino, poichè tratteremo di lui. E' possibile?

2009-07-30T17:43:00.005+02:00

Assolutamente sì! Non ci stancheremo mai di ripeterlo: il condominio è parte terza rispetto al rapporto tra locatore e conduttore. Quindi, alle assemblee condominiali il diritto di partecipare (e votare) spetta al solo locatore eccezion fatta per le assemblee che hanno per oggetto la ripartizione delle spese del riscaldamento centralizzato, alle quali ha diritto di partecipare anche il conduttore.

E' vero che l'amministratore può non partecipare all'assemblea di condominio?

2009-04-28T15:15:00.004+02:00

Esatto!

Il fatto che l'amministratore condominiale partecipi all'assemblea di condominio è una prassi dettata dal buon senso e non un obbligo imposto per legge.

Durante l'assemblea condominiale è necessario eleggere tra i condomini un presidente ed un segretario che condurranno l'assemblea, redigeranno e daranno lettura degli atti e delle delibere adottate.

Compito dell'amministratore - che partecipi o meno all'assemblea - è quello di mettere in atto le delebire assembleari e presiedere al buon governo del condominio.

Il rapporto tra amministratore e assemblea è - per fare un paragone - simile a quello che lega il parlamento con il governo.

Il parlamento delinea gli obiettivi mentre il governo attua i mezzi più idonei per il raggiungimento degli stessi.

Così come il governo - di norma - non è tenuto a partecipare alle sedute del parlamento, l'amministratore non è tenuto a partecipare alle sedute dell'assemblea condominiale.

Nel condominio nel quale viviamo, vorremmo evitare di invitare all'assemblea un condomino particolarmente rissoso. E' possibile?

2009-04-28T15:06:00.004+02:00

Assolutamente no!

Ai fini della validità dell'assemblea è necessario appurare che tutti i condomini siano stati portati a conoscenza della data e dell'ora dell'assemblea e, naturalmente, dell'ordine del giorno.

Per informare i condomini può essere sufficiente qualunque mezzo: di persona, per telefono, via email, fax, posta.

Il mezzo più sicuro in caso di contestazione rimane comunque la raccomandata con ricevuta di ritorno fintanto chè non prendera piede anche in Italia l'email certificata con valore legale.

Nel condominio dove vivo il regolamento originario contrattuale è stato sostuito con una delibera a maggioranza di un regolamento. E' corretto?

2009-04-18T16:37:00.006+02:00

Tra i casi di nullità di una delibera assembleare vi è il caso in cui una delibera a maggioranza modifichi un regolamento condominiale contrattualmente accettato da tutti gli acquirenti dall'originario proprietario.

Un regolamento condominiale di tipo contrattuale può essere modificato solo da altro regolamento di tipo contrattuale.

In altri casi la delibera è nulla.

Nella palazzina dove sto per andare ad abitare il tetto è di proprietà esclusiva dei condomini dell'ultimo piano. E' possibile?

2009-04-18T16:12:00.004+02:00

Il tetto o il lastrico solare sono di proprietà comune tra i vari proprietari, stante la loro funzione di copertura del fabbricato, in mancanza o in assenza del titolo.

Tuttavia può essere presente un titolo di proprietà esclusiva del tetto o del lastrico solare a favore solo di uno o più condomini.

Quindi, detto in parole semplici, è possibile che il tetto od il lastrico solare siano di proprietà esclusiva solo di alcuni condomini.

Vivo in affitto in un condominio di 18 unità immobiliari. Vorrei sapere se, come conduttore, ho diritto di partecipare alle assemblee condominiali?

2009-04-14T15:59:00.004+02:00

Hanno diritto di partecipare alle assemblee condominiali solo i proprietari delle unità immobiliari del condominio. Nel caso dell'affitto quindi partecipano sempre i locatori e non i conduttori. E' prevista una eccezione solo nel caso delle delibere inerenti le spese per il riscaldamento centralizzato a cui possono partecipare anche i conduttori.

Vivo in una palazzina di 9 appartamenti tutti di un unico proprietario. Io e altri inquilini vorremmo l'amministratore. E' possibile?

2009-04-07T09:19:00.004+02:00

La legge prevede l'obbligatorietà dell'amministratore quando i condomini siano almeno 4.

Per condomini si deve intendere proprietari delle unità immobiliari. Nel caso specifico tutte le unità immobiliari sono di un unico proprietario quindi non è prevista l'obbligatorietà della nomina di un amministratore.

Come faccio a sapere se la palazzina nella quale vivo è un condominio che necessita di amministratore?

2009-03-28T16:24:00.005+01:00

E' molto semplice. In poche parole: non è la volontà dei condomini che fa sorgere il condominio. Il condominio esiste di per sè ed è sufficiente appurarlo al catasto o al tavolare.

Se i condomini sono più di 4 occorre nominare un amministratore.

Se i condomini sono più di 9 occorre un regolamento condominiale.

Abito in una casa a schiera di 5 unità. Serve l'amministratore?

2009-03-25T12:04:00.002+01:00

Quando i condomini sono più di 4 è obbligatoria la nomina dell'amministratore (art. 1129 CC.).

Il fatto che il Codice Civile non menzioni le case a schiera è semplicemente da imputarsi alla sua vetustà.

Le case a schiera sono da ritenersi un tipo particolare di condomini - condomini orizzontali - e come tali seguono la disciplina prevista per questi, non utlima la nomina dell'amministratore.

Abito in una palazzina di 5 appartamenti. E' obbligatorio l'amministratore?

2009-03-25T09:42:00.000+01:00

Il codice civile dispone l'obbligatorietà dell'amministratore quando i condomini siano più di 4 (art. 1129 CC.).

Ovviamente nulla vieta la nomina dell'amministratore nel caso che i condomini siano meno di 4. Nei casi in cui sia obbligatoria la nomina dell'amministratore se l'assemblea non provvede la nomina può essere fatta dall'autorità giudiziaria su richiesta di uno o più condomini.

Per autorità giudiziaria si intende il Tribunale Ordinario e non il Giudice di Pace, non essendo quest'ultimo competente in materia.