Amministrazioni Immobiliari & Condominio

Direttore dei lavori ed Iva agevolata

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Tue, 14 Aug 2012 19:38:00 +0000

Si domanda se, in caso di rifacimento della facciata di un edificio condominiale, alla prestazione del professionista incaricato della direzione dei lavori si possa applicare l'Iva agevolata del 10%.

La risposta è negativa. Come chiarito dall’amministrazione finanziaria, infatti, prestazioni del genere restano assoggettate all’aliquota ordinaria, giacché “non hanno ad oggetto la materiale realizzazione dell'intervento ma risultano a questo collegate solo in maniera indiretta” (cfr. circolare n. 71 del 7.4.’00).

Avviso di convocazione

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Tue, 14 Aug 2012 19:29:00 +0000

Quanti giorni prima – secondo la legge – deve essere comunicato ai condòmini l’avviso di convocazione dell’assemblea?

Ai sensi dell’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. “l’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza”. Sul punto la giurisprudenza ha chiarito che per calcolare il previsto termine di cinque giorni “(che decorre non dalla data di spedizione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, ma dalla data di ricezione) è necessario sottrarre il dies a quo, che è solo quello della convocazione e non quello del ricevimento dell'avviso” (cfr., ex multis, Trib. Napoli sent. n. 6888 del 13.5.’91); inoltre, che il mancato rispetto di quanto previsto dalla norma in questione non comporta la nullità ma la semplice annullabilità delle delibere eventualmente assunte (Cass. sent. n. 2346 del 12.6.’75).

Quesiti del 15 Luglio 2012

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sun, 15 Jul 2012 18:50:00 +0000

Quesito

Si vuole sapere se il professionista che interviene in condominio per la direzione di lavori straordinari possa applicare l'Iva agevolata del 10%.

Parere

La risposta è negativa. Riportiamo, al proposito, quanto affermato dall’Amministrazione finanziaria nella circolare n. 71 del 7 aprile 2000.

“Non rientrano nell'agevolazione le prestazioni rese da professionisti in quanto esse non hanno ad oggetto la materiale realizzazione dell'intervento ma risultano a questo collegate solo in maniera indiretta.

Va tenuto presente del resto che tali prestazioni esulano dalla ratio agevolativa della Direttiva comunitaria, tesa ad incentivare l'impiego di manodopera in determinati settori ad alta intensità di lavoro, e che il legislatore nazionale, quando ha voluto estendere il beneficio di aliquota previsto per il settore edilizio anche alle prestazioni professionali, le ha espressamente richiamate.

Pertanto, le prestazioni rese da professionisti (ingegneri, architetti, geometri, ecc.), anche se inerenti agli interventi di recupero edilizio, restano assoggettate alla aliquota ordinaria del 20 per cento”.

Quesito

Un condomino ha chiesto all’amministratore come si debba ripartire la spesa di riparazione di una infiltrazione in un garage di sua proprietà che ha come copertura un giardino di proprietà esclusiva.
Parere

Si tratta di una questione rispetto alla quale il condominio e quindi l'amministratore sono del tutto estranei, non riguardando una parte comune.

Se la devono vedere i due proprietari interessati. E l'amministratore non deve compiere alcuna attività.

Comunque la norma utilizzabile dai due soggetti potrebbe essere l'art. 1125 del codice civile.

Quesito

Un condomino proprietario di un alloggio sito al piano terra di uno stabile, lamenta consistenti fenomeni di umidità risalente, per capillarità, dalla muratura perimetrale dell'appartamento.

Dagli accertamenti effettuati è emerso che il solaio di calpestio è stato, a suo tempo eseguito, senza che fosse dotato di una sottostante intercapedine areata. La costruzione dello stabile risale agli anni ‘60 e la situazione negli ultimi tempi è peggiorata al punto da rendere inagibile l'alloggio forse (ma non se ne hanno ancora le prove) proprio a causa di una vena d'acqua.

Si chiede se sia possibile intravvedere in tale situazione, qualche responsabilità a carico del condominio.

Parere

Dei danni derivanti da vizi e difetti dovuti a vizio di costruzione, poiché di ciò sembra trattarsi nella fattispecie descritta, qualora non sia più operante la garanzia decennale dell'appalto prevista dall'art. 1669 del codice civile a carico dell'appaltatore-costruttore o venditore, risponde certamente il condominio, sul quale incombe l'obbligo di evitare che dalle parti comuni derivino danni a terzi.

Ascensore

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sat, 23 Jun 2012 17:22:00 +0000

Trib. civ. Milano, sez. VIII, 16 marzo 1989, Mazzilli ed altri c. Condominio di via Valassina 45, Milano, in Arch. loc. e cond. 1989, 515.

L'ascensore è una parte comune anche per i proprietari delle unità condominiali site al piano terra poiché essi possono trarre utilità dall'impianto, che è idoneo a valorizzare l'intero immobile e normalmente permette di raggiungere più comodamente parti superiori che sono comuni a tutti.

Quesiti del 17 Giugno 2012

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sun, 17 Jun 2012 14:43:00 +0000

Quesito

Si chiede se - qualora un condominio deliberi in assemblea la gestione rendicontata mensile, in luogo della gestione di previsione di spesa ad inizio anno con approvazione del rendiconto annuale - all'assemblea ordinaria di fine anno sia necessario sottoporre comunque ad approvazione il rendiconto annuale, riepilogando i rendiconti mensili oppure se si possano intendere approvati i rendiconti mese per mese. In caso di morosità, inoltre, si chiede se sia possibile adire le vie giudiziarie ai sensi dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile in presenza di rendiconti mensili privi dell'approvazione assembleare del rendiconto annuale.

Parere

La procedura seguita non pare corretta in assenza di una espressa previsione di un regolamento di condominio rivestente natura contrattuale.

In ogni caso, per poter richiedere un decreto ingiuntivo è necessario allegare il preventivo approvato in una con la relativa delibera di approvazione o il rendiconto consuntivo in una con la delibera di approvazione dello stesso.

Quesito

In uno stabile abitato da 6 inquilini, si domanda se sia corretto ripartire la spesa relativa al servizio di portierato al 90% a carico degli inquilini ed al 10% a carico della società immobiliare proprietaria.

Parere

Ai sensi dell'art. 9, secondo comma, della legge n. 392/’78, la ripartizione indicata è corretta salvo che le parti abbiano indicato una misura inferiore o, al contrario, salvo che si tratti di un contratto libero (art. 2, comma 1, della legge n. 431/’98) che preveda criteri diversi di addebito delle spese.

Quesito

Si vuole sapere se la installazione di un cancello a chiusura di un varco che fin dalla sua costruzione ne era privo, integra gli estremi della "innovazione".

Parere

Si tratta certamente di un'innovazione ed occorre anche verificare che l'installazione non leda in qualche modo diritti di terzi.

Ricostruzione Scale o Ascensore

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sun, 10 Jun 2012 15:49:00 +0000

Trib. civ. Monza, 12 novembre 1985, Tarasconi c. Condominio Assiria I di Sesto San Giovanni, in Arch. loc. e cond. 1986, 299.

Il proprietario di unità immobiliari sue al piano terreno o aventi accesso separato mediante scala in proprietà esclusiva, è tenuto a concorrere nelle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale o degli ascensori comuni, limitatamente a quella parte di oneri che viene suddivisa, ai sensi dell 'art. 1124 cod. civ., in ragione del valore del piano o della porzione di piano: non è invece dovuta alcuna quota di quella parte di spese ripartite, in base alla medesima norma, in misura proporzionale alla distanza dei piani dal suolo.

Quesiti del 10 Giugno 2012

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sun, 10 Jun 2012 15:36:00 +0000

MANCATA PRESENTAZIONE MODELLO 770

Qual è la sanzione cui va incontro il condominio nel caso in cui siano state versate le ritenute ma non sia stato presentato il modello 770?

Per il caso di cui trattasi è prevista una sanzione da un minimo di 258 euro a un massimo di 2.065 euro, oltre 51 euro per ogni percipiente non indicato.

DETRAZIONE DEL 36% E BONIFICO

Un amministratore di condominio domanda come vada effettuato il bonifico ai fini della detrazione del 36%.

Per i lavori sulle parti comuni, il bonifico deve essere effettuato versando l’intera somma e indicando il codice fiscale sia del condominio sia di colui che provvede al pagamento (amministratore o condomino incaricato).

Fonte Confedilizia.

Canna Fumaria

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sat, 26 May 2012 18:55:00 +0000

Cass. civile, sez. II del 29-08-1991, n. 9231.

Con riguardo ad edificio in condominio, una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad un solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l'appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione.

Quesiti del 22 Maggio 2012

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sat, 26 May 2012 18:51:00 +0000

Quesito

Quando vi è la sostituzione del casellario postale, si domanda quale sia il criterio più corretto di ripartizione della spesa:se quello che prevede il riparto in parti uguali (secondo il numero di cassette spettanti a ciascuna unità immobiliare) oppure quello in base ai millesimi di proprietà.

Parere

Salva diversa previsione del regolamento di condominio contrattuale, il primo criterio indicato deve ritenersi corretto e viene normalmente adottato nella prassi condominiale.

Quesito

Un condomino, sul suo terrazzo d'attico - che funge anche da copertura condominiale - ha effettuato un intervento di ripristino a causa di infiltrazioni d'acqua nel sottostante appartamento. Durante questi lavori ha inoltre sostituito una struttura in ferro (specie di pergolato) posizionata su tutti i terrazzi d'attico del condominio con una, più bella, in legno lamellare. Alcuni condòmini – in sede di assemblea ed in posizione di minoranza – hanno manifestato la loro contrarietà a questa sostituzione in quanto, pur non avendo leso il decoro dell'edificio, ha creato difformità con le strutture poste sugli altri terrazzi. Si precisa che il regolamento contrattuale così recita: “Non potrà essere intrapresa dai singoli proprietari nessuna opera esterna che modifichi l'architettura del fabbricato e delle parti comuni”.

Parere

Il quesito proposto rende necessario chiarire il concetto di "decoro architettonico"del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 del codice civile. Secondo una precisa definizione data dalla Suprema Corte (Cass. n. 8.06.1995, n. 6496, confermata recentemente dalla Cassazione 14 dicembre 2005, n. 27551), per decoro architettonico del fabbricato deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia, senza che si tratti di edifici di particolare pregio artistico.

La Suprema Corte ha chiarito, inoltre (Cass. 24.03.2004, n. 5899), come l'alterazione al decoro architettonico possa ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l'originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato suscettibili di per sé di autonoma considerazione, tutte le volte in cui la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile. Si può quindi concludere affermando che il divieto contenuto all'art. 1120 c.c. concerne le "alterazioni ", cioè quei mutamenti che siano sufficienti ad apportare una disarmonia nell'insieme dell'edificio. La questione sottoposta va pertanto esaminata sotto il profilo dell'esistenza o meno di una lesione dell'estetica dell'edificio intesa nel senso sopra esaminato e ciò indipendentemente dal fatto che la modifica possa essere ritenuta migliorativa sotto il profilo della qualità o della tipologia dei materiali utilizzati e delle caratteristiche intrinseche del manufatto, che vanno invece valutate nel quadro della uniformità ed omogeneità rispetto al contesto.

Se tale limite nel caso concreto viene superato, si sconfina nella innovazione vietata ed è quindi necessaria la totalità dei consensi, ferma restando la sussistenza di tutti i requisiti previsti sotto il profilo urbanistico ed edilizio di natura pubblicistica.

Spese condominiali, l’inquilino moroso ha 2 mesi per pagarle

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sat, 26 May 2012 18:37:00 +0000

Corte di Cassazione, con sentenza n. 2664 del 2004

Entro 2 mesi dalla richiesta - l'inquilino deve pagare le spese condominiali di sua pertinenza. Da questo principio, già previsto dalla legge n. 392 del 1978 (articolo 9, comma 3), la Cassazione fa derivare anche che entro lo stesso termine di 60 giorni l'inquilino può esercitare il suo diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi. Decorso però tale termine, l'inquilino deve ritenersi automaticamente in mora e non può ritardare, sospendere o ridurre il versamento eccependo che la richiesta di pagamento non era accompagnata dalle indicazioni di dettaglio delle spese. Secondo la legge, infatti, in mancanza di richiesta dell'inquilino, non vi è nessun onere legale del proprietario di dare informazioni sulle spese da pagare.

Cassazione del 7 marzo 2005 N° 4806

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sun, 15 Apr 2012 09:51:00 +0000

Assemblee nulle & annullabili:

Con la sentenza n. 4806 del 2005 le Sezioni Unite del Supremo Collegio avevano affermato che “sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto";

Sono, invece, annullabili "le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto”.

Cassazione Civile, Sezione II, 6 ottobre 2008 n 24696

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sat, 14 Apr 2012 21:44:00 +0000

E' nulla la delibera che addebita al condòmino moroso le spese legali sostenute dal condominio per riscuoterne i debiti:

E' affetta da nullità - e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c., la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell'art. 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea ancorchè abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l'assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione.

Corte di Cassazione - Sentenza 19 marzo 2010 n. 6714

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sat, 14 Apr 2012 21:40:00 +0000

Nulla la delibera a maggioranza che modifica i criteri di ripartizione:
Nulle le delibere condominiali approvate a maggioranza che modificano i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'articolo 1123 del codice civile o dal regolamento condominiale.
Lo ha chiarito la Cassazione con la sentenza 6714/2010 secondo la quale in questo caso è necessario il consenso unanime dei condomini. Diversa è invece l'ipotesi, ha spiegato il collegio, in cui l'assemblea determina in concreto la ripartizione delle spese in difformità dai criteri di legge. In questa circostanza, infatti, le delibere sono solo annullabili nel termine di decadenza di trenta giorni.

Cassazione 28/04/2010 n. 10204

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sun, 26 Feb 2012 15:01:00 +0000

Il compenso dell'amministratore comprende tutta l'attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali:

In tema di Condominio, l'attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei compiti istituzionali dell'amministratore e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, deve ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve essere retribuita a parte.

Quesiti del 04 Febbraio 2012

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sat, 04 Feb 2012 18:19:00 +0000

Quesito

Un condomino ha fatto causa al condominio. Durante l'assemblea convocata dall'amministratore per costituirsi in udienza, tre condòmini si appellarono all'articolo 1132 del codice civile poiché non intendevano partecipare alla lite ed alle relative spese. Successivamente, la causa è stata persa dal condominio e l’amministratore ha ripartito l’entità del risarcimento e le spese della lite tra tutti i partecipanti (escluso chi ha promosso la lite), comprendendo anche chi si era estraniato ai sensi dell'art. 1132 citato. Si vorrebbe un parere in merito.

Parere

E' giusto escludere chi ha promosso la lite. Quanto invece a chi si è "estraniato", biso-gna rammentare che non è sufficiente che il dissenso rispetto alla lite venga manifestato in assemblea. E' necessario che il dissenziente comunichi, nelle forme di legge, entro trenta giorni all'amministratore la propria intenzione di dissociarsi dalle conseguenze della lite.

Quesito

Si vuole sapere se vi siano obblighi particolari riguardo la tenuta dei verbali di consiglio di condominio (il regolamento condominiale non ne fa riferimento) e se – in caso negativo – quali siano i comportamenti consigliati per la tenuta dei verbali in questione.

Parere

La legge non menziona neppure il consiglio dei condòmini e prevede solo il registro dei verbali delle assemblee. Bisogna quindi fare riferimento alle eventuali previsioni del regolamento di condominio. D'altro canto va rammentato che il consiglio è un organo meramente consultivo, che non adotta deliberazioni. Non si richiedono particolari formalità per le verbalizzazioni delle riunioni.

Quesito

In un edificio condominiale sono necessari lavori di risanamento della copertura e delle facciate per un importo di circa 80.000 €. Alcuni condòmini ritengono necessario che l’intero importo sia versato in un apposito conto corrente, prima della sottoscrizione del contratto di appalto e, comunque, prima dell’inizio dei lavori. Altri condòmini si oppongono e ritengono che i versamenti debbano essere eseguiti a seguito degli stati di avanzamento dei lavori, con pagamenti da effettuarsi sulla base di scadenze sta-bilite nel contratto. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

È ormai prassi acquisita anticipare le quote spese per i lavori straordinari prima dell’inizio degli stessi con la precisazione che di regola tale previsione viene accompa-gnata da una delibera assembleare con la quale viene autorizzato l’amministratore ad eseguire i lavori solo quando tutte le quote saranno versate sul conto corrente.

Non si ravvisano quindi profili di illegittimità in merito alla predetta eventuale previsione.

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sun, 05 Jun 2011 11:45:00 +0000

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sat, 12 Mar 2011 14:19:00 +0000

Geom. Salvatore Fele Amministrazioni Immobiliari & Condominio 0784 189 0392 Viale Sardegna, 12, 08100 Nuoro http://m.google.it/u/m/dj5LSk

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sun, 27 Feb 2011 14:32:00 +0000

Geom. Salvatore Fele Amministrazioni Immobiliari & Condominio 0784 189 0392 Viale Sardegna, 12, 08100 Nuoro http://m.google.it/u/m/zFIpze

Quesiti del 26 Febbraio 2011

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sat, 26 Feb 2011 18:59:00 +0000

Quesito

Si domanda se sia obbligatorio per un condominio che non ha nessun dipendente, ma si avvale soltanto delle prestazioni di ditte individuali o di imprese, per i servizi ordinari (pulizia, manutenzione ascensore, riparazioni ordinarie ecc.) e, in casi eccezionali, per le manutenzioni straordinarie, incaricare un organismo di certificazione che rediga il documento di valutazione dei rischi (DVR) e il documento unico valutazione rischi per interferenze (DUVRI).

Parere

Il d.lgs. n. 81/08 (nella parte che disciplina sia il Documento di valutazione rischi sia il Documento unico di valutazione rischi da interferenze) non si applica al condominio che non ha dipendenti.

Quesito

Si domanda se la manutenzione dei frontalini dei balconi, parte integrante della facciata, competa o meno al condominio.

Parere

Secondo l’orientamento assolutamente maggioritario della giurisprudenza, le spese per la manutenzione dei frontalini dei balconi competono al proprietario del poggiolo salvo che sussistano sul frontalino degli elementi decorativi che concorrano a determinare il decoro architettonico dell’edificio condominiale, in tal caso incombendo la spesa su tutti i condòmini.

Quesito

Si chiede un parere riguardo la ripartizione delle spese per la posa in opera di due porte REI, destinate a separare la scala condominiale dai corridoi di accesso alle can-tine. Si precisa che solo alcuni condòmini hanno la cantina e che non vi sono locali comuni nei corridoi cantine.

Parere

Poiché le porte in oggetto sono funzionalmente collegate al miglior uso di un bene comune solo da parte di alcuni condòmini, alla ripartizione delle spese devono partecipare solo questi ultimi.

Quesiti del 12 Febbraio 2011

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sat, 12 Feb 2011 19:59:00 +0000

Domanda:

1)abito al piano terra e ho un meraviglioso terrazzo che curo, al secondo piano si affaccia su tale terrazzo un condomino che usa mettere i vasi delle sue piante all'esterno della sua ringhiera, su appositi contenitori che lo stesso dice essere saldati. cio mi crea problemi sia per paura che mi possano cadere in testa sia per l'uso sconsiderato che il condomino fa di acqua, terra, che purtroppo non puo' fare altro che cadere in basso sporcando magari il terrazzo appena pulito

Risposta: Sentenza n. 2623/05, depositata il 21.6.2005, il giudice di pace di Salerno ha condannato la convenuta contumace E. C. S. a pagare all'attore M. C. la somma di euro 800, oltre agli accessori, a titolo di risarcimento dei danni da quest'ultimo subiti per stillicidio d'acqua nel locale a piano terra che conduceva in locazione per uso commerciale, conseguito all'allagamento del soprastante appartamento di proprietà della convenuta.

Considerazioni: Concludo scriva raccomandata AR al proprietario dei vasi riposti fuori balcone, e all’Amministratore che ne dovrà dare comunicazione a tutti, dove si invita la rimozione dei medesimi in maniera pacifica, per questioni di sicurezza. E che se un domani dovesse per disgrazia cadere il vaso, Lei richiederà il risarcimento danni alle cose danneggiate, mentre per danni fisici faccia presente che si va verso il penale. P.S. il buon senso insegna che i vasi devono essere riposti all’interno del balcone.

Domanda:

2) sul mio stesso pianerottolo,vi e' una porta che accede al lavatoio, quale e' l'esatto uso che si deve fare in questo locale, visto che spesso ci si lamenta del fatto che all'interno dello stesso, poggio in maniera garbata alcune sedie???????faccio presente che la stanza lavatoio e' immensa e cio' che poggio non da' assolutamente fastidio al passaggio, mentre altri condomini candidamente usano l'acqua di tale locale per lavare addirittura il capretto o altro....incredibile ma vero.

Risposta: l’Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione “Per quanto non è espressamente previsto da questo Capo si osservano le norme sulla comunione in generale” da qui passando per l’appunto sugli articoli della comunione mi viene in mente l’Art. 1102, che recita “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il Titolo del suo possesso”

Considerazioni: Come vede il codice civile prevede di dare la possibilità a tutti di servirsi della cosa comune, ora è chiaro che se il locale nasce come lavatoio, per quello dovrebbe essere usato, ma dalla sua domanda si evince che è molto grande, per cui se tutti i condomini come Lei hanno la possibilità di poter depositare delle sedie non si viola assolutamente nessun articolo di legge. Il punto finale e che cosa diventerebbe dopo il lavatoio se tutti dovessero usarlo come deposito.

Domanda:

3)come detto io abitando al piano terra ho provveduto a bunkerizzare a mie spese il mio appartamento contro eventuali furti o intrusioni, furti che sono avvenuti ai piani superiori.......ora l amministratore intende far perimetrare tutto il palazzo da un sofisticato sistema antifurto, che tutelerebbe solo ed esclusivamente tutti i condomini dal primo piano in su .....mentre noi (4) condomini che abitiamo al piano terra non godremmo di alcun beneficio.

Risposta: L’Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie “Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.”

Art.1123 - Ripartizione delle spese – “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.”

Considerazioni: Dunque se l’opera non serve hai 4 condomini del piano terra come recita l’art. 1123 non deve partecipare alla spesa in quanto non ne trae utilità. Se la spesa dell’antifurto è molto costosa in base all’art. 1121 i condomini che non vogliono partecipare all’innovazione possono estromettersi acconsentendo invece a chi vuole realizzare tale impianto di poterlo realizzare. Lasciando naturalmente la possibilità per coloro che non partecipano di poter giovarsi in qualsiasi momento alla innovazione contribuendo al pagamento sostenuto in precedenza dagli altri. Ricordo che è innovazione tutto ciò che nel condominio non esisteva, e il quorum per l’approvazione è molto alto i 2/3 del condominio totale e non dei partecipanti alla riunione (Art. 1120).

Sentenza Corte di Cassazione n. 15079 del 30 Giugno 2006

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Wed, 19 Jan 2011 14:33:00 +0000

DISTACCO DALL'IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO - DIVIETO E AMMISSIBILITA'

Il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento deve ritenersi vietato ove incida negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune, determinando uno squilibrio termico ed un aggravio di spese per i condomini che continuano a servirsi dell'impianto; e' consentito, invece, quando e' autorizzato da una norma del regolamento contrattuale di condominio o dalla unanimita' dei partecipi alla comunione ovvero anche quando venga fornita la prova che dal distacco non puo' derivare alcuno dei predetti inconvenienti.

Circolare 12/E del 19 febbraio 2008 Agenzia delle Entrate

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sat, 15 Jan 2011 18:21:00 +0000

Chiarimento dell'Agenzia delle Entrate sulla differenza di detrazione del 36% o del 55% per le varie tipologie di lavori.

L’articolo 1, comma 18, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, ha prorogato, per le annualità 2008, 2009 e 2010, l’applicazione dell’aliquota IVA agevolata del 10 per cento alle prestazioni di servizi aventi ad oggetto gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 31, primo comma, lettere a), b), c) e d), della legge 5 agosto 1978, n. 457, realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata. Ai fini del riconoscimento dell’agevolazione in esame non è più richiesto, diversamente da quanto stabilito per le operazioni effettuate nel periodo di imposta 2007, che il costo della relativa manodopera sia evidenziato in fattura. L’applicazione dell’aliquota IVA agevolata del 10 per cento, relativamente alle prestazioni di servizi aventi ad oggetto interventi di recupero del patrimonio edilizio, prescinde quindi dall’indicazione in fattura del costo della manodopera che, invece, si rende necessaria, anche in relazione agli interventi effettuati nel periodo 2008/2010, per il riconoscimento della detrazione d’imposta del 36% delle spese riguardanti le seguenti opere edili: - interventi di recupero del patrimonio edilizio, disciplinati all’articolo 2, comma 5, della legge n. 289 del 27 dicembre 2002 e successive modificazioni; - interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia operati da imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile, di cui all’articolo 9, comma 2, della legge 28 dicembre 2001, n. 488 nel testo vigente al 31 dicembre 2010. Per questi interventi, infatti, l’obbligatorietà dell’indicazione in fattura del costo della manodopera è disposta espressamente dall’articolo 1, comma 19, della citata legge n. 244 del 2007.

Quesiti del 15 Gennaio 2011

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sat, 15 Jan 2011 18:12:00 +0000

Quesito

Il nuovo amministratore di condominio, a distanza di tempo, ancora non ha provveduto a comunicare la sua nomina alla banca e ai fornitori. Sicché, la maggior parte della corrispondenza arriva all’amministratore non più in carica. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

Si suggerisce di inviare una raccomandata A/R al nuovo amministratore e, per cono-scenza, alla banca e ai fornitori per esporre la situazione venutasi a determinare. Inoltre di inviare al nuovo amministratore tutta la documentazione nel frattempo perve-nuta.

Quesito

Si chiede di sapere se anche alcune tipologie di interventi - ad esempio quelli di manutenzione straordinaria in emergenza e quelli di piccola manutenzione ordinaria - non necessariamente soggette ad approvazione da parte dell'assemblea né, in qualche caso, all’obbligo di presentazione della denuncia di inizio attività (DIA), possano comunque beneficiare della detrazione fiscale del 36%.

Parere

La risposta al quesito è affermativa. Alla comunicazione di inizio lavori deve essere al-legata la fotocopia della delibera assembleare per i soli interventi per i quali occorra una delibera. Quanto alla Dia, la possibilità di usufruire della detrazione prescinde da tale adempimento.

Quesito

Il parcheggio di un condominio (trattandosi soprattutto di case utilizzate nel periodo e-stivo) in inverno resta quasi del tutto libero. Uno dei condòmini, da molti anni e a titolo di amicizia, ha concesso ad un terzo l'accesso al parcheggio esclusivamente nel perio-do invernale. Si vuole sapere se – in difetto di un regolamento condominiale – Il con-domino abbia il diritto di concedere tale uso.

Parere

In assenza di specifiche previsioni regolamentari, la disciplina dell'uso delle aree comuni è attribuita dell'assemblea, la quale può vietarne o comunque disciplinarne l'uso da parte di terzi estranei al condominio. Fonte Confedilizia.

Trib. civ. Bologna, sez. V, 27 febbraio 1986, n. 357

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Sun, 09 Jan 2011 18:40:00 +0000

ASCENSORE:

Le spese che ineriscono al mantenimento e all'uso dell'ascensore - ossia della comodità – vanno ripartite proporzionalmente fra i condomini in ragione dei diversi piani cui lo stesso è posto al servizio, mentre quelle che attengono all’impianto come tale, per modificazioni e migliorie, vanno sopportate dai comproprietari in ragione dei rispettivi millesimi. (Nel caso di specie i giudici hanno ritenuto che la spesa per la sostituzione dell’argano e del motore dell’ascensore debba essere ripartita tra i condomini in ragione delle rispettive proprietà millesimali).

noreply@blogger.com (Fele Salvatore) — Thu, 06 Jan 2011 18:33:00 +0000

Quesito

Si chiede di sapere se - nel caso di un condominio in cui sono stati effettuati interventi di manutenzione straordinaria, ma non si sono potute saldare alcune fatture ai manutentori in quanto parte dei condòmini non ha provveduto al versamento delle rate di propria competenza - l'amministratore possa rilasciare la certificazione per lo sgravio fiscale del 36% ai soli condòmini in regola coi pagamenti.

Parere

Il presupposto della certificazione in parola è che tutti gli adempimenti relativi alla age-volazione siano stati effettuati, con la conseguente possibilità – per il condomino – di portarsi in detrazione le somme di propria competenza nella dichiarazione dei redditi.

Tale presupposto non pare sussistere nel caso enunciato nel quesito.

Quesito

Ad un amministratore è stato conferito l’incarico di amministrare un condominio per il quale non è stato approvato il consuntivo di gestione redatto dall'amministratore uscente in quanto inesatto e carente di dati.

Il nuovo amministratore, pur avendo ricevuti alcuni documenti da quello uscente, non è riuscito a ricostruire il consuntivo in questione poiché non corrispondono gli importi di alcune bollette e la documentazione è comunque mancante. Si chiede un parere in merito.

Parere

Sulla scorta dell’espositiva di cui al quesito, sembrerebbe ricorrere una situazione di irregolarità della precedente gestione, che potrebbe giustificare un'eventuale azione di responsabilità o di altra natura nei confronti dell'amministratore uscente. Stando così le cose, è evidente che l'assemblea non potrebbe approvare in via definitiva il rendiconto e

il relativo riparto senza approvare automaticamente l'operato di quest'ultimo.

D'altro canto, senza un rendiconto e un riparto validamente approvati dall'assemblea, l'amministratore non potrebbe conseguire il pagamento da parte dei condòmini, né conseguire dal giudice decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi.

La soluzione potrebbe essere quella di far approvare dall'assemblea il rendiconto e il riparto in via provvisoria, salva approvazione definitiva all'esito delle eventuali iniziative contestualmente deliberate nei confronti dell'amministratore uscente se ne ricorrono gli estremi e comunque allorché saranno acquisiti tutti gli elementi necessari per un quadro

definitivo della situazione contabile del condominio.

Quesito

Un condomino asserisce di non aver ricevuto l’avviso di convocazione ad un’assemblea condominiale nonostante l’amministratore – con ampio preavviso – abbia inviato le convocazioni con raccomandate a/r a mezzo poste private (dotate di aut. Min.) e quella indirizzata al condomino in questione sia tornata al mittente per compiuta giacenza. L’amministratore chiede come debba comportarsi in quanto il condomino è intenzionato a invalidare l’assemblea se non verrà convocata un’altra assemblea.

Parere

La convocazione dell'assemblea costituisce atto recettizio che produce effetti dal mo-mento in cui è pervenuto all'indirizzo del destinatario.

Nessuna rilevanza riveste la circostanza che, non avendo il condomino provveduto al ritiro della raccomandata, la stessa sia ritornata al mittente.

D'altro canto, se così non fosse sarebbe sufficiente non ritirare mai le raccomandate per poter sostenere di non essere stato regolarmente informato delle riunioni condominiali o di non aver mai ricevuto i relativi verbali.

Ciò che conta è che l'avviso sia pervenuto all'indirizzo giusto, alla persona giusta e nei termini di preavviso previsti dalla legge. Fonte Confedilizia.