Asuntosijoittajan arkea

Jälkiviisautta

2012-03-26T20:45:00.003+03:00

Selasin tuossa talouslehteä ajalta ennen subprime-kriisiä ja törmäsin mielenkiintoiseen uutiseen; FBI ja Yhdysvaltalaisia asuntolainoittajia edustava Mortgage Bankers Association olivat arvioineet että amerikkalaiset asuntolainanottajat huijasivat miljardin dollarin edestä lainoja liioitelluilla tulotiedoilla vuonna 2006. Luonnollisesti nämä kohdistuivat subprime-lainoihin, joiden kasvaneista luottotappioista samaisessa pikkuartikkelissa mainittiin. Vuonna 2006 myönnettiin Yhdysvalloissa 246 miljardin dollarin edestä asuntolainoja ilman että velallisen tulotasosta vaadittiin mitään todisteita, velallisen oma ilmoitus oli riittävä. Vuonna 2007 nuo subprime-lainathan sitten lopulta sulivat sijoittajien käsiin ja seurauksista kärsimme edelleen.

Jälkiviisaus olisi niin helppoa mutta jokseenkin turhaa. Ahneus ja pelko määrittelevät markkinat, oli kyse sitten osakkeista tai asuntojen hintatasosta. Kuka osaa huomioida sen pienen artikkelin joka ennustaa puolisen vuotta etukäteen asuntojen hintojen romahduksen?

Putkiremontin vaikutus asunnon hintaan

2012-03-18T12:38:00.002+02:00

Valtaosa suomalaisesta rakennuskannasta on tulossa putkiremontti-ikään, etenkin pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa kasvukeskuksissa. Hiljattain putkiremontoituja asuntoja ei juurikaan ole myynnissä mutta vastaavasti asuntoja joihin putkiremontti tulee lähivuosina on erittäin runsaasti myynnissä. Mutta miten määritellä asunnon hinta kun elinkaaren taloudellisesti suurin remontti on tulossa?

Onneksi Kiinteistömaailma ja isännöintiliitto ovat tutkineet asiaa. Kiinteistömaailma kertoo tutkimuksen tuloksista artikkelissa Putkiremontti - yhden mahdollisuus, toisen uhka.

Tämän tutkimuksen pohjalta asuntosijoittajan tulee pitää muutama lähtökohta mielessä;
- Tulevan putkiremontin kustannus ei tule näkymään asunnon hinnassa läheskään täysimääräisesti
- Kuusi vuotta ennen putkiremonttia asunnon ostava häviää keskimäärin 15 prosenttia asunnon hinnassa
- Vuosi ennen putkiremonttia asunnon ostava häviää keskimäärin 8 prosenttia asunnon hinnassa

Tilasto on toki aina keskiarvo todellisuudesta, mutta viesti on selvä; harkitse vakavasti jos olet ostamassa asuntoa johon putkiremontti on lähitulevaisuudessa tulossa.

Lisätietoa putkiremonteista tarjoaa myös Isännöintiliiton teettämä putkiremonttibarometri vuodelta 2011, joka löytyy osoitteesta;
http://www.isannointiliitto.fi/attachements/2011-03-15T09-32-0941.pdf

Ei näin

2011-10-22T21:09:00.002+03:00

Murheellisia ja koomisia esimerkkejä amatöörien asuntosijoituksista tulee vastaan valitettavan usein. Törmäsin tässä tapaukseen jossa innokas wanna-be asuntosijoittaja oli ostanut sijoitusasunnon ollen käsityksessä että taloyhtiössä on putkiremontti tehty. Vuoden omistamisen jälkeen totuus paljastuu kun taloyhtiössä aletaan putkiremonttia suunnittelemaan. Toki myyjän ja välittäjän vastuu korostuu ja ostajalla on oikeus kauppahinnan alennukseen, mutta säälittävä esitys myös ostajalta. Jos ei asuntoa sen vertaan tutki tai ymmärrä näkemästään että putkiremonttia ei ole tehty, kuinka heikolla tietotasolla liikutaan?

Vastaus kommenttiin

2011-10-14T14:51:00.003+03:00

Tuli kommentteihin pari kysymystä ja oma vastaukseni venyi sen verran että päätin lisätä sen omaksi tekstiksi.

"Hei,

viitaten myös juttuusi ”Älä rakastu positioon” - kun myyt, käytätkö välittäjää? Arvioidessasi asunnon hintaa myyntitarkoituksessa, käytät varmasti toteumatietoja Ympäristöministeriön verkkopalvelusta, mutta entä jos ne eivät kyseisen osoitteen kohdalla ole tarpeeksi kattavat?"

Olen myynyt ilman välittäjää, mutta näissä tapauksissa lähinnä jollekin ennestään tutulle taholle. Yleensä käytän välittäjää, uskon että ammattilaista käyttäessä säästää paitsi omia hermoja, myös aikaa ja rahaa. Uskon että välittäjän käyttäminen nostaa rimaa myös vastapuolella, ei ole riskiä joutua vedätyksen kohteeksi.

Asuntojen arvoa seuraan säännöllisesti, minulla on jatkuva käsitys niiden käyvästä hintatasosta. Myyntitilanteessa toki tarkistetaan taloyhtiön kaupat ja alueen hintataso, myös välittäjän hinta-arvio on oleellinen. Välittäjän hinta-arvioon sitten lisätään se tinkivara ja osa välityspalkkiosta ja sillä lähdetään myymään.

Kaikki perustuu siihen että tiedät mitä olet ostamassa ja mihin sotkeutumassa. Minulla on ammattitaito ja käsitys vain yhden kaupungin asuntotilanteesta ja tässäkin kaupungissa on muutama kaupunginosa josta en ilman kunnnollista asiaan perehtymistä ostaisi asuntoa. Minulla ei ole käsitystä esimerkiksi Turun keskustan yksiöiden vuokratasosta tyydyttävässä kunnossa olevalle asunnolle, mutta omien asuntojen osalta tiedän tarkalleen sen vuokratason, jolla kiinnostuneita on se viisi, kuusi henkilöä.

Lainaosuuden poismaksu

2011-10-13T23:36:00.004+03:00

Olen pitkään ihmetellyt "asuntosijoittajien" tapaa maksaa lainaosuus asunnon oston yhteydessä pois. Asuntosijoittajat tässä lainausmerkeissä, koska en usko ammattilaisten tähän sortuvan.

Velkavipu on yksi oleellinen tekijä sijoituksen tuotossa, tuotto lasketaan aina sijoitetun pääoman mukaan, ei asunnon velattoman hinnan mukaan. Yksityishenkilön on toki mahdollista saada pankista lainaa taloyhtiötä edullisemmalla marginaalilla, mutta itsestään selvää tämä ei ole.

Tässä ei kuitenkaan ole vielä se varsinainen etu, vaan salaisuus piilee verotuksessa. Lähtökohtaisesti taloyhtiö ei pääomavastikkeita rahastoi, eli kuukausittain maksettavasta pääomavastikkeesta saman verovuoden verotuksessa vähennyskelpoista on sekä korko että lainan lyhennysten osuus. Tämä siis mahdollistaa "rahan lainaamisen verottajalta", verotuksessa jo kertaalleen vähennetyn lainan (siis sen kuukausittain pois maksetun lainaosuuden) vero tulee maksuun takautuvasti, asuntoa myytäessä. Asuntoa myytäessä maksat siis verottajalle tuon vipin takaisin, ilman erillistä korkoa.

Pitäisikö vielä vääntää rautalangasta?

Hiljaista

2011-10-13T23:17:00.003+03:00

Asuntosijoittaminen ei mahdollista yhtä passiivista otetta kuin esimerkiksi pörssiin sijoittaminen indeksiosuuksien avulla, mutta toisinaan tulee myös näitä hiljaisempia hetkiä. Mielestäni asuntomarkkinoiden hintataso on edelleen epärealistinen enkä ole juurikaan uusia ostoksia miettinyt. Vuokralaisista ei ole mitään muuta kuulunut kuin säännöllisesti tilille kolahtava vuokra. Hyvä niin, kyllä niitäkin aikoja tulee kun tuntuu että puolet vuokralaisista on lähdössä ja lopuilta vuokrat rästissä.

Syksyn mittaan olen hieman ostellut pörssiosakkeita, ne tarjoavat mielestäni paremman tuotto-odotuksen tällä hetkellä. Toki aina kaikissa markkinatilanteissa ostettavaa löytyy, asuntomarkkinoilta tällä hetkellä vain suurella riskillä tai remonttihirmuisille. Toisaalta olen myös aina enemmän sitä mieltä, että pikavippien aikakautena luottotiedot omaavat henkilöt ovat löytäneet jo omistusasunnon, vuokralla asuvilta löytyy todennäköisesti taloudellisia tai sosiaalisia ongelmia.

Ostoksilla... melkein

2011-06-06T20:27:00.002+03:00

Yritin ostaa kerrostalon, mutta eipä onnistunut. Hinnasta emme päässeet sopuun.

Asuntoja olisi ollut kymmenen, eli mistään järin suuresta talosta ei puhuttu. Kantavana ajatuksena minulla toki oli että asuntojen hoitokulut olisivat maltilliset, kun itse olisi saanut päättää esimerkiksi remonttien tekotavasta, optimoiden ne asuntosijoittamisen kannalta. Tämä ei tietenkään olisi tarkoittanut remonttien tekemättä jättämistä, vaan ehkä enemmänkin pieniä asioita, mitä tehdään ja koska.

Toki myös asuntojen kappalehinta koko kerrostalon kaupassa muodostuu edullisemmaksi. Tällä kertaa vain remonttiliike osti koko talon, ajatuksena pistää kaikki uusiksi ja asunnot yksi kerrallaan myyntiin. Muuttovoittoisilla alueilla näitä kokonaisia kerrostaloja vain on liian harvoin tarjolla, seuraavaa tilaisuutta joutunen odottamaan vuosia.

Tarinoita asunnon ostosta 3

2011-04-08T13:43:00.003+03:00

Kiinteistövälittäjien, aivan kuten kaikkien ammattiryhmien joukosta löytyy myös mätiä omenoita. Valitettavasti nämä ongelmat jäävät usein myyjältä pimentoon. Kuka näkee vaivan etsiä myyjän yhteystiedot ja ilmoittaa hänelle välittäjän huonosta, joskus jopa laittomasta toimintatavasta?

Itselläni epäilyttäviä tapauksia on jokunen tullut vastaan. Yhden asunnon osalta kuulin isännöitsijältä, että kiinteistövälittäjä oli tilannut hetki sitten isännöitsijän todistuksen liitteineen myyntiä varten. Olin tietoinen taloyhtiön tilanteesta ja kiinnostunut ostamaan asunnon, joten soitin välittäjälle heti tehdäkseni asunnosta tarjouksen. Yllätykseni oli suuri, kun välittäjä ilmoitti, että asunnosta oli jo tehty tarjous. Kuka olisi tarjouksen voinut tehdä, kun välittäjälläkään ei ollut vielä papereita hallussaan? Sain kuulla, että välittäjällä oli avoin valtakirja eräältä tuttavaltaan, jonka nimissä hän oli asunnosta tehnyt tarjouksen. Kysyin miten hän suhtautuu, jos teen 500 euroa suuremman tarjouksen ja vastaus oli, että hän tekee todennäköisesti uuden korkeamman tarjouksen. En oikein pitänyt ajatuksesta lähteä huutokauppaan käytännössä kiinteistövälittäjän kanssa, joten jätin asian sikseen. Sen verran kuitenkin tilannetta seurasin, ettei asunnosta koskaan päätynyt myynti-ilmoitusta nettiin tai lehtiin...

Toinen mielenkiintoinen tapaus koski pienkerrostaloa, jonka omistajana toiminut yhteisö laittoi kokonaisuudessaan myyntiin. Hämmästelin ensin nopeaa aikataulua ja myyntimenettelyä; tarjoukset tulisi toimittaa kiinteistövälittäjälle sähköpostilla reilun viikon kuluessa. Tämä ei kuitenkaan ollut se suurin ihmetyksen aihe, vaan myyntiesitteen tiedot. Olin keskustellut talosta parin urakoitsijan kanssa ja minulla oli varma tieto siitä, että putkiremontti ja muutama muu pienempi remontti oli talossa tehty. Myyntiesitteessä kuitenkaan näitä ei mainittu vaan päinvastoin, todettiin putkien olevan alkuperäiset! Luonnollinen selitys löytyi kun keskustelin kiinteistövälittäjän kanssa; hän oli talosta jo kauppoja hieronut parin entuudestaan tutun kiinteistöjalostajan kanssa. Myyntiesitteen "virheillä" haluttiin karsia kiinnostuneet ostajat pois apajilta.

Ominaista näissä molemmissa tapauksissa on, ettei myyjä taatusti tiennyt kauppojen tapahtuvan välittäjän sisäpiirissä, ilman todellista markkinointia tai tavoitetta saada kaupan kohteesta paras mahdollinen hinta. Kiinteistövälittäjä saa toki ostaa asunnon itse tai hänen sukulaisensa sen saa ostaa. Kiinteistövälittäjän ostaessa asunnon itse, ei välityspalkkio saa periä, mutta sukulaisten tai ystävien ostaessa kohteen välityspalkkion saa periä, mutta myyjälle tulee tästä erityissuhteesta ostajaan kertoa. Noinkohan aina kerrotaan?

Tarinoita asunnon ostosta 2

2011-04-03T15:39:00.002+03:00

Toinen tarina asuntoon ostoon liittyen kuvastaa ehkä enemmän kiinteistövälittäjien paikoin heikkoa ammattitaitoa.

Olin tehnyt tarjouksen asunnosta, johon kohdistui lainaosuus. Tarjouksen tein kirjallisesti velattomasta hinnasta, siis kauppahinta + lainaosuus = velaton hinta. Tämä tapahtui ennen sähköpostin vallankumousta, enkä kokenut tarpeelliseksi saada kauppakirjaa etukäteen nähtäväksi, koska välittäjänä kuitenkin toimi yksi maan suurimpia kiinteistövälitysliikkeitä.

Kaupantekotilaisuudessa huomasin ongelman, kauppakirjaan oli kirjattu kauppahinnaksi tuo tekemäni tarjous, siis summa joka oli tarjoamani velaton hinta. Käytännössä tämä olisi tarkoittanut minun kannalta sitä, että olisin maksanut asunnosta lainaosuuden verran enemmän, kuin mitä olin tarjonnut. Luonnollisesti en tähän suostunut.

Kiinteistövälittäjä oli nopea liikkeissään ja esitteli ongelman myyjälle lähinnä siten, että kyse olisi kirjoitusvirheestä ja lupautui tekemään kauppakirjan nopeasti uudelleen. Välittäjä alkoi myös pohtia pitäisikö lainaosuus, jonka summa oli isännöitsijän todistuksessa jo useamman kuukauden takaa, päivittää vastaamaan nykyistä hetkeä. Koska myyjä oli lainaosuutta lyhentänyt kuukausittain rahoitusvastikkeella ja minun etuni olisi, jos lainaosuutta ei tarkistettaisi (alaspäin vastaamaan oikeaa summaa, vastaavasti nostaen minun maksamaa kauppahintaa), totesin nopeasti, että tuskin me tähän hätään saamme uutta lainaosuussummaa isännöitsijältä, minulle kyllä käy kaupat tuolla lainaosuuden määrällä. Nooh, välittäjä oli hieman ikävässä välikädessä, myyjä ei ymmärtänyt asiasta oikein mitään, mutta välittäjän ammattitaito myyjän silmissä oli pelissä, ei ole hyvää mainosta jos kaupantekotilaisuus joudutaan ottamaan uusiksi välittäjän virheiden vuoksi. Kuinka ollakaan, sovimme että välittäjä tekee nopeasti uudet kauppakirjat, kuukausia vanhalla lainaosuuden määrällä.

Myyjä kärsi tässä siis tappiota kahdesti. Ensin välittäjä oli esitellyt hänelle kaupan esimerkiksi toteamalla, että myyjä saa käteen 40.000 euroa. Nyt kun tuo tarjous olikin 40.000 euroa velattomana ja lainaosuus esimerkiksi 5.000 euroa, väheni yllättäen myyjän saama summa 35.000 euroon. Tämän lisäksi lainaosuuden oikea summa kaupantekohetkellä olisi varmaankin ollut n. 4.700 euroa, eli siitäkin pieni tappio myyjälle.

Koomista tässä oli se, että ymmärsin että välittäjä olisi jossain määrin ollut myyjän tuttava. Mutta sääli on sairautta, minä tein tarjouksen velattomasta hinnasta, jolla asunnon myös ostin. Välittäjän ja myyjän ongelma, jos he eivät olleet sisäistäneet tarjouksen sisältöä.

Tarinoita asunnon ostosta

2011-03-21T23:34:00.004+02:00

Minulta pyydettiin tarinoita asuntojen ostosta ja hyvien sijoituskohteiden löytämisestä. Mietin ensin, ettei minulla tällaisia tarinoita ole, mutta tuli niitä pari lopulta mieleen. Tässä niistä ensimmäinen.

Olin asuntonäytössä, silloin kun asunnot vielä myytiin sunnuntain näyttöjen perusteella. Mielestäni asunnon hinta ja kunto eivät kohdanneet ja totesin tämän myös välittäjälle hänen kiinnostustani kysyessä. Poistuin asunnosta vanhemman naishenkilön seuratessa minua perässä. Oven ulkopuolella nainen kysyi, olisinko kiinnostunut katsomaan hänen asuntoaan, joka oli paremmassa kunnossa ja jonka hän aikoi myydä. Mikäs siinä, kävin katsomassa ja pääsimme lopulta kauppoihin. Nainen oli siis ollut naapurin asuntonäytössä sopivaa "uhria" etsimässä omalle asuntokaupalleen. Säästipä myyjä ainakin välityspalkkion ja minä löysin mitä olin etsimässä, joskaan en kuten olin suunnitellut.

Samaiseen asuntoon liittyy myös toinen opetus asunnoista sekä niiden tuomista tunteista ja mielikuvista. Asunnon omistanut nainen oli asunut samaisessa asunnossa taloyhtiön rakentamisesta lähtien, useamman vuosikymmenen. Hän oli ilmeisesti yksinhuoltaja, jonka hiljattain kuollut poika oli myös asunnossa asunut kuolemaansa saakka. Pojan kuoleman jälkeen nainen oli tehnyt asuntoon täydellisen pintaremontin, mutta asunnon ikävät muistot eivät tällä lähteneet ja hän halusikin tämän takia asunnon myydä. Ikävät muistot olivat laskeneet asunnon arvoa naisen mielessä, mutta minua ne eivät rasittaneet.

Älä rakastu positioon

2011-03-09T22:26:00.005+02:00

Pörssiosakkeiden omistajia varoitetaan useasti positioon rakastumisesta. Tämän varoituksen voi antaa myös asuntosijoittajille: älä rakastu jonkun tietyn asunnon omistamiseen, tiettyyn alueeseen tai tiettyyn asuntomäärään. Jos et ole valmis ostamaan asuntoa sillä hinnalla, jonka siitä myymällä saisit, tulisi asunto myydä; muutoin olet rakastunut positioon, siis asunnon omistamiseen. Asuntosijoittaminen arvoitetaan vain ja ainoastaan tuottoprosentilla, nykyisellä ja tulevien vuosien arvioidulla. Jos asuntosijoittamisella olisi jotain muita arvoja, puhutaan sosiaalisesta vuokra-asuntotoiminnasta eikä pelkästä asuntosijoittamisesta.

Itselläni on jokaisen vuokra-asunnon osalta tuottolaskelma, jota päivitän ja tarkistelen säännöllisesti. Nykyisten asuntojen myyntihinnat ovat tuoneet tuottoprosenttia kriittiselle rajalle ja olen parin asunnon osalta tehnyt laskelmia tulevien vuosien arvioiduista tuotoista. Tässä työssä epävarmuutta on vaikka kuinka paljon, mutta pakko yrittää hahmottaa miltä eri asuinalueet vaikuttavat vuokralaisten silmissä ja minkäkaltainen niiden kehitys näyttää olevan. Oleellista näissä laskelmissa on toki myös taloyhtiön tilanne ja tulevaisuuden remonttitarpeet. Jos isännöitsijän todistuksessa on maininta putkiremontin suunnittelun käynnistämisestä, on asunnon myynti jo liian myöhäistä.

Korot ovat yleisen näkemyksen mukaan jatkamassa edelleen nousuaan. Tästä ja asuntojen hintakehityksestä johtuen olen vakavasti harkitsemassa parin asunnon myyntiä.

Kymmenen vinkkiä

2011-03-07T10:45:00.002+02:00

Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola luettelee Kauppalehdessä kymmenen vinkkiä tuottavaan asuntosijoittamiseen. Hyvin luetteleekin, asiaan ei ole juurikaan lisättävää;
http://www.kauppalehti.fi/5/i/porssi/omaraha/uutiset.jsp?oid=20110363597

Älä mokaa perusasioissa

2011-02-08T23:03:00.003+02:00

Olen kuullut vuosien varrella niistä monista murheista, joita vuokranantajilla on ollut vuokralaisten kanssa. Paitsi omista, myös muiden virheistä voi oppia, tässä siis varoituksen sana.

Asunnon omistaja oli lähdössä määräajaksi ulkomaille ja päätti vuokrata asunnon kalusteineen, näin hänen ei olisi tarpeen niitä erikseen varastoida. Vuokralainen löytyi ja asunnon hallinta hänelle luovutettiin. Vuokravakuutena oli kolmen kuukauden vuokra, mutta asunnon avaimet luovutettiin jo ennen vakuuden toimitusta. Lopputulemana asunto oli vuokralaisen hallussa miltei kaksi vuotta, osakkeenomistaja ei saanut euroakaan vuokratuloja. Asunto oli kuin pommin jäljiltä, osa kalusteista kateissa ja loput rikki.

Sijoitusasunnon hankinta ei todellakaan sovi kaikille. Tuoton edellytyksenä on lainsäädännön tuntemus, käsitys asunto- ja vuokramarkkinoista, remonttitaitoa ja pelisilmää. Ensimmäiset perusasiat ovat;
- Tiedä mitä olet ostamassa, tutustu taloyhtiöön, asuntoon ja asiakirjoihin. Jos jotain asiakirjaa ei ole saatavilla (esimerkiksi taloyhtiön tilinpäätös), hanki tai vaadi se nähtäväksesi.
- Laske, laske ja laske! Älä osta asuntoa tunteella, käytä matematiikkaa.
- Asunnon vuokraamiseen tarvitset sitä tunnetta, vuokralaisella tulee olla halu tehdä asunnosta kotinsa.
- Vuokravakuus tulee toimittaa ennen hallinnan luovutusta.
- Tarkista vuokralaisen luottotiedot.
- Tee vuokrasopimus kirjallisena, mallipohjalle tai käsittäen muuten tarvittavat asiakohdat.
- Älä ole sinisilmäinen esimerkiksi uskomalla vuokralaisen selityksiä miksi vuokra on viivästynyt vaan ryhdy tarvittaviin toimiin vuokratulosi turvaamiseksi välittömästi.

Keskeytysvakuutus

2010-12-28T10:16:00.007+02:00

Uteliaisuudesta kysyin vakuutusyhtiöltä keskeytysvakuutuksen hintaa. Keskeytysvakuutuksesta saisi korvauksen, jos vuokra-asunto ei ole vuokrattavissa esimerkiksi tulipalon tai vuotovahingon seurauksena. Taloyhtiön kiinteistövakuutuksesta saadaan korvaus tarvittavien korjaustöiden osalta, mutta osakkeenomistaja ei saa korvausta asunnon käyttökelvottomuudesta, päinvastoin, vastiketta pitää edelleen maksaa.

Vakuutusyhtiöt harjoittavat voitollista liiketoimintaa, eli aina vakuuttaessa omaisuuttasi teet tappiota. Mutta vakuutuksen suurin hyöty on riskin vähentäminen ja näin ollen paremmat yöunet. Omalle kohdalle osuessa vahinko saattaisi olla liian suuri kestettäväksi, siksi siis vakuutukset.

Tarjouksen pyysin 500 euron vuokratulolle kuukaudessa, siis 6000 euroa vuodessa. Keskeytysvakuutus puutalossa olevalle asunnolle olisi 25 euroa vuodessa, ei lainkaan huono. Jos omistat samasta talosta useamman vuokra-asunnon, on keskeytysvakuutus varteenotettava vaihtoehto.

Rahoitusvastike verotuksessa

2010-12-20T19:02:00.004+02:00

Vuokra-asunnon rahoitusvastikkeen voi vähentää verotuksessa, mutta taloyhtiön rahoitusvastikkeiden käsittely ratkaisee, koska tämä vähennys tapahtuu.

Siinä missä hoitovastikkeella rahoitetaan taloyhtiön juoksevat, normaalit kulut, rahoitusvastiketta käytetään peruskorjauksia (esimerkiksi putki- tai julkisivuremontti) varten nostettujen lainojen lyhennysten ja korkojen kattamiseen. Lähtökohtaisesti taloyhtiö joutuu tilikauden voitostaan maksamaan veroa, mutta verottaja on mahdollistanut taloyhtiöille useamman tulontasauskeinon, joista rahoitusvastikkeiden rahastointi on yksi tärkeimmistä. Yhtiökokouksen päätöksellä rahoitusvastikkeet voidaan rahastoida siltä osin kuin vastaavaa lainaa on lyhennetty, jolloin ne kirjataan pois tilikauden tuloksesta taseeseen, luonnollisesti näin pudottaen verotettavaa tuloa. Jos tämä rahastointi tehdään, rahoitusvastikkeet lisätään asunnon hankintahintaan ja ovat vähennettävissä vasta asunnon myyntitilanteessa. Mikäli taloyhtiö tulouttaa vastikkeet (eikä siis rahastoi niitä), rahoitusvastike on hoitovastikkeen tavoin vähennettävissä maksuvuoden verotuksessa. Verotuksen kannalta rahastointi vaikuttaa vastaavasti myös lainaosuussuorituksien verokohteluun, osakkeenomistajan siis kerralla maksaessa oman osuutensa remontista.

Miksi siis taloyhtiöt usein rahastoivat vastikkeet? Yksinkertaisesti siksi, että ilman rahastointia taloyhtiö joutuisi maksamaan veroja. Taloyhtiö voi vähentää esimerkiksi rakennusten arvosta poistoina enintään 4 prosenttia, mutta vanhemmassa taloyhtiössä tämä poistovara ei välttämättä riitä, inflaatio on tehnyt osansa ja poistoja aikaisempina vuosina saatettu käyttää ahkerasti. Taloyhtiö ei tätä tee kiusalla, vaan olosuhteiden pakosta.

Rahastoinnista pitää tehdä kyseisen tilikauden aikana yhtiökokouksessa päätös, ellei yhtiöjärjestys muuta mahdollista. Mahdollinen rahastointi näkyy myös taloyhtiön tilinpäätöksessä, esimerkiksi lainanlyhennysrahaston arvon kasvuna.

Asuntosijoittaja luonnollisesti haluaisi rahoitusvastikkeet vähentää samana verovuonna. Sopivaa vuokra-asuntoa etsiessä tulee siis kiinnittää myös huomiota taloyhtiön tasearvoon, paljonko esimerkiksi rakennusten arvosta enintään poistettavissa oleva 4 prosenttia olisi? Kuinka mahdollisia jo olemassa olevia rahoitusvastikkeita kohdellaan, rahastoidaanko ne?

Vuokralaisen aiheuttama vahinko verotuksessa

2010-12-16T17:24:00.007+02:00

Tässä veroja säästävä tieto kaikille vuokra-asunnon omistajille: vuokralaisen maksama vahingonkorvaus (joka esimerkiksi pidätetään vuokravakuudesta) on verovapaata tuloa, mutta vahingon korjaukseen käytetyt menot saa vähentää vuokratuloista täysimääräisenä! Kyllä, uskomatonta mutta totta.

Tuloverolaki määrittelee vahingonkorvauksen verovapaaksi tuloksi;
78 § Vahingonkorvauksen veronalaisuus
Vahingonkorvaus tai muu siihen verrattava korvaus ei ole veronalaista tuloa, ellei sitä ole saatu veronalaisen tulon sijaan tai korvaukseksi elatuksen vähentymisestä.

Myös vakuutusyhtiöltä saatu vahingonkorvaus todetaan tuloverolaissa verovapaaksi tuloksi. KHO 1983:II:549 toteaa saman asian sekä määrittelee oikeuden tehdä vähennykset vahingon korjaamisesta.

Muista siis tämä kun vuokralainen on esimerkiksi rikkonut asunnon välioven: uuden oven ja sen asentamisen kustannukset voit vähentää verotuksessa, mutta vuokravakuudesta pidättää vastaavat kulut verovapaasti.

Uusi asunto-osakeyhtiölaki

2010-12-16T13:43:00.008+02:00

Uusi asunto-osakeyhtiölaki astui voimaan heinäkuun 2010 alusta. Vuokra-asuntojen osalta muutoksia ei juurikaan ollut, mutta se suurin positiivinen muutos on tuntunut jäävän erittäin monilta, esimerkiksi tiedotusvälineiltä, täysin huomaamatta.

Perinteisesti taloyhtiön hallinnassa olevat tilat, lähinnä autopaikat, on vuokrattu järjestyksessä siten, että talossa asuvat osakkeenomistajat ovat etusijalla ja vasta mikäli paikkoja jää yli, vuokralaiset saavat omansa. Uuden lain myötä tähän tuli muutos ja jatkossa osakkeenomistajat ja vuokralaiset ovat samalla viivalla autopaikkojen jaossa. Laissa katsotaan, että osakkeenomistajien tulee olla samanarvoisia ja osakkeenomistajan vuokratessa asunnon, hän myös "vuokraa" oikeutensa vuokralaiselle, käsittäen samanarvoisen oikeuden autopaikkaan.

Ote hallituksen esityksestä eduskunnalle uudesta asunto-osakeyhtiölaista:
"Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on asettaa yhtiön rakennuksessa asuvat ja muut osakkeenomistajat erilaiseen asemaan, jollei erilaisista oikeuksista määrätä yhtiöjärjestyksessä. Esimerkiksi sijoittajaosakkaan on voitava luovuttaa vuokralaiselleen lähtökohtaisesti samanlainen oikeus yhtiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla on, jollei yhtiöjärjestyksessä rajoiteta huoneiston luovuttamista toisen käyttöön tai määrätä talossa asuvien osakkeenomistajien etuoikeudesta."

Tämä muutos ei kuitenkaan koske taloyhtiön vuokralaisia, ainoastaan osakkeenomistajan vuokralaisia. Käytännössä autopaikkojen jako tapahtuu jonotuslistan kautta ja uusi osakkeenomistaja tai vuokralainen siirtyy aina jonon hännille, autopaikka ei siirry asunnon hallintaoikeuden myötä. Mutta jatkossa talossa asuvat osakkeenomistajat eivät kiilaa jonon keulille.

Mielenkiintoista katsoa kuinka suuria tappeluita tästä saadaan aikaiseksi, talossa asuvat osakkeenomistajat eivät tätä muutosta hyvällä katso.

Vuokralaisen tekemä remontti verotuksessa

2010-12-15T19:18:00.006+02:00

Suomalaista verojärjestelmää on syystäkin haukuttu useassa yhteydessä, onhan nykyinen verojärjestelmä muodostettu lukuisista uusista vähennyksistä, eikä perusteellista uudistusta ole käytännössä tehty koskaan.

Ongelmia on myös mikäli haluat noudattaa tuloverolakia pilkulleen; laki on ylimalkainen ja ennakkopäätökset vuosikymmenien takaa, asiaa vain heikosti sivuten. Esimerkkinä tässä vuokra-asunnon vuokralaisen omalla kustannuksellaan tekemä remontti, jolla on asunnon arvoa kohottava vaikutus.

Verottajan näkökulmasta asunnon arvoa kohottava, vuokralaisen tekemä remontti on vuokranantajalle yksiselitteisesti verollista vuokratuloa. Mikäli remontin tekemisestä on sovittu vuokrasopimuksessa, remontin arvo on vuokratuloa sinä vuonna, jolloin remontti on tehty (KHO:1974-B-II-534). Mikäli vuokrasopimuksessa tästä ei ole mainintaa, vuokratulo kohdistuu verovuoteen, jolloin vuokrasopimus päättyy (KVL 093/2000).

Tähän asti jokseenkin yksinkertaista. Ongelma tulee siitä, että ennakkotapaukset ja ohjeet perustuvat maataloudessa tapahtuvaan peltomaan vuokraukseen. Kuinka tätä oikein tulisi soveltaa, jos vuokralainen maalaa vuokra-asunnon seinät omalla kustannuksellaan?

Vuokranantajat ratkaisevat ongelman usein käytännön läheisesti: korjaustöistä ei ilmoiteta verottajalle. Useinhan tämä ei suuri ongelma ole, asunnon kuluminen vuokrasuhteen aikana on suurempi, kuin mitä vuokralaisen (usein vähäiset) korjaukset asunnon arvoa nostavat. Moraalinen ongelma muodostuu siinä vaiheessa, kun vuokraat huonokuntoisen asunnon markkinatason vuokraa edullisemmin timpurille sillä edellytyksellä, että hän remontoi kustannuksellaan seinä- ja lattiapinnat uusiksi. Oman oikeusturvan takia kirjaat tämän varmasti vuokrasopimukseen, mutta ilmoitatko tästä myös verottajalle?

Ajoituksen mestari

2010-12-11T13:34:00.004+02:00

Muistuupa mieleeni yksi tapaus, jolle jälkeenpäin ei voi kuin nauraa. Olin ostanut perjantaina yhden asunnon, jossa sattui asumaan vuokralla minulle tuttu henkilö. Tämä vuokralainen soitti sitten maanantaina, että joko minä asunnon ostin. Kun vastasin myöntävästi, hän totesi että huonompi juttu, lauantaina meni asunnon jääkaappi rikki. Ajoitus ennen kaikkea.

Kiinteä korko

2010-12-02T10:40:00.003+02:00

Pidin lupauksen itselleni ja sain kysyttyä tarjouksen kiinteästä korosta;
3 v kiinteä korkojakso 2,756 %
5 v kiinteä korkojakso 3,232 %
10 v kiinteä korkojakso 3,903 %

Mainitun lainan nykyinen korko on 1,372%, 12 kuukauden euribor tällä hetkellä 1,528%. Kova hinta rauhallisista yöunista siis. Kiinteässä korossa on ongelmana myös ylimääräisten lyhennysten sekä ennenaikaisen poismaksun maksullisuus.

Olen tyytyväinen kun tuli kysyttyä, mutta pidän lainojen korot kolmen kuukauden euriboriin sidottuna.

Yritys vuokralaisena

2010-11-29T22:27:00.007+02:00

Varteenotettava vaihtoehto luotettavaksi vuokralaiseksi on yritys, joka vuokraa asunnon edelleen majoituskäyttöön tai työsuhdeasunnoksi työntekijöilleen.

Forenom on työsuhdeasuntoihin ja tilapäisiin majoitusratkaisuihin erikoistunut yritys, alallaan Suomen suurin. Yritys on vuokrannut ja kalustanut n. 1400 asuntoa, joita se vuokraa edelleen yksityisille ja yrityksille, eräänlaisena hotellin korvikkeena majoitustarpeeseen. Ymmärtääkseni yritys on kasvu-uralla, eli ovat edelleen kiinnostuneita vuokraamaan hyväkuntoisia asuntoja käyttöönsä. Forenom kalustaa itse vuokraamansa asunnot, eli vuokranantajalla ei ole tätä murhetta.

Vuokra-asunnon voi luonnollisesti vuokrata myös suoraan yritykselle, työsuhdeasunnoksi tai reissumiesten käyttöön. Pörssi- ja muut isommat yritykset järjestelevät toimintaansa, aiheuttaen usein henkilökunnan pakkosiirtoja. Nämä, kuten myös kansainväliset työkomennukset tuovat yrityksille tarvetta tarjota valmis asunto työntekijälleen. Toisinaan nämä asunnot halutaan vuokrata valmiiksi kalustettuina, mikä osaltaan tuo vuokranantajalle lisätyötä.

Forenomin ja muiden vastaavien yritysten toiminta on osaltaan vastannut yritysten asuntojen tarpeeseen, mutta kysyntää vuokra-asunnoille heillä on edelleen. Onhan esimerkiksi Forenomin tapauksessa kyse liiketoiminnasta: heidän hintansa on toista kuin markkinahinta. Toisaalta vuokralainen maksaa asunnosta vain todellisen käyttötarpeen mukaan.

Itse käytän molempia vuokraustapoja, jopa mieluummin kuin vuokraan asunnon yksityiselle. Koen yritysten kanssa toimimisen huomattavasti helpompana vaihtoehtona.

Korkoriski

2010-11-21T23:25:00.006+02:00

Velkavipu on keino saada sijoitetun pääoman tuottoa ylöspäin ottamalla avuksi pankin rahoitusta. Tämä edellyttää velkarahan korkoprosentin olevan matalampi, kuin sijoituskohteesta, tässä tapauksessa sijoitusasunnosta saatava tuotto. Velkavivun käyttäminen tuo haasteita kassavirtaan, sijoituksesta saatavat tuotot kun menevät jossain määrin velan korkoihin ja lyhennyksiin (poislukien bullet-tyyppiset lainat, joissa lainaa lyhennetään sopimuksen mukaan).

Velkavivun käyttäminen tuo luonnollisesti paitsi riskin kassavirran suhteen, myös liian korkealla velan suhteella riskin tappiollisesta sijoituksesta. Mitä suurempi on velkavipu, sitä suurempi on luonnollisesti myös korkoriski. Oikeaa tasoa ei pysty yleisesti määrittelemään, usein puhutaan että yli 50 prosentin velkavipu on tulella leikkimistä. Tähän toki vaikuttavat useat tekijät, etenkin haluttu, tai pikemminkin siedetty riskitaso.

Itselläni velan määrä ei ole prosentuaalisesti tai euroissa erityisen dramaattinen, mutta olen jo tovin miettinyt kiinteää korkoa esimerkiksi puolelle lainan määrästä. Asuntosijoittaminen on mielestäni pääosin matematiikkaa ja säännöllisesti olen myös laskenut korkeampien korkojen vaikutusta sekä kassavirtaan että tuottoihin. Viiden prosentin korkokanta ei itselleni olisi vielä dramaattinen, mutta jotain arvoa annan myös kiinteän lainakoron toivottavasti mukanaan tuomille rauhallisille yöunille.

Olen etsinyt uutta sopivaa vuokra-asuntoa jo hetken, mutta jossain määrin pelko tulevien vuosien korkotasosta on tuonut maltillisuutta valintaan. Tarjouksia kiinteästä korosta en ole saanut aikaiseksi pankilta vielä kysyä ja näiden tarjousten taso on uskoakseni jo noussut merkittävästi parin viimeisen kuukauden aikana. Lupaan parantaa laiskat tapani ja pyytää tarjouksen jo alkavalla viikolla.

Vanhat hyvät ajat

2010-11-20T01:49:00.004+02:00

Vanhat hyvät ajat... Pessimistinen kirjoitus asuntosijoittamisen nykytilasta.

Vanhat hyvät ajat eivät mene tässä kymmentä vuotta pidemmälle historiaan. Muistan ensimmäisiä kertoja, kun tarjosin asuntoa vuokralle. Lähiö Tampereella, yli kymmenen kilometriä keskustaan ja huono maine. Pahainen yksiö keittokomerolla, kunto tyydyttävä. Yksi ilmoitus Aamulehdessä ja kolmisenkymmentä soittoa, näyttöön olisi tulossa ties kuinka monta henkeä. Seuraava viikko menee matti myöhäisten soittoihin vastatessa. Ahne voisi pitää huutokaupan vuokraoikeudesta.

Nyt asunnosta kiinnostuneita ovat luottotietonsa menettäneet alkoholistit ja mielenterveysongelmaiset, lottovoitto jos löydät opiskelijan tai oikeissa töissä käyvän vuokralaisen. Opiskelija-asuntosäätiöt rakentavat keskustaan opiskelijoille yksiöitä saunalla. Jos palkkatuloja löytyy edes näytteeksi, pankki myöntää lainaa yli omien varojesi. Parikymppiset sinkut ostavat rivitalokolmioita.

Ajatuksena oli tänä vuonna ostaa yksi asunto lisää, mutta hinnat ovat sillä tasolla ettei järkevää kohdetta ole löytynyt. Vaikea käsittää, kuka ostaa näillä hinnoilla asuntoa sijoitusmielessä.

Markkinavirheitä on hyödynnetty ja tiedossa on ollut, että jossain vaiheessa voitot pitää lunastaa. Kaupungin vuokratontit ovat vielä maltillisella tasolla mitä tulee nykyiseen tonttivuokraan, mutta viidentoista, kahdenkymmenen vuoden kuluttua nykyinen sopimus umpeutuu ja tonttivuokraan tulee nolla perään.

Velkavivulla sijoittamalla pelkona on korkotason nousu, joka väistämättä on edessä tulevina vuosina. Korkotason nousu tarkoittaa pahimmillaan asuntojen hintojen laskua ja oman pääoman tuottoprosentin laskua. Pitäisikö mennä kassan kautta ja myydä kaikki pois?

Historiallinen tuotto

2010-11-19T23:00:00.003+02:00

Tein laskelman yhden asunnon osalta historiallisesta tuotosta asunnon hankinnasta alkaen. Asunto on 31 neliön yksiö, joka sijaitsee Tampereella, Nekalan kaupunginosassa. Hankin asunnon aikanaan täysin ilman omaa pääomaa, siis pankin 100% rahoituksella. Asunnon hankintahinta oli 27.200 euroa, taloyhtiössä oli erittäin suuret remontit edessä, omistusaikanani on tehty mm. putkiremontti, kattoremontti, lämmitysjärjestelmän uusinta ja julkisivuremontti. Jatkossa tiedossa siis pitkälti yli kymmenen vuotta remonttivapaita vuosia ja parempia tuottoja.

Sijoitusasunnon tuotto vuosittain:
2004 348,55 euroa
2005 430,33 euroa
2006 1.134,65 euroa (putkiremontti valmis, vuokran korotus yms)
2007 1.351,26 euroa
2008 1.163,76 euroa (hieman remonttia yms)
2009 1.629,05 euroa
yhteensä 4.338,01 euroa, keskimäärin 723 euroa vuodessa.

Vastaavana aikana asunnon arvo on noussut arviolta 10.000,00 euroa, jäljellä oleva lainaosuus huomioiden. Kokonaistuotto vuotta kohden on ollut siis arviolta 2.300 euroa.

Tuotto on laskettu vähentämällä vuokrasta vastikkeet, korkokulut sekä muut asunnosta aiheutuneet kulut (vuokrailmoitukset, korjauskulut yms). Omaa pääomaa asuntoon ei siis ole missään vaiheessa sidottu, eikä esimerkiksi taloyhtiön lainaosuuksia ole maksettu. Rahoitusvastikkeet on kokonaisuudessaan vähennetty asunnon tuotoista, näiden lainaosuutta vähentävä osuus on toki luonnollisesti parantanut tuota asunnon arvonnousua.

Jatkossa sekä asunnon hankintaan otetun lainan, samoin kuin taloyhtiön lainaosuuksien pääoma on pienempi ja tätä kautta myös lainoista maksettava korko on pienempi. Vuokratuotto esimerkiksi vuodelta 2010 on arviolta yli 3.000,00 euroa, toki osittain matalan korkotason ansiosta. Vastaavasti asuntoon sidottu pääoma, siis se raha jonka asunnon myymällä saisi, on suurempi, pudottaen tuottoprosenttia.

Asunnon tuotto on ollut kohdillaan eikä hankinta lainkaan kaduta, joskin heikkohermoiselle tämä ei olisi sopinut. Ostohetkellä paineet suurista korjauksista (jotka toki olivat tiedossa), vuokrahyvitykset esimerkiksi putkiremontin aikana, kassavirran nollapeli (tuotot ovat siis käytännössä menneet pankkilainan lyhennyksiin)... Sijoituksen tuotto on siis sidoksissa siihen, kuinka suurta riskiä ja stressiä olet valmis kestämään.

Kodinkoneiden hankintaa

2010-11-19T21:57:00.002+02:00

Pientä perusparannusta yhteen asuntoon, uusi jenkkikaappi ja hella hankinnassa. Käytin hieman normaalia enemmän aikaa ja pyysin useammalta eri kodinkoneliikkeeltä tarjoukset käsittäen kuljetuksen, asennuksen ja vanhojen kodinkoneiden hävityksen;
Musta Pörssi, yhteensä 543 euroa
Gigantti, yhteensä 546 euroa
Veikon Kone, yhteensä 579 euroa
Tekniset, yhteensä 579 euroa

Kodinkoneet olivat pääosin samanlaisia, Musta Pörssi tarjosi jenkkikaapiksi Keskon omaa Ahma -merkkiä, Gigantti Candy -merkkiä.

Yllättävän lähellä hinnat olivat toisiaan, yllätyin lähinnä tuosta Mustan Pörssin kärkipaikasta, joka selittynee tuolla Ahma -jenkkikaapilla, jonka hyllytarjous oli muistaakseni 229 euroa. Vain yhdellä liikkeellä oli tarjota kuljetusvaurioitunut (tai esittelykappale tms) kone, jonka olisi saanut edullisemmin. Pitänee jatkossa jättää yhteystiedot myymäläpäällikölle ja pyytää ilmoittelemaan, jos heille tulee asiakaspalautuksena esimerkiksi kuljetusvaurioitunut kodinkone.

Tästä tulikin mieleeni yksi vuokra-asuntoja pyörittävä tuttava, jolla on ymmärtääkseni autotalli täynnä vähän käytettyjä jääkaappeja, wc-istuimia, helloja ja muuta asuntojen kalustusmateriaalia. Kovasti manasi, ettei verottaja ollut hyväksynyt tuon tallin vuokraa pääomakuluiksi...