AW Jin Properti

I WILL ALWAYS LOVE YOU

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Fri, 24 Feb 2012 06:58:34 PST

I WILL ALWAYS LOVE YOU
ariwibowojinproperti.blogspot.com - Bukan sekali ini saja kita mendengar ada artis papan atas yang menjemput ajalnya sebagai korban narkoba dan obat-obatan terlarang. Elvis Presley, Kurt Cobain, Michael Jackson, Jimi Hendrix, dan sekarang menimpa Whitney Houston. Artis yang pernah bermain film berjudul The Bodyguard bersama Kevin Costner itu menghembuskan nafasnya dalam keadaan overdosis obat-obatan psikotropika. Lagu paling berkesan dari mendiang Whitney Houston adalah lagu berjudul 'I Will Always Love You'.

Ada pakar psikologi yang menyebutkan bahwa pribadi-pribadi yang pernah berada di puncak ketenaran dan popularitas tingkat tinggi itu sebenarnya adalah pribadi yang rapuh secara mentalitas. Mereka tak bisa membedakan antara kehidupan nyata (riil) dan kehidupan mereka saat berada diatas panggung.

Diatas panggung, mereka ditonton puluhan ribu orang. Disorot puluhan kamera. Mereka seolah dianggap dewa yang dipuja puja. Tepuk tangan dan teriakan fans membuat bintang-bintang itu melambung dan lupa diri.

Saat mereka kembali ke dunia nyata, mereka adalah pribadi yang tertutup. Tinggal di apartemen mewah seorang diri. Tak punya sahabat yang bisa diajak curhat. Bintang top itu merasa kesepian, galau, dan frustasi. Mereka terus berkhayal dan menginginkan saat-saat indah ketika dipuja-puja diatas panggung yang gemerlap.

Saat popularitasnya menurun, mereka makin frustasi. Masa kejayaan yang penuh puja puji sudah berlalu. Mereka hanya dapat job manggung di pub dan klub malam yang penontonnya ratusan orang saja. Honornya juga kecil. Akibatnya income yang masuk ke kocek bintang itu juga menyusut. Tapi gaya hidup mereka sudah terlanjur berada di level tinggi. Pengeluaran mereka besar, tak sebanding dengan pendapatan yang diperoleh.

Frustasi tingkat dewa inilah yang mengakibatkan mereka mencari kenikmatan semu dengan mengkonsumsi obat-obatan terlarang dan minuman keras. Melalui obat-obatan itu, mereka bisa fly, bisa menikmati masa ketenaran mereka kembali meski hanya di alam imajiner. Buntutnya mereka ketagihan. Dan jika ketergantungan ini sudah level akut, maka ujungnya adalah maut.

* * *

Sobat properti, di dunia marketing kita mengenal apa yang disebut sebagai Life Cycle Product (siklus hidup produk). Dimulai dari phase intruduction (perkenalan), lalu growth (pertumbuhan), disambung maturity (kedewasaan), dan phase terakhir adalah decline (penurunan).

Siklus seperti ini harus kita pahami, karena setiap tahapan (phase) membutuhkan perlakuan yang berbeda. Hal yang sulit untuk diterima dengan lapang hati adalah saat penjualan produk properti kita memasuki phase DECLINE (penurunan). Ini adalah phase dimana disekeliling kita sudah hadir banyak pesaing yang lebih fresh dan lebih manis. Pesaing seakan mampu bersolek dan memikat konsumen lebih dari apa yang mampu kita lakukan.

Mereka (pesaing) tampil dengan gaya baru dan konsep baru yang lebih up date. Promosi mereka juga kencang yang membuat mereka diburu konsumen. Kita merasa jadi kuno, ketinggalan jaman. Mau mengubah penampilan dengan desain inovatif, budget perencanaan kita sudah habis. Kita merasa jadi kesepian, tak banyak pengunjung melirik kita. Yang telpon sedikit, yang survei langsung ke lokasi bisa dihitung dengan jari. Mau adakan promo yang menggigit, budget promosi sudah tipis.

Lagipula di phase decline, biasanya jumlah dagangan kita tinggal sedikit. Yang tersisa adalah unit-unit jelek dan tak diminati konsumen, misal; tusuk sate, kavling tidak strategis (belakang, terpencil, dekat kuburan, dekat pembuangan sampah), kavling tidak beraturan, nomor jelek (13, 44), dll. Mau belanjakan budget promosi gede juga kuatir akan sia-sia karena dagangannya tidak cukup menarik.

Dalam kondisi penjualan sulit seperti itu, apakah kita lantas boleh frustasi dan patah arang, kemudian mencari kenikmatan semu dengan mengkonsumsi miras dan narkoba? No way!!! Itu tidak akan menyelesaikan masalah.

Strategi apa yang paling pas kita lakukan di phase decline? Jawaban yang paling pokok adalah; Kurangi OHC (overhead cost). Lakukan rasionalisasi jumlah SDM. Disaat potensi revenue sudah tipis, maka biaya rutin juga harus kita pangkas. Berhentikan karyawan dengan hak-hak sesuai undang-undang, atau pindahkan ke proyek lain jika anda mengembangkan beberapa proyek properti lainnya.

Dan taktik pemasaran yang bisa kita lakukan adalah seperti ini;

# PRODUCT
Lakukan maintenance atas rumah stok supaya tetap tampil menarik di mata konsumen. Bersih, dan terawat. Jangan sampai nampak kusam dan halamannya banyak semak liar. Kualitas lingkungan dan infrastruktur juga mesti dijaga dengan pengelolaan estate management secara baik. Value yang bagus dari lingkungan akan meningkatkan hasrat dari calon konsumen untuk membeli unit stok yang masih tersisa.

# PRICE
Berlakukan diskon khusus, ekspose ke publik dengan label cuci gudang atau harga banting. Menciptakan persepsi di benak konsumen bahwa kita sedang memberlakukan harga obral akan membuat mereka masih mau melirik produk kita.

# PLACE (DISTRIBUTION)
Mengingat sales force kita sudah dibubarkan, maka personil yang tersisa di proyek kita mungkin tersisa 4-5 orang saja. Mereka mesti mampu menjalankan fungsi multitasking, merangkap semua jabatan. Misal; sales merangkap staf penagihan merangkap general affair. Supaya pemasaran tetap memberikan hasil yang bagus, kita tak boleh lagi mendistribusikan produk atau info produk melalui kekuatan internal saja, melainkan harus menggandeng mitra luar, yaitu broker properti. Beri kesempatan mereka membantu kita dengan fee kisaran 3% dari harga transaksi. Jadi stok kita akan masuk listing mereka. Tapi jangan mau dilakukan kerjasama eksklusif, melainkan tetap open saja. Jadi secara internal kita masih boleh menjual juga tanpa harus melewati broker.

# PROMOTION
Budget mepet bukan berarti kita tak melakukan aktivitas promo apapun. Sekedar pasang iklan baris sebulan 4x serta memasang spanduk di unit stok tetap harus dilakukan. Bisa juga memanfaatkan 'marketing online' di dunia maya yang low cost dan terkadang cukup efektif.

---------------

Nah, serangkaian taktik diatas silahkan anda implementasikan jika proyek properti anda sudah memasuki tahapan DECLINE (penurunan). Jangan putus asa, jangan frustasi, jangan patah arang. Pasti ada solusinya.

Reminder ;

Workshop 2 Hari

25 - 26 Pebruari 2012

Hotel Oasis Amir, Senen Jakarta

JURUS PINTER MARKETING DEVELOPER

Mengupas 8 jurus andalan dari Kitab Terlarang milik Perguruan Kungfu Properti yang akhirnya dibuka untuk umum.

Hub; sdri. Fitri (085248896666)

JURUS PINTER MARKETING DEVELOPER

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Fri, 24 Feb 2012 06:58:07 PST

KITAB TERLARANG AKHIRNYA DIBUKA

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Kitab Terlarang Perguruan Kungfu Properti yang selama ini tersembunyi di ruang rahasia dan belum pernah diajarkan kepada murid-muridnya, akhirnya dibuka juga. Dan jurus hebat yang tertulis disana adalah JURUS PINTER MARKETING DEVELOPER, yang akan membuat pendekar properti yang semula kemampuannya biasa-biasa saja, akan mengalami up grade luar biasa dalam jurus-jurus pemasaran properti.

Suhu ARI WIBOWO sudah membaca habis kitab tersebut dan mempelajarinya selama 8 malam di lereng gunung Ungaran dengan menjalankan laku TeTeK TaWa (Tanpa TV Kabel Tanpa Wanita), dan berhasil merangkumnya dalam sebuah modul dahsyat yang siap didemonstrasikan dimuka murid-murid perguruan. Bahkan murid-murid lama perguruan yang sudah terjun ke dunia kang auw sebagai pendekar properti akan dipanggil ulang guna diberi inject jurus baru ini supaya mereka lebih sakti saat bertempur di medan pertempuran bisnis properti yang sangat keras.

Jurus-jurus yang akan diajarkan ;

Hari Pertama

1. JURUS KOTAK AJAIB

2. JURUS BARCELONA

3. JURUS 3 RONDE

4. JURUS BIDADARI

5. JURUS NASI GORENG KOMPLIT

6. JURUS NURDIN HALID

7. JURUS TABRAK (TIDAK) LARI

8. JURUS VIAGRA

Hari Kedua

SOP (Sistem Operasional Prosedur) ADMINISTRASI PENJUALAN

Dibawakan langsung oleh suhu utama Perguruan Kungfu Properti; Ir. ARI WIBOWO, yang telah menjadi praktisi properti selama 17 tahun dan dikenal sangat mumpuni dalam ilmu STOPPING POWER nya. Dan punya skill public speaker diatas rata-rata. Jika anda ingin melihat kreativitas dan kedalaman ilmu suhu Ari Wibowo, bisa anda lihat di blog http://ariwibowojinproperti.blogspot.com

Workshop JURUS PINTER MARKETING DEVELOPER akan digelar di Hotel Oasis Amir, Senen Jakarta, tanggal 25-26 Pebruari 2012, dengan harga tiket sbb;

Periode Bayar Harga

6 - 10 Pebr '12. Rp 1.000.000

11 - 15 Pebr '12. Rp 1.250.000

16 - 20 Pebr '12. Rp 1.500.000

21 - 25 Pebr '12. Rp 1.750.000

Pembayaran yang sah hanya disetorkan ke rekening a/n Ari Wibowo di BCA Ungaran A/C 222 0365789. Selain ke rekening tersebut kami dari perguruan menyatakan tidak bertanggung-jawab apapun.

Info dan pendaftaran, hubungi;

Sdri. FITRI (HP 0852 4889 6666)

BANDUNG SIAP DIJINAKKAN

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Fri, 24 Feb 2012 06:57:30 PST

BANDUNG SIAP DIJINAKKAN

Sejak PERGURUAN KUNGFU PROPERTI (PerKungTi) membuka diri untuk membagikan jurus-jurus ilmu berbisnis properti ke berbagai kota (Jakarta, Semarang, Yogya, Solo, Pekanbaru, Medan, Malang, Kediri, Makassar, Bandung dll), Kota BANDUNG adalah salah satu kota yang paling sulit dijinakkan. Dalam arti kata, jika di kota lain mencari peserta lebih dari 20 orang adalah hal yang lumrah, maka 2x workshop properti di Kota Bandung belum berhasil menembus jumlah tersebut.

Dan tahun 2012 ini PerKungTi kembali mencoba untuk ke 3 kalinya membuka kelas disana dan siap menjinakkan Kota Bandung, yang dijadwalkan pada tanggal 24 – 25 Maret 2012, bergandengan dengan EO lokal (bpk. Junjung Sijabat) yang akan menggelar Workshop 2 Hari bertajuk CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG di Hotel Majesty Bandung, jam 08.30 s/d 17.00.

Di Kota Bandung nanti PerKungTi tetap membawa jurus andalan ACTION PLAN yang menjadi basic skill pemain properti, dan dilengkapi dengan skill MARKETING PLAN dengan beberapa jurus baru yang aplikatif untuk memasarkan produk properti ke konsumen.

Investasi Workshop :

- Rp. 1.000.000 (payment 7 – 19 Pebruari 2012)

- Rp. 1.250.000 (payment 20 – 29 Pebruari 2012)

- Rp. 1.500.000 (payment 01 – 10 Maret 2012)

- Rp. 1.750.000 (payment 11 - 18 Maret 2012)

- Rp. 2.000.000 (payment 19 - 24 Maret 2012)

Pembayaran:

BCA : 809-0001982 a/n. Mutiara Yanuarita

MANDIRI : 130.00.0470283.6 a/n. Rike Rustina

Informasi dan Pendaftaran ;

Miss Keke : +6282121.940.977

Mr. Jung : +6287201.8888.9

TABLET PUYER SAKIT KEPALA

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Mon, 06 Feb 2012 22:38:43 PST

TABLET PUYER SAKIT KEPALA

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Waktu jaman saya masih kuliah dulu, pernah suatu ketika di rumah kedatangan saudara jauh yang profesinya pelaut, dia datang membawakan oleh-oleh 3 botol red wine dari Australia. Katanya anggur tua yang sudah diperam lebih dari 10 tahun dan harganya mahal sekali. Kemasan botolnya menarik.

Saya gak punya bakat minum wine. Karena yang namanya bir saja saya gak doyan. Saya juga bukan perokok. Kalau minum kopi saya demen. Makan pastry saya tak suka. Tapi kalau makan tempe mendoan atau ubi goreng saya hobby banget. Ceritanya saya ini keturunan orang kampung, anak PNS yang dibesarkan dengan jajanan pasar, bukan pizza atau tiramisu seperti anak jaman sekarang.

Lha dapat anggur tua 3 botol ya jelas bingung. Saya tahu itu mahal, tapi soal enak tunggu dulu. Belum tentu mulut saya mau mengatakan anggur itu enak. Lha saya coba beberapa teguk saja rasanya pahit dan panas di perut. Pokoknya menurut lidah saya lebih enak jahe susu atau kopi tubruk deh.

Akhirnya semua anggur itu saya berikan ke tetangga yang memang doyan minuman anggur semacam itu dan sejenisnya. Saya tidak bisa menikmatinya sama sekali. Meski itu adalah red wine mahal dan tua umurnya.

* * *

Sobat properti, suatu ketika saya datang ke proyek teman saya yang memasarkan rumah murah (RSH) di sebuah kota kabupaten kecil. Di ruang marketing saya lihat ada banyak spanduk siap pasang dengan bunyi seperti ini; "Pembelian Bulan Pebruari Gratis PC Tablet".

Saya terkejut. Ini keren amat rumah RSH harga 80 jutaan kok hadiah langsungnya berupa PC Tablet. Yang pertama saya penasaran dengan budget anggaran gimmick hadiah langsung tersebut. Setahu saya PC tablet harganya 4-6 jutaan. Dijawab ada PC Tablet merk lokal harganya 800 ribuan saja. Oh ya?? Saya baru dengar ada PC Tablet seharga 800 ribuan saja.

Okelah, dari sisi budget masuk. Tapi persoalannya adalah; Apa penduduk kota kabupaten kecil seperti itu tahu yang namanya PC Tablet? Apa gak bikin mereka bingung? Ini menyasar target market kelas menengah kebawah lho. Jangan-jangan mereka pikir PC Tablet itu sejenis tablet puyer sakit kepala atau tablet pil penurun demam. Ini gak match antara jenis hadiah dan kelas sosial konsumen yang diberi hadiah.

Kemudian saya mengusulkan agar hadiahnya diganti saja dengan yang budgetnya tak jauh beda tapi lebih bermanfaat buat mereka, misal; sepeda gunung, TV warna, atau handphone. Jenis hadiah langsung seperti ini bakal mudah dipahami oleh konsumen dan tak terjadi salah persepsi.

Sepertinya ini hal sepele, sekedar menentukan jenis hadiah langsung. Tapi kalau sampai salah memilih, bakal tidak efektif. Seperti kasus saya diberi 3 botol red wine mahal tapi tak bisa saya nikmati apapun. Pastikan pilihan hadiah yang kita berikan bisa dimanfaatkan oleh konsumen. Dan yang paling penting, menarik minat mereka membeli produk perumahan yang kita pasarkan. (25DCAE68)

SUDAH KEBELET NIH

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Mon, 06 Feb 2012 09:37:48 PST

SUDAH KEBELET NIH

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Yang namanya naik pesawat terbang saya sudah puluhan kali, bahkan mungkin lebih dari 100x. Tapi kejadian unik seperti yang saya lihat minggu lalu benar-benar baru pertama kali saya saksikan. Bikin saya deg-degan tapi sekaligus ngempet menahan tawa.

Ceritanya hanya beberapa saat setelah ada pengumuman bahwa tak lama lagi pesawat akan mendarat, para penumpang diminta kembali ke tempat duduk dan memakai sabuk pengaman. Eh, malah ada seorang pria gendut yang beranjak ke belakang menuju ke toilet. Tempat duduknya di 2 baris terakhir paling belakang, jadi dia bisa masuk tanpa pengamatan dari pramugari. Kebetulan saya ada di baris paling belakang sekali dekat toilet pesawat.

Sepertinya pria gendut tadi sudah tak tahan kebelet. Mungkin dia mau buang air kecil atau besar dan susah ditahan lagi. Pramugari mengetahui ada penumpang masuk ke toilet saat pesawat hampir mendarat segera beranjak dan berdiri didepan toilet. Mungkin pramugari berharap bahwa pria tadi sekedar kebelet pipis saja jadi selesai buang air kecil segera keluar.

Tapi ditunggu sampai beberapa menit pria tadi belum juga keluar. Pesawat sudah terbang makin rendah dan roda pesawat sudah terdengar bunyinya dikeluarkan dari lambung pesawat. Pilot sudah memerintahkan agar semua crew attendant mengambil posisi untuk landing. Pramugari mengetuk pintu dan berseru; "Pak, cepat pak keluar .. Hampir landing. Ayo segera kembali ke kursi ....". Ada jawaban dari dalam toilet tapi samar-samar entah apa bunyinya. Yang jelas si pria belum juga keluar. Pramugari agak gugup dan terus mengetuk pintu serta berseru meminta penumpang segera keluar dari toilet. Makin lama nampak pramugarinya agak panik.

Untunglah akhirnya pria tadi keluar juga sambil masih membetulkan ritsluiting celana dan bergegas menuju kursi serta memakai sabuk pengaman. Wajahnya merah padam terlihat malu. Pramugari juga segera duduk di tempatnya di dekat pintu pesawat paling belakang. Hanya beberapa menit kemudian roda pesawat sudah menyentuh landasan dan tiba di Soekarno Hatta.

Wow, hampir saja. Tak bisa saya membayangkan apa yang terjadi jika pria gendut tadi masih berada didalam toilet saat pesawat mendarat. Atau jangan-jangan pilot akan menaikkan kembali pesawat dan berputar di udara sampai si penumpang keluar dari toilet?

* * *

Sobat properti, lewat kisah nyata diatas saya ingin sampaikan pelajaran bahwa terkadang setiap rencana yang kita susun tentulah ada deadline atau batas jatuh temponya. Proyek properti yang kita kembangkan pasti juga direncanakan dengan durasi atau umur proyeknya secara tertentu.
Seperti pesawat yang sudah merencanakan di menit ke 50 akan mendarat, jadi 10 menit sebelum mendarat sudah ada pengumuman kepada penumpang bahwa akan segera dilakukan pendaratan. Dalam kondisi itu tidak diperkenankan lagi melakukan aktivitas apapun. Semua sudah harus duduk tenang di kursi dan mengenakan sabuk pengaman.

Jika anda merencanakan sebuah proyek properti yang akan anda kembangkan, terkait dengan 'deadline' atau umur proyek, saya berikan beberapa tips berdasarkan pengalaman empiris saya sbb;

#1. Bulan ke 1 s/d 2 biasanya kita masih berkutat dengan urusan perencanaan dan perijinan, jadi belum bisa efektif lakukan aktivitas pemasaran.

#2. Setelah ijin terbit, kita baru bisa melakukan aktivitas pemasaran. Jadi kita baru efektif melakukan pemasaran mulai bulan ke 3 dst.

#3. Selama bulan ke 3 s/d 6, secara cashflow kita baru menerima angsuran uang muka saja yang besarnya kisaran 10 s/d 20% dari harga jual.

#4. Mulai bulan ke 7 dst barulah ada pencairan KPR yang secara signifikan cukum memberikan kontribusi ke cashflow perusahaan.

#5. Pakailah asumsi umur proyek secara konservatif sbb: kelas real estate 1 tahun menjual 1 ha, kelas RSH 1 tahun menjual 2 ha. Ini asumsi konservatif yang membuat proyek anda aman dan feasible. Artinya kalau anda mengembangkan 2 ha ambil asumsi proyek selesai 24 bulan.

#6. Usahakan 3 bulan sebelum proyek berakhir (sesuai rencana) semua aktivitas pemasaran sudah selesai dilakukan, jadi 3 bulan tersisa tinggal dipakai untuk membangun, mengurus piutang/KPR, dan menyerah terimakan bangunan.

#7. Modal kembali 100% (BEP) biasanya terjadi saat 60% dari luasan lahan sudah dilakukan AJB PPAT dengan konsumen.

#8. Meskipun anda punya dukungan KPR Indent, pastikan semua unit sudah dibangun semua dan selesai 100% kisaran 2 bulan sebelum jadwal tutup proyek. Jadi saat modal sudah kembali dan cashflow sehat, pakailah strategi rumah stok supaya anda tidak tersandera kewajiban membangun lagi menjelang proyek berakhir.

Kesimpulan terpenting dari artikel ini; ada 2 bulan didepan dan 3 bulan dibelakang yang tidak boleh anda pakai untuk aktivitas pemasaran. Jadi 3 bulan menjelang proyek direncanakan berakhir, seharusnya semua unit yang anda pasarkan sudah habis terjual. Jika anda punya proyek durasi 24 bulan, berarti aktivitas pemasaran hanya bisa dilakukan di bulan ke 3 s/d 21 saja.

Jangan BAB (buang air besar)menjelang pesawat mendarat. Jangan masih melakukan aktivitas penjualan saat proyek direncanakan hampir selesai. Sisakan 3 bulan terakhir untuk membereskan piutang, urus KPR, serah terima bangunan dll. Supaya umur proyek anda tidak molor. (25DCAE68)

GADIS CANTIK SEXY AGRESIF

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Mon, 06 Feb 2012 09:38:40 PST

GADIS CANTIK SEXY AGRESIF

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Kejadian menarik terjadi di kota Semarang, dimana sebuah sindikat pengembang bermotif kriminal membangun sebuah kantor bagus di sebuah lokasi strategis yang berstatus disewa oleh mereka selama 5 tahun, dan disitu memasang gambar 3D (perspektif) sebuah bangunan apartemen megah serta menuliskan kalimat "AKAN SEGERA DIBANGUN APARTEMEN."

Siapapun yang melihatnya pasti berpikir bahwa di lokasi itulah akan dibangun apartemen yang dipasarkan. Apalagi melihat sales force yang terdiri atas gadis-gadis cantik nan sexy yang dengan agresif membujuk calon konsumen untuk membayar Uang Tanda Jadi pembelian apartemen. Dalam dokumen SPPA (Surat Pesanan Pembelian Apartemen) ternyata tidak secara eksplisit menuliskan dimana letak lokasi apartemen. Benar-benar jebakan batman. Konsumen bertransaksi tanpa sadar bahwa lokasi yang dipasarkan bukanlah disitu.

Coba anda lihat di bunyi board, adakah kata DISINI? Tidak ada. Jadi info akan segera dibangun apartemen memang benar, tapi lokasinya bukan DISINI (baca; disitu). Benar-benar sebuah modus operandi yang rapi dan terorganisir.

Komplotan pengembang ini berhasil meraup dana dari konsumen sebesar Rp 16 milyar lebih, yang sebagian besar dari angsuran uang muka. Sampai kemudian kedoknya terbongkar karena pembangunan apartemen tak kunjung dilakukan sehingga konsumennya curiga dan melaporkannya ke polisi. Saat ini komplotan tadi sudah ditahan di Polda Jateng.

* * *

Sobat properti, menjual produk properti tanpa secara eksplisit menyebutkan lokasi sebenarnya adalah hal yang janggal. Tapi di masyarakat kita jarang ada yang paham sampai detail seperti itu. Konsumen asal disodori dokumen dengan banyak pasal dan tulisan kecil-kecil biasanya malas membaca dan main hajar tanda tangan. Tanpa tahu yang ditanda-tangani sudah mengcover semua kepentingan mereka atau tidak.

Pernah saya jumpai di sebuah proyek perumahan yang dikembangkan oleh pemain baru di bisnis properti, orang membeli rumah cuma diberi kuitansi saja atas penerimaan sejumlah uang. Tak ada dokumen yang berisi pasal-pasal yang mengatur hak dan kewajiban penjual dan pembeli yang harus ditanda-tangani. Bahkan kapan jadwal serah terima bangunan kepada konsumen hanya disampaikan lisan melalui mulut.

Waduh, kalau begini caranya, bisa-bisa bangunan baru dibangun dan diserahkan kepada konsumen 2 tahun lagi. Tidak ada janji tertulis kan? Berarti boleh pakai tafsir suka-suka pengembang. Konsumen pasti sangat dirugikan, tapi jika pengembangnya dituntut belum tentu kena karena bisa berdalih jadwal serah terimanya masih 2 tahun lagi. Cilaka bagi konsumennya!

Lampiran spesifikasi bangunan juga tidak ada sama sekali. Konsumen diminta menarik asumsi sendiri dari bangunan unit rumah contoh yang sudah ada. Jadi soal dinding batu bata atau batako, diminta ngecek sendiri. Soal plafondnya asbes atau triplek atau gypsum, juga diminta mengecek sendiri di rumah contoh. Konsumen tak punya pegangan apapun. Berpikir pintunya dari panel, ternyata cuma pintu triplek. Tak ada spesifikasi yang pasti.

Bahkan jika meniru modus operandi komplotan pengembang diatas, bisa-bisa pengembang baru tadi buka kantor pemasaran di sebuah lahan strategis di pusat kota, dan memasang board berbunyi; SEGERA DIBANGUN RUMAH MEWAH 2 LANTAI. Tapi ingat, tidak pakai kata DISINI. Jadi nanti realisasinya cari lahan di pelosok kampung yang harga tanahnya murah, bukan dibangun di tempat pemasangan board seperti yang disangka orang, haha ....

Sobat properti, hak konsumen harus kita hormati. Diatur dengan jelas dan terperinci. Mestinya itu semua sudah langsung tertuang dalam sebuah dokumen ketika mereka untuk pertama kalinya membayar uang tanda jadi (booking fee). Kalau menurut SOP (sistem operasional prosedur) Administrasi Pemasaran yang biasa saya ajarkan di Workshop SOP Adm Pemasaran, dokumen yang ditanda-tangani saat konsumen membayar UTJ adalah SPKB (Surat Pesanan Kavling dan Bangunan).

Di SPKB dicantumkan jadwal angsuran pembayaran, luas tanah, luas bangunan, juga jadwal serah terima bangunan. Dan tentu saja ada keterangan lokasi yang menyebutkan nama desa/kelurahan, kecamatan, dan kota/kabupaten. Dilengkapi dengan lampiran siteplan yang menunjukkan posisi (blok-no kavling) unit yang dibeli, gambar denah dan tampak bangunan, juga lampiran spesifikasi bangunan.

Semua lampiran itu menjadi satu kesatuan tak terpisahkan dengan SPKB. Jadi konsumen benar-benar membeli sebuah produk properti yang jelas kesemuanya. Tertuang dalam dokumen hitam putih. Ditanda-tangani oleh penjual dan pembeli. Jadi jika ada perselisihan bukan memakai tafsirnya sendiri-sendiri, melainkan mengacu pada hal yang sudah disepakati.

Sudahkah anda memiliki SOP (Sistem Operasional Prosedur) Administrasi Pemasaran yang rapi dan tertib? Yang mampu membuat operasional proyek anda running by system, dan mudah diduplikasi kemanapun saja anda punya proyek properti. Ada berbagai dokumen administrasi penjualan yang dibagikan di Workshop JURUS PINTER MARKETING DEVELOPER + SOP Administrasi Pemasaran pada tanggal 25-26 Pebruari 2012 mendatang di Hotel Oasis Amir Senen Jakarta.

Berminat? Hubungi sdri. Fitri di HP (HP 0852 4889 6666).

-------------------------------------

Periode Bayar Harga
30 - 31 Jan '12. Rp 500.000
1 - 5 Pebr '12. Rp 750.000
6 - 10 Pebr '12. Rp 1.000.000
11 - 15 Pebr '12. Rp 1.250.000
16 - 20 Pebr '12. Rp 1.500.000
21 - 25 Pebr '12. Rp 1.750.000

Pembayaran yang sah hanya disetorkan ke rekening a/n Ari Wibowo di BCA Ungaran A/C 222 0365789. Selain ke rekening tersebut kami dari perguruan menyatakan tidak bertanggung-jawab apapun.

WORKSHOP PROPERTI SURABAYA, BANDARLAMPUNG, MALANG, CIREBON

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Fri, 24 Feb 2012 06:57:07 PST

‎
WORKSHOP PROPERTI 2 HARI

TENTATIF SCHEDULE

BIAYA Rp 950.000

SURABAYA : 7 - 8 April 2012

BANDARLAMPUNG : 14 - 15 April 2012

MALANG : 21 - 22 April 2012

CIREBON : 28 - 29 April 2012

Kenapa diluar Jakarta jarang digelar workshop properti? Kenapa diluar pulau Jawa jarang digelar workshop properti? Karena tak ada penyelenggara (EO) yang berani 'gambling' membuat event workshop disana akibat takut merugi. Padahal bisa saja terjadi disana ada banyak peminat bisnis properti yang haus akan pengetahuan ini.

Perguruan Kungfu Properti berniat membuka kelas Private Workshop dengan sistem TENTATIF SCHEDULE. Artinya akan ditetapkan jadwal tentatif (belum fix) untuk workshop di sebuah kota. Biaya Workshop 2 Hari berlabel "CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG" ditetapkan satu harga senilai Rp 950.000,-

Peserta yang berminat ikut diminta menyetorkan dulu Uang Muka sebesar Rp 450.000,- ke rekening BCA cab Ungaran A/C 222 0365789 a/n Ari Wibowo, dan menyimpan bukti pembayarannya. Pembayaran selain ke rekening tersebut diatas tidak diakui keabsahannya dan Perguruan Kungfu Properti menyatakan tidak bertanggung jawab apapun. Kemudian peserta yang bersangkutan wajib menginformasikan nama, no HP dan bukti setorannya via email ke; ari_kinerja@yahoo.co.id

Kami mentargetkan sampai dengan H-7 dari jadwal yang ditetapkan harus terdaftar peserta minimal 15 orang. Daftar peserta akan diupdate di blog http://ariwibowojinproperti.blogspot.com dan website www.perguruankungfuproperti.com

Jika kurang dari jumlah minimal, maka workshop akan dibatalkan dan uang peserta dikembalikan penuh 100% tanpa komplain apapun.

Jika jumlah peserta sudah memenuhi target minimal 15 orang, maka paling lambat H-4 atau 3 hari setelah diberitahukan bahwa target minimal peserta sudah tercapai, semua peserta yang sudah mendaftarkan diri dan membayar uang muka harus segera melunasi sisa biaya workshop sebesar Rp 500.000. Bagi yang tidak melakukan pelunasan, maka uang muka yang sudah dibayarkan dengan sendirinya dianggap hangus sebagai sanksi pembatalan.

Info lebih lanjut hubungi;

Sdr. Rasyid

HP : 085290623168

PIN BB : 21E4C7BB

Add YM : rasyidproperti (silahkan add YM sebelum chat)

BIRO PEREKRUTAN SELIR

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Mon, 30 Jan 2012 00:21:21 PST

SELIR RECRUITMENT MANAGEMENT

Alkisah saat itu negeri Cina sedang diperintah oleh Kaisar Yuan, yang memiliki lembaga bernama Selir Recruitment Management (SRM) yang bertugas merekrut wanita-wanita cantik di negeri Cina untuk dijadikan selir Kaisar dan dikumpulkan di tempat khusus bernama Harem Village Centre.

Mengingat waktu itu belum ada teknologi foto, maka SRM menugaskan seorang seniman yang bertugas melukis semua selir-selir yang akan menjadi koleksi Kaisar Yuan, dan lukisan karya seniman itulah yang dipajang di sebuah gallery yang sering ditengok oleh Kaisar Yuan kala sedang mencari teman bercengkerama.

Menurut kabar burung, ada kisaran 1100 selir yang sudah menjadi koleksi Kaisar. Dan 1100 lukisan selir itu terpampang di galery istana. Kebiasaan yang berlaku pada saat prosesi pelukisan, si selir memberikan uang suap kepada pelukis supaya wajahnya dibuat cantik jelita di kanvas lukisan, yang mampu memikat hati Kaisar Yuan dan mendapat giliran bercengkerama.

Ada seorang selir bernama Wang Zhang Jun yang tidak mau menyuap sama sekali sehingga sang pelukis membuat gambar asal-asalan dan wajah Wang Zhang Jun nampak kusam tidak menarik. Saat lukisan wajahnya yang terpajang di gallery dilihat Kaisar Yuan, pastinya tak pernah mampu menarik gairah Kaisar dan selalu dilewati begitu saja.

Sampai suatu ketika negeri Cina punya agenda meningkatkan hubungan persahabatan dengan negeri Mongol yang ditandai dengan program tukar menukar selir. Dan entah kenapa, Kaisar memilih Wang Zhang Jun yang di lukisan selalu nampak kusam sebagai obyek pertukaran selir. Mungkin Kaisar Yuan berpikir ketimbang ada selir tak pernah dapat giliran bercengkerama dengannya mending diberikan pada Raja Mongol saja.

Saat upacara penyerahan sedang dilakukan dan Wang Zhang Jun yang sudah didandani akan dikirimkan ke negeri Mongol, bukan main terkejutnya hati Kaisar saat melihat muka Wang yang cantik jelita dan wajahnya bercahaya bagaikan bidadari. Tubuhnya sintal dan sexy sekali. Beda bumi dan langit dengan wajah kusam yang sering dilihatnya di kanvas lukisan. Kaisar sangat menyesal, tapi nasi sudah menjadi bubur. Wang Zhang Jun tetap direlakan menjadi persembahan bagi Raja Mongol.

Setelah itu murkalah Kaisar kepada seniman yang bertugas melukis wajah selir selirnya. Kenapa Wang Zhang Jun yang cantik jelita malah nampak kusam tak menarik, sementara banyak selir lain yang nampak cerah di lukisan, justru aslinya tak seindah lukisannya. Terbongkarlah kasus suap menyuap yang dilakukan para selir kepada seniman pelukis dan akhirnya Kaisar Yuan menjatuhkan hukuman kepada sang pelukis.

* * *

Sobat properti, mungkin anda merasa malas turun ke lapangan di proyek properti anda karena takut tersengat sinar matahari atau kena debu, apalagi jika skala proyek kita seluas belasan atau puluhan hektar, sehingga terkadang ketika memverifikasi progres fisik lebih senang mengandalkan foto-foto yang dikirimkan oleh anak buah kita ketimbang survei faktual di lapangan. Apalagi kita hidup di jaman serba canggih yang bisa dibantu oleh perangkat teknologi dan gadget.

Padahal tak selamanya laporan itu riil. Terkadang ada aksi tipu-tipu dan rekayasa yang dilakukan staf di lapangan untuk kepentingan tertentu. Umumnya adalah konspirasi dengan kontraktor untuk lakukan mark up progres fisik, supayar bisa klaim tagihan lebih cepat dari waktu yang dijadwalkan atau menagih lebih besar dari progres yang dikerjakan.

Sebungkus rokok dan teh botol dingin terkadang mampu menggoyahkan iman pengawas lapangan kita untuk merekayasa berita acara pemeriksaan pekerjaan. Nyanyi bareng sambil dipeluk pemandu karaoke selama 2 jam terkadang mampu membuat manager teknik (produksi) bersedia tanda tangan berita acara pemeriksaan pekerjaan yang dibuat pengawas lapangan kita sambil merem.

Pelajaran apa yang bisa kita ambil? Apakah kita perlu turun ke lapangan memakai sepatu boot dan topi proyek seminggu sekali untuk melakukan survey on the spot? Ah, itu sih lebay. Kita diajarkan untuk berani melakukan delegasi. Tugas untuk itu sudah kita pasrahkan kepada pengawas lapangan. Masih pula diback-up dengan Manager Produksi (Teknik) diatasnya. Tak perlu kita turun langsung mengecek secara detail progres fisik di lapangan.

Yang perlu kita lakukan adalah melakukan survei secara sampling dan pakai asumsi kasar. Dilakukan saat laporan berita acara pemeriksaan pekerjaan kita terima, dan tagihan pembayaran termyn sudah dimasukkan oleh kontraktor. Tak perlu masuk satu demi satu ke rumah yang sedang dibangun, tapi cukup dari dalam mobil dan berhenti sesekali di tiap blok. Progres dari 1 SPK (surat perintah kerja) yang sama biasanya juga rata-rata sama progresnya.

Misalkan kita dapat laporan bahwa progres fisik sudah 25%, setidaknya kita melihat di lapangan pelaksanaan sudah sampai ke tahapan pasangan kusen dan pasangan batu batanya sudah setinggi minimal 2 meter.

Misalkan kita dapat laporan bahwa progres fisik sudah 50%, setidaknya kita melihat bahwa ring balok sudah selesai dan rangka atap sudah mulai dikerjakan.

Misalkan kita dapat laporan bahwa progres fisik sudah 75%, setidaknya kita melihat bahwa penutup atap sudah terpasang, dan semua dinding sudah diplester aci meski masih berwarna hitam gelap karena belum dicat.

Jika kita tahu asumsi kasar progres fisik bangunan, maka kemungkinan besar kejadian mark up progres fisik di lapangan sulit terjadi. Dengan habit kita yang secara periodik tetap melakukan survei sampling sendiri di lapangan, juga mengurangi kemungkinan terjadinya kolusi antara staf kita dengan kontraktor.

Diluar skill diatas, yang lebih penting sebenarnya adalah menanamkan integritas dan kejujuran kepada semua personil di organisasi proyek kita, supaya mereka bekerja secara profesional tanpa ada titipan kepentingan apapun dari pihak luar. Jangan sampai terjadi kasus seperti kisah selir dan seniman pelukis dalam narasi diatas. (25DCAE68)

TOWN HOUSE 0 KM

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Mon, 30 Jan 2012 00:20:47 PST

TOWN HOUSE 0 KM

Prestige Is Yours

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Senang hati saya mendengar bulan September 2012 mendatang di Indonesia segera akan dibuka Akademi Sepakbola Barcelona. Ini akademi sepakbola dengan kurikulum hebat yang telah menghasilkan bintang-bintang sepakbola dunia seperti Lionel Messi yang bergaji Rp 4 milyar per pekan. Kalau anda ingin menjadikan anak anda sebagai pesepakbola profesional, daftarkan saja kesitu.

Tapi jangan kaget soal biayanya. Berapa? Rp 10 juta/bulan. Wow, orang tua level apa yang sekedar biaya sekolah sepakbola anaknya saja rela merogoh kocek Rp 10 juta/bulan? Perkiraan saya pasti income ortunya kisaran Rp 75 - 100 juta/bulan, selain karena bapaknya memang 'gila bola'. Di negeri ini penghasilan sebesar itu adalah milik para pengusaha (bukan karyawan atau pegawai biasa).

Pertanyaannya adalah; seberapa banyak pengusaha yang merelakan anak laki-lakinya menekuni karir sebagai pesepakbola profesional? Karena kemungkinan yang terjadi cenderung mengarahkan si anak juga terjun menjadi pengusaha. Meski kalau si anak benar-benar punya talenta bisa saja nanti akan berkembang sebagai pesepakbola profesional yang bergaji milyaran Rupiah. Tetapi belum ada contoh kasus di Indonesia yang pemainnya sukses bergaji miliaran Rupiah per pekan atau per bulan. Yang ada baru 1 Milyar lebih sedikit untuk kontrak 1 musim kompetisi.

* * *

Sobat properti, Akademi Sepakbola Barcelona yang akan buka kelas di Jakarta rupanya memakai 'strategi harga premium', yaitu memasarkan sebuah produk berkualitas prima yang didukung jaringan global milik Barcelona, tapi dengan harga yang juga prima. Saya yakin pricing strategy ini bukan sebuah 'accident' tapi sudah melalui tahapan riset pemasaran.

Mereka yakin ada ratusan keluarga tajir (baca; kaya raya) di Indonesia yang gila bola dan ingin anaknya sukses berkarir sebagai pesepakbola profesional. Yang jika sukses memang akan mendapatkan popularitas tingkat tinggi serta kesejahteraan diatas rata-rata. Selama ini segmen market ini terselip karena fakta di Indonesia menunjukkan bahwa pemain-pemain nasional Indonesia justru berasal dari keluarga sederhana yang dibesarkan oleh alam dan modal terbesarnya adalah talenta bawaan yang mereka miliki. Jadi mereka 'DILAHIRKAN' sebagai pesepakbola dengan bakat alam.

Sementara Akademi Sepakbola Barcelona akan 'MENCIPTAKAN' pesepakbola handal melalui program-program yang pragmatis dan terstruktur rapi. Tanpa bakat khusus sekalipun, akademi punya metode bagus untuk menanamkan semua skill bermain sepakbola kepada siswa akademi. Apalagi jika siswanya punya bakat super, pastinya bakal jadi pemain hebat.

Ini adalah sebuah pricing strategy yang berani; menjual paket akademi sepakbola dengan biaya Rp 10 juta/bulan di Indonesia. Ini adalah sebuah antithesis; mencari bibit pemain sepakbola bukan seperti umumnya dari kalangan keluarga tidak mampu, tapi justru menyasar anak laki-laki dari keluarga yang mampu. Membayar Rp 10 juta/bulan hanya sanggup dilakukan oleh keluarga mampu saja.

Kita terbiasa disuguhi cerita pemain sepakbola top Indonesia yang masa kecilnya belajar menendang bola pakai kaki telanjang, dan membeli sepatu bola saja mesti menabung berbulan bulan. Tapi sebentar lagi kita akan bisa melihat ada siswa akademi sepakbola yang diantar jemput pakai mobil mewah, punya gadget canggih, dan punya sekian pasang sepatu bola merk terkenal.

Pelajaran apa yang bisa kita ambil dari kasus diatas? Ternyata ada niche market yang terkadang terselip dan luput dari bidikan kita sebagai produsen. Tapi secara riil mereka ada dan jika kita menyodorkan produk yang sesuai dengan kebutuhan mereka, maka produk yang kita pasarkan langsung disambar oleh mereka.

Ada banyak apartemen mewah berharga miliaran Rupiah di Jakarta, yang penghuninya menikmati layanan privacy tingkat tinggi. Pakai lift khusus, dan apartemennya dilengkapi acces card yang hanya memungkinkan lift berhenti di lantai khusus tempat tinggal penghuni yang bersangkutan. Jika anda selebritis papan atas yang tak mau terusik privacynya, produk apartemen seperti ini pasti yang dicari. Soal harga menyesuaikan. Ada harga ada rupa. Harga premium asal kualitas premium mereka no problem.

Bicara landed housing, saya yakin juga ada market potensial di kelas premium ini. Yang rela membayar miliaran Rupiah untuk sebuah produk properti dengan value dan benefit yang sangat customize dan sesuai dengan need, want, and expectation dari market yang kita sasar.

Saya bermimpi mendevelope sebuah lahan kecil di pusat kota, meski hanya belasan unit saja yang dipasarkan. Saya beri nama TOWN HOUSE O KM (baca; nol kilometer). Value terbesarnya di lokasi yang strategis karena benar-benar di pusat kota. Itu sebabnya diberi nama O KM.

Fasilitasnya; ada kolam renang bersama yang dibuat khusus untuk penghuni rumah yang hanya belasan itu, ada wifi (hot spot) di semua area, ada secure system berbasis IT dengan banyak kamera CCTV, ada satpam 1x24 jam dll. Taman di bahu jalan dibuat keren dengan berbagai bunga-bungaan. Benar-benar mewah dan megah. Taglinenya; PRESTIGE IS YOURS.

Harga pasti mahal. Semuanya dibuat wah. Harganya miliaran Rupiah. Apakah ada yang beli? Saya yakin ada. Ini strategi harga premium. Menawarkan produk premium dengan harga premium. Positioningnya dibuat khusus untuk menimbulkan rasa bangga kepada para penghuninya; Prestige Is Yours. Jika kita mampu mengangkat citra kawasan sedemikian rupa, maka siapapun yang tinggal disana akan merasa bangga. Dan tanpa diminta, dari mulut ke mulut akan promosi ke komunitasnya. Dagangan bakal ludes gak pakai lama. (25DCAE68)

BIKIN BOY BAND BARENG SAYA YUK?

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Mon, 23 Jan 2012 03:23:16 PST

BIKIN BOY BAND BARENG SAYA YUK?

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Dua tahun lalu mungkin orang berpikir bahwa untuk mendirikan sebuah grup band, setidaknya harus dilakukan oleh beberapa orang yang bisa memainkan alat musik (gitar, drum, keybord) dan seorang vokalis. Jadi grup band adalah kombinasi antara vokalis dan beberapa musikus. Tanpa modal skill bermain musik, jangan bermimpi mendirikan grup band.

Tapi fenomena yang muncul 2 tahun terakhir ini, sangat marak yang namanya boy band dan girl band. Cukup bermodal suara, tampang enak dilihat dan kemampuan menari sesuai koreografi, maka bisa mendirikan sebuah grup band. Soal musik bisa pakai jasa band pengiring lain. Lagu bisa order ke pencipta lagu, atau malah lagu jadul diaransemen ulang dengan seijin penciptanya.

Singkat kata, maraknya boy band dan girl band mematahkan thesis lama bahwa untuk mendirikan sebuah grup band harus memiliki kemampuan bermain musik. Ternyata tidak perlu memiliki kemampuan bermain musik, sekelompok orang dengan kemampuan bernyanyi dan menari sudah berhak menyandang label sebagai grup band. Syaratnya asal mereka mampu menggandeng pencipta lagu dan band pengiring.

* * *

Sobat properti, tinggalkan juga paradigma lama bahwa untuk menjadi pengembang properti anda mesti memiliki tanah dan memiliki modal besar. Tanpa tanah dan tanpa modal besar anda bisa menjadi pengembang kok. Syaratnya adalah bahwa anda harus memiliki keahlian (skill and knowledge) di bidang manajemen properti. Jika tak punya tanah, tak punya modal besar, dan tak punya keahlian di bisnis properti, paling banter yang bisa anda perankan hanyalah menjadi makelar proyek saja.

Saatnya anda bergabung dengan Perguruan Kungfu Properti yang menawarkan paket Workshop 2 Hari berlabel CARA PINTER JADI DEVELOPER. Disitu anda bisa belajar tips menciptakan skenario legal yang memungkinkan anda memperoleh share kisaran 20-35% hanya dengan bermodal keahlian saja (bertindak sebagai Mitra Pemilik Keahlian), tanpa harus memiliki tanah dan modal besar. Anda juga diajarkan teknik membuat ACTION PLAN supaya proyek anda berjalan dalam rel yang jelas, dan MARKETING PLAN supaya produk perumahan yang anda pasarkan laris manis.

PERKUNGTI (Perguruan Kungfu Properti) mengajarkan konsep sinergi 3 pihak, yaitu MPT + MPM + MPK sebagai entry point bagi anda memulai bisnis properti. MPT = Mitra Pemilik Tanah, MPM = Mitra Pemilik Modal, dan MPK = Mitra Pemilik Keahlian. Sinergi 3 pihak tersebut sudah bisa mendirikan PERKUNGTI BOY BAND dengan lagu andalan yang syairnya seperti ini; "Lebih baik disini, proyek kita sendiri ...."

Apa manfaat anda mengikuti Workshop yang biayanya murah tersebut? Anda akan mendapat transfer ilmu properti langsung dari praktisi di bidang ini yang sudah berpengalaman selama 17 tahun dibidangnya, dengan skill komunikasi yang sangat bagus. Dan anda akan masuk ke komunitas yang memungkinkan anda labih mudah mendapatkan opportunity di bisnis ini. Tunggu apa lagi? Bergabunglah dengan Perguruan Kungfu Properti.

Semarang : 28 - 29 Jan 2012
Jakarta : 4 - 5 Pebr 2012
Jakarta : 10 - 11 Mar 2012
Bandung : 24 - 25 Mar 2012

NAGA AIR MINUM KOPI

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Mon, 23 Jan 2012 03:20:54 PST

NAGA AIR MINUM KOPI
GONG XI FA CAI

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Salah satu murid Perguruan Kungfu Properti memberi kabar bagus bahwa dia sudah mendapatkan sebuah hot prospek lahan 5.000 m2 di kota Surabaya. Harga lahan @ 300.000/m2, sudah sertipikat, dan pemilik tanah hanya minta DP 50 juta saja. Sisanya dibayar bertahap sesuai laju penjualan. Profit sharingnya bersedia diberi 30% saja. Harga per meter Rp 300.000 tersebut adalah sesuai harga pasaran disana.

Yang luar biasa, hot deal ini diperoleh hanya di kesempatan ke 4 dalam usahanya hunting lahan. Karena murid Perguruan Kungfu Properti ini sebenarnya core bisnisnya trading, dan niatan diversifikasi ke bisnis properti dilakukan serius tapi santai. Itu kata dia. Maksudnya dia serius masuk bisnis properti tapi agak santai hunting lahan. Dan dia bersyukur di prospek ke 4 mendapatkan hotdeal.

Padahal angka 4 dalam bahasa mandarin adalah 'si'. Dan 'si' dalam bahasa mandarin juga berarti 'mati'. Biasanya kurang bagus konteksnya. Tapi dia justru mendapatkan hoki (keberuntungan) di prospek ke 4. Ini sebuah antithesis.

Masalah serius yang dia kuatirkan adalah soal adanya permintaan dari pemodal yang minta modal harus dikembalikan 100% dalam waktu 12 bulan. Oh, rupanya selain berhasil menggandeng MPT (mitra pemilik tanah) dia juga berhasil menggandeng MPM (mitra pemilik modal) dengan investasi sebesar 1M yang dikompensasi dengan profit sharing 35% dari laba proyek. Mantap, ini berarti penggenapan semua ajaran di Workshop Cara Gampang Jadi Pengembang. MPT + MPM + MPK = Proyek. That's great!! Bertindak sebagai MPK (mitra pemilik keahlian) adalah dirinya sendiri.

Sobat properti, saya tidak akan menyajikan hitung-hitungan Action Plan di artikel ini. Tapi saya hanya ingin memberikan gambaran bahwa sebenarnya kekuatan daya serap pasar terhadap proyek kita itu ada rasio parameternya. Saya biasanya pakai rumus seperti ini;

Kelas Real Estate = 1 tahun 1 hektar
Kelas RSH = 1 tahun 2 hektar

(Keterangan; Jika kita mengembangkan perumahan kelas real estate, setiap 1 tahun minimal mampu memasarkan lahan seluas 1 hektar).

Jika kita berani mengambil sebuah lahan untuk dijadikan proyek, tetapi daya serap pasarnya dibawah rasio diatas, itu berarti secara investasi tidak cukup layak untuk dikembangkan. Akan terlalu lama energi dan waktu kita tersedot disana. Waktu berjalan terus, usia kita makin bertambah, apakah kita mesti menunggu sekian lama untuk mendapatkan hasilnya? Dalam kasus diatas, kalau lahan 0,5 hektar saja tidak yakin mampu diselesaikan dalam waktu 12 bulan, lebih baik opportunity itu dilepas saja.

Tapi dalam kasus diatas, sebenarnya yang saya lihat hanyalah berupa kegamangan dan ketidakyakinan dari seorang pemula di bakal proyek properti perdananya. Sepanjang proyek tersebut memiliki Action Plan dan Marketing Plan yang bagus, saya yakin bisa berjalan mulus. Kalau cuma 1/2 hektar mestinya bisa dieksekusi dalam waktu 12 bulan. Malah syukur-syukur selesai 8-10 bulan. Meski biasanya dalam hal ini ada 'iddle time' kisaran 2 bulan untuk perencanaan dan perijinan.

Dalam kondisi normal, saat 60-70% dari luasan lahan efektif yang dipasarkan sudah dilakukan AJB, biasanya 100% modal kerja sudah bisa dikembalikan. Ini adalah titik krusial dalam konteks hubungan emosional kita dengan MPM (mitra pemilik modal). Momentum disaat modal dikembalikan itu akan membuat investor merasa nyaman. Setidaknya resiko terbesar yang dia tanggung berupa lenyapnya investasi sudah terlampaui. Kue Ranjang Naga Air, hati senang modalnya cair.

Setelah kita mampu membuat MPM (mitra pemilik modal) merasa 'nyaman' dengan dikembalikannya modal, tahap selanjutnya adalah membuat MPM merasa 'happy' dengan menerima pembagian laba, yang bisa direalisasi dari sisa 30-40% lahan efektif yang belum AJB PPAT. Ini peribahasanya; Naga Air Minum Kopi, laba cair investor happy.

Singkat kata meskipun saya belum tentu dilibatkan dalam proses eksekusi lahan tersebut, khususnya dalam hal pembuatan Action Plan dan Marketing Plan, tetapi jika dimintai advise apakah proyek 5.000 m2 tersebut diperkirakan sanggup mengembalikan modal milik investor dalam waktu 12 bulan, saya cuma komentar singkat; Hajarrr bro !!! Ora wedi turah wani. (25DCAE68)

------------------

WORKSHOP PROPERTI 2 HARI
HANYA Rp. 500.000

Belajar ilmu properti ternyata tak mahal biayanya. Hanya Rp 500.000 untuk ikut workshop 2 hari berlabel CARA PINTER JADI DEVELOPER, tgl 10 -11 Maret 2012 di Hotel Oasis Amir, Senen Jakarta.

Ini adalah workshop yang mengajarkan kepada anda tahapan demi tahapan menjadi pengembang properti, dan membekali anda dengan basic skill yang sangat aplikatif bernama ACTION PLAN (bussiness plan) dan MARKETING PLAN.

Meskipun tarifnya murah, ini bukanlah workshop properti abal-abal, tapi instrukturnya adalah Ir. ARI WIBOWO, praktisi properti yang berpengalaman selama 17 tahun, dan pernah menggelar workshop sejenis puluhan kali di Jakarta, Depok, Bandung, Pekanbaru, Makassar, Malang, Kediri, Semarang, Yogya, Solo dll.

Untuk mengetahui lebih lanjut tentang profil trainer, silahkan buka blog: http://ariwibowojinproperti.blogspot.com atau www.kompasiana.com/AriWibowoJinProperti

Jadwal bayar dan nominal bayar;

16 - 25 Jan 2012 = Rp 500.000 (*)
26 - 31 Jan 2012 = Rp 750.000
1 - 10 Pebr 2012 = Rp 1.000.000
11 - 20 Peb 2012 = Rp 1.250.000
21 - 28 Peb 2012 = Rp 1.500.000
1 - 10 Mar 2012 = Rp 1.750.000
11 Mar 2012 = Rp 2.000.000

(*) Harga promo Rp 500.000 otomatis tak berlaku jika jumlah pendaftar sudah mencapai 20 org pertama.

Pembayaran disetor ke;

Rek BCA cab. Ungaran
a/n ARI WIBOWO
A/C 222 0365789

Rek BII cab. Purwokerto
Via ATM Bersama ke A/C 1173204242
a/n ARI WIBOWO

Bukti setor/transfer disimpan setelah sebelumnya diemail ke; ari_kinerja@yahoo.co.id

Informasi dan pendaftaran ke;
sdr. Deano 024 7032 3000

HANA PENG HANA INONG

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Thu, 19 Jan 2012 07:33:36 PST

HANA PENG HANA INONG

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Ada peribahasa; ada uang abang disayang, tak ada uang abang ditendang. Di dunia yang serba matre saat ini, istilah itu sangat masuk di akal. Dalam bahasa Aceh; hana peng hana inong. Arti harfiahnya; tak ada uang tak ada wanita. Tapi dalam konteks umumnya bisa diartikan sama dengan ungkapan 'Ada uang abang disayang, tak ada uang abang ditendang'.

* * *

Sobat properti, pernahkah anda berpikir bagaimana cara sistem penggajian dan bonus yang bisa memacu produktivitas karyawan di proyek kita, sekaligus memproteksi agar tidak sampai terjadi overbudget terhadap rencana pengeluaran proyek, khususnya OHC Gaji Karyawan?

Saya baru saja merencanakan sebuah sistem penggajian yang mengkaitkan besarnya income seorang karyawan dengan pemasukan perusahaan. Artinya pendapatan karyawan berbanding lurus dengan pemasukan yang terjadi ke rekening perusahaan. Dengan demikian jika pemasukan ke kas perusahaan kecil, karyawan akan ikut merasakan 'tight money' alias income pas-pasan. Tapi saat pemasukan ke kas perusahaan sedang melimpah ruah, maka rekening karyawan juga ikutan gendut. Ini sistem penggajian yang memacu produktivitas karyawan.

Hampir mirip dengan ungkapan 'Hana Peng Hana Inong' kan? Ada uang karyawan disayang, tak ada uang karyawan dan perusahaan bernasib malang. Adilkah? Adil. Karena sama-sama bernasib malang jika sedang tak ada uang. Bisa disebut tak adil jika banyak uang masuk ke rekening perusahaan, tetapi karyawan dipaksa bernasib malang.

Sebelum menerapkan konsep tersebut, ada 2 hal yang jadi acuan dan batasan, yaitu;

#1. Terapkan konsep anak ayam. Penjualan hanya dianggap mengumpulkan telur ayam. Dan perusahaan tidak butuh telur ayam melainkan butuh anak ayam. Jadi telur ayam itu mesti dierami dulu sampai dengan menetas. Yang dibutuhkan perusahaan adalah akad kredit (KPR) konsumen. Karena adanya akad kredit akan berlanjut dengan pencairan sejumlah uang ke rekening perusahaan. Jadi 1 poin produktivitas = 1x realisasi akad kredit.

#2. Pakai asumsi bahwa 5 bulan pertama sejak proyek dimulai, peristiwa telur menetas belum terjadi. Jadi selama produktivitas karyawan belum bisa dinilai secara kuantitatif, mereka tetap digaji sebagaimana umumnya, yaitu terima gaji bulanan. Sebagai contoh; Tommy yang jabatannya Project Officer mendapatkan gaji bulanan Rp 2 juta. Bulan ke 1 s/d ke 5, Tommy terima gaji bulanan. Tetapi bulan ke-6 dst sampai proyek selesai, Tommy terima income berdasarkan point produktivitasnya.

Setelah 2 acuan dan batasan diatas ditetapkan, maka tahapan berikutnya adalah sbb;

#3. Tetapkan nilai point produktivitas seorang karyawan berdasarkan nominal tertentu. Ambil asumsi dengan rumus berikut;

Point Produktivitas = [gaji bulanan x sisa umur proyek x 140%] : jumlah total unit yang dipasarkan.

Jika sisa umur proyek dimana Tommy bergabung adalah 13 bulan (catatan; 5 bulan yang sudah berjalan tidak dihitung lagi), maka Point Produktivitas Tommy adalah = [Rp 2 juta x 13 bulan x 140%] : 100 unit = Rp 364.000/unit.

Kenapa mesti dikalikan 140%? Karena 100% adalah gaji bulanannya, dan extra 40% adalah bonus atas jasa produksi yang dibukukannya. Ini sudah gabungan gaji dan bonus.

Jika Tommy sudah tahu bahwa point produktivitas dia adalah Rp 364.000/unit, maka dia bisa menghitung sendiri berapa pendapatan yang harus dia peroleh mulai bulan ke 6 dan seterusnya. jika Tommy mentargetkan 1 bulan bisa menetas anak ayam 10 ekor alias terjadi 10x realisasi akad kredit, maka Tommy akan mendapatkan income Rp 364.000 x 10 unit = Rp 3.640.000.

Kenapa sistem ini menguntungkan perusahaan? Karena semua karyawan akan bahu membahu dan bekerja sama mengejar realisasi akad kredit. Maklum saja, pendapatan mereka tergantung dari berapa banyak realisasi akad kredit. Pasti mereka bekerja keras mengejar realisasi akad kredit.

Perusahaan untung karena semua karyawan termotivasi memacu produktivitas. Dan saat produktivitas sedang rendah, maka kewajiban perusahaan kepada karyawan juga rendah. Coba bandingkan jika income karyawan tidak dikaitkan langsung dengan produktivitas, bisa-bisa akad kredit tidak ada tapi akhir bulan perusahaan tetap bayar gaji karyawan.

Dengan menetapkan sistem point produktivitas seperti ini, maka sebenarnya OHC Gaji Karyawan sudah bukan lagi menjadi variabel cost, tetapi sudah menjadi fix cost. Seandainya umur proyek molor, maka perusahaan tak ada pembengkakan dari pos budget gajinya. Semua sudah dikunci dalam nilai tetap. Jika proyek selesai lebih cepat, maka karyawan happy karena jumlah income bulanan yang diterimanya pasti jauh diatas rata-rata gaji bulanan dia dalam sistem pengganjian normal.

Berani mencoba? Jangan lupa sediakan THR karena hak THR karyawan belum dimasukkan dalam perhitungan diatas. Biarkan sistem ini mendidik karyawan anda bermental entrepreneur. Ada uang karyawan disayang, tak ada uang karyawan bernasib malang. Kesadaran akan kondisi ini akan membuat semua karyawan memacu produktivitasnya setinggi mungkin. (25DCAE68)

MAK JLEB!! PAPA MENANG MAMA SENANG

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Wed, 18 Jan 2012 08:45:17 PST

MAK JLEB !!

PAPA MENANG MAMA SENANG

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Ada iklan obat kuat di sebuah radio lokal Demak yang berbunyi begini; "Dijamin Papa Menang dan Mama Senang ..." Agak jorok narasinya, tapi pesan yang disampaikan 'mak jleb' langsung parkir di otak pendengarnya. Tak susah membentuk persepsi pendengar soal apa yang dimaksud dengan 'papa menang' dan 'mama senang' dalam positioning obat kuat itu.

Ini tagline dan brand promise yang bagus. Easy spelling easy listening. Gampang dieja enak didengarkan. Masyarakat Indonesia mengenal budaya pantun, jadi akhiran yang sama di kata 'menang' dan 'senang' membuat positioning itu terasa enak didengar padahal muatan pesannya sangat dalam.

Jurus marketing yang diajarkan oleh kitab Perguruan Kungfu Properti mengajarkan bahwa positioning yang bagus adalah merupakan rangkuman dari semua benefit atau manfaat yang bisa dinikmati konsumen dari sebuah produk, yang dikemas dalam 1 tagline pendek terdiri atas 3 s/d 7 kata yang enak didengar tapi penuh makna. Jangan sembarang pilih kata, karena kalau bisa menemukan positioning yang pas, tagline ini mampu menghujam keras ke benak konsumen, bahkan mengintimidasi mereka supaya membeli produk yang ditawarkan.

Benak seorang istri yang merasa suaminya kurang perkasa bisa terintimidasi oleh positioning jamu kuat tersebut, dan kemudian 'memaksa' suaminya membeli dan mengkonsumsi. Biar papanya bisa menang, dan mama merasa senang. Mungkin selama ini papanya suka kalahan, haha ..

* * *

Sobat properti, gara-gara didalam mobil dengar radio menayangkan iklan obat kuat tersebut, apalagi saya dikejar deadline cetak brosur, tahukah anda apa yang terjadi ketika saya mencoba menemukan positioning terbaik untuk proyek Green Waterpark yang akan saya launching tanggal 25 Januari 2012 mendatang di Kota Pati Jawa Tengah? Saya memilih positioning berbunyi; HUNIAN NYAMAN / FASILITAS MENAWAN / JANGAN DILAWAN.

Terlihat arogan ya? Betul. Positioning ini memakai gaya intimidasi, bukan sekedar membujuk. Sengaja saya create biar menghujam keras-keras ke benak konsumen. Mak jleb!!! Dan susah dilepas lagi dari benak mereka. Menancap di otak dan tembus sampai ke hati.

Kenapa berani memilih positioning bergaya intimidasi? Karena saya yakin kekuatan waterpark yang ada di proyek yang akan kami kembangkan ini benar-benar sebuah benefit yang luar biasa menariknya bagi calon konsumen. Bayangkan di kota kabupaten kecil seperti Pati, tak ada real estate yang berani membangun kolam renang. Tapi kami yang main di level RSH di tepi kota berani membuat fasilitas Water Park. Dan keberanian membangun waterpark ini diambil dalam keadaan sadar, bukan disaat saya kerasukan seekor jin. Ini murni hasil analisa market yang dilakukan sesuai kitab marketing dari Perguruan Kungfu Properti.

Kami mentargetkan 208 unit rumah terjual ludes dalam waktu 6 bulan. Artinya lebih dari 30 unit sebulan. Strategi promosi mengepung kota akan kami lakukan dengan membombardir kota Pati dengan 200 spanduk, spot iklan radio, open table di supermarket, restoran populer dan halaman stadion. Awareness saya targetkan tercipta dalam waktu 1 bulan. Maksudnya dalam waktu 1 bulan minimal separoh penduduk kota Pati tahu perumahan GREEN WATERPARK.

Orang akan coba kami sihir dengan fasilitas waterpark, brosur yang keren, logonya saja juga sangat menarik. Siapa sangka siapa duga harga jual T36 hanya Rp 80 jutaan. Itulah yang membuat kami berani memilih brand promise; HUNIAN NYAMAN / FASILITAS MENAWAN / JANGAN DILAWAN. Sekali dengar, mak jlebbb .. Dari otak tembus ke hati. Endingnya, konsumen tertarik untuk membeli. (25DCAE68)

-------------------------------------------

WORKSHOP PROPERTI 2 HARI
HANYA Rp. 500.000

Belajar ilmu properti ternyata tak mahal biayanya. Hanya Rp 500.000 untuk ikut workshop 2 hari berlabel CARA PINTER JADI DEVELOPER, tgl 10 -11 Maret 2012 di Hotel Oasis Amir, Senen Jakarta.

Ini adalah workshop yang mengajarkan kepada anda tahapan demi tahapan menjadi pengembang properti, dan membekali anda dengan basic skill yang sangat aplikatif bernama ACTION PLAN (bussiness plan) dan MARKETING PLAN.

Meskipun tarifnya murah, ini bukanlah workshop properti abal-abal, tapi instrukturnya adalah Ir. ARI WIBOWO, praktisi properti yang berpengalaman selama 17 tahun, dan pernah menggelar workshop sejenis puluhan kali di Jakarta, Depok, Bandung, Pekanbaru, Makassar, Malang, Kediri, Semarang, Yogya, Solo dll.

Untuk mengetahui lebih lanjut tentang profil trainer, silahkan buka blog: http://ariwibowojinproperti.blogspot.com atau www.kompasiana.com/AriWibowoJinProperti

Jadwal bayar dan nominal bayar;

16 - 25 Jan 2012 = Rp 500.000 (*)
26 - 31 Jan 2012 = Rp 750.000
1 - 10 Pebr 2012 = Rp 1.000.000
11 - 20 Peb 2012 = Rp 1.250.000
21 - 28 Peb 2012 = Rp 1.500.000
1 - 10 Mar 2012 = Rp 1.750.000
11 Mar 2012 = Rp 2.000.000

(*) Harga promo Rp 500.000 otomatis tak berlaku jika jumlah pendaftar sudah mencapai 20 org pertama.

Pembayaran disetor ke;

Rek BCA cab. Ungaran
a/n ARI WIBOWO
A/C 222 0365789

Rek BII cab. Purwokerto
Via ATM Bersama ke A/C 1173204242
a/n ARI WIBOWO

Bukti setor/transfer disimpan setelah sebelumnya diemail ke; ari_kinerja@yahoo.co.id

Informasi dan pendaftaran ke;
sdr. Deano 024 7032 3000

PROPERTY BLOCKING TIME Rp. 5.000.000,-

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Fri, 24 Feb 2012 06:56:50 PST

PROPERTY BLOCKING TIME (PBT)

Perguruan Kungfu Property (PKP) menawarkan paket Property Blocking Time selama 2 hari (jam 09.00 s/d 17.00) untuk multitasking segala hal yang terkait dengan bisnis properti. Bisa dimanfaatkan dalam bentuk workshop, mentoring, coaching, asistensi, briefing, dll.

Tempat dan tanggal fleksibel sesuai dengan request dari klien. Syaratnya cuma 1, yaitu; digelar akhir pekan (Sabtu-Minggu), atau kombinasi 1 hari kerja + 1 hari libur nasional. Penyediaan tempat, konsumsi (lunch + coffee/tea) dan LCD proyektor menjadi beban klien.

Anda bisa meminta PKP menggelar workshop Cara Pinter Menjadi Developer dengan peserta 1 orang secara private atau 50 orang di Balai Desa atau di Hotel. Biayanya tetap sama.

Anda bisa meminta PKP menggelar training Selling Skill untuk mentraining 10 sales di hari pertama, dan menyampaikan materi Marketing Plan untuk level Supervisor dan Marketing Manager di hari ke 2. Biayanya tetap sama.

Anda bisa meminta PKP untuk merapikan sisdur (sistem dan prosedur) di proyek anda, dan menduplikasi semua form-form standar di bisnis properti (marketing, keuangan, teknik) untuk diaplikasikan di proyek anda.

Anda bisa meminta PKP menyusun serta membuat ACTION PLAN untuk proyek anda, yang bisa dijadikan proposal detail guna menggandeng MPM (mitra pemilik modal). Mendampingi dan menjadi mentor anda langsung dalam pembuatan ACTION PLAN sebuah proyek properti. Anda bisa learning by doing.

Semua hal terkait bisnis properti bisa anda lakukan bersama PKP (Perguruan Kungfu Properti) secara efektif dan efisien dalam 2 hari blocking time tersebut, kecuali mengharapkan jasa PKP sebagai konsultan perencana, karena PKP tidak menjalankan fungsi tersebut.

Biaya Property Blocking Time adalah;

Rp. 5.000.000,- (lima juta Rupiah)

Ditambah akomodasi (transport PP dan penginapan selama 1 atau 2 malam standar bintang 3). .

Bisa anda komersilkan dengan cara menjual paket workshop/training ke pihak lain.

Berminat? Kirim email ke;

ari_kinerja@yahoo.co.id

PIN 25DCAE68 / HP 0878 32511888

Profil trainer dari PKP, baca;

http://ariwibowojinproperti.blogspot.com

NAIK OJEK DARI BANGKOK

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Tue, 17 Jan 2012 09:42:06 PST

NAIK OJEK DARI BANGKOK

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Pagi hari jam 05.30 pembantu part time di rumah saya ribut-ribut minta pinjaman Rp 50.000 buat bayar tukang ojek. "Mahal amat bibi? Emang bibi naik ojek dari Bangkok?" tanya saya sambil menenggak secangkir kopi panas sembari mendata pendaftar WORKSHOP PROPERTI 2 HARI Rp 500.000 tanggal 10-11 Maret 2012 mendatang di Jakarta, yang baru 2 hari dipublish di http://ariwibowojinproperti.blogspot.com sudah membludak peminatnya.

Ternyata bibi saat naik ojek tak mau pakai helm dan kena tilang polisi Rp 50.000. Ditalangi tukang ojeknya tapi setelah itu ditagih ke bibi yang dengan sengaja menolak pakai helm meski sudah disediakan oleh tukang ojek. Saya berikan uang Rp 50.000 ke bibi pembantu sambil berkata; "Ini bantuan, bukan pinjaman, jadi bibi tak perlu mengganti dengan potong gaji .." Kasihan jika gaji Rp 400.000 dipotong Rp 50.000. Itu sudah 12,5% dari gajinya sebulan.

* * *

Sobat properti, budget saya sebulan untuk pembantu part time cuma Rp 400.000. Tapi akibat insiden kena tilang, terpaksa keluar Rp 50.000 cuma-cuma. Mungkin saya enteng mengeluarkan karena melihat nominalnya cuma Rp 50.000 saja, bukan prosentasenya yang 12,5%. Padahal jika saya berhitung secara rasio, angka 12,5% itu cukup besar dikomparasi terhadap gaji bulanan bibi yang cuma Rp 400.000.

Sekarang kita bicara soal ilmu properti. Tahukah anda berapa prosentase budget overhead cost (OHC) untuk proyek properti anda? Rasio normal berdasarkan pengalaman empiris saya adalah kisaran 7 s/d 10% dari omset (diluar pajak). Jadi kalau (misalnya) omset anda Rp 20 milyar, maka akumulasi biaya overhead costnya kisaran Rp 1,4 s/d 2 milyar. Lebih dari Rp 2 milyar berarti proyek anda masuk kategori boros alias tidak efisien.

Total OHC sebesar 10% x Omset atau sebesar Rp 2 milyar itu adalah OHC dari awal proyek sampai proyek berakhir. Terdiri atas 5 item biaya OHC sbb;

a. OHC Persiapan Kantor dan Inventaris Kantor
Sewa kantor, perbaikan dan pembersihan kantor, pembelian peralatan kantor (meja kursi, AC, komputer, printer, lemari, dispenser, kendaraan dll)

b. OHC Operasional Kantor
Bayar tagihan listrik, air, telepon, perjalanan dinas, alat tulis kantor, BBM, rumah tangga kantor dll.

c. Gaji Karyawan
Gaji, THR dan pesangon karyawan dari awal proyek s/d proyek selesai.

d. Bonus
Insentif untuk memacu produktivitas karyawan internal (bukan mediator).

e. Promosi Pemasaran
Ini biaya untuk semua aktivitas promosi out door ataupun in door. On air ataupun off air.

Pada saat menyusun budget didalam Action Plan, usahakan rasio total budget OHC hanya 7-9% saja dari rencana omset. Karena dalam realisasinya selalu ada kecenderungan budget bengkak. Andaikata itu terjadi setidaknya tak sampai over 10% karena rasio normal di proyek properti adalah 7-10% saja.

Buatlah rencana budget anda secara detail dan terperinci didalam ACTION PLAN, supaya memudahkan anda dalam realisasi pelaksanaannya di perjalanan proyek. Belum tahu cara membuat Action Plan? Silahkan belajar di Perguruan Kungfu Properti. (25DCAE68)

BERMESRAAN 10 MENIT DIDALAM MOBIL

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Fri, 24 Feb 2012 06:56:24 PST

BERMESRAAN 10 MENIT DIDALAM MOBIL

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Pernah mencoba kuliner Nasi Goreng Kambing (NGK) di Kebun Sirih Jakarta? Yang lokasinya dekat Jalan Jaksa dan buka tiap malam hari saja. Luar biasa ramai pengunjungnya. Puluhan orang makan nasi goreng kambing di bawah tenda dan sebagian besar di tempat terbuka ala kadarnya, di kursi dan meja plastik. Minumnya juga cuma ada 2 pilihan; air mineral atau teh botol.

Yang makan bukan cuma di kursi-kursi plastik itu saja, bahkan ada yang rela dilayani makan sambil nongkrong diatas mobil. Parkirnya berderet-deret sampai 100 meter panjangnya. Nasi gorengnya 1 rasa, tidak customize dengan minta lebih pedas atau lebih manis. Karena semuanya sudah dibuat dalam partai besar di sebuah wajan yang besar sekali. Jadi tak butuh waktu lama untuk terhidang di hadapan anda. Konsekuensinya cuma terhidang dalam kondisi hangat, bukan panas. Enak juga kok. Daging kambingnya empuk.

Dengar-dengar omset sehari mencapai Rp 30 juta. Berarti sebulan hampir Rp 1 milyar. Dengan asumsi profit margin (nett) 20% saja, maka sebulan bisa laba Rp 200 juta. Sangat luar biasa untuk ukuran sebuah warung yang cuma nempel tembok di sebuah mulut gang seperti itu.

* * *

Sobat properti, fenomena warung makan di tempat ecek-ecek tapi punya pelanggan melimpah ruah seperti ini sering saya jumpai di banyak tempat. Di Ambarawa dekat Goa Maria Kerep juga ada warung pecel Mbok Kami yang cuma nempel di mulut gang tapi pelanggannya naik mobil mewah dan rela berdiri nunggu tempat duduk kosong.

Di dunia marketing, fenomena ini saya sebut dengan istilah KONTEKS dan KONTEN. Ada 2 cara berpikir yang bisa kita ambil;

#1: Kita berpikir bahwa kekuatan utamanya adalah di konten (nasi goreng kambingnya). Jadi meski tempat jualan ala kadarnya di mulut gang, tapi tetap diburu pengunjung karena nasi goreng kambingnya memang enak. Yang jadi pertanyaan, jika memang konten yang jadi kekuatan, kenapa pemilik usaha tak memindahkan lokasi jualannya ke tempat yang lebih layak dan representatif? Mustahil laba Rp 200 juta/bulan tak mampu beli ruko atau tempat yang layak. Kenyataan pemilik bisnis sudah bertahun-tahun betah jualan di mulut gang itu.

#2. Kita berpikir bahwa itu adalah sinergi antara konten dan konteks. Tempat yang ala kadarnya itu justru menjadi wadah yang pas untuk produk nasi goreng kambingnya. Justru pembeli merasa enjoy menikmati nasi goreng kambing di tempat terbuka, sehingga atmosfirnya lebih lepas. Mau ketawa ngakak atau ngrumpi keras-keras tak perlu sungkan. Bahkan makan didalam mobil sambil berduaan dengan kekasihpun oke. Sambil nunggu pesanan datang bisa juga dipakai bermesraan barang 10 menit.

Sobat properti, pelajaran apa yang bisa kita ambil dari kisah warung nasi goreng kambing diatas? Itu sinergi antara konten dan konteks. Tak bisa sukses jika tak saling mendukung satu sama lain. Keduanya menjadi satu kesatuan tak terpisahkan.

Mungkin nasi goreng kambing itu enak. Tapi meski enak kalau dijual mahal belum tentu laku. Nah, dengan tempat yang ala kadarnya itu, saat bisnis dirintis tak perlu keluar biaya sewa ruko, tak perlu bayar retribusi/pajak dll. Akibatnya overhead cost rendah dan harga jual sepiring nasi goreng kambing bisa murah. Kombinasi murah + enak adalah sesuatu yang dicari orang.

Sobat properti, jangan berpikir kalau ditawari lahan yang kurang bagus, misalnya di pinggir kota dan belum ada akses transportasi kemudian anda pandang sebelah mata dan anda abaikan. Kalau harganya per meter persegi cuma Rp 20 - 30 ribu kenapa tidak dipertimbangkan? Siapa tahu lahan yang ecek-ecek itu justru jadi entry poin bagi success story anda? Karena meski punya handicap jauh dan belum ada transportasi, tapi setidaknya ada plus point, yaitu; harga perolehan lahannya MURAH.

Lahan yang dianggap kurang bagus biasanya sulit dapat jodoh. Dan saat anda datang melamar untuk diajak kerjasama, kemungkinan diterima lebih besar. Saat anda mau mulai mengembangkan, abaikan dulu fakta bahwa lahan anda jauh dan belum ada akses transport. Tanamkan di otak anda bahwa lahan anda murah perolehannya. Sehingga anda bisa menjual dengan harga yang sangat kompetitif.

Bahkan jika luasan lahannya cukup besar (misal; 5 ha), maka hanya dengan membebani tambahan biaya pematangan lahan sedikit saja (misal Rp 25.000/m2) anda sudah mendapatkan alokasi budget Rp 750 juta yang bisa dipakai untuk membangun fasilitas lapangan futsal dan kolam renang yang jadi ikon dan magnet proyek yang anda pasarkan. Ini hal yang tak bisa dilakukan oleh pengembang yang perolehan lahannya di harga normal.

Soal belum ada angkutan masuk ke lokasi, apa susahnya anda membeli 2 mobil bekas lalu mengoperasikannya sebagai shutle transport. Paling minim membayar beberapa tukang ojek untuk membuka pos ojek baru di tepi jalan raya dan di gerbang perumahan yang anda kembangkan. Cukup anda subsidi Rp. 500.000/orang/bln x 6 tukang ojek, dan selebihnya suruh cari sendiri, maka problem transportasi setidaknya bisa diatasi. Nanti setelah 6 bulan, tanpa subsidi apapun tukang ojek itu bisa mandiri.

Jika ditambah dengan produk rumah sederhana anda yang simpel tapi tetap memiliki nilai estetis, dan jalan lingkungan yang lebar dan rapi (minimal ROW 7 m) dengan bahu jalan yang hijau asri, maka produk perumahan anda akan diminati banyak orang dan bakal laris manis. Jadi sinergi antara perolehan lahan yang murah dan kemampuan anda membangun lingkungan yang berkualitas adalah konten dan konteks yang saling bersinergi. Ibarat jualan nasi goreng kambing enak meski hanya di mulut gang kecil. Tetap diburu pembeli kok. Mantap ya? (25DCAE68)

---------------------

WORKSHOP PROPERTI 2 HARI

HANYA Rp. 500.000

Belajar ilmu properti ternyata tak mahal biayanya. Hanya Rp 500.000 untuk ikut workshop 2 hari berlabel CARA PINTER JADI DEVELOPER, tgl 10 -11 Maret 2012 di Hotel Oasis Amir, Senen Jakarta.

Ini adalah workshop yang mengajarkan kepada anda tahapan demi tahapan menjadi pengembang properti, dan membekali anda dengan basic skill yang sangat aplikatif bernama ACTION PLAN (bussiness plan) dan MARKETING PLAN.

Meskipun tarifnya murah, ini bukanlah workshop properti abal-abal, tapi instrukturnya adalah Ir. ARI WIBOWO, praktisi properti yang berpengalaman selama 17 tahun, dan pernah menggelar workshop sejenis puluhan kali di Jakarta, Depok, Bandung, Pekanbaru, Makassar, Malang, Kediri, Semarang, Yogya, Solo dll.

Untuk mengetahui lebih lanjut tentang profil trainer, silahkan buka blog: http://ariwibowojinproperti.blogspot.com atau www.kompasiana.com/AriWibowoJinProperti

Jadwal bayar dan nominal bayar;

16 - 25 Jan 2012 = Rp 500.000 (*)

26 - 31 Jan 2012 = Rp 750.000

1 - 10 Pebr 2012 = Rp 1.000.000

11 - 20 Peb 2012 = Rp 1.250.000

21 - 28 Peb 2012 = Rp 1.500.000

1 - 10 Mar 2012 = Rp 1.750.000

11 Mar 2012 = Rp 2.000.000

(*) Harga promo Rp 500.000 otomatis tak berlaku jika jumlah pendaftar sudah mencapai 20 org pertama.

Pembayaran disetor ke;

Rek BCA cab. Ungaran

a/n ARI WIBOWO

A/C 222 0365789

Rek BII cab. Purwokerto

Via ATM Bersama ke A/C 1173204242

a/n ARI WIBOWO

Bukti setor/transfer disimpan setelah sebelumnya diemail ke; ari_kinerja@yahoo.co.id

Informasi dan pendaftaran ke;

sdr. Deano 024 7032 3000

WORKSHOP PROPERTI 2 HARI Rp. 500.000,-

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Fri, 24 Feb 2012 06:55:43 PST

WORKSHOP PROPERTI 2 HARI
HANYA Rp. 500.000

Belajar ilmu properti ternyata tak mahal biayanya. Hanya Rp 500.000 untuk ikut workshop 2 hari berlabel CARA PINTER JADI DEVELOPER, tgl 10 -11 Maret 2012 di Hotel Oasis Amir, Senen Jakarta.

Meskipun tarifnya murah, ini bukanlah workshop properti abal-abal, tapi instrukturnya adalah Ir. ARI WIBOWO, praktisi properti yang berpengalaman selama 18 tahun, dan pernah menggelar workshop sejenis puluhan kali di Jakarta, Depok, Bandung, Pekanbaru, Makassar, Malang, Kediri, Semarang, Yogya, Solo dll.

Untuk mengetahui lebih lanjut tentang profil trainer, silahkan buka blog: http://ariwibowojinproperti.blogspot.com atau www.kompasiana.com/AriWibowoJinProperti

Jadwal bayar dan nominal bayar;

16 - 25 Jan 2012 = Rp 500.000 (*)

26 - 31 Jan 2012 = Rp 750.000

1 - 10 Pebr 2012 = Rp 1.000.000

11 - 20 Peb 2012 = Rp 1.250.000

21 - 28 Peb 2012 = Rp 1.500.000

1 - 10 Mar 2012 = Rp 1.750.000

11 Mar 2012 = Rp 2.000.000

(*) Harga promo Rp 500.000 otomatis tak berlaku jika jumlah pendaftar sudah mencapai 20 org pertama.

Pembayaran disetor ke;

Rek BCA cab. Ungaran

a/n ARI WIBOWO

A/C 222 0365789

Rek BII cab. Purwokerto

Via ATM Bersama ke A/C 1173204242

a/n ARI WIBOWO

Bukti setor/transfer disimpan setelah sebelumnya diemail ke; ari_kinerja@yahoo.co.id

Informasi dan pendaftaran ke;

sdr. Deano 024 7032 3000

PENTIL KECIL SUDAH MENGUNDANG MINAT

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Mon, 16 Jan 2012 19:14:38 PST

PENTIL KECIL SUDAH MENGUNDANG MINAT

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Paman saya yang punya kebun rambutan seluas 0,5 ha ternyata sudah di'ijon' alias dibayar orang saat dulu pohonnya masih berbunga. Masih pentil-pentil kecil buahnya, tapi sudah mengundang minat pembeli. Kenapa si tengkulak berani membayar ke pemilik pohon saat buahnya masih pentil? Karena mereka tak ingin buah rambutannya keburu dibayar tengkulak lain jika menunggu sampai buah matang.

Keponakan saya yang baru kelas 3 SMP dan akan menghadapi ujian nasional bulan Mei 2012 mendatang, eh di awal Januari 2012 sudah mengisi formulir pendaftaran masuk sebuah SMA favorit, dan katanya jika lolos seleksi (berdasarkan copy rapor) sudah disuruh bayar biaya kisaran 6 juta di akhir Januari 2012 nanti. Gile bener, ujian SMP belum lulus sudah diterima masuk SMA. Katanya kalau baru mendaftar usai ujian dan diterima, bayarnya mencapai 9 juta. Berarti bayar sekarang sama-sama untung. Siswa dapat kepastian masuk sekolah favorit dan bayar lebih murah, sementara sekolah juga untung dapat kepastian mendapat siswa dan terima uang dimuka.

* * *

Sobat properti, gejala diatas menunjukkan bahwa tengkulak rambutan dan SMA favorit melakukan strategi mengambil FUTURE MARKET. Market 4-6 bulan kedepan dieksekusi lebih awal. Tujuannya supaya tidak keburu disambar pesaing lain. Strategi 'pentil kecil' ini bisa juga kita aplikasikan di bisnis properti lho.

Ada 2 aplikasi, yang pertama yaitu kita menyasar target yang mungkin belum menempatkan pembelian rumah sebagai 'kebutuhan', tapi kita sudah langsung menyodorkan informasi dan penawaran kepada mereka. Misalnya; kita bekerjasama dengan Wedding EO, dan setiap pasangan pengantin baru kita berikan voucher senilai Rupiah tertentu yang bisa digunakan dalam periode tertentu. Minimal 6 bulan maksimal 12 bulan.

Siapa tahu mereka adalah future market yang berpikir membeli rumah setelah urusan pesta pernikahan dan honeymoon selesai. Dan setidaknya kita sudah mencuri start dengan menyodorkan informasi kepada mereka. Jika 2-3 bulan mendatang kita meminta sales menghubungi pasangan baru tersebut, untuk melakukan supporting, dan mencoba mengubah kondisi 'informasi' menjadi 'peluang'. Syukur-syukur dari 'peluang' bisa ditingkatkan lagi menjadi 'kebutuhan'. Itu artinya closing sudah ada didepan mata.

Aplikasi kedua adalah menyasar target yang sudah membutuhkan rumah tetapi belum terlalu buru-buru menghuninya. Misalnya dia baru membutuhkan rumah tersebut setahun kedepan. Nah, kita bisa menyasar future market tersebut dengan menawarkan skim pembayaran agak panjang. Misal DP 20% diangsur 12x atau DP 30% diangsur 18x.

Dalam konteks normal, kita cenderung hanya mengakomodir pembeli yang mau membayar uang muka dalam kisaran waktu 3-6 bulan saja dan kemudian langsung KPR. Kenapa? Karena kebutuhan cashflow kita mengharuskan arus uang masuk yang cepat. Sehingga future market tidak digarap secara khusus dengan cara menyediakan skim pembayaran jangka panjang.

Sedikit catatan buat kita dalam hal pricing strategy, kita mesti antisipasi bahwa penyerahan bangunan dalam jangka panjang (12 s/d 18 bulan) mesti diantisipasi resiko eskalasi harga bangunannya. Lebih bijak kita memasang harga bangunan 10-15% lebih tinggi dari harga saat ini.

Sebagai penutup, hasil investigasi di aspek sumber prospek yang closing di proyek yang bekerjasama dengan Wedding EO diatas, dari 10 pasangan yang diberi voucher, setidaknya 4 pasangan melakukan feedback dengan menghubungi kantor pemasaran. Lumayan kan? Siapa tahu ada yang closing.

DILARANG MENGGENDONG ISTRI ORANG

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Mon, 16 Jan 2012 19:14:16 PST

DILARANG MENGGENDONG ISTRI ORANG

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Ini sebuah cerita yang kontradiktif, soal sebuah restoran nasi padang milik teman saya yang baru sebulan lalu dijual karena bisnisnya tidak menghasilkan apapun. Pengunjungnya sedikit. Katanya omset penerimaan hanya mampu menutup biaya operasional saja. Impas tanpa hasil yang bisa dinikmati para pemegang sahamnya. Dan setelah 14 bulan beroperasi restoran tersebut dia lepaskan separoh harga investasi kepada investor lain.

Nah, kemarin siang ketika saya melintas di restoran bekas milik teman tadi, terkejut saya melihat halaman parkirnya ramai dipenuhi beberapa mobil dan sepeda motor. Yang membuat saya surprise ada spanduk dari bahan MMT terpasang di dinding luar yang berbunyi; "Kalau bisa jual murah kenapa mesti mahal? Nasi rendang cuma Rp 4.500 saja." Wow, promosi nasi padang pakai spanduk segala. Lumayan unik.

Saya mencoba masuk ke restoran padang tadi. Namanya sudah diganti, tata letak kursinya diganti, interiornya dibenahi. Yang luar biasa, pengunjungnya banyak juga lho. Rupanya dia sengaja memberi harga khusus untuk item nasi rendang, sementara lauk lainnya harga normal. Masakannya enak, nasinya panas dan pulen.

Kenapa saat teman saya mengelola dulu kok bisa sepi dan gagal ya? Mungkin dia tidak punya jurus promosi seperti pemilik baru. Kalau soal masakan saya pernah mencicipi lumayan enak juga saat dikelola teman saya dulu.

* * *

Sobat properti, saya tidak paham bisnis nasi padang. Tapi saya sangat tertarik dengan cara pemilik baru itu mempromosikan restorannya. Dia seakan paham bahwa restorannya masih tahap Introduction (perkenalan) dibawah management baru. Saat belum banyak orang tahu mengenai restoran padang miliknya. Dia lakukan strategi 'cost leadership' meski hanya di item nasi rendang. Bagi yang pernah ikut workshop properti saya, ini disebut Jurus 16 Derajat Celcius (silahkan dicari di blog http://ariwibowojinproperti.blogspot.com )

Kebijakan dia yang mengganti nama restoran lama yang dianggap tidak sukses dan menciptakan nama restoran baru alias re-branding juga saya acungi jempol. Paham yang saya yakini memang seperti itu. Brand yang tak punya 'success story' lebih baik dibuat almarhum, dan kita munculkan brand baru yang kita bangun dengan kinerja yang lebih baik.

Sama seperti kasus restoran padang diatas, cara terbaik memperkenalkan proyek baru kita adalah mengundang dan mendatangkan orang sebanyak-banyaknya agar berkunjung ke lokasi proyek kita. Buatlah program promosi dan publikasi yang menarik minat orang berkunjung.

Kalau restoran padang diatas mengekspos selling point nasi rendang Rp 4500, saya yakin itu dilakukan karena ditempat lain makan nasi rendang mungkin harganya mencapai Rp 6000 s/d 8000. Nah, lakukanlah juga hal yang sama untuk harga perdana produk properti anda. Harga jualnya harus minimal 10% lebih murah ketimbang kompetitor yang sudah eksis dengan progres fisik lebih besar.

Menerapkan harga normal di masa perkenalan produk baru sangat tidak dianjurkan. Karena produk anda harus memiliki daya saing terhadap kompetitor. Lebih murah 5% mungkin baru membuat value proyek anda sejajar dengan pesaing. Karena pesaing unggul di progres fisik, dan anda mengimbanginya dengan harga yang lebih murah. Kalau mau bukan sekedar sejajar tapi punya keunggulan kompetitif, saya sarankan harga jual produk anda lebih rendah 10% dibanding harga kompetitor.

Nah, kembali pada cerita restoran nasi padang diatas yang mendatangkan pengunjung dengan program promosi nasi rendang Rp 4500, saya mau cerita soal proyek GREEN WATERPARK yang akan saya lakukan soft launching tanggal 28 Januari 2012 dan grand launching tanggal 18 Pebruari 2012.

Kami berusaha mendatangkan pengunjung ke proyek kami dengan cara publikasi dan distribusi informasi sebanyak-banyaknya. Melalui spanduk, ex banner, umbul-umbul, spot iklan radio, iklan di TV lokal, dan lain-lain. Kami mengekspos produk baru kami dengan tagline; GREEN WATERPARK, Hunian Murah Nyaman Berfasilitas Water Park.

Itu adalah positioning proyek kami, sekaligus brand promise yang kami janjikan ke konsumen. Kami ingin membentuk persepsi konsumen bahwa perumahan kami harganya murah, lingkungannya nyaman, dan yang paling penting ada fasilitas waterparknya. Bukan sekedar kolam renang.

Event unik yang akan kami gelar di lokasi saat grand launching nanti adalah LOMBA GENDONG ISTRI berhadiah jutaan Rupiah. Syaratnya sederhana; Dilarang menggendong istri orang. Yang digendong mesti istrinya sendiri. Nanti tiap race akan diikuti oleh 6-8 pasangan yang lomba berlari menempuh jarak 25 m dengan teknik menggendong bebas. Yang penting kaki istrinya tidak menapak di tanah. Siapa pemenangnya, akan diberi hadiah sebesar Rp 5.000/kg x berat badan istrinya. Jadi istri pemenangnya akan ditimbang dahulu sebelum diberikan hadiahnya.

Saat yang bersamaan kami adakan pula lomba menggambar dan mewarnai untuk segmen anak-anak. Kombinasi lomba gendong istri dan menggambar mewarnai akan menjadi andalan kami untuk mendatangkan pengunjung sebanyak-banyaknya. Itu adalah lead (prospek) yang akan kami olah agar bisa terjadi closing sebanyak-banyaknya. Sinergi antara produk bagus (konten) dan kemasan promosi yang bagus (konteks) semoga mendatangkan hasil yang sangat bagus. Tetap semangat !!

JURUS MIKE TYSON DI BISNIS PROPERTI

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Mon, 16 Jan 2012 19:13:01 PST

JURUS MIKE TYSON
DI BISNIS PROPERTI

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Pernah mendengar era kejayaan petinju hebat asal Amerika yang bernama Mike Tyson si leher beton? Dia dicatat sejarah sebagai petinju termuda yang menjadi juara dunia kelas berat. Dia memiliki 'killing punch' yang sangat mematikan. Saat di era keemasan, semua lawannya dibuat jatuh terkapar dibawah ronde ke 5.

Itulah Mike Tyson, yang jarang bertanding sampai 12 ronde atau 15 ronde. Semua lawannya dipukul KO di ronde-ronde awal. Tyson selalu menyelesaikan pertandingan jauh lebih cepat dari jumlah ronde yang direncanakan. Kenapa? Karena dia memiliki 'killing punch' yang luar biasa. Tyson sangat yakin dengan kekuatan pukulannya, sehingga begitu bel ronde pertama dibunyikan, dia akan langsung merengsek maju menyerang musuhnya.

Tyson tahu kelebihannya terletak di power pukulan yang luar biasa. Asal bisa menyambar muka atau dagu dengan telak, maka tubuh lawannya yang berbobot 100 kg keatas akan berdebum jatuh ke kanvas. Dan itu dilakukannya dibawah ronde ke 5. Tak jarang musuhnya sudah KO di ronde 1 atau ronde 2.

Tyson memburu lawannya seperti singa kelaparan, mengayun ayunkan tinjunya menyerang lawan, tanpa takut kehabisan stamina. Tyson tak pernah berpikir menghemat nafas atau tenaga, dia cuma berpikir bagaimana pukulan hook, straight atau upper cut-nya mengenai kepala lawannya. Tyson tak mau ada ronde panjang, melainkan semua pertandingan berakhir dengan singkat.

* * *

Sobat properti, jika proyek properti anda memiliki power yang luar biasa seperti killing punch Mike Tyson, maka jangan ragu menggunakan kekuatan tersebut untuk menghabiskan dagangan lebih cepat. Laris manis tanjung kimpul. Dagangan cepat habis rejeki cepat ngumpul. Jika bisa menghabiskan dagangan dalam waktu 6 bulan, kenapa mesti 18 bulan?

Kita pasti tahu bahwa biaya OHC (overhead cost) untuk sebuah proyek properti perbulan bisa mencapai puluhan juta sampai ratusan juta. Tergantung besaran proyek dan ramping gemuknya struktur organisasi proyek.

Jika kita ambil contoh sebuah proyek properti seluas 4 ha dengan asumsi durasi (umur proyek) 24 bulan dan biaya OHC Rp 50jt/bln, maka jika proyek selesai 18 bulan berarti ada efisiensi biaya 6 bln x Rp 50jt = Rp 300 jt. Dan efisiensi Rp 300 jt itu tentunya dicatat sebagai tambahan laba. Apalagi kalau selesainya proyek cuma 12 bln, silahkan hitung sendiri berapa tambahan laba yang dinikmati pemegang saham.

Sobat properti, power apa yang membuat anda punya keyakinan menyelesaikan pemasaran jauh lebih cepat dari proyeksi normal seperti seorang Mike Tyson yakin mampu menghabisi lawannya di ronde 1 atau ronde 2 saja?

Mungkin lokasi anda yang sangat strategis dan menarik. Mungkin harga anda yang jauh dibawah harga pasaran. Mungkin ada super benefit yang bisa dinikmati oleh konsumen anda yang tak mungkin disajikan oleh kompetitor lain. Jika komparasi antara power yang dimiliki proyek anda dengan proyek lain sangat ekstrem, maka tak ada salahnya anda memakai jurus Mike Tyson. Yakinlah bahwa anda mampu mengatasi kompetitor anda menghabiskan unit-unit yang dipasarkan dengan cepat.

Saya punya satu contoh kasus yang mampu membuat anda memahami jurus Mike Tyson ini dengan lebih baik, seperti contoh dibawah ini;

Di sebuah lokasi yang harga tanahnya 3 tahun lalu pasarannya sudah Rp 100.000/m2, mendadak bagai rejeki nomplok klien saya mendapatkannya awal tahun 2011 kemarin dengan harga cuma Rp 60.000/m2 melalui lelang dari sebuah bank. Oh ya, luasnya 4 hektar dan harga pasaran sekarang sudah Rp 150.000/m2.

Ini sebuah operasi akuisisi lahan dengan harga yg under value. Bayangkan bedanya antara harga perolehan dengan harga pasaran mencapai Rp 90.000/m2 (brutto). Kalau beda harga nettonya dengan asumsi efektivitas lahan 60% adalah Rp 150.000/m2. Jadi jika kita menjual kavling luasan 90 m2, sudah jelas harga jual kita lebih murah 90 m2 x Rp 150.000 = Rp 13.500.000,-

Wow, ini keunggulan kompetitif dalam harga jual tanah sudah ada di genggaman kita.

Selanjutnya, jika saya asumsikan biaya OHC per bulan Rp 100 juta dan proyek diestimasi berumur 24 bulan untuk kondisi konservatif (normal), maka kali ini saya yakin memakai jurus Mike Tyson dengan hanya menetapkan anggaran OHC selama 12 bulan saja. Artinya saya berspekulasi melakukan efisiensi sebesar Rp 100 juta x 12 bulan = Rp 1.200.000.000,-

Luasan lahan efektif adalah
= 60% x 40.000
= 24.000 m2
Ini disebut saleable area atau lahan yang bisa dijual. Sisanya 40% tak bisa dijual karena terpakai untuk sirkulasi, ruang terbuka hijau dan fasos fasum.

Berapa efisiensi yang diperoleh?
= Rp 1.200.000.000 : 24.000 m2
= Rp 50.000/m2

Jika asumsi luas kavling 90 m2, berarti harga jual produknya lebih murah Rp 50.000 x 90 m2 = Rp 4.500.000,-

Coba gabungkan efisiensi dari perolehan tanah yang undervalue (Rp 13,5 juta) ditambah efisiensi dari keberanian kita menetapkan umur proyek 12 bulan saja sebesar Rp 4,5 juta. Total efisiensi Rp 18 juta. Ini ibarat gabungan pukulan hook dan pukulan upper cut dari seorang Mike Tyson yang bakal mampu mengkanvaskan pesaing-pesaingnya di kelas yang sama.

Hasilnya? Bukan selesai 12 bulan tapi malah selesai 10 bulan. Laris manis tanjung kimpul. Dagangan habis rejeki ngumpul. Justru dapat tambahan (extra) laba lagi 2 bulan x Rp 100 juta = Rp 200 juta.

Itulah yang dinamakan jurus Mike Tyson. Yaitu menghabisi lawan dibawah ronde ke 5. Hanya bisa dilakukan oleh mereka yang punya power luar biasa kuatnya. Bagi yang powernya datar-datar saja, jangan coba-coba terapkan jurus ini. Bisa-bisa nafas dan stamina habis sebelum waktunya dan malah dipukul KO oleh musuh.

Catatan; perhitungan diatas diasumsikan bahwa kualitas bangunan dan kualitas infrastruktur sama dengan pesaingnya. Sehingga efisiensi yang dijelaskan diatas hanya dari faktor harga jual tanah dan overheadcost saja.

JAKARTA - HONGKONG ONLY Rp 39.000/PAX

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Mon, 16 Jan 2012 19:12:27 PST

JAKARTA - HONGKONG
ONLY Rp 39.000/Pax

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Pernah lihat strategi promo sebuah maskapai penerbangan yang menawarkan tarif promo Jakarta - Denpasar Rp 39.000 saja? Itu bukan bohong-bohongan, tapi ada ketentuan dan syarat-syarat yang berlaku. Dalam 1x flight paling banter cuma ada 2 atau 3 seat yang dijual dengan tarif itu. Bahkan untuk penerbangan bulan April 2012 kita disuruh bayar lunas di bulan Desember 2011.

Dengan memiliki gimmick promosi seperti itu, maka saat diekspose di internet dan media massa akan menimbulkan attention yang cukup besar dari calon konsumen. Silahkan dicek seberapa banyak yang berhasil membeli tiket seharga tarif promo itu? Tak banyak. Saya juga belum pernah dapat, meski beberapa kali mencoba telpon ke call centre maskapai tersebut. Yang tersedia tetaplah tarif normal kisaran Rp 300 - 500 ribu. Kenapa mesti saya bayar bulan Desember 2011 untuk penerbangan April 2012? Lagipula saya juga belum tentu ingin pergi ke Bali jika tarif pesawatnya normal. Kalau Jakarta - Hongkong cuma Rp 39.000/pax dan tersedia 5 seats pasti saya beli dan dapat tanggal berapa saya bela-belain cuti kerja.

* * *

Sobat properti, saya sedang mempersiapkan strategi ala maskapai penerbangan tersebut ke pricing strategy yang saya siapkan untuk proyek baru bernama GREEN WATERPARK Residence yang akan saya launching setelah Imlek mendatang (kotanya dirahasiakan dulu).

Ini proyek RSH (rumah sederhana). Tapi saya benar-benar menerapkan jurus Cost Leadership dan Differensiasi guna mendapatkan keunggulan kompetitif atas pesaing. Tidak tanggung-tanggung, RSH tapi punya fasilitas mini waterpark. Bahkan secara ekstrem benefit ini saya jadikan sebagai nama proyek, yaitu GREEN WATERPARK Residence. Apa positioningnya? Hunian Murah dengan Fasilitas Mini Waterpark. Itulah brand promisenya.

Soal berapa budget membangun mini waterpark dan darimana saya mendapatkan alokasi budgetnya akan saya ceritakan di artikel yang lain. Yang jelas saya menciptakan Differensiasi tanpa harus mengorbankan Cost Leadership.

Di proyek ini, kami memasarkan rumah T-36/60 dengan harga Rp 70 juta. Sengaja disetting harga jual tak melebihi Rp 70 juta supaya PPN nya masih ditanggung negara. Kalau T-36/72 yang sudah kena PPN kami menjualnya di harga (rencana) Rp 85 juta.

Lalu dimana aplikasi pricing strategi ala maskapai penerbangan itu di proyek kami?
Saya sengaja menyediakan 3 rumah desain khusus dan dijual dengan harga hancur-hancuran. Desain khusus yang saya maksudkan adalah T-25 tapi memiliki 2 kamar mungil. IMB nya tetap kami ajukan type 36. Lho kok T-25 apa tidak menyalahi UU No 1/2011 soal Perumahan yang menyebutkan type terkecil mesti T-36? Tidak. Karena saya memahaminya bahwa itu adalah type terkecil yang bisa dibiayai melalui fasilitas KPR. Jika tidak melalui KPR saya anggap tidak terikat aturan itu. Tapi anda mesti tahu bahwa tanpa melalui KPR justru tetap kena PPN lho berapapun harga jualnya.

Jadi kami akan memasarkan rumah T-25/60 dengan harga jual Rp 55 juta (include PPN). Tapi jangan berpikir saya akan ekspose dengan menyebut type 25, melainkan diekspos kondisi 2 kamarnya. Makanya saya bela-belain ada desain T-25 dengan 2 kamar meski ukurannya agak tidak manusiawi sebenarnya. Pengin kamar manusiawi? Ya diperbesar sendiri dong, hehe …

Nanti selling point kami seperti ini;
RUMAH 2 KAMAR FASILITAS MINI WATERPARK HARGA 55 JUTA* SAJA.

Dipastikan selling point itu akan menarik atensi ratusan orang untuk menelponnya. Padahal mereka tidak tahu rumahnya type 25, tanahnya ukuran 60 m2, dan bayarnya juga mesti cash keras (lunas 1 minggu). Penyerahannya juga 6 bulan sejak pelunasan.

Apakah banyak yang mau dengan kondisi tersebut? Tidak banyak.
Apakah banyak yang mampu dengan kondisi tersebut? Tidak banyak.
Jadi dijamin 3 unit khusus yang dikondisikan sebagai gimmick promosi dengan harga hancur-hancuran (laba Rp 0) itu belum tentu akan terjual dalam 3 bulan sejak launching proyek kami. Kami justru berharap jangan ada yang membelinya, supaya bisa terus dijadikan gimmick promosi.

Dalam prakteknya setelah tahu bahwa T-25/60 diatas mesti dibayar cash, konsumen yang datang akan lari ke T-36/60 atau T-36/72 dengan harga normal. Nah, tinggal pintar-pintar kami menawarkan gimmick lain untuk pembelian unit-unit tersebut. Kemungkinan besar saya pakai jurus DP super ringan. Dan tentu saja mini waterpark akan jadi andalan kami menarik konsumen yang sudah telepon atau datang ke kantor kami.

Harapan saya proyek Green Waterpark ini akan terjual 70 - 100 unit dalam 2 bulan pertama. Optimis dan tetap semangat !!

OTAK ATIK KELAMIN ORANG

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Mon, 16 Jan 2012 19:11:28 PST

OTAK-ATIK KELAMIN ORANG

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Seorang teman yang profesinya dokter spesialis kulit dan kelamin yang sedang ambil cuti dan pulang kampung mengajak saya ketemuan dan makan siang di hari pertama tahun 2012 ini. "Ada opportunity bagus bro. Saya perlu campur tangan Jin Properti buat menyiapkan proposal singkatnya untuk menggaet investor ...," kata pak dokter.

Rupanya dia punya klien yang memiliki lahan 3 ha di daerah Bedahan Sawangan Depok tapi masih berstatus girik dan belum bersertipikat. NJOP tahun 2011 sudah Rp 243.000/m2, tapi pemilik tanah bersedia dihargai Rp 150.000/m2. Kliennya ini perlu uang cash Rp 300 juta buat belikan mobil baru untuk bini mudanya, dan menyerahkan lahannya untuk dikerjasamakan. Lahan boleh dibalik nama ke PT milik partner dan bayarnya bertahap tapi harus lunas 3 tahun.

Wah, ini semi hot deal nih, begitu pemikiran saya sambil menyiapkan kertas dan pena buat corat coret. Terus terang di benak saya sedang berpikir kalau klien seorang dokter kulit kelamin mestinya ya sakit kelamin ya? Bukan sakit hidung atau tenggorokan. Nah apa ada hubungannya antara sakit kelamin dan bini muda yang minta dibelikan mobil baru? Ups, ini sih sudah masuk wilayah pribadi. Saya tak perlu tahu, hehe ..

Kemudian saya buatkan hitungan singkatnya sbb;

PROPOSAL SINGKAT

Luas Lahan ; 3 hektar
Harga ; Rp 150.000/m2
Total Nilai Lahan ; Rp 4,5 milyar
(NJOP saat ini = Rp 243.000/m2)

SKENARIO PEMBAYARAN

LAHAN
Bayar Lahan = Rp 300.000.000
Talangan-Talangan ;
PPH 5% = Rp 360.000.000,-
SPH (Surat Pelepasan Hak) =
Rp 3.000,-/m2 x 3 ha
= Rp 90.000.000,-

TOTAL (a) = Rp 750.000.000,-

BIAYA-BIAYA ;
Perijinan (Ijin Lokasi, IPR, Siteplan dll)
= Rp 225.000.000,-
Sertifikasi = Rp 300.000.000,-
BPHTB = Rp 360.000.000,-

TOTAL (b) = 885.000.000,-

MODAL KERJA
Kantor + Inventaris = 100.000.000,-
Overhead 4 bulan x Rp 50.000.000,-
= Rp 200.000.000,-
Biaya pematangan lahan
= (60% x 3 ha x Rp 150.000) x 20%
= Rp 540.000.000,-

TOTAL (c) = Rp 840.000.000,-

GRAND TOTAL = Rp 2.475.000.000,-
Pembulatan = Rp 2,5 milyar

SKENARIO INVESTASI

MODAL Rp 2,5 Milyar
MODAL KEMBALI di bulan ke 18

LABA = 1.8 Milyar/ha
Total Laba = Rp 5.4 Milyar

Umur Proyek = 30 bulan

* * *

Pak dokter nampak antusias melihat angka-angka yang saya rincikan. Dia mengaku sudah punya calon investor teman seprofesinya sendiri yang siap mengucurkan modal dan pak dokter diberi saham goodwill 20%. Pak dokter meminta saya nanti yang mengelola proyek tersebut dan saham goodwill 20% dibagi berdua.

Saya katakan kalau saham goodwill 20% terlalu kecil jika MPM (mitra pemilik modal) hanya sleeping partner, bukan ikut aktif mengelola proyek. Nanti saya tawarkan ke teman saya saja deh yang juga kapabel sebagai investor, kita minta 30 - 35% supaya kalau dibagi berdua masih lumayan.

"Oke oke bro, aku percayakan ke kamu saja yang mengatur skenarionya. Ini kan bidangmu. Kalau bidangku adalah otak-atik kelamin orang. Silahkan cari investor lain yang berniat eksekusi proyek Bedahan Sawangan. Kalau mentok baru nanti pakai investorku yang cuma menawarkan porsi 80:20," kata pak dokter sambil ketawa ngakak.

MAK COMBLANG YANG TAK DIANGGAP

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Mon, 16 Jan 2012 19:10:57 PST

MAK COMBLANG YANG TAK DIANGGAP

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Dalam sebuah penerbangan dari Jakarta ke Semarang di tahun 2002 yang lalu, saya ketemu adik angkatan di FT Arsitektur Undip, seorang cewek yang menurut saya sih lumayan manis. Point 6,99 deh. Kurang 0,01 sudah masuk kategori cantik.

Seperti biasa pasti tukar cerita dan informasi soal karir serta keluarga. Eh, dia ngaku masih jomblo di usia yang sudah menginjak kepala 3. “Belum dapat jodoh nih, cariin dong, mas … Serius nih.” begitu katanya padaku. Cewek manis, smart, pendidikan tinggi, sudah kerja di perusahaan besar dan mapan. Ini sih dagangan yang mudah laku menurut saya jika boleh disebut ‘dagangan’.

Tak sampai 2 minggu adik angkatan tadi saya kenalkan dengan relasi saya yang juga bujangan dan punya usaha di bidang percetakan dan foto copy. Ketemuannya di sebuah rumah makan, dan saya yang membayari nota tagihan di hari percomblangan itu saya lakukan. Tujuan saya biar mereka saling kenal dan tukar nomor telepon. Selanjutnya biar berjalan sendiri secara alami ..

Boleh percaya boleh tidak, tak sampai 1 tahun sejak percomblangan itu, mereka berdua menikah. Tentu saja saya jadi tamu istimewa di hari pernikahan mereka. Bayangkan, bertahun-tahun si cewek menunggu jodohnya tak pernah datang, dan saya ditunjuk Tuhan jadi perantara dia mencarikan jodoh.

* * *

Sobat properti, saya diperlakukan istimewa di hari pernikahan mereka, karena sayalah comblang alias perantara pasangan yang menikah itu. Mereka berdua mengakui jasa saya sebagai comblang.

Tapi di proyek yang saya pasarkan pernah ada comblang yang tidak dianggap lho. Ceritanya ada seseorang yang datang ke front office dan menagih fee perantara (mediator) untuk sebuah transaksi (sebut saja transaksi A-02 atas nama bang Toyib). Dia mengaku bahwa 3 minggu lalu telah memberikan brosur perumahan kami kepada bang Toyib, juga mengantar ke lokasi proyek saat maghrib dan kantor pemasaran sudah tutup. Hanya saja ketika bang Toyib membayar uang tanda jadi unit A-02 di kantor pemasaran terjadi diluar sepengetahuan dia.

Tentu saja kami menolak klaim tersebut. Peran Mak Comblang tak dianggap. Kami tidak mengakui adanya klaim yang dilakukan setelah terjadi transaksi. Bisa saja dia punya kontribusi beneran, bisa juga asal mengaku-ngaku supaya dapat fee. Konfirmasi sebagai mediator harus dilakukan sebelum terjadi transaksi. Dan untuk itu ada Form Mediator yang dibuat secara tertulis. Disitu diatur juga mengenai ketentuan kapan komisi penjualan bisa diklaim oleh mediator.

Saat kami melakukan konfirmasi secara diam-diam ke bang Toyib, kami dapat info bahwa sebenarnya memang benar mediator tadi yang telah memberikan brosur dan mengantar survei lokasi. Tapi karena aturan main tak memperbolehkan klaim sesudah transaksi, kami tetap tidak bersedia membayarkannya.
Sobat properti, apakah produk properti anda menyediakan fee mediator seperti yang biasa saya berlakukan di proyek-proyek kami?

Saat saya masih menjadi Marketing Manager di Pulau Batam dahulu (1994 s/d 2000), dalam catatan saya dari 10x transaksi kemungkinan besar 2 atau 3 transaksi diantaranya melalui jasa mediator alias perantara. Artinya kontribusi pihak lain diluar sales force internal kita sendiri mencapai 20 - 30%.Nilai komisi penjualan (marketing fee) yang disediakan oleh perusahaan kami adalah 1% dari harga transaksi. Yang boleh diklaim saat pembayaran konsumen sudah mencapai 20% dari harga transaksi.

Profil mediator ini macam-macam. Ada yang ibu rumah tangga, ada sales otomotif, ada sales asuransi, ada sales kartu kredit, ada HRD Manager dll. Hampir semuanya menjadi mediator dalam konteks ‘iseng-iseng berhadiah’, bukan secara khusus bekerja memburu fee. Ini hanya dijadikan pekerjaan sampingan saja. Dan maksimal dapat 2 pembeli mereka sudah tak produktif lagi dan akan datang mediator-mediator lainnya.
Tapi entah kenapa untuk proyek-proyek yang saya kembangkan dan pasarkan di pulau Jawa, prosentase transaksi yang memakai jasa mediator sedikit sekali. Dari 20x transaksi mungkin hanya ada 1 mediator. Berarti cuma 5% saja kontribusinya.

Ketika nostalgia manisnya jasa mak comblang (mediator) ini saya geber dan saya optimalkan di proyek Grand Greenwood Manyaran Semarang bulan Desember tahun 2010 yang lalu, kami berhasil menjual lebih dari 200 unit dalam waktu 11 hari saja. Ini kasus riil, bukan fiktif. Meski kesuksesan itu bukan semata-mata faktor mediator yang dalam ilmu pemasaran masuk ke aspek PLACE (Distribution), tetapi sinergi dari aspek PROMOSI yang tepat, dan juga PRICING STRATEGY pakai Teori Mike Tyson yang luar biasa dahsyatnya.

Apa itu Teori Mike Tyson?? Sssstt, akan dibahas dan dibagikan dalam artikel tahun depan.

TEORI NASI GORENG PETE

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Mon, 16 Jan 2012 19:10:22 PST

TEORI NASI GORENG PETE

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Tadi malam saya diajak kuliner oleh teman lama yang berbobot 120 kg. Kami memilih warung nasi goreng di dekat alun-alun kabupaten Semarang. Saya pesan 1 porsi nasi goreng babat, dan dia pesan 1 porsi nasi goreng ayam pete. Ada request khusus; petenya digoreng sampai kering sekali.

Nasi goreng ayam pete pesanan teman saya dimasak duluan. Gila coy, buah pete 1 strip dirontokin semua dimasukkan ke penggorengan. Kurang lebih berisi 20 biji pete. Usai dimasak, dihidangkan ke meja kami, dan penjual nasi goreng bersiap membuat nasgorbat pesanan saya.Eh, teman saya yang berbobot 120 kg mendadak ngomel-ngomel; “Bang, bukannya sudah saya bilang, petenya digoreng sampai kering. Ini kok dalamnya masih ada yang hijau. Tolong digoreng lagi deh!” Kemudian pete-pete yang katanya belum digoreng kering itu dikumpulin dalam satu piring kecil lalu diserahkan ke penjual nasgor untuk digoreng lagi.

Permintaannya dipenuhi setelah nasgorbat pesanan saya selesai dimasak. Petenya dimasukkan wajan dan digoreng lagi sampai kering, baru dihidangkan kembali ke teman saya. “Nah, ini baru pete enak, kemlethus rasanya ….”, kata mister 120 kg sambil melahap nasi goreng pete kesukaannya.

* * *

Sobat properti, menurut anda apakah dengan adanya kejadian pete digoreng sampai 2x itu membuat harga 1 piring nasi goreng petenya berubah harga atau naik harga? Saya yakin tidak. Padahal menggoreng 2x berarti keluar tenaga 2x, menghabiskan bahan bakar 2x. Harganya tidak bertambah. Tetap dihitung berdasarkan harga sepiring nasi goreng dan buah pete 1 strip.

Apakah itu aplikasi teori kepuasan pelanggan ala penjual nasi goreng? Kalau bisa memenuhi request pembeli tak akan ada penambahan harga apapun. Paling banter ucapan terima kasih. Tapi saat request pembeli tidak terpenuhi, sudah kena omelan, masih harus bekerja 2x. Keluar keringat tanpa kompensasi apapun.

Apa hubungan kisah mister 120 kg diatas dengan pelajaran properti yang akan saya bagikan dalam artikel ini?
Di sebuah proyek yang saya kelola, salah satu pembeli merasa bahwa kualitas keramik sesuai spesifikasi standar belumlah memuaskan selera dia, sehingga dia ingin lakukan upgrade dengan keramik yang lebih bagus dan lebih mahal. Pembeli menyampaikan permintaan secara lisan kepada staf pemasaran, yang berjanji akan meneruskannya kepada divisi teknik.

Apa yang terjadi 2 bulan berikutnya? Pembeli ngomel-ngomel karena saat menengok ke lapangan, keramik kualitas standar sudah terlanjur dipasang di separoh lebih luasan lantai. Padahal dia sudah request akan diganti keramik yang lebih bagus yang akan dibelikannya sendiri.

Demi memberikan servis kepada pembeli karena memang ini kesalahan kami, terpaksa keramik yang sudah terpasang dibongkar dan diganti dengan keramik yang didropping oleh pembeli. Untuk pekerjaan membongkar ini kami harus keluar biaya ekstra atas beban kami sendiri, bukan ditagihkan ke pembeli.
Kasus ini persis kejadiannya dengan kisah pete goreng yang digoreng 2x demi memenuhi request pembeli. Jika dilakukan dengan baik tak dapat apa-apa selain rasa senang bisa menjelankan prinsip kepuasan pelanggan. Tapi jika lalai menjalankan request, beban biaya tambahan yang muncul harus kita pikul. Tidak balance menurut saya.

Sejak kejadian itu saya melakukan perubahan kebijakan. Konsep dasarnya adalah; jika kita keluar keringat mestinya harus dapat kompensasi. Bukan masalah tak mau menservis konsumen, tapi mencari keseimbangan atas resiko yang mungkin timbul. Timbulah apa yang disebut Form Perubahan Desain atau Perubahan Spesifikasi Bangunan. Ini permintaan resmi dari pembeli untuk merubah desain atau merubah spec bangunan. Kami melayani secara resmi tapi meminta Biaya Koordinasi dan Pengawasan sebesar 30% dari nilai perubahan. Bukan melakukannya secara cuma-cuma.

Kami hanya membatasi untuk perubahan minor saja, bukan perombakan ekstrem dan total dengan pertimbangan jika sampai transaksi batal, maka unit yang sudah dirombak tetap mudah dijual ke pembeli baru karena bentuknya masih mendekati standar, bukan hasil customize. Misal; menggeser pintu kamar mandi, mengubah kloset jongkok menjadi kloset duduk, upgrade keramik lantai, upgrade kusen dll.

Apakah anda memilih menjalankan Teori Nasi Goreng Pete ini atau menjadikan servis perubahan desain dan perubahan spec bangunan itu justru sebagai benefit yang bisa dinikmati konsumen? Itu adalah hak anda. Tak ada yang benar dan salah disini. Tapi jika tanpa servis itu ternyata produk anda sudah memiliki banyak benefit yang menarik, saya menyarankan lebih baik anda mengaplikasikan teori nasi goreng pete dengan meminta biaya koordinasi dan pengawasan. Bukan semata-mata mencari income tambahan, tetapi menjadikannya semacam premi apabila terjadi resiko munculnya biaya tak terduga.

TRAGEDI JUS JAMBU

noreply@blogger.com (ARI WIBOWO Jin Properti) — Mon, 16 Jan 2012 19:09:53 PST

TRAGEDI JUS JAMBU

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Siang itu udara terik. Saya mampir ke sebuah warung makan untuk makan siang. Ruangannya cukup luas, ada belasan kursi. Tapi karena saya datang sudah kisaran jam 14 lebih, cuma 2 meja yang terisi. Saya sendiri. Di meja sana ada sepasang kekasih. Saya memesan jus jambu dan nasi timbel.

Sambil menunggu pesanan, saya asyik membuka data peserta Workshop CARA PINTER JADI DEVELOPER tanggal 7-8 Januari 2012 mendatang di Hotel Oasis Amir Senen Jakarta yang sudah mencapai 17 peserta. Saat itulah datang pelayan warung mengantarkan segelas minuman berwarna merah ke meja saya. Dasar haus langsung saya sruput. Segerrrrr dinginnya.

Tapiiiiiii ..., ada yang aneh. Ini rasanya bukan jus jambu, tapi strawberry. Sama-sama warna merah, tapi itu jelas 2 spesifikasi minuman yang berbeda. Saya segera memanggil pelayan untuk komplain, dan pelayannya minta maaf karena menyuguhkan menu minuman yang tertukar.

Aneh ya? Pengunjungnya cuma 3 orang dalam 2 meja, tapi bisa tertukar minumannya. Apakah mereka tak punya manajemen menu pesanan? Misalkan dengan cara 1 slip order 1 pelayanan. Atau dengan cara apalah saya kurang paham soal manajemen beginian. Tapi logikanya, jika baru 2 meja saja menunya bisa tertukar, bagaimana jika ada puluhan tamu dan belasan meja terisi? Bisa ketukar-tukar menunya. Satu komentar dari saya; Payah !!

* * *

Sobat properti, dalam kasus jus jambu diatas saya bisa menempel label 'payah' ke manajemen warung makan. Tapi saat ingat kejadian konyol di proyek yang saya kelola sendiri beberapa tahun lalu, sebenarnya saya juga pernah masuk kategori payah.

Pernah terjadi ada konsumen yang membeli sebuah rumah T-54 dengan cara pembayaran tunai bertahap 6 bulan, mencak-mencak di bulan ke 6 saat akan melakukan pelunasan, karena ternyata progres fisik bangunannya masih 0%. Sebelumnya konsumen memang tidak pernah mensurvei ke lapangan sama sekali. Konsumen marah besar, kami semua dikatakan payah.

Usut punya usut, divisi teknik sebenarnya sudah membuka SPK (surat perintah kerja) untuk membangun unit T-54 di blok B-11, padahal unit yang dibayar bertahap 6 bulan tersebut terletak di blok D-11. Ada mis-informasi yang terjadi saat divisi pemasaran mentransfer informasi unit terjual kepada divisi teknik. Kenapa? Karena penyampaian informasi disampaikan secara lisan melalui rapat koordinasi, tidak ada format dokumen tertulis yang menjadi dokumen pendukung.

Karena secara lisan, maka huruf D didengar sebagai B, dan terjadilah musibah tersebut. Siapa yang salah? Apakah yang melafalkan huruf D secara tidak jelas? Atau yang telinganya error sehingga mendengar huruf D dimaknai sebagai huruf B.

Akhir dari kasus salah bangun itu sangat pelik. Si pembeli ogah dibujuk pindah ke unit B-11, dan ngotot memilih kavling D-11. Karena sudah pasti telat penyerahan bangunannya, maka kemudian kami kena denda yang dikonversi dengan pembebasan biaya BPHTB dan pembuatan taman di halaman depan.

Belajar dari kasus tersebut, saya melakukan improvement dengan membuat sebuah form yang disebut Form SOM (Surat Order Membangun). Ini semacam komunikasi tertulis yang disampaikan oleh divisi pemasaran ke divisi teknik agar segera memulai pembangunan untuk sebuah unit rumah yang sudah terjual. Apa syarat-syarat terbitnya SOM juga saya atur. Misal; untuk pembelian tunai sudah harus terbayar 50%, untuk pembelian KPR sudah harus terbayar DP 10% dan terbit Surat Persetujuan Kredit dari bank, dll. SOM juga diaplikasikan dengan melibatkan GM dalam fungsi check and control supaya meminimalisasi terjadinya salah bangun.

Sudahkah anda menyiapkan berbagai sistem operasional prosedur yang rapi di ranah administrasi operasional proyek anda? Jangan sampai menunggu dikatakan payah baru mau berbenah.