Blog de tasadores

Por qué llevo tanto sin escribir ¿Te quedas?

2017-09-29T12:28:00.000+02:00

Aproximadamente por estas fechas hace un año, iniciaba el que yo no sabía que sería mi penúltimo vuelo a Madrid desde Santiago de Chile. Cómo ha llovido desde entonces. Poco después (cosa de dos meses) escribía el post inmediatamente anterior al que estáis leyendo y desde entonces, apagón. Hasta ahí los hechos.

Lo primero que quiero es pediros disculpas por haberos tenido abandonados durante este periodo de tiempo. No es la primera vez que estoy un tiempo considerablemente largo sin escribir, pero esta vez yo me había comprometido conmigo mismo y con el Blog en revitalizarlo de alguna manera y al fallarle, siento que os he fallado a vosotros, a los lectores, que increíblemente seguís acudiendo una y otra vez a los posts ya escritos. Cuando empecé esta aventura, nunca supuse que este tema despertara tanto interés.

En toda disculpa que se digne a serlo, debe estar implícita una explicación. La mía no es otra que el cambio ha sido duro y difícil. Mucho. Sorprendemente difícil. En lo profesional, haciéndote a nuevas formas y culturas de trabajo a las que ya no estabas acostumbrado y en lo personal, en lo complicado que es sentirte un poco extraño en tu ciudad, algo más lejos de tu gente, aunque ahora, con el tiempo, ese efecto se ha ido diluyendo. En ambos aspectos.

La verdad: no estoy tasando. Sigo relacionado con las tasaciones pero a otro nivel. Nivel operativo.

Cuando alguien me ha preguntado (dos o tres veces a lo sumo) qué hace falta para escribir un blog, yo siempre he contestado, entre otras cosas, que hablar de lo que uno sabe. Que ahí fuera hay gente muy buena haciendo lo mismo que tú y mejor que tú y que mejor no pasarte de listo. Eso me ha creado un conflicto interno, tengo que reconocer, porque la verdad es que yo, ya no taso. Ni valoro, como hacía en Chile. Mi carrera me ha llevado a una faceta profesional que cuando llegué a España sabía que me iba a dar problemas, porque ya lo había tocado, que me los dió, pero que se ha convertido en motivo de orgullo y satisfacción, como diría Su Majestad, para mi sorpresa. ¿Quién me lo iba a decir...? Así que si no taso ni valoro, ¿cómo puedo seguir con este Blog?

Estoy metido en Operaciones. Tengo que hacer lo que pueda para asegurar que el flujo del proceso desde que el tasador envía su informe hasta que le llega al cliente corra sin interrupciones importantes. En concreto, me dedico a llevar al equipo de supervisión de la compañía. Así que sí que tengo que ver con la tasación, pero desde otro ángulo. Ya no estoy en terreno (hace años que no estaba), sino que veo la tasación desde sus tripas. Desde dentro del negocio. Porque la tasación es una industria. Y está bien que sea así.

Me dedico a analizar las necesidades de mi empresa, en su patita de Tasaciones; a estudiar los procesos, los plazos, a medir (que sabéis que me encanta), a alinear esas necesidades con las del cliente (que siempre son dos: calidad y plazo) y pulir, corregir y enmendar lo que sea que nos esté impidiendo cumplir. Y vuelta a empezar, porque esto no se acaba nunca (algo que uno tiene que aprender también o se encuentra llevando el trabajo a casa y respondiendo mails a las dos de la mañana).

Así que de aquí a un tiempo indefinido, mis posts van a tener que ver más con otras cosas que con la tasación en sí. Siempre van a estar referenciados a la tasación, que es el mundillo en el que me muevo, pero voy a hablar de cosas distintas, desde el enfoque interno de la compañía. De cómo funcionan las empresas, de las herramientas que tenemos que usar, de las que nos gustaría usar, de la gestión de equipos, de personas y recursos, de liderazgo. De todas esas cosas que pasan tras bambalinas y que uno da por sentado que siempre van a funcionar, pero no se da cuenta de que conllevan muchísimo trabajo para que funcionen.

Si solo te interesa la tasación, ya te digo que de aquí en adelante poco vas a encontrar en Blog de Tasadores, pero si lo que quieres es entender mejor este mundo, esta industria o sector y ver más allá de la valoración, o la tasación, sí que puedo ofrecerte cosas. Yo creo que va a ser interesante. Y debe ser así, porque cuanto más entiendas las necesidades de tus clientes (y para un tasador externo, las sociedades de tasación son sus clientes), mejor producto podrás ofrecer.

¿Te quedas?

De vuelta a casa

2016-12-21T19:27:00.000+01:00

Hace casi cuatro años llegué a Chile con unas cuantas maletas, muchas incertidumbres y un proyecto que cumplir. Recuerdo perfectamente aquel viaje, con un par de señoras en mi vuelo que no dejaban de llorar (vete a saber por qué motivo) y de decir lo desgraciadas que eran por tener que volver al que entonces era mi destino, lo que no ayudaba demasiado a mi moral, y de las sensaciones al ver por primera vez la ciudad de Santiago. Recuerdo que al poco tiempo de llegar ya era consciente del desconocimiento tan profundo que de América Latina se tiene desde España, aunque nos creamos que no es así. Recuerdo lo duros y emocionantes que fueron aquellos primeros días.

Luego mi época en Tinsa, la confianza que se depositó en mí y el transcurso de cómo fue aquel proyecto, con sus altos y sus bajos, pero siempre con muchas ganas de hacer cosas bien. Recuerdo la satisfacción que sentí el día que tuve la sensación de que el trabajo ya estaba hecho.

Recuerdo cuando CBRE me contactó y las tropecientas entrevistas que me hicieron, entre ellas cuando conocí al que sería mi jefe directo, Francisco, y que pensé que ese sería el nuevo tipo al que iba a tener que soportar. Recuerdo la sensación de alegría al enseñarle a mi mujer la carta oferta y la del momento en que la firmé, sabiendo que parte de mis objetivos en Chile se cumplían. Recuerdo el primer día de oficina, cuando Nicolás Cox, Director General, al que yo no conocía en persona y con quien coincidí en el ascensor, tuvo la deferencia de acercarse a mí al verme despistado, saludarme por mi nombre (!) y acompañarme a mi nuevo puesto. Recuerdo que sentí que aquel sitio era diferente.

No olvidaré a mis compañeros, empezando por el tipo aquel que os dije que iba a tener que soportar todo ese tiempo, Francisco, y que se convirtió no sólo en un gran compañero de trabajo, sino en un gran amigo, ni las risas incluso en los momentos de presión junto al otro miembro del equipo, Sebastián, y el resto del equipo de Research, con los que trabajamos codo con codo. No olvidaré ni al Instant Gratification Monkey ni al Panic Monster. Ellos saben.

No olvidaré las conversaciones con los brókers mientras me ponían al día del mercado, o los buenos momentos (algunos duros, pero siempre buenos) con la gente de Capital Markets atendiendo clientes y trabajando con ellos. Ni los que pasé con la gente de Asset Management para consultarles sobre las sensaciones de sus clientes o cómo gestionaban este o aquel activo. Tampoco el sentimiento de cierto orgullo cuando llegaba a un edificio y veía que estaba gestionado por CBRE a través de su equipo de Property Management. No olvidaré los bombones y chocolates que "tomaba prestados" del equipo de Project Management (gracias chicas) mientras me contaban lo duro que es conseguir que las obras salgan de forma óptima para el cliente.

Pero sobre todo, no olvidaré que disfruté en esa casa. Que lo pasé muy bien y que ha sido un tiempo maravilloso.

Gracias CBRE Chile.

Hola CBRE Madrid.

El día que la lluvia cambió los precios

2016-08-18T16:25:00.001+02:00

Las obras del enlace de la costanera junto al río Mapocho

En el noroeste de la ciudad de Santiago de Chile se está construyendo un inmenso enlace que une la autopista costanera con un montón de vías más. Es una obra gigante. La costanera va casi paralela al río Mapocho. Al otro lado, también paralelo al río, se localizan un montón de edificios residenciales y de oficinas.

El río Mapocho engaña. En verano lleva un caudal de risa pero cuando llueve, aumenta peligrosamente. No tanto por la lluvia en sí sino porque los Andes están muy cercanos a la ciudad (en la foto se puede ver ésto) y allí las precipitaciones si son considerables. Santiago no es una ciudad preparada para desalojar grandes volúmenes de lluvia y cada año, las calles se convierten en ríos que los peatones tienen que sortear si quieren llegar medianamente secos a sus destinos. El pasado 15 de abril, viernes, empezó a llover. El lunes por la mañana aún llovía. En lugares como Vigo o Madrid esto no deja de ser una anécdota. En santiago es un problema. Un problema gigante.

El Mapocho desbordó, inundando una serie de edificios y centros comerciales.

El caudal del río empezó a aumentar hasta niveles que no se habían registrado en cien años, lo que se juntó con las obras de la costanera, provocando un desvío en el curso de agua que inundó las obras y los pisos subterráneos de las torres de oficinas que hay pegados a su orilla y de los más próximos ya dentro de la ciudad. Hasta cinco sótanos anegados. Incluída maquinaria, generadores y todo lo que hacía funcionar el edificio. Pérdidas millonarias y varias torres de oficinas inutilizadas por no menos de seis meses. Todo a la porra.

Los inquilinos de los edificios tuvieron que poner en marcha un plan de acción para buscar nuevos espacios en los que alojar a sus empleados. Decenas de empresas, muchas del tamaño de bancos internacionales o compañías telefónicas, buscando sitio desesperadamente y anunciando a los dueños de los edificios que ellos no se harían cargo de los arriendos mientras las propiedades no se pudieran utilizar (lógicamente). En las mesas de los abogados se acumulan las demandas cruzadas (ver aquí, aquí o aquí). Los inquilinos a los dueños, éstos a la empresa adjudicataria de las obras de la costanera, los que denunciaron a la constructora y ésta, al gobierno. Un lío.

Ahora, cuatro meses después del "apocalipsis", las cosas están más calmadas (las denuncian siguen, eso sí), pero el comentario general entre los corrillos del sector es que esos edificios ya no los quiere casi nadie. No los queiren los inquilinos y los dueños no los van a poder vender en el corto o medio plazo en los precios que quisieran. Aunque es muy poco probable que un incidente así pase, es inevitable que la gente piense que esos edificios ya se inundaron. Y podría volver a pasar, a pesar de los esfuerzos y del buen trabajo de los gestores de estas propiedades. Quién sabe cómo acabará eso.

En definitiva, el valor de esas propiedades bajó por un hecho puntual, aunque el descenso de rentas ha sido progresivo en los últimos meses y nadie se atreve a cuantificarlo. El Mercado dirá. Mientras tanto, los edificios que no se inundaron, ganaron al menos "algo de prestigio". No se puede decir que subieran los precios, o no lo hemos notado, porque la situación del mercado no da para tanto, pero "ganaron puntos" frente a sus competidores y esos puntos se verán reflejados en el tiempo. También será el Mercado el que sitúa a cada uno en su sitio.

Es la primera vez que me enfrento a un hecho así (por suerte, como observador, ya que no tengo nada que ver con ninguna de esas propiedades). El que de un día para otro, una propiedad buena, que funciona bien, que tiene un valor, lo pierde por algo ajeno a ella de una forma tan abrupta. No estamos hablando de un deterioro del entorno, progresivo en el tiempo, si no de algo que sucede en uno o dos días. ¿Y qué podemos aprender? Primero, algo que en los negocios todo el mundo dice pero nadie está dispuesto a reconocer: que no hay nada seguro ni garantizado. ¿A partir de ahí? A mí, como tasador, que es imposible predecir el futuro (me sigo acordando de la Kh del Banco de España y me sigue dando la risa) y que por ello, necesitamos poner un montón de "disclaimers" en nuestros informes. Y que intentar prever todo lo que puede pasar a un activo que tasamos está fuera de nuestro control, además de ser una absoluta pérdida de tiempo.

Valoración de oficinas. Rehabilitación. Qué cuenta y qué no.

2016-07-07T10:00:00.000+02:00

A la hora de valorar oficinas, uno se va a encontrar con un tremendo problema que suele llevar a un embrollo terrible cuando es completamente inecesario y que se debe saber manejar para llegar a un valor correcto. Es el problema de la rehabilitación y sus costos asociados. La pregunta es si se deben considerar en la valoración y cómo pueden llegar a afectar a mi modelo de cálculo.

Una oficina normalemnte se entrega habilitada, es decir, con suelo, techo e instalaciones mínimas. La rehabilitación (las divisiones verticales, las terminaciones, la calidad de la pintura, el tipo de suelo, vinilos y demás) es cosa de cada inquilino, ya que cada uno va a adaptar el espacio a sus necesidades. Una consultora puede trabajar perfectamente en "open space", sin muros ni tabiques, pero un despacho de abogados necesita espacios compartimentados para salvaguardar la privacidad de los clientes. Es decir, que por muy bonita que dejes tú la oficina, lo más seguro es que el siguiente que venga, lo tire todo abajo para construir su propio espacio de trabajo.

Primero: ten claro lo que estás valorando. Objeto de valoración.

Como tasador, tú valoras el activo inmueble. La propiedad. El "real estate". Nada más. Te lo pongo fácil: la valoración de oficinas se hace considerando su estado "en bruto". Si tu valoración va a seguir la normativa RICS, debes definir el "Objeto de valoración", es decir, qué estás tasando. Hacer una descripción lo más detallada posible de ese objeto de valoración ayuda mucho.

Segundo: ten claro para qué valoras. Finalidad de Valoración.

Tener claro el punto de vista desde el que uno tasa es fundamental y ya hemos hablado de ello en el blog. Como tasadores, debemos situarnos en una posición objetiva, de mercado, como si fuésemos cualquiera menos el comprador o el vendedor y a partir de ahí, asignar costes y valores a unos y otros.

El tasador (o el valorador) debe tener siempre un esquema mental en el que se posicione su trabajo y según el cual se van a considerar las variables del problema de una forma o de otra. ¿Cuál es tu escenario? ¿Tienes que hacer una Valoración concreta y específica que responde a unas necesidades particulares de tu cliente (y que conllevan un montón de condicionantes, supuestos y disclaimers) o es valoración a mercado (hablamos de la diferencia en el ultimo post (http://blogdetasadores.blogspot.cl/2016/06/valoracion-vs-tasacion.html)? ¿Analizas una inversión concreta, de un inversor concreto, o tasas a mercado, para un tercero cualquiera? El tasador debe saber responder claramente a esta cuestión y comprender las consecuencias que su respuesta implica. No es algo trivial. RICS (de nuevo) obliga a establecer en cada informe lo que denomina "Base de Valor" en la que se debe esclarecer este supuesto, así como a definir para quién es el informe y cuál es la finalidad concreta del mismo, de forma que el mismo informe puede no valer para dos personas diferentes o dos usos distintos.

Debes distinguir claramente qué papel asume el propietario del inmueble y qué papel asume el arrendatario. Quién paga cada cosa.

Ten claro cuál es la práctica habitual de mercado

Las valoraciones de oficinas suelen hacerse (entre otros métodos) mediante la Aproximación al valor por Ingresos generados. Cuando se alquila un espacio de oficinas, existen tres casos que se dan en el mercado que debemos entender, diferenciar y tratar debidamente en nuestros cálculos:

Habilitación

Cuando la propiedad está en bruto (obra gruesa, core and shell, o como quieras llamarlo) el inquilino debe habilitarla, es decir, dotarla de las mínimas utilidades para su correcto funcionamiento (instalación eléctrica, acondicionamiento, etc.). Pero que quede claro: es un costo del arrendatario, no del arrendador. Lo que sí es cierto es que, como se trata de inversiones importantes de dinero (cuesta mucho más montar un aire acondicionado que pintar un pladir), los dueños de los inmuebles (los arrendadores, normalmente nuestros clientes) financian una cantidad a un interés determinado, generalmente a mercado y la cuota se agrega a la renta base.

Se agrega, pero no es la renta base.

Si te dicen que un arrendador está pagando 30 €/m² por su oficina, pero incluye financiación por habilitación, entonces es probable que esté pagando 25 €/m² por la oficina y 5 €/m² por la financiación de esa habilitación. Pero la oficina se valora en 25 €/m².

Traducción: por un lado está el valor del activo y por otro la cuota del préstamo. Son cosas distintas. Si consideras esa financiación, estás sobrevalorando el activo.

O dicho de otra forma: si la oficina la ocupara un inquilino que puediera pagarse su propia habilitación, ¿la oficina valdría menos? ¿Verdad que no?

Rehabilitación

Es el caso de las oficinas de "segunda mano". A una oficina usada llega un nuevo inquilino que requiere un nuevo "layout" (distribución -perdóneme el Académico-). Por lo general, en este caso el dueño no financia ni paga nada. Pero lo que sí se hace, es otorgar varios meses de "free rent", es decir, dejas que el inquilino realice sus obras sin cargarle ningún canon durante esos meses. Esto si es una práctica muy habitual de mercado y debe considerarse. Si consideras que tu inquilino genera rentas desde el primer día, estás sobrevalorando el inmueble.

Traducción: hay meses sin ingresos.

Allowances

Los "Allowances" son regalos. Incentivos para captar inquilinos. El dueño da una cantidad de dinero al inquilino para que compre muebles o cambie puertas o lo que quiera. No son casos generales, sino que particularmente se hace con clientes especiales (casos concretos, empresas internacionales de gran prestigio). Suele darse cuando el dueño quiere llenar su propiedad rápidamente (por ejemplo, en el caso de un edificio vacío, se incentiva la ocupación por parte de una empresa de prestigio que sirva para atraer a otros inquilinos, que por supuesto, no tendrán esos "Allowances").

Traducción: o lo consideras si tienes la certeza de que va a ocurrir (valoración concreta) o lo ignoras porque en mercado no es práctica habitual. En cualquier caso, si no lo vas a considerar (lo normal), deberías cubrirte con un "Credit Loss", ya que en sí, un "Allowance" es un flujo negativo para el dueño (un "Credit Loss" es un porcentaje de renta considerado "no recuperable", es decir, un impago hipotético (es una medida conservadora) (suele ser un 1%, depende del mercado, del inmueble y de las condiciones crediticias de los inquilinos))

Resumen

Las ofcicinas las vas a valorar, segurmaente, por flujo y éste debe considerar las condiciones de mercado antes descritas. No te dejes equivocar por cuotas que incluyen una financiación escondida. La financiación no es parte del inmueble. Es otra cosa. Y no te olvides de considerar meses de "free rent", porque es algo que es habitual en el mercado y sí debe considerarse. Recuerda que el resultado de un flujo depende de la distrubución de gastos e ingresos en el tiempo y debes hacerlo correctamente.

Disclaimer

Me doy cuenta ahora que este blog es mundialmente conocido... La fama es así. Me gustaría matizar que lo arriba expuesto puede cambiar dependiendo del mercado en el que se esté trabajando. A lo mejor, en Argentina o Rusia los Allowances son práctica común de mercado y si deberían ser considerados, o puede que en México no haya renta libre (lo dudo, pero puede ser). Conocer el mercado en el que se opera es fundamental para tasar correctamente.

Valoración vs tasación

2016-06-02T18:17:00.000+02:00

De vez en cuando, entre charlas de amigos o conversando con clientes, alguien me pregunta cuál es la diferencia entre valorar y tasar.

Según la Real Academia Española, valorar es señalar el precio de algo, reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo, valorizar (aumentar el valor de algo) o determinar la composición exacta de una disolución.

Por el contrario, tasar es fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía, graduar el precio o valor de una cosa o un trabajo o restringir el uso de algo por prudencia o tacañería.

Según lo entiendo yo, valorar sería dar una cifra y tasar sería hacerlo oficialmente.

Esto implica que las tasaciones deben estar regladas y las valoraciones no tienen por qué estarlo. Por eso los bancos piden tasaciones y no valoraciones, cuando tienen que otorgar hipotecas que están sometidas a la regulación de los Bancos Centrales.

De estas definiciones se entiende que una valoración admite suposiciones más flexibles que una tasación.

Curiosamente, después de hablar con mucha gente de distinta posición, en el mundo inmobiliario es bastante común encontrar que se ve la profesión del tasador como lo menos selecto y menos preparado del sector. Os podéis imaginar que no emplearon precisamente esas palabras. Esto parece contradecirse con lo anterior, ya que uno puede esperar que lo reglado y auditado ofrezca mayor calidad que lo que no lo está (aunque si lo esté, no lo está tanto).

La principal crítica viene porque al tasador se le achaca que no comprende el negocio inmobiliario que está tasando. Es cierto que una valorización requiere entender perfectamente los flujos que se producen y se van a producir en el inmueble y eso requiere tener un alto conocimiento de la operativa del negocio que en él se desarrolla.

La formación requerida para tasar (arquitectos, ingenieros...) no ayuda tampoco a que el tasador esté predispuesto a adoptar esta mirada financiera. Y la mayoría de los profesionales que se centran en la valoración vienen de las ramas económicas del conocimiento. Ambos intentan de alguna manera "barrer para su casa", cuando la verdad es que la valoración de inmuebles es un campo híbrido entre unos y otros.

También es cierto que la masificación hace que el nivel de preparación de los técnicos no sea del todo homogénea, aunque las empresas tasadoras se esfuerzan por crear programas de formación para ellos.

De la misma manera, hay que tener en cuenta que los plazos que se ha autoimpuesto la industria tasadora, cada vez más cortos para ser más competitivos y que suelen conllevar penalizaciones a los tasadores si no se cumplen, no ayudan a que haya un trabajo de investigación profundo. Si bien también hay plazos para las valoraciones, lo cierto es que el profesional que las realiza tiene mucho más tiempo para dedicar en exclusiva a un solo activo o cartera de activos, lo que le permite llegar más en profundidad al entendimiento de los flujos.

La tasación engloba muchos aspectos que para la valoración no son trascendentes, cuando sí que lo son. Y al revés también. Un determinado diseño arquitectónico puede repercutir en las rentas percibidas (no lo estoy suponiendo, sé que es así porque me he encontrado con varios casos), o una determinada tipología constructiva puede influir en los flujos (por mantenimiento, por ejemplo). De la misma manera, no es que las valoraciones estén hechas sin ningún criterio. La mayoría de las empresas que valoran (y cada vez más las que tasan) siguen normativas tipo USPAP (en Estados Unidos y América Latina) o RICS (en todo el mundo), es decir, que existe una regulación a pesar de todo. La existencia de estas normas (o el sentido común) hacen que los supuestos que se adoptan no sean cualquier cosa que se nos pase por la cabeza. Deben ser razonados y tienen que tener una lógica firme.

La verdad es que el valorador debería esforzarse en entender los aspectos derivados de la construcción, el urbanismo y el diseño arquitectónico que encierran un determinado proyecto y el tasador tiene que hacer un esfuerzo por entender la operativa, los flujos del negocio, si es que quieren ser buenos profesionales y llegar a análisis completos.

Yo creo (y he estado en ambos lados de la ecuación) que cada cual tiene su campo. En un proceso de compraventa de un activo es necesario hacer una tasación, como base de valor objetiva, pero también hacen falta muchas valoraciones, que comprendan diferentes supuestos y escenarios, de forma que un posible comprador sea capaz de entender los riesgos que conlleva la operación. Es muy enriquecedor profesionalmente verse envuelto en estos procesos y entender la dinámica de uno y otro aspecto de la profesión (que es la misma).

Uno concluye que la valoración de activos y la tasación de activos son "primas hermanas", que no acaban de llevarse bien pero no pueden estar mucho tiempo alejadas la una de la otra. Son las dos cara de la misma moneda. Son… Bueno, que me paso de poeta. Que son casi lo mismo, vamos.

IPMS Residencial. Estándar de medición para edificios Residenciales.

2016-04-14T10:00:00.000+02:00

Hace ya algún tiempo que hablamos de las normas estandar de medición para edificios de oficinas que había lanzado la IPMS en un intento de unificar y transparentar superficies de modo que un inversor o comprador sepa exactamente qué está comprando, ya que la forma de medir superficies para este tipo de edificios varía de país a país.

En ese momento os hablé de que esta misma organización, respaldada entre otros por el Banco Mundial, RICS, el Appraisal Institute (AI), la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV) o ATASA entre otros, estaba preparando un documento similar referido a edificios de uso residencial. Actualmente este documento, que podéis descargar aquí, sigue en proceso de revisión y consulta, pero los grandes trazos del mecanismo no creo que varíen demasiado.

En cuanto al contenido técnico, es muy similar al que vimos para las oficinas pero, obviamente, adaptado a uso residencial. La lectura del documento es muy sencilla y viene apoyada por gran cantidad de gr{aficos (especialmente interesantes aquellos en los que se delimita la "superficie dominante" hasta o desde la cual hay que medir, que es muy clarificadora.

Insisto en que, si no es este documento, uno muy parecido al final acabará imponiéndose en el día a día de los tasadores. No por demandas de la ley, que siempre llega tarde, sino por requerimientos de los clientes (recordad que el dinero que hoy en día está llegando a España viene de países extranjeros). Tener un sistema reconocido mundialmente da seguridad a los inversores. Más nos vale estar preparados.

Apps para tasadores: 10: Índice

2016-04-12T19:47:00.000+02:00

Como uno va aprendiendo a base de porrazos, se me olvidó incluir un índice en el post anterior de la serie. Aquí os lo dejo con los links, para que los tengáis todos reunidos en el mismo sitio:

01: Intro y cuaderno
02: Una lista de tareas
03: Un calendario (y un cronómetro)
04: Un almacén de información. Vivamos en las nubes
05: Un monedero
06: Un presupuesto
07: Una buena calculadora: Excel
08: Una coctelera: IF
09: Disclaimer

Libro: Tan bueno que no puedan ignorarte

2016-04-11T21:21:00.000+02:00

Después de haber leído unos cuantos libros de autoayuda sobre distintos temas, uno llega a la conclusión de que la inmensa mayoría son buenas intenciones mal expresadas, que creo que es lo más suave que se puede decir de ellos. Pero de vez en cuando, sólo de vez en cuando, uno se encuentra con uno que merece realmente la pena. Ese es el caso de "So good they can't ignore you" (no lo he encontrado traducido al español, pero el título de este post es la traducción literal). El cual viene a confirmar un montón de pensamientos que venían dándose de forma desordenada en mi cabeza desde hace algún tiempo. Este libro es uno de esos que, ante la avalancha de información a la que estamos sometidos hoy en día, viene a poner una pausa y un punto de cordura. Es como un respiro para preguntarse si de verdad uno tiene que ir por ahí o no.

Prácticamente cada mes hay un libro nuevo, una película nueva o una noticia o artículo nuevo en el que se nos invita a dejar nuestro trabajo actual y lanzarnos a seguir nuestra pasión, porque es la única forma de ser verdaderamente felices. Os suena esto, ¿verdad? Si no eres emprendedor, entonces perteneces a la inmensa mayoría de trabajadores atrapados en sus cubículos y no calificas para ser feliz.

El argumento general es que hay que hacer lo que en realidad a uno le gusta, ser apasionado y seguir los dictados de tu corazón para conseguir el estilo de vida que te permita realizarte como persona. Pues bien, este libro aboga precisamente por lo contrario: no seguir tu pasión, porque, como demuestra, hacerlo es la mejor forma de acabar NO siendo feliz. ¿Qué tal?

Al contrario de la tendencia, defiende que lo que hay que hacer para conseguir un trabajo realizador, uno genial, es esforzarte en lo que sea que hagas, intentar superarte y hacerlo mejor para conseguir habilidades raras que tengan valor y que puedes canjear por una mejor posición ("work right" en vez de "right work"). Para "ser tan bueno que no puedan ignorarte".

El libro no lo escribe un cualquiera. Cal Newport es profesor de Georgetown y ha escrito varios libros para ayudar a los alumnos a sacar adelante sus obligaciones.

Iba a escribir a continuación mis anotaciones (que voy escribiendo siempre al leer libros interesantes) pero realmente lo mejor que puedes hacer es leerlo. Si quiero incluir una frase que resume todo el escrito:

"Trabajar bien es la clave del éxito para encontrar el trabajo perfecto".

Y no al revés...

Apps para tasadores: 09.:Disclaimer

2016-04-07T20:36:00.000+02:00

No. Ya no más Apps. Tranquilos, no hace falta que instaléis más programas en vuestros ordenadores o smartphones. Pero antes de dar por cerrada la serie, sí me gustaría enumerar una serie de aclaraciones que complementen lo escrito hasta ahora. Para que no digáis que no lo dije o cualquier cosa. Ahí van:

Todas las herramientas que te he dado en esta serie las he utilizado, las utilizo y presumiblemente las usaré en mi trabajo diario valorizando propiedades inmuebles de todo tipo en España y en Latinoamérica. Para mí son útiles en mi ambición de hacer que mi trabajo sea de la mayor calidad posible y de que se me perciba como un buen profesional. De lo contrario, no te recomendaría ninguna de ellas.

Hay millones de aplicaciones accesibles por ahí que prometen el oro y el moro a la hora de mejorar tu productividad personal. También hay cientos de libros de autoprocalmados gurús que te prometen mejoras espectaculares siguiendo tal o cual método (GTD, pomodoro...). Yo no sigo modas ni métodos. Tengo hábitos. Y aunque pruebo muchas aplicaciones, lo cierto es que he notado que sólo necesito dos o tres que centralicen todos mis esfuerzos (por eso hablo de "cuaderno", de "lista de tareas" o de "almacén virtual"). Adicionalmente te comento en concreto la aplicación que yo uso ("Writemonkey", "Wunderlist", "Evernote"). Elije la que más te guste y ponte a trabajar.

Siguiendo con lo anterior, ninguna de esas aplicaciones hará el trabajo por ti. Es como pretender que el lápiz escriba solo porque es el mejor lápiz que existe. No va a escribir solo, sino porque tú lo usas.

De la misma manera, las herramientas aconsejadas, o cualquier otra, no sirven de nada si no se usan y dicho uso requiere un hábito. Los hábitos sólo se consiguen con mucho tiempo (meses y años) de hacer pruebas, de esforzarte a empezar de nuevo cuando se rompe el hábito o de llevar rutinas que otros consideran grotescas, absurdas o delirantes. Por "otros" me refiero a gente bastante cercana a ti (familia, amigos y compañeros de trabajo), no cualquiera que pase por la calle que sea fácil de ignorar, sino personas que te importan a las que es muy dificil explicarles por qué haces lo que haces. Me han llamado friki, se han reido de mí y me han tomado el pelo (y siguen haciéndolo), pero yo he seguido con mis rarezas porque siento que tengo mayor control sobre lo que hago. Cuando empieces con todo esto, no te va a quedar otra que envainártela. Y seguir queriéndoles mucho a pesar de que te pinchen.

La formación de hábitos lleva, desde mi punto de vista, a cadenas de hábitos (un hábito da lugar a otro) o sistemas. Tengo un sistema para escribir posts, uno para redactar informes, uno para guardar información que sea accesible cuando la necesito, etc. No busqué crear esos sistemas, simplemente me di cuenta de que los tenía. Los sistemas tardan aún más que los propios hábitos en formarse y por lo general, van siendo modificados con el uso y el tiempo. Lo que quiero decir aquí es que si hubiese escrito esta serie hace cinco años, te hubiese hablado de otras herramientas y que si lo vuelvo a escribir dentro de cinco años más, seguramente no serán las mismas. Tú tienes que definir las tuyas en función de tus necesidades en el momento presente.

Dado que los hábitos y los sistemas van evolucionando, es absurdo encorsetarse con ninguna de estas herramientas. Mañana pueden cambiar tus necesidades y por lo tanto necesitarás otra herramienta distinta o quizá dejarás de necesitar tantas.

No me llevo comisión de ninguna de las aplicaciones que recomiendo. Esto, lejos de ser un "disclaimer", es una queja contra la industria. Ojalá me pagaran. Si esto llegara a suceder, la primera frase de ese post en particular lo anunciaría, para que no nos llevemos a engaños.

Al igual que de vez en cuando recomiendo algún libro que me ha gustado porque su contenido me parece que tiene cabida en la temática del blog, pienso seguir escribiendo sobre este tipo de cosas en el blog siempre que las encuentre útiles para nuestra profesión, porque me gusta y porque me apetece. Y porque creo que es útil.

Y ahora necesito que comentes si has utilizado alguna de las herramientas que se han dado en esta serie o planeas hacerlo. Incluso si tienes dudas de algún tipo. Comenta. Aquí o en los posts correspondientes. ¡Muchas gracias!

Apps para tasadores: 08: Una coctelera: IF

2016-04-04T10:00:00.000+02:00

Un cuaderno, una lista de tareas, un almacén, un calendario, etc. Quizá estaréis pensando que si os tenéis que poner a gestionar todas estas herramientas que el loco ese del blog está recomendando, no os va a quedar tiempo para poder hacer vuestro trabajo. Pues ¿sabéis qué os digo? Qué tenéis razón.

Uno coordina una visita para realizar una inspección. Se mueve hasta allá y ve la propiedad. Toma unas fotos y escribe unas notas rápidas en el cuaderno. Notas que querrá archivar. Vuelve a la oficina, descarga las fotos, ecribe la descripción del inmueble para que no se le olvide, levanta el plano, solicita la información necesaria al cliente... Y aún no hemos empezado el informe.

Y encima tenemos que anotar cosas en una lista y tacharlas, gestionar una agenda, guardar en un almacén...

¿O no? Y si fuera todo automático. Y si fuese así:

Te llega un encargo, que debe ser entregado el día X. Automáticamente aparece en tu calendario ese día como día de entrega (tú no has tenido que ponerlo) para que seas consciente de cuándo tienes que tener hecho el trabajo. Coordinas la visita para el día Y a la hora H y la pones en el calendario también. El día de la visita, sin tú tener que hacer nada, en tu Dropbox (o similar) se te ha creado una carpeta con el nombre de la propiedad que estás visitando y todas las fotos que vayas a hacer durante esa visita se guardan automáticamente en esa carpeta. Además, el día que te llegó el encargo se mandó un mail automático al cliente en el que se solicitaba la información requerida para este tipo de propiedad. Las notas de la visita se guardan en el almacén simplemente tomando una foto de la hoja de papel que utilizaste. Incluso, puedes tener lista en la autogenerada carpeta de la propiedad una breve descripción de la ciudad con datos obtenidos de Wikipedia. Por supuesto, en tu lista de tareas aparece automáticamente una con el nombre de esta propiedad en el apartado de "Informes a realizar" (por ejemplo).

Tú solo has recibido el encargo y hecho la llamada para coordinar la visita. El resto es automático. ¿Realidad o ficción?

Realidad. Para esto sirve la informática. IF (o IFTTT).

Ya lo he dicho en algún otro artículo. El 99% de los ordenadores del mundo están infrautilizados. La informática debería hacernos las cosas más sencillas a todos. ¿De qué sirve que tengas que escribir quinientas veces tu nombre cuando redactas mails si tu nombre no va a cambiar (presumiblemente) y el ordenador puede hacerlo por ti? ¿Tienes que mandar el mismo mail una y otra vez? ¿Necesitas tú mismo crear una carpeta por cada proyecto o algo o alguien lo puede hacer por ti?

Un día, no recuerdo cómo, descubrí IFTTT ("If This Then That" o "Si esto entonces aquello" traducido). Esta web (www.ifttt.com) relaciona distintos servicios (que ellos llaman "canales" y que equivalen a nuestras herramientas) de forma que una acción en uno de ellos provoca una reacción en otro.

Si creo una entrada en el calendario que contenga la palabra "visita", que se cree una carpeta en Dropbox cuyo nombre sea lo que viene después de "visita".
De la misma manera, que se me cree una tarea en Wunderlist o una libreta en Evernote.
Si recibo un mail con la palabra "Encargo", que se mande otro mail cuyo texto contenga la lista de documentación requerida.
Si recibo un documento llamado "Cosas interesantes" que me interesa leer y lo guardo en una carpeta llamada "Para leer", que se me genere una tarea que se llame "Leer documento Cosas Interesantes" que contenga dicho PDF.
Si una tarea tiene fecha de entrega el día dd/mm/aaaa, que dicho día aparezca señalado en emi calendario.
Si tal publicación o blog publica un artículo que contenga la palabra "tasación", guarda el artículo en evernote (o en Instapaper o donde sea).

Etc, etc, etc. Las posibilidades son infinitas. Cuando yo descubrí IFTTT (ahora se llama solo IF) había unos nuve o diez canales. Ahora hay un montón más. Algunos son geniales y otros no sé ni qué son. Muchos de ellos tienen que ver con la domótica ( lo que me parece muy interesante pero ahora mismo no me sirve de nada). Te invito a ver la lista de canales y que descubras aquellos que te pueden ser útiles. Y empieces a utilizarlos. Vas a descubrir un mundo de posibilidades fantástico. Y vas a ahorrarte un montón de tiempo.

Existen otros servicios similares como Zapier, pero son de pago. IF es gratuito y funciona sensacionalmente. Su uso (a base de "recetas") está ampliamente explicado en la web. Por ejemplo, este artículo es muy completo. Insisto, úsalo, comete errores y vuelve a empezar. Merece la pena.

Automatización

IFTTT (o IF), es una herramienta de automatización. Relaciona servicios web. Hay otra rama de la automatización de la que ya os hablé hace un tiempo en este post, que trata de aquello que afecta a tu propia máquina. Ejecutar programas presionando una tecla o escribir textos enteros el doble de rápido gracias a atajos de escritura son sólo algunas posibilidades. Releed el artículo anterior y veréis que las posibilidades son inmensas. Se trata de domesticar tu máquina para que haga lo que quieras y no suceda al revés: que tú te acabas adaptando a lo que tu máquina puede hacer.

Apps para tasadores: 07: Una buena calculadora. Excel

2016-03-17T10:00:00.000+01:00

Con números se puede demostrar cualquier cosa.

Thomas Carlyle (1795-1881) Historiador, pensador y ensayista inglés.

Excel es la versión sofisticada del cuaderno en lenguaje matemático. Una compañera mía de carrera y MBA dice que Excel es el programa que mueve el mundo. No le falta razón, pero hay pocos tasadores que sepan hacer un uso adecuado de Excel. En España cada Empresa Tasadora utiliza su propio programa de tasación que simplifica mucho la labor de introducción de datos y procesamiento de información, pero el problema es que nos acostumbramos a ello y no somos capaces de realizar un simple análisis más allá del programa de turno (y reconozcamos que a las personas que diseñan estos programas tampoco les interesa que vayamos más allá, al fin y al cabo, la tasación es un negocio de volumen). En América Latina estos programas aún están en desarrollo o tienen un bajo nivel de implantación y la herramienta a utilizar es el Excel. Saber qué hace y cómo lo hace es clave si quieres entregar un dato o un análisis correcto. Excel puede ayudarte a ratificar un valor de forma argumentada o a descartarlo. Es sorprendente la cantidad de datos implícitos que se esconden en un estudio de mercado, por muy simple que éste pueda ser y que a ti te pueden ayudar a entender mejor la propiedad que estás analizando o el trabajo que estás haciendo.

Hay cursos fantásticos de Excel por ahí que te pueden ayudar a sacarle el máximo provecho. Yo no he hecho ninguno de ellos y mi nivel de usuario es razonablemente elevado. Con esto quiero decir que este programa puede llegar a utilizarse con ciertas garantías simplemente con algo de dedicación y con muchísimo cuidado. Cada vez que me llegaba una hoja de cálculo, me metía a fondo a analizar hasta la última fórmula, a entender su funcionamiento y comprender sus resultados. Al final he acabado sabiendo lo suficiente como para definir hojas de cálculo para evaluaciones de proyectos, comparaciones de mercado, análisis de costos, seguimiento de obras o flujos de cajas entre otros, incluyendo gráficos y textos automáticos que incorporamos en los informes. Todo a base de prueba y error. Una y otra vez. Debo ser muy friki porque la verdad es que hasta me parece entretenido.

De todas formas, tengo una web de referencia: Excel Total. En esta página he encontrado resueltas todas las dudas que he ido encontrando a medida que diseñaba mis planillas. Incluso puedes bajarte fórmulas y macros de forma que gran parte del trabajo está hecho. Es genial. Otra opción es teclear directamente en Google la duda que tienes y te sale una lista de resultados de webs donde se resuelve. No hay excusas para no aprender.

Uso de Excel

Para el tasador, Excel (o cualquier hoja de càlculo) es una magnífica opción para alcanzar una opinión de valor cuando no tenemos acceso a alguno de los sofisticados (...) programas que utilizan las Empresas Tasadoras. Una buena planilla, revisada y sin errores, puede llevarte a una conclusión de valor argumentada y defendible, puede arrojarte gráficos que respalden tus argumentos y darte algunos textos predefinidos que te faciliten el montaje de tus informes. Por ejemplo:

- En análisis comparativo puedes hacer:

Que la homogneización que depende de factores numéricos (superficie, antigüedad, número de pisos, de ascensores, número de dormitorios, baños, etc.) sea automática y coherente con el resto de los comparables. También puedes controlar el rango de ajuste (+- 5, 10, 15%...). con esto ya te ahorras el 50% del trabajo de homogeneización como poco.
Puedes obtener el nivel de homogeneización de cada referente, de forma que obtengas el porcentaje de ajuste de cada uno de ellos. Si defines a partir de qué porcentaje el comparable deja de ser similar a tu propiedad, puedes hacer incluso que te salga una alerta (por ejemplo: puedes definir que si un testigo es ajustado por encima del 20%, Excel te diga que lo sustituyas porque estás comparando peras con manzanas).
Si haces un análisis de rentas de mercado en paralelo, Excel te puede estar dando en tiempo real el Cap Rate de mercado para transformar arriendos en datos de venta. Si sabes a qué Cap Rate se transan las propiedades en el sector, es un indicativo de cómo está el mercado o de si tu homologación está desvirtuada.

- En el análisis de reposición puedes automatizar la depreciación así como el valor según la tipología y la edad de la edificación.

- En el seguimiento de obras puedes hacer cosas tan útiles como detectar automáticamente retrasos en obra según la programación prevista. Incluso puedes saber cuánto exactamente va retrasada y qué día se terminará la obra de seguir el ritmo actual (en Chile según mi experiencia y un estudio realizado por nosotros, al menos el 80% de las obras analizadas estaban retratadas un promedio de un 20% sobre la programación original).

- Un análisis de flujos es prácticamente necesario hacerlo con Excel. Además de ratios de rentabilidad puedes hacer análisis de sensibilidad inmediatos (que se pueden exportar al informe) para ver cómo afectan las distintas variantes (entre ellas, la famosa tasa de descuento).

Normalmente, en el sector de la valoración se trabaja con Excel y con Word. Excel para realizar los cálculos y Word para plasmar el informe. Igual que me encanta Excel, tengo un montón de reservas con Word (ya os dije que prefiero los txt), pero es el estandar de mercado y hay que adaptarse a él. Narrative 1 exporta directamente los datos del Excel al Word, de forma que una vez definida una planilla en Excel, sólo tienes que cambiar los datos para obtnener un nuevo informe en Word. El problema es que Narrative 1 sólo se puede utlizar bajo licencia, que además resulta ser cara.

Limitaciones de Excel

El tremendo problema con Excel no es de Excel, sino nuestro. Un error de teclado y todos los magníficos resultados y análisis que puedas obtener no valen un pimiento. Y cuando tienes cientos de inputs que meter, te aseguro que es sumamente fácil dejarte un cero o poner una coma en mala posición. Por ello, gran parte de los esfuerzos de los que diseñan este tipo de hojas (o diseñamos, cuando nos toca) se centra en la correcta entrada de datos. Uno de los métodos más comunes es el de doble entrada, de forma que la planilla te solicita meter el mismo dato dos veces de forma manual, de forma que si las dos entradas no coinciden exactamente, se levanta una alerta. Otra forma de verificar los datos es a través de la comprobación de los órdenes de magnitud de los resultados que obtienes, pero este método es menos fiable.

La probabilidad de error por entradas de datos en Excel se multiplica exponencialmente a medida que se complejiza la hoja de datos. Además se hace cada vez más difícil detectar la fuente potencial de error. No digamos ya si el error viene en una fórmula, cosa que puede resultar bastante común por otra parte. Por ello, surgen programas en paralelo que minimizan esas posibilidades. Argus es un programa especializado en flujos de caja que soporta inumerables inputs y los combina de forma precisa arrojando resultados que son totalmente fidedignos al modelo empleado, pero la licencia de Argus es incluso más cara que la de Narrative 1.

Lo cierto es que no hay que olvidar que Excel no es más que una herramienta. Uno debe tener control sobre ella. Si en algún momento se tiene la sensación de que no se controla lo que se está haciendo o de que no se sabe qué se está entregando, lo mejor es dar un paso atrás y revisar los resultados. Al fin y al cabo, un cliente insatisfecho no le va a reclamar a Bill Gates, sino a ti.

La Tasación Multicriterio (por Juan Carlos Piracés)

2016-03-14T10:00:00.000+01:00

Hoy tenemos invitado en el blog, así que poneos la ropa de domingo para recibir a Juan Carlos Piracés, ex compañero mío en Tinsa y amigo a pesar de ello. Juan Carlos ha sido responsable del área de tasaciones del Banco De Chile y Director Técnico de Tinsa Chile, entre otros. Ahora reparte su tiempo a la consultoría, a dar clases en la universidad, o preparar conferencias en los círculos de tasación iberoamericanos. Debe ser una de las 5 personas que más sepan sobre tasación en Latino América y para mí es un honor tenerle en el blog. Disfruten.

La Tasación Multicriterio

Tasar es medir el precio hipotético más probable al que razonablemente se podría vender un bien en condiciones normales de mercado. Es sencillo de decir pero difícil de realizar (y por eso se requieren nuestros servicios) por la escasa transparencia del mercado inmobiliario y la heterogeneidad de los bienes, con localizaciones únicas e irrepetibles. Y ello se refleja en una diversidad de valores.

Estimamos el valor de un inmueble principalmente comparando los precios de propiedades parecidas que estén o hayan estado disponibles recientemente en el mercado (testigos). Mientras más prolija y precisa sea la información sobre sus atributos, más fácil nos será compararlos pero, a veces, la presión del cliente y del tiempo nos hace (ab)usar de los portales inmobiliarios, y olvidamos la sana y necesaria rutina de conocer los testigos y verificar los datos o, peor aún, caemos en buscar los testigos a partir del precio esperado por el cliente, mala praxis que permite justificar cualquier valor.

Pero tasar no es solo obtener datos y promediar sus valores para luego extrapolarlo al inmueble problema; esto lo hace cualquiera incluyendo al comprador, que sí ha inspeccionado muchas propiedades parecidas, tal vez las mismas que seleccionamos como testigos.

En la práctica, sabemos que dichos testigos serán similares al inmueble tasado pero no idénticos, por lo que necesitamos homologarlos, hacerlos equivalentes, antes de interpolar sus valores. Preguntándonos cuánto más o menos estaría dispuesto a pagar un potencial comprador medio interesado en la propiedad por la sola incidencia de cada diferencia de atributos, pretendemos neutralizar su efecto sobre el valor.

Obviamente, si no observamos en detalle el bien tasado y su entorno (para eso los inspeccionamos) así como los testigos elegidos, no podremos compararlos ni homologarlos ni menos asegurar, con una certeza aceptable, que nuestros datos y análisis de valor son válidos y representativos de su mercado.

Pero la homologación tradicional, basada en nuestra sensibilidad y experiencia, tablas de dudoso origen o producto de algún sistema automatizado que no controlamos, es cuestionable y difícil de respaldar pues presenta una alta dosis de subjetividad, a veces sin claros fundamentos técnicos, económicos o estadísticos, especialmente si los atributos intangibles son relevantes en el valor. Y nuestro Valor de Tasación solo será válido y confiable si podemos demostrarlo y si otros tasadores, con los mismos datos, obtienen resultados similares. ¿Cómo superar estos procedimientos tradicionales?

Aquí es donde la Valoración Multicriterio (VM) nos puede ayudar. Aplicada a la tasación inmobiliaria, la conocemos por las investigaciones de los doctores J. Aznar y F. Guijarro, de la U. Politécnica de Valencia, sobre las teorías de decisión multicriterio.[1]

La VM nos aporta un conjunto de procedimientos racionales para medir los valores de los inmuebles y criterios para seleccionar la solución más adecuada, con una lógica sencilla pero con un sólido fundamento teórico y matemático, ampliamente probados en otros ámbitos y que están diseñados para situaciones en las que se dispone de escasa información, algo habitual en tasaciones, e incluso para integrar las opiniones de distintos expertos. Estos procedimientos y cálculos pueden ser revisados por terceros independientes ante cualquier problema o discrepancia.

Y son metodologías que están a nuestro alcance, fáciles de automatizar en planillas como Excel, que mejoran y hacen más eficientes y precisos nuestros análisis de valor, y que permiten demostrar que nuestro trabajo tiene fundamentos y es objetivo, dentro de lo posible.

Tal vez la metodología VM más interesante es el Proceso Analítico Jerárquico (AHP), que permite cuantificar la información subjetiva asociada a variables cualitativas, esos atributos intangibles que busca la demanda pero imposibles de medir con las técnicas tradicionales, tales como la orientación, la vista, los vecinos, la mejor o peor situación urbana, etc., que muchas veces son los de mayor relevancia en el valor de un inmueble. Ante ellos las personas definen criterios y prioridades no siempre del todo racionales ni objetivos, influenciados por sus gustos, aspiraciones y modas, que les permiten establecer preferencias entre los distintos inmuebles que analizan, seleccionar el que mejor cumple con sus expectativas y decidir el monto por el que están dispuestos a adquirirlo.

Esta subjetividad hace del mercado inmobiliario un fenómeno complejo, impredecible para muchos. Y como tasadores tampoco podemos obviar la relevancia de la intuición en nuestra propia capacidad analítica, producto de muchas experiencias y saberes previos. El desafío es transformar estas “apreciaciones subjetivas” en algo tan objetivo como sea posible, que permita ser examinada críticamente por un tercero.

AHP es similar al proceso de comparación y homologación, pero más refinado para lograr un tratamiento objetivo de lo subjetivo: identificados los testigos comparables (alternativas) y definidos los atributos relevantes (variables explicativas o criterios) para medir el precio del bien tasado (meta), se ordenan en una jerarquía para facilitar las comparaciones.

Luego, usando una única escala de orden, la “escala fundamental de comparación por pares” (ver cuadro adjunto), se comparan entre sí evaluando el grado de las preferencias o prioridades de los individuos ante la presencia o ausencia de cada atributo en el inmueble. Es una escala muy sencilla, fácil de entender, recordar y aplicar, que agiliza los juicios comparativos acotando nuestra eventual subjetividad. Estos juicios, en sus equivalentes numéricos, se registran en matrices de comparación pareada y mediante matemática matricial se determina el peso de cada atributo para cada testigo y si existe (in)consistencia de nuestros juicios. Estos resultados se pueden integrar a un modelo cuantitativo

En el proceso de tasación medimos y verificamos muchos atributos del inmueble y de los testigos, lo cual se refleja en un conjunto de datos numéricos de distintas magnitudes, que suponemos asociados con el valor del bien. Pero ¿qué nos dicen esos números? ¿reflejan alguna relación, evidente o no, entre los valores y los atributos de los inmuebles? ¿qué información implícita u oculta hay en ellos que nos ayude en la tasación? ¿A qué procedimientos de evaluación racionales y consistentes podemos recurrir en nuestro problema de tasación?

Si bien existen metodologías matemático-estadísticas[2] que intentan responder esas interrogantes, en el día a día, no podemos recurrir a ellas pues son complejas, necesitan de aplicaciones informáticas que no siempre dominamos y, principalmente, porque no disponemos de la gran cantidad de datos que requieren ni del tiempo para buscarlos.

Estas restricciones no afectan a los modelos VM: funcionan con pocos testigos incluso algunos que se alejan del resto de la muestra, testigos anómalos o outliers pero que, tal vez, ¡¡¡podrían ser los más parecidos al inmueble tasado!!! También requieren pocas variables explicativas del valor. Solo aquellos atributos del inmueble, del entorno o del mercado que, como tasadores, consideremos intuitivamente más relevantes y comprensibles para describir nuestro problema así como para seleccionar y evaluar los testigos.

Interesa que estos atributos o variables sean independientes entre sí para que nos aporten información distinta (bajo coeficiente de correlación entre ellas), que sean coherentes (si dos testigos tienen la misma calificación en todas las variables, la mejora de uno de ellos en una variable implica que se le prefiere, que tiene un valor mayor, respecto del otro testigo) y que exista variabilidad en los valores de los atributos considerados (alta desviación estándar en la muestra). Si para un atributo los valores de los testigos son muy similares, ese atributo no será relevante para nuestro análisis pues no tiene capacidad para explicar las variaciones de los precios observados. La variabilidad es esencial. “En pocas palabras, ¡las variables deben variar!” (D. Gujarati, autor del libro “Principios de Econometría”).

Estos modelos nos permiten estimar el valor en función de todas las variables cuantitativas disponibles y la ponderación de los testigos, evitando la proporcionalidad. Todos intentan acercarse lo más posible a los valores reales. De los distintos modelos cuantitativos VM, los de Programación por Metas son los más potentes pues su formulación está orientada, precisamente, a minimizar esas desviaciones o distancias a los valores reales.

Se pueden resolver con Solver de Excel

Pero no son modelos explicativos del mercado, en sentido estricto. Sus ecuaciones de valor solo reflejan la existencia de relaciones numéricas entre los datos analizados pues están construidas a medida para el inmueble problema, los testigos y las variables contempladas, es decir, solo sirven para ese caso específico. Si cambiamos alguno de los testigos, variará la función de tasación y, en consecuencia, el precio estimado para el inmueble problema. En consecuencia, no nos sirven de referencia para un proceso de homologación, ni podemos aplicar sus resultados a otras tasaciones donde disponemos de diferente información.

En la práctica es frecuente que utilicemos varios modelos para medir el valor un bien y, al final del proceso, tendremos tantos valores como modelos usados. ¿Cuál será el más representativo de la realidad del mercado del inmueble tasado (nuestra muestra)? ¿Cuál elegiremos? Aplicar la media, solución fácil, rápida y conocida, supone que los bienes son idénticos, lo cual es irreal.

VM nos proporciona varios criterios de decisión, siendo el más sencillo la Distancia Manhattan, que es la suma de las diferencias absolutas entre los valores reales de los testigos y los valores recalculados por cada modelo. El modelo seleccionado es el que proporciona el conjunto de resultados más cercano a los valores originales, el que tiene la menor distancia. Es un método poco sensible a la existencia de datos extremos, al contrario de las ecuaciones econométricas que elevan estas desviaciones al cuadrado, con lo cual los datos extremos tienen mayor influencia en la función de valor.

[1] Su libro “Nuevos Métodos de Valoración -Modelos Multicriterio”, 2ª edición 2012, está disponible gratuitamente en la librería virtual de la Politécnica.

[2] Econometría tradicional y espacial, redes neuronales, matemáticas difusas, análisis factorial, etc.

La primera referencia

2016-03-07T10:00:00.000+01:00

De todos los métodos de valoración existentes, a nadie se le escapa que el de Comparación es el más importante de ellos. No porque sea el más utilizado, que lo es, sino porque es el más intuitivo de todos. El método de Comparación (o aproximación por comparación) supone la base de toda valoración. Una comparación razonada y bien argumentaba es la base de una buena tasación.

La comparación está presente siempre de una forma o de otra, incluso cuando no podemos aplicarla directamente. Incluso si no es posible aplicar el método de forma directa, la necesitamos de forma indirecta. Algunos ejemplos:

Comparación de costes en el método del coste de construcción. Al fin y al cabo, lo que estamos diciendo es que si construir un edificio cuesta X, construir el mío costará X, Y o Z dependiendo de la edad o de su estado actual.
Comparación de rentas en aproximaciones por ingresos. Si bien, cuando existen rentas generadas o potenciales rentas generadas el método es la capitalización directa, ésta se basa en una renta obtenida por comparación con otras rentas de mercado.
Comparación de gastos en aproximaciones por ingresos. Igualmente, es difícil considerar los gastos de un flujo o capitalización si no es por la experiencia que tenemos de gastos en activos semejantes. Es pues, otra comparación.
Comparación de tasas de descuento. De la misma forma, la manera más eficaz de determinar una tasa es por la experiencia de mercado que podamos tener de operaciones semejantes. Aquí son las tasas de descuento las que se comparan. Pero hay comparación.

Independientemente de lo que se esté comparando, saber realizar los ajustes de los valores de los referentes de una forma adecuada es básico para llegar a un valor correcto. Pero la homogeneización (que es como se conoce al proceso de ajuste de esos referentes) no es de lo que quiero hablaros aquí. Os pondré un ejemplo elemental: si uno compara una manzana con muchas peras, puede llegar a la conclusión de que su manzana es una pera, cuando no lo es... Elegir los referentes adecuadamente es fundamental. Si uno cree que su propiedad vale 100, puede que mantenga esa afirmación cuando le toque valorar propiedades semejantes. Si aquella valió 100, esta debe estar cerca de los 100 igualmente. Pero ¿qué pasa si estaba utilizando peras para valorar una manzana?

En la película La Jungla de Cristal II (Die Hard II) de Bruce Willis (hay que ver de todo), u grupo de terroristas toma el control del aeropuerto de Washington. Para demostrar su poder de negociación, dan una referencia falsa de la altitud a la que está situada la pista de aterrizaje a un avión de pasajeros, de forma que este cree que está 600 metros más abajo de lo que en realidad está e inicia la aproximación a la pista, de forma que cuando llega al suelo, aún está bajando a toda velocidad porque los pilotos pensaban que la pista estaba más baja. Por supuesto, del avión no queda nada. Esa referencia errónea que hace que el avión se estrelle es lo que nosotros tenemos que evitar si no queremos estrellarnos en nuestras valoraciones.

Y pero aún es si vamos arrastrando el mismo error en sucesivas valoraciones. Si uno piensa que el cap rate de mercado está en el 5% y va de operación en operación utilizando el mismo dato, cuando en realidad debemos hablar de un 6%, pues la gracia es simpática. O en vez de un cap rate, digamos que uno piensa que el valor de una casa está en torno los 2.000 EUR/m² porque la primera casa que valorizó tenía ciertas características que la hacían destacar, va tasando otras casas semejantes en lo mismo y resulta que el valor para casas más estandar en esa zona no llega a 1.500 EUR/m². Que divertido, ¿no?

Por eso, verificar todos los referentes que se emplean en una tasación es fundamental. No vale con sacarlos de internet. Un referente de internet puede estar descontextualizado. Indagar y profundizar en los testigos es aumentar tu conocimiento de mercado. De lo contrario, tu trabajo como profesional se basa en una serie de datos no comprobados. Y no queremos eso...

Apps para tasadores: 06: Un presupuesto

2016-03-04T21:36:00.000+01:00

No gastes tu dinero antes de ganarlo.
Thomas Jefferson (1743-1826). Político Estadounidense.

Si te fijas bien, al igual que cuando hablábamos del calendario, decíamos que introducir eventos sin más era una gestión pasiva del tiempo, introducir gastos (hacer un simple "Expense tracking"), como lo que nos permite hacer iXpenseit, es una gestión pasiva del dinero. Llevar un control de los gastos es bueno, pero te lleva a ver el cadáver una vez muerto. No te da herramientas para evitar el desastre. La gestión activa de tu dinero sí evita el muerto. Para eso necesitas planificar siempre según tus prioridades y presupuestar. Presupuestar es destinar recursos a esos objetivos. Es saber que el dinero que tienes, tiene un fin y cuánto de lejos estás de esa meta.

En términos cinéfilos, el "Expense Tracking" es CSI, donde hay una víctima y se empieza a ir hacia atrás para descubrir al asesino, mientras que el presupuesto es Minority Report, donde te adelantas al crimen.*

Para presupuestar, puedes utilizar una hoja de Excel. En una columna pon categorías de lo que quieres ahorrar (Regalo para mamá, coche, vacaciones, colegio niños, lo que sea), con la meta en cantidad a la que quieres llegar. Luego define una triple columna por cada mes: en la primera parte de la triple columna indica cuánto de lo que tienes vas a asignarle a cada categoría ese mes; en la del medio, cuánto llevas gastado en el presente mes en esa categoría y en la última, la diferencia (lo que asignaste más lo que tenías del mes anterior menos lo que te gastaste), cuanto llevas ahorrado (cuánto tienes disponible para gastar en esa categoría) hasta ese momento:

La idea es que lo que presupuestes cada mes (primera columna de cada triada mensual) no exceda tus ingresos del mes anterior. Si no, estarías presupuestando dinero que NO tienes (overbudget). Puedes hacerlo, pero esa cantidad que excedas debe restarse del dinero disponible el mes siguiente. En el fondo, estás presupuestando tu dinero futuro. Los recursos son limitados.

Como puedes ver en la imagen, el dinero asignado a cada categoría va aumentando cada mes (columna disponible) a medida que le asignas recursos. Así puedes medir tus ahorros. Esta es una gestión activa de tu dinero. Tú decides para qué sirve, no vas apagando incendios según salen.

Fácil, ¿no?

Pues no lo es. YNAB.

La teoría es muy fácil pero el día a día es muy complicado. Llevar esa hoja de gastos actualizada puede resultar más liante de lo que a primera vista puedes suponer. Y ser estricto con lo que tienes asignado para ese mes es aún más difícil. Afortunadamente, se puede remediar.


Me gasté 2.873 pesos de los 50.000 que tengo para bebidas.

Para presupuestar, yo utilizo YNAB**. YNAB (palabra formada por las siglas de "You Need A Budget", o "necesitas un presupuesto" en inglés), te permite presupuestar igual que esa hoja de cálculo pero llevando un control más completo y sin tener que soportar errores de cálculo. Tiene aplicación móvil de forma que puedes hacer "Expense tracking" instantáneamente y además, te permite medir en cada momento lo que te queda asignado en cada categoría, de forma que cuando gastas 2€ en una coca cola y lo asignas a la categoría "Bebidas", puedes ver cuánto más en esa categoría puedes gastarte en lo que queda de mes. Ahora, antes de comprar la coca cola, veo si tengo dinero presupuestado para ella. ¿Dejo de tomar la coca cola? A veces sí, pero si decido que no, que quiero la coca cola, YNAB me recuerda que es a costa de alguna otra de mis prioridades.

Además, como haces "Expense Tracking", puedes analizar tus gastos en una sección de Informes que te saca automáticamente, de forma que puedes entender mejor tus finanzas.

Un ejemplo de análisis de gastos de YNAB

Pero su verdadero valor radica en 4 reglas que tienes que seguir si quieres dominar tus finanzas realmente:

Asigna a cada dólar (o euro, o lo que sea) un trabajo. A cada uno sin excepción. Ésto te obliga a pensar en qué vas a destinar tu dinero este mes. Al principio cuesta. Luego se hace más fácil. La regla número 1 te obliga a pensar en tus prioridades y objetivos. Si para ti es prioritario comprar una casa, debes plantearlo así. Si es prioritario tener perro, tienes que abrir una categoría para ello. Quizá sea ahorrar, o tener una buena cobertura de salud. Abre la categoría y asígnale recursos. Al igual que en el calendario teníamos que asignar cada hora a lo que hacemos, aquí hay que asignar cada moneda (se trata de asignar recursos en ambos casos). Dedica un tiempo cada mes a ello. Al final se hace adictivo.
Ahorra para los contratiempos. Los imprevistos son eso, imprevistos. No se pueden preveer. Pero mejor si estás preparado. Esta regla es un seguro para ataques al corazón. De repente te empieza a doler una muela. Vas al dentista y, ups, 1.500 € de presupuesto. ¿De dónde los saco? De la categoría imprevistos. Está todo controlado.***
"Roll with the punches" (o encaja los golpes). Digamos que te gastaste en el cine 20 euros más de lo presupuestado. Es decir, estás gastando recursos de otra categoría. Te toca pensar de dónde los sacas para destinarlos a la categoría "Cine". Esta regla está diseñada porque el presupuesto está hecho para ti, no tú para el presupuesto. Esa peli es demasiado buena como para dejar de ir a verla. Aquí considera que tus prioridades han cambiado y a lo mejor, prefieres gastar 20 € menos en palomitas...
Presupuesta basándote en lo que ganaste el mes anterior. Nada de suponer cuánto vas a ingresar este mes. Así presupuestas con dinero que efectívamente tienes. Se realista. Nada de "me deben un bono que me pagarán dentro de 6 meses así que lo voy a meter aquí". No. Tus recursos son finitos. Adminístralos.

YNAB no es la aplicación. Como explican en su web (que yo recomiendo leer de arriba a abajo), no necesitas comprar su software para gestionar tu presupuesto. Basta un excel como el de arriba. YNAB es un método basado en esas cuatro reglas. Pruébalo y si te convence o crees que te puede ayudar, compra el software. Yo lo hice y me encanta. Me da control y recursos para mis prioridades, pero si eres ordenado, la hoja Excel es suficiente.

Si eres autónomo, te interesa doblemente. Por un lado para gestionar tus finanzas, por otro lado, para gestionar las de tu empresa. Y sí, eso te obliga a pensar el doble. Además de preguntarte por tus prioridades, debes establecer las de tu empresa. ¿Es prioritario contratar a alguien? ¿O lo es alquilar un local más grande? ¿Quiero entrar en este proyecto? YNAB tiene un par de planillas por defecto: una para finanzas personales y otra para pequeños negocios. Úsalas, pero modifícalas a tu gusto. Lo importante es que tú te sientas cómodo.

Limitaciones del presupuesto

El mayor inconveniente del sistema YNAB es lo que tardas en dominarlo. Al principio no entiendes bien lo que estás haciendo. Luego te van surgiendo dudas y finalmente vas comprendiendo poco a poco los conceptos. Pero cuando empiezas a ver que sabes en qué está tu dinero, para qué es y como responde a tus prioridades, simplemente duermes mejor. Por eso lo recomiendo. Paciencia. Acaba funcionando.

*El símil no es mío. Lo explica Jessie Mecham, fundador de YNAB, en su podcast número 199.
**Letra pequeña: YNAB, al contrario que el 99% de las aplicaciones que están en esta serie, es de pago. Hasta hace poco, un pago de unos 55 USD para toda la vida. Ahora han lanzado una versión nueva basada en la nube y cobran unos 50 USD por año (parecido al pricing de Dropbox, por ejemplo).
***Caso real...

Nota sobre las reglas: en el tiempo que va desde que comencé esta artículo hasta que lo terminé, YNAB cambió sus reglas, si bien en esencia siguen siendo las mismas. Las puedes revisar aquí (http://www.youneedabudget.com/blog/post/the-new-rules#When:22:06:00Z)

Apps para tasadores: 05: Un monedero.

2016-02-25T10:00:00.000+01:00

¡Hay tantas cosas en la vida más importantes que el dinero! ¡Pero cuestan tanto!

Groucho Marx (1890-1977) Actor estadounidense.

Cuando me independicé y dejé la casa de mis padres, me las prometía muy felices. Ganaba bastante dinero (era la época buena), disponía de tiempo libre y me lo pasaba muy bien. Me busqué un pisito en el centro, creca de la zona del Bernabéu y empezó el baile. Pero no el baile al que yo estaba acostumbrado, con una copa en la mano y una chica enfrente. No. Empezó el baile de los números. De repente, no sólo no podía ahorrar, como antes que me sobraba el dinero, sino que además, gastaba más de lo que ganaba. Lo peor es que no sabía en qué.

Decidí anotar todos mis gastos. Al principio sólo los gordos (alquiler, gas, agua, gasolina, etc.) en mi cuaderno. No funcionaba. La información era imprecisa, faltaban algunas entradas y sobraban otras. De ahí pasé al Excel, pero pasaba igual, solo que no tenía que sumar manualmente. Con el auge de los smartphones y las aplicaciones que por aquel entonces estábamos descubriendo, me di cuenta que tenía que haber algo que me pudiera servir. Así que indagué en las tiendas de aplicaciones y resulta que había de todos los colores.

Tras muchas pruebas, yo compré iXpenseit, que no es más que un programa que registra tus gastos (en el mundillo "financioero-online", registrar los datos se conoce habitualmente como "expense tracking". El Académico sigue sufriendo...). En realidad tiene muchas más funciones, como presupuestos, control de ingresos, etc. Pero a mí me interesaba el control de gastos. Empecé a apuntar todos mis gastos (desde llenar el depósito a comprar un chicle). Lo bueno es que ahora podía hacerlo en el momento de la compra, rápidamente y sin necesidad de gastar una hora o dos al final del día apuntando cosas o intentando recordar, por lo que la información era mucho más precisa. Además el programa te permite exportar a Excel los resultados, de forma que puedes analizar tus gastos mensuales o anuales, incluso sacar gráficas, etc, etc.

Aún hoy utilizo iXpenseit. Con matices, pero ahí lo tengo. A pesar de sus defectos, como que no es multiplataforma y no se sincroniza en otros dispositivos o que es cero atractivo visualmente hablando, me sigue pareciendo un buen programa si lo único que quieres es anotar gastos. A mí me sirvió para localizar en qué se me iba el dinero (por si lo dudábais, era en el improductivo intento de ligarme a la chica con la que bailba a base de invitarla a todo lo que pedía y tras el fracaso, consolarme con los amigos a base de invitarles también por aquello de la camaradería post-alcoholica, claro) y a empezar a entender mejor el funcionamiento de mis finanzas personales. Pude analizar la mecánica de mis gastos y contrastarlos con mis ingresos, de forma que pude tomar decisiones para ajustar mi estilo de vida a mi situación económica real.

Creo que hay gente que a esto lo llama "madurar"...

Limitaciones de iXpenseit

1. No es multiplataforma.
Sólo está en iOS. Con eso está dicho todo. Hay otros programas como Money Control que sí lo son. Para anotar gastos te vale tenerlo en el iPhone sólo, pero si vas a analizar más en profundidad, vas a necesitar exportar datos, transformarlos en excel, etc. Esto es muy útil, pero requiere tiempo (si te preguntas por qué no uso Money Control en vez de iXpenseit es porque, honestamente, me da pereza. Lo entenderás mejor en el próximo post de la serie).

2. Introducción de datos
El método de introducción de gastos (cómo registras cada gasto que haces en términos de campos a completar) es bastante complejo, pero no por iXpenseit. Mi experiencia es que pasa lo mismo con cualquier programa dadas las opciones que generalmente te dan (usuario, cuenta, modo de pago, categorías, subcategorías...). Al final uno tiene que hacer un hábito que le lleva a definir un método propio. Mi método me costó varios meses definir y aún hoy hago alguna que otra modificación. Se complicó bastante cuando me casé y mi mujer y yo decidimos tener una cuenta en común y cada uno la suya propia. Creo que la forma de controlar tus gastos es muy personal y se tiene que adaptar a tus necesidades y a tu estilo de vida, pero como intuyo que algo de curiosidad debes tener (sino, ya me contarás que haces leyendo ésto) te cuento que, en esencia, funcionamos así:

    A. Sólo registramos entradas y salidas de dinero. Nada de fulano me debe tal así que lo apunto. No. O mejor dicho, te lo apuntas en otro sitio, que Fulano se va a olvidar seguro, pero no lo anotas aquí. También es necesario considerar de qué cuenta sale o entra el dinero, que nosotros tenemos ordenado así:

    - Yo tengo mi cuenta (a la que en un alarde de sofisticación llamo "Josito").
    - Mi mujer tiene la suya.
    - Los gastos de la cuenta común van a la cuenta llamada "Cuenta Común" (apuesto a que no lo hubieses adivinado nunca).
    - Si pago alguna vez con mi dinero algo que en realidad es para los dos, va a una cuenta que se llama "Bote Josito". Si ella es la que paga, va a la cuenta "Bote ella". Al final del mes se suman estas dos cuentas, se divide entre dos y la diferencia hasta esa cifra es lo que uno le debe al otro. Por ejemplo: digamos que voy a la compra y pago yo de mi cuenta 50.000 CLP (pesos chilenos). Lo anoto en la categoría de "compras de casa" (...) y le asigno la cuenta "Bote Josito". Supongamos que en ese mes no pago nada más y ella paga 20.000 CLP en otra cosa, que yo apunto en "Bote ella":

            Pagado por Josito: 50.000 CLP
            Pagado por ella: 20.000 CLP
            Total gastado Bote: 50.000 + 20.000 = 70.000 CLP
            Cada uno debió pagar: 70.000 / 2 = 35.000 CLP
            Ella le debe a Josito: 35.000 - 20.000 = 15.000 CLP

Así conseguimos que las cosas de casa sean compartidas independientemente de quién las pague. A nosotros nos funciona.

    B. Categorizamos los gastos. El programa te permite categorizar los gastos. Esto sí que es muy personal. Lo mejor que puedes hacer es ir haciendo prueba y error hasta que te sientas cómodo con tus categorías. No desesperes si en algún momento te das cuenta de que metes el mismo tipo de gasto en dos categorías distintas o que no estás incluyendo alguna. Te adelanto que pasa y te sigue pasando. Simplemente paciencia y ánimo.

3. Método pasivo.
Igual que con el calendario vimos que hay métodos pasivos y activos para gestionar el tiempo, con la gestión del dinero, el otro gran recurso finito, pasa lo mismo y el "expense tracking" es un método pasivo de gestión. Te limitas a anotar gastos una vez que el gasto está realizado y todos los análisis posteriores vienen derivados de hechos consumados. Así, simplemente reaccionas. No eres proactivo. En el fondo tú no controlas tus finanzas, sino que el día a día se impone y son ellas las que te controlan a ti. Eso en el campo de las finanzas personales, pero tú, como tasador, seguramente seas Profesional (en LATAM) o autónomo (en España), por lo que el control de las finanzas cobra mucha más importancia. A mí me costó mucho tiempo darme cuenta de esta realidad. Y me llevó mucho más tiempo controlar las finanzas activamente.

En el siguiente capítulo te cuento cómo lo hice...

Micropost: Calculadora para saber si es mejor alquilar o compra

2016-02-22T10:00:00.000+01:00

En lo que se refiere a dinero y a propiedades inmobiliarias, una de las decisiones más importantes que vamos a tomar en nuestras vidas es si alquilar o comprar una casa. En realidad, responder a esta pregunta supone responder a otras muchas que podemos no percibir en un primer momento, pero hay que plantearse cosas como las siguientes:

¿Cuánto tiempo quiero estar en esta casa?
¿Cuánto podría ganar en otra inversión?
¿Cuánto tengo que pagar de impuestos?
Y otras muchas más.

The New York Times (el Académico me disculpará, pero es que el periódico se llama así) ha publicado en su web una calculadora para ayudarnos en la decisión. Está en dólares americanos pero es intrascendente para nuestros fines, y en inglés, pero a esta hora ya todos sois prácticamente bilingües. Yo la encuentro muy completa, pero añadiría una pregunta más: cuánto ganas. Hay una regla no escrita por ahí circulando que dice que, ya sea en renta o en hipoteca, uno no debería pagar más de un tercio de lo que gana en vivienda.

Podéis encontrar la calculadora en este enlace. Disfrutad.

Apps para tasadores: 04: Un almacén de información. Vivamos en las nubes.

2016-02-18T17:17:00.000+01:00

"¿Internet? No estamos interesados en eso"

Bill Gates

Cuando hablamos de poder utilizar nuestras aplicaciones y nuestros archivos indiferentemente de la plataforma que tengamos, ya sea un smartphone, un ordenador o una tablet, de lo que estamos hablando realmente es de tener nuestro material en la nube. La nube es el nombre cursi que alguien utilizó para denominar los servidores de alta capacidad que compañías "muchimillonarias" tienen para que tú puedas utilizarlas via internet. Como esos servidores no los podemos ver (ni siquiera sabemos dónde están físicamente) y como lo de "servidores de compañías millonarias" suena "poco comercial", pues mejor lo llamamos la nube, que es todo mucho más bonito.

En esencia, estamos guardando nuestro material informático en el ordenador de un tercero mediante internet. Esto genera cierta incomodidad entre un grupo de usuarios que argumentan que se pierde seguridad al dejar tus archivos a un tercero. Yo creo que es al contrario. Las compañías que ofrecen servicios en la nube emplean a cientos de personas exclusivamente para evitar ataques cibernéticos. Yo, como auténtico garrulo informático que soy, no podría ni soñar con saber qué hacer si me entra un virus en el ordenador, imagínate con un ataque de un hacker de esos malos malísimos que quiere llevarse algo tan valioso como todas mis fotos de la playa. Se me revuelve el estómago sólo de pensarlo.

En realidad, hoy en día no es una opción utilizar la nube. Lo haces quieras o no. Tus correos de gmail o yahoo están en la nube, no en tu ordenador. Los datos de tu cuenta bancaria, si operas por internet, también. Escuece un poco que no nos hayan preguntado, pero es lo que hay. Yo llevo usando estos servicios un montón de tiempo (quizá más de 7 años). Nunca he tenido ningún problema que afectara la seguridad de mis datos y pienso seguir haciéndolo. Incluso creo, que a la larga, será la forma de trabajo por defecto.

Para explicar cómo le puede ayudar a un tasador la nube voy a poner el ejemplo de la primera vez que vi útil estas cosas. Fue iluminador. Yo había estado trabajando en casa de mis padres con un ordenador que tenía allí en una tasación, pero en un momento dado, no recuerdo por qué, tuve que marcharme al estudio. Pensé en acabar el informe allí pero las fotos las tenía en casa de mis padres. Llamé a mi madre, le pedí que encendiera el ordenador, que copiara las fotos en la carpeta de la nube y cuando aún no había acabado de hablar con ella, las fotos estaban en el estudio, en su carpeta, listas para usarse. Desde entonces, la información de los proyectos en los que trabajo (siempre y cuando no sean confidenciales, ya lo veremos) están en la nube.

Para nosotros, los tasadores, y en general para cualquier profesional, hay dos usos de la nube que encajan perfectamente en nuestra forma de trabajar: una estructura de carpetas y un almacén.

1. Dropbox. O la ubicuidad en una aplicación

La aplicación con la que mi madre me hizo llegar las fotos del informe aquel era Dropbox. Dropbox (dudo que alguien desconozca lo que es a estas alturas) es un servicio mediante el cual puedes sincronizar una carpeta y todo su contenido con todos aquellos ordenadores donde la tengas instalada. Replica tu estructura de carpetas y sus contenidos, de forma que hace intranscendente la máquina que uses. Si modificas un archivo, lo haces en todos los ordenadores. Si creas una carpeta, aparecerá allí donde vayas. Es como estar en todos lados a la vez (informáticamente hablando).

Por supuesto, hay versión móvil. Incluso, la aplicación de Dropbox para smartphones tiene algo que puede ser muy útil: te permite subir automáticamente las fotos a la nube. Esto es una ventaja para profesionales como nosotros que una gran parte del día nos lo pasamos en la carretera haciendo fotos a las propiedades que tenemos que valorar. Es llegar a la oficina y ahí están. Listas para utilizarlas, sin perder el tiempo con cables para traspasar archivos de la cámara al ordenador. La tecnologia es maravillosa.

Y hay versión web, por lo que si alguna vez utilizas un ordenador prestado, no hace falta que instales nada. Accede a su web, introduce tu contraseña y ahí están tus archivos.

Como tasador encuentro que es sumamente ventajoso poder tener tu información ordenada desde que la recibes. Ya hemos visto cómo las fotos de la propiedad pueden subirse automáticamente a su carpeta, pero puedes hacer lo mismo con un plano escaneado mediante smartphone, o con documentación legal por ejemplo. Una fotografía, un programa de escaneo digital para el teléfono tipo CamScanner o Scanner Pro y tu documento está listo en tu carpeta. Cuando llegas a la oficina, simplemente trabajas. La tecnología es maravillosa (¿lo he dicho ya?).

Si no te gusta Dropbox tienes servicios semejantes como Box, Google Drive o Sugarsync. Este último no copia estructuras de carpetas, sino que, de las que tú tienes ya en el ordenador, le dices que te sincronice esta, esa y aquella, y lo hace. Muy cómodo también.

2. Evernote. El almacén.

Evernote es una aplicación para almacenar notas. Una nota es cualquier cosa que no quieras perder. Desde un texto a una grabación de voz, pasando por imágenes o archivos. Evernote se estructura en libros de notas, que a su vez, pueden agruparse en pilas de notas. También puedes poner etiquetas a las notas de forma que estén relacionadas de alguna manera aunque no estén en el mismo contexto.

Como todo de lo que te estoy hablando en esta serie, está en múltiples plataformas, así que lo puedes tener en tu móvil o en tu tablet, de forma que cuando necesitas anotar algo, ahí lo tienes para no olvidarlo después.

He probado varios programas de captura de notas y Evernote es mi favorito, pero OneNote es otra magnífica opción. Da igual, pero al final necesitas uno de estos.

También guardo en Evernote todo lo referente a facturas, pagos de servicios etc. A nivel personal, tengo una carpeta para papelotes de casa (facturas de luz, gas, etc) que se quedan ahí guardadas, una carpeta de "médicos" con todo lo relativo a médicos, otra para el cole del peque, para el coche, etc. Te puedes preguntar que para qué guardar un recibo de la luz. Te puedo responder que alguna vez he tenido que buscarlo, y en vez de buscar en un cajón, abro mi evernote y ahí lo tenía. Maravilloso (insisto). O para guardar artículos de internet que me interesen utilizando su "Webclipper", que no es más que un "plug-in" que se instala en tu navegador colocando un botón con el icono de Evernote de forma que cuando lo pulsas, te guarda la web que tienes abierta en ese momento. Otro uso que hago de evernote es la capacidad para guardar audio. Funciona como una grabadora y el archivo te queda guardado en una nota. Ideal para grabar discursos o cosas así.

Al principio te vas a preguntar cuál es la diferencia entre Dropbox o Evernote, si ambos sirven para guardar cosas en la nube. Sobre esto hay mucha discusión. Yo utilizo Dropbox como una carpeta de ordenador. Evernote es un almacén. La capacidad de búsqueda es brutal, como he dicho. Si necesitas buscar el parte de la última vez que llevaste el coche al taller, tecleas "parte taller" y allí aparece. Incluso puede leer dentro de los documentos por si el archivo no tiene esas palabras. La información solo es útil cuando se necesita, no cuando se busca.

Aquí no me vale el papel y el lápiz. Lo siento, mi querido cuaderno, pero cada uno tiene una misión en la vida y ésta no es la tuya.

Limitaciones de la nube

A Dropbox no le pasa (todos estamos acostumbrados a guardar archivos en carpetas), pero el problema de Evernote es que la curva de aprendizaje es bastante más lenta que la de otros programas. No por el manejo en sí del mismo, lo que es sencillo, sino por verle la utilidad. A mí me costó. No entendía bien el funcionamiento ni qué ventajas tenía. Lo comprendí cuando empecé a invertir. Por inercia (y por darle una oportunidad a Evernote, la verdad), empecé a guardar todo lo relativo a mis inversiones en una carpeta de Evernote llamada (adivinad) "Inversiones", que derivó en varias subcarpetas, cada una con su nota (estimado hacker, no te molestes, no hay datos de cuentas corrientes ahí). Lo bueno es que al dedicarme a ello, simplemente abría Evernote y allí estaba todo lo que necesitaba. Realmente es muy útil manejar todos los documentos de un vistazo y tenerlo todo bien ordenado.

Otro problema que tiene la nube, que ya hemos tocado un poco, es que nosotros manejamos información confidencial. Yo creo que estos servicios son firmemente seguros (de hecho muchas empresas tienen contratados servicios de estos, para que veáis el alto grado de seguridad que se maneja) pero me ha pasado que un cliente ha pedido expresamente no utilizar estos servicios para guardar la información confidencial que nos daban. En ese caso, no queda más remedio que utilizar carpetas locales (no en la nube), de forma que el cliente quede satisfecho (al fin y al cabo, es su información, no la nuestra).

Apps para tasadores: 03: Un calendario (y un cronómetro)

2016-02-11T10:00:00.000+01:00

It's a beautiful day
Don't let it get away
("Beautiful Day", canción de U2)

Dogma filosófico Jositiano: existen dos recursos finitos que estás condenado a gestionar: tiempo y dinero. Tu felicidad depende en gran medida de tu capacidad de gestionarlos.

Vamos a hablar de la gestión del tiempo, el más importsante de los dos, porque es irrecuperable. No sé... A mí me suena como algo importante, ¿no...? Del dinero ya hablaremos.

Para la gestión del tiempo, yo uso Google Calendar. En la oficina me obligan a usar Outlook, al que honestamente, no le veo ninguna ventaja y sí un millón de inconvenientes. En mi día a día, la página de Calendar está siempre abierta en mi ordenador, cumple al 100% con el hecho de estar disponible para cualquier plataforma (mi iPhone, iPad y ordenador están sincronizados) lo que me da la tranquilidad de saber que mis datos no se van a perder aunque me quede sin ordenador o pierda el teléfono y además, la forma de uso es de las más intuitivas que he visto en este tipo de aplicaciones, no sólo a la hora de introducir un nuevo evento, sino que también cuando se trata de repetir citas periódicas o eventos de más de un día de duración (otras aplicaciones hacen este tipo de operaciones de una forma tremendamente complicada o tienes que andar buscando la opción un buen rato).

Otra función que me encanta de Google Calendar es la de poder incorporar a tu calendario otros calendarios realizados por terceros. A mí me encanta el rugby y me gusta saber cuándo será el próximo partido de Copa de Europa, así que he incorporado este calendario al mío de forma que sé el día y la hora de la próxima melé. Incluso para trabajar (...) hay opciones interesantes (no sé qué puede haber más interesante que la Copa de Europa de Rugby) como calendario de festivos, calendarios para PYMES que te indican el siguiente impuesto a pagar o cuando realizar tal o cual papeleo, calendarios de series televisivas (perdón, estábamos hablando de trabajo), etc. Aquí también hay que indicar que Wunderlist (nuestra aplicación para la lista de tareas) te da la opción de crear un calendario con las fechas de vencimiento de tus tareas, de forma que las ves situadas en el momento que toca, lo que te puede ayudar a programarte mejor.

Y hablando de programarse...

El uso del calendario, está subestimado. Para la mayoría consiste en añadir una cita para tal o cual reunión o saber que el martes tienes médico. Esa es una forma pasiva de gestionar tu tiempo. Te han puesto una reunión tal día y ese día, a esa hora, no puedes hacer nada más. Siendo el tiempo el recurso más importante del que disponemos, la verdad es que tendemos a descuidarlo mucho. Un recurso tan importante merece ser gestionado activamente. Deberías ser tú el que tenga el día, o la semana, programado acorde a tus prioridades. Por que esta semana no se va a volver a repetir en la vida. Tu calendario debería quedar listo la semana anterior. Y eso significa colocar en cada fragmento de tiempo disponible aquella actividad a la que lo vas a dedicar. Si tienes dos proyectos abiertos, hay que saber cuándo vas a trabajar en uno y cuándo en otro. Así uno toma conciencia de la escasez de sus recursos y tiene más motivos para decir "no" a una reunión en la que no se nos ha perdido nada o para acudir a no sé qué evento que no nos sirve en absoluto. De esta forma, el calendario refleja tus prioridades y echándole un vistazo rápido, puedes planterte si realmente necesitas o quieres emplear tanto tiempo en una determinada cosa (recuerda que el tiempo es finito). Este momento, que estás empleando en leer este post, no lo puedes emplear en ninguna otra cosa y jamás lo recuperarás. Por cierto: gracias por dedicármelo. Dedica tiempo a lo que te importa. Te sorprenderás de que cuando piensas "mañana tendré tiempo para hacer tal cosa", en realidad, muchas veces no es así.

La programación semanal de tu tiempo es un método activo de gestión del mismo. Tú tomas responsabilidad sobre tu tiempo y empiezas a tomar decisiones, para lo que debes tener prioridades claras y definidas que deben responder a un plan previo, a unos objetivos y a unas metas que deberías tener definidos (de esto también hemos hablado ya en el blog (en definitiva, es responder a las preguntas: ¿qué necesito hacer esta semana? ¿Qué es importante sacar adelante? ¿Qué me va a beneficiar más? ¿Qué quiero hacer yo en la vida?).

Cuando empiezas con el hábito de la programación de la próxima semana, las primeras veces que te enfrentas al calendario vacío es normal encontrarse con la duda de cuánto tiempo asignar a cada tarea. Yo he encontrado tres herramientas que me ayudan a hacerlo de una forma quizá no totalmente precisa, pero suficiente para este propósito:

La experiencia. Uno sabe cuánto le va a llevar realizar la inspección de una determinada propiedad porque ya ha realizado unas cuantas. Si has realizado un determinado tipo de informe y sabes que te lleva una hora, una tarde o un día, también puedes reservar esa cantidad de tiempo en tu agenda. La experiencia es un buen aliado a la hora de definir tiempos.
La lista de tareas. La elaboración de un determinado informe o proyecto que tengas que abordar durante la próxima semana puede conllevar diversas subtareas. Ese desglose en Subtareas te puede dar una idea de lo mucho o poco que vas a tener que dedicar a ese proyecto en concreto. Hay tareas que se cumplen en un solo paso (llamar a Fulanito) pero las hay más complejas que requieren incluso de horas en distintos momentos de la semana para poder ser completadas.
Toggle (o cualquier cronómetro). Desde hace un tiempo me he vuelto un obseso de medir. Y este programa no hace más que eso: medir. Toggle no es más que una aplicación (también disponible en multiplataforma, incluso en web) que mide tiempos a cada una de tus tareas. Selecciona el proyecto en el que vas a trabajar y dale al "play". Un reloj empieza a contar hasta que le das a "stop" y deja de hacerlo. Además puedes añadir una descripción de la tarea. Por ejemplo, si estás en el proyecto A, puedes definir dentro de dicho proyecto que tuviste una reunión con el cliente, luego tuviste que hacer cierta investigación, realizar consultas a expertos, inspeccionar nosequé sitio y redactar el informe. Todo dentro de Proyecto A. Otra cosa que lo hace tremendamente útil es que no importa si llevas una hora trabajando en algo y te olvidaste de darle al "play". Dale en ese momento y dile a Toggle que en realidad, empezaste hace una hora. Toggle lo considera y tu registro queda completo.

Ahora ya tienes un dato empírico de lo que tardas en hacer las cosas.

Quizá puedas pensar que registrar todo lo que haces es un rollo macabeo que solo un friki como el que escribe el blog ese de tasadores puede hacer. Seguramente estés en lo cierto, pero cuando llega el final de la semana, activo Toggle y sacó un informe que me permite ver en qué he estado trabajando esa semana y por cuánto tiempo, en una interfaz gráfica sencillisima (rosca de colores). Revisando ese reporte, me he dado cuenta de algo de lo que no había sido consciente hasta entonces: durante la semana no soy capaz de trabajar mayoritariamente en más de tres proyectos. Dicho de otra manera: dedico la mayor parte de la semana a tres cosas como mucho. El resto es tiempo marginal. Aí que ahora me lo pienso mucho cuando digo "la semana que viene tendré tiempo para esto".

Por último, Toggle también te da la opción de facturar por hora y por cliente. Esto es bastante útil para autónomos o asalariados que cobren por minutas horarias (abogados, consultores, etc.). El problema es que es una opción de pago. A mí no me ha hecho falta, por lo que no la he comprado y no puedo daros ninguna opinión sobre ella, pero si lo necesitáis, también tenéis la opción de exportar los datos a un archivo de excel, desde donde seguro sí que vais a poder manejar la información.

Consejos sobre el calendario y la programación

Otra cosa que facilita la programación semanal es dejarla a medio hacer (sin que sirva de precedente, que a los profesionales no nos gusta dejar las cosas a medias). Me refiero a programar la semana hasta el miércoles solamente. Esto se puede hacer si, a pesar de todo lo anterior, no acabas de tener claro cómo va a ir la semana (porque no dependa de ti, por ejemplo, o porque un proyecto pueda derivar en otro). Es bueno empezar completando el lunes, martes y miércoles, dejando jueves y viernes a la espera de cómo se desarrollen los acontecimientos. Eso sí, el miércoles no te libras. Te toca completar el resto de la semana o el jueves vas a estar mareando la perdiz sin avanzar.

A parte de lo anterior, he encontrado muy útil crear cierta estructura en los nombres de los eventos. Por ejemplo, si me voy a reunir con fulano, del proyecto B, el nombre del evento que inserto en mi calendario es "Reunión Proyecto B con Fulano". Todas los eventos de mi calendario que implican una reunión empiezan con la palabra "Reunión". Las visitas a los edificios que tengo que tasar, igualmente, empiezan por la palabra "Visita", etc. Suena a peroguyo pero es importante que esto sea así. Además, en otro post veremos lo útil que esto puede llegar a ser cuando hagamos que internet haga cosas por nosotros.

Limitaciones del calendario

Por último, el calendario tiene una enorme limitación de la que hay que ser consciente para que pueda ser 100% útil. No sé si os habéis dado cuenta, pero el tiempo en el calendario (y algo me dice que en todo lo demás también) pasa al inexorable y constante ritmo de un segundo por segundo. Esto pasa bien termines tus tareas o no lo hagas. De hecho, muchas veces, tengo que terminar una cosa, entro en el espacio de tiempo reservado para otra y no puedo dejarlo porque tengo que terminar. Así que mi programación se va degradando hasta que me doy cuenta de que no he podido completar todo lo programado. Dos soluciones:

Si programas con antelación tus proyectos, la programación de la semana debería ser lo suficiente como para no llegar al punto de no poder dedicar tiempo a lo que habías decidido dedicarlo. Planea bien. Ayuda.
Hay una frase de una web de una de mis aplicaciones favoritas (de la que ya hablaremos más adelante en la serie) que dice "Roll with the punches", lo que podría traducirse como "encaja el golpe, acéptalo, adáptate y sigue adelante". Si necesitas reprogramar, reprograma, e intenta ser más estructo en tu tiempo dedicado o no vas a lograr lo que te habías propuesto esta semana.

Conviene recordar que el calendario está a tu servicio (en concreto al servicio de los objetivos que tú has determinado) y no al revés. Úsalo. No seas su esclavo.

Calculo que habrás tardado de 10 a 15 minutos en leer este artículo. ¿Sabes ya lo que vas a hacer a continuación?

Apps para tasadores: 02: Una lista de tareas

2016-02-04T10:00:00.000+01:00

Una lista de tareas es algo fundamental para mí. Mi ego me impidió durante mucho tiempo reconocer algo que era obvio: tengo mala memoria. Tengo una memoria espantosa. Si la regalara no perdería nada. Y me empeñaba en recordar las cosas. "Mañana sin falta te hago eso". Y aún hoy debe estar esperando el pobre… Horrible.

Cuando uno maneja varios proyectos a la vez y cada uno conlleva un montón de obligaciones y cosas por hacer, tiene que ser muy ordenado para no pasar nada por alto o de lo contrario, los errores pueden ser monumentales.

De nuevo vale papel y lápiz para realizar esta labor. Mi cuaderno tiene varias hojas dedicadas a tareas. El papel es muy útil cuando estás trabajando en algo y alguien te pide alguna cosa que no puedes hacer en ese momento. Lo mejor: apuntarla en el papel y hacerlo cuando puedas.

En cuanto al formato digital, hay tropecientas aplicaciones de tareas por ahí que son perfectamente válidas pero yo prefiero Wunderlist. Es un organizador ultra sencillo (no sé si os habéis dado cuenta, pero la sencillez es primordial para mí), disponible en todas las plataformas (lo que también es fundamental) que tiene una curva de aprendizaje muy rápida y es realmente eficaz haciendo lo que debe hacer: apuntar tareas pendientes y tacharlas cuando se hacen. Es tan sencillo que no he podido encontrar ningún link a una guía de uso para que os familiaricéis. Claro, que no necesita guía alguna. En cualquier caso, aunque voy a explicar el uso que hago (o que hacemos en el equipo) de esta aplicación, todo lo que sigue puede hacerse con lápiz y papel (y seguramente con otras aplicaciones semejantes).

Uso de Wunderlist

El valor de Wunderlist radica en su sencillez. Mientras otros programas se pierden en asignar categorías y subcategorías a las tareas, con prioridades, acciones, contextos o etiquetas, Wunderlist está organizado en una jerarquía de tres únicos escalones:

Listas de tareas
Tareas
Subtareas

Cuando tengo un proyecto nuevo, creo una lista (con un nombre tan original como "Proyecto A") y en ella incluyo todo lo referente a ese proyecto. Digamos que en el proyecto hay que tasar cuatro propiedades. Un listado de las tareas básicas de este proyecto (de esta lista de tareas) sería:

Reunión de partida
Propiedad 1
Propiedad 2
Propiedad 3
Propiedad 4
Revisión con el jefe
Presentación previa al cliente
Facturación
Pago del cliente
Envío de informes

Dentro de cada tarea se pueden crear sub tareas. Es muy útil por ejemplo dentro de cada tarea "Propiedad" incluir un listado así:

Visita
Cálculos
Informe

Según vas marcando Subtareas, la celda de la tarea se transforma en una barra de progreso que te permite seguir el progreso del proyecto de un vistazo rápido.

Además, Wunderlist permite el modo colaborativo, de forma que yo puedo invitar a una lista (a un proyecto) a un tasador o un compañero que utilice Wunderlist también y asignarle tareas. Por ejemplo:

Propiedad 1 > Fulano
Propiedad 2 > Josito

Aquí en Chile, y en general en todo el mundo, adoran la definición de responsabilidades. Con Wunderlist queda claro quién es el responsable de qué tarea, de forma que, a parte de poder exigir responsabilidades y siendo más positivo, también puedes ver qué miembro del equipo tiene más carga de trabajo, quién va a necesitar una mano o de quién depende el próximo paso que debas dar.

Además, como habéis visto en las imágenes, puedes asignarle fechas a cada tarea, de forma que si la entrega del proyecto es el día tal, lo marcas y todos los miembros del equipo involucrado son conscientes de esa fecha.

También resultan útiles las opciones de escribir notas en las tareas (por ejemplo, si hay algo que haga un tercero no incluido en el proyecto, anotarlo ahí, tipo: "Plano pendiente de Nicolás", o "Departamento de finanzas envió factura") y la posibilidad de subir archivos a cada tarea, por ejemplo, un contrato o una propuesta de servicios, de forma que queda ahí guardado y puede ser fácilmente consultado (todo esto siempre y cuando no se voilen las políticas de privacidad y manejo de información de vuestros clientes o de las empresas para las que trabajéis, claro).

Otra opción que encuentro maravillosa de Wunderlist es la que te permite añadir tareas sin necesidad de entrar en la propia aplicación, simplemente mandando un correo desde la dirección de mail que has utilizado para darte de alta a la dirección me@wunderlist.com. Esto, combinado con alguna aplicación de automatización de tareas, que también veremos más adelante en la serie, facilita la posibilidad de capturar tareas de forma inmediata, según se nos van ocurriendo, sin perder nada por el camino.

Listas inteligentes

Wunderlist incorpora una serie de "listas inteligentes" que filtran las tareas atendiendo a un determinado criterio. Para mí las favoritas son:

Lista "Hoy", que te muestra las tareas que vencen en el día de (adivinad) hoy y aquellas que ya están vencidas
Lista "Esta semana",cuya función es, ¡sorpresa!, mostrarte las tareas que vencen o han vencido durante los próximos siete días. Yo utilizo estás dos listas para saber en todo momento lo que tengo pendiente y para planificar mi semana (de esto hablaremos en el próximo post de la serie: el calendario).
Lista "Bandeja de Entrada", que es la lista por defecto. Cuando mandáis una tarea por mail, aterrizan en esta lista. A partir de ahí las colocáis vostros donde queráis.

¿Os dáis cuenta? ¿Véis lo que se consigue con esta aplicación? Wunderlist pasa a convertirse en un auténtico "Workflow" que controla en todo momento el estado de cada proyecto y quién es responsable de qué cosa. Así, si un cliente me llama y me pregunta por la Propiedad 1, cuyo responsable es Fulano, no tengo que perder el tiempo porque puedo ver que Fulano ya ha realizado la visita, terminado los cálculos y está trabajando actualmente en el informe.

Limitaciones de la lista de tareas

El principal problema de las listas de tareas es que suelen morir de éxito. Uno se acostumbra a apuntarlo todo, la lista se va llenando, e inevitablemente, de forma casi, inconsciente, uno se agobia por lo que tiene por delante y tiende a abandonarlas. Ser consciente de que hay cosas por hacer no nos gusta. Reconozcámoslo: cualquier "amenaza" a nuestra "libertad personal" nos toca las narices, y tener una lista con todas nuestras obligaciones… Como que no.

Una lista de tareas, igual que veremos con la gestión del tiempo o del dinero, debe ser gestionada activamente. Apuntar y tachar simplemente es una gestión pasiva. No hago nada para controlar mis obligaciones más que recordarlas cuando tengo que hacerlas y olvidarlas cuando están hechas (lo que no es poco). Una gestión activa de las tareas significa priorizar según tus objetivos, asignarles tiempo para ejecutarlas y, lo más difícil, ejecutarlas. Veremos más cuando hablemos del calendario.

¿Cómo gestionáis vosotros las tareas que tenéis por delante? ¿Qué programa utilizáis? ¿Sois más de lápiz y papel? ¡Comentad!

La tasación como commodity, o por qué surgen las tasaciones online

2016-02-01T10:00:00.000+01:00

Commodity: bien basico utilizado en el comercio que es intercambiable por otros productos de mismo tipo. Son bienes que se utilizan principalmente como insumos en la producción de otros bienes o servicios de mayor valor agregado.

http://www.investopedia.com/terms/c/commodity.asp

Llevo ya algún tiempo dándole vueltas a la idea de escribir un post sobre las tasaciones online, sobre sus ventajas e inconvenientes, sobre aquello para lo que sirven y aquello para lo que no, etc. Es un tema recurrente en las preguntas que me hacéis o en vuestros comentarios y sin duda tiene su importancia. Pero he llegado a la conclusión de que no tiene sentido abrir un debate sobre lo buenas o lo malas que pueden ser estas tasaciones online, porque cada uno tiene su opinión. Reconozcamos que, a nosotros, los tasadores, la tasación online supone cierta amenaza a nuestra profesión que, por ahora, permanece protegida en gran medida por la ECO (en España), pero para las Empresas Tasadoras supone una fuente adicional de ingresos (y una menor dependencia de sus proveedores, los tasadores) y para los usuarios, los clientes finales, un acceso rápido a una opinión de valor.

Para mí, la verdadera pregunta es por qué tiene sentido este producto. Por qué surge.

A mi modo de ver, la respuesta es que la tasación por sí misma nunca ha tenido sentido si no es como medio para alcanzar otro fin mayor (la compra venta del activo, o la constitución de la garantía, o el reflejo en los libros contables, por ejemplo). La tasación se ha reducido a un simple análisis de datos, a un promedio de una serie de números. Esto ha sucedido porque, la matemática es objetiva, aséptica e indiscutible, proporcionando una base sólida sobre la que sustentar un dato. Ahora bien, el análisis de datos conlleva dos cosas:

1. Datos, que son o pueden ser fácilmente accesibles.
2. Análisis. Aquí está el problema, porque el análisis tiene siempre dos vertientes: la cuantitativa (el promedio matemático) y la cualitativa (la derivada de la experiencia y de las sensaciones que en el analista surgen como consecuencia de aquella), que es la que se tiende a olvidar o despreciar por no ser, o ser difícilmente, justificable.

El hecho de cómo la tasación se convierte en un mero análisis de datos se deduce del siguiente razonamiento:

Punto de partida: la valoración inmobiliaria.

La valoración de bienes raíces, o valoración inmobiliaria, podría dividirse fácilmente en dos partes, según mi opinión: la valoración de bienes residenciales y el resto.

La valoración residencial, que puede llegár a suponer el 80 o 90% del negocio de la industria (de nuevo según yo y sin más dato que el que me da mi dedo chupado alzado al viento), tiene a su vez dos grandes componentes: el 95% (dedo al aire de nuevo) es la tasación de residencia de tipo común (me refiero a casas, pisos y departamentos); el resto se trata de residencias no tan comunes (grandes mansiones, condominios de lujo, casas singulares y cosas así).

¿Quienes son los grandes clientes?

Los bancos. Porque al estar obligados por la ECO en España y los correspondientes órganos supervisores (superintendencias, bancos centrales, etc.) en otros países, requieren de una tasación regulada que sustente el valor hipotecado.

¿Qué requieren?

Capacidad para realizár muchas tasaciones. Capacidad para realizar volumen. Mucho, pronto y barato.

¿Cómo responden los proveedores?

Las Empresas Tasadoras se adaptan a lo que les piden sus clientes, lógicamente. Adelgazan el producto, y elaboran herramientas para poder gestionar grandes volúmenes de trabajo en poco tiempo. Los proveedores (los tasadores) también se adaptan y comienza a estandarizar textos, descripciones... En definitiva, se sacrifica el análisis en aras del resultado.

El negocio de la tasación pasa de estar basado en la calidad a estarlo en el volumen. Y una y otra cosa raramente se dan la mano (tan raro es que, cuando pasa, quien lo consigue sencillamente fulmina a sus competidores, cosa que, hasta donde yo sé, no ha ocurrido en este sector nuestro). No significa que las tasaciones estén mal hechas. La ECO también vela por unos mínimos que deben ser cumplidos. Pero hay que hacerlo rápidamente y eso significa no profundizar demasiado, dejar de lado el análisis cualitativo, porque es el menos justificable y basarlo todo en el cuantitativo.

¿Cuál es el resultado?

Que la tasación se convierte en una commodity. Un producto de primera necesidad (la de los bancos) que ya no puede (ni necesita) ser refinado, ni sofisticado, ni innovado*. Se convierte en algo generalizado y el valor añadido viene de quién puede entregar más informes realizados en el menor tiempo posible.

La descripción de la propiedad o de las calidades, el análisis urbano y arquitectónico que se pueda hacer, la crítica al diseño o cualquier otro factor que se detecte que puede afectar a la compra venta del inmueble residencial, pierde peso en el informe porque el cliente entiende que el mercado absorbe todo antes o después.

¿Y cómo surgen las tasaciones online?

Como resultado de este razonamiento. Si no hace falta análisis, si estamos hablando de promedios cuya homologación puede sistematizarse, una fórmula matemática ejecutada por un ordenador, que además es capaz de procesar muchísimos más datos de los que podremos analizar nosotros, siempre dará un valor más objetivo y fiable que la opinión de un tercero.

Pero...

Hay un matiz que nos sigue ayudando, que sigue dando valor a nuestro trabajo. De la misma forma que la subjetividad del informe no es bien recibida por nuestros clientes** (o no lo suficientemente valorada), es esa misma subjetividad la que hace que el banco o, incluso, la ley, no prescinda de nosotros. Al fin y al cabo, la tasación online depende de la subjetividad del dato aportado por el propio cliente. El cliente rara vez conoce con certeza la superficie de su propiedad y cualquier valoración subjetiva es asombrosamente mejor que la media del mercado (calidad, estado de conservación...), valoraciones que muchos programas online aún no se atreven a prescindir de ellos.

*: Si bien las Empresas tasadoras hacen grandes esfuerzos en la innovación de sistemas y manejos de datos, el informe de tación en sí no ha sufrido grandes modificaciones en los últimos 10-15 años. Siguen siendo prácticamente iguales en cuanto a su estructura.

**: No es cierto del todo que los clientes, generalmente los bancos, no valoren el análisis en su parte cualitativa. Especialmente aprecian la opinión del tasador en inmuebles particulares, aquellos que por sus características propias o de entorno requieren una mayor reflexión y explicación del valor, pero en cuanto al mercado generalista, seamos realistas, apenas se lee el informe (según mi experiencia).

Apps para tasadores: 01: intro y cuaderno

2016-01-28T10:00:00.001+01:00

Sea cual sea tu profesión, ya seas tasador, arquitecto, corredor de propiedades (o API en España, o broker en general), visador, o responsable de cualquier tipo en una empresa de tasaciones, me atrevería decir que alguna vez tu trabajo no ha sido todo lo bueno que hubieses querido, o qué crees que lo que haces puede mejorarse. Seguro que eres un magnífico profesional, pero seguramente no trabajas de la forma más eficiente que pudieras.

Yo trabajaba horrorosamente mal (muy ineficientemente) hasta que decidí que no podía seguir así. Reuniones olvidadas, documentos perdidos, trabajos retrasados... La verdad es que mi imagen profesional no era buena. Tenía que hacer algo y la ayuda vino de la mano de la Productividad Personal. Entonces (ahora también) era una nueva moda que surgía en internet y yo me dejé llevar por la corriente, las promesas de mejora en el trabajo y resultados espectaculares. Como siempre que me dejo llevar por una moda de estas, pasado un tiempo empiezo a filtrar la cháchara de los que de verdad tienen algo que decir y a filtrar la información de calidad. Empecé a darme cuenta de que había muchas cosas que no hacía bien.

La eficiencia, desde mi punto de vista, es un conjunto de hábitos que se adecúan a tu rutina diaria (y no al revés) y te permiten optimizar tu trabajo en términos de tiempo y calidad. Es una definición muy personal. En este post y en otros que forman una serie que abre éste y que iremos intercalando con otros artículos, me gustaría hablarte de mi día a día en la gestión interna de mi trabajo, las herramientas que uso y los errores que he cometido para que tú puedas usarlos, empieces a destacar por un trabajo mejor y quizá, dispongas de más tiempo libre.

Para tasar, o trabajar en cualquier cosa que trabajes, nada de lo que te pondré aquí es necesario, pero desde luego ayuda. Cada uno tenemos una forma distinta de trabajar.

Lo básico

La idea es intentar que los consejos de esta serie sirvan independientemente de tu estilo de trabajo o herramientas que uses, por lo que, dada la enorme oferta de ellas que existen hoy en día, vamos a suponer que todos disponemos de:

Un ordenador personal (portátil o no)(yo uso Windows).
Un "Smartphone" (yo utilizo iPhone pero cualquiera debería valer)
Opcionalmente, una "tablet" (yo uso iPad, pero de la misma manera cualquiera vale. Tampoco es estrictamente necesario.)

Lo ideal es que todos los programas que utilicemos sean multiplataforma, es decir, que los podamos utilizar independientemente de si es a través del móvil o del portátil, independientemente de si es Apple, Windows o lo que sea. Si algún programa no puede utilizarse en alguna de estas plataformas, debería tener un programa equivalente en el resto de las plataformas. El motivo de esto es que minimizamos riesgos y no dependemos de un servicio o marca en exclusiva. Nuestra información es accesible a nosotros independientemente de qué cacharro empleemos para acceder a ella y si se nos estropea el ordenador o perdemos el móvil, podemos seguir trabajando sin problemas.

Vamos a empezar la serie con una herramienta importantísima, que puede ser tan sofisticada como sencilla y en cualquier caso, fundamental para mí... Un cuaderno. ¡Vamos allá!

El cuaderno

Tener algo donde tomar anotaciones en cualquier momento es fundamental. Siempre. Yo, como sabéis, amo mi cuaderno*. Lo uso en visitas y reuniones. También para hacer cálculos y anotaciones rápidas, gráficas, mapas mentales... El papel y el lápiz es lo mejor. Mejor si hay lápices de varios colores. Me encanta pegar post it encima, o recortes de planos o texto de algo relacionado con los proyectos en los que estoy trabajando.

Prefiero pintar a teclear. Encuentro muy incómodo utilizar el iPad o el ordenador en una visita. Tampoco me gusta utilizarlos en reuniones. Me da la sensación de que mi interlocutor puede pensar que no le estoy prestando la debida atención.

Pero si tengo que teclear, mi versión tecnológica del cuaderno es un simple archivo de texto (.txt). Hay millones de aplicaciones ultra sofisticadas por ahí que te permiten hacer todo tipo de virguerías con tus textos. Yo lo que quiero es escribir. Escribir inmediatamente. Ya daré formato más adelante. En el iPad y el iPhone utilizo Plaintext, una aplicación sencillísima que crea y edita archivos txt y los guarda en Dropbox. En el ordenador utilizo Writemonkey, que hace lo mismo. Para mí es muy útil poder acceder a mis txt desde cualquier plataforma y estos programas me lo permiten. A los txt les doy estos usos principales:

Paso a limpio las notas de las visitas que tomé en el cuaderno. Especialmente elaboró la descripción de la propiedad que tengo que tasar. Es muy útil hacerlo inmediatamente después de visitar porque el recuerdo está fresco. Ya hablamos de ello en un post sobre visitas.
Escribo los posts del blog (este incluído). Hago un borrador, lo dejo madurar, lo modifico, añado o quito texto hasta estar seguro de comunicar lo que quiero comunicar. Últimamente he encontrado muy útil la aplicación Drafts4 (iPad y iPhone solamente) por su función de arreglo de textos (te permite cambiar de posición párrafos enteros simplemente deslizando) pero me sigue pareciendo muy sofisticada para utilizarla como base central para mis textos. Además no crea ni trabaja sobre archivos txt, sino que los tienes que exportar, momento en el cual deja de utilizarlos, por lo que no los tendría sincronizados para cualquier plataforma (no existe la versión para Windows). Para textos muy elaborados he utilizado alguna vez Scrivener en Windows, pero está más enfocado a escribir libros que a un simple artículo, aunque mucho bloguero lo utiliza.
Aunque ya he dicho que prefiero el cuaderno, en alguna reunión, especialmente las que tienen un carácter más técnico, se suelen sacar los ordenadores. Ahí también utilizo Writemonkey para tomar anotaciones en la reunión.
En los proyectos grandes, que pueden llevar varias semanas de trabajo, escribo una especie de diario en el que voy relatando de forma informal lo que ha sucedido con respecto a ese proyecto durante el día. Es muy útil a la hora de revisar quién dijo qué cosa y cuándo, o qué se acordó en un momento dado. La estructura de ese diario no puede ser más sencilla: la fecha de la entrada y el texto que quiero incluir. Como he dicho, es completamente informal y normalmente lo hago al salir de la oficina, dictando al teléfono** lo que quiero incluir sin pararme demasiado en correcciones.
Escribo textos para proyectos de investigación o borradores de informes que necesitan ser elaborados posteriormente. Normalmente no pasan de ser un par de párrafos pero me ayuda a arrancar sin tener que pararme a pensar en formatos no estilos.

Limitaciones del cuaderno

El cuaderno (al igual que los txt) tienen una limitación muy importante que no conviene olvidar. Tu puedes anotar infinitos datos que te pueden parecer interesantes para algún momento en el futuro, pero cualquier información que no pueda encontrarse cuando se necesite, es inútil. Muchas veces uno juraría que anotó tal o cual cosa mientras va pasando las páginas de su cuaderno sin encontrar nada. Este es el punto débil del romanticismo del cuaderno: la nula eficiencia organizativa. Afortunadamente, las tecnologías actuales nos han dado la solución para esto, como veremos más adelante.

Si tú utilizas cuaderno en tu día a día, quizá compartir tu forma de trabajo inspire a otros lectores, así que ¡comenta!

*: El término "mi cuaderno" no hace referencia a uno en concreto, sino al que uso habitualmente. Yo prefiero cuadernos sin pautas impresas (sin cuadrículas ni guiones). Hojas limpias dispuestas a ser rellenadas. Mi favorito: el Moleskine tamaño cuartilla que se abre como un libro (lo tienes en versión reportero pero a mí no me gusta tanto).

**: Tanto en iPhone como en Android, los teclados incluyen la opción de dictado (un icono representando a un micro chiquitito al lado de la barra de espacio). Es súper útil para ir anotando cosas según se te ocurren, si vas caminando o estás con las manos ocupadas. Lo importante es no perder la idea pensando "ya lo anotaré luego", porque eso no pasa. Creo, no estoy seguro, que el software que usa esta tecnología de dictado va aprendiendo poco a poco a reconocer nuestras palabras, de modo que cada vez escribe mejor lo que vamos narrando, pero no hay que confiarse y la revisión es siempre obligada. Otro pero importante es que requiere hablar como "a cámara lenta", así que a veces da un poco de vergüenza utilizarlo delante de personas, para qué nos vamos a engañar. Pero a parte de eso, es genial no tener que escribir, y ahorras un montón de tiempo.

Bienvenidos a la era post crisis

2016-01-11T04:09:00.000+01:00

Aunque uno se encuentra muy lejos (14 horas de vuelo, 4 horas de diferencia en el reloj, 2 estaciones del año y un hemisferio de distancia) de mi querida España, siempre presto atención a las noticias y al estado de nuestro sector inmobiliario por aquello de no perder la conexión, de seguir informado y de entender lo que va pasando en casa. Así, me dicen que el "real estate" (parece más profesional utilizar el inglés, aunque en la Academia se tiren de los pelos) está a pleno funcionamiento de nuevo, incluso leo que la construcción ya está al mismo nivel que Alemania e Italia. Parece que la crisis se ha cansado de estrangularnos y afloja. Y esta vez "for good", que diría el profesional...

Claro, que a mí, la mosca detrás de la oreja no se me acaba de ir. La noticia que mencionaba antes sobre la construcción a niveles teutones, no sé si es buena. Que es buena para el PIB a corto plazo, seguro. Pero, no estaremos olvidando el freno de nuevo? Uno, que ha tenido que lidiar con el riesgo inmobiliario y de la construcción en América latina los últimos tres años, ha aprendido alguna cosilla que, honestamente, creo que nunca se hizo en España (al menos, yo no lo vi). Por eso, me atrevo a dar algún consejito al respecto. Y por favor, que cada cual lo acepte o no, que no quiero yo sentar cátedra de nada, pero mejor ponerlo en la palestra ahora y no después, que me da que pasado el toro, muchos han salido a decir "ésto ya lo decía yo", pero la verdad es que antes del desastre, casi nadie decía ni "mu".

1. Evaluación de la experiencia de los agentes involucrados.

Yo propondría evaluar la experiencia del promotor inmobiliario. Supongo (quiero creer) que esto se hizo en algún momento, pero todo me lleva a pensar que dejó de hacerse. Cualquier heredero de un terreno en mitad de la nada, se metía a construir y promover. Daba igual que fuera panadero, mecánico, músico, economista o médico. Alguien le convencía para que construyera y el heredero se metía a construir. Y además él sólo. Qué le iban a contar a él esa gente del sector inmobiliario. Unos sacacuartos todos. Pero la verdad es tozuda. En la tele hemos podido ver algún programa donde se entrevistaba a promotores fallidos que dejan sin patrimonio a clientes, causando un destrozo monumental en el paisaje o de las ciudades, dejando agujeros en las cuentas de los bancos y otras maldades más. La mayoría (una mayoría cercana al 100%) no eran profesionales, sino que se habían metido a "pegar el petardazo". Muchos problemas en temas de construcción vienen por la falta de experiencia de las inmobiliarias que piden los créditos para construir. Un control de la experiencia acabaría con esto. Y si uno no tiene experiencia y quiere meterse igual, que se asocie con alguien que sepa, con un profesional que le ayude y le de soporte técnico, que aporte control y que de seguridad al banco o a quien financie la obra, a clientes y a la sociedad en general.

Lo de imponer un apoyo técnico a un promotor o emprendedor sin experiencia no es algo que me invente yo. Eso es lo común en otros sectores. No entiendo como en una "start up" tecnológica, por ejemplo, que involucra unos montos no tan grandes como los del sector inmobiliario e infinitamente menos gente, te piden experiencia demostrada en el equipo y te colocan un CEO Director general) o un CFO (Director financiero), no vaya a ser que se te ocurra alguna genialidad y la fastidies. Pero en un proyecto inmobiliario, cualquiera valía. Y luego nos preguntamos cómo pudo ocurrir. Y por muy cool que sean las "start ups" (el Académico debe estar ahora mismo sangrando por los ojos), la construcción llegó a suponer cerca del 25% del PIB español… Vamos, que era algo importante.

2. Evaluación de los proyectos

Sobre el control del riesgo, mi segunda propuesta es la evaluación de los proyectos. El control del riesgo en cualquier negocio lo aprendí en el Master, pero sobre todo en el Curso de inversiones Bursátiles y en la gestión de mi cartera mobiliaria que realizó cada mes. Controlar el riesgo es la clave. Saber cuánto se está dispuesto a perder da tranquilidad. Sé que alguien en los bancos debe estar evaluando proyectos, pero no sé quién ni bajo qué parámetros. Me da la impresión de que, en los viejos tiempos, cualquier proyecto valía. Lo sé porque vi muchos proyectos. Algunos con unidades que hoy en día me parecen invendibles. Y a costes de construcción desorbitados. Pero el proyecto se aprobaba igual. No sé si alguna vez conté que una vez, cuando empezaba mi carrera en Tasamadrid, alguien de una sucursal bancaria al que no le salían los números me acusaba de tener "poca visión comercial". Lo cierto es que a nosotros, los tasadores, que deberíamos tener más relación con los departamentos de riesgo que con los de operaciones de los bancos, no deberíamos tener visión comercial en absoluto. Ahí es cuando empieza todo a venirse abajo.

Pero vuelvo a la Evaluación de Proyectos, que me desvío. Una evaluación de proyectos debería ser un análisis técnico y económico que determine, bajo los parámetros de mercado de ese determinado momento, si el proyecto es viable o no. Se analizan costes comparándolos con los de proyectos parecidos e ingresos estimados analizando el proyecto contra el mercado. Se hace a fondo, justificando cada euro. Se revisa normativa, documentación y todo lo que os podáis imaginar. Y si hay que echar el proyecto para atrás, se echa, o se revisa. Y si el cliente se enfada y amenaza con irse a otro banco, pues que se vaya y que cada palo aguante su vela. Mejor una vez Colorado que ciento morado.

Una evaluación de proyecto inmobiliario no es una tasación de múltiples unidades tal y como se hace en España (que, además, plantea un escenario muy optimista porque implica que todas las unidades se venden inmediatamente). Sé que las empresas tasadoras no hacían estas evaluaciones. Sé que la ECO no lo exige. Sólo queda que las realizarán los propios bancos. Y dentro del banco, ¿quién lo estudiaba? Sólo caben dos opciones: o eran los Departamentos de riesgo, lo que sería ideal, porque son los que pueden decir "con este proyecto no vamos", o eran los departamentos de operaciones, o comerciales, los que dicen "vamos sí o sí" porque es lo que ellos tienen que decir. Los comerciales están para crear negocio. Riesgos, para controlarlo. Es la lucha interna que tienen las entidades financieras y está bien que eso sea así, pero la duda es si se cuenta con una opinión objetiva o neutra que valide la postura que finalmente se adopte.

Quizá esté exagerando. Quizá siempre se evaluó la experiencia de los promotores y se analizaron los proyectos. Quizá lo hicieran personas más capacitadas que los tasadores para estas tareas. Puede que yo no sepa como funcionan todos los entresijos del negocio. Pero algo pasó. Algo que hizo que mucha gente se viera en apuros económicos serios, tuviera que dejar sus casas o incluso perderlas. Algo que no debería volver a pasar. Sea lo que sea que pasó, que no vuelva a pasar.

¿Le tenéis fe al sistema en ese setido...?

¿Qué váis a hacer en 2016?

2016-01-01T15:45:00.000+01:00

Este bien podría ser mi cuaderno de objetivos para el 2016

Se fue el 2015. Parece que fue ayer cuando empezaba, pero en realidad sucedió hace un año exactamente. Para mí ha sido un año fantástico. En lo personal no ha podido ser mejor; en lo profesional, mi nuevo trabajo en CBRE, trajo un cambio excitante y lleno de retos que por ahora no sólo no está defraudando, sino que supera las expectativas. También las aulas me han traído novedades y ahora estoy dando clases en la Universidad Católica de Chile. Pero un cambio supuso también tener que plantearse ciertas cosas...

¿Os acordáis del libro de Berto Pena que os recomendé hace poco? Os lo vuelvo a recomendar. Yo me basé en él para plantearme lo siguiente:

¿Este cambio a dónde me lleva? ¿Qué es lo que quiero de esta nueva etapa? ¿A dónde voy? ¿Cómo sé cuando esta etapa está finalizada, si es que alguna vez lo está?

Me planteé mi nuevo reto profesional con varios objetivos. Algunos ya se han cumplido, otros se han empezado y otros están por empezar. Cada semana me siento con mi amado cuadernito y me voy a la hoja donde lo tengo todo escrito para revisar qué progresos he hecho y qué me falta, en qué me tengo que enfocar y cuáles serán los próximos pasos.

Independientemente de cuál sea tu actual situación profesional, te invito a que hagas lo mismo este 2016. Agarra un cuaderno y escribe cuales son tus objetivos para este año (por ejemplo: verse envuelto en un proyecto para valorizar propiedades industriales, u hoteles, o un edificio entero de oficinas). Tiene que ser algo retador, algo que no sabes hacer pero estás dispuesto a aprender, pero también algo factible (no tiene sentido que digas que vas a ser Presidente del Gobierno este año a no ser que seas Mariano Rajoy, Pedro Sánchez, Pablo Iglesias o Albert Rivera -por cierto, si lo sois: bienvenidos al blog-). Tiene que ser algo asequible en tu entorno de trabajo, porque de lo contrario no servirá nada más que para causaros frustración.

Una vez tengáis definidos esos objetivos, y siguiendo con el esquema del libro de Berto, plantearos qué motivaciones os lleva a plantearos esos objetivos: aprender a tasar edificios de oficina, de forma que me pueda consolidar como un experto en ese campo; o redactar informes en inglés; controlar los flujos de caja de una vez por todas… Son algunos ejemplos que alguna vez yo me propuse. Como dice Berto, es importante definir bien estas motivaciones porque cuando te entre la flojera y te den ganas de mandarlo todo a tomar por donde amargan los pepinos, momento que SIEMPRE llega, debes volver aquí y recordar por qué te metiste en este berenjenal para poder retomar la energía y seguir estando en la primera línea de batalla.

Hazlo. Sirve. No es un consejo absurdo. Marca la diferencia entre los que consiguen lo que se proponen y los que andan dando palos de ciego.

¿Por qué no comentáis vuestros objetivos en los comentarios y los compartimos entre todos?

Feliz 2016

Valor añadido vs valor de mercado

2015-12-28T17:07:00.000+01:00

Siguiendo el hilo del post anterior (¿habéis visto ya la peli?), uno de los mayores problemas que podemos encontrar a la hora de valorar una propiedad que pertenece a un cliente es la perspectiva que el propio cliente tiene de ella. Es muy común que se den presiones por parte del cliente, que siempre va a tratar de sesgar el valor en su propio beneficio. No es que nosotros debamos castigar esa visión, pero tampoco debemos priorizarla con respecto al mercado.

Nuestra misión consiste en permanecer lo más objetivamente posible. Nótese que la propia expresión denota la subjetividad inherente en toda valoración, pero en la medida en la que se pueda, un tasador debe intentar respaldar todos sus datos con lo que muestra el mercado en ese momento, de ahí la importancia de la investigación de mercado y de un respaldo coherente de los valores emitidos.

El obtener un valor basado en mercado, y no en las circunstancias propias del cliente, nos lleva a hacer más defendibles nuestros informes. Además, poneos en la posición de que tengáis que emitir dos informes diferentes para dos clientes distintos, pero sobre la misma propiedad. No podemos dar dos valores diferentes. El valor de la propiedad es uno. No hay más.

Otra cosa es que, una vez que tengamos ese punto de referencia objetivo, podamos hacer un estudio para saber qué valor añadido le puede otorgar el cliente a la propiedad (es decir, estoy haciendo el ejercicio justo al revés, poniéndome en la piel del cliente, de forma que la diferencia entre este valor y el que obtuve por mercado, es el valor añadido).

Un ejemplo muy claro ocurre constantemente en la valoración de terrenos inmobiliarios.

Para valorar un terreno inmobiliario lo más común es realizar un análisis residual del mismo, de forma que vamos a proyectar en el tiempo gastos e ingresos y a descontarlos con una tasa (sobre la tasa que elegimos os prometo que hablaré antes o después, dadme tiempo). Ya lo hemos hablado varias veces. La clave es ponerse en el papel de un desarrollador (promotor) medio, que no asuma más riesgos de los habituales y realice un producto admitido por el mercado (algo cero sexy, casi aburrido, pero lo más común, que ya haya sido probado en el mercado y asegure un beneficio conocido).

El problema es que el cliente puede no estar desarrollando un producto estandarizado, o que sus capacidades de gestión, producción y venta sean mejores o peores que las del promotor medio. De hecho, el cliente va a presionar para que consideres SUS características particulares. Así, si un promotor medio (el promedio de la mayoría, lo más común, vamos) tarda dos años en realizar la construcción y medio más en vender, uno con una alta capacidad de gestión puede tardar 1,5 años en construirlo y venderlo todo en ese plazo. Cualquiera que haya manejado flujos debe darse cuenta de que al terminar antes los gastos y acercar los ingresos a la actualidad, va a tener mejores resultados que el primer caso con la misma tasa de descuento. Ese "gap" es el valor añadido que el cliente le otorga a su propiedad.

¿Y por qué no puede reconocerse la visión del interesado? Para responder a esta pregunta, debes responder primero quién forma el mercado. El mercado está formado por todos aquellos que estén dispuestos a comprar el terreno en igualdad de condiciones. Es decir, un montón de potenciales compradores, algunos mejores que el cliente, otros peores y en promedio idénticos al desarrollador promedio. O lo que es lo mismo: el desarrollador promedio que tú has definido, que para eso has hecho un estudio de mercado y sabes cuánto tarda en construir un producto estándar, cuánto le cuesta construirlo, cuánto va a llevarse de beneficio en la operación, cuánto tarda en venderlo y a qué precio.

En definitiva: hay que hacer comprender al cliente que el mercado no está formado por agentes con sus virtudes ni defectos y que nuestro papel consiste en obviar esas virtudes y defectos para dar un valor objetivo, a un tercero. Eso es valor de mercado.

Que la fuerza te acompañe

2015-12-19T19:00:00.000+01:00

Siths (izquierda) vs Jedi (derecha). Fuente: http://theartmad.com/star-wars-jedi-vs-sith-wallpaper/

El 18 de diciembre se estrenó el capítulo VII de Star Wars. Esta saga, que empezó por el año 1977 y marcó un hito en la historia del cine, es mucho más de lo que a simple vista puede parecer, en mi humilde opinión. En el transfondo de la historia, hay un mensaje poderoso que no debemos obviar: la lucha del bien y el mal, de cómo la falta de control sobre nuestros sentimientos nos pueden llevar a la perdición y de cómo unos pocos luchan porque eso no sea así.

En realidad, ese concepto del bien contra el mal es inherente en nuestro día a día. Todos los días tenemos que tomar decisiones en las que nuestra conciencia toma parte importante de protagonismo. No es fácil, no es cómodo, pero es necesario. Y para que la conciencia tome decisiones correctas, es necesario que los criterios que tengamos (ese mapa del buen camino que le damos con la educación, la formación, el sentido común, etc.) sea claro y conciso. Sino, surgirá la duda, y la duda lleva al miedo, el miedo al odio y el odio, al lado oscuro...*

Yo soy un Jedi. Mejor dicho: un Padawan** (que no me pueda la soberbia...)

Cada vez que en mi trabajo me enfrento a una presión para modificar el valor, tengo que ver si está justificada o no. Y muchas veces, muchas, no hay más justificación que la propia visión o punto de vista de la persona que ejerce esa visión. Ojo: la inmensa mayoría de las veces, esa presión no surge de un malintencionado sentimiento; es un punto de vista legítimo de su emisor (hablaré de ello el próximo post), o se da por desconocimiento, o la falta de perspectiva de alguno de los agentes involucrados en el proyecto (no estoy yo diciendo que cada persona que encarga una tasación y protesta se ha pasado al reverso tenebroso). Pero sea como sea, te desvía del valor de mercado, del valor real de tasación al que debes aspirar*** y por lo tanto, debes tratar de evitarlo (siempre y cuando lo que te pidan no sea razonable). Si estamos hablando del bien y del mal, en el fondo estamos hablando de lo que es correcto y lo que no. Como tasador, tener claro dónde está la línea que separa una cosa y la otra es fundamental. Hacer las cosas bien no es fácil, los atajos son tentadores y nuestra voluntad es débil, lo que exige estar atento.

Como tasador, debemos dar valores que estén exentos de cualquier interés de las partes. Y te aseguro que presiones van a haber. Estas metido en medio de una operación que involucra mucho dinero. Involucran proyectos importantes que envuelven a mucha gente, y tu decisión debe ser justa, o acabará volviéndose contra ti.

Y ahora, si me perdonáis, tengo que ir a luchar contra las hordas malignas... Quiero decir: tengo entradas para ir a ver la película. Que la fuerza os acompañe, tasadores.

*Yoda, el símbolo de la sabiduría y la templanza en la saga, pronuncia alguna vez esta frase o una muy parecida.

**Un Padawan es un aprendiz de Jedi.

***Recordad la definición de valor de tasación: "Cantidad estimada por la cual una propiedad debería poderse intercambiar a fecha de la valoración entre un comprador y un vendedor, sin vinculación entre sí, por voluntad propia y sin ser presionados tras un periodo de comercialización adecuado en el cual las partes han actuado con conocimiento de causa, de forma prudente y sin coacción." (RICS Valuation Standards, Spanish Version).