Blog de tasadores

Micropost: Tinsa compra Tasamadrid

2012-01-24T15:20:00.000+01:00

Anuncia El mundo en su edición digital que Bankia acuerda la venta de Tasamadrid a Tinsa. Ya vimos en el blog que hace un tiempo se debió iniciar la operación. Queda por conocer un montón de cosas, como si el Banco de España se opondrá como hizo hace un año por motivos de competencia, (aunque es de suponer que esos problemas se han solucionado), la estructura de la nueva sociedad, o si van a operar separadamente... Ya iremos viendo.

Ciudadanos chinos

2012-01-23T18:11:00.000+01:00

Ya a nadie sorprende ver un supermercado regentado por ciudadanos chinos , lo que hemos conocido de toda la vida como "un chino", en su barrio. Al principio, los productos que se vendían en ellos estaban socialmente considerados como de baja calidad. Por algún motivo, quizá por puro desconocimiento, se pensaba que se vendía en ellos material sobrante o en mal estado. No se concebía que unos precios tan bajos pudieran estar asociados a buena calidad. Pero con el tiempo, los "chinos" se empezaron a considerar como una opción barata y asequible para determinado público. Recuerdo de mi época de estudiante como acompañé un día a un amigo a un supermercado chino porque necesitaba comprar vasos y adquirió un juego de 6 con muy buena pinta por no más de 15€. Con la crisis, desde hace unos años, ya nadie esconde que compra en los "chinos". Un amigo mío que vive en el centro de Madrid hace la compra en uno. Dice que la calidad de los productos empaquetados es igual que la de los otros sitios y el precio es inferior. ¡Claro! Son las mismas marcas y en cuanto al precio no hay color. De hecho, mi amigo añade que ya no hay supermercados regentados por españoles en su barrio. No pueden competir.

Los chinos empezaron poco después de abrir sus negocios, a comprar los locales donde estaban trabajando. Los tasadores lo hemos ido viendo poco a poco. Después empezaron a comprar casas. Ya no era tan raro que nos dieran un contacto con nombre chino. Recuerdo que al principio, me las veía y deseaba para entender lo que me decían y rezaba por encontrar a una persona asiática cuando llegara a la cita, porque no sabía si me habían entendido. Las últimas veces ya hablaban español mejor que yo. Hace poco salía en idealista un artículo en el que decía que los chinos se lanzaban al mercado hipotecario y en fotocasa decían que le han echado el ojo a los pisos de los bancos.

A un nivel macro, son los chinos los que están comprando la deuda europea. A la larga y a mi entender, esa es la forma de comprar países. Ya no se coloniza a golpe de lanza y espada, sino permitiendo a los países que te deban ingentes cantidades de dinero. Nos veremos obligados a producir aún más para pagar nuestras deudas y puede que llegue el momento en el que esto no sea posible. Y les cederemos control. Igual que hace Europa ahora con algunos países. Pronto seremos todos súbditos indirectos del imperio chino. Id aprendiendo a decir "Hola" en chino: Suena a algo como "Ni-hao"

Yo estuve en China este verano. Mi impresión es que los chinos han estado aislados tanto tiempo que no saben comportarse ante los demás. Socialmente son como los niños pequeños: egoístas y torpones. Primero ellos y luego ellos también. Pero no me cabe duda que aprenderán a dar un servicio de calidad. En concreto, lo harán el día que sus dirigentes piensen que, además de ser la fábrica del mundo, tienen que dar un buen servicio. Les dirán a los suyos: "a partir de mañana, nos vamos a desvivir por los clientes, y eso se hace así:..." Contratarán a los mejores de occidente y les harán dar clases a sus ciudadanos para que atiendan cordialmente a los occidentales. Y entonces lo harán mejor que nosotros. Y tampoco podremos competir en eso.

Con Alejandro Sancho

2012-01-17T08:49:00.001+01:00

Llegué a la cita con muchísimas ganas de conocer a Alejandro y con muchísima curiosidad por hablar, por primera vez, con alguien especializado en portales inmobiliarios, esa herramienta que cada vez más se usa por la gente, y desde luego, por nosotros, los tasadores. Quería saber cómo se organiza una empresa de este tipo y quería aprovechar la experiencia de una persona que ha trabajado en portales tan importantes como idealista.com, casaktua o Dridco (la actual). Subí hasta sus oficinas y me abrió Lydia. Excepto ella y mi anfitrión, nadie más pisaba la moqueta azul de las oficinas, aunque varias mesas de trabajo esperaban ansiosas a que alguien las llenara con ordenadores y folios de trabajo, como los tacos de los corredores esperan al comienzo de las pistas de atletismo, antes de las carreras. Alejandro luchaba dentro de su despacho acristalado contra una operadora de telefonía al otro lado de la línea de su Blackberry. Cuando terminó con ella, nos sentamos los tres y, tras desvirtualizarnos (nos seguíamos por tweeter, pero nunca nos habíamos visto) y presentarnos debidamente, comenzamos a charlar.

Alejandro me explicó cuales son los planes de Dridco, empresa argentina que le ha fichado, para entrar en el mercado español. En realidad, ZonaProp.es (portal inmobiliario de la empresa) sólo es una de las tres grandes bazas con las que pretenden aterrizar aquí, ya que también entrarán a competir con portales de motor (demotores.es) y de empleo (zonajobs.es). Los argentinos vienen a por todas, y como anuncia el propio Alejandro en su blog personal, vienen a ganar. Para que os hagáis una idea, tienen el mismo presupuesto en marketing on-line (posicionamiento SEO y todas esas cosas) que idealista y fotocasa juntas, según me dijo Alejandro. Me contó que, como el mercado de portales inmobiliario está muy maduro, lo que les importa ahora mismo es meter la cabeza, y planean hacerlo sin miramientos, incluso comprando portales ya existentes si fuese necesario. Esto da idea de la fuerza con la que llegan. Además, me explicó que, mientras otros portales no están dispuestos a entrar en tecnologías que pudieran suponer duplicar o compartir sus datos con los demás, Dridco no descarta esa posibilidad con tal de dar un mejor servicio al cliente.

Están ahora mismo montando toda la infraestructura que les hace falta para arrancar definitivamente y calculan que su actividad estará preparada en breve, pero no esperan frutos hasta el 2013 (lo que les da algo de tiempo de preparación para hacer las cosas bien). Hablamos de la crisis que nos azota inmisericorde y cómo se refleja en su actividad y en la nuestra, pero no tengo buenas noticias para vosotros: no llegamos a ninguna solución, así que habrá que seguir buscándola y trabajando duro.

Os imaginaréis que, con tanto por preparar, el tiempo de Alejandro es escaso, así que la charla tuvo que terminar en ese punto, pero fue una gozada hablar de estos temas. Cuando salí de la oficina, aquello ya no me parecía una pista de atletismo con los tacos en espera de sus corredores, sino los boxes de Fórmula 1, cuando el coche espera a ser arrancado para empezar a correr.

Podéis seguir a Alejandro en Twitter: @alejandrosancho

Orden y concierto (sobre productividad)

2012-01-05T20:19:00.000+01:00

Un colega tasador me contaba que antes, cuando tenía que gestionar quince encargos de tasación a la vez (o los que fueran) estaba igual de ocupado que ahora que sólo trabajaba sobre dos o tres, cuando había suerte. Es curioso que a mí me pasara algo parecido, y supuse que, o estaba haciendo algo mal entonces, o lo hago mal ahora. Descubrí que bajo presión las cosas se automatizan más y sin ella, tendemos a poner mayor cuidado en los detalles. Dado que la actividad ha disminuido considerablemente (vivan los eufemismos) en los últimos años, uno, que goza de una curiosidad en buena forma, se ha lanzado a experimentar en varios campos con el propósito de aprender para poner en práctica lo que se aprende y mejorar y crecer poco a poco, tanto en lo personal como en lo profesional. Así es como en mi camino me crucé con la productividad personal, y hoy os quiero contar cómo la estoy aplicando a mi día a día en el trabajo.

Yo utilizo dos herramientas que me vienen muy bien a la hora de trabajar, porque me ayudan a realizar los informes sin la necesidad de acudir al estudio cada dos por tres, aportando movilidad a mi actividad diaria, cosa que, como ya os he contado, me parece un auténtico lujo (menos desplazamientos, más tiempo, menos gastos). Se trata de una lista y de un sistema de almacenamiento. El proceso sería el siguiente:

Cuando llega un encargo (cosa que normalmente se notifica por mail o SMS) lo apunto en una lista que tengo para temas del estudio. Apunto la referencia del encargo y los datos del contacto. También le asigno una "próxima tarea" (contactar, pedir documentación, aclarar dudas, anular encargo… Lo que sea) y le doy una fecha límite. De esa forma, en esa lista puedo ver todo lo que tengo que hacer. Según voy completando las "próximas tareas", o bien cambio ésta por el siguiente paso con su nueva fecha, o bien tacho el encargo completo, si ya ha sido terminado el informe o no procede ser realizado.

Para esta labor vale un simple bloc de notas o una hoja de papel. De todas formas, como sabéis que soy un poco "geek", os imaginaréis que uso un programita para ello. El mío se llama wunderlist y cuando le coges el tranquillo (a los 5 minutos de usarlo) te das cuenta de lo estupendo que es. Además, el botón "Tareas de hoy" es perfecto para saber qué es lo que te toca hacer, ocultando lo demás para que no te distraiga. Tiene versión de escritorio (te descargas un programita en tu ordenador), versión web para poder verlo desde cualquier ordenador del mundo y versión móvil para teléfonos, de forma que puedes acceder a tus listas desde cualquier lado.

Nuestra actividad necesita un buen sistema de almacenamiento. Cuando empecé a tasar, los más veteranos me decían que archivaban kilos y kilos de papel con toda la documentación de cada informe. Algunos incluso alquilaban almacenes para ello. En cuanto acabé mi tercer informe supe que yo no haría semejante cosa. Decidí empezar a escanearlo todo y guardarlo en carpetas en el ordenador. Una carpeta por informe. De forma que si necesitara algo, abriría la carpeta y tendría allí todo. Al final, a medida que se iba digitalizando la información, este sistema demostró ser el bueno. Soy un visionario no reconocido. Viva yo. Luego llegó Dropbox y eso ya fue la repera. Dropbox es un programita que también tiene versión de escritorio, web y móvil. Cuando instalas en tu ordenador el programa, lo único que parece es que ha abierto una carpeta en tu ordenador llamada "My Dropbox" o algo parecido. Lo chulo es que si instalas el programa en otro ordenador, todo lo que guardaste en esa carpeta lo tienes en el nuevo PC también. Y si no puedes instalar programas en el segundo PC, tienes la versión web, donde ves todos tus archivos. Es un almacén en la nube. De esta forma, puedo acceder a todos los archivos de cada informe desde cualquier lado. Brutal. Además, la versión para móviles permite guardar fotografías directamente, así que cuando visito un inmueble y le hago fotos, las puedo colocar en su carpeta sin necesidad de andar con cables conectando ordenadores. A mí me parece utilísimo.

Da igual qué sistema de almacenamiento utilices. Lo único que necesitas saber es que la información no es útil cuando la encuentras, si no cuando la necesitas, así que cualquier sistema que te permita acceder a tu información cuando te haga falta sin perder tiempo buscándola, es bueno.

Aparte de estas dos herramientas, he adquirido (no sin esfuerzo) un hábito que me está ayudando bastante: se trata de planificar al final del día lo que tengo que hacer para el día siguiente. Es el momento de concertar visitas y determinar a qué hora y dónde voy a poder realizar los informes. De esta forma, uno se levanta por la mañana sin necesidad de gastar energías planificando y encajando horarios.

¿Y qué gano con todo esto? Pues dos cosas: primero: tiempo libre. No es que estemos muy ocupados, desgraciadamente, pero si mañana acabara la crisis (...) yo estaría preparado para asumir más trabajo sin problema; y segundo: tengo la cabeza vacía, vivo despreocupado porque sé que no hay nada que me vaya a olvidar (lo tengo todo en listas y almacenado) y puedo dedicar mis recursos a otras cosas interesantes, como escribir este blog, entre otros proyectos.

Si os interesa el tema de la productividad personal, hay mil blogs al respecto en internet, pero yo os recomiendo el de Berto Pena, titulado Thinkwasabi.

¿Qué herramientas, programitas o trucos utilizáis vosotros? ¿Por qué no lo explicáis en comentarios y así aprendemos todos?

Se acabó el 2011

2011-12-28T09:43:00.000+01:00

Pues así es: el 2011 es historia. No voy a entrar en el pesimismo reinante. Ya sabemos lo que ha sido el 2011 y lo que nos espera del 2012. Pero yo no voy a vender ese producto. Creo que cada uno tenemos el potencial de lograr metas y este año, sólo será un poco más difícil. Eso es todo. Mientras tanto... ¿Qué nos ha dejado el 2011? Pues en el blog, que es lo que nos interesa, hemos hablado de un montón de cosas interesantes. Parece mentira que esto fuese así. Repasando artículos, me doy cuenta de que ha sido un año intensísimo. ¿Os unís al repaso?

Hablamos de cómo esta crisis no es nueva en absoluto y vimos cómo hace años los holandeses se volvieron locos haciendo lo mismo que hicimos nosotros con los pisos... ¡Pero con tulipanes!; hemos hablado sobre nuevas figuras que surgen para configurar, sin mucho éxito por ahora, el maltrecho mercado inmobiliario, como las SOCIMI; volvimos sobre uno de mis temas favoritos: los gadgets, y esa etiqueta ha visto incrementado su número de posts con asuntos que van desde equipos informáticos para tasadores, hasta aplicaciones para dibujar planos desde el iPhone, o para tasar desde tu móvil, desde una web, o incluso, aplicaciones que aún no han visto la luz, pero no pintan nada mal.

Lancé mi teoría de la relatividad inmobiliaria; y os presenté a Camina Perú, con la que colaboro puntualmente; vimos lo que hacen los servicios de control de las sociedades de tasación; hablamos de cómo pueden llegar a influir cosas como el crimen en el valor inmobiliario (e incluso os conté una historia de miedo vivida en carne propia) o si en un barrio hay urracas o no.

Me rendí ante ellas, una vez más, esta vez por lo que cambia una casa cuando hay una chica que vive ahí. Lanzamos la serie "ideas a la ventolera", donde tratábamos de aportar un granito de arena al sector; aumentamos la etiqueta "viajes" con un post sobre la innovación y Florencia (a saber cuando puedo volver a hacer una escapadita, jejeje); os recomendé libros para leer, que el conocimiento siempre es bueno; tocamos temas del día a día del tasador, como el usufructo, o la aplicación del principio de mejor y mayor uso, cuando debemos rehusar a hacer un informe, o para qué sirven las advertencias y los condicionantes...

Por supuesto, seguimos de cerca el sector, analizando las noticias que salían sobre la compra y venta de distintas empresas de tasación (y que seguirán saliendo); celebramos nuestros dos años en activo en el blog, y en fin, compartimos un montón de cosas más que seguro que me dejo en el tintero.

Para finalizar el resumen, os adjunto la lista de los cinco posts más leídos desde que lanzamos el blog. Estas son las cosas que os interesan:

Cómo se redacta un informe de tasación (I). El tra...

Ranking de tasadoras 2009

El valor de la sindicalización

Cómo se redacta un informe de tasación (II). El tr...

Superficies (I). Definiciones

Todas ellas escritas en 2010. Las páginas más vistas escritas en el 2011 han sido estas:

¿Cómo calcular rápidamente el valor de una vivienda?

¿Quién paga una tasación y por qué la paga?

Espero que el 2011 haya sido tan fructífero para vosotros como lo ha sido para el blog de tasadores, y os deseo a todos que disfrutéis mucho de estas fiestas, una Feliz Navidad un poco atrasada, y eso sí: un prosperísimo año 2012, de todo corazón. Gracias a todos por estar ahí y ¡nos leemos en el blog!

La Tierra es plana

2011-12-26T10:20:00.000+01:00

Puestos a recomendar, y dado que es época de regalos y quizá os haga falta alguna idea, me gustaría recomendaros el libro "La Tierra es plana", de Thomas Friedman, que habla de la globalización. Me ha parecido de lo más interesante que he leído últimamente, y eso que el libro tiene ya unos cuantos años. Podéis leer una reseña del libro en Jositomon24H y aquí os dejo el enlace a Amazon.

Nueva herramienta para tasar: Myreport

2011-12-15T11:17:00.000+01:00

Una de las cosas que más nos gusta de hacer el blog es que poco a poco se va creando una comunidad interesantísima formada por todos vosotros y también por gente que aporta su grano de arena al sector para hacernos las cosas más fáciles. Justo en el post anterior hablábamos de procesos de automatización en la labor de los técnicos de tasación y poco antes de publicar ese artículo, se ponían en contacto con nosotros el equipo de www.myreport.es para comunicarnos que lanzan una aplicación específica para los tasadores de inmuebles y peritos judiciales. La aplicación se llama "Myreport tasadores" y está disponible para tabletas Android de 7" y 10". La aplicación permite la toma de datos "in situ" (pedonad el latinajo) para luego poder mandarlos por mail de forma que parte del trabajo de gabinete queda resuelto en el propio lugar de la toma de datos. Yo creo que sin duda, esta es la tendencia hacia la que nos dirigimos. La portabilidad y la movilidad empiezan a ser (y yo apuesto porque acabarán siendo) parte fundamental de nuestro sector, como también lo son del resto del mundo (estoy preparando un artículo sobre estas cosas que lanzaremos en breve). Para muestra, un botón: ¿no os parece maravilloso leer este artículo que he escrito en un Starbucks? Brindaré con mi café latte por ello.

Como podéis ver en la web de myreport, el programa permite la generación de planos (ya hemos visto en el blog varias aplicaciones que permiten dibujar planos en el lugar), obtener la documentación catastral de forma inmediata, por supuesto realizar fotos y finalmente, algo que me ha parecido muy interesante: la consulta de testigos tomados de la base de datos de nestoria. Con respecto a esta última aplicación, hay que decir que no valdrá para todas las sociedades de tasación, dado que muchas exigen testigos de sus propias bases de datos, pero siempre es interesante tener una referencia del posible valor de forma inmediata. No obstante, yo insisto en la necesidad de verificar por uno mismo los valores (entre otras cosas, porque para eso nos pagan, y no sé vosotros, pero yo no me la juego en ese sentido). En este sentido también hemos visto en el blog aplicaciones que realizan esta misma función.

El coste de la aplicación es de 39€ + IVA, según está publicado en la web. Nosotros no hemos podido probarla, dado que no diponemos de tabletas Android (ya sabéis que yo soy de iPhone), así que si os animáis alguno, por favor, dadnos vuestra opinión.

Hemos encontrado un defecto enorme en la aplicación y es que NO ha patrocinado este artículo, así que nos toca seguir trabajando. Así no hay quién se retire...

Automatización de procesos de valoración

2011-12-05T14:05:00.000+01:00

La valoración inmobiliaria, como todos los trabajos, admite un cierto grado de automatización que hace que un técnico pueda abordar ditintos trabajos de una forma razonable, sin volverse loco, y que a su vez, permite que haya un cierto grado de control, por lo demás bastante exhaustivo, para poder garantizar unos estándares de calidad en el trabajo final a entregar al cliente. El mero hecho de la existencia de unos estándares ya supone la posibilidad de un grado de automatización o normalización del trabajo, sin embargo, no hay que dejarse engañar: cada caso es único y cada inmueble es diferente a los demás, aunque la diferencia pueda ser tan sutil que llegue a ser despreciable; dos pisos, uno encima del otro, con la misma distribución y mismas calidades y acabados, valen prácticamente lo mismo (hace años los promotores cobraban 3.000€ extra por altura de piso. Algunos nunca comulgamos con esas estrategias), pero quizá, el mismo piso con una diferente orientación pueda ver reducido en cierto grado su valor porque resulte más frío o más caro de calentar, o esté menos iluminado.

En los locales comerciales estas diferencias se pueden apreciar aún mejor. Después de haberlo visto varias veces en el blog, creo que a todos nos queda claro que, sencillamente, no hay dos locales iguales. Es muy clarificador el caso de las calles en las que hay comercios valorados un 25% o un 30%, o más, en una acera que en la otra, cuando esencialmente es la misma calle y se trata de una tipología muy parecida. Especialmente llamativo me resulta el caso de locales en los que los estatutos de la comunidad de propietarios en la que se ubica limitan su uso. Hemos tenido casos de locales comerciales que valían hasta un 40% menos que el de dos portales más allá, simplemente porque los vecinos de ese inmueble tenían prohibido determinadas actividades como el de discoteca, bar de copas, o pescaderías o carnicerías.

El caso extremo de automatización de valoraciones lo tenemos en el sistema alemán, del que también hemos hablado en el blog. A grandes rasgos, según la localización y la superficie del inmueble, se utilizan unas tablas que van siendo actualizadas periódicamente para obtener un valor del inmueble. Con una simple hoja de cálculo podría automatizarse este proceso, lo que permitiría el control sobre cientos de operaciones en poco tiempo. En España esto no es posible, dado que se hace más énfasis en la casuística de cada inmueble.

Digamos que existe una relación inversamente proporcional entre el grado de automatización que puede aplicarse a un proceso y el tiempo de atención (o el trabajo) que demanda. Es por ello que, a menor grado de automatización, más trabajo requiere, por lo que más dinero cuesta, pero también más garantías ofrece. En definitiva, a nosotros, a los técnicos, se nos manda a ver cada inmueble para ofrecer garantías, lo que es, evidentemente, más caro que utilizar una hoja Excel para dar valores.

La pregunta que cabe hacerse es por qué a los alemanes les sirve este sistema y a los demás no (o por qué los demás han optado por otros métodos). La respuesta no es fácil, porque implica un conocimiento que, honradamente, yo no tengo, del sistema crediticio germano, aunque intuyo que es bastante más exigente que el nuestro en cuanto al estudio de los riesgos implicados en la operación, dejando el valor de la garantía (el que nosotros, los tasadores, damos) como algo más a considerar, mientras que en España le damos mucha más importancia a este valor. Es por ello que las entidades bancarias prefieren seguir mandando a técnicos a clarificar cada casuística inmobiliaria, a seguir valorando cada inmueble caso por caso, visitándolos todos, incluso varias veces si ha pasado un determinado tiempo, para asegurar el valor más certero. Insisto: esa garantía tiene un precio: el precio de no automatizar, de particularizar.

SOCIMI: los primeros pasos son difíciles

2011-11-28T10:35:00.000+01:00

Desde hace algún tiempo vengo oyendo hablar de las famosas Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, o las SOCIMI, como se la conoce mejor. Aquí en el blog ya hemos hablado un poco de ellas, y tenéis mil artículos más donde podréis ver que se trata de una magnífica opción para hacer más transparente al mercado inmobiliario (aquí tenéis un montón de artículos de José Luis Ruiz Bartolomé sobre ellas) y otros tantos donde se dice que es una magnífica opción fiscal. También es cierto que tienen varios inconvenientes, sobre todo a la hora de su formación, y que son instrumentos aún por pulir y necesitan reformas, pero nada de ello es de lo que quiero trataros ahora.

Tengo un amigo que está buscando casa para alquilar, y ha pensado que, como el mercado le tiene despistado, le acompañe a ver alguna de las casas que tiene seleccionadas para que yo le aconseje si el precio que le piden es realista o no. En una de las visitas quedamos con una señorita muy amabale en la entrada del inmueble, justo antes de las zonas comunes, y mientras pasábamos al lado de la piscina, nos entregó una tarjeta en la que pude ver que trabajaba para una SOCIMI. Era la primera vez que me encontraba con una y me llamó la atención. La pregunté por ello, pero para ella, eso solo era parte del nombre de su empresa. Creo que nunca se ha debido preguntar sobre el significado de esas letras. Ella era una comercial, y muy buena. Nos enseñó unas cuantas casas disponibles que tenían en el bloque, pisos de reciente construcción, muy monos y bastante bien de precio, y cuando salimos, tras despedirnos de la señorita, le recomendé a mi amigo que lo descartara y siguiera buscando.

Una vez estuve solo, comencé a pensar en lo duro que son los comienzos para cualquier cosa que hagas. Y las SOCIMI en España están en pañales. Estas empresas van a tener como principal activo un parque de viviendas para alquilar. Así van a funcionar, ese va a ser su producto. Y por lo que he podido ver (que ha sido poco, pero revelador), tienen mucho que aprender sobre su producto y sobre el nicho de clientela al que pretenden llegar. Me da la sensación de que nadie que trabajara en la SOCIMI en la que trabaja la señorita que nos enseñó el piso tan amablemente, ha alquilado una casa en su vida. Es difícil vender algo cuando nunca lo has necesitado.

El motivo por el que le dije a mi amigo que descartara la casa no tenía nada que ver con el alquiler que le habían ofertado, que era razonable, ni con las calidades constructivas de los pisos, que no eran malas y estaban bien ejecutadas. El problema era una cosa en la que cualquiera que ha buscado piso de alquiler alguna vez, es en lo primero que se fija: la casa no tenía electrodomésticos, ni siquiera frigorífico, ni te daban la opción de colocarlos, así que correrían a cargo del inquilino.

Veréis por qué considero eso un fallo en una SOCIMI: si la empresa va a tener como activo pisos en alquiler, es necesario que esos pisos estén adaptados a las necesidades de los futuros inquilinos. Mucha gente busca piso porque no puede acceder a una vivienda comprada, pero mucha más, simplemente está de paso. ¿Quién va a comprar una nevera si quizá en un año o dos se tenga que marchar? ¿Acaso espera la SOCIMI que el inquilino la pague y luego la deje allí a disposición del siguiente que entre en la casa? ¿Esa es la táctica? Creo que quien gestione esa empresa, aún tiene incrustrada la mentalidad del boom del ladrillo: "esto se vende solo". Pues me parece que no van por ahí los tiros y que estamos tropezando en la misma piedra de nuevo.

Si yo estuviera al cargo del producto de una SOCIMI, es decir, de los pisos en alquiler, dependiendo de dónde estuvieran y de sus características, estudiaría MUY BIEN y detenidamente las posibilidades de cada uno de mis pisos, a quién les puede interesar, qué tipo de inquilino deseo, en qué valor son asequibles y obraría en consecuencia: algunos los amueblaría (algunos con simples y estupendos muebles de IKEA y otros con muebles de diseño), otros los dejaría sin amueblar, pero serían los menos, y tendría siempre previsto un almacén por si a un futuro inquilino le interesa uno de mis pisos, pero sin muebles y hay que moverlos; tampoco me ofertaría en el mismo sitio para todos mis pisos, sino que iría a determinados medios (se me ocurre que un piso de lujo puede tener otras vías de publicitarse más exclusivas que los pisos normales). En definitiva: trataría mis pisos con el máximo cariño y respeto, porque os puede parecer una chorrada, pero después de haber visto unos cuantos ya durante mi vida profesional, os aseguro que se nota mucho en qué pisos se ha puesto cariño y en cuales no. Los sastres empezaron a ofertar trajes a medida porque la gente los demandaba y porque el que se pone un traje a medida nota la calidad del trabajo del fabricante. Si ahora va a haber un montón de gente demandando pisos en alquiler, creo que la palma se la llevará quien oferte "pisos a medida", para lo que hay que estudiar muy bien el "target", la clientela. Me parece a mí que el "esto se vende solo" ha pasado a mejor vida. Aunque puedo estar equivocado...

Micropost: Informe sobre VPO de ST - Sociedad de Tasación

2011-11-14T10:00:00.003+01:00

ST - Sociedad de Tasación ha realizado, por tercer año consecutivo, la actualización del "Estudio de las Viviendas Protegidas en España" correspondiente al año 2011. Se trata de un estudio realizado por sus técnicos, relativo a las viviendas protegidas tanto a nivel estatal como a nivel aunómico. Los planes económicos son los mismos que el año pasado, pero se han aprobado y publicado órdenes, decretos, leyes, que suponene modificaciones legislativas.

El mencionado Informe puede ser descargado en stvalora.com (hay que registrarse)

Micropost: El Gobierno establece un reglamento con los criterios de valoración del suelo

2011-10-25T16:21:00.001+02:00

Preparaos para empollar, porque ya está aquí. La premura de las elecciones provoca estas cosas. El Gobierno ha aprobado el reglamento para valoración del suelo del que se viene hablando estos últimos meses. Gracias a los políticos, nos hemos dotado con unas armas para valorar terrenos que otorgan "mayor rigor en las valoraciones y eliminar márgenes de error derivados de la inexistencia de dichas fórmulas". Menos mal. Hasta ahora estábamos en manos de indeseables sin escrúpulos. Ahora ya tenemos fórmulas. Poco más queda por hacer para acabar con la crisis.

¿Os queda alguna duda? Según la noticia publicada por Eroski Consumer, dice Fomento que "con este Reglamento se dota al urbanismo español, por primera vez en la historia, de un desarrollo reglamentario de los criterios de valoración de inmuebles con el objetivo de obtener "el valor más justo en cada supuesto de aplicación".

Sólo queda por saber qué es lo que estábamos haciendo, nosotros los tasadores, todas estas décadas de trabajo.

Podéis leer la noticia aquí:
El Gobierno establece un reglamento con los criterios de valoración del suelo | EROSKI CONSUMER

Gracias a Carlos "Cafelices" por el soplo ;-)

Métodos "backup". Informes más sólidos

2011-10-21T10:00:00.000+02:00

No deja de sorprenderme de esta profesión el contraste que implica que todo esté reglado y como se empeña la realidad una y otra vez en mostrarme casos que parecen que se escapan de cualquier lógica, de lo que tenemos aprendido y de lo que figura en la normativa.

En ciertas ocasiones, con algún inmueble de tipología no tan común y con el propósito de asegurar un valor de tasación, solemos emplear lo que yo denomino "un backup". La normativa no lo exige, pero ciertas sociedades de tasación si lo hacen. Consiste en aplicar, además del tradicional método de comparación del mercado de compra y venta, un calculo del valor mediante la comparación del mercado de alquileres. De esta forma, realizando una actualización de dichos alquileres, deberíamos obtener una cifra parecida a la obtenida por comparación si hubiese coherencia entre precios (es decir: si los precios de alquiler se correspondieran con los de venta). Esto se hace porque es posible que la comparación por si sola no sea correcta, lo que puede ser debido a mil circunstancias, siendo la más común una mala selección de los comparables. Si no se seleccionan correctamente, el resultado puede estar (y estará) desvirtuado. Menos mal, que los tasadores somos especialistas en seleccionar esos comparables (...), pero si se tiene el apoyo o la confirmación de otro método reglado, el resultado es más defendible y el informe más sólido.

Sin embargo, esto tampoco garantiza nada y hasta puede llevar a confusión. Dejando aparte los inmuebles que aún tienen las denominadas rentas antiguas (rentas vitalicias sin posibilidad de actualización que resultan ridículas hoy en día, y que fueron establecidas al amparo de normativas que datan del franquismo), está comprobado que, para determinados inmuebles y en determinadas localizaciones, hay discrepancias entre los dos mercados, venta y alquiler, tan insalvables que resulta difícil siquiera intentar conciliarlos. En palabras llanas: los inversores que compran para alquilar no estudian bien el retorno de sus inversiones y ponen el alquiler que les parece, resultando más alto o más bajo de lo que debería ser.

Cuando un tasador se encuentra con un problema de estos, tiene un problema gordo, porque los datos le están diciendo que hay algo mal. Saltan todas las alarmas. Supongamos que el mercado de alquileres sale más bajo que el de venta. ¿Qué me están diciendo los cálculos? ¿Que estamos en un caso de esos en los que se alquila bajo? Tenemos que enmarcarnos en un contexto determinado. Es decir: debemos considerar el momento actual. En el caso que describo, yo razonaría del siguiente modo:

¿Quién puede comprar hoy en día? Mayoritariamente, gente con dinero o inversores que desean recuperar su capital (no hay financiación bancaria).
Si esos inversores van a poner a rentar su inmueble, es lógico pensar, que son de los que estudian la inversión.
Van a darse cuenta, porque van a hacer los mismos cálculos que acabo de hacer yo o unos muy parecidos -incluso puede que contraten a un tasador para ello (...)-, de que el mercado de alquileres no justifica el mercado de venta, por lo que van a ofertar mucho menos de lo que se pide (y más ahora, que todos los precios son negociables) para comprar el inmueble.
Por lo tanto, cabe pensar que los precios de venta vayan a a bajar. Es decir, la comparación debe tender a la baja.

Este razonamiento además viene apoyado por el principio de prudencia valorativa. Por lo tanto, intentar justficar que los dos mercados no están relacionados o simplemente ignorar el menos conveniente, no soluciona el problema, porque como hemos dicho en el blog varias veces, debemos dar valores sostenibles en el tiempo, para lo que nuestros informes, insisto, deben ser sólidos y sin fisuras. Que luego nos acusan de sobrevalorar, de malignos y malas personas...

El enfoque lo es todo

2011-10-14T19:36:00.000+02:00

"Para todo problema humano hay siempre una solución fácil, clara, plausible y equivocada."

Henry-Louis Mencken (1880-1956) Periodista y escritor estadounidense.

Cuando uno se enfrenta a un problema de cualquier tipo, es fundamental ser consciente de dónde está uno, dónde se quiere llegar, y qué posición adopta el problema en nuestro camino a nuestra meta. Si uno tiene clara esta idea, si puede visualizar la posición relativa de cada cosa, aumenta exponencialmente su posibilidad de éxito. Cuando yo estudiaba en el cole, tuve la suerte de asistir a clase de matemáticas con uno de esos profesores que te cambian la vida, porque te hacen comprender la materia de forma que empiezas a sacarle el gusto hasta que te acabas enamorando de ella, y siempre nos decía que para resolver un problema, hay que leer detenidamente el enunciado un par de veces, hasta que entiendas lo que te piden. Comprendo ahora que lo que decía es aplicable no sólo a las matemáticas, sino a cualquier aspecto de la vida

Aunque, como en todo trabajo por apasionante que sea, llega un momento en el que abordar los problemas forma parte del ejercicio monótono del día a día, de vez en cuando uno tiene la oportunidad de encontrarse con un caso que le sacude las bases y le hace replantearse las cosas. Os cuento a continuación en qué consistía dicho caso.

Se trataba de valorar un edificio de reciente construcción, recién terminado, propiedad de una administración local y cuya misión era la conservación del bosque en el que estaba situado. Se trataba de unas oficinas y unos laboratorios. El suelo en el que se había construido estaba enmarcado en una norma urbanística por la que sólo se permitía un uso dotacional destinado a esa actividad, aunque permitía otros usos secundarios (sanitario, docente, deportivo...)

Nuestros cerebros tienen una forma muy particular de trabajar: tienden a enmarcar las situaciones en patrones predefinidos por la costumbre, así que cuando vimos este caso, aunque no es algo que te encuentres cada día, lo encasillamos de forma que podamos intuir una posible solución que nos de esperanza de solucionarlo. Al cerebro no le gusta la incertidumbre, así que tiende a darnos soluciones con posibles salidas. cuando vimos este caso, pensamos que se trataba de una "mera" explotación económica. Se solucionaría calculando los flujos de caja que genera la actividad del edificio y sumando el valor del coste de la construcción.

El problema venía por la primera parte. Esa actividad no generaba ninguna renta que pudiera ser computada. El bosque era "propiedad de la administración", o dicho de otro modo, se trataba de un espacio público, cuyo uso estaba perfectamente definido y cuyo suelo no era apto para la construcción o la explotación de bienes materiales (talas, cultivos, etc.). En resumidas cuentas, ese edificio no genera dinero. Así pues, nos veíamos obligados a re-visualizar el problema para darle una solución. Se propuso "imaginar" que los derechos de explotación del bosque pasasen a manos privadas de forma que pudiéramos disponer de ventas. El cerebro estaba intentando adaptar algo que no entendía a algo que sí, pero ni siquiera estábamos seguros de que eso fuese legal, así que tuvimos que desecharlo. Se propuso que, si no había rentas, el valor del edificio sólo residía en su construcción, por lo que el valor de tasación sería el del coste, pero estaba claro que ese planteamiento dejaba la valoración demasiado coja y poco defendible.

La solución la encontramos en la normativa y en el principio de mejor y mayor uso, que ya vimos en el blog hace tiempo. Como os hemos dicho, resulta que la normativa permite uso sanitario, docente, deportivo... Pues bien, se está estudiando cada uno de esos hipotéticos casos para ver cuál es la explotación que da mayor valor al edificio. Es decir, se realizará una valoración como si el edificio fuese de uso deportivo (sede de un club, o si se pudiese adaptar a gimnasio...), otra como si fuese dotacional (una escuela, por ejemplo), otra como si fuese uso sanitario, etc.

Es un trabajo largo y duro, porque cada estudio lleva cálculos sobre datos que no disponemos, así que hay que indagar en casos previos y estadísticas oficiales para obtenerlos. Una vez estén realizadas las simulaciones, la de mayor valor que resulte de los usos permitidos, será la que determine el valor de tasación. Yo apuesto por "Residencia de ancianos". Ya veremos...

Como podéis ver, el enfoque en una valoración es fundamental. Y ser consciente de las circunstancias de cada caso también. Un mal enfoque nos llevará a un valor erróneo con toda certeza. Y si no es un valor erróneo, será un valor difícilmente defendible. El enfoque lo es todo.

Añadido a la lista de blogs: Conectando los puntos

2011-10-03T19:22:00.000+02:00

Vamos a añadir un blog más a nuestra lista de blogs que podéis ver en la columna de la derecha. Acaba de nacer y su misión es orientarnos en el coaching. En "Conectando los puntos" encontraréis consejos útiles. Mucha suerte a su creador.

Atasa expedientada por pactar precios

2011-10-01T11:32:00.000+02:00

Twitter es una herramienta maravilosa. Igual sacas una receta de cocina que te enteras de algo relativo a tu sector, como ha sido el caso. Malas noticias para la Asociación de las empresas tasadoras, que ha visto como la Comisión Nacional de Competencia (CNC) le ha abierto expediente por un documento que publicó el año pasado donde daba a sus asociados precios orientativos sobre los precios de las valoraciones. Suponemos que habrá respuesta por parte de Atasa.

Podéis ver el link de la noticia que publicaba Eleconomista.es aquí:
http://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/3415262/09/11/La-CNC-abre-expediente-a-la-patronal-de-tasadoras-inmobiliarias-por-pactar-precios-.html

Competencia frena la compra de Tasamadrid por Tinsa (por ahora...)

2011-09-26T14:28:00.002+02:00

Más noticias sobre el interés de Advent (dueña de Tinsa) en Tasamadrid (propiedad de Bankia). Resulta que, según cuentan en CapitalMadrid (ver link más abajo), competencia no ve con buenos ojos que Advent acapare tanto mercado. En realidad nada nuevo (ya en el 2010 esto sucedió) y seguro que ya contaban con ello, por lo que suponemos que habrá más noticias sobre el proceso en breve. También queda claro que el interés de Bankia es vender, por lo que antes o después, se producirá la venta (suponemos que a Advent o a otro agente).

Podéis ver el artículo de CapitalMadrid aquí:
CapitalMadrid - Competencia frena la compra de Tasamadrid por Tinsa porque controlaría un tercio de las tasaciones

Micropost: Tinsa planea adquirir Tasamadrid

2011-08-17T12:05:00.001+02:00

Publica concodias.com que Tinsa y Tasamadrid (o Advent y Bankia, según se mire), están negociando la compra de la tasadora de Caja Madrid. La operación se parece mucho a la que ya se había iniciado hace un año. De hecho, parece que están en fases iniciales y tras terminar, aún sería necesaria la luz verde del Banco de España y de la Autoridad de Competencia, que determina sobre temas de monopolio.

La cuestión es que, al ser dos de las tasadoras más grandes, esta noticia afecta a un altísimo porcentaje de tasadores. Hay que estar atentos.

Saludos.

Tinsa planea adquirir Tasamadrid para controlar el 30% del mercado - CincoDías.com: "- Sent using Google Toolbar"

Micropost: Así está el sector

2011-08-11T12:27:00.000+02:00

Interesantísimo resumen que hace sobre el sector de las tasadoras El Confidencial.
A pesar de las terribles bajadas de beneficios (70% desde el 2007), permanecen activas 55 de las 57 empresas tasadoras que operaban hace cuatro años cuando comenzó la crisis.

Podéis leer el artículo completo aquí.

En el ojo del huracán

2011-08-09T17:40:00.000+02:00

Estamos en mitad de la tormenta perfecta. Tormenta financiera. Se me entoja este agosto como el ojo del huracán, donde dicen que brilla el sol y hay calma, pero es calma tensa porque se sabe que se está rodeado por muros de viento que antes o después acabarán golpeándonos. Como no somos adivinos y no sabemos lo que pasará (nadie lo sabe, no os creáis) no vamos a intentar jugar al futuro para lanzar profecías al vuelo, pero sí analizar lo que está pasando en España y en Europa.

Ya sabréis que el Banco Central Europeo se ha puesto a comprar deuda española como una bestia para evitar lo que no interesa a nadie, que España sea intervenida. España es, o solía ser, la tercera o cuarta economía de la Unión Europea. Esto es mucha economía para dejarla caer. Se llevaría por delante al resto de las economías. Pero ¿qué significa todo esto? ¿Se puede explicar en términos llanos? Espero poder lograrlo, porque si no, estaría perdiendo el tiempo en esta escritura, ya que no sabría explicarlo de otra manera.

Un país emite deuda para poder financiarse. Yo, España, necesito dinero para cumplir con las promesas que han hecho mis políticos y no tengo. Pero mi economía funciona. Voy a pedir prestado a mis colegas los inversores (ahora son colegas, más adelante serán especuladores despiadados). A cambio, prometo darles en el futuro lo que me han dejado más un porcentaje. Dicho y hecho. España ya puede gastarse el dinero. Ese porcentaje se negocia. Es el precio de la deuda. Si los que van a comprar consideran que hay poco riesgo de que yo, España, les devuelva el dinero, la deuda tendrá un precio bajo, y vicevera. Si su apreciación es negativa, me exigirán más: "oye, que te dejo el dinero, pero me ha dicho Eseypé, que nos conoce a todos, que no te van bien las cosas y que es arriesgado dártelo, así que como me la juego más, quiero más en compensación". El sitema mola porque cada cual consigue lo que quiere, pero llega un punto en el que si se ha vendido la deuda muy cara, pagar lo que se debe es prácticamente imposible. Tardaríamos años y años y décadas en pagar. Con lo que el riesgo de no devolver sube, y ¿sabéis lo que pasa? Exactamante: sube el precio. Pescadilla que se muerde la cola.

Llega un punto en el que los inversores, ahora convertidos en especuladores malvados, nos exigen cosas para darnos su dinero. España, te damos el dinero pero tienes que: a) rebajar gastos en tal y cual punto; b) aumentar ingresos mediante tal o cual impuesto; c) otros. Yo, España, ya no puedo hacer lo que me plazca, y mis políticos se ven obligados a marcar reglas que vienen de fuera. Pero sigo teniendo dinero.

Ahora es el Banco Central Europeo quien compra deuda. Y lo hace exigiendo medidas. En teoría, no hay intervención. En la práctica, la llevamos viviendo desde hace mucho vía Alemania y Francia. El gobierno socialista jamás hubiese adoptado medidas como el retraso de la jubilación y más recortes, completamente contrarias a sus políticas tradicionales si no fuese por ese intervencionismo.

La parte buena, es que ese intervencionismo es a favor de una política económica común en Europa, lo que da sentido a su moneda común. Reconozcamos que esto era el cachondeo padre. Un Banco Central pero 27 políticas diferenciadas. Si cuando los ingleses dijeron "no" al Euro, era por algo. Lo malo es que ya no tenemos soberanía. Pero cuando escasea el pan en el plato, ¿qué más me da de dónde llegan las leyes...?

Y si vamos hacia la unificación de las políticas económicas por la fuerza, una de ellas ha de ser la inmobiliaria. Creo firmemente, como ya he expuesto en otros posts al respecto, que nuestra normativa sobre valoración es de las más completas y exigentes del mundo. Pero desgraciadamente, ante el boom incontrolado que hemos sufrido y los excesos que hemos vivido, va a ser difícil defenderla ante nuestros socios europeos. Y menos cuando España no está en condiciones de exigir nada, que ya sabéis que la deuda es cara.

Micropost: Alquiler online de Fomento. ¿Nos puede servir?

2011-08-05T13:42:00.000+02:00

Veo en 20 minutos y en fotocasa que el Ministerio de Fomento, a través de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) ha lanzado una aplicación online para calcular valores de alquiler. Una especie de tasación online pero para alquileres. Para valorar inmuebles en casos de que tener que emplear actualizaciones nos puede venir muy bien disponer con otra herramienta a parte de las que ya utilizamos. Podéis encontrarla en la web de la SPA pinchando aquí.

Micropost: Catastro y Registro unificarán sus datos

2011-08-02T12:09:00.000+02:00

Según publican en pisos.com, como resultado de la publicación de la Ley de Economía Sostenible, ambas instituciones tendrán que unificar sus datos inmobiliarios para que cada finca registral esté perfectamente definida sin ninguna dualidad.

Quizá nos podamos ahorrar a partir de ahora incluir la ficha catastral, dado que si son los mismos datos que los registrales, no tiene mucho sentido repetir la información.

Dos años y contando

2011-07-27T12:27:00.000+02:00

Hoy cumplimos dos años en el blog, así que enhorabuena a todos. Enhorabuena porque, de verdad, sin vosotros no es posible hacer esto. Sé que el año pasado ya os conté lo mismo, pero este año va con más razón. Los que estáis ahí desde hace un tiempo sabéis que este año ha sido mucho más intenso que el anterior. Este año he cometido errores de los que he aprendido y por los que me habéis apoyado. A todos los que me indicaron en algún momento que tal cosa no se debía hacer, os doy las gracias. Así es como se avanza. De error en error. También habrá habido algún acierto cuando nuestro número de seguidores ha aumentado y sobre todo, cuando habéis aumentado vuestra participación, ya sea vía comentarios o correos a nuestra dirección de consulta: consultasbdt@gmail.com. Además, gracias al blog he tenido la oportunidad de conocer gente fantástica de todo ámbito a la que, de otra manera, no creo que hubiese podido llegar. Me han recibido con los brazos abiertos en sus casas y han compartido conmigo sus experiencias e inquietudes, sin tapujos, con un espíritu de colaboración. A todos ellos muchas gracias también.

Espero que esta tercera temporada sea incluso más productiva. El sector no está nada bien, para qué nos vamos a engañar, pero seguro que nuevos retor salen adelante.

Nos seguimos leyendo.

Micropost: Nuevos membretes de los Registradores

2011-07-14T12:18:00.000+02:00

Buenas a todos. Sólo indicaros que desde hace unos pocos días, los Registradores de la Propiedad de España han cambiado los membretes de las Notas Simples Registrales. Podéis ver el nuevo "look" arriba. Por otra parte, la información descrita parece estár algo más ordenada de lo que venía siendo normal, figurando los datos propios del inmueble (dirección, catastro, número de identificación único, etc.) en primer lugar.

No deja de ser una anécdota, pero como tenemos que lidiar con estos documentos todos los días, dejo constancia de ello. Saludos.

Al 50%. Respuestas y resultados

2011-07-13T13:09:00.000+02:00

Volvemos con el caso de Nuria para dar respuesta a lo que teníamos planteado. Perdonad el retraso en publicar este post, que llega con una semana de retraso, pero entre cosas pendientes y un viaje, pues no he podido actualizarlo antes.

Si recodáis, Nuria nos planteaba una situación de la que podíamos formular la siguiente pregunta: Si hay co-propietarios, ¿el valor de cada parte se debe tasar acorde al porcentaje de propiedad? Dábamos tres respuestas a elegir (resumiendo: Si, No, No se sabe) basándonos en ese hecho, y estas han sido vuestras respuestas:

No. El que existan co-propietarios afecta al valor de las partes 37% (10 votos)

Si. Al definirse un porcentaje se aplica éste al valor total 48% (13)

No se sabe. Es necesario aplicar otros métodos 15% (4)

Votos: 27

Primero, quiero agradeceros que os hayáis tomado la molestia de participar. Creedme si os digo que me parece parte imprescindible de este blog el que estéis ahí apoyando y participando. Sé que no sirve de mucho, pero pensad que por cada voto, pues me pongo un poco más contento. Gracias de veras.

Vamos al lío: La mayoría pensáis que se debe aplicar el porcentaje que se indica en la nota registral. Yo me encuentro en esa mayoría (yo no voté, pero lo comparto). El motivo para mí es claro: sencillamente, no podemos establecer otra proporción porque nos va a ser imposible justificarla. ¿Cómo podríamos defender que a uno de los propietarios le hemos asignado más o menos valor de la tasación si se establece que a cada parte le han dado el 50%? No podemos. Y no debemos. No es nuestro problema cómo los propietarios se repartan la propiedad, pero una vez repartida, no nos queda otra que respetarlo.

Si es cierto que de alguna forma, hay que considerar el hecho de que una parte quiera vender a un tercero. Considero que eso afecta al valor. ¿Motivo? Pues que afecta a la demanda. Al ser una propiedad compartida, la posible demanda del inmueble se va a ver reducida. Mucho más se ve reducida la demanda que sólo está interesada en una de las partes (me sigue pareciendo un caso curiosísimo), por lo que a menor demanda, menor precio. Pero el precio, no es el valor (son cosas distintas). Y a ese valor no podemos llegar de otra manera que por los medios habituales, es decir, método del coste, de comparación, etc... La tercera pregunta, pues, era con truco (perdonadme los que la votásteis).

En fin. Esperaremos a ver si tenemos suerte y Nuria nos desvela cómo gestionó ella este lío. Y si nos da permiso, lo publicamos para aprender todos.

Al 50%

2011-07-07T10:00:00.000+02:00

Nos ha llegado un correo de Nuria, que también es tasadora, para consultar una duda. Resulta que tiene que tasar una vivienda en la que la propiedad está repartida a partes iguales entre una madre y su hijo. 50% para una y 50% para otro. Según nos dice Nuria, el hijo desea vender su parte a una tercera persona y desean valorar solo esa parte. La tasación de la vivienda no presenta a priori nada raro, pero hay que asignar el valor a cada parte de la propiedad.

A Nuria le parece que el que exista una co-propietaria, puede influir directa y negativamente en el valor de esa parte, de forma que no puede asemejarse a la mitad del valor de tasación. Nuria sostiene que el valor de la parte de propiedad que se quiere vender no puede calcularse simplemente dividiendo el valor de tasación entre dos. Considera que influye ese factor.

Por otra parte, dado que registralmente siempre se define qué parte de la propiedad le corresponde a cada propietario, quizá lo más lógico es que se aplique ese porcentaje al valor total del inmueble.

Aunque, para terminar, quizá exsista otro método más apropiado para valorar tanto el inmueble como cada una de las partes.

Como Nuria y yo tenemos estas dudas, hemos decidido ponernos en vuestras manos y lanzar esta encuesta. Por favor, contestadla según lo que creáis vosotros que se debe hacer y la experiencia (mucha, poca o ninguna, es igual) que podáis tener. En breve lanzaremos la respuesta.

Hale, a votar, a votar:

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