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STJ permite uso de laje do condominio como "garden" por condômino

2025-05-07T14:14:00.000-03:00

Por unanimidade, a 3ª turma do STJ reconheceu a consolidação do uso de laje comum por condômino, permitindo sua manutenção como área de convivência. O colegiado destacou a tolerância prolongada e a autorização assemblear, mas reforçou que futuras alterações estruturais, como instalação de toldo, exigem quórum qualificado. Nos autos, condôminas ajuizaram ação contra condomínio e o proprietário de unidade, alegando que a área, localizada entre as duas torres do edifício, foi sendo apropriada gradualmente de forma exclusiva.

Segundo as autoras, o espaço de 300 metros quadrados, originalmente destinado à captação de água pluvial, passou a contar com mobiliário, itens de decoração e estrutura para instalação de toldo elétrico, configurando uso privativo semelhante a uma unidade do tipo "garden". Consta nos autos que, em 2010, o morador obteve autorização assemblear, de caráter precário e excepcional, para realizar apenas paisagismo e manutenção, com vedação expressa ao uso exclusivo e à colocação de móveis. Entretanto, com o tempo, o local teria sido transformado em área de lazer restrita à sua unidade. Em assembleia realizada em setembro de 2021, oito unidades aprovaram a manutenção da ocupação e a instalação do toldo. As autoras sustentaram a nulidade da deliberação por falta de quórum qualificado, alegando que a medida alteraria a fachada e o uso da área comum. O juízo de origem reconheceu que o morador extrapolou os limites da autorização original e declarou nula a deliberação assemblear, por ausência de quórum legal e convencional. Em grau de apelação, o TJ/SP manteve integralmente a sentença. (www.migalhas.com.br)

A SEGURANÇA NOS CONDOMINIOS DEPENDE DAS PESSOAS...

2022-02-05T12:15:00.001-03:00

A segurança preventiva dos condomínios está diretamente ligada à mudança de hábitos de síndicos, moradores e funcionários para que erros de comportamento sejam evitados, não expondo os edifícios a riscos desnecessários. Descumprir as próprias normas estabelecidas pelo condomínio é a primeira atitude a ser banida, com multas se necessário, pois desestrutura qualquer sistema de segurança. Outro erro muito comum é em relação ao controle de acesso para a garagem, por exemplo. O funcionário da portaria nem sempre consegue identificar o veículo e especialmente, quem está dentro dele. Na dúvida, não poderá abrir o portão. Mecanismos de identificação como selos – sem identificar o nome ou endereço do condômino – são uma forma eficaz de controle, mas não isenta de comprometer a segurança, caso o porteiro não consiga identificar o motorista. Para isso, existem algumas salvaguardas, como um bom sistema de câmeras dentro da garagem e no principal acesso dos moradores. Este último, atua como um identificador das ações e acompanhantes, principalmente se o morador está em situação de coação. São as expressões na face, forma de andar com o suspeito, etc. Por vezes, os condôminos ou o funcionário, não se preocupam em observar o movimento das áreas internas do condomínio pelo circuito de TV, comprometendo todo o investimento em equipamentos de segurança. Além disso, é comum que as pessoas, ao chegar próximo do edifício, esqueçam de verificar se há estranhos nas imediações ou mesmo se os funcionários de vigilância e portaria estão devidamente posicionados.

Outro problema correlacionado é o layout e disposição de vegetações que podem servir de “zona cega”, permitindo que o meliante espere para atacar. Também nas entradas de pedestres é comum verificar a colocação de vasos e plantas que diminuem a visão direta ou por câmera por parte da segurança, forçando-os a deixar seu posto e se exporem, sendo rendidos juntos com o morador ou entregador.

Um equívoco básico é o morador entrar no condomínio juntamente com visitantes. As visitas devem passar sempre por um sistema de identificação, por mais incômodo que esse procedimento possa parecer. E o condômino jamais deve pedir ao porteiro que permita a entrada de alguém que ainda não tenha de fato chegado. A visita deve ser anunciada ao morador na hora.

Porteiros nunca devem deixar seu posto, ainda que por poucos minutos, sem nenhuma cobertura. Nesse caso, deve-se chamar outro profissional – faxineiro ou zelador – para ficar na guarita. A presença de equipamentos como rádio e TV nas portarias também é incorreta, pois pode tirar a atenção do profissional. Apenas um monitor com imagens do circuito de câmeras deve ser mantido juntamente com o sistema de comunicação (interfonia). Moradores, muitas vezes sensibilizados pela quantidade de horas de trabalho no mesmo lugar, acabam proporcionando alguns luxos ao porteiro, provocando a sua desatenção. Afinal, ele foi contratado para a segurança ou para assistir TV?

Em muitos lugares, a portaria ou guarita é totalmente inadequada para a função, desprovida de climatização ou banheiro. Em outros casos, acrescentam “recursos” que a administração acha que lhes dará melhor segurança, como é o caso da baixa iluminação dentro da guarita – provocando a sonolência – ou colocar películas escuras nos vidros. Ora, o meliante utiliza-se deste recurso para “testar” a atenção do funcionário que está limitado em sua visão externa. O fator que age psicologicamente na mente criminosa é o fato de que, se o funcionário possui uma boa visão, o assaltante pensará duas vezes antes de agir. Ele pensa: se posso vê-lo, ele também pode me ver. Para isso, também devemos proporcionar um bom posicionamento estratégico físico da construção e, em caso de não haver outro lugar, naqueles casos onde a guarita está no limite do alinhamento da propriedade, a blindagem é a única forma de segurança, aliada a estruturas de controle indireto, sempre evitando a exposição pessoal do porteiro.

Deixar as chaves do apartamento para um diarista ou para acesso de imobiliária e do carro na portaria, ou ainda, repreender funcionários que causem algum transtorno justamente por cumprir as normas de segurança do condomínio são outras práticas que devem ser abolidas.

Um bom levantamento e análise dos riscos, por profissionais realmente capacitados, possibilita, além do incremento da segurança, a redução dos custos futuros mensais. Ao pensar em contratar tal serviço, sempre peça comprovação das qualificações e referências. Nunca coloque nas mãos de uma empresa instaladora de equipamentos, o diagnóstico e projeto da sua segurança. Raras são as exceções. Este profissional deve estar habilitado a oferecer o equipamento adequado à situação, já estabelecida pela análise metodológica dos riscos e na descrição do laudo técnico, das posições destes recursos, em um projeto esboço. ( Mauro Nadruz)

Donos de PETs recebendo maus tratos serão punidos por nova Lei em SP...

2022-02-04T11:10:00.000-03:00

Quantas vezes soubemos ( ou somos vítimas) de um animal que fica sozinho latindo trancado dentro de um apartamento? Ou pior ainda, as vezes trancados na área de serviço ou numa sacada... Pois é, a lei 17.477/2021 de SP já está em vigor no Estado de São Paulo e determina que os condomínios devem comunicar às autoridades as ocorrências (ou indícios) de maus-tratos a animais.As obrigações dispostas na lei são:
Os condomínios devem afixar cartazes em áreas comuns avisando sobre a nova lei.
Caso a ocorrência esteja ocorrendo, a comunicação deve ser comunicada aos órgãos de segurança pública via ligação ou aplicativos.
Se for 24 horas após a ocorrência, a comunicação deve ser feita via e-mail.Onde denunciar: Delegacia da Polícia Civil no município onde está localizado o condomínio ou, se for após 24 h, utilizando-se o portal da Delegacia Eletrônica de Proteção Animal (DEPA).
Embora a lei seja somente para o Estado de São Paulo, é recomendado prestar atenção a este assunto em qualquer lugar que estejamos para garantir a segurança dos animais e das pessoas.

JUIZ PROIBE BARULHO DO VIZINHO

2021-06-04T15:04:00.000-03:00

O som alto do vizinho levou uma mulher a buscar ajuda da Justiça para poder se concentrar em sua casa. O homem foi proibido de fazer barulho durante o seu período de home office. A decisão registrada no dia 29 de maio é do juiz Vinícius Nocetti Caparelli, do Juizado Especial Cível de Birigui (SP).

Trabalhando em casa devido à pandemia da Covid-19, a autora do processo anexou 16 mídias ao processo comprovando a veracidade das reclamações. Além de confirmar os relatos da mulher, as gravações, feitas em diferentes horários do dia, demonstram que suas atividades eram atrapalhadas pelo barulho do vizinho.

"Registro, por oportuno, que a medida é excepcional e encontra amparo na proteção ao trabalho e ao sossegado", escreveu o juiz na decisão.

Com a pandemia de Covid-19, muitos trabalhadores e estudantes tiveram de se adaptar à nova rotina, que mudou com a necessidade de distanciamento social. Desta forma, as pessoas passaram a ficar muito mais tempo em casa não só para descansar, mas para trabalhar e ter aulas também. Esse cenário foi citado na decisão e foi determinante na decisão do juiz.

"Essa mudança, além da necessidade de adaptação de quem trabalha e estuda, demanda também a adaptação de familiares e até mesmo vizinhos, que devem estar cientes de que quem está em home office também está trabalhando, também necessita de silêncio para concentração em suas atividades.", diz.

"Não se trata de vedar em absoluto o direito ao lazer de familiares e vizinhos, mas de ponderação, de modo a equacionar as necessidades e atender a todos os anseios, sem que qualquer deles seja afastado de forma definitiva", completa o magistrado.

Com a decisão, o homem fica proibido de fazer barulho durante o período em que a autora do processo trabalha nos dias da semana, das 12h10 às 20h22, e das 22h às 7h em todos os dias, inclusive de fins de semana, por causa do período de descanso. Em caso de desrespeito à ordem, o vizinho fica sujeito à multa. (Tatiana Paiva/CNN)

Comportamento anti-social expulsa morador de condomínio sim. É a Justiça que determina.

2021-05-03T16:23:00.000-03:00

Eu sempre afirmei, e fui muitas vezes questionado, se, de fato, chegaríamos a ter um morador afastado de sua propriedade por comportamento anti-social. Esta sentença, que segue os preceitos estabelecidos pelo artigo 1.337 do Código Civil, que prevê a imposição de multa, e outras providências nos demais artigos, contra o morador que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio vem referendar tal posição. Porém, o dispositivo não impede a adoção de varias outras medidas, a fim de se obstar a continuidade de graves violações aos direitos dos condôminos.

O entendimento é da 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo ao condenar um morador que tinha comportamento antissocial e agressivo com os vizinhos à perda do direito de uso do apartamento e à impossibilidade de reingresso não autorizado nas dependências do condomínio.

De acordo com os autos, após a morte dos pais, o imóvel passou a ser ocupado pelos três filhos. No entanto, desde 2010, um dos herdeiros, que seria usuário de drogas, passou a apresentar comportamento antissocial, agressivo e intimidador contra vizinhos, além de destruir e degradar áreas comuns do prédio, praticar furtos e até ameaçar de morte outros moradores.

Apesar de reiteradas multas, o réu não apresentou mudanças de comportamento ou atitude, o que levou o condomínio a ajuizar a ação. O desembargador Milton Carvalho, relator do recurso, destacou que o Código Civil, ao prever a imposição de multas, também não veda outras medidas que possam ser adotadas pelo condomínio.

"Com efeito, ao lado da penalidade pecuniária prevista, é possível impor ao condômino antissocial outras medidas que assegurem aos condôminos a incolumidade e tranquilidade que se espera. Portanto, a despeito da ausência de previsão legal, admite-se o pedido de exclusão de condômino nocivo", escreveu o magistrado.

Carvalho negou o pedido feito pelo condomínio para obrigar os donos a vender o apartamento. Para o relator, a remoção do infrator já é suficiente e eficaz para "pôr fim aos males de que padecem os demais condôminos em virtude do convívio com o réu", considerando também que as coproprietárias "não deram causa ao comportamento nocivo do irmão". A decisão foi por unanimidade.

Processo 1001406-13.2020.8.26.0366 ( Fonte: Consultor Jurídico/Tábata Viapiana)

QUARENTENA DEIXA OS SÍNDICOS LOUCOS...

2020-09-23T13:45:00.001-03:00

Em mais de cem dias de quarentena, ninguém que sobreviveu ao contágio (e não teve pessoas amadas infectadas, claro) sofreu mais com os humores alterados pela pandemia do que o síndico ou a síndica. "A treta é diária, das 6h às 5h59", conta uma amiga, sob anonimato, que trabalha em uma administradora de condomínios e em tempos pandêmicos tem sido mais demandada do que as forças de estabilização e paz da ONU. A razão é matemática: mais gente em casa, mais conflito produzido em horário comercial. Sobretudo para quem tem criança, há meses sem poder descarregar a energia acumulada nos playgrounds dos prédios e condomínios onde os moradores viraram lobistas da própria causa. Sobra para o síndico mediar, sob ameaças recorrentes de impeachment e processos judiciais, os inúmeros pedidos para abrir/fechar as áreas comuns e/ou tomar providências contra quem se aglomera em volta da quadra esperando sua vez de jogar. Entre as reclamações mais comuns está a de vizinhos incomodados com o bate-bola dentro de apartamentos. E as denúncias nos grupos de WhatsApp contra quem agora circula sem máscara. No BBB do condomínio, todo mundo sabe quem testou positivo para covid-19 e ainda assim desceu para levar o lixo. "O fato é que começaram a reparar muito mais na vida alheia. Todos sabem quem está recebendo visitas em casa. Quem está fazendo churrascos. Quantas vezes o vizinho vai ao mercado. Quantas vezes brigou com o filho. Até o cachorrinho que antes não incomodava virou transtorno", conta uma gerente do caos em processo também de canonização. Há alguns dias, perguntei à DataRede, a lista de amigos das redes sociais, como é ser síndico em tempos de pandemia. Os desabafos vieram em toneladas. Das encrencas mais pesadas que me contaram está a história da síndica de um prédio do interior que teve de tomar uma decisão a respeito de quatro arquivos de áudio gravados por uma senhora que monitorou por duas semanas as atividades sexuais do vizinho solteiro que recebia visitas às terças e quintas, sempre pela manhã. O moço recebeu uma notificação para pegar leve na atividade sonora. E a delatora recebeu um alerta de que expor a vida privada das pessoas era crime. Em outro prédio da mesma cidade, uma moradora cansada do isolamento decidiu vestir o biquíni e tomar sol no parapeito de um apartamento sem sacada –gerando aglomeração de olhares curiosos e pânico pelo risco de despencar a qualquer momento. Sobrou, claro, para a síndica. Na maioria das vezes, o fio de tensão é solto pelos motivos mais banais. Dias atrás, a síndica do prédio onde mora uma amiga, em São Paulo, colocou no elevador um aviso de que as obras poderiam ser retomadas, desde que seguidas algumas regras. Uma vizinha colou um textão ao lado dizendo que não era hora de retomar as obras coisa nenhuma. E deixou um espaço para votação. Outra vizinha colou um bilhete indignada com a falta de empatia de quem pretende fazer obras numa pandemia. Até que os papéis desapareceram e foram substituídos por uma circular da administradora lembrando que não se pode colar cartazes nas áreas comuns. Teve o caso também de um síndico que precisou tomar providências após uma vizinha encharcar o elevador de álcool em gel e provocar um curto-circuito, além de um prejuízo considerável, na geringonça. Ouvi ainda a história de um morador que cansou de ouvir a reclamação do vizinho de baixo e arremessou o cocô do cachorro, o pivô da querela, no quarto do reclamante. E de um advogado que enviou um manifesto ao síndico porque precisou interromper uma disrupção intestinal duas vezes para atender ao interfone da portaria que tocava insistentemente. No documento, repleto de detalhes sobre suas disfunções, ele alegou perseguição por parte do condomínio. "Isso demonstra bem como está o estado psicológico das pessoas", resume uma amiga. Os episódios jogam uma nuvem de desconfiança na ideia de que a pandemia ajudaria os seres humanos em geral, e os que vivem em condomínio em particular, a repensarem hábitos e reforçarem os laços comunitários de solidariedade. Uma gargalhada tensa é como a maioria dos síndicos com quem conversei responde a essa suposição. "Vimos, sim, muitas demonstrações de empatia e solidariedade. Tenho relatos de vários condomínios que souberam de pessoas doentes, foram aos mercados para eles, ajudaram idosos. Que fazem campanha para terem mais paciência com barulho", diz a amiga. "Mas o que realmente assusta é a quantidade de pessoas que se comporta como se isso tudo fosse mentira. Viver em condomínio é gerenciar o coletivo e muitas pessoas não sabem viver na coletividade. Toda semana alguém tenta reservar o salão de festas. E toda vez os funcionários precisam explicar que o salão não está aberto e são xingados, ouvindo que eles estão contribuindo para uma farsa. Sobrou para os síndicos a obrigação de controlar a vida das pessoas." Outra amiga resume: "Tem uma galera fazendo home office e acha que não pode ter barulho porque está trabalhando ali o dia inteiro. E não é assim, né? Os vizinhos fazem o que com as crianças? E os adolescentes que querem tocar instrumento? Vontade de dizer 'o mundo não parou porque você está trabalhando de casa, alecrim dourado'". Alguém vai querer mesmo se candidatar a síndico na próxima assembleia?

(BLOG DO PICHONELLI - Matheus Pichonelli)

PROFISSIONALIZAR A FUNÇÃO DE SÍNDICO... A QUEM INTERESSA ???

2019-06-12T13:19:00.000-03:00

Entre os projetos de lei que tramitam no Congresso, pelo menos um está dando o que falar no cenário condominial. É o PL 348/2018, de autoria do Senador Hélio José (PROS/DF), que trata da regulamentação da profissão de Síndico não condômino. A conversa ganha o tom polêmico com a entrada do Conselho Regional de Administração (CRA), que reclama a responsabilidade sobre a categoria do síndico profissional. Duas perguntas básicas norteiam essa discussão: É realmente necessário a regulamentação da profissão do síndico profissional? Uma vez regulamentada, a profissão deve estar vinculada ao CRA?Uma terceira pergunta se encaixa às duas fundamentais: Algumas autuações já vêm sendo aplicadas pelo CRA em empresas de síndicos profissionais pela ausência de registro no conselho. Elas são válidas? SíndicoNet buscou a opinião de advogados especialistas em direito condominial, representantes do CRA esíndicos profissionais para analisar as questões que permeiam o momento de transição do síndico profissional. Há aqueles que acreditam na regulamentação da profissão e no vínculo com o CRA, e os que não veem com bons olhos o caminho que se apresenta. Acompanhe e tire as suas conclusões.
O Projeto de Lei 348/2018 ainda está em análise junto a Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (Secretaria de Apoio à Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania). Basicamente, visa instituir aregulamentação da profissão do síndico não condômino e o seu registro no CRA. Outros aspectos e responsabilidades, como competências, renúncia, dever de prestação de contas, destituição e o uso de procurações nas assembleias condominiais, também constam no projeto.Aqui, por ora, separamos os artigos mais importantes especificamente sobre a regulamentação da profissão:
O PL altera o Artigo 1.347 do Código Civil para fazer constar:*“Art. 1.347. ........................................................................**§1° O síndico não condômino, pessoa física ou jurídica, deve possuir habilitação profissional para a função.*§2° A habilitação para a função de síndico profissional depende de registro específico no Conselho Regional de Administração, após aprovação em exame de conhecimentos técnicos a cargo da referida entidade, vedada a exigência de diploma, neste caso.§3º O Conselho Federal de Administração poderá regulamentar, com base em estudos das estruturas curriculares, os tipos de diplomas, técnicos, de graduação e de pós-graduação que habilita automaticamente o titulado ao registro específico de que trata o § 2º, independentemente do exame de conhecimentos mencionado no mesmo parágrafo.§4° A pessoa jurídica, para exercer a função de síndico profissional, deve possuir registro específico no Conselho Regional de Administração que será deferido mediante a comprovação da existência em seus quadros de responsável técnico habilitado e registrado na forma do § 2º.”A possibilidade da regulamentação polariza as opiniões e o tema "regulamentação" não vem de hoje. Na verdade, virou conversa recorrente no segmento condominial há, pelo menos, cinco anos – época em que a figura do síndico profissional ganhou força. A discussão sobre a real necessidade de se regulamentar a profissão do síndico divide as opiniões. Há quem seja totalmente a favor, há quem se coloque radicalmente contra. Argumentos para justificar ambas as posições não faltam. Alguns falam sobre reserva de mercado profissional e de interesse político. Outros destacam que o síndico profissional atuou até aqui com competência, ainda que apresente variadas formações profissionais. Não faltam, também, os que apontem o aumento de burocracia e a inutilidade da regulamentação, argumentando a ausência de benefícios ou qualquer relevância. Em contrapartida, grupos defendem que, a partir da regulamentação, o profissional passa a ter maior comprometimento e responsabilidade no desenvolvimento das suas funções. Isso porque ele estaria guiado por regras mais claras e fiscalização. A sociedade seria preservada de riscos e prejuízos decorrentes da atuação de profissionais que entregam trabalho com baixa qualidade.Segundo essa linha de pensamento, a regulamentação ajudaria a reduzir o número de síndicos profissionais com pouco preparo e capacitação para exercer as funções exigidas, e atender às demandas que são cada vez mais complexas. Nesse mosaico de ideias, muitas vezes opostas, nós do SindicoNet acreditamos ser de fundamental importância que você conheça os argumentos que movem cada posição sobre a validade de se regulamentar a profissão do síndico não condômino.
POR QUE ELES SÃO CONTRA“No Brasil, regulamentação de profissão, na maioria dos casos, é comparável a criação de ministérios. Funcionam de maneira similar, com muitas promessas aos trabalhadores, pouca ou nenhuma entrega e muito favorecimento a uma minoria bem relacionada”, afirma Ricardo Karpat, diretor da Gábor RH.
Em suas palestras pelo Brasil, Karpat questiona a plateia sobre o que de bem a intervenção do Estado faz pelos profissionais, com dois exemplos: o médico e o professor, na sua opinião, as duas profissões mais importantes para um país. “Lembro a eles que diariamente professores são agredidos em sala de aula e ganham pouco; assim como os médicos, que em sua maioria ganham muito mal e, quando trabalham para hospitais públicos, não têm o mínimo de recursos para salvar vidas humanas”.O fato de os síndicos não condôminos atuarem com ou sem formação específica – e, assim mesmo, exercerem seus cargos com competência – se coloca como forte crítica à regulamentação.
“A exigência de qualificação, ou mesmo de filiação a um órgão de classe profissional como condição essencial para atuar profissionalmente, soa-nos um tanto radical. É mais do que conveniente que haja uma reflexão mais detida e nos vários vieses sobre a questão”, pondera o advogado Alexandre Marques.
“Sindicatura é um cargo eletivo, logo os condôminos elegem a pessoa, física ou jurídica que entendem estarmais apta para a função”, acrescenta o advogado André Junqueira. Junqueira destaca, ainda, que o projeto de lei cria uma reserva de mercado, mas não necessariamente positiva, tendo em vista que os cursos de Administração formam gestores de empresas e não de condomínios.Segundo o Código Civil de 2002, explica o advogado Zulmar Koerich Jr., a figura do síndico relaciona-se com o papel de um mandatário, um representante da coletividade e não um administrador propriamente dito.“Ele está submisso a determinações e limitações postas por uma assembleia de condôminos, que, por sua, vez, é o verdadeiro órgão de comando dentro do condomínio”.
POR QUE ELES SÃO A FAVORRosely Schwartz, coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios do CRA-SP), esclarece em nome do Grupo:
“A normatização será bastante positiva, pois dará à sociedade maior segurança de que o condomínio está sendo administrado por pessoas capazes, responsáveis e éticas”.
Outro ponto de alerta beneficiado pelas normas, segundo Rosely, é a preservação da qualidade. Nesse caso, Ela se refere aos síndicos que assumem uma quantidade exagerada de condomínios e acabam não dispondo de tempo suficiente para a gestão: "Como alternativa, eles adotam o envio de prepostos despreparados, sem ao menos ter sido acordado em assembleia que a administração seria realizada com a participação de uma outra pessoa".
“A valorização do profissional e um trabalho responsável irão eliminar com o tempo a reputação negativa que paira sobre os síndicos de uma forma geral. Corrigir essas distorções é do interessede todos os síndicos profissionais. A repetição de evidências negativas poderá manchar e degradaruma atividade que possui um futuro promissor e merecedor de muito respeito”, afirma a coordenadora do GEAC.O advogado Cristiano de Souza Oliveira acrescenta:
“Este profissional estará sob o manto de uma autarquia fiscalizadora que possui um código de ética. Um porto seguro da sociedade para poder reclamar, ter uma resposta punitiva, se for o caso e conforme a questão, ver omau profissional expulso do órgão e fora do mercado”.
A disputa dos conselhos pelo registro do síndico
Um dos maiores pontos de tensão dessa discussão é a inclusão na PL 348/18 do CRA como o possível responsável pela “zeladoria” da profissão do síndico não condômino. Ou seja, uma vez aprovada a lei da regulamentação, os síndicos estarão vinculados ao CRA.
O debate continua aquecido. Especialistas atestam a legitimidade de o CRA representar a categoria; mas outros, igualmente experts no segmento condominial, são contra. Questionam, inclusive, o porquê de ser o CRA, e não outra entidade, como CRECI, por exemplo.
AS OPINIÕES A FAVORNa definição de Cristiano Oliveira, síndico de um condomínio, por lei (art. 1347 do CC) é quem administra o condomínio conforme as funções que lhe são impostas também pela legislação (art. 1348 do CC, pela convenção condominial e pela própria função de administrar).
“Na nossa língua portuguesa, das cinco definições de administrar, todas levam a entender que seria um terceiro que ministra, gerencia, faz gestão de algo para alguém. Logo, não há outra interpretação, senão que o síndico administra o condomínio como um gestor financeiro, patrimonial e de pessoas”. Para Oliveira, qualquer meio de se alterar a interpretação da língua portuguesa, seria uma visão míope da realidade.
AS OPINIÕES CONTRAEm definição oposta, o advogado Zulmar Koerich Jr. resume:
“A terminologia “administrar” decorre da lei, quando esta trata no art. 1347 do Código Civil que será exercida por um síndico, e não como identificador da atividade. O termo administrar, então empregado, encontra-se em seu sentido lato, amplo, não se identificando com aquelas elencadas pelo art. 2º da Lei nº 4.769/65”. “Síndicos podem ser advogados, síndicos podem ser engenheiros, síndicos podem seradministradores, síndicos podem não ter formação e serem excelentes gestores. Em um país que o presidente da república não precisa ter formação, exigir uma formação específica à função de Síndicos é de total incoerência”, reforça Ricardo Karpat.CRA já vem autuando síndicos profissionais
Na interpretação de que o síndico exerce a "administração do patrimônio condominial", o CRA de Santa Catarinatem autuado tanto pessoas jurídicas quanto micro empresários individuais, notificando-os a inscreverem-se no Conselho sob pena de multa. Também tem ajuizado execuções fiscais diante da não inscrição, para cobrança de multas. A autuação destes profissionais têm sido frequente, noticiada por síndicos nos grupos de WhatsApp.Conforme Zulmar Koerich, as autuações têm sido feitas sob o fundamento de que há necessidade de garantir um mínimo de proteção à coletividade, submetendo os síndicos profissionais à fiscalização ética e disciplinar.
O ponto que pega na discussão é o fato de um projeto de lei não ser lei. O que, na opinião dos advogados, torna a autuação ilegal. “Projeto de lei não cria obrigações, premissas ou responsabilidades pelo seu descumprimento. Tem tanto valor quanto se não existisse, sendo apenas uma expectativa”, resume.
Veja aqui um artigo do advogado Zulmar Koerich sobre as autuações do CRAA PALAVRA DO GEAC-CRA"Como já esclarecido, as atividades pertinentes ao campo da administração estão regulamentadas pela Lei Federal nº 4.769, de 09 de setembro de 1965 e pelo Decreto nº 61.934, de 22 de dezembro de 1967 e da Resolução CFA nº. 463/2015, cujo o oferecimento dos serviços está atrelado à habilitação da empresa.
Faz parte das atividades dos Conselhos fiscalizar o exercício das atividades profissionais, que poderão ocorrer por denúncias, análise de material de divulgação e informações cadastrais".
“Essa função tem sido cada vez mais cobrada pela sociedade e pelos próprios profissionais já habilitados, que observam uma concorrência desleal no mercado”, conclui Rosely.
O que pensam os síndicos profissionais
“Não acho lógica a necessidade de os síndicos profissionais serem vinculados ao CRA. Nossa profissão é, antes de tudo, multidisciplinar. Precisamos ser um pouco engenheiros, entender de animais, de conceitos jurídicos, de gente – também de administração, entre tantas competências. Eu, particularmente, sou advogada de formação, com pós-graduação e especializações. Outros síndicos profissionais não têm formação e são bons profissionais. Obviamente, quanto maior a capacitação e o aperfeiçoamento, melhores condições o síndico terá para desenvolver um bom trabalho. Quanto à regulamentação em si, acho que pode ajudar na melhor qualificação e profissionalização. Mas isso nada tem a ver com ser ou não vinculado a um conselho.” Priscilla D’Onofrio, síndica profissional“Acho a proposta de entrada no CRA, contida no PL 348, sem pé nem cabeça. Tomando um aspecto simples, síndico é considerada uma atividade-meio e não atividade-fim. Ele é um mandatário do condomínio, um maestro de uma grande orquestra e conta com uma administradora para executar os serviços administrativos. Ele, em si, é um gestor-mandatário. Falando sobre o aspecto do que custa isso, no meu caso, que tenho uma empresa constituída, já pago impostos altos. Não pagaria uma anuidade para um conselho que não representa a minha classe, nem exige um exame como faz a OAB, onde, aliás, prestei como advogada. Caso um dia fosse regulamentada, nossa profissão deveria ter um novo órgão, que representasse de verdade a nossa classe.” Vanessa Gantmanis Munis, síndica profissional“Abri uma empresa de sindicatura por exigência de condomínios que se sentiam inseguros na contratação de pessoa física. Muitos síndicos que se dizem profissionais, são despreparados e/ou mal intencionados. Estão prejudicando o mercado condominial e dificultando o caminho para pessoas honestas que pretendem trazer excelência na gestão profissional. Acredito que a regulamentação, associada com o CRA, trará regras mais segurança e garantias para os contratantes/condomínios. Com o apoio do CRA, os profissionais poderiam se associar para reciclar seus conhecimentos, praticar networking, participar de debates/conversas do dia a dia condominial, buscar apoio administrativo, jurídico, técnico e compartilhar do respeito e da segurança para atuarem como profissionais.” Sandra Vergara Anticaglia, administradora e síndica profissional“É comum relatos de síndicos moradores que, meses depois de assumirem, abdicam do cargo quando percebem que a função exige maior preparo, seja na área administrativa ou no trato com funcionários e condôminos. A falta de mínimo preparo do síndico, seja ele morador ou não, tem produzido desgastes e prejuízos para os condomínios. Além de trazer maior organização para o setor, a regulamentação da profissão deixará clara e evidente a necessidade da qualificação profissional para o candidato a ocupar o cargo de síndico. Acho necessário que a capacitação seja gerida por um órgão regulador como o CRA, que já determina em seu código de ética a responsabilidade que o profissional de Administração deve guardar. Espero que o CRA zele pela profissão do síndico, desenvolva as melhores práticas, promova eventos, debates e cursos; enfim, cuide para que maus profissionais não tragam prejuízos aos condomínios.” Joel Sebastião Januário da Silva, síndico profissional Em resumo
Não se sabe, ainda, quando o PL 348/18 será aprovado ou não. Embora seja muito importante para o setor condominial, a pauta não é uma prioridade no Congresso tendo em vista a Reforma da Previdência. Antes de aprovado, o ideal é que o tema seja mais debatido. Muitos players estão envolvidos – com opiniões divergentes, mas também complementares. As partes ouvidas nessa reportagem concordam que o projeto precisa ser revisado em diversos pontos. Deu para sentir que a conversa vai longe. Todos devem ser ouvidos e suas opiniões discutidas. Vemos essa ebulição de modo positivo, pois mostra movimentos de mudança, de questionamento e o debate remete a maturidade. O síndico profissional vive um momento de ampla transformação no seu perfil profissional, com novas atribuições e competências, passando a atuar como um gestor. Seus desafios serão grandes nesse futuro que já se delineia.Ele, mais do que ninguém, precisa participar dessa discussão. ( Matéria original SINDICONET)

STJ DECIDE QUE CONDOMÍNIOS NÃO PODEM PROIBIR ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO NAS UNIDADES.

2019-05-31T15:20:00.001-03:00

Os condomínios não podem mais proibir animais de estimação, desde que eles não coloquem em risco a segurança e a tranquilidade dos demais moradores, determinou o STF (Supremo Tribunal Federal) em mai/19. Mesmo se a Convenção assim determinar. Defendo a anos tal postura e fico feliz pela decisão. A sentença se deu após o julgamento do caso de uma moradora de um condomínio em Samambaia, cidade-satélite de Brasília, que possui uma gata de estimação. Depois de entrar na Justiça em 2016 para manter o animal no apartamento, a mulher teve o caso negado em primeiro e segundo grau. O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, entendeu que não há prova concreta de que o animal provocaria prejuízos à segurança, higiene, saúde e sossego dos demais moradores. Portanto, a determinação do condomínio era ilegítima.

CONSTRUTORAS ENTREGAM PRÉDIOS SEM VAGAS DE GARAGEM SUFICIENTES. É CERTO ISSO ???

2019-05-31T14:42:00.002-03:00

Observe, meu atento leitor, que o caso abaixo ilustrado pelo advogado deixa claro que alguns apartamentos tem matricula com especifico direito a vaga de garagem enquanto outros não. Portanto, não há que se falar em culpa da construtora, mas sim desatenção de quem compra sem conhecer a documentação do imóvel. Vamos ao parecer:

"O Condomínio X, localizado na Rua/Travessa X, n° X, cidade X, Paraná, por meio da Ilma. Sra. X, investida na condição de Síndica, cf. poderes que lhe foram regularmente outorgados, formulou a mim, em 13 de março de 2007, pedido de parecer jurídico.Em suma, a solicitação apresenta o seguinte teor: “Tendo em vista que o número de vagas de garagem do Condomínio X é inferior ao número de unidades imobiliárias existentes; que tem evoluído consideravelmente o número de reclamações quanto à falta de vagas; que alguns moradores estão tendo que guardar seus veículos em estacionamentos privados ou nas ruas próximas; e que não há – a princípio – solução imediata para obter melhor aproveitamento do espaço útil destinado aos carros, requer consulta sobre a situação jurídica das garagens, e eventuais soluções que possam ser tomadas.”Pois bem. Detendo-me cuidadosamente sobre os documentos apresentados, pude vislumbrar as seguintes impressões. De plano, me parece tranquila a incidência da Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 – que rege o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias – ao caso presente. O imóvel objeto de análise foi consolidado nos anos 70, e a própria Convenção Condominial remete expressamente àquela lei (vide).A referida legislação traz, como um de seus nortes, a vinculação obrigatória entre as unidades imobiliárias a serem vendidas e as frações ideais determináveis ou determinadas relativas à garagem. Neste sentido o texto do art. 2°, §1°: “O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ... será tratado como objeto de propriedade exclusiva ... e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.”Como se denota do dispositivo ou a matrícula imobiliária atribui a propriedade de determinada garagem à determinado apartamento, ou o faz indicando fração ideal de terreno, na hipótese de “venda na planta”.O intuito do legislador foi – como é intuitivo – orientar a elaboração de futuras Convenções Condominiais e Regulamentos Internos; evitar o surgimento de litígios afetos à utilização das garagens; e prevenir os compradores sobre as vagas de estacionamento no momento da aquisição imobiliária.A razão do registro público, repisamos, é estabelecer a publicidade necessária para que o interessado – antes de celebrar o contrato de compra e venda – verifique a exatidão das confrontações do imóvel comercializado junto à repartição competente, comparando-o com outras unidades, além de perscrutar possíveis ônus reais que pesem sobre a propriedade (v.g. hipoteca, penhor, etc.).É certo que se trata de uma ficção legal, mas uma ficção que resguarda a segurança jurídica própria dos atos solenes, evitando que à todo momento se alterem situações sedimentadas, ao sabor do humor dos contratantes ou terceiros.Compulsando as matrículas dos imóveis em questão, em especial as de n°s X e Y, constata-se que de fato determinadas unidades foram contempladas com, verbis, “...a VAGA para estacionamento de um automóvel de passeio, com fração ideal de 0,042221722, do terreno foreiro”, enquanto outras não a discriminaram.O art. 228 da Lei 6.015/73 – que rege os registros públicos – prevê que “a matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado ... mediante elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado”, sendo certo, portanto que – caso haja – qualquer registro anterior à matrícula guardará correspondência com a mesma.Melhor sorte não assiste à averbação da Convenção Condominial na 6ª Circunscrição Imobiliária de Curitiba, em 07 de dezembro de 1974. A Matrícula é lançada no Livro n.2 de Registro Geral (art. 176), enquanto a Convenção de Condomínio é averbada no Livro n.3 de Registro Auxiliar (art. 178). O número de ordem determina a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente (art. 186). As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro (art. 225, §1°).Disso resulta que – embora o instrumento particular da Convenção possa ter relativizado o uso da garagem, por debilidade cadastral e/ou conveniência administrativa – jamais aniquilou o arquétipo de propriedade inicialmente concebido pela incorporadora, fundado evidentemente no reconhecimento do espaço físico limitado da garagem em relação ao número de unidades autônomas comercializáveis. São imperativas as disposições do registro imobiliário contra os contratantes e terceiros (erga omnes), nos termos do art. 1.227 c/c. art. 1.245 caput e §1° do Código Civil, devendo a prenotação anterior prevalecer à posterior.Também não há que se falar em posse ad usucapionem de quaisquer condôminos, porquanto atos de permissão ou tolerância – v.g. Convenção Condominial Coletiva afastando por conveniência a incidência de lei – não induzem posse, senão mera detenção (art. 1.208 CCB).De qualquer modo, a Usucapião Ordinária exigiria justo título, boa-fé, e prazo ininterrupto de posse contínua e incontestada por 10 anos, cf. art. 1.242 do Código Civil. A Usucapião Extraordinária exigiria prazo de 15 anos de posse ininterrupta, mansa e pacífica, cf. art. 1.238, do mesmo diploma.Tendo em vista que as garagens até o momento – embora delimitadas – remanescem sendo indistintamente utilizadas, não haveriam meios de comprovar, s.m.j., posse individualizável distinta das demais, e sem qualquer interrupção.Não é outra a posição do E. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná[1], em casos similiares (negritei):

DECISÃO: ACÓRDÃO os Desembargadores integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, em composição integral, por unanimidade de votos, em rejeitar os embargos infringentes, nos termos do voto. EMENTA: EMBARGOS INFRINGENTES. USUCAPIÃO. VAGA DE GARAGEM. PERMISSÃO DE UTILIZAÇÃO POR PARTE DO ADMINISTRADOR PREVISTA NO REGULAMENTO DE GARAGEM DO CONDOMÍNIO. ATO DE MERA TOLERÂNCIA, QUE NÃO INDUZ POSSE. IMPOSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. 1. Só é suscetível de aquisição via usucapião aquilo que pode ser objeto de posse. 2. A permissão de utilização, ao administrador, de uma vaga extra na garagem do Edifício, prevista no Regulamento do Condomínio, é ato de mera tolerância, que não induz posse. 3. Embargos Infringentes rejeitados.

Convém mencionar que a observância da equação legal garagem/veículo busca tutelar não apenas o direito individual de cada condômino à fruição dos espaços, mas também e principalmente, atender limitações administrativas de segurança, evitando, p. ex., problemas de evacuação do prédio na hipótese de incêndio.Possíveis insurgências dos condôminos prejudicados orbitam inequivocamente a esfera de direitos obrigacionais – é dizer – da responsabilidade civil, pelo que eventual erro, dolo, coação, lesão, estado de perigo (art. 171, II do CCB), ou omissão de fato determinante nas vendas ad corpus ou ad mensuram (art. 166, III do CCB) devem ser apuradas em ação própria, movida contra quem lhes deu causa.Do exposto, a retificação da Convenção Condominial para adequá-la à prenotação anterior e a restrição ao uso da garagem mediante ação judicial pertinente – por iniciativa do Ilma. Sra. Síndica ou 2/3 de votos do total de condôminos (art. 25, § único da Lei 4.591/64) – será legítima, porque atenta ao interesse coletivo do Condomínio e à lei." (parecer do eminente Dr. Alexandre Rocha Pintal)

CONDOMÍNIO NÃO É OBRIGADO A CONTRATAR PROFISSIONAL DE EDUCAÇÃO FÍSICA PELO SIMPLES FATO DE TER ACADEMIA...

2019-01-17T11:35:00.000-02:00

A proliferação dos espaços de academias nas áreas comuns dos condomínios edilícios traz à tona a velha dúvida acerca da obrigatoriedade da contratação de profissionais de educação física para acompanhamento das atividades desenvolvidas nestes espaços.A Assembleia Legislativa do estado do Rio de Janeiro decretou, no mês de agosto de 2018, a Lei Estadual n.º 8.070, que dispõe sobre a obrigatoriedade de registro de profissional de Educação Física como responsável técnico nos condomínios edilícios com espaços de academias nas condições que especifica. A referida Lei Estadual foi sancionada pelo governador Luiz Fernando de Souza “Pezão” e publicada no dia 20 de agosto de 2018.De acordo com o artigo 1º da Lei Estadual n.º 8.070/2018, os condomínios edilícios que disponibilizarem espaços de academias deverão registrar responsável técnico junto ao Conselho Regional de Educação Física da 1ª Região – CREF1, quando a atividade física for dirigida e realizada em salas de treinamento físico.Observa-se, assim, que a própria lei especifica as condições em que os condomínios edilícios serão obrigados a registrar responsáveis técnicos junto ao CREF, quais sejam: i) quando o condomínio disponibilizar espaço de academia; ii) quando a atividade física for dirigida; e iii) quando a atividade física for realizada em sala de treinamento físico.Surge, então, a dúvida acerca da necessidade de contratação de profissionais de Educação Física pelos condomínios edilícios que optarem pela disponibilização de espaços de academias e equipamentos para os seus condôminos, mas não oferecerem os serviços de acompanhamento e orientação das atividades físicas, isto é, quando as atividades não forem, efetivamente, dirigidas.A justificativa do projeto de lei n.º 4.027/2018, que deu origem à Lei Estadual n.º 8.070, indica que o objetivo do diploma normativo seria “garantir os direitos fundamentais da sociedade fluminense, dentre eles o acesso às práticas saudáveis, sem riscos a sua integridade física e social”, além de proporcionar “maior segurança aos condomínios edilícios”, uma vez que estes estariam operando “com respaldo profissional do respectivo responsável técnico”.Sendo assim, a redação original do artigo 1º do projeto de lei n.º 4.027/2018 determinava que os condomínios edilícios que disponibilizassem espaços de academias deveriam registrar responsável técnico junto ao CREF da 1ª Região, sem mencionar qualquer outra condição ou limitação à referida obrigatoriedade.Contudo, após o parecer da Comissão de Constituição e Justiça da Assembleia Legislativa do estado do Rio de Janeiro no sentido da constitucionalidade do projeto de lei com a imposição de emendas ao texto original, o artigo 1º da Lei Estadual n.º 8.070/2018 foi aprovado com a sua redação atual, acrescido da expressão balizadora “quando a atividade física for dirigida e realizada em salas de treinamento físico”. A lei, no entanto, não esclarece o conceito de atividade física dirigida, permitindo o debate acerca das hipóteses de cabimento e aplicação da norma.De acordo com o Dicionário Priberam da Língua Portuguesa, o termo “dirigida” consiste no feminino singular particípio passado do verbo dirigir, que pode significar: “ter a direção de”; “ter poderes ou responsabilidades de administração, de gestão”; ou “orientar um grupo de pessoas”. A atividade física dirigida, por conseguinte, é aquela administrada, gerida ou orientada por uma terceira pessoa.O fato da Lei Estadual n.º 8.070/2018 só ter sido aprovada pela Assembleia Legislativa do estado do Rio de Janeiro após a inclusão das condicionantes (“quando a atividade física for dirigida e realizada em salas de treinamento físico”) em seu artigo 1º, ademais, deixa clara a intenção do legislador de limitar a aplicação da norma aos casos dos condomínios que ofereçam os serviços de orientação profissional das atividades físicas praticadas pelos condôminos. Em outras palavras, a lei determina que, caso o condomínio decida oferecer o serviço em questão, será obrigado a registrar um responsável técnico junto ao Conselho Regional de Educação Física da 1ª Região.Por certo, a obrigatoriedade da contratação de professores para o acompanhamento das atividades desenvolvidas particularmente pelos condôminos nas academias dos condomínios configuraria uma limitação indevida à liberdade de utilização das partes comuns pelos condôminos, prevista pelo artigo 1.335, inciso II, do Código Civil brasileiro.Tal imposição não apenas limitaria o uso dos espaços de academia aos horários em que existissem professores disponíveis, mas também aumentaria substancialmente os gastos do condomínio, podendo até mesmo inviabilizar a instalação de academias em edifícios de menor porte.Tratar-se-ia, ademais, de um paternalismo desnecessário, tendo em vista que os condôminos possuem o direito, ratificado pela própria Lei Estadual n.º 8.070/2018[5], de contratarem professores de Educação Física (personal trainers) para orientarem, individual e particularmente, as suas atividades físicas nas academias dos condomínios.Destaca-se, por fim, que o próprio Conselho Federal de Educação Física explica, em seu website[6], que os condomínios só precisarão contratar profissionais de Educação Física quando as atividades da academia forem orientadas, e não quando apenas disponibilizarem o espaço e os aparelhos aos condôminos.Dessa forma, cabe a cada condômino assumir a responsabilidade pela prática de atividades físicas não supervisionadas nas áreas comuns do condomínio, não tendo a Lei Estadual n.º 8.070/2018, salvo melhor juízo, determinado a necessidade de acompanhamento por um profissional de Educação Física nestes casos.

Autor: Pedro Henrique Vianna Barbosa (publicado no JUS)

PODEMOS APLICAR A "LEI DA FICHA LIMPA" EM CONDOMÍNIOS ???

2018-12-30T14:41:00.000-02:00

Você, caro leitor, certamente já leu, ouvi, ou mesmo discutiu, algo a respeito da Lei da Ficha Limpa, nome popular da Lei Complementar nº 135/2010.
Essa lei teve origem em um projeto de lei de iniciativa popular e, em pouco menos de um ano e meio, mais de um milhão e quinhentas mil assinaturas de eleitores de todo o Brasil foram arrecadadas propondo a regulamentação do parágrafo nono do artigo catorze da Constituição Federal de 1988, referente à questão das causas de inelegibilidade.
Art. 14. A soberania popular será exercida pelo sufrágio universal e pelo voto direto e secreto, com valor igual para todos, e, nos termos da lei, mediante:
§ 9º Lei complementar estabelecerá outros casos de inelegibilidade e os prazos de sua cessação, a fim de proteger a probidade administrativa, a moralidade para exercício de mandato considerada vida pregressa do candidato, e a normalidade e legitimidade das eleições contra a influência do poder econômico ou o abuso do exercício de função, cargo ou emprego na administração direta ou indireta.
Após muita polêmica e discussão, foi finalmente promulgada, em 04 de junho de 2010, a Lei Complementar nº 135 (lei da Ficha Limpa), alterando a Lei Complementar nº 64, de 18 de maio de 1990, que estabelece, de acordo com o §9° do art. 14 da Constituição Federal, casos de inelegibilidade, prazos de cessação, dentre outras providências, para incluir hipóteses de inelegibilidade que visam a proteger a probidade administrativa e a moralidade no exercício do mandato.
Como tivemos a oportunidade de assinalar em outro artigo em que abordamos a questão A Corrupção nos Condomínios e o Compliance: “Hodiernamente, o Brasil passa por um momento de grande instabilidade, oriunda das crises política, econômica e por que não dizer até moral que assolaram o país nos últimos anos. Basta assistirmos aos noticiários e lermos os jornais para que nos deparemos com escândalos diários de corrupção, com desvio de verbas, instituições que não atendem às suas finalidades, entre outras situações. Entretanto, essas práticas são visualizadas não somente em órgãos públicos, mas até mesmo nos condomínios.”.
Diante deste novo contexto, uma questão se apresenta:
A LEI DA FICHA LIMPA PODE SER APLICADA NOS CONDOMÍNIOS?
O Código Civil estabelece no se artigo 1.348 traça algumas linhas gerais das atribuições do síndico, cuja principal missão consiste na administração e representação ativa e passiva do condomínio, em juízo e fora dele, representando os interesses comuns, zelando pelo cumprimento da convenção, do regimento interno, devendo prestar contas à assembleia e impondo multas previstas na convenção e no regimento.
A previsão legal contida nos Artigos 1.347 e 1.348, ambos do Código Civil, estabelece tão somente que o síndico poderá não ser condômino, e que a prazo do seu mandato é de até dois anos.
As atribuições previstas ao síndico na legislação (Art. 1.348 do CC) não são taxativas, e a Convenção Condominial poderá determinar outras funções, sempre visando o interesse comum dos moradores.
O síndico é o representante da coletividade de condôminos, e, muito embora não haja previsão legal, a Convenção poderá estabelecer os requisitos necessários para a elegibilidade do seu representante.
Portanto, caberá à Convenção disciplinar a questão da eleição do síndico.
Não havendo disposição na convenção, esta poderá ser alterada.
Para tanto, em assembleia especialmente convocada para este fim, os condôminos, mediante a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos, conforme enuncia o Art. 1.351, 1ª parte do CC, para estabelecer os requisitos necessários para aqueles que desejam se candidatar ao cargo de síndico.
A adoção de tais mecanismos pelo condomínio através da Convenção não é vedada pelo ordenamento, pois o legislador confere aos condôminos o poder de legislar e criar regras de âmbito interno. Inclusive, o condomínio poderá adotar alguns dos requisitos estabelecidos pela Lei de Inelegibilidades (LC 64/1990).
DAS INELEGIBILIDADES E SUA APLICAÇÃO AOS CONDOMÍNIOS
Tomando emprestado o conceito de inelegibilidade definido por José Jairo Gomes[1], podemos entender que o condomínio tem liberdade em âmbito interno para definir os requisitos em que os possíveis candidatos deverão preencher se candidatar-se ao cargo.
Em outras palavras, a inelegibilidade do síndico consiste no obstáculo imposto pela convenção a todos aqueles que desejam se candidatar ao cargo de síndico, e não poderá receber votos dos condôminos, e, portanto, não poderá exercer a administração do condomínio.
Nesse sentindo, as hipóteses de inelegibilidades previstas LC 64/1990 (com as alterações promovidas pela LC 135/2010), ou mesmo na Convenção do Condomínio, abarcam algumas condutas hipotéticas, visando garantir a idoneidade daqueles pretensos candidatos que irão gerir recursos e interesses comuns. Vejamos alguns exemplos e sua correlação com os condomínios:
Inelegibilidade dos analfabetos e com mandatos cassados (1°, inciso I, alíneas "a" e "b", da LC 64/90)
Comentários – analfabetos:
O síndico deverá manter contato e fiscalizar prestadores de serviços e funcionários, atividade que demanda em grande parte a formalização e análise de contratos, o que torna praticamente inviável a realização dessas atribuições por pessoas analfabetas.
Comentários – Síndico com Mandato Cassado:
Por sua vez, o síndico poderá ser destituído pela assembleia (Art. 1.349 do CC) pela prática de irregularidades, deixar de prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio;
O ex-síndico, que teve o seu mandado mandato anterior revogado pelo condomínio, torna-se incompatível com o cargo por um determinado tempo (a ser fixado pela convenção), para exercer novamente o mesmo mandato;
Inelegibilidade dos que forem condenados, em decisão transitada em julgado ou proferida por órgão judicial colegiado (art. 1°, inciso I, alínea "e" da LC 64/90).

1. Crime contra a economia popular, a fé pública, a administração pública e o patrimônio público;

2. Crime contra o patrimônio privado, o sistema financeiro, o mercado de capitais e os previstos na lei que regula a falência;

3. Crime contra o meio ambiente e a saúde pública;

4. Crimes eleitorais, para os quais a lei comine pena privativa de liberdade;

5. Crime de abuso de autoridade, nos casos em que houver condenação à perda do cargo ou à inabilitação para o exercício de função pública;

6. Crime de lavagem ou ocultação de bens, direitos e valores;

7. Crime de tráfico de entorpecentes e drogas afins, racismo, tortura, terrorismo e hediondos;

8. Crime de redução à condição análoga à de escravo;

9. Crime contra a vida e a dignidade sexual; e

10. Crime praticados por organização criminosa, quadrilha ou bando.

Comentários – crimes praticados pelo candidato ao cargo de síndico:

Muito embora cada um desses tópicos comporte maiores digressões a respeito, para fins do artigo proposto, em havendo previsão na convenção, é legitimo àqueles que desejam se candidatar ao cargo de síndico, que apresentem certidão negativa de crimes (estadual, federal e eleitoral).
A inelegibilidade do síndico deverá ser aplicada após o trânsito em julgado de decisão penal condenatória ou proferida por órgão judicial colegiado, cargo por um determinado tempo (a ser fixado pela convenção), para exercer o mandato.
Inelegibilidade em virtude de rejeição de contas relativas ao exercício do cargos ou funções públicas por irregularidade insanável (LC 64/90, Art. 1º, inciso I, alínea "g")

Comentários – rejeição de contas do síndico:
O síndico tem o dever de prestar contas anualmente à assembleia (Art. 1.350 do CC);
A rejeição das contas poderá, ou não, cumular com outras sanções previstas na convenção;
Uma vez rejeitadas por irregularidade insanável que configure ato doloso por parte do síndico, havendo previsão na convenção, poderá por um determinado tempo (a ser fixado pela convenção), ser impedido de se alistar para um novo mandato.
Por fim, destacamos que não pretendemos esgotar o debate acerca do tema, apenas demonstrando a possibilidade de adoção de tais mecanismos pela convenção. Em todo o caso, o condomínio deverá consultar uma assessoria jurídica especializada[2], a fim de estabelecer os requisitos que poderão ser adotados pela convenção para aqueles que desejam exercer essa importante função de síndico.

NOTAS
[1] Denomina-se inelegibilidade ou ilegibilidade o impedimento ao exercício da cidadania passiva, de maneira que o cidadão fica impossibilitado de ser escolhido para ocupar cargo político-eletivo. Em outros termos, trata-se de fator negativo cuja presença obstrui ou subtrai a capacidade eleitoral passiva do nacional, tornando-o inapto para receber votos e, pois, exercer mandato representativo. Tal impedimento é provocado pela ocorrência de determinados fatos previstos na Constituição ou em lei complementar. Gomes, José Jairo. Direito eleitoral. 12. ed. – São Paulo: Atlas, 2016. P. 217.
[2] A esse respeito, confira-se o artigo "Por que contratar um Advogado para o seu condomínio?".

Autor: MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Palestrante, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso). (Texto originalmente postado no site jus.com.br)

POSSO SER OBRIGADO A CARREGAR MEU CACHORRO NO COLO DENTRO DO MEU CONDOMÍNIO ???

2018-07-18T15:28:00.000-03:00

Alguns condomínios exigem que os moradores carreguem seus cachorros no colo, sendo proibido que sejam transportados no chão, sob pena de multa. Apesar de hoje em dia os animais de estimações serem muitas vezes considerados membro da família, ainda surgem muitos problemas quando estamos falando de condomínio. O condomínio não pode exigir que os animais sejam transportados somente no colo, pelos seguintes motivos:

1. Existe a falta de bom senso, já que podemos estar diante de moradores com mais idade, com problemas de saúde que impossibilitam carregar o animal no colo e até mesmo o tamanho e peso do bicho torna o transporte no colo inviável.

2. Impor tal medida fere o direito de propriedade do morador e o princípio da dignidade humana, portanto, é ilegal por não observar a lei e os princípios.

E se estiver prevista na convenção ou regimento interno? Mesmo que esteja prevista nas normas do condomínio, não pode ser exigido o transporte dos animais no colo. A convenção e regimento interno deve se adequar à lei, deste modo, não é permitido que seja estabelecida regras que não respeitam a lei. O que o condomínio pode fazer é impor, por exemplo, é o uso obrigatório de coleira e guias. É preciso que o síndico tenha consciência desta ilegalidade e não dê advertências ou aplique multas pelo de transporte do animal no chão. Ainda, deve o síndico informar todos os condôminos que mesmo que previsto nas normas do condomínio, tal conduta não pode ser exigida. Por fim, o ideal é que o síndico tome as medidas necessárias para revisar e alterar as normas que não estão de acordo com a lei. Mas levei multa por não carregar o cachorro no colo... e agora?A primeira coisa a se fazer é conversar com o síndico, caso não surta efeito, será necessário entrar com um processo para anular a multa. Ressalta-se que, não precisa esperar a multa para ingressar com o processo, caso já tenha recebido advertências e até mesmo cobrança dos demais condôminos. Só isso já permite entrar com um processo. (fonte: Jusbrasil dra Tatiane Rodrigues).

OBSERVAÇÃO DO BLOG: o morador e dono dos cachorros e/ou demais animais pode ser obrigado, alternativamente, a usar carrinho próprio para carregar animais. Fornecido ou não pelo condomínio. Dependerá das regras escritas aprovadas em assembléia. O melhor mesmo é, caso o assunto cause problemas dentro de qualquer condomínio, propor um item especifico no regulamento interno, amplamente discutido em assembléia de condôminos, onde o assunto seja detalhado. E aí, dificilmente qualquer juiz vai se opor já que o assunto foi amplamente tratado

O QUE PODE ACONTECER SE VOCÊ NÃO PAGAR A TAXA DE CONDOMÍNIO

2018-07-16T13:51:00.000-03:00

Não pagar o condomínio pode ter um fim trágico: a perda do apartamento. A mudança das regras de cobrança em março de 2016, facilitando o processo contra o condômino inadimplente, fez com que muitos devedores corressem para fechar acordos com seus síndicos em uma tentativa de evitar a execução da dívida. Ao mesmo tempo em que fogem da via legal, porém, muitos desses mesmos devedores procuram a Justiça para “fazer do limão a limonada”: alvos de vexação e constrangimento por parte de vizinhos, acionam a Justiça com pedidos de indenização, muitas vezes bem-sucedidos nos tribunais. A jurisprudência é rica de casos bizarros de ações de devedores contra condomínios. Há mais de um registro de síndicos que passaram a violar a correspondência do inadimplente para verificar se ele tinha outras contas em atraso – e pagaram por isso. Situações em que o inadimplente foi hostilizado na assembleia do condomínio e impedido de dar opinião, o que é ilegal. E inumeráveis histórias em que o devedor recebeu indenização após ser proibido de receber visitas, de usar o elevador social e áreas comuns no prédio, preterido em sorteio de vagas de garagem ou destituído de serviços do dia a dia, como a não distribuição da correspondência. Nas ações de pedido de indenização por danos morais e até algumas representações criminais, os juízes tendem a decidir a favor do condômino inadimplente – ainda que nem sempre seja assim. Entende-se, a princípio, que o devedor já está sendo punido pelas consequências da própria dívida – e a sanha incontrolada dos vizinhos em criar outras restrições seria desproporcional. O atraso em arcar com a cota condominial acarreta multa, juros e a proibição de votar nas assembleias (art. 1335 do Código Civil), e o devedor ainda pode ser obrigado a pagar uma multa punitiva (art. 1337 do Código Civil), cinco vezes o valor do condomínio, caso falte com frequência a esse compromisso. O tema é polêmico e, além da lei, a decisão depende da convenção do condomínio e, é claro, da interpretação do juiz em cada caso. “Na maioria das vezes, segue-se o entendimento de que não se pode proibir o uso de áreas comuns, por exemplo, mas já houve decisões de juízes permitindo restrições de uso da academia, da sauna”, exemplifica o advogado Tiago Dal Bo Pastore, especialista em Direito Imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados. “Se estiver na convenção [a previsão de restrição de espaços e serviços a condôminos inadimplentes] e ficar comprovado que outros condôminos estão sofrendo prejuízos muito grandes com essa inadimplência, há juízes que dão essa possibilidade de restrição, mas essa questão não está pacificada nos tribunais, uma das partes pode ganhar uma liminar, ser cassada posteriormente, depende muito da interpretação de cada juiz”, completa o advogado Bruno Schirati Guimarães, da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-PR. Sorry, the video player failed to load.(Error Code: 101104). Para o advogado Alexandre Marques, vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP, o melhor para os condôminos é atuar dentro da lei sem tratar o devedor como “cidadão de segunda classe”, pelo bom senso e também porque multiplicar as humilhações pode custar caro, com os custos de eventuais processos. “Ele só é devedor. Amanhã ou depois ele quita a dívida e volta a ser um condômino com todas as prerrogativas”, afirma. Além disso, ele lembra que nas circunstâncias previstas em lei (art. 1351 do Código Civil) é preciso contar com o voto do inadimplente em uma assembleia. “Com a ausência do voto dele nesses casos específicos, prejudicaria o condomínio duas vezes: pela inadimplência e pela impossibilidade de alcançar aquele quórum necessário para a unanimidade”, diz. O melhor caminho para o condomínio quando há atraso no pagamento das contas é tentar entrar em um acordo sem procedimento judicial. “Não vale a pena propor uma ação de até três ou quatro meses de atraso, até porque acabará com um acordo em juízo e, acordo por acordo, melhor fazer um acordo antes [sem gastos com custas processuais]”, afirma Alexandre Marques, lembrando que há casos circunstanciais, como o desemprego ou problemas familiares que, resolvidos, permitem ao proprietário o saneamento rápido das dívidas. Mesmo assim, quando há contumácia em não pagar, não há outra solução. “O devedor será citado para pagar a dívida em três dias, sob pena de penhora”, continua Marques. Caso não ocorra a quitação do débito, o juiz pode determinar a penhora do dinheiro em contas bancárias ou de bens, o próprio imóvel em questão ou outros. Persistindo a dívida, o imóvel pode ser leiloado.

(Fonte: Gazeta do Povo)

QUANDO A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO ESTA DESATUALIZADA E COMO MODIFICA-LA

2018-07-16T13:45:00.002-03:00

A convenção de condomínio é um dos conjuntos de normas mais importantes para regular as relações em torno dele. O Código Civil traz regras que devem ser cumpridas por todas as demais leis condominiais. Por esse motivo, trazemos a solução para o caso em que a convenção de condomínio está desatualizada em relação à lei federal. O “novo” Código Civil é uma lei federal (Lei nº 10.406/2002) que foi promulgada em 2002. Uma convenção de condomínio desatualizada é aquela escrita conforme as normas anteriores àquele ano, quando tratar sobre a mesma matéria. Quando a convenção trata de forma diversa um assunto que também é abarcado pelo Código, está violando a lei.Isso porque, no Direito Brasileiro, existe uma hierarquia de normas, sendo que a lei inferior deve estar de acordo com a lei superior. Aplicando isso ao condomínio, temos a seguinte ordem hierárquica: Constituição, leis, convenção de condomínio, regimento interno e deliberações da assembleia (documentadas em ata). Ou seja, a convenção sempre deve estar de acordo com o Código quando falarem sobre o mesmo assunto. Se o Código não tem disposição sobre determinada matéria e a convenção possui, ainda que seja anterior à lei, não estará desatualizada. Ou ainda, se a lei aborda um assunto de forma genérica e a convenção obedece ao preceito genérico, mas estabelece regras mais específicas, também não a viola.Um exemplo interessante é o art. 1.352, parágrafo único, do Código Civil. Ele dispõe que “os votos [nas deliberações de assembleia]serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituiçãodo condomínio”. O Código apresenta, dentro do direito das coisas, as disposições sobre a propriedade, e, consequentemente, sobre o condomínio. Os principais pontos abordados são: 1)Definição e registro do condomínio edilício; 2)Direito e deveres dos condôminos; 3)Convenção de condomínio; 4)Administração: síndico (eleição, função, deveres, destituição), conselho fiscal, representação (administradoras, síndicos profissionais); 5) Assembleias; 6)Extinção do condomínio; 7)Outros pontos gerais como obras, seguro obrigatório, dívidas, multas, partes comuns, vagas. O Código Civil dispõe que a realização de obras úteis no condomínio depende de voto da maioria dos condôminos. Se a Convenção de Condomínio for anterior a 2002 e prever um quórum de aprovação diferente do que foi estabelecido pela lei, ela está desatualizada. Por isso, o síndico dos condomínios instituídos anteriormente a esta data deve rever os pontos que podem estar em desconformidade com o Código Civil, a fim de evitar o conflito de normas que pode surgir. Em geral, são as cláusulas que envolvem prazos, como o mandato do síndico e dos membros doConselho Fiscal, e quóruns (convocação de assembleia, deliberação e aprovação). O síndico que perceber que a convenção do condomínio está desatualizada, seja anterior ou não ao Código Civil, deve convocar uma assembleia de condôminos para expor a necessidade de se corrigir as disposições da lei condominial. A alteração da convenção de condomínio depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. Se você é síndico e percebeu que a convenção de condomínio não está de acordo com o Código Civil, deve proceder ao ajuste para evitar conflitos de normas.

(Fonte: TudoCondo)

SE A ABERTURA DO PORTÃO DO CONDOMÍNIO INVADIR A CALÇADA PMSP PODE APLICAR MULTA...

2018-07-12T12:28:00.000-03:00

No último dia 19, foi publicado no Diário Oficial um decreto do prefeito da cidade de São Paulo, Bruno Covas (PSDB), proibindo que portões e cancelas automáticas invadam a rua durante o curso de sua abertura. O decreto inclusive engloba portões já instalados e dá aos proprietários dos imóveis 6 meses para providenciar a adaptação.

DECRETO

“Os portões e cancelas automáticas pivotantes ou basculantes que permitam acesso de veículos ou pessoas ao interior de imóveis não poderão, em seu movimento de abertura, fechamento ou travamento, projetar-se para fora do alinhamento do imóvel”, diz o Artigo 2º do Decreto nº 58.275. Foram consideras quatro alternativas para regularizar os portões já instalados:

1. instalação de sensor eletrônico que ao detectar a passagem de pessoas e/ou veículos trave seu funcionamento;

2. instalação de sinalização sonora e luminosa com acionamento 15 segundos antes da abertura do portão;

3. conversão dos portões basculante ou pivotante para deslizantes;

4. adaptar para que portão abra para dentro do imóvel, e não mais para fora.

Caso o portão do imóvel não siga o decreto, o proprietário será intimado e terá 30 dias para corrigir o dispositivo. Em caso de descumprimento, será aplicada uma multa de R$ 250 reais e em caso de reincidência, a multa será reaplicada a cada 30 dias.

ATÉ QUE ENFIM A FARRA DA CONTRIBUIÇÃO SINDICAL ACABOU...

2018-07-11T18:08:00.002-03:00

Na verdade sinto-me homenageado. A pelo menos 16 anos defendo em assembleias, assim como junto a funcionários de prédios, condôminos e condomínios que ninguém pague um tostão a qualquer sindicato.

O Supremo Tribunal Federal (STF) declarou, nesta sexta-feira (29/6), constitucional a contribuição sindical facultativa, um dos pontos mais sensíveis da reforma trabalhista.

A maioria dos ministros considerou que a Constituição não fixou uma norma rígida em relação às formas de financiamento dos sindicatos, passível de mudança do Congresso. Os ministros entenderam ainda que a liberdade sindical tem relação com a autonomia do trabalhador.

Os ministros analisaram um pacote de 19 ações diretas de inconstitucionalidade contra a reforma e uma ação declaratória de constitucionalidade a favor da mudança na legislação. Na ações contra a facultatividade, as entidades sindicais argumentaram que a mudança da reforma impactava significativamente as receitas e as negociações de acordos coletivo.

O relator, ministro Edson Fachin, ficou vencido e prevaleceu a divergência inaugurada pelo ministro Luiz Fux, que defendeu que a mudança na legislação foi uma opção legítima do Congresso Nacional.

(fonte: Jota Info)

CONDOMÍNIO PODE SIM USAR JEC (Juizado Especial Civil)

2018-07-11T17:56:00.001-03:00

Condomínio é um “coletivo de cidadãos, pessoas físicas com interesses comuns que partem da aquisição da propriedade e sua conseqüente manutenção”. Por ser um coletivo, a discussão sobre sua personalidade jurídica causa muitas dúvidas. Se ele não é considerado pessoa física nem jurídica, sua natureza é anômala ou híbrida. Mas é certo que ele pode contrair obrigações e adquirir direitos. Diante dessa possibilidade, o condomínio como autor no juizado especial não seria de se estranhar.Mas é permitido? O condomínio pode ser autor no JEC? O JEC – Juizado Especial Cível – é um tribunal conhecido por facilitar o acesso à Justiça, já que os procedimento nele utilizados são muito mais simples do que nos tribunais “comuns”.Com menos solenidades, os processos no JEC tem um andamento mais célere.Porém, para que isso fosse possível, a Lei nº 9.099/95, que o instituiu, colocou alguns limites quanto ao valor e objeto da demanda, bem como quem pode ser autor ou réu no tribunal.No artigo 8º, § 1º da lei, não há expressa previsão sobre o condomínio como autor no Juizado Especial.Entretanto, o Fórum Nacional de Juizados Especiais, local onde os juristas tentam consolidar um entendimento sobre os assuntos afetos ao JEC, já se manifestou diversas vezes a favor da atuação do condomínio como autor no Juizado Especial. Veja:Enunciado nº 128 (FONAJEF):O condomínio edilício, por interpretação extensiva do art. 6º, I, da Lei nº 10.259/2001, pode ser autor no Juizado Especial Federal.O assunto ganhou novos contornos, porém, com o advento do Novo Código de Processo Civil (2015).O Enunciado nº 9 (FONAJE) dizia expressamente que “o condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do art.275, inciso II, item b, do Código de Processo Civil”, que tratava das “ações de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio”.Porém, o novo Código nada disse sobre o tema, motivo pelo qual a discussão continua e não há um posicionamento definido sobre o condomínio como autor no Juizado Especial.Diante da divergência existente inclusive nos tribunais sobre essa possibilidade ou não, a posição que se mostra mais equilibrada é que o condomínio pode ser autor se for representado por pessoa física e se a ação for uma ação de cobrança, já que assim não comprometeria a celeridade proposta pelo Juizado.Como funciona quando o condomínio quer propor uma ação?Na ausência de unanimidade sobre a possibilidade do condomínio como autor no Juizado Especial, a primeira coisa a saber quando se quer propor uma ação é se o JEC local receberá as ações do condomínio.As ações no Juizado Especial têm o limite de 40 salários mínimos.Se o valor da ação for até 20 salários, o condomínio não precisaria de acompanhamento de advogado. Acima disso e até o limite máximo, é preciso contratar um profissional para propor a ação.Em qualquer caso, porém, recomenda-se o auxílio jurídico para resguardar o síndico ou o administrador de qualquer problema.O advogado juntará todos os documentos necessários para ajuizar a ação, preencherá o requerimento com dados pessoais das partes, os fatos, o valor da causa e os pedidos.Se o valor da causa exceder 40 salários mínimos, é possível propô-la, desde que se abra mão do valor que exceder tal limite.Quem representa o condomínio em juízo?De acordo com o novo CPC (art. 75), “serão representados em juízo, ativa e passivamente o condomínio, pelo administrador ou síndico”.No mesmo sentido, o Enunciado nº 111 (FONAJE): “o condomínio, se admitido como autor, deve ser representado em audiência pelo síndico”, salvo se o síndico houver transferido os poderes de representação mediante aprovação da assembléia.O condomínio como autor no Juizado Especial é um tema controverso, e não há um posicionamento definido. Nos locais onde se admite a ação do condomínio como autor, seu representante será o síndico ou o administrador.

(Fonte: TudoCondo e ADIMPLENTE COBRANÇA CONDOMINIAL)

VOCÊ SABIA QUE PODE PERDER SEU APARTAMENTO OU CONJUNTO COMERCIAL POR DIVIDA TRABALHISTA DO SEU CONDOMÍNIO ?

2018-07-05T14:39:00.002-03:00

A natureza da obrigação propter rem das dívidas condominiais pode justificar o redirecionamento de uma execução contra o condomínio para os proprietários das unidades, mesmo no caso de o imóvel ter sido adquirido em momento posterior à sentença que reconheceu o débito e ainda que se trate de bem de família.

Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso de um condômino e manteve a penhora de seu imóvel como forma de assegurar o pagamento de uma dívida condominial, no limite de sua fração ideal. A sentença judicial havia obrigado o condomínio a indenizar uma pessoa que ficou inválida depois de ser atingida por um pedaço do revestimento da fachada que despencou devido à má conservação do prédio.

Inicialmente, houve penhora de 20% do valor das cotas condominiais, e após o condomínio suspender a retenção dos valores, o exequente pleiteou o redirecionamento contra os condôminos.

No STJ, um dos condôminos alegou que não poderia ser responsabilizado pela dívida, já que adquiriu o apartamento em momento posterior à sentença prolatada contra o condomínio, e sustentou que a penhora não poderia recair sobre sua propriedade por ser o único imóvel da família, protegido pela Lei 8.009/90.

Propter rem

Segundo o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, não é possível isentar o recorrente da obrigação com a alegação de que o imóvel foi adquirido em momento posterior à dívida. Ele explicou que a dívida condominial é uma obrigação propter rem, ou seja, de quem detém os direitos sobre o imóvel.

“De fato, sobre o tema muitas vezes debatido pelas turmas de direito privado – legitimidade para responder por dívidas condominiais pretéritas, quando ocorre alteração da titularidade do imóvel –, há muito se consolidou, com apoio nos dispositivos do Código Civil, que se trata de obrigação propter rem, por isso responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino”, afirmou o ministro.

Bem de família

Salomão rejeitou o argumento de que o imóvel não poderia ser penhorado por ser o único bem da família. Ele ressaltou que seria contraditório aplicar a regra de impenhorabilidade em situação na qual a natureza propter rem da dívida fundamentou o redirecionamento da execução, refletindo exatamente a hipótese de exceção à norma de impenhorabilidade.

“Em função do caráter solidário das despesas de condomínio, a execução desse valor pode recair sobre o próprio imóvel, sendo possível o afastamento da proteção dada ao bem de família, como forma de impedir o enriquecimento sem causa do condômino inadimplente em detrimento dos demais”, justificou.

O ministro explicou que, uma vez reconhecida a responsabilidade do condômino pela dívida exequenda e fundamentada a responsabilidade na teoria das obrigações propter rem, sendo essa, exatamente, a regra que excepciona a impenhorabilidade, “outra não pode ser a conclusão, que não a possibilidade da penhora”.

Ele ressalvou, porém, que o reconhecimento dessa possibilidade “não significa que a execução tenha que obrigatoriamente atingir o imóvel”. Sempre que possível, disse, “outros modos de satisfação devem ser preferidos, em homenagem ao princípio da menor onerosidade para o executado”.

Salomão lembrou que, no caso dos autos, o recorrente não apontou outra forma para o pagamento da dívida, limitando-se a negar sua responsabilidade pela dívida.

( Lorena Lucena Tôrres /www.lucenatorresadv.com)

RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO AO RECEBER CARTAS E ENCOMENDAS

2018-06-25T09:57:00.001-03:00

O recebimento de correspondências no condomínio, cada dia mais, demanda novas normas e direcionamentos devido a diversos fatores (que você irá conhecer neste artigo!). O objetivo maior do síndico deve ser sempre garantir a devida atenção e organização a este assunto, evitando qualquer mal entendido, discussões entre moradores e funcionários, devoluções, trocas, violações e outras dores de cabeça relativas às encomendas no condomínio.O artigo 22 da Lei 6.538/1978 diz que “os responsáveis pelos edifícios, sejam os administradores, os gerentes, os porteiros, zeladores ou empregados, são credenciados a receber objetos de correspondência endereçados a qualquer de suas unidades, respondendo pelo seu extravio ou violação.” Porém, dado o número de envolvidos em toda esta operação, a questão não é tão simples assim.

Encomendas no condomínio: esquecidas e compradas via internet

A rotina de todos tem sido cada vez mais agitada. Quer ver um exemplo? É comum que muitos moradores usem somente as garagens para entrada e saída. Às vezes, voltam somente a noite e esquecem completamente da portaria do edifício. Isso vem aumentando o número de encomendas e correspondências esquecidas na portaria.Com o aumento da facilidade e segurança nas compras via internet, o número de encomendas no condomínio cresce na mesma velocidade. E como a quantidade de blocos e apartamentos por condomínio também tem sido maior, é normal observarmos casos de extravio e troca de encomendas entre eles. Tudo isso gera desentendimentos entre porteiros, moradores, zelador e outros envolvidos.Há, ainda, os casos em que, pela responsabilidade de recebimento por parte da portaria, algumas encomendas grandes ou registradas, são rejeitadas. Mais um fator que ocasiona insatisfação para o destinatário.

Recebimento de encomendas no condomínio: Como organizar e resolver?

Conversando a gente se entende.Diante de tantas complicações, não adianta somente lamentar. É preciso agir!Tanto para organizar as correspondências, quanto para garantir o recebimento de todas as encomendas no condomínio, é recomendada a convocação de uma assembleia extraordinária sobre o assunto. Somente com a participação do maior número possível de condôminos, será possível estabelecer as regras e procedimentos de todas as partes envolvidas e manter a organização.

Encomendas no condomínio

Aproveite a reunião para discutir sobre a diferença entre entrega de correspondências ou documentos e recebimento de eletrodomésticos, eletrônicos, produtos perecíveis ou até mesmo móveis. Estes itens devem ser recebidos, de preferência, diretamente pelo condômino que fez a compra. Muitas empresas de entregas ou a próprias lojas já incluem no protocolo de entrega que a responsabilidade pela integralidade do bem cessa no momento da entrega do mesmo.Assim, mediante eventual dano constatado pelo condômino após a entrega do produto, a vendedora estará isenta de responsabilidade. Recomenda-se, portanto que, caso o condômino não possa receber diretamente o bem, que ele assine autorização de recebimento a quem ele mesmo indicará, podendo ser o porteiro, eximindo-o de responsabilidade em caso de dano ou avaria.

Mais dicas sobre organização de recebimento de correspondências no condomínio:

Comunicação : Envie a ata da assembleia a todos os moradores para que tomem conhecimento do que foi estabelecido.

Orientação:Oriente o porteiro/zelador, faxineiros e outros funcionários sobre as novas regras estabelecidas, detalhando as responsabilidades de cada um.

Registro:Adote um livro-protocolo único (físico e não virtual) para assinaturas de recebimentos de correspondências e encomendas.

Armazenamento:Se possível, destine um espaço no condomínio, próximo a portaria, para armazenar adequadamente os volumes e encomendas.

Prazo:Estabeleça um prazo para que o morador retire a mercadoria do local em que está armazenada.

Avisos registrados:Se possível, que seja avisada, através de interfone, a chegada de documentos registrados, anotando-se essa comunicação no livro próprio.

Sinalização:Caso não haja porteiro e o condomínio opte por nomear alguém para receber encomendas, sinalize no interfone qual é o apartamento responsável.

(Fonte: Tudocondo)

A MAIOR AUTORIDADE DO CONDOMÍNIO É A LEI. EM SEGUNDO LUGAR, A ASSEMBLÉIA. DEPOIS VEM O SÍNDICO...

2018-02-07T22:53:00.000-02:00

Nenhum condômino deve aceitar quaisquer manifestações de tirania. Muitos síndicos sentem-se com reis. Porém há instancias que se sobrepõe a eles. A assembleia, por exemplo, se destina à discussão dos assuntos ligados ao condomínio, devendo sempre o tema ser publicado com antecedência de acordo com o previsto na convenção, na chamada “ordem do dia”, sob pena de nulidade da assembleia. Além de ser recomendável que seja por escrito, com aviso de recepção, e isto se dá porque é nula a assembleia em que não houver a convocação de todos os condôminos E esta regra tem um simples motivo: não apanhar os condôminos de surpresa.

Com relação ao peso emprestado à decisão tomada em assembleia, o autor João Nascimento Franco ensina que: “a assembleia geral situa-se no plano mais alto, razão pela qual suas deliberações obrigam o síndico, o Conselho Consultivo, os condôminos e demais ocupantes do edifício”.

Porém, há um limite: por mais que a decisão da assembleia tenha o seu valor, não pode esta decisão entrar em conflito com a lei. Ou seja: as decisões tomadas em assembleia, por mais que respeitem o quorum exigido para o tema em discussão, por certo deverão observar as legislações que servem de parâmetro para o condomínio, como a convenção condominial, regimento interno e direitos individuais dos condôminos estabelecidos no Código Civil e Constituição Federal.

Com relação as espécies de assembleia, estas podem ser: ordinárias, que são aquelas destinadas a aprovação das contas e do orçamento para o ano, alterar regimento interno ou eleger substituto do síndico, e extraordinárias, que têm por objetivo deliberar sobre assuntos de interesse dos condôminos, como, por exemplo, a realização de obras, a necessária aprovação da contratação de uma administradora para auxiliar o síndico, a aplicação de multa a condômino etc.

Falando dos votos da assembleia, a composição se dá da seguinte forma: os votos são proporcionais às frações ideais, podendo, no entanto, a convenção do condomínio dispor de forma diferente, determinando o voto por unidade/apartamento, ainda que a fração da cobertura, por exemplo, seja maior e pague mais condomínio que as demais. Por fim, mas não menos importante, tema que gera muita discussão é o abuso de direito e o direito das minorias. Em princípio, poderíamos dizer que o condômino ou grupo de condôminos que disponham de mais de 50% das frações pode, em tese, controlar as decisões do condomínio.

No entanto, o Código Civil, através de um artigo que dispõe sobre o abuso de direito, estabelece uma determinada segurança, na medida em que se houver prejuízo a maioria, contrariando os interesses do condomínio em detrimento do interesse de seus administradores, poderá sim a assembleia ser anulada, mesmo cumprindo todos os requisitos estabelecidos em lei.

Sendo assim, apesar de existirem muitos outros aspectos que podem ser abordados com relação as assembleias condominiais, pode-se concluir de antemão que o tema é rico em detalhes, sendo cada vez mais importante e necessário o acompanhamento de um advogado especializado no tema, que possa conduzir e orientar os síndicos e condôminos de plantão, que buscam proceder de maneira organizada e dentro dos limites das leis.

(Pedro Henrique Brisolla Caetano - Jusbrasil)

CONDOMÍNIO DE DIREITO OU DE FATO ???

2017-12-05T15:21:00.000-02:00

O condomínio de fato é uma realidade social na qual há uma união de moradores com objetivos afins e que buscam privatizar de modo relativo áreas públicas com o objetivo de suprir deficiências na prestação de serviço público nas áreas da segurança, lazer e limpeza, dentre outras. Para atingir tal desiderato, os interessados se cotizam a fim de que tais necessidades sejam supridas mediante a contribuição de associados. Não se trata de condomínio de direito pelo motivo óbvio de que a área comum não é de titularidade dos condôminos, mas sim um bem público de uso comum do povo. Sob o ponto de vista da dogmática clássica tal figura teria muita dificuldade de obter reconhecimento judicial. Podemos apontar o óbice da inexistência de posse sobre bem público de uso comum do povo, na inviabilidade de se obstar o direito de ir e vir de qualquer cidadão nos espaços públicos do condomínio de fato, a característica da taxatividade que é tão marcante no âmbito dos direitos reais, sem falar na dificuldade de se impor a contribuição, uma vez que somente a lei pode instituir tributos e taxas e, como cediço, a Constituiçãoassegura ao cidadão o direito de não se associar nem permanecer associado (art. 5º, XX). Contudo, o fato é que há várias décadas essa realidade se tornou frequente, notadamente, nos grandes centros urbanos. A tal ponto que mesmo o operador do direito mais atento tem dificuldades fáticas em identificar diante do caso concreto se a situação apresentada como condomínio de casas é um loteamento antigo ou mesmo uma rua sem saída ou se é um condomínio de direito. Enquanto ainda existia grande controvérsia doutrinária sobre o tema, mas a jurisprudência [1] pendia para a admissão do condomínio de fato fundada, principalmente, na vedação ao enriquecimento sem causa daqueles que não contribuem, mas tem o seu patrimônio valorizado, o Órgão Especial do TJRJ em 2005 aprovou com o significativo quórum de 17 votos a 1 o verbete nº 79 [2] com os seguintes dizeres: “Em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorram para o custeio dos serviços por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da localidade.” A despeito de continuarmos concordando com o conteúdo do aludido verbete, desde que esteja efetivamente provada a prestação de serviços de natureza indivisível como segurança, limpeza e lazer em razão da vedação ao enriquecimento sem causa e, na maioria das vezes, na própria vedação ao procedimento contraditório (venire contra factum proprium),[3] o fato é que a partir de decisões dos tribunais superiores, a jurisprudência predominante nos tribunais estaduais tem sido no sentido de que é incabível a cobrança em razão da liberdade de associação prevista no artigo 5o, XX, da Constituição Federal. Em 20/9/2011, no julgamento do Recurso Extraordinário no 432106/RJ,[4]tendo como relator o Ministro Marco Aurélio de Mello, a Primeira Turma do Supremo Tribunal Federal, por unanimidade, considerou indevida a cobrança por ofensa ao princípio da legalidade e da liberdade de associação (Informativo no 641/STF). Essa decisão da excelsa Corte parece ter pacificado também a orientação do Superior Tribunal de Justiça que no julgamento dos Embargos de Divergência no 444.931/SP,[5] também já acenara no sentido da impossibilidade de se exigir pagamento de cotas de manutenção no chamado condomínio de fato. Contudo, a polêmica àquela época ainda era muito grande nessa Corte, tendo votado vencido os Ministros Carlos Alberto Direito e Fernando Gonçalves, cujo trecho de seu voto esclarece bem o cerne da controvérsia: “O proprietário de unidade em loteamento está obrigado a concorrer no rateio das despesas de melhoramentos que beneficiam a todos, ainda que não faça parte da associação, dado que, além de usufruir das benfeitorias comuns e dos serviços prestados e custeados pelos vizinhos, tem valorizado o seu patrimônio”.Na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a vedação à obrigatoriedade do pagamento da cota no condomínio de fato já se encontra pacificada. Isso porque acabou sendo definida, por maioria, vencidos os Ministros Moura Ribeiro e Ricardo Villas Bôas Cueva, pela técnica do julgamento de recursos repetitivos, no qual restou fixada a seguinte tese: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. (REsp 1.280871/SP, Segunda Seção, Rel. Min. Marco Buzzi, julg. em 11/03/2015).Agora, resta saber se na dinâmica da vida real, os condomínios de fato deixaram de existir por força da encimada determinação judicial. A resposta é negativa. Não chegou a nosso conhecimento a extinção de nenhum condomínio de fato após a fixação da aludida tese pelo colendo Superior Tribunal de Justiça. O que houve foi um lamentável fomento da inadimplência, levando a que os associados adimplentes paguem mais do que devem. Entretanto, com a inclusão do artigo 36-A (Lei 13.465/2017) da lei 6766/79 que cuida dos loteamentos urbanos restou positivado expressamente o condomínio de fato, prescrevendo a referida norma ser possível juridicamente a existência de associações de proprietários de imóveis em loteamentos ou assemelhados com o propósito de administração, conservação, manutenção e disciplina da utilização e convivência dos moradores. No parágrafo único do citado artigo é afirmado com muita clareza que a administração dos imóveis nos moldes associativos sujeita os titulares de imóveis à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. Na mesma senda, a lei 13.465/17 incluiu o § 8º no artigo 2º da lei 6766/79 o que denominou de loteamento de acesso controlado, sendo aquele em que o acesso será “regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.” Com efeito, os atuais artigos 2º, § 8º e 36-A, da lei 6766/79 com a redação dada pela lei 13.465, de 11 de julho de 2017 parecem não deixar dúvidas acerca do retorno ao ordenamento jurídico do condomínio de fato com todas as suas implicações jurídicas, atingindo aqueles que participaram de sua formação, assim como outros adquirentes que adquiriram a sua unidade depois da instituição do condomínio de fato. O Supremo Tribunal Federal irá reconhecer a inconstitucionalidade do novel regramento? Cremos que não, pois não se está afirmando que a pessoa é obrigada a associar-se, mas sim que o interesse da coletividade no tocante à funcionalização da propriedade deve prevalecer e que não é lícito o enriquecimento sem causa (art. 884, CC) que se dará com o gozo das benesses condominiais sem a devida contraprestação. Eventuais abusos na cobrança como, por exemplo, inexistência de contraprestação, hão de ser identificadas pelos tribunais estaduais a quem compete aferir no mundo dos fatos a seriedade ou não dos condomínios de fato. É por isso que aproveitamos para lembrar o notável artista Nelson Sargento que falava do samba algo que hoje se aplica também ao condomínio de fato, pois este também “agoniza, mas não morre.”. No caso do samba é fundamental que assim seja pelo seu valor artístico e cultural ao passo que com relação ao condomínio de fato o ideal é que um dia inexista tal figura pela assunção efetiva por parte do Poder Público de suas atribuições constitucionais, as quais a sociedade faz jus em contrapartida à intensa tributação que sofre. Concluindo, entendemos, com a devida vênia das opiniões em contrário, não ser conveniente nem oportuno negar, por ora, a juridicidade do condomínio de fato.

[1] Recurso especial. Condomínio atípico. Associação de moradores. Cobrança de despesas comuns. Possibilidade. Precedentes. O proprietário de lote integrante de gleba urbanizada, cujos moradores constituíram associação para prestação de serviços comuns, deve contribuir com o valor que corresponde ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não é adequado continue usufruindo dos benefícios sociais sem a devida contraprestação. Precedentes. Recurso conhecido e provido. (STJ, Terceira Turma, Resp nº 538.833/RJ, Rel. Min. Castro Filho, julg. em 28/10/2005).

[2] O verbete viria a ser cancelado pelo mesmo órgão jurisdicional em razão da mudança de orientação nos tribunais superiores em 24/3/2017.

TJSP, 7a Câmara de Direito Privado, Apelação 9129988-09.2009.8.26.0000, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, julg. em 11/12/2013.

[4] RE 432.106/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio, julg. em 20/9/2011: “Associação de moradores – Mensalidade – Ausência de adesão. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei no 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade – artigo 5o, incisos II e XX, da Constituição Federal”.

[5] Embargos de divergência em Recurso Especial no 444.931/SP (2005/0084165-3), Relator: Ministro Fernando Gonçalves, RP/Acórdão: Ministro Humberto Gomes de Barros: “Embargos de Divergência. Recurso Especial. Associação de moradores. Taxas de manutenção do loteamento. Imposição a quem não é associado. Impossibilidade. As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo”.

(Marco Aurélio Bezerra de Melo. Desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Mestre pela Universidade Estácio de Sá.)

Morador que ameaçava vizinho por causa de barulho foi condenado a pagar R$ 7 mil reais de indenização

2017-10-18T11:18:00.000-02:00

O morador, que é síndico do condomínio, responde também a outros processos em razão de seu comportamento no tratamento a outros condôminos.Um morador de Vitória deverá indenizar seu vizinho por ameaças e reclamações que ultrapassaram a razoabilidade. A 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Espírito Santo (TJES), à unanimidade dos votos, fixou a indenização, a título de danos morais, em R$ 7 mil.

De acordo com o processo, o autor alega que o réu é seu vizinho e síndico do condomínio e reclamava insistentemente de barulhos vindos de seu apartamento, localizado logo abaixo do seu.

Entretanto, o réu sempre fazia as reclamações em forma de ameaças. Ainda segundo os autos, o autor tentou dezenas de vezes um acordo para que a convivência melhorasse, porém não obteve êxito, em virtude da intolerância do síndico de seu prédio.

Além disso, na petição inicial, o apelado também destacou que seu vizinho responde a processos na esfera judicial, em virtude ao seu comportamento desproporcional ao lidar com outros condôminos.

A relatora do processo, Desembargadora Janete Vargas Simões, destacou que as provas presentes no processo, evidenciam que o réu abusa do seu direito de reclamar “por não possuir tolerância mínima para a convivência em sociedade, principalmente, tratando-se de condomínio edifício”.

“Na hipótese vertente, verifico que os danos morais estão devidamente configurados, eis que é incontestável o abalo moral, a humilhação e o sofrimento ocasionados diante das ameaças e reclamações reiteradas de forma infundadas”, concluiu a magistrada, fixando o valor da indenização em R$ 7 mil.

Fontes: Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo;

Lucas D. Medeiros Cezar -advogado

CUIDADO... NÃO DEIXE DE PAGAR O CONDOMÍNIO. VEJA AS CONSEQUÊNCIAS

2017-08-22T01:17:00.000-03:00

Nos oito primeiros meses do ano, as ações de cobrança na Justiça de São Paulo caíram 64%, em comparação ao mesmo período do ano passado, como divulgou nesta segunda-feira (12) a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).

“As pessoas evitam ficar inadimplentes e deixar o caso parar na Justiça, porque, agora, as consequências ruins estão mais próximas”, explica Angélica Arbex, gerente de relacionamento com o cliente da Lello Condomínios.

Mas afinal, o que pode acontecer de tão grave se você deixar de pagar o condomínio? Especialistas em direito condominial explicam a seguir.

1. Sua conta pode ser penhorada

Cada condomínio tem suas regras, estabelecidas em um documento chamado “convenção do condomínio”. Normalmente, a partir de 60 dias sem pagar a taxa, a administradora do prédio já pode acionar o proprietário do imóvel na Justiça, como explica o contador especialista em condomínios Aldo Junior, conhecido como Dr. Condomínio.

Desde março, pelo novo Código de Processo Civil, assim que o morador receber a cobrança pelos Correios, tem até três dias úteis para quitar seu débito. Se isso não acontecer, a Justiça pode fazer penhora online da sua conta corrente, ou seja, resgatar seu dinheiro para pagar o condomínio.

2. Seu nome pode ficar sujo

Em alguns estados, como São Paulo e Rio de Janeiro, os condôminos que não pagaram a taxa de condomínio podem ter seus nomes negativados, incluídos em sistemas de proteção ao crédito (saiba como limpar seu nome no Serasa, SPC e SCPC).

Ao ficar com o nome sujo, você pode ser impedido de assumir um financiamento em qualquer banco ou de parcelar novas compras em qualquer loja do mercado, por exemplo, por até cinco anos.

3. Você pode perder seu carro ou o próprio imóvel

Depois de ser notificado, se em três dias o condômino não quitar sua inadimplência, a Justiça pode determinar a penhora de bens, como um carro ou o próprio imóvel, para pagar a dívida.

“Você pode perder o imóvel mesmo que seja o único bem da família”, alerta Aldo Junior.

4. Você pode ser impedido de votar em assembleia

Se estiver inadimplente, a administradora pode impedir que você tenha voz em assembleias importantes do condomínio. Na escolhas da vaga da garagem, na eleição do síndico ou na aprovação do orçamento, o morador pode ficar de fora.

5. Você pode ter que pagar multa e juros

Segundo o Código Civil, ao deixar de pagar o condomínio, o morador está sujeito a multa de 2% e juros de até 1% ao mês, conforme o que a convenção do condomínio determinar.

6. Você pode ser impedido de usar áreas de lazer

O condomínio pode impedir que você use áreas de lazer comuns, por entender que você geraria custos e não estaria pagando. No entanto, essa questão não é um consenso.

O que fazer se eu não consigo pagar o condomínio?

Por todos esses motivos listados acima, assim que o proprietário do imóvel perceber que não vai conseguir pagar o condomínio, é importante procurar imediatamente a administração para fazer um acordo e negociar sua dívida.

“A receita de bolo para não dever condomínio é agir rápido. Não adianta começar a se preocupar depois que já deixou de pagar quatro ou cinco meses e a dívida já está muito alta”, aconselha Angélica Arbex, da Lello Condomínios.

Vale lembrar que todas essas consequências podem acontecer só se a administração do condomínio entrar na Justiça. “O problema é que ela pode entrar na Justiça quando quiser, normalmente a partir de 60 dias sem pagar, conforme a convenção do condomínio”, explica Aldo Junior.

Se você aluga o imóvel e o seu contrato estabelece que o proprietário do imóvel é o responsável pelo pagamento da taxa de condomínio, é ele que sofrerá todas as consequências em caso de inadimplência, como explica o consultor jurídico Vinícius Costa, da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).

Mas se o locatário deixar de pagar e gerar dívidas ao dono do imóvel, seu contrato de aluguel pode ser rescindido. Mesmo assim, a figura responsável pelo condomínio perante a administração é o proprietário.

(Júlia Lewgoy - EXAME)

STJ decide que taxa condominial pode ser redirecionada para garantir quitação de obrigações

2017-06-13T12:18:00.000-03:00

O pagamento da taxa condominial pelo inquilino pode ser redirecionado para a administradora de condomínios (credor originário) sem que isso configure ilegalidade em relação aos direitos do proprietário do imóvel.

Ao rejeitar o recurso de uma construtora que é proprietária de 187 unidades de um conjunto habitacional, os ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceram a legalidade da medida imposta, de forma a garantir que os valores pagos pelos inquilinos cheguem até a administradora de condomínio para que esta arque com as despesas condominiais.

A administradora ajuizou ação de cobrança contra a construtora após o atraso de aproximadamente R$ 500 mil em prestações vencidas. Os condomínios deveriam ser pagos pela construtora para a administradora. Como isso não estava sendo cumprido, a administradora alegou que não tinha como quitar com as obrigações básicas do condomínio, como água e luz.

O pedido da administradora foi acolhido em antecipação de tutela. O juízo competente determinou que os inquilinos pagassem o condomínio diretamente à administradora, em vez de entregar os valores à construtora.

O fundamento utilizado foi a garantia de que os valores pagos fossem efetivamente utilizados para quitar as despesas condominiais, o que permitiria afastar a obrigação que geralmente recai sobre o proprietário do imóvel.

Serviços em risco

Para o ministro relator do caso, Moura Ribeiro, o caráter propter rem da obrigação (que recai sobre uma pessoa por força de determinado direito real) foi devidamente interpretado pelo juízo competente, justificando a medida adotada mesmo sem a prévia anuência do proprietário do imóvel. O ministro lembrou que a inadimplência da construtora, dona de 35% das unidades, põe em risco a manutenção dos serviços condominiais.

O ministro destacou que os locatários não foram incluídos no polo passivo da demanda pois não possuem pertinência subjetiva para a lide. A questão, segundo o ministro, é a utilização de instrumentos processuais legítimos para garantir o cumprimento da obrigação ou seu resultado prático equivalente, o que foi assegurado no caso.

“O crédito em discussão decorreu de despesas ordinárias que têm por fato gerador, conforme bem pontuado pelo acórdão recorrido, a utilização dos serviços e fruição das coisas. Por isso, devem os inquilinos, devedores da urbanizadora, que deve ao condomínio, endereçar a este último o pagamento das suas cotas condominiais mensais, consoante as regras antes destacadas”, resumiu o ministro.

Para Moura Ribeiro, a propositura de ações executivas autônomas é um procedimento desnecessário no caso, já que a obrigação pode ser cumprida nos mesmos autos em que se desenvolveu o processo de conhecimento, de acordo com normas dos artigos 461-A do Código de Processo Civil (CPC) de 1973 e 538 do CPC/2015.(Fonte: STJ/Kleber Madeira Advogado/JUSBRASIL)

AS OBRIGAÇÕES TRABALHISTAS DOS CONDOMÍNIOS

2017-04-06T19:03:00.000-03:00

O condomínio ao contratar empregados, equipara-se ao empregador, nos termos do artigo 2º da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), parágrafo 1º da CLT, de modo que deve cumprir todas as obrigações inerentes a qualquer empregador, como por exemplo: anotar a Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS) de seus empregados, realizar o cadastro de empregados no PIS /PASEP, elaborar e recolher guias de contribuição sindical, FGTS e Previdência Social, manter registro de empregados, controlar horário de trabalho, elaborar cláusulas que especifiquem e diferenciem os serviços de cada um (por exemplo, faxineiro, zelador, porteiro, etc..), dentre outras.

Daniel Adriano Tucciarelli, gerente da gestão predial da BAP administradora de bens explica que uma vez que o condomínio possua um CNPJ, todas as obrigações trabalhistas são de sua responsabilidade. O condomínio passou a ser uma empresa e, como tal, deverá recolher encargos, impostos e etc.

“Se o condomínio for administrado por uma administradora, as contratações ocorrem através dela com a ajuda do síndico. Estes devem estar em sinergia, a fim de realizarem contratações dentro da realidade do edifício.”

A CLT como próprio nome diz, rege as relações de trabalho. Portanto cabe a administração do condomínio se certificar de que toda a legislação seja efetivamente cumprida. Se tivermos um cenário em que haja terceirização de mão de obra, cabe também a administração do condomínio acompanhar a empresa responsável pela mão de obra e se certificar de que todos os direitos trabalhistas sejam corretamente praticados.

“Cabe salientar que não existem somente direitos dos trabalhadores independente de sua natureza orgânica/primeirizada ou terceirizada, também há obrigações para os funcionários, e que devem ser igualmente fiscalizadas. Se existe uma estrutura complexa e mais robusta, é possível que tenhamos uma equipe responsável pela gestão, cabendo a ela, em primeiro lugar, acompanhar toda a régua da contratação e da prática das atividades trabalhistas dentro do condomínio. Em um segundo, mas não menos importante segmento desta régua, a administradora deve suportar a gestão se perceber algo que não esteja de acordo. Mesmo que haja terceirização da mão de obra, o ato de orçar empresas no mercado com esse viés deve passar por uma análise tão importante quanto a contratação direta”, explica o especialista em gestão de condomínios e sócio do Instituto Brasileiro de Gestão da Hospitalidade, Armando Lardosa.

O advogado Rodrigo Karpat explica que só temos duas opções de contratação: CLT ou terceirização. E a melhor forma dependerá da característica do empreendimento e a necessidade dos seus condôminos.

Fabricio Sicchierolli Posocco, advogado do escritório Posocco & Associados Advogados e Consultores alerta que a regra é que essa contratação deve ser sempre revisada por um profissional de direito com auxílio de um contador.

“Todavia, principalmente diante das condições existentes no mercado atual uma boa opção de contratação, especialmente em condomínios grandes, é a contratação de mão de obra terceirizada em relação aos serviços de portaria e limpeza. Todavia, deve-se conferir especial atenção ao contrato, o qual deve ser elaborado e/ou revisado por profissional especializado.”

Há muitas vantagens advindas de boas contratações, como eliminação de riscos no que se refere a ações trabalhistas, tendo em vista que muitas empresas de terceirização de serviços possuem seguro contra ações dessa natureza, para o caso de uma condenação solidária; possível economia na folha de pagamento; menor risco quanto à ausência de empregados, uma vez que as empresas disponibilizam outros para substituição, entre outras.

(Natália Mancio em "Revista Supra Condomínio").