(D) Gli stranieri non residenti, con un visto turistico,  possono effettuare qualsiasi tipo di investimento immobiliare in Brasile?

Si, ma per i non residenti vi sono alcune limitazioni. I cittadini stranieri possono liberamente comprare immobili urbani, commerciali e terreni in Brasile, anche coloro in situazione di visto di visita (turistico) e anche in una eventuale situazione di irregolare permanenza; ad esempio un visto scaduto, non impedisce di effettuare un  investimento immobiliare, l’unica restrizione esistente per gli stranieri  è nell’acquisizione di immobili classificati come rurali e terreni situati nella fascia costiera marina ad una distanza inferiore ai 100 metri lungo la costa. Fanno eccezione a tale restrizione le unità autonome di condominio e lottizzazioni (appartamenti, abitazioni o lotti di terreno edificabili),   immobili commerciali o residenziali  costruiti su unità lottizzate, e anche le cessioni in occupazione o in regime foreiro di  immobili sotto dominio federale.

(D) Quali sono i documenti necessari per un investimento immobiliare come persona fisica?

Sono Documento di identità, Passaporto in caso di permanenza turistica,  o in caso di visto permanente o temporaneo anche i relativi documenti rilasciati dalla Polizia Federale, CPF (Cadastro Pessoa Fisica), il  codice fiscale brasiliano che anche lo straniero può facilmente ottenere in Brasile o in Italia presso le ripartizioni diplomatiche del Brasile di Roma o Milano. Se coniugato/a certificato di matrimonio con indicazione del regime dei beni e copia Passaporto e CPF del consorte, non è obbligatoria la firma del coniuge per l’acquisto di un immobile.

(D) Quali i controlli da effettuare su un immobile prima dell’acquisto o del versamento di una caparra?

Qui entriamo in un ambito delicato, perchè possiamo avere diverse situazioni e i dettagli sono numerosi.  Un aspetto da segnalare è che a differenza dell’Italia in Brasile un soggetto (persona fisica o giuridica) non puó vendere un immobile se non è in regola con le dichiarazioni fiscali  ed il pagamento delle imposte statuali e federali, sia personali che dell’immobile stesso. Ad esempio,  se il venditore è una persona fisica deve essere in regola con il fisco federale, poi sono necessari vari controlli relativi alla registrazione dell’immobile, la sua matrícula (il registro di proprietà) e se risultano pagate le tasse municipali, l’IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana), se l’immobile si trova su   area del “Património da União” bisognerà verificare presso la SPU (Secretaria do Património da União) se  la situazione dell’immobile è regolare e se sono state pagate tutte le tasse di occupazione o foro, qualsiasi problema o tassa non pagata impedisce l’atto di vendita dell’immobile, se poi l’immobile é intestato ad una persona giuridica (società) sono necessari una serie di altri controlli.

Dopo il controllo sulla parte alienante è quindi necessaria la verifica della matrícula che deve essere aggiornata ed emessa dal CRI (Cartório de Registro de Imóveis) competente per zona. Anche a fronte di un regolare registro dell’immobile, la matrícula potrebbe riportare, nella forma di trascrizioni successive, eventuali impedimenti alla vendita come una indisponibilità del bene per un protesto, pignoramento, questioni ereditarie, divorzi, etc. Alcuni CRI non sono tempestivi nelle trascrizioni sui registri immobiliari e per evitare problemi esiste un altro certificato che è utile richiedere, la “Certidão de ônus reais” che di forma più completa e aggiornata riporta tutte le situazioni dell’immobile e anche del proprietario, di ordine fiscale e giudiziario, questo certificato se negativo, costituisce di fatto un “nulla osta” alla vendita. Esiste poi anche un registro nazionale che riporta tutti gli immobili (privati e pubblici) indisponibili alla cessione dove si può effettuare un altro controllo il CNIB (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens) si tratta di un registro federale istituito nel 2014.

Tutti questi controlli dovrebbero effettuati anche dal cartório, e lo stesso richiederá le dovute certificazioni negative,  e solo se non vi sono impedimenti il cartório registrerà la scrittura pubblica, il problema comunque è che  nella maggior parte dei casi si arriva al  cartório con il venditore dopo che si è fatto il contratto preliminare di promessa di vendita e dopo che si sono già pagati  acconti per la chiusura dell´affare immobiliare; in questa fase entra in gioco l’importante figura del consulente o mediatore immobiliare, che prima di far pagare la caparra deve eseguire preventivamente  tutti questi controlli. Non sono pochi i casi di persone che hanno desistito dall’acquisto di un immobile dopo aver pagato acconti e dopo aver incontrato in fase di scrittura seri problemi sull’immobile o sulla situazione fiscale del venditore.

 (D) L’acquisto di un immobile come persona fisica in Brasile, non quindi nell’ambito di una impresa o società commerciale, può dare diritto al visto di residenza come succede in altri paesi?

SI,  una legge del 2018 prevede la concessione visto di residenza in allo straniero che effettua un investimento immobiliare, la normativa è simile a quella di alcuni paesi europei e degli stati uniti, ma con la differenza che l’investimento può anche non essere un immobile residenziale o quello dove lo straniero intende fissare la propria dimora. Per l’ottenimento del visto per investimento immobiliare il montante investito deve essere di almeno un milione di reais (circa 153.000 euro al cambio attuale), solo  nel caso di investimenti nel nordest del Brasile il montante minimo per l’ottenimento del visto si riduce del 30% (R$ 700.000). L’investimento  può anche riguardare più immobili anche acquistati in tempi diversi a partire dall’entrata in vigore della legge, non è obbligatorio che sia case o immobili residenziali.

(D) Le rendite degli investimenti immobiliari come le locazioni sono tassati? E a quanto? E nel caso di una vendita dell’immobile?

Si, è tassata sia la rendita  di un immobile che il guadagno derivante da una sua vendita, il guadagno di capitale. La prima è tassata come rendita della persona fisica (IRPF) soggetta alle percentuali in base agli scaglioni di reddito fissati annualmente dalla Receita Federal, le fasce minime sono esenti e sono previste detrazioni, nel 2019 la tassazione è stata dal 7,5% al 27,5% con esenzione per importi inferiori a R$ 1.903 mensili, intesi sul complesso delle rendite della persona. La quota di guadagno di capitale (la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto) è tassato a scaglioni dal 15% al 22,5% ma anche in questo caso sono previste esenzioni.

Quale consiglio darebbe a chi si accinge  per la prima volta ad un investimento in Brasile o ha intenzione di farlo?

Nella realtà nel contesto brasiliano, per lo straniero che si accinge ad effettuare un investimento immobiliare, non è facile trattare direttamente con proprietari o imprese costruttrici, ne effettuare tutti  i necessari controlli sulla regolarità dell’immobile e sulla parte venditrice; è opportuno rivolgersi a  consulenti e mediatori professionisti, al fine di evitare possibili problemi burocratici, perdite di denaro, tempo e anche la possibilità di pessimi investimenti. L’unico professionista abilitato per legge all’attività di consulenza tecnica e mediazione immobiliare è il Técnico em Transações Imobiliárias e Corretor de Imóveis iscritto presso il relativo ordine professionale del CRECI (Conselho Regional de Corretor de Imóveis).

Un errore comune per lo  straniero, e in questo caso gli italiani sono tra i primi,  è infatti quello di affidarsi a persone inesperte e senza competenza tecnica, spesso connazionali residenti in loco, che lavorando illegalmente nel mercato immobiliare sopravvivono di commissioni, proponendo i peggiori investimenti; quelli che a volte tecnici professionisti  e agenzie immobiliari non prendono in carico. Alcune  pagine in italiano consigliano di rivolgersi anche ad avvocati per investimenti immobiliari, ma questo consiglio è sbagliato,  l’avvocato non è un professionista abilitato a questa attività tecnica e nel caso la svolgesse (senza essere anche iscritto al CRECI) commetterebbe il reato di esercizio abusivo di una professione regolamentata

Ringraziamo il Dr. Bruno Micoli, che anche in questo caso ha fornito al nostro blog utili  informazioni (contatto: bruno@bmimobilis.com)

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E non lo dico tanto per dire, mi sono anche informato sui prezzi dei terreni per aprirci un bell’ostello in riva al mare!
Purtroppo è stata una ricerca vana, ma di questo possiamo parlarne in un altro momento. Ci sono vari motivi per cui mi sarebbe piaciuto fermarmi sull’isola molto a lungo. Innanzitutto è bellissima. Hai presente quando, dopo una giornata in ufficio in una grigia città europea, ti chiedono dove vorresti passare la tua vita? Se hai immaginato una lunga spiaggia semi-deserta incorniciata tra il mare cristallino e le palme piegate dal vento, hai pensato proprio a Boipeba.

Ci sono molte spiagge sull’isola, a partire dalla più frequentata che è quella del villaggio di Boipeba che si trova sulla punta nord-orientale dell’omonima isola. Da qui si può raggiungere la vicina Ilha de Tinharé, sorella più famosa che ha visto uno sviluppo turistico più accentuato negli ultimi anni.

Ma a Boipeba le grandi masse sono ancora lontane. Le vie strette e sabbiose del centro urbano hanno una caratteristica che mi ha subito fatto innamorare: non ci sono automobili. L’unico mezzo di trasporto ammesso oltre alle nostre gambe sono i carretti trainati dagli asini.
La vita si svolge prevalentemente lungo la costa, dove ci sono la maggior parte dei bar e ristoranti. La sera, però, tutto il paese si allontana dal mare di qualche metro, nella piazza dominata da una collinetta con in cima la chiesa. Qui è tutto un turbinare di giovani, adulti e anziani che si ritrovano per mangiare una tapioca in una delle bancarelle che aprono al crepuscolo. I turisti ne approfittano per fare shopping nelle vicinanze della piazza e per godersi un po’ di respiro dal caldo del giorno appena passato tra le limpide acque di Boipeba.

Le spiagge più belle sono però quelle che danno sul mare aperto. Praia da Cueira si trova a solo un chilometro e mezzo dal villaggio ed è sempre mezza vuota. Ci avrei passato volentieri le mie intere giornate camminando su e giù senza uno scopo, fermandomi ogni tanto a bere un cocco rinfrescante nei piccoli baracchini di legno della spiaggia, osservando gli amanti del surf che provano a domare le onde oceaniche.

Alla punta meridionale di Praia da Cueira si può “guadare” il corto tratto di mare e raggiungere una foresta di palme che sbuca, ancora una volta, in una spiaggia bianca e se possibile ancora più isolata. Questa è la zona di Moreré, con un’atmosfera più hippie sottolineata dai campeggi che offrono sistemazioni in mezzo alla natura e corsi di meditazione: se sei in cerca di un posto dove fare uno yoga retreat, benvenuto in paradiso.

Boipeba, come arrivare

Questo angolo di pace e tranquillità si trova un centinaio di chilometri a sud di Salvador, capitale dello stato di Bahia.
Sono due i metodi per raggiungere Boipeba dalla metropoli, ma nessuno dei due è estremamente semplice. Puoi prendere il traghetto al porto Hidroviario Sao Joaquin fino a Bom Despacho, il bus fino a Valença e poi una lancia ti porterà sull’isola di Boipeba.

La seconda opzione consiste nel prendere il traghetto che arriva a Morro de Sao Paulo, sull’Ilha de Tinharé e da lì farsi portare in fuoristrada fino alla punta meridionale dell’isola: una lancia verrà a prenderti per farti fare quei cento metri che separano le due isole.

Dove mangiare

Non puoi andartene da Boipeba senza avere fatto un pranzo da Guido’s, uno dei ristoranti che si trovano a Praia da Cueira. Potrai fare quattro chiacchiere in portoghese con il proprietario mentre cucina delle ottime moqueca e altri piatti di pesce su dei fornelli all’aperto.

A cena prova il Flor da Lua, con la sua atmosfera romantica in riva al mare che fa da cornice a un ottimo polpo servito sulla pietra sfrigolante.
Il giorno dopo, invece, è il momento di assaggiare i piatti più buoni di tutta l’isola alla Pousada Santa Clara. Il menù cambia ogni giorno e puoi scegliere tra tre antipasti, quattro o cinque primi piatti e tre ottimi dessert.

Dove dormire

In un angolo di paradiso, devi dormire in un posto paradisiaco. Quindi cosa c’è di meglio di O Céu de Boipeba, che si trova nel punto più alto dell’isola?
Le stanze hanno tutte un balcone che dà direttamente sulla foresta sottostante con il mare blu sullo sfondo: pagherei per svegliarmi ogni giorno con una vista del genere!

Il bar della pousada ha una vista quasi a 360 gradi sull’isola di Boipeba, permettendoti di vedere sia l’alba che il sole che tramonta dietro alla terraferma, creando effetti di colore incredibili. Il luogo ideale per un’ottima colazione o una caipirinha all’ora dell’aperitivo!

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Articolo di:

Mario, cooperante e vagabondo, parla di questioni umanitarie e di viaggi su
www.restandrecuperation.it

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Si tratta di un tema molto articolato, e per capirne di più abbiamo contattato un esperto ed amico del nostro blog, il Dr. Bruno Micoli, socio fondatore e direttore tecnico di un gruppo immobiliare con sedi in Brasile e nella Repubblica di Capo Verde, oltre che tecnico in transazioni immobiliari membro dell’ordine professionale dei correttori di immobili in Brasile (CRECI-CE).

Quale la legislazione di queste zone costiere e cosa un investitore straniero è bene che sappia  prima di cimentarsi in un investimento commerciale o residenziale in tali aree?

Le leggi  federali “n. 13.240/15 e 13.139/15” disciplinano  questa materia, ossia, delimitazione,  cessione, gestione, tassazione, etc. dei terreni prossimi alle spiagge e nelle altre aree di dominio federale (união) indicati nell’art. 20 della costituzione. Il Brasile è una federazione di stati e la costituzione delimita alcune aree di territorio come di pertinenza della federazione, di tali aree ne può essere concesso l’uso a privati (brasiliani o stranieri) o società, mediante un regolare registro detto RIP (Registro Imobiliário Patrimonial) e pagamento di una tassa annuale.

Nessun soggetto ne può acquisire la giuridica proprietà, sono inalienabili e solo il governo federale può regolamentarne il loro uso e cessione; quindi stati e municipi non hanno alcun potere legislativo su questi terreni, se non per le edificazioni incorporate. Si tratta della orla marina, che a secondo dei casi e delle località, può estendersi per un consistente spazio dal limite marino inglobando quindi edifici (condomini e flat), ville e case private, barracas de praia, strutture ricettive, etc.

Non vi è quindi una distanza che è sempre uguale dal limite delle acque del mare?

NO, si tratta di una mappatura antica che ha subito evoluzioni, la misurazione venne fatta nel 1831  delimitando i “terrenos de marinha” ad una distanza di 33 metri dal limite medio delle alte maree misurato appunto in quell’epoca, è ovvio che dal 1831 ad oggi il livello del mare, le coste e la orla marina sono cambiate in molte aree per cause naturali o interventi dell’uomo, infatti i cosiddetti “terrenos acrescidos de marinha” sono quelli che nel tempo si sono formati per cause naturali o artificiali e che quando contigui ai “terrenos de marinha” ne vengono inglobati e diventano anche questi una proprietà federale,  quindi non vi è una misura univoca.

Come sapere se un immobile ricade nel limite della federazione?

Ovviamente dalla documentazione dell’immobile, nelle aree più turistiche e nelle città maggiori spesso le strade che costeggiano la orla marina fanno da confine urbanistico tra l’area federale e quella di “dominio pleno”, è abbastanza comune ma non è sempre così. Se un immobile è in regime di occupazione non avrà la “matrìcula” (registro immobiliare) ma il registro RIP rilasciato dalla SPU (secretaria do patrimônio da união). In un’altra forma di occupazione detta aforamento o regime foreiro vi è una proprietà condivisa tra la federazione e l’occupante, ed in quel caso vi è la “matrìcula”.

Queste occupazioni di terreni federali hanno una scadenza, si possono vendere e comprare liberamente, possono essere espropriate?

Non hanno una scadenza, il titolare è libero di vendere a chiunque la sua occupazione, inteso questo come il diritto reale sull’immobile,  purché siano state pagate tutte le tasse di occupazione e la tassa di cessione. Nel caso la federazione decida di riacquisirle (non possiamo parlare di esproprio perché non possono essere di proprietà), può farlo e la procedura è rapida e inopponibile.

In questo caso la federazione non è obbligata a dimostrare un pubblico interesse, come nel caso di un esproprio normale, ed è previsto un indennizzo anche in relazione alle costruzioni che insistono sui terreni federali;  tuttavia sembra un evento rarissimo, per mia esperienza in 15 anni di professione ho visto succedere questo una sola volta (e per l’ampliamento di una installazione militare della marina).

Quale la tassazione?

Le tasse dovute alla federazione per questi immobili sono di tre tipi, la prima detta di occupazione, dovuta da chi occupa un immobile di completo dominio federale, la seconda di foro, dovuta nel caso del regime di aforamento dove il dominio federale è parziale, e in ultimo il Laudêmio, la tassa dovuta all’atto di una compravendita o cessione.

Le leggi citate del 2015 e entrate in vigore nel 2016, hanno sostituito la vecchia normativa, quali le più rilevanti novità?

La nuove leggi hanno modernizzato la gestione di queste aree con il principale vantaggio sulla tassazione per gli occupanti, che parte adesso da un imponibile diverso. Prima. quando una costruzione veniva edificata su un terreno federale, l’imponibile su cui si pagavano le tasse era il valore del terreno più quello dell’immobile incorporato, adesso le tasse si pagano sempre sul solo terreno, con un abbattimento fino all’80% sia sulle tasse di occupazione che su quelle di compravendita.

Questa tassa federale si sommava alla IPTU (tassa municipale sull’immobile costruito), una palese doppia tassazione che rendeva onerosa la gestione e compravendita in tali aree. Le nuove leggi hanno proibito nuove occupazioni di terreni federali da parte di soggetti privati, in pratica non vi saranno più nuovi registri di occupazione per chi occupa e poi chiede di regolarizzare  la sua posizione in seguito, ogni occupazione senza il preventivo registro è oggi illegale e non più sanabile e sono state  inasprite le sanzioni per chi occupa abusivamente. E’ inoltre sancito il diritto di prelazione all’acquisto da parte della federazione nelle compravendite tra privati nei regimi di aforamento e occupazione.

Chi non ha condizione regolare di occupazione può regolarizzare la sua posizione solo se dimostra di aver occupato il terreno da prima del 10 giugno 2014. Questa è una nota dolente soprattutto per molte attività ricettive e di servizi più prossime alla orla marina delle maggiori città e capitali soprattutto del nordest, ad esempio le tante barracas de praia, che in tantissimi casi pur avendo le licenze municipali non sono in regola con i registri di occupazione del suolo federale, situazione prima tollerata e sanabile, ma oggi proibita e non più sanabile, o sanabile solo se si dimostra che si occupava quel terreno da prima del 10 giugno 2014; soprattutto chi compra oggi  una di queste attività non cada assolutamente nella vecchia prassi di farlo con un contratto privato di cessione del possesso, per altro non regolare anche prima,  ma con la differenza che oggi non riuscirà mai a regolarizzare la sua posizione, in quanto non potrebbe  dimostrare di possedere l’immobile da prima del 2014, e le licenze del municipio non hanno alcun valore nei confronti della federazione.

Come bisogna stare attenti al diritto di prelazione che la federazione esercita subito dopo  il pagamento del Laudêmio  e prima del  rilascio del CAT (certidão autorizadora de transferência), in pratica se si fa un atto tra privati per un valore inferiore, al fine di pagare meno tasse, può manifestarsi la SPU (secretaria do patrimônio da união) avvalendosi del diritto di  prelazione e acquisire direttamente l’immobile a quel valore. Queste le principali novità della nuova normativa.

Ringraziamo il Dr. Bruno Micoli, per le interessanti informazioni fornite al nostro blog / Contatto info@bmimobilis.com

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LA PORTA DEI DÈMONI

Una collana di narrativa a cura del giovane scrittore Flavio Santi – per raccontare, davvero, l’oggi, in molteplici sensi.

“Con questa collana intendiamo dare voce a narrazioni di varia fattura – dal giallo alla spy story, dall’autofiction ai racconti, dal resoconto di viaggio al romanzo psicologico… – con una caratteristica forte in comune: parlare dell’oggi ai lettori di oggi, muovendoci nello spazio e, magari, anche tornando indietro nel tempo. Ma parlarne davvero, nel duplice senso di “dal vero” e “con verità”.

I quattro libri che inaugurano la collana saggiano vari scenari: dall’universo “dorato” dei ristoranti stellati, in Q.B. di Matteo Colombo, ai luoghi “caldi” della Terra – dal Maghreb, in Tripoli di Roberto Vetrugno, alle favelas brasiliane, in Cristo si è fermato a Rio di Matteo Gennari, passando per zone nevralgiche del nostro Paese come la Pianura padana, sbilanciata verso un’industrializzazione che mette a rischio il contatto con l’autentico, ne Il varco di Igor De Marchi.

Storia, geografia e politica sembrano talvolta rinunciare a capire nel profondo (davvero) la realtà. Il dèmone della letteratura no: non di rado i veri storici sono gli scrittori, i veri geografi sono i romanzieri, i veri politici sono i narratori”.

Flavio Santi

Matteo Gennari

Cristo si è fermato a Rio

La porta dei dèmoni – Pagg. 221 – Euro 16,00

Fuggendo un indefinibile male di vivere, Matteo abbandona una tranquilla vita a Milano per trasferirsi a Rio de Janeiro. Come il tormentato missionario brianzolo suo omonimo alter ego e coprotagonista insieme a una schiera di altri personaggi, affronta la realtà delle favelas, vero e proprio mondo distopico in cui lo Stato non esiste e il territorio è “governato” da bande di narcotrafficanti e miliziani in continua guerra fra loro. Un mondo dove è facile – troppo facile – morire e dove si prova a sopravvivere con il sostegno di innumerevoli gruppi legati allo spiritismo che, con l’aiuto di medium, intreccia religioni e culti brasiliani ma anche fedi cristiane, in cui quotidiano è il dialogo con i morti e universale la credenza nella reincarnazione. Quarantasei brevi racconti tra realtà, spesso raccontata con taglio giornalistico, e immaginazione, quarantasei momenti di vita che lasciano trasparire quello che forse neppure i due Matteo sanno, ovvero la ragione per cui, nonostante tutto, rimangono in quell’inferno. Che sia perché, a ben vedere, la Favela Rocinha non è solo la periferia di Rio, ma anche la nostra?

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Matteo Gennari, nato a Milano nel 1975, ha insegnato nelle scuole superiori per poi partire per il Brasile, dove vive da sedici anni. A Rio de Janeiro insegna Lingua e letteratura italiana e collabora con una ONG nella Favela Rocinha. Questo è il suo quarto libro, il secondo di racconti.

Edizioni Unicopli – Ufficio Stampa

Via Don Giuseppe Andreoli 20, 20158 Milano – www.edizioniunicopli.it

Bianca Piazzese – press@biancapiazzese.it – 339 6838650

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Lufthansa e Condor offrono infatti combinazioni di volo da Milano Linate davvero ottime, sia per la durata del volo che per il prezzo.

VOLO A/R PER FORTALEZA A 460€ BAGAGLIO INCLUSO

Con soli 460€ potrai volare a Fortaleza nel periodo della festa junina, (festa di São João  e il bagaglio da stiva da 20 kg è incluso nella tariffa. Anche la durata è molto buona (12.5 ore andata e 14 ritorno) considerato il breve scalo a Francoforte. Potete prenotare direttamente dal sito ufficiale Condor.

La festa di São João (san Giovanni), detta “Junina” è molto sentita a Fortaleza e nel Cearà. E’ facile trovare feste con quadriglie in abiti tradizionali, uno importante lo troverete presso lo Shopping Iguatemi dal 14 al 16 giugno (dalle 18, ecco il programma).

Buon viaggio e prenotate subito!

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Comprare una attività commerciale in Brasile, cosa verificare e come affrontare la burocrazia brasiliana

Comprare da stranieri una attività commerciale in funzionamento  in Brasile é qualcosa che può rivelarsi complicato, i numerosi fallimenti sono molte volte dovuti non al fatto che le attività rilevate non erano buoni affari, ma all’incapacità di affrontare la realtà e la burocrazia brasiliana, all’inesperienza nel settore specifico, difficoltà con il personale dipendente, errori o poca responsabilità nella gestione, budget iniziale insufficiente per la gestione, per la comune idea di credere di venire in Brasile per assumere una condizione di lavoro-ferie, inconsapevoli di dover affrontare più lavoro e sacrifici rispetto ad una medesima attività in Italia e infine anche la crisi degli ultimi tempi ha portato imprese che prima sopravvivevano a non riuscire a mantenere  un momento difficile.

Scelta una attività in vendita da rilevare  il primo ostacolo da affrontare in Brasile é la non poca burocrazia,  legata soprattutto al fatto di essere stranieri e al visto di permanenza nel paese, qui le situazioni possono essere diverse e articolate, la prima cosa da ribadire é che lo straniero non in possesso del permesso di residenza (RNE) non può essere titolare di impresa individuale, o legale rappresentante di una società commerciale,  gli é concesso essere socio o anche detenere tutto il capitale di una società limitata (LTDA oppure SA), ma non può esserne il legale rappresentante (amministratore), quindi uno straniero che si trova nel paese in una condizione di visto di visita visto di visita puó essere socio o proprietario  di una società aprendo appena il codice fiscale brasiliano (CPF), ma ha bisogno, almeno nella fase iniziale,  di un amministratore brasiliano oppure  straniero in possesso del permesso di residenza (RNE), non vi è l’obbligo che l’amministratore sia socio, può anche essere amministratore non socio, ottenuto poi il permesso di residenza  (RNE) è possibile modificare lo statuto ed essere amministratori della società, escludendo quindi il precedente amministratore.

Questo limite ha generato, in molti casi,  seri problemi verso investitori frettolosi che hanno scelto amministratori provvisori non proprio onesti, non di fiducia a volte anche conosciuti per caso; purtroppo per quanto si possano limitare i poteri dell’amministratore provvisorio nello statuto societario alcuni poteri sono attribuiti per legge al legale rappresentante; ad esempio uno statuto può proibire all’amministratore di vendere beni immobili della società senza l’approvazione dei soci, ma non può porre altri limiti tipo sul conto corrente bancario, altri vari atti ordinari e straordinari o uso della firma societaria.  Con l’attuale normativa, per ottenere un visto (RNE) per investimento in una società é necessario investire minimo R$ 500.000 in una attività nuova o già esistente, presentare un progetto di investimenti che preveda assunzione di personale oriundo, si tratta questo di un argomento abbastanza articolato su cui non mi dilungo in questa fase e sui trovate diverse risposte specifiche nella sezione FAQ.

Il passo successivo é verificare che tutto sia in regola, se l’attività ha un locale aperto al pubblico deve essere in possesso di “Alvará de funcionamento e Registro Sanitário”, che per legge devono trovarsi esposti nel locale, questo vale per tutte le attività, alimentari e non.

Se si subentra in una società esistente, cosa molto comune per mantenere i registri e licenze attivi, si entra in un ambito più delicato, é assolutamente necessario controllare tutte le situazioni di tale società, in quanto subentrando si vanno ad “ereditare” eventuali problemi pendenti, anche debiti fiscali, cause di lavoro, contenziosi in corso, etc.; per fortuna verificare la situazione generale di una impresa non é molto complicato in Brasile soprattutto grazie ad una buona informatizzazione del sistema fiscale e giuridico.

La prima cosa da fare é recarsi presso la Junta Comercial, equivalente della nostra camera di commercio, e richiedere unacertidão simplificada, comunicando il CNPJ dell’impresa (equivalente della nostra partita iva) o il numero di NIRE (il numero di registro presso la junta comercial), questa certificazione espone in modo sintetico e ben comprensibile tutte le informazioni della società e soprattutto riporta se lo stato della impresa é attivo e eventuali problemi in corso, fatto questo, dai vari siti istituzionali si possono fare on line  essenziali e importantissimi controlli, una società in regola e con tutti i registri attivi dovrá avere NEGATIVE le seguenti certificazioni:

• 1) CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS RELATIVOS AOS TRIBUTOS FEDERAIS E À DÍVIDA ATIVA DA UNIÃO – certifica l’assenza di debiti fiscali federali e il non essere registrati in uno specifico registro dei debitori di imposte federali
• 2) Certidão Negativa de Débitos Estaduais –  certifica l’assenza di debiti fiscali statuali
• 3) CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS TRIBUTOS MUNICIPAIS – certifica l’assenza di debiti fiscali municipali
• 4) Certificado de Regularidade do FGTS – CRF – certifica che l’impresa é in regola con gli obblighi previdenziali
• 5) CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS TRABALHISTAS – certifica che non vi sono debiti o cause in corso per tutto l’aspetto riguardante i lavoratori dipendenti dell’impresa

Nel caso si tratti di una delle attività commerciali piú desiderate dagli stranieri in Brasile, gli stabilimenti balneari “barracas de praia” o altra attività che insistesulla  linea marina della spiaggia, un altro certificato é importante è la Certidão de Inteiro Teor do Imóvel   emesso dalla (SPU) Secretaria do Patrimônio da União. I terreni prossimi al mare sono soggetti ad una legislazione speciale e sono di dominio della federazione (união) e solo questo ente federale può autorizzare l’occupazione del suolo, quindi anche se sussistono tutte le certificazioni di cui sopra  e non vi é l’autorizzazione della SPU l’attività su quel suolo e comunque irregolare, ossia occupa uno spazio senza la dovuta autorizzazione (un caso strano ma comune).

Vorrei richiamare attenzione sull’ultimo certificato (punto 5), le cause di lavoro (trabalhistas) in Brasile sono nota dolente per ogni imprenditore, nel caso sussistano questo tipo di contenziosi aperti, bisogna stare molto attenti nel rilevare una società credendo alla eventuale previsione che tutto si risolva con pochi soldi.

Quando una società effettua come attività principale una attività regolamentata sono obbligatori altri registri, ad esempio se una agenzia immobiliare deve essere iscritta al CRECI, se una impresa di costruzioni iscritta al CREA, se una impresa di turismo il dovuto registro presso il ministero del turismo, etc. e deve comunque sussistere un socio o un professionista esterno, o  tecnico abilitato,  che sia iscritto al relativo ordine professionale (conselho regional) che garantisca la direzione tecnica della società, e le regole variano in relazione ai vari ordini professionali, è quindi bene informarsi presso i  consigli regionali prima di costituire società che poi opereranno come attività principale in attività regolamentate (cliniche, costruzioni, mediazione immobiliare, etc.)

Alla fine,  se abbiamo Alvará de funcionamento e Registro Sanitário in corso di validitá,  la certificazione della Junta Comercial come attiva e senza annotazioni particolari,  tutte le certificazioni negative di cui sopra e il registro attivo e presso il relativo ente o “conselho regional” caso la societá svolga attivit° regolamentata, e tutto questo é aggiornato,  possiamo  affermare che la società é in regola e non si inquadrano impedimenti legali o tecnici per la sua cessione.

Aspetto importante é  il contratto di locazione, quando nel cosiddetto “cessão de ponto” si rileva una attività esercitata in un immobile locato, se si subentra in una socieà esistente si subentra anche nel contratto di locazione in corso ed in tal caso é necessario analizzarlo preventivamente soprattutto in relazione alla sue clausole di scadenza e rinnovo, é comune che a volte il proprietario brasiliano di un immobile  vedendo subentrare lo straniero pretenda  aumenti di prezzo al rinnovo del contratto ed in tale caso é consigliabile negoziare un accordo preliminare scritto relativo al futuro rinnovo del contratto se questo si presenta prossimo alla sua scadenza nel momento del subentro.

Purtroppo in Brasile non esiste una legge specifica per le locazioni commercial, ne misure di tutela particolari, la legge federale n. 8.245/1991 (la stessa per locazioni residenziali, commerciali e temporanee) prevede il rinnovo obbligatorio del contratto commerciale (renovação compulsória) solo se il contratto ha una durata minima di 5 anni, ma bisogna stare attenti che il contratto sia a nome dell’impresa e non a nome di uno dei soci o del titolare o amministratore, questa situazione é comune quando attivitá nate come  imprese individuali poi si trasformano in societá unipersonali (EIRELI) o società limitate (LTDA) e non si fa un nuovo contratto di locazione, subentrando in questo caso non si avrebbe nessuna tutela, anzi il contratto non sarebbe piú valido incorrendo nella sublocazione, pratica quasi sempre proibita nei contratti commerciali e residenziali e soggetta a multa.

È inoltre  necessaria la continuazione dello stesso ramo di attivitá almeno per gli ultimi tre anni, quando il contratto non stabilisce un fine specifico per l’utilizzo dei locali,  e nel caso il proprietario non intende rinnovare, quando ricorre il caso della renovação compulsória, é necessaria  una azione giuridica da iniziare necessariamente da un ano a sei mesi prima della scadenza del contratto. A parte parte questi aspetti fondamentali é bene far analizzare il contratto di locazione commerciale da un tecnico correttore del CRECI prima di cimentarsi in una  “cessão de ponto” e anche in investimenti strutturali nell’immobile. Riguardo infine al personale dipendente, quando possibile, nel subentro in una impresa  é consigliabile  mantenere il personale esistente, il cambio di titolarità dell’impresa non costituisce giusta causa per  il licenziamento del personale attivo e questo in molti casi ha generato lunghe e costose cause di lavoro (trabalhistas) che sono costate non poco a molti imprenditori.

Riguardo alla valutazione economica di una impresa in vendita i parametri sono gli stessi che adotteremo in Italia, inventario dei beni, fatturato, bilancio, localizzazione, stato di funzionalità delle attrezzature, etc. A volte é difficile valutare la redditività di una impresa in Brasile dal suo bilancio, se imprese piccole o medie, troveremo quasi sempre adottati il sistema fiscale del Simples o lucro presumido, dove come in una specie di concordato fiscale italiano, non vi é l’obbligo di mantenere un bilancio formale e quindi a volte mancano proprio i documenti contabili certi su cui fare una valutazione precisa, valutare una attività commerciale non é come periziare un immobile, é necessario arrivare  in Brasile con minimo di esperienza in quel settore specifico, non si ci inventa ristoratori, albergatori o costruttori se fino al giorno prima si é fatto tutt’altro lavoro, bisogna conoscere almeno un  poco la realtà brasiliana a volte molto diversa dalla nostra e avere il sesto senso dell’imprenditore per capire se una attività in vendita e a quel  prezzo, é o no un buon affare e si é capaci di farla continuare a funzionare o di farla funzionare meglio. Un buon consiglio é preferire anche un breve periodo di affiancamento e presenza nell’attività prima di cimentarsi nel suo acquisto anche per capire la quantità di clientela, fatturato giornaliero ed eventuali problematiche esistenti, tentare di parlare con i vicini, capire un po le intenzioni dell’eventuale proprietario dei locali in affitto, cercare di avere informazioni su progetti o sviluppi futuri della zona,  può a volte essere più utile della pura analisi tecnica di documenti e bilanci.

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Dr Bruno Micoli, membro dell’ordine del tecnici e correttori di immobili in Brasile (CRECI-CE n. 10795) direttore tecnico di una società immobiliare con sede a Fortaleza e amministratore di altra società immobiliare con sede nella Repubblica di Capo Verde

Per più informazioni: www.bmimobilis.com

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Ecco un paio di suggerimenti per godervi una vacanza in Brasile ad un prezzo più che ragionevole.

SETTEMBRE A FORTALEZA

Una ottima destinazione tropicale, ideale 365 giorni l’anno, è sicuramente Fortaleza, nel nord est del Brasile. Dal 14 al 28 settembre potete volarci da 555€ (634€ con bagaglio 23kg) da Milano con Airfrance.

Il nord-est brasiliano è una zona a buon mercato rispetto al resto del paese: se volete andare sul sicuro contattate Pietro e Susy a Paracuru, splendida località del litorale cearense.. il prezzo del soggiorno base parte da solo 70€ a settimana!!

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SETTEMBRE A RIO DE JANEIRO

Varie soluzioni a partire da 536€ da Milano con Royal Maroc (dal 14 al 26 settembre). Bagaglio da stiva incluso e durata del volo decisamente buona, 14 ore comprensive di scalo a Casablanca.

Buon rapporto qualità prezzo con KLM  che dal 12 al 25 settembre applica il prezzo di 635€ bagaglio incluso da Milano. Rispetto alla Royal Maroc la durata del viaggio sarà però maggiore, considerando uno scalo ad Amsterdam (HUB della compagnia).

Volo trovato? Allora contattatemi per avere un contatto locale di lingua italiana che vi aiuterà a trovare la sistemazione migliore, risparmiare sui trasporti ed organizzare le escursioni.. comodo, semplice e low cost! Scrivetemi pure: roby1984it@gmail.com

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Da qualche mese è stato aperto un piccolo aeroporto nella vicina Jijoca, ma i costi sono ancora alti e non mi risultano voli di linea da Fortaleza.

Ai tempi, per risparmiare, mi ero quindi mosso con l’autobus di linea, un viaggio interminabile! La comodità di oggi è la partenza da Beira Mar (il centro turistico di Fortaleza) come per i più costosi Bus delle agenzie turistiche, e non dalle Rodoviarie come qualche anno fa.. Oggi il costo a persona di un viaggio di sola andata è pari ad 83 R$ circa, l’equivalente di 20€, e la durata è di 5 ore e mezza.

COMODO, SICURO ED ECONOMICO

Da un paio d’anni, però, esiste anche a Fortaleza un nuovo mezzo di trasporto, a mio giudizio geniale e comodissimo. Sto parlando di UBER!

Se si è in 4 persone, un comodo viaggio di sola andata in auto dal proprio Hotel in Beira Mar fino a Jericoacoara costa, secondo il quotidiano online Tribuna do Cearà, dai 400 ai 500 Reais in tutto, ossia dai 95 ai 118€, quindi circa 25€ a Testa.

Ho provato a verificare con il mio account, e le cifre tornano.

Viaggio più corto, orari di partenza più flessibili, aria condizionata.. e in più, se è il vostro primo viaggio, la possibilità di un’ulteriore risparmio grazie ad un bonus di benvenuto!

Registrandovi a UBER utilizzando questo link riceverete infatti uno sconto di 10€.

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RIO NEGRA

L’omicidio di Marielle Franco, affiliata al partito PSOL, deputata nella Camera Comunale di Rio, donna negra, lesbica, a difesa dei diritti delle minoranze, mantiene molti punti oscuri.

A Rio c’è l’esercito, il governo statale (cioè dello Stato di Rio de Janeiro) ha dichiarata ufficialmente di non farcela più, non ce la fanno più a gestire la questione sicurezza, hanno alzato e sventolato bandiera bianca.

L’esercito si è concentrato attorno a una o due favelas (tra le quali Villa Kennedy), il resto della città è in preda al caos.

Marielle aveva appena parlato davanti a un gruppo di femministe nere. La donna che era seduta accanto a lei durante la conferenza le aveva chiesto un passaggio, sarebbe cioè entrata insieme a lei nella macchina oggetto, bersaglio dell’agguato ma, all’ultimo momento, si è ricordata di aver scordato il caricatore del cellulare nella Casa das Pretas, centro culturale, sede del dibattito sulla violenza contro le donne.

Dopo aver parlato, dopo aver ribadito il suo appoggio a tutte le donne di qualsiasi razza e colore che subiscono violenze da chicchessia, Marielle (capelli ricci nero schiariti, sorriso aperto, sincero) ha dichiarato:

– E’ stata una serata proficua e piena di buone premesse. Esco da qui più fiduciosa, se mai fosse necessario. Continuerò a lottare per tutte noi.

Il suo autista Anderson, poi morto con lei, l’aspettava fuori, vicino agli Arcos da Lapa, in centro. La macchina di Marielle e Anderson era parcheggiata di fronte a una macchina grigio metallizzata coi vetri scuri dentro alla quale i sicari aspettavano armati. Dalle telecamere di sicurezza di uno dei bar della zona si vede chiaramente Anderson che esce dall’abitacolo, era magro, i capelli neri, il passo dinoccolato ma spedito, e passa davanti alla macchina parcheggiata dietro alla sua dentro alla quale i sicari attendevano, armati. Quando Marielle e la sua segretaria sono entrate, Anderson ha poi messo in moto e sterzato a destra, la macchina grigio metallizzata ha atteso mezzo minuto e li ha seguiti, seguita a sua volta da un’altra macchina grigio metallizzata. Le registrazioni delle telecamere del quartiere (funzionanti solo nelle vie principali e non in quella dell’omicidio duplice) hanno filmato la macchina bianca di Marielle e dietro le due grigio metallizzate. L’inseguimento (a detta della segretaria, l’unica sopravvissuta, Anderson e Marielle parlavano d’altro e non si sono accorti di niente) è durato una ventina di minuti. Era mercoledì quattordici marzo. Erano circa le nove e mezza della sera. I banditi conoscevano bene la zona. Sapevano quali strade venivano filmate e quali no. Per uccidere si sono affiancati alla macchina bianca, uno di loro ha abbassato il finestrino e ha cominciato a sparare usando la pistola come fosse una mitragliatrice. Sono stati sparati tredici colpi, nove hanno raggiunto i bersagli, cioè la testa di Marielle e la schiena di Anderson. I banditi erano probabilmente dei poliziotti, Marielle si era dichiarata contro gli assassinii perpetuati dal quarantunesimo battaglione della Polizia Militare di Rio de Janeiro, su facebook. A detta della trentottenne e di vari testimoni, il battaglione della Polizia di Acari, vicino alla favela della Mare’, è specializzato in esecuzioni sommarie. La giovane donna aveva poi molti nemici tra i colleghi di lavoro deputati e assessori, e stava importunando i proprietari delle compagnie di autobus, chiedendo ripetutamente l’interruzione delle esenzioni fiscali. Era inoltre contro l’intervento dell’esercito federale a di Rio de Janeiro, credeva che lo stato nelle favelas dovesse entrarci con le scuole e gli ospedali, non con uomini armati fino ai denti. Era lei che presiedeva la commissione esaminatrice dell’operato dell’esercito…

Marielle veniva dalla favela della Mare’, aveva studiato grazie a una borsa di studio ottenuta in seguito ai meriti scolastici, agli sforzi dei genitori e alla professionalità di un’organizzazione non governativa. Era laureata in sociologia, aveva anche un master. Era entrata in politica dopo la morte di un’amica durante una sparatoria in favela. Era stata eletta al primo colpo, la quinta più votata nella città di Rio de Janeiro. Durante l’anno di mandato aveva rotto i coglioni a molta gente: oltre alla polizia aveva calpestato i piedi di molti colleghi corrotti che non sopportavano il suo modo pulito e sincero di esprimere gli ideali in cui credeva, cioè quello dell’uguaglianza di tutti i cittadini, di tutti gli esseri umani, quello delle pari opportunità. Il successo di una favelada negra e lesbica dava fastidio a molti, abituati a un certo vecchio modo di fare politica.

Una mattina dalla tribuna dell’Assemblea Comunale, aveva gridato:

– Non crediate di zittirmi, io rappresento molta gente che è stanca dei vostri metodi, noi stiamo disegnando nuove regole e una nuova grammatica sociale!- .

Per zittire una giovane e intelligente signora di quasi quarant’anni (lei e la fidanzata si sarebbero sposate tra un anno) sono stati necessari i muscoli, l’intelligenza e la preparazione logistica di cinque o sei uomini i cui volti, nascosti dai neri vetri, nessun amico di Marielle è ancora riuscito a decifrare.

–

Un Racconto di Matteo Gennari: un professore di italiano nato a Milano e ora residente a Rio de Janeiro. Da poco ha pubblicato un nuovo romanzo ambientato proprio a Rio dal titolo FAVELADO: Quaranta racconti da Rio de Janeiro

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Anche Tap ha iniziato a offrire tariffe senza bagaglio da stiva incluso, come in questa offerta. In ogni caso questo volo andrebbe a costare solo 426€ aggiungendo il bagaglio stivato.

Periodo di viaggio: maggio, varie date disponibili. Ottimi prezzi anche per Recife, Brasilia, Fortaleza, Rio de Janeiro e Belo Horizonte!!

ALLOGGIARE A NATAL

Io mi sono sempre trovato bene prenotando tramite Airbnb: economico, pagamenti sicuri, sistema di feedback e una base di assistenza logistica da parte dell’host. Consiglio di evitare host nuovi senza feed-back, costano spesso pochissimo ma direi che è meglio non rischiare.

Come esempio, per un soggiorno di 20 notti, dal 7 al 27 maggio,un flat in residence con vista sulla famosissima Praia da Pipa verrebbe a costare meno di 250€ (a testa in camera doppia).. 12.50€ a notte!

Adattandosi si trovano anche prezzi di gran lunga inferiori.. ma controllate bene le recensioni.

Buon viaggio low cost in Brasile!

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