Casa e condominio

Condominio e competenza

2012-01-11T14:00:00Z

L'ordinanza della Cassazione a Sezioni Unite n. 21582/11, regolatrice della competenza tra Giudice di Pace e Tribunale, si pone nel filone dell'orientamento che distingueva già, nell'individuazione del Giudice competente, tra "thema decidendum" e "quid disputandum"; secondo questo orientamento (si veda Cass. 6363/10) è necessario fare riferimento all'importo contestato, ovvero alla somma concreta dibattuta, mentre l'accertamento che costituisce la "causa petendi" della domanda attiene alla questione pregiudiziale della quale il Giudice può conoscere anche in via meramente incidentale.

Nel caso in specie le SS.UU. hanno stabilito che la circostanza che un'obbligazione (che per valore apparterrebbe al Giudice di Pace) trovi la sua fonte in un diritto reale immobiliare, non sottrae la controversia al giudice onorario in quanto la decisione non modifica, con effetto di giudicato, i rapporti immobiliari.

Le questioni più dibattute, relative alla competenza, oltre quelle che coinvolgono diritti reali immobiliari, riguardano la competenza nell'impugnazione di delibere assembleari in relazione al valore.

Normalmente, colui che impugna una ripartizione presenta un interesse economico che coincide con la propria quota di pagamento, ma la modifica della singola quota va ad intaccare le quote di tutti gli altri condomini che, pertanto, vengono coinvolti nella controversia; a questo punto è necessario verificare se è competente il giudice del minor importo (quota del singolo) o il giudice del maggior importo (somma complessiva da ripartire).

La giurisprudenza, anche in questa ipotesi (Cass. 1201/10) ha distinto tra "thema decidendum" e "quid disputandum" nel senso che è competente il Giudice del maggior valore qualora il condomino contesti il suo obbligo a pagare sull'assunto dell'invalidità della delibera condominiale che ha ripartito la spesa, mentre sarà competente il Giudice del minor valore qualora il condomino contesti l'insussistenza dell'obbligazione sulla base di un diverso titolo; nel primo caso, infatti, la decisione incide, con effetto di giudicato, sull'intero rapporto implicato, mentre nel secondo caso l'intero rapporto viene esaminato solo incidentalmente.

Altra questione dibattuta riguarda la ripartizione della competenza tra il Giudice di Pace ed il Tribunale nelle controversie aventi ad oggetto l'uso delle parti comuni.

La legge (art. 7 c.p.c.) assegna la competenza al Giudice di Pace quando la contestazione coinvolge la mera modalità o misura di utilizzo, mentre assegna la competenza del giudice togato quando la contestazione coinvolge l'esistenza o meno del diritto, quando cioè la decisione, con effetto di giudicato, va ad intaccare il titolo (Cass. 7074/11); in pratica, sono devolute al giudice onorario tutte le controversie in materia di competenza dell'assemblea condominiale o del regolamento assembleare di condominio (art. 1138 c.c.) mentre vengono devolute al giudice togato le controversie che, pur essendo relative a parti comuni, esulano dalla competenza dell'assemblea o dell'amministratore, quali possono essere le decisioni in materia di innovazioni vietate e quelle che investono la questione se una condotta sia o meno da ricomprendersi tra le facoltà di cui all'art. 1102 c.c..

Le SS.UU. nell'attribuire maggiore rilevanza istituzionale alla figura del Giudice di Pace, richiamano tutte le fattispecie relative ai rapporti di vicinato conferite, di recente, dal Codice di Procedura Civile, al giudice onorario, ovvero: l'apposizione di termini, le controversie sulle distanze di alberi e siepi, le controversie in materia di immissioni, queste ultime sia sotto il profilo reale che personale ed in relazione al risarcimento del danno.

Secondo le Sezioni Unite deve essere abbandonato l'orientamento che sottrae al Giudice Onorario ogni apprezzamento, anche incidentale, sui diritti reali immobiliari, non solo in quanto la legge ha disposto un progressivo aumento delle competenze del Giudice di Pace ma anche in quanto la proprietà non si colloca più da tempo al vertice dei valori meritevoli di tutela, per cui prevale il criterio dell'efficienza nella maggiore responsabilizzazione del Giudice di Pace.

Paolo Gatto

Agevolazioni fiscali ristrutturazioni e ACE

2012-01-11T13:00:00Z

IL BONUS DEL 36% -55 % dal 1° gennaio 2012.

La detrazione del 36% diventa a "regime", mentre quella del 55% guadagna un altro anno.

L'articolo 4 del Decreto "Salva Italia" (D.L. n.201/11) introduce, con effetto dal 1° gennaio 2012, un nuovo articolo al Tuir, il 16-bis, destinato a disciplinare la detrazione del 36% spettante sulle spese per gli "interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici" sostenute sugli immobili.

La ripartizione della detrazione è prevista in dieci quote annuali costanti, senza più alcun riferimento alla possibilità, attualmente in vigore, di una diversa scansione temporale del bonus.

Per quanto riguarda la detrazione del 55% sui lavori per il miglioramento dell'efficienza energetica degli edifici, l'art.4, co.4, D.L. n.201/11, si limita a prorogare fino al 31 dicembre 2012 le disposizioni già vigenti, per cui il bonus guadagna altri 12 mesi di tempo per sostenere le spese agevolabili.

Dal primo gennaio 2012 scatta l'obbligo della certificazione energetica, chiamata ace, senza la quale non sarà possibile vendere o affittare casa.

La legge stabilisce inoltre che sarà obbligatorio indicarla nell'annuncio immobiliare, pena una multa, ma siccome la normativa si applica a livello regionale, le cose cambiano a seconda di dove si vive. Cerchiamo di uscire da questa giungla variopinta dettata dalle differenti applicazioni effettuate dalla singola Regione.

La normativa europea, è stata recepita dall' Italia a decorrere dal 2009; stabilisce otto classi che dipendono dal rendimento energetico dell'abitazione. Ogni Regione avrebbe dovuto recepire la normativa, ma tra ritardi e modifiche le varie situazioni si presentano in modo difforme : per esempio, l' Emilia Romagna non applica sanzioni, il Piemonte le applica in modo proporzionale ai mq. In Lombardia a partire dall'1 gennaio 2012 diventa obbligatorio, per tutti, dichiarare la classe energetica e l'indice di prestazione energetica relativi alla climatizzazione invernale o al riscaldamento della singola unità immobiliare o dell'intero edificio in tutti gli annunci commerciali finalizzati alla vendita o alla locazione pena l'applicazione di una sanzione amministrativa da 1.000 euro a 5.000 euro.

L' ACE (attestato di certificazione energetica) deve essere predisposto a cura del proprietario dell'immobile, mentre è il titolare dell'annuncio immobiliare a essere responsabile dell'inserimento dei dati relativi al suddetto attestato nell'annuncio immobiliare, a prescindere dal fatto che tale titolare sia lo stesso proprietario dell'immobile o un altro soggetto. Gli estremi della tipologia energetica deve essere altresi' indicato sui cartelli vendesi/affittasi.

Ennio Alessandro Rossi www.realessandro.it

Gestire la morosità nel condominio

2011-12-22T18:30:00Z

La morosità in condominio è sempre esistita, ma ha assunto la caratteristica di fenomeno sociale solo negli ultimi anni.

Il problema non è generalizzato, ma colpisce alcune zone dei centri ad alta tensione abitativa (centri di periferia popolare) e, soprattutto, edifici di vecchia costruzione con poche unità abitative e questo per due motivi: il primo è che gli edifici di costruzione più datata sono immessi sul mercato a prezzi più accessibili (anche da parte di ceti più bassi), il secondo in quanto necessitano di maggiori opere di ristrutturazione e le spese sono maggiori, pro capite, in quanto è minore il numero dei partecipanti.

E' importante che l'amministratore si preoccupi di gestire immediatamente la situazione senza subirla.

In primo luogo dovrà verificare se si tratta di casi sporadici i quali possono essere risolti con qualche sollecito o con decreto ingiuntivo ovvero se, al contrario, si tratta di una situazione generalizzata, per la presenza di più casi (che pesano notevolmente nell'economia dello stabile) e, soprattutto, se il profilo tipico è quello di persone che hanno contratto un mutuo all'acquisto e non tentano in alcun modo di adempiere ma rimangono refrattarie ad ogni sollecitazione.

In questo ultimo caso l'amministratore deve prendere coscienza che si versa in una situazione di "grave disagio economico" e deve immediatamente assumere decisioni straordinarie.

Si sconsiglia decisamente all'amministratore di anticipare somme per tamponare, provvisoriamente, la situazione in quanto si rischia che, una volta che i condomini vengano resi edotti dei ritardi nell'affrontare il problema, mandino via l'amministratore che si troverà a dover recuperare le anticipazioni nei confronti dei condomini morosi e, per lo più, insolventi.

L'amministratore, al contrario, dovrà immediatamente convocare l'assemblea chiarendo che:

esiste una grave situazione di morosità che dovrà comportare rimedi straordinari ed impegni a carico degli adempienti al fine di scongiurare la sospensione dei servizi o delle opere in corso;
è necessario un fondo spese per la gestione ed uno per le spese di recupero coattivo (soprattutto per le spese di perizia e di pubblicità che sono considerevoli)
a cagione delle ipoteche, probabilmente, non si recupererà nulla (solo le spese di esecuzione immobiliare che sono privilegiate) ma il risultato sarà quello di ottenere che gli immobili in "sofferenza" saranno acquistati da terzi che faranno, presumibilmente, fronte agli impegni futuri.

E' da rilevare che la sentenza delle Sezioni Unite che ha sancito il difetto di solidarietà passiva tra i condomini è riferibile, per lo più, ad obbligazioni "risalenti" ovvero a rapporti economici già definiti, dove rimane un'obbligazione a carico del condominio, ma possiede scarsa rilevanza nel corso della gestione ed in presenza di obbligazioni "attuali"; in altri termini, se il condominio non fa fronte ai propri impegni i fornitori sospenderanno le prestazioni e le imprese edili sospenderanno i lavori, per cui i condòmini adempienti dovranno, comunque, farsi carico dei costi dei morosi al fine di assicurare la gestione del caseggiato; ragionando in altri termini la norma che prevede il decreto ingiuntivo condominiale (art. 63 disp. att.c.c.) diventerebbe inutile in quanto i condomini sarebbero privi di interesse ad escutere i morosi.

La normativa condominiale sulle obbligazioni (ove si tratta delle competenze dell'assemblea) si riferisce alle obbligazioni "attuali" ovvero a quelle necessarie alla gestione immediata, dopo di che sia l'amministratore che l'assemblea perdono la loro competenza a sanare le situazioni di morosità che rimangono di competenza dei singoli.

Avv. Paolo Gatto

Rischi nella Compravendita immobiliare

2011-12-22T18:00:00Z

La questione è di estrema rilevanza in particolare per l'acquirente di immobili che deve avere consapevolezza che in questa fase storica, l'acquisto può dimostrarsi particolarmente rischioso per le conseguenze derivanti dal maggior pericolo di insolvenza del venditore rispetto al passato; ciò lo deve indurre a farsi assistere da professionisti specializzati nel campo economico-finanziario che abbiano titolo professionale (oltre a verificare la regolarità edilizia) a rintracciare ed individuare le prime manifestazioni di insolvenza del venditore; in presenza di dette il professionista " di parte " dovrà suggerire le contro-misure preventive di tutela (garanzie) o alternativamente consigliare il cliente di rinunciare all'affare, consiglio che pare conflìggere con il potenziale interesse di alcuni operatori che a tutti i costi potrebbero indurre a portare a termine l'affare per proprio tornaconto e non per l'interesse del cliente, cosa cui invece deve aspirare il professionista "partigiano " nell'ambito del mandato di tutela conferitogli dal potenziale acquirente.

Dato il particolare momento di congiuntura economica, occorre tenere presente che:

Le imprese immobiliari e/o costruttrici sono più a rischio del passato per fallimenti e simili dovuti " a valle " da una parte alla maggiore difficoltà di vendere e " a monte " ad una maggiore rigidità della banche.
Le banche infatti (stante l' aumento della diffidenza fra le stesse scaturita dai c.d. sub-prime e altri titoli tossici ) a causa della contrazione delle disponibilità,- vedi in appendice " credit crunch " - sono meno disponibili a concedere prestiti e rinviare (ristrutturazione del debito ) le scadenze in corso alle imprese in difficoltà
Le imprese ed i privati, a rischio di imminente insolvenza, potrebbero essere indotti a vendere in fretta e furia per salvare il salvabile, facendo così correre il rischio al compratore di incorrere in una "revocatoria fallimentare (imputabile alle imprese) o " revocatoria ordinaria (imputabile ai privati )"

Quale indice della delicatezza del momento, in aggiunta, tengasi conto che i pignoramenti sono in crescita; già lo scorso anno la crisi comportò un aumento del 31,8%. Nel 2011 i pignoramenti hanno registrato una crescita del 5,2%; in sintesi tra il 2008 e il 2011 la crisi si e' fatta sentire notevolmente con un aumento del 75% complessivo.

Secondo i dati raccolti nei maggiori tribunali ed elaborati dall'Adusbef (associazione dei consumatori seria e credibile ) i pignoramenti ed esecuzioni immobiliari sono passati nel 2011 a 39.474 per l'insostenibile crisi economica. L'aumento di pignoramenti ed esecuzioni immobiliari, stimato in più nel 2011 , va da un minimo dell'1,6 % a Bergamo e Napoli, al 2,4% di Padova. Crescono inoltre del 2,9% a Como, del 3,1% a Bologna, e del 3,6% a Bari. Aumentano di più: 3,9% a Verona, per passare ai valori più elevati di Vicenza a 12,9% mentre a Lanciano aumentano dell' 8,3%, più che a Torino e Forlì che registrano una crescita del 7,9%, un po' più che a Bolzano, Macerata e Modena che registrano il 7,1% di aumento.

Il maggior aumento dei pignoramenti si registra a Milano con 264 pignoramenti in più che raggiunge il numero di 5.149, seguita da Torino con 207 e un totale di 2.834. A Roma si sono registrati 204 pignoramenti, per un totale complessivo di 2.907.

L'insostenibile crisi economica, porta sempre più famiglie italiane a non poter onorare le rate dei mutui, impegno sempre più gravoso che si mangia il 33% del reddito e si traduce, per almeno 300 mila famiglie in un rischio reale di insolvenza.

Appendice: " il credit crunch " :

Vuol dire "stretta creditizia ", e può emergere :

1-Dagli spontanei andamenti dell'economia

2-Essere provocata dalle autorità monetarie.(stretta pilotata )

Si ha il primo caso quando le banche sono preoccupate della solvibilità di coloro a cui prestano i soldi e quindi tirano i remi in barca, concedendo prestiti a condizioni più rigide ossia aumentando i tassi o chiedendo più garanzie.

Si ha la "stretta pilotata" quando la Banca Centrale induce le banche a fare meno prestiti: alzando i tassi di interesse, o aumentando la riserva obbligatoria (ossia la percentuale dei depositi resi pertanto indisponibili per i prestiti, che deve essere mantenuta presso la Banca centrale ).

Già nel 2007-2008 si è iniziato a parlare di credit crunch del primo tipo: le banche stesse da allora hanno irrigidito gli standard di prestito perché preoccupate dall'erosione del loro capitale dovuta alle perdite di valore dei titoli tossici " sub-prime" improvvidamente acquistati in sede di cartolizzazione dalla Banche Americane o loro controllate.

Ennio Alessandro Rossi www.realessandro

Locazioni commerciali in caduta libera

2011-11-20T23:00:01Z

Dal nostro osservatorio di proprietari di casa stiamo assistendo alla netta contrazione delle locazioni commerciali. Vediamo di capire quali possono essere alcune cause di questa contrazione oltre alla crisi economica.

Ci sono tanti immobili non abitativi, destinati ad accogliere attività artigianali, professionali e commerciali che vengono liberati perché il titolare del contratto di locazione ha deciso di cessare l'attività, per cui manda disdetta del contratto di locazione al proprietario.

In diversi altri casi i locali commerciali vengono liberati perché il titolare del contratto di locazione ad uso non abitativo è diventato moroso, per cui il proprietario è stato costretto a ricorrere allo sfratto per morosità per poter liberare l'immobile.

Ma vediamo quali sono le cause che spingono tanti piccoli artigiani e commercianti a chiudere l'attività e a disdire il contratto di locazione.

Alcuni proprietari e inquilini ci hanno scritto e pare che la causa che spinge molte persone a chiudere l'attività commerciale o artigiane pare che sia quella secondo la quale dal 1° gennaio 2012 non potranno più beneficiare fiscalmente del regime dei minimi.

Dal primo gennaio 2012 non potranno più beneficiare del regime dei minimi i contribuenti che pur possedendo i 10 requisiti "originari" per applicarlo, non hanno intrapreso "un' attività d'impresa, d'arte o professione" successivamente al 31 dicembre 2007 ovvero non rispettano le condizioni aggiunte alla manovra 2011 (non esercizio di attività di impresa o professionale nel triennio precedente, non mera prosecuzione di altra attività già svolta come dipendente o autonomo, ecc.).

Quello è il testo che l'inquilino ha consegnato al proprietario del locale, testo ricevuto direttamente dal suo commercialista, per giustificare la cessazione dell'attività e dare disdetta.

Come dire: "e che cazzo, io lavoro, pago pure l'affitto e tu Stato mi cambi le regole del gioco? Non gioco più! Tiè!".

Questi ex minimi dovranno applicare dal 2012 un nuovo regime, introdotto dalla manovra di luglio 2011 (articolo 27, comma3, DL 98/2011). Questo nuovo regime, però, non accoglierà solo i soggetti che fuoriescono dal regime dei minimi, ma diventerà, il regime naturale anche per quelle persone fisiche, che rispettano le condizioni "originarie" dei minimi, ma non quelle introdotte dalla manovra estiva 2011.

Per questo motivo possiamo chiamarlo regime dei "minimi non nuovi". Come ulteriore alternativa, questo nuovo regime potrebbe anche essere definito dei "minimi con studi", per segnalare che i contribuenti di questa nuova platea saranno soggetti agli studi di settore, mentre i "nuovi minimi" resteranno esonerati.

Il regime dei "minimi non nuovi" prevede:

l'obbligo di conservare i documenti ricevuti ed emessi (articolo 22, dpr 29 settembre 1973, n. 600);
di emettere le fatture e certificare i corrispettivi;
consente l'esonero dagli obblighi di registrazione e di tenuta delle scritture contabili, rilevanti ai fini delle imposte dirette e dell'iva, nonché delle liquidazioni e dei versamenti periodici rilevanti ai fini Iva (Dpr 23 marzo 1998, n.100);
esenta dal pagamento dell'Irap (come accade per i minimi);
assoggetta i contribuenti agli studi di settore.

Pare che sia quest'ultimo punto la goccia che fa travasare il vaso: essere assoggettati agli studi di settore e dover pagare tasse su imponibili determinati a tavolino e non su quanto effettivamente percepito, pena il rischio di accertamenti e contenziosi a non finire con il fisco.

La manovra estiva non ha stabilito come verranno tassati i soggetti che entreranno in questo nuovo regime. La tassazione potrebbe essere l'Irpef o una nuova imposta sostitutiva, con aliquota da definire. Si noti, però, che la relazione tecnica prevede un aumento del gettito Irpef e delle addizionali comunali dall'attuazione dell'art. 27 della manovra.

Così si comprende perché ci sono tante attività che stanno chiudendo bottega. Chi lavora in proprio e rischia del suo, evidentemente è stufo di essere menato per il naso da una classe politica burocrate che ti tratta come lo schiavo perfetto, per cui gli dà il ben servito.

A farne le spese sono anche e soprattutto i proprietari degli immobili commerciali che si ritrovano con i locali vuoti e più difficili da affittare in un clima di recessione e di burocrazia sanzionatoria, accentuato da provvedimenti legislativi deprimenti. Un locale vuoto non rende ed è solo un costo per il proprietario, per la comunità, per lo Stato stesso che non incamera introiti dalla tassazione da locazione.

Il quadro economico a cui andiamo incontro è quindi molto difficile. La classe politica non ha saputo essere all'altezza della situazione e si è rivelata incompetente, malgrado i lauti stipendi che percepisce, ha preferito gettare la spugna piuttosto che affrontare il taglio dei costi della politica, della burocrazia e l'abolizione dei privilegi, riversando sui cittadini ulteriori adempimenti burocratici e oneri fiscali.

E intanto gli immobili commerciali restano vuoti.

La Surroga del Mutuo

2011-11-16T12:00:00Z

In un ambito come quello del mercato dei prestiti finanziari, la surroga del mutuo (1) è divenuta ben presto uno strumento di fondamentale importanza a disposizione degli utenti, e che consente, di volta in volta, di rinegoziare con un nuovo istituto di credito condizioni maggiormente favorevoli rispetto alla banca di provenienza. Il meccanismo con cui si accede alla surroga del mutuo a tasso fisso o variabile, è molto semplice.

Il primo passo è ovviamente quello di selezionare il nuovo istituto di credito presso il quale "spostare" il mutuo; perché di spostamento si tratta visto che la cifra rimanente da pagare non può cambiare. Una volta selezionato il nuovo istituto di credito di cui diventare clienti, si passa alla richiesta formale di surroga.

L'istituto di credito "nuovo" che si può anche definire come "subentrante", una volta ricevuta la richiesta ufficiale dal nuovo cliente la invia alla banca originaria presso cui era stato inizialmente acceso il mutuo per l'acquisto della casa e quest'ultima ha 10 giorni lavorativi di tempo per rispondere, fornendo tutti i dati relativi alla situazione debitoria dell'utente.

Finiti gli 'scambi' tra i due istituti di credito, la surroga viene sancita da un nuovo contratto tra l'utente e l'istituto di credito subentrante, contratto che richiede nella maggior parte dei casi la presenza di un atto notarile, e quindi delle spese a carico del cliente, mentre invece la fase di istruttoria è solitamente gratuita (2).

L'operazione di surroga ha senso quando il passaggio da banca a banca consente di negoziare condizioni migliori, magari con un tasso fisso minore del variabile corrente, o viceversa.

C'è da dire che una volta ricevuto il primo mutuo diventa più semplice ottenere surroghe da altri istituti di credito visto che il cliente in questione è già stato valutato come un affidabile debitore da parte dell'istituto di credito che ha acconsentito a fornire il primo finanziamento.

Gianluca Caruso - Mutui.com
Mutui prima casa

Note a margine:

(1) Surrogazione. Consiste in una cessione.
Art. 1202 Cod. Civ. Surrogazione per volontà del debitore. Il debitore, che prende a mutuo una somma di denaro o altra cosa fungibile al fine di pagare un debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo.
La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni:

che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa;
che nell'atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata;
che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione

(2) Legge 244 del 24 dicembre 2007 (Decreto Bersani), stralcio.

Art. 1, comma 450, stralcio. Al fine di favorire lo sviluppo e la competitività del mercato finanziario, dei beni e dei servizi, anche mediante la facilitazione della circolazione giuridica dei mutui ipotecari e degli immobili su cui gravano le relative ipoteche, ed in considerazione delle rilevanti conseguenze per le entrate finanziarie dello Stato e per l'ampliamento delle possibilità di scelta dei consumatori, al decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, sono apportate le seguenti modificazioni:
c) all'articolo 8, dopo il comma 3 è inserito il seguente: «3-bis. La surrogazione di cui al comma 1 comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l'esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura.
Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi»; ....

La cessione del contratto di locazione

2011-10-21T22:00:01Z

Quotidianamente migliaia di attività commerciali vengono acquistate e vendute e con esse viene ceduto il contratto di locazione. Il problema che l'acquirente si pone in questi casi è se sia preferibile subentrare nel contratto in corso (come consentito di diritto dall'art. 36 ex legge 392/78) o chiedere al locatore di stipularne uno nuovo.

Vale sicuramente la pena di stipulare un nuovo contratto tal che non sorgano problemi attinenti la passata gestione. Diversamente se l'acquirente subentra nel contratto di locazione in corso rischia di imbattersi in inconvenienti :

relativi ad eventuali canoni o spese accessorie, pregressi non pagati dal cedente
relativi alle possibili problematiche nascenti alla data di restituzione dei locali ( fine locazione )

Per meglio comprendere la questione, occorre sottolineare che chi subentra nel rapporto locativo (vedi sentenza della Cassazione numero 10485 del 2004 ) è solidamente responsabile delle omissioni maturate nei confronti del proprietario dell'immobile. Infatti, secondo la sentenza citata, il locatore, indipendentemente da chi risulti inquilino o da chi abbia causato il danno, ha diritto di richiedere al conduttore del momento o ai pregressi inquilini, il pagamento sia dei canoni che delle spese insolute, da chiunque non pagati, sia il risarcimento dei danni arrecati all'immobile locato, e pretendere l'eventuale ripristino dei locali come risultavano all'atto della prima locazione.

In sostanza, chi cede l'azienda (esempio Bianchi) può essere chiamato a rispondere dei canoni non pagati o dei danni arrecati non solo da colui che gli compra l'attività commerciale (esempio Rossi ), ma anche da colui che l'acquistasse in seguito "da Rossi" (esempio Verdi) e così via dicendo.

Neppure il proprietario ha alcun obbligo di richiedere il pagamento al reale "colpevole" del mancato pagamento o del danno, potendosi rivolgere indifferentemente a chiunque sia stato inquilino nel corso del rapporto, sia prima che dopo il verificarsi dell'evento dannoso.

Parimenti chi acquista l'azienda non solo potrebbe essere chiamato a saldare canoni o spese da chiunque non pagati prima del subentro, ma anche di eventuali danni o danneggiamenti od arbitrarie modifiche all'immobile causati dai precedenti inquilini. Questa situazione si potrebbe verificare quando si subentra in un contratto stipulato molti anni addietro, stante la possibilità elevata che qualcuno, nel corso degli anni, abbia compiuto lavori non autorizzati, o rimosso o danneggiato pavimenti o infissi. Si tratta di situazioni che si sottovalutano al momento dell'acquisto della azienda, ma delle quali si può esser chiamati a rispondere.

Se da un lato la legge tutela il diritto del proprietario, offrendogli un'ampia garanzia (data appunto dalla possibilità di aggredire tutta la catena dei soggetti succedutisi nel contratto di locazione), dall'altro rende ciascun componente della catena esposto al rischio di dover pagare in proprio i debiti causati da altri, sia prima che dopo la propria permanenza nei locali. E' pur vero che la sentenza riserva il diritto di esercitare la rivalsa verso chi ha creato il debito (non pagando canoni o spese o danneggiando l'immobile o modificandoli arbitrariamente) che in teoria sarebbe tenuto a rimborsare la spesa. Ma a farne le spese sarà il soggetto più solido e più solvibile, cioè colui che preferibilmente verrà aggredito dalla proprietà; e molto spesso chi ha causato il debito non pagherà per gli stessi motivi per i quali non ha pagato prima ossia per ragioni riconducibili ad un probabile stato di decozione patrimoniale. Con la conseguenza che recuperare il dovuto in rivalsa, in base al principio enunciato dalla Cassazione, risulterà difficoltoso se non impossibile.

L'ipotesi precedente implica l'individuazione del "reo" ma se non si riuscisse a dimostrare chi abbia concretamente causato il danno, secondo la Corte, si presume ex art. 2055 c.c., che il danno stesso sia stato causato da tutti i conduttori in parti eguali. Ipotesi tutt'altro che teorica visto che, se l'immobile ha subito danneggiamenti o modifiche non autorizzate nel corso di un rapporto di locazione durato p.es. 20 o 30 anni, diventa concretamente impossibile, in sede giudiziaria, dimostrare chi abbia compiuto le modifiche o procurato i danni. Ed anche In questo caso, il proprietario si farà pagare , a propria scelta, da uno qualunque degli inquilini che si sono succeduti nel tempo (probabilmente dal più solvibile ) salvo il diritto di questi di agire con una azione di rivalsa per ottenere il rimborso della quota eguale spettante a ciascuno. E in tale caso si pensi alle difficoltà di andare a recuperare le quote da inquilini che hanno ceduto l'azienda magari venti anni prima, e che nel frattempo sono deceduti o si sono trasferiti senza lasciare tracce.

RIASSUMENDO

La cessione del contratto di locazione degli immobili ad uso commerciale, comporta dei rischi che è opportuno ben ponderare sia per chi cede che per chi acquista l'azienda:
Chi cede l'azienda può essere chiamato a rispondere non solo dei debiti o danni causati dal proprio cessionario diretto, ma anche da chi a sua volta subentrerà a costui; se, in genere, chi cede l'azienda tende a sincerarsi della solvibilità del proprio acquirente (nell'esempio Rossi), non può fare altrettanto verso chi acquisterà successivamente l' azienda (nell'esempio Verdi) .
Quindi, diviene praticamente impossibile cautelarsi adeguatamente verso danni o insolvenze provocate, magari dieci anni dopo aver ceduto l'azienda, da un sub-cessionario del tutto inaffidabile.

Chi acquista l'azienda seppure potrà ben tutelarsi per non rispondere per canoni o spese arretrati (fatto facilmente accertabile con un minimo di diligenza chiedendo preventivamente al proprietario o all'amministratore condominiale se vi sono spese o canoni arretrati), rischia di rispondere anche di danni, modifiche strutturali, pavimenti, pareti o infissi o impianti fatte da chiunque. E tali modifiche, talvolta, non sono facilmente riconoscibili ne confrontabili con lo stato originario dei luoghi.

Pare pertanto consigliabile per chi intenda rilevare un'attività commerciale , condizionare l'acquisto della stessa alla disponibilità da parte della proprietà a stipulare un contratto di locazione ex-novo anche a costo di subire un canone lievemente maggiorato; oppure in subordine esigere una dichiarazione liberatoria da parte della proprietà per il pregresso con annessa esaustiva descrizione dello stato dei locali da cui ripartire.

Ennio Alessandro Rossi

Appendice

Art. 2055. cc. Responsabilità solidale.
Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.
Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dall'entità delle conseguenze che ne sono derivate.
Nel dubbio, le singole colpe si presumono uguali.