Casa e condominio

Guida agevolazioni fiscali per il risparmio energetico

2010-01-25T20:33:07Z

La nuova guida curata dall'Agenzia delle Entrate, aggiornata a novembre 2009 sintetizza "Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico", degli adempimenti necessari e nuove procedure.

Fino al 31 dicembre 2010, si potrà usufruire di un'agevolazione fiscale per le spese sostenute in relazione ad interventi finalizzati al risparmio energetico.

I benefici sono così riassumibili:

detrazione dalle imposte sui redditi (Irpef o Ires) del 55 per cento delle spese sostenute, entro un limite massimo che varia a seconda della tipologia dell'intervento eseguito
esonero dalla presentazione della certificazione per la sostituzione di finestre e per l'installazione di pannelli solari
ripartizione in cinque rate annuali di pari importo per gli interventi eseguiti a decorrere dall'anno d'imposta 2009 (per il 2008 andava da un minimo di tre ad un massimo di 10 anni mentre solo per l'anno 2007 c'era l'obbligo di ripartire la spesa in 3 rate annuali uguali)
possibilità di utilizzare l'agevolazione anche per l'installazione di altri tipi di impianto di riscaldamento

La guida è scaricabile dal sito dell'Agenzia delle Entrate in formato .pdf.
www.agenziaentrate.it/ilwwcm/resources/file/ebe9044e47feabd/guida_risp_Energ.pdf

Ennio Alessandro Rossi
studiorossi.ennio@virgilio.it

Co housing, sogno realizzabile

2010-01-18T22:37:00Z

IL Co housing è un progetto interessante , attuabile in breve tempo - Forse è la "terza via" (che molti ricercano) tra una visione privatistica esasperata ed un collettivismo asfittico. E' "un sogno" realizzabile .

IL CO-HOUSING: in cosa consiste

E' un modello di coabitazione nato nei Paesi del Nord Europa da diversi anni.
L' "identikit" dei fruitori è il più disparato; conta la visione partecipativa e non l'età; chi non lo conosce tende a relegarlo a realtà riservata ad anziani, ma non è così. A parere di chi scrive è una innovazione moderna e trasversale; famiglie tradizionali, handicappati, separati, single, giovani appassionati di internet , anziani, vivono in complessi residenziali composti da 20 a 40 nuclei familiari, condividendo le decisioni e la partecipazione alle attività sociali.

Si vive meglio e si spende meno. Il Italia ci sono già alcune esperienze attive ed il modello è in progressiva ascesa; Ogni soggetto ha una sua abitazioni esclusiva dove ritirarsi nei momenti in cui gradisce restare solo, meditare, ascoltare musica. Altre necessità sono condivise; il modello avrà un futuro di sicuro successo perché coniuga esigenze individuali con il bisogno di socialità, di sicurezza, di protezione e di risparmio.

Si progettano e si mettono in comune l' autovettura, spazi per cinema e televisione, per dipingere, l' asilo e il nido , lavanderia, giardino, cortili per animali domestici, spazi per discussioni e confronti culturali o per iniziative legate alle nuove tecnologie (es. internet e co-working ); si organizzano gruppi d'acquisto per ogni tipo di merce al fine di spuntare prezzi migliori ( dai prodotti alimentari biologici, all'arredo, agli elettrodomestici); si condividono non solo beni ma anche servizi esterni quali p.es. infermieristico, baby sitter, badanti etc. ; le possibilità sono illimitate come la fantasia del gruppo.

Oltre al piacere di vivere insieme si riesce a risparmiare (mediamente il 20% ) sulle spese correnti e sulle tariffe delle utenze essenziali ; per esempio potrebbe essere condivisa la progettazione e realizzazione di cisterne di recupero dell'acqua piovana, l' impianto di riscaldamento centralizzato a metano con valvole termostatiche, l' impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica , impianti per la produzione di compost da rifiuti organici; inoltre la separazione dei rifiuti avverrebbe in maniera più razionale e coordinata. L' energia elettrica prodotta in più potrebbe essere venduta.

Da dove si comincia? Si parte costituendo una cooperativa edilizia per l'acquisto, la progettazione, la edificazione di unità individuali e la realizzazione di unità immobiliari ed aree d' uso collettivo.

Il momento è propizio perchè lo Stato ha in programma di dismettere Caserme ed altri edifici pubblici inutilizzati a prezzo stracciato ( acquistarli può convenire anche e solo al fine di acquisirli per demolirli e sfruttare le aree ed i volumi). L'idea potrebbe tornare utile anche in relazione all'assegnazione di immobili sequestrati alla Mafia, al fine di esercitare l'opzione ed intercettare il riacquisto da parte di prestanome.

E' di tutta evidenza che la fattibilità del progetto deve partire da un conteggio dei costi complessivi, in primis dal costo degli edifici da convertire, dei terreni su cui edificare, dal costo del complesso finito; pare senz'altro opportuno coinvolgere gli enti locali per l'assegnazione di spazi pubblici inutilizzati a prezzi agevolati o, meglio, in concessione gratuita.

Giuridicamente il co-housing (non essendovi altra fonte giuridica) funziona attingendo alla normativa civilistica prevista per il condominio; si parte da un regolamento molto dettagliato, discusso e redatto con l'aiuto di un esperto e preferibilmente facendo tesoro delle esperienze simili già praticate; Il regolamento di natura "contrattuale" dovrà essere allegato a tutte le originarie compravendite e richiamato nelle successive. Nulla vieta che nel regolamento contrattuale sia previsto che ogni decisione debba essere assunta all'unanimità o con maggioranze "bulgare".

Il progetto può divenire esecutivo nel giro di circa un anno previo la consulenza di esperti del settore immobiliare (indispensabile un tecnico edile ed un commercialista con competenze anche civilistiche). Come in ogni altro programma costruttivo è normale l'intervento della banca per la concessione di mutui. In alcuni casi di ristrutturazione integrale si può far conto su sensibili risparmi di imposta.

L'idea si sta concretizzando e sviluppando nel Torinese, nel Padovano ed in particolare nel Milanese ; Nel Lazio il dipartimento di Architettura della Sapienza ha presentato al Demanio un manifestazione di interesse per le aree militari dismesse al fine di dare esecuzione e seguito a progetti di co-housing sostenibile.

Ennio Alessandro Rossi, commercialista
studiorossi.ennio@virgilio.it

Il certificato di agibilità e rogito notarile

2010-01-10T23:00:11Z

Il certificato di agibilità è un documento essenziale che deve materialmente esistere all'atto della sottoscrizione del rogito notarile.

Alla lentezza della procedura burocratica imputabile al Comune che ritarda a rilasciare il certificato di agibilità, deve seguire un comportamento diligente da parte del promettente venditore che deve farsi parte attiva esercitando ogni debita pressione per ottenerlo in tempi stretti. E ciò anche se oggettivamente trattasi di bene immobile di perfetta costruzione attestata dal venditore, dal progettista, dal notaio. L'assenza fisica del certificato di agibilità costituisce impedimento alla esecuzione del rogito notarile.

Fino al 26 novembre 2009 il venditore interveniva a rogito, consegnava la ricevuta di presentazione all'ufficio tecnico degli elaborati necessari ad ottenere il certificato de quo, si assumeva in atto la responsabilità del buon fine del rilascio, rilasciava ogni altra garanzia possibile. In quelle condizioni e dopo aver analizzato la attendibilità della documentazione anche il Notaio più severo si prestava ad eseguire il rogito .

Dal giorno della pubblicazione della sentenza sotto riportata non è più così. Non rileva che l'immobile sia oggettivamente in regola con le norme urbanistiche, o che a consuntivo ma dopo la data fissata per il rogito il rilascio del certificato si sia avverato regolarmente e neppure rileva che il ritardo del rilascio sia imputabile a lentezza burocratica del Comune

Grava sempre sul venditore l'onere di attivarsi prima del rogito. ( n.d.A : in alternativa si potrebbe inserire una riserva nel preliminare per prorogare legittimamente la esecuzione del rogito fino ad una certa data sicura per la materializzazione del documento). E' questo il senso della sentenza n. 25040 emessa dalla Corte di Cassazione - Sezione II civile - in data 27 novembre 2009

Gli Ermellini hanno così sentenziato analizzando una lite insorta fra il venditore-proprietario di un box auto ed il promissorio acquirente; questo ultimo, dopo aver assunto impegni in sede di contratto preliminare, si rifiutò di eseguire il rogito per mancanza del certificato suddetto. La Cassazione gli ha dato ragione seppure il venditore avesse dimostrato che il box era di nuova costruzione e non era a lui imputabile il ritardo dovuto al normale decorso dei tempi tecnico-burocratici; fra l'altro nell'attesa non sarebbe derivato alcun impedimento all'effettivo godimento del bene. Il notaio incaricato della stipula, chiamato a testimoniare, confermò l'inesistenza di impedimenti oggettivi al rilascio. Ma tutto ciò non ha inciso sulla determinazione della Suprema Corte

Secondo la Cassazione nelle vendite immobiliari «il certificato di agibilità è essenziale» dal momento che viene in rilievo l'interesse dell'acquirente a ottenere la proprietà di un immobile idoneo "ad assolvere una determinata funzione economico-sociale e quindi a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all'acquisto". Ne consegue, " che la mancanza di quel documento al momento della diffida ad adempiere costituisce grave inadempimento del venditore che giustifica il rifiuto del compratore di procedere all'acquisto" . Né, secondo la Corte rileva la circostanza che nelle more della controversia il certificato sia stato regolarmente conseguito.

Il promettente venditore avrebbe dovuto attivarsi, fare pressione, insistere, inviare intimazioni ad adempiere al Comune così da sollecitare ed ottenere tempestivamente il documento essenziale alla esecuzione della compravendita.

Vale la pena nell'occasione osservare che la Cassazione non è organo di merito ossia non incide tanto sulla specifica controversia ma di legittimità e come tale è chiamata ad interpretare la legge e la sua applicazione nei gradi precedenti di giudizio, consapevole che le sue pronunce avranno una valenza più ampia rispetto al caso singolo. Insomma la Corte si pronuncia anche per indicare un orientamento generale da seguire. Pertanto le Sue pronunce hanno lo scopo di produrre effetto anche nei casi gravi (diversi da quello esaminato dove il venditore è serio ) in cui, p.es. il rilascio dell'agibilità fosse seriamente compromesso dall'operato di costruttori scorretti o disonesti. Insomma "mette un paletto" che varrà per questo e per i prossimi casi.

(Vedi Art. 65 Ord. Giud. R.D. 30 gennaio 1941 n.12: La Corte Suprema di Cassazione assicura l'esatta osservanza e l'uniforme interpretazione della legge, l'unità del diritto oggettivo nazionale, il rispetto dei limiti delle diverse giurisdizioni; regola i conflitti di competenza e di attribuzioni ed adempie gli altri compiti ad essa conferiti dalla legge )

Il presente articolo è liberamente riproducibile a condizione venga citato l'autore e la sua qualifica.

Ennio Alessandro Rossi, commercialista in Brescia

Guida alla applicazione del Dgls. 122/2005

2009-12-22T13:37:00Z

Garanzie per l' acquirente di immobili "sulla carta" ex Dlgs. 122/2005, "Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210". Una norma disattesa da riproporre per l'assoluta rilevanza economica favorevole alla parte contraente più debole.

In questo particolare periodo l'aggravamento delle capacità patrimoniali delle imprese di costruzione impone di rievocare la normativa vigente posta a tutela del compratore. Ci riferiamo al possibile rischio e alle rovinose conseguenze derivanti dal Fallimento (e dalle altre procedure concorsuali) cui potrebbe incappare il costruttore-venditore, rischio cui il Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 pubblicato in G.U. del 6 luglio 2005 e, in vigore dal 21 luglio 2005 ha cercato di arginare. Purtroppo l'applicazione della norma viene pretesa solo dal 17% dagli aventi diritto.

Chi boicotta la legge? Un gran numero di imprese edili e cooperative la disapplicano in modo sistematico, in particolare in alcune aree della penisola, ove la violazione delle norme è pressoché integrale. La motivazione è da ricercarsi nel fatto che le banche per conto delle imprese costruttrici rilasciano garanzia se l'impresa-cliente è passibile di rivalsa essendo patrimonialmente solida, cosa che spesso non è; e allora si preferisce trasferire i rischi dell'insolvenza sulla parte più debole, ossia al consumatore, cosa evidentemente ingiusta.

Eppure è una legge coerente con le altre legislazioni europee, che afferma principi di civiltà: se un appunto va fatto è che andrebbe rafforzato il sistema sanzionatorio e promossa una campagna capillare di informazione.

Come detto il compito di tutelare gli acquirenti di immobili (specialmente abitativi) dal rischio di perdere tutti o parte dei soldi impiegati nell'investimento è stata avvertita dal legislatore con la norma in oggetto per far fronte alle rovinose conseguenze dovute al dissesto dell'impresa costruttrice.

IL PROBLEMA: IL FALLIMENTO DEL VENDITORE

La soluzione preferita quando si acquista una casa è comperare "sulla carta" ossia sulla base di un progetto di imminente attuazione costruttiva: ciò consente di discutere, personalizzare, e contrattare per tempo per es. la distribuzione dei vani, accessori e materiali. In tal ipotesi aggiungasi che l' impresa costruttrice è maggiormente disponibile ad effettuare prezzi di favore visto che così facendo incassa immediatamente denaro fresco dall'acquirente utile a finanziare la costruzione riducendosi la residua parte del fabbisogno da richiedere alla banca. L' Istituto di credito versa all'impresa una prima tranche contro l'immediata iscrizione di una ipoteca volontaria sul terreno ed nel prosieguo eroga altre somme sulla base di computi corrispondenti ai c.d. S.A.L. ( stati avanzamento lavori).

Altro vantaggio per l'acquirente è rappresentato dalla fissazione di un prezzo definito da pagare poco alla volta, mano a mano che i lavori procedono. Finché l'immobile non viene ultimato, non può essere intestato all'acquirente, che nel frattempo sostiene continui e rilevanti esborsi di denaro sotto forma di caparra ed acconti.

Se l'impresa costruttrice fallisce prima di terminare i lavori, o addirittura ultimato l'immobile ma prima di aver effettuato il rogito, normalmente il promissario acquirente rischia di perdere quanto già erogato all'impresa costruttrice vittima del dissesto. Dispone l'art. 72 della Legge Fallimentare che, in caso di fallimento del venditore, il curatore ha la facoltà di recedere dal contratto preliminare o darvi esecuzione nel successivo rogito notarile di compravendita. Normalmente nell' interesse del fallimento il Giudice Delegato previo indicazione del comitato dei creditori ( tramite il curatore che ne è il braccio esecutivo) preferisce sciogliere il preliminare ; così facendo, le somme versate dal promissario acquirente diventano (per il fallimento) debiti chirografari della procedura e vengono pagati in coda. Le fasi successive prevedono che la casa verrà venduta all'asta ; il ricavato andrà ad incrementare la "massa liquida fallimentare".

A questo punto il promissario acquirente, si ritroverà ad aver perduto l'immobile e degradato per quanto complessivamente versato a rango di "creditore chirografario ". Il fallimento a fine procedura pagherà per primi i "creditori ipotecari" (Banca ); poi quelli "privilegiati" (Stato, Fisco, Istituti Previdenziali, Dipendenti, Professionisti, Artigiani etc) e se resta qualcosa lo distribuirà in proporzione ai creditori chirografari, fra cui il nostro promissario. L'esperienza insegna che nel migliore dei casi riscuoterà (senza interessi) non più del 10-20% di quanto sborsato. Più frequentemente neppure si riesce a soddisfare tutti i creditori privilegiati. In sostanza il fallimento del venditore equivale a perdere l'immobile e le somme versate per il suo acquisto, spesso risparmi di tutta la famiglia. Per porre rimedio a queste situazioni è stato promulgato il D.L.vo 122/2005 che prevede una serie di tutele :

Il rilascio all'atto del versamento di acconti di una garanzia fideiussoria
Il rilascio all'atto del rogito di una polizza a indennizzo di gravi vizi e difetti che si dovessero manifestare nei dieci anni successivi la vendita
Il contenuto minimo del contratto preliminare
Il diritto al frazionamento
Il diritto di prelazione se il venditore.-costruttore fallisse prima del rogito
La limitazione dell'azione revocatoria, qualora il costruttore fallisse dopo il rogito (ex art.67, lettera c)

Approfondimento

1--LA FIDEIUSSIONE
La legge menzionata stabilisce che chiunque stipula un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile da costruire, deve rilasciare , a pena di nullità del contratto medesimo una "fideiussione" in modo da garantire, in caso di fallimento (o altra procedura concorsuale) avvenuto prima del rogito, gli acconti già versati. La fideiussione da esigere deve essere a " prima richiesta" ossia pagabile entro trenta giorni dalla richiesta (si consiglia pretendere come fideiussore una primaria banca o assicurazione). La clausola " a prima richiesta" evita che il fideiussore chiamato a pagare accampi scuse di vario genere per dilazionare o contrattare al ribasso il rimborso. L' istituto che la presta deve pagare senza sindacare. Ovviamente se il promissario escutesse la fideiussione senza motivo verrebbe poi chiamato a rispondere e rimborsare i danni in sede giudiziaria conseguenti il suo immotivato comportamento.

2--LA GARANZIA PER I VIZI DELL'IMMOBILE
Il costruttore è obbligato a consegnare all'acquirente all'atto del rogito, una polizza assicurativa di durata decennale a tutela dell' ipotesi di rovina totale o parziale e di gravi difetti costruttivi venuti alla luce dopo il rogito (infiltrazioni , muffe, cedimenti strutturali, etc.).

Il legislatore ha voluto rafforzare quanto già prevede il C.C. all'art. 1669 (garanzia decennale per il rischio di rovina totale o parziale dell'edificio) per ovviare al comportamento elusivo di molti soggetti truffaldini che costituivano ( e purtroppo l'andazzo continua tuttora ) una S.R.L o una S.p.a finalizzata ad un unico intervento edilizio; terminata la costruzione, venduti tutti gli immobili costruiti, la società veniva prima messa in liquidazione, poi cessata e cancellata dal registro delle imprese; in queste condizioni, in caso di rovina o gravi vizi verificatisi nel decennio post-rogito, riuscire ad ottenere il risarcimento del danno risultava al compratore praticamente impossibile. Con il dlgs 102/2005, in luogo del venditore ad indennizzare il sinistro, verrà chiamata a rispondere la banca o l'assicurazione che ha prestato la garanzia.

L'istituto che presta garanzia decennale per vizi deve possedere connotati di serietà , requisiti propri di una primaria banca o assicurazione operante sul territorio nazionale. Occorre ponderare attentamente sia chi la presta sia il contenuto della polizza e verificare che le tutele non si limitino alla struttura muraria, ma si estendano all' impianto elettrico ed idraulico, ad infissi, caldaie, sanitari, cancelli etc.. Il consiglio è quello di negoziare il contenuto prima di firmare il preliminare; diversamente si rischia di ritrovarsi con una polizza minimale che il costruttore avrà la furbizia di produrre solo a rogito: in quella sede crea imbarazzo accendere discussioni e così si finisce di subire moduli pre-confezionati.

3--IL CONTENUTO DEL CONTRATTO PRELIMINARE
La legge prevede obbligatoriamente la esatta identificazione del costruttore-venditore, dell' acquirente, la ditta esecutrice dei lavori , i tempi massimi di esecuzione e le penalità per ritardata consegna, il prezzo da corrispondere, le modalità di pagamento, gli estremi della fideiussione, l'eventuale esistenza di servitù, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo, gli estremi del permesso di costruire; prevede inoltre l' allegazione di una copia dell'estratto di mappa, di una piantina planimetrica in scala dell' unità immobiliare finita e delle pertinenze, di un capitolato delle opere (identifica le caratteristiche costruttive), di elaborati di progetto e quant'altro concordato.

Vista l'instabilità economica del momento pare consigliabile negoziare anche una clausola che non consenta (legittimamente) la revisione del prezzo scritto nel preliminare. Al riguardo l'art 1467, 1.mo comma del codice civile conferisce al costruttore il diritto di aggiornare il corrispettivo pattuito se, dopo il preliminare, i prezzi delle materie prime subissero forti aumenti attribuibili ad eventi straordinari non prevedibili (es: una guerra, uno sciopero selvaggio, turbolenze monetarie che abbiano influito sul raddoppiamento del prezzo del ferro.). Senza questa clausola , il promissario acquirente dovrà legittimamente aderire alla revisione del prezzo o alternativamente recedere dal contratto , cosa alquanto sconveniente per es. se a monte ci si fosse già impegnati a vendere e consegnare la casa " vecchia" o già ordinato l'arredamento.

4--FRAZIONAMENTO DEI MUTUI
Le imprese costruttrici, al momento di realizzare un intervento edilizio composto da più unità immobiliari, si fanno finanziare dalle banche ricorrendo ad un mutuo ; la banca a garanzia del proprio credito iscrive una ipoteca sul terreno e sulle costruzioni in maniera indistinta. Se la nuova legge non intervenisse alla banca converrebbe lasciare le cose immutate. La norma in questione stabilisce il diritto, per ogni acquirente, di " sganciare" la quota dl debito riferibile alla sua unità immobiliare previo l'attuazione del "frazionamento".

La legge obbliga la banca ad aderire ed impone al notaio di non procedere alla stipula dell'atto di compravendita se non si è anteriormente proceduto a detto frazionamento. In tal modo la garanzia ipotecaria graverà solo sulla quota parte direttamente riferibile all' unità acquistata . Il debito residuo e pro-quota del mutuo potrà essere estinto a rogito e cancellata l'ipoteca ad esso riferibile, salvo che l'acquirente non ritenga più conveniente accollarselo o sostituirlo con altro stipulato con la banca preferita.

5-FALLIMENTO PRIMA DEL ROGITO -ULTERIORE TUTELA DELLA PRIMA CASA
Malgrado tutte le cautele di cui a punti precedenti potrebbe verificarsi il caso in cui l'acquirente "prima casa" si ritrovi a confrontarsi con un'impresa che fallisca prima del rogito. Per esempio potrebbe accadere che l'impresa ha costruito bene ma non riesce a vendere gli appartamenti e pertanto non riesca a pagare i fornitori e dipendenti.

Risultando insolvente si espone al rischio di fallimento Se è vero che l'aspirante acquirente è "coperto" con la fideiussione, è pur vero che l'immobile andrà venduto all'asta con tutti i disagi conseguenti : dover ricercare una nuova casa, perdere acconti per la cucina, e altri mobili ordinati su misura ecc. rappresenta un fastidio non da poco. Per questo motivo la legge attribuisce alla parte debole (l' aspirante acquirente) , in alternativa all'escussione della fideiussione , un diritto di prelazione sull' immobile che così potrà essere acquistato all'asta al prezzo di aggiudicazione, tenuto conto di quanto già versato ( la legge comunque non consente speculazioni in quanto bisogna aderire al prezzo minimo pattuito nel preliminare).

6-FALLIMENTO DOPO IL ROGITO :LIMITAZIONI DELL'AZIONE REVOCATORIA IMMOBILIARE
Eseguita la compravendita (esempio il 31-01-2010) , il compratore non sarebbe ancora fuori pericolo ed immune da rischi, se il legislatore non avesse provveduto a modificare l'art. 67 della legge fallimentare laddove incide sulla revocabilità di tutti gli atti compiuti nei 365 gg prima del fallimento dell'insolvente. Costui,nell'esemplificazione, dopo il 31 gennaio 2010, consapevole che fra qualche mese non sarà in grado di pagare i propri debiti aziendali, temendo l' imminente fallimento che congela ogni azione, potrebbe vendere le case ad un prezzo " non giusto" (ossia sensibilmente inferiore ai valori di mercato) al fine di incassare velocemente il denaro da depositare su un c/c cifrato in un Paradiso Fiscale.

Nell'esempio se il fallimento fosse decretato in data 31-12-2010 tutte le vendite effettuate dal 1-1-2010 a quella data passeranno al vaglio del Curatore Fallimentare che tenterà di invalidare quelle "sospette" con l'intento ultimo di immettere gli immobili nella procedura fallimentare per poi rivenderli all'asta, incrementare la massa liquida e ridistribuirla nel rispetto della violata " par conditio creditorum ".

L'art. 67 della legge sul fallimento modificata (Regio Decreto 16/03/1942, n. 267) dispone che non sono soggette all'azione revocatoria le vendite effettuate "al giusto prezzo" . La norma è imperativa se l'oggetto attiene ad unità immobiliare destinata ad abitazione principale dell'acquirente o dei suoi parenti ed affini entro il terzo grado. Per "giusto prezzo", vale la pena di rimarcare l'attenzione , deve intendersi il valore reale, congruo, effettivo di mercato vigente alla data del preliminare e non alla data del fallimento; Questa tutela dovrebbe convincere l'acquirente a NON aderire a possibili proposte di sottofatturazione allettate da uno sconto e dal risparmio dell' Iva, pena la perdita di questa rilevantissima tutela. In sintesi se l'atto di compravendita non venisse rogitato al "giusto prezzo" la tutela dell'art.67 verrebbe meno esponendosi al rischio di perdere casa e denaro.

Ennio Alessandro Rossi, commercialista
studiorossi.ennio@virgilio.it

Passo carrabile o diritto di proprietà?

2009-11-28T09:00:27Z

La sempre crescente necessità di reperire posti auto si fa sentire anche a livello giudiziario ed i conflitti degli ultimi quindici anni iniziano a rinvenirsi nelle decisioni della Suprema Corte.

Il problema riguarda, soprattutto, il mutamento di destinazione di magazzini e fondi commerciali in autorimesse ed il conseguente impatto delle modifiche sulle parti comuni, non tanto sotto il profilo del decoro o della stabilità dell'edificio, quanto sotto il profilo dell'utilizzo di spazi condominiali in "modalità carrabile".

Il dibattito si focalizza, principalmente, sul punto se il mutamento di destinazione di un fondo di proprietà privata da generica (priva di accesso carrabile all'esterno) ad autorimessa (con necessità di percorrenza carrabile su parti condominiali) costituisca una nuova servitù carrabile a favore del fondo ed a carico dei condomini e, pertanto, innovazione vietata, ovvero la facoltà del proprietario rientri nell'ambito dell'art. 1102 c.c..

Una recente pronuncia (Cass. N. 21256 del 05/10/2009), nel cassare la decisione della Corte d'Appello di Salerno, dichiara la legittimità dell'utilizzo carrabile di un cortiletto condominiale da parte di un condomino che avrebbe modificato la destinazione d'uso della sua proprietà.

La decisione si snoda in due ragionamenti: in primo luogo il partecipante alla comunione non necessariamente è limitato ad utilizzare il bene comune in misura paritaria, contemporanea ed identica agli altri condomini, ma può ricavare, dallo stesso, un uso più intenso rispetto agli altri, con il limite di non rendere il bene inutilizzabile o di non consentirne agli altri il medesimo utilizzo.

Al riguardo di detto principio, ormai consolidato, la Corte ha stabilito che l'apprezzamento degli interessi vada eseguito secondo un costante equilibrio dei rapporti basato sulla solidarietà; la conseguenza di ciò è che se risulta prevedibile che gli altri condomini non possano trarre lo stesso maggiore godimento del condomino, l'utilizzo in maniera più intensa è legittimo.

L'uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che, in via meramente ipotetica ed astratta, essi ne potrebbero fare.

Il secondo ragionamento della Corte, nel confutare il Giudice di merito, che aveva ritenuto l'innovazione illegittima in quanto veniva creato un passo carrabile ove esisteva solo pedonale si basa sul fatto che, comunque, anche gli altri condomini, seppur temporaneamente, raggiungevano le abitazioni attraverso il cortile, ancorché solo per operazioni di carico e scarico; su detta circostanza discende che, nonostante l'inesistenza di un diritto di parcheggio il condomino, proprietario di un fondo, possa accedere attraverso il cortile anche per entrare nella sua proprietà esclusiva; detta statuizione si ricollega all'orientamento delle sentenze Cass. 01/08/2001 n. 10453, Cass. 11/08/1999 n. 8591 le quali avallavano il principio secondo il quale sussiste un uso diverso e più intenso della parte comune solo qualora l'utilità aggiuntiva non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria, mentre costituisce nuova servitù un uso diverso della parte comune incompatibile con la destinazione originaria.

Nel caso sopra riportato si trattava di un cortile (viottolo) senza destinazione, tramite il quale si poteva raggiungere, in auto, sia pur per brevi soste, le abitazioni, ma come ci si deve comportare con le intersezioni di marciapiedi condominiali, dove esiste una destinazione esclusivamente pedonale o di zone già adibite a parcheggio?

La giurisprudenza di merito è ancora contraddittoria.

Paolo Gatto

Compravendita immobiliare, consigli pertinenti

2009-11-25T23:30:56Z

Il creditore ipotecario prevale su tutti.

Si impone ora ed imperativamente la necessità di ponderare preventivamente la consistenza patrimoniale del venditore sia esso un privato non imprenditore, un socio di società personali, una società di trading, un costruttore-venditore.

La sentenza 21045 del 1 ottobre 2009 che qui commentiamo è di massimo grado ,emanata a "Sezioni Unite". Quando le varie sezioni della stessa Cassazione deliberano in maniera contrastante, la Cassazione "riunisce tutte le sezioni" per determinare un orientamento chiaro ed univoco a cui tutti gli operatori ovviamente si uniformeranno.

Nel merito

Con la sentenza n. 21045 la Suprema Corte di Cassazione (Sezioni Unite Civili) ha stabilito che, in caso di fallimento del venditore (o sottoposizione dello stesso ad altre procedure concorsuali) il credito ipotecario in ordine di tempo trascritto prima, prevale sul privilegio vantabile dal promissario acquirente che abbia trascritto il preliminare presso un notaio, ai sensi dell' art. 2645 bis del codice civile.

Pertanto, verificandosi il dissesto e il conseguente fallimento, le somme incassate dalla vendita del complesso immobiliare (oggetto di finanziamento bancario e di conseguente ipoteca) prima andranno utilizzate per soddisfare il creditore ipotecario (la Banca) e solo dopo se c'è capienza, verrà soddisfatto il credito privilegiato oggetto di trascrizione ex 2645 bis.

Cercheremo di spiegarci meglio. In genere un promissario acquirente (intelligente e cauto) dopo aver definito gli accordi esige che il preliminare venga steso e firmato presso un Notaio. Il professionista trascrive l'atto in un pubblico registro ( Conservatoria Registri Immobiliari); da quel momento i terzi sono informati che sul bene esiste "un privilegio" a carico dell'aspirante acquirente.

Così facendo questi riteneva fino ad ieri di essere a posto, tranquillo: se nel periodo intercorrente fra preliminare e rogito , il venditore fosse fallito o avesse cercato di piazzare l' immobile ad altri o posto in atto qualche altra manovra occulta, il privilegio trascritto gli avrebbe riservato condizioni di massima tutela.

Fino a ieri parte rilevante della Giurisprudenza riteneva che verificandosi il dissesto, il primo a beneficiare del ricavato fosse il promissario acquirente, ovviamente se titolare del privilegio suddetto. Dalla data della sentenza 21045/09 del 1 ottobre 09 non è più così: la prima a essere pagata sarà la banca che su quel bene avesse iscritto un' ipoteca, poi se restano fondi sufficienti verrà soddisfatto "il privilegiato" (...ironia dei termini).

In conclusione il consiglio: si continui a trascrivere il preliminare presso un notaio, ma preventivamente si proceda ad indagini approfondite tese a stabilire il profilo e lo stato patrimoniale del venditore, sia in ordine ad "indizi " ( ha sofferto protesti? ha sempre pagato le cartelle esattoriali ? gode di un buon credito bancario? è intestatario di altri immobili o è nulla tenete ? conduce una vita sobria o dispendiosa ? ), sia attingendo a fonti documentali dirette (visure camerali, bilanci, note integrative, ipoteche etc.). Le informazioni raccolte (congiuntamente a quelle "oggettive" sul bene da assumere presso gli uffici tecnici del Comune) possono dare " lo spessore" del soggetto con il quale ci si sta rapportando, valutare il grado di rischio dell'operazione, regolarsi di conseguenza.

Ovviamente per molti di questi accertamenti occorre esigere dal venditore una autorizzazione esplicita. Diversamente (vedi legge sulla privacy) si va a cozzare contro rifiuti.

Se invece Il promissario acquirente non volesse accollarsi alcuna tribolazione e volesse schivare ogni problema non gli rimane che pretendere una ben formulata fideiussione bancaria escutibile " a prima richiesta " rilasciata dalla banca del venditore, valevole dalla data del preliminare e scadente dopo un anno dal rogito ( n.d.A in preliminare ed in atto notarile da indicare sempre il Giusto Prezzo). Così facendo si ovvia a qualsiasi fastidio, anche quello dato dalle azioni revocatorie fallimentari.

L'articolo è di libera diffusione purché venga citato l'autore sottoscritto

Ennio Alessandro Rossi

Proposta legislativa

2009-11-25T22:30:55Z

Far ripartire l'economia; come fare? Puntando congiuntamente sulla leva fiscale e l'edilizia (senza introdurre nuove tasse) si può fare. Ecco come (proposta legislativa da sottoporre al parlamentare locale conosciuto dal lettore di questo sito). Ne beneficerebbero anche proprietari nuovi e vecchi.

La normativa vigente sull'ampliamento dei fabbricati ( c.d. piano casa) porterà benefici occupazionali limitati perché limitata è la sua portata; la norma si rivolge prevalentemente a chi ha una villetta singola; ma la maggioranza della popolazione (12 milioni di famiglie solo nel condominio classico) vive in abitazioni multi familiari in cui è l'agevolazione suddetta è in fatto di difficile applicazione per uno e più motivi.

La proposta seguente comunque, non si sovrappone al "piano casa" (se così fosse porterebbe confusione, cosa di cui in questo particolare periodo non se ne sente proprio il bisogno) ma ne costituirebbe semplicemente un' alternativa che punterebbe al "al bersaglio grosso", ossia all'80% delle unità abitative che sono obsolete e vecchie di 40 anni e che per la maggior parte sono ubicate in unità multiple.

OBBIETTIVO: La proposta aspira a:

1) stimolare l'occupazione, l'economia in genere ed il settore edilizio in particolare che con sé traina l'occupazione e l'indotto rappresentato da 38 altre categorie economiche (vetrai, falegnami, geometri, fabbri, termotecnica, cavatori, edili, tinteggiatori, commercianti ferro e fabbri, ingegneri installatori e produttori di serramenti, verniciatori, notai, agenzie immobiliari etc.);

2) recuperare il patrimonio edilizio esistente energetico ed obsoleto.

3) limitare la creazione di nuove costruzioni che "mangiano territorio" e impattano in modo nefasto sul paesaggio ( pertanto ci sarebbe il favore anche delle forze politiche rosso-verdi.

4) aumentare il gettito fiscale perché il compratore privato verserà Iva "sonante" all' erario ( tale imposta costituisce effettivo gettito allorquando, a cascata, ricade sul consumatore finale);

5) stimolare la locazione a canoni calmierati.

6) stimolare la vendita in prima battuta ad acquirenti prima casa , (l' impresa vende direttamente).

7) stimolare, nell'ambito dell'occasionalità, anche la rivendita di prima casa in seconda battuta. In tal caso l'investitore acquirente di II casa da impresa che avesse pagato Iva al 10% potrebbe rivendere ad acquirente prima casa entro 5 anni dall'acquisto, con diritto ad essere rimborsato di una parte dell' Iva all'epoca pagata ' (in ragione del 6% ) dall'acquirente prima casa stesso che a sua volta beneficerebbe di un credito di imposta per la stessa entità.

CONCETTUALMENTE la proposta prevede la possibilità per l'impresa di costruzione di acquistare in proprio da un privato una unità abitativa da sottoporre a ristrutturazione pagando un imposta unica di registro dell' 1% complessivo contro l' attuale 10%. (imposta registro, catastali, ipotecarie).

In pratica se l'impresa comperasse una unità abitativa di 200.000,00 euro da un privato oggi pagherebbe 20.000,00 euro di imposte; secondo la proposta 2.000,00; ne resterebbero 18.000 da indirizzare all'intervento manutentivo. L' agevolazione dovrebbe prevedere oneri ed onori .

L'onere del rispetto delle normative sulla sicurezza del lavoro, del rispetto della normativa edilizia per le nuove costruzioni (risparmio energetico, antisismico, etc); l'onere della rivendita dell'unità abitativa entro tre anni da parte dell'impresa, l'onere di sottoporre a valutazione l'unità acquistata da parte degli agenti operanti nella borsa immobiliare locale (norma antielusiva atta ad evitare la lievitazione artificiale del costo).

Le agevolazioni potrebbero consistere nell'alleggerimento dell'imposta di registro come già illustrato, nella possibilità comunque di detrarre l'iva a credito pagata a fronte di fatture di fornitori di beni e servizi, nel forte alleggerimento degli oneri di urbanizzazione e costi di costruzione da parte del Comune che pure deve fare la sua parte, nella applicazione dell'Irpef al 20% su redditi da locazione riservata agli acquirenti di questa tipologia e che affittassero a canone concordato ex legge 431/98 o sulla plusvalenza se rivendessero occasionalmente ( una volta, due al massimo) entro 5 anni, ad acquirenti prima casa (in tal caso spetterebbe loro anche il rimborso di Iva al 6%).

E' solo il caso di aggiungere per precisione che se l' operazione di rivendita fosse eseguita spesso scatterebbe l' obbligo della partita Iva etc., perché l' attività non potrebbe più essere considerata "occasionale", ma professionale ( ci sono diverse risoluzioni ministeriali in tal senso).

In sintesi: vantaggi per tutti, erario compreso che vedrebbe in sintesi aumentato il proprio gettito in misura considerevole.

APPENDICE

Di fatto si tratta di estendere l'applicazione di una norma già vigente ma operante solo all'interno di attività di imprese e comunque onerosa per le imprese.

La norma di riferimento già applicata è quella disciplinata dal dpr 131/86 , articolo 1.Tariffa, Parte I.ma, che testualmente cita :

Compete Imposta ridotta all' 1%: "Se il trasferimento avente per oggetto fabbricati o porzione di fabbricato è esente dall' IVA ai sensi dell'art. 10 primo comma, numero 8-bis, del Dpr 633/72 ed è effettuato nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la rivendita di beni immobili, a condizione che nell'atto l'acquirente (n.d.A: società) dichiari che intende trasferirli entro tre anni"

Sono gradite le osservazioni dei lettori di questo sito.

CORDIALMENTE

Ennio Alessandro Rossi, commercialista in Brescia