Gentili Condòmini,

Affrontiamo con questa pubblicaizone il tema dell’installazione di impianti di videosorveglianza presso i locali o le aree destinate al conferimento dei rifiuti.

La questione si pone sempre più spesso a seguito di problematiche quali conferimenti non corretti, abbandono di materiali non consentiti, accessi impropri, danneggiamenti, degrado dell’area o possibili sanzioni a carico del Condominio.

È tuttavia importante chiarire che l’installazione di telecamere in ambito condominiale, anche se finalizzata alla tutela delle parti comuni, deve avvenire nel rispetto della normativa condominiale e della disciplina in materia di protezione dei dati personali.

1. Quando la videosorveglianza può essere ammessa

La videosorveglianza del locale o dell’area rifiuti può essere valutata quando esistano esigenze concrete di tutela del Condominio, quali ad esempio:

• prevenire danneggiamenti alle parti comuni;
• contrastare abbandoni di rifiuti o conferimenti non consentiti;
• evitare accessi non autorizzati;
• documentare fatti che possano comportare sanzioni, costi di ripristino o responsabilità per il Condominio;
• tutelare il decoro, la sicurezza e la corretta gestione delle aree comuni.

L’impianto non può invece essere utilizzato per un controllo generalizzato dei condòmini, degli inquilini, dei fornitori o di soggetti terzi, né per monitorare abitudini personali o comportamenti non pertinenti rispetto alla tutela dell’area comune.

2. Necessità della delibera assembleare

L’installazione di un impianto di videosorveglianza sulle parti comuni condominiali deve essere preventivamente autorizzata dall’assemblea.

Ai sensi dell’art. 1122-ter del codice civile, la delibera deve essere approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, del codice civile, ossia con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi.

In assenza di una regolare delibera assembleare, l’impianto non può essere installato come impianto condominiale.

3. Locali rifiuti in aree esposte a passaggio pubblico

Particolare attenzione deve essere prestata quando il locale o l’area rifiuti si trova in prossimità di spazi soggetti a passaggio pubblico, come marciapiedi, strade, cortili aperti, portici, ingressi comuni o aree accessibili anche a persone estranee al Condominio.

In tali casi, l’impianto dovrà essere configurato in modo da riprendere esclusivamente l’area strettamente necessaria alla tutela del locale rifiuti, evitando riprese eccedenti.

Dovranno quindi essere escluse, oscurate o mascherate:

• aree pubbliche non necessarie;
• marciapiedi, strade o spazi di transito;
• ingressi di edifici vicini o proprietà di terzi;
• finestre, balconi, abitazioni o pertinenze private;
• targhe di veicoli o passaggi pedonali non direttamente collegati all’accesso al locale rifiuti.

Qualora una minima porzione di area esterna fosse tecnicamente inevitabile, la stessa dovrà essere ridotta al minimo mediante corretto orientamento della telecamera e, ove necessario, mediante sistemi di oscuramento digitale delle aree non pertinenti.

4. Principi da rispettare

Ogni eventuale impianto dovrà rispettare i principi di:

necessità, poiché la videosorveglianza deve essere giustificata da esigenze concrete;

proporzionalità, poiché non devono essere adottate misure eccessive rispetto al problema da risolvere;

minimizzazione, poiché le immagini raccolte devono essere limitate a quanto indispensabile;

limitazione della conservazione, poiché le registrazioni non possono essere conservate per periodi prolungati;

riservatezza, poiché le immagini non possono essere liberamente visionate o diffuse.

Prima di procedere all’installazione, è sempre opportuno valutare se il problema possa essere risolto anche con misure meno invasive, come chiusura del locale, chiavi o badge, cartelli, regolamento d’uso, miglioramento dell’illuminazione o richiami ai corretti comportamenti.

5. Informativa privacy e cartelli

Prima dell’attivazione dell’impianto dovranno essere installati appositi cartelli informativi, visibili e collocati prima dell’accesso all’area videosorvegliata.

Il cartello dovrà indicare almeno:

• il titolare del trattamento, ossia il Condominio;
• le finalità della videosorveglianza;
• il soggetto da contattare per informazioni;
• il rinvio all’informativa privacy completa.

L’informativa completa dovrà essere resa disponibile ai condòmini e agli eventuali interessati mediante modalità idonee, quali affissione in bacheca, invio tramite posta elettronica, pubblicazione nell’area riservata condominiale o richiesta all’amministratore.

6. Tempi di conservazione delle immagini

Le immagini dovranno essere conservate per un periodo limitato e proporzionato rispetto alle finalità perseguite.

Di regola, la conservazione dovrebbe essere contenuta in 24/48 ore. In ogni caso, per gli impianti condominiali, il periodo non dovrebbe superare 7 giorni, salvo specifiche e motivate esigenze.

La cancellazione delle immagini dovrà avvenire preferibilmente in modo automatico.

7. Accesso alle registrazioni

Le immagini non saranno liberamente accessibili ai condòmini.

L’accesso alle registrazioni potrà essere consentito esclusivamente:

• all’amministratore;
• a soggetti formalmente autorizzati;
• all’eventuale ditta incaricata della manutenzione, nei soli limiti tecnici necessari;
• all’autorità competente, ove richiesto o necessario.

La visione delle immagini potrà avvenire solo in presenza di un’esigenza concreta e documentata, ad esempio per verificare un danneggiamento, un accesso non autorizzato, un abbandono illecito o un fatto che possa comportare un danno o una responsabilità per il Condominio.

È vietata la diffusione delle immagini mediante chat condominiali, e-mail, social network, bacheche, messaggistica privata o altri canali non autorizzati.

8. Caratteristiche tecniche dell’impianto

Qualora l’assemblea deliberi l’installazione, l’impianto dovrà essere configurato nel rispetto dei seguenti limiti:

• nessuna registrazione audio;
• nessun riconoscimento facciale;
• nessuna ripresa eccedente rispetto all’area da tutelare;
• oscuramento delle aree pubbliche o private non pertinenti;
• accesso protetto da credenziali riservate;
• cancellazione automatica delle immagini;
• limitazione degli accessi al sistema;
• adozione di misure di sicurezza adeguate.

L’eventuale ditta installatrice o manutentrice, qualora abbia accesso alle immagini o al sistema di registrazione, dovrà essere incaricata secondo le previsioni della normativa in materia di protezione dei dati personali.

9. Ruolo del Condominio

Il titolare del trattamento dei dati personali derivanti dall’impianto di videosorveglianza è il singolo Condominio.

L’amministratore, in qualità di legale rappresentante del Condominio, cura gli adempimenti conseguenti alla delibera assembleare, tra cui:

• acquisizione di preventivi tecnici;
• verifica del corretto posizionamento delle telecamere;
• predisposizione dei cartelli informativi;
• predisposizione dell’informativa privacy completa;
• individuazione dei soggetti autorizzati all’accesso;
• eventuale nomina della ditta incaricata quale responsabile esterno del trattamento;
• verifica dei tempi di conservazione;
• adozione delle misure tecniche e organizzative necessarie.

10. Indicazioni operative

I Condomini che intendano valutare l’installazione di un impianto di videosorveglianza presso il locale o l’area rifiuti potranno sottoporre la questione all’assemblea condominiale.

In tale sede dovranno essere esaminate le specifiche esigenze del singolo Condominio, la posizione del locale rifiuti, l’eventuale esposizione ad aree di passaggio pubblico, le possibili alternative meno invasive e i costi dell’intervento.

Solo in caso di approvazione assembleare e completamento degli adempimenti necessari sarà possibile procedere all’attivazione dell’impianto.

L'articolo Videosorveglianza dei locali rifiuti condominiali – limiti, condizioni e adempimenti necessari proviene da CasainTasca.

Registro di Anagrafe Condominiale e Sicurezza: perché aggiornarlo è fondamentale

CasaInTasca informa i Condòmini sull’importanza dell’aggiornamento periodico del RAS, uno strumento essenziale per la sicurezza, la trasparenza e la corretta gestione degli edifici condominiali.

CasaInTasca sta procedendo all’aggiornamento periodico del Registro di Anagrafe Condominiale e Sicurezza, comunemente indicato come RAS, come previsto dall’art. 1130, comma 1, n. 6 del Codice Civile.

Il Registro non rappresenta un semplice adempimento formale, ma costituisce uno strumento centrale per una gestione condominiale moderna, responsabile e orientata alla prevenzione.

Un registro aggiornato tutela il condominio

La corretta tenuta del RAS consente di raccogliere e mantenere aggiornate le informazioni relative alle unità immobiliari, ai proprietari, agli eventuali titolari di diritti reali o personali di godimento e alla documentazione inerente la sicurezza delle parti comuni.

Disporre di dati aggiornati permette all’Amministrazione di:

garantire maggiore trasparenza nella gestione condominiale;

programmare con più efficacia gli interventi di manutenzione;

prevenire situazioni di rischio per persone e beni;

favorire una gestione più ordinata della documentazione tecnica e amministrativa;

intervenire con tempestività in caso di necessità.

La gestione digitale del registro consente inoltre di ridurre il rischio di smarrimento dei documenti e di rendere più rapido l’accesso alle informazioni utili.

Sicurezza e copertura assicurativa

Un aspetto spesso sottovalutato riguarda il possibile impatto sulla copertura assicurativa condominiale.

La mancanza di informazioni aggiornate in materia di sicurezza può infatti comportare gravi conseguenze in caso di sinistro. In presenza di carenze documentali o irregolarità, la compagnia assicurativa potrebbe contestare o limitare il risarcimento, lasciando il condominio esposto a conseguenze economiche rilevanti.

Aggiornare il RAS significa quindi contribuire concretamente alla tutela del patrimonio comune e privato.

La responsabilità dell’Amministratore e dei Condòmini

La normativa e la giurisprudenza confermano l’importanza di una corretta tenuta del Registro.

L’Amministratore è tenuto a curare gli adempimenti previsti dalla legge e a garantire una gestione diligente delle informazioni condominiali. Allo stesso tempo, i Condòmini hanno l’obbligo di collaborare comunicando tempestivamente eventuali variazioni relative alla propria unità immobiliare.

Ogni modifica dei dati rilevanti deve essere comunicata all’Amministrazione entro 60 giorni, così da consentire il costante aggiornamento del registro.

Quali dati e documenti sono richiesti

Per completare l’aggiornamento del RAS, CasaInTasca procederà alla verifica documentale anche mediante accesso agli atti pubblici, con il supporto di professionisti abilitati ove necessario.

In particolare, potranno essere raccolti o aggiornati:

dati anagrafici dei proprietari;

informazioni relative a titolari di diritti reali o personali di godimento;

elaborati catastali e planimetrici;

documentazione progettuale disponibile;

informazioni relative a locazioni, comodati o accordi di separazione omologata;

dati degli eventuali occupanti non proprietari, come inquilini o comodatari.

Per le parti comuni, il registro dovrà contenere anche i dati relativi alla sicurezza, tra cui certificazioni antincendio, verifiche sugli impianti, documentazione relativa ad ascensori, riscaldamento, eventuale presenza di amianto o radon, controlli sulle linee vita e sull’illuminazione di emergenza.

Come inviare la documentazione

I Condòmini sono invitati a trasmettere la documentazione richiesta tramite i consueti recapiti dello Studio, via e-mail o PEC.

I dati saranno trattati esclusivamente per finalità di gestione condominiale, nel rispetto dei principi di proporzionalità, tracciabilità e riservatezza.

Collaborare significa proteggere il proprio stabile

La collaborazione di tutti i Condòmini è fondamentale per mantenere aggiornato il Registro di Anagrafe Condominiale e Sicurezza e per contribuire alla corretta conservazione dell’edificio.

Un RAS completo e aggiornato non è solo un obbligo di legge: è uno strumento di prevenzione, sicurezza e tutela per l’intera comunità condominiale.

CasaInTasca resta a disposizione per ogni chiarimento e per supportare i Condòmini nella trasmissione della documentazione necessaria.

L'articolo Il Registro di Anagrafe Condominiale e Sicurezza (RAS) proviene da CasainTasca.

1. Premessa

La sostituzione di una caldaia autonoma in condominio oggi è regolata da:

• norme tecniche e di sicurezza (impianti a gas, evacuazione fumi, DM 37/2008 ecc.);
• norme energetiche (rendimenti minimi, efficienza energetica);
• regole edilizie/condominiali (uso parti comuni, canne fumarie, facciate);
• regole fiscali/incentivi (bonus casa, ecobonus, Conto Termico, ove spettanti).

L’obiettivo del legislatore è: meno consumi, meno emissioni inquinanti, più sicurezza.

2. Regole vigenti oggi – sostituzione caldaia autonoma in condominio

2.1 Libertà di sostituzione, ma nel rispetto di norme e parti comuni

Il singolo proprietario può sostituire la caldaia autonoma senza bisogno di autorizzazione assembleare ne dell’amministratore di condominio, purché:

1. rispetti le norme tecniche e di sicurezza;
2. non alteri o danneggi le parti comuni (facciata, canne fumarie (condominio parziale), cavedi, ecc.);
3. non pregiudichi il funzionamento degli impianti altrui.

L’installatore deve necessariamente rilasciare Dichiarazione di conformità (DICO) ai sensi del DM 37/2008, completa degli allegati obbligatori che sono la relazione tecnica e tipologica dei materiali utilizzati ,lo schema impianto e le abilitazioni dell’istallatore.

2.2 Casistiche principali per lo scarico fumi

1. a) Caldaia autonoma con scarico in canna fumaria condominiale (condominio parziale)

È il caso “classico” in condominio.

• Occorre prima di tutto verificare compatibilità della canna fumaria con il nuovo apparecchio (soprattutto per le caldaie a condensazione). La verifica, ove non sia presente la documentazione del costruttore dell’edificio, è fatta necessariamente ed esclusivamente con una videoispezione di una ditta specializzata. Il cui costo è a carico dei condomini del condominio parziale o del richiedente.
• Se la canna è collettiva(ramificata o meno) e progettata per vecchie caldaie a tiraggio naturale,  è necessario un intervento condominiale di adeguamento/intubamento a carico dei condomini allacciata alla medesima canna fumaria e la sostituzione contemporanea di tutte le vecchie caldaie a tiraggio naturale allacciate alla stessa.
• Il singolo non può modificare da solo la canna comune: servono progetto tecnico e delibera assembleare dei condomini aderenti al condominio parziale.

In pratica: per le nuove caldaie a condensazione in presenza di canna fumaria comune, la sostituzione si intreccia quasi sempre con un intervento condominiale (per ottenere economie di scala data la problematica comune che interessa o interesserà in un breve arco temporale tutti i condomini) o di condominio parziale.

1. b) Caldaia autonoma a condensazione con scarico a parete

Lo scarico a parete oggi è fortemente limitato:

• in linea generale, l’evacuazione dei prodotti della combustione deve avvenire sopra il colmo del tetto come prescritto dal Regolamento Locale d’Igiene Vigente;
• lo scarico a parete è ammesso solo in casi particolari (edifici esistenti con impossibilità tecnica a raggiungere il tetto, ristrutturazioni parziali, vincoli architettonici ecc.).

Per usarlo legittimamente occorre che l’installatore (non l’amministratore di condominio) motivi e asseveri la sussistenza delle condizioni previste dalla normativa (edilizia, energetica e regolamenti comunali).

In condominio, va valutato anche l’effetto su facciata e decoro: possono essere richieste distanze minime da balconi, finestre, altri scarichi conformi alla normativa vigente (DPR 412/93 e legge 90/2013 e la norma UNI 7129.

1. c) Caldaia autonoma a condensazione con canna fumaria individuale dedicata

Se ogni unità ha la propria canna fumaria indipendente che arriva a tetto:

• di norma la sostituzione è tecnicamente più semplice;
• si verifica solo che la canna sia idonea ai fumi di condensazione (materiale, sezione, resistenza alla condensa);
• se non idonea, si procede all’intubamento con nuovo condotto.

Anche se il condotto corre in cavedi comuni, l’intervento resta prevalentemente a carico del singolo, salvo lavori che coinvolgono parti strutturali o altri alloggi.

2.3 Rapporto con il condominio e assemblea

In sintesi:

• Non serve delibera per la mera sostituzione all’interno dell’unità, con collegamento a impianto fumario già esistente e compatibile.
• Serve coinvolgere il condominio o il condominio parziale quando:
  • si interviene su canna fumaria condominiale (adeguamento, intubamento, sostituzione);
  • si modificano facciata/parti comuni (nuovi scarichi, tubazioni, staffe esterne, ecc.);
  • si altera il regime di funzionamento di un sistema collettivo (es. C.C.R.).

Le spese per la parte privata sono a carico del singolo; quelle per opere su parti comuni si ripartono in base alle regole condominiali (millesimi, utilità, colonna servita).

2.4 Requisiti minimi di efficienza energetica

La nuova caldaia deve rispettare:

• requisiti minimi di rendimento;
• limiti alle emissioni (NOx ecc.);
• obblighi di installazione di dispositivi di controllo (cronotermostati, valvole termostatiche, ove richiesto).

In pratica, oggi la caldaia a condensazione è lo standard tecnico di riferimento, salvo casi particolari.

2.5 Incentivi fiscali e contributi

In molti casi la sostituzione della caldaia può beneficiare di:

• bonus ristrutturazione 50% (36% o 30% in relazione alle norme vigenti);
• ecobonus (se si migliora l’efficienza energetica dell’edificio e si rispettano i parametri richiesti);
• Conto Termico in presenza di determinati requisiti tecnici.

Le condizioni cambiano spesso e vanno verificate di volta in volta in base all’anno di spesa e alle norme vigenti in quel momento.

3. Casistiche tipiche in condominio

Per un quadro pratico:

1. Sostituzione 1:1 su canna fumaria già idonea
   1. Canna già intubata o singola, certificata per caldaia a condensazione intervento relativamente semplice; comunicazione all’amministratore, DICO dell’installatore.
2. Canna fumaria collettiva ramificato e non (obsoleta) (indicativamente anni ‘60–’90)
   1. Necessario progetto di adeguamento condominiale di ogni singola canna fumaria (previa videoispezione di tutte le canne fumarie, perché non è detto che siano tutte uguali!);
   2. il singolo non può “staccarsi” o cambiare tipologia di apparecchio senza verifiche;
   3. spesso si interviene con intubamenti multipli o nuova canna verticale esterna e sostituzione delle caldaie autonome.
3. Canna fumaria collettiva per caldaie “turbo o stagne” (indicativamente anni ‘90–2010)
   1. Necessario progetto di adeguamento condominiale di ogni singola canna fumaria (previa videoispezione di tutte le canne fumarie, perché non è detto che siano tutte uguali!);
   2. il singolo non può “staccarsi” o cambiare tipologia di apparecchio senza verifiche;
   3. si interviene con intubamenti multipli e sostituzione di tutte le caldaie autonome dei condomini allacciati alla canna fumaria oppure si effettua un intubaggio delle canna fumaria comune con rivestimento in resine furaniche e si realizza uno scarico condensa comune alla base della canna fumaria, con tale soluzione i condomini che sono allacciati alla medesima canna fumaria non sono obbligati a cambiare la propria caldaia, possono sostituire la caldaia con una a condensazione in un secondo tempo.
4. Impossibilità tecnica a usare la canna
   1. Valutazione di scarico alternativo (parete, nuova canna esterna, sistemi ibridi/pompe di calore);
   2. verifica con regolamenti comunali e edilizi.
5. Passaggio a sistemi ibridi o pompe di calore
   1. Il proprietario può scegliere di abbandonare il gas e usare pompa di calore elettrica;
   2. la canna fumaria diventa non più necessaria per quell’unità, ma resta comunque parte comune per gli altri.
   3. Prospettive di evoluzione futura

Qui entriamo nella parte “di scenario”, utile per orientare le scelte.

4.1 Progressivo restringimento dell’uso delle caldaie a gas

A livello europeo e nazionale si va verso:

• riduzione progressiva dell’uso di combustibili fossili negli edifici;
• spinta forte verso pompe di calore elettriche e sistemi ibridi;
• possibili limitazioni crescenti all’installazione di nuove caldaie a gas tradizionali;
• eliminazione di incentivi fiscali all’uso di caldaie che utilizzano combustibili fossili.

Verosimilmente, nel medio periodo (prossimi 10–15 anni) ci aspettiamo:

• requisiti energetici sempre più stringenti;
• incentivi mirati su pompe di calore e sistemi ibridi;
• minore convenienza, tecnica ed economica, per continuare a sostituire solo la “classica” caldaia a gas.

4.2 Evoluzione sugli scarichi fumi e sulle canne fumarie

È ragionevole attendersi:

• maggiori vincoli agli scarichi a parete, soprattutto in aree urbane;
• incentivi o obblighi impliciti a razionalizzare le canne fumarie condominiali (intubamenti, bonifiche, messa a norma);
• maggiore responsabilità per condomini e amministratori sul mantenimento in sicurezza dei sistemi fumari esistenti.

Per i condomìni, questo significa che nel tempo diventerà sempre più sensato:

• programmare interventi strutturali sulle canne fumarie;
• valutare scenari di riqualificazione complessiva dell’edificio (isolamenti, generazione, distribuzione del calore).

4.3 Tendenza verso sistemi centralizzati o di “condominio energetico”

Un altro trend plausibile:

• ritorno (in chiave moderna) a sistemi centralizzati efficienti, magari con contabilizzazione del calore per singola unità;
• sviluppo di comunità energetiche e impianti fotovoltaici condominiali che alimentano pompe di calore.

Per molti edifici, nel lungo periodo, la sostituzione “pezzo per pezzo” delle singole caldaie autonome potrebbe essere meno conveniente di un progetto unitario di riqualificazione impiantistica ed energetica.

5. Conclusioni operative

In estrema sintesi, per la sostituzione di una caldaia autonoma in condominio oggi è opportuno:

1. Verificare la situazione impiantistica esistente (tipo di canna, scarico, compatibilità, mediante videoispezione di ogni singolo condotto oggetto d’intervento).
2. Coinvolgere un tecnico abilitato per relazione e progetto, specie se esiste una canna fumaria comune.
3. Coordinarsi con l’amministratore quando si toccano parti comuni.
4. Valutare non solo la soluzione minima “qui e ora”, ma anche le prospettive future dell’edificio:
   1. possibili lavori condominiali su canne fumarie;
   2. passaggio a soluzioni più moderne (ibrido, pompe di calore, centralizzazione).

L'articolo La sostituzione della caldaia AUTONOMA nelle unità abitative in condominio proviene da CasainTasca.

Ebbene, l’allontanamento non incide sul quorum costitutivo (che deve sussistere solo al momento iniziale), bensì’ su quello deliberativo.

Ciò significa che l’assemblea potrà continuare anche in assenza del condòmino che ha deciso di lasciare la sede in anticipo poiché, appunto, l’abbandono non incide sulla regolarità della costituzione in quanto il quorum costitutivo va accertato solamente una volta dal presidente, all’inizio della riunione.
L’abbandono in corso di riunione incide, invece, sul quorum deliberativo richiesto per ciascun punto all’ordine del giorno: il condòmino che è andato via, infatti, non potrà essere considerato al fine del raggiungimento della soglia prevista dalla legge per quella particolare deliberazione.

Una persona che si allontana dall’assemblea senza lasciare delega è dunque assente rispetto alle deliberazioni assunte dopo che se ha abbandonato la seduta, ma, come tutti gli altri, riceverà poi il verbale assembleare in seguito.

L'articolo COSA SUCCEDE SE UN CONDÒMINO ABBANDONA L’ASSEMBLEA? proviene da CasainTasca.

L’invio del verbale assembleare serve per formalizzare la conoscenza, da parte dei condòmini assenti, delle decisioni assunte in assemblea e, di conseguenza, per far decorrere il termine per la relativa ovvero eventuale impugnazione.

Il mancato invio del verbale da parte dell’amministratore non determina una nullità o altro vizio sull’assemblea, ma fa sì che il termine per impugnare la delibera per il condòmino assente non inizi a decorrere, non almeno fino a quando la comunicazione non viene effettuata.
Il mancato invio, anche a seguito di numerosi solleciti, da parte dell’amministratore viene considerato condotta negligente, con il rischio di andare incontro ad una revoca dall’incarico.

L'articolo COSA FARE SE L’AMMINISTRATORE NON INVIA IL VERBALE DI ASSEMBLEA AI CONDÒMINI ASSENTI. proviene da CasainTasca.

La locazione parziale può riguardare tanto la destinazione abitativa (ad esempio stanza da letto), quanto usi differenti da quello abitativo (ad esempio uso studio, ufficio, magazzino, ecc.).

Il contratto può avere la medesima durata di contratto di locazione “ordinario”, ciò vuol dire che, nell’ambito degli immobili ad uso abitativo, potremmo trovare contratti di locazione parziale ad esempio 4+4 (a canone libero) oppure 3+2 (nei casi di canone concordato), di tipo transitorio ed altri.

Anche il contratto di locazione parziale, così come tutte le altre tipologie di contratto di locazione, deve essere registrato, dunque le parti sono obbligate alla registrazione dell’atto (scritto naturalmente) presso gli uffici competenti (Agenzia delle Entrate).

L'articolo CARATTERISTICHE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE PARZIALE. proviene da CasainTasca.

Nel caso in cui un Condòmino ritardi il pagamento della sua quota di spese, l’Amministratore è obbligato al recupero, senza indugio, delle somme dovute.

Per quanto riguarda i tempi entro i quali l’Amministratore deve agire con riscossione forzosa nei confronti dei morosi, l’Art. 1129 Codice Civile al comma 9 fissa un termine di 6 mesi che decorrono dalla data di fine dell’esercizio condominiale, salvo che l’assemblea decida diversamente.

Tale attività è totalmente affidata alla piena libertà dell’Amministratore, il quale può agire in giudizio senza bisogno di un’autorizzazione assembleare.

Questa procedura costituisce appunto un obbligo per l’Amministratore, infatti, se egli non si attiva per il recupero dei crediti nei confronti dei condòmini morosi, potrà essere condannato a rimborsare il condominio, ma ovviamente solo se si riscontrassero “danni” che siano diretta conseguenza del suo inadempimento.

L'articolo RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE IN CASO DI RECUPERO FORZOSO DEI CREDITI CONDOMINIALI. proviene da CasainTasca.

Innanzitutto, i condòmini dovranno approvare quanto necessario in sede Assembleare, deliberando in favore del nuovo “servizio” con le maggioranze indicate al secondo comma dell’art. 1136 cc che recita come segue:
“Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.
L’installazione, sebbene sia consentita dalla legge, implica in ogni caso questioni inerenti alla privacy non solo dei condòmini, ma anche di tutti coloro che si trovino a transitare nelle aree riprese dalle telecamere.
L’utilizzo di sistemi di videosorveglianza determina un trattamento di dati personali ai sensi dell’art. 4, par. 1, n. 2, del Regolamento Generale della protezione dei dati (GDPR).
Ne consegue che tutti gli interessati debbano essere sempre informati che stiano per accedere ad un’area videosorvegliata, nonché delle finalità del trattamento stesso, tramite cartelli informativi secondo le indicazioni contenute nell’ultimo provvedimento in materia di videosorveglianza.

L'articolo INSTALLAZIONE SISTEMI DI VIDEOSORVEGLIANZA CONDOMINIALI. proviene da CasainTasca.

Si tratta di un requisito a cui si fa esplicitamente riferimento sia per il caso della prima nomina sia per l’ipotesi del rinnovo: “L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta (art.1129 comma 14 cc)”.

Alla luce, quindi, di quanto detto, si conclude per la nullità della conferma dell’amministratore se in tale sede non viene indicato chiaramente l’onorario del professionista.

L'articolo NOMINA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: DELIBERA NULLA SE NON C’È L’INDICAZIONE DEL COMPENSO. proviene da CasainTasca.

Così facendo, restano fuori due “sfere” che erano diventate molto rilevanti: la sostituzione degli infissi e il rifacimento dei bagni.

Inoltre, sarà prevista un’apposita asseverazione per confermare il rispetto dei requisiti e dovrà naturalmente essere rilasciata da tecnici abilitati.

Dal 1° gennaio 2024, non sarà più possibile esercitare le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito, ma con alcune eccezioni:
– i lavori su parti comuni dei condomìni;
– i lavori di persone in singole unità purché il contribuente sia proprietario o titolare di un diritto reale sull’immobile, abbia un reddito non superiore a 15mila euro in base al “quoziente familiare” (e qui c’è un calcolo preciso da dover fare che dovrà tener conto di alcuni parametri legati al nucleo) e stia facendo lavori sulla sua abitazione principale.

È importante sapere che, se nel nucleo familiare è presente un soggetto in condizioni di disabilità accertata, non si applica il requisito reddituale.

Si salvano dalla stretta i lavori già avviati e quelli per i quali è già stato firmato un preventivo, oltre che pagato un acconto.

L'articolo BONUS BARRIERE ARCHITETTONICHE: NOVITA’ 2024. proviene da CasainTasca.