Casa Sconfini

Immobili in Russia: in certi segmenti prezzi tornati ai livelli di 10 anni fa

Alessandro Alessio

Spesso si dice che anche (e soprattutto) nei momenti di crisi si possono trovare delle opportunità che altrimenti sarebbero difficili da cogliere.

Mercato immobiliare in Russia. Dopo anni di crescita incombe lo spettro di una nuova crisi

Alessandro Alessio

Di recente a Mosca si è tenuto il forum PROEstate nel corso del quale costruttori ed investitori si sono confrontati sull'andamento e le prospettive del mercato immobiliare nel paese.

Come reagirà il mercato immobiliare russo alla "guerra delle sanzioni"?

Alessandro Alessio

Quali possono essere le conseguenze dal punto di vista del mercato immobiliare russo della cosiddetta "guerra delle sanzioni" al momento in atto tra USA-UE da un lato e Russia dall'altro?

"La Tasi costerà più dell'Imu". Il cetriolo arriva dopo le europee

Administrator

In pochi ci avevano creduto, ma il governo continua ancora a pavoneggiarsi di aver abolito l'Imu.

Parti comuni e diritti dominicali

Giuseppe Morea

Vivo in un condominio che è parte di un caseggiato composto da quattro palazzi disposti in modo tale da formare un rettangolo. All’interno di questo rettangolo si trova un corte comune di proprietà (ovviamente divisa in millesimi tra i proprietari) di tre dei quattro palazzi che si affacciano in questa corte. Il quarto palazzo ha un giardinetto condominiale che si affaccia sull’altro lato e quindi non ha nulla a che fare con la corte. Il problema è il seguente: essendo facilmente accessibile, la corte è spesso invasa da mezzi come biciclette, scooter, moto e soprattutto motorini al punto che per entrare nei portoni o per passare sotto la pensilina che ripara dalla pioggia si rischia di fare molta fatica poiché i pedoni sono costretti a fare slalom tra i motorini. Inoltre, i proprietari di alcuni di questi motorini sono proprietari di appartamenti che si trovano nel “quarto” palazzo, quello che non è proprietario della corte comune. Come si può fare per risolvere il problema? Si possono obbligare i possessori di questi mezzi di trasporto a due ruote di non parcheggiare nella corte? (Lettera firmata)

Certificazione acustica, nuovo obbligo per i proprietari di immobili

Giuseppe Morea

Stai costruendo una nuova casa? Devi vendere una tua proprietà immobiliare oppure affittarla? Cerca di fare in fretta, ovvero in poco più di un anno, perché dal 1° gennaio 2012 scatterà un nuovo, costoso, inutile e farraginoso balzello: la certificazione acustica. La causa di tutto è la norma UNI 11367, pubblicata il 22 luglio 2010, e che ha come titolo “Classificazione acustica delle unità immobiliari – Procedura di valutazione e verifica in opera”.

Tabelle condominiali: per il riconteggio delle quote millesimali non serve l’unanimità

Giuseppe Morea

Nella palazzina in cui abito, composta da otto enti abitativi, è stato recentemente terminato un intervento edilizio consistito nell’abbattimento di un vecchio fabbricato (una specie di deposito attrezzi) posizionato nella corte comune, il quale è stato sostituito da una stanza in più che il proprietario del piano terra ha creato per ampliare il suo appartamento. Preciso che tutto è stato fatto in regola e che il proprietario dell’appartamento “ingrandito” ha corrisposto una certa cifra a ciascun condomino per potersi appropriare di quel vecchio deposito ormai inutilizzato. Ora il problema è relativo alle nuove tabelle millesimali per il calcolo delle spese condominiali. Il condomino che ha allargato il suo appartamento dice che pagandoci per poter entrare in possesso di quello spazio ha annullato ogni possibile modifica alle tabelle millesimali. Evidentemente ora dovrebbe pagare di più per la gestione del condominio perché ricalcolando le quote lui ne ha un po’ di più rispetto a prima. Risultato? Tutto bloccato dal suo veto e così le tabelle sono sempre quelle. È giusto? Cosa possiamo fare? (Lettera firmata)

Canoni di locazione: gli aumenti ammissibili

Giuseppe Morea

Sono il conduttore di un grande foro commerciale di proprietà di una società facente capo essenzialmente ad un unico imprenditore che è anche amministratore unico di questa società. Pago regolarmente il canone d’affitto secondo gli accordi presi al momento della stipula del contratto (di 6 anni), che scadrà tra un anno e mezzo. Facendo riferimento all’art. 32 della Legge n. 392 del 1978, il proprietario dei muri del foro commerciale mi ha chiesto un aumento extra spiegandomi che serve ad avvicinarsi al nuovo affitto mensile che andrò a pagare quando rinnoveremo il contratto (che rinnoveremo senz’altro perché la posizione e la disposizione dell’immobile è ottima per la mia attività). Una specie di avvicinamento “morbido” alla nuova rata di affitto. Lo può fare? Ho letto l’articolo citato della legge e non mi sembra chiaro. (Lettera firmata)

Mercato immobiliare e crisi: la nuda proprietà

Giuseppe Morea

Nel settore immobiliare sembrano tornare di moda le cosiddette nude proprietà. I tipici, ma evidentemente non esclusivi, protagonisti di queste particolari forme di compravendite immobiliari sono da un lato le persone anziane sole e spesso abbastanza in là con l’età, dall’altro investitori più o meno giovani che hanno la possibilità di disporre di un po’ di liquidità finanziaria.

Mercato immobiliare: la Croazia apre all'Europa, ma occhio agli aspetti urbanistici

Alessandro Alessio

Oramai si approssima sul calendario una data che non verrà forse ricordata alla stregua di avvenimenti storici di maggior peso per l'umanità, ma che certo è destinata a dare avvio ad una serie di conseguenze da lungo auspicate, ma anche di ingenerare immancabili polemiche.

Non chiamatela crisi! Il bene-casa contro l'assalto delle cose fatue

Alessandro Alessio

A volte, quando sento ripetere da più parti che la gente non ha possibilità di risparmiare e che i valori degli immobili hanno reso oramai inaccessibile ai più il bene più prezioso per le famiglie che è la casa di proprietà, subito mi tornano alla mente episodi frequenti nella mia quotidiana esperienza "sul campo", che ritengo emblematici della società odierna, più che della tanto vituperata congiuntura socio-economica mondiale.

Resort di lusso: una comproprietà in Toscana per gli estimatori del Belpaese

Alessandro Alessio

Dopo aver speso due parole introduttive su questa forma di investimento, definita "comproprietà", è doveroso apportare un esempio del tipo di strutture cui questo fenomeno immobiliare di solito viene associato.

Investimenti nelle comproprietà di lusso

Alessandro Alessio

Bisogna ammettere che in Italia il concetto di comproprietà riferito agli immobili di lusso non è ancora diffuso, non è stato ben recepito, o ancora più spesso viene confuso o assimilato a quello di multiproprietà. Per questo vale la pena sottolineare gli elementi caratteristici di questa forma - direi non tanto di "investimento" - quanto di godimento di beni immobili.

Investire in Repubblica Ceca: Praga & Brno

Alessandro Alessio

Negli ultimi 15 anni, ovvero dalla divisione dell'ex-Cecoslovacchia nel 1993, la Repubblica Ceca ad oggi ha registrato un vero e proprio boom nell'afflusso di investimenti stranieri soprattutto in ambito immobiliare.

Venezia, vivere nelle dimore dei dogi

Alessandro Alessio

"So we'll go no more a-roving, so late into the night
Though the heart be still as loving and the moon be still as bright".

Immaginatevi il volto della luna che si specchia nelle acque del canale ed un mantello che scivola frusciando lungo i bianchi ponti di Venezia.

L’Hotel Plaza di New York - Vivere in un’ “opera d’arte”

Alessandro Alessio

Ci sono luoghi che assumono nel tempo una tale valenza simbolica, da divenire quasi leggendari.
In taluni casi basta citare il nome di quei luoghi per suscitare nell'immaginario collettivo reazioni ed associazioni di idee spontanee.

Montenegro - Il momento di investire

Alessandro Alessio

Il Montenegro è diventato una repubblica indipendente nel giugno 2006 e si sta avviando con decisione lungo il percorso di accessione all'Unione Europea. Il governo montenegrino ha manifestato risolutezza nel voler sviluppare al meglio il potenziale turistico del paese nella speranza di apportare benefici a lungo termine all'economia del paese ed alla popolazione locale.

Francia - Investimenti a reddito garantito

Alessandro Alessio

Per la sua straordinaria tradizione turistica ed il fatto di essere perennemente sotto i riflettori della moda e del cinema e sede di importanti saloni internazionali di fama mondiale, la piccola regione della Costa Azzurra a tutt'oggi incarna materialmente il concetto di bel mondo nell'immaginario collettivo.

E' sicuramente uno dei luoghi più ambiti da vecchi e nuovi ricchi di ogni provenienza.
Seppur vero che molti ricercano qui ville da status symbol o appartamenti ad uso familiare che necessariamente comportano esborsi impegnativi come è lecito attendersi in località così prestigiose, le proposte di questo mercato possono risultare sorprendentemente accattivanti anche per coloro che sono più propensi a valutare investimenti da mettere a rendita. Questo tipo di proposte vengono comunemente denominate residences de tourisme (immobili turistici) e rientrano in un programma stilato dal Governo francese per attirare e tutelare gli investimenti stranieri nel paese.

Cosa sono le residences de tourisme (o leaseback properties) e quali i loro vantaggi?

Trattasi di immobili di nuova costruzione che vengono consegnati direttamente dall'impresa.
Contestualmente al rogito che ne sancisce il passaggio di proprietà a favore dell'investitore, questi lascia l'immobile in gestione ad una società di leasing che si impegna a garantirgli un reddito annuo compreso tra il 4-5% per i 9 anni successivi (anche se l'immobile restasse sfitto). In questo periodo di 9 anni il proprietario ha a disposizione l'immobile per un uso personale solo 10-14 giorni all'anno, ma alla scadenza rientra nel pieno possesso del bene.

L'acquisto di un immobile di questo tipo comporta notevoli vantaggi, per lo più di natura fiscale, che si possono così riassumere:

* Recupero dell'IVA versata al costruttore (in Francia pari al 19,60%)
* Spese notarili ridotte in quanto immobili di nuova costruzione
* Rendita netta (di solito tra il 5-6%) GARANTITA per i successivi 9 anni
* Trascorsi questi 9 anni il proprietario è rientrato almeno del 45% dell'esborso iniziale e si trova con un immobile rivalutatosi nettamente sul mercato (anche perché la società di leasing ne cura la manutenzione e l'amministrazione per tutto il suddetto periodo).

Spese correlate alla compravendita immobiliare

* Spese notarili: Per un immobile usato di norma le spese notarili ammontano all'8% del prezzo della compravendita, che si riducono al 4% nel caso di nuove costruzioni.

A ciò va ad aggiungersi l'Imposta per la registrazione del passaggio di proprietà, che varia da regione a regione. I costi del notaio possono essere ricompresi nel mutuo solo quando il mutuatario paga tributi in Francia; i contribuenti di altri paesi dovranno finanziare questo tipo di spese col loro capitale iniziale.

Tassazione sugli immobili
In Francia sono 2 le imposte gravanti sulla proprietà di beni immobili ad uso residenziale. L'esazione delle stesse spetta allo Stato per conto delle autorità locali. Le aliquote variano da comune a comune.

* Imposta Fondiaria (Taxe fonciére)
Chi risulta intestatario della proprietà dell'immobile al 1° di gennaio è tenuto a pagare questa imposta entro ottobre/novembre dell'anno stesso e va incontro a sanzioni amministrative in caso di versamento tardivo. Si può optare per uno schema di ammortamento su base mensile fin dall'inizio dell'anno.

* Imposta di soggiorno (Taxe d'habitation)
Tributo locale che si paga solo nel caso di civili abitazioni considerate "abitabili", ovvero provviste di mobilio, allacciamento idrico ed elettrico. Soggetto d'imposta è in questo caso l'occupante dell'immobile al 1° gennaio, anche se l'immobile viene utilizzto su base occasionale. L'aliquota varia a seconda della superficie dell'immobile e da comune a comune. Se la proprietà è locata, soggetto d'imposta è dunque l'affittuario che occupa l'immobile all'inizio dell'anno, non dunque il conduttore.

* Spese condominiali (Charges de Co-Propriétaires)
I proprietari di un'unità abitativa facente parte di un complesso residenziale condominiale sono soggeti al versamento di contributi per l'amministrazione e la manutenzione delle parti comuni, tra cui ascensori, eventuali spazi esterni, piscine, campi da tennis ed altre strutture ad uso esclusivo dei condomini.

La tassazione delle plusvalenze

Si applica sull'utile ricavato dalla rivendita dell'immobile rispetto alla somma complessiva (spese correlate comprese) versata per acquistarlo. Non vi è plusvalenza nel caso di rivendita dell' "abitazione principale" per acquistarne un'altra. Questo tipo di imposizione fiscale segue schemi abbastanza complicati; è consigliabile pertanto farsi assistere da uno specialista locale.

Imposta sul patrimonio

I cittadini francesi residenti in Francia e i non-residenti che vantano un patrimonio in Francia sono tassati in base all'entità del medesimo al 1° gennaio di ogni anno. Quest'imposta grava con aliquote crescenti, a scaglioni, solo su coloro che superano una certa soglia di ricchezza. Nel caso di cittadini stranieri si considerano solo i beni immobili, non già gli investimenti finanziari.

L'investimento più adatto

Se sognate un appartamento di rappresentanza o una villa da sogno in Costa Azzurra o nel Principato di Monaco, siamo in grado di proporre soluzioni immobiliari per qualsiasi esigenza, anche conducendo ricerche mirate sulla base di richieste specifiche della clientela.

Oltre a ciò però, per chi è più interessato ad un'operazione proficua dal punto di vista del ROI (Return on Investment), tendiamo a selezionare preventivamente degli immobili che a conti fatti offrano delle ottime prospettive in termini di rendita annua - in quanto già affittati o di facile collocazione sul mercato delle locazioni - e capitalizzazione nel tempo (rilevazioni ufficiali francesi parlano di una crescita media annua dei valori di mercato dell'8-10%), qualunque sia il budget di partenza.

La nostra offerta tiene conto proprio dell'esigenza del piccolo e medio "investitore familiare" che desidera far fruttare al meglio i risparmi messi da parte nel corso degli anni: immobili quindi che, sulla base di previsioni di mercato assolutamente realistiche, si prestino ad essere locati in tempi brevi entro una fascia di prezzo tale da garantire un ottimo ritorno annuo sull'investimento.

Fondamentale in questo senso anche l'assistenza di un commercialista locale, grazie al quale si potrà usufruire di un abbattimento fiscale del 70% sulla rendita, in modo tale da pagare l'imposta sul reddito (la cui aliquota è del 25%) solamente sul 30% della rendita annua.

Alessandro Alessio
GALLERY Real Estate International

Slovenia - Il mercato immobiliare in Slovenia

Alessandro Alessio

Per chi abita a Trieste la Slovenia rappresenta oramai una nuova realtà immobiliare appetibilissima in particolar modo per il mercato delle prime case, soprattutto per quelle coppie di giovani che decidono di acquistare il loro primo immobile di proprietà e si scontrano sempre più con le difficoltà di reperire proposte accessibili in provincia.

Croazia - Il mercato immobiliare in Istria

Alessandro Alessio

Il mercato immobiliare in Istria è cresciuto in maniera esponenziale solo negli ultimi anni, trainato dalla crescente domanda di piccoli e medi investitori stranieri e dall’adeguamento delle infrastrutture turistiche e di pubblica utilità (basti pensare alla “Y”, la comoda autostrada che collega i punti strategici della penisola alle reti viarie nazionali ed internazionali).