Como podéis observar, en las fotos aparecen unas rejillas pequeñas  comúnmente llamadas “enanos” de base para la cimentación y planteamiento del encofrado de los muros perimetrales de hormigón del sótano.

También se aprecia en las fotos tuberías enterradas que desaguan de la casa a las arquetas. A este capítulo de obra se le denomina Saneamientos y no se incluye normalmente en el capítulo de Fontanería común del interior de la casa. Como véis parte de las tuberías quedarán ocultas bajo la solera de hormigón de los cimientos una vez terminada.

Como podéis observar, se tuvo que hacer una excavación importante para hacer el sótano, aunque la verdad resulto bastante sencillo porque el terreno es de tierra de huerta que mancha mucho pero es “blandita” y además no se encontraron piedras de gran tamaño, con lo que la excavación estuvo lista aproximadamente en 3 o 4 días. La excavación se hace con aproximadamente 1 metro de separación de distancia de la estructura real de la casa para poder trabajar más cómodamente a la hora de realizar los forjados de la misma.

El tema de si hacer el sótano o no es algo recurrente en que trataremos en un artículo próximo. Sólo resumiros en que después de echar números creemos que hacer el sótano nos merece la pena en cuanto a relación coste/beneficio, al menos para nuestra obra en concreto.

El hormigón que podéis ver es el llamado “hormigón de limpieza” que se echa sobre el terreno para poder realizar encima las canalizaciones de saneamientos que van por debajo de la estructura de la casa.

El tabique bajo que se ve por todo el perímetro es llamado “tabique perdido” para poder echar a posteriori más cómodamente la solera de hormigón que servirá de cimiento a la casa.

A la hora de elegir hipotecas para construirnos nuestra casa tenemos 2 opciones posibles, la hipoteca sobre el terreno y la hipoteca autopromotor. Ambas os las explico en detalle a continuación fruto de la recopilación de información que he tenido que hacer para decidirme por una de ellas.

Por un lado, existe la hipoteca sobre el terreno, en la que se hipoteca el terreno donde se va a realizar la construcción de nuestra casa. Actualmente los bancos son bastante reacios a dar hipotecas sobre el propio terreno, y en cualquier caso, como máximo prestan únicamente en torno al 60% del valor tasado del terreno, además de poder exigir tipos de interés más altos que en otras hipotecas, todo ello dependiendo del banco. En esta hipoteca el banco nos haría una entrega única de dinero al firmar/escriturar la hipoteca por el total que hayamos pedido, al igual que cualquier hipoteca que se hace al comprar una vivienda. De esta forma, estaríamos pagando cuotas completas del total pedido desde el primer mes.

Por otra parte, existe también la hipoteca autopromotor, que se realiza sobre el terreno y además sobre la vivienda a construir. De esta forma, la tasación se hace del terreno donde vamos a construir y además del proyecto de obra que vamos a realizar. Actualmente los bancos no son tan reacios a conceder estas hipotecas (son algo más seguras) por lo que dependiendo del banco nos darán un 80% de la suma de ambas tasaciones.

 Las entregas de dinero que nos haría el banco quedarían de esta forma vinculadas a la progresión de ejecución del proyecto de obra que hemos tasado. Por tanto, sólo iremos pagando cuotas de lo que vayamos disponiendo del total solicitado inicialmente con lo que las primeras cuotas serán bastante menores y llegando al final de obra serán muy parecidas a la cuota final que quedará. Además si por la razón que fuera necesitáramos menos del total solicitado inicialmente también se podría prescindir de el.

Para demostrar que la obra va avanzando e ir “liberando” cantidades de dinero de nuestra hipoteca autopromotor habrá que ir entregando al banco las denominadas certificaciones de obra (normalmente de forma mensual). Las certificaciones de obra son certificados firmados por el arquitecto en el que se desglosan los trabajos realizados en la obra desde la última certificación, previamente acordados con el aparejador, constructor y autopromotor (que seríamos nosotros). Además probablemente el banco exigirá cada cierto tiempo, o al menos una vez, que un tasador visite la obra para comprobar efectivamente que las certificaciones se ajustan a lo ejecutado.

En conclusión, la hipoteca sobre el terreno, nos permite una mayor flexibilidad en el uso del dinero desde el principio sin atarnos a las constantes certificaciones de obra, lo cual requiere quizás menor atención de la dirección técnica (arquitecto/aparejador). En cambio, la hipoteca autopromotor permite alcanzar mayores cantidades de préstamo incluso con tipos más bajos además de evitarnos pagar inicialmente cuotas grandes por cantidades de dinero que no necesitamos hasta que avance la obra.

En estas primeras imágenes os pongo el estado en el que estaba la parcela. Disculpad pero las fotos las hice a prisa y corriendo la tarde/noche antes de empezar la obra, porque sabía que al día siguiente desbrozaban y me cogió totalmente el toro). Como podéis ver había un caminito de cemento que daba a la zona trasera donde estaba la piscina y una pequeña casa de verano con cuarto de depuradora, aseo y salón de la que una parte aprovecharemos.

Posteriormente podéis ver el trabajo de limpieza y desbroce del terreno (todo eso lo hicieron en un sólo día). También quitaron las tullas que había delante de la zona de piscina ya que después de consultar a varios expertos me comentaron que es muy difícil transpartarlas porque al estar tan juntas las raices se entremeten y luego al sacarlas se estropean. Los olivos fueron transplantados a un vivero aunque en estas fotos no se aprecia porque fue a posteriori.

¡El miércoles 17 de Diciembre de 2008 ha comenzado la obra!

Uno de las tendencias más de moda en los suelos de las casas contemporáneas es el uso de pavimentos contínuos de microcemento pulido. De hecho, prácticamente en cualquier número de cualquier revista de arquitectura e interiorismo actual podréis encontrar casas con cemento pulido.

El microcemento pulido es un tipo de pavimento contínuo, esto se refiere a que no son baldosas aisladas como el mármol, granito o gres porcelánico, sino que el material se aplica directamente sobre el suelo autonivelado produciendo un suelo contínuo. Este efecto de continuidad resulta ideal para las casas contemporáneas, ya que buscan producir sensaciones de amplitud de espacios y luminosidad omnipresente.

El microcemento pulido consiste en una capa de cemento refinado al que se le aplica un producto colorante que después se pule con una máquina especial y se aplica una capa protectora. Existen multitud de colores que pueden ser usados, aunque los más habituales suelen ser el gris y el blanco. El acabado tiene siempre un efecto difuminado ligeramente veteado debido al propio cemento que da un toque de estilo precioso a este tipo de suelos.

Este material suele utilizarse en espacios grandes como lofts y es poco aconsejable para zonas pequeñas por el problema del tamaño de la máquina, aunque también es posible ponerlo en estos lugares. Normalmente, tiene un coste bajo que suele depender de la experiencia de la mano de obra que lo aplique. En esto es conveniente acudir a un profesional refutado para no tener sorpresas.

A pesar de su innegable belleza este material no está exento de inconvenientes. El principal problema es que al ser un pavimiento contínuo es muy normal que con el tiempo se contraiga y expanda produciendo unas horrorosas brechas que pueden ser difíciles de arreglar. Para evitar esto es muy conveniente colocar juntas de dilatación y aun así es difícil de evitar con el tiempo.

Otro inconveniente es su baja resistencia a golpes y a arañazos, a pesar de la capa protectora que se le da.  Es bastante frecuente por ejemplo, que se caiga cualquier lámpara o electrodoméstrico al montar la casa y estropee el suelo, siendo el arreglo bastante complicado por las mismas características del suelo.

En último lugar, hay que decir que es un material poroso y que a pesar de que la capa protectora sella en parte el material, es muy difícil que no se manche con el tiempo, aunque también esto es un defecto que encontramos en otros materiales más tradicionales como el mármol.

En vista de los problemas que puede tener este tipo de material, varios fabricantes de gres porcelánico están sacando baldosas que imitan increiblemente bien al microcemento pulido evitando los inconvenientes asociados a este. Nosotros hemos encontrado de momento dos, que a continuación os detallamos:

• Porcelanosa, Ston-ker serie Microcemento Pulido. Brillo satinado. Es de reciente aparición, que incluso no aparece todavía reflejada en la web de ston-ker. Formatos: 80×80, 59,6×59,6, 43,5X65,9. Colores: Grafito, Silver, Gris, Arena, Blanco. Precio aproximado del formato 43,5X65,9 : 45€
• Zirconio, Premium Line. Serie Minimal. Modelo Élite Cemento. Brillo satinado. Formatos 600×1200, 600×600, 450×675, 333×333. Precio aproximado del formato 450×675: 35€

Al fin tenemos el proyecto terminado, visado y entregado en el ayuntamiento. Después de un año y medio desde la primera vez que contactamos con el arquitecto ya tenemos el proyecto completamente finalizado. Hay que decir que los primeros 6 meses realmente acordamos no empezar por falta de tiempo de ambos y a excepción de otros 2 meses que tuvimos que parar por la boda del arquitecto, el resto del tiempo no hemos parado de hacer cosas, por tanto, podemos considerar que han sido unos 10 meses netos hasta finalizarlo todo. Además hemos necesitado varias cosas que inicialmente no estaban previsas y que os he ido contando en artículos anteriores.

A continuación os resumo la composición del proyecto final:

• Proyecto básico: características urbanísticas, planos básicos, memoria.
  
• Proyecto de ejecución: planos de detalle estructurales, cimentación, acabados
  
• Proyecto de placas solares: de instalación obligatoria en la casa.
• Estudio geotécnico del terreno: ver artículo dedicado.
• Estudio completo de seguridad y salud: ver artículo dedicado.

Una vez finalizado el proyecto hemos realizado el necesario visado en el Colegio de Arquitectos y luego en el Colegio de Aparejadores, para finalmente realizar la solicitud de obra en el Ayuntamiento.

El visado en el Colegio de Arquitectos es posible realizarlo enviando los ficheros a través de internet (visado electrónico) de forma que el colegio sella electrónicamente los ficheros en PDF y los devuelve por la misma vía, tarda aproximadamente una semana. Las tasas nos han salido aquí por unos 500€ aproximadamente.

A continuación, hay que llevar parte de los documentos presencialmente al Colegio de Aparejadores para que también lo visen y selle la solicitud de licencia de obras que entregaremos en el ayuntamiento, esto tarda unos 3-4 días aproximadamente. Aquí también hemos entregado la coordinación de seguridad y salud que la hace nuestro aparajedor, por lo que las tasas han ascendido a 800€ aproxidamamente.

Aunque pueda parecer increible, los colegios únicamente comprueban que está toda la documentación necesaria para el proyecto, es decir, dan entrada a los documentos pero realmente no estudian el detalle del proyecto, de esto, en principio, se encarga el Ayuntamiento.

En el Ayuntamiento hay que entregar 2 copias del proyecto completo con la solicitud de licencia de obra que aproximádamente tarda unos 3 meses, pero depende del ayuntamiento y del volumen de trabajo que tengan en ese momento. Las tasas del ayuntamiento se calculan con un 3% respecto al proyecto de ejecución de contrata, que es el Proyecto de Ejecución Material (PEM) que comenté en artículos anteriores más los gastos generales y el beneficio industrial, además hay que dejar una fianza para asegurar que viertes los escombros en el sitio municipial establecido de 500€, con lo que en total nos ha salido a pagar en torno a los 10.000€, una auténtica pasada…

Por último, deciros que ya estamos pidiendo presupuesto a varios constructores locales, pero eso es ya otra historia que será contada en otra ocasión. Todavía tenemos muchos elementos que definir como los acabados finales, materiales concretos, iluminación, exteriores y un montón de detalles más. Os seguiremos informando con las novedades.

Para empezar, el estudio de seguridad y salud consiste en una serie de indicaciones que se han de seguir para mantener controlada los aspectos de seguridad y salud que atañen a la obra. Existen dos tipos de estudios, el básico y el completo:

Estudio básico:

• ¿En qué consiste?: Consiste en una memoria que contiene básicamente los agentes que intervienen en la obra, medidas preventivas, medios y fases de ejecución y la legislación vigente. A fin de cuentas, es sólo texto que puede ser en mayor o menor medida copiado y pegado
• ¿Es obligatorio?: Sí, es el mínimo requerido para toda obra.
• ¿Quién lo hace?: Habitualmente el arquitecto lo incluye en el presupuesto, pero aun así es importante dejar bien claro quien tiene que hacerlo al principio para evitar sorpresas a posteriori aunque no suele ser excesivamente caro.

Estudio completo:

• ¿En qué consiste? Consiste en una memoria como la del estudio básico y además de:
  • Mediciones (con presupuesto orientativo) sobre el coste de la seguridad y salud de obra: caseta, guantes, cascos, botiquín, arneses, etc.
  • Modelos referenciales para evaluación y control de las comunicaciones con los contratista, actas de inspección, etc.
  • Pliego de condiciones de seguridad y medios de protección con gráficos y carteles indicadores de peligros, partes de accidente, etc.
  • Planos de: situación y emplezamiento de la vivienda, seguridad en las fases de movimientos de tierra (maquinaria, etc), cimentación, cubierta y detalles de elementos de seguridad constructivos.
• ¿Es obligatorio?: Según el Art. 4 de la Guía técnica para la evaluación y prevención de los riesgos relativos a las obras de construcción, es opcional hacer el estudio completo excepto cuando:
  1. El presupuesto por contrata sea igual o superior a 450.760€ (75 millones pts)
  2. La duración estimada sea superior a 30 días laborables, empleándose en algún momento a más de 20 trabajadores simultáneamente.
  3. El volumen de mano de obra estimada, entendiendo por tal la suma de los días de trabajo del total de los trabajadores en la obra, sea superior a 500.

  Como véis eso es lo que estipula en la ley, pero el problema es que los colegios de arquitectos (que son finalmente quienes exigen la obligatoriedad de hacerlo), normalmente, no tienen medios para comprobar los puntos 2 y 3 por lo que establecen un máximo menor en precio, que por ejemplo, en el colegio de Sevilla son 180.000€.

• ¿Quién lo hace? El estudio completo de seguridad no lo incluyen normalmente los arquitectos en el presupuesto a no ser lo que se negocie explícitamente con ellos ya que su trabajo y coste suele ser bastante mayor. Esto puede ser realmente polémico ya que si el arquitecto presupuestó un estudio básico y finalmente os exigen el estudio completo podéis tener problemas para que se haga cargo de ello, de hecho, lo más probable es que no lo haga, por tanto, cuidado con estos detalles.

Otro aspecto muy importante a considerar es la coordinación de seguridad y salud, que consiste en aplicar y controlar durante la obra las medidas estipuladas en el estudio de seguridad y salud. Esta labor es habitualmente asumida por el aparejador (arquitecto técnico) de la obra, ya que es en principio el que está más a pié de obra. Es también importante establecer esta responsabilidad desde el inicio, siendo además algo que especialmente los arquitectos son normalmente reacios a asumir.

Por cierto, si necesitáis tanto un estudio básico o completo de seguridad y salud, escribidme en el formulario de contacto y os paso el contacto que me lo ha hecho a mi o también pasaros por la sección Empresas.

La labor del arquitecto es quizás la tarea con un componente más artístico que pueda tener la realización de una casa, y sin duda, el proyecto producido será el factor más determinante en el resultado final de la obra, además de los acabados que tengamos.

Lo primero que hacemos todos al plantearnos hacer una casa es ponernos a hacer “planitos” de cómo nos gustaría que fuera. Sin embargo, aunque no nos haga mucha gracia a priori, si tenemos a un buen arquitecto dispuesto a trabajar lo mejor es darle unas directrices de lo que queremos pero sin agobiarlo con planitos propios, de forma que podamos aprovechar todo su potencial. Para ello, lo ideal es hacer una lista de propuestas por escrito (de forma que quede constancia y no se olviden cosas) en el que se marquen los puntos principales que le requerimos a su diseño (m2 aproximados construidos, estilo de vivienda, número aproximado de habitaciones y algún que otro detalle arquitectónico o constructivo que tengamos en mente).

Es aconsejable siempre pedir presupuestos a varios arquitectos para tener referencias de precios, aunque por lo general, el coste del arquitecto va en torno al 6%-8% del coste del Proyecto de Ejecución Material (PEM), que es una estimación a priori de lo que puede costar la casa (normalmente estimando por lo bajo). Hay que considerar que desde la llegada del Código Técnico de la Edificación (CTE), se exige mucho más detalle en los proyectos y consecuentemente han subido bastante los baremos de precios de los colegios de arquitectos, otra cosa es que se sigan al pié de la letra por los arquitectos.

Recordad que el proyecto que realizará el arquitecto se divide en Proyecto Básico (restricciones urbanístas, planos, etc) y el Proyecto de Ejecución (detalles de materiales, estructura, etc), como hemos comentado en anteriores artículos. Además la Dirección de Obra, por lo general, también la hace el mismo arquitecto aunque no es obligatorio, aunque lo normal es que exijan hacerla ellos mismos.

Cosas que consultar también al pedir presupuesto al arquitecto, que son obligadas desde la entrada en vigor del CTE:

• Si lleva las mediciones de materiales (por lo general, incluido).
• Si lleva el visado del colegio de arquitectos (por lo general incluido).
• Si lleva el estudio geotécnico (por lo general, no incluido)
• Si lleva el estudio de seguridad y salud (por lo general, incluido el estudio pero no la dirección)
• Si lleva el estudio de energía solar (por lo general, incluido)

Recordad también que al coste del arquitecto tendréis que sumar el coste del arquitecto técnico (aparejador) que realice también la dirección de obra (es necesaria la dirección de obra por parte de un arquitecto y de un aparejador). Éste es además quién normalmente se encarga de realizar la dirección de seguridad y salud. Por cierto, el aparejador también deberá realizar un visado propio del proyecto. Por último, hay que sumar los permisos del ayuntamiento, que están normalmente en torno al 3% del PEM y que tampoco se incluyen.

Para más información podéis consultar una guía detallada realizada por los colaboradores de la web sólo arquitectura. Las fotos corresponden a una casa realizada por el estudio a-cero en A Coruña.