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Obras de mejora en pisos de alquiler

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Fri, 26 Jun 2009 18:06:00 +0000

CONSULTA SOBRE OBRAS DE MEJORA EN PISOS DE ALQUILER :

Hola.
He buscado información sobre este tema en el blog, y no he sabido encontrarla. Es decir, sí sobre los tipos de obras de mejora, pero no de este caso en particular.
Arriendo desde hace unos cuatro meses, una vivienda en el último piso de un edificio. Con la llegada del calor, se me hace imprescindible instalar un equipo de aire acondicionado, de los habituales, que dejan el equipo fuera y en el interior sólo el difusor de pared. Me he dirigido al administrador para solicitarle autorización y dar el aviso correspondiente. No ha presentado objeción, pero me dijo que cuando me fuera, debo dejar el equipo, pues se considerará como obra de mejora. El contrato no aclara, qué abarca "obra de mejora", solo la menciona e imagino que se refiere a lo enunciado en la ley. Es esto cierto? Quiere decir que si me compro un grill y lo instalo, tendré que dejarlo como obra de mejora?
Parecerá ingenua la pregunta, pero prefiero consultar antes que mantener una discusión sin información. Se me hace que este "administrador" es un vivillo.

Muchas gracias.

RESPUESTA CONSULTAS OBRAS DE MEJORA EN CASAS DE ALQUILER :

La Lau, se refiere a las obras de mejora, pero solo para indicar que debe soportarlas el arrendatario cuando esta no puedan ser razonablemente aplazadas y poco mas.

En este caso concreto, dudo incluso que la instalacion de un aparato de aire acondicionado pueda ser considerado como obra, salvo que su instalacion suponga cambios significativos en la vivienda. Tendria incluso la opcion de poner un aparato de aire acondicionado movil, de esos que no necesitan ningun tipo de instalacion, en cuyo caso, nunca podria considerarse que se hace obra.

En cualquier caso, por regla general, respecto de las obras de mejora, suele pactarse en los contratos de arrendamiento que quedaran en beneficio del arrendador, o bien que el arrendatario se obliga a devolver la vivienda en el mismo estado que la recibe.

No se si esta clausula que se suele incluir en los contratos de alquiler, esta en su contrato, de ser asi, tendria las dos opciones, o bien dejar el aparato de aire acondicionado en la vivienda o bien reparar los pequeños agujeros que tendran que hacer para poner los soportes.

Alquiler pisos y actualizacion de renta de alquiler

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Sun, 14 Jun 2009 17:46:00 +0000

CONSULTA SOBRE ACTUALIZACION DE RENTA EN EL ALQUILER PISOS :
Tengo una vivienda alquilada. He de comunicarle al inquilino la variación del importe del alquiler a partir del 1 de julio, pero en la web del INE solamente aparece el IPC de mayo.
¿Debo actualizar la renta aplicando el IPC de mayo, o esperar a que se publique el de junio y actualizar con caracter retroactivo con posterioridad?
Un saludo y gracias.

RESPUESTA A CONSULTA SOBRE ACTUALIZAR RENTAS ALQUILER :

La ley de arrendamientos urbanos dedica su capitulo III titulado De La Renta a responder a consultas relacionadas con las rentas en casas de alquiler , y en el articulo 18 se refiere especificamente a la actualizacion de la renta, lo que responde con exactitud a su consulta.

Asi, el articulo 18 de la Lau establece que " 1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.

3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al "Boletín Oficial" en que se haya publicado.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Seguros en viviendas de obra nueva, Seguro decenal

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Sun, 14 Jun 2009 17:28:00 +0000

CONSULTA SOBRE SEGUROS EN VIVIENDAS OBRA NUEVA :

Buenos días.

Mi consulta es la siguiente. Hemos reservado un piso con la promotora Habitat, actualmente en proceso concursal,nos gustaría saber, quién se haría responsable en caso que surgan desperfectos en la casa en años posteriores a su compra, y si se les puede exigir algún tipo de seguro a este efecto.

Gracias.
Un saludo

RESPUESTA A PREGUNTA SOBRE CASAS DE OBRA NUEVA :

Por lo que dice, intuyo que a pesar de que la promotora esta en proceso concursal ha finalizado las obras y estan a punto de entregar las viviendas,por lo que la respuesta es afirmativa.

Todos los promotores tienen como requisito hacer el llamado seguro decenal, se trata de un seguro que como su propio nombre indica tiene una duracion de 10 años y que responde de posibles defectos en la construccion.

Alquileres con opcion a compra : Ventajas e inconvenientes de alquiler con opcion a compra

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Thu, 11 Jun 2009 05:20:00 +0000

Se esta poniendo muy de moda el alquiler con opcion a compra como una formula ideal para comprar vivienda sin hacer una gran inversion inicial o afrontar el pago de una hipoteca desde el principio.

El alquiler con opcion a compra es una formula que aparentemente solo tiene ventajas para comprar casa, sin embargo, no son tan chollos en realidad, los alquileres con opcion a compra tambien tienen sus riesgos que son muy convenientes conocer de antemano, ya que el desconocimiento de estos riegos nos puede dar mas de un disgusto a medio o largo plazo.

Sobre las ventajas del alquiler con opcion a compra, ademas de las ya citadas, son bastante conocidas por casi todo el mundo y podriamos añadir otras ventajas como por ejemplo que pactamos el precio a dia de hoy, en plena crisis inmobiliaria , y ejecutamos la compra despues de los años que se pacten en el contrato de opcion de compra, normalmente entre uno y cinco años, de modo que si los pisos en venta han subido o no han bajado en ese plazo, podemos optar por comprar , y en caso de que los precios hayan bajado durante el plazo establecido para ejecutar la opcion de compra podemos no comprar o bien renegociar el precio de venta a la baja.

¿ Pero cuales son los inconvenientes o riesgos que tiene los alquileres con opcion a compra ? basicamente citarias 3 riesgos ordenados segun su orden de importancia para el que quiere accder a una casa en propiedad por este metodo .

En primer lugar, el riesgo mas grave, teniendo en cuenta el momento de crisis inmobiliaria, el brutal aumento del paro, y el espectacular aumento de la morosidad en el pago de las hipotecas, seria que el propietario del piso de alquiler con opcion a compra dejara de pagar al banco la hipoteca.

En este caso, nuestras espectativas de comprar la vivienda se verian frustradas, ya que si el banco decide embargar la vivienda, tendra que respetar nuestro derecho como inquilinos, pèro en el orden de prioridades, el banco estaria delante de nosotros con respecto a la compra, ya que el banco ejecutaria el embargo de la vivienda y para poder nosotros ejecutar la compra tendriamos o bien que pagar la deuda hipotecaria pendiente, mas los intereses de demora, mas las costas etc etc, en caso de que tengamos conocimiento previo de que el banco va a embargar el piso.

O peor aun, si no nos enteramos de que existe un procedimiento de embargo y posterior subasta judical del piso que tenemos alquilado con opcion de compra.

No olvidemos, que actualmente es casi imposible saber cual es la situacion economica del propietario del piso e incluso conociendola, esta puede variar a corto plazo, como por ejemplo si el propietario se queda en el paro.

En segundo lugar en importancia estaria otro inconveniente o riesgo relacionado tambien con los bancos y las hipotecas, ya que es posible que los criterios de concesion de hipotecas se endurezcan aun mas de lo que lo estan actualmente, de modo que aun haciendo una consulta previa al banco sobre la cantidad de financiacion que nos daria para ejecutar la opcion a compra, la consulta seria a dia de hoy, es decir, con los criterios que aplica el banco a dia de hoy para conceder o no las hipotecas.

De modo que si la concesion de creditos se endureciera aun mas de lo que esta a dia de hoy, veriamos nuestras espectativas de comprar piso frustradas cuando quisieramos hacerlo. No deja pues de ser una apuesta por la recuperacion de la liquidez de los bancos y de nuestra capacidad de obtener credito en el futuro.

Por ultimo, el tercer riesgo que asumimos al firmar un contrato de alquiler con opcion de compra es que normalmente nos van a pedir una cantidad de dinero como señal para condecernos la opcion de compra, formula bastante habitual cuando las opciones de compra se dan por plazos superiores a uno o dos años. En alquileres con opcion a compra por plazos inferiores a dos años es relativamente facil negociar que no se den cantidades adelantadas en concepto de señal, pero en opciones a compra por plazos suoeriores a uno o dos años es muy frecuente, y en cierta medida logico, que se pidan garantias de que la opcion de compra se va a ejecutar realmente, estas garantias suelen ser como deciamos o bien una cantidad adelantada en concepto de señal, o bien, que nos pongan un precio de alquiler superior a la media normal de alquileres de viviendas, locales de negocio u oficinas similares.

Por eso, en caso de que se den las circunstancias que citamos en los dos primeros supuestos, no solo perderiamos la opcion de compra sino que tambien perderiamos las cantidades pagadas como señal o la diferencia de precio entre un alquiler normal y el precio que como prima pagamos por tener la opcion de compra.

Por lo tanto, podemos concluir que si bien es cierto que el alquiler con opcion a compra tiene grandes ventajas, tampoco esta exento de riesgos futuros impredecibles. No todo lo que parece un chollo lo es, aunque nos quieran vender esta formula como algo exento de riesgos e inconvenientes.

Seguros alquiler y aval: Avales bancarios y seguro de alquileres

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Fri, 29 May 2009 05:22:00 +0000

Los propietarios de viviendas de alquiler tienen dos opciones para garantizar el cobro de los alquileres con total garantia y seguridad, por un lado los avales bancarios y por otro los seguros de alquiler.

Las compañias de seguros nunca habian desarrollado un tipo de seguro para garantizar los pagos de las rentas de alquiler por parte de los inquilinos morosos, pero ante el crecimiento de el mercado de alquileres se han desarrollado varios tipos de seguros encaminados a garantizar a los arrendadores no solo el cobro de las rentas, sino tambien la defensa juridica y el coste de los deterioros producidos en la vivienda por el arrendatario.

Puede ver INFORMACION DE SEGUROS DE ALQUILER de distintas clases, coberturas y precios si tiene intencion de alquilar su piso, antes de buscar un inquilino, eso le evitara muchos problemas en caso de que el inquilino al que alquila su piso resulte ser un inquilino moroso o incomodo.

Cuando un propietario decide poner pisos en alquiler debe saber que ventajas e inconvenientes tiene un aval bancario y un seguro de alquileres, ya que si bien la desventaja de un seguro de alquiler frente a un aval bancario es que el coste del seguro de alquiler suele pagarlo el propietario de las casas en alquiler y el coste de los avales bancarios suelen pagarlo los arrendatarios.

Si bien es cierto, que el seguro de alquileres tiene ventajas frente al aval bancario por varias razones :

En primer lugar por que mientras que los avales bancarios no los conceden los bancos a los inquilinos con facilidad, los seguros de alquiler los acepta la compañia de seguros exigiendo menos requisitos al inquilino para su contratacion, lo que en el fondo se traduce en una ventaja para el propietario de las casas de alquiler , ya que es mas que posible que tenga el piso sin alquilar durante mucho tiempo a pesar de tener inquilinos solventes dispuestos a alquilar su piso, debido a que el banco no le conceda un aval bancario. Lo que al final se traduce en perdidas economicas para el dueño de la vivienda, no olvidemos que cada mes que el piso esta sin alquilar dejamos de cobrar la renta.

Por otro lado, la cobertura de los seguros de alquiler es mas amplia que la del aval bancario, ya que mientras los avales bancarios suelen cubrir nada mas que el impago de rentas dejadas de percibir en caso de impago de un inquilino moroso, los seguros de alquileres pueden ofrecer tambien, ademas del pago de las rentas que el inquilino moroso deja de pagar, un seguro juridico que incluye los honorarios de abogados, honorarios de procuradores , los honorarios de periots e informes tecnicos, gastos notariales y costas judiciales.

Tambien existe la posibilidad de que el seguro de alquiler de viviendas cubra los desperfectos ocasionados por el inquilino, osea, una ampliacion de cobertura similar al de un seguro del hogar tipico que muchos propietarios de viviendas contratan que iria incluido junto con la defensa juridica y la garantia de pago de los alquileres.

Alquiler pisos : Devolucion garantias y avales

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Tue, 19 May 2009 05:09:00 +0000

CONSULTA : DEVOLUCION DE GARANTIAS EN PISOS EN ALQUILER
Buenos días
Ya sé que existe un post de devolución de aval , pero en este caso mi pregunta es por la garantía.
Al alquilar la casa donde vivía se me pidió un aval de 3 meses, en lugar de presentar aval, les di el dinero, cosa que aceptaron. El viernes pasado entregué el piso, pero no me han devuelto la garantía. No me han dicho en ningún momento que no lo vayan a hacer, pero por causas diversas (no está la persona que tiene que firmar el cheque, etc.) lo van demorando cada vez más. Quisiera saber qué medidas de presión puedo ejercer para la devolución de esta garantía y dónde puedo presentar denuncia en caso de necesitar hacerlo.

Un saludo

RESPUESTA DE ABOGADO COLABORADOR DE CONSULTAS :

Lo primero que tendríamos que ver es el contrato. En el contrato ha de figurar ese
dinero que les diste correspondiente a tres meses. Si en el contrato figura sería lo mejor. Para reclamar el dinero lo primero que hay que hacer es enviarles un burofax dandoles un plazo de una semana para que te reembolsen el dinero. Si entonces no te lo devuelven entonces habría que reclamarselo por la vía judicial, procedimiento monitorio u ordinario dependiendo de la cuantía que te deban. Pero es muy importante a la hora de cobrarlo que ellos sean solventes ( PROBABLEMENTE LO SERAN POR SER DUEÑOS DEL PISO DE ALQUILER ).

En caso de que no figure en el contrato esa cuantía, entonces tendríamos que demostralo de otra manera, con la transferencia bancaria que les hicieras por ejemplo.

No dudes en consultarme cualquier duda quepuedas tener o en pedirme cita en caso de que
quieras venir al despacho.

Un cordial saludo

Vera Grande Alonso

Abogado

colegiada nº 57155

Tfonos. 915821331 ó 655193920

C/ Lope de Rueda, 3
Madrid
www.divorciopronto.es

Consuta: Compra parcial de vivienda heredada, Vivienda Donada y Novio avalista

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Sat, 09 May 2009 04:25:00 +0000

CONSULTA SOBRE COMPRAR VIVIENDA HEREDADA PARCIALMENTE :

Un padre quiere donar a su hija la mitad de la casa que ha heredado. La hija y su novio tienen que hipotecarse por la mitad restante. Para evitar pagar excesivos impuestos les sugieren la solución de poner la casa a nombre de la novia. Ella además sería avalista con la mitad del piso que es de su propiedad.

¿El banco le daría la hipoteca al novio si éste no va a ser propietario del piso?, si la pareja se separa y quiere vender la casa ¿el novio tendría algún derecho sobre la vivienda?, si éste dejara de pagar ¿qué consencuencias tendría para él?.

RESPUESTA A CONSULTAS COMPRA DE COMPRA PARCIAL DE VIVIENDA HEREDADA :

El banco puede dar la hipoteca al novio si la novia le autoriza a hipotecarla, tambien puede poner al novio como avalista y a la novia como propietaria y titular de la hipoteca.

En caso de vender la casa , si el novio no es propietario no tiene derecho alguno, salvo si paga la hipoteca a que se le reintegre lo que ha pagado y quizas los intereses.

Lo ideal seria firmar un convenio ante notario al tiempo de la firma de la escritura publica de la donacion, de la compra del otro 50% y de la hipoteca, o mejor aun ( si el banco lo permitiese, cosa que dudo, incluir las condiciones en la propia escritura de hipoteca , donacion y compra dejando claras las condiciones en que el novio actua, como titular o como avalista, y decidir de forma predeterminada que derechos y obligaciones asume cada una de las partes en caso de venta.

Si no se paga la hipoteca, el banco embargara la vivienda entera, ya que el banco no le dara una hipoteca aportando como garantia hipotecaria el 50 % de la vivienda, sino la vivienda entera.

Noticias en la Red, Noticias en Internet : Apezz y Meneame

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Mon, 04 May 2009 20:25:00 +0000

Aunque este es un blog de consultas, creemos que es interesante hablar de las noticias que circulan por la red y que se estan extendiendo como el fuego entre los blogueros, nos referimos al escandalo de Meneame, el hasta ahora casi unico por su volumen difusor de noticias por internet en español.

Mucho se ha hablado ya de este tema, que empezo con el apoyo mayoritario de los usuarios de meneame a un usuario disidente.

Las sospechas de manipulacion y maneras poco democraticas que ya circulaban por la red en muchos foros de internet quedaron evidenciadas tras la publicacion de la famosa lista de censores, a pesar de que tanto los administradores de Meneame como los censores nombrados en la famosa lista intentaron sin exito censurar la queja del usuario, esta llego a portada, lo que origino una reaccion en cadena en meneame aplicandole a los censores y administradores la misma medicina que ellos llevaban años aplicando, votos negativos y comentarios despectivos.

A los que tengais blogs, sean de la tematica que sean, os animo a dar la mayor difusion posible a Apezz, no debemos permitir que habitos antidemocraticos triunfen, os aseguro que no tengo ningun interes directo en Apezz, pero creo que sera un ejercicio de solidaridad apoyar al debil y darle la oportunidad de crear una web 2.0 para difundir noticias por internet sin censuras previas ni manipulaciones.

En medio de esta autentica rebelion de los usuarios de meneame motivadas por un descontento anterior que se venia arrastrando hace años, sino no se explicaria un apoyo tan mayoritario a un solo usuario, llega tambien a portada de meneame una interminable lista de noticias publicadas en blogs y foros de internet que critican la actitud de los administradores y censores de meneame.

Pero hete aqui, que tambien llegan a portada de meneame noticias de otras alternativas para difundir noticias por internet, destacando entre ellas una nueva web de difusion de noticias llamada Apezz, de forma casi inmediata cientos de usuarios de meneame dan de baja sus cuentas ( seria interesante saber si han sido cientos o miles, aunque me temo que jamas lo sabremos dada la "transparencia y formas decmocraticas" a la que nos tienen acostumbrados ) y se dan de alta en Apezz.

Tan brutal es la migracion de usuarios de meneame a Apezz, una web con un servidor modesto cuyo webmaster no podia imaginar la avalancha de nuevos usuarios, que el servidor de Apezz se cae. Su webmaster reacciona con celeridad y contrata un servidor mas potente para soportar la avalancha de visitas, logrando mas de 1000 usuarios nuevos en un solo dia, imaginamos que decenas de miles de visitas y cientos de miles de paginas vistas.

Ante esta situacion, meneame ve peligrar una fuente de ingresos mas que jugosa e intenta recular pidiendo medias disculpas en su blog. No pudo ser, el post del blog de meneame recibe acidas criticas por las medias disculpas y vagos intentos de justificaciones, lo que agudiza mas el problema.

Como contraposicion a la actitud dictatorial de los administradores de meneame, el webmaster de Apezz hace exactamente lo contrario, pone a disposicion de los usuarios un buzon de sugerencias de como administrar una web de difusion de noticias por internet de la forma mas neutral y democratica posible y sobre todo como evitar que un grupito de censores dedidan que es lo que la gente tiene que leer y que no,elimina los votos negativos, no hace publico el nick de quienes envian la noticia para favorecer que se vote en funcion de lo que dicen las noticias y no de quien las publica, y otras muchas sugerencias de sus masivos y agradecidos nuevos usuarios son inmediatamente aceptadas, al tiempo que con rapidez y trabajando a destajo va haciendo mejoras en la web.

Despues de todo esto, hay quienes haciendo gala de una falta absoluta de valores democraticos, no se sabe quien ,pero se sospecha, y ojala se puedan identificar para que paguen sus cuentas con la justicia, atacan la web de Apezz para intentar frenar su imparable ascension, parece que el miedo a que otro difusor de noticias en la red tenga exito y que no sea manipulable son las motivaciones de los que atacaron Apezz.

La torpeza de quienes atacaron la web de Apezz ni siquiera es superada por la falta de modestia de los administradores de meneame, ya que la reaccion de los blogueros no se hizo esperar, publicandose en blogs que nada tienen que ver con el tema de las webs 2.0 ni con la difusion de noticias por internet, como este blog , se saltaran la tematica de que tratan para hablar del tema meneame y Apezz.

Lejos de conseguir sus objetivos los piratas informaticos faltos de escrupulos que han atacado Apezz, han conseguido justo el efecto contario, consiguiendo que el apoyo al joven informatico creador de Apezz, sin medios economicos creciera como la espuma, creando una gran expectacion entre los que por estar la web caida por el ataque infomatico han guardado en favoritos o en su memoria la hasta ahora pequeña web, David contra Goliat, ¿ a quien no le gusta apoyar al debil frente a la tirania de los poderosos ?.

Sin duda, sabremos esperar pacientemente para gozar en libertad de una informacion plural, no manipulada por unos pocos, y exenta de censores que ven como una forma de poder absoluto el decidir que interesa y que no a los que nos gusta informarnos por internet.
Si en un futuro, por motivos economicos o por cualesquiera otros, traiciona a sus principos democraticos y plurales y se olvida de como, cuando y por que tuvo exito nada mas nacer,osea por sus usuarios, seremos los primeros en escribir denunciandolo.

Agencias inmobiliarias alquiler y administradores

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Fri, 24 Apr 2009 14:07:00 +0000

CONSULTA SOBRE ALQUILER PISOS A AGENCIA INMOBILIARIA Y COBRO DE RENTAS :

Vivo en una casa de alquiler y se hizo la gestión a través de una agencia inmobiliaria , a la que pagamos mensualmente y después la agencia paga al arrendador. Pero la propietaria del piso quiere prescindir de este intermediario por estar descontenta con su servicio y nos ha pedido que le hagamos el ingreso del alquiler directamente a ella. En el contrato que hemos firmado no consta la agencia como mediador ni un número de cuenta en el que hacer el ingreso. Sólo que debemos pagar a la propietaria en la primera semana del mes. ¿Podemos directamente cambiar el número de cuenta sin preocuparnos de nada? ¿O hay que esperar a que venza el contrato?
Muchas gracias.

RESPUESTA A PREGUNTA SOBRE PAGO RENTAS DE CASAS DE ALQUILER A AGENCIA O PROPIETARIO :

La mision de las agencias inmobiliarias es buscar clientes a los propietarios para alquilar sus casas, una vez firmado seleccionado el cliente o arrendatario el contrato de alquiler finaliza el servicio de la agencia inmobiliaria. No obstante, algunas agencias inmobiliarias prestan tambien servicios de adminitracion y se encargan del cobro de las rentas a los inquilinos, de reparaciones necesarias, etc.

Si el contrato de arrendamiento se firmo entre usted y la propietaria particular, no tiene ninguna obligacion de realizar el pago a traves de la agencia inmobiliaria, y la propietaria tendra, en su caso, que rescindir el contrato de administracion con la agencia.

Si en el contrato de alquiler no figura ninguna cuenta corriente donde realizar el pago de la renta, y con el unico fin de garantizar su tranquilidad, pidale a la propietaria que le indique por escrito una cuenta corriente donde realizar el pago de las rentas de alquiler.

Consulta alquiler pisos Madrid, Casas sin calefaccion

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Thu, 23 Apr 2009 19:13:00 +0000

CONSULTA SOBRE ALQUILAR PISO EN MADRID SIN CALEFACCION :

Buenas tardes,

Vivo en un piso en Madrid alquilado que pertenece a toda la comunidad de vecinos. Todo el edificio tiene calefacción central y gas natural en sus casas , excepto el mío, y me gustaría saber si tengo derecho a exigir estas mejoras.

Muchas gracias
Un saludo

RESPUESTA A PREGUNTA SOBRE ALQUILAR VIVIENDA EN MADRID SIN CALEFACCION :

No veo que tenga derecho a exigir a los propierarios del piso, sea de una comunidad de vecinos o de un dueño particular que le instalen la calefaccion en su piso de alquiler, ya que cuando usted firmo el contrato de arrendamiento acepto el estado del piso y pacto un precio, por lo tanto, el hecho de que otros pisos de propietarios particulares del edificio hayan hecho mejoras no le afecta a usted, ya que ellos pagaran como propietarios particulares la instalacion de la calefaccion en sus viviendas y usted como arrendatario no pagara nada.

Lo que si podria intentar negociar con los propietarios del piso de alquiler es que a cambio de elevar la renta le instalen la calefaccion, pero no tienen ninguna obligacion legal de instalarsela.

CONSULTA TASACIÓN VIVIENDA VPPL

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Sun, 19 Apr 2009 12:48:00 +0000

CONSULTA SOBRE VIVIENDA VPPL Y TASACION A EFECTOS DE HIPOTECA :

Hola:
Mi consulta es la siguiente:

En 2007 compré una vivienda de VPPL en Colmenar Viejo sobre plano y el precio de compra fue el estipulado por la Comunidad de Madrid al ser vivienda protegida. En mayo del 2009 nos van a entregar la vivienda y el importe que nos queda de pagar corresponde a un 80% del valor de compra pero nosotros queremos pedir más dinero en la hipoteca. Debido a la crisis económica, los bancos solo te ofrecen buenas condiciones si pides menos del 80% del valor de la casa. Como sabemos que en el 2009 el valor del m2 ha subido con respecto a 2007, nos gustaría saber si un tasador puede tasar esa casa en el precio del m2 del 2009 o, por el contrario, al ser una vivienda de obra nueva de VPPL, tiene que tasarla por el valor de compra que se estipuló en 2007 y no puede basarse en el precio tasado por la Comunidad de Madrid del 2009. Si la tasara a precio del 2009, entonces no sobrepasaríamos el límite del 80% y tendríamos unas condiciones más ventajosas en la hipoteca.

Muchas gracias.

Un saludo.

RESPUESTA A TASACIONES CASAS VPPL :

Los precios de las viviendas protegidas se establecen por modulos para cada promocion y se actualizan con los años, de modo que puede pedir a la comunidad de Madrid el precio de tasacion de esos pisos en Madrid de VPPL a fecha de 2009 y el banco se lo admitira.

No vale una tasacion a precio de mercado, ya que no se trata de una vivienda libre.

Por otro lado, segun nuestros datos, la vivienda libre no solo no ha subido de precio desde el 2007 al 2009, sino que por el contrario los precios de los pisos en venta en Madrid han bajado en ese periodo.

consulta embargo piso de varios propietarios, Abogados y procuradores desahucios

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Sat, 18 Apr 2009 04:51:00 +0000

CONSULTA SOBRE EMBARGO DE PISO DE VARIOS PROPIETARIOS :

Mi consulta es la siguiente:
Quisiera saber, si se puede embargar u obligarte a vender un piso que es de 4 propietarios, teniendo cada uno el 25% del mismo, a causa de que uno de los propietarios tenga deudas impagadas, por ejemplo: un coche. ¿Si dicho piso estuviera alquilado como afectaria a los inquilinos?.
Gracias anticipadas por la respuesta.

RESPUESTA A PREGUNTA SOBRE EMBARGOS DE PISOS DE VARIOS COPROPIETARIOS Y ALQUILER PISOS :

Contestando a sus dos preguntas, a la primera pregunta, la respuesta es que si pueden embargar el 25 % de los pisos que pertenecen a uno de los copropietarios.

Respondiendo a la segunda pregunta, la respuesta es que al inquilino no le afecta directamente el hecho de que se embargue una parte de la casa , ni tampoco deberia afectarle aunque la casa entera fuera embargada, ya que los derechos y obligaciones del inquilino han de ser asumidos por el nuevo propietario.

Imaginese usted, que no fuera asi, habria un excelente truco para hacer fraude de ley y desahuciar a los inquilinos de alquileres de renta antigua, bastaria con reconocer una deuda a un amigo, dejar que nuestro amigo nos embargara parte o toda la vivienda , desahuciar al inquilino y luego le vendiera el piso de nuevo.

Aprovecho el post para comentar con bastante alegria que he comprobado que cada vez mas, tanto particulares que han vivido situaciones semejantes a las que otros usuarios plantean en sus consultas contestan a las preguntas comentando su caso particular.

Tambien he comprobado que poco a poco cada vez mas abogados y procuradores tambien se suman a la labor informativa de este blog respondiendo las preguntas de otros usuarios y de paso ofreciendo sus servicios en las ciudades donde trabajan.

El fin ultimo de este blog inmobiliario es facilitar el contacto entre abogados y procuradores especialistas en desahucios, herencias y otros temas relacionados con derecho inmobiliario, ya que como solemos aconsejar casi siempre, un blog de consultas de viviendas sirve basicamente para orientar un poco a sus usuarios y para que estos tengan algo de informacion, pero los que realmente pueden responder sus preguntas y solucionar sus problemas son los profesionales del derecho.

Este blog de consultas es un excelente medio para que los abogados demuestren sus conocimientos especificos sobre las materias que se tratan en el blog y que los usuarios contacten con abogado y procurador en funcion de la especialidad que demuestra conocer respondiendo preguntas concretas de los usuarios.

Por otro lado, con el crecimiento exponencial que esta teniendo el blog, cada vez nos resulta mas dificil contestar a todas las preguntas que se plantean, por lo que se agradece enormemente la colaboracion de abogados y otros especialistas en temas de vivienda e inmobiliaria .

De este modo, todos salimos beneficiados, los usuarios que plantean preguntas en el blog por que obtienen una orientacion de como deben actuar para resolver sus problemas y si es necesario pueden contactar con un abogado o procurador que demuestra conocer el area del derecho que afecta al consultante.

Los abogados y procuradores por que permitimos poner sus datos de contacto y enlaces a sus webs de abogados o procuradores en las respuestas, de modo que un blog de consultas de derecho inmobiliario como este es un excelente medio para un contacto directo entre abogados, procuradores y potenciales clientes.

Para nosotros, es una gran ventaja por que nos alivia el trabajo de tener que contestar a todas las preguntas que nos plantean y por que el blog se enriquece en contenido y se hace cada vez mas util con las respuestas de especialistas.

Vppl o Vivienda protección pública de precio limitado

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Thu, 09 Apr 2009 09:49:00 +0000

CONSULTA SOBRE COMPRAR VIVIENDA DE PROTECCION PUBLICA DE PRECIO LIMITADO O Vppl :

Tengo concedido una vppl que ronda los 103 metros cuadrados construidos y que me costaria mas o menos 192.000 euros en Getafe, Cerro Buenavista. La entrega seria en 2011. Tengo miedo de meterme por que ahora estan bajando muchos los pisos y mi pregunta es si ¿esta bien de precio o deberia esperarme mas tiempo para comprar?. Muchas gracias

RESPUESTA A COMPRAR PISO Vppl :

Vamos a responder a su consulta sobre comprar casa de proteccion publica a precio limitado en tiempos de crisis inmobiliaria refiriendonos en general a la opcion de comprar viviendas de proteccion oficial en general, a pesar de que cada tipo de vpo, tanto de proteccion publica construida con medios publicos como en el caso de ser construida por promotoras privadas tienen importantes diferencias en cuanto a los plazos y precios establecidos para poder acceder a este tipo de viviendas , las subvenciones, y la posibilidad de vender en un futuro a precios determinados o libres.

Por regla general, todas las vpo, incluidas las vppl, tendran como ventaja un precio menor comparativamente con las viviendas libras y unos inconvenientes relativos a la facultad de disponer de este tipo de casas , como los anteriormente citados de precios tasados, obligacion de vivir en este tipo de inmuebles durante determinados plazos, etc.

Como respuesta a su pregunta concreta, y a pesar no de ser un experto conocedor del mercado inmobiliario en Getafe, no parece que el precio de venta que nos comenta justifique asumir las limitaciones que tiene o puede tener una vppl.

En estos momentos de crisis, solo justificaria comprar pisos con proteccion si las diferencias en el precio de venta en cualquier municipio de Madrid o de España entre una vivienda con proteccion y una libre es igual o superior al 40 % o 50 % .

Es decir si usted puede comprar viviendas de obra nueva libres en Getafe por precios similares a las viviendas protegidas o con una diferencia porcentual menor a la indicada anteriormente, en nuestra opinion no merece la pena.

Por otro lado, le aconsejamos sondear el mercado con ofertas de pisos de bancos que las promotoras hayan cedido al banco como parte de pago de la hipoteca al promotor ya que en algunos casos la diferencia entre estas viviendas de bancos y las que puede ver directamente en los anuncios de los portales inmobiliarios puede ser importante, en algunos casos de hasta un 30 % menor.

Tambien en el caso de pisos de segunda mano , hay casas de bancos procedentes de embargos o daccion en pago que podra comprar a un precio sensiblemente menor al precio que del anuncios de pisos , y ademas el banco financiara estos pisos en venta con criterios mucho mas flexibles ya que son ellos mismos los interesados en vender pisos de su patrimonio.

Agencias inmobiliarias privadas e inmobiliarias publicas

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Sun, 29 Mar 2009 10:38:00 +0000

El diario el mundo publica una noticia inmobiliaria titulada las agencias inmobiliarias luchan contra la competencia del estado, en las que entrevistan al presidente de la Apei, Oscar Martínez Solozábal, que se queja de que otros sectores se habla de una destrucción similar de puestos de trabajo y cae como una bomba, pero en el nuestro, la crisis está pasando inadvertida.

Añade en sus declaraciones al diario El Mundo afirmaciones como estas :

"Reconoce que el sector creció, quizás artificialmente, al calor del boom, y que muchas de esas empresas estaban abocadas a morir.

Sin embargo, recalca también que las que han permanecido están sobreviviendo «a duras penas», debido sobre todo a la competencia desleal que, a su juicio, ejercen las administraciones públicas.

Los Ayuntamientos y las Comunidades Autónomas, explica Martínez, han creado sus propias agencias inmobiliarias que ejercen «una competencia desleal» sobre las privadas. Según la Apei, todas estas agencias públicas, puestas en marcha sobre todo por ayuntamientos en toda España, ofrecen a los potenciales clientes descuentos en impuestos como el IBI, y otras ofertas inmobiliarias , que las agencias privadas no pueden igualar. «Es una competencia bestial, no podemos estar a la misma altura», se lamenta Martínez. «Nos quitan los escasos clientes que hay ahora».

Por ello, la Apei denunciará a todos los ayuntamientos y comunidades autónomas que tengan agencias públicas ante la Comisión Nacional de la Competencia. «No queremos que quiten las ayudas públicas que dan a los clientes, sino que nos permitan ofrecerlas también a nosotros», explica Martínez. La Apei quiere que esas oficinas de alquiler creadas por los Gobiernos con dinero público estén gestionadas por profesionales privados. «Si no, es imposible que sobrevivamos todos», denuncia.

La competencia que ejercen estas agencias públicas se puede comprobar no sólo en las sociedades creadas por los Ayuntamientos, sino en la propia Sociedad Pública de Alquiler (SPA), perteneciente al Ministerio de la Vivienda . El inquilino que alquila a través de la SPA sale muy beneficiado en términos de renta, ya que paga mucho menos de lo que tendría que desembolsar en el mercado.Según los datos de la SPA, la renta media abonada actualmente es de 574 euros mensuales, un 11,8% menos."

Desde nuestro punto de vista no son mas que excusas para justificar el fracaso de un asalto en toda regla al negocio de las agencias inmobiliarias durante los tiempos del boom inmobiliario, pero que hoy en dia es insostenible por muchas razones que mas adelante explicaremos y fruto directo de sus primeras declaraciones donde reconoce que "el sector creció, quizás artificialmente, al calor del boom, y que muchas de esas empresas estaban abocadas a morir".

El presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios parece no ser consciente que buena parte de la culpa de que nacieran al calor del boom miles de inmobiliarias abocadas a morir la tiene precisamente su asociacion y otras muchas muchas que nacieron gracias a la eliminacion del titulo de agente de la propiedad inmobiliaria como titulo oficial y unico para poder ejercer la profesion y abrir una agencia inmobiliaria.
Esta y otras asociaciones, aprovechando la nueva normativa que permitia a un perfecto analfabeto abrir su propia inmobiliaria , crearon una pantomima imitando el antiguo sistema de acceso a la profesion de agente de la propiedad inmobiliaria, pero sin el control del ministerio de vivienda mediante oposiciones para calibrar la capacitacion de los aspirantes.

La consecuencia de la liberalizacion y la ausencia total de requisitos para abrir una agencia inmobiliaria no solo fue un aumento exponencial del numero de agencias inmobiliarias en España , sino que el peor efecto de todos no fue el aumento de competencia entre inmobiliarias, sino el total y absoluto desprestigio en que se sumio la profesion, ya que la mayoria de las agencias inmobiliarias que se abrieron al calor del boom inmobiliario estaban regentadas por personas sin los conocimientos ni la preparacion suficiente para intervenir con un minimo de garantias en el mercado inmobiliario .

Esas agencias aplicaron la politica de tierra quemada, donde la satisfaccion del cliente,la honorabilidad y la transparencia en las transacciones inmobiliarias pasaron a un tercer plano, fijandose como unico objetivo el amasar la mayor cantidad de dinero posible en el menor tiempo posible.

Como consecuencia de esta politica de tierra quemada, el prestigio de las agencias inmobiliarias nunca estuvo tan bajo desde hace mas de 50 años, de tal modo que nacieron foros inmobiliarios donde los foreros escupian indignados sus quejas, la mayoria de las veces con razon, los abusos de estas agencias inmobiliarias cuyos dirigentes no eran profesionales ni tenian la menor intencion de dedicar su vida a esa profesion, sino simplemente ganar mucho dinero mientras el chollo inmobiliario durara , para desaparecer despues durante la crisis inmobiliaria .

Respecto a la supuesta competencia entre las agencias inmobiliarias publicas y las privadas podemos decir mas de lo mismo, las agencias inmobiliarias publicas nacen al final del boom inmobiliario con el apoyo de ayuntamientos y comunidades autonomas, sin embargo se olvida el presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios ( por cierto sus siglas APEI no son mas que una burda imitacion de las siglas que definian a los agentes de la propiedad inmobiliaria de toda la vida, los APIS )de que fueron ellos los que mas celebraron en su dia de que desapareciera la regulacion normativa que elimino los requisitos legales para acceder a la profesion y que defendieron como nadie la libertad de mercado, asegurando que una mayor competencia seria la panacea para conseguir aumentar el numero de ventas.
Nada mas lejos de la realidad, el numero de ventas aumento por que los precios de los pisos en venta subian pero daño causado a la profesion por el desmesurado numero de agencias inmobiliarias regidas por incompetentas aun sigue en vigor y tardara muchos años de buen hacer de las agencias inmobiliarias que resisten a la crisis para recuperar parte del prestigio que tuvieron frente a la opinion publica.

Las agencias inmobiliarias publicas, seran otro fracaso, por muchas ayudas que se destinen a relanzarlas, ya que estaran regidas por funcionarios que ademas de no tener conocimientos del mercado inmobiliario, tienen el inconveniente añadido de la burocracia , lo que resta la presteza y agilidad con que una agencia inmobiliaria debe adaptarse a los nuevos tiempos.

Que no se queje pues la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios de exceso de competencia ni de competencia deslean por parte de las administraciones publicas, y si realmente quiere defender la profesion, que empiece a abogar por una homologacion de los conocimientos necesarios para poder abrir una agencia inmobiliaria, bien sumandose al viejo sistema de los agentes de la propiedad inmobiliaria que accedian a la profesion tras superar una oposicion regulada y convocada por el ministerio de vivienda, oposicion en la que era requisito imprescindible para poder presentarse ser diplomado o licenciado universitario, o bien abogando por una carrera universitaria especifica que regule el acceso a la profesion.

Solo los que gozan de una buena preparacion, y mas aun si va acompañada de experiencia no temen a la competencia de otras agencias inmobiliarias, solo temen a que la mala fama que da gente sin preparacion tenga como consecuencia una percepcion por parte de la poblacion de que agencias inmobiliarias son sinonimos de ladrones, estafadores o en el mejor de los casos privilegiados que sin dar un palo al agua ganan cantidades ingentes de dinero.

Los autenticos profesionales saben que el mercado inmobiliario es ciclico, por que lo en los tiempos del boom se preparan para los ciclos bajistas y cuidan muy especialmente a sus clientes en los buenos tiempos para conservarlos en los malos.

Pisos en venta chollos en inmobiliarias, apartamentos chollos en inmobiliarias segun idealista

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Wed, 25 Mar 2009 20:52:00 +0000

He leido en una noticia sobre vivienda en El Pais unas declaraciones de un representante del portal inmobiliario Idealista.com en las que afirma que las agencias inmobiliarias han cambiado de estrategia. No aceptan trabajar con pisos en venta sobrevalorados que tardarían demasiado tiempo en venderse. "Entre dos casas de similares características y localización, el precio es más elevado si se vende a través de un particular que si es comercializado por una agencia".

Analizando esa afirmacion de idealista.com pensamos que no puede considerarse como una regla sin excepcion, sin embargo, si tiene buena parte de verdad por varios motivos y a pesar de que las inmobiliarias cobraran una comision en caso de conseguir vender el piso.

En estos tiempos de crisis inmobiliaria hay tal cantidad de ofertas de viviendas en venta de caracteristicas y localizacion similares que separar los presuntos apartamentos chollos de los pisos que estan caros no es tarea facil para un inexperto, por ejemplo podemos ver anuncios de apartamentos en Madrid en la misma calle, con los mismos metros y con una diferencia de precios considerable.

En muchos casos esa diferencia de precio esta justificada por otras caracteristicas de las viviendas distintas de los metros cuadrados y de donde esten situadas, como por ejemplo la calidad de la construccion, que sea mejor o peor edificio, que tenga o no ascensor, que sea interior o exterior, que sea un piso bajo o un atico etc etc .

Las inmobiliarias que quedan abiertas a pesar de la crisis inmobiliaria, normalmente es por que estan dirigidas por autenticos profesionales, al contrario de lo que sucedia hace unos años en los que nacieron empresas inmobiliarias regentadas por gente con muy poca preparacion y profesionalidad. Estos agentes de la propiedad inmobiliaria saben que la unica forma de vender viviendas en tiempos de crisis es conseguir precios de venta mejores que lo que los portales de anuncios inmobiliarios ofrecen, ya que la mayoria de los pisos que estan en los anuncios no se venden.

Tambien saben que cuando un piso sale a la venta y el propietario ni siquiera tiene visitas va bajando el precio poco a poco, y que esto se acentua cuando comprueba en los anuncios que existen inmuebles mas baratos que el suyo.

En muchos casos, cuando el propietario se da cuenta de que su casa esta cara es demasiado tarde para rectificar y el consejo que el agente de la propiedad inmobiliaria le dio en su dia sobre el precio idoneo de venta de su vivienda ya no es valido, por que otros vendedores le han tomado la delantera y han bajado mas aun sus apartamentos en venta.

Por otro lado, las agencias inmobiliarias suelen tener contacto con los vendedores durante un tiempo mas o menos largo y cuando los vendedores estan dispuestos a aceptar un precio razonable por sus viviendas suelen decirselo en primer lugar a las inmobiliarias para que estas le ofrezcan diractamente a los compradores de su cartera de clientes el piso al precio rebajado.
Normalmente esos precios que incluyen una gran rebaja de ultima hora ya no salen al mercado inmobiliario ni los anuncios reflejan ese ultimo precio que convierte a los pisos en venta en pisos chollo , ya que alguno de los clientes de que ya vieron apartamentos con la inmobiliaria y no compraron por parecerles caros se suelen quedar con al apartamento chollo recien rebajado de precio.

Aunque todo hay que decirlo, muchos propietarios insisten en no bajar el precio negandose a reconocer la realidad del mercado inmobiliario y otros pretenden hacer rebajas de los precios de venta simbolicos que no solo no convierten sus pisos en chollos, sino que tan exigua rebaja no tiene nigun efecto a lo hora de lograr vender el piso .

Perder pisos de alquiler por no ser vivienda permanente

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Sat, 21 Mar 2009 08:26:00 +0000

CONSULTA SOBRE PISOS ALQUILER Y VIVIENDA PERMANENTE :

Hola : Mi empresa me traslada fuera de España durante un año y vivo en una vivienda de alquiler que me gustaria seguir teniendola alquilada para cuando vuelva el año que viene. Ademas mi novia seguiria viviendo en la casa mientras yo estoy fuera.

Me consta que el propietario del apartamento preferiria cancelar el contrato de alquiler y que seguramente quiera aprovechar la ocasion de que yo no vivo en el piso para intentar desahuciarme alegando que lo he subarrendado a otra persona.

¿ puede el dueño de viviendas en alquiler desahuciar a los inquilinos por no ser mi vivienda permanente ?

RESPUESTA SOBRE CASAS EN ALQUILER SIN SER VIVIENDA PERMANENTE :

No va a tener ningun problema por tener que viajar al extranjero durante un año y no poder habitar el apartamento durante ese tiempo si su novia sigue viviendo en el, ya que la ley de arrendamientos urbanos establece que no pierde la condicion de arrendamiento de vivienda por este motivo en su articulo 7 que dice que " El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes."

Si usted ya vive con su novia, entiendo que es su pareja de hecho y por lo tanto su caso estaria amparado por el citado articulo de la ley de arrendamientos urbanos.

Viviendas de porteros en edificios de apartamentos segun la ley arrendamientos urbanos

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Sat, 21 Mar 2009 08:05:00 +0000

CONSULTA SOBRE VIVIENDA DE PORTERO EN EDIFICIO DE APARTAMENTOS :

Buenos dias, mi consulta es por que soy portero en un edificio de pisos en Madrid desde hace mas de 20 años, ahora me tengo que jubilar y segun me dijo el presidente de la comunidad cuando me jubile no tienen intencion de seguir teniendo portero, sino conserje. Quiero decir que yo era portero y tenia mi piso en el edificio pero el conserje que vendra nuevo solo trabajara 8 horas y se ira a su casa ya que no tiene derecho a vivienda .

LLevando tantos años viviendo en este apartamento , me gustaria quedarme a vivir en el, ¿ tengo los mismos derechos que en los pisos de alquiler tienen los inquilinos ?

RESPUESTA A CONSULTA SOBRE VIVIENDAS DE PORTEROS Y APARTAMENTOS ALQUILER :

Los apartamentos de porteros no pueden equipararse al alquiler de pisos ya que estan expresamente excluidas del ambito de aplicacion de la ley de arrendamientos urbanos, asi se determina expresamente en el articulo 5 Lau titulado arrendamientos excluidos que deja fuera del ambito de aplicacion de la ley :
1 .- El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

2 .-El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

3 .- Los contratos en que arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

4 .- El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establece entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

Colaboracion de expertos inmobiliarios y abogados para consultas

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Sun, 08 Mar 2009 18:09:00 +0000

A pesar de que intento responder al mayor numero posible de consultas que recibo en el blog, es materialmente imposible que lo haga por falta de tiempo o de conocimiento, por este motivo solicito ayuda de expertos inmobiliarios y abogados que puedan responder algunas de las consultas sobre vivienda, a estos efectos pondre en este post las consultas acumuladas sin respuesta con la esperanza de que alguien pueda responderlas en los comentarios del propio post.

Todas las consultas de este post se han copiado de emails que nos han enviado, por lo que pedimos disculpas por posibles faltas de ortografia u otros incumplimientos de las normas de publicacion de consultas en este blog, solo hemos eliminado nombres de empresas concretas por nuestra politica de respeto a la presuncion de inocencia, convirtiendolas en consultas generales que puedan ayudar a usuarios distintos de los que hacen las consultas.

Si sabes la respuesta a una o varias consultas te agradecemos que las contestes, ayudaras a aclarar dudas y podras ayudar a quienes necesitan un poco de luz de un tema tan importante como la vivienda.

Por otro lado, pedimos disculpas a los que nos remiten consultas que no hemos podido contestar a su debido tiempo, ya que quizas la respuesta a sus dudas llegue tarde, pero al menos podra ayudar a otras personas que se encuentren en situaciones similares.

CONSULTAS SOBRE VIVIENDA SIN RESPONDER ¿ TE ATREVES A AYUDAR ? :

1.- REQUISITOS VIVIENDA PROTEGIDA COMUNIDAD DE MADRID :

Estimados Sres, mi consulta es la siguiente:

Yo tengo una vivienda de mi propiedad en Getafe (Madrid) que no es de mi mujer. A mi mujer le ha tocado una vivienda de VPPL en el miso Getafe.
La pregunta es: ¿Cumple ella los requisitos para la compra?. Yo entiendo que sí puesto que ella no tiene ninguna vivienda en propiedad (es sólo mía) y
los ingresos familiares (en este caso de los 2) no supera los 7,5 veces del salario.. de todas formas no estoy muy seguro y por eso les pregunto.

Muchas gracias y reciban un cordial saludo.

2.- GASTOS LEGALES EN LA VENTA DE PISOS DE SEGUNDA MANO :

Tengo un piso de segunda mano que deseo vender, y querría saber cuales son los gastos que me correspondería asumir

si lo vendo dicho piso según la ley, este piso esta en Murcia Capital.

Gracias de antemano

Joaquin

3.- CASA DE UN CONYUGE SEPARADO E HIPOTECA COMPARTIDA :

ESTOY SEPARADO LEGALMENTE HACE 5 AÑOS. MI MUJER ME COMPRO MI PARTE DE UN PISO DE VPO Y EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD FIGURA ELLA SOLA COMO DUEÑA, EVIDENTEMENTE, A PARTIR DE AQUELLA. MI PROBLEMA ES QUE EL PRESTAMO SIGUE FIGURANDO A NOMBRE DE LOS DOS PORQUE ELLA NO HA SOLITADO UN PRESTAMO NUEVO SOLO A SU NOMBRE POR MIEDO A PERDER LAS AYUDAS. ¿PUEDO DEMANDARLA POR NO QUERER QUITARME DEL PRESTAMO? ¿NO TIENE OBLIGACION ANTE LOS ORGANISMOS COMPETENTES DE NOTIFICAR ESTAS NOVEDADES? A MI ME CREA MUCHOS PROBLEMAS SEGUIR FIGURANDO EN ESE PRESTAMO. GRACIAS.

4.- CONSULTA DEVOLUCION DE SEÑAL POR VENDER EL PISO A OTRO :

Buenos Dias;

Queria hacer una consulta para ver si me pueden aclarar un poco las dudas que tengo

Hace casi 5 años que entrege en señal 500 Euros para la compra de una vivienda, con los siguientes problemas.
- en un folio hice yo el contrato sin poner ni cabecera ni nada, solo con este texto: yo dejo en señal la cantidad de 500 Euros para la compra de la vivienda situada en tal a esta persona XX con dni y domicilio en tal. (tampoco puse el precio final de la vivienda)

- Al cabo de meses llamando a XX, me dice que la vivienda es una herencia y que esta arreglando con los herederos un juicio.

- 18 meses detras de que me venda la vivienda, cuando finalmente el juez les asigna la vivienda, me dice que se va a quedar un hermano con ella y que ya no me la vende.(seguramente porque en el mercado valia mas que al principio)

- Me dijo que me devolvia solo la señal, ni indemnizacion ni nada, la dije que no, que queria el piso

- Al dia de hoy he visto que ha vendido el piso a otro. queria saber si puedo reclamarla con el contrato tan malo que hize el doble de la señal que la entrege y las dos tasaciones que tuve que hacer ademas de los posibles daños y perjuicios por tenerme que comprar otro piso.

Quiza lo he dejado pasar mucho, y ya no este ni en plazo, por temor un poco a perder el juicio, y tener que asumir los costes juridicos, supongo que mayores que los 500 euros.

Muchas gracias

5.- ESCRITURACION VIVIENDA :

Me voy a meter en un piso (sin construir) y como la novia no tiene ahorros de momento va a ir todo a mi nombre: reserva, contrato compra-venta y cuotas hasta su construcción (unos 30.000 euros en total). Me gustaría saber si luego a la hora de escriturar lo ponemos al nombre de los dos, si habría que pagar alguna tasa a hacienda o algo parecido. Gracias

6.- PISO DE OPCION A COMPRA Y TENIENDO QUE ESCRITURAR OTRO :

Me ha tocado un piso de arrendamiento con opcion a compra de VPO.
Actualmente estoy esperando que me entregan un piso de cooperativa por el que llevo esperando cerca de 5 años.
Hasta mayo no voy a firnar la escritura,por lo que puedo optar a piso de VPO pues no tengo nada en principio.
Mi duda es si puedo optar a los dos ya que no se si las condiciones de las VPO es no tener un piso hasta el dia del sorteo o bien en todo el trascurso.
El piso de Cooperativa me lo voy a quedar pues son 6 años esperando y es buen piso,pero tambien me quiero quedar el de alquiler para mi novia para asi si el dia de mañana nos va mal ella tenga algo.
Un saludo y gracias

7.- CASAS DE ALQUILER : COMO RECLAMAR AL ARRENDADOR

Sres.: Hace 1 año estamos alquilados en una casita de campo que carece de alcantillado y tiene una fosa séptica que desde que entramos emana unos olores insoportables por el cuarto de baño. Han venido 2 veces a vaciar la fosa pero sigue igual. Esto es insalubre y no puedo mas!. El dueño de la casa siempre está diciendo q va a hacer algo pero no lo hace y quiero saber que puedo hacer. Tambien si hay algun impreso oficial para este tipo de reclamaciones. Muchas gracias.

8.- LEY DE 2006 SOBRE PLUSVALIA :
Hola, me podria decir, por favor, a donde puedo encontrar el texto de la ley qui annula hace dos años el no-pagado de Plus-valia en la venta de mi molino y su tereno (riego y secano)n tereno rustico ? Lo vendi y ahora me hace falta recuperar los 3 % que el comprador ha pagado a Tributaria... me han dicho que hasta 2006 no se pagaba nada, pero que ya a cambiado ? yo duisiera saber cuanto tengo de reclamar a Tributaria. Muchas gracias.

9.- ALQUILER DE HABITACION :
Hola:
Vivo en casa de un conocido que va a empezar a cobrarme un alquiler por vivir en una habitación. El piso es de su propiedad, y la duda que tenemos es si él va a poder seguir desgravando su hipoteca aún teniendo una habitación alquilada.
Muchas gracias.

10.- CONSULTA SOBRE CONTRATO DE ARRAS CADUCADO Y SIN FECHA FIRMA CONTRATO :

Mi consulta es la siguiente,...en abril de este año firmamos un contrato de arras (500€) reservando un piso que se va a construir, es decir, sobre plano.

En el contrato no se especifica la fecha de firma del contrato, esta en blanco y todavia en octubre no hemos firmado nada porque la promotora todavia estaba negociando el aval, que por lo visto ya lo tienen negociado pero que todavia no esta firmado ante notario (tienen pendiente recibir la poliza).
Ahora nosotros hemos cambiado de opinión y no queremos comprarlo, despues de estos 6 meses esperando a que nos llamen para firmar ¿tenemos derecho a que nos devuelvan los 500€?

Los motivos por lo que no queremos ya el piso, es porque no nos ha gustado como han actuado en la empresa, en todo momento hemos estado llamando nosotros para que nos informarán de como estaba la situación, y nos hemos cansado de esperar:

Primero: dijeron que firmabamos el contrato de compraventa antes de que caducara el contrato de arras (antes del 31 de mayo): La fecha de firma esta en blanco en el contrato de arras, y dijeron que nos llamaban para citarnos. Caduco el contrato y no llamaron, tras llamar nosotros nos lo ampliaron un mes.

Segundo: Este retraso de un mes fue porque no tenian licencia de obra del ayuntamiento (habia que esperar mas por puro tramite), en el contrato nos pusieron una nota que decia "queda ampliada la reserva hasta el 30/06/08". La comercial dijo que no hacia falta que fueramos a renovar el contrato de arras hasta que supieramos fecha de firma del contrato de compraventa, que se hacia automaticamente (???????)

Tercero: en julio nos citaron para firmar, pero antes de ir preguntamos quien avalaria nuestras cantidades, y resulto que la firma era sin aval bancario de las futuras cantidades que ibamos a entregar con motivo del contrato de compraventa (nosotros dijimos que sin aval no firmabamos)
Nos dijeron que estaban en plena negociacion con el banco y que por eso no podian poner en el contrato quien avalaria las cantidades que ibamos a pagar hasta la fecha de formalizar la hipoteca. Quedamos en que aplazabamos la firma, y que en septiembre hablariamos. Por otro lado no dicen que en octubre empieza la obra.

Cuarto: tras el verano no llaman, llega octubre y no llaman...y nos ponemos en contacto con ellos el 1 de octubre, nos dicen que ya tienen aval pero que falta por llegar la poliza que en unos dias nos llaman para firmar.
Estamos a 14 de octubre y como no se han puesto en contacto con nosotros hemos llamado para decir que no queremos seguir esperando que demasiado demora y poca información, y nos han dicho que no tenemos derecho a que nos devuelvan los 500€

¿serian tan amables de darme su opinión?, es normal que esto funcione asi?. ¿no podemos reclamar los 500€?,
Muchisimas gracias de antemano y un saludo

11.- OBLIGACION Y PLAZO DE DEVOLUCION DE SEÑAL DE COMPRA DE VIVIENDA POR PARTE DE, PROMOTOR, SI NO TIENE CEDULA, ME ENTERO Y YA NO COMPRO :

Estimados Sres.,muy agradecida por su consultorio.
Le expongo el caso:En Julio 2008,se me emplazó por parte de promotora XXXX,a entregar señal de reserva,de 1000e para compra de vivienda.Recogido en contrato de reserva,por escrito,con fecha de escrituración en Septiembre.Les avisé por correo certificado,en Agosto,que yo escriturabe en Diciembre.Recibí,entonces,un burofax,exigiendome escriturar en Septiembre,o perdía señal.Dije,no y que en Diciembre o adiós.Me llamaron,me bajaron precio 10.000e con la condición,ya todo verbal,de escriturar en Septiembre.Al pedirme Caixa,para surrogarme a su hipoteca,la cédula de habitabilidad,me dice el promotor que no la tiene,por primera vez.Recibo un escrito entonces,inmediatamente de su abogado,instandome a retirar,cuando quiera mi señal y disolver contrato de reserva,que he de entregar para cobrar mi señal,la cual estoy esperando todavía,porque nunca esta el talón.Necesito saber si es denunciable,y que trámites y documentos he de presentar y donde,y que plazos hay si los hubiera y que obligación legal tiene de devolverme mi dinero,ya que vendió sin cédula y sin decirlo,ante lo cual,no quiero ya comprar piso parar tener luego problemas.El argumento de no cédula,es que falta puerta de ascensor que no funciona,y una posible denuncia de vecino.Intenté acuerdo de que esperaba cédula y compraba,pero entonces dice,verbalmente,que me sube precio!si tiene cédula,algo que por ley,ha de tener.Necesito me devuelva mi señal,o si denuncio,saber mis posibilidades de ganar.Me consta que ha vendído más viviendas sin cédula,están con luz de obra y sin ascensor.Muy agradecída por su respuesta,lo antes posible,para empezar a ejercer mi derecho.Y comprar en otro lado.Esto sucede en Toledo,municipio de Bargas,empresa promotora XXXX.Vivienda sin cédula,sita en Barriada del Santo,C/de la mora,núm.XX.1ºD.y 17 viviendas más.Un cordial saludo.

12.- DEBERES DE LAS CONSTRUCTORAS A LA HORA DE ENTREGAR VIVIENDAS NUEVAS :
Somos una pareja joven, que en enero pagamos las arras de una vivienda que nos entregaran este julio.
Nosotros compramos sobre plano; vimos la vivienda medio construida (solo estaBan levantadas las paredes con maón). No tenian piso de muestra, pero en una oficina nos enseñaron algunos de los acabados (gres, madera puertas, horno y vitro...) pero ahora veo que muchas cosas quedaron al aire...

Firmamos un contrato de Arras, nos entregaron planos de la vivienda, memoria de calidades, etc.
En principio todo correcto, pero ahora veo que incompleto...
Ahora que falta poco para la entrega, hemos ido a hacer un par de visitas a la obra y:
- La vivienda tiene menos metros de los que constan en el plano (ej. el plano pone que en la sala de estar/comedor hay 26m pero en realidad solo tiene 21m).
- Un baño ha quedado tan pequeño que la puerta casi roza el mueble.
- Los acabados dejan un poco que desear. Lo que nos enseñaron esta todo correcto, pero el problema esta en lo que no vimos: han utilizado materiales baratos y feos.
- En el garaje tenemos un trastero. En el plano parecia mucho mas grande de lo que es, y además tenemos unos tubos que ocupan un 20% del espacio, que en el plano no estavan.
- En el exterior y acceso común a las viviendas no han puesto luces. Solo hay un cable colgado del techo.
- Disponemos de una zona comunitaria que parece que se quedarà como un campo de patatas. En la lista de calidades no hablaba de este tema, nosotros antes de firmar arras preguntamos que harian en esta zona y la respuesta fue que dependeria de lo que quisiera la gente que comprara. Como nosotros eramos de los primeros todavia no lo tenian claro y querian esperar a tener mas compradores para recoger las distintas opiniones. Dijeron que minimo lo dejarian todo arreglado y que le pondrian arena.
Ahora esta con tierra mezclada con cemento, desnivelado, con un muro que separa del exterior de formigón y con una balla de alambre y con unas puertas que parece un corral de gallinas mas que un jardin. Para ellos "esta terminado y como nos dijeron que lo dejarian". Nosotros creemos que no, que esta a medias.

No sabemos si la constructora està haciendo las cosas bien o nos intenta "meter goles". Sabemos que de 24 viviendas solo han vendido ocho y que solo queda un mes para la entrega.
Que pasa, que han empezado a reducir gastos y lo pagamos los que si hemos comprado??
El piso nos gusta y queremos ir a vivir alli, pero creemos que lo que pactamos incluia unos acabados mejores a los que han hecho, unos metros cuadrados, un jardin y unos accesos terminados.

Muchas gracias.

13.- CONTRATO COMPRA VENTA Y OBLIGACION DE COMPRAR :

Buenas tardes.

El año pasado, al abril del 2007, firme junto a un compañero un contrato de compraventa de un inmueble. Dimos 10.000 euros en concepto de entrada. Ahora, por imposibilidades economicas, hemos decidido con poder hacernos cargo del piso y por lo tanto, contactamos con la constructora (que es la misma immobiliaria) para resolver el contrato.

En el contrato, en la parte de incumplimiento y resolucion, pone literalmente: "Se pacta expresamente que el incumplimeinto por parte de LA COMPRADORA de alguno de los plazos o condiciones de pago pactadas dará derecho a LA VENDEDORA, para exifir el cumplimiento judicial del presento contrato, o bien la resolucion del mismo, en cuyo caso LA VENDEDORA podrá detraer y hacer suyo el 50% de las cantidades hasta ese momento ya percibidas de LA COMPRADORA en concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados por su incumplimiento".

Llegados a este punto, la immobiliaria nos ha dicho que no quiere el 50% y que nos exige el cumplimiento del contrato, o sea, escriturar el immueble, y que si no lo hacemos, nos exigirá via judicial que lo hagamos. A finales de mes se acaba el plazo para que escrituremos.

Mi pregunta es: ¿Puede obligarnos a escriturar via judicial?

Muchisimas gracias!!!

Alquiler y venta de piso de herencia

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Thu, 05 Mar 2009 16:46:00 +0000

CONSULTA SOBRE PISOS EN VENTA PROCEDENTES DE HERENCIA :
Como producto de una herencia existe un piso de 7 hermanos. Uno de ellos lleva viviendo en esa vivienda 8 años, sin contrato de alquiler pues la casa era de su madre pero pagando cada mes su alquiler y gastos de comunidad.
La casa se va a poner a la venta:
¿Qué derechos tiene la persona que ocupaba el piso para comprar la vivienda sobre los otros seis hermanos?
¿Quién tiene que poner precio a la vivienda? Si son los hermanos, tiene que haber mayoría para decidir el precio? ¿Podrían poner un precio desorbitado para que el que ocupa la casa no pueda comprarla?
Gracias de antemano.

RESPUESTA A CONSULTA SOBRE VIVIENDA EN VENTA DE VARIOS HERMANOS :

Por lo que nos cuenta, uno de los coherederos ocupa el apartamento que se va a poner a la venta en calidad de arrendatario, ya que paga el alquiler.

Los arrendatarios, como los herederos tienen sobre las viviendas en venta un derecho de adquisicion preferente, sin embargo, tal como lo cuenta, parece que todos los herederos estan dispuestos a poner la casa en venta, por lo que el siguiente paso seria establecer un precio consensuado entre todos los herederos.

Lo ideal a fin de evitar conflictos, es ponerse de acuerdo en poner como precio de venta el que designe un perito tasador de bienes inmuebles que no tenga ninguna vinculacion con ninguno de los herederos, para lo que pueden solicitar al colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de su provincia que designe un perito tasador imparcial.

Gangas inmobiliarias, Apartamentos a precios de ganga, pisos chollo

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Mon, 23 Feb 2009 08:44:00 +0000

Algunos promotores se quedan sin eleccion posible, tienen que decidir si le entregan sus apartamentos de obra nueva al banco o si los venden a precios de autentica ganga.

Un claro ejemplo de esto es este anuncio de esta promocion apartamentos de obra nueva en Guardamar Del Segura Alicante cuyo enunciado no puede ser mas explicito y que podria definir la situacion inversa a la de algunos promotores que aseguran que antes de bajar los precios de sus pisos prefieren regalarleselos al banco.

En este caso, el promotor prefiere asumir perdidas y vender los pisos por lo que le queda pendiente de hipoteca, pero no quiere que el beneficio sea para el banco, sino para particulares.

El inicio del anuncio de estas viviendas dice literalmente " Autentica ganga. Vendemos las ultimas viviendas al precio del prestamo al promotor. Antes de darselas al banco preferimos que, quien lo necesite pueda aprovechar esta ganga."

Como vemos, resulta curiosa la reaccion de los promotores ante la inminente perdida de sus apartamentos, mientras unos prefieren "regalarselas" al banco probablemente por que consideran culpable al mercado inmobiliario de su situacion, otros prefieren que los benmeficiados sean gente que necesitan un piso y no pueden pagarlo a precios de mercado, probablemente por que consideren al banco como culpables de su situacion.

Probablemente a lo largo del año 2009 veremos mas promociones de apartamentos de obra nueva en las que los promotores preferiran bajar hasta un 50 % el precio de sus casas , como en el ejemplo que aqui posteamos, para liquidar su deuda con el banco.

Si, 2009 sera el tiempo de los pisos chollo en el que los vendedores claudicaran y aceptaran la ley del mercado inmobiliaria, la ley de la oferta y la demanda que todo mercado impone por las buenas o por las malas.

Recuperacion de piso en alquiler, Casas en alquiler que necesita el propietario anticipadamente

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Sat, 07 Feb 2009 08:20:00 +0000

CONSULTA SOBRE RECUPERACION DE PISOS EN ALQUILER :

Soy propietaria de un piso que tengo alquilado desde hace un año, el contrato de alquiler de vivienda es de 5 años.
Tengo la necesidad de regresar a mi casa , es la única vivienda que tengo. En el contrato no hay ninguna cláusula en la que se indique que si durante el transcurso de estos años yo tuviera la necesidad de regresar a mi apartamento , podría hacerlo.
Desearía me informaran que derechos tengo.
Gracias,

RESPUESTA A RECUPERAR VIVIENDAS DE ALQUILER :

Cuando dice que el contrato del piso en alquiler es de cinco años, no me queda claro si se refiere a que firmo el contrato de alquiler directamente por cinco años o si se lo firmo por un año y se refiere al derecho del arrendatario a prorrogar ese contrato por el plazo de cinco años.

En el primer caso, no hay excepcion alguna al cumplimiento del plazo establecido en el contrato basada en la necesidad del propietario de ocupar la vivienda.

En el segundo caso, si preve la ley de arrendamientos urbanos una excepcion a las prorrogas establecidas , basada en la necesidad del propietario de ocupar su vivienda por si mismo, si bien en su caso particular tampoco es aplicable, ya que para que esa excepcion sea efectiva debe hacerse constar previamente en el contrato de alquiler, previendo esa futura necesidad y estableciendo un plazo determinado.

No tiene pues derecho a reclamar el vencimiento del contrato de arrendamiento anticipadamente, no obstante, siempre cabe la negociacion. Si el precio de su casa en alquiler esta en linea con el mercado de alquileres y es posible encontrar apartamentos en alquiler similares al suyo por un precio igual, quizas seria posible llegar a un acuerdo amistoso con el inquilino, ofreciendole sufragar los daños y perjuicios que le ocasione, como por ejemplo, pagarle la mudanza y otros gastos que el cambio de vivienda le ocasione.

Contrato alquiler vivienda temporada o apartamentos por meses

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Sat, 07 Feb 2009 07:33:00 +0000

CONSULTA SOBRE CONTRATO DE ALQUILER PISOS DE TEMPORADA O APARTAMENTOS POR MESES :

Buenas noches

Antes de nada pedir perdón, debería escribir esto en el blog pero no sé cómo hacer una nueva entrada….lo siento…

Espero que me podáis ayudar…me explico

Hace unos nueve meses firme un contrato de vivienda temporal con duración de 11 meses, el problema a llego con una llamada del propietario avisándonos de que iba a vender el piso …nosotros (mi pareja y yo) decidimos buscar otro piso de alquiler y hemos encontrado otra casa , pero tendríamos que entrar a vivir ya en el. Todavía nos quedan 2 meses para finalizar el contrato actual pero el otro piso nos interesa…. Mi pregunta es….¿nos pueden negar la devolución de la fianza que pusimos? El apartamento que dejamos está en perfectas condiciones pero no hemos avisado con un mes de antelación…en nuestro contrato no hay ninguna clausula que indique el tiempo que ha de pasar desde que “avisamos” hasta que dejemos la casa pero no sé si habrá alguna ley que nos obligue a esperar o pagar o lo que sea….también he de decir que en el contrato que firme….casi con los ojos cerrados …pone que yo alquilaba la vivienda a espera de una vivienda nueva ….y creo que esto me puede ayudar de alguna forma….

No se si me he explicado muy bien…jejejeje ando un poco “pez” con esto de arrendamiento arrendatario arrendador arrendado….

Un saludo y muchas gracias

RESPUESTA A CONSULTAS SOBRE ALQUILER APARTAMENTOS POR MESES :

En primer lugar, aclararte que los apartamentos de alquiler por temporada estan especificamente excluidos de la ley de arrendamientos urbanos ( lau ) , asi lo indica expresamente el ARTICULO 3 de la LAU titulado: Arrendamiento para uso distinto del de vivienda, que en su punto 2 establece que : En especial tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Asi, los arrendamientos para uso distinto de vivieda, entre los que podriamos clasificar el alquiler de pisos por meses se rigen por lo dispuesto en el articulo 4 punto 3 de la lau : Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Respecto a su consulta mas concretamente, por lo que he podido deducir, el arrendador les notifica que una vez finalizado el contrato de alquiler, no tiene intencion de prorrogarlo alegando que quiere poner su piso en venta . Una vez en este punto, podemos diferenciar entre lo que seria la teoria juridica y las soluciones practicas. En teoria los plazos de los contratos en general estan para cumplirse, teniendo en cuenta las excepciones que establece la lau respecto de las indennizaciones por incumplimiento, que no son aplicables a las viviendas de temporada tal como hemos explicada.

No obstante, dadas las circunstancias especificas, no seria dificil un acuerdo entre el propietario y ustedes en el sentido que que una vez comprobado por parte del propietario el estado del inmueble, proceda a aceptar como pago del ultimo mes la fianza, o bien que antes de rescindir el contrato y previa comprobacion del buen estado del apartamento proceda a la devolucion de la fianza.

Si bien es cierto, que juridicamente tendria derecho a indennizacion, no es menos cierto que si ustedes no abandonan la vivienda al finalizar el contrato, existe un grave riesgo de que la venta del piso quede frustrada, por lo que no creo que sea dificil acordar con el propietario una cancelacion anticipada del contrato, explicandole de este modo que ustedes evitan el riesgo de no encontar pisos en alquiler que cubran sus expectativas si esperan al ultimo momento y el propietario se asegura que en este caso ustedes se vieran obligados a continuar ocupando la vivienda en venta una vez vencido el contrato por no encontrar otra vivienda en alquiler.

Lo que quiero decir, es que con independencia de los derechos que la ley otorgue, en muchas ocasiones vale la maxima de mas vale un mal acuerdo que un buen pleito, ya que en este caso se trataria de que arrendador y arrendatario resolvieran sus problemas sin sufrir las graves consecuencias que un incumplimiento podria originar, por otro lado, probablemente el propietario se haya ceñido a notificarles su intencion de venta una vez finalizado su contrato de alquiler, con la sana intencion de respetar su derecho a permanecer en la vivienda durante la vigencia del contrato, sin embargo es muy posible que de abandonar la vivienda un poco antes, el propietario pueda adelantar la venta, que en definitiva es su intencion.

Mi consejo es que hablen con el propietario en tono cordial, explicando los pros y las contras de cada una de las posturas, siendo lo mas probable alcanzar un acuerdo razonable para ambos que excluya riesgos innecesarios.

Entrega de vivienda de obra nueva sin terminar, seguro decenal obligatorio obra nueva

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Fri, 30 Jan 2009 03:38:00 +0000

CONSULTA SOBRE VIVIENDA OBRA NUEVA SIN TERMINAR :
Hola, buenas tardes:

Hace dos meses escrituré (tras varios meses de retraso) una vivienda nueva.
A esta vivienda aún le faltaban algunas cosas por terminar pero tuve que escriturar por no demorar más en el tiempo.

Han pasado dos meses y aún no han terminado/arreglado todo lo que faltaba:

- Entra agua por debajo de la puerta cada vez que llueve.
- Los pintores han de dar un repaso muy exhaustivo a prácticamente toda la casa , pues pusieron las puertas después de pintar y rajaron e hicieron muchos piquetes en las paredes. Además hay zonas que están mal pintadas.
- Han agujereado varias paredes después de escriturar y aún no han tapado dichos agujeros.
- Han dejado un muro exterior a una altura muy accesible para cualquier persona. Tienen, por tanto, que rebajar el suelo del descampado que hay al lado para que no se pueda saltar nadie a mi casa. Tampoco lo han hecho aún.

Entre otras cosas más.

Prácticamente todos los días llamo al vendedor para decirle e insistirle en que termine la casa de una vez por todas. A todo me dice que sí (cuando consigo contactar con él), pero nunca hace nada.

Me gustaría saber si hay alguna forma más eficaz de decirle o incluso obligarle a terminar de una vez por todas, puesto que aún no he podido amueblar ni hacer nada en mi casa por este motivo.

Gracias,

Un saludo,

RESPUESTA ENTREGA VIVIENDAS DE OBRA NUEVA MAL ACABADA :

Como siempre decimos, lo mas aconsejable es que solicite los servicios de un abogado que notifique por escrito al promotor estos defectos de construccion, ya que es muy probable que el promotor ante la posibilidad de una demanda acceda a arreglar el inmueble en un plazo previamente acordado.

Una vez dicho esto, en mi opinion, en los casos de entrega de casas con defectos de construccion debe saber que existe un seguro decenal que cubre estas contingencias en caso de que el promotor que construye los pisos no lo haga.

Si bien, el procedimiento en este caso, seria en primer lugar notificar al promotor POR ESCRITO y de forma fehaciente los defectos de construccion de que adolece el piso e instarle a que en un plazo de tiempo determinado proceda a la reparacion de los defectos constructivos, advirtiendole que transcurrido dicho plazo se vera en la necesidad de proceder judicialmente en caso de no realizar las reparaciones de forma voluntaria.

Este problema se da de forma muy habitual en las viviendas en venta de obra nueva hoy en dia, ya que durante los tiempos del boom inmobiliario gran cantidad de gente relacionada con el mundo de la construccion ( albañiles, fontaneros y otros ) dieron el salto a montar su propia empresa promotora sin ser verdaderos profesionales en este campo.
El gran problema, es que este tipo de personas o empresas promotoras saltaron a este mundo de la construccion de apartamentos con pocos conocimientos y lo que es peor con muy pocos medios economicos, en la mayoria de los casos financiados practicamente al 100 % por los bancos. Como consecuencia, en cuanto la crisis inmobiliaria asomo levemente la punta del iceber este tipo de empresas pasaron a estar en una situacion de insolvencia, una vez que los bancos ya no les financian por que no consiguen vender viviendas.

Los mas honrados, intentan ir solventando los problemas poco a poco con los escasos medios economicos de que disponen y los menos honrados han desaparecido a toda prisa del mundo de la promocion inmobiliaria abandonando a su suerte a quien tuvo la desgracia de comprar vivienda a estos promotores no cualificados.
Por suerte, el seguro decenal es obligatorio, y es la unica salida que le queda a los afectados, si bien, como casi siempre sucede con los seguros, en la practica intentan evitar pagar en una buena parte de los casos escudandose en la llamada letra pequeña que suele excluir la cobertura del seguro en determinados casos.

Especular con exito en bienes inmuebles, Pisos y dinero facil

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Sun, 18 Jan 2009 07:43:00 +0000

Especular con exito en bienes inmuebles , o pisos y dinero facil son los titulos que se le podria poner al contenido de un email que nos envia uno de nuestros usuarios, donde reconoce sin tapujos que durante muchos años se ha dedicado a especular con la vivienda .

Hasta aqui todo normal,ya que fueron miles o millones los españoles que entre los años 1998 hasta el 2005 especularon comprando y vendiendo pisos obteniendo unas ganancias fuera de lo comun en cualquier otra inversion imaginable.

La gran diferencia entre esos miles o millones de españoles y este usuario que nos envia un email contandonos sus intimidades inmobiliarias , es que la mayoria de esos inversores o especuladores acabaron perdiendo dinero en el mercado inmobiliario al verse " pillados " con una deuda hipotecaria que no podian asumir cuando el boom inmobiliario toco a su fin y la crisis inmobiliaria enseño sus dientes, impidiendo a los inversores o especuladores poder vender las casas en las que invirtieron, sobre todo en el caso de los que compraron desde el 2005 en adelante.

Transcribimos el contenido del email que nos envia anonimamente este usuario ya que pensamos que no tiene desperdicio, y aunque es imposible probar que lo que nos cuenta es cierto, no cabe duda que cualquiera que tuviera la intuicion e informacion necesaria podria haber hecho lo mismo en la practica :

Estimados Sres :

Leo en su blog y en la mayoria de medios de comunicacion que el boom inmobiliario y la posterior crisis ha arruinado a los especuladores ( desde mi punto de vista inversores ) que han entrado en el mercado inmobiliario.

Quisiera sacarles del error contandoles mi propia experiencia personal, y demostrales, aportando datos y fechas que alguien que siguiera la evolucion del mercado inmobiliario en los diez ultimos años puede verificar como ciertos.

En el año 1996 era yo un joven recien licenciado en economia que accedia con facilidad a mi primer puesto de trabajo debido a que mi curriculum academico que contenia calificaciones con una media de notable. Dos años despues, y tras varios ascensos en mi categoria profesional en la empresa tenia una pequeña cantidad de dinero ahorrado, y sobre todo, tenia lo que un banco mas apreciaba a la hora de dar una hipoteca, un contrato fijo, dos años de antiguedad y una evolucion profesional prometedora.

Aprovechando estas circunstancias, y tras analizar detenidamente el mercado de la vivienda, me di cuenta que los tiempos de crisis en el sector del ladrillo que habian nacido en el año 1992 habia tocado a su fin, y que tras un perido de equilibrio o leves subidas entre 1996 ( justo cuando empece a trabajar ) y 1998, tocaba ya un fuerte ciclo alcista que decidi aprovechar para ganar dinero con mis pocos ahorros y con mi solvencia de cara a los bancos.

Mi primera operacion inmobiliaria fue contactar con un propietario de un pequeño solar que por su falta de inciativa acepto mi propuesta de hacer una pequeña promocion de viviendas de obra nueva en aportacion, a cambio yo le entregue todos mis ahorros y consegui la financiacion de los bancos para empezar a construir los pequeños apartamentos, en total, 4 estudios de 35 m2 y 4 mini apartamentos de 45 m2 con una habitacion independiente.

Nada mas vallar el pequeño solar y unicamente con el proyecto del arquitecto, aun sin la oportuna licencia, empezaron a llamarme para comprar los apartamentos en venta. Decidi vender la mitad sobre plano con los beneficios previstos, de ese modo tuve una sensacion de seguridad de cara a cumplir mis compromisos con el banco en un futuro.

El resto de viviendas en venta subieron de precio un 20 % de la noche a la mañana, aun asi, no tarde ni un mes en vender otros dos pisos. Ya con la licencia municipal concedida, aumente el precio de las restantes un 15 % sobre el precio que habia vendido las ultimas.

Esta misma operacion, de modo muy similar la fui repitiendo una y otra vez desde 1998 hasta el año 2003, aumentando cada vez mas el numero de viviendas construidas y mis margenes de beneficios, ya que adquiria mas de un solar e iba desarrollando las promociones una vez que tenia vendida la anterior, con lo que mis costes de suelo permanecian invariables, mientras que el precio del producto final, las casas en venta , subian como la espuma mes a mes.

Al acabar esta promocion de pisos de obra nueva , aun me quedaba un solar sin desarrollar, tenia una cuenta corriente enormemente saneada y habia liquidado mis creditos con los bancos.

Decidi que era un buen momento para retirarme, ya que eran demasiados años de ganar dinero facil, y eso nunca dura toda la vida, aunque muchos pensaron que nunca se agotaria el ciclo alcista y me tacharon de loco por abandonar mi carrera profesional en el momento del climax y la locura generalizada.

Con ese solar, y con mi propio dinero construi el ultimo de los edificios, pero esta vez, los pisos no fueron puestos a la venta, sino que decidi quedarmelos en propiedad y vivir de ellos el resto de mi joven vida. A dia de hoy, los tengo todos alquilados, por cierto con un considerable aumento del precio de los alquileres desde que las viviendas se dejaron de vender, y obtengo unos ingresos mensuales que no solo me permiten vivir a un buen tren de vida, sino que me estam permitiendo ahorrar para en un futuro, cuando el ciclo bajista del mercado inmobiliario se agote, volver a emprender mi carrera especulativa en el mundo del ladrillo.

Seguramente, una vez que el mercado inmobiliario bajista de signos de agotamiento y perciba un nuevo ciclo alcista, pondre a la venta los pisos de alquiler , y sin necesidad de financiacion externa comenzare una nueva etapa inversora que me garantice a mi y a mis hijos vivir comodamente.

Como veran, hay excepciones a la regla en la inversion en vivienda, no todos nos hemos arruinado, y algunos ya estamos con la escopeta cargada para comenzar la caza.

Los medios de comunicacion solo ven noticias en los casos de grandes promotoras que no pueden afrontar sus pagos y que entran en quiebra o suspension de pagos,pero se olvidan de que muchos no fuimos tan ingenuos o tan ambiciosos como para pensar que hay ciclos que se prorrogan a perpetuidad.

Consulta sobre Viviendas y locales, garaje y almacen

consultasinmobiliarias@gmail.com (Inmobiliaria Barreras) — Sun, 14 Dec 2008 06:18:00 +0000

Consulta sobre Viviendas y anexos, Garaje o almacen :

En el 2006 compre sobre plano esta casa en cual como se puede leer en el contrato de compra-venta se trata de vivienda con garaje en planta baja y con precio fijado de 192 324€.
Ya falta poco para escriturar (seguramente antes de fin de año) y me informan que el precio de escritura es el siguiente:
-Precio real de la vivienda + local 192 324€.
-129.400€ la vivienda + 7% de IVA 9.058€.
-22.500€ el local sin uso definido + 16% 3.600€.
-Precio escritura Total 151.900 + los dos "IVAs".
Les dije oralmente que no me parecía correcto escriturar como local sin uso definido principalmente porque en el contrato pone que es vivienda con garaje y en segundo lugar porque tendría una gran repercusión económica para mí.
Puesto que insistían en que Hacienda considera esas cocheras local sin uso definido y que supuestamente han tenido problemas anteriormente con Hacienda por escriturar cocheras similares al 7% y que desde hace años todas las casas similares se escrituran de la misma forma les dije que me enviasen por escrito la base legal en la que se apoyan para hacer esta operación.
De momento no me han dado ningún documento que aclare nada en absoluto.
La constructora hasta ahora ha admitido que se ha equivocado al redactar el precontrato pero insiste en que hay que hacerlo al 16% y que en el proyecto se puso como local sin uso definido (no lo he visto ni firmado por tanto considero que no sirve como prueba).
En los planos si pone locales en lugar de cocheras pero lo que no pone es el nombre de la constructora ni las formas de ambas partes (supongo que por no pillarse las manos por si luego faltan metros o algo así).
También me dicen que si les aporto algún documento de hacienda o de un notario que diga que se puede escriturar al 7% no tienen ningún problema (creo que eso no es labor mía).
Estas nuevas condiciones económicas me supondrían fuertes pérdidas económicas no solo por 9% de diferencia de IVA sino que también hay que tener en cuenta que los bajos comerciales no desgravan, también tendría que estudiar si el hecho de tener un bajo comercial supone algún tipo de gasto o responsabilidad adicional a largo plazo (impuestos, seguros…).
Aunque creo que no es demasiado relevante al caso te informo de que los servicios (electricidad, agua, gas y comunicaciones), el número del portal (también tiene puerta de acceso interior que los comunica )son comunes por tanto considero que si hubiese que pasar algún tipo de inspección al "supuesto local comercial" no la pasaría ya que en teoría no tendía servicios ni dirección postal propia.
En caso de que no quisieran ceder me gustaría saber que podría pedir como indemnización por incumplimiento de contrato (he oído algo de el doble de las aportación realizadas 27.000€ entregados a día de hoy") ya que en el precontrato (Creo no son arras penitenciales sino contrato de compra-venta) no se especifica la indemnización en caso de incumplimiento por parte de la constructora (lo adjunto).
Gracias de antemano.
Un saludo.

RESPUESTA A CONSULTA SOBRE PISO Y LOCAL ALMACEN O GARAJE :

Como solo nos envia un contrato y no los planos ni el proyecto, tengo que ceñir mi respuesta a lo que leo en el contrato que nos envia.

Respecto a que " en el contrato pone que es vivienda con garaje " veo en la copia que me adjunta y la cual no publico por su peticion expresa no pone eso sino que dice textualmente en la clausula primera : " La parte vendedora vende la vivienda y anexos reseñados en el contrato a la parte vendedora, quien a su vez acepta compra con cuantos derechos, usos, servicios y servidumbres les sean inherentes , en especial los estipulados en la declaracion de obra nueva " .

Asi mismo, en la descripcion de la finca que se hace en el contrato dice textualmente que " La parte compradora esta interesada en la adquisicion de una vivienda que segun los planos se corresponde con la letra G , compuesta de 3 dormitorios y dos baños en la vivienda y 1 baño en almacen , salon - comedor, distribuidor, cocina , galeria y almacen,con una superficie construida de 128,08 m2 y almacen con una superficie construida de 111,69 m2 ".

Por ultimo, segun dice el contrato, conocia usted de antemano antes de firmar el contrato todos los detalles de la vivienda y de sus anexos, al menos asi se deduce de lo que dice el contrato " .. manifiesta conocer a su entera satisfaccion los planos, memorias y demas elementos que constituyen el proyecto, asi como la situacion fisica y registral del solar del edificio a construir estando totalmente de acuerdo con ellos ".

Compruebo que usted ha firmado este contrato, por lo que no coincide lo que usted manifiesta con lo que dice el contrato firmado, por lo tanto, no veo base legal para proceder legalmente.

Me temo que usted firmo el contrato con buena fe en su dia sin prestarle demasiada atencion a lo que firmaba y sin tener en cuenta sus futuras consecuencias por eso aconsejamos siempre en este blog que a la hora de comprar piso , sea de segunda mano o viviendas de obra nueva , que como minimo se pida el contrato que se va a firmar y que un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado y titulado o un abogado le echen un vistazo.