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Consejos de Idealista.com para elegir una agencia inmobiliaria , APIS y Franquicias

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Tue, 17 Jan 2012 11:18:00 +0000

El portal inmobiliario idealista.com publica 10 consejos para elegir una agencia inmobiliaria , nosotros compartimos muchos de los consejos que ofrece el articulo de idealista.com, pero no todos, en especial lo relativo a las franquicias inmobiliarias, ya que pensamos que ofrecen mayores garantias los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados y con su correspondiente titulacion conocidos como Apis. Recomendamos leer este articulo antes de ofrecer su piso en venta a una franquicia inmobiliaria PROBLEMATICA DE LAS FRANQUICIAS INMOBILIARIAS .

En opinion de inmobiliariabarreras.net ademas de los consejos de idealista.com añadiriamos que el agente de la propiedad tenga un portal inmobiliario propio bien posicionado en internet y a ser posible una cartera de clientes dispuestos a comprar piso por si el precio y las caracteristicas del piso que pone en venta encaja con alguno de los clientes que tiene en cartera la agencia inmobiliaria.

Los 10 consejos a la hora de seleccionar una agencia inmobiliaria que da idealista.com en su articulo son :

1. ¿debo elegir amigos o familiares?

elegir a un agente inmobiliario sólo porque tengamos relación con él no es correcto. igual que acudimos a un especialista por un problema de salud aunque tengamos un médico en la familia, no deberíamos poner la casa en venta a través de un familiar sólo por este motivo. deberá ser experto en la zona donde vivimos, en el tipo de vivienda (lujo, de barrio, chalet, etc.) o que cumpla más condiciones

2. elija un experto

reúnase con diferentes profesionales y vea distintas presentaciones para que considere ventajas y desventajas. el que elija debe tener conocimientos de valoración del inmueble , del mercado y de cuestiones legales para no tener problemas posteriores

3. no elija al que diga que su casa vale más

el agente sabe que queremos vender la casa por el máximo posible. por ello, un agente desesperado por captar propiedades le dará el precio más alto para seducirle. no se deje llevar por la alegría del agente al ofrecerle el precio, sino por el más franco. debemos saber a cuánto se han vendido viviendas en la zona y si el agente nos dice un precio muy superior, hay que desconfiar

4. las apariencias engañan

es mejor pedir referencias que dejarnos llevar por las apareciencias o la primera impresión. nadie mejor que un antiguo cliente conocido para explicarnos cómo trabaja un agente. si el agente pertenece a alguna asociación o se anuncia en portales de renombre, también es un punto a tener en cuenta de seriedad

5. lo barato sale caro

tampoco seleccionemos un agente inmobiliario porque tenga lo honorarios más bajos. tal vez quien cobra una comisión más baja es porque no va a dedicarle el mismo esfuerzo o no tiene los conocimientos necesarios para vender su propiedad más rápido.
un agente inmobiliario paga espacios publicitarios para promover un inmueble y esto tiene un coste

6. pertenecer a una franquicia es garantía de algo, pero no de todo

igual que ser de la familia no es sinónimo de calidad, pertenecer a una franquicia lo hacen lo mejor del mercado. hay agentes inmobiliarios novatos en una franquicia que no están bien capacitados y no porque pertenezcan a una compañía bien establecida es garantía de ser profesionales

7. tiene que estar actualizado

la profesión inmobiliaria requiere estar en constante cambio. si el profesional continúa preparándose mediante cursos o actos, es un motivo favorable

8. cómo enseña la casa

un buen agente sabe quién es su mercado, por lo que no perderá el tiempo enseñando la vivienda a personas que no pueden/quieren comprarla

9. ¿es su vecino?

hay agentes inmobiliarios que suelen vivir cerca de nosotros y que tienen la oficina en la zona. es una buena señal, pero debe cumplir más requisitos para llevar la venta de nuestra vivienda. quizás sea especialista en viviendas de lujo y no en pisos o viceversa

10. las ventas no son todo

no se trata del número de transacciones que haya logrado el año anterior, pues lo más importante es saber si se dedica a vender el tipo de inmueble que usted quiere vender.

articulo en idelaista

Reclamacion amistosa o judicial de la fianza en apartamentos de alquiler

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Thu, 12 Jan 2012 05:57:00 +0000

CONSULTA SOBRE COMO RECLAMAR FIANZA DE APARTAMENTOS EN ALQUILER

Mi duda es referente a un tema de un alquiler finalizado. Todos los trámites han sido correctamente realizados mediante burofax con acuse de recibo.
El día de firma de fin de contrato de arrendamiento de un apartamento de alquiler , la dueña se empeñó en poner como desperfecto "limpieza de toda la vivienda", y aún no estando de acuerdo porque la dejamos impoluta, decidimos firmar y acabar con el tema. Ahora envía un correo electrónico diciendo un montón de desperfectos que nos descontará de la fianza,, no habiéndolos especificado en el contrato de fin de arrendamiento principalmente porque no existían.
Querría saber qué pasos debo seguir ahora, cómo actuar y qué derechos y deberes tengo. Tampoco sé qué debo contestarle a ese correo que me ha enviado. Un saludo y muchas gracias por su atención

RESPUESTA A DUDA RECLAMACION FIANZA APARTAMENTO ALQUILER

Lo mas recomendable inicialmente para hacer una reclamacion de la fianza en apartamentos en alquiler es enviar burofax o notificar de forma fehaciente reclamando la devolucion de la fianza.

Esa misma notificacion amistosa nos servira para que en caso de que no se proceda a atender nuestra reclamacion de forma amistosa podamos demostrar en una posterior reclamacion judicial que se intento la via amistosa sin exito.

La carta de reclamacion en su caso podria ser mas o menos asi :

Estimada xxxxx :

En relacion a la devolucion de la fianza del piso en alquiler sito en xxxx y de cuyo contrato firmamos de mutuo acuerdo su fin haciendo constar que el unico desperfecto existente en el momento de entregar las llaves era hacer una limpieza, le recuerdo que a dia de hoy xx-xx-xxxx todavia no ha procedido a la devolucion de la fianza a pesar de haber transcurrido el mes que la ley establece como plazo maximo para proceder a la devolucion.

Por lo que le ruego que en el plazo maximo de 5 dias proceda a la devolucion de la fianza descontando los gastos de limpieza debidamente justificados mediante la correspondiente factura.

En caso de no atender nuestra justa reclamacion nos veremos en la necesidad de proceder a la reclamacion judicial del importe pendiente de devolucion de la fianza, por lo que insistimos en una solucion amistosa en base a los acuerdos firmados a fin de evitar gastos y costas procesales.

Atentamente :

Don XXXX

Si tras recibir este escrito y transcurrido el plazo extra concedido para proceder a atender su reclamacion no fuera atendida lo ideal seria interponer un procedimiento monitorio ya que no necesita abogado ni procurador .

Si esta consulta ha servido para resolver sus dudas o le ha ayudado de alguna forma, le agradecemos que visite y recomiende a nuestro patrocinador en este enlace Alquiler viviendas Madrid

Consulta sobre vivienda habitual a efectos fiscales

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Mon, 09 Jan 2012 13:47:00 +0000

CONSULTA SOBRE VIVIENDA HABITUAL A EFECTOS DEL IRPF
Quisiera saber que se entiende por vivienda habitual a efectos fiscale, mas concretamente a efectos del impuesto de la renta de las personas fisicas.

Necesito esta informacion para preparar mi declaracion de la renta y como vivo en dos casas distintas, un piso en Madrid y una casa en Asturias, en diferentes epocas no se cual poner como vivienda habitual a efectos fiscales.

Gracias de antemano por la informacion y felicidades por su blog del cual soy un asiduo seguidor .

RESPUESTA A CONSULTA SOBRE VIVIENDA HABITUAL EN EL IMPUESTO DE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS

Aunque como ya he dicho en mas de una ocasion los temas fiscales no son mi fuerte, si que voy a poder aclararle sus dudas en este caso, ya que esa informacion esta disponible en la web de la comunidad de Madrid.

Segun la informacion que proporciona la web de la comunidad de Madrid :

Para la Agencia Tributaria se considera vivienda habitual del contribuyente la que cumpla los siguientes requisitos:

•Que vaya a constituir su residencia habitual durante al menos 3 años.
No obstante, la vivienda mantiene carácter de “habitual” cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio (matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, cambio de empleo, etc.).

•Que la ocupe en un plazo de 12 meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

La vivienda tampoco pierde el carácter de habitual en los siguientes supuestos:
•En caso de fallecimiento del contribuyente o cuando concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda.
•Si, por razón de cargo o empleo, el contribuyente disfrute de vivienda habitual y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización. Cuando sean de aplicación las excepciones anteriores, la deducción por adquisición de vivienda se practicará hasta el momento en que se den las circunstancias que exijan el cambio de vivienda o impidan su ocupación.

En caso de existir pluralidad de viviendas , se entenderá como “habitual” aquélla en la que el contribuyente resida durante más de 183 días al año.

Este ultimo parrafo creo que responde a todas sus dudas, su vivienda habitual sera aquella en la que resida al menos 183 dias al año.

Vivienda 2012 : Todas las noticias inmobiliarias del 2012 en un solo sitio

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Sun, 08 Jan 2012 20:47:00 +0000

Vivienda 2012 es un nuevo blog de noticias inmobiliarias que recopila todos los articulos publicados en los medios de comunicacion sobre el tema de la vivienda en España .

" El nuevo blog de actualidad inmobiliaria se define asi en su cabecera : Vivienda 2012 recopila noticias inmobiliarias y articulos de los principales periodicos en papel y digitales, noticias sobre vivienda de diarios economicos y generalistas que tienen una seccion inmobiliaria. Consejos y advertencias publicados en foros inmobiliarios y portales de vivienda. Vivienda 2012 resume la actualidad y noticias inmobiliarias en un solo sitio."

De momento ya tiene las ultimas noticias sobre vivienda del 2012 que han publicado diarios generalistas de tirada nacional como El Pais, El Mundo o 20 minutos y articulos de diarios economicos como expansion, el economista y otros medios de comunicacion de tematica economica.

Poco a poco se ira sumando informacion sobre el mercado inmobiliario en 2012 que publiquen los grandes portales inmobiliarios como idealista.com, fotocasa.es o el boletin de noticias del mercado inmobiliario de inmobiliariabarreras.net.

Consulta licencia Y y permisos de obras al comprar piso

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Thu, 05 Jan 2012 07:01:00 +0000

consulta sobre licencia de obras Quisiera hacer una consulta sobre si tengo que pedir licencia de obras y permiso a la comunidad de propietarios para realizar reformas en un piso que acabo de comprar .

Respuesta a consulta sobre licencia de obras y permisos a la comunidad de propietarios

Su consulta tiene distintas respuestas en funcion al tipo de reformas que pretenda hacer en el apartamento que ha comprado.

Si se trata de pequeñas obras y reformas como pintar, acuchillar el suelo, cambiar azulejos, arreglar sanitarios en baños etc, en definitiva actualizar el estado de la vivienda, no necesita ni licencia de obras ni permiso de la comunidad de propietarios.

Si se trata de obras de mayor envergadura como ampliar la vivienda, tirar tabiques, hacer una piscina, cambiar la distribucion de la casa , hacer muros, etc etc necesitara solicitar una licencia de obras.

En algunos casos para tramitar la licencia de obras le pueden pedir un proyecto visado por arquietcto o aparejador, especialmente cuando las obras y reformas supongan modificaciones de importancia en el piso o que puedan afectar a la estructura del edificio.

Respecto al permiso a la comunidad de propietarios del edificio, no es necesaria para pequeñas reformas como las anteriormente citadas, si bien, es aconsejable leerse las normas de la comunidad de propietarios.

En los casos en que las obras o reformas afecten al exterior del edificio , como por ejemplo cerrar terrazas, modificar elementos de la fachada etc etc es imprescindible conocer las normas de la comunidad de propietarios a este respecto mirando los estatutos de la comunidad y para evitar problemas lo ideal es notificarles la intencion de realizar esas reformas y solicitar una autorizacion por escrito a la comunidad de propietarios.

Aconsejamos que antes de comprar piso si se sabe que hay que realizar obras de envergadura se informen adecuadamente tanto en la comunidad de propietarios como en el Ayuntamiento correspondiente para evitar sorpresas a posteriori.

Si cree que nuestro blog es util para resolver dudas ayudenos a mejorar visitando a nuestro patrocinador en este enlace PISOS EN

Los inmuebles de bancos colapsan la economia mas alla del credito

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Mon, 02 Jan 2012 19:39:00 +0000

Cada vez que un banco vende en piso entran otros 5 en sus balances, a pesar de lo cual los pisos de bancos bajan el precio demasiado lentamente de forma que los efectos de colapso de la economia es evidente en la falta de credito a las empresas y familias.

Pero el daño a la economia española que hacen tal cantidad de viviendas de bancos sin vender va mucho mas alla y afecta directamente a la creacion de empleo y a las ventas de muchas empresas ajenas a la construccion pero con fuertes vinculaciones economicas al mercado inmobiliario.

Los bancos y su politica de aguantar los precios de sus pisos en venta contra viento y marea, incluso ante la evidencia de que cada vez es mayor la cantidad de ladrillos que acumulan en sus balances y de que es imposible vender sin bajar los precios, son una autentica maquina de creacion de desempleo y quiebra de empresas que podrian sobrevivir al ver aumentar sus pedidos si los bancos decidieran de una vez por todas afrontar la realidad y poner a sus apartamentos en venta a unos precios asumibles para los potenciales compradores.

Pensemos por ejemplo en pequeñas empresas de reformas que verian incrementado su trabajo si los inmuebles de los bancos se vendieran, evidentemente el que mas y el que menos haria pequeñas reformas, aunque solo fuera pintar y acuchillar el suelo de los pisos vendidos, de esta forma las empresas de reformas tendrian mas trabajo y contratarian personal en un sector severamente castigado y cuyos parados no tienen cualificacion fuera del ambito de la construccion.

Pero tambien empresas de venta de muebles, de cocinas, de menaje de hogar y un sinfin de empresas que aumentarian sus ventas para equipar con todo tipo de bienes imaginables las casas que se vendieran, televisiones, electrodomesticos, alfombras, mantas, edredones, utensilios de cocina, etc etc etc.

Es dificil entender por lo tanto que los gobiernos concedan creditos y avales con dinero publico a las entidades financieras sin pedir a cambio que bajen los precios de las viviendas en venta por un lado y que abran el grifo del credito a empresas y familias por otro.

Evidentemente, ni el mercado inmobiliario ni la economia se recuperaria solo por el hecho de que los bancos bajaran el precio de sus propiedades y asi se vendieran al menos al mismo ritmo en que entran nuevas propiedades en sus balances, pero no cabe duda de que son muchisimos los sectores que indirectamente verian mejorar sus ventas y crearian empleo lo que seria un gran alivio para las empresas y para los parados que tuvieran la fortuna de encontrar empleo.

Por otro lado, los parados que encontraran empleo no necesitarian ayudas estatales ni cobrarian el subsido de desempleo, lo que aliviaria las cargas del estado, al mismo tiempo que los nuevos trabajadores tendrian renta disponible para gastar, lo que supone mas ingresos para el estado en forma de impuestos.

Urge por lo tanto exigir a los bancos que bajen los precios de sus enormes cantidades de ladrillos acumulados so pena de no darles creditos ni avales y forzar su quiebra, de modo que si o si tengan que bajar unos precios de venta absurdos e inasumibles cuyo mantenimiento en el tiempo que no solo perjudica a los propios bancos, sino al mercado inmobiliario, a la economia en general, a los desempleados y al estado, es decir A TODOS.

Venta de piso de herencia con hipoteca pagada y no cancelada en registro propiedad

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Thu, 15 Dec 2011 08:50:00 +0000

CONSULTA SOBRE PISO DE HERENCIA CON HIPOTECA EN REGISTRO :
Mi consulta es sobre un piso en Madrid que heredamos yo y mi hermano y que decidimos vender.

Pusimos el piso barato y en poco tiempo encontramos un comprador que nos dio una señal mientras tramitaba la hipoteca para firmar la escritura publica.

La firma estaba prevista para Enero de 2012 y hoy nos ha llamado el banco del comprador y nos ha dicho que en el registro de la propiedad consta una hipoteca sobre el piso que mi padre ya tenia pagada desde hace 3 años.

El comprador y el banco me exigen que cancele esa hipoteca en el registro y no se como hacer ¿ me pueden ayudar ?

RESPUESTA A CONSULTA CANCELACION REGISTRAL HIPOTECA PISO VENTA MADRID :

No es ningun problema el que exista una hipoteca cancelada economicamente pero que no ha sido cancelada registralmente para vender un piso .

Lo primero que debe hacer es solicitar al banco que concedio la hipoteca a su padre les facilite un certificado de que la hipoteca esta cancelada economicamente y que no hay deuda alguna.

Despues tiene 2 soluciones :

1.- Hacer una escritura de cancelacion previamente a la compra/ venta para lo cual necesitara acudir a un notario junto con los representantes del banco y luego presentarla en el registro de la propiedad de Madrid.

Dada la premura de la fecha de la venta es improbable que le de tiempo a que los del banco acudan al notario y pueda presentarla en el registro.

2.- La solucion mas aconsejable en este caso seria aportar al banco que concede la hipoteca a su comprado el certificado de que esta cancelada economicamente y que al tiempo de formalizar la escritura de compra/venta se mencione que existe esa hipoteca que esta cancelada economicamente y pendiente de su cancelacion registral.

Para que ni el banco ni el comprador le pongan problemas a esta solucion debera dejarles una provision de fondos suficiente para cubrir los gastos de la cancelacion registral, de modo que la gestoria del banco se ocupe de cancelar registralmente esa hipoteca.

Comprar o alquilar piso : El plan B de los bancos

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Mon, 12 Dec 2011 16:36:00 +0000

A toro pasado es facil hacerse una idea de lo que es mejor o peor a la hora de invertir, se han escrito rios de tinta sobre si es mejor comprar o alquilar piso .

Resumiendo y con una grafica de los precios de venta de los pisos esta clara la situacion en funcion de a que años nos referimos :

1.- Desde 1994 hasta el 2002 esta claro que era mejor comprar piso que alquilar ya que los precios de venta iban al alza con aumentos exponenciales a ño a año.

Mas clara era la solucion cuanto mas nos remontamos en el tiempo y nos acercamos a 1994.

2.- Desde el 2002 hasta el 2004 entramos en terreno pantanoso, en el que aparentemente era mejor comprar que alquilar casa ya que las subidas de precios de venta siguieron hasta bien entrado 2005, sin embargo, hoy en dia con una prespectiva temporal mas amplia podriamos decir que comprar o alquilar entre 2002 y 2004 serian opciones igualmente validas y dependera que la balanza se incline hacia uno u otro lado en funcion de donde haga suelo el mercado inmobiliario.

3.- Desde 2005 hasta 2010 no cabe ninguna duda de que alquilar vivienda fue la mejor opcion ya que las rentas que se pagaban por los alquileres eran amplia y sobradamente compensadas por las bajadas de precios de venta.

Claro que la pregunta no es tanto que ha pasado, sino que va a pasar en el futuro, ahi es donde los analisis pueden tener transcendencia economica, analicemos pues la situacion y hagamos especulaciones de si sera mejor o comprar vivienda a lo largo de 2012 y años sucesivos.

Pero sobre todo debemos plantearnos una pregunta en caso de llegar a la conclusion de que es mejor comprar ¿ podremos comprar si queremos ? .

Los antecedentes historicos demuestran que las estrategias de los bancos en el mercado inmobiliario son bastante similares en las epocas de bonanza y de crisis inmobiliaria en lo que al credito se refiere.

Quien tenga la edad suficiente recordara que en los años siguientes a la crisis de 1992 tambien hubo como ahora restriccion del credito hipotecario, tambien sucedio lo mismo en la anterior crisis de 1985 .

Y todos sabemos que en los años precedentes a esta ultima crisis inmobiliaria se abrio la mano del credito facil y barato con una intensidad y duracion que solo justifica una ambicion desmedida de los administradores de los bancos.

Sin embargo tambien, aunque con menor intensidad y duracion, se produjo el mismo fenomeno en las epocas de bonanza precedentes a las anteriores crisis, siendo la unica diferencia la intensidad y duracion del credito facil, entendiendo esto claro esta en terminos relativos.

Llevo años intentando entender por que los bancos no bajan los precios de las casas en venta que atiborran sus balances y hasta hoy no fui consciente del plan B de los bancos para salir del embrollo donde estan metidos sin quebrar.

La experiencia demuestra que hay tres alternativas si queremos tener un techo bajo el que cobijarnos :

1.- Agruparnos en casas de familiares, es tipico de las epocas de crisis que los hijos vuelvan a casa de sus padres o bien que no se vayan hasta muy avanzada edad.

2.- El alquiler

3.- La compra

Los bancos no solo tienen un dominio absoluto de la economia y de la politica de los paises y gobiernos, sino que conocen muy bien las tendencias sociologicas de las sociedades en las que actuan y en el caso de España saben de sobra que mayoritariamente los españoles prefieren ser propietarios a inquilinos de sus viviendas.

Aun con todos estos datos no atinaba a entender una estrategia bancaria consistente en mantener activos inmobiliarios en sus carteras y balances cuando debian saber perfectamente que eran bienes que necesariamente tenian que depreciarse, de hecho estoy convencido de que hubo errores de calculo inconcebibles en sus previsiones y que cuando quisieron rectificar ya era demasiado tarde para asumir las perdidas derivadas de su exposicion al ladrillo sin bordear la quiebra.

En resumen, parece que a los bancos les ha fallado el plan A q1ue consistion en ser los primeros en bajar timidamente los precios de venta aderezando las bajadas con financiacion del 100 % para sus activos, de modo que durante los primeros años de la crisis lograron llevar la iniciativa del mercado inmobiliario frente a los particulares y se deshicieron de todos los activos mas toxicos que fueron capaces con esta estrategia que aplicaron sobre todo en los barrios marginales y extraradios de las grandes ciudades.

Una vez agotado el filon de esa estrategia con unos resultados bastante pobres los bancos se han dado cuenta de su error al no haber extendido la estrategia de bajadas de precios + financiacion en barrios medios y altos, ocultando esos inmuebles para no sembrar el panico, pero de nada sirvio el truco de esconder los inmuebles en buenas zonas.

Volvamos ahora a la disyuntiva de si es mejor comprar o alquilar en 2012 y años posteriores y analicemosla friamente sin que el panico no nos deje ver el mas que probable futuro a corto plazo.

Si en los años del boom inmobiliario era evidente que comprar era un disparate simplemente comparando las cuotas hipotecarias que se tenian que pagar en relacion a las rentas de alquiler por un piso de similares caracteristicas, en el año 2011 empiezan a aparecer en el mercado pisos en venta cuya cuota hipotecaria a 20 años es igual a la renta que pagariamos de alquiler por un piso similar , llamaremos a la relacion cuota hipotecaria / renta alquiler PER INMOBILIARIO de ahora en adelante.

Si tenemos en cuenta que la cuota hipotecaria se compone de una parte de amorizacion de capital y otra parte que son intereses, en teoria en esta situacion seria mejor comprar que alquilar, sin embargo, los excesos del mercado, la crisis financiera y el paro no hacian que esta opcion estuviera tan clara en 2011, ya que la inestabilidad laboral y el temor a engrosar las listas del paro aconsejan prudencia por motivos como la movilidad geografica, el temor a subidas de tipos de interes o la posibilidad de acceder a un alquiler mas barato en caso de que nuestros ingresos se vean reducidos.

Pero ¿ y en 2012 ? pues si las previsiones se cumplen habra fuertes bajadas de precios de venta por lo que el per inmobiliario se inclinara claramente en favor de la compra en lugar de alquilar.

De aqui podemos deducir cual es el plan B de los bancos :

Se trata de recuperar el dinero perdido por la ambicion o al menos de amortiguar las perdidas, para lo cual debemos conocer en que situacion financiera estan los bancos .

Resulta que las hipotecas que se concedieron durante la burbuja inmobiliaria tienen 2 enormes problemas :

1.- Por un lado la morosidad, cuya nefasta consecuencia para los bancos es que ni siquiera adjudicandose los inmuebles en subasta por un importe mucho menor al tasado en su dia son capaces de cubrir el dinero prestado.

2.- Por otro lado, la falta de liquidez, que tiene otra consecuencia nefasta para los bancos, resulta que concedieron hipotecas con diferenciales con respecto al euribor tan pequeños que han prestado dinero a largo plazo cuya retribucion media es menor del 3 % mientras que para captar fondos y obtener liquidez deben pagar intereses entre el 4 y el 6 % segun acudan a los fondos particulares o al mercado interbancario.

¿ como podran revertir este circulo vicioso los bancos sin quebrar ? bueno, la primera medida que ya se tomo hace años fue la de ejercer su poder sobre los politicos, consiguiendo que los estados financiaran a los bancos bajo amenaza de una quiebra del sistema, de modo que los sufridos ciudadanos financiamos a los bancos a traves de los impuestos.

Pero como digo eso ya fue hace años y ese dinero prestado no ha sido suficiente para solucionar los problemas de los bancos, simplemente ganaron tiempo.....hasta ahora.

En este momento es mas que probable que veamos una seunda financiacion con dinero publico a los bancos, pero el problema solo se dilataria en el tiempo, no se solucionaria.

¿ no queda mas remedio entonces que asumir las perdidas del ladrillo y quebrar ? pues eso pensaba yo, pero hoy se me ha encendido una bombillita en mi cerebro y se me ocurrio pensar en un plan B de los bancos para conseguir evitar una quiebra que a dia de hoy parece mision imposible esquivar.

El plan B consiste en evitar a toda costa que si como parece probable el per inmobiliario llega a tal punto en que lo logico seria comprar y no alquilar se imposibilite o se dificulte enormemente que se acceda al mercado inmobiliario mediante la compra , dejando solo la alternativa del alquiler.

Para esto los bancos tienen dos vias complementarias :

1.- Subir enormemente los diferenciales de las hipotecas variables con respecto al euribor, cosa que ya se viene haciendo desde hace años, de modo que los pocos nuevos creditos hipotecarios que se concedan sean a tipos de interes tan altos que desanimen al mas animoso a solicitar una hipoteca, y en caso de que contra viento y marea se solicite, los beneficios para el banco sean suculentos.

2.- Negar financiacion a los particulares para comprar pisos de otros particulares, de modo que, de hecho, solo queden dos vias para poder comprar vivienda :

a.- Disponer de ahorros, toda una proeza al alcance de muy pocos

b.- Comprar pisos de bancos .

Si tenemos en cuenta que quienes han podido ya han recurrido a la vuelta a casa de familiares o estan en piso de alquiler ¿ que pasara cuando sea aconsejable comprar en vez de alquilar ? Una vez mas la ley de la oferta y la demanda actuara en los precios y si los bancos eliminan la posibilidad de alquilar solo queda un aumento de demanda de los alquileres.

Como en la bolsa el mercado inmobiliario tambien se anticipa a las probabilidades futuras, de ahi que los inversores que disponen de liquidez sin necesidad de financiacion que compran para alquilar hayan empezado a comprar ya en el ultimo trimestre de 2011 los pisos cuyo per inmobiliario es altamente rentable.

Salvo que la situacion economica en general en los años posteriores al 2012 se previera que fuera a peor, ya que esta previsto que en 2012 sin ninguna duda la economia empeorara, parece que los inversores en pisos para alquilar iran incrementando sus posiciones a lo largo de 2012.

Resumiendo el panorama :

1.- Bajadas de precios de venta en 2012

2.- ausencia o encarecimiento de las hipotecas

3.-aumento de la demanda de alquileres

Es mas que posible que el plan B de los bancos sea deshacerse de su patrimonio inmobiliario acudiendo a las ayudas del dinero publico que le den tiempo y obligando a los ciudadanos a comprar sus pisos o no comprar ningun otro por barato que se venda.

No serian descartables que los bancos consiguieran de los gobiernos medidas de incentivo de la compra , como ya hemos visto la bajada del Iva , la probable vuelta de la desgravacion por compra de vivienda.

Si ademas combinan las medidas de incentivo de las compras con medidas que desincentiven el alquiler como la supresion de las ayudas a jovenes para el alquiler y otras similares que historicamente se tomaron en otras crisis ( recordemos la famosa ley boyer de 1985 que tuvo como consecuencia una precariedad en los alquileres que motivo unas subidas enormes de los precios de alquiler ).........el plan B de los bancos podria funcionar.

Claro que el plan B funcionaria a costa de empobrecer mas a la ciudadania y de agravar el problema de la vivienda que la crisis podria solucionar via bajada de precios.

¿ a alguien le extrañaria ?

Consulta sobre alquiler larga temporada, fianza y honorarios agencia inmobiliaria

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Fri, 04 Nov 2011 05:38:00 +0000

CONSULTA SOBRE CHALET EN ALQUILER FIANZA Y HONORARIOS :

Hola Ramón, he estado buscando desesperadamente ayuda por internet y me crucé con tu Blog.
Tengo una gran duda espero me puedas resolver.

Tengo una vivienda para alquilar larga temporada y una agencia inmobiliaria tiene un cliente que quiere alquilar 5 años!!
Mi pregunta es ¿debo hacer un contrato de 5 años o mejor ir de uno en uno? Y también, ¿cuál es el depósito que me corresponde? Y por último ¿cuánta comisión se lleva la agencia por un contrato de 5 años?

Espero me pueda ayudar, no se a quien acudir y de lo que he encontrado en internet me parece usted de lo más honesto. MUCHAS GRACIAS!!

Eusebio

RESPUESTA A CONSULTA FIANZA, PLAZO Y HONORARIOS EN CASAS DE ALQUILER :

Sobre si es mejor firmar por 5 años o de año en año el alquiler de larga temporada, la respuesta a su consulta es que a usted como propietario, en principio, le convendria firmar por los 5 años. Ya que la lau establece una prorroga a favor del arrendatario de hasta 5 años con independencia de si firma el contrato de arrendamiento por uno o por 5 años, sin embargo , si el arrendatario firma por 5 años estaria obligado a cumplir el plazo estipulado, correspondiendo en caso de rescision unilateral por parte del arrendatario una penalizacion de un mes de renta por cada año de incumplimiento.

Sobre el " deposito" que le corresponde supongo que quiere usted decir la fianza, para este caso la lau preve un mes de fianza, sin embargo, puede solicitar un deposito adicional no como fianza sino como aval para un posible impago, si bien esto no es habitual que se haga en metalico si cabe la posibilidad de hacerlo.

Respecto a la comision de la agencia inmobiliaria, depende de la localidad en que tenga usted sus inmuebles en alquiler ya que la comision de la agencia inmobiliaria se puede cobrar al arrendador o al arrendatario segun las costumbres del lugar.

Asi por ejemplo, cuando nos referimos pisos en alquiler en Madrid la costumbre es cobrar la comision de agencia al arrendatario, mientras que si nos referimos a pisos en alquiler en Galicia la costumbre es cobrar al arrendador.

La cuantia normal de los honorarios de agencia por las gestiones de alq1uiler es de una mensualidad, si bien, hay libertad para cobrar mas o menos segun se pacte, ya que los honorarios de las agencias inmobiliarias pueden pactarse libremente.

De hecho en el alquiler de oficinas en Madrid es frecuente cobrar un 10 % de la anualidad en vez de un mes de renta y ademas suele negociarse si la comision de agencia la paga el arrendador o el arrendatario, sobre todo en el caso de oficinas o locales en alquiler de grandes superficies.

Por ultimo, en el alquiler de apartamentos temporarios en Madrid lo normal es que los honorarios de agencia los pague el arrendatario si se trata de alquileres por meses y que vayan incluidos en el precio del alquiler si es por dias o semanas.

En realidad todas sus preguntas estaban ya respondidas en distintos post de este blog, pero he aprovechado su consulta para responder en un solo post a todo lo relativo a los plazos de alquiler, fianza y honorarios de agencia ya que entiendo que puede ser util a otros usuarios recopilar la informacion en una sola consulta.

Bancos españoles : asumen devalucion deuda a cambio de no cambiar precios vivienda en sus balances

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Fri, 28 Oct 2011 07:21:00 +0000

La aparentemente inexplicable pasividad de los bancos españoles al asumir la devaluacion de su deuda española solo se justifica por que Europa aparte su vista de los precios de las viviendas que los bancos tienen sobrevaloradas en sus balances.

Los grandes bancos españoles, BBVA, el Santander, CaixaBank, Bankia y el Popular necesitan 26.000 millones de fondos adicionales para alcanzar el ratio de capital de calidad del 9% acordado por los líderes de la UE, cuando en realidad el problema de tener deuda española en sus balances no es ni de lejos el mayor de sus problemas.

Lo cierto es que de momento lo unico que es un gravisimo problema es tener en balances deuda griega, problema que no tienen los bancos españoles, sino los bancos alemanes y franceses que acudieron en ayuda de Grecia cuando se desato la crisis griega.

No hay que pensar que los bancos españoles no compraron deuda griega por una buena gestion, sino simplemente no podian comprarla por que tenian un problema interno muy grave que no tenian los demas bancos europeos, ni franceses ni alemanes, me refiero a que los bancos españoles tienen en sus balances una cantidad inimaginable de ladrillo sobrevalorado que les impidio meterse en mas "fregaos" .

¿ por que aceptan los bancos españoles una devaluacion del 2 % de la deuda española que tienen en sus balances ?

Por que Europa, o para entendernos mejor, los politicos europeos y sus bancos, sobre todo alemanes y franceses, necesitan que el resto de paises europeos que no colaboro en su dia en el rescate inicial de Grecia asuman una parte de esos costes, en concreto 26.000 millones de euros le costara a los bancos españoles.

Los bancos y politicos españoles podrian negarse en rotundo a asumir las exigencias europeas sino fuera por que tienen mucho que callar, si no fuera por que europa hace la vista gorda, de momento, con los cientos de miles de pisos de bancos que los bancos españoles tienen en sus balances sobrevalorados en el doble de su valor real.

Una vez mas los bancos españoles siguen negandose a enfrentarse al gran problema real, siguen ganando tiempo aun a costa de asumir una capitalizacion adicional de 26.000 millones de euros, ya que saben muy bien que de no aceptar estas condiciones europeas se les exigiria que afrontaran YA su problema real, el ladrillo sobrevalorado en sus balances, cuyo coste y perdidas consecuentes significarian cifras muchisimo mayores.

El gran error de los bancos españoles al comprar tiempo para no bajar el precio de sus casas es que su principal problema sigue sin solucionarse y no hay que ser un adivino ni un guru economico para saber que una vez que europa , o mejor dicho los bancos franceses y alemanes, salgan de esta situacion con nuestra ayuda, no pasaran muchos meses hasta que se ponga encima de la mesa el autentico problema de los bancos españoles, que como todos sabemos no es otro que el precio que figura en sus balances de sus pisos en venta .

Hasta ahora el gobierno español ha financiado a los bancos con dinero publico, con unas ayudas infames que salen del bolsillo de los sufridos contribuyentes y los bancos le han ido devolviendo el favor comprando deuda soberana española con dinero que pedian prestado al banco central europeo.

Cuando el banco europeo cierre el grifo a los bancos españoles y eso sucedera cuando los bancos alemanes y franceses saneen sus balances, probablemente en pocos meses ya que estan enfrentandose a su problema real, la deuda griega y ademas con la ayuda de los bancos españoles, nos veremos en una situacion caotica en España.

Habremos utilizado 26.000 millones de euros en ganar tiempo para eludir solucionar nuestro gran problema, 26.000 millones mas que echaremos en falta cuando por fin tengamos que solucionar el problema real de los bancos españoles. Y solo para conseguir retrasar unos pocos meses la bomba inmobiliaria adosada a los balances de los bancos españoles que irremediablemente estallara a lo largo de 2012 y obligara a los bancos a bajar los precios de sus casas en venta a la mitad.

¿ adivinan quienes pagaremos la terquedad y pesima gestion de los bancos españoles ? evidentemente, salvo milagro, volveremos a ser los sufridos ciudadanos y lo peor es que el patrimonio de los gestores de los bancos no se vera afectado, ni mucho menos veremos a esos gestres asumir responsabilidades penales por su irresponsable gestion.

Por si esto fuera poco, tendremos daños colaterales para que la economia española pueda crecer, olvidense de que vuelva el credito a empresa y familias en mucho tiempo, los bancos van a necesitar hasta el ultimo euro en sanear sus balances para poder recapitalizarse para la devaluacion del 2 % de su deuda soberana primero y para provisionar las perdidas en el valor de sus viviendas en venta despues.

ALQUILERES CAROS: Probable estrategia para salir de la crisis inmobiliaria y financiera via alquileres

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Fri, 21 Oct 2011 07:34:00 +0000

Yo no se ustedes, pero yo veo la jugada clarisima,parece que se esta diseñando una estrategia para ayudar a los bancos y de paso salir de la crisis inmobiliaria y financiera :

1.- Los bancos ya han esclavizado a los que compraron pisos en la burbuja con hipotecas vitalicias de hasta 40 años. No queda nada de donde poder sacar mas dinero, salvo subirles los tipos de interes . Se esta cociendo una subida de tipos de interes ayudada por un posibe cambio del euribor como tipo de referencia por el llamado indice de permuta financiera a 5 años, que en la practica se traducira en una subida de tipos de interes.

2.- Ya no queda a quien engañar con la venta de pisos hasta que no bajen de precio.

Por lo tanto parece claro que la estrategia mas probable de los bancos consista en bajar fuertemente los precios de las casas en venta para acto seguido subir los tipos de interes, de modo que lo que hipoteticamente pierde el banco por la minusvalia de sus propiedades inmobiliarias se vea recompensado por un aumento del tipo de interes, que de facto supone ni mas ni menos que cuando acabemos de pagar la hipoteca el precio final sea del doble de lo comprado o mas, dependiendo de hasta donde suban los tipos y de los años de plazo de amortizacion.
¿ a quien pueden obligar a asumir mayores gastos en vivienda ahora los bancos ? A los que escaparon de la burbuja inmobiliaria indemnes decidiendo no comprar e irse de alquiler, son un suculento plato a devorar con ahorros y sin hipotecas .

Me explico :

Escenario de inflacion acompañado de bajadas de sueldo mas subidas de tipo de interes hipotecario ...

¿ aun no imaginan a quien quieren meter en su nueva estrategia los bancos ?

piensen, piensen.........¿ quienes quedan vivos ? ¿ quienes no tienen deudas y probablemente tienen ahorros ?

!!! Correcto !! los alquilados, los que viendo el desmesurado incremento de precio de la vivienda en la burbuja inmobiliaria se negaron a entrar en el juego de la piramide y se fueron a pisos en alquiler

La estrategia para involucrar a los que han decidido optar por el alquiler ya es una vieja conocida, se vio en 1985 y basicamente se resume en :

1.- Tipos de interes muy elevados que impiden la compra ( en aquel entonces de dos digitos largos ).

2.- Cambios normativos en la leyes relativas a arrendamientos ( en aquel entonces la famosa ley Boyer ) , hoy en dia de momento tenemos modificaciones legales para acelerar los desahucios por falta de pago en las rentas de alquiler ( Se modifica la ley para acelerar los desahucios )

3.- " Casualmente" vemos que coinciden estas medidas mencionadas con el plazo maximo de prrrogas forzosas de 5 años establecidos en la LAU , es decir, una gran mayoria firmo alquileres para escapar de la burbuja inmobiliaria, entre los años 2006 y 2009 que estan cerca de expirar.

Politicos y banca tienen la firme decision de que TODOS " arrimemos el hombro " para pagar sus dispendios, como a los hipotecados ya no les queda nada, salvo que paguen mas aun por sus hipotecas ( son autenticos siervos de la gleba ) .... adivinen...piensen.......¿ quienes faltan por entregar su vida laboral a cambio de un techo y un cuenco de arroz ?

Si señores, no digo que sea seguro, pero sospecho que la jugada viene por ahi...........repetimos la solucion a la crisis inmobiliaria del 85, que se baso en aumentar los precios de los alquileres artificialmente mediante subidas de tipo de interes acompañadas de cambios normativos, la execrable ley Boyer establecia libertad de pacto en el plazo de los alquileres, la consecuencia en aquellos años fue que los propietarios se negaban a firmar contratos de arrendamiento de mas de un año y al año siguiente lanzaban al mercado al arrendatario o estaban obligados a asumir subidas de renta disparatadas en el mismo inmueble alquilado, si optaban por cambiarse se encontraban con precios igualmente desmesurados en el mercado de alquileres y ademas debian pagar gastos de mudanzas y otros gastos derivados de cambiar de casa
El fondo de la estrategia esta en apretar al arrendatario hasta que compre y de ese modo volver a arrancar el motor del sector inmobiliario, haciendo llegar a la conclusion a los arrendatarios de que es mejor comprar que alquilar.

Como argumentos para rebatir esta hipotesis podrian alegarse que :

1.- el paro no permite subidas en los precios de los alquileres

2.- Que la poblacion baja y por lo tanto los alquileres deben bajar

3.- Que si no se vende la oferta en alquileres aumentara

Ciertos todos ellos en un mercado libre, pero que en 1985 se demostro que el mercado de alquiler es tan manipulable como el mercado de ventas, si el mercado de ventas se manipulo dando credito a todo aquel que lo solicitara con unos tipos de interes anormalmente bajos, el mercado de alquiler se manipulara haciendo justo lo contrario, negando el credito a la compra y elevando tipos de interes.

Si sumamos a eso los cambios normativos, como por ejemplo, aceperar los desahucios para que los propietarios de viviendas en alquier tengan una mayor seguridad ante inquilinos morosos y si pensamos que los politicos , con la aquiescencia de los bancos, llevan induciendo y fomentando el alquiler durante estos ultimos años, no seria de extrañar algun nuevo cambio normativo en el futuro encaminado a manipular el mercado de alquileres que nos venderan como cambios " justos " bien directamente como proteccion al propietario, bien como "recortes necesarios" encaminados a hacerle la vida imposible a los arrendatarios, como por ejemplo la inminente eliminacion de la renta basica de emancipacion.

La mas que probable estrategia trata de imposibilitar acceder a una vivienda sin dejarnos una buena parte de nuestros ingresos en el empeño, sea en venta o en alquiler.

Es dejar como unica alternativa la vuelta de los jovenes a casa de sus padres,hecho que a dia de hoy esta en maximos historicos debido al paro y a sueldos mileuristas, como a esos ya no ven forma, de momento, de sacarles mas dinero, la estrategia va encaminada a que la crisis inmobiliaria y financiera la paguemos todos los que no podemos vivir en casa de nuestros padres, es decir, los que tenemos un trabajo no mileurista, la clase media, que una vez mas sera victima y sostenedor de los excesos y derroches del estado y de la avaricia de los bancos.

PRECIOS VIVIENDA :La crisis de nunca acabar o como parchear sin asumir perdidas

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Mon, 17 Oct 2011 06:37:00 +0000

Estos ultimo dias y semanas salen en diarios economicos noticias sobre la falta de liquidez de los bancos españoles, no solo de las cajas como han intentado vendernos hasta hace bien poco, sino de los grandes bancos como Santander Y BBVA .

El economista publica una noticia en la que afirma que se necesitaran 37.000 millones de euros de capital adicional para sanear y dotar de liquidez a los mayores bancos y cajas ya fusionadas españolas.

La UE deberia diferenciar entre los bancos europeos y españoles ya que mientras los bancos europeos tienen su gran problema en haber comprado bonos de los estados, los bancos españoles tienen su handicap en haberse adjudicado miles de millones de euros en pisos sobrehipotecados a precios irreales, aunque quizas tambien en su nefasta politica economica de no asumir las perdidas del ladrillo han ido de Guatemala a Guatepeor pidiendo dinero prestado al banco central europeo a un bajo tipo de interes para prestarselo al estado español a un tipo de interes mayor.

Paradojicamente podria resultar que los bancos españoles podrian solucionar sus problemas de liquidez asumiendo perdidas simplemente bajando el precio de SUS pisos en venta que ahogan sus balances.

Cualquier otra solucion distinta a limpiar los balances de casas en venta a precios inasumibles por el mercado es parchear y no solucionar un problema, es dar salto tras salto hacia delante sin mirar si en el siguiente paso esta el precipicio o la salvacion, tarde o temprano caeran al precipicio si no atajan de una vez por todas el problema de sus balances totalmente inmovilizados en ladrillos que se acumulan formando una enorme torre de naipes que amenaza ruina de un momento a otro.

Segun las noticias que publica tambien el economista parece ser que el Santander ya ha asumido esta realidad y ha decidido vender todo su patrimonio inmobiliario, es mas, segun puede deducirse del cuerpo de la noticia que publican los diarios economicos se diria que ya tienen un comprador y que solo falta estampar la firma.

Acto seguido el BBVA tambien anuncia que vendera todo su patrimonio inmobiliario siguiendo la estela del Banco Santander.

No hace falta ser ningun experto en economia ni en el mercado inmobiliario para imaginar que el precio de venta de pisos de bancos vendidos en lote sera muy inferior a los precios que los bancos anuncian en sus webs inmobiliarias en las que intentan vender a particulares.

Esta claro que si un fondo buitre esta dispuesto a comprar los inmuebles de bancos en lote no es para hacerles un favor a los bancos, sino para trocear ese patrimonio y revenderlo poco a poco ganando dinero, para lo cual el precio de las viviendas debe estar a años luz de los precios anunciados.

La solucion de asumir perdidas en el ladrillo es la unica digna de llamarse solucion, todo lo demas es parchear y parchear una rueda que no da mas de si y que se ha demostrado incapaz de mover ni el mercado inmobiliario ni de sanear los balances de los bancos españoles, medidas totalmente ineficaces cuando no perjudiciales.

La gran pregunta es ¿ tienen los bancos españoles la suficiente solvencia para asumir perdidas en la venta de viviendas a precios que pueda absorber el mercado ?

Mas nos vale que la respuesta sea que SI por que sino ya podemos intuir que el banco central europeo les dara dinero alos bancos españoles que saldra de nuestros impuestos, es decir, que nos hipotecara a todos independientemente de que hayamos decidido comprar casa y de que hayamos firmado o no una hipoteca.

Problemas con la sociedad publica de alquiler, SPA y la fianza

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Sun, 02 Oct 2011 09:24:00 +0000

CONSULTA DEVOLUCION FIANZA EN ALQUILERES DE VIVIENDA CON LA SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER O SPA :

He estado leyendo el blog de consultas y no he encontrado ninguna consulta similar a la que formulo.

Después de cuatro meses de la rescisión del contrato de alquiler de una vivienda, el cual se hizo con la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), me hacen la devolución de parte de la fianza, ya que me han descontado reparaciones de supuestos desperfectos, los cuáles no se me notificaron ni el día del desalojo, en el que estuvieron presentes tanto los propietarios como personal de la SPA, ni hasta el día de la fecha. Del cobro de dichas facturas, me entero porque llamo a la SPA para que me digan el porqué del ingreso de una cantidad inferior a la que corresponde. Tampoco he recibido ningún tipo de factura de dichas reparaciones, por lo que no sé a qué desperfectos se refieren.

¿Pueden descontarme esas facturas sin previa notificación, y sin ni siquiera habérmelas hecho llegar? ¿Qué proceso he de seguir para poder reclamarlas?

Agradeciendo de antemano su interés y esperando su pronta respuesta, les saludo atentamente

RESPUESTA A PROBLEMAS CON LA SPA, SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER CON FIANZA :

Quizas no haya una respuesta especifica a su caso concreto en el blog, pero si hay post relativos a la devolucion de fianza en los que aclaramos que el plazo legal para la devolucion de la fianza es de un mes desde la rescision del contrato.

Tambien hay post en el blog de consultas en los que recomendamos que se firme la resolucion del contrato y que esta haga constar el estado en que se devuelven los pisos en alquiler y las facturas pendientes de cobro, en su caso.

Lamentablemente muchas consultas que nos hacen nuestros lectores se hacen a posteriori, es decir, cuando no se han seguido los consejos y el problema tiene dificil solucion, por lo que rogamos encarecidamente que ANTES de actuar se hagan las consultas pertinentes.

En lo relativo a la sociedad publica de alquiler o spa me consta que el propietario y supongo que el inquilino aceptan la intermediacion de la spa y su papel de arbitro en todas las cuestiones que se deriven de los contratos de alquiler firmados con la intervencion de la sociedad publica de alquiler.

Por lo tanto tiene usted en su contra no solo la version del propietario sino de la sociedad publica de alquiler que en un procedimiento judicial actuaria, como minimo, como testigo del propietario y me temo que probablemente como arbitro en posibles litigios entre arrendador y arrendatario.

Esto no quiere decir que no pueda usted acudir a los tribunales de justicia con su reclamacion, solo significa que tendra usted muy dificil llegar a una sentencia favorable teniendo en cuenta que la sociedad publica de alquiler defendera la existencia de esos supuestos desperfectos como testigo a como arbitro en su caso.

No se de que cantidad estamos hablando, pero me temo que no merece la pena acudir a los tribunales si tiene en cuenta los costes de abogados y procuradores en un asunto que tiene dificil ganar, desde mi punto de vista obviamente, no soy juez y siempre cabe la posibilidad de ganar un pleito, aunque tiene en su contra todo lo expuesto anteriormente.

Para futuras ocasiones o para otros arrendatarios de pisos no deben olvidar estos consejos muy importantes para conseguir recuperar la fianza sin problemas :

1.- Intentar que el propietario devuelva la fianza al tiempo de la entrega de llaves y rescision del contrato una vez comprobado que no hay desperfectos. Debemos tener en cuenta que el arrendador tiene el plazo legal de un mes para devolvernos la fianza, de modo que si no nos la devuelve al tiempo de rescindir el contrato y devolvernos las llaves debemos hacer constar en el documento de rescision que el piso se entrega a la entera satisfaccion del propietario y que no hay desperfectos de los que deba responder la fianza.

2.- Si interviene la sociedad publica de alquiler o spa debemos pedirle a su representante que tambien firme el buen estado de la casa en el momento de la entrega de llaves al arrendador.

De todas formas quiero comentar que hay bastantes quejas sobre la gestion y mal funcionamiento de la sociedad publica de alquiler, tanto de los propietarios como de los inquilinos, las quejas por parte de los arrendadores se refieren a la lentitud y excesiva burocracia de la spa y las quejas de los arrendatarios suelen referirse a una sobreproteccion a los arrendadores por parte de la sociedad publica de alquiler y tambien al excesivo retraso en la devolucion de la fianza.

propietarios apartamentos alquiler Madrid : como y por que alquilar tu piso por meses o temporada

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Sun, 04 Sep 2011 12:00:00 +0000

La crisis inmobiliaria esta provocando cambios en el mercado de alquiler de apartamentos en Madrid , cada vez resulta mas dificil alquilar apartamentos con la seguridad y garantia de cobrar la renta sin problemas cuando se trata de alquileres tradicionales sometidos a la ley de arrendamientos urbanos, por otro lado el cada vez mayor numero de oferta de pisos de alquiler en Madrid esta provocando bajadas en los precios de alquiler y que se pierda tiempo y dinero mientras el piso no se alquila.

Sin embargo hay cada vez mas demanda de pisos en Madrid de alquiler por meses o por temporada por lo que es una buena opcion para alquilar de forma rapida y segura pisos en Madrid, ademas tiene las siguientes ventajas :

VENTAJAS DEL ALQUILER POR MESES O ALQUILER TEMPORAL

1.- Se puede obtener una rentabilidad por su piso sin las ataduras de plazos y prorrogas que impone la ley de arrendamientos urbanos, de modo que el propietario puede decidir el plazo por el que quiere alquilar sin estar sujeto a prorrogas obligatorias.

Pensemos por ejemplo que tiene su piso en venta en Madrid, que se traslada al extranjero o a otra ciudad por motivos de trabajo etc etc, mientras tiene su piso vacio por las razones que sea puede tenerlo alquilado y tener una ayuda para pagar la hipoteca o simplemente para tener unos ingresos extra mientras no necesita su piso.

2.- La morosidad y los problemas para cobrar la renta de alquiler en los alquileres temporales o por meses es casi inexistente por que los clientes que demandan este tipo de alquileres son ejecutivos, profesionales liberales, conferenciantes, artistas y viajeros que buscan y aprecian la calidez de un ambiente confortable y huyen de la atmósfera impersonal de un hotel, ademas de conseguir un precio razonable si las estancias no son de dias o semanas sino de meses, de modo que los clientes estan dispuestos a pagar mas por su piso y aun asi ahorrase bastante dinero comparativamente con lo que les costaria un hotel.

Apenas hay inmobiliarias en Madrid que se dediquen a este tipo de alquileres, sin embargo Inmobiliaria Barreras dispone de una gran cartera de clientes de grandes empresas y su portal inmobiliario esta bien posicionado en internet en alquileres temporales de modo que son muchos los profesionales liberales, conferenciantes, estudiantes de masters o desplazados por vacaciones o trabajo a Madrid que solicitan apartamentos de alquiler por meses y esta especializada en este tipo de alquileres por lo que si decide alquilar su piso en Madrid por meses puede obtener informacion en inmobiliariabarreras.net o bien llamando al telefono 91-5796449 o rellenando este formulario de contacto

Vivienda : La bajada de Iva de las viviendas favorece solo a los bancos

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Mon, 22 Aug 2011 08:08:00 +0000

La bajada del Iva de la vivienda de obra nueva no es una medida para ayudar a reactivar el mercado inmobiliario, sino una ayuda encubierta a los bancos, los verdaderos propietarios de casi todas las viviendas de obra nueva que existen en España.

La verdadera motivacion de la bajada del iva no es por lo tanto ayudar al sector inmobiliario, sino a la banca, esto es obvio si analizamos minimamente la situacion del mercado inmobiliario en España.

Por un lado, los bancos no solo tienen en sus carteras el mayor numero de viviendas de obra nueva que hay en stock, sino que en realidad ademas son los verdaderos propietarios de las promociones de obra nueva de las pocas promotoras que han quedado en pie tras el paso del huracan inmobiliario. Aunque las viviendas de obra nueva pertenezcan nominalmente a las empresas promotoras todos sabemos que estas promotoras deben a los bancos mas dinero del que valen sus viviendas y si los bancos no han ejecutado las hipotecas es por que acumularian casi el 100 % de la vivienda de obra nueva en sus balances y eso no les conviene en este momento en que no disponen de la liquidez suficiente.

Es evidente que la bajada del iva de la vivienda de obra nueva no afecta en nada a los particulares que quieren vender sus casas de segunda mano, ya que estas no tributan iva, sino impuesto de transimisiones patrimoniales, impuesto que no se reduce.

Podriamos decir que el gobierno vuelve a estafar a los ciudadanos para ayudar a los bancos, en su dia se les financio con dinero publico con la excusa de que volveria el credito a empresas y familias, cosa que no sucedio por que los bancos utilizaron nuestro dinero en autofinanciar sus agujeros y en permitirse el lujo de no bajar los precios de su stock de vivienda.

Ahora se baja el iva a la vivienda de obra nueva, que como hemos dicho esta en manos de los bancos, esta claro que el objetivo no es ayudar a los promotores que nada pueden hacer sin la financiacion de los bancos, sino que es una medida desesperada para que una vez mas con el dinero del ciudadano los bancos puedan alargar su aginica tenencia de ladrillos en sus balances.

Si realmente se hubiera querido ayudar a las familias y empresas promotoras las medidas serian bajar el impuesto de transmisiones patrimoniales que grava la venta de las viviendas de segunda mano y / o bajar el iva para las viviendas de obra nueva, pero no para las ya construidas sino para las que se construyeran a partir de la fecha de entrada en vigor de la medida.

La desgravacion por compra de vivienda tambien seria un incentivo a la venta tanto de viviendas de obra nueva como de segunda mano.

Al margen de que sea discutible la conveniencia de ayudar a un mercado inmobiliario que no hace sino pagar los excesos de años anteriores mediante un necesario ajuste de precios a la realidad economica, no cabe duda de que ayudar a los bancos a mantener los precios de su vivienda en stock es una medida claramente antisocial por dos razones :

1.- por que mientras a los bancos, los mayores culpables de la crisis inmobiliaria y financiera, se les ayuda con dinero publico mediante prestamos y ahora mediante una reduccion de impuestos, a los particulares y empresas se les suben los impuestos, no olvidemos que el dinero de los impuestos financia los gastos del estado y que si los bancos pagan menos impuestos otros tendran que cubrir ese deficit, SI, lo han adivinado, esos "otros" seremos los trabajadores, los autonomos y las pequeñas empresas.

2.- por que ayudar a los bancos bajandoles impuestos en la venta de sus viviendas ayuda a que puedan aguantar mas el stock de viviendas en precios absolutamente inasumibles para la mayoria de la poblacion, lo que no es mas que una intervencion estatal en un mercado supuestamente libre, el mercado inmobiliario, que deberia regularse como cualquier otro mercado por la ley de la oferta y la demanda y si acaso por medidas de tipo social que favorezcan el acceso a la vivienda a todos los estractos sociales de la poblacion, pero jamas deberian aplicarse ayudas a la banca por que precisamente es una medida sumamente antisocial ya que les permite aguantar mas tiempo precios que la poblacion no puede pagar.

Por desgracia para los bancos la bajada al 4 % del iva en las viviendas de obra nueva no es ni mucho menos suficiente para equlibrar los precios del mercado inmobiliario a la realidad y tendran que aumir perdidas antes o despues.

Por desgracia para todos los demas el que los bancos puedan alargar su agonia retrasa la solucion del problema del mercado inmobiliario español por que esta claro que hasta que consigan eliminar su stock van a aguantar los precios irreales e impedir el normal funcionamiento del mercado inmobiliario.

Pensemos que el precio del suelo ha bajado mas de un 50 % desde maximos y los precios de la mano de obra en la construccion tambien, de modo que si hubiera financiacion podrian entrar al mercado inmobiliario nuevos promotores que podrian permitirse el lujo de vender viviendas de obra nueva a mitad de precio de las contruidas durante el boom inmobiliario, lo que no solo favoreceria a las empresas promotoras sino a la ciudadania que podria comprar a mitad de precio sin necesidad de ayuda fiscal alguna.

En resumen, que el gobierno en su afan de proteger los intereses de la banca impide, o como minimo retrasa, la recuperacion del mercado inmobiliario que ha de pasar necesariamente por una reduccion drastica de los precios de viviendas de obra nueva.

Solo falta que nos obliguen por ley a comprar pisos de bancos so pena de subirnos mas los impuestos o que prohiban la venta de pisos de particulares hasta que los bancos consigan vender su stock a precios irreales.

apartamentos economicos de alquiler en Madrid alquileres baratos Madrid

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Mon, 11 Jul 2011 20:00:00 +0000

Hacia tiempo que no se veian en Madrid apartamentos economicos en alquiler en Madrid entendiendo por alquiler economico estudios o apartamentos por menos de 600 euros en Madrid Capital y en zonas de tipo medio, no zulos en sotanos o en zonas marginales donde da miedo vivir. Las fotos que veis en este post corresponden a apartamentos economicos reales por menos de 600 euros, concretamente por 561 euros uno y 580 euros el otro.

La oferta de apartamentos economicos por menos de 600 euros se debe principalmente a empresas de alquileres que tienen edificios enteros de apartamentos y estudios de alquiler en Madrid de modo que al tener una gran oferta optan por llenar los edificios poniendo algunos de ellos a precios economicos y ademas dando la opcion del alquiler por meses o por años, de forma que acaparan la demanda de alquileres temporales.

Por el contrario, los propietarios particulares de pisos de alquiler en Madrid son reacios a los alquileres temporarios y suelen exigir contratos de alquiler de un año como minimo.

Por otro lado,muchos de los propietarios particulares que quieren alquilar sus pisos en Madrid lo hacen por que en su dia, al comprar piso en Madrid pagaron precios altos y por encima de sus posibilidades economicas, como solucion muchos propietarios particulares, especialmente los mas jovenes alquilan sus apartamentos y se van a vivir a casa de sus padres.

Estos jovenes propietarios intentan pagar la hipoteca o parte de ella con la renta del alquiler, lo que ha provocado que el numero de apartamentos en alquiler aumente en Madrid y por lo tanto los precios de los alquileres sean mas baratos.

Entendemos por alquileres baratos para diferenciarlos de los apartamentos que llamamos economicos aquellos que tienen un precio entre 600 y 1200 euros en buenas zonas y con 1 o 2 habitaciones, en buen estado y amueblados o vacios.

Probablemente la repentina aparicion de alquileres baratos en Madrid tenga mucho que ver con jovenes que compraron estudios o apartamentos y que no pueden pagar las hipotecas, sumandose asi a la oferta de apartamentos de alquiler de propietarios particulares que tradicionalmente alquilaban sus pisos comprados como inversion de cara a su jubilacion

Alquiler en Madrid sin aval y sin nomina

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Wed, 22 Jun 2011 04:51:00 +0000

Existen apartamentos en Madrid que se pueden alquilar sin aval ni nomina, simplemente con el pasaporte o el DNI, estos apartamentos en alquiler son una excepcion a la regla general ya que normalmente para poder alquilar piso en Madrid se exige como minimo una nomina y en muchos casos avales bancarios.

En concreto se trata de apartamentos turisticos que se pueden alquilar por meses, incluso pueden alquilarse por largas temporadas si vamos renovando el contrato segun nuestras necesidades, de modo que tienen la ventaja adicional de no tener que firmar un contrato anual que nos obligue a permanecer mas tiempo de alquiler del que realmente se necesita.

Son viviendas en alquiler ideales para turistas que vienen a pasar sus vacaciones a Madrid o para desplazados de empresas desde otras ciudades por motivos variados como realizar cursos, acudir a ferias. Tambien son apartamentos muy solicitados por azafatas, pilotos y trabajadores del areopuerto de barajas ya que tienen buena comunicacion tanto con el centro de Madrid como con el aeropuerto, lo que facilita los traslados durante la estancia a Madrid si por ejemplo viajamos a nuestra ciudad de origen los fines de semana.

Son apartamentos amueblados y equipados zona Poligono Las Mercedes, cerca del aereopuerto de barajas y del centro comercial plenilunio, tienen autobus en la puerta para ir al centro de Madrid y metro a dos paradas de autobus, Aire acondicionado, calefacción individual, Vigilancia 24 horas. Zonas verdes, piscina, pista de paddel. Plaza de garaje, agua, luz hasta 50 euros al mes y gastos de comunidad incluídos en precio.

CONDICIONES ALQUILER PISOS TURISTICOS MADRID: 1) 25 % de una mensualidad de fianza que se devuelve al acabar el alquiler sino se rompe nada 2) Un mes de honorarios de agencia 3) Un mes de alquiler por adelantado.
CANCELACIONES DE RESERVAS: NO se admiten cancelaciones de reservas, una vez realizada la reserva no se devolveran los honorarios de agencia.
PRECIOS :

Apartamentos de 1 dormitorio 760 euros al mes

Apartamentos de 2 dormitorios 1010 euros al mes

En ambos tipos de apartamentos se incluye lo dicho en la descripcion, garaje y gastos especificados.

MAS INFORMACION Y FOTOS APARTAMENTOS SIN NOMINA NI AVAL .

APARTAMENTOS TURISTICOS UNA HABITACION

APARTAMENTOS TURISTICOS 2 HABITACIONES

PROCEDIMIENTO PARA RESERVAR APARTAMENTOS SIN NOMINA NI AVAL: Disponemos de 4 edificios ( todos en un radio de 500 metros y con apartamentos iguales a los que puede ver en las fotos) que en total son mas de 1000 apartamentos que se alquilan y quedan libres diariamente, de modo que es IMPOSIBLE saber la disponibilidad antes de reservar el apartamento para un dia concreto, por lo tanto el procedimiento para reservas es similar a un hotel, se llama al tf : 915796449 o se envia email a info@inmobiliariabarreras.net solicitando tipo de apartamento ( 1 o 2 dormitorios) e indicando fecha de entrada y salida, LA INMOBILIARIA COMPRUEBA LA DISPONIBILIDAD y si hay disponibilidad del tipo de apartamento para las fechas solicitadas ya se puede hacer la reserva, NO se hacen reservas sin previo abono de una mensualidad ya que la reserva supone retener el apartamento a disposicion del solicitante para la fecha indicada sin posibilidad de alquilarselo a otra persona en el plazo que este reservado y garantiza que el apartamento este a su entera disposicion el dia indicado.

CONSEJOS PARA EVITAR ESTAFAS : Se han dado casos de intentos de estafa por personas que tras solicitar la reserva desaparecen con el dinero, por lo que es muy recomendable que si le ofrecen estos apartamentos 1.- COMPRUEBE QUE LA AGENCIA INMOBILIARIA EXISTE Y NO SE TRATA DE UN ESTAFADOR, para lo cual puede contactar con el colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de Madrid y preguntar por el agente inmobiliario o agencia inmobiliaria, si no se trata de un agente colegiado o si es un particular que no puede demostrar ser el propietario DESCONFIE , ya que si es una agencia representada por un agente colegiado no hay riesgo de estafa ya que disponen de un seguro de responsabilidad civil.

2.- Compruebe que la cuenta corriente donde hace el ingreso para la reserva pertenece a un agente colegiado.Compruebe que tienen una oficina fisica y no solo una pagina web en internet. Desconfie si solo le dan un telefono movil o un email, exija un telefono fijo y una direccion fisica

3.- Una vez reservado el apartamento solicite POR ESCRITO justificante de la reserva en el que conste el apartamento reservado en concreto, el plazo de validez de la reserva y la fecha de entrada, via email, fax o haciendo la reserva personalmente en la agencia inmobiliaria si esta en Madrid......recuerde desconfiar si no le dan un telefono fijo o una direccion fisica donde pueda reservar en caso de encontrarse usted en Madrid y preferir hacerlo personalmente en vez de mediante transferencia bancaria.

Si esta en Madrid puede tras reservar el apartamento visitarlo, y firmar el contrato con hasta 15 dias de antelacion a la fecha de entrada una vez comprobado que todo esta en orden.

Como tener mayor rentabilidad en tu piso de alquiler en Madrid sin grandes inversiones

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Wed, 15 Jun 2011 05:31:00 +0000

Si queremos tener mayor rentabilidad en los pisos en Madrid de alquiler sin hacer una gran inversion les explicamos como hacerlo en funcion de la demanda de alquiler de pisos en Madrid de modo que podamos adaptar nuestra oferta de viviendas de alquiler al prototipo de alquileres mas demandados en Madrid en estos momentos de incertidumbre economica sin que ello suponga bajar los precios de alquiler.

Para saber como sacar la mayor rentabilidad posible a su piso de alquiler le proponemos dos trucos sencillos :

1.- EL ALQUILER TEMPORAL : La crisis economica ha provocado una caida de la demanda de pisos en venta acompañada de fuertes bajadas en los precios, sin embargo, a su vez ha aumentado la demanda de pisos de alquiler, si bien la demanda tradicional ha sufrido cambios importantes a los que debemos adaptar nuestra oferta para obtener la mayor rentabilidad posible.

El gran cambio en la demanda de casas de alquiler es que lo mas demandado es el alquiler temporal debido a la inestabilidad laboral y a la inseguridad que la posibilidad de ser despedido provoca, de modo que los demandantes de pisos de alquiler intentan evitar compromisos a largo plazo que podrian no poder cumplir en el futuro.

En muchas ocasiones lo que empieza por ser un alquiler temporal acaba convirtiendose en un alquiler a largo plazo que puede durar un año o mas tiempo una vez que el inquilino se siente mas seguro en su puesto de trabajo y tambien en los casos de alquileres para ejecutivos de empresas ya que en muchas ocasiones el inquilino viene a realizar un proyecto de unos meses para una gran empresa y cuando finaliza el proyecto la empresa arrendataria propone seguir con el piso alquilado para otro ejecutivo que sustituye al anterior.

2.- PISOS BIEN AMUEBLADOS EN ALQUILER : Si queremos alquilar un piso amueblado y obtener una mayor rentabilidad debemos invertir en muebles nuevos o muebles modernos de diseño, dependiendo de la ubicacion y el tipo de piso que pretendemos alquilar. Se tiene la erronea idea de que en general los pisos amueblados se alquilan a mejor precio que los pisos vacios y esto es una verdad a medias.

Es frecuente ver pisos en alquiler cuyo precio de venta es muy alto por estar en zonas buenas o ser pisos de calidad alta que estan mal amueblados, con muebles " de la abuela" que teniamos en el trastero y que ni siquiera tienen un estilo homogeneo.

Amueblar asi los pisos de alquiler, lejos de conseguir facilitar el alquiler o poder elevar su precio produce el efecto contrario, por lo que debemos elegir entre alquilar el piso vacion, sin muebles, o bien poner muebles cuya calidad y estado vaya en sintonia con la calidad del piso que queremos alquilar.

Por ejemplo, si queremos alquilar pisos de lujo en zonas altas o exclusivas de Madrid es un buen consejo amueblarlos con muebles modernos de diseño, ya que si tenemos en cuenta que el valor del piso en venta puede superar el millon de euros gastarse un extra en muebles de diseño nos dara una rentabilidad a la hora de alquilar muy superior proporcionalmente a la inversion requerida.

Un piso de lujo en una buena zona puede depreciarse enormemente si los muebles que ponemos para alquilar no estan a la altura de la calidad del piso.

Si queremos alquilar apartamentos mas normales en zonas medias no es necesario ni rentable poner muebles de diseño, pero si es conveniente para elevar la rentabilidad en alquiler sustituir los muebles viejos por muebles nuevos tipo standar, aunque sean muebles baratos tipo Ikea.

Los muebles nuevos y en buen estado dan al apartamento de alquiler una sensacion de piso mas nuevo y confortable que es muy apreciado por los demandantes de apartamentos de alquiler, de modo que un pequeño gasto en reponer o cambiar los muebles viejos o rotos se traduce en alquilar rapidamente el apartamento y en posibilidades de obtener un precio mayor de alquiler.

Declaracion hacienda desgravacion alquiler por alquilar a joven menor de 35 años

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Mon, 16 May 2011 16:10:00 +0000

Consulta alquiler joven : Buenas tengo un apartamento de alquiler en Madrid y me lo ha alquilado un chico de 28 años, he oido que me puedo desgravar por ser el inquilino mas joven de 35 años.
Quisiera que me confirmaran si esto es cierto y si no tengo que declarar la renta de alquiler este año en la declaracion de hacienda.
Gracias por anticipado

Respuesta consulta alquiler joven : Es cierto que el alquiler a jovenes menores de 35 años estan exentos de tributar, si bien hay que matizar dos cuestiones, por un lado debera hacer constar la renta de alquiler en su declaracion de hacienda aunque este exenta y por otro lado debe tener en cuenta que debe tratarse de pisos en alquiler para ser vivienda habitual del inquilino, por lo tanto estaria excluido en principio el alquiler temporal y los alquileres de vacaciones o alquileres de verano

Como buscar piso ahorrando dinero y tiempo, particulares e inmobiliarias

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Sat, 07 May 2011 16:04:00 +0000

Buscar piso en tiempos de crisis podria pensarse que es tarea facil, nada mas lejos de la verdad, la razon es que el mercado inmobiliario no esta en equilibrio lo que se traduce en que casas muy similares puedan tener precios muy distintos sin causa que lo justifique, simplemente por que el mercado inmobiliario esta descompensado y los particulares ponen precios que en muchas ocasiones no se ajustan a la realidad.

Por lo que vamos a dar algunos consejos sobre como buscar piso y ahorrar tiempo y dinero siempre que sea posible, para ello debemos diferenciar entre si vamos a buscar casas en venta o pisos en alquiler y si debemos buscar piso directamente de particulares o es mejor utilizar inmobiliarias :

1.- Si queremos buscar pisos en venta es posible ahorrar tiempo y dinero utilizando los servicios de una agencia inmobiliaria gestionada por un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado con una larga trayectoria profesional demostrada, ya que conoce el dia a dia del mercado inmobiliario y conoce el hecho de que hay diferencias de precios muy sifnificativas entre viviendas similares en la misma zona, normalmente incluso ya tienen una seleccion de las mejores ofertas de los particulares en cada zona y suelen ofrecerlas en primer lugar.

Aunque la inmobiliaria cobra una comision al vendedor particular, normalmente del 3 % del precio final de venta eso no significa que el que compra pague mas por la vivienda en venta ya que las agencias inmobiliarias seleccionan los pisos con mejor relacion calidad / precio en cada zona y ademas suelen "poner en situacion al propietario particular " ,es decir, van convenciendo a los particulares de la necesidad de bajar el precio si realmente quieren vender.

Esta tarea de hacer ver la realidad del mercado a los propietarios particulares lleva a las inmobiliarias en la mayoria de los casos meses o incluso años de negociaciones y conversaciones cada mes que las inmobiliarias actualizan sus carteras de inmuebles en venta .

2.- Si queremos buscar pisos en alquiler tambien podemos ahorrar dinero y tiempo por los mismos motivos que en venta, sin embargo, hay que tener en cuenta que la agencia inmobiliaria cobra al inquilino una mensualidad en concepto de comision en algunas ciudades, mientras que en otras ciudades cobra la comision al propietario particular.

Asi en el caso de alquiler apartamentos Madrid se puede ahorrar mucho tiempo pero no mucho dinero, ya que la comision la paga el inquilino, y a pesar de que las inmobiliarias suelen conseguir rebajas en los precios de alquiler de los particulares no esta muy claro si el ahorro en el precio compensa el pago de la comision, normalmente si se compensa en los alquileres por años o de larga duracion pero no en los alquileres para estancias cortas.

En el caso de alquiler pisos Vigo se puede ahorrar tiempo y dinero al buscar piso con las agencias inmobiliarias ya que son los particulares los que pagan la comision a las inmobiliarias, de modo que la inmobiliaria nos puede seleccionar vivienda en alquiler que se adapte a nuestras necesidades por mejor precio ahorrando dinero y ahorrando tiempo en visitas a viviendas que no se adaptan a la busqueda que nos interesa.

Por lo tanto como regla general para buscar casas en alquiler en ciudades donde el particular paga a la inmobiliaria la comision siempre ahorra tiempo y dinero, y en ciudades donde es el inquilino quien paga la comision de agencia, normamente en las grandes ciudades o localidades turisticas esta claro que podemos ahorrar mucho tiempo a cambio de pagar esa comision.

Como reservar un apartamento de alquiler con anticipacion

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Tue, 03 May 2011 04:17:00 +0000

Consulta sobre reservas de apartamentos con anticipacion : Hola, trabajo en recursos humanos de una gran empresa y vamos a hacer unos cursos en Madrid, nuestra empresa tiene sede en Barcelona, asi que necesitamos alquilar pisos en Madrid , he llamado a varios pisos de particulares y ninguno me lo reserva hasta que podamos desplazarnos a ver los apartamentos y dejemos una señal, ademas quieren que empecemos a pagar el alquiler como mucho 3 o 4 dias despues de reservar a pesar de no ocupar el apartamento hasta un mes despues, mi pregunta es ¿ con agencia inmobiliaria en Madrid seria mas facil ?

Respuesta a consulta sobre reservar apartamentos anticipadamente :

Efectivamente los particulares son reacios a reservar apartamentos de alquiler por que solo tienen un piso por regla general y cada dia que lo tienen reservado anticipadamente es un dia que dejan de cobrar la renta de alquiler.

Sin embargo, hay agencias inmobiliarias en Madrid que gestionan edificios enteros de casas de alquiler , de modo que es mucho mas facil reservar anticipadamente un apartamento, tanto si podemos verlo antes como si queremos alquilarlo unicamente viendo las fotos, ya que normalmente estos edificios que se destinan enteros a alquilar son de tipo standar, es decir que tanto su estado, como los muebles y servicios son iguales o muy similares en todos los apartamentos del edificio.

Estas agencias inmobiliarias pueden saber la disponibilidad futura de apartamentos con bastante anticipacion, ya que los inquilinos suelen avisar de que se van con un mes de antelacion, de modo que si tienen por ejemplo 5 avisos de inquilinos que se van a ir pueden reservar 2 o 3 apartamentos anticipadamente por si alguno de los que avisa dedice a ultima hora quedarse un mes mas.

Lo que si le van a pedir las agencias inmobiliarias es que les entregue una cantidad de dinero en concepto de reserva una vez hayan visto uno de los apartamentos de los que estan disponibles en el momento que usted los ve o si lo quiere reservar viendo unicamente las fotos, normalmente le pediran el importe de una mensualidad, de modo que le reservaran un piso similar en el mismo edificio para cuando usted quiera entrar.

Suelen hacer reservas anticipadas con 15 dias y en algunos casos hasta con un mes de antelacion, o mas tiempo en casos excepcionales como es el caso de los apartamentos turisticos si tienen en cartera una gran cantidad.

Alhunas inmobiliarias en Madrid tienen una surtida cartera de apartamentos para ejecutivos de empresas o desplazados, en estos casos si se reserva mas de un apartamento suelen ser mas flexibles aun a la hora de reservar anticipadamente.

Alquileres para ejecutivos de empresas, los apartamentos mas solicitados

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Sat, 09 Apr 2011 06:29:00 +0000

Los pisos en alquiler en Madrid no son un mercado homogeneo ni en la oferta ni en la demanada ni en la evolucion de los precios.

Podriamos clasificar los alquileres en Madrid en tres categorias en funcion de su ubicacion, de su calidad, del periodo de alquiler y de su oferta y demanda:

1.- Los apartamentos exclusivos de alquiler bien amueblados, con muebles modernos o de diseño para ejecutivos y desplazados que se alquilan por temporadas o por meses son el subsector de los mas demandados en Madrid y los que hay menos oferta en el mercado, si bien existe una oferta bastante amplia de alquileres por dias o semanas con precios muy elevados, casi similares a pernoctar en un hotel, es muy escasa la oferta de apartamentos de alquler para empresas que se puedan alquilar por temporadas mas largas a precios mas razonables, por ejemplo alquileres por periodos de entre 2 y 11 meses.

2.- Los alquileres por temporada en Madrid bien amueblados pero sin ser exclusivos ni de diseño con precios mas baratos compiten en la parte alta del escalafon del mercado de alquileres en Madrid, es te subsector de alquleres por temporada es muy demandado tanto por turistas de larga duracion, por estudiantes de masters , por empleados de empresas desplazados a Madrid o por profesionales que vienen a Madrid a realizar practicas ( medicos ) funcionarios de ultimas opsosiciones ( fiscales etc ).

3.- Los pisos vacios de alquiler o amueblados que se alquilan por periodos minimos de entre uno y cinco años son el subsector que menos demanda tiene por no adaptarse a la flexibilidad laboral de los potenciales arrendatarios

Consulta sobre comprar oficinas o vivienda como inversion

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Sat, 26 Mar 2011 21:10:00 +0000

CONSULTA : Tengo unos ahorrilos que pensaba invertir en comprar vivienda en Madrid para alquilarla y asi tener una pension digna, seria como un complemento a mi jubilacion que sera mas bien exigua.

Pero curioseando las webs inmobiliarias me he dado cuenta de que las oficinas en venta en Madrid con similar superficie, calidad y zona estan mas baratas que las viviendas.

Le agradeceria que como experto me respondiera a tres preguntas :

1.- Esta situacion es normal o coyuntural

2.- A la hora de alquilar, cual de las dos tiene mejor rentabilidad.

3.- Cuando acabe la crisis y el mercado inmobiliario se recupere ¿ subiran mas las viviendas o las oficinas ?

RESPUESTA A CONSULTA SOBRE COMPRAR OFICINA O VIVIENDA .

1.- En mi opinion es coyuntural, si bien la crisis inmobiliaria ha afectado a los precios de todo tipo de inmuebles, la proporcion relativa entre la oferta de oficinas y el cierre de empresas, sobre todo pequeñas y medianas empresas, es mucho mas relevante que los casos de embargos de viviendas por no poder pagar la hipoteca.

Quiero decir que si hay a la venta 1000 oficinas ( por ejemplo ) sus potenciales ocupantes, las empresas han cerrado en mayor proporcion , de modo que la demanda de oficinas en la crisis ha caido bastante mas que la demanda de viviendas, siempre entendido en terminos relativos, ya que si hubiera 1000 ofertas de oficinas y 1000 empresas ( estado de equilibrio ) la crisis ha motivado un cierre enorme de empresas, es decir, no hay demanda aunque bajen los precios, lo que se traduce en mayores bajadas de precio para intentar captar la atencion de las escasisimas empresas potenciales compradoras.

En el caso de las casas en venta, tambien la demanda ha bajado enormemente, pero habia muchas mas oferta y demanda de viviendas, obviamente hay mas familias que empresas y mas viviendas que oficinas.

Quizas la explicacion sea un poco simplista y farragosa pero creo que se entiende el mensaje de fondo.

2.- Los precios de oficinas en alquiler son casi similares al de los pisos en alquiler, si bien es cierto que hay menos demanda, por lo que no es descartable que de seguir asi, los precios de alquiler de oficinas se vean mas afectados que los de viviendas en el corto plazo.

3.- respecto a si cuando acabe la crisis subira ma el precio de la vivienda o de las oficinas, me esta usted pidiendo que haga de adivino, cosa que no soy, aunque segun mi experiencia en anteriores crisis es probable que porcentualmente la recuperacion de los precios de las oficinas sea mayor al de las viviendas.

La explicacion es bastante sencilla y tan obvia que casi resultaria facil apostar por esta posibilidad.

Para que la crisis acabe, lo primero que tendria que pasar es que el paro dejara de subir y posteriormente se creara empleo, como todos sabemos, en España la mayor parte del empleo lo crean los autonomos, pequeñas y medianas empresas, por lo tanto es factor necesario para que la crisis se acabe y se recupere el mercado inmobiliario que se creen empresas y aumente el numero de autonomos para posteriormente crear empleo.

De modo que por logica, lo primero en reactivarse seria el mercado de oficinas con la creacion de empresas, y cuando estas empresas crearan empleo podria recuperarse el mercado de la vivienda.

Dejar el piso a la ex pareja en caso de separacion

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Sat, 12 Mar 2011 20:38:00 +0000

Consulta sobre dejar el piso a la ex pareja :

Mi expareja y yo nos compramos un piso sin hipoteca hace un año, pero debemos a mis padres un prestamo de 60000 euros. Por motivos personales, he decidido dejar la relacion y le he propuesto varias opciones, sin conseguir ninguna respuesta de mi ex (se niega a negociar nada):
- Comprarle su parte del piso y alquilarsela por un precio ridiculo (400 euros por un
piso amueblado, de 90 m2, 3 habitaciones y por el centro)
- Quedarme con parcialidades de su parte del piso en funcion de los meses que se quede
- ...
Como la situacion empieza a ser incomoda, he decidido marcharme del piso e irme a compartir uno (sin contrato de vivienda) con una amiga. He decidido dejarle un año de margen para intentar razonar con el, pero tengo miedo a no poder recuperar el piso en un futuro. Habia pensado en hacerle firmar un contrato privado donde se comprometa a negociar la venta del piso en un año, asi como pagarme una parcialidad de 300 euros por disfrutar de mi mitad del piso,...

El problema es que no se si las opciones que he pensado son legales, ya que no me gustaria que luego se librase por estar dentro de la ilegalidad.

Me gustaria resolver este tema sin tener que pasar por juicios y demas, por lo traumatico que resulta, y yo no quiero que nadie mas salga "herido".

Gracias por todo

Respuesta a consulta :

Cuando habla de ex pareja supongo que no se trata de un matrimonio, ya que si asi fuera, seria en el convenio regulador donde se decidiria el destino de los bienes del matrimonio al tramitarse la separacion judicial.
Por lo tanto entiendo que hablamos de un piso con dos titulares o propietarios en el que uno de elos se niega a vender el piso a terceros, a venderselo a usted como copropietaria y a alquilar el piso .

Es decir, por lo que puedo deducir pretende quedarse a vivir en la casa comun sin llegar a ningun tipo de acuerdo economico, no veo razon alguna para que dentro de un año negocie una salida a esta situacion si como usted afirma " se niega a negociar nada".

No puedo darle consejos personales, pero dada la situacion lo mas recomendable seria acudir a un abogado y procurador para que en principio negocien con su ex pareja una solucion en su nombre evitando asi " lo traumatico que le resulta" .

En caso de que el abogado no pudiera llegar a una solucion amistosa, lo mas deseable, se tendria que pedir la division de la cosa comun, derecho que le asiste como copropietario y que tendria que hacerse mediante sentencia judicial y posterior subasta del piso si no se llega a un acuerdo de precio entre los copropietarios para venderlo o comprarlo algunos de ustedes o bien un tercero.

Como saber si comprar o alquilar piso : Consejos

noreply@blogger.com (Inmobiliaria Barreras) — Mon, 07 Mar 2011 07:15:00 +0000

Con un mercado inmobiliario bajista durante casi 5 años a los particulares e inversores les resulta dificil decidirse a comprar piso y no les falta razon a priori por que hay una teoria que dice que nunca cojas un cuchillo que cae, o lo que es lo mismo, si la vivienda baja de precio ¿ por que comprar y no esperar hasta que el precio de la vivienda haga suelo ?.

Esta teoria ha sido perfectamente aplicable entre los años 2005 hasta el 2009 e incluso hasta el año 2010, donde las bajadas de precio de las casas justificaba plenamente esperar para comprar y hacia que alquilar piso fuera una alternativa mucho mas rentable e inteligente que comprar.

Sin embargo saber en 2011 si conviene comprar o alquilar ya no esta tan claro como en los años anteriores, si bien no esta claro ni mucho menos que sea comprar casa la mejor alternativa, en 2011 la decision de comprar o alquilar depende de varios factores determinantes, por ello vamos a dar algunos consejos para saber si es mejor comprar o alquilar vivienda en 2011 :

1.- El precio de venta de los pisos Obviamente el precio al que podemos comprar piso es el mas determinante, aunque no el unico, a la hora de decidirse por una u otra opcion.

En resumen se podria decir que comprar apartamento a los precios que vemos publicados en los portales inmobiliarios no es una buena idea ya que la gran mayoria todavia ponen precios que no se corresponden con la realidad del mercado inmobiliario.

Sin embargo, si que es posible con mucho trabajo, tiempo y dedicacion personal o bien acudiendo a una agencia inmobiliaria de confianza encontrar pisos de bancos o de particulares cuyo precio de venta de salida es sensiblemente inferior al de otros pisos similares en la misma zona, si ademas se puede negociar a la baja un poco mas, es posible que comprar sea una buena alternativa, pero antes veamos otros consejos para decidir si comprar o alquilar.

2.- La capacidad de endeudamiento, la movilidad e ingresos estables Una vez localizado un piso chollo en cuanto a su precio de venta se refiere aun no debemos lanzarnos a comprar sin analizar antes estos factores.

Si no tenemos unos ingresos estables o el precio de la vivienda que pensamos comprar nos obliga a hipotecarnos por encima de una cantidad que podamos asumir con normalidad, teniendo en cuenta incluso que pueden surgir imprevistos como obras en el edificio, una subida de euribor u otras circunstancias debemos optar por el alquiler o por comprar algo mas barato que se adapte a nuestras posibilidades reales y a nuestra capacidad de endeudamiento.

Tambien debemos tener en cuenta la movilidad, por ejemplo debemos tener claro que a corto plazo no nos veremos obligados a vender el piso que compramos por mudarnos de ciudad, sea por motivos personales, laborales o familiares.

3.- Comparativa entre los precios de los alquileres y la cuota hipotecaria : Aunque parezca increible en 2011 podemos buscar pisos que nos cuesten menos dinero comprandolos que alquilandolos, sin embargo no es oro todo lo que reluce ni debemos caer en trucos publicitarios que anuncian los pisos " compre por menos de lo que le cuesta un alquiler " ya que aun siendo cierto hay que analizar de que tipo de hipoteca nos estan hablando y principalmente del plazo del credito hipotecario.

Por ejemplo, no es un factor determinante pagar menos de cuota hipotecaria que de alquiler si el credito hipotecario es a 40 años, ya que una buena parte de esa cuota hipotecaria seran intereses y apenas amortizaremos nada del capital pendiente de la hipoteca.

Un calculo bastante correcto seri comprarar el precio del alquiler con la cuota hipotecaria a un plazo de 20 o 25 años como maximo, si aun con una subida del euribor nos sale mas barata la hipoteca que el alquiler y se cumplen los dos consejos anteriores, si que es razonable comprar en vez de alquilar.

Debe evitarse a toda costa el mantra de "los pisos nunca bajan " en esta y en otras crisis ha quedado fehacientemente demostrado que es un dogma falso, tan falso como seria decir que es mejor alquilar que comprar, la decision entre comprar y alquilar depende como hemos visto de muchos factores, ya que son muchas las variables que afectan tanto a los precios de los alquileres como de las ventas.

Un ejemplo claro de que es mejor comprar que alquilar se dio entre los años 1998 y 2004, un ejemplo claro de que es mejor alquilar que comprar se dio entre los años 2005 y 2010.

En 2011 es un año de dudas, por un lado estan bajando los precios de venta mientras que los precios de los alquileres en las grandes ciudades se estan manteniendo, si exceptuamos barrios perifericos o de bajo perfil economico de sus habitantes.

Siguiendo los consejos dados es dificil que cometamos un gran error a corto plazo, tanto si decidimos comprar como si decidimos alquilar, pero conviene estar atentos al mercado de venta y alquiler por que probablemente 2011 sera un año de inflexion en el que los precios de venta podrian tocar suelo, previa bajada brusca de los precios y sin embargo no sabemos que pasara con los precios de los alquileres en grandes ciudades, en la crisis anterior hubo una subida de los precios de alquiler en los barrios centricos de las grandes capitales que siguio a un descenso previo en los momento de panico en los que nadie se decidia ni a alquilar ni a comprar por estar mas preocupados por otros efectos de la crisis como el paro, la alimentacion o el precio de la energia.