Consultas inmobiliarias, Noticias Vivienda, Consulta Alquiler pisos, Consultas Obra nueva Venta

El banco me notifica que me embarga el piso ¿ cuanto tarda ?

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Sun, 15 Nov 2009 12:24:00 +0000

CONSULTA : He recibido una carta del banco donde me dice que me va a embargar la casa, ¿ cuanto tiempo tarda el procedimiento judicial ? ¿ cuanto tiempo tendre para poder seguir viviendo en mi piso ?

RESPUESTA A CONSULTA EMBARGO PISO :

Bueno, si es la primera notificacion que recibe, lo normal es que antes de inciar el procedimiento judicial le notifique unas cuantas veces mas su intencion de embargarle el piso.

Si sigue sin pagar la hipoteca, tarde o temprano llegara el momento en que inicien el procedimiento de embargo y posterior subasta del inmueble, por eso seria recomendable que conteste a la carta y les piuda mas plazo para pagar las cuotas hipotecarias que tiene pendientes, si puede hacer un pequeño pago parcial de la cantidad adeudada es posible que le den un plazo mayor .

Si definitivamente no puede pagar nada, y el banco comienza la demanda ejecutiva, el plazo dependera de distintos factores no previsibles de antemano, por ejemplo, la carga de trabajo que tenga el juzgado donde recaiga el asunto ( en estos momentos estan bastante colapsados los juzgados ) , el tiempo que tarden las notificaciones etc etc .

Cuando el banco consigue una sentencia firme se insta el embargo de la vivienda y posteriormente el desalojo.

Lo normal es que todo el procedimiento, hasta que se produce el desalojo sea bastante largo, frecuentemente un año como minimo, no obstante no hay un plazo que tenga garantizado.

La mejor solucion es intentar que el banco no subaste su piso, ya que ademas de quedarse sin vivienda es posible que por encima se quede con una deuda con el banco de la que respondera con " todos su patrimonio presente y futuro ", intente negociar una dacion en pago y si el banco no acepta, intente ganar tiempo para vender la vivienda por el precio de la cantidad pendiente de hipoteca, asi al menos no le quedara una deuda vitalicia.

La morosidad en pisos de alquiler aumenta en España

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Wed, 28 Oct 2009 17:49:00 +0000

La morosidad en pisos de alquiler aumenta un 12 % en España debido principalmente a la crisis economica, siendo los pisos en Madrid los mas afectados por la ocupacion de inquilinos morosos, con mas de 14.000 casos en toda la comunidad de Madrid.

Estos son los datos obtenidos de los primeros resultados del “Estudio FIM sobre morosidad de arrendamientos en España 2007-2009” , cuto objetivo es determinar la evolucion de la morosidad en España y en las distintas comunidades autonomas. El periodo de estudio comprende desde el año 2007 al año 2009, haciendo estudios parciales trimestrales, coincidiendo con los trimestres narurales.

A continuacion le ponemos los graficos de la evolucion de la morosidad en España, detallando el numero de inquilinos morosos en cada provincia, el montante total en euros de la deuda acumulada por estos inquilinos y otros datos interesantes que debe conocer antes de alquilar su vivienda.

Resulta extremadamente util utilizar este fichero de inquilinos morosos, siendo el medio ideal encargar las gestiones de alquiler de su vivienda a una agencia inmobiliaria especializada en alquileres , que ademas de realizar un estudio de solvencia previo de su futuro inquilino le puede facilitar el acceso al fichero de inquilinos morosos, de modo que al menos podra detectar a un moroso profesional antes de firmar el contrato de arrendamiento.

Subastas de pisos : Precio inicial en subastas de inmuebles

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Sun, 25 Oct 2009 16:42:00 +0000

Interesante consulta sobre como se fija el precio de salida de un piso para proceder a su subasta que nos remite un usuario que teme que su banco le subaste su piso por no poder pagar su hipoteca debido a la crisis.

CONSULTA : criterios que mantiene una subasta para poner el precio de salida de un inmueble :

Estimados Sres., me dirijo a ustedes con el propósito de que me aclaren unas dudas que tengo si se llegará a ejecutar el embargo de mi casa, por impago de la hipoteca. Actualmente, sumergidos y ahogados por la crisis , he incumplido en el pago de mi hipoteca por tercer mes consecutivo. Mi hipoteca asciende a 142.000 euros y la tasación que realizó el perito hace unos ocho años fue de 260.000 euros, y mi pregunta es la siguiente: ¿Si el banco nos embarga la casa y la pone en subasta, que precio inicial de salida tendría la misma? ¿El de la deuda bancaria, el de la tasación antigua, o se haría una tasación actual? Si se subastara, nosotros obtendríamos algún beneficio de la subasta.

RESPUESTA A CONSULTA SOBRE PRECIO DE SALIDA EN SUBASTAS INMOBILIARIAS :

El precio de salida establecido cuando un banco dedice ejecutar la hipoteca por impago y subastar el piso es el precio que determino la tasacion de la vivienda que se hizo en el momento previo a la firma de la hipoteca, en su caso, serian los 260.000 euros.

No obstante debe tener en cuenta la posibilidad, muy frecuente en tiempos de crisis, de que la primera subasta quede desierta, es decir, que ningun comprador puje en la subasta por ese precio minimo, en cuyo caso se procederia a una segunda subasta, en el que el pre3cio de saliuda se reduciria casi un tercio, y en caso de que la segunda subasta quedara tambien desierta, se procederia a una tercera subasta del piso, esta vez sin precio minimo, es decir, se venderia por la puja mayor que se hiciera en la subasta.

Respecto a la segunda consulta,sobre si ustedes obtendrian algun beneficio de la subasta, la respuesta es depende, primero cobraria el banco y el resto de los acreedores si los hubiera y en caso de sobrar dinero le seria entregado a usted.

Lo que ocurre es que el banco no solo cobraria esos 142000 euros que tiene usted de capital pendiente, sino tambien los intereses de demora y los gastos derivados del proceso judicial, con lo que la cifra adeudada podria casi duplicarse. Por otro lado, es improbable que nadie subaste mas de lo que se debe, ya que al acudir a una subasta el comprador asume riesgos que no asume al comprar una vivienda en el mercado libre, como por ejemplo que normalmente no puede ver el piso que compra, por lo tanto las pujas suelen ser muy bajas.

Mi consejo es que no se esconda del banco, que de la cara, que el banco vea un interes de su parte en resolver el problema, propongales poner la vivienda en venta en un precio muy barato a cambio de que le den un poco de tiempo antes de proceder a subastar su casa, hagales ver que asume las perdidas que sean necesarias para resolver el pago de la hipoteca. Siempre sera mejor que lo venda usted de forma particular o a traves de una agencia inmobiliaria de forma que el comprador pueda ver el piso antes de comprar.

Ponga un precio muy inferir al que vea en los anuncios de pisos similares al suyo, recuerde que no tiene tiempo para negociaciones y que si no lo vende antes de que le subasten su vivienda probablemente no va a recuperar ni un euro.

¿ Eres un experto de inmobiliaria ? Responde esta preguntas sobre temas de vivienda

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Sun, 25 Oct 2009 16:04:00 +0000

¿ Te consideras un experto en temas inmobiliarios ? si es asi intenta responder estas preguntas sobre vivienda, alquileres, contratos etc que nos hacen nuestros usuarios y que por falta de tiempo no hemos podido responder o que no hemos publicado por infringir la politica del blog, como por ejemplo por estar en mayusculas, faltas de ortografia etc.

Si eres capaz de dar las respuestas correctas en al menos la mitad de las preguntas sobre temas de vivienda planteadas ya puedes considerarte todo un experto inmobiliario, si respondes correctamente a todas las preguntas entonces eres un profesional o un abogado experto en temas inmobiliarios, te mereces que pongamos un enlace a tu web profesional recomendando tus servicios como experto inmobiliario

In tenta responder a estas doce preguntas:

- PREGUNTA 1 : Pregunta sobre piso de obra nueva, devolucion de señal y quiebra de promotora :

ESTIMADOS SEÑORES
TRAS FIRMAR UN CONTRATO DE COMPRA VENTA EN 21/07/06 Y ENTREGADO TODAS LAS CANTIDADES, DICEN QUE LO ENTREGARIAN 24 MESES DESPUES DE LA LICENCIA DE OBRA (01 SEPTIEMBRE 2006) Y QUE SI YO NO QUIERO LA CASA ELLOS SE QUEDARAN CON EL 15%DEL TOTAL QUE YO HE ENTREGADO.(26.000)
AHORA MI SITUACION HA CAMBIADO, ELLOS LLEVAN MAS DE 10 MESES DE RETRASO Y QUERIAN HACERME FIRMAR UN ANEXO (PRORROGA) LA CUAL DICE QUE LA ENTREGA SE HARA CUANDO EL AYUNTAMIENTO LES CONCEDA LICENCIA 1º OCUPACION Y CELULA DE HABITABILIDAD.
ME ESTAN TRAMITANDO CON LOS BANCOS PARA LA HIPOTECA, YO LES HE DICHO QUE NO QUIERO SEGUIR CON LA COMPRA Y QUE ELLOS HAN INCUMPLIDO POR LO TANTO QUE ME DEVUELVAN MI DINERO. ME DICEN QUE ESTAN A PUNTO DE LA QUIEBRA, QUE TENGO LA OPCION DE QUEDARME CON EL PISO, O QUE SE VENDA PARA YO RECUPERAR MI DINERO.
MI PREGUNTA ES:
SI ELLOS HAN INCUMPLIDO NO TENGO DERECHO A QUE ME DEVUELVAN?
QUE PASOS TENGO QUE SEGUIR PARA DENUNCIARLOS?
EN EL CASO QUE VAYAN A LA QUIEBRA, NO PUEDO PEDIR EL DINERO A SU AVAL?
SI EN ULTIMO REMEDIO TENGO QUE ESCRITURAR, Y EL BANCO NO ME DA LA HIPOTECA, PERDERA LO QUE HE DADO?
HE LEIDO LA LEY 57/1968 Y ME HE ACLARADO UN POCO, PERO NECESITO QUE ALGUIEN ME DE LA LUZ CON ESTO.
MUCHISIMAS GRACIAS POR SU AYUDA DE CORAZON

- PREGUNTA Nº 2 : QUE ALTERNATIVA ES MEJOR SOBRE HIPOTECA PRIMERA VIVIENDA PARA COMPRAR LOCAL :

Buscando piso he encontrado un estudio en el centro de granada, calificado como local, a un precio muy adsequible al que pretendo quiero utilizar como vivienda y oficina a la vez.Por otro lado,tengo un piso libre de cargas en otra ciudad.Me gustaría saber que es lo mejor entre las dos alternativas que se me presentan:

1. Hipotecar el local y mi propiedad para conseguir todo el dinero y los 40 años y deducirme el IVA, ya que soy abogado, y los intereses del préstamo. Elbanco me da el dinero y los 40 años pero a un tipo de interes elevado.

2. Hipotecar el local y mi propiedad y poner el local como primera vivienda para asi beneficiarme de las condiciones de primera vivienda que me ofrece el banco.

No sé que puede ser lo mejor, bajo la primera alternativa me deduzco el IVA y bajo la segunda pago menos cuota mensual.

PREGUNTA Nº 3 : SOBRE DEVOLUCION DE FIANZAS :

Qué lástima no haber sabido antes de la existencia de esta página y haber visto el modelo de carta, para notificar dejar el piso y la devolución de la fianza! Por lo que llevo leído, sobre este tema, al final, la mayoría de los propietarios suelen quedarse con la fianza;
Mi caso es parecido al de otros muchos, han pasado ya dos meses desde que dejé el piso, en un primer momento, me comunicaron que no habría ningún problema y que en 15 días me devolverían la fianza (600 euros), e incluso, el piso fué visitado por la propietaria en ese periodo de tiempo;
Cuando transcurrieron unos 20 días, y entró un nuevo inquilino en la vivienda, me reclaman arreglos y reparar desperfectos que la propietaria ya sabía que existían.
Dice, que le tenía que haber notificado por escrito estos desperfectos al entrar yo en la vivienda, pero el tema es que no se hizo así por actuar de buena fé, y luego ni siquiera pintó, ni lijó el suelo, en los dos años y medio que estuve y que dijo que haría, en un principio.
Me encuentro ahora, con una lista de reparaciones, elaborada por el nuevo inquilino, a los dos meses de irme yo del inmueble..;
Ya me he dado cuanta, que lo hice mal, en un principio, por no atar bien las cosas, pero se da el agravante, que además, era conocida de la familia, por lo que no me espara esta situación para nada.

En vista de esto, ¿que puedo hacer para que no cargue a mi costa la reparación de los 20 años que lleva la vivienda alquilada a distintos priopietarios y nunca ha arreglado nada?

Les estaría muy agradecida si me dan una orientación, pues estoy verdaderamente agobiada con este tema.
Gracias y un saludo!

PREGUNTA Nº 4 : SOBRE ALQUILAR HABITACIONES :

¿ES LEGAL ALQUILAR UNA HABITACION DE UN PISO EN PROPIEDAD.?
LAS LEYES AMPARAN EL ALQUILER DE UNA HABITACION SI HAY UN CONTRATO FIRMADO.

Cordialmente

Conxita

PREGUNTA Nº 5 : SOBRE POSIBLE ESTAFA EN APARTAMENTO DE VACACIONES
Nuestra consulta es la siguiente, reservamos un apartamento en una zona turista sin ningún tipo de problema, hicimos una transferencia bancaria por importe del 10% en la cual puse como concepto alquiler vacaciones el lugar y las fechas, hasta ay ningún tipo de problema incluso 15 días antes hablamos con la persona que nos alquilo el apartamento y nos dijo que estaba todo perfecto, cual fué nuestra sorpresa que 3 días antes de comenzar nuestras vacaciones, nos llama la persona y nos dice que "ya no tengo disponible esas fechas, debeis cambiar las fechas si quereis venir", a lo cual nosotros por motivos de trabajo nos oponemos a lo cual esta persona se pone como una fiera y nos diche que nos busquemos la vida pero que ya no nos lo alquila que no vayamos que no nos lo va a alquilar, tampoco nos a devuelto la fianza ¿que acciones debemos emprender? ¿cuales son nuestros derechos? a nosotros esto nos a traido bastantes problemas tanto economicos como personales. Muchas gracias Saludos

PREGUNTA Nº 6 : SOBRE COMPRAR OFICINA PARA UTILIZAR COMO VIVIENDA

Hola, la pregunta es que si compro una oficina y la quiero habilitar como vivienda, ¿ que pasos tengo que dar? Se puede mantener como oficina y vivir en ella? o tiene que haber algun permiso de algun tipo. Que opciones hay y que tramites tendria que seguir. Gracias y saludos.

PREGUNTA Nº 7 : SOBRE OPCION DE COMPRA

Hola, soy nuevo en este blog,mi nombre es cristian y tengo una duda, estoy pensando en comprar piso peero ahora mismo por el tema de hipotecas no puedo, ni por la crisis ni por la economia propia, estoy de alquiler, mi pregunta es, ¿se puede hacer un contrato de alquiler con opcion de compra con cualquier piso?, es que estoy mirando pisos de compra pero no conceden hipotecas, y en 5 años mi economia mejorara y supongo que los bancos tambien algo, ¿se podria hacer un alquiler con opcion compra de 5 años al 100% de lo pagado de alquiler y sin entrada?, bueno de momento no se me ocurre mas que preguntaros, gracias por todo.

PREGUNTA Nº 8 :SOBRE DERECHO DE RETORNO EN PISO DE ALQUILER

Buenos dias:

Les rogaria me pudiesen contestar la siguiente respuesta a mi duda.

He dejado mi vivienda de alquiler con contrato indefinido para la construccion de un nuevo edificio, Tengo derecho de retorno
inscrito en el Registro.

Despues de 6 años todavia no se ha acabado la construccion del nuevo edificio y yo sigo pagando un alquiler de vivienda.

¿Tengo derecho alguna compensación?

Muchas gracias

Un saludo

PREGUNTA Nº 9 : SOBRE CONTRATO DE ALQUILER VINCULADO A CONTRATO DE PERMUTA :

Realicé un contrato de permuta de solar a cambio de una cantidad de dinero y dos pisos en el nuevo inmueble.
Durante la obra, la promotora contrató un piso de alquiler comprometiéndose a pagar la renta del mismo. Ahora la promotora está en suspensión de pagos y lleva diez meses sin pagar el alquiler. En el contrato de alquiler figura como arrendatario la empresa promotora y sólo se refiere a mí en la cláusula relativa al uso, donde especifica que me lo cede. Yo estoy obligada a pagar la luz y el agua. Estoy al día. Ahora mismo estoy en el paro y me están pagando sólo 400 €. No puedo pagar un alquiler. En el contrato también pone que dos meses de renta adeudados dan derecho a la arrendadora a que resuelva el contrato. La constructora va a terminar la obra pero no quiere saber nada. La arrendadora le ha dicho que me va a desahuciar si no pago el alquiler de estos meses que quedan hasta que le den la casa.
Qué puedo hacer? Tiene derecho la arrendadora a reclamarme que pague esos meses?
Gracias.

PREGUNTA Nº 10 :SOBRE FINALIZACION DE OBRA NUEVA :

HE PEDIDO UNA NOTA SIMPLE AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN CORCUBION SOBRE UNA VIVIENDA POR LA QUE TENGO INTERES EN ADQUIRIR. QUE SIGNIFICA QUE APAREZCA EN EL REGISTRO COMO OBRA NUEVA EN CURSO Y SIN FINALIZACION DE OBRA. SI ENTREGAMOS UNA SEÑAL, CON CONTRATO DE ARRAS Y HEMOS INDICADO QUE SI EXISTIERA ALGUN PROBLEMA AJENO A LA VOLUNTAD DEL COMPRADOR SE NOS DEVOLVERIA DICHA SEÑAL.

PREGUNTA Nº 11 : SOBRE OBRA NUEVA ESCRITURADA CON 10 METROS CUADRADOS MENOS :

Hola a continuación le adjunto una consulta sobre un vivienda que he
comprado a la cual le faltan metros.
A ser posible preferiría que no sean publicados ni los planos ni el
contrato ya que contienen datos personales.Hola hace meses escriture una vivienda que compre sobre plano en el cual se especificaban los metros cuadrados de cada zona de lavivienda.
A medida que fue avanzando la obra me daba la impresión de que el
patio de detrás era más pequeño que en el plano.
Resulta que por otros motivos meses después de escriturar tuve que
medir dicho patio y me di cuenta de que a la vivienda le faltaba 1m de
fondo (5m2 en total).
Aparte de eso por la entrada de la cochera (entrada independiente no
comunitaria) tuvieron que poner la puerta de la cochera 1,5m mas hacia
el fondo lo cual supone otros 5m2 de espacio que no puedo
utilizar(este cambio tampoco estaba reflejado ni en el contrato ni en
los planos).
En la escritura pública los metros que están reflejados coinciden con
los de los planos y los del contrato.
Puesto que aparte de eso la constructora también ha hecho lagunas
cosas que no me gustan quisiera saber las posibilidades que tendría
para interponer una demanda y que sería necesario para ello ya que no
se si bastaría con un abogado o también tendría que contratar un
aparejador para que justifique la falta de espacio.
También me gustaría saber de forma aproximada el porcentaje de casos
de éxito en demandas similares.
Adjunto planos y precontrato por si fuese necesario
Muchas gracias de antemano y felicidades por tu blog que considero
excelente y leo desde hace meses.
Un saludo.

PREGUNTA Nº 12 : SOBRE DERECHOS Y DEBERES DE INQUILINO EN CASO DE RESCISION ANTICIPADA DE CONTRATO DE3 ARRENDAMIENTO :

Necesito saber qué obligaciones y/o derechos tiene un inquilino que tiene un contrato de 1 año y lo rescinde 4 meses luego de iniciar el contrato (24-6-09 al 13-10-09) en concreto si existe un período de "preaviso" y qué debería abonar por daños y perjuicios, así cómo si tiene derecho a reclamar por la garantía (convenida en 2 meses y pagada sólo 1 del alquiler mensual). Gracias,

Venta de pisos, euribor bajo y paron en la construccion

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Sat, 24 Oct 2009 19:14:00 +0000

La venta de pisos esta en un momento de indefinicion, donde el pulso entre potenciales compradores y vendedores esta en un punto muerto cuyo desenlace va a depender en gran medida de la evolucion del euribor y de que el paron en la construccion se prolongue.

Ya hay mucha gente que hasta ahora ni se planteaba la posibilidad de comprar casa que comienza a estudiar la oferta inmobiliaria con curiosidad, incluso hay una demanda latente de compradores dispuestos a comprar piso a precios asequibles, como podemos ver aqui COMPRO VIVIENDA donde ademas de compradores de vivienda para su propio uso, osea para vivir, tambien hay demanda de inversores para comprar apartamento o incluso edificios en rentabilidad, es decir, inversores dispuestos a comprar piso para destinar a alquilar.

En esta guerra abierta entre potenciales compradores y vendedores sera definitiva la evolucion del euribor, ya que con un euribor por debajo del 2 % los vendedores tienen un enorme respiro a la hora de poder pagar sus hipotecas, pero si el euribor subiera por encima del 4 % las cuotas hipotecarias subirian exponencialmente y pondria contra la pared a los vendedores, que no tendrian mas remedio que vender antes de que los bancos le subastaran el piso por no poder hacer frente al pago de la hipoteca.

La cuestion mas importante es saber cuanto tiempo duraran bajos los tipos de interes y el euribor, ya que si se estabiliza en tipos bajos los vendedores tendran un segundo balon de oxigeno, me refiero a una paulatina reduccion del brutal stock de viviendas en venta en manos de particulares, bancos y promotores.

Como digo, y a pesar de que el ritmo de ventas es muy lento, el stock se iria reduciendo lentamente, siempre y cuando se mantenga el paron en la construccion, ya que si nuevos promotores que compraron el suelo mucho mas barato tras la explosion de la burbuja inmobiliaria y cuyos costes de edificacion son hoy mucho mas reducidos que hace años debido a la sobreoferta de mano de obra y el abaratamiento de los materiales de construccion se decidieran a construir pisos nuevos y venderlos a menor precio el stock existente seria un producto invendible a los precios actuales.

Asi la situacion del mercado de la vivienda en este momento esta en una tensa espera, por un lado los vendedores estan ganando tiempo pero con la espada de Damocles de el euribor y una posible reactivacion de la construccion.

Por otro lado los compradores empiezan a preguntarse si los precios de la vivienda han tocado fondo, en cuyo caso esperar para comprar supondria que las viviendas con mejor relacion caludad / precio desaparecerian poco a poco del mercado.

En mi opinion a dia de hoy todavia tiene la sarten por el mango el comprador, pero tambien es cierto que el vendedor ha pasado de no tener ninguna alternativa a ver copn esperanza el futuro.

Timos en alquileres, anuncios falsos en portales inmobiliarios, consejos para que no te timen

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Fri, 16 Oct 2009 10:16:00 +0000

Queremos alertar de un timo que utiliza anuncios de alquileres en portales inmobiliarios muy conocidos y de gran difusion en internet para estafar a los que buscan pisos en alquiler.

El timo consiste en copiar fotos y textos de anuncios verdaderos de pisos en alquiler y rebajarle los precio mucho, de modo que el que lee el enuncio piense que ha encontado un verdadero chollo.

Una vez que el intersado en alquilar el piso contacta con el anunciante, normalmente solo ponen un email como forma de contacto, les dicen que estan fuera de España, pero que si les envian dinero, entre un mes y dos meses de renta ,le remitiran por correo o mediante un supuesto familiar las llaves del piso.

Evidentemente una vez que los timadores reciben el dinero desaparecen y nunca mas se vuelve a saber de ellos.

Esta situacion nos lleva a plantear la pregunta de si los grandes portales inmobiliarios como Idealista, Fotocasa, Campusanuncios, Facilisimo etc no deberian tomar medidas para evitar que estos timadores puedan utilizar sus portales inmobiliarios para estafar a los usuarios de esos portales que buscan anuncios de alquileres.

Los portales inmobiliarios deberian actuar por ejemplo exigiendo mas datos para poder poner un anuncio que un simple email gratuito, tipo hotmail o yahoo que cualquiera puede hacer en unos pocos minutos.

Si estos timos o estafas comtinuan y los portales inmobiliarios no hacen nada por evitarlo, quizas deberia regularse por ley la forma en que los anunciantes pueden poner sus anuncios gratuitos en los portales inmobiliarios, exigiendo a los portales que soliciten unos datos que faciliten la identificacion de los estafadores, como por ejemplo un domicilio, un numero de telefono fijo, el Dni etc.

No haria falta que los datos de los anunciantes fueran publicos, pero que al menos cuando existan denuncias de timos o estafas por parte de los usuarios, los portales inmobiliarios pudieran facilitar a la policia los datso necesarios para la identificacion de los timadores.

Mientras los portales inmobiliarios no actuen, ni la ley les obligue a actuar, debemos ser nosotros mismos los que tomemos nuestras precauciones para evitar ser victimas de los estafadores, por eso recomendamos seguir estos sencillos consejos para evitar estafas mediante anuncios de pisos de alquiler :

1.- Si comprueba que un piso determinado esta a un precio increiblemente barato active todas sus alertas, y si le piden dinero por anticipado no lo envie.

2.- No se deje tentar por aparentes chollos si no tiene datos de quien esta detras del anuncio, no se conforme con un email ( y menos aun un email gratuito tipo yahoo, gmail o hotmail ) exiga un numero de telefono fijo y una direccion fisica. Si se trata de una agencia inmobiliaria, antes d enviar dinero asegurese de que se trata de un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado llamando al colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de su provincia.

3.- En caso de duda, denuncie el caso en primer lugar al portal inmobiliario donde vio el anuncio para que lo retiren y no puedan estafar a otros, y posteriormente ponga el caso en conocimiento de la policia.

Comprar piso, Comprar chollos : Consejos para saber cuando comprar y vender pisos

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Tue, 15 Sep 2009 04:33:00 +0000

Parece que empiezan las dudas de muchos sobre si es el momento o no de comprar piso, ¿ como saber cuando debemos comprar o vender nuestro piso ? aqui daremos unos sencillos consejos a seguir para no equivocarse en el complicado mercado inmobiliario.

En primer lugar vamos a mencionar unos principios basicos bastante utilizados en casi todos los mercados, tanto en el mercado inmobiliario, como en bolsa como en cualquier tipo de inversion, se trata de los tipicos topicos que casi todo el mundo conoce, pero que en la practica no son tan faciles de aplicar y de hecho solo una minoria lo hace, son los pocos que ganan dinero casi siempre y que no suelen perder casi nunca :

CONSEJOS PARA COMPRAR PISO :

1.- Nunca comprar por encima de tus posibilidades : es muy tipico que los inversores vayan corriendo detras del mercado y que tras algunos exitos puntuales se den un batacazo monumental, normalmente esto lo provoca la avaricia, empezamos invirtiendo de un modo razonable y los exitos nos hacen perder la cabeza, pensamos que siempre nos saldra bien y nos endeudamos por encima de nuestras posibilidades, de modo que con un solo error perdemos no solo los beneficios obtenidos en anteriores operaciones sino todo o buena parte del capital inicial que invertimos.

2.- Comprar cuando todos venden y vender cuando todos compran : tambien normalmente la gente invierte por simpatia o por contagio de lo que establecen las corrientes de mercado, es tipico de este tipo de inversores que siempre lleguen tarde y pierdan su dinero cuando la piramide se desmorona.
De hecho en la bolsa los analistas interpretan los datos del sentimiento de mercado en sentido inverso al de los resultados de las encuestas, por ejemplo si hay una mayoria de alcistas lo previsible es que el mercado bursatil baje a medio plazo, mientras que si la mayoria son bajistas lo probable es que el mercado bursatil suba a medio plazo.

En el mercado inmobiliario pasa exactamente lo mismo, cuando todos venden los precios de los inmuebles se desploman hasta tocar suelo, momento ideal para comprar piso, tenemos mucha oferta a buenos precios y vendedores con panico dispuestos a aceptar ofertas a la baja.

3.- La ultima peseta que la gane otro : esa premisa tan utilizada en bolsa tambien es perfectamente aplicable al mercado de viviendas, aun a riesgo de dejar de ganar dinero y tirarnos de los pelos, siendo conservador en nuestros planteamientos podremos ganar menos pero es dificil que perdamos.

Esto es aplicable tanto en mercados alcistas como bajistas, si esperamos a vender a que este en maximos corremos el riesgo de que el mercado se de la vuelta, que pensemos que es cosa temporal y que aguantemos hasta que la inversion se convierte en negativa.

Si esperamos a comprar cuando el mercado es bajista ocurre exactamente lo mismo.

El problema esta en saber cuando es el momento exacto para entrar o salir del mercado, osea cuando comprar o cuando vender, lamentablemente no somos adivinos de bola de cristal y nos equivocamos todos, por eso la cuestion no es tanto saber si es el mejor momento para comprar o vender, sino saber cual es nuestro mejor momento para hacerlo.

Me explico, cuando compramos o vendemos debemos ser escrupulosos en nuestros planteamientos y saber de antemano que esperamos de nuestra inversion, llegado el momento en que nuestras expectativas se cumplen debemos ejecutar inmediatamente las ordenes de compra o venta, sin que la codicia o el miedo nos hagan variar nuestros planteamientos iniciales.

En el caso especifico de los pisos y de este momento de mercado tenemos muy claro como se debe actuar, el mercado esta tocando fondo o muy cerca del suelo, por lo tanto ya debemos empezar a espiar el mercado con regularidad,cotejar los precios historicos con los precios actuales, comprobar las rebajas de precio reales y sobre todo ser selectivo al elegir que comprar y hacerlo sin prisas, tenemos tiempo, el mercado de la vivienda rara vez se da la vuelta en poco tiempo.

Solo si vemos que conseguimos encontrar un piso que esta sensiblemente mas barato que los pisos similares de la zona debemos decidirnos, sin miedo a que puedan bajar un poco mas, el ultimo duro que lo gane otro, no pasa nada si invertimos a medio largo plazo y no sobrepasamos nuestra capacidad de endeudamiento.

Si no lo tenemos claro, esperar y seguir viendo, ya aparecera el piso que buscamos para cumplir nuestras expectativas, siempre y cuando nuestras espectativas no sean fantasiosas o irreales, en ese caso pagaremos nuestro error entrando tarde y perdiendo una buena parte de los beneficios, o aun peor, si nos decidimos a comprar casa cuando ya los demas han comprado probablemente estemos comprando caro y la probabilidades de entrar en zonas de preciso de riesgo arrastrados por el mercado son mucho mayores.

Quede claro que no esperamos en 2010 una subida de precios de las viviendas sino todo lo contrario, pensamos que veremos los precios minimos en muchos casos puntuales, no asi en el mercado general, el de los anuncios de viviendas en portales inmobiliarios y prensa.
Si no sabe que hacer por falta de experiencia asesorese por un profesional para elegir el piso que mas se adapte a su perfil y a sus posibilidades, gracias a la crisis las pocas agencias inmobiliarias que quedan abiertas suelen tener al frente a verdaderos profesionales, al contrario de lo que ocurria en los años precedentes donde el mercado inmobiliario se vio invadido por inexpertos muy atrevidos en su ignorancia que llevaron a la ruina a muchos incautos, muy especialmente las cadenas de franquicias inmobiliarias, que por fortuna el propio mercado se ha encargo de eliminar.

Un buen agente de la propiedad inmobiliaria puede ayudarle a diferenciar el grano de la paja en un mercado convulso donde no es facil distinguir los pisos chollos de los que no lo son por un exceso de oferta, osea que los arboles puede que no nos dejen ver el bosque, los agentes inmobiliarios, ojo los verdaderos agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados, estan dia a dia en el mercado y analizan su oferta de viviendas por zonas, por lo que saben cuales son las mejores oportunidades en determinadas zonas, precios y caracteristicas.

Si lo que queremos es vender son aplicables los mismos consejos que para comprar, puntualizando que debe ser consciente de que esta en un momento muy dificil y que solo debe vender si realmente tiene necesidad de hacerlo o si por motivos personales va a cambiar de vivienda.

Si se ve obligado a vender por cuestiones economicas, no corra detras del mercado bajando el precio poco a poco segun lo hacen sus vecinos, piense que ellos tampoco consiguen vender, por lo que solo conseguira alargar el plazo de venta y acabara vendiendo en el peor momento, justo cuando el mercado se de la vuelta y los oprecios dejen de caer, es mejor que acuda a un profesional que le asesore sobre cual es el precio real de venta en el momento en que va a vender, no se fie de los precios de lso anuncios, son irreales y cada dia hay mas por que no se venden, solo vende una minoria que pone un precio adaptado a la realidad del mercado.

Si vende para cambiar de casa lo tiene mucho mas facil, le costara vender pero le sera muy facil comprar, por eso nunca compre antes de tener vendido su piso, o al menos tener una señal que pueda utilizar para comprar a su vez el otro piso. No tenga miedo ni pena por que vende su piso muy barato lo que deja de ganar al vender su piso lo recuperara al compra barato tambien, lo ideal es encargar la gestion de venta a un agente de la propiedad inmobiliaria y cuando se lo tenga vendido que ya tenga una preseleccion de pisos que se adecuen a lo que quiere comprar.

Comisiones de inmobiliarias en pisos de alquiler

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Sat, 05 Sep 2009 05:14:00 +0000

Consulta sobre comisiones de agencias inmobiliarias en pisos en alquiler :

¿Es legal que una inmobiliaria me cobre un mes a fondo perdido?

He alquilado un piso en el que me indicaron que tenía que pagar por adelantado los tres meses que voy a estar, se los pagamos y a la hora de firmar el contrato me dicen que tengo que pagarle un mes más por el importe del alquiler a fondo perdido.

Muchas gracias

Respuesta a consulta sobre comision inmobiliaria al alquilar piso :

La respuesta a la pregunta es si , las agencias inmobiliarias tras la desregularizacion del sector son libres de cobrar las comisiones que estimen por convenientes y que el cliente acepte.

No obstante conviene matizar que existen agencias inmobiliarias cuyo titular es agente de la propiedad inmobiliaria colegiado en el colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de su provincia y agencias inmobiliarias cuyo titular no es agente de la propiedad inmobiliaria ni tiene titulo alguno que acredite su capacidad.

En el segundo caso, las comisiones de la agencia inmobiliaria las establece libremente el titular de la misma, sin mas limitacion que el cliente las acepte.

En el primer caso, el de los APIS o agentes de la propiedad inmobiliaria, existen unas normas orientadoras de honorarios, que si bien no son de obligado cumplimiento, ya que la ley de la competencia impide poner limites legales, si son seguidas por todos o por la mayoria de los agentes de la propiedad inmobiliaria de forma voluntaria.

El caso de las comisiones de inmobiliarias en las gestiones de alquiler no es igual en toda Espàña, depende en gran medida de los usos y costumbres del lugar, asi por ejemplo en el caso del alquiler de pisos en Madrid , lo normal es que la comision de la agencia inmobiliaria la pague el arrendatario o inquilino, mientras que por ejemplo en el caso del alquiler de pisos en Vigo o en Galicia, el uso y costumbre es que la comision de la agencia la pague el propietario.

No obstante, en su caso particular,no entiendo como no le informaron antes de realizar el pago de los tres meses de alquiler que deberia usted pagar los honorarios de la agencia inmobiliaria, supongo que al menos si hizo el alquiler a traves de una web o un portal inmobiliario tendrian puesto un apartado de terminos y condiciones donde indiquen claramente quienes son los obligados al pago de las comisiones, algo asi:
Los precios de las viviendas en venta ya sean apartamentos, pisos, chalets, oficinas, locales, solares, etc. tanto de Madrid, Galicia, Toledo, Malaga, Guadalajara, o cualquier otra parte de España, incluyen la comision de la agencia Inmobiliaria xxxx, tanto de la sede de Madrid, como de Galicia.

Los inmuebles en alquiler no incluyen los honorarios de Agencia Inmobiliaria xxxx que seran abonados por el arrendatario, salvo que expresamente se indique lo contrario.

Sobre los honorarios de las agencias inmobiliarias, le recomiendo que se lea este articulo sobre las COMISIONES INMOBILIARIAS ABUSIVAS y que en el futuro siga las recomendaciones del articulo.

Obras de mejora en pisos de alquiler

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Fri, 26 Jun 2009 18:06:00 +0000

CONSULTA SOBRE OBRAS DE MEJORA EN PISOS DE ALQUILER :

Hola.
He buscado información sobre este tema en el blog, y no he sabido encontrarla. Es decir, sí sobre los tipos de obras de mejora, pero no de este caso en particular.
Arriendo desde hace unos cuatro meses, una vivienda en el último piso de un edificio. Con la llegada del calor, se me hace imprescindible instalar un equipo de aire acondicionado, de los habituales, que dejan el equipo fuera y en el interior sólo el difusor de pared. Me he dirigido al administrador para solicitarle autorización y dar el aviso correspondiente. No ha presentado objeción, pero me dijo que cuando me fuera, debo dejar el equipo, pues se considerará como obra de mejora. El contrato no aclara, qué abarca "obra de mejora", solo la menciona e imagino que se refiere a lo enunciado en la ley. Es esto cierto? Quiere decir que si me compro un grill y lo instalo, tendré que dejarlo como obra de mejora?
Parecerá ingenua la pregunta, pero prefiero consultar antes que mantener una discusión sin información. Se me hace que este "administrador" es un vivillo.

Muchas gracias.

RESPUESTA CONSULTAS OBRAS DE MEJORA EN CASAS DE ALQUILER :

La Lau, se refiere a las obras de mejora, pero solo para indicar que debe soportarlas el arrendatario cuando esta no puedan ser razonablemente aplazadas y poco mas.

En este caso concreto, dudo incluso que la instalacion de un aparato de aire acondicionado pueda ser considerado como obra, salvo que su instalacion suponga cambios significativos en la vivienda. Tendria incluso la opcion de poner un aparato de aire acondicionado movil, de esos que no necesitan ningun tipo de instalacion, en cuyo caso, nunca podria considerarse que se hace obra.

En cualquier caso, por regla general, respecto de las obras de mejora, suele pactarse en los contratos de arrendamiento que quedaran en beneficio del arrendador, o bien que el arrendatario se obliga a devolver la vivienda en el mismo estado que la recibe.

No se si esta clausula que se suele incluir en los contratos de alquiler, esta en su contrato, de ser asi, tendria las dos opciones, o bien dejar el aparato de aire acondicionado en la vivienda o bien reparar los pequeños agujeros que tendran que hacer para poner los soportes.

Alquiler pisos y actualizacion de renta de alquiler

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Sun, 14 Jun 2009 17:46:00 +0000

CONSULTA SOBRE ACTUALIZACION DE RENTA EN EL ALQUILER PISOS :
Tengo una vivienda alquilada. He de comunicarle al inquilino la variación del importe del alquiler a partir del 1 de julio, pero en la web del INE solamente aparece el IPC de mayo.
¿Debo actualizar la renta aplicando el IPC de mayo, o esperar a que se publique el de junio y actualizar con caracter retroactivo con posterioridad?
Un saludo y gracias.

RESPUESTA A CONSULTA SOBRE ACTUALIZAR RENTAS ALQUILER :

La ley de arrendamientos urbanos dedica su capitulo III titulado De La Renta a responder a consultas relacionadas con las rentas en casas de alquiler , y en el articulo 18 se refiere especificamente a la actualizacion de la renta, lo que responde con exactitud a su consulta.

Asi, el articulo 18 de la Lau establece que " 1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.

3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al "Boletín Oficial" en que se haya publicado.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Seguros en viviendas de obra nueva, Seguro decenal

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Sun, 14 Jun 2009 17:28:00 +0000

CONSULTA SOBRE SEGUROS EN VIVIENDAS OBRA NUEVA :

Buenos días.

Mi consulta es la siguiente. Hemos reservado un piso con la promotora Habitat, actualmente en proceso concursal,nos gustaría saber, quién se haría responsable en caso que surgan desperfectos en la casa en años posteriores a su compra, y si se les puede exigir algún tipo de seguro a este efecto.

Gracias.
Un saludo

RESPUESTA A PREGUNTA SOBRE CASAS DE OBRA NUEVA :

Por lo que dice, intuyo que a pesar de que la promotora esta en proceso concursal ha finalizado las obras y estan a punto de entregar las viviendas,por lo que la respuesta es afirmativa.

Todos los promotores tienen como requisito hacer el llamado seguro decenal, se trata de un seguro que como su propio nombre indica tiene una duracion de 10 años y que responde de posibles defectos en la construccion.

Alquileres con opcion a compra : Ventajas e inconvenientes de alquiler con opcion a compra

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Thu, 11 Jun 2009 05:20:00 +0000

Se esta poniendo muy de moda el alquiler con opcion a compra como una formula ideal para comprar vivienda sin hacer una gran inversion inicial o afrontar el pago de una hipoteca desde el principio.

El alquiler con opcion a compra es una formula que aparentemente solo tiene ventajas para comprar casa, sin embargo, no son tan chollos en realidad, los alquileres con opcion a compra tambien tienen sus riesgos que son muy convenientes conocer de antemano, ya que el desconocimiento de estos riegos nos puede dar mas de un disgusto a medio o largo plazo.

Sobre las ventajas del alquiler con opcion a compra, ademas de las ya citadas, son bastante conocidas por casi todo el mundo y podriamos añadir otras ventajas como por ejemplo que pactamos el precio a dia de hoy, en plena crisis inmobiliaria , y ejecutamos la compra despues de los años que se pacten en el contrato de opcion de compra, normalmente entre uno y cinco años, de modo que si los pisos en venta han subido o no han bajado en ese plazo, podemos optar por comprar , y en caso de que los precios hayan bajado durante el plazo establecido para ejecutar la opcion de compra podemos no comprar o bien renegociar el precio de venta a la baja.

¿ Pero cuales son los inconvenientes o riesgos que tiene los alquileres con opcion a compra ? basicamente citarias 3 riesgos ordenados segun su orden de importancia para el que quiere accder a una casa en propiedad por este metodo .

En primer lugar, el riesgo mas grave, teniendo en cuenta el momento de crisis inmobiliaria, el brutal aumento del paro, y el espectacular aumento de la morosidad en el pago de las hipotecas, seria que el propietario del piso de alquiler con opcion a compra dejara de pagar al banco la hipoteca.

En este caso, nuestras espectativas de comprar la vivienda se verian frustradas, ya que si el banco decide embargar la vivienda, tendra que respetar nuestro derecho como inquilinos, pèro en el orden de prioridades, el banco estaria delante de nosotros con respecto a la compra, ya que el banco ejecutaria el embargo de la vivienda y para poder nosotros ejecutar la compra tendriamos o bien que pagar la deuda hipotecaria pendiente, mas los intereses de demora, mas las costas etc etc, en caso de que tengamos conocimiento previo de que el banco va a embargar el piso.

O peor aun, si no nos enteramos de que existe un procedimiento de embargo y posterior subasta judical del piso que tenemos alquilado con opcion de compra.

No olvidemos, que actualmente es casi imposible saber cual es la situacion economica del propietario del piso e incluso conociendola, esta puede variar a corto plazo, como por ejemplo si el propietario se queda en el paro.

En segundo lugar en importancia estaria otro inconveniente o riesgo relacionado tambien con los bancos y las hipotecas, ya que es posible que los criterios de concesion de hipotecas se endurezcan aun mas de lo que lo estan actualmente, de modo que aun haciendo una consulta previa al banco sobre la cantidad de financiacion que nos daria para ejecutar la opcion a compra, la consulta seria a dia de hoy, es decir, con los criterios que aplica el banco a dia de hoy para conceder o no las hipotecas.

De modo que si la concesion de creditos se endureciera aun mas de lo que esta a dia de hoy, veriamos nuestras espectativas de comprar piso frustradas cuando quisieramos hacerlo. No deja pues de ser una apuesta por la recuperacion de la liquidez de los bancos y de nuestra capacidad de obtener credito en el futuro.

Por ultimo, el tercer riesgo que asumimos al firmar un contrato de alquiler con opcion de compra es que normalmente nos van a pedir una cantidad de dinero como señal para condecernos la opcion de compra, formula bastante habitual cuando las opciones de compra se dan por plazos superiores a uno o dos años. En alquileres con opcion a compra por plazos inferiores a dos años es relativamente facil negociar que no se den cantidades adelantadas en concepto de señal, pero en opciones a compra por plazos suoeriores a uno o dos años es muy frecuente, y en cierta medida logico, que se pidan garantias de que la opcion de compra se va a ejecutar realmente, estas garantias suelen ser como deciamos o bien una cantidad adelantada en concepto de señal, o bien, que nos pongan un precio de alquiler superior a la media normal de alquileres de viviendas, locales de negocio u oficinas similares.

Por eso, en caso de que se den las circunstancias que citamos en los dos primeros supuestos, no solo perderiamos la opcion de compra sino que tambien perderiamos las cantidades pagadas como señal o la diferencia de precio entre un alquiler normal y el precio que como prima pagamos por tener la opcion de compra.

Por lo tanto, podemos concluir que si bien es cierto que el alquiler con opcion a compra tiene grandes ventajas, tampoco esta exento de riesgos futuros impredecibles. No todo lo que parece un chollo lo es, aunque nos quieran vender esta formula como algo exento de riesgos e inconvenientes.

Seguros alquiler y aval: Avales bancarios y seguro de alquileres

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Fri, 29 May 2009 05:22:00 +0000

Los propietarios de viviendas de alquiler tienen dos opciones para garantizar el cobro de los alquileres con total garantia y seguridad, por un lado los avales bancarios y por otro los seguros de alquiler.

Las compañias de seguros nunca habian desarrollado un tipo de seguro para garantizar los pagos de las rentas de alquiler por parte de los inquilinos morosos, pero ante el crecimiento de el mercado de alquileres se han desarrollado varios tipos de seguros encaminados a garantizar a los arrendadores no solo el cobro de las rentas, sino tambien la defensa juridica y el coste de los deterioros producidos en la vivienda por el arrendatario.

Puede ver INFORMACION DE SEGUROS DE ALQUILER de distintas clases, coberturas y precios si tiene intencion de alquilar su piso, antes de buscar un inquilino, eso le evitara muchos problemas en caso de que el inquilino al que alquila su piso resulte ser un inquilino moroso o incomodo.

Cuando un propietario decide poner pisos en alquiler debe saber que ventajas e inconvenientes tiene un aval bancario y un seguro de alquileres, ya que si bien la desventaja de un seguro de alquiler frente a un aval bancario es que el coste del seguro de alquiler suele pagarlo el propietario de las casas en alquiler y el coste de los avales bancarios suelen pagarlo los arrendatarios.

Si bien es cierto, que el seguro de alquileres tiene ventajas frente al aval bancario por varias razones :

En primer lugar por que mientras que los avales bancarios no los conceden los bancos a los inquilinos con facilidad, los seguros de alquiler los acepta la compañia de seguros exigiendo menos requisitos al inquilino para su contratacion, lo que en el fondo se traduce en una ventaja para el propietario de las casas de alquiler , ya que es mas que posible que tenga el piso sin alquilar durante mucho tiempo a pesar de tener inquilinos solventes dispuestos a alquilar su piso, debido a que el banco no le conceda un aval bancario. Lo que al final se traduce en perdidas economicas para el dueño de la vivienda, no olvidemos que cada mes que el piso esta sin alquilar dejamos de cobrar la renta.

Por otro lado, la cobertura de los seguros de alquiler es mas amplia que la del aval bancario, ya que mientras los avales bancarios suelen cubrir nada mas que el impago de rentas dejadas de percibir en caso de impago de un inquilino moroso, los seguros de alquileres pueden ofrecer tambien, ademas del pago de las rentas que el inquilino moroso deja de pagar, un seguro juridico que incluye los honorarios de abogados, honorarios de procuradores , los honorarios de periots e informes tecnicos, gastos notariales y costas judiciales.

Tambien existe la posibilidad de que el seguro de alquiler de viviendas cubra los desperfectos ocasionados por el inquilino, osea, una ampliacion de cobertura similar al de un seguro del hogar tipico que muchos propietarios de viviendas contratan que iria incluido junto con la defensa juridica y la garantia de pago de los alquileres.

Alquiler pisos : Devolucion garantias y avales

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Tue, 19 May 2009 05:09:00 +0000

CONSULTA : DEVOLUCION DE GARANTIAS EN PISOS EN ALQUILER
Buenos días
Ya sé que existe un post de devolución de aval , pero en este caso mi pregunta es por la garantía.
Al alquilar la casa donde vivía se me pidió un aval de 3 meses, en lugar de presentar aval, les di el dinero, cosa que aceptaron. El viernes pasado entregué el piso, pero no me han devuelto la garantía. No me han dicho en ningún momento que no lo vayan a hacer, pero por causas diversas (no está la persona que tiene que firmar el cheque, etc.) lo van demorando cada vez más. Quisiera saber qué medidas de presión puedo ejercer para la devolución de esta garantía y dónde puedo presentar denuncia en caso de necesitar hacerlo.

Un saludo

RESPUESTA DE ABOGADO COLABORADOR DE CONSULTAS :

Lo primero que tendríamos que ver es el contrato. En el contrato ha de figurar ese
dinero que les diste correspondiente a tres meses. Si en el contrato figura sería lo mejor. Para reclamar el dinero lo primero que hay que hacer es enviarles un burofax dandoles un plazo de una semana para que te reembolsen el dinero. Si entonces no te lo devuelven entonces habría que reclamarselo por la vía judicial, procedimiento monitorio u ordinario dependiendo de la cuantía que te deban. Pero es muy importante a la hora de cobrarlo que ellos sean solventes ( PROBABLEMENTE LO SERAN POR SER DUEÑOS DEL PISO DE ALQUILER ).

En caso de que no figure en el contrato esa cuantía, entonces tendríamos que demostralo de otra manera, con la transferencia bancaria que les hicieras por ejemplo.

No dudes en consultarme cualquier duda quepuedas tener o en pedirme cita en caso de que
quieras venir al despacho.

Un cordial saludo

Vera Grande Alonso

Abogado

colegiada nº 57155

Tfonos. 915821331 ó 655193920

C/ Lope de Rueda, 3
Madrid
www.divorciopronto.es

Consuta: Compra parcial de vivienda heredada, Vivienda Donada y Novio avalista

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Sat, 09 May 2009 04:25:00 +0000

CONSULTA SOBRE COMPRAR VIVIENDA HEREDADA PARCIALMENTE :

Un padre quiere donar a su hija la mitad de la casa que ha heredado. La hija y su novio tienen que hipotecarse por la mitad restante. Para evitar pagar excesivos impuestos les sugieren la solución de poner la casa a nombre de la novia. Ella además sería avalista con la mitad del piso que es de su propiedad.

¿El banco le daría la hipoteca al novio si éste no va a ser propietario del piso?, si la pareja se separa y quiere vender la casa ¿el novio tendría algún derecho sobre la vivienda?, si éste dejara de pagar ¿qué consencuencias tendría para él?.

RESPUESTA A CONSULTAS COMPRA DE COMPRA PARCIAL DE VIVIENDA HEREDADA :

El banco puede dar la hipoteca al novio si la novia le autoriza a hipotecarla, tambien puede poner al novio como avalista y a la novia como propietaria y titular de la hipoteca.

En caso de vender la casa , si el novio no es propietario no tiene derecho alguno, salvo si paga la hipoteca a que se le reintegre lo que ha pagado y quizas los intereses.

Lo ideal seria firmar un convenio ante notario al tiempo de la firma de la escritura publica de la donacion, de la compra del otro 50% y de la hipoteca, o mejor aun ( si el banco lo permitiese, cosa que dudo, incluir las condiciones en la propia escritura de hipoteca , donacion y compra dejando claras las condiciones en que el novio actua, como titular o como avalista, y decidir de forma predeterminada que derechos y obligaciones asume cada una de las partes en caso de venta.

Si no se paga la hipoteca, el banco embargara la vivienda entera, ya que el banco no le dara una hipoteca aportando como garantia hipotecaria el 50 % de la vivienda, sino la vivienda entera.

Noticias en la Red, Noticias en Internet : Apezz y Meneame

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Mon, 04 May 2009 20:25:00 +0000

Aunque este es un blog de consultas, creemos que es interesante hablar de las noticias que circulan por la red y que se estan extendiendo como el fuego entre los blogueros, nos referimos al escandalo de Meneame, el hasta ahora casi unico por su volumen difusor de noticias por internet en español.

Mucho se ha hablado ya de este tema, que empezo con el apoyo mayoritario de los usuarios de meneame a un usuario disidente.

Las sospechas de manipulacion y maneras poco democraticas que ya circulaban por la red en muchos foros de internet quedaron evidenciadas tras la publicacion de la famosa lista de censores, a pesar de que tanto los administradores de Meneame como los censores nombrados en la famosa lista intentaron sin exito censurar la queja del usuario, esta llego a portada, lo que origino una reaccion en cadena en meneame aplicandole a los censores y administradores la misma medicina que ellos llevaban años aplicando, votos negativos y comentarios despectivos.

A los que tengais blogs, sean de la tematica que sean, os animo a dar la mayor difusion posible a Apezz, no debemos permitir que habitos antidemocraticos triunfen, os aseguro que no tengo ningun interes directo en Apezz, pero creo que sera un ejercicio de solidaridad apoyar al debil y darle la oportunidad de crear una web 2.0 para difundir noticias por internet sin censuras previas ni manipulaciones.

En medio de esta autentica rebelion de los usuarios de meneame motivadas por un descontento anterior que se venia arrastrando hace años, sino no se explicaria un apoyo tan mayoritario a un solo usuario, llega tambien a portada de meneame una interminable lista de noticias publicadas en blogs y foros de internet que critican la actitud de los administradores y censores de meneame.

Pero hete aqui, que tambien llegan a portada de meneame noticias de otras alternativas para difundir noticias por internet, destacando entre ellas una nueva web de difusion de noticias llamada Apezz, de forma casi inmediata cientos de usuarios de meneame dan de baja sus cuentas ( seria interesante saber si han sido cientos o miles, aunque me temo que jamas lo sabremos dada la "transparencia y formas decmocraticas" a la que nos tienen acostumbrados ) y se dan de alta en Apezz.

Tan brutal es la migracion de usuarios de meneame a Apezz, una web con un servidor modesto cuyo webmaster no podia imaginar la avalancha de nuevos usuarios, que el servidor de Apezz se cae. Su webmaster reacciona con celeridad y contrata un servidor mas potente para soportar la avalancha de visitas, logrando mas de 1000 usuarios nuevos en un solo dia, imaginamos que decenas de miles de visitas y cientos de miles de paginas vistas.

Ante esta situacion, meneame ve peligrar una fuente de ingresos mas que jugosa e intenta recular pidiendo medias disculpas en su blog. No pudo ser, el post del blog de meneame recibe acidas criticas por las medias disculpas y vagos intentos de justificaciones, lo que agudiza mas el problema.

Como contraposicion a la actitud dictatorial de los administradores de meneame, el webmaster de Apezz hace exactamente lo contrario, pone a disposicion de los usuarios un buzon de sugerencias de como administrar una web de difusion de noticias por internet de la forma mas neutral y democratica posible y sobre todo como evitar que un grupito de censores dedidan que es lo que la gente tiene que leer y que no,elimina los votos negativos, no hace publico el nick de quienes envian la noticia para favorecer que se vote en funcion de lo que dicen las noticias y no de quien las publica, y otras muchas sugerencias de sus masivos y agradecidos nuevos usuarios son inmediatamente aceptadas, al tiempo que con rapidez y trabajando a destajo va haciendo mejoras en la web.

Despues de todo esto, hay quienes haciendo gala de una falta absoluta de valores democraticos, no se sabe quien ,pero se sospecha, y ojala se puedan identificar para que paguen sus cuentas con la justicia, atacan la web de Apezz para intentar frenar su imparable ascension, parece que el miedo a que otro difusor de noticias en la red tenga exito y que no sea manipulable son las motivaciones de los que atacaron Apezz.

La torpeza de quienes atacaron la web de Apezz ni siquiera es superada por la falta de modestia de los administradores de meneame, ya que la reaccion de los blogueros no se hizo esperar, publicandose en blogs que nada tienen que ver con el tema de las webs 2.0 ni con la difusion de noticias por internet, como este blog , se saltaran la tematica de que tratan para hablar del tema meneame y Apezz.

Lejos de conseguir sus objetivos los piratas informaticos faltos de escrupulos que han atacado Apezz, han conseguido justo el efecto contario, consiguiendo que el apoyo al joven informatico creador de Apezz, sin medios economicos creciera como la espuma, creando una gran expectacion entre los que por estar la web caida por el ataque infomatico han guardado en favoritos o en su memoria la hasta ahora pequeña web, David contra Goliat, ¿ a quien no le gusta apoyar al debil frente a la tirania de los poderosos ?.

Sin duda, sabremos esperar pacientemente para gozar en libertad de una informacion plural, no manipulada por unos pocos, y exenta de censores que ven como una forma de poder absoluto el decidir que interesa y que no a los que nos gusta informarnos por internet.
Si en un futuro, por motivos economicos o por cualesquiera otros, traiciona a sus principos democraticos y plurales y se olvida de como, cuando y por que tuvo exito nada mas nacer,osea por sus usuarios, seremos los primeros en escribir denunciandolo.

Agencias inmobiliarias alquiler y administradores

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Fri, 24 Apr 2009 14:07:00 +0000

CONSULTA SOBRE ALQUILER PISOS A AGENCIA INMOBILIARIA Y COBRO DE RENTAS :

Vivo en una casa de alquiler y se hizo la gestión a través de una agencia inmobiliaria , a la que pagamos mensualmente y después la agencia paga al arrendador. Pero la propietaria del piso quiere prescindir de este intermediario por estar descontenta con su servicio y nos ha pedido que le hagamos el ingreso del alquiler directamente a ella. En el contrato que hemos firmado no consta la agencia como mediador ni un número de cuenta en el que hacer el ingreso. Sólo que debemos pagar a la propietaria en la primera semana del mes. ¿Podemos directamente cambiar el número de cuenta sin preocuparnos de nada? ¿O hay que esperar a que venza el contrato?
Muchas gracias.

RESPUESTA A PREGUNTA SOBRE PAGO RENTAS DE CASAS DE ALQUILER A AGENCIA O PROPIETARIO :

La mision de las agencias inmobiliarias es buscar clientes a los propietarios para alquilar sus casas, una vez firmado seleccionado el cliente o arrendatario el contrato de alquiler finaliza el servicio de la agencia inmobiliaria. No obstante, algunas agencias inmobiliarias prestan tambien servicios de adminitracion y se encargan del cobro de las rentas a los inquilinos, de reparaciones necesarias, etc.

Si el contrato de arrendamiento se firmo entre usted y la propietaria particular, no tiene ninguna obligacion de realizar el pago a traves de la agencia inmobiliaria, y la propietaria tendra, en su caso, que rescindir el contrato de administracion con la agencia.

Si en el contrato de alquiler no figura ninguna cuenta corriente donde realizar el pago de la renta, y con el unico fin de garantizar su tranquilidad, pidale a la propietaria que le indique por escrito una cuenta corriente donde realizar el pago de las rentas de alquiler.

Consulta alquiler pisos Madrid, Casas sin calefaccion

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Thu, 23 Apr 2009 19:13:00 +0000

CONSULTA SOBRE ALQUILAR PISO EN MADRID SIN CALEFACCION :

Buenas tardes,

Vivo en un piso en Madrid alquilado que pertenece a toda la comunidad de vecinos. Todo el edificio tiene calefacción central y gas natural en sus casas , excepto el mío, y me gustaría saber si tengo derecho a exigir estas mejoras.

Muchas gracias
Un saludo

RESPUESTA A PREGUNTA SOBRE ALQUILAR VIVIENDA EN MADRID SIN CALEFACCION :

No veo que tenga derecho a exigir a los propierarios del piso, sea de una comunidad de vecinos o de un dueño particular que le instalen la calefaccion en su piso de alquiler, ya que cuando usted firmo el contrato de arrendamiento acepto el estado del piso y pacto un precio, por lo tanto, el hecho de que otros pisos de propietarios particulares del edificio hayan hecho mejoras no le afecta a usted, ya que ellos pagaran como propietarios particulares la instalacion de la calefaccion en sus viviendas y usted como arrendatario no pagara nada.

Lo que si podria intentar negociar con los propietarios del piso de alquiler es que a cambio de elevar la renta le instalen la calefaccion, pero no tienen ninguna obligacion legal de instalarsela.

CONSULTA TASACIÓN VIVIENDA VPPL

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Sun, 19 Apr 2009 12:48:00 +0000

CONSULTA SOBRE VIVIENDA VPPL Y TASACION A EFECTOS DE HIPOTECA :

Hola:
Mi consulta es la siguiente:

En 2007 compré una vivienda de VPPL en Colmenar Viejo sobre plano y el precio de compra fue el estipulado por la Comunidad de Madrid al ser vivienda protegida. En mayo del 2009 nos van a entregar la vivienda y el importe que nos queda de pagar corresponde a un 80% del valor de compra pero nosotros queremos pedir más dinero en la hipoteca. Debido a la crisis económica, los bancos solo te ofrecen buenas condiciones si pides menos del 80% del valor de la casa. Como sabemos que en el 2009 el valor del m2 ha subido con respecto a 2007, nos gustaría saber si un tasador puede tasar esa casa en el precio del m2 del 2009 o, por el contrario, al ser una vivienda de obra nueva de VPPL, tiene que tasarla por el valor de compra que se estipuló en 2007 y no puede basarse en el precio tasado por la Comunidad de Madrid del 2009. Si la tasara a precio del 2009, entonces no sobrepasaríamos el límite del 80% y tendríamos unas condiciones más ventajosas en la hipoteca.

Muchas gracias.

Un saludo.

RESPUESTA A TASACIONES CASAS VPPL :

Los precios de las viviendas protegidas se establecen por modulos para cada promocion y se actualizan con los años, de modo que puede pedir a la comunidad de Madrid el precio de tasacion de esos pisos en Madrid de VPPL a fecha de 2009 y el banco se lo admitira.

No vale una tasacion a precio de mercado, ya que no se trata de una vivienda libre.

Por otro lado, segun nuestros datos, la vivienda libre no solo no ha subido de precio desde el 2007 al 2009, sino que por el contrario los precios de los pisos en venta en Madrid han bajado en ese periodo.

consulta embargo piso de varios propietarios, Abogados y procuradores desahucios

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Sat, 18 Apr 2009 04:51:00 +0000

CONSULTA SOBRE EMBARGO DE PISO DE VARIOS PROPIETARIOS :

Mi consulta es la siguiente:
Quisiera saber, si se puede embargar u obligarte a vender un piso que es de 4 propietarios, teniendo cada uno el 25% del mismo, a causa de que uno de los propietarios tenga deudas impagadas, por ejemplo: un coche. ¿Si dicho piso estuviera alquilado como afectaria a los inquilinos?.
Gracias anticipadas por la respuesta.

RESPUESTA A PREGUNTA SOBRE EMBARGOS DE PISOS DE VARIOS COPROPIETARIOS Y ALQUILER PISOS :

Contestando a sus dos preguntas, a la primera pregunta, la respuesta es que si pueden embargar el 25 % de los pisos que pertenecen a uno de los copropietarios.

Respondiendo a la segunda pregunta, la respuesta es que al inquilino no le afecta directamente el hecho de que se embargue una parte de la casa , ni tampoco deberia afectarle aunque la casa entera fuera embargada, ya que los derechos y obligaciones del inquilino han de ser asumidos por el nuevo propietario.

Imaginese usted, que no fuera asi, habria un excelente truco para hacer fraude de ley y desahuciar a los inquilinos de alquileres de renta antigua, bastaria con reconocer una deuda a un amigo, dejar que nuestro amigo nos embargara parte o toda la vivienda , desahuciar al inquilino y luego le vendiera el piso de nuevo.

Aprovecho el post para comentar con bastante alegria que he comprobado que cada vez mas, tanto particulares que han vivido situaciones semejantes a las que otros usuarios plantean en sus consultas contestan a las preguntas comentando su caso particular.

Tambien he comprobado que poco a poco cada vez mas abogados y procuradores tambien se suman a la labor informativa de este blog respondiendo las preguntas de otros usuarios y de paso ofreciendo sus servicios en las ciudades donde trabajan.

El fin ultimo de este blog inmobiliario es facilitar el contacto entre abogados y procuradores especialistas en desahucios, herencias y otros temas relacionados con derecho inmobiliario, ya que como solemos aconsejar casi siempre, un blog de consultas de viviendas sirve basicamente para orientar un poco a sus usuarios y para que estos tengan algo de informacion, pero los que realmente pueden responder sus preguntas y solucionar sus problemas son los profesionales del derecho.

Este blog de consultas es un excelente medio para que los abogados demuestren sus conocimientos especificos sobre las materias que se tratan en el blog y que los usuarios contacten con abogado y procurador en funcion de la especialidad que demuestra conocer respondiendo preguntas concretas de los usuarios.

Por otro lado, con el crecimiento exponencial que esta teniendo el blog, cada vez nos resulta mas dificil contestar a todas las preguntas que se plantean, por lo que se agradece enormemente la colaboracion de abogados y otros especialistas en temas de vivienda e inmobiliaria .

De este modo, todos salimos beneficiados, los usuarios que plantean preguntas en el blog por que obtienen una orientacion de como deben actuar para resolver sus problemas y si es necesario pueden contactar con un abogado o procurador que demuestra conocer el area del derecho que afecta al consultante.

Los abogados y procuradores por que permitimos poner sus datos de contacto y enlaces a sus webs de abogados o procuradores en las respuestas, de modo que un blog de consultas de derecho inmobiliario como este es un excelente medio para un contacto directo entre abogados, procuradores y potenciales clientes.

Para nosotros, es una gran ventaja por que nos alivia el trabajo de tener que contestar a todas las preguntas que nos plantean y por que el blog se enriquece en contenido y se hace cada vez mas util con las respuestas de especialistas.

Vppl o Vivienda protección pública de precio limitado

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Thu, 09 Apr 2009 09:49:00 +0000

CONSULTA SOBRE COMPRAR VIVIENDA DE PROTECCION PUBLICA DE PRECIO LIMITADO O Vppl :

Tengo concedido una vppl que ronda los 103 metros cuadrados construidos y que me costaria mas o menos 192.000 euros en Getafe, Cerro Buenavista. La entrega seria en 2011. Tengo miedo de meterme por que ahora estan bajando muchos los pisos y mi pregunta es si ¿esta bien de precio o deberia esperarme mas tiempo para comprar?. Muchas gracias

RESPUESTA A COMPRAR PISO Vppl :

Vamos a responder a su consulta sobre comprar casa de proteccion publica a precio limitado en tiempos de crisis inmobiliaria refiriendonos en general a la opcion de comprar viviendas de proteccion oficial en general, a pesar de que cada tipo de vpo, tanto de proteccion publica construida con medios publicos como en el caso de ser construida por promotoras privadas tienen importantes diferencias en cuanto a los plazos y precios establecidos para poder acceder a este tipo de viviendas , las subvenciones, y la posibilidad de vender en un futuro a precios determinados o libres.

Por regla general, todas las vpo, incluidas las vppl, tendran como ventaja un precio menor comparativamente con las viviendas libras y unos inconvenientes relativos a la facultad de disponer de este tipo de casas , como los anteriormente citados de precios tasados, obligacion de vivir en este tipo de inmuebles durante determinados plazos, etc.

Como respuesta a su pregunta concreta, y a pesar no de ser un experto conocedor del mercado inmobiliario en Getafe, no parece que el precio de venta que nos comenta justifique asumir las limitaciones que tiene o puede tener una vppl.

En estos momentos de crisis, solo justificaria comprar pisos con proteccion si las diferencias en el precio de venta en cualquier municipio de Madrid o de España entre una vivienda con proteccion y una libre es igual o superior al 40 % o 50 % .

Es decir si usted puede comprar viviendas de obra nueva libres en Getafe por precios similares a las viviendas protegidas o con una diferencia porcentual menor a la indicada anteriormente, en nuestra opinion no merece la pena.

Por otro lado, le aconsejamos sondear el mercado con ofertas de pisos de bancos que las promotoras hayan cedido al banco como parte de pago de la hipoteca al promotor ya que en algunos casos la diferencia entre estas viviendas de bancos y las que puede ver directamente en los anuncios de los portales inmobiliarios puede ser importante, en algunos casos de hasta un 30 % menor.

Tambien en el caso de pisos de segunda mano , hay casas de bancos procedentes de embargos o daccion en pago que podra comprar a un precio sensiblemente menor al precio que del anuncios de pisos , y ademas el banco financiara estos pisos en venta con criterios mucho mas flexibles ya que son ellos mismos los interesados en vender pisos de su patrimonio.

Agencias inmobiliarias privadas e inmobiliarias publicas

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Sun, 29 Mar 2009 10:38:00 +0000

El diario el mundo publica una noticia inmobiliaria titulada las agencias inmobiliarias luchan contra la competencia del estado, en las que entrevistan al presidente de la Apei, Oscar Martínez Solozábal, que se queja de que otros sectores se habla de una destrucción similar de puestos de trabajo y cae como una bomba, pero en el nuestro, la crisis está pasando inadvertida.

Añade en sus declaraciones al diario El Mundo afirmaciones como estas :

"Reconoce que el sector creció, quizás artificialmente, al calor del boom, y que muchas de esas empresas estaban abocadas a morir.

Sin embargo, recalca también que las que han permanecido están sobreviviendo «a duras penas», debido sobre todo a la competencia desleal que, a su juicio, ejercen las administraciones públicas.

Los Ayuntamientos y las Comunidades Autónomas, explica Martínez, han creado sus propias agencias inmobiliarias que ejercen «una competencia desleal» sobre las privadas. Según la Apei, todas estas agencias públicas, puestas en marcha sobre todo por ayuntamientos en toda España, ofrecen a los potenciales clientes descuentos en impuestos como el IBI, y otras ofertas inmobiliarias , que las agencias privadas no pueden igualar. «Es una competencia bestial, no podemos estar a la misma altura», se lamenta Martínez. «Nos quitan los escasos clientes que hay ahora».

Por ello, la Apei denunciará a todos los ayuntamientos y comunidades autónomas que tengan agencias públicas ante la Comisión Nacional de la Competencia. «No queremos que quiten las ayudas públicas que dan a los clientes, sino que nos permitan ofrecerlas también a nosotros», explica Martínez. La Apei quiere que esas oficinas de alquiler creadas por los Gobiernos con dinero público estén gestionadas por profesionales privados. «Si no, es imposible que sobrevivamos todos», denuncia.

La competencia que ejercen estas agencias públicas se puede comprobar no sólo en las sociedades creadas por los Ayuntamientos, sino en la propia Sociedad Pública de Alquiler (SPA), perteneciente al Ministerio de la Vivienda . El inquilino que alquila a través de la SPA sale muy beneficiado en términos de renta, ya que paga mucho menos de lo que tendría que desembolsar en el mercado.Según los datos de la SPA, la renta media abonada actualmente es de 574 euros mensuales, un 11,8% menos."

Desde nuestro punto de vista no son mas que excusas para justificar el fracaso de un asalto en toda regla al negocio de las agencias inmobiliarias durante los tiempos del boom inmobiliario, pero que hoy en dia es insostenible por muchas razones que mas adelante explicaremos y fruto directo de sus primeras declaraciones donde reconoce que "el sector creció, quizás artificialmente, al calor del boom, y que muchas de esas empresas estaban abocadas a morir".

El presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios parece no ser consciente que buena parte de la culpa de que nacieran al calor del boom miles de inmobiliarias abocadas a morir la tiene precisamente su asociacion y otras muchas muchas que nacieron gracias a la eliminacion del titulo de agente de la propiedad inmobiliaria como titulo oficial y unico para poder ejercer la profesion y abrir una agencia inmobiliaria.
Esta y otras asociaciones, aprovechando la nueva normativa que permitia a un perfecto analfabeto abrir su propia inmobiliaria , crearon una pantomima imitando el antiguo sistema de acceso a la profesion de agente de la propiedad inmobiliaria, pero sin el control del ministerio de vivienda mediante oposiciones para calibrar la capacitacion de los aspirantes.

La consecuencia de la liberalizacion y la ausencia total de requisitos para abrir una agencia inmobiliaria no solo fue un aumento exponencial del numero de agencias inmobiliarias en España , sino que el peor efecto de todos no fue el aumento de competencia entre inmobiliarias, sino el total y absoluto desprestigio en que se sumio la profesion, ya que la mayoria de las agencias inmobiliarias que se abrieron al calor del boom inmobiliario estaban regentadas por personas sin los conocimientos ni la preparacion suficiente para intervenir con un minimo de garantias en el mercado inmobiliario .

Esas agencias aplicaron la politica de tierra quemada, donde la satisfaccion del cliente,la honorabilidad y la transparencia en las transacciones inmobiliarias pasaron a un tercer plano, fijandose como unico objetivo el amasar la mayor cantidad de dinero posible en el menor tiempo posible.

Como consecuencia de esta politica de tierra quemada, el prestigio de las agencias inmobiliarias nunca estuvo tan bajo desde hace mas de 50 años, de tal modo que nacieron foros inmobiliarios donde los foreros escupian indignados sus quejas, la mayoria de las veces con razon, los abusos de estas agencias inmobiliarias cuyos dirigentes no eran profesionales ni tenian la menor intencion de dedicar su vida a esa profesion, sino simplemente ganar mucho dinero mientras el chollo inmobiliario durara , para desaparecer despues durante la crisis inmobiliaria .

Respecto a la supuesta competencia entre las agencias inmobiliarias publicas y las privadas podemos decir mas de lo mismo, las agencias inmobiliarias publicas nacen al final del boom inmobiliario con el apoyo de ayuntamientos y comunidades autonomas, sin embargo se olvida el presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios ( por cierto sus siglas APEI no son mas que una burda imitacion de las siglas que definian a los agentes de la propiedad inmobiliaria de toda la vida, los APIS )de que fueron ellos los que mas celebraron en su dia de que desapareciera la regulacion normativa que elimino los requisitos legales para acceder a la profesion y que defendieron como nadie la libertad de mercado, asegurando que una mayor competencia seria la panacea para conseguir aumentar el numero de ventas.
Nada mas lejos de la realidad, el numero de ventas aumento por que los precios de los pisos en venta subian pero daño causado a la profesion por el desmesurado numero de agencias inmobiliarias regidas por incompetentas aun sigue en vigor y tardara muchos años de buen hacer de las agencias inmobiliarias que resisten a la crisis para recuperar parte del prestigio que tuvieron frente a la opinion publica.

Las agencias inmobiliarias publicas, seran otro fracaso, por muchas ayudas que se destinen a relanzarlas, ya que estaran regidas por funcionarios que ademas de no tener conocimientos del mercado inmobiliario, tienen el inconveniente añadido de la burocracia , lo que resta la presteza y agilidad con que una agencia inmobiliaria debe adaptarse a los nuevos tiempos.

Que no se queje pues la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios de exceso de competencia ni de competencia deslean por parte de las administraciones publicas, y si realmente quiere defender la profesion, que empiece a abogar por una homologacion de los conocimientos necesarios para poder abrir una agencia inmobiliaria, bien sumandose al viejo sistema de los agentes de la propiedad inmobiliaria que accedian a la profesion tras superar una oposicion regulada y convocada por el ministerio de vivienda, oposicion en la que era requisito imprescindible para poder presentarse ser diplomado o licenciado universitario, o bien abogando por una carrera universitaria especifica que regule el acceso a la profesion.

Solo los que gozan de una buena preparacion, y mas aun si va acompañada de experiencia no temen a la competencia de otras agencias inmobiliarias, solo temen a que la mala fama que da gente sin preparacion tenga como consecuencia una percepcion por parte de la poblacion de que agencias inmobiliarias son sinonimos de ladrones, estafadores o en el mejor de los casos privilegiados que sin dar un palo al agua ganan cantidades ingentes de dinero.

Los autenticos profesionales saben que el mercado inmobiliario es ciclico, por que lo en los tiempos del boom se preparan para los ciclos bajistas y cuidan muy especialmente a sus clientes en los buenos tiempos para conservarlos en los malos.

Pisos en venta chollos en inmobiliarias, apartamentos chollos en inmobiliarias segun idealista

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Wed, 25 Mar 2009 20:52:00 +0000

He leido en una noticia sobre vivienda en El Pais unas declaraciones de un representante del portal inmobiliario Idealista.com en las que afirma que las agencias inmobiliarias han cambiado de estrategia. No aceptan trabajar con pisos en venta sobrevalorados que tardarían demasiado tiempo en venderse. "Entre dos casas de similares características y localización, el precio es más elevado si se vende a través de un particular que si es comercializado por una agencia".

Analizando esa afirmacion de idealista.com pensamos que no puede considerarse como una regla sin excepcion, sin embargo, si tiene buena parte de verdad por varios motivos y a pesar de que las inmobiliarias cobraran una comision en caso de conseguir vender el piso.

En estos tiempos de crisis inmobiliaria hay tal cantidad de ofertas de viviendas en venta de caracteristicas y localizacion similares que separar los presuntos apartamentos chollos de los pisos que estan caros no es tarea facil para un inexperto, por ejemplo podemos ver anuncios de apartamentos en Madrid en la misma calle, con los mismos metros y con una diferencia de precios considerable.

En muchos casos esa diferencia de precio esta justificada por otras caracteristicas de las viviendas distintas de los metros cuadrados y de donde esten situadas, como por ejemplo la calidad de la construccion, que sea mejor o peor edificio, que tenga o no ascensor, que sea interior o exterior, que sea un piso bajo o un atico etc etc .

Las inmobiliarias que quedan abiertas a pesar de la crisis inmobiliaria, normalmente es por que estan dirigidas por autenticos profesionales, al contrario de lo que sucedia hace unos años en los que nacieron empresas inmobiliarias regentadas por gente con muy poca preparacion y profesionalidad. Estos agentes de la propiedad inmobiliaria saben que la unica forma de vender viviendas en tiempos de crisis es conseguir precios de venta mejores que lo que los portales de anuncios inmobiliarios ofrecen, ya que la mayoria de los pisos que estan en los anuncios no se venden.

Tambien saben que cuando un piso sale a la venta y el propietario ni siquiera tiene visitas va bajando el precio poco a poco, y que esto se acentua cuando comprueba en los anuncios que existen inmuebles mas baratos que el suyo.

En muchos casos, cuando el propietario se da cuenta de que su casa esta cara es demasiado tarde para rectificar y el consejo que el agente de la propiedad inmobiliaria le dio en su dia sobre el precio idoneo de venta de su vivienda ya no es valido, por que otros vendedores le han tomado la delantera y han bajado mas aun sus apartamentos en venta.

Por otro lado, las agencias inmobiliarias suelen tener contacto con los vendedores durante un tiempo mas o menos largo y cuando los vendedores estan dispuestos a aceptar un precio razonable por sus viviendas suelen decirselo en primer lugar a las inmobiliarias para que estas le ofrezcan diractamente a los compradores de su cartera de clientes el piso al precio rebajado.
Normalmente esos precios que incluyen una gran rebaja de ultima hora ya no salen al mercado inmobiliario ni los anuncios reflejan ese ultimo precio que convierte a los pisos en venta en pisos chollo , ya que alguno de los clientes de que ya vieron apartamentos con la inmobiliaria y no compraron por parecerles caros se suelen quedar con al apartamento chollo recien rebajado de precio.

Aunque todo hay que decirlo, muchos propietarios insisten en no bajar el precio negandose a reconocer la realidad del mercado inmobiliario y otros pretenden hacer rebajas de los precios de venta simbolicos que no solo no convierten sus pisos en chollos, sino que tan exigua rebaja no tiene nigun efecto a lo hora de lograr vender el piso .

Perder pisos de alquiler por no ser vivienda permanente

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Sat, 21 Mar 2009 08:26:00 +0000

CONSULTA SOBRE PISOS ALQUILER Y VIVIENDA PERMANENTE :

Hola : Mi empresa me traslada fuera de España durante un año y vivo en una vivienda de alquiler que me gustaria seguir teniendola alquilada para cuando vuelva el año que viene. Ademas mi novia seguiria viviendo en la casa mientras yo estoy fuera.

Me consta que el propietario del apartamento preferiria cancelar el contrato de alquiler y que seguramente quiera aprovechar la ocasion de que yo no vivo en el piso para intentar desahuciarme alegando que lo he subarrendado a otra persona.

¿ puede el dueño de viviendas en alquiler desahuciar a los inquilinos por no ser mi vivienda permanente ?

RESPUESTA SOBRE CASAS EN ALQUILER SIN SER VIVIENDA PERMANENTE :

No va a tener ningun problema por tener que viajar al extranjero durante un año y no poder habitar el apartamento durante ese tiempo si su novia sigue viviendo en el, ya que la ley de arrendamientos urbanos establece que no pierde la condicion de arrendamiento de vivienda por este motivo en su articulo 7 que dice que " El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes."

Si usted ya vive con su novia, entiendo que es su pareja de hecho y por lo tanto su caso estaria amparado por el citado articulo de la ley de arrendamientos urbanos.

Viviendas de porteros en edificios de apartamentos segun la ley arrendamientos urbanos

consultasinmobiliarias@gmail.com (Ramon) — Sat, 21 Mar 2009 08:05:00 +0000

CONSULTA SOBRE VIVIENDA DE PORTERO EN EDIFICIO DE APARTAMENTOS :

Buenos dias, mi consulta es por que soy portero en un edificio de pisos en Madrid desde hace mas de 20 años, ahora me tengo que jubilar y segun me dijo el presidente de la comunidad cuando me jubile no tienen intencion de seguir teniendo portero, sino conserje. Quiero decir que yo era portero y tenia mi piso en el edificio pero el conserje que vendra nuevo solo trabajara 8 horas y se ira a su casa ya que no tiene derecho a vivienda .

LLevando tantos años viviendo en este apartamento , me gustaria quedarme a vivir en el, ¿ tengo los mismos derechos que en los pisos de alquiler tienen los inquilinos ?

RESPUESTA A CONSULTA SOBRE VIVIENDAS DE PORTEROS Y APARTAMENTOS ALQUILER :

Los apartamentos de porteros no pueden equipararse al alquiler de pisos ya que estan expresamente excluidas del ambito de aplicacion de la ley de arrendamientos urbanos, asi se determina expresamente en el articulo 5 Lau titulado arrendamientos excluidos que deja fuera del ambito de aplicacion de la ley :
1 .- El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

2 .-El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

3 .- Los contratos en que arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

4 .- El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establece entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.