Les tendances d’évolution du secteur du crédit

Les taux continuent leur régression ce qui profite à l’emprunteur désireux de négocier son crédit. La crise financière a engendré d’importantes modifications dans la sphère économique. L’une d’entre elles porte sur la baisse des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Depuis maintenant 10 mois, on assiste en effet à une régression des taux, ce qui profite aux différents investisseurs.

Si durant le mois d’août 2012, un prêt à taux fixe affichait 3,50%, pour le mois de novembre les taux sont de 3,40%. Une baisse de 0,10% est donc constatée. D’après les dirigeants des banques centrales sises aux États-Unis et en Europe, l’économie commence progressivement à reprendre son souffle. Conséquemment, il ne faut pas se hâter à faire remonter les taux étant donné que l’inflation est encore maîtrisée et que l’économie redémarre lentement mais sûrement.

Jusqu’à ce jour, aucune présomption de hausse n’est annoncée dans les différents discours. Néanmoins, il faut toujours se préparer à ce que cela arrive d’ici peu. Quoi qu’il en soit, les voyants sont verts pour un emprunteur souhaitant (re)négocier son crédit.

Comme indiqué plus haut, les taux sont au plus bas actuellement. Les raisons expliquant ce phénomène sont nombreuses, les emprunteurs potentiels sont aujourd’hui très prudents avant de souscrire à un prêt, ce qui engendre la baisse de production des crédits.

Selon les observateurs, 81,5% des prêts émis sur le marché ont été délivrés avec un taux de moins de 4%. Conséquence : les demandes pour négocier son crédit sont nombreuses.  Les ménages veulent aussi profiter de cette régression pour alléger et pour en finir le plus vite possible avec leur remboursement. Seul bémol : les institutions financières sont rares à accepter le fait de négocier son crédit puisque cela entraîne des pertes. Il faut que le demandeur sache convaincre son banquier avant de pouvoir négocier son crédit et profiter de la baisse des taux.

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La convention est signée entre l’établissement prêteur et l’emprunteur, selon laquelle le non-remboursement de la dette implique la saisie du bien immobilier hypothéqué. Les établissements bancaires exigent souvent ce type de garantie dans le cadre d’un crédit immobilier. Les investissements professionnels comme les créations d’entreprise ne sont cependant concernés que rarement par la garantie d’hypothèque.

La prise d’une hypothèque peut se faire sur différents types de mobilier : maison, immeuble, appartement, ou encore terrain. Le remboursement du crédit suit les termes d’un contrat établi officiellement par un acte notarié, et implique le paiement du capital initial accompagné d’intérêts.

Prendre une hypothèque sur un bien immobilier constitue ainsi une signature officielle d’investissement, à évaluer en fonction des besoins de chacun. Avant de souscrire à ce genre de crédit, il est essentiel de bien comparer les offres et les conditions proposées par les créanciers. L’idéal est d’effectuer un devis sur les frais, les intérêts, et de tenir compte de la durée du remboursement. Les établissements prêteurs ont chacun leurs propres conditions, et les taux d’intérêts peuvent aussi varier notamment selon la valeur du crédit à octroyer.

Avant de prendre une hypothèque sur un bien immobilier, il est tout aussi essentiel de s’informer sur les différents types de crédit concernés. Le prêt hypothécaire rechargeable permet entre autres d’investir dans plusieurs prêts, entre autres à la consommation, avec comme garantie le bien immobilier initial. Certains créanciers proposent également des paiements non-mensuels, ou encore des possibilités de remboursement anticipé, en fonction des demandes des emprunteurs. Dans tous les cas, l’officialisation d’une hypothèque exige obligatoirement un acte rédigé par un notaire.

Quelques frais sont aussi à prévoir, comme la rémunération du conservateur des hypothèques, ainsi que la taxe de publicité foncière. A noter que le rang de paiement du créancier est déterminé au moment de l’inscription de l’hypothèque au bureau compétent et non à la date de la signature du contrat de crédit.  Prendre une hypothèque sur un bien immobilier constitue un investissement sur un long terme, dans le sens où la durée de l’inscription hypothécaire peut aller jusqu’à 50 ans. Elle est valable tout au long de la période de remboursement, et subsiste un an après l’acquittement du montant total du crédit. Dans le cas où le bien immobilier est vendu avant la fin de l’échéance de l’hypothèque, une demande de radiation doit être réalisée par l’emprunteur. L’établissement d’un acte de mainlevée est exigé, et est entièrement pris en charge par le propriétaire en question. L’opération implique quelques frais, dont le salaire du notaire ainsi que la rémunération du conservateur des hypothèques.

Particulier, professionnel, collectivité peuvent prendre une hypothèque sur un bien immobilier. Que ce soit pour obtenir un simple crédit financier ou pour restructurer d’autres prêts, il s’agit d’un moyen efficace pour booster sa situation financière. Avant la souscription de ce type de prêt, des vérifications quant aux taux d’endettement sont d’ailleurs au rendez-vous pour écarter les risques de surendettement et ainsi permettre d’investir en toute sécurité.

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Le taux d’emprunt hypothécaire en Belgique est-il vraiment plus avantageux qu’en France ?

Les taux d’emprunt hypothécaire en Belgique varient en fonction de la situation sur le marché, mais il existe généralement une base que doivent respecter les établissements bancaires. L’hypothèque constitue en effet une solution particulièrement sécurisée pour les créanciers, de par la valeur de la garantie. Il est essentiel de fournir aux emprunteurs une certaine accessibilité pour des opérations à succès.

Les taux d’emprunt hypothécaire en Belgique sont sujets à des variations importantes, suivant l’évolution du marché de l’immobilier et de la finance sur le territoire. En 5 années, le taux moyen du crédit hypothécaire dans le pays est passé de 5% à environ 2,7%. L’année 2008 est particulièrement marquée par une apogée de 6.2%, suivie d’une chute libre, pour atteindre les 3% vers le début de l’année 2009. Une certaine stabilité s’est ensuite installée jusqu’en début 2010, où une diminution du taux d’environ 0,3% a été enregistrée. En 2011, les taux ont cependant remonté pour atteindre la moyenne de 3,5%. Ce ne sera que vers le dernier trimestre de l’année 2012 qu’ils redescendront à une moyenne de 2,7%.

Quels sont les critères pour pouvoir souscrire à un crédit hypothécaire en Belgique ?

Le taux d’emprunt hypothécaire en Belgique constitue un critère de base dans la souscription d’une hypothèque dans le pays. Les offres des banques sont diversifiées et des outils de comparaison en ligne sont désormais disponibles pour indiquer les taux les plus intéressants sur le marché. L’accès à un crédit hypothécaire en Belgique est soumis à quelques conditions incontournables. Aucun prêt ne peut notamment être accordé à un emprunteur âgé de plus de 65 ans et des pièces justificatives des revenus sont exigées à tout solliciteur de crédit. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser les 35% pour permettre une marge de sécurité efficace. La valeur du bien immobilier à hypothéquer est également tenue en compte avant l’accord même dudit crédit. Celle-ci devant permettre le remboursement du capital et des intérêts associés. Afin de bénéficier des meilleurs taux d’emprunt hypothécaire en Belgique, l’idéal est de recourir à des outils de comparaison d’offres. Bien que les écarts entre les taux ne soient pas souvent trop significatifs, cela permet toujours de réaliser d’importantes économies sur le coût total de l’opération.

Avoir recours au service d’un courtier en Belgique peut également être avantageux, dans la mesure où ces derniers sont obligatoirement au courant des actualités financières et immobilières dans le pays. Si le taux d’intérêt moyen en hypothèque est de 2,7% sur le territoire, il est parfaitement possible de bénéficier d’une réduction d’environ 1%. La durée de remboursement des prêts hypothécaires étant souvent étalée sur un long terme, les établissements bancaires peuvent être beaucoup plus souples dans le cadre d’une telle opération.

Depuis l’année 2008, les taux d’emprunt hypothécaire en Belgique sont surtout de type fixe, avec une durée de remboursement sur environ 10 à 20 ans. Ces taux fixes permettent d’ailleurs une meilleure sécurité pour les emprunteurs, écartant les risques d’augmentation en cours de route.

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Cette convention porte sur le bien immobilier qui peut être un immeuble, un terrain, un appartement ou une maison. Elle autorise entre autres le prêteur à saisir le bien immobilier en cas de litige pour non remboursement. Prendre une hypothèque sur un bien immobilier n’est donc pas un acte à prendre à la légère. Il faut tenir compte des conditions de l’hypothèque et évaluer sa capacité d’emprunt car l’objectif n’est pas de perdre sa propriété à défaut de pouvoir rembourser le crédit hypothécaire.

Prendre une hypothèque sur un bien immobilier nécessite l’élaboration de quelques actes obligatoires.

• L’hypothèque nécessite la rédaction d’un acte notarié. Le notaire est payé en fonction de la somme empruntée.
• Ensuite, il faut prévoir l’inscription auprès du bureau des hypothèques. Le conservateur des hypothèques doit, lui aussi, être rémunéré.
• Il y a également la publicité foncière qui exige le paiement d’une taxe spécifique.

Ainsi, prendre une hypothèque sur un bien immobilier implique une forte dépense, d’où l’importance de bien réfléchir avant de solliciter un tel prêt.

A titre d’information, l’inscription hypothécaire dans le cas d’une prise d’hypothèque est valable pendant toute la validité du crédit avec un an de supplément après le remboursement du prêt hypothécaire. Néanmoins, cette durée ne peut pas excéder les 50 ans. L’emprunteur n’a aucune formalité à faire pour supprimer l’inscription. Cette action se fait automatiquement, une fois le délai expiré.

En revanche, si l’emprunteur procède à une vente de la propriété avant l’échéance prévue, il faut s’acquitter d’éventuels frais de radiation. Cela fait partie de l’acte de mainlevée. Les frais comprennent également le salaire du conservateur des hypothèques et les émoluments du notaire. Avant de prendre une hypothèque sur un bien immobilier, il est important de bien se renseigner. La moindre défaillance de la part de l’emprunteur peut lui coûter le bien immobilier hypothéqué. Et pour cause, le créancier a légalement le droit de demander sa vente pour se faire rembourser. Le prix de la vente lui permet notamment de récurer le montant du capital qui reste à payer. A cela s’ajoutent trois ans d’intérêts.

En général, le banquier prend le temps d’exposer les risques à l’emprunteur et lui donne l’outil nécessaire à l’évaluation de sa capacité d’emprunt. Celle-ci prend en compte les revenus et les dépenses mensuels du ménage afin de voir si la somme restante permet de garantir la mensualité de l’emprunt. Si les capacités de remboursement sont insuffisantes, prendre une hypothèque sur un bien immobilier ne semble pas la meilleure décision à saisir. Et d’ailleurs, il y a moins de probabilité à ce que le banquier accorde la demande de prêt hypothécaire. Généralement, la garantie d’hypothèque est valable lorsque l’emprunteur demande un prêt immobilier. Elle ne fonctionne que très rarement pour une demande de prêt professionnel comme une reprise ou une création d’entreprise.

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Il s’agit plus concrètement d’une réorganisation des crédits bancaires souscrits par le propriétaire, afin d’alléger ses charges et de lui permettre de réaliser des économies. En ce sens, le refinancement hypothécaire constitue pratiquement un outil de lutte contre le surendettement. Deux options de refinancement sont les plus courantes sur le territoire français, à savoir :

1. le rachat de crédit proprement dit
2. la renégociation en vue d’une réduction du taux d’intérêt

Le Rachat de Crédit

Dans le premier cas, l’opération suit le même principe qu’un rachat de crédit conventionnel, tout en se basant sur le concept d’hypothèque. Il s’agit dans la plupart des cas de regrouper les prêts signés par l’emprunteur en un seul crédit hypothécaire, où un bien immobilier est présenté comme garantie.

Ce type de rachat concerne généralement les prêts à la consommation et les crédits immobiliers. Le coût d’une telle opération varie en fonction du montant total du crédit et de la valeur du bien hypothéqué. Les établissements bancaires imposent également leurs propres conditions en fonction des situations.

La renégociation pour réduire les taux d’intérêt

Le refinancement hypothécaire permet particulièrement ici de faire adapter le remboursement aux possibilités de l’emprunteur. L’échéance peut être rallongée si besoin est et souvent, le taux d’intérêt peut être réduite. L’objectif étant essentiellement d’écarter tout risque de surendettement. Le refinancement hypothécaire ayant pour objectif une renégociation de taux consiste surtout en un moyen d’alléger les charges mensuelles et d’économiser sur les intérêts. Ce type de négociation peut se faire directement auprès de la même banque, qui octroiera de meilleures conditions. Mais les demandes de ce genre sont souvent rejetées. Le refinancement externe est beaucoup plus facile d’accès, mais peut engendrer des frais beaucoup importants. La renégociation de l’hypothèque auprès d’une nouvelle banque implique notamment un frais de mainlevée, dans le cadre de la suppression de l’ancien crédit.

D’autres critères sont également à tenir en compte dans la concrétisation d’une telle opération : le principal objectif consiste toujours à bénéficier du meilleur taux pour réaliser une économie conséquente. Le refinancement hypothécaire peut concerner tout type d’emprunteur souhaitant réorganiser son ou ses crédits ainsi que les investisseurs immobiliers en quête des meilleures offres. L’opération est finalisée par un contrat rédigé par un notaire et signée par les deux parties.

Toutes les conditions de l’hypothèque sont mentionnées dans l’écrit, indiquant explicitement les responsabilités de chacun. Les montants du crédit et tout frais supplémentaires, la durée du prêt et les sentences à appliquer en cas de problèmes de remboursement sont notamment à mentionner obligatoirement dans ledit contrat. Le nouveau crédit souscrit par refinancement hypothécaire, se basant sur le même principe qu’une hypothèque conventionnelle, implique entre autres la possibilité pour le créancier de saisir le bien mis en garantie, en cas de non-respect des conditions par l’emprunteur. Il revient cependant au prêteur de n’omettre aucune clause dans le contrat, au risque d’être sujet à une amende et de se voir retirer ses droits sur l’hypothèque. En cas de changements en cours de route, toute modalité convenue doit également être mentionnée par écrit.

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Comment justifier ce phénomène désigné comme «paradoxal» par certains spécialistes ?

Face à cette situation, le premier constat porte sur la continuité des baisses de transactions. Ainsi, au cours du second trimestre 2012, une chute de 15% est enregistrée, comparée à la même période en 2011. Le second constat concerne l’allongement des durées de transaction dans l’immobilier. Au sein de l’organisme Century 21, elles sont fixées entre 78 à 86 jours. Chez Era, la durée va de 86 jours à 92 jours. Ce délai se rapproche des 3 mois en agence qui est perçu comme un stigmate d’usure du produit, prologue d’une chute inévitable.

Or, en matière de prix, on remarque des baisses et des tensions non proportionnelles et qui ne sont pas généralisées sur l’ensemble du territoire. Selon les spécialistes, il s’agit tout simplement d’une stabilisation avec une légère baisse de moins 0,6% pour les trois premiers mois de l’année 2012. Si on se réfère à une plus longue période, on constate que les cours sont toujours à la hausse.

Les prix de l’immobilier en fonction des régions

D’importantes disparités sont relevées dans les différentes régions. Les prix régressent de -9% en Lorraine, -8,3% en Bourgogne ou -10% en Basse-Normandie. A contrario, à Paris, on remarque une hausse des prix de 1,6%.

Actuellement, il faut compter 8 476 euros/m² dans la capitale. En moyenne, un appartement vaut 394 209 euros. Les cadres moyens qui n’ont pas pu acquérir un bien à Paris se reportent sur le département de la Seine-Saint-Denis. Conséquemment, les prix s’envolent également avec une augmentation +5,98%.

À Lyon en revanche, un repli de -3,69% est observé. Cette situation prouve que les micro-marchés n’existent pas en immobilier.

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Le principe du crédit revolving

Avec le crédit revolving, les consommateurs bénéficient d’une réserve d’argent et peuvent l’utiliser à chaque fois qu’ils ont en besoin. Ce type de crédits pour les particuliers est très avantageux, car il peut financer toute sorte de choses sans que l’emprunteur ne présente de justificatifs d’utilisation. Les enseignes commerciales sont également très nombreuses à proposer ce prêt aux clients pour financer leurs achats. Comme il est plus facile d’accès que les crédits pour les particuliers classiques et qu’il n’a pas besoin de justificatifs d’utilisation, le crédit revolving peut être dangereux.

Les dangers du crédit revolving

Les établissements bancaires peuvent faire face à des impayés. C’est principalement pour cette raison que le TEG des prêts revolving est plus élevé que pour tous les autres types de crédits et peut aller de 15% à 20%.

Comme les prêteurs ne vérifient pas le taux d’endettement des personnes désireuses de souscrire à un prêt revolving, celles-ci peuvent multiplier les emprunts auprès de nombreuses enseignes et contracter d’autres prêts auprès des sociétés financières ou des banques. Les ménages se retrouvent donc avec une montagne de dettes bancaires qui exigent un remboursement élevé. Progressivement, ils tombent dans la spirale du surendettement.

Notre conseil : pour éviter ce genre de situation, l’idéal est d’éviter de prendre un crédit revolving et de choisir un crédit personnel classique annexé à un taux entre 2,45% et 7%. Il vaut mieux obtenir son prêt avant de faire son achat plutôt que de prendre de l’argent en contractant un prêt renouvelable.

L’emprunteur doit également veiller à ne pas multiplier ses prêts revolving afin de stabiliser son taux d’endettement et éviter le surendettement.

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En effet, un emprunteur qui se laisse dépasser par ses crédits pour les particuliers peut vite tomber dans une situation de surendettement s’il ne remédie pas très rapidement à son problème. Il peut se retrouver fiché FICP à la Banque de France ou même déclaré comme étant interdit bancaire. Afin d’éviter ce genre de situation, il vaut opter pour des solutions durables afin de réaménager ses dettes.

L’une des alternatives possibles est le rachat de crédits pour les particuliers.

L’un des premiers atouts attribués à cette méthode est qu’elle permet de réduire efficacement le montant des mensualités à payer. En effet, le principe du réaménagement de crédit est de globaliser tous les crédits pour les particuliers en cours ainsi que les autres dettes pour ensuite les rééchelonner. Le rééchelonnement se fait suivant la situation financière du demandeur. La baisse des échéances mensuelles peut aller jusqu’à 60%.

Attention, le rachat de crédits ne fait pas de miracle.

Baisse des mensualités ne signifie pas effacement de la dette. Celle-ci a tout simplement été rachetée pour un établissement de crédit. Ensuite, un nouveau crédit personnalisé est proposé. Ce dernier englobe toutes les anciennes dettes de l’emprunteur. Mais au lieu de rembourser un à un ses prêts, il n’a plus qu’une seule mensualité à rembourser auprès d’un seul établissement bancaire. Le nouveau crédit souscrit affiche une durée de remboursement beaucoup plus longue. Sans ce rééchelonnement, il est effectivement impossible de faire baisser le coût des échéances mensuelles à rembourser.

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Quelles sont les solutions pour faire baisser son taux d’endettement ?

En ce moment, il existe des solutions comme le rachat de crédit qui est pratique pour faire réduire rapidement son taux d’endettement et répartir sa dette, mais qui a un coût. Ainsi, dans un premier temps, il vaut mieux essayer de trouver d’autres solutions par soi-même.

Il faut savoir tout d’abord qu’il n’existe pas de solution universelle pour faire baisser son ratio d’endettement. La première chose à faire est de rogner sur les dépenses inutiles et privilégier uniquement les charges incompressibles. Il est possible de faire des économies lors de ses achats obligatoires.

Par exemple, au lieu d’acheter des appareils électroménagers de marque, il vaut mieux opter pour des équipements dégriffés. De même, au lieu d’acheter une voiture neuve, il vaut mieux choisir une voiture d’occasion.

Si ces petites astuces du quotidien ne suffisent pas, il vaut mieux remettre ses crédits pour les particuliers à plat et renégocier auprès de son banquier directement.

En cas de perte d’emploi par exemple, un emprunteur peut se rendre auprès de son banquier pour négocier des délais supplémentaires. La dette doit éventuellement être rééchelonnée avec les services du fisc. Moduler ou reporter les échéances de son crédit immobilier est aussi une bonne idée.

Les réserves d’argent ou crédits revolving sont généralement annexés à un taux d’intérêt élevé. Ils peuvent être remboursés par anticipation sans le paiement des indemnités et être substitués par un prêt à la consommation par exemple. L’emprunteur peut également demander à sa famille de l’aider à solder une échéance ou demander une avance sur salaire à son patron.

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Crédits & taux d’endettement

Le taux d’endettement indique le rapport entre les rentrées d’argent mensuelles et les dépenses récurrentes fixes mensuelles. Avant de souscrire à des prêts qu’il soit question d’un crédit immobilier, d’un prêt personnel, d’un rachat de crédit ou autres, le banquier calcule le taux d’endettement d’un emprunteur.

Normalement, le ratio toléré par les établissements bancaires est de 33%. Cependant, un ménage qui affiche un taux d’endettement situé au-dessus de ce seuil est considéré non solvable. La banque estime que le particulier n’est pas en mesure de faire face à ses futures mensualités de prêt.

Taux d’endettement & reste à vivre

Avec le reste à vivre, le taux d’endettement est indispensable pour que le prêteur puisse déterminer l’enveloppe maximale qu’il peut accorder à l’emprunteur. Ainsi, avant de proposer une offre à un client, la banque est obligée de vérifier ce ratio. Les emprunteurs qui ont accumulé trop de crédits ne peuvent généralement pas accéder à un nouveau prêt tant que leur taux d’endettement ne diminue pas.

Ce genre de situation peut devenir inconfortable dans la mesure où actuellement, on prend un prêt pour payer toutes les grosses dépenses. Que faire si le chauffage tombe en panne et doit être renouvelé alors que les banques refusent de nous accorder un prêt à cause d’un taux d’endettement élevé ? Cela peut devenir effectivement problématique. C’est pour cette raison qu’il faut éviter de contracter trop de crédits qui accaparent une bonne partie de notre budget.

Il faut prendre un prêt seulement quand on en a réellement besoin. Il est inutile de s’endetter via des crédits pour les particuliers pour payer des dépenses inutiles qui ne feront qu’augmenter à outrance le ratio d’endettement du souscripteur.

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