A ação foi julgada procedente em primeira instância, determinando a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel com alienação fiduciária e a devolução ao cliente das parcelas pagas, acrescidas de correção monetária, com retenção de 10% do valor para quitação de despesas administrativas, financeiras e tributárias, por parte da empresa. A empresa recorreu da decisão, que foi reformada e julgado improcedente o pedido de restituição do valor já pago, por reconhecer a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Por fim, o cliente pediu embargo da decisão reformada, solicitando que fosse mantida a decisão dada em primeiro grau. Consta no relatório que a rescisão da escritura de compra e venda foi pedida sob a alegação de abusividade de cláusulas contratuais, mas após a entrega do bem e tempo considerável de moradia.

Porfírio entendeu que o litígio configura-se em torno do código que deverá ser aplicado – se o CDC ou a lei que trata da alienação fiduciária de imóveis – e assim passou a analisar. Para ele, havendo regramento específico posterior, como é o caso da Lei nº 9.514/97, este deve prevalecer sobre a regra geral – no caso, o CDC. “Embora a matéria encontre posicionamento diversificado, comungo do entendimento segundo o qual, em se tratando de negócio jurídico de compra e venda de imóvel, com adjeto de alienação fiduciária, é de prevalecer o regramento contido na Lei nº 9.514/97, em detrimento do CDC, naquilo em que forem incompatíveis”, justificou, citando jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Ao final, o juiz substituto em 2º grau citou ainda o risco de caracterização de enriquecimento ilícito do cliente, em detrimento da construtora, caso esta tivesse de devolver 90% do valor pago. “Ora, inadmissível seria que após exercerem a posse por período de quase seis anos, os embargantes lograssem êxito na devolução de 90% do valor pago pelo bem imóvel, o que, a meu ver, daria ensejo ao enriquecimento ilícito daqueles, em total prejuízo da credora fiduciária, no caso a construtora”, argumentou, para em seguida manter o entendimento levantado na decisão embargada.

Para entender:

A alienação fiduciária ocorre quando um comprador adquire um bem a crédito e o credor toma o próprio bem em garantia, de forma que o comprador fica impedido de negociá-lo com terceiros. No caso de imóvel, é comum que a propriedade definitiva, atestada pela escritura, só seja transmitida após a liquidação da dívida.

Na prática, a alienação fiduciária é um pacto de garantia e consistente na alienação do bem, que se transfere ao financiador em garantia do cumprimento da obrigação de pagar toda a importância final do financiamento. Em caso de inadimplemento, o bem vai a leilão e o valor arrecadado é usado para honrar a dívida restante; se houver diferença, o montante é devolvido ao contratante.

Ementa:

Embargos infringentes em recurso de apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c restituição de importâncias pagas. Contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária. Aplicação da Lei nº 9.514/97 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor. I – Verificando-se que a Lei nº 9.514/97, que rege o instituto da alienação fiduciária de imóveis possui caráter de especificidade, quando comparada ao Código de Defesa do Consumidor, deve aquela ser aplicada em desproveito deste, na parte em que demonstrarem incompatibilidade. Havendo regramento específico posterior, deve este prevalecer sobre a regra geral, quando incompatíveis entre si. II – Com o advento da rescisão contratual, após caracterizada a inadimplência do devedor fiduciante, é incabível a devolução das parcelas pagas, haja vista que, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/97, a posse deverá ser convalidada em favor do credor fiduciário, o qual liquidará a dívida por meio de leilão público, com consequente devolução do saldo remanescente àquele. Recurso de embargos infringentes conhecido mas desprovido.

Processo nº 201192253418

Fonte: TJGO

Em 25 de agosto de 2009, a advogada adquiriu um apartamento na planta da construtora Inpar, referente ao empreendimento Alto Belvedere/Torre I/Gran Paradiso. Porém, o Ministério Público de Minas Gerais ajuizou uma ação civil pública devido à falta de licença ambiental. No decorrer da ação, foi determinado o embargo do empreendimento.

Mesmo com a determinação judicial, a construtora continuava enviando boletos de cobrança à advogada. Ela entrou com um processo judicial para realizar o depósito em juízo das parcelas relativas ao empreendimento, até que ocorra o desembargo total da obra.

O juiz Rogério Alves Coutinho, da 21ª Vara Cível de Belo Horizonte, considerou que “a paralisação da obra ante a falta de licença ambiental gera insegurança jurídica sobre a possibilidade do cumprimento do contrato pela construtora”. Dessa forma, ele concedeu a liminar, autorizando o depósito judicial das parcelas a vencer.

A construtora recorreu da decisão, argumentando que é uma das maiores construtoras do país, não havendo risco de que o empreendimento não seja construído.

O desembargador Nilo Lacerda, relator do recurso, considerou que “restou evidenciado o risco de que a compradora efetue pagamentos de um apartamento cuja aquisição poderá não ser possível, em virtude da ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público”. Ainda segundo o relator, “o fato de a empresa ser uma das maiores construtoras do país não impede que a advogada venha a ser frustrada em reaver seus pagamentos posteriormente”.

Dessa forma, o magistrado manteve a decisão da primeira instância. Os desembargadores Alvimar de Ávila e Saldanha da Fonseca acompanharam o relator.

Processo: 0668447-71.2011.8.13.0000

Fonte: TJMG

Na avaliação do assessor jurídico da Amspa, João Bosco Brito da Luz, o aumento de reclamações é reflexo da maior comercialização de imóveis. No caso dos novos financiamentos, o principal alvo de queixas é a cobrança de taxas que não estão previstas na legislação.

Segundo Bosco, uma delas é a taxa de assessoria técnica, de quase 1% do valor do imóvel. No entendimento da associação, a cobrança dessa taxa é indevida. O consumidor acaba pagando o valor e depois contesta na Justiça.

Outro problema constatado pela associação ocorre com as prestações intermediárias, ou seja, o parcelamento da entrada. “Essas parcelas da entrada não podem ser corrigidas. Já as prestações mensais podem ser corrigidas pelo INCC até sair o Habite-se (auto de conclusão da obra edificada em conformidade com os projetos aprovados) e depois pelo IGP-M com juros de 1% ao mês”, explica Bosco.

Já nos financiamentos mais antigos, os problemas envolvem casos de inadimplência, quando o comprador não consegue pagar as prestações ou o saldo residual. “Tenho exemplos de dois casos que estão na Justiça há mais de 20 anos envolvendo prestações corrigidas indevidamente”, afirma Bosco. Segundo ele, 60% das ações terminam em acordo.

O especialista em defesa do consumidor e consultor do JT, Josué Rios, destaca que por ter uma linguagem difícil para o consumidor, o ideal é consultar um advogado ou uma associação antes de assinar o contrato. “O consumidor olha o lado bom do negócio, se ele vai conseguir pagar a prestação e fecha os olhos para os cuidados”, explica Rios. Uma dica é nunca assinar nada sem antes ter uma relação de tudo o que será cobrado, como valor das prestações, juros e taxas.

“O problema gira em torno da informação. O consumidor precisa ser informado sobre o que está pagando. Se ele não foi informado devidamente, ele pode discutir a cobrança no judiciário”, afirma a advogada Gisele Friso.

Para Rios, é preciso avaliar dois fatores antes de levar a discussão para a Justiça. O primeiro é verificar com um profissional especializado se já tem decisões reconhecendo a prática como abusiva.

É uma forma de não correr o risco da ação se tornar uma mera tentativa e demorar anos para uma solução. O outro ponto é se o valor envolvido é significativo.

Na planta

Um dos problemas para quem compra imóvel na planta é o atraso da entrega, que também acaba adiando a liberação do financiamento. Segundo Bosco, a construtora não pode cobrar juros antes da entrega das chaves e o saldo que será financiado só pode ser corrigido por um índice definido em contrato. “Caso ocorra alguma irregularidade, o comprador pode depositar o valor em juízo e discutir a legalidade na Justiça”, afirma o assessor jurídico da Amspa.

Fonte: Jornal da Tarde, por GISELE TAMAMAR

Proprietários de um imóvel ingressaram em juízo com a pretensão de receber indenização por danos materiais e morais de vizinhos. Eles alegaram que seu imóvel teria sofrido danos decorrentes de obras, sobretudo escavações, realizadas em sua propriedade.

A primeira instância julgou os pedidos parcialmente procedentes e condenou os vizinhos a indenizarem os proprietários pelos danos materiais sofridos e a providenciarem a retirada das vigas utilizadas na ancoragem provisória da parede de contenção erguida, no prazo de 120 dias, sob pena de multa diária de R$ 500.

Os vizinhos apelaram ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que deu provimento parcial ao pedido, afastando a determinação de remoção das vigas colocadas a cerca de quatro metros de profundidade.

Insatisfeitos, os proprietários entraram com recurso especial no STJ alegando violação dos artigos 1.229 e 1.299 do Código Civil (CC). Eles argumentaram que o subsolo seria parte integrante da superfície da área e sua exploração não autorizada constituiria esbulho.

A relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi, explicou que o artigo 1.229 do CC estabelece que a propriedade do solo abrange a do subsolo correspondente. Entretanto, a segunda parte do artigo limita o alcance da propriedade do subsolo a uma profundidade útil ao seu aproveitamento.

“Com efeito, o legislador adotou o critério da utilidade como parâmetro definidor da propriedade do subsolo, limitando-a ao proveito normal e atual que pode proporcionar, conforme as possibilidades técnicas então existentes”, afirmou a relatora.

Para a ministra, a Constituição Federal e o CC conferem proteção à função social da propriedade e isso é “incompatível com atos mesquinhos do proprietário, desprovidos de interesse ou serventia”. Ela afirmou que “a propriedade constitui inegável fato econômico, de sorte que a extensão do subsolo a ela inerente deve ser delimitada pela utilidade que pode proporcionar ao proprietário”.

Nancy Andrighi explicou também que o direito de construir, previsto no artigo 1.299 do CC, abrange o subsolo, desde que seja respeitado o critério de utilidade previsto no artigo 1.229.

De acordo com a relatora, a parcela do subsolo utilizada pelos vizinhos para a realização de obras em seu imóvel não deve ser considerada parte integrante da outra propriedade, já que foi comprovado em perícia que, com a colocação das vigas, não houve prejuízo ou restrição ao direito de uso, gozo e fruição.

A ministra negou provimento ao recurso especial, desconsiderando qualquer ofensa aos artigos 1.229 e 1.299 do CC na decisão do TJRS.

REsp 1233852

Fonte: STJ

G.S.F. alegou que no contrato, a Tenda se comprometeu a entregar o apartamento em março de 2009, com prazo de tolerância até setembro do mesmo ano, o que não aconteceu. O autor disse ter notificado extrajudicialmente a construtora sobre a rescisão do contrato, sendo que ela não se manifestou. Ele contou que sofrera dano moral por ter sido frustrada a expectativa da entrega do imóvel, o que o obrigou a adiar por duas vezes seu casamento. Ao final, pediu a rescisão do contrato, devolução do valor pago de R$ 6.760,18, multa e indenização por danos morais.

A empresa contestou alegando que o apartamento não foi entregue no prazo devido a problemas na documentação, entre eles, ausência da certidão de “habite-se”, que foi expedida em janeiro de 2010. Disse não estar previsto no contrato rescisão motivada por atraso na entrega do imóvel e que, em caso de rescisão, deve ser retido 30% do valor a ser devolvido a G.S.F. a título de sanção indenizatória. Argumentou que não se aplica a multa pretendida pelo autor, por não se tratar de multa rescisória. Alegou ainda não ter havido comprovação de dano moral e requereu a improcedência dos pedidos de G.S.F.

A juíza entendeu que houve descumprimento do contrato pela Tenda, pois a construtora reconheceu que não entregou o apartamento no prazo final, ou seja, em setembro de 2009. Citou a teoria geral dos contratos para rechaçar a alegação da empresa de que não havia previsão contratual para rescisão por atraso na entrega de imóvel. “A rescisão contratual em razão de inadimplência das partes decorre de regra ditada pela teoria geral dos contratos, não dependendo de previsão contratual expressa”.

A magistrada considerou que, com a rescisão, a Tenda deveria devolver os R$ 6.760,18 já pagos sem reter 30% desse valor, uma vez que foi a construtora que motivou o cancelamento do contrato. Para a julgadora, o valor a ser devolvido deve ser acrescido de multa prevista contratualmente de 0,5% por mês de atraso.

No entendimento da juíza, ficou configurado também o dano moral. “A demora na entrega do imóvel frustrou a expectativa do autor de concretizar o sonho da casa própria e, inclusive, conforme comprovado através de prova testemunhal, culminou no adiamento do seu casamento”, explicou. Ao determinar o valor da indenização, a magistrada levou em consideração a necessidade de punir a construtora, desestimulando-a de repetir a conduta, sem, no entanto, causar enriquecimento a G.S.F.

Essa decisão foi publicada no Diário do Judiciário de 1º de fevereiro de 2012 e, por ser de 1ª Instância, está sujeita a recurso.

Processo: 0024.10.105.991-3

Fonte: TJMG

A autora ajuizou ação pleiteando na Justiça a modificação da convenção do condomínio e do regimento interno do Condomínio Porto Rico, situado no Setor Sudoeste. Ela afirmou que possui uma cadela da raça Lhasa Apso, de um ano e meio, e que o condomínio proíbe a custódia de quaisquer tipos de animais em unidades imobiliárias autônomas.

Segundo a locatária, a proibição é arbitrária já que o animal não oferece risco algum aos demais condôminos. Além de pedir autorização para continuar com a cadela na unidade em que reside, a moradora pediu que fossem declaradas inválidas as disposições do artigo 34, alínea f, da Convenção e do artigo 4º, item 19, do Regimento Interno, que disciplinam a proibição.

O condomínio contestou os pedidos da autora informando que as normas vigentes foram aprovadas em assembléia e representam a vontade comum e essencial ao convívio entre os condôminos.

Na 1ª Instância, o juiz julgou extinto o processo por falta de legitimidade da autora para alterar as regras eleitas pelos condôminos. Segundo a sentença: “Cabe aos condôminos, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição das unidades autônomas edificadas em condomínio a missão de elaborar a convenção e regimento interno de modo a disciplinar o modo de usar as coisas, espaços e serviços comuns de forma a não causar dano, obstáculo, incômodo ou embaraço aos demais condôminos ou moradores”.

Em grau de recurso, a Turma, à unanimidade, confirmou o entendimento do magistrado. O relator acrescentou: “A apelante firmou contrato de locação de unidade residencial e nele não consta que o locador tenha lhe transferido o direito de representá-lo junto ao condomínio ou em juízo”.

A autora da ação deverá pagar as custas processuais. Não cabe mais recurso.

Nº do processo: 20090110007990

Fonte: TJDFT

Caso

Proprietário vizinho a uma construção de edifício, moveu ação de nunciação de obra nova na Comarca de Tramandaí, pedindo indenização por danos morais e materiais. Sob alegações de que a construção havia invadido a área de seu terreno, além de ter sofrido privação de ventilação e luminosidade.

Também foi relatada a falta de segurança na obra, com queda de tábuas de madeira e inclusive, um martelo, no telhado da casa. Razão pela qual foi expedida uma liminar de embargo à obra, que ficou paralisada por 40 dias. Posteriormente, pela prestação de caução por parte da construtora, a liminar foi revogada.

Sentença

A Juíza Milene Koerig Gessinger, julgou a ação parcialmente procedente, condenando a construtora a indenizar o proprietário vizinho somente por danos morais, no valor de R$ 20 mil.

Apelação

A construtora recorreu da decisão no Tribunal de Justiça, e em suas razões recursais, a empresa alegou que a condenação em danos morais deveria ser julgada improcedente e, alternativamente, a redução do valor indenizatório.

Mencionou ainda, que o proprietário vizinho deveria restituir em danos materiais pelos lucros cessantes, atraso de cronograma e negócios perdidos em razão da paralisação que empresa sofrera.

Por fim, o Juiz-Convocado ao TJ Niwton Carpes da Silva acolheu parcialmente a apelação da construtora, reformando a decisão de indenização por danos morais, reduzindo de R$ 20 mil para o valor de R$ 10 mil.

Os Desembargadores Cláudio Augusto Lopes Nunes e Nara Leonor Castro Garcia acompanharam o voto do relator.

Proc. 70035552827

Fonte: TJRS

A composse existe nas relações concubinárias ou na união estável e se caracteriza não só pela relação matrimonial ou declaração conjunta do bem, mas pelo exercício efetivo e concomitante da posse pelos possuidores. As esposas em questão ajuizaram ação de embargos de terceiro com argumento de que eram casadas pelo regime de comunhão universal de bens, de forma que deveriam ser citadas em uma ação em que se declarou a devolução dos imóveis por mandado de imissão.

De acordo com o artigo 10, parágrafo segundo, do Código de Processo Civil (CPC), a participação do cônjuge do autor ou réu nas ações possessórias só é indispensável nos casos de composse ou de atos praticados por ambos.

Decisão do TJMT

As mulheres recorreram contra uma decisão proferida pelo Tribunal de Justiça do Mato Grosso (TJMT), em que ficou determinado que o casamento sob o regime de comunhão universal de bens, por si só, não outorga à mulher as condições indispensáveis à interposição de embargos de terceiro em razão de demanda possessória contra o marido. A exigência só seria aplicada se fosse demonstrado o exercício de posse simultânea sobre o imóvel ou de ato praticado por ambos de forma distinta, que tivesse originado a posse.

O TJMT entendeu que não ficou demonstrado exercício efetivo da posse pelas esposas nem algum ato que justificasse o ajuizamento da ação possessória também contra elas, de forma que não é possível se falar em composse em relação ao imóvel. A composse prevista no artigo 10, parágrafo segundo, do CPC, verifica-se por ato praticado pelo cônjuge e não pelo regime de bens.

Jurisprudência do STJ

A defesa das mulheres apontou divergência entre a decisão do TJMT e outras decisões do STJ, que entendem que, existindo comunhão, há composse. Para a defesa, exigir-se a prática de atos materiais pelo outro cônjuge para que se configure a composse seria desvirtuar a natureza jurídica das relações que derivam da sociedade conjugal.

Para a Quarta Turma, a composse não é consectário lógico e necessário da sociedade conjugal e, não sendo a hipótese no caso em exame derivada de direito real, seria desnecessária a citação das esposas. Precedentes da Terceira e Quarta Turma do STJ (Ex: Resp 40.721) conclui que a citação do cônjuge é desnecessária nos casos que não versam sobre direitos reais, em que a posse não for disputada a título de domínio, em que ele não figura no contrato do qual deriva a posse discutida na ação.

Na ausência dessas hipóteses, a citação do cônjuge só seria exigida quando a turbação ou esbulho resultasse de ato por ele praticado. A turbação é a conduta que impede ou atenta contra o exercício da posse por seu legítimo possuidor. A modificação do art. 10 do CPC pela Lei 8.952/94 não alterou a jurisprudência do Tribunal.

REsp 978939

Fonte: STJ

Segundo o trabalhador, contratado em março de 2009 pelo Condomínio Residencial Vitória Régia, em Aracaju, o fato ocorreu em 29/7/2010. Nesse dia, um condômino teria se dirigido a ele, na guarita do condomínio, e dito que poderia matar ou mandar matar quem ele quisesse. Quinze minutos depois, quando o porteiro entregava o boleto da taxa de condomínio a outro morador, o agressor voltou e, sem nenhum aviso, levantou a camisa para mostrar que estava desarmado, chamou o trabalhador de “velho safado” e desferiu-lhe um tapa na face.

O porteiro soube depois que o agressor era policial, portava arma e já se comportara daquela maneira em outras ocasiões. Procurado pela síndica por telefone, foi aconselhado a não abrir boletim de ocorrência e “deixar isso para lá”. Segundo a síndica, situações parecidas já teriam acontecido outras vezes, e o agressor “não possuía suas faculdades mentais normais”. Em juízo, o condomínio reconheceu a agressão, mas negou que houvesse qualquer responsabilidade sua pelo ato do morador.

Ao examinar o caso, a 2ª Vara de Aracaju indeferiu o pedido de indenização feito pelo porteiro, pois o condomínio não poderia ser responsabilizado por um “ato pontual” e de “caráter personalíssimo” praticado por condômino, pessoa física. Em relação à dispensa do trabalhador, o juízo de primeira instância considerou que, por ser ato discricionário do empregador, não havia, no caso, qualquer prova cabal de que a iniciativa se dera como consequência do ocorrido.

Responsabilidade

O processo toma agora novo rumo, após a decisão da Oitava Turma do TST no julgamento do recurso de revista do trabalhador. Para o relator, juiz convocado Sebastião Geraldo de Oliveira, se o empregado sofre dano físico e moral durante a jornada de trabalho, quando está sob a tutela do empregador, o condomínio deve responder pelo dano causado.

Para o relator, cada condômino, ao tratar pessoalmente com os empregados do condomínio, está na posição de empregador, uma vez que sua condição de proprietário garante o exercício de determinados direitos. Portanto, o condômino que agride física e/ou verbalmente o empregado “abusa verdadeiramente da subordinação jurídica decorrente da relação de emprego, o que enseja a responsabilidade de indenização por dano moral”.

A fundamentação da decisão baseou-se no entendimento de que o condomínio deve zelar pela integridade tanto de seus moradores como dos empregados, punindo aqueles que não observem as regras de convívio, conforme dispõe o artigo 1.337 do Código Civil, que prevê procedimentos a serem aplicados pelos condomínios a seus condôminos antissociais. Portanto, se algum morador gera problemas por seu comportamento antissocial, e o condomínio não o pune, está caracterizada a atitude omissiva do empregador.

Retorno à Vara

Para que o condomínio seja condenado ao pagamento de indenização por dano moral – com base na responsabilização subjetiva contemplada no artigo 186 do Código Civil, é necessária, porém, a existência de ação ou omissão do empregador, nexo causal e lesão extrapatrimonial. No caso, o juiz de primeiro grau indeferiu o pedido com base na ausência de responsabilidade do condomínio. Assim, as provas não foram analisadas, e a oitiva de testemunhas não foi realizada.

Diante dessa situação, a Turma não pôde analisar se o trabalhador sofreu as agressões. Por isso, a Oitava Turma determinou o retorno dos autos à Vara de origem para que realize a instrução processual e julgue o feito como entender de direito.

(Lourdes Tavares/CF)

Processo: RR – 1464-27.2010.5.20.0002

Fonte: TST

Nas palavras do juiz, “quando a vaga de garagem possui fração ideal do terreno, área e localização descrita em matrícula própria distinta da unidade condominial, a permitir sua divisão física, constitui unidade autônoma, independente da unidade condominial.”

Com base nesse entendimento, o juiz considerou que a vaga de garagem é passível de alienação e, por consequência, de penhora, tal como ocorre comumente com lojas e salas localizadas em edifícios coletivos.

Dessa forma, por unanimidade de votos, foi mantida a penhora efetuada sobre a vaga de garagem referida nos autos.

(Proc. 02293.1997.003.02.00-0 – RO)

Fonte: TRT 2ª Região