Zanim podejmiemy ostateczną decyzję, warto poświęcić nieco uwagi sprawom bardzo przyziemnym, takim jak:

1. Dojazd do działki

Mieszkanie ‘poza miastem’ dla osób, które dotychczas żyły głównie w mieście, może stać się nie lada wyzwaniem. Przy wyborze działki warto zwrócić uwagę na to w jaki sposób można do tej działki dojechać i z kim będziemy musieli to negocjować.

Idealnym rozwiązaniem jest działka zlokalizowana blisko drogi, najlepiej głównej (kwestia odśnieżania, ale proszę nie mylić drogi głównej z ruchliwą). Krótko mówiąc – ile metrów potrzebujemy, aby dotrzeć do asfaltu.

Jeśli dojazd do działki zorganizowany jest przez czyjąś działkę, to choć prawo jest po naszej stronie, to warto spróbować dowiedzieć się coś więcej o sąsiadach. Pamiętajcie, że na budowę , przez około rok czasu będzie musiał dojechać ciężki sprzęt i jeśli droga nie jest odpowiednio utwardzona, to szybko zrobi się błoto. Jeśli dojazd do budowy będzie odbywał się przez nieogrodzoną działkę sąsiada, to lepiej upewnić się, czy nie ma nic przeciwko naszej budowie. Kontakt z sąsiadem jest bardzo ważny, bo całkiem możliwe, że będzie nam potrzebna jego pomoc kiedy my nie będziemy mogli być na budowie (przechowanie sprzętu/kluczy do budowy).

2. Media

Im dalej od budynku, tym drożej. Od dostępności mediów będą zależały instalacje w naszym domu, dla tego przed wyborem projektu warto wiedzieć czym będziemy ogrzewać dom i jak rozwiążemy problem ścieków).

Przyłącze energetyczne z reguły nie jest problemem, ale często do działki nie ma możliwości doprowadzenia gazu (co oznacza ogrzewanie elektryczne lub na paliwa stałe – węgiel, eko-groszek, itd)  i odprowadzenia ścieków (tutaj na szczęście możemy umieścić na działce ekologiczną oczyszczalnię ścieków, ale wymaga to gruntu odpowiedniego typu i odpowiedniej ilości miejsca).

Oczywiście sąsiad może się nie zgodzić, np.: na przeprowadzenie przyłącza wodnego przez jego działkę.

3. Usytuowanie domu względem stron świata

Od kształtu i wielkości działki zależy jaki dom będziemy mogli na niej umiejscowić. Zasady są proste:

• 4m – odległość ściany budynku od granicy działki, jeśli na ścianie znajduje się okno
• 3m - odległość ściany budynku od granicy działki, bez okna
• w drodze wyjątku można uzyskać zgodę na mniejsze odległości, ale nie mniej niż 1,5 m
• 6m – odległość od drogi

Odległości ustala urząd gminy w warunkach zabudowy.

Projekty domów są tak przygotowywane, aby wykorzystywać maksimum ciepła słonecznego i każdy z nich ma punkt który powinie zostać skierowany +15stopni (w prawo) od kierunku północnego. Tolerancja to +/- 15 stopni (czyli od 0 do 30 stopni). Od projektu zależy gdzie taki punkt się znajduje.

4. Plan zagospodarowania przestrzennego

Dokładny opis znajdziecie na wikipedii [http://pl.wikipedia.org/wiki/Miejscowy_plan_zagospodarowania_przestrzennego]. W przypadku naszej działki wyjaśnia takie kwestie jak:

1. jaki dom możemy zbudować i jakie domy będą powstawać w okolicy – choć plan zagospodarowania przestrzennego zmienia się bardzo często, to warto wiedzieć jakie są aktualne perspektywy rozwoju okolicy – dom buduje się przecież na całe życie
2. co może powstać w okolicy - warto wiedzieć czy w okolicy będą powstawały jakieś budynki użyteczności publicznej i prywatne zakłady – dla tych którzy cenią spokój i dla tych którzy lubią mieć wszędzie blisko
3. czy przez naszą działkę nie będzie przebiegała droga?! - choć może to się wydawać absurdalne, to infrastruktura drogowa w Polsce jest, niestety, na takim poziomie, że większość dróg jeszcze musi zostać zbudowana – warto ustalić czy przypadkiem w najbliższej okolicy nie jest planowana jakaś większa inwestycja drogowa, np.: obwodnica miejscowości w której planujemy budowę.

5. Stan dokumentacji i stan prawny

Chodź w większości przypadków stan prawny jest uregulowany, to warto zwrócić uwagę, na to czy wszystko jest aktualne i nie budzi zastrzeżeń. Piszę to z własnego doświadczenia – choć działki na budowę domu nie musiałem kupować, to ponad pół roku trwała aktualizacja map sytuacyjnych do stanu rzeczywistego (były trudności z odnalezieniem oryginalnych dokumentów). Niby nie był to problem nie do rozwiązania, ale jeśli miałbym już wcześniej podpisaną umowę kredytową, to każdy dzień działał by na moją niekorzyść: po pierwsze – płacę raty, po drugie – w umowie miałem zapisaną klauzulę, że mam zakończyć inwestycję w przeciągu 2 lat.

Wybór kredytu to pierwsze co powinniśmy zrobić, kiedy zaczynamy myśleć o własnym domu. Wycieczka po bankach daje nam odpowiedź na to, na co nas faktycznie stać, w zależności od naszych dochodów, ilości członków rodziny i innych zobowiązań (opłaty, kredyty, itd).

Na początku warto skorzystać z narzędzi online (ja korzystałem z http://www.ehipoteka.com.pl/), ale wierzyć im niestety nie możemy, ponieważ banki naprawdę skutecznie skomplikowały procedurę przyznawania kredytu. Poniżej słowniczek kilku rzeczy o których musimy być świadomi zaciągając kredyt:

1. Spread walutowy – bank działa jak kantor i dolicza sobie prowizję od operacji kupna/sprzedaży na walucie w której bierzemy kredyt (jeśli nie jest to kredyt w złotych), np.: jeśli dolar kosztuje 2,00 zł, to bank sprzeda go (kiedy przeleje nam środki na konto) nam po 2,10 zł, a odkupi za 1,90 kiedy będziemy spłacać raty. Warto o tym wiedzieć, bo kredyt na dom to wydatek przynajmniej 500 000 zł, więc kilka groszy będzie miało naprawdę dużą wartość. Więcej, np: http://www.comperia.pl/spread-walutowy-warto-wiedziec.html

2. Prowizja/ubezpieczenie, itd – bank od kredytu pobiera prowizję i każe nam się ubezpieczyć. Z reguły jest to ubezpieczenie kredytobiorcy “na życie” i ubezpieczenie nieruchomości. Banki lubią stosować różnego rodzaju sztuczki, np.: 0% prowizji, ale trzeba wsiąść ubezpieczenie. W praktyce, oprócz raty ‘za dom’ będziemy jeszcze płacić dodatkowo 100/200 zł różnego rodzaju dodatków (jeśli dobrze pamiętam, to najwięcej płacimy w ciągu pierwszych trzech lat, później koszty ubezpieczenia maleją).

3. Oprocentowanie kredytu – z reguły zmienne, ustalany na podstawie LIBOR, który powiązany jest ze stopami procentowymi w danym kraju. Przykładowo: w okresie przedwakacyjnym 2008 kurs franka szwajcarskiego wynosił ok. 2.00 zł, w wyniku kryzysu wartość jego podskoczyła do ponad 3 zł, czyli jeśli ktoś miał ratę kredytu na poziomie 2000,00 zł, to nagle miałby do zapłacenia 3000 zł – bardzo niemiła niespodzianka, ale na szczęście bank Szwajcarii znacząco obniżył stopy procentowe i dzięki temu rata wręcz zmalała. Oczywiście kwota do spłaty znacząco wzrosła, ale odsetki naliczane przez bank zmalały i kredytu nie opłaca się spłacać wcześniej.

4. Ubezpieczenie przed wpisaniem do ksiąg wieczystych – bank pobiera dodatkowe ubezpieczenie 200/300 zł od momentu podpisania umowy kredytowej do momentu wpisania go do hipoteki.

5. Kredyt zaczynamy spłacać od razu - jest to najgorsze, bo jeśli rata wynosi 1000 zł, a dom uda nam się zbudować w ciągu 24 miesięcy, to kwota którą możemy wydać na dom będzie mniejsza o 24000 zł, co w praktyce jest kosztem przyzwoicie wyposażonej kuchni. Bolesne, ale czasem bank oferuje karencję w spłacie rat, np.: przez pierwszy rok spłacamy tylko kwotę bazową – bez odsetek, które doliczone nam będą na koniec kredytu.

6. Warto brać dużą pierwszą transzę – zaletą kredytu hipotecznego jest jego niskie oprocentowanie, dla tego warto wziąść pierwszą transzę jak największą i umieścić na lokacie lub rachunku oszczędnościowym. Rata kredytu nam się nie zmienia (kolejna transza wydłuża nam tylko okres kredytowania), a dzięki takiemu zabiegowi możemy częściowo złagodzić fakt, że już zaczęliśmy płacić raty. Ta operacja wymaga jednak nieco odwagi i ostrożności, dla sugeruję aby dobrze policzyć wszystko przed rozpoczęciem tej operacji – jesteśmy bardziej narażeni na wahania kursów walut jeśli kredyt jest w walucie obcej.

Na koniec chciałbym uświadomić was, że podawany w projekcie koszt wybudowania “pod klucz” należy jeszcze powiększyć o +30% i dodatkowo dodać koszty działki. Otrzymana suma będzie kwotą na jaką należy się przygotować, jeśli chcemy zbudować dom od początku do końca.

Witam na moim blogu o budowaniu domu. Powstał on z myślą o tych wszystkich, którzy właśnie przygotowują się do rozpoczęcia budowy, lub już są w trakcie. Tym blogiem realizuje pomysł, który ‘chodził’ już za mną od kilku miesięcy. Od innych blogów tego typu chcę wyróżnić się przez – mam nadzieję oryginalnym – podejściem do tematu budowania.

Zakładam, że jesteś, drogi czytelniku, osobom, która buduje lub chce budować dom systemem gospodarczym. Jak większość osób w tym kraju, bierzesz kredyt i zaczynasz swoją inwestycję życia; znasz się na budowaniu niewiele lub w ogóle ten temat jest Ci obcy; do tego żyjesz normalnie – praca, dom, itd. – i masz nadzieję, że uda Ci się własnymi siłami zająć się organizacją budowy. Ja też taki byłem, a teraz mieszkam już w swoim wymarzonym domu. Na tym blogu dowiesz się, krok po kroku, jak dotrwać szczęśliwie do końca budowy. Mam też nadzieję, że uda Ci się uniknąć wielu stresujących i kłopotliwych niespodzianek – a wierz mi, czeka Cię ich wiele.

Mam zamiar także przemycić wiele moich spostrzeżeń i uwag, które pojawiły się podczas budowy i które nadal się pojawiają. Mam zamiar zwrócić waszą uwagę na wiele praktycznych aspektów budowy, jak np.: rozplanowanie pomieszczeń, umiejscowienie włączników światła i gniazdek, czy też kwestię rozplanowania łazienki, tak, aby była maksymalnie funkcjonalna i użyteczna. Ja niestety drugiej szansy na urządzenie łazienki szybko nie dostanę, ale wy możecie zmienić jeszcze wszystko, a wiele rzeczy czuję dopiero ‘post factum’.

Oto mój plan na start:

1. Kredyt na dom
2. Działka
3. Przyłącza
4. Wybór projektu
5. Umiejscowienie domu na działce
6. Przyłącza wod-kan-gaz i prąd.
7. Piwnica – za i przeciw
8. Materiały na budowę
9. Fundamenty (szalowanie, odwodnienie)
10. Stan surowy otwarty
11. Dach
12. Okna i drzwi
13. Wykończeniówka
14. Łazienka
15. Kuchnia
16. Pokoje
17. Prąd (+ instalacja alarmowa, internetowa, itd)
18. Gaz
19. Centralne ogrzewanie (CO)
20. Wentylacja – rekuperacja
21. Kominki
22. Elewacja (w tym żaluzje zewnętrzne)
23. Strych
24. Instalacja solarna

Myślę, że na początek wystarczy. Myślę, że przynajmniej pół roku zajmie mi wyczerpanie tematu. Zapraszam do lektury i komentowania.