Encinar Administradores de Fincas

Cómo se puede modificar la distribución de los gastos en una comunidad de vecinos

2012-01-26T12:23:00.000+01:00

El sistema de reparto de gastos en una comunidad de vecinos es una cuestión que no siempre es bien entendida por los propietarios. En propiedad horizontal, la contribución al mantenimiento del edificio y de sus instalaciones se hace siempre sobre la base del gasto ordinario, generalmente periódico, que es lo que finalmente determina la aportación que cada comunero debe realizar, a través de las cuotas comunitarias, al conjunto del inmueble.

Siempre es importante conocer cómo se calcula la cuota de participación en los gastos. Como norma general en el título constitutivo del edificio se fija la cuota asignada a cada piso. Para su fijación se toma como base la superficie útil del piso en relación con el total del inmueble, su situación y emplazamiento, así como el uso que presumiblemente se va a tener de los elementos comunes. Las escrituras de compraventa reflejan asimismo la superficie. Ahora bien, también podemos atender a un segundo criterio: un acuerdo al respecto adoptado en junta por el que se establezca la cuota a pagar por cada propietario.

Conozcamos el caso de esta semana. Carlos nos ha enviado una consulta en donde nos cuenta lo siguiente: “Según los estatutos de mi comunidad de vecinos, cada propietario paga una misma cuota con independencia de los metros cuadrados que tenga la vivienda. Mi vivienda tiene 60 metros cuadrados, mientras que las del ático el doble. Como comprenderá es injusto que ellos paguen igual que yo. ¿Qué puedo hacer para cambiar la situación? ¿Me pueden devolver el dinero si se demuestra que he pagado más que el resto?”.

La Ley de Propiedad Horizontal establece que es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Por lo tanto, el criterio de reparto de los gastos que por defecto establece la ley es la cuota de participación fijada en el título para cada finca registral independiente. Sin embargo, deja la puerta abierta para que se instauren otros sistemas de distribución de los gastos que no estén necesariamente basados en coeficientes de propiedad. Así, por ejemplo, nos encontramos con la peculiar situación de la comunidad de Carlos, que tiene un sistema basado en un reparto ajustado a partes iguales. Aunque existen otros casos que, aunque parezca imposibles, tienen en cuenta el número de elementos de radiador, metros cúbicos consumidos, etc.

Pero, ¿cómo podemos cambiar de un sistema a otro? ¿Cómo conseguir que una comunidad cuyo gasto se distribuye a partes iguales cambie a un reparto más equitativo según los coeficientes de propiedad? La solución la encontramos de nuevo en la Ley de Propiedad Horizontal. En principio, todo cambio debe ajustarse a lo regulado, y ello implica que en la mayoría de los casos, por no decir en todos, los distintos sistemas de distribución ya vengan determinados, en primer lugar por la ley, y en el resto de los casos, por los estatutos o por acuerdos válidamente adoptados.
Respondiendo a su consulta, si está dispuesto a proponer en junta cambiar el sistema de pago, el acuerdo deberá aprobarse por unanimidad de los propietarios, ya que supone una clara manifestación de la modificación del título o los estatutos comunitarios. Para ello, será necesario que esta propuesta constituya un punto del orden del día específico, y sea detallada de forma clara y expresa para evitar interpretaciones erróneas en el futuro. Es más, de adoptarse el acuerdo, es recomendable que se eleve a Escritura Pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad ya que, en caso contrario, no será oponible a terceros adquirientes.

En referencia a la posibilidad de recuperar el dinero que nos plantea Carlos, no cabe esta opción, pues aunque durante estos años ha estado en contra de este sistema de distribución del gasto y así lo ha manifestado, desde el momento en que paga un recibo su acción es entendida como una aceptación tácita de dicho sistema.

También puede ocurrir que la comunidad de propietarios tenga diversos grupos de gastos, basado en un sistema mixto. Esto es, la contribución a los gastos se hace conforme a los coeficientes de propiedad, salvo, por ejemplo, la limpieza que se costea a partes iguales. Es una opción válida y sujeta a la ley, aunque no recomendable por los conflictos que con el tiempo pueden surgir entre los vecinos.

Para finalizar, aconsejamos que siempre se tenga en consideración lo previsto en la ley, pues cualquier otro sistema de distribución del gasto puede ser fácilmente impugnable en los juzgados.

Fuente: globaliza

Encinar XXI Administradores de Fincas considera necesario ampliar este artículo con los siguientes posts que publicamos en marzo de 2010 y agosto de 2011, respectivamente, que dicen así:

El Cambio de pago de las cuotas de la comunidad a partes iguales

La Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de todos los propietarios de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la Comunidad de acuerdo a la cuota de participación o al especial sistema de pagos establecido en los Estatutos.

En el artículo 17 de esta misma ley se estipula que es necesaria la unanimidad para garantizar la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas que conforman la propiedad horizontal o los estatutos de la comunidad. Por lo que, si la Comunidad establecida en Junta de Propietarios quiere establer otro régimen distinto, como es contribuir pagando a partes iguales, le administrador de fincas tiene que informarles que tal acuerdo requiere unanimidad.Y este acuerdo, al suponer un cambio en el titulo constitutivo, obliga a todos los comuneros, pero NO a los futuros adquirentes, salvo que el acuerdo se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, conforme a los previsto en el art. 5.3 de la LPH. Así, si no se hubiera inscrito dicha acuerdo, que es laa forma habitual de actuar dentro de las comunidades de propietarios, si el nuevo adquirente no esta conforme con el sistema de reparto de gastos, tiene derecho a impugnar el acuerdo adoptado en la Junta, una vez se constituya como propietario, en el plazo que establece el articulo 18 de la LPH. Y si no lo hace, al ser un plazo de caducidad, quedará vinculado por dicho acuerdo.

Pero, si no van todos los propietarios a esa junta, puede acordarse igualmente?. La unanimidad debe darse por lo menos en todos los asistente a esa Junta, dejarlo asi constar en el acta que se redacte, y notificarlo a los ausentes, quienes disponen de un plazo de 30 días naturales desde que reciben la notificacion del acta para comunicarle al presidente o administrador su disconformidad con ese acuerdo, en su caso. Transcurrido el plazo sin que se realice esta notificación, sus votos se computarán como votos favorables y el acuerdo de contribución a partes iguales será valido. Pero si notificaran su discrepancia en plazo, habría votos en contra, por lo que no se habria conseguido la unanimidad necesaria legalmente. Pero segun la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Noviembre de 2004 cualquier propietario en la siguiente Junta puede solicitar volver al sistema legal y que se contribuya en base al coeficiente de cada uno.

Si hay votos en contra y aun asi se quiere seguir adelante con el acuerdo, este seria ejecutivo, aunque sea anulable por ser contrario a la ley, pero no sería nulo de pleno derecho, solo anulable si algun vecino lo impugnara. Así, aunque se podrían pasar las cuotas a partes iguales, en caso de que los vecinos que votaron en contra, impugnaran el acuerdo en los tribunales, lo ganarían, aunque entre el los honorarios de abogados y procurador, casi ningun propietario suele ir por dicha vía, y acepta el acuerdo con resignación. Así mismo, en la Sentencia del Alto Tribunal de 16 de Noviembre de 2004 se establece que al ser una caso de anulabilidad, cualquier propietario en la siguiente Junta puede solicitar volver al sistema legal y que se contribuya en base al coeficiente de cada uno.

Salvo que la adopción se realice con el proposito explícito de que el acuerdo de pago a partes iguales adquiera categoría estatutaria, este acuerdo tiene vigencia durante el año en curso, pudiendo en la siguiente Junta de Propietarios cualquier vecino solicitar que se vuelva al sistema de pagos marcado legalmente en base a coeficientes, bastando para ello que le respalde la mayoría de los propietarios que a su vez representen mayoría de cuotas.

Hay que tener en cuenta siempre el principio de no discriminación, en el sentido de no establecer un sistema para unas determinadas viviendas y otro sistema para las restantes, según amistades, etc, ya que sino, dicho pacto sería nulo de pleno derecho.

¿Qué mayorías son necesarias para volver al sistema legalmente establecido de pago en base a cuotas de participación? Solo se requiere mayoria simple para volver al sistema legal, segun la Sentencia del Tribunal Supremo de de 28 de Mayo de2.008.

¿Cómo se calcula la cuota comunitaria?

El administrador de fincas les publica este artículo sobre las Comunidades de propietarios: ¿cuánto debo pagar de cuota?

De acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal lo habitual es que cada propietario pague una cuota diferente según la altura del inmueble, su emplazamiento y superficie

Es uno de los gastos fijos que se tienen muy en cuenta en todas las economías domésticas. No importa la modalidad; mensual, trimestral, semestral o anual, los propietarios de pisos y lonjas tienen asignada una cuota de participación, en relación al total del inmueble, que es la que determina el importe de la cuota de comunidad para hacer frente a los gastos comunes, a los gastos extraordinarios o derramas.

Esta cuota también se tiene en cuenta en situaciones más favorables como la venta de propiedades comunes -la vivienda del portero- , el recibo de rentas mensuales por su arrendamiento o por ejemplo, la recepción de una indemnización por ceder espacios comunes al Ayuntamiento.

Ahora bien, aunque en principio no debería haber ningún problema, son muchos los propietarios que no están de acuerdo con la cuota que pagan. Esto genera malestar entre los vecinos y numerosas dificultades para iniciar obras que muchas veces no pueden esperar.

¿Dónde y cómo se fija la cuota?

La cuota de participación se establece en el mismo "título", tal y como reza la Ley de Propiedad Horizontal. Se refiere al título constitutivo de la propiedad. Y para que el propietario de un edificio comience a regirse por las normas y régimen de la propiedad horizontal se requiere que el dueño único del inmueble, el constructor- promotor o todos los propietarios de los distintos pisos y locales, de forma unánime, elaboren el título constitutivo en el que, junto a la descripción del edificio, de sus elementos comunes y elementos privativos, se señale la cuota de participación de cada uno de los pisos y locales.

Es posible pagar los gastos de comunidad a partes iguales, si se acuerda por unanimidad

Son, por tanto, varios los documentos que se precisan: por un lado, el que describe la totalidad del inmueble -recibe el nombre de título constitutivo de la propiedad horizontal-, documentos individuales de cada vivienda, como las escrituras de cada piso y local en el que se indica la cuota concreta de participación en los elementos comunes.

¿Cómo se modifica la cuota?

Por acuerdo unánime de la junta de propietarios.

Y si se adopta un acuerdo para realizar una obra o servicio liberando a alguna vivienda o local de realizar esta contribución, ¿el resto cómo paga?

Se deberán adaptar las cuotas entre el resto de pagadores para que su suma alcance el 100%.

¿Por ejemplo?

Un inmueble tiene 100 enteros, pero por ejemplo, se decide, por unanimidad, que para la instalación de un ascensor en la comunidad los bajos comerciales no deben asumir este coste. Siempre que estos sumen un 20 %, el gasto se calculará mediante la aplicación de una regla de tres para reconvertir el 80 % de los propietarios de viviendas en un 100%.

Ejemplo: Una comunidad de 10 viviendas y 4 locales en la que cada vivienda tiene una cuota del 8 % y cada local el 5% se le aplica la siguiente regla:
10 viviendas x 8 % = 80%
4 locales x 5 % = 20 %
Los gastos han de ser abonados al 100% solo por las viviendas que suman un 80%
80 ----------- 100
8 ------------ x
x = 800/80 = 10%.
Ésta es la cuota rectificada para abonar los gastos exclusivamente por las viviendas. Cada vivienda pasa a contribuir un 10% en lugar de un 8 % para ese servicio concreto.

¿Las viviendas pagan a partes iguales?

En el ejemplo anterior sí, pero lo habitual es que cada vivienda tenga una cuota diferente y propia, adaptada a su altura, emplazamiento y superficie.

Pero en muchas comunidades los propietarios pagan idénticas cantidades.

Es posible pactar el pago de gastos a partes iguales por unanimidad, pero la experiencia demuestra que a largo plazo, genera un gran descontento que afecta a la armonía y a la convivencia diaria de la comunidad de vecinos.

Si ya existe ese acuerdo pero aun así se quiere pagar conforme a la cuota que corresponda, ¿cuáles son los pasos que se deben seguir?

Se debe acordar por unanimidad en la junta de propietarios. Eso sí, hay que prever que el cambio beneficiará a unos y perjudicará a otros, por lo que pueden surgir dificultades para alcanzar la unanimidad.(*)

Si en una comunidad un propietario se queja de que están mal calculadas las cuotas porque las cantidades coinciden en pisos con grandes diferencias de superficie, ¿qué se puede hacer?

Es recomendable acudir a un aparejador o un arquitecto. Estos profesionales pueden despejar las dudas respecto al correcto cálculo de las cuotas en el titulo, conforme a los criterios legales de superficie útil, emplazamiento interior o exterior y situación.

Y si no hace nada la comunidad por corregir esta situación ¿el vecino puede negarse a pagar sus cuotas?

No, debe seguir cumpliendo con su obligación de contribuir a los gastos comunes de acuerdo a su cuota actual. Siempre puede solicitar un informe técnico al respecto y, una vez obtenido y estudiado, pedir al presidente de la comunidad de vecinos que incluya esta cuestión en el orden del día de la próxima junta o que convoque una junta extraordinaria. Si no obtiene resultado, conviene acudir a un abogado.

Un propietario ha solicitado un permiso a la comunidad para dividir una vivienda en dos, ¿cómo afectaría esta situación al pago de las cuotas?

En este caso se requiere la aprobación unánime de la junta de propietarios, responsable de fijar la cantidad correspondiente a las cuotas para los nuevos pisos, sin que por ello se modifiquen las cuotas del resto de propiedades.

¿Cuáles son las obligaciones de los propietarios?

Respetar las instalaciones generales de la comunidad y otros elementos comunes (fachadas, terrazas, balcones, portal, escaleras, patios, antenas colectivas...)
Mantener en buen estado de conservación su propio piso, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios.
Permitir el acceso a la vivienda cuando sea necesario hacer una reparación de un elemento común y consentir las obras, por ejemplo si para arreglar las tuberías generales del edifico es preciso picar las paredes del baño o el suelo de la vivienda de un vecino éste no se puede negar. Por su parte, el coste de reparar las paredes de su baño y su embaldosado se hará a cargo de la comunidad. Además, los vecinos también deben permitir servidumbres: uno de los casos más frecuentes es el de un local que ha de ceder espacios para la instalación de un ascensor nuevo, si la instalación de ascensor ha sido debidamente aprobada en junta y a cambio de una indemnización por daños y perjuicios.
Contribuir, de acuerdo a lo establecido en su cuota de participación o a lo pactado, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. En la escritura de compraventa, el vendedor debe declarar estar al corriente en el pago de los gastos de comunidad o expresar la cantidad adeudada. También debe aportar en ese momento un certificado en el que consten estas afirmaciones. Sin él no podrá otorgarse la escritura, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el comprador.
Ayudar en la dotación del fondo de reserva para atender obras de conservación y reparación de la finca. En ningún caso el fondo de reserva puede estar dotado con una cantidad inferior al 5 % de su último presupuesto ordinario.
Informar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad de la ubicación de su domicilio en España con el fin de tener una dirección donde enviar citaciones y notificaciones. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio el piso o local de la propia comunidad.
Comunicar al presidente y administrador el cambio de titularidad de la vivienda o local.

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¿Los propietarios ausentes en la junta pueden impugnar un acuerdo?

2012-01-25T12:23:00.000+01:00

La impugnación de los acuerdos tomados en una junta de propietarios es objeto de controversia habitual en una comunidad de vecinos. Aunque la legitimación y el plazo de tiempo para ejercitar este derecho están establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), su correcta aplicación a veces concita dudas.

Este es el caso de Virginia, una propietaria que no pudo acudir a la última junta de vecinos y no sabe si puede impugnar uno de los acuerdos adoptados porque considera que es contrario a sus intereses.

Imagen: 05com vía Flickr

“En la reunión la comunidad adoptó el acuerdo de contratar un servicio de conserjería, un gasto que en los tiempos que corren creo que es superfluo y se puede evitar. ¿Qué puedo hacer si no asistí a la junta ni delegue el voto debido a que estaba enferma?”, nos pregunta.

El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal regula la impugnación judicial de los acuerdos adoptados. Usted, como propietaria, puede impugnarlo aunque no haya estado presente en la junta (también es un derecho que pueden ejercer los que estuvieron presentes y votaron en contra o “salvaron el voto”).

El plazo es de un año si el acuerdo es contrario a los estatutos o la ley (por ejemplo si se ha aprobado dicho acuerdo por una mayoría inferior a la establecida en la LPH que para este caso es de 3/5) y tres meses, en el resto de los casos.

Este plazo comienza a contar para los propietarios presentes desde el momento en que se levanta la sesión; para los ausentes, desde que el acta les es notificada.

Otro supuesto que puede presentarse es la legitimación que tienen los propietarios morosos para impugnar un acuerdo. Según la LPH, es requisito imprescindible para poder ejercitar esta acción estar al corriente de pago con la única excepción de aquellos acuerdos que afecten al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.

Fuente: globaliza

Encinar XXI Administradores de Fincas considera necesario ampliar este articulo con nuestro post de febero de 2010, donde hablabamos exténsamente sobre la impugnacion de los acuerdos en una Comunidad de Propietarios, que reproduzco a continuación:

La Impuganción de acuerdos de la Comunidad

Encinar Administración de Fincas como administrador de fincas le informa que impugnar es interponer una demanda ante los Tribunales para que el Juez declare por sentencia que el acuerdo que la Comunidad de Propietarios ha adoptado no es válido, y no se puede llevar a cabo.

Por lo que, los acuerdos sólo podrán impugnarse judicialmente. No se impugna un acuerdo mandando una carta o un burofax al Presidente de la Comunidad o al Administrador de Fincas diciendo que no estamos conformes con tal acuerdo y que lo impugnamos.

¿Qué acuerdos se pueden impugnar?:

No todos los acuerdos de la Comunidad se pueden impugnar, como los que han sido adoptados cumpliendo con todos los requisitos que exige la ley (1. se ha avisado de la convocatoria a todos los vecinos y se ha metido en el orden del día, 2. el número de vecinos es suficiente para que se de el quórum y 3. se alcanzo la mayoría necesaria), por mucho que estemos en contra de los mismos.

El art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. Por ejemplo, los adoptados sin estar en el orden del dia o con una mayoría inferior a la exigida legalmente o falta de citación por escrito en el domicilio y con la antelación legalmente prevista o que se decida una participación en los gastos generales de forma distinta a las cuotas de participación.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. Por ejemplo, la condonación de una deuda de la comunidad, o permitir la utilización de un elemento comun a un solo vecino.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Por ejemplo, el sometimiento a unos cargos arbitrarios a un determinado grupo de propietarios o cuando se adopta un acuerdo en beneficio de uno o varios propietarios y estos resultan gravemente lesivos para los intereses de la Comunidad de Propietarios. El abuso de derecho del articulo 7.2 del Codigo Civil solo concurre cuando lo que se hace lo es con la intencion de dañar o utilizando el derecho de un modo contrario a la convivencia ordenada, sin una finalidad seria y legitima o con escasos beneficios o el beneficio que se obtiene es desproporcionado en relacion a los daños que se impone a un tercero.

El administrador de fincas le informa de las personas que estan legitimadas para la impugnación de estos acuerdos, que son los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Además, para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. A este respecto, Encinar Administración de Fincas les informa de la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Diciembre de 2.008, donde se declara que el propietario ausente a la Junta NO ha tenido que manifestar su posición en contra de dicho acuerdo en el plazo de 30 dias que concede la LPH desde que ha sido notificado, para poder impugnar el mismo.

Los propietarios que estando presentes en la Junta de Propietarios, hubieran salvado su voto: es decir, que hubieran votado en contra de dicho acuerdo, no exigiendose por la mayoría de la doctrina, la necesidad de reflejar claramente la intención de impugnar dicho acuerdo. No bastando la mera abstención, como se ampliará más tarde.

Los propietarios ausentes y que no hubieran estado representados en la Junta: para probar dicho punto, la lista de asistentes, es imprescidible. Probando dicha lista además el quorum necesario para la constitución de la Junta, y de los posibles acuerdos adoptados.

Los propietarios que se hubieran encontrado indebidamente privados de su derecho al voto: y sin embargo se encontraba al corriente del pago con la Comunidad de vecinos, o habia consignado dicha deuda o impugnado el acuerdo por el que se estableció la misma. Otro supuesto puede darse, cuando a un vecino se le priva de su derecho a voto, porque al ser "nuevo" en el edificio nadie le conoce, y se desconoce su condicion de propietario, al no presentar la escritura publica de compra-venta o su inscrpción en el Registro de la Propiedad.Advertencia!!: Aunque se impugne un acuerdo por privación ilegal del derecho al voto, esto no supondrá la nulidad automatica del acuerdo adoptado sin ese voto, sólo tendrá lugar dicha nulidad, si el voto omitido hubiera sido decisivo para la determinar el resultado de la votación.

No tendrán derecho a impugnar: Los no propietarios, aunque sean usuariosos de algun elemento privativo de la finca. Ni tampoco el nuevo propietario en un momento posterior a la adopción del acuerdo, ya que adquiere el inmueble con las cargas que el mismo tenga, aunque sí tendrá derecho a reclamar contra el vendedor con la correspondiente acción de saneamiento.En este mismo sentido, tampoco tendrá derecho a impugnar el disidente o ausente que vendió el inmueble antes de la interposición de la correspodiente impugnación.

Los inquilinos: segun la doctrina del titulo y el modo, solo se considerará propietario y por tanto legitimado a impugnar, aquel que sea propietario mediante contrato de compra-venta y cuete con la toma de posesión del inmueble real o mediante escritura publica. Pero ¿el inquilino puede impugnar?, pues no existe jurisprudencia pacifica en este asunto, ya que si bien el Tribunal Supremo lo ha rechazado en varias ocasiones, en otras, ha considerado que el inquilino tiene derecho a impugnar un acuerdo de la Junta de Propietarios que le afecta directamente (como por ejemplo prohibir una salida de humos del local comercial de hosteleria, o prohibir ejercer determinada actividad, etc.). En las últimas fechas se considera acerdada la doctrina de admitir la legitimacion activa del inquilino o arrendatario, considerando que el concepto de legitimación vinculado al derecho subjetivo exclusivamente no puede sostenerse, alegando el articulo 24 de la Constitución Española que se refiere a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses legitimos.

Los usufrutuarios tiene derecho a impugnar directamente el acuerdo que restringe o limita el uso de las cosas comunes, ya que en estos asuntos el usufructuario no tiene accion contra el nudo propietario, para reclamar dicha merma del uso de los elementos comunes.

Para impugnar no es suficiente la mera abstencion: segun el articulo 18.1 le legitimacion para impugnar un acuerdo solo la tendrán quienes habiendo asistido a la Junta de Propietarios, hubieran salvado su voto en contra, es decir, hubiera hecho constar su disconformidad con el mismo, no bastante la mera abstencion, y dicha reserva del propietario debe de constar en acta en contra de ese concreto acuerdo, como se declara en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 3 de Marzo de 2.009, ya que no es posible ir contra sus propios actos.

El administrador de fincas también debe informarle que la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año (mi consejo es impugnar siempre que se pueda dentro de los tres meses). Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art. 9.

La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecutividad, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios. (Ejemplo, se impugna un acuerdo porque se considera que la cuota de derrama es muy elevada, pues hay que seguir abonandola). En la demanda de impugnación hay que pedir al juez que como medida cautelar, en tanto resuelve sobre el asunto, disponga la suspensión de la ejecución del acuerdo pues de lo contrario la sentencia podría ser ineficaz por no poder restaurar la situación al momento anterior a la demanda).

¿Contra quien hay que interponer la demanda de impugnación? La acción debe dirigirse contra la Comunidad en la persona de su representante legal, es decir, el Presidente, con independencia del sentido de su voto en el acuerdo que se impugna. Como excepción, que el acuerdo deba de producir efectos a nivel privado de alguno de los propietarios, en cuyo caso, debe de ser también demandado este propietario. Incluso hay doctrina que considera que debe darse litisconsorcio pasivo necesario y debe demandarse a todos los propietarios que votaron a favor del acuerdo. Por ello, hay que valorar cada caso en concreto, y debe de ser asesorado por un administrador de fincas colegiado.

Expongo a continuación una serie de consejos para los propietarios, que he recopilado en mi trayectoria como administrador de fincas:

Requisitos previos a la impugnación:

1. Votar en contra del acuerdo (salvar el voto) y manifestar nuestra intención de impugnarlo judicialmente:

Si acudimos a la Junta, hay que pedir al Secretario que así lo haga constar expresamente en el Acta de la Junta de Propietarios: “D. .... hace constar expresamente que al amparo del art. 18.2 no está conforme con el acuerdo propuesto, vota en contra de su aprobación, y además manifiesta su intención de impugnarlo judicialmente si fuera necesario”. Ya que si en el acta figura que un acuerdo ha sido adoptado por unanimidad, no podremos impugnar.

Si acudimos a la Junta y nos abstenemos de votar, luego no podremos impugnar.

¿Y si no acudimos a la Junta en la que se adoptó el acuerdo? Si no acudimos la Junta, ni personalmente ni representados, también podemos impugnar el mismo pero hay que notificar de forma fehaciente nuestra expresa discrepancia con el mismo (burofax con acuse de recibo al Secretario de la Comunidad) dentro del plazo de treinta días naturales (laborales y festivos) a contar desde que nos lo notifican, cuando el acuerdo es requiere unanimidad o aprobación por 3/5 de los propietarios (más información aqui). Si el acuerdo con el que el propietario ausente no está conforme es de otro tipo, no es necesario que se oponga expresamente y puede ir directamente al juzgado en el plazo de un año.

2. Estar al corriente de pago de las cuotas de Comunidad, sea ordinaria o extraordinaria. Sino, no se puede impugnar. Aunque hay una excepción: que el acuerdo que desea impugnar tenga por objeto la modificación de las cuotas de participación de cada piso o local en los gastos generales, así como en la dotación del fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca. Sólo en este caso es posible impugnar el acuerdo aunque no se hayan pagado las cuotas resultantes de la puesta en práctica de dicho acuerdo. A pesar de esta excepción, mi consejo es que lo pague y luego reclame, si procede, su devolución a la Comunidad.

Si ningún vecino impugna el acuerdo dentro del plazo de un año el acuerdo quedará convalidado.
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El TS fija los requisitos para que pueda dividirse una finca sin permiso del resto de vecinos

2012-01-23T12:30:00.000+01:00

El Tribunal Supremo ha fijado doctrina jurisprudencial para avalar las segregaciones o divisiones en una finca, sin necesidad de posterior acuerdo de la junta de propietarios, "siempre que las mismas se realicen según la previsión contenida en los Estatutos y no comporten alteración de las cuotas de participación".

Así lo señala el alto tribunal en una sentencia dada a conocer este viernes en la que se dirime el litigio iniciado por una comunidad de propietarios del barrio de Chamberí, en Madrid, contra una empresa de arquitectura instalada en su edificio, que segregó su propiedad en tres partes.

El juzgado de Primera Instancia número 52 de Madrid desestimó las pretensiones de los vecinos, que solicitaron la nulidad de las divisiones, aunque la Audiencia Provincial les dio después la razón.

La sentencia del Supremo, de la que ha sido ponente el presidente de la Sala de lo Civil, Juan Antonio Xiol Ríos, establece que son válidas las segregaciones, sin posterior acuerdo adoptado en junta de propietarios, cuando aquéllas no impliquen una modificación o alteración de las cuotas de participación del conjunto del edificio.

Fuente: EUROPA PRESS

¿Cómo sacarle partido a la vivienda del portero?

2012-01-12T14:10:00.000+01:00

Un millón y medio de viviendas vacías en España son propiedad de las comunidades de vecinos.(..)

Estos pisos corresponden, en su mayoría, a las viviendas que tradicionalmente ocupaban los porteros y las personas de servicio y que, por jubilación o por abandono de esta función, ahora están desocupadas. Pero, (..) también se contabilizan viviendas de personas que han fallecido sin herederos o que viven en el extranjero, y que han sido adjudicadas a la comunidad en pago a las deudas acumuladas.

Si se comparan estas cifras con las recogidas en el INE en 2001, se ha incrementado en un 10% el número de viviendas vacías en manos de comunidades”(..).

En un situación económica precaria como la actual, la figura del portero tiende a desaparecer al ser un gasto prescindible.

Las comunidades suelen optar por convertirlas en trasteros para uso de los vecinos, transformarlas en un local de uso común para reuniones o celebraciones, alquilarlas o venderlas. Todas estas transformaciones llevan aparejados unos gastos, aunque, en el caso de su venta o alquiler, serán reembolsados por el posterior ingreso, puntual o periódico, que supone para la comunidad.

Si la situación económica de la comunidad no permite invertir en reformas y la junta decide cerrar la vivienda, debe tener en cuenta que, como confirman en la aseguradora Axa, los seguros de las comunidades no cubren estos inmuebles, por lo que la comunidad debe contratar un seguro aparte o cualquier gasto de avería, robo o perjuicio para terceros por falta de mantenimiento (humedades, incendio, etc.). “Es muy importante comprobar que la suma asegurada es suficiente para la reconstrucción en caso de siniestro no sólo de las partes comunes, sino de la totalidad de los pisos y locales que configuran la Comunidad”, recomienda Jaume Miquel, responsable de Auto y Particulares de AXA. Para ello, basta dividir la suma asegurada del seguro de la comunidad por la parte indivisa de cada piso y comprobar qué suma asegurada corresponde.

La Comunidad también deberá hacerse cargo del gasto de los servicios (mínimo de luz y agua…) e impuestos (IBI, basura, etc.) que le correspondan. (..)

Requisitos para vender o alquilar

Por eso, se aconseja desprenderse del inmueble o alquilarlo para obtener rentabilidad. Pero la decisión de qué destino dar al piso desocupado del portero suele ser una de las que más discusiones suscita entre los propietarios.

Además, hay que tener en cuenta que, como elemento común del edificio, cualquier medida que lo afecte tiene exigencias específicas. Lo más importante es que la decisión de venta debe ser adoptada en junta por unanimidad, de forma que si uno solo de los propietarios no está conforme, no será posible realizar la venta. (..) En cambio, si es el alquiler lo que se vota, es suficiente con que así lo decidan las 3/5 partes de los propietarios, siempre y cuando representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. No obstante, como señala la Secretaría Técnica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, el acuerdo debe ser unánime, tambien en el caso del alquiler, cuando el elemento común tuviera asignado un uso específico en el inmueble, por ejemplo, trastero, cuarto de limpieza o basuras, o el estatuto de la comunidad especificara que solo se utilizara como residencia del portero.

Si existiera un propietario directamente afectado, sería necesario, además, su consentimiento expreso. Se entiende por afectado aquel cuyo derecho –protegido por las normas– se vea limitado, cercenado o suprimido por la venta. Según el Colegio, el caso más claro es cuando tiene que renunciar a una porción de su propiedad. El proceso de toma de decisión incluye un lapso de 30 días desde la notificación del acuerdo para que los propietarios que no asistieron a la junta manifiesten su discrepancia. En caso contrario, su voto será considerado favorable a la mayoría.

Trámites anteriores y posteriores

Si se decide vender la vivienda, el primer paso es realizar una declaración de desafectación, es decir, que el bien de dominio común quede desvinculado de uso o servicio común. Después, hay que fijar un coeficiente o cuota de participación para el nuevo piso, que afectará a las cuotas de las demás viviendas y locales, para que la suma total siga siendo cien. Ambos acuerdos deben aprobarse por unanimidad.

El precio de venta, y la persona a la que se le vende, si existen varias opciones, se fija por mayoría.

Una vez realizada la venta o firmado el contrato de alquiler, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid también recuerda que la comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica fiscal, por lo que cada propietario debe declarar las rentas derivadas del alquiler o de la venta según su cuota de participación en su declaración de la Renta.

Tampoco hay que olvidar que, si el alquiler del inmueble se realiza no con fines residenciales, sino para otro uso (comercial, etc.), la transacción está sujeta a IVA, por lo que la comunidad debe gravar el arrendamiento con este impuesto y declararlo.

Si la operación ha sido de compraventa, ésta genera una plusvalía que ha de declararse en el Ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda.

La empresa especializada en administración de comunidades explica que los ingresos que generan la venta o el alquiler se suelen repartir entre los propietarios de acuerdo al coeficiente fijado para su vivienda, como se hace cuando el edificio coloca publicidad en su fachada o azotea.

Pero hay que tener en cuenta que si el piso está desafectado, es decir, figura como propiedad independiente, con un coeficiente de participación concreto, la comunidad debe abonar los gastos que genere este piso hasta que se pueda repercutir al arrendador los suministros y servicios. “Si no está desafectado, que es la situación fáctica más habitual, la Comunidad calcula la proporción de gastos que se imputaría al piso y los incluye dentro del importe total de la renta”.

Fuente: pisos.com

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¿Podemos exigir a la comunidad vecina que retire los árboles que invaden nuestro jardín?

2012-01-12T11:40:00.000+01:00

El normal funcionamiento de una comunidad de propietarios puede verse afectado por un problema de lindes e incluso de servidumbres con la comunidad vecina.

(..) Carlos nos ha remitido la siguiente consulta: “En nuestra comunidad tenemos un grave problema. El edificio está situado en una manzana formada por dos edificios más, independientes entre sí. En todas las comunidades existe un pequeño jardín. En los últimos años los árboles de la comunidad vecina se han desplazado y están rompiendo nuestro muro. ¿Podemos exigir a la comunidad que retire estos árboles? ¿Quién deben hacerse cargo de los daños ocasionados? ¿El Ayuntamiento puede intervenir para resolver el problema?”.

Según el Código Civil (artículos 591 y 592), “no se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos. Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad”. “Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y, si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad”.

En consecuencia y, en defecto de normativa municipal existente en la materia, es aplicable la normativa civil por lo que si no se cumplen las medidas reguladas en los citados artículos, podemos obligar a la comunidad que tiene plantados los árboles que respete las distancias. Los daños causados teniendo como causa directa el incumplimiento en las medidas de plantación, serán imputables a la comunidad que los ha plantado por lo que estará obligada a reparar el muro.

Además, pueden ponerse los hechos en conocimiento del Ayuntamiento con el objeto de que requiera a la comunidad para que proceda a plantarlos conforme a la normativa civil.

Fuente: globaliza

Encinar XXI Administradores de Fincas cree conveniente republicar este post donde se tratamos el articulado del Codigo Civil referente a la problematica de los arboles de cerramiento de las fincas.

Los arboles de cerramiento de la finca, edificio o urbanización:

Como administrador de fincas me suele encontrar con demasiada frecuencia consultas de propietarios con este problema:un vecino que ha plantado árboles sin tener en cuenta el problema que puedencausar a los demás propietarios cuando sus árboles tienen una altura determinada (quitan vistas y la entradas de luz), o incluso daños peores como son roturas de solados en las plantas bajas, de humedades, etc.

El Código Civil establece en los artículos 591 a 593 lo siguiente:

Artículo 591.-No se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos. Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad.

Artículo 592.-Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad.

Artículo 593.-Los árboles existentes en un seto vivo medianero se presumen también medianeros, y cualquiera de los dueños tiene derecho a exigir su derribo. Exceptuándose los árboles que sirvan de mojones, los cuales no podrán arrancarse sino de común acuerdo entre los colindantes.

Por lo que concluyendo, segun el Codigo civil, la distancia mínima que debe guardarse respecto a la finca vecina o colindante es de 2 metros si se trata de arboles altos y de medio metro si lo que plantamos son arbustos o arboles bajos. Por lo que el vecino tendrá derecho a pedir que se quiten los arboles que infringan este precepto o la ordenanza municipal en caso de haberla. En cuanto a las ramas de los arboles vecinos que invaden nuestra finca, el principio de tolerancia es fundamental. Si aun asi se quiere que se retiren, el mismo precepto anteriormente citado nos faculta para reclamar que se poden en cuanto invaden nuestra propiedad.

Si dichos arboles lo que nos obstruyen son las vistas o que entre luz natural a nuestra finca, por aplicacion del articulo 593 del CC tenemos derecho a exigir que se poden los arboles hasta que alcancen nuestra propiedad, aludiendo a la imposibilidad de tomar las luces y vistas que nos corresponden.

Los daños causados se podrán reclamar según el Artículo 1902 del mismo Código Civil, que dice: El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.

En nuestra tarea como administradores de fincas también nos encontramos con vecinos que, además de haber producido el daño, no permiten entrar en su finca para efectuar a la reparación necesaria para reparar el daño causado, y en estas situaciones hay que recordar que el Artículo 569 del Código Civil que dice lo siguiente: Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue.

Rechazan el recurso de un vecino contra la sentencia que le condenaba por cerrar un pasillo comunitario de la Comunidad de Vecinos

2012-01-10T14:05:00.000+01:00

La Audiencia Provincial de Murcia ha desestimado el recurso presentado por un vecino contra la sentencia de un juzgado de Cieza que, en junio de 2010, le condenó por cerrar un pasillo que era de uso común por todos los vecinos del inmueble.
La sentencia, a la que ha tenido acceso Efe, indica que el juzgado estimó la demanda presentada por la Comunidad de Propietarios del inmueble y declaró ilegal el cerramiento "y, por ende, la ocupación e invasión de dicho elemento común".

Asimismo le condenó "a demoler la obra realizada y al restablecimiento al estado primitivo del citado pasillo en el plazo de treinta días, con apercibimiento de que, de no realizarlo en se plazo, se podrá llevar a cabo a su costa".

Al confirmar la sentencia del juzgado de Cieza, la Audiencia Provincial ha condenado al vecino a pagar las costas causadas por su recurso.

Fuente: abc

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Sestao estudia aumentar las ayudas para instalar ascensores por la alta demanda

2012-01-04T10:57:00.000+01:00

Las peticiones para instalar ascensores en los edificios de cuatro y cinco alturas que no disponen de ellos se han disparado en Sestao. El Ayuntamiento ha informado que en 2011 recibió 36 solicitudes frente a las 19 de 2010. Una cifra de que ha comprometido las subvenciones para facilitar su instalación que se destinan en las cuentas municipales cada ejercicio.

En el pasado curso, los 60.000 euros previstos apenas han servido para ayudar a 14 comunidades de vecinos, ni la mitad de todas los que pidieron estas ayudas. Ante esta situación, el Gobierno municipal se plantea incrementar su cuantía para las cuentas de 2012.

Recibir casi el doble de peticiones para cobrar las ayudas de mejora de la accesibilidad en los portales ha dejado casi en nada los 60.000 euros reservados. A pesar de que de todas las peticiones sólo 29 cumplían todos los requisitos, tan sólo se ha podido conceder ayudas a las 14 comunidades de propietarios que han obtenido mayor puntuación en el concurso de méritos. Y eso que la portavoz municipal, Leire Corrales, explicó que el Consistorio ha tenido que rebajar los topes máximos de dinero desde los 6.000 euros iniciales por cada portal hasta llegar los 3.000, «con el objetivo de que así el dinero alcanzara al número máximo de vecinos», matizó. Una medida que no ha podido evitar que quince postulantes se queden fuera.

Fachadas y portales

Sestao es un municipio donde casi el 80% de los portales se ajustan a la descripción de casas antiguas de más de cuatro alturas construidas sin elevador. Ante la posibilidad de que este año se vuelvan a disparar las peticiones, el Ayuntamiento se plantea incrementar esta partida hasta los 100.000 euros. Una cantidad ya definida como insuficiente ya que, según la edil, «habrían hecho falta 160.000 euros para cubrir toda la demanda». De todas formas, el Consistorio esperará a que se vuelvan a convocar las ayudas para decidir si incrementa o no el dinero y en qué cantidad.

Sestao también ha subvencionado con 100.0000 euros a 37 comunidades que querían hacer obras de reforma en sus fachadas y ha facilitado el acceso a cuatro portales de la degradada zona de Txabarri-El Sol a una partida de 100.000 euros procedente del Gobierno vasco.

Fuente: elcorreo

Si la comunidad no aprueba el presupuesto para 2012, ¿debe entenderse prorrogado el del año anterior?

2012-01-04T10:04:00.000+01:00

Aunque no hay ninguna exigencia legal que obligue a coincidir la presentación de las cuentas anuales de gastos de la comunidad de propietarios con la finalización del año en curso, normalmente la última junta sirve para hacer balance de gastos y aprobación de los presupuestos del año económico siguiente.

Con relación a esta última reunión, José Juan nos ha remitido la siguiente cuestión: “En nuestra comunidad de vecinos no se ha aprobado el nuevo presupuesto para 2012, ¿debe entenderse prorrogado el del año anterior?”. Además, añade: “Ante la falta de aprobación del presupuesto, ¿puede negarse un propietario a pagar la cuota del año anterior?”
Imagen: Creative Tools vía Flickr

La aprobación de un presupuesto económico tiene la consideración de acto de mera administración por lo que para la adopción del mismo, será necesario un acuerdo por mayoría simple, de conformidad con el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal.

A este respecto el artículo 14 de la citada Ley dice que debe ser la junta de propietarios quien apruebe el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes así como el presupuesto. Si no se obtiene la citada mayoría y, por lo tanto, como nos comenta, el nuevo presupuesto no ha sido aprobado, debe entenderse vigente el del año anterior hasta que la junta general de propietarios acuerde la aprobación de un nuevo presupuesto de gastos e ingresos.

En consecuencia, todos los propietarios estarán obligados al pago de las cuotas que se venían girando hasta ahora, incluidos los disidentes. Por ello, aquel propietario que no pague, estará privado de su derecho de voto al tener la consideración de moroso.

Fuente: Globaliza

Un administrador de fincas colegiado siempre le va a indicar si el presupuesto previsto para el proximo año, con una elevacion del IPC y cualquier otro gastos, que como profesional en gestion de Comunidades de Propietarios, crea conveniente su aprobacion.

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A vueltas con el ascensor: Gastos ordinarios y extraordinarios por locales comerciales y plantas bajas

2012-01-02T12:43:00.000+01:00

El mantenimiento del ascensor: contribución de gastos por parte de pisos bajos y locales:

Un problema que sube y baja. Pese a hacernos la vida más cómoda, si hay un elemento que es objeto de conflicto en la inmensa mayoría de las comunidades ese es el ascensor. Podríamos escribir decenas de posts referentes a las posibilidades que ofrecen este tipo de máquinas, tanto desde el punto de vista técnico como legal. Pero en esta ocasión y a petición de varios lectores nos vamos a detener en uno de los aspectos que suscita mayor controversia: la contribución de los locales y pisos bajos a los gastos derivados del mantenimiento del ascensor.

Ya nadie duda de la obligación que tienen todos los propietarios de pagar la instalación del ascensor, independientemente de la ubicación del piso o local dentro del edificio. Así lo establece como regla general la Ley de Propiedad Horizontal y así ha sido ratificado por el Tribunal Supremo, en sentencia de 18 de diciembre de 2008. Un criterio que está motivado porque a pesar de que los propietarios de los bajos comerciales o de los pisos bajos se niegan a contribuir a la instalación del ascensor por no encontrar ningún beneficio en la obra, la realidad es que el nuevo elemento revaloriza la finca, beneficiando por ello a todos los propietarios.

Cuestión diferente es el pago de los gastos derivados del mantenimiento del ascensor, que es el tema que nos ocupa.

Toya nos comenta que vive en un primero y no puede usar el ascensor de la comunidad porque parte del descansillo del primer piso y, por consiguiente, la primera parada está entre la segunda y tercera planta. Ante esta situación, ¿tengo obligación de pagar el mantenimiento?, nos pregunta.

Si acudimos a la Ley de Propiedad Horizontal, leemos en su artículo 9.1.e que “es obligación del propietario contribuir, conforme a su coeficiente de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios…”. La no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de esta obligación.

Sin embargo, pese a ser esta la regla general, pueden establecerse exenciones de pago a favor de determinados propietarios, tal y como queda reflejado en el artículo 9.1.e de la LPH al decir “lo especialmente establecido”. Es por ello que es habitual que el Título Constitutivo, los Estatutos de la comunidad o un acuerdo adoptado por unanimidad al respecto contengan normas relativas a esta cuestión, de forma que eximan a los propietarios de los locales y pisos bajos de los gastos derivados de la conservación y mantenimiento ordinario del ascensor al no hacer uso de dicho servicio. Una excepción a la norma general que, en caso de aprobarse en junta, podría extrapolarse al caso de Toya.

No obstante, además del mantenimiento periódico que requiere un ascensor y que debe ser realizado por profesionales autorizados (empresas de mantenimiento), la legislación actualmente vigente sobre Aparatos de Elevación, establece la obligatoriedad de someter a los ascensores a inspecciones técnicas reglamentarias, que serán efectuadas por Organismos de Control Autorizados (OCA). Así, para instalaciones de ascensores en edificios de más de 20 viviendas o con más de cuatro plantas servidas, la inspección se realizará cada cuatro años. Para el resto de edificios de viviendas, cada seis años.

Los gastos derivados de las obras exigidas por Industria para adecuar el ascensor a la inspección técnica reglamentaria exceden de la mera conservación o mantenimiento, al ser obras obligatorias para su funcionamiento, pues afectan al conjunto del edificio y benefician a todos los propietarios, incluidos los locales y pisos bajos. Por tanto, deben ser entendidas como obras de reposición, sustitución o renovación de carácter extraordinario. Y para que un propietario no contribuya a los gastos de la inspección deberá estar expresamente exento de los gastos anteriormente señalados, siendo insuficiente que se le exima del mantenimiento ordinario del servicio.

No queremos cerrar este post sin destacar que igual de importantes son los cuidados técnicos del ascensor realizados por profesionales autorizados que los cuidados básicos por parte de los usuarios. Estos últimos son de sentido común y pasan por hacer un uso racional del elevador:

-          No arrojar papeles ni otros restos entre la cabina y la pared del hueco.
-          No intentar mover las puertas con el ascensor en marcha o la cabina fuera de planta.
-          Proteger la decoración de la cabina y limpiar la misma en caso de carga de objetos.
-          Es preciso recordar que los ascensores están pensados para el transporte de personas y para el traslado de materiales de construcción u objetos de grandes dimensiones.
-          Comunicar al presidente de la comunidad la existencia de averías para que impida el uso de la instalación.
-          No sobrepasar la carga máxima.

El mantenimiento del ascensor y la contribución de gastos por parte de pisos bajos y locales es uno de los temas que más controversias genera en el seno de una comunidad de vecinos. Pese a que ya hemos tratado este tema en post anteriores y las lineas anteriores a este comentario, las distintas resoluciones judiciales nos obligan a aclarar algunos aspectos. Así pues, el 7 de junio de 2011 el Tribunal Supremo dictó una sentencia que crea doctrina jurisprudencial y que modifica el criterio que se venía manteniendo hasta ahora sobre la imputación de los gastos derivados del ascensor. Si hasta este momento el criterio aplicable era que cuando existía una cláusula que eximía del pago de los gastos derivados del ascensor solo debían incluirse los gastos de mantenimiento ordinario, a raíz de esta sentencia deberán incluirse también los gastos de carácter extraordinario. Esto es, si en los estatutos de la comunidad se establece una cláusula exonerando del pago de los gastos derivados del ascensor, deberán entenderse incluidos tanto los gastos ordinarios de mantenimiento como los extraordinarios, dentro de los cuales se incluyen los derivados de la renovación o sustitución de sus elementos, así como los derivados de la Inspección Técnica de Industria que cada cuatro años debe pasar obligatoriamente el aparato elevador. Como excepción, los propietarios beneficiados por esta cláusula como suelen ser los de los locales o pisos bajos, deberán contribuir al pago de la instalación del ascensor en la finca cuando esta carezca del servicio al tratarse de una nueva instalación que afecta a la habitabilidad del edificio.

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Desahucio de la Vivienda

2012-01-01T14:09:00.001+01:00

CLASES DE DESAHUCIOS DE VIVIENDAS

- Que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas,

- Las que con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

- Por precario

Considera la doctrina jurisprudencial requisito esencial para resolución del contrato por falta de pago de las rentas que la deuda sea líquida, vencida y exigible.

COMPETENCIA EN LOS JUICIOS DE DESAHUCIO

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Vecinos morosos hacen subir cuotas

2011-12-31T13:42:00.003+01:00

¿Es legal que en una comunidad de vecinos, por causa de que unos cuantos morosos no pagan, le suban las cuotas desorbitadamente a los demás vecinos?

Desgraciadamente en estos días es común la morosidad en las comunidades. Y se dan situaciones como ésta: mientras no exista la posibilidad de cobrar a los morosos, la comunidad se ve en la necesidad de exigir un sobreesfuerzo económico al resto de vecinos.

Ello puede suponer derramas extraordinarias que tienen que ser acordadas en junta y que deben procurar ajustarse a todas las economías (por ejemplo, mediante pagos fraccionados).

En caso de estas derramas obedezcan a la elevada o previsible morosidad, también parece razonable que, una vez vayan pagando los morosos, dichos importes se reintegren a los vecinos que han tenido que anticipar fondos.

Fuente: casadiez.elle.es

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Nuevas medidas legales en la lucha contra la morosidad

2011-12-28T21:44:00.002+01:00

Son muchos los artículos doctrinales que se han escrito sobre la Ley de Lucha contra la Morosidad. Todos ellos resumen antecedentes jurídicos y algunos desmenuzan con exhaustividad el contexto económico. Igualmente, han sido grandes los esfuerzos realizados por las asociaciones empresariales que han clamado por su reforma y por su aplicación. Sin embargo, pese a todo, la Ley casi ha pasado desapercibida y, lo que es peor, la Administración Pública está ignorando sistemáticamente su aplicación, especialmente en lo que a normas relativas a plazos de pago respecta (normas teóricamente imperativas e inderogables por voluntad de las partes).

La débil aplicación práctica de la legislación represora de la morosidad obedece, entre otros factores, a la ausencia de un sistema de sanciones y al miedo de las PYMES a enturbiar las relaciones con sus clientes o, incluso, a perderlos definitivamente. Especialmente en aquellos supuestos de clientes importantes de los que dependen económicamente. A estas causas, hay que añadir una tercera no menos relevante: nos referimos al hecho de que la aplicación práctica de la ley en cuanto a la reclamación de intereses de demora e indemnizaciones por gastos de cobro, obliga a las empresas que ocupan la posición acreedora a interponer demandas judiciales (ya que no es normal que los deudores paguen voluntariamente por vía amistosa), lo que les conduce a soportar procesos judiciales de reclamación de deudas lentos y costosos y, a veces, de resultado incierto.
En definitiva, la aplicación de las medidas de lucha contra la morosidad está teniendo lugar
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Servicios que presta Encinar como Administrador de Fincas

2011-12-28T20:59:00.001+01:00

Comunidades de Propietarios:

Es la principal actividad de Encinar Administradores de Fincas y donde poseemos la mayor experiencia.

Acaban de comprar un inmueble y quieren que las cosas en su comunidad empiecen a funcionar?
Es usted el propietario al que le ha tocado hacer las cuentas del ejercicio, y ni siquiera cuadran las del anterior?
Quieren tener una voz única frente al constructor, el reformista, o un tercero que ha causado un perjuicio a su comunidad?.

Nuestro servicio de Gestión y Administración de comunidades de vecinos se ofrece con total garantía de SEGURIDAD, EFICACIA y COMODIDAD.

Administramos todo tipo de fincas en régimen de propiedad horizontal , en general todo tipo de fincas rústicas o urbanas que tienen elementos comunes de varios propietarios y debe ser mantenido en correctas condiciones de uso:

Pisos
Garajes
Polígonos industriales
Urbanizaciones
Mancomunidades.
Edificios de Oficinas

Nuestros servicios giran en torno tres ámbitos de actuación:

Gestión económica:

Trabajos relacionados con el control económico de la comunidad:

Elaboración de los presupuestos anuales
Gestión de recibos para el cobro de las cuotas
Reclamación de recibos impagados y propietarios morosos
Realización de los pagos a los proveedores de la comunidad..
Actualización y puesta a disposición de los propietarios de la información económica de la comunidad.-

Gestión administrativa y del personal contratado:

Trabajos relacionados con las juntas de vecinos, la gestión de los empleados en nómina y el cumplimiento de las leyes que afectan al funcionamiento de la comunidad.
Gestión técnica de servicios, mantenimientos y obras.
Trabajos relacionados con la gestión de los servicios de la comunidad, el mantenimiento de los bienes comunes y la gestión de las obras o derramas que la junta de vecinos decida acometer.

Asesoramiento a los propietarios:

Trabajos relacionados con el asesoramiento a los órganos de gobierno (presidente, vicepresidente, vocales, etc.) y al resto de los vecinos en todo lo relacionado con el funcionamiento de la comunidad.

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Getxo amplía el área de influencia para adquirir plaza en el parking de las VPO de Santa Ana

2011-12-28T13:30:00.000+01:00

El pleno del Ayuntamiento de Getxo ha acordado, por unanimidad, ampliar a todo el municipio el área de influencia para adquirir plaza en el aparcamiento subterráneo de las viviendas VPO de Santa Ana.

GETXO. Si con esta ampliación de área a todo Getxo no se cubriese la totalidad de la oferta de plazas del parking (163), tendrán la posibilidad de acceder a las mismas, por este orden de preferencia y si la demanda es superior a la oferta, personas jurídicas que tengan su domicilio social en este municipio, profesionales y comerciantes con domicilio fiscal en Getxo, personas que tengan su centro de trabajo en este municipio y, por último, personas físicas con residencia en Leioa.

Aún así, tendrán preferencia en todo caso las personas residentes en Getxo, por lo que el Ayuntamiento ha establecido una reserva de 20 plazas durante el plazo de un año para los posibles demandantes del municipio. Las plazas se concederán por un período de 50 años.

Las solicitudes podrán realizarse a partir de este miércoles, día 28, en las oficinas de la empresa Construcciones Olabarri sitas en c/ Ripa 1, bajo de Bilbao. Tfno: 94 661 20 34, donde también se informa de las condiciones de acceso a las plazas, precios, etc.

Fuente: deia

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Deducción por obras en la vivienda

2011-12-26T11:24:00.000+01:00

La desgravación puede alcanzar hasta 1.350 euros anuales

Los últimos días del año son clave para ciertas operaciones que hagan más llevaderas las cuentas con Hacienda. Traspasos a planes de pensiones, donaciones a organizaciones no gubernamentales (ONG), aportaciones a sindicatos o la compra de un piso, si se cumplen las condiciones para obtener la desgravación son algunos movimientos que los españoles realizan antes de que termine 2011. Otra de las actuaciones que da derecho a desgravaciones son las obras llevadas a cabo en la vivienda para mejorar la eficiencia energética, la seguridad del inmueble o la accesibilidad. En abril se amplió el umbral de renta de los contribuyentes y la cuantía deducible respecto a 2010. Quizá algunos ciudadanos tengan la posibilidad de beneficiarse de esta medida y todavía no lo sepan. En todo caso, aún quedan unos días para ponerse manos a la obra.

- Imagen: cogocogo -

Las personas que hayan hecho reformas en su vivienda este año podrán desgravarse hasta 1.350 euros en la Declaración de la Renta. Para ello es necesario, entre otros requisitos, que las modificaciones tengan como objetivo mejorar la eficiencia energética, la accesibilidad, garantizar la seguridad del edificio o permitir la instalación de infraestructuras de telecomunicaciones.

Primer decreto

En el mes de abril de 2010, se puso por primera vez en marcha esta deducción, que en 2011 se ha ampliado para alcanzar a un mayor número de personas. El decreto original permitía deducirse el 10% de las cantidades abonadas por las obras realizadas en la vivienda habitual del beneficiario hasta 4.000 euros al año. El límite plurianual se situaba, para cuatro años, en 12.000 euros.

Quienes hagan los pagos en efectivo no podrán disfrutar de la deducción

Los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007 euros podían disfrutar de la deducción completa y, a partir de esta cuantía, el beneficio se reducía hasta extinguirse para quienes superaran los 53.007,20 euros.

Lo que se perseguía con esta medida era potenciar el sector de la construcción y crear empleos a la vez que se mejoraba el parque de viviendas, su seguridad, su accesibilidad y su eficiencia energética.

Ley en vigor

Un año después, en abril de 2011, el Consejo de Ministros aprobó un nuevo decreto que amplía tanto el umbral de renta que pueden percibir los ciudadanos para disfrutar de este incentivo como el porcentaje de deducción y el límite anual que se desgravan los contribuyentes.

Pueden acogerse a los nuevos beneficios fiscales quienes hayan realizado las obras desde el 6 de mayo de 2011. Si las reformas se hicieron con anterioridad a esta fecha, tendrán la deducción correspondiente al decreto original, el aprobado en abril de 2010. La medida, en cualquier caso, es de carácter temporal y tiene como fecha de caducidad el 31 de diciembre de 2012.

El incentivo fiscal, que alcanzaba solo a las viviendas habituales, se aplica también al resto de los inmuebles del contribuyente

Los contribuyentes que hagan los pagos en efectivo no podrán disfrutar de la desgravación. El decreto establece que solo quienes hayan abonado el coste de las obras con tarjeta de crédito o débito, por medio de transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas de entidades de crédito obtendrán beneficios en la Declaración de la Renta por las mejoras en su domicilio.

El incentivo fiscal, que hasta ahora alcanzaba solo a las viviendas habituales, se aplica también al resto de los inmuebles que tenga el contribuyente, incluso a los alquilados. Si las obras se realizan en el edificio, y no en el piso en sí, también dan derecho a desgravación cuando cumplan con los objetivos marcados en la ley. Los despachos profesionales o los locales en los que se realicen actividades económicas están excluidos, al igual que garajes, trasteros, jardines o piscinas.

Cuantía que se puede deducir

Quienes hayan hecho obras en sus casas, siempre que entren dentro de los parámetros del decreto, pueden desgravarse el 20% del dinero que hayan abonado, hasta un máximo de 6.750 euros anuales. Por tanto, la devolución que puede obtener un ciudadano cada año por este concepto es de 1.350 euros.

Es posible que el importe de las obras supere 6.750 euros. En este caso, el propietario de la vivienda podrá desgravarse a lo largo de los tres ejercicios siguientes hasta el límite de 20.000 euros, por lo que en total puede obtener un beneficio de 4.000 euros (el 20% de 20.000) en concepto de desgravación por obras.

Si el importe de la obra supera 6.750 euros, el propietario podrá desgravarse en los ejercicios siguientes hasta el límite de 20.000 euros

También se incrementa la base imponible de los beneficiarios de esta medida, hasta 71.007,20 euros. No obstante, solo se podrán aplicar la base anual máxima, 6.750 euros, quienes no superen los 53.007,20 euros. A partir de esta cantidad se aplica una reducción y la base deducible será de 6.750 euros, menos el resultado de multiplicar por 0,375 la diferencia entre la base imponible y 53.007,20 euros anuales.

La desgravación es compatible con la obtención de otras ayudas incluidas en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación o cualquier otra subvención concedida por autonomías o municipios, pero no con la deducción que se aplica por inversión en vivienda habitual.

Qué obras dan derecho a la deducción

Con frecuencia, quienes han querido aplicarse la desgravación, han tenido dudas sobre si les correspondía o no este beneficio. Hay cuatro grupos de reformas en el hogar que dan derecho a la deducción.

Mejora de la eficiencia energética y utilización de energías renovables.
En este epígrafe figuran obras como la instalación de paneles solares para contribuir a la producción de agua caliente sanitaria. También las reformas en la envolvente térmica del edificio que se dirigen a reducir la demanda energética. La sustitución de carpinterías y acristalamientos da derecho a la desgravación. Habría que poner dobles cristales en las ventanas y, si se modifican los perfiles, tendrían que incorporar rotura de puente térmico. La colocación de dobles ventanas con una nueva sobrepuesta a la anterior también permite la deducción. No obstante, si la obra consiste en cerrar la terraza para ganar superficie habitable a la vivienda, queda excluida por ser un nuevo cerramiento.
La mejora en las instalaciones térmicas que incrementen su eficiencia energética o la utilización de energías renovables son otras reformas que permiten acogerse a beneficios fiscales. Si solo se cambian los radiadores eléctricos por otros más eficientes, no estaría incluido porque no se necesita una obra ni se utiliza una instalación especial. Tampoco se puede reducir la factura con Hacienda solo por sustituir los aparatos de aire acondicionado por otros más eficientes, salvo que conlleve modificar toda la instalación por una de alto rendimiento.
Queda fuera cualquier cambio con fines estéticos, como pintar la casa, instalar parqué o la mera ampliación de las instalaciones -poner un nuevo punto de luz-.
La reforma de las instalaciones de suministro y la colocación de mecanismos que favorezcan la reutilización de las aguas grises en el propio edificio y reduzcan el vertido al sistema público de alcantarillado forma parte de esta medida.
Garantizar la seguridad y la estanqueidad de los edificios
Las intervenciones sobre elementos estructurales del edificio, como muros, pilares, cimientos o vigas, para reforzar o consolidar sus deficiencias, son deducibles, así como las obras en cubiertas y muros afectados por humedades.
Si las mejoras las lleva a cabo la comunidad y no el dueño de la vivienda, este también puede beneficiarse de los incentivos fiscales del decreto. La cuantía que se puede desgravar cada contribuyente se calcula en función del importe total abonado y el coeficiente de participación del propietario al costearla. Eso sí, las obras se tienen que realizar en la azotea, las escaleras, la portería, en el tejado y no en otros elementos comunes, como plazas de garajes, jardines, parques, piscinas o instalaciones deportivas, que están fuera de esta medida.
La sustitución de instalaciones de electricidad, agua, gas y otros suministros dirigida a mejorar la seguridad y habitabilidad o a adecuarse a la normativa vigente -el reglamento de baja tensión, el Código Técnico de Edificación- estarían incluidas.
Los cambios en la cocina, como la mera sustitución de armarios, en ningún caso formarían parte de la medida porque no contribuye a la eficiencia energética, a la estanqueidad del edificio ni a su seguridad estructural.
Mejora de la accesibilidad
Pueden aplicarse la deducción quienes hayan instalado ascensores, rampas y dispositivos de acceso o adaptado los anteriores a las nuevas normativas o necesidades de personas con discapacidad. También quienes hayan colocado elementos de información que permitan la orientación en el edificio de personas con discapacidad sensorial. Las obras de adaptación de las viviendas a las necesidades específicas de los mayores de 65 años o con una minusvalía están dentro del decreto.
Las reformas que se hacen en el baño, si son meramente estéticas, no permiten reducir el IRPF, pero si se sustituye la bañera por la ducha para que una persona con movilidad reducida acceda mejor a ella, sí que puede formar parte de la desgravación.
Instalación de infraestructuras de telecomunicación
Aquí se incluye la obra que se realiza para que el edificio o la vivienda pueda tener acceso a internet y a la TDT, pero en ningún caso cubre la compra de equipos como un televisor, un ordenador, la prestación del servicio de ADSL o de televisión de pago.

Ejemplos de cálculo

Si una persona con base imponible inferior a 53.007,20 euros se ha gastado 11.000 en una obra, el primer año podrá acogerse a una desgravación de 1.350 -el 20% de la base anual máxima, 6.750 euros-. En el ejercicio siguiente obtendrá una deducción de 850 euros, que es el resultado de restar los 6.750 euros del primer año a los 11.000, que asciende a 4.250 euros, y aplicarle a esta cifra el 20% de deducción. Cuando el importe de la obra sea superior, podrá recibir beneficios fiscales a lo largo de cuatro años, si bien la base máxima plurianual es de 20.000 euros y la desgravación total, de 4.000.

En el caso de que el contribuyente tenga una base imponible superior, de 55.000 euros, en un supuesto, se le aplica un coeficiente reductor. La base anual sobre la que podrá deducirse será 6.002,70 euros. Es el resultado de restar de la base máxima anual (6.750) la diferencia entre la base imponible del contribuyente (55.000) y la que da derecho a la desgravación íntegra (53.007,20) y multiplicarlo por 0,375, según la fórmula que se indica en el decreto: 6.750 - 0,375 x (55.000-53.007,20).

Si ha gastado 10.000 euros en las obras, el primer año podrá obtener 1.200,54 euros de mejora en su IRPF (el 20% de 6.002,70) y el segundo, el 20% de la cantidad restante.

¿Qué ocurre en el caso de un matrimonio en el que uno de los cónyuges cumple los requisitos y el otro supera la base imponible? Si están casados en régimen de gananciales, uno de ellos se podrá practicar la deducción y el otro no. En el supuesto de que hayan gastado 20.000 euros, quien menos gana podrá deducirse la mitad, 10.000. El primer año sobre 6.750 euros, obtendría 1.350 y el segundo año, 650 euros, el 20% de 3.250. Si hicieran la declaración conjunta no podrían desgravarse nada, al superar la base imponible.

Fuente: consumer

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Surbisa invierte 89.000 euros en la instalacion de medidas contra incendios

2011-12-23T10:58:00.000+01:00

Bilbao, 22 dic (EFE).- La Sociedad Urbanística de Rehabilitación de Bilbao, Surbisa, ha tramitado ayudas para la instalación de medidas contra incendios en 74 comunidades de propietarios de los barrios de Bilbao La Vieja y el Casco Viejo por un valor de 89.000 euros.

Según una nota de prensa difundida por el Ayuntamiento de Bilbao, las actuaciones comprenden medidas como la colocación de extintores, alumbrado de emergencia, sistemas de detección de incendios y alarmas en las zonas comunes de los inmuebles.

El programa de subvenciones de Surbisa está dirigido a comunidades de edificios que han sido construidos sin las exigencias del actual código de edificación en materia de riesgo de incendios.

Además de la colocación de elementos de seguridad, los inmuebles que carecían de ventilación en el hueco de la escalera han sido reformados para acondicionarlos según los requerimientos establecidos.
Según los cálculos del consistorio bilbaíno, el 75 por ciento de los edificios de Bilbao La Vieja -alrededor de 385-, el 70 por ciento de los del Casco Viejo -unos 565 edificios- y la totalidad de los inmuebles del barrio La Cruz y Zorrotzaurre carecen de las medidas necesarias contra incendios.

Desde la puesta en marcha de este programa, en enero de 2011, las ayudas gestionadas por Surbisa ascienden a 89.000 euros, con una media de 1.200 euros por comunidad.

Además de las medidas acometidas en los edificios, el programa comprende charlas impartidas por personal de Protección Civil y Bomberos sobre consejos de prevención, malas prácticas, evacuación y extinción en caso de incendio. EFE

Fuente: abc

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¿Puede el administrador de fincas representar a un vecino en una Junta de Propietarios?

2011-12-22T17:56:00.001+01:00

Como administradores de fincas publico una consulta de un cliente que recientemente nos planeo, y creo que puede sacar de muchas a muchos de nuestros lectores:

¿Un Vecino puede ser representado en la Junta de Propietarios por el administrador de finca? NO, es esto legal? NO, y si sucede, ¿qué pasa ?

La representacion para votar en la Junta de Propietario de un vecino, sólo puede delegarse en otro copropietario, y el Administrador en ningun caso puede representar a un copropietario.
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Cuando el reciclaje de aceite es obra de la comunidad de vecinos

2011-12-21T10:46:00.001+01:00

Minimizar los problemas medioambientales originados por las basuras domésticas no solo pasa por separar correctamente los materiales más proclives al reciclado como son el papel, los metales y el vidrio. El ahorro de energía también se consigue con un uso racional de aquellos productos que, una vez han sido convenientemente aprovechados, son retornados a un sistema de recogida selectiva que evite el vertido incontrolado de los mismos. Este es el caso del aceite de cocina usado, cuyo servicio de recogida para su posterior reciclaje no solo se realiza en restaurantes, hoteles, etc., sino también en comunidades de propietarios. ¿Sabías que un litro de aceite contamina 1.000 litros de agua? ¿Y que el 90% de los atascos en las cañerías y saneamientos comunitarios son producidos por el aceite, ya que al ser derramado por el desagüe se va adhiriendo a los laterales de la tubería?

Desde hace años varias empresas aportan soluciones en el reciclaje de aceites vegetales. Entre ellas Recoil, una compañía joven avalada por la Comunidad de Madrid y Castilla-La Mancha, que ya trabaja con un sistema patentado de recogida de aceite en más de 100 comunidades de vecinos madrileñas.

El sistema se basa en una pieza plástica especial patentada, que básicamente es un embudo que empleado en las botellas de bebidas de refrescos reutilizables sirve de envase para depositar el aceite residual a medida que se va desgastando en el hogar. Una vez lleno, se deposita a granel (y no vaciando la botella) en los puntos limpios o contenedores instalados en las zonas comunes de la comunidad de vecinos (cuarto de basuras, sótano, garaje, etc.).

Estos contenedores, estancos y homologados para el almacenaje de este residuo vegetal, no producen olores ni son inflamables. El servicio de recogida y limpieza frecuente de los contenedores por parte de Recoil, es completamente gratuito. La empresa certifica además la labor de reciclaje de la comunidad de propietarios y aporta un informe anual con todas las recogidas de aceites realizadas.

El reciclaje de aceite de cocina sirve, una vez tratado, para la producción de biocombustibles, que contaminan un 80% menos que las gasolinas y gasóleos, siendo su contaminación, por tanto, también menor. Sin duda, se trata de todo un compromiso vecinal que de llevarse a cabo redundará en una serie de beneficios económicos y ambientales.

Fuente: pisos.com

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Encinar Administradores de Fincas y como con nosotros ser Presidente de su Comunidad es fácil y seguro

2011-12-20T20:55:00.001+01:00

En Encinar Administradores de Fincas ofrecemos un trato directo a todos los copropietarios de nuestras comunidades, pues ellos son nuestros verdaderos clientes.

Cualquier duda o problema que se pueda plantear, será asistida por gestores titulados y personal altamente cualificado, los cuales trabajarán para su comunidad, con la mayor rapidez, transparencia y aportando soluciones profesionales para su comunidad de vecinos.

Si quiere tener siempre las cuentas al día y con total transparencia, que se ocupen jurídicamente de esos vecinos molestos o morosos, que les asesoren sobre cualquier problema que puedan tener en su comunidad, LLÁMENOS AL TELÉFONO 699.44.89.37 O PIDA UN PRESUPUESTO.

Por menos de lo que piensan, su comunidad será gestionada por profesionales.

Con nosotros, ser presidente de su comunidad es fácil y seguro.

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Andamios en finca colindante: Servidumbre temportal en las Comunidades de Vecinos

2011-12-20T20:10:00.002+01:00

Una comunidad de propietarios quiere rehabilitar la fachada del edificio. Para efectuar dicha reparación, los andamios tienen que levantarse necesariamente en el patio de la finca colindante. El propietario de ésta se niega a que se coloquen andamios o pasen materiales o personas por su finca. El administrador de fincas le indica ¿Qué pueden hacer ante tal situación?

Si no hay otra alternativa viable, realmente pueden levantar el andamio en la finca colindante, o pasar materiales o personas por ella. Es lo que la ley denomina una servidumbre temporal.

Notificación

Comuniquen al vecino, por conducto notarial o mediante burofax, la necesidad de realizar las obras y de que se instale el andamio en su finca. Indíquenle que

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Problemas de ruidos y olores

2011-12-20T13:32:00.002+01:00

Tenemos un informe de contaminación acústica y en breve procederán al cierre del local de los bajos de mi edificio hasta que se acondicione. Pero nos quedará otro problema: los olores.

Podríais exigir daños y perjuicios al propietario y al arrendatario del local, en su caso.

El plazo para exigirlos es de un año a contar desde que cesaron las molestias; si éstas exceden lo tolerable en un edificio residencial, el daño moral es cierto y debería ser indemnizado.

En cuanto a los olores, debéis contratar un informe pericial de un arquitecto o aparejador para determinar si el edificio está deficientemente diseñado o si los olores eran inevitables dado que el edificio no estaba pensado para una actividad industrial. En caso de que hubiese deficiencias, podríais demandar al promotor, salvo que hayan pasado más de 15 años desde la edificación.

Fuente: casaiez.elle.es

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Responsabilidad por cosa arrojada o caída de una casa

2011-12-19T13:48:00.000+01:00

Artículo 1910 del Código Civil recoge que "el cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma".

Cabeza de familia, se denomina al que, por cualquier título, habita una vivienda, como personaje principal de la misma, en unión de las personas que con él conviven.

En dicho precepto se responsabiliza a dicho "principal " o "cabeza de familia", de los daños causados "por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma", dentro de cuya expresión, al no tener carácter de númerus clausus, han de incluirse tanto las cosas sólidas, como los líquidos que, de una forma o otra, caigan de la expresada vivienda y causen daño a tercero en su persona o en sus cosas. Además tal figura, se interpreta por la doctrina referida a la persona (o entidad) que como titular jurídico, utilice la vivienda o local y tiene el deber de controlar lo que ocurre en su recinto. Ninguna regla impone, además, que la cosa arrojada tenga necesariamente que proyectarse fuera del recinto, esto es, impactar en la calle o en casa o local vecino.

Dicho artículo consagra una responsabilidad de carácter objetivo o por riesgo. Y la posición de "cabeza de familia" supone la asunción de la responsabilidad de mantenimiento de las instalaciones propias de su vivienda, y, en consecuencia, debe responder, tanto en aplicación del artículo 1902 como el artículo 1910 del Código Civil de los daños que ocasione.

Debemos recordar que el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación que tiene la comunidad de propietarios de realizar todas aquellas obras que sean necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, con la finalidad de mantenerlo en perfecto estado de uso y disfrute y de que reúna las debidas condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, evitando que se pierda o deteriore. Por ejemplo: el deber de mantener, reponer o adaptar el edificio a las necesarias condiciones de estanqueidad implica el adecuado cerramiento o aislamiento de sus diferentes estructuras e instalaciones de modo que impida la filtración o caída de aguas a través de las mismas.

Con respecto al deber de conservación que recae sobre el propietario individual, conviene diferenciar dos clases de obligaciones: las que tiene hacia las instalaciones generales y demás elementos comunes del edificio, sean de uso general o privativo y estén o no incluidos en su piso o local, que no son otras que las de respetar y hacer un uso adecuado de los mismos, evitando que causen daños o desperfectos; y las que afectan a su propio piso o local e instalaciones privativas, que comprenden la de mantenerlo en buen estado de conservación, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, de manera que la obligación, positiva y de hacer, consistente en el mantenimiento de dichos elementos e instalaciones sólo resulta exigible al propietario en el segundo caso, esto es, cuando afecte a su piso o instalaciones privativas, pero no cuando se refiera a los elementos comunes, aunque sean de uso privativo.
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La morosidad y los fallos de construcción disparan los conflictos entre los vecinos

2011-12-19T12:48:00.000+01:00

Los administradores de fincas aseguran que se ha multiplicado por cinco el número de reclamaciones judiciales por impagos

Las reuniones de las comunidades de vecinos nunca han sido un plato de buen gusto para nadie, pero ahora se han convertido casi en un campo de batalla repleto de pugnas y reproches. Hay dos causas que han elevado la tensión entre los inquilinos: el aumento de la morosidad y la dificultad para arreglar defectos de la construcción en viviendas nuevas donde la promotora o la constructora han quebrado por la crisis económica.

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Los ruidos del ascensor

2011-12-17T13:30:00.002+01:00

Vivo en un ático. El hueco y la puerta del ascensor hacen ángulo recto con la puerta de entrada a mi casa y tengo mucho ruido. ¿Quién se debe encargar de solucionar este problema?

En supuestos de vivienda nueva es el promotor quien debe responder de este tipo de deficiencias, salvo un uso o mantenimiento indebido de la instalación. Si la responsabilidad del promotor ya ha concluido por el paso del tiempo, debe ser la comunidad quien afronte la reparación del ascensor. Si no cuentas con su apoyo ni con el de la empresa de mantenimiento para detectar el problema, no te quedará más remedio que contratar a un laboratorio acústico que evalúe los niveles de inmisión sonoros de la instalación. Si los valores que arrojan los ensayos superan los máximos permitidos por el Código Técnico de la Edificación o por la normativa municipal o autonómica aplicable, podrías exigir judicialmente la reparación o una indemnización equivalente a la comunidad o al promotor.

Fuente: casadiez.elle.es

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Cerramiento de Parcelas de Garaje en las Comunidades de Propietarios

2011-12-15T19:35:00.002+01:00

Los propietarios de varias plazas de aparcamiento han decidido cerrarlas con la instalación de persianas enrollables. ¿Pueden negarse a ello el resto de comuneros?

Situación. Los propietarios de varias plazas de aparcamiento, delimitadas tan sólo por líneas pintadas en el suelo, decidieron cerrarlas, colocando persianas motorizadas. Acto seguido otros copropietarios, entendiendo que dicha instalación era ilegal y contraria a los intereses comunitarios, y decidieron demandarles para que las retiraran y dejaran el garaje en su estado original.

Demanda

La demanda se fundamentó en base a los siguientes argumentos:

Los estatutos comunitarios no permitían el cerramiento.
La estructura y apariencia del garaje se habían modificado sin la autorización de la comunidad de propietarios del garaje ni del edificio.
La instalación ocupaba parte del pasillo comunitario y consumía energía de la instalación común, sin consentimiento de la comunidad.
La obra se había realizado sin la preceptiva licencia administrativa del Ayuntamiento.

Jurisdicción

El Juzgado de Primera Instancia rechazó la demanda. Presentada la apelación, se volvió a desestimar. Así, la demanda fue finalmente desestimada y se permitió que continuara el cerramiento de las plazas. ¿En qué argumento básico se apoyaba la sentencia? Pues en el hecho de que debía partirse de las normas que regulaban el uso del garaje en los estatutos comunitarios. Así pues, los estatutos de dicha comunidad establecían que “los titulares de plazas de aparcamiento no pueden levantar tabiques, bordillos ni saliente alguno que dificulte la libre circulación de los vehículos”.

Otras conclusiones de la sentencia

Y respecto a lo señalado en los estatutos, el tribunal llegó a las siguientes conclusiones:

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