L’immobilier entame sa chute. Les prix baissent de manière visible dans l’ensemble des régions et les principaux acteurs sont inquiets. Les méthodes de calcul des prix ont été mise en doute par le directeur de la fédération national des agents immobilier ce qui lui a valu la porte.

Si l’immobilier était un jeu de chaises musicales, la musique va bientôt s’arrêter et il faudra être prêt pour investir.

L’immobilier est un sujet qui me passionne et que j’étudie. Voici les conseils et les règles que j’ai réunie et que je vais suivre.

Note :  Cet article vous permet de gagner un exemplaire du livre d’Elise Franck « Comment je suis devenu rentière en 4 ans« . Pour cela, je sélectionnerai le commentaire le plus pertinent qui sera laissé sur cet article. Le gagnant sera contacté par email et recevra un exemplaire de la nouvelle édition du livre. Retrouvez les 3 autres articles écrits par mes collègues bloggers dans le cadre de ce concours à la fin de cet article.

6 mythes dans l’immobilier locatif

Il faut être riche pour pouvoir investir : s’il faut avoir des revenus et ne pas être endetté, nul besoin d’être riche pour pouvoir emprunter. Le « truc»  c’est que vous ne pourrez certainement pas acheter votre maison et investir dans du locatif à cause de votre limitation au niveau de votre capacité d’endettement. Faites un choix.

Démarrer petit, les gros investissements sont trop risqués : l’expérience montre qu’il est parfois plus facile d’emprunter beaucoup que d’emprunter peu. J’ai des histoires concrètes de personnes ayant démarré avec de gros investissements en ayant peu de ressources. Le secret ? Lorsque vous empruntez pour acheter un appartement, la banque compte sur vos revenus. Lorsque vous achetez un immeuble, le bien devient la garantie. Je ne dis pas que c’est simple mais cela existe. Le risque sur un immeuble est aussi limité car vos revenus locatifs auront toujours plus de résistance si vous avez 10 appartements que si vous n’en louez qu’un seul.

On peut devenir riche en achetant et en vendant des biens sans apport : je ne recommanderais pas ce type d’approche. C’est risqué et ne permet que des gains en capitaux au lieu de générer des revenus réguliers.

Il faut connaitre des gens pour réussir : les choses se font souvent dans l’autre sens. Démarrez, montrez-vous intéressé et vous ferez la connaissance des gens dont vous avez besoin.

Il faut être sûr de soir et ne pas avoir peur de faire une erreur : trouvez-moi quelqu’un qui investi sans avoir peur et je vous montrerai quelqu’un d’inconscient. Chaque nouvel investissement est un risque et une remise en cause de votre stabilité. C’est normal et cela fait parti du jeu. Vous aurez des problèmes mais ce qui compte c’est la manière dont vous allez les traiter. Ce qui compte, c’est tout ce que vous allez faire pour éviter qu’un problème se transforme en catastrophe.

Les locataires sont des gros dégueulassent qui cassent tout et détruisent tout ce qu’ils louent. Ils attendent tous la trêve hivernale pour arrêter de payer le loyer : j’en connais quelques uns de sérieux. Je suppose que ce sont pas les seuls.

10 Conseils à suivre

Quel est votre objectif avec cet investissement ? Un objectif n’est valable que s’il est écrit, communiqué et s’il encadre toutes vos décisions. Si ce n’est pas le cas, vous n’avez que des souhaits et je ne prends pas beaucoup de risque en disant qu’ils resteront des souhaits.

Un objectif est quelque chose que vous voulez absolument accomplir.

Le processus d’investissement locatif est simple : chercher un bien, financer l’investissement, gérer le bien et recommencer.

En complément, vous serez peut-être intéressé par les 5 règles d’or d’un investissement immobilier.

1. Trouvez un vendeur motivé

L’une des règles de base est de bien acheter. Pour bien acheter, il n’y a a pas de secrets, il faut acheter à quelqu’un qui veut vraiment vendre. La règle n°1 de l’investissement locatif est simple : vous faites votre bénéfice dès l’achat, pas à la revente. Si ce n’est pas le cas, ça n’en vaut pas la peine.

Si vous achetez trop cher, une gestion parfaite ne pourra souvent pas rétablir la rentabilité de votre investissement. L’une des raisons pour lesquelles je vous recommande d’acheter au bon prix, c’est que vous ne pouvez absolument pas connaitre l’état du marché au moment où vous voulez revendre et donc il serait un peu surréaliste de parier sur une augmentation du prix du bien.

En vous concentrant sur la rentabilité immédiate, vous vous prémunissez contre plusieurs choses dont notamment le fait de devoir revendre votre bien si jamais vous n’avez plus les moyens de l’entretenir.

Trouvez un vendeur qui ne gagne pas d’argent avec son investissement, qui habite loin de son bien et qui doit se déplacer, qui est mal informé sur le marché et vous avez de bonnes chances d’acheter à un bon prix.

Le prix d’achat est décisif et le loyer que vous pouvez en tirer également. Ne payez pas trop cher le bien et ne surestimez pas la valeur locative.

2. Définissez votre cible

Lors d’un premier investissement et selon notre capacité d’emprunt, le choix se fait souvent entre un studio et un F2. Indépendamment de votre choix, vous devez être cohérent et faire preuve de bon sens. Si vous ciblez les étudiants, les petites surfaces sont traditionnellement réservées pour eux.

La conséquence c’est que l’emplacement devra être choisi en fonction de la cible. Tout le monde sait que l’emplacement est l’un des facteurs clés d’un investissement réussi mais sur le terrain la réalité reprend souvent le dessus.

Aussi dans l’exemple de notre studio pour étudiant, l’environnement du bien est déterminant. Si vous destinez ce studio à de jeunes travailleurs, les critères sont différents. Sachez qui vous visez. En fonction de la population, il y a des avantages et des inconvénients connus comme par exemple le fait que l’étudiant reste peu longtemps et nécessite régulièrement la recherche de remplaçant mais bénéficie de la caution parentale.

L’emplacement ne doit pas se choisir en dépit d’une faible attractivité.

3. Faites vos recherches, visitez beaucoup et faites peu de propositions

La sagesse dicte qu’il faut visiter un grand nombre de biens pour effectuer un achat. La méthode de recherche peut être déroutante car les supports sont très nombreux : internet, journaux, agents immobiliers…

Niveau 1 : internet

Attractivité de la ville ou du quartier bonne ? Les facteurs qui attirent les gens sont simples : travail, écoles et réputation. S’il y a beaucoup d’emplois, la ville attire des habitants. Si elle possède une bonne réputation, c’est encore mieux. Les villes universitaires sont également prisées par les étudiants.

D’autres éléments sont intéressants : casinos, aéroports, évènements nationaux et bâtiments administratifs.

Offre de biens limitée ? S’il y a trop de biens, vous courez à la catastrophe. Actuellement de nombreuses villes de tailles moyennes sont surchargées en De Robien à cause de la négligence des promoteurs et des investisseurs.

Qualité des infrastructures satisfaisantes ? La ville ou le quartier est-il correctement géré ? Les investissements sont-ils effectués en temps et en heure ?

Activité économique en progression ? Assez délicat en ce moment mais il reste un indicateur important pour votre choix. La diversité de ce point de vue est importante. Évitez les villes qui ne dépendent que d’un seul gros employeur.

Niveau 2 : personnes et tendances

Rencontrez, discutez et vérifiez vos trouvailles auprès des personnes du coin. Vous conclusions sont-elles validées ?

Pourriez-vous définir la tendance et imaginer comment sera le quartier dans 10 ans ?

Y’a-t-il des constructions ou des changements susceptibles d’influencer le marché ? (demande locative, valeur du bien)

Niveau 3 : environnement immédiat

Commerces, écoles et transports sont les 3 points clés. L’environnement immédiat détermine l’attractivité d’un bien pour un locataire. Il est prêt à concéder des choses sur le bâtiment ou le quartier mais il doit avoir à proximité les éléments dont il a besoin. L’environnement n’est pas modifiable.

Il n’y a jamais un seul marché, même dans un quartier. Parfois quelques rues suffisent pour se retrouver dans un environnement très différent. Sachez différencier les sous-marchés.

Nombre de biens à visiter

Le nombre de biens à visiter peut être limité par la configuration des lieux mais le principe de base est simple : plus vous visitez, plus vous aurez de chances de trouver un bien intéressant. Il peut s’agir de visiter 40 ou 50 appartements sans aucun problème. Cela prend du temps mais c’est le prix à payer pour trouver le diamant dans la mine.

La visite des biens ne doit démarrer qu’après avoir fait vos recherches et définis vos objectifs car cela vous permet en quelques instants de prendre une décision.

Idéalement vous achetez votre bien à quelqu’un qui ne l’a pas encore mis en vente. Vous voulez éviter d’être en concurrence avec l’ensemble des investisseurs.

4. Achetez à côté de chez vous

Ce critère est simple mais j’en fais un point à part entière. Toujours toujours achetez près de chez soi. L’alternative est d’acheter dans un endroit qu’on connait bien (par exemple la ville d’où l’on vient). La proximité est nécessaire pour 2 raisons :

• savoir réellement où vous achetez,
• pouvoir intervenir en cas de problème.

Si vous gérez vous même le bien, il est d’autant plus préférable d’être proche.

Il existe bien entendu de nombreux exemples où la gestion à distance se passe bien. Ce que je souhaite éviter c’est de devoir me rendre en urgence une ou 2 fois pour régler un petit problème qui nécessite ma présence et que cela me décourage.

5. Créez votre équipe

Vous devez considérer que les premiers investissements sont un processus d’apprentissage. Un agent immobilier, un notaire et un comptable sont 3 membres de votre équipe que vous devez sélectionner avec précaution. Parfois trouver un bon artisan est aussi nécessaire.

D’autres membres peuvent être : architectes, assureurs, banquiers et géomètres.

Si vous souhaitez vraiment être sérieux dans ce domaine, vous allez être amené à devoir créer une équipe.

Si vous investissez avec un partenaire regardez bien que vous :

• êtes complémentaires,
• pouvez débattre sainement d’une idée,
• travaillez et récoltez les récompenses à part équitables,
• avez les mêmes objectifs,
• partagez les mêmes valeurs.

6. Débranchez votre côté instinctif

Il faut analyser les biens de manière rationnelle. Le meilleur moyen est d’établir une liste écrite (typiquement sous Excel) de critères. La liste de critères vous garantie que vous ne « tombez»  pas amoureux d’un bien et que vous comparez correctement les différents biens.

Analysez le bien sous tous les angles. Les éléments à regarder sont nombreux mais ce n’est pas pour autant qu’il faut éviter de les contrôler. Si vous trouvez un problème, ce n’est peut-être pas une raison pour annuler l’achat mais pour négocier le prix en conséquence. Dans ce cas, rien ne vaux un devis établit par un professionnel sérieux pour effectuer la réparation.

Vous trouverez ici une liste plus complète des vérifications à effectuer avant un investissement locatif.

D’une manière générale, un locataire sera moins exigeant qu’un acheteur. C’est un point à ne pas oublier.

7. Faites vos calculs de rentabilité

Calculez la rentabilité de votre investissement. En dessous de 6 % net net (après impôts), l’investissement est discutable. Vous ne devez pas avoir de surprises.

Le prix demandé par le vendeur n’a aucun fondement. Il se base bien souvent sur ses espérances ou sur une estimation elle même basée sur des données discutables.

C’est à vous de calculer le prix que vous pouvez donner en fonction du rendement que vous voulez obtenir. Pour cela vous devez obtenir le prix du loyer et être certain que c’est le véritable loyer. Faites confiance mais vérifiez.

Bien souvent, les biens seront surévalués mais ce n’est pas pour autant qu’il faut conclure que vous faites fausse route. Vous achetez un revenu financier pas de la pierre. Si le revenu n’est pas bon, votre investissement est raté.

Cependant deux autres éléments peuvent jouer en votre faveur : le loyer potentiel et le loyer futur.

Le loyer potentiel correspond au loyer que pourrait obtenir le propriétaire actuel en faisant quelques changements simples. Ce sont ces mêmes changements que vous allez pouvoir faire immédiatement pour relever le loyer.

L’autre point, le loyer futur correspond à la progression supposée du loyer basée sur le bien, son environnement et le plafond d’augmentation encadré par la loi.

Les frais d’entretien ne doivent pas être sous-estimé. Plus le bâtiment vieilli, plus l’entretien coûte cher est une règle générale que vous pouvez suivre.

8. Financez votre investissement

La recherche d’un financement peut être longue mais pour éviter de perdre une opportunité, il est bon de vérifier votre capacité d’emprunt avant de faire une offre tout comme vous l’auriez fait pour acheter votre propre logement.

9. N’hésitez pas à faire ce qu’il faut, restez informé

Ce que grappille le débutant lors d’un premier investissement, il le perd généralement plus tard à son grand regret comme une prophétie auto-réalisatrice : on ne peut pas gagner avec l’immobilier.

L’investisseur professionnel n’hésite pas à faire ce qu’il faut qu’il s’agisse de marketing pour louer le bien, d’assurance pour se protéger ou d’avocat pour étudier un problème épineux avant l’achat. Il y a des domaines où il ne faut pas faire de petites économies et toute l’étude avant l’achat d’un bien est critique.

Sur un autre aspect, toute l’actualité peut vous intéresser pour suivre la valeur que possède votre bien : criminalité et investissement dans les infrastructures sont 2 éléments importants.

10. Trouvez de bons gestionnaire

La gestion est un point critique. Si vous avez bien acheté, la gestion peut ruiner votre achat et votre cashflow. Même si vous ne prévoyez pas à priori de confier le bien à un gestionnaire, prévoyez une marge dans vos calculs pour cette éventualité.

Soyez patient.

Soyez renseigné.

———————————————————————————————-

Retrouvez l’article de Cédric de Business Attitude

Retrouvez l’article d’Argancel de Ceclair

Retrouvez l’article de Jean-Jacques de PlusRiches

———————————————————————————————-

Vous voulez faire analyser votre investissement ? Venez le proposez à nos experts dans le forum !

L’équipe d’M6 a retrouvé la trace d’un agent immobilier expatrié : Régis,qui opère à New York.

L’émission le montre bien avant la crise des subprimes et après le 11 septembre. Son domaine, c’est la vente d’appartement New Yorkais à ses compatriotes.
On le voit en train d’essayer de vendre un appartement à un français qui souhaite un bel appartement dans le centre de la Ville.

Les offres d’appartement ne manquent pas, après le 11 septembre le centre ville a perdu de nombreux habitants et les prix ont accusé le coup.
Par exemple, ce bel appartement avec terrasse proposé à 560 000 € pour 60 m², soit environ 9333 € du m². La voix off annonce que ce sont des tarifs similaires à ce qui se fait à Paris mais cela ne correspond en fait qu’aux transactions les plus élevées réalisées à Paris dans 2 arrondissements du centre.

La moyenne des prix à Paris est bien inférieure à cela et s’établit en vérité à 6 300 € du m² d’après les notaires. La ville de New York propose une exonération d’impôts fonciers pendant 10 ans (économie de 500 € par mois). C’est l’abattement « 11 septembre»  qui doit inciter les habitants à revenir dans le centre de la ville.

La présence policière est importante. Ils forment des barrages pour analyser les véhicules potentiellement radioactif. La ville est en alerte permanente et c’est une démonstration de force quotidienne à laquelle s’emploie la police. Malgré cela, les habitants reviennent.

Autre appartement de 160 m² cette fois-ci. Bret est un sommelier qui a emménagé prés de Ground Zero. Attiré par l’offre du gouvernement, il a bénéficié de 350 € par mois versé par le gouvernement pendant 3 ans, une sorte d’allocation logement. Il a ainsi payé 1 800 € par mois pour louer son appartement. Soit 11,25 € le m² loué. Imbattable.

Nous retrouvons Régis. Il annonce qu’un agent immobilier américain gagne entre 50 000 $ et 150 000 $ / an. Lui dit gagner 8 000 € par mois en travaillant 7 jours sur 7. Là-bas, pas de grosse commission comme en France. Elles restent aux alentours de 3 %.
On retrouve le client exigeant qui visite un 72 m² vu sur Wall Street qui est proposé à 600 000 € soit 8 333 € le m². Il semble séduit.

Avant la crise, notre agent immobilier croulait sous les visites.
Après la crise des subprimes, tout change. L’économie américaine plonge et l’immobilier chute.
On retrouve notre agent immobilier qui évoque le fait que de plus en plus de Français sont ici et son optimisme est rafraichissant même s’il semble surjoué.
Face à la crise, il a du fermer sa société et amputer ses économies. Désormais il loue des appartements meublés aux vacanciers français – ce qui est bien moins sexy que de vendre des appartements à des golden boy.
On le retrouve en train de faire l’article d’un appartement loué à 7 français venus en vacances et malgré le côté modeste de l’appartement il parle de « cuisine spacieuse»  pour présenter une petite cuisine de quelques mètres carrés. La vue donne sur des ruelles sombres et n’est pas très agréable non plus.
Il gagne 500 € sur la location, nous sommes désormais loin des 3 % de commission sur la vente d’un appartement à 600 000$. La voix off annonce qu’il a perdu 100 000 $ à cause de la crise.
Conclusion :

L’émission est intéressante. J’ai retenu que l’optimisme compte avant tout. Lorsque l’argent « facile»  est là, il faut être présent mais il faut garder à l’esprit que l’on est chanceux.
New York fait parti de ces marchés immobiliers que l’on pense « intouchables»  ou « qui ne baisseront jamais»  et ce reportage illustre que malgré l’image que l’on peut avoir aucune ville n’est au dessus de l’économie.
Notre agent immobilier aura certainement d’autres beaux jours devant lui s’il tient le coût jusqu’à la prochaine bulle. Il montre tout de même qu’avec la crise, ceux qui s’adaptent survivent. Souhaitons-le lui !

Comment investir ? Voilà une question courante à laquelle la plupart des réponses me déçoivent. Voici mes conseils à ce sujet.

La diversification est un aveu d’ignorance. Si vous ne savez pas ce que vous faites, il est effectivement préférable de diversifier vos investissements afin de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier. Il n’y a rien de mal à cela, au contraire diversifier est plutôt un signe de prudence et de recul par rapport aux évènements.

Diversifier est un terme similaire à bonheur ou succès car il est très générique : chacun peut donner sa propre définition. Pour un courtier en bourse diversifier signifie acheter des actions de petites sociétés, de mid-cap en Asie et d’entreprises du CAC 40. Cela va peut-être aussi inclure des trackers basés sur l’or ou toute autre matière première.

L’erreur courante commise avec le terme diversifier, c’est que l’on pense que l’on est diversifié si l’on est dans l’exemple ci-dessus alors que ce n’est pas le cas.

Pourquoi diversifier ?

A la base, la diversification est un moyen de ne pas perdre tout son argent en cas de baisse d’un support. Simple. L’idée est donc qu’en ayant plusieurs supports d’investissement déconnectés les uns des autres, la baisse de l’un n’entraine pas la baisse de l’autre.

Si le principe est d’une prudence louable, son application est souvent ratée. En fait, on se retrouve souvent à être investi à 70 ou 90 % sur un seul et même support en pensant être diversifié. En cas de chute du support en question, c’est tout notre patrimoine qui flanche.

Les différentes classes d’actifs :

Si vous souhaitez diversifier vos investissements, voici les différents supports possibles. Faites le compte et calculez le pourcentage de votre patrimoine actuellement investi dans ces supports. La seule véritable diversification est celle-ci. Le reste n’est qu’une illusion. Lorsque la bourse chute, il est impossible de prévoir quelles actions vont chuter et quels marchés vont se planter.

1 – Entreprise

Pour investir et éventuellement devenir riche, la voie royale reste l’entreprise. Autrement dit, le meilleur investissement est celui sur lequel vous avez le contrôle et celui que vous pouvez analyser d’une manière transparente. Si vous avez une entreprise, le meilleur investissement sera typiquement du marketing pour faire augmenter votre CA. Il peut aussi s’agir d’autre choses comme de l’équipement ou des matériaux mais 90 % du temps le marketing est le meilleur support.

Si vous n’avez pas d’entreprise, vous pouvez investir dans une entreprise. Bien entendu, les montants en jeu sont importants.

C’est de là que les riches tirent leurs revenus. Ils investissent dans des entreprises.

2 – Immobilier

Elise Franck l’a illustré, devenir rentier avec l’immobilier est « facile»  lorsque les conditions sont bonnes. J’ai encore récemment eu cette discussion avec des proches au sujet de la résidence principale. Tout le monde soutient que c’est un investissement alors que d’après moi notre maison n’est pas un actif.

Au bout du compte, je pense que le style de vie que l’on souhaite influence énormément ce point de vue. Si votre projection de vie consiste à travailler 40/45 ans, être propriétaire avant 60 ans et profiter de la vie dès votre retraite, bien évidemment achetez votre maison ! Inutile d’essayer de vous convaincre avec des arguments de promoteur immobilier (épargne forcée, argent par les fenêtres…).

Ce n’est pas la vie que je veux. Je n’ai aucune (mais alors aucune) envie d’attendre ma retraite pour faire ce que je veux faire. Déjà, les chances d’y arriver sont, il faut le reconnaitre, limitées bien que bonnes. Ensuite, ce n’est pas à cet âge que je vais faire le tour du monde, traverser le pole nord ou faire la route 66 en Harley ! (Grosse liste)

Mais je m’éloigne du sujet !

L’immobilier est un autre support qui, s’il est bien appréhendé, permet de tirer des revenus passifs intéressants.

3 – Bourse

La bourse et ses dérivés désignent : actions, obligations, trackers, warrant et que sais-je. Avantage : facile à acheter et à vendre, petits montants possibles. Inconvénients : impossible d’en prévoir le fonctionnement.

Avant le grand krach de la bourse, j’avais écrit à quel point je n’aime pas la bourse comme support en décrivant les 4 raisons pour lesquelles je pense que la bourse est un mauvais plan. (note : facile de prévoir des krachs puisqu’ils arrivent de manière régulière, dans ce sens mon mérite est limité).

4 – Matières premières

Vous avez de l’or chez vous ou dans un coffre à la banque ? Voici un autre type d’investissement.

Conclusion :

Ces 4 supports sont connus et reconnus. Vous n’avez probablement pas fait une découverte incroyable en lisant cette article. C’est normal, ce n’était pas l’objectif. Ici, la seule chose à retenir, c’est que la diversification consiste à être réparti entre ces 4 supports. Si vous n’avez que des actions mais que votre conseiller ou votre magazine préféré vous parle de répartition entre différentes capitalisations ou différents marchés, vous n’êtes en réalité que dans un seul type de support d’investissement : la bourse.

Soyez donc prudent de ce point de vue. Souvent, les professionnels de ces secteurs ne travaillent que sur un domaine ou ne sont compétents que sur l’un de ces supports.

L’adage reste plus vrai que jamais : si c’est trop beau pour être vrai, c’est que ça n’est probablement pas vrai. Ce n’est pas les croyants de la méthode Madoff qui diront le contraire.

Malgré mon appréhension de la bourse, j’investi désormais dans des fonds communs. Mon approche est simple : mettre peu de mon patrimoine, investir régulièrement. Je vous en parle prochainement.