03.04.2012

Quand on investit dans l’immobilier, on fait le choix d’un produit mais selon le type de produit, il faut aussi faire le choix d’un moment si on veut faire un « bon » placement.
Il faut être vigilant aux fenêtres d’investissement.
Une bonne affaire dans l’ancien peut se faire n’importe quand. Mais toutes les périodes ne permettent pas de faire une bonne affaire dans un programme neuf.

Pour tous ces placements dans des appartements dit De Robien, Périssol, Borloo, Scellier, les fenêtres propices à l’investissement s’ouvrent et se ferment. Il faut savoir les repérer.
Ne croyez pas les vendeurs de défiscalisation à Marseille qui vous incitent à acheter tout le temps, vous font miroiter des taux de rentabilité parfois au dessus de la réalité car tout n’est pas bon à prendre.  Faites-vous conseiller par un agent immobilier à Marseille qui de part son expérience en gestion locative connait mieux que vous la situation du marché de la location et les prix de loyers par quartier. Faites lui valider l’emplacement de votre projet (un des critères essentiel) et le loyer que vous pouvez en attendre.

Le plus souvent les bonnes périodes pour investir dans des appartements neufs correspondent au début et à la fin des périodes d’incitation fiscale pour l’investissement locatif. Les débuts du Périssol furent une très bonne période, les débuts et la fin du Scellier furent encore meilleur.

En 2011, nous avons eu 2 fenêtres favorables à l’investissement dans le neuf à Marseille:
- en septembre et octobre dernier car les promoteurs ne vendaient plus assez et ils ont fait des belles promos y compris sur des bons programmes et biens situés (cf l’article du 10.10.2011 sur le bon plan pour investir dans le neuf à Marseille)
- et durant le mois de décembre pour tous les appartements non BBC (Bâtiment Basse Consommation) qui ne pourraient plus bénéficier du dispositif scellier en 2012.

Depuis, les fenêtres d’investissement dans le neuf se sont refermées car l’investissement en scellier n’est plus aussi intéressant qu’avant et les promoteurs ont  2 ans de production de logements garantis devant eux. Les ristournes et les promos sont donc à priori pour dans 2 ans…

Pour le moment, et si vous souhaitez investir à Marseille, achetez dans l’ancien. Faites une belle rénovation avec des matériaux de qualité qui saura attirer de « bons » locataires.
Et en attendant, guettons la prochaine incitation fiscale à l’investissement locatif et les promoteurs prêts à faire des efforts sur leur prix de vente.

Stéphane Pujol

16.03.2012
La période de Janvier Février, traditionnellement creuse en matière de location d’appartements  l’a été tout particulièrement cette année. Les grands portails d’annonces internet type seloger.com ont constaté une baisse de 25% des consultations des annonces par rapport à la même période en  2011.  Ce qui est certain, c’est que nous ramons de plus en plus pour louer les appartements.

Chaque année,   de nombreuses locations d’appartements neufs  arrivent sur la marché : cela représente 4000 à 5000 nouveaux logements dont un bon tiers a été acheté en Scellier social   Nous avons donc  des appartements avec terrasse et garage à 12€/mois le m2. Ce prix des loyer, qui était également le  prix du loyer moyen à Marseille, est en passe de devenir le plafond haut pour tous les appartements (sauf pour les les studios).

Le marché de la location à Marseille est un marché où l’offre est supérieure à la demande :  certains locataires potentiels comme les jeunes et les  jeunes couples font défaut sur le marché de la location (et notamment pour les petites surfaces  qui se louent de plus en plus mal!) car ils sont toujours en mesure d’acheter du fait de taux d’intérêts toujours bas. Et même si les banques ont durci leurs conditions d’octroi de crédit, des ventes se font.
De plus, le taux de mobilité résidentielle des ménages dans les bouches du Rhône se situe parmi les taux les plus faibles de France (23.2%) .

Nous sommes rentrés dans la phase de baisse des loyers et les propriétaires d’appartements qui ne l’acceptent pas, ne louent plus ou subissent des pertes de loyers. Les statistiques CLAMEUR des prix des loyers marseillais sont en retard et n’ont pas encore actée la baisse de 5 à 10% des loyers que nous constatons.

Dans ce contexte, il est incontournable pour les propriétaires de  rendre leur bien attractif pour avoir plus de chances de louer. Les locataires attendent désormais une réelle qualité d’occupation (cuisine et salle de bains avec des matériaux de qualité, chauffage individuel gaz…) mais aussi des biens qui se différencient par leur qualité de rénovation. Les courbes ci-dessous illustrent d’ailleurs bien la corrélation entre le niveau de loyer et les travaux réalisés.

Stéphane Pujol

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Les statistiques ci-dessous ont été  établies au 2e semestre 2011. Elle ne traduisent pas encore la réalité du marché et ce d’autant plus, que les locations dans le neuf et dans l’ancien sont mélangées.

Les moyennes des prix des loyers à Marseille  2012 en €/m² (VARIATION 2012/2011 en %) Source clameur

12.03.2012
Il y a un peu plus de 10 ans, je quittais les grands groupes de gestion immobilière, après avoir été  dirigeant de filiale pour l’un d’entre eux.  Dégoutté de leur mentalité, n’en pouvant plus d’être entre le marteau que sont les exigences de nos clients et l’enclume financière que ces groupes nous faisaient porter.

De plus en plus de cadres dirigeants, après avoir dirigé des dizaines de collaborateurs deviennent à leur tour , des artisans à la recherche de liens humains, de tâches concrètes, de simplicité, fuyant la pression financière et retrouvant fierté et liberté d’exercer ce métier.

Cette semaine j’en ai rencontré deux. Deux de plus, qui viennent de créer leur boite et qui rejoignent le réseau des managers qui ont claqué la porte aux grands groupes d’administration de biens. Ce même parcours, cette même démarche crée de la solidarité entre nous.

Stéphane Pujol

02.03.2012
Cet article s’adresse à vous,  copropriétaires et conseils syndicaux, dont les chaufferies des immeubles sont alimentées au gaz. Entre parenthèses, heureusement pour leur porte-monnaie qu’elles ne sont plus alimentées au fuel !

Savez -vous quelle est la part du chauffage dans vos charges ?
Savez-vous si ce poste de charges est optimisé ?
Savez-vous que le prix du gaz au tarif réglementé est plus cher d’environ 7 à 8%  que le prix de marché  du gaz ?
Savez-vous si votre immeuble bénéficie de ce tarif réglementé ?
A-t-il été négocié par votre syndic ?
Si pour un T3 plan courant vous payez plus de 12 € de chauffage par m2 par an ou pour un type 3 de construction de qualité vous payez plus 14€ le m2, il est temps pour vous de vous poser des questions.

Le syndicat est-il le titulaire du contrat ou passe-t- il  par un chauffagiste qui refacture le gaz ?
Ne signez jamais de contrat avec une garantie de température sans avoir vérifier lé réalité des estimations réalisées par le chauffagiste car toutes les mesures ne sont pas ajustées. On se retrouve vite avec 30% de gras pour le chauffagiste… Faites vérifier ces variables par un thermicien puis négociez un contrat avec intéressement. Il aura ainsi un réel intérêt à optimiser la gestion de la fourniture de l’énergie.
De même pour le contrat « P3 », qui est un contrat où le chauffagiste garantit le matériel, ne choisissez que des contrats avec transparence et remboursement du P3 à l’issue du contrat s’il n’est pas investi.
Pour les petites copropriétés, choisissez le fournisseur en direct car le chauffagiste n’optimisera rien.

Votre contrat gaz est il toujours au tarif historique « B2S » ou a-t-il été réactualisé au tarif des nouvelles offres ?
Tous les vieux contrats historiques de GDF sont basés sur le célèbre « B2S » qui est 7 à 8% plus cher que les contrats actuels.   Alors négociez ! Ne perdez plus de temps!
La raison de cette différence,  est que le tarif réglementé dépend des prix négociés dans les contrats d’approvisionnement que GDF a passé avec l’Algérie, la Russie, la Norvège et que ces contrats sont basés sur l’indexation du prix du pétrole. Or depuis les avancées techniques qui permettent l’utilisation du gaz de schiste , le gaz et le pétrole  ne sont plus sont corrélés…et la différence peut durer tant que les contrats courent…soit 20 ans.

Le prix du gaz est-il indexé 4 fois par an ou est-il facturé à un prix fixe ? S’il l’est à prix fixe sur quelle durée est-il établi?
Si vous êtes toujours au tarif réglementé, vous n’avez pas de choix à faire
En revanche pour les contrats avec les nouvelles offres gaz,  vous avez le choix entre des contrats indexés trimestriellement, des contrats à prix fixe d’une durée d’1, 2  ou  3 ans.
Bloquez un prix vous permettra de tenir un budget. Ne spéculez pas sur 2 ou 3 ans car une copropriété n’a pas à subir ou bénéficier d’une spéculation.

- Payez-vous la taxe TICGN (Taxe Intérieure sur la Consommation de Gaz Naturel) ?

Les copropriétés d’habitation sont exonérées du paiement de cette taxe mais les fournisseurs continuent de la facturer …vérifiez donc la facturation et demandez le remboursement de cette taxe si elle vous est facturée à tort…

Un dernier conseil, ne négociez jamais une cotation en plein hiver, faites-le au printemps ou en été car les cotations sont basées sur le prix spot (actuel) et il est sensible. Avec l’hiver que nous avons eu les prix du gaz ont monté de 20%…mais ils vont baisser.
Tenez compte de la saisonnalité. Et bonne négociation.

25.02.2012

Je constate trop souvent que pour mes clients acheter ou investir dans un bien immobilier c’est acheter un petit bout d’éternité.
Qui a déjà mesuré l’obsolescence de son appartement ou de son immeuble? Qui a déjà positionné son appartement en terme de cycle de vie?
Qui en a tenu compte pour l’évaluation ou l’achat de son appartement?

Pas grand monde car en France l’immobilier ne s’amortit pas et on ne mesure pas la valeur d’usage d’un appartement ou d’une maison.  Notre urbanisme étant assez récent (en tout cas à Marseille), nous construisons en béton et en pierre et nous n’avons pas la culture du temps qui passe et de l’usure…
Le souci c’est que:
- les prochaines années seront les années de l’immobilier de qualité que ce soit au niveau de la vente ou de la location. Les appartements ou immeubles mal placés, mal entretenus, qui n’auront pas fait les travaux d’adaptation nécessaires seront certainement condamnés à voir leur prix et leur loyer baisser,
- les règles d’urbanisme ont tricoté un maquis de lois qui empêchent les changements, les corsètent et poussent au conservatisme.
A Marseille, les immeubles les plus anciens sont en centre ville. Sont ils condamnés à être inadaptés pendant des décennies avant d’être finalement démolis?
Prenons l’exemple de l’isolation externe, c’est une mesure simple et efficace qui fait baisser les consommations d’énergie d’environ 20%. Et bien, cette mesure intelligente est impossible à Marseille comme dans d’autres villes d’ailleurs.
Vous n’avez pas envie d’une tropézienne en toiture? Idem. C’est interdit.
Vous êtes en fauteuil roulant ? désolé Monsieur ou Madame, sortez du centre ville car les immeubles ne sont pas adaptés pour vous…

A Marseille, les immeubles ont poussé avec la population. On trouve donc du bâti bois et traditionnel construit de 1880 à 1920 en centre ville  qui a une centaine d’année, excepté autour du vieux port où les constructions sont encore plus anciennes. Dans les quartiers proches du centre, on a construit entre 1950 et 1970 des immeubles et des habitations en béton qui ont entre 30 et 50 ans. Or le bois et le béton qui sont soumis à l’humidité, à des défauts d’entretien et à des modifications de structure rendent les immeubles fragiles au delà de 100 ans.
Le lieu ou l’adresse de l’immeuble qui pouvaient au début et au milieu du siècle être très agréable à vivre, peut aujourd’hui se retrouver sur axe très circulant où pas grand monde rêve d’habiter.
Si rien n’est fait (et je en vois pas beaucoup de politiques en parler), ces immeubles sont condamnés à devenir obsolètes et inadaptés alors que certains emplacements sont fantastiques.

 Faites donc attention au prix d’achat et tenez compte :
- de la qualité de construction de l’immeuble,
- de sa qualité d’entretien,
- de sa qualité d’occupation,
- et surtout de la possibilité de faire évoluer l’ immeuble

Intégrez cela dans vos offres car nous rentrons dans une nouvelle époque immobilière ou il n’y aura plus un marché et un prix moyen mais des micros marchés et de grosses différences de prix entre les immeubles.

Stéphane Pujol

06.02.2012
En  2008 face au déchainement médiatique à l’encontre des syndics j’avais réagi en publiant l’article « les syndics souffrent« . Cette année,  face à nouveau à ce même type d’émissions comme celles de M6 ou de 60 millions de consommateurs, j’ai juste envie de vous relayer l’article d’une jeune gestionnaire de copropriété qui travaille avec moi et qui vous livre un petit bout de sa vision du métier:

« Parfois perdre une copropriété c’est un peu comme un divorce… ». Cette phrase prononcée par mon patron il y a quelques jours m’a fait sourire car ce parallèle, bien que poussé, n’est pas si faux… parole de gestionnaire !
Prenez par exemple le cas où vous êtes élu nouveau syndic d’une copropriété… En dehors des immeubles neufs, si vous avez été choisi c’est forcément car la relation avec votre prédécesseur a été consommée, attention donc à ne pas être le suivant…
D’apparence, vous semblez posséder toutes les qualités nécessaires pour assurer la bonne gestion de cet immeuble et solutionner les problèmes qui ont « peut être » coûtés sa place à votre confrère.
Au début de cette nouvelle collaboration vous endossez donc en quelques sortes le costume de héros qui vient balayer les idées reçues sur les syndics et démontrer que « non monsieur, nous ne sommes pas tous des voleurs » !

Vous voilà donc parti en croisade pour défendre les copropriétaires opprimés redoublant d’efforts et d’écoute pour leur prouver qu’ils ont fait le bon choix en vous faisant confiance. Visites fréquentes, réponses rapides, vous vous impliquez avec dynamisme dans chacun des dossiers et votre réactivité est à son paroxysme. Pour peu que vos efforts soient payants rapidement, vous devenez ce héros tant attendu et les compliments sont au rendez-vous. Nouvelle collaboration, tout est beau, tout est rose (ou presque…), vous étiez en pleine conquête et avez mené celle-ci avec brio… oui mais jusqu’à quand ?

« Durabilité » et « Constance », voici le nerf de la guerre ! C’est ici que vos qualités de Syndic vont être mises à rude épreuve et que vous allez devoir faire la différence. Nous avons tous été bons à un moment ou un autre, mais savons nous le rester dans le temps ? Savons nous montrer à nos clients que la considération que nous avions pour eux au début de notre collaboration est toujours la même des mois, voir des années plus tard ?
Dans la vie de tous les jours, les relations humaines, les amitiés, les connaissances s’entretiennent par des petits rien, des attentions régulières qui font la différence. La relation syndic/copropriétaire souffre des mêmes besoins ; l’attention, la réponse, l’écoute qui entretiendront le lien au quotidien entre vous et vos clients.
Le côté « humain » ayant une part prépondérante dans notre métier, il est difficile de considérer cette relation d’un œil purement professionnel. Il s’agit d’un réel échange humain avec toutes les satisfactions et déconvenues que cela comporte.

Parfois héros, parfois zéro, les échanges avec vos clients s’articulent autour de réussites, de colères, de malentendus, de compromis… une vraie vie de couple quoi ! L’essentiel étant de maintenir ce lien pour que vos clients conservent se sentiment d’être un copropriétaire à part entière.
Toutefois, rien n’étant parfait, certaines collaborations prendront fin malgré vos efforts et ce n’est pas sans regrets que le gestionnaire que vous êtes passera la main. En effet, quel gestionnaire n’a pas connu au moins une fois ce petit pincement au cœur lorsque l’on perd une copropriété pour laquelle on s’est investi ? C’est lorsque je pense à ça que je trouve la métaphore du divorce plutôt drôle…
Qu’est ce que j’ai mal fait?
Pourquoi se séparent-ils de nous ?
Voici les premières questions que l’on se pose, que ce soit par conscience professionnelle ou par fierté.

Je pense sincèrement que les professionnels qui feront la différence seront ceux qui n’hésiteront pas à se remettre en question ; faculté importante dans ce métier pour mieux appréhender les besoins des clients, s’y adapter et ainsi perdurer.

Conserver votre costume de héros n’est donc pas une finalité en soi et ce n’est pas forcément ce que l’on attend de vous. Sur le long terme, vous devez troquer celui-ci pour revêtir le rôle du professionnel vers qui vos clients se tournent en toute confiance pour un besoin précis, une question, un avis.

Etablir un lien constant en devenant une sorte de référence dans leur vie « immobilière » et pas seulement un syndic « de passage », voilà une happy end !  »  Kristel Casaburi

Stéphane Pujol