La Loi Carrez ou loi n° 96-1107 du 18/12/1996 vise à améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété.

Cette loi impose au propriétaire vendeur d’un lot de copropriété d’en mentionner la superficie précise dans tous les documents relatifs à la vente.

Cela concerne tous les biens en copropriété d’une surface de plus de 8m2 (appartements, locaux commerciaux et professionnels, chambres de service, maisons en copropriété horizontale) et ne s’applique pas dans le cas d’un achat sur plan ou de terrain à bâtir.

On désigne par « Superfice Carrez » toutes les superficies de plancher des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, murs, marches, cages d’escalier, gaines, embrassures de portes et fenêtres.

Sont exclues de ces mesures les surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres, les loggias, balcons, terrasses et annexes (caves, garages, jardins…)

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Dans la continuité de la transformation urbaine du Nord de Marseille, encadré par les passerelles autoroutières et dominant les bassins portuaires du nord de la ville, le groupe immobilier Eiffage prévoir la construction d’un éco-quartier baptisé « Smartseille »: 58 000 m2 de logements, bureaux, hôtels, commerces sur une surface au sol de 2,7 hectares. A terme, 4 000 personnes pourront vivre, habiter et travailler dans cette ville du futur imaginée par Eiffage.

« Cet ilôt Allar doit être exemplaire pour les Marseillais et cela doit être la référence méditerranéenne, c’est-à-dire la ville qui s’ouvre vers l’extérieur, qui se développe et qui met l’humain au coeur du projet » a commenté Laure-Agnès Carradec, adjointe au Maire déléguée à l’urbanisme.

ce nouveau quartier s’inscrit dans le cadre de l’extension du projet d’Euroméditerranéen (Euromed 2). Ce projet d’aménagement urbain de 700 000 m2 et de développement économique de 4 milliards d’Euros est la plus grande opération de rénovation urbaine en Europe.

Vidéo de présentation du Projet Smartseille

Une belle perspective pour Marseille…Faites nous partager vos avis sur ces nouveaux projets!

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Ce document est obligatoire dans le cadre d’une vente ou d’une location, quelque soit l’année de construction du bien.

Son objectif est « d’informer le locataire sur les phénomènes passés ou prévisibles, leurs conséquences et les mesures pour s’en protéger et en réduire les dommages ».

Ce diagnostic doit être réalisé par un professionel formé et certifé ou par le propriétaire bailleur lui-même.

Les Risques Naturels sont répartis en 8 catégories:

– Avalanches

– Cyclones

– Feux de forêts

– Innondations

– Mouvements de terrain

– Tempêtes

– Seismes

– Eruptions volcaniques

Les Risques Miniers sont liés aux cavités souterraines artificielles qui peuvent provoquer des effondrements.

Les Risques Technologiques sont principalement liés aux activités industrielles des établissements classés SEVESO.

Pour remplir correctement un ERNMT, plusieurs informations sont à fournir:

– Arrêté prefectoral de la commune concernée

– Situation du bien au regard des Plans de Prévention des Risques

– Pièces jointes

– Prescriptions de travaux

– Zonage sismique

– Informations relatives aux sinistres indéxés

– Parties concernées

Exemple d’un ERNMT : http://www.preventimmo.fr/documents/ERNMT_exemple.pdf

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Objectifs :

• Informer l’acquéreur
• Protéger le vendeur

A ces diagnostics, s’ajoute, en copropriété, l’obligation de renseigner l’acheteur quant à la surface habitable du bien en vente.

L’information prend la forme d’un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé dès le compromis de vente, puis à l’acte authentique de vente.

Il doit être rédigé par un professionnel, dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité (type AFAQ-AFNOR, Bureau VERITAS certification..).

Le dossier de diagnostic technique comprend les documents suivants :

• le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ;
• l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ;
• l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;
• l’état de l’installation intérieure de gaz ;
• l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• l’état de l’installation intérieure d’électricité ;
• le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif ;
• l’information sur la présence d’un risque de mérule

Le nombre de diagnostics inclus dans un DDT dépend :

• de la nature du bien ;
• de sa date de construction ;
•  de sa localisation.

Plus d’informations : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/N20591.xhtml

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En ce qui concerne la domaine de la location:

• MISE EN PLACE D’UN BAIL TYPE

Entré en vigueur le 01/09/2015.

A compter de cette date, les baux d’habitation principale doivent être conformes au contrat type.

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• ENCADREMENT DES LOYERS A PARIS

Entré en vigueur le 13/06/2015

Ce décret ne s’applique que dans les « zones tendues »; sur le reste du territoire la fixation des loyers reste libre.

L’encadrement fixe un loyer de référence en fonction des caractéristiques du logement (type de location, nombre de pièces principales, quartier…)

Il s’applique lors du renouvellement du bail ou au moment du changement de locataire.

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• LISTE DU MOBILIER DES LOCATIONS MEUBLEES

Publication le 05/08/2015 d’un décret qui liste tous les éléments que doit comporter ce mobilier pour louer un bien en « meublé ».

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En ce qui concerne la domaine de la transaction:

• DELAI DE RETRACTATION ALLONGE

L’acquéreur dispose à présent d’un délai de 10 jours (au lieu de 7 jours auparavant) pour se rétracter suite à la signature du compromis de vente.

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Donnez nous votre avis, que pensez vous de ces nouvelles dispositions?

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Le montant de l’ISF se calcul sur le montant net du patrimoine du foyer fiscal, dès lors qu’il dépasse le seuil de 1 300 000 € au 1^er janvier de l’année d’imposition.

La déclaration ISF doit être établie dans le courant du mois de juin de chaque année.

 Patrimoine pris en compte dans le calcul de l’ISF :

Sont pris en compte dans le patrimoine du foyer fiscal :

• les immeubles
• les terrains
• les biens détenus en usufruit
• les liquidités
• les placements financiers
• les biens professionnels non exonérés
• les véhicules
• les chevaux de courses
• les bijoux, or et métaux précieux
• les meubles

Les dettes non professionnelles peuvent être déduites du calcul du patrimoine fiscal soumis à l’ISF.

Les pièces justificatives attestant de l’existence, de l’objet et du montant des dettes sur lesquels s’opère la déduction, doivent être jointes à la déclaration ISF. Seules les dettes fiscales ne requièrent pas de justificatifs pour la déclaration ISF.

 Calcul de l’imposition par application du barême de l’ISF :

source : site web sicavonline

 Abattements de réductions :

Certains abattements existent :

• Abattement pour les personnes à charge;
• Réduction d’impôt liée à l’investissement en PME (participation directe, FIP, FCPI);
• Réduction d’impôt liée aux dons aux organismes reconnus d’utilité publique.

 Plafonnement de l’ISF :

Dès lors qu’un contribuable consacre plus de 75% de ses revenus au paiement de ses impôts, l’excédent constaté vient réduire l’ISF à payer.

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FAUX !

En voici la démonstration :

•   Il est impossible de déterminer avec précision un prix au m2 

En effet, il existe une multitude d’informations (plus ou moins officielles et vérifiables !) et des données qui sont donc très divergentes.

Le fait est, qu’aucun bien n’est identique et qu’on ne peut pas attribuer la même valeur au m2 pour 2 biens ayant une situation géographique proche, car chaque bien a des éléments d’appréciations qui lui sont propres :

• Situation géographique et voisinage immédiat
• Environnement sonores et visuelles
• Qualité du bâti et état du bien
• Etage, disposition intérieure
• Eléments d’agrément : aménagements extérieurs, garage, annexes…

•  La surface d’un bien ne constitue pas sa seule unité de valeur

La superficie d’un bien n’est pas le seul élément à prendre en compte, il faut intégrer dans ce calcul d’autres facteurs tels que :

• la typologie (nombre de pièces)
• la disposition (surface des couloirs, des dégagements, recoins …)
• la hauteur sous plafond
• les annexes (dépendances, garages ou parkings, caves, piscines …)

Pour illustrer ces propos nous allons comparer 3 biens avec des surfaces identiques (55m2) dans le même secteur géographique (quartier Perrier – Marseille 8^ème ) ; d’après la croyance qui dit que la valeur vénale s’obtient en multipliant la surface par le prix au m2, ces 3 biens devraient tous avoir le même valeur .

Et pourtant…

1. Appartement de type 3 de 55m2 dans un immeuble neuf, situé dans une petite impasse calme, à proximité des transports en commun et des commerces, en dernier étage , disposition intérieure rationnelle sans perte de place, avec une terrasse de 15m2 exposée Sud, et un garage double en sous-sol.
2. Appartement de type 2 de 55m2 (avec un couloir de 10m2) dans un petit immeuble marseillais ancien, 3^ème étage sur 4 sans ascenseur, sur le boulevard Perrier, séjour exposé Nord avec un important vis-à-vis, à rénover entièrement. Pas de stationnement privatif.
3. Petite maison de ville aménagée en T3 de 55m2 avec jardinet de 50m2 exposé Sud, dans les « hauts de Perrier », très rare, très calme, avec garage, entièrement rénovée par architecte.

Dans la description de ces 3 biens nous voyons tout de suite que même si leur surface est identique ces biens sont totalement différents et ne peuvent aucunement avoir la même valeur.

Concernant la valeur, nous avons recherché sur Internet les prix au m2 communiqués pour ce secteur, voici les résultats :

Immoprix (selon les données communiquées par la chambre des notaires) : T2 de 2560€ à 3540€/m2 //T3 de 2650€ à 3510€/m2

Meilleurs Agents (site d’évaluations immobilières sur Internet) : Secteur PERRIER : 2944€/m2

Efficity : 3400€/m2

Comme prévu, ces valeurs sont assez disparates et il est difficile de n’en retenir qu’ une seule pour effectuer le calcul.

Si, malgré tout, le propriétaire de l’appartement neuf (1)  fait son calcul avec la référence d’Immoprix (et aurait retenu la valeur la plus haute): 55 x 3510€=193 050€

Celui, de l’appartement ancien (2) aurait fait son calcul avec la référence de Efficity : 55 x 3400 = 187 000€

Et pour la petite maison de ville le calcul aurait été fait avec Meilleurs Agents : 55 x 2944 = 161 920€

Ces calculs ne font qu’appuyer notre démonstration et révéler les limites de cette méthode d’estimation.

N’hésitez pas à donner votre avis et à nous faire partager vos impressions sur cet article.

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 En attendant l’application définitive de cette directive prévue début 2016, et face au contexte économique actuel, il semble important pour les organismes financiers de « vérifier » les valeurs fournies par l’emprunteur avant de valider un financement.

En effet, la perspective d’un défaut de paiement est une préoccupation constante, il faut donc :

• S ‘assurer de l’existence d’un Marché liquide
• Disposer d’une valeur de Marché objective,
• Surveiller le rapport entre montant de la Dette et la Valeur Vénale du bien ;

Le rôle de l’expert est donc capital pour ce type d’opérations, car il fournit :

• Une analyse détaillée de l’actif avec analyse détaillée de l’état locatif (échéance des baux, répartition des charges, analyse du taux de vacance, positionnement du bien sur le marché, aménagements éventuels…)
• une analyse précise des charges (charges non récupérables aux locataires, charges sur les parties vacantes, frais de commercialisation, travaux d’aménagement…)
• une analyse critique de l’état de l’immeuble au vue du budget prévisionnel des travaux à entreprendre
• un positionnement de l’actif considéré dans le marché catégoriel concerné
• des éléments de comparaison récents, détaillés et… comparables
• une estimation précise avec argumentation en utilisant les méthodes préconisées par la charte : méthode par comparaison, méthode par le revenu, méthode des cash flow

Le rôle de l’expert va donc bien au delà de la simple détermination de la valeur du bien, il fournit une véritable analyse intrinsèque, environnementale et économique du bien, essentielle au montage d’un dossier de financement.

Cet article Directive européenne 2014/17/EU: Encadrement des conditions de crédits immobiliers est apparu en premier sur Groupe Novalis.

En effet, il vous suffit de taper « expert immobilier » sur google pour constater la multitude de professionnels revendiquants ce titre! Le prix est souvent l’un des critères de sélection mais il ne doit en aucun cas en être le seul car les conclusions de l’expert immobilier peuvent être lourdes de conséquences pour le demandeur. Le rapport de l’expert va servir de référence pour le calcul des droits d’enregistrements lors d’une succession, d’une déclaration d’ISF et va également permettre la sortie d’indivision lors d’une donation partage ou d’un divorce… Dans tous ces cas il est impératif que l’expert soit compétent en la matière afin de vous fournir la valeur vénale la plus juste et d’éviter un rattrapage de l’administration fiscale ou de léser l’une des parties…  Aussi, certains points sont essentiels à vérifier avant d’orienter son choix.

L’expertise immobilière n’est pas une profession règlementée; ce qui signifie que n’importe qui peut revendiquer le titre « d’expert immobilier ».

Pensez donc à contrôler :

• Le niveau de compétence du professionnel ( ses diplômes, ses formations permanentes…)
• L’adhésion auprès d’une chambre professionnelle signataire de la charte de l’expertise (et qui requièrent pour la plupart un certain niveau d’expérience),
• Son attestation d’assurance RCP qui engage sa responsabilité lors de la mission.
• Sa connaissance du marché (un bon expert doit avoir une maitrise parfaite de son secteur et un bon réseau de partenaires (notaires, agents immobiliers) qui le tiennent informé des dernières transactions réalisées et de l’état du marché.

Le rapport d’expertise est le seul document opposable aux tiers qui peut servir à la mise en place d’un partage, d’une donation, d’une déclaration ISF, d’une liquidation de communauté, d’une garantie hypothécaire ou à un dossier contentieux ou judiciaire.

Aussi, ne vous contentez pas d’un simple tarif transmis par mail, au contraire, n’hésitez pas à discuter avec l’expert pour le solliciter sur son approche de la mission, les méthodes utilisées et surtout vérifier son niveau de compétence.

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Cette accréditation est délivrée par l’organisation européenne d’experts immobiliers TEGoVA (The European Group of  Valuers’ Associations) qui regroupe 53 associations dans 30 pays et qui régie la profession afin de garantir aux donneurs d’ordre un niveau de compétence et d’excellence conformément aux standards européens de l’expertise immobilière.

La certification REV (Recognised European Valuer) , créée en 2006 par TEGoVA propose aux investisseurs, institutions financières, grandes entreprises, et acteurs de la construction, en complément de la garantie des normes des EVS, un indicateur personnel trans-européen d’excellence basé sur l’expérience et la compétence.

Le cabinet NOVALIS est désormais accrédité REV en la personne deDavid LEBRETON, expert-associé, sous le numéro REV-FR/CEIF-FNAIM/2020/4

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