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ADQUISICION DE INMUEBLES EN REMATES JUDICIALES

2010-12-01T06:45:00.000-08:00

La adquisición de una propiedad vía remate, conocida judicialmente como adjudicación, exige un mayor cuidado y previsión ya que requiere cumplir requisitos y pasos formales que su omisión podrían conllevar a la nulidad de su adjudicación.

Previamente al remate es, imprescindible, hacer un estudio tanto del expediente del proceso por el cual se ha convocado a remate, como de la partida registral de la propiedad a ejecutarse. Es muy riesgoso participar en un remate sin tomar en cuenta este consejo.

Los pasos elementales para la adjudicación de un inmueble:

Para ser postor (participante en remate) deberá depositar, en efectivo o cheque de gerencia, el equivalente al 10% del valor de tasación del inmueble a rematar. Este dinero será devuelto inmediatamente al depositante en caso que no se adjudique el inmueble.
El inmueble saldrá en remate con un valor equivalente a las 2/3 de su tasación. Es conveniente realizar una visita al inmueble a fin de indagar el valor referencial de otras propiedades de la zona ya que muchas veces se convoca a remate un inmueble sobrevaluado.
Una vez adjudicado el inmueble, se deberá consignar en el Banco de la Nación el saldo del precio de adjudicación a favor del juzgado que ordenó el remate en un plazo no mayor a los 3 días. De no cumplir con este requisito el adjudicatario pierde la suma depositada, el acreedor podrá demandarlo por daños y perjuicios, además de estar imposibilitado para poder participar en el nuevo remate a convocarse.
Habiendo cumplido con cancelar, mediante consignación, el saldo del precio del inmueble adjudicado el Juez le transfiera la propiedad disponiendo inscribir en el registro de propiedad inmueble este derecho. Igualmente dispondrá dejar sin efecto todo gravamen que pese sobre dicho inmueble, salvo la medida cautelar de anotación de demanda y ordenará al ejecutado a que entregue este bien al adjudicatario.

Estos consejos y sugerencias no son vinculantes por tanto no asumimos responsabilidad alguna por seguir, únicamente, estos pasos. Cada caso tiene variables por tanto decisiones diferentes.

QUE SUCEDE SI LA DEUDA SUPERA EL MONTO POR EL CUAL HIPOTECÓ SU PROPIEDAD

2010-11-11T15:26:00.001-08:00

Hablamos del supuesto que su propiedad ha entrado en remate judicial como consecuencia del no pago de su deuda garantizada mediante hipoteca.

Toda hipoteca se otorga hasta un monto determinado, digamos US $ 30,000. Si la deuda garantizada por dicha hipoteca llega a superar ésta cifra, digamos US $ 40,000, el acreedor únicamente podrá cobrar un máximo de US $ 30,000. Esto sucederá aunque la propiedad hubiese sido rematada en un monto mucho mayor, digamos US $ 100,000. En este caso el deudor tendrá derecho cobrar al remanente, es decir los US $ 70,000 restantes.

Para que el acreedor pueda cobrar el saldo deudor de US $ 10,000 tendrá que iniciar otro proceso pero esta vez de Obligación de Dar Suma de Dinero. En este supuesto el problema que se puede presentar es que el deudor a efectos de burlar esta obligación de pago, cobre inmediatamente el remanente dejando imposibilitado al acreedor de poderse hacer cobro de los US $ 10,000 faltantes. La manera eficaz de evitar esto es interponer una Medida Cautelar Anticipada

NO OBSTANTE QUE MI PROPIEDAD FUE REMATADA, PUEDO RECIBIR ALGUN DINERO?

2010-11-11T15:23:00.001-08:00

Definitivamente si. Pero sólo si el monto por el cual fue rematada la propiedad es superior a la sumatoria total de su deuda; es decir, a los gastos de cobranza, los intereses más la deuda capital, adicionalmente a los honorarios del abogado quien asesoró para la ejecución de la hipoteca. Estos se denominan costas y costos.

Para determinar el monto total de estos conceptos el juez del proceso de ejecución dispone que se realice una liquidación, la cual es encargada a un perito judicial. Esta puede ser materia de observación en caso que, a criterio del interesado (ejecutante, ejecutado o tercero), la liquidación lo perjudica injustamente. El plazo para observarla es de 3 días útiles.

No obstante, el sistema judicial se presta a algunos “artilugios” en perjuicio del deudor ejecutado.

ANTES DE HIPOTECAR SU PROPIEDAD, TOME EN CUENTA LO SIGUIENTE:

2010-11-02T20:49:00.000-07:00

Hipotecar una propiedad, con mayor razón si es su casa habitación, es una decisión que le podría cambiarle la vida no solo a usted sino a su familia. Le presentamos algunas consideraciones a tener presente antes de tomar esta decisión.

• Si va a solicitar un préstamo por el que otorgará en garantía hipotecaria su propiedad inmueble, hágalo a la banca formal, a una empresa del sistema financiero supervisado y regulado por la Superintendencia de Banca y Seguros. Otras alternativas son usureras por consiguiente con un alto riesgo a perder su propiedad

• Antes de solicitar un préstamo a un Banco para la adquisición de una propiedad inmueble estudie previamente su estado económico actual así sus las proyecciones de ingresos a largo plazo ya que asumirá una deuda a cancelar en 10, 15 o mas años.

• Usted tiene derecho a solicitar todo tipo de información como el monto máximo del préstamo, monto por el cual la entidad financiera ha tasado su inmueble a hipotecar, plazo del préstamo y sistema de amortización, tipos de interés y modalidades, montos de las comisiones etc.

• Mantenga el equivalente al 3 o 4% del precio de venta para gastos y tramites que usted deberá cubrir ya que ningún banco cubre el 100% de los gastos que genera la compra del inmueble que le esta financiando. Gastos como impuestos, gastos notariales y registrales.

• Recurra a la entidad financiera dependiendo del monto que pretende solicitar en préstamo para la adquisición de una propiedad inmueble. Los fondos de MI VIVIENDA son los ideales para inmuebles económicos y sus intereses son atractivos

• Nunca confíe solo en la documentación que le otorgan su contraparte. Usted personalmente obténgala de los Registros Públicos, las falsificaciones de esta documentación es frecuente

• Si quien le dará el préstamo hipotecario es una persona jurÍdica que no pertenece al sector financiero formal, estudie no solo la documentación de la empresa sino también los antecedentes de sus representantes y los apoderados, incluyendo policial y judicial

Los consejos mencionados son los básicos y elementales en todo acto de disposición de una propiedad inmueble. Consecuentemente, las recomendaciones expuestas no son vinculantes al estudio por tanto no asumimos responsabilidad alguna por su solo seguimiento. Resulta imprescindible la asesoria personal de un abogado.

PASOS A SEGUIR PARA COMPRAR UNA PROPIEDAD INMUEBLE

2010-11-02T19:49:00.001-07:00

El sector inmobiliario ha mantenido un crecimiento sostenido en los últimos años y tal parece que se mantendrá así en los próximos. Es decir, cada vez mas peruanos serán dueños de mas propiedades. Así se resumen las conclusiones de analistas económicos y especialistas del tema en nuestro medio.

Conllevando inversiones que muchas veces son el ahorro de toda una vida, la adquisición de una propiedad no puede tomarse a la ligera, por ende les brindamos algunos consejos a tener en cuenta:

1.- Busque un abogado especializado en la materia. Le ahorrará tiempo, dinero y sustancialmente de una posible estafa. El abogado no solo esta para solucionar problemas su labor principal es evitar los posibles problemas.

2.- Del dinero destinado para la adquisición de su propiedad separe el equivalente entre el 1% al 5%, dependiendo del caso para los gastos notariales y registrales ya que estos corresponden al comprador, salvo pacto contrario.

3.- Escoja varias propiedades que cumplan con sus requerimientos y expectativas. De cada inmueble estudie sus ventajas y desventajas. No compre el primer inmueble que encuentre aunque sea el de sus sueños.

4.- Una vez escogido el posible inmueble a adquirir pida los siguientes documentos al propietario:

Certificado de Gravamen
Títulos de Propiedad
Declaración de Autoavalúo Municipal
Si es una empresa quien le vende, solicite la documentación en la que figuren sus apoderados y representantes legales.
Recibos de Luz, agua y demás servicios del inmueble a adquirir.

5.- Corrobore la autenticidad y veracidad de la documentación del inmueble mediante la documentación solicitada al Registro de Propiedad Inmueble. Adicionalmente que su abogado realice un estudio de los antecedentes registrales y para comprobar que no existan títulos pendientes de inscripción, afectaciones, embargos etc.

6.- Redactada y firmada la minuta de compra venta, o contrato preparatorio, solicite el bloqueo registral de la propiedad a adquirir. A la firma de la minuta se cancelará solo un porcentaje del precio de venta.

7.- Realizado el bloqueo registral y lista la Escritura Publica de compra venta ya puede firmarla y cancelar el saldo del precio de venta. Antes de esto por ningún motivo y bajo ninguna circunstancia.

8.- El notario emitirá los partes notariales al Registro de Propiedad Inmueble a efectos que esta propiedad sea inscrita a su nombre y figure registralmente como el nuevo propietario.

9.- Realizados todos estos pasos descargue la propiedad a su nombre en la municipalidad en la que esta ubicada. En caso de que el inmueble sea nuevo, el comprador pagará el Impuesto General a las Ventas (IGV); si es una segunda venta, pagará el Impuesto de Alcabala en la municipalidad en la que se ubica el inmueble adquirido

No use solo su criterio o la experiencia de otra persona para la adquisición de un inmueble. Existen innumerables formas en que un comprador puede perder su inversión.

Estos consejos y sugerencias no son vinculantes por tanto el estudio no asume la responsabilidad por seguir, únicamente, estos pasos. Cada caso tiene variables por tanto decisiones diferentes.

MODELO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA

2010-11-02T19:43:00.001-07:00

SEÑOR NOTARIO:

Sírvase usted extender en su Registro de Escrituras Públicas, una de Compra Venta que celebran, de una parte………………….., con DNI No.……………..con domicilio en ..............................., distrito de ........................, ciudad de ............., a la que en lo sucesivo se denominará EL VENDEDOR y de la otra parte,................................., identificado con DNI No.................., y su cónyuge, Sra. ......................., identificada con DNI No................, ambos con domicilio común en ........................................, distrito de ............................, ciudad de ...............; a quienes en adelante se les denominará en este documento tan sólo como LOS COMPRADORES; en los términos y condiciones siguientes:

PRIMERO.- EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en ……………………….No……….. del Distrito de ……………., el mismo que ocupa un área de 250.00 metros cuadrados, conforme a los linderos y medidas perimétricas que figuran en la Partida No…………del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.

SEGUNDO.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR da en venta real y enajenación perpetua a LOS COMPRADORES, el inmueble descrito en la cláusula primera de este contrato por el precio de US$ ……………., cuyo desembolso se realizará a la firma de la escritura pública del presente contrato mediante cheque del banco…….. conforme fines previstos por la Ley para la Lucha contra la Evasión y para la Formalización de la Economía – Ley N° 28194, su reglamento y normas modificatorias.

TERCERO.- La presente venta comprende el inmueble descrito, con todo lo que de hecho y por derecho le corresponde y le sean inherentes, sin reserva ni limitación alguna.

CUARTO.- Ambas partes contratantes declaran que el precio pactado es el que real y justamente corresponde al bien materia de este contrato, haciéndose mutua gracia y recíproca donación de cualquier exceso o diferencia que hubiere, renunciando a las acciones de dolo, error, lesión, violencia y a los plazos que la ley señala para interponerlos.

QUINTO.- EL VENDEDOR declara que sobre el bien materia de venta no pesa ningún gravamen, hipoteca, medida judicial o extrajudicial, y en general acto o contrato que limita su derecho de libre disposición obligándose no obstante a la evicción o saneamiento de ley.

SEXTO.- LOS COMPRADORES asumen el pago del impuesto predial, impuestos municipales. EL VENDEDOR declara que los recibos de agua potable y luz eléctrica se encuentran al día a la fecha de firma del presente contrato.

SETIMO.- Todos los gastos que ocasionen el otorgamiento de esta escritura, así como el de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble y el pago del impuesto de alcabala serán íntegramente por cuenta de LOS COMPRADORES.

OCTAVO.- En el improbable caso de que esta Minuta no sea elevada a Escritura Pública, surtirá todos los efectos de un documento privado.

Agregue usted señor Notario las demás cláusulas de ley, cuidando de pasar los partes respectivos al Registro de Propiedad Inmueble de Lima, para su inscripción.- LUGAR Y FECHA.

VALORIZACION DEL INMUEBLE EN PROCESO DE EJECUCION DE GARANTIAS

2010-11-02T19:41:00.001-07:00

El proceso de ejecución de garantías esta destinado, en principio, a ser un proceso sumamente breve contemplado en los Art. 720 al 739 del C.P.C. No obstante, es conveniente resaltar ciertos temas especialmente relevantes y frecuentes en cuanto a la valorización de un inmueble materia de ejecución.

Los Incs. 3 y 4 del Art. 720 del C.P.C. establecen la obligatoriedad de anexar una tasación comercial actualizada a la demanda de ejecución de garantías, la cual podrá obviarse siempre y cuando las partes hubieran convenido en la valorización del inmueble materia de ejecución. Sobre esto último, es factible que en el momento de interponerse la demanda se hubiera cumplido con cualquiera, o incluso con los dos supuestos contemplados en la norma, es decir, se adjuntó a la demanda la valorización comercial y/o la misma escritura contenía una valorización convencional. Consecuentemente, si bien se cumplió con este requisito de admisibilidad, es frecuente que para cuando se tenga que rematar la propiedad ya pasaron 2 años desde que se otorgó la hipoteca y por consiguiente desde que las partes convinieron la valorización del mismo o tal vez ya pasaron 2 años desde que se interpuso la demanda. Incluso es factible que pasen ambos supuestos. Consecuentemente, la valorización del inmueble dejó de estar actualizado, por lo tanto siendo asi se tiene que realizar una valorización judicial del mismo, es decir una pericia judicial del bien materia de ejecución conforme el Art. 720 del C.P.C.

El plazo de 2 años, para determinar si la valorización de un inmueble se encuentra desactualizado, no esta contemplado en la ley, pero se ha interpretado, jurisprudencialmente reiteradamente, en dicho sentido

Con esta valorización actualizada se procura no afectar los derechos de las partes en cuanto a que la propiedad sea rematada en un ínfimo de su valor real. Hay que recordar que, conforme el Inc. 1 del Art. 736 del C.P.C., el inmueble saldrá en remate depreciándose 1/3 de su valor, consecuentemente, de rematarse a un valor menor que el que tiene en el mercado más una depreciación de 1/3 de su valor el acreedor (ejecutante) vera afectado su derecho de cobrar la suma total demandada. De otra parte, el propietario del inmueble (ejecutado) perderá su propiedad inmueble sin posibilidades a poder cobrar la suma remanente (saldo resultante del monto por el cual se remató la propiedad menos el monto que cobra el ejecutante) de la ejecución de la propiedad.

Hay casos que la subvaluación es procurada por el ejecutante. Este supuesto se da cuando el monto que procura cobrar esta muy por debajo del monto por el cual saldrá en remate el inmueble. En este caso, el acreedor procurara que el inmueble salga lo mas pronto en remate, aunque este esté subvaluado, ya que de todas maneras cobrará su deuda. Recordemos que al ejecutante no le preocupa si el ejecutado obtendrá un remanente a su favor.

Por estas razones siempre será conveniente presentar una tasación actualizada realizada por peritos judiciales de parte, con esto se puede cuestionar la subvaluación de su propiedad.

No se arriesgue requiere de un abogado especialista para un proceso de ejecución de garantías.

HIPOTECA LEGAL Y COMPRA VENTA

2010-11-02T19:38:00.001-07:00

La hipoteca legal constituye una protección que otorga la ley:

1.- Cuando un inmueble se hubiera transferido sin que su precio haya sido pagado totalmente o haya sido hecho con dinero de un tercero.

2.- Sobre el inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que quien lo contrato se haya obligado a pagarle.

3.- Sobre el inmueble adquirido en una partición con la obligación de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.

Como vemos existen diversas causales por los cuales la ley se superpone o suple a la voluntad de las partes imponiendo la inscripción de oficio en el Registro de Propiedad Inmueble de una hipoteca. En las hipotecas convencionales las partes contratantes acuerdan el otorgamiento de un inmueble en garantía hipotecaria, es decir son hipotecas queridas y solicitadas por las partes. Por el contrario, las hipotecas legales no son convenidas se inscriben registralmente sin ser solicitas por las partes. No obstante, éste es un derecho de libre disposición y por consiguiente renunciable. Nos centraremos, específicamente, en la hipoteca legal y el contrato de compra venta.

En la práctica el motivo mas frecuente en las que aparecen las hipotecas legales es cuando se adquiere un inmueble y es cancelado el precio de venta mediante cheque bancario. No existiendo la certeza que este titulo valor tendrá un efecto cancelatorio, ya que esto solo se conocerá cuando se haga efectivo, se producirá automáticamente la hipoteca legal por mandato del Inc. 1 del Art. 1118 del C.C. Es conveniente mencionar que por disposición de la Ley para la Lucha contra la Evasión y para la Formalización de la Economía – Ley N° 28194. Toda compra venta tiene que realizarse mediando una empresa del sistema financiero.

No obstante, como ya habíamos comentado este derecho por ser de libre disposición es renunciable. Para esto bastará con que se inserte, expresamente, en la minuta de compra venta la voluntad de renunciar a la hipoteca legal y ésta no conllevará a su inscripción.

ACTOS ILICITOS ENCUBIERTOS EN LAS HIPOTECAS

2010-11-02T19:36:00.001-07:00

Los actos ilícitos cometidos en la celebración de contratos se producen, sustancialmente, por la certeza y seguridad que lo que se está firmando con su contraparte es legítimo y legal. No existe duda o temor a que se produzca un perjuicio. Es decir, se produce y se logra inspira confianza en lo que está haciendo y sus consecuencias.

Lamentablemente muchas veces es todo lo contrario. El Poder Judicial está lleno de procesos de Nulidades de Actos Jurídicos por vicios ocultos; fines ilícitos, dentro de estos por la comisión de ilícitos penales como Estafas, Usuras, Falsedad Ideológica etc. Igualmente son nulos los contratos que la ley, expresamente, así lo establece entre otras razones técnicas legales. Igualmente recordemos que el contrato de Hipoteca es uno accesorio y por tanto aun así el contrato de Hipoteca sea perfecto, si el contrato principal es nulo aquel correrá la misma suerte.

Los ilícitos más comunes en las celebraciones de los contratos de hipotecas son la Estafa y la Usura. El sistema es sencillo y muy utilizado por la banca paralela. Se describe a continuación a efectos de no caer en esta trampa:

Paso 1.- Se acepta otorgar al solicitante un Mutuo (préstamo) por una suma determinada previo otorgamiento de un inmueble en garantía hipotecaria

Paso 2.- El otorgante hace firmar la minuta y posteriormente la escritura de Mutuo con Garantía Hipotecaria. En estos documentos se aprecia que, efectivamente, se ha consignado la suma que se había solicitado y/o aprobado en mutuo (préstamo). Con logran ganarse la confianza de sus victimas.

Paso 3.- Después de firmada la documentación (minuta y escritura pública) al solicitante le hacen firmar una Letra Única de Cambio en garantía por el mismo mutuo ya garantizado hipotecariamente

Paso 4.- El solicitante del mutuo finalmente recibe el dinero en efectivo (o mediante cheque) pero esta es una suma mucho menor a la ofrecida y por la cual firmó la escritura de Mutuo con Garantía Hipotecaria.

Paso 5.- A los pocos meses se ejecuta judicialmente la hipoteca solicitando el pago de la suma consignada en la Escritura de Mutuo con garantía Hipoteca asi como la Letra Única de Cambio otorgada en garantía mediante una Acción Cambiara. Siendo este proceso derivado de un titulo valor el ejecutante no tiene la obligación legal de sustentar el origen del mismo.

Paso 6.- Se remata el inmueble cobrando, en algunos casos, entre 300 a 400% mas de capital real y efectivamente otorgado en mutuo. En algunos casos el otorgante del mutuo se adjudica en pago el inmueble ejecutado logrando así un enriquecimiento ilícito mucho mayor.

El sistema delictivo está revestido de legalidad por tanto, aparentemente, no existe forma de detener estos procesos y salvar la propiedad inmueble salvo que se pague las sumas demandadas. No obstante, sí es factible salvar la propiedad sin tener que pagar dichas sumas de dinero.

EFECTOS DE LAS HIPOTECAS

2010-11-02T19:34:00.001-07:00

Previamente es conveniente precisar que es el contrato de Hipoteca. Este contrato es uno accesorio que garantiza el cumplimiento de otro contrato. Se dice accesorio ya que depende de una obligación principal de la cual garantiza su fiel cumplimiento. Obligación que puede ser del propietario del inmueble o de un tercero. Es por ello que por sí mismo no tiene razón de ser, ni existencia. Asi por ejemplo se solicitó a un Banco el financiamiento para adquirir un inmueble, previa calificación, otorgan el préstamo pero el inmueble que se adquiere queda hipotecado a favor del Banco. Si no se cumple con la devolución del dinero prestado mas intereses y gastos de cobranza, este es rematado y el banco se hace cobro de esta deuda.

El otorgamiento de un inmueble en garantía hipotecaria brinda al acreedor hipotecario de 3 derechos que se hacen efectivos sustancialmente en la etapa de ejecución de la hipoteca: Derecho de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

Es frecuente ver este ingenuo y recurrente intento mediante el cual procuran salvar una propiedad hipotecada próxima a remate judicial: A efectos de evitar su remate su propietario lo transfiere a un tercero, con este artilugio pretende sostener ante los tribunales que el inmueble no puede rematarse ya que se estaría afectando al nuevo propietario quien es un tercero ajeno a todo acto jurídico anterior a la adquisición del inmueble. Decimos que es ingenuo ya que es aquí donde se manifiesta el efecto persecutorio de la hipoteca. Una vez otorgado en garantía, aunque el inmueble se transfiera sucesiva e innumerables veces, se divida la propiedad, se edifique sobre ella o se destruya lo edificado la hipoteca podrá ejecutarse y por tanto rematarse judicialmente el inmueble.

El derecho de preferencia está vinculado fundamentalmente a la obligatoriedad de inscripción registral de la propiedad, inscripción que le otorga el beneficio de la publicidad registral. Por este principio todos, sin admitir prueba en contrario, tenemos conocimiento de la existencia de la hipoteca que grava este inmueble. Por tanto, si posteriormente a la inscripción se inscribe una segunda hipoteca y/o embargo, ante la ejecución de cualquiera de estos, primero se hará cobro de su acreencia el acreedor hipotecario y posteriormente los otros acreedores con el remanente resultante del remate si es que queda.

La venta judicial está referida a la ejecución de la hipoteca en la vía judicial mediante un proceso especial denominado Proceso de Ejecución de Garantías. Tiene que rematarse ya que esta prohibido el Pacto Comisorio el cual consiste que el acreedor este facultado para adquirir la propiedad del inmueble por el valor de la hipoteca ante el incumplimiento de la obligación que la garantiza. Es nulo el pacto en contrario. Esto es conforme dispone el Art. 1111 del C.C.

Pese a lo dicho, de acuerdo al caso particular, existen alternativas legales que pueden mediatizar la ejecución de algunos contratos de hipoteca y consiguiente pérdida de la propiedad.

MODELO DE CONTRATO DE MUTUO CON GARANTIA HIPOTECARIA

2010-11-02T19:24:00.001-07:00

SEÑOR NOTARIO:

Sírvase usted extender en su Registro de Escrituras Públicas, una de Otorgamiento de Mutuo de Dinero con Garantía Hipotecaria; que celebran, de una parte,………………….., con DNI……………..con domicilio en ..............................., distrito de ........................, ciudad de ............., a la que en lo sucesivo se denominará EL MUTUANTE; y de la otra parte,................................., identificado con DNI Nº ................., y su cónyuge, Sra. ......................., identificada con DNI N° ..............., ambos con domicilio común en ........................................, distrito de ............................, ciudad de ...............; a quienes en adelante se les denominará en este documento tan sólo como LOS MUTUATARIOS; en los términos y condiciones siguientes:

PRIMERA: Por el presente contrato EL MUTUANTE, a solicitud de LOS MUTUATARIOS, ha convenido en concederles un Mutuo de Dinero por la suma de (signo monetario, monto y monto en letras), cuyo desembolso se realizara a la firma de la escritura pública del presente contrato mediante cheque del banco…….. conforme fines previstos por la Ley para la Lucha contra la Evasión y para la Formalización de la Economía – Ley N° 28194, su reglamento y normas modificatorias.

SEGUNDO: El Mutuo que se otorga será rembolsado conforme el siguiente cronograma de pagos:

TERCERO: LOS MUTUATARIOS tienen derecho a efectuar pagos anticipados de las cuotas o saldos en forma total o parcial, así como cancelar su crédito, con la consiguiente liquidación de intereses al día de pago, siempre y cuando a la fecha en que se solicite el pago anticipado, LOS MUTUATARIOS no adeuden suma alguna por concepto de cuotas vencidas.

CUARTO: EL MUTUANTE podrá considerar vencidos todos los plazos y proceder al cobro del íntegro de lo adeudado y a la ejecución de la garantía que más adelante se constituye en los siguientes casos:

4.1. LOS MUTUATARIOS se encontraran incursos en un procedimiento concursal; convocaran a concurso de acreedores o fueran declarados en quiebra, salvo que consiguieran alguna garantía real o personal suficiente, a juicio de EL MUTUANTE, para responder por las obligaciones pendientes de pago.

4.2. Si LOS MUTUATARIOS incumplieran con el pago de una o más cuotas del crédito otorgado en los plazos establecidos

4.3. Si el bien dado en garantía se hubiese depreciado o deteriorado a punto tal que se encuentre en peligro la recuperación del crédito, según opinión de perito tasador

4.4. Si LOS MUTUATARIOS son demandados respecto a la propiedad del inmueble otorgado en garantía por algún derecho que afecte la libre disposición del mismo.

4.5. Si LOS MUTUATARIOS realizan actos de disposición o constituyen otros gravámenes sobre el bien afectado en garantía, con perjuicio de los derechos que le corresponde a EL MUTUANTE como acreedora.

4.6. Si LOS MUTUATARIOS incumplieran cualquiera de sus obligaciones emanadas del presente contrato y no las subsanan en el término otorgado por EL MUTUANTE.

4.7. Si se comprueba que la información proporcionada por LOS MUTUATARIOS para la celebración del presente contrato fue alterada o falsificada.

QUINTO: En garantía del crédito otorgado por el presente contrato, así como por concepto de intereses compensatorios y/o moratorios, comisiones, tributos, penalidades, gastos y cualquier otra deuda que resulte exigible, LOS MUTUATARIOS constituyen primera y preferente hipoteca a favor de EL MUTUANTE hasta la suma de US$ ...................00 (...... ........................................... Mil y 00/100 Dólares Americanos), sobre el siguiente inmueble:

(Descripción del inmueble de manera idéntica a su inscripción en el Registro de la Propiedad inmueble), cuyo dominio corre inscrito en la (Ficha N°, Partida Electrónica N°, a fojas .... del tomo ......) del Registro de la Propiedad Inmueble de ..........., donde constan sus linderos y medidas perimétricas.

La hipoteca otorgada a favor de EL MUTUANTE mantendrá su vigencia hasta la total cancelación de todas y cada una de las obligaciones y deudas anteriormente referidas.

SEXTO: Queda expresamente establecido que la hipoteca objeto del presente contrato comprende el terreno, las construcciones que pudieran existir sobre el mismo y las que pudieran levantarse en un futuro, sus partes integrantes, accesorias, instalaciones y, en general, todo cuanto de hecho o por derecho le toca y corresponde al inmueble otorgado en garantía, incluyéndose las mejoras que pudieran introducirse al mismo, asi como los frutos que produzca, de ser el caso, sin reserva ni limitación alguna, ni distingo de naturaleza o valor.

SETIMO: LOS MUTUATARIOS declaran que sobre el inmueble otorgado en garantía no pesan cargas ni gravámenes de ninguna naturaleza, ni están sujetos a medida judicial o extrajudicial que limiten su dominio y libre disposición, obligándose en todo caso al saneamiento conforme a ley.

OCTAVO: Para el improbable caso de una ejecución, con el consiguiente remate del inmueble otorgado en garantía, en aplicación de lo dispuesto por el artículo 720 del Código Procesal Civil, las partes de común acuerdo asignan al inmueble el valor actualizado de U. S. $ ......,000.00 (.............. Mil y 00/100 Dólares Americanos); haciéndose presente que las dos terceras partes de esta valorización servirán de base en caso se procediera a solicitar su remate judicial. No obstante, EL MUTUANTE queda facultado a solicitar una nueva valorización o la actualización de la anterior, cuando lo estime necesario.

NOVENO: Todos los gastos y tributos que genere del presente contrato, así como los gastos notariales y registrales, de los Testimonios de la Escritura Pública que origine la presente minuta y los de cancelación de la hipoteca objeto del presente contrato, serán por cuenta y costo de LOS MUTUATARIOS.

DECIMO: Para todos los efectos del presente contrato, LOS MUTUATARIOS se someten a la jurisdicción de los jueces y tribunales del distrito judicial de esta ciudad, renunciando expresamente a cualquier otro que pudiera corresponderles, y señalan como sus domicilios los indicados en la introducción del presente documento, en donde se les dejará todas las comunicaciones y avisos a que hubiere lugar.

DECIMO PRIMERA: La hipoteca que se constituye por el presente contrato se sujeta a lo dispuesto en el Código Civil y demás normas legales que le sean aplicables

Agregue usted, señor Notario, lo demás que fuere de ley y sírvase enviar los respectivos partes al Registro de la Propiedad Inmueble de Lima para su inscripción conforme a ley.

.............., ....... de .......................... de 200....

PRESENTACION

2010-10-26T13:15:00.000-07:00

SERVICIOS PROFESIONALES

Asesoramiento y estudio legal de la documentación del inmueble previo a la compraventa, arrendamiento, otorgamiento de hipoteca, o cualquier acto jurídico que afecta su posesión o transferencia.

Elaboración y redacción de todo tipo de contratos y documentos para la disposición de propiedades inmuebles

Asesoria de la inscripción en Registros Públicos de todo acto de disposición del inmueble.

Asesoria para la adquisición de inmuebles en remate judicial

Adquisición de propiedades inmuebles mediante la Prescripción adquisitiva de dominio.

Formación de Títulos Supletorios

Declaratoria de Fábrica para futuras edificaciones o en vía de regularización por construcciones edificadas con anterioridad a la Ley de Declaratoria de Fábrica y Saneamiento de Edificaciones.

Independización de inmuebles.

División y Fusión de inmuebles.

Regularización de Sucesiones Indivisas.

Tramitación de licencias de obras, regularización de licencias, constatación de obra, etc.

Procesos para la recuperación de su propiedad inmueble (Desalojo, reivindicación, resolución de contrato etc.)

Procesos civiles o penales consecuentes de usurpaciones o despojos de posesión de su propiedad inmueble.

Asesoria legal en procesos de ejecución de garantías de propiedades inmuebles.

Un abogado no solo debe ser llamado para solucionar problemas legales sino para evitarlos.