Questa edizione è uno speciale approfondimento dedicato all’Associazione Italiana Consulenti, Gestori e Valutatori (AICI), contenente le storie, i successi professionali, aneddoti e racconti lavorativi di una trentina di operatori associati ad AICI che operano in tutta Italia con impegno, professionalità e risultati.

Andrea Guarise parla dell’arrivo e del percorso professionale nel real estate italiano, l’impegno nell’ambito della formazione e dell’informazione, e delle sue ultime iniziative professionali. Un racconto, e un’intervista, a 360 gradi.

Sommario

Il Comitato di Redazione del Corriere della Sera protesta contro il direttore Ferruccio De Bortoli perché i giornalisti si sono accorti che il sito del Corriere ospita addirittura un link ad un altro sito, Linkiesta.

Caro direttore, abbiamo visto con stupore che il nostro sito online ospita addirittura un link a un altro sito. Ci sembra una iniziativa incomprensibile, specie in un momento in cui stiamo discutendo, con tutte le difficoltà che conosci, su come rendere più redditizio il nostro di sito. Ti chiediamo, dunque, di interrompere quest’operazione che ha disorientato la redazione e che per altro è stata assunta senza neanche informare il Cdr, come invece è previsto dal Contratto. In caso contrario non riusciamo proprio a capire di che cosa dovremmo continuare a discutere. Un caro saluto.

Il Comitato di Redazione del più grande quotidiano italiano. Come correttamente titolato da qualcuno, queste sono urla di dinosauri.

Si è svolto ieri pomeriggio nella cornice del business center Simal, nei pressi del casello autostradale di Vicenza est, il seminario dal titolo “Il patrimonio immobiliare è una ricchezza virtuale. Ridiamogli valore”, organizzato da Guarise & Partners e dai family banker di Banca Mediolanum Federico Colognese e Giulio Benvenuti.

Nella splendida cornice che ha ospitato un pubblico selezionato di imprenditori, proprietari immobiliari, consulenti d’azienda e finanziari, sono stati sostanzialmente tre i temi toccati: l’andamento e le prospettive future del mercato immobiliare, che anche per il prossimo biennio sarà sottoposto a pesanti condizionamenti. La seconda parte si è incentrata nel dettaglio dei motivi, e soprattutto dei vantaggi che può avere una corretta gestione di un’immobile, con l’obiettivo di creare redditività per una semplice (e ormai impossibile) rivalutazione annua, ma proprio per l’attività di gestione quotidiana. Si è passato poi dalla “teoria” alla pratica, toccando infine un caso concreto nel trevigiano.

Il mercato immobiliare, già oggi, e soprattutto nei prossimi anni sarà sottoposto a continui cambiamenti, e servono nuovi modelli organizzativi per gestire questi cambiamenti, per non perdere il reale valore della proprietà immobiliare, per cui diventano fondamentali, oggi, tanto il monitoraggio dell’andamento del mercato, quanto la conoscenza, l’applicazione e un controllo a 360°: il mercato immobiliare si sta modificando in una maniera talmente radicale, che in futuro saranno sempre più gli immobili a perdere valore e appeal sul mercato, a favore di pochi immobili correttamente gestiti e valorizzati, proprio perché consentono di avere una redditività nel tempo.

È ora il momento di agire e di iniziare un percorso che consenta una valorizzazione delle proprietà immobiliari nel tempo.

Spiega Andrea Guarise:

La serata è stata senza dubbio un importante punto d’incontro, e di confronto, per gettare le basi per una maggiore consapevolezza: oggi fin troppi proprietari di immobili vivono nell’illusione di avere in mano una ricchezza, rappresentata appunto dagli immobili, che in realtà è solo una “ricchezza virtuale”: oggi purtroppo, e questo è bene ribadirlo, l’immobile non più quel bene rifugio creduto inattaccabile dagli eventi esterni. L’immobile deve essere correttamente gestito e mantenuto sul mercato.

Consapevolezza significa formazione e informazione di qualità, come quella che abbiamo cercato di dare ieri sera, e come ci è stato riconosciuto dai feedback davvero lusinghieri, ed è un motivo in più per continuare su questa strada, grazie a partner e a professionisti lungimiranti come l’ing. Colognese, o il dott. Simonetto di Simal S.p.A., che hanno previsto un ulteriore ciclo di eventi, a settembre, su temi di stretta attualità.

Flipboard è un’applicazione, disponibile su smartphone e tablet Android e iOS, che consente di tenersi aggiornati sulle notizie più interessanti, scoprire cose incredibili che succedono nel mondo o rimanere in contatto con le persone più vicine, il tutto con una tecnologia all’avanguardia che consente di sfogliare i contenuti sul proprio tablet come fosse un giornale.

Da oggi è disponibile FocusRE, la rivista per chi vuole sempre essere aggiornato sui fatti di economia e finanza immobiliare.

L’obiettivo è proprio quello di informare per conoscere, come spiega Andrea Guarise:

Ormai il modo di comunicare è cambiato completamente, e il modo di fruire i contenuti che solo fino a pochi anni fa era inimmaginabile oggi è una realtà. Applicazioni come Flipboard hanno cambiato e stanno c

È con queste motivazioni, che il nostro dipartimento di media marketing, ha deciso di lanciare FocusRE, proprio con l’obiettivo di fornire un’ulteriore altro canale per rimanere sempre aggiornati, in maniera puntuale, e su un focus di argomenti ben preciso.

Oggi, difatti, il problema non è avere informazioni, anzi c’è una sovrabbondanza di notizie. C’è troppa informazione. Ecco perché con FocusRE ci siamo incentrati non più sulla quantità o l’accessibilità delle informazioni, ma sulla qualità e sulla selezione della stessa. Il tutto utilizzando un nuovo modello di lettura, attraverso smartphone e tablet, che la tecnologia ci mette a disposizione.

Buona lettura.

Due sono le cause di queste situazione citate come i problemi assoluti: la crisi e gli affitti alti. Certo è innegabile la situazione di crisi che attaglia il nostro Paese e tante economie, anche quelle ritenute più solide, del Vecchio Continente, così come il fatto che, come in tutte le città del mondo il centro storico abbia i prezzi più elevati.

Ma se queste sono cose che, chi più, chi meno, può intuire, quali situazioni si possono mettere in campo per evitare ciò? Semplice: studiare. Si possono replicare modelli statunitensi, svedesi o tedeschi nelle nostre città? Replicare no, ma adattare sì. Se è vero poi che il mondo si sta spostando in Rete, quale strategia di comunicazione e marketing è stata attivata per mantenere vivo e “fresco”, quello che una volta era il classico passaparola, che oggi si propaga nelle nuove forme che la tecnologia ci mette a disposizione? E potrei continuare…

E sugli affitti, anche in questo caso, rispettando la legislazione italiana, e in attesa di quella che si presuppone una e vera propria rivoluzione (fiscale, ma non solo) sugli immobili, perché non traslare, con i dovuti aggiustamenti, modelli esteri?

Mi domando allora: ma i proprietari degli immobili cosa fanno per evitare questa situazione? Inutile aspettare SOLO la politica! Qual è la strategia di gestione di quei palazzi che sono il cuore del capoluogo berico a breve e a medio periodo?

La risposta, visto quello che sta accadendo è semplice e scontata, purtroppo. L’immobile se non è gestito, è solo una scatola vuota.

Con l’articolo dal titolo L’immobiliare? Una ricchezza virtuale, è iniziata la collaborazione dello studio Guarise & Partners, e del suo fondatore, Andrea Guarise, con il giornale Veneziepost, edito da Nordesteuropa Editore.

L’obiettivo, come per l’attività informativa su Linkiesta è quello di offrire una visione diversa, sulla base dell’attività professionale quotidiana, con un’ottica ovviamente più mirata, data non solo dalla diffusione geografica del giornale, il Veneto e il Nordest, ma anche dal target di lettori: imprenditori, amministratori pubblici, liberi professionisti, docenti e studenti universitari.

Spiega Andrea Guarise:

È nato quasi per caso con la dott.ssa Valin l’idea di una collaborazione, per trattare e informare, attraverso Veneziepost, sui temi di economia e finanza immobiliare, argomenti a cui sempre più si dedica spazio, e interesse, e che coinvolgono l’economia che conosciamo fin dalle sue fondamenta. Ci ricordiamo tutti che questa crisi ha avuto i suoi sintimo iniziali nel 2006, negli Stati Uniti, con la crisi dei subprime, legata ai mutui sul mattone, crisi poi diventata mondiale. Ecco, il mio, e il nostro obiettivo, non solamente in ambito aziendale, è quello di dare una corretta informazione e far comprendere che operare sul mercato immobiliare, non significa più improvvisazione, ma studio e analisi continuativa; e, soprattutto, che il vero valore di un’immobile non è dato dal suo prezzo, ma dalla capacità di mantenersi appetibile sul mercato.

Nordesteuropa Editore
Nordesteuropa Editore è nata nel 2004 a Padova e pubblica il quotidiano VeneziePost, il settimanale di economia della cultura Cult, il settimanale economico-politico Monitor e il trimestrale Mappe. Si propone come luogo di dibattito politico-culturale sulla metropoli Nordest, convogliando e mettendo in comunicazione il meglio della cultura industriale, politica, scientifica e finanziaria che gravità attorno alle problematiche del territorio.

Nordesteuropa promuove e gestisce circa 50 eventi e appuntamenti annuali, in collaborazione con diversi enti ed istituzioni: tra questi, Festival Città Impresa, Premio Città Impresa, Green Week, InnovA-Salone Europeo dell’Innovazione, Trieste Next-Salone Europeo della Ricerca Scientifica, e Venezia 2019-Salone Europeo della Cultura.

Tra i partecipanti, da segnalare la presenza, tra gli altri, di Luca Dondi di Nomisma, dei giornalisti Paola Dezza de Il Sole 24 Ore e Gino Pagliuca del Corriere della Sera, Marco Dettori direttore della Borsa Immobiliare di Milano; in un confronto che è risultato un’utile occasione per fare il punto della situazione sul mercato immobiliare italiano, e soprattutto sulle sue prospettive future.

Due ore intense di confronto e di discussione con tanti temi toccati: l’IMU, il calo dei valori immobiliari, e la situazione delle banche, oggi tra i principali proprietari di immobili in Italia, e le prospettive future, legate indissolubilmente alla situazione dell’economia reale. Per un resoconto più puntuale sugli argomenti trattati e sulle conclusioni dell’incontro vi invitiamo a leggere l’articolo su Linkiesta.

In conclusione un incontro con un gruppo non autoreferenziale proprio perché ha unito i dati dei vari centri studi, con l’opinione di chi scrivi di immobiliare, e soprattutto di chi, in questo mondo ci lavora tutti i giorni, e tutti i giorni si trova a far fronte alle difficoltà del settore.
Spiega infatti Andrea Guarise:

L’incontro è stato senza dubbio utile, non solo per il livello di professionisti presenti, ma anche e soprattutto per i vari temi toccati, che, al di là delle varie visioni personali, frutto dell’expertise e della differente quotidianità lavorativa ha visto una generale condivisione su un tema più che mai attuale, riscontrabile ogni giorno: il vecchio modello del mercato immobiliare è morto, e difficilmente tornerà. Nel complesso un’occasione da ripetere.

I fondi pensione e le assicurazioni, classici investitori nel mattone, con un profilo core (ovvero, molto cauto) sono pronti ad investire qualcosa come 7 miliardi di sterline (8,2 miliardi di euro) nel settore delle case in affitto in Gran Bretagna, con la convinzione che l’attuale carenza di abitazioni, e la stretta sui mutui, stia producendo una generazione di affittuari piuttosto che di proprietari.

Il primo dato è che secondo le ultime stime, nel Regno Unito il fabbisogno di case ammonta a 230mila unità, a fronte delle 90mila che sono attualmente in costruzione.

Il secondo dato è che nel 2011-2012 sono state 3.800.000 le famiglie che hanno vissuto in affitto: il livello più alto dal 1990, secondo i dati del governo britannico.

Stando poi alle rilevazioni di CBRE, sono all’incirca trenta i fondi pensione inglesi e statunitensi interessati a sviluppare o ad acquistare complessi residenziali, con rendimenti intorno al 4%, ma più stabili sul lungo periodo, e meno volatili, rispetto al settore dei negozi commerciali o degli uffici. Un esempio, in tal senso, è Prudential che ha appena acquistato un complesso di 534 unità residenziali, dallo sviluppatore Berkeley Homes per 105 milioni di sterline (123,46 milioni di euro). Altri “nomi caldi” di investitori sono l’americana Oaktree Capital, e le compagnie di assicurazione britanniche Aviva e Legal & General.

Complessivamente, il mercato britannico degli affitti, comprendente i redditi da locazione e la rivalutazione dei valori immobiliari, ha prodotto un rendimento dell’8,9% nel 2012, superando del 2,7% il rendimento di uffici, negozi e magazzini, secondo i dati di IPD.

Tra gli ospiti presenti Giuseppe Sbalchiero, presidente di Confartigianato Veneto, il sociologo Aldo Bonomi, l’economista Stefano Micelli, il direttore del Mart di Rovereto Cristiana Collu, il presidente di Confindustria Verona Andrea Bolla, l’editore veneziano Cesare De Michelis.

A Nordest è finita l’era propulsiva delle tre C: campanile, capannone, comune.

Questo il messaggio iniziale, che si è prolungato durante tutta l’evento, moderato nella prima parte da Dario di Vico, giornalista del Corriere della Sera, e nella seconda da Eleonora Vallin, Direttore di Veneziepost.

Quello che era il “modello Nordest”, diventato un vero punto di riferimento con, e grazie agli imprenditori, piccoli medi e grandi, che hanno dato visibilità a quel modello basato sui distretti e sui sistemi locali, oggi è un modello che non basta più ad autoalimentarsi: il solo territorio “geografico” non è più sufficiente, bisogna costruire reti di relazione tra gli imprenditori e il mondo.

Guarise & Partners presente all’evento ben comprende che le strategie sono globali e sempre meno locali e se il nostro core business è quello di rendere più consapevoli gli imprenditori, le aziende e la pubblica amministrazione, che investono o gestiscono patrimoni immobiliari, èanche quello di sostenere chi ha voglia di fare impresa, perché

Finora i quasi 90 miliardi di euro legati a queste problematiche sono state governate, generalmente, in un’unico modo: attendere e aspettare che la burrasca passi. Si tratta di una strategia vincente?

Attendere non è mai una buona strategia, e in questo caso è quantomai controproducente.

Il settore immobiliare è cambiato completamente in poco meno di 18 mesi: in termini di compravendite è tornato indietro di vent’anni; i prezzi rispetto ai picchi del 2006 sono scesi di un 25%; e fino alla fine del 2014, non si prevede alcuna invertenza di rotta, nonostante i rappresentanti delle associazioni di categoria dicano il contrario. In questo contesto è impensabile tornare in breve tempo a valori lontamente vicini ai livelli pre-crisi.

Altro aspetto poco noto ai più, è che da qui al 2018 i fondi di investimenti immobiliari a scadenza, porteranno sul mercato qualcosa come 10 miliardi di euro di asset, immobili con caratteristiche architettoniche, energetiche e soprattutto reddituali di pregio. Domanda: anche se una minima parte di questi immobili dovesse finire sul mercato retail, il mercato privato, un investitore su quali immobili credete si dirigerebbe?

Le banche, che in questo periodo stanno (controvoglia) riempiendosi di immobili, legati a sofferenze di privati, e soprattutto di imprese, devono adottare una strategia immobiliare “attiva”, tesa ad una gestione pro-attiva di tutto il comparto immobiliare: non solo una gestione dell’edificio in sé, quanto, e soprattutto sulla gestione e sul controllo dell’attività del proprietario dell’immobile posto a garanzia, in modo, ad esempio di ricevere preventivamente segnali di difficoltà e di sofferenza nel pagamento delle rate, attraverso l’analisi degli indicatori, svolgendo attività di risk management.

Ma gestire il rischio immobiliare, può (deve) significare anche prevedere soluzioni che vadano ben oltre la vendita (ipotetica, per le ragioni adotte precedentemente) diretta, o tramite asta dell’asset immobiliare: perché non pensare ad esempio ad un veicolo dedicato, in modo da un lato di mantenere in equilibrio e solidi i fondamentali dell’istituto, dall’altro di prevedere e attuare una strategia di gestione che magari non darà risultati e benefici immediati, ma che nel giro di 8-12 mesi, con una governance e le competenze adeguate possa determinare benefici crescenti nel medio termine.

Cambiare modo di gestire gli immobili, è la soluzione.