La risoluzione chiarisce in quali casi sia possibile duplicare gli aiuti: è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa per una seconda volta solo nel caso in cui sia accertato che l’immobile acquistato in precedenza sia assolutamente inadeguato. Non è sufficiente quindi che l’abitazione sia scomoda, troppo piccola ecc.. ma è necessario che venga giudicata del tutto inadatta.

Resta comunque il diritto del coniuge di avvalersi delle agevolazioni prima casa per la propria quota purché in possesso dei requisiti di legge: l’abitazione acquistata non deve essere di lusso e deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha stabilito la propria residenza o intende farlo entro 18 mesi dalla stipula del contratto o, ancora, nel Comune in cui il compratore svolge la sua attività principale, inoltre, all’atto di acquisto è necessario dichiarare di non essere in possesso nello stesso Comune o nell’intero territorio nazionale di un altro immobile a uso abitativo, se acquistato con le agevolazioni.

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Si tratta del regolamento del Fondo di solidarietà istituito in base alla legge  24  dicembre  2007,  n.  244  e,  in  particolare,  all’art. 2, il quale prevede, al comma 475, l’istituzione presso il Ministero dell’economia e delle finanze di un Fondo  di  solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa  per  provvedere  al  pagamento  dei  costi  delle  procedure bancarie e degli onorari notarili necessari per  la  sospensione  del pagamento delle rate dei mutui stessi.

Sono destinatari degli interventi di cui si occupa il decreto quelli relativi ai soggetti che alla  data  di presentazione della domanda  di  sospensione del mutuo i titolari  di un mutuo prima casa ovvero un mutuo contratto per l’acquisto di un’unita’ immobiliare da adibire ad abitazione principale, sita nel territorio nazionale.

Per accedere alle agevolazioni i beneficiari  devono  essere  in possesso, alla data di  presentazione  della  domanda,  dei  seguenti requisiti:

1. devono essere proprietari dell’immobile oggetto del contratto di mutuo prima casa;
2. l’importo del mutuo in questione non può essere superiore a titolarita’ di un mutuo di importo erogato non  superiore  a 250 mila euro, in ammortamento da almeno un anno;
3. l’indicatore della situazione  economica  equivalente  (ISEE)  non può essere superiore a 30 mila euro.

Inoltre, il diritto all’agevolazione è subordinata  all’accadimento  di almeno uno dei seguenti eventi, successivi alla data di  stipula  del contratto di mutuo e tali da determinare la temporanea impossibilità del beneficiario a provvedere  al  pagamento  delle  rate  alla  loro scadenza naturale:

• perdita del posto di lavoro dipendente a tempo  indeterminato  o termine del contratto di lavoro  parasubordinato  o  assimilato,  con assenza non inferiore a tre mesi di un nuovo rapporto di lavoro;
• morte o insorgenza di condizioni di non autosufficienza  di  uno dei componenti il nucleo  familiare,  nel  caso  in  cui  questi  sia percettore di  reddito  per  almeno  il  30  per  cento  del  reddito imponibile   complessivo    del    nucleo    familiare    domiciliato nell’abitazione del beneficiario,
• pagamento  di  spese  mediche  o  di   assistenza   domiciliare documentate per un importo non inferiore a 5 mila euro annui;
• spese di manutenzione straordinaria, di  ristrutturazione  o  di adeguamento funzionale dell’immobile oggetto del mutuo, sostenute per opere  necessarie  e  indifferibili  per  un  importo,   direttamente gravante  sul  nucleo  familiare  domiciliato   nell’abitazione   del beneficiario, non inferiore a 5 mila euro;
• aumento della rata del mutuo, regolato a  tasso  variabile, rispetto alla  scadenza  immediatamente precedente,   direttamente derivante dalle fluttuazioni dei tassi di  interesse, di almeno il 25 per cento in caso di rate semestrali e di almeno il 20 per  cento  in caso di rate mensili.

Inoltre l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, non deve  avere  le  caratteristiche  di  lusso  indicate  nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data  2  agosto  1969  e deve costituire l’abitazione principale del beneficiario alla data di presentazione della domanda.

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Il mutuo è destinato a privati per l’acquisto dell’abitazione residenziale prima e seconda casa.

Caratteristica principale di questo tipo di mutuo è la flessibilità: è possibile scegliere tra tasso fisso e tasso variabile e cambiare il tasso scelto nel corso della durata.

L’ importo minimo del mutuo è di 30.000 euro, fino all’80% del valore dell’immobile.
Il mutuo può avere una durata minima di 5 anni fino ad una durata massima di 30 anni, con possibilità di allungamento di ulteriori 5 anni pari a 60 rate mensili.

Mutuo Opzione Sicura è un mutuo a tasso misto, che può iniziare indifferentemente a:

· Tasso Variabile
· Tasso Fisso per 2 anni
· Tasso Fisso per 5 anni

Il cliente che decide di iniziare il piano di ammortamento a tasso variabile può passare in qualsiasi momento al tasso fisso per 2 o 5 anni, se decide di iniziare a tasso fisso, al termine dei 2 o 5 anni, può continuare per ulteriori 2 o 5 anni con il tasso fisso oppure passare al tasso variabile, inoltre è possibile ridurre la  rata, sfruttando l’allungamento della durata.

Per maggiori informazioni: www.unicredit-italia.it

Le presenti informazioni sono tratte dal sito della banca che propone il mutuo: per le condizioni contrattuali del prodotto illustrato è necessario fare riferimento ai “Fogli Informativi”, che sono a disposizione dei clienti sul sito della banca stessa o su supporto cartaceo presso tutte le Agenzie della banca che offre il mutuo.

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Da molti anni la normativa fiscale italiana concede agevolazioni fiscali per la prima casa e detrazioni fiscali per i mutui per l’acquisto di immobili.

Nel corso degli anni le norme fiscali hanno subito notevoli variazioni rendendo la questione delle detrazioni piuttosto articolata: il diritto alle detrazioni e il loro limite variano in base al fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e all’anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo.

Per i mutui stipulati dal 1993, le detrazioni fiscali sono concesse solo per mutui stipulati in relazione all’acquisto dell’abitazione principale.
Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi parenti (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente.

Interessi passivi e oneri accessori rientrano fra le spese detraibili.
L’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dal notaio per conto del cliente necessarie alla stipula del contratto stesso, come quelle relative alla iscrizione e cancellazione dell’ipoteca, rientrano nell’ambito degli oneri accessori per i quali è prevista la detrazione. Sono, invece, esclusi dagli oneri accessori le spese notarili relative al contratto di compravendita dell’immobile.
La detrazione fiscale è pari al 19% dell’importo fino ad un massimo di 4.000 euro (importo modificato a partire dal 1° gennaio 2008, in precedenza era 3.615,20).
La detrazione deve essere calcolata in relazione al costo dell’immobile: se l’ammontare del mutuo supera il prezzo di acquisto dell’abitazione, calcolato aggiungendo le spese notarile e gli altri oneri accessori al prezzo indicato nel contratto, sarà necessario quantificare la parte di interessi relativi all’acquisto dell’immobile.

Per evitare di perdere il diritto alla detrazione del 19% degli interessi passivi è necessario che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, inoltre la condizione di dimora abituale deve sussistere nel periodo d’imposta per il quale si chiedono le detrazioni. Fanno eccezione le variazioni di domicilio dovute a trasferimenti per motivi di lavoro.
L’acquisto dell’immobile inoltre deve avvenire entro un anno antecedente o successivo alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario.

Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, le detrazioni spettano per l’acquisto dell’ abitazione anche se non è abitazione principale.
L’importo massimo di spesa su cui applicare la detrazione è per ciascun intestatario del mutuo di 4.000 euro se si tratta di abitazione principale, e di 2.065,83 euro se si tratta di altra abitazione purché il tetto massimo di spesa non sia stato raggiunto dai costi relativi ad altro mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale. Se questi sono stati inferiori al limite predetto, la detrazione si applica sulla differenza.

Per i mutui stipulati in anni anteriori al 1991, le detrazioni spettano anche per l’acquisto di immobile non abitativo con un limite di spesa di 2.065,83 euro per ciascun intestatario.

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Sono previsti vari strumenti di trasparenza sia in fase contrattuale che in fase precontrattuale.

L’informazione precontrattuale prevede la messa a disposizione di:

• documenti contenenti i principali diritti del cliente;
• il “foglio informativo”, contenente informazioni sull’intermediario, sulle condizioni e sulle principali caratteristiche dell’operazione o del servizio offerto
• il “foglio comparativo dei mutui offerti” contenente informazioni generali sulle diverse tipologie di mutui offerti ovvero un elenco di tutti i prodotti della specie offerti dall’intermediario, rinviando ai fogli informativi per la pubblicizzazione delle rispettive condizioni; la descrizione delle caratteristiche e i rischi tipici dei mutui. Inoltre, per ciascuno dei mutui in questione, il documento deve indicare almeno: il tasso di interesse, la durata minima e massima del mutuo, le modalità di ammortamento, la periodicità delle rate, l’ISC, l’esempio di importo della rata di ciascun mutuo, in conformità di quanto riportato nei relativi fogli informativi.
• la copia completa dello schema di contratto che può essere richiesta dal cliente prima della conclusione del contratto;
• il “documento di sintesi” delle principali condizioni.

Inoltre dal 1° gennaio 2010 le banche hanno dovuto adeguarsi alle nuove disposizioni della Banca d’Italia varate con l’obbiettivo di rendere ancora più semplici e trasparenti i rapporti fra cliente e banca.

I documenti informativi consegnati ai clienti dovranno essere redatti secondo criteri e presentati con modalità che garantiscano la correttezza, la completezza e la comprensibilità delle informazioni, così da consentire al cliente di capire le caratteristiche e i costi del servizio, confrontare con facilità i prodotti, adottare decisioni ponderate e consapevoli.

Maggiori informazioni su: www.bancaditalia.it

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La riduzione dell’ipoteca può essere richiesta quando è stato estinto almeno un quinto del mutuo (art. 39 del Testo Unico Bancario). E’ possibile inoltre ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente.

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Innanzitutto va precisata la durata dell’ipoteca: l’art. 2847 del codice civile (Durata dell’efficacia dell’iscrizione) stabilisce che l’iscrizione dell’ipoteca conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. L’effetto cessa se l’iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine.

Il totale rimborso del mutuo è una delle possibili cause di estinzione dell’ipoteca stabilite dall’art. 2878 del Codice Civile (Cause di estinzione) che recita:
L’ipoteca si estingue:
1) con la cancellazione dell’iscrizione;
2) con la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine indicato dall’art. 2847;
3) con l’estinguersi dell’obbligazione;
4) col perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall’art. 2742;
5) con la rinunzia del creditore;
6) con lo spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva;
7) con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

A questo punto è necessario fare una distinzione fra estinzione dell’ipoteca e cancellazione.
Quando si parla di cancellazione ci si riferisce all’iscrizione dell’ipoteca, la cancellazione dell’ipoteca produce l’estinzione, ma non è vero il contrario, ovvero l’ipoteca può essere estinta e non produrre più effetti ma se non cancellata può essere ancora visibile attraverso una visura ipotecaria dando l’impressione che siano ancora presenti vincoli sull’immobile.

Prima dell’entrata in vigore della Legge Bersani (L. n. 40 del 2 aprile 2007) la cancellazione anticipata dell’ipoteca (prima della scadenza del ventennio) era possibile soltanto attraverso un atto notarile: dietro richiesta del mutuante la banca rilascia un certificato di consenso alla cancellazione ipotecaria nel quale viene confermata l’estinzione del mutuo e si accorda la cancellazione dell’ipoteca. Successivamente ci si rivolge ad un notaio che provvede materialmente a cancellare l’ipoteca dai pubblici registri.
Con l’entrata in vigore della Legge n. 40 del 02/04/07 la cancellazione avviene attraverso una procedura automatica: la banca, entro 30 giorni dall’estinzione del mutuo, invia spontaneamente all’Agenzia del Territorio la comunicazione dell’estinzione; l’Agenzia del Territorio provvederà alla cancellazione dell’ipoteca senza oneri per il debitore.
Nel caso di mutui estinti prima del 02 giugno 2007, data di decorrenza della nuova procedura, il termine di 30 giorni decorrerà dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore da inoltrarsi alla banca con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

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L’Art. 2808 del codice civile (Costituzione ed effetti dell’ipoteca) stabilisce che l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. La banca creditrice mantiene quindi il diritto ad espropriare il bene e  soddisfare il credito anche nel caso in cui il bene oggetto di ipoteca sia venduto a terzi.
L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari: l’iscrizione dell’ipoteca avviene per atto pubblico davanti al notaio.
L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria.
L’ipoteca legale è un’ipoteca che nasce indipendentemente dalla volontà del debitore o di terzi e può essere iscritta solo nei casi espressamente previsti dalla legge.
L’ipoteca giudiziale è una ipoteca che si iscrive sui beni del debitore ogni volta che è pubblicata una sentenza che comporta la condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di altra obbligazione.
Nel caso di mutuo l’ipoteca è volontaria in quanto il soggetto decide volontariamente di iscriverla su un proprio bene.

Il valore dell’ipoteca è generalmente più alto dell’importo del mutuo concesso, questo perchè la banca richiede la garanzia non soltanto per l’importo mutuato ma anche per gli interessi contrattuali e le altre spese che potrebbero presentarsi nel caso di inadempienza del debitore.

E’ possibile iscrivere più ipoteche sullo stesso bene, l’ipoteca accesa per prima in ordine di tempo prende il nome di ipoteca di 1° grado, ogni successiva ipoteca è contrassegnata da un numero incrementale (ipoteca di 2° grado e cosi via). Nel caso di escussione i creditori vengono soddisfatti secondo il grado dell’ipoteca: è per questo che le banche concedono mutui quasi esclusivamente dietro ipoteca di 1° grado.

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Dal 1° febbraio è possibile presentare alla propria banca la domanda per la sospensione delle rate del mutuo.

L’opportunità è data dal “Piano Famiglia” un accordo siglato tra l’Abi e le associazioni dei consumatori che contiene una serie di misure atte a favorire l’accesso al credito e ad aiutare le famiglie che si trovano in difficoltà nel rimborso del mutuo a causa dell’attuale situazione di crisi.

In particolare il piano prevede la possibilità di ottenere, dietro richiesta alla propria banca, la sospensione del pagamento del mutuo per  almeno 12 mesi e per una sola volta.

Può verificarsi la sospensione della rata o la sospensione della quota capitale: in caso di sospensione della rata, gli interessi, che continuano a maturare al tasso contrattuale, verranno rimborsati a partire dal pagamento della prima rata successiva alla ripresa dell’amortamento con pagamenti periodici aggiuntivi rispetto alle rate in scadenza con una periodicità che sarà stabilita dalla banca; in caso di sospensione della sola quota capitale la quota interessi viene rimborsata alle scadenze originali.

La sospensione, che è prevista anche in caso di rate scadute e non  pagate purchè entro i 180 giorni di ritardo, riguarda i mutui di importo non superiore a 150.000 euro erogati per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale  a persone fisiche con un reddito imponibile non superiore a 40.000 euro annui.

Rientrano nella sospensione sia i un mutui a tasso fisso che i  mutui a tasso variabile.

Possono richiedere la sospensione i mutuatari, ovvero gli eredi, che abbiano subito o subiscano nel biennio 2009-2010 eventi negativi come la perdita del lavoro o riduzione dell’orario a causa della attuale situazione di crisi, morte del mutuatario o insorgenza di condizioni di non autosufficienza.

Per maggiori informazioni: www.abi.it

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La nozione di accollo è data dall’art. 1273 del codice civile:

Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore .
L’adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo.
Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo.
In ogni caso il terzo è obbligato verso il creditore che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l’assunzione è avvenuta.

Una delle cose principali da sapere sull’accollo è che ha carattere cumulativo e non liberatorio: il debitore originario (accollato) rimane obbligato insieme al terzo che acquista l’immobile (accollante) a meno che non sia espessamente stabilito nel contratto o il creditore (accollatario) non dichiari espressamnte di liberarlo.

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