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Risparmio energetico: anche senza diagnosi meglio permettere che vietare

2014-02-18T23:38:00.002+01:00

Risparmio energetico: anche senza diagnosi meglio permettere che vietare.

Contrordine per il risparmio energetico in condominio nella legge di conversione del Destinazione Italia.

Una volta tanto ci si é fermati in tempo prima di promulgare una norma che avrebbe reso più difficile gli interventi di risparmio energetico in controtendenza con quanto il legislatore italiano ed europeo ha fino ad ora stabilito. La norma del decreto legge, ora in vigore, che sarà cosi soppressa vieta tutte le innovazioni per il risparmio energetico che non siano contemplate in una diagnosi energetica se non adottate con la maggioranza dei due terzi. Dopo la cancellazione basterà la metà del valore dell'edifico

Gli emendamenti dei deputati Vazio (PD) e Pisano (M5S) sono stati accolti alla Camera. Domani si vota la Senato con il medesimo emendamento proposto dai senatori (tutti M5S) Girotto, Castaldi, Petrocelli, Santan'Angelo, termine ultimo venerdì 21 febbraio.

Documentazione:

il dossier del servizio studi della Camera.

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Sicurezza condominio: la regola del cinque non solo per i muri

2014-02-18T23:24:00.000+01:00

Sicurezza condominio: la regola del cinque non solo per i muri.

Il RAS (registro di anagrafe della sicurezza) in condominio deve contenere ogni dato relativo alle parti comuni, inteso non come semplice raccolta ma come monitoraggio costante delle condizioni di sicurezza

Non una raccolta di dati statici o di documenti ma uno strumento dinamico di controllo, l'unico che possa davvero prevenire il rischio.

Cosa davvero significhi si può comprendere a Genova, città verticale, laddove ogni edifico ha un muro che sostiene il terrapieno a monte e un muro che contiene e delimita il sedime su cui l'edificio poggia.

Come realizzare in concreto il monitoraggio lo si scopre ascoltando i video dell'incontro “i muri di sostegno nella città che sale” del 7 febbraio presso la facoltà di ingegneria della Scuola politecnica.

Prof. Ing. Antonio Brencich Ph.D.: - DICCA - Scuola Politecnica from Laboratorio delle idee on Vimeo.

Disponibile anche una hot line via email all'indirizzo:

dicca33@gmail.com

a cui risponderanno GRATIS i tecnici del DICCA, dipartimento della facoltà di ingegneria della Scuola Politecnica di Genova e i professionisti che vi collaborano, per le indicazioni utili su come curare ma soprattutto prevenire.

Se, infatti, non si controlla, é dimostrato nelle relazioni dell'incontro di villa Cambiaso, vale la regola del cinque: se si é risparmiato cinque nella fase di studio, cinque volte si spende nella fase di costruzione e venticinque volte (cinque per cinque) in quella di ricostruzione.

Documentazione:

Video dell'incontro “i muri di sostegno nella città che sale” del 7 febbraio presso la facoltà di ingegneria della Scuola politecnica

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RAS per la sicurezza in condominio

2014-02-17T00:15:00.000+01:00

Ci sarà il RAS per la sicurezza in condominio.

Il Decreto Legge Destinazione Italia, lunedì 17 febbraio, è all'esame, in sede referente, delle commissioni Finanze e Industria.

La scadenza del 21 febbraio, termine ultimo per la conversione in legge é davvero vicina.

Poco ci vorrà che l'avvicendarsi tra il nuovo ed il vecchio governo complichi il rispetto del termine di conversione.

A favore della certezza della conversione in legge l'affannarsi al canapo del termine di decadenza diversi altri decreti:, troppo rilevanti ed ampi gli interessi in gioco per prevedere la mancata conversione.

A decreto comunque approvato, il RAC – registro di anagrafe condominiale - conterrà il RAS – il Registro di anagrafe della sicurezza .

Questo, infatti, il testo di legge dopo la modifica:

“Articolo 1130 - Attribuzioni dell’amministratore.

L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

omissis

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’ amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;”

Ma per registrare “ogni dato relativo alla sicurezza delle parti comuni” occorre prima di tutto guardare all'edificio con la lente delle norme speciali sulla sicurezza degli impianti, esaminare ogni situazione con valutazioni tecniche specialistiche e valutare anche quanto le norme non dicono ma che può comunque causare pregiudizio all'incolumità delle persone.

Non sarà un manuale dell'edifico ma l'obbligo della tenuta e dell'aggiornamento comportano incarichi professionali e dunque maggiori costi per i proprietari anche se per corrispondere all'utile esigenza di ridurre i rischi.

Documentazione:

Il testo del D.L. 145 con le modifiche apportate dalla Camera e il commento del servizio studi della Camera dei Deputati

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Risparmio Casa: le nuove faq dell'AdE..

2014-02-13T01:42:00.000+01:00

1) Sono un inquilino e ho sostenuto la spesa per i lavori di ristrutturazione. Ho diritto alla detrazione, oppure questa spetta solo ai proprietari?
La detrazione spetta a chi sostiene la spesa. Quindi, non solo i proprietari degli immobili (o i titolari di altri diritti reali, come nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie), ma anche, per esempio, i locatari o i comodatari. Inoltre, va ricordato che, se sostiene la spesa e i bonifici e le fatture sono a lui intestate, ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile su cui sono eseguiti i lavori.

2) Sto per vendere l’appartamento ristrutturato. Perderò la detrazione?
La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo. Nei casi in cui l’immobile venga ceduto prima dei 10 anni le quote residue del “bonus” si trasferiscono automaticamente all’acquirente, a meno che non ci sia un accordo diverso tra le parti.

3) Ho eseguito i lavori di ristrutturazione nell’appartamento che ho in affitto. Se prima dei 10 anni cambio casa, perdo il diritto alla quote residue di detrazione?
No. La cessazione dello stato di locazione (così come quella di comodato) non fa venire meno il diritto alla detrazione per l’inquilino (o il comodatario) che hanno eseguito i lavori.

4) Posso detrarre le spese per la sostituzione del pavimento del salone?
No, la sostituzione di pavimenti rientra fra i lavori di manutenzione ordinaria, che possono fruire della detrazione solo quando sono eseguiti su parti comuni del condominio. Tuttavia, se il lavoro fa parte di un intervento più vasto, agevolabile - come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuove mura divisorie e lo spostamento dei servizi – anche la spesa per la sostituzione del pavimento può essere detratta.

5) Cosa vuol dire manutenzione ordinaria?
Rientrano, per esempio, nella manutenzione ordinaria i lavori di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.

6) Sto eseguendo in proprio i lavori di ristrutturazione. Ho diritto alla detrazione?
Si, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali.

7) Ho stipulato il “compromesso” per acquistare un appartamento. Prima di del rogito, ho effettuato dei lavori di ristrutturazione. Posso detrarre quelle spese?
Sì, a condizione che il compromesso sia stato registrato e che si sia stati immessi nel possesso dell’immobile.

8) Posso detrarre anche le spese di acquisto del box?
La detrazione per l’acquisto del box spetta sulle spese sostenute per la sua realizzazione, sempre che le stesse siano dimostrate da un’attestazione rilasciata dal costruttore. Condizione essenziale per usufruire dell’agevolazione è, comunque, la sussistenza del vincolo pertinenziale tra l’abitazione e il box.

9) Quali sono i lavori – che danno diritto alla detrazione -finalizzati alla prevenzione di atti illeciti da parte di terzi?
Esempi di questi interventi sono il rafforzamento, la sostituzione o l’installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici; l’apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione; porte blindate o rinforzate; l’apposizione o la sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini; l’installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti; l’apposizione di saracinesche; tapparelle metalliche con bloccaggi, vetri antisfondamento, casseforti a muro, fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati; apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.

10) La parcella dell’architetto è detraibile?
Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, è possibile detrarre anche quelle per la progettazione, le altre prestazioni professionali connesse e, in ogni caso, le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento.

11) Per eseguire i lavori ho dovuto affittare un locale dove trasferire temporaneamente gli arredi. Posso detrarre il fitto?
No. le spese di trasloco e custodia dei mobili, per il periodo necessario all’effettuazione degli interventi di recupero edilizio, non possono essere detratte.

Bonus ristrutturazioni

1. La sostituzione dell'intonaco del bagno Ho un problema di umidità nel bagno; per risolverlo, va rifatto l'intonaco. L'intervento rientra tra quelli agevolabili con il bonus ristrutturazioni?
I lavori di rifacimento degli intonaci del bagno di un’abitazione sono interventi di manutenzione ordinaria (articolo 3, comma 1, lettera a, del Dpr 380/2001) e non rientrano tra quelli agevolabili con il bonus ristrutturazioni. Se, invece, fanno parte di un intervento più ampio di ristrutturazione o di manutenzione straordinaria su una singola unità abitativa (comprendente per esempio l’abbattimento di vecchie mura divisorie e la realizzazione di nuove o lo spostamento dei servizi), questi lavori vengono assorbiti dall’intervento facente parte di una categoria complessivamente agevolabile.

2. Errata compilazione del bonifico Nel 2012 ho ristrutturato il mio appartamento. A causa di un errore materiale nella compilazione del bonifico, non è stata operata la ritenuta fiscale del 4%. Mi è preclusa l’agevolazione?
Per usufruire dell’agevolazione fiscale per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, è necessario che le spese siano pagate tramite bonifico bancario o postale, da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Dal 1° luglio 2010 le banche sono tenute a operare una ritenuta d’acconto del 4% dell’imposta sul reddito dovuta dai beneficiari, con obbligo di rivalsa, all’atto dell’accredito dei pagamenti. L’incompleta compilazione del bonifico bancario/postale pregiudica il rispetto di tale obbligo da parte delle banche. In tale ipotesi, dovrà essere disconosciuta la detrazione, a meno che non si proceda alla ripetizione del pagamento alla ditta beneficiaria mediante un nuovo bonifico nel quale siano riportati, in maniera corretta, i dati richiesti, in modo da consentire alle banche di operare la ritenuta.

3. Dichiarazione di esecuzione dei lavori La comunicazione di fine lavori per interventi di ristrutturazione che comportano una spesa superiore a 51.645,69 euro è nuovamente obbligatoria, dal momento che l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio è stato elevato a 96mila euro fino al 31 dicembre 2013?
Per poter beneficiare della detrazione d’imposta per interventi di recupero del patrimonio edilizio abitativo (“bonus ristrutturazioni”), vanno conservati ed esibiti in sede di controllo i documenti individuati dal provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011. Tra questi non è inclusa la dichiarazione di esecuzione dei lavori che, pertanto, non è necessaria al fine dei controlli, anche se l'importo delle spese agevolabili è stato elevato a 96mila euro per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2013 (decreto legge n. 63/2013).

4. Spese di ristrutturazione per familiari a carico Ho sostenuto le spese per i lavori di ristrutturazione su un immobile di proprietà di mia figlia, che risulta fiscalmente a mio carico. Io non convivo con mia figlia ma risiedo in un altro immobile. Posso usufruire delle detrazioni per la ristrutturazione?
L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese. Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture. Non ha rilievo invece la condizione di familiare a carico. Pertanto, in base a quanto qui prospettato, in questo caso non appare possibile usufruire dell’agevolazione.

Risparmio energetico

1. Fonti rinnovabili
Posso fruire della detrazione prevista dall’art. 16-bis del Tuir per l’acquisto e l’installazione di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica?
L’installazione di impianti fotovoltaici per la produzione di energia elettrica, in quanto basati sull’impiego della fonte solare e, perciò, sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia, rientra tra quelli descritti dalla lett. h) dell’art. 16-bis, comma 1, del Tuir, quindi è agevolabile. In merito alla documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici derivanti dall’installazione di un impianto fotovoltaico, richiesta dallo stesso art. 16-bis, comma 1, lett. h), il Ministero dello sviluppo economico ha evidenziato che la realizzazione dell’impianto a fonte rinnovabile comporta automaticamente la riduzione della prestazione energetica degli edifici. È sufficiente, quindi, conservare la documentazione comprovante l’avvenuto acquisto e installazione dell’impianto a servizio di un edificio residenziale, mentre non è necessaria una specifica attestazione dell’entità del risparmio energetico derivante dall’installazione dell’impianto fotovoltaico.

2. Smaltimento della vecchia caldaia
Ho sostituito una caldaia a gasolio con una a condensazione. Le spese per la bonifica e inertizzazione della cisterna utilizzata come deposito del combustibile, possono essere conteggiate tra gli interventi agevolabili (risparmio energetico)?
Le spese per le quali è possibile fruire della detrazione per gli interventi di efficienza energetica (prevista nella misura del 65% per le spese sostenute nel periodo che va dal 6 giugno al 31 dicembre 2013) comprendono anche i costi per la dismissione e la sostituzione a regola d’arte di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione (decreto interministeriale del 19 febbraio 2007). La detrazione compete in ogni caso solo limitatamente alle spese relative a interventi collegati alla realizzazione dell'intervento che assicura il risparmio energetico. Dovrà comunque essere un tecnico abilitato a stabilire quali costi sono strettamente connessi alla sostituzione dell'impianto e quali invece rientrano eventualmente tra le spese generali di ristrutturazione edilizia detraibili in diversa percentuale (risoluzione 283/2008).

3. Installazione condizionatore e 50%
Ho acquistato un climatizzatore inverter a pompa di calore in classe energetica A. L'installazione verrà effettuata da un tecnico che emetterà fattura per la sola manodopera. Per quali spese posso chiedere la detrazione del 50 per cento?
Le spese per interventi finalizzati al conseguimento di risparmi energetici (articolo 16-bis, comma 1, lettera h, del Tuir) rientrano tra quelli agevolabili dal Dl n. 83/2012 ("decreto crescita"). A riguardo è essenziale acquisire "idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia". Inoltre, le fatture devono essere intestate allo stesso soggetto che richiede la detrazione e le spese devono essere pagate tramite bonifico bancario o postale da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Bonus mobili

1. Se le spese per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici sono sostenute prima di quelle per la ristrutturazione, è possibile usufruire del bonus mobili?
Si, a condizione che siano stati già avviati i lavori di ristrutturazione dell’immobile cui questi beni sono destinati. In altri termini, la data di inizio lavori deve essere anteriore a quella in cui sono sostenute le spese per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, ma non è necessario che le spese di ristrutturazione siano sostenute prima di quelle per l’arredo dell’abitazione. La data di avvio potrà essere dimostrata tramite le eventuali abilitazioni amministrative o comunicazioni richieste dalla legislazione edilizia in vigore, sulla base della tipologia di lavori da realizzare, oppure dalla comunicazione preventiva all’Azienda sanitaria locale, che riporta la data di inizio dei lavori, e, in caso si tratti di lavori per i quali non siano necessarie comunicazioni o titoli abitativi, tramite una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

2. Posso fruire del bonus mobili se effettuo interventi di tinteggiatura delle pareti del mio appartamento?
La tinteggiatura rientra fra gli interventi di manutenzione ordinaria, quindi se eseguita nelle singole unità immobiliari non dà diritto alla detrazione del 50% prevista dall’art. 16-bis del Tuir. Di conseguenza chi effettua questo tipo di lavori nel proprio appartamento non può fruire del bonus per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione. Nel caso in esame, pertanto, il bonus può essere fruito solamente dai condomini che effettuino tinteggiature sulle parti comuni degli edifici condominiali. Resta inteso che, se il singolo intervento effettuato sulla singola unità abitativa fa parte di un intervento più vasto di ristrutturazione o di manutenzione straordinaria, l’intervento stesso viene assorbito dalla categoria superiore, aprendo le porte alla fruibilità delle detrazioni per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio disciplinate dall’art. 16-bis del Tuir. Si ricorda, per esempio, che gli interventi di manutenzione straordinaria comprendono normalmente anche le opere di pittura e finitura (tipicamente ricomprese in quelle di manutenzione ordinaria), necessarie per completare l'intervento edilizio nel suo insieme. Nei casi in cui, pertanto, la tinteggiatura rientri in un complesso di interventi di categoria superiore realizzati nella singola unità abitativa, sarà possibile fruire anche del bonus mobili.(n.d.r. : in senso contrario la circolare 29/E dell'AdE pagina 16 "L’effettuazione di lavori di ristrutturazione sulle parti comuni condominiali non consente ai singoli condomini, che fruiscono pro-quota della relativa detrazione, di acquistare mobili e grandi elettrodomestici da destinare all’arredo della propria unità immobiliare.".

3. Per l'acquisto di alcuni mobili destinati all'arredo della casa ristrutturata ho pagato con assegno o con finanziamento. Ho diritto comunque al bonus arredi?
Per poter beneficiare della detrazione del 50% in relazione alle spese sostenute per l'acquisto di beni (mobili, elettrodomestici di classe energetica non inferiore ad A+) finalizzati all'arredo di immobili per i quali si fruisce della detrazione del 50% prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, è necessario che il pagamento sia avvenuto tramite carte di debito (es. bancomat), carta di credito, bonifico bancario o postale. Non è consentito, invece, effettuare il pagamento mediante assegni bancari, contanti o altri mezzi di pagamento. Le spese sostenute, inoltre, devono essere “documentate”, conservando la documentazione attestante l’effettivo pagamento (ricevute dei bonifici, ricevute di avvenuta transazione per i pagamenti mediante carte di credito o di debito, documentazione di addebito sul conto corrente) e le fatture di acquisto dei beni con la usuale specificazione della natura, qualità e quantità dei beni e servizi acquisiti.

4. L'acquisto di un frigorifero può godere del bonus fiscale anche non c’è stata ristrutturazione edilizia? Il vecchio è stato rottamato con dichiarazione del venditore del nuovo.
È possibile usufruire della detrazione solo nell’ipotesi in cui l’acquisto di un elettrodomestico avvenga in presenza di lavori di ristrutturazione nell'immobile oggetto della specifica agevolazione fiscale. Lo sconto Irpef, calcolato nella misura del 50% su un ammontare complessivo di spesa non superiore a 10.000 euro, spetta infatti per l’acquisto di mobili nonché di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ come frigoriferi, lavatrici, lavastoviglie, solo qualora gli stessi siano destinati all'arredo dell'immobile residenziale oggetto di ristrutturazione (articolo 16 del Dl 63/2013). La detrazione andrà ripartita in dieci quote annuali. Sarà peraltro necessario eseguire i pagamenti mediante carte di debito o credito, nonché bonifici bancari o postali, con le medesime modalità già previste per i lavori di ristrutturazione fiscalmente agevolati.

Le faq sono a cura dell'Agenzia Entrate.

Documentazione:

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Nuove guide dell'Agenzia delle Entrate per detrazioni fiscali e condominio

2014-02-13T01:26:00.001+01:00

Pubblicati dal l'Agenzia delle Entrate gli aggiornamenti all'GENNAIO 2014 della guida alle ristrutturazioni edilizie e al DICEMBRE 2013 la guida alle agevolazioni fiscali per il risparmio energetico e ai mobili ed elettrodomestici.

Documentazione:

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Impianti termici in Liguria: nessuna modifica alle regole

2014-02-11T00:43:00.000+01:00

Non si cambiano quest'inverno le regole per gli impianti termici di Liguria

L'esercizio, la conduzione, il controllo, la manutenzione e l'ispezione degli impianti termici in Liguria non cambierà in questa stagione invernale. A porre un argine alle modifiche del Dlgs 79 2013 (cosiddetto decreto impianti) la circolare n. PG/2013/131852 del 09/08/2013.
A permetterlo, secondo la medesima circolare, la legge regionale n.22 / 2007 che aveva già dato attuazione alla direttiva 2002/91/CE.

Documentazione:

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Detrazioni 50% e 65% confermate anche per il 2014

2013-10-16T15:25:00.000+02:00

Dal sito del Governo:

"15 Ottobre 2013

1. La legge di stabilità per il 2014: linee guida

La politica economica ha ora due priorità: rafforzare la ripresa in atto e intervenire sui fattori che limitano la competitività dell’economia. Essa punta a un tasso di crescita almeno pari all’1 per cento nel 2014 e dell’ordine del 2 per cento negli anni successivi.

La Legge di stabilità:

...omissis...

9) concentra le risorse sui nuovi programmi di spesa che sostengono la competitività e le fasce deboli della popolazione. Estende al 2014 i livelli attuali degli incentivi per risparmio energetico e ristrutturazioni, prevedendo poi una graduale riduzione di tali livelli.

...Omissis..."

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Legge di stabilità 2014: le detrazioni tornano all'antico?

2013-10-15T23:16:00.000+02:00

Da 65% a 55% e dal 50% al 36%, nel 2014 si torna all'antico secondo le anticipazioni di oggi. L'intenzione sarebbe poi quella di unificare entrambe le detrazioni alla percentuale del 36% negli anni successivi.

Probabile però che, come spesso avviene delle vicende delle leggi di bilancio di fine anno, si stia attraversando la fase iniziale della contrattazione politica per ricercare il consenso delle parti sociali, imprenditori e sindacati, ad una conferma delle detrazioni.

Sono di queste estate, in prossimità del decreto del fare, le dichiarazioni del ministro delle infrastrutture Maurizio Lupi ai costruttori edili dell'ANCE che prospettavano, proprio la legge di bilancio, come l'occasione per rendere costanti le nuove percentuali di detrazione.

Queste del resto, spalmate in dieci anni, anziché in cinque come un tempo avveniva, hanno peso graduato sui conti pubblici, a fronte invece di un effetto annuncio di forte stimolo data dalla percentuale decennale aggregata (50 e 65%).

Non avrebbe del resto senso aver innalzato per pochi mesi detrazioni riferite a lavori che sono per loro natura destinati a durare oltre i sei mesi o oltre l'anno e che trovano il limite superiore nelle difficoltà economiche dei cittadini piuttosto che in questa o quella percentuale pù o meno contenuta od elevata.

Se poi si pensa che dal 18 di giugno 2013, per i lavori in condominio la legge di riforma prevede, nella interpretazione letterale, che il fondo per i lavori sia integralmente precostituito, si comprende bene come sia probabile che le detrazioni possa essere riconfermate perché in ogni caso di lavori se ne faranno proprio pochi.

Ultima ora

Secondo indiscrezioni di oggi, riportate dal Sole 24 ore, sono smentite le voci di ieri di diniego del rinnovo delle agevolazioni fiscali al 50% e 65% che sarebbero confermate per tutto il 2014. La diminuzione a scalare delle detrazioni inizierebbe poi dal 2015.

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Si al Bar sottocasa, se non fa rumore e non è vietato dal regolamento

2013-10-15T22:16:00.000+02:00

La movida nel bar sotto casa é vietabile solo se tutti i condomini hanno approvato la limitazione alla destinazione a bar del locale pianterreno con delega scritta. Al condomino frastornato il diritto di richiedere il danno per immissione di rumore.

E' il caso tipico dei nostri centri storici sempre più rivalutati e riscoperti dalla riqualificazione urbana di tante belle città con diverse esigenze e alterne sofferenze dei vicini, magari anziani.

Seppur per ragioni del tutto giuridiche la scelta della Casazione stimola la socializzazione, la riscoperta di un uso dinamico della proprietà con l'unico limite di non recare disturbo agli altri.

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Documentazione:

Cassazione n. 22892/2013 del 08/10/2013.

Photo Credits: by Fickr CC

Privacy in condominio come una finestra sul cortile, nuove linee guida dal Garante

2013-10-15T22:00:00.000+02:00

E' un documento pieno di conferme il manabile presentato il 10 di ottobre dal garante della privacy, l'organo collegiale costituito dal presidente Antonello Soro, dal vicepresidente Augusta Iannini e da Giovanna Bianca Clerici e Licia Califano.

E non poteva essere che così, visto l'articolo 24 della legge 196/2003 (codice della privacy) prescrive che il consenso dell'interessato non é richiesto “quando il trattamento è necessario per adempiere ad un obbligo previsto dalla legge, da un regolamento o dalla normativa comunitaria.”

Tutti gli adempimenti previsti dalla legge 220/2012 risultano realizzabili senza che le regole della privacy costituiscano impedimento alcuno per i partecipanti al gruppo dei condomini e per i soggetti che la medesima legge definisce titolari di interessi particolari (ad esempio i fornitori del condominio che vantano crediti verso i morosi).

Il manabile della privacy in condominio va quindi letto più per quello che non dicepiuttosto che per quello che riafferma in modo scontato.

Singolare ad esempio che il conduttore sia stato escluso dalla possibilità di accederesenza l'interposizione del proprietario ai dati della gestione (cfr 1130 bis 1 co. “I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa.. omissis..”. )

Nella 220/2012 di riforma del condomino la parola “dati” é ripetuta tre volte: “dati” sono quelli che l'amministratore deve rendere noti all'atto della nomina (1129 cc 2 co) , dati quelli catastali e quelli relativi alle condizioni di sicurezza (1130 cc n.6), dati quelli dei condomini morosi che l'amministratore su richiesta deve comunicare ai creditori.

La raccolta dei dati del RAC (registro di anagrafe condominiale) é l'adempimento più invasivo per ora subita dai condomini a seguito della legge di riforma. L'interpretazione che si é fino ad oggi adottata é che la sua redazione sia operazione meramente di compilazione: l'interessato può dichiarare, qualsiasi situazione che ritenga attendibile, senza tema di verifica da parte dell'amministratore che si limita a “registrare” e cioé raccogliere, catalogare ed archiviare.

Ma proprio il carattere “condiviso” all'interno del gruppo dei condomini che il Manabile della privacy riconferma può far si che quanto palesemente é difforme dalla situazione reale, perché noto al vicino di casa o all'inquilino del piano di sotto, non può reggere alla conoscibilità dei dati da parte degli altri condomini.

La trasparenza dei dati, regola delle regole di gestione del condominio, si profila divenire dunque foriera di non pochi contrasti, quando, su richiesta dei condomini informati, queste situazione siano evidenziate, talvolta anche, non tanto per risolvere il problema in se, ma come strumento per rilevare con nuovi più importanti argomenti contrasti interpersonali, come sempre avviene tra le mura condominiali.

Inevitabile in questi casi la “denuncia” all'amministratore delle presunte difformità con le conseguenti azioni sia in sede amministrativa chegiudiziaria.

A dissuadere dalle liti, a calmare i contrasti sarà probabilmente non l'invocata trasparenza ma la necessità di evitare spese insostenibili nel tempo della crisi.

E il bisogno e la difficoltà che rende solidali piuttosto che l'empatia verso i problemi altrui, la certezza che oggi tocca a te ma domani può toccare a me.

Documentazione:

Il Manabile del Garante della Privacy "Condominio e Privacy : la nuova guida"

Photo Credits: by High Rise Condominium

Agevolazioni fiscali - le nuove Guide dall'Agenzia delle Entrate

2013-10-15T20:32:00.001+02:00

Pubblicati dal l'Agenzia delle Entrate gli aggiornamenti all'OTTOBRE 2013 della guida alle ristrutturazioni edilizie e al Settembre 2013 la guida alle agevolazioni fiscali per il risparmio energetico e ai mobili ed elettrodomestici.

Documentazione:

Photo Credits: by High Rise Condominium

Nasce l'ANAGRAFE CONDOMINIALE

2013-05-08T20:02:00.002+02:00

Con la riforma del condominio nasce l'anagrafica condominiale.

Registro di Anagrafe Condominiale: é con questo documento che i cittadini cominceranno in tutte le case a conoscere la riforma ed a scoprire che le norme in apparenza semplici, perché formate per tradurre il legge quanto in gran parte la giurisprudenza aveva da anni già affermato, reagiscano al confronto della realtà.

Ancor più questo avverrà quando saranno pronunciate le prime sentenze dei giudici nel mutato complesso delle nuove regole.

E' curioso che un modulo banale debba in realtà dare il senso della riforma del condominio, la sua “Weltanschauung”: il senso delle cose.

Al centro non sono solo i rapporti patrimoniali di chi ha in proprietà o detiene le unità immobiliari in condominio, ma la relazione, il network di tali rapporti tra le persone, nella rappresentazione astratta che se ne da in una base dati.

In questo c'è il pregio ed il limite della legge di riforma: averli riconfigurati, ma non riqualificati.

La comprensione di come questo é avvenuto e potrà avvenire é il compito dell'interprete se saprà vedere oltre le cose e cogliere come il divenire della loro realtà possa cambiare il significato delle regole e la loro applicazione.

Potrà contribuire alla ridefinizione dei rapporti secondo nuovi punti di vista, che la riforma non ha colto né poteva cogliere.

Tutto questo deve però tradursi in strumenti concreti e non in ragionamenti da specialisti.

Per questo è stato predisposto il modulo allegato, studiato per essere il più semplice ed amichevole. E' gratis e liberamente disponibile secondo la licenza.

Un modulo, una relazione, una persona, le cose e le altre persone con cui si hanno rapporti, la sicurezza di ciascuno che nelle case in condominio è sicurezza di tutti, l'equilibrio tra gli interessi per il bene comune e quello individuale.

Il più semplice possibile il modulo perché ciascuno deve essere in grado di comprenderlo e compilarlo, perché nessuno deve essere escluso.

La conoscenza delle cose può produrre il cambiamento solo se é condivisa.

In coerenza, il modulo, così come tutti i contenuti, pubblicati su questo blog, sono soggetti alla: Creative Commons Attribuzione-Non commerciale-Non opere derivate 2.5 Italia License: “Non puoi usare quest'opera per fini commerciali. Se lo intendi fare, devi prima chiederlo e prendere accordi in tal senso. Non puoi alterare o trasformare quest'opera, ne' usarla per crearne un'altra. Puoi usarla per la tua attività professionale di amministratore condominiale.”

Modulo Anagrafica Condominio

Il modulo è compilabile e stampabile in modo che i dati immessi siano scritti con chiarezza. Una volta stampato andrà ovviamente firmato e restituito all'amministratore.

Lettera di accompagnamento modulo

Documentazione:

Il modulo per la raccolta dei dati di High Rise Condominium: può essere compilato a computer e stampato, firmato ed inviato all'amministratore.

La lettera che introduce all'uso del modulo e ne spiega le motivazioni, resa modificabile e personalizzabile con il logo dello studio dell'amministratore del condominio.

Photo Credits: by Fickr CC Grunert Thomas

Riforma del condominio: difficile una proroga dell'entrata in vigore

2013-03-25T11:07:00.002+01:00

Malgrado i sussurri e le grida delle varie associazioni e la campagna di stampa promossa dal Sole 24 ore per raccogliere e coordinare le proposte di proprietari, condomini, inquilini e amministratori non sembra che il condominio rientri più negli obiettivi prioritari della diciassettesima legislatura mentre lo é stato davvero di quella precedente.

Lo confermano le prime proposte presentate dai deputati appena proclamati: si limitano alla estensione dei benefici fiscali delle detrazioni fiscali del 36%-50% (C281 presentatore Emanuele Fiano, PD) agli interventi ordinari delle singole unità immobiliari in condominio o alla realizzazione di reti per i veicoli alimentati ad energia elettrica (C213 presentatore Mauro Pili, PDL) anche all’interno dei condominii.

I tempi di modifiche di origine parlamentare sarebbero del resto lunghissimi.

L'attenzione politica é rivolta a ben altro. Appaiono però, giorno dopo giorno, mano a mano che i giuristi approfondiscono l'interpretazione della legge di riforma, sempre più rilevanti gli effetti prodotti dalle nuove norme. Traspare la fretta con cui sono stati approvate nelle ultime sedute parlamentari e gli effetti sono preoccupanti.

La valutazione della necessità urgente di rinviare l’impatto che esse avranno sia sulla attività dei tribunali, congestionati dall’autunno dal contenzioso provocato dalle nuove norme e l’impatto che alcune di esse sullo sviluppo economico - l’art.1135 cc. prescrive il fondo pari all’intero importo interamente costituito prima dell’inizio dei lavori di manutenzione straordinaria degli edifici - dovrebbe motivare un intervento di proroga dell’entrata in vigore di iniziativa governativa, nei provvedimenti periodici di urgenza, che permettesse di avere il tempo per un intervento correttivo meditato ed organico.

Ma i contrasti per la formazione dello stesso governo ed gli stretti vincoli del suo programma pare non permettano previsioni attendibili per cui é molto probabile che il 18 di giugno la legge 220/2012 sarà davvero in vigore.

Documentazione:

"Condominio, una riforma condivisa" di Saverio Fossati sul Sole 24 ore on line del 8 marzo 2013.

Photo Credits: by Fickr CC Matthew Black

Liguria: la nuova legge sulle linee vita - il commento

2013-02-14T12:51:00.001+01:00

Liguria: il commento alla nuova legge sulle linee vita anticaduta dall'alto

Rispondono Cristoforo Moretti e Massimo Ginesi:

D. Nella manutenzione delle parti del tetto o di antenne e simili si deve sempre operare nel rispetto del D.Lgs 81/2008 (alpinisti, operai legati su piattaforme mobili)

La piccola manutenzione al tetto in ardesia é possibile con operai ancorati alle strutture aggettanti ? E così l'intervento dell'antennista oppure no.?

R. Tutto ciò che non rientra nella previsione espressa dell’art. 2 comma 1 è soggetto alla adozione dei criteri di sicurezza e prevenzione generali e non quelli specificati espressamente dalla legge regionale.

D.La realizzazione della linea vita se non nel caso della manutenzione straordinaria non é più obbligatoria?

R. No, l’art. 2 prevede la realizzazione di ancoraggi sicuri che, a mio avviso, non vuol dire necessariamente linee vita.

In documentazione il confronto tra la nuova e la precedente legge.

Documentazione:

Il testo completo della legge n.5/2010 a confronto con la legge 43/2012 con il commento di Cristoforo Moretti e Massimo Ginesi.

Photo Credits: by Fickr CC Fiore S.Barbato

La riforma del condominio sarà in vigore dal 18 Giugno 2013

2012-12-19T12:41:00.001+01:00

In Gazzetta Ufficiale la riforma del condominio: sarà in vigore dal 18 giugno 2013.

La riforma del condomino è la legge n.220 dell'11 dicembre 2012, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 293 di ieri 17 dicembre 2012 "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici".

Entrerà in vigore, come indicato, tra sei mesi dalla pubblicazione, quindi dal 18 giugno 2013.

Documentazione:

Photo Credits: by Fickr CC Loozrboy

Obbligo dell'amministratore a fornire i dati edilizi e degli impianti ai condomini

2012-12-16T12:42:00.000+01:00

Pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.290-2012 il DECRETO 22 novembre 2012 Modifica del decreto 26 giugno 2009, recante: «Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici.». (12A12945) (GU n. 290 del 13-12-2012 ) questa la parte rilevante per gli amministratori di condominio:

"3. Al paragrafo 7.5 dell'allegato A del decreto ministeriale 26 giugno 2009 l'ultimo capoverso e' sostituito dal seguente: "A tal fine e' fatto obbligo agli amministratori degli stabili e ai responsabili degli impianti di fornire ai condomini o ai certificatori, da questi incaricati, tutte le informazioni e i dati edilizi e impiantistici, compreso il libretto di impianto (o di centrale) per la climatizzazione, necessari alla realizzazione della certificazione energetica degli edifici."

Documentazione:

Decreto Ministeriale del 22 novembre 2012 Modifica del decreto 26 giugno 2009 Certificazione energetica degli edifici

Photo Credits: by Fickr CC gruntzooki

Riforma professioni approvata sotto l'albero di Natale.

2012-12-14T12:15:00.001+01:00

E' a mercoledì 19 dicembre 2012 la convocazione della decima commissione Attività Produttive della Camera che molto probabilmente approverà in sede legislativa, come deciso dall'assemblea di palazzo Montecitorio, il ddl 3270 di riforma delle professioni non regolamentate.

Per gli amministratori di condominio nuovi requisiti di corrispondenza alla norme UNI si andranno ad aggiungere a quelli già previsti dalla riforma del condominio già approvata.

Documentazione:

Photo Credits:High Rise Condominium

Napolitano ha firmato la riforma del condominio.

2012-12-13T12:34:00.002+01:00

Martedi 11 dicembre 2012 il Presidente della repubblica Giogio Napolitano ha firmato la legge di riforma del condominio che é stata subito restituita al Governo per la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.

E' probabile che prima dei Natale la riforma sarà promulgata: entrerà in vigore sei mesi dopo, alla fine del mese di giugno 2013.

Documentazione:

Riforma condominio: approvata senza modifiche

2012-11-20T15:41:00.002+01:00

Il testo é identico a quello riportato in Documentazione sia nel confronto tra nuove e vecchie norme che nel Dossier del servizio studi del Senato.

Sempre in Documentazione il resoconto della seduta del 20 novembre 2012 della commisione giustizia del Senato che ha definitivamente approvato la nuova legge di riforma del condominio.

Documentazione:

Riforma condominio: semaforo verde per l’approvazione al Senato

2012-11-19T15:04:00.000+01:00

Era il 2008 quando iniziò al Senato l’iter del disegno di legge della riforma del condominio.

Da martedi 20 novembre ogni giorno è buono per essere il D-day della riforma.

Il parere non ostativo della Commissione Affari costituzionali espresso il 13 di novembre, ha cancellato la necessità di un rinvio alla Camera per modificare l’art.25 del Ddl che, inserendo all’articolo 71-quater integrava le norme sulla mediazione in modo da renderle applicabili al condominio: la commissione non ha ritenuto che si dovessero apportare modifiche a seguito della decisione della Corte Costituzionale che ha dichiarato non obbligatorio il procedimento di mediazione.

Le dichiarazioni rese dai senatori nella seduta della commissione del 13 di novembre fanno poi intendere che le richieste del governo rivolte dal sottosegretario Mazzamuto sono state recepite sia dal Pdl che da PD.

Gli emendamenti, nessuno dei quali è stato espresso da relatori Mugnai e Galperti, saranno o ritirati o respinti non appena si procederà alla votazione.

Questo avverrà quando sia pervenuta o si abbia notizia del parere non negativo delle commissioni Bilancio, Finanze, Lavori pubblici, Industria e Ambiente. La prima seduta utile é quella del 20 di novembre ma é probabile che, proprio per questo motivo, si debba andare oltre.
La probabile anticipazione dell’election Day a marzo, l’impegno parlamentare della legge elettorale e manovra di stabilità di fine anno impediscono ai senatori il tiro ad effetto verso l’altro ramo del Parlamento di un provvedimento corretto all’ultimo momento.

Sarà la Camera e non il Senato ad aver detto l’ultima parola sulla riforma del condominio.

Documentazione:

Photo Credits:by Flickr CC Luipermom

Riforma condominio: la patente dell'amministratore sarà nella riforma delle professioni

2012-11-19T15:03:00.001+01:00

E' davvero probabile che la riforma del condominio sia approvata. Anche perché la scelta di politica legislativa, determinata dal clima di fine legislatura, é di integrare con provvedimenti correttivi ed integrativi il contenuto delle nuove norme.

Già nel corso del dibattito alla Camera che ha approvato il testo che la commissione giustizia del Senato si appresta ora a ratificare, era emersa la necessità di indicare maggiori requisiti di qualificazione per l'amministratore di condominio nell'interesse del condomino-consumatore e prorio nel ddl di riforma delle professioni non regolamentate.

L'amministratore, se tale ddl sarà approvato, sarà soggetto alla qualificazione in base alle norme UNI oltre che alla formazione periodica prevista dall'art.71 bis della riforma del condominio.

Il ddl 3270 di riforma delle professioni non regolamentate é passato il 15 di novembre 2012 al giro di boa della prima lettura dell'assemblea del Senato. Le modifiche che sono state apportate obbligano però ad un nuovo passaggio alla Camera che incontrerà un ingorgo di provvedimenti, con lo scoglio della approvazione prioritaria della legge elettorale e della manovra di stabilità di fine anno.

Il possibile abbreviarsi della legislatura per l'election Day di marzo potrebbe però costituire il vento a favore per questa riforma, anche se il manifestarsi già in aula al Senato di opinioni contrarie, probabilmente espressioni di interessi comunque legittimi ma gia consolidati rispetto a quelli che la riforma delle professioni andrebbe a costituire, potrebbe ostacolare non poco un rapido passaggio in commissione in sede deliberante.

Documentazione:

Photo Credits:High Rise Condominium

La Consulta cancella la Mediazione come obbligatoria: la riforma del condominio ritornerà alla Camera

2012-10-24T15:15:00.000+02:00

La Consulta dichiara contrarie alla Carta Costituzionale le norme della mediazione civile laddove inserisce il procedimento di mediazione come obbligatorio prima del processo ordinario.

Questo il testo del comunicato stampa.

"La Corte costituzionale ha dichiarato la illegittimità costituzionale, per eccesso di delega legislativa, del d.lgs. 4 marzo 2010, n.28 nella parte in cui ha previsto il carattere obbligatorio della mediazione. "

Le motivazioni della sentenza saranno pubblicate prossimamente.

Sarà dunque in ogni caso necessaria la modifica delle norme di riforma del condominio - l'art.25 contiene l'articolo 71-quater che modifica il Dlgs n.28 del 4 marzo 2010 ora dichiarato in parte incostituzionale - e renderà obbligatorio un passaggio in seconda lettura alla Camera per fine anno, sempre in commissione Giustizia con ruolo legislativo.

Documentazione:

"La corte costituzionale boccia la mediazione obbligatoria nelle controversie civili e commerciali" dal Sole 24 ore on line.
"La mediazione obbligatoria nel giorno del giudizio" di Marco Marinaro dal Sole 24 ore on line.
L'art.60 della legge 69 /2009 che ha motivato la Consulta alla dichiarazione di incostuzionalità.

Photo Credits:Corte Costituzionale

Ancora modifiche per la riforma del condominio

2012-10-23T19:46:00.000+02:00

Nella riunione della commissione Giustizia del 23 di ottobre sono intervenuti i senatori Giovanardi e delle senatrici Alberti Casellati e Allegrini (PdL), del senatore Casson (PD), dei relatori e del rappresentante del governo.

Prossimo step per gli per gli emendamenti per il giorno 6 novembre alle ore 12.

Subito dopo il voto.

Il ruolo deliberante permette alla commissione di evitare il passaggio in aula ed esaurirà, salvo contrasti, la fase della seconda lettura di Palazzo Madama.

Seguirà la definitiva seconda lettura a Palazzo Montecitorio con l'approvazione e conversione in legge della riforma, forse già sotto l'albero di Natale, salvo complicazioni pre-elettorali.

Di seguito il resoconto della seduta del 23 ottobre 2012:

Legislatura 16ª - 2ª Commissione permanente - Resoconto sommario n. 351 del 23/10/2012

IN SEDE DELIBERANTE
(71-355-399-1119-1283-B) Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, approvato dal Senato e modificato dalla Camera dei deputati
(Discussione e rinvio)

Il relatore MUGNAI (PdL) illustra il disegno di legge in titolo, già approvato in prima lettura dal Senato e dalla Camera dei deputati e attualmente assegnato alla Commissione giustizia in sede deliberante, il quale mira ad un riordino complessivo della disciplina in materia di condominio dettata dal codice civile.
E' opportuno sottolineare come nel corso dell'esame presso l'altro ramo del Parlamento siano state approvate significative modifiche al testo, delle quali si ritiene necessario dar conto.
Più nel dettaglio l'articolo 1 che modifica l'articolo 1117 del codice civile, reca una definizione più articolata - rispetto al testo approvato dal Senato - di "parti comuni" dell'edificio ricomprendendo esplicitamente fra esse anche i pilastri e le travi portanti, i sottotetti destinati all'uso comune.
Rilevanti modifiche sono state apportate all'articolo 2 il quale introduce nel codice civile tre nuovi articoli, con i quali interviene al fine di regolare la materia dell'uso delle parti comuni, che, peraltro, negli ultimi tempi ha creato un notevole contenzioso civile.
In particolare, l'articolo 1117-bis precisa l'ambito applicativo della disciplina sul condominio, esteso a complessi immobiliari composti da unità unifamiliari nonché ai cosiddetti supercondomini dopo la soppressione dei commi secondo e terzo di tale articolo, rispettivamente, sulla clausola di salvaguardia per i condomini in materia di distanze e sul principio di tolleranza tra i vari condomini. L’articolo 1117- ter, interviene in materia di modificazioni delle destinazioni d'uso, prevedendo la deliberazione dell’assemblea con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, elevando il quorum previsto nel testo approvato dal Senato. L'articolo 1117-quater che detta una specifica procedura per la tutela contro le attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni è stato novellato nel senso che non solo l'amministratore, ma anche il singolo condomino, può diffidare l'esecutore della condotta e chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche attraverso azioni giudiziarie.
L'altro ramo del Parlamento è poi intervenuto, con modifiche volte a semplificarne il testo, sull'articolo 3 relativo all'articolo 1118 del codice civile in materia di diritti dei partecipanti sulle parti comuni.
Ad analoga logica semplificatoria rispondono le modifiche all’articolo 4 che novella l'articolo 1119 del codice civile in materia di indivisibilità del condominio.
Talune modifiche sono state apportate all'articolo 5 che interviene sull'articolo 1120 del codice civile in materia di innovazioni e sono state precisate le disposizioni dell’articolo 6.
Incisive modifiche sono state apportate all'articolo 7, dal quale è stato soppresso il nuovo articolo 1122-bis recante interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici. L'attuale disposizione reca in primo luogo la disciplina del nuovo articolo 1122-bis sulle installazioni non centralizzate di impianti autonomi per la ricezione radiotelevisiva nonché l'installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili. L'articolo 7 poi introduce il nuovo articolo 1122-ter, il quale richiede, per l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell'edificio, la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi.
Per quanto concerne l'articolo 8, la Camera dei deputati oltre ad essere intervenuta sulla riformulazione dell'articolo 1124 del codice civile relativo alla manutenzione e ricostruzione delle scale, ha soppresso la novella all’articolo 1126 in materia di lastrici solari ad uso esclusivo.
Gli articoli 9 e 10 del disegno di legge disciplinano il ruolo e le funzioni dell'amministratore del condominio, prevedendo tra l'altro che l’amministratore possa agire per la riscossione forzosa entro il termine di sei mesi (anziché quattro) dalla chiusura dell’esercizio di riferimento e stabilisce il ripristino della durata annuale dell’incarico di amministratore (il testo varato dal Senato raddoppiava tale durata). Infine, si amplia e si tipizza i gravi motivi alla base della revoca dell'incarico.
L'articolo 11 che inserisce nel codice civile l'articolo 1130-bis relativo al rendiconto condominiale annuale, ha subito marginali modifiche durante l’esame in Assemblea alla Camera.
Incisive modifiche sono state apportate all'articolo 12 che modificava gli articoli 1131 (sulla rappresentanza del condominio da parte dell'amministratore) e 1133 (relativo ai provvedimenti presi dall’amministratore) del codice civile.
L'articolo 13 oltre a riformulare l'articolo 1134 del codice civile, novella l'articolo 1135 del codice civile, in materia di attribuzioni dell'assemblea condominiale, prescrivendo la costituzione di un fondo speciale, di importo pari all'ammontare dei lavori, in caso di deliberazione di opere di manutenzione straordinaria o di innovazioni.
L'articolo 14 sostituisce l'articolo 1136 del codice civile, confermando, in linea generale, i quorum costitutivi e deliberativi dell'assemblea già approvati dal Senato.
L'articolo 15, che sostituisce l'articolo 1137 del codice civile in materia di impugnazione delle deliberazioni assembleari non ha subito significative modifiche.
L'articolo 16 che coordina il terzo comma dell'articolo 1138 (sull'approvazione del regolamento di condominio), con le nuove disposizioni dell'articolo 1130 c.c. (sulle attribuzioni dell'amministratore), reca l'aggiunta di un comma all'articolo 1138, con cui la Camera de deputati ha specificato che le norme del regolamento di condominio non possono vietare di possedere animali da compagnia.
Nel corso dell'esame presso l'altro ramo del Parlamento è stato poi soppresso l'originario articolo 17 del disegno di legge, il quale modificava l’articolo 2643 codice civile integrando l’elenco degli atti soggetti a trascrizione nei registri immobiliari.
            Nessuna modifica è stata apportata all’articolo 17 recante novelle all’articolo 2659 del codice civile.
Gli articoli da 18 a 25 del disegno di legge intervengono sulle disposizioni di attuazione del codice civile.
In particolare, l’articolo 18 sostituisce l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione, in tema di riscossione dei contributi dai singoli condomini.
L'articolo 19, intervenendo con finalità di coordinamento sull'articolo 64 delle disposizioni attuative in tema di revoca dell'amministratore, reca un comma aggiuntivo che prevede che contro il provvedimento del tribunale possa essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.
L'articolo 20 che modifica l'articolo 66 delle disposizioni attuative, relativamente alle modalità di convocazione dell'assemblea di condominio specificando che la comunicazione dell’avviso di convocazione possa avvenire a mezzo di posta raccomandata o posta elettronica certificata.
L’articolo 21 sostituisce l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione relativo alle modalità di partecipazione all’assemblea condominiale (caratteristiche e limiti della delega).
Con finalità di coordinamento, l’articolo 22, non modificato dall'altro ramo del Parlamento, riscrive l’articolo 68 delle disposizioni di attuazione in tema di tabelle millesimali mentre l’articolo 23 interviene sull’articolo 69 delle disposizioni di attuazione relativo alla revisione delle tabelle millesimali.
L'articolo 24 interviene sull'articolo 70 delle disposizioni attuative, modificando il valore delle sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento di condominio.
E' opportuno segnalare come nel corso dell'esame presso l'altro ramo del Parlamento sia stato soppresso l'originario articolo 26 del disegno di legge, il quale disciplinava il registro pubblico degli amministratori di condominio presso le Camere di Commercio.
L'articolo 25, introdotto dalla Camera dei deputati, inserisce tre nuovi articoli nelle disposizioni di attuazione. L'articolo 71-bis stabilisce i requisiti per svolgere l’incarico di amministratore di condominio. L'articolo 71-ter prevede che l'assemblea possa disporre la creazione di un sito internet del condominio, ad accesso individuale e protetto, per consultare tutti gli atti e i rendiconti mensili. L'articolo 71-quater definisce le controversie in materia di condominio (al fine dell'applicazione della disciplina sulla mediazione obbligatoria), come quelle derivanti dalla violazione o errata applicazione del capo Il del titolo VII del libro III del Codice civile (articoli 1117-1139) e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione. La disposizione disciplina inoltre alcuni specifici aspetti della mediazione di queste controversie.
L'articolo 26 introduce nelle disposizioni di attuazione l'articolo 155-bis recante una disciplina transitoria per l'adeguamento degli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva esistenti al momento dell'entrata in vigore della riforma.
Gli articoli 27, 28, 29 30 e 31, di coordinamento non sono oggetto di modifica.
Infine l'articolo 32, introdotto dalla Camera dei deputati, prevede che le disposizioni della legge entrino in vigore dopo sei mesi dalla pubblicazione.

         Il correlatore GALPERTI (PD) nel rinviare alle considerazioni già svolte dal collega, concorda nel valutare che l'altro ramo del Parlamento, pur apportando modifiche significative, ha sostanzialmente aderito all'impostazione seguita dal Senato, in particolare nel senso di non aderire alla tesi che intende attribuire al condominio stesso la personalità giuridica.
            E' indubbio peraltro che il testo approvato dall'altro ramo del Parlamento attenua molte delle innovazioni apportate dal Senato, in particolare in merito alla riduzione del quorum. Più in generale, si può dire che il testo della Camera dei deputati attenua, in un'ottica che sembra privilegiare la tutela della privacy e una concezione più tradizionale della proprietà, alcuni ampliamenti dei poteri dell'amministratore di condominio, come quelli relativi agli interventi urgenti a tutela della sicurezza degli edifici che, per la verità, apparivano destinati proprio alla tutela del patrimonio immobiliare.
            Segnala poi la disposizione di cui alla lettera b) dell'articolo 16 che introduce un quinto comma all'articolo 1138 che rende nulle le disposizioni regolamentari che vietano di possedere e detenere animali domestici, definizione questa di cui da più parti è stata segnalata l'insufficienza, e l'opportunità di sostituirla con quella di animali da compagnia.

Si apre la discussione generale.

Il senatore GIOVANARDI (PdL) esprime vive perplessità per le modifiche introdotte dall'articolo 16 all'articolo 1138 del codice civile, nella parte in cui introduce un divieto assoluto di inserire nel regolamento di condominio il divieto di detenere animali domestici.
Egli deplora il carattere ideologico di tale disposizione che, mentre riduce fortemente l'autonomia dei condomini - che potrebbero in ipotesi stabilire tale divieto all'unanimità, salvo non poter poi opporlo a un proprietario o anche un conduttore subentrante - non tiene conto di esigenze particolari che dovrebbero essere considerate meritevoli di tutela come quelle dei soggetti allergici.
In proposito, poi, egli fa presente che qualora si volesse venire incontro alla preoccupazione, pur giustificata manifestata dai relatori circa il carattere impreciso e potenzialmente restrittivo della definizione "animali domestici" si potrebbe aprire la strada a conseguenze alquanto paradossali e preoccupanti, dal momento che un'interpretazione estensiva di tale espressione priverebbe i condomini di qualsiasi difesa contro chi volesse detenere in casa animali inusitati e pericolosi.

Il senatore CASSON (PD) ritiene, alla luce delle relazioni dei senatori Mugnai e Galperti, che si possa convenire sul fatto che gli emendamenti approvati dalla Commissione giustizia della Camera dei deputati, pur ampiamente modificativi del testo approvato da questo ramo del Parlamento, non ne alterano in maniera sostanziale la portata innovativa rispetto all'ordinamento vigente.
Considerando che sarebbe opportuno evitare che la conclusione della legislatura faccia perdere l'occasione di una riforma di così vasta portata, egli ritiene opportuno che i relatori, per le vie brevi, saggino la disponibilità della Commissione giustizia della Camera dei deputati ad accogliere qualche modifica che questa Commissione ritenesse di dover apportare, in modo da consentire la definitiva approvazione, magari in sede legislativa, del provvedimento da parte dell'altro ramo del Parlamento. In mancanza di tale disponibilità sarebbe probabilmente opportuno procedere comunque all'approvazione del disegno di legge, salva la possibilità di introdurre correttivi nella prossima legislatura.

Dopo un intervento del senatore MARITATI(PD), il quale ritiene che il confronto auspicato dal senatore Casson possa avere un senso solo se i relatori saranno in grado di precisare i punti che la Commissione ritiene di dover modificare, la senatrice ALBERTI CASELLATI (PdL) esprime l'opinione che sarebbe invece preferibile approvare il testo così come trasmesso dalla Camera dei deputati, semmai consegnando ad una serie di ordini del giorno le indicazioni per la prossima legislatura sugli emendamenti che possono essere eventualmente apportati, e ciò al fine di non vanificare l'importante lavoro riformatore svolto da questo ramo del Parlamento e che non è stato messo in discussione dai sia pur rilevanti interventi dell'altro ramo del Parlamento.

Il sottosegretario MAZZAMUTO concorda con le valutazioni espresse dalla senatrice Alberti Casellati. In proposito egli fa presente che il testo approvato dalla Camera dei deputati rappresenta il massimo punto di mediazione realizzato, grazie anche un indefesso impegno del Governo, rispetto tra due concezioni per più versi alternative della disciplina del condominio che, in buona misura in maniera trasversale rispetto agli schieramenti politici hanno caratterizzato il dibattito nelle Commissioni giustizia nei due rami del Parlamento, caratterizzandosi l'orientamento prevalente in senso alla II Commissione della Camera dei deputati in senso più conservatore rispetto a quella del Senato, posizione del resto che deve essere per alcuni versi apprezzata in quanto diretta a moderare l'evoluzione della disciplina del condominio nel senso di una maggiore attenzione agli aspetti personalistici e legati al valore d'uso piuttosto che quelli orientati in direzione del mercato.
Ad esempio, all'articolo 2, l'elevazione ai quattro quinti dei partecipanti del condominio e dei valori dell'edificio della maggioranza con la quale si possono disporre le modificazioni delle destinazioni d'uso di cui al preposto articolo 1117-ter del Codice civile, rappresenta un difficile compromesso rispetto all'originario orientamento dell'altro ramo del Parlamento di consentire tali modifiche solo con voto unanime.
Dopo un dibattito cui partecipano i RELATORI, il rappresentante del GOVERNO, i senatori CALIENDO(PdL), CASSON(PD), ALLEGRINI(PdL), la senatrice DELLA MONICA (PD) condivide l'opportunità di una rapida approvazione del testo trasmesso alla Camera dei deputati.

La senatrice ALLEGRINI(PdL), rileva come una volta di più il Senato venga messo davanti al fatto compiuto di dover accettare testi approvati dall'altro ramo del Parlamento e presentati come frutto di una mediazione non ulteriormente negoziabile, rinunciando ad approvare modifiche della cui necessità i senatori sono pure convinti.
Nel caso presente, Ella vede il rischio di approvare un testo che, invece di semplificare la vita dei cittadini, rischia di aumentare la litigiosità.
Si pensi ad una norma a suo parere chiaramente illiberale come quella recata dalla lettera b) del comma 1 dell'articolo 16, che modifica l'articolo 1138 del Codice civile introducendo un comma che limita l'autonomia dei condomini impedendo l'approvazione di clausole regolamentari contro la detenzione o il possesso di animali domestici; tale disposizione lascia senza difesa, ad esempio, dei condomini, magari fra loro parenti, che avendo condiviso all'unanimità il rifiuto di avere animali nell'edificio comune, non avranno nessuno strumento per selezionare, in caso di vendita o locazione di uno degli appartamenti, il proprietario o il conduttore subentrante in modo da preservare il carattere che essi hanno voluto attribuire all'edificio comune.

La senatrice ALBERTI CASELLATI(PdL), ritiene che una lettura sistematica dell'articolo 1138 del Codice civile così come risulterebbe dalla novella proposta dimostra che questa ha un carattere innovativo meno dirompente di quanto si immagini, dal momento che l'articolo in questione già stabilisce che le norme del regolamento non possano in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino; resta peraltro inteso che anche con la nuova disciplina e quindi con la menzione esplicita, nell'ambito della generale limitazione dell'autonomia contrattuale indicata dal quarto comma, della nullità del divieto di tenere animali, il regolamento può essere sempre fatto valere quando vengano violate le norme per la tutela del decoro dell'edificio che, come da primo comma dell'articolo 1138, rappresenta uno degli oggetti del regolamento condominiale.

Il relatore MUGNAI(PdL), concorda con le osservazioni della senatrice Alberti Casellati, facendo peraltro presente che la norma in questione, a suo parere, trova applicazione esclusivamente con riferimento al regolamento approvato dall'assemblea, appunto ex articolo 1138 del Codice civile, e non nei confronti dei regolamenti contrattuali, predisposti dal costruttore o dai primi proprietari dell'immobile e che risultano inclusi negli eventuali atti di acquisto; in questo senso la stessa modifica approvata dalla Camera dei deputati non sembra particolarmente innovativa, dal momento che il quarto comma dell'articolo 1138 già oggi stabilisce che il regolamento condominiale non può limitare i diritti dei condomini come risultanti dagli atti di acquisto.

Dissentono da tale interpretazione il senatore GIOVANARDI (PdL) e il senatore CALIENDO (PdL) il quale osserva che la limitazione dell'autonomia contrattuale prefigurata dall'articolo 16 lettera b) come approvata dalla Camera dei deputati, deve ritenersi applicabile anche ai regolamenti di tipo contrattuale, configurandosi come norma imperativa la cui violazione da parte di una clausola contrattuale è nulla.

Dopo interventi del correlatore GALPERTI(PD), il quale esprime dubbi sull'applicabilità della disposizione in questione ai regolamenti già in essere, e del sottosegretario MAZZAMUTO, il presidente BERSELLI dichiara chiusa la discussione generale e fissa il termine per la presentazione degli emendamenti per le ore 12 di martedì 6 novembre.

Il seguito della discussione è quindi rinviato.

            La seduta termina alle ore 16,10.

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Riforma del condominio: slitta alla prossima settimana

2012-10-17T19:53:00.003+02:00

Ancora un rinvio per la riforma del condominio

La commissione Giustizia del Senato é stata impegnata prima sulla modifica del reato di diffamazione a mezzo stampa, poi i senatori che la compongono, hanno partecipato al voto di fiducia dell'assemblea sulla legge anti corruzione nella pubblica amministrazione.

Salta di una settimana, probabilmente a martedì 23 ottobre, la discussione in sede deliberante del disegno di legge S71-B di riforma del condominio. Il relatore di maggioranza Franco Mugnai (PDL), presentatore di uno dei primi disegni di legge di riforma e relatore in assemblea nella prima lettura effettuata dal Senato. Sara affiancato dal relatore Guido Galperti del PD.

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Riforma condominio: Senato seconda lettura, si comincia.

2012-10-12T15:32:00.001+02:00

E' a martedì 16 ottobre, dalle ore 14,30in poi, la discussione in sede deliberante alla seconda commissione Giustizia del Senato del disegno di legge S71-B di riforma del condominio.

Non sono per ora ancora pervenuti i pareri consultivi delle altre commissioni per cui é probabile l'argomento sia rinviato poi alla settimana successiva per le modifiche o l'approvazione, anche perché nello stesso giorno é prevista la prosecuzione dell'esame delle norme di modifica del reato di diffamazione a mezzo stampa.

Gli argomenti non conclusi verranno poi esaminati anche mercoledì 17.

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