Hogarfeliz Inmobiliaria Tenerife

HIPOTECAS IMPOSIBLES

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Wed, 01 Jun 2011 02:56:25 PDT

EURIBOR CRECIENTE E HIPOTECAS IMPOSIBLES: REFLEXIONES A LOS NUEVOS DATOS DEL INE Y DEL BANCO DE ESPAÑA.

Con la crisis de liquidez del sistema financiero internacional, los bancos endurecieron la concesión de hipotecas como primera medida contra la onda expansiva de la burbuja inmobiliaria, lo cual ha originado una caída sin precedentes en el sector inmobiliario.

Lo que hasta este momento los bancos daban casi “regalado” sin apenas más garantía que el propio inmueble y una modesta nómina, pasó a ser una misión imposible, Los bancos han endurecido hasta tal punto los requisitos exigidos para conceder préstamos hipotecarios, que actualmente resulta realmente dificilísimo obtener una hipoteca de al menos el 80% del valor del inmueble que se pretende adquirir, aún teniendo una nómina media y un puesto de trabajo, en principio, estable.

Si a esto le unimos la eliminación de las desgravaciones fiscales a partir del 01-01-11 en rentas superiores a los 24.000 euros y la inseguridad laboral con el consiguiente aumento del desempleo, por la que están atravesando más de 4 millones de españoles y que dificulta la considerablemente su capacidad para comprar viviendas, el descenso constante y continuado en la concesión de hipotecas por parte de bancos y cajas no es más que una consecuencia inevitable de esta crisis que parece no acabar de tocar fondo, a pesar de que la concesión de hipotecas haya caído en mayo de este año 2011 en más de un 20% en relación a igual mes de 2010, según ha informado el INE.

Por otra parte, y por si esto no fuera suficiente, el Euribor de mayo ha establecido su media mensual en el 2,148% -el nivel más alto desde enero de 2009 (2,622%)- lo cual supone un encarecimiento en las cuotas de los préstamos hipotecarios que incidirá de forma negativa en una ya muy deprimida sociedad, según ha informado el Banco de España.

Si llevamos estos datos a euros, para una hipoteca de 150.000 euros a un plazo de 25 años y un diferencial de Euribor más 0,8%, la letra mensual subirá unos 68 euros, con lo que el encarecimiento anual se elevará a unos 816 euros, una nueva vuelta de tuerca para muchas economías domésticas ya al límite de sus posibilidades desde hace meses.

Blanca Arranz Quintana. Economista.

Entrevista de Radio ElDia 11-05-11

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Thu, 19 May 2011 13:00:29 PDT

Entrevista realizada por Guillén Castellano en su programa "Queremos hablar de Tenerife" en la emisora Radio ElDia a Manuel Torres de Hogarfeliz.es Inmobiliaria. El tema inicial fue el descenso de las hipotecas en el mes de marzo con relación a los dos primeros meses de 2011 y comentar el estado actual de las mismas y su dificultad para conseguirlas.

Procedimiento de embargo de una casa por impago de la hipoteca

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Tue, 05 Apr 2011 03:00:31 PDT

En los últimos meses estamos hablando continuamente de la "dación en pago", aferrandonos a ella como la salvación a los problemas hipotecarios que muchos españoles tienen; mientras tanto, el tiempo está pasando y no se vislumbra una solución a corto plazo. El deudor debe conocer el posible procedimiento por el quizás se vea obligado a transitar y sufrir. Por eso es interesante que sepa que antes de llegar a la situación de embargo de la vivienda primero tiene algunas opciones, entre ella la posible dación.
• Refinanciación.
• Aplazar las cuotas.
• Dación en pago.
• Solicitar una carencia.
• Venta de la propiedad antes del embargo por un precio quizás algo mejor que el precio de subasta.
Pero una vez que comience el proceso de embargo, será imparable, a continuación vamos a detallar el procedimiento de embargo.
Tengan en cuenta que al contratar una hipoteca el deudor se compromete a responder de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros, lo que significa que aunque se devuelva el inmueble habrá que hacer frente a la deuda que reste.

1.- El banco reclama el pago de la cuota en el plazo de 15 días de vencimiento.
2.- Si han pasado entre 90 y 120 días desde la primera cuota impagada, lo registra en la lista de morosos.
3.- Se inicia la reclamación judicial a través de una asesoría jurídica.
4.- El embargo lo dictamina un juez y suele tardar entre 8 y 18 meses desde la reclamación judicial.
5.- El juez dictamina la subasta pública del inmueble:
• El banco la intenta subastar a un valor inferior al tasado en su día para la hipoteca.
• Si la subasta queda desierta el banco venderá el inmueble al 50% del precio de salida.
6.- Si la deuda no se cubre con la venta del inmueble, el resto de la deuda sigue viva (además hay que sumar las costas judiciales) y comenzará a embargar otros bienes:
• Dinero efectivo de las cuentas y depósitos.
• Bienes y valores realizables a corto plazo.
• Sueldos, salarios y pensiones.
• Otros inmuebles
• Establecimientos mercantiles e industriales
• Metales y piedras preciosas. Joyas, antigüedades, etc.
• Rentas de toda especie.
• Bienes muebles.
• Bienes y valores realizables a largo plazo.
7.- Si la hipoteca tuviera avalistas, éstos también responderán con sus bienes y propiedades

Extraido de: http://www.preguntasfrecuentes.net/2011/03/30/procedimiento-de-embargo-de-una-casa-por-impago-de-la-hipoteca/

036, La burocracia

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Wed, 16 Mar 2011 11:14:53 PDT

En los tiempos que están corriendo, seguirá la burocracia y algunos funcionarios mareando la perdiz. Realmente hay un sentimiento de que todos vamos a intentar sacar este país adelante o seguirán algunos sectores enrocados en sus posiciones, chuleando a la población y exigiendo por la fuerza mejoras para si mismos.

Finalista de la Novena Edición de Jameson Notodofilmfest,
de Juan Fernando Andrés Parrilla y Esteban Roel García Vázquez
http://www.youtube.com/watch?v=XXWZ3uAEKsw

Alquiler con opción a compra: ¿ventajas o inconven...

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Wed, 16 Feb 2011 04:13:33 PST

Se trata de una alternativa muy conocida actualmente y a la que acuden numerosas personas. Pero hay que conocer qué nos ofrece y qué desventajas se pueden tener con esta opción.
El alquiler con opción a compra está muy de moda últimamente debido a la situación de crisis inmobiliaria y a la dificultad de adquirir hipotecas para comprar una vivienda. Se trata de un contrato de alquiler que permite deducir las cuotas mensuales pagadas del precio total de la vivienda, la cual se puede comprar trascurrido un tiempo determinado.
Cada vez más gente se apunta a esta opción; una buena alternativa para jóvenes y parejas a los que no les conceden por ahora una hipoteca o no han ahorrado lo suficiente.

Pero como en todo, siempre hay que sopesar las ventajas y los inconvenientes que tendremos a la hora de elegir esta opción.

Ventajas

- El dinero que se entrega mensualmente no es a fondo perdido, sino que va destinado a rebajar el precio por el que finalmente se adquirirá la vivienda.
- Se puede pedir la ayuda al alquiler si se cumplen los requisitos.
- Podemos ver cómo es vivir en el que puede llegar a ser nuestro hogar. Puede que no se adapte a nuestras necesidades cuando creíamos que sí.
- Conocemos el precio de la vivienda años antes de adquirirla, aunque, como ahora veremos, esto puede ser una desventaja.
Inconvenientes

- La mensualidad a pagar suele ser mayor que un precio de alquiler normal.
- Se suele pedir una señal al realizar el contrato.
- Si no se decide comprar, se pierden todas las mensualidades entregadas.
- El precio de la vivienda ha podido bajar tras el plazo fijado, por lo que se puede llegar a pagar más por algo que vale menos (aunque puede ocurrir que el precio suba y se pague, entonces, menos).
- Si el dueño deja de pagar la hipoteca y la vivienda es embargada por el banco, éste tiene prioridad ante el inquilino a la hora de comprar el inmueble.

Para el dueño de la vivienda también existen beneficios y desventajas.
El arrendador cuenta con la seguridad de cobrar una renta mensual por encima del mercado, además de contar con una venta casi asegurada y ventajas fiscales durante los años en los que dure el contrato.
Además, se asegura de que los inquilinos cuidarán del inmueble y lo mejorarán, ya que puede ser su futuro hogar.
Por otro lado, el dueño debe devolver toda la señal y la fianza al inquilino si finalmente no decide vender, así como no poner a la venta el inmueble a terceros. Tampoco conseguirá una gran cantidad de dinero como ocurre con la venta inmediata, sino que el pago se realiza de forma gradual.
Publicado en INMOACTUALIDAD: http://www.inmoactualidad.com/2011/02/alquiler-con-opcion-compra-ventajas-o.html

Comentarios en RNE sobre la situación inmobiliaria

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Sat, 12 Feb 2011 04:50:19 PST

Ver, más bien oir, el video adjunto:

http://www.youtube.com/watch?v=9r81bGtEwu4

Demanda contra la "cláusula suelo" hipotecaria

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Sat, 12 Feb 2011 02:44:34 PST

Una jueza puede eliminar la "cláusula suelo" hipotecaria

Una jueza de lo mercantil tiene ahora en su mano la posibilidad de cambiar una parte sustancial de los contratos de las hipotecas. Se trata de las “cláusulas suelo”, que fijan un tope mínimo del porcentaje de los intereses que se deben pagar, lo que ha evitado que muchos ciudadanos se hayan beneficiado de la bajada del Euribor.
El asunto tiene una dimensión económica muy importante, porque se calcula que en este momento existen en España casi cuatro millones de hipotecas constituidas con la citada cláusula. El juzgado aceptará que quienes se consideren perjudicados se unan a la demanda inicial, lo que puede dar al procedimiento aún mayor proporción y repercusiones.
La instancia encargada del caso es el juzgado número 11 de lo mercantil de Madrid, ante la cual planteó la demanda la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España (Adicae), con el respaldo de cuatrocientas firmas de afectados.

Las demandadas, a su vez, son todas las entidades que emplean ese tipo de cláusulas en sus contratos, es decir, 45 bancos y cajas que han concedido créditos hipotecarios en las mencionadas condiciones.
La titular del citado juzgado de lo mercantil es la jueza Miriam Iglesias, quien ha dictado un auto en el que admite la demanda. En la misma resolución, la jueza abre un plazo de dos meses para que quienes se encuentren en la misma situación que los demandantes y se consideren perjudicados se sumen al proceso con el fin de “hacer valer sus derechos”.

Adicae había solicitado que como primera medida la jueza dictara medidas cautelares con el fin de que se paralizase la práctica de contemplar las citadas “cláusulas suelo” en los contratos hipotecarios. El juzgado no se ha pronunciado a este respecto, pero ha trasladado la demanda a la Fiscalía para que tome parte en el proceso y solicite las medidas que estime oportunas. Adicae, a su vez, pedía directamente que a partir de ahora se impida que dichas cláusulas figuren en los contratos hipotecarios. Se pretende, en suma, su nulidad, con el argumento de que existe una desproporción manifiesta entre los suelos y los techos de los tipos de interés fijados en tales contratos.
Los demandantes calculan que el año pasado los bancos y cajas de ahorros pudieron ingresar no menos de 3.500 millones de euros por este tipo de condiciones que consideran abusivas, aunque otras estimaciones sitúan esas ganancias en el doble, en unos 7.000 millones de euros. Los contratos que contemplan este tipo de cláusula fueron suscritos en su mayor parte durante los años 2007 y 2008. Un informe del Banco de España concluyó, por otra parte, que existen alrededor de 3,8 millones de contratos formalizados en dichas condiciones. El litigio, en suma, puede alcanzar importantes consecuencias si la demanda prospera.
En un juzgado de lo mercantil de Sevilla se produjo un precedente en octubre de 2010. El juez estimó que las “cláusulas suelo” son abusivas, resolviendo un pleito contra dos bancos y tres cajas de ahorros demandadas por utilizarlas en sus contratos. Pero la sentencia dictada en ese sentido fue recurrida ante la Audiencia Provincial, que aún no se ha pronunciado. El juez de lo mercantil, a su vez, concluyó que existe un “evidente desfase” entre los suelos y los techos de los créditos hipotecarios, que beneficia al banco sin “reciprocidad”, en perjuicio del consumidor.
http://www.lavanguardia.es/economia/20110212/54113444377/una-jueza-puede-eliminar-la-clausula-suelo-hipotecaria.html

PARA UNIRTE A LA DEMANDA: ADICAE: http://adicae.org:4040/

La factura que soportan los hogares se encarece hasta 1.000 euros

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Fri, 11 Feb 2011 03:28:24 PST

La factura que soportan los hogares se encarece hasta 1.000 euros por Joan Castellví

Los coletazos del alza del IVA costarán a cada familia casi 200 euros de media y la no actualización del IRPF con el IPC, 300 euros. La subida de la luz, otros 80 euros.

Las iniciativas del Ejecutivo para mantener la estabilidad presupuestaria darán un duro varapalo a las finanzas de los hogares españoles durante este año. Al incremento de los impuestos se suma también la subida de los servicios básicos como el gas y la electricidad anunciada por el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero a comienzos de año, y el previsible aumento del euribor, que encarecerá las hipotecas. En definitiva, según los cálculos elaborados por EXPANSIÓN, la factura que soportan los hogares españoles se encarecerá hasta 1.000 euros de media en 2011.

Este escenario es especialmente preocupante porque se produce en un año en el que el paro se encuentra en niveles sin precedentes (ya hay casi 4,7 millones de desempleados, de los que más de dos millones lleva más de un año viviendo este drama) y cuando las empresas están limitando las subidas salariales a sus trabajadores para no cerrar, una decisión inspirada en los duros recortes en el sueldo que sufren desde el año pasado los empleados públicos, un asunto que también comenzarán a notar en su bolsillo los jubilados a comienzos de 2011.

Una medida que dañará a todos, aunque no por igual, seguirá siendo la subida del IVA. El Gobierno espera recaudar con este tributo indirecto 3.300 millones de euros en 2011, lo que se traducirá en una golpe de 191 euros de media sobre cada uno de los 17,2 millones de hogares que hay en España, según la última Encuesta de Población Activa (EPA). Pese al empeño de las autoridades de decir que el diseño de esta subida fiscal era progresivo (argumentando que no se subían por igual los bienes gravados con el tipo general y con el reducido) lo cierto es que este impuesto se ceba con los colectivos más dañados con la crisis, como los pensionistas o los mileuristas.

Para más inri, el coste estimado por hogar por la subida del gravamen sobre las labores del tabaco podría costar a los hogares de los fumadores 45,34 euros al año. Sin embargo, estas han sido las medidas tributarias más polémicas, pero no las únicas. El Gobierno también ha elevado de forma encubierta este año el IRPF en casi 2.400 millones (ver EXPANSIÓN del pasado 1 de febrero). La decisión del Gobierno de no actualizar la renta podría impactar sobre las cuentas de una familia estandar en 278 euros al año de media, una cifra aún mayor para las rentas altas.

Otro capítulo en el que los consumidores salen perjudicados es en el de los servicios básicos. Las medidas del Gobierno para paliar el déficit eléctrico aumentará la factura de la luz en 81,24 euros durante este año, según un informe de la organización de consumidores FACUA. Otra institución, FUCI, calcula que el incremento del gas costará a cada hogar cerca de 20 euros.

La subida estimada del coste de la vida superará los 600 euros para una familia que no tenga ninguna hipoteca. Sin embargo, si se cumplen los peores augurios, el coste será superior a los 1.000 euros para aquellos hogares que sigan pagando su casa mediante un crédito. Los expertos prevén que el euribor podría alcanzar el 2% a lo largo de 2011, lo que podría elevar el desembolso anual que tienen que realizar las familias en las entidades financieras en cerca de 400 euros anuales.

No obstante, la factura extra de 1.000 euros para los hogares ha sido calculada a la baja, ya que no se tiene en cuenta (por la volatilidad de las materias primas) cuál será el impacto durante todo este año del encarecimiento de los carburantes, que se debe sobre todo a que uno de cada dos euros de lo que cuesta repostar se lo lleva Hacienda.

Tampoco se ha computado en esta estimación el alza de los transportes públicos que han impulsado un gran número de ayuntamientos, de comunidades autónomas y el propio Estado, que ha elevado hasta un 3,1% el precio de los billetes de tren.

Más los alimentos
Se dispara el IPC
Los precios de consumo ya se sitúan en el 3,3% en enero, a expensas de lo que ocurra con el petróleo a lo largo del año, que podría encarecer aún más el coste de la cesta de la compra.

Diferencias
Algunos alimentos han registrado aumentos espectaculares de sus precios, por lo que las familias en crisis tendrán que optar por algunos productos y desechar otros para capear el temporal.

Los productos que suben
En el último año, las patatas se han encarecido un 12,1%; el salmón, un 9,7% y las cebollas, un 6,1%, según los datos de Industria. En productos envasados destaca el alza interanual de más del 5% del tomate natural.

… y los que bajan
En cambio, en el último año las naranjas han bajado su precio un 4,21%; la pescadilla, un 5,5%; las peras de agua, un 3,6%, y el cordero pascual de primera, un 3,5%.

Previsiones
El precio de los alimentos siguen a expensas de las materias primas, cuya escalada ha provocado grandes revueltas. La evolución de este mercado será crucial para los hogares.
Por Joan Castellví

HIPOTECA INVERSA

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Fri, 11 Feb 2011 02:32:35 PST

La Asesoría Arranz envía a Hogarfeliz.es Inmobiliaria el siguiente comentario sobre las hipotecas inversas.
La Hipoteca Inversa es un producto que está viendo su resurgir con la crisis, como forma de obtener liquidez cuando se dispone de un bien inmueble que hoy por hoy es muy difícil de vender. Está dirigida a personas mayores (pensionistas y jubilados mayores de 65 años, de nivel adquisitivo medio) que quieren incrementar su renta o ingresos mensuales, ya que se trata básicamente de una venta a plazos o crédito con garantía inmobiliaria a través de una entidad financiera, que abona al propietario del inmueble una cantidad mensual hasta su fallecimiento, momento en el cual los herederos pueden optar entre pagar el préstamo y seguir conservando el inmueble, o que la entidad bancaria proceda a ejecutar la garantía para satisfacer la deuda, entregándoles el exceso del dinero restante de la venta, si lo hubiere.

Pero este no es el único producto financiero que permite transformar los activos inmobiliarios en rentas, existen otras fórmulas y negocios que pueden facilitar a las personas mayores una renta adicional, como es el caso de la denominada “vivienda pensión” o “hipoteca pensión” que son fórmulas también muy válidas e interesantes para conseguir liquidez, cada una con sus especificaciones tanto en cuanto al perfil del cliente como al tratamiento fiscal a aplicar en cada caso.
En definitiva se ve a tratar siempre de un "negocio" y como tal persigue obtener un beneficio, por lo que habrá que estar muy atento a los gastos, comisiones y cualquier otra cláusula que se pacte en cada operación, por muy semejante a otra que sea.

ASESORÍA FISCAL Y CONTABLE ARRANZ.
c/ Milicias de Garachico Edf. Hamilton Of. 52
Santa Cruz de Tenerife

DACIÓN EN PAGO

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Wed, 09 Feb 2011 09:22:43 PST

La reciente sentencia de Navarra en torno a este tema ha hecho resurgir la consabida polémica de ¿cómo es posible que tras perder el piso tenga que seguir pagándole al banco?. Y es que es realmente lamentable que el crédito que pidieron hace unos años, garantizado con la casa y por un importe inferior al valor del inmueble en ese momento, ahora no sea posible cancelarlo entregando ese inmueble al banco.
Desde que empezó la crisis cada vez son más las familias que no pueden hacer frente al pago de su hipoteca, porque han perdido el trabajo y el dinero no les llega. Cuando esto sucede, las entidades financieras embargan los inmuebles y los sacan a subasta, que, en el contexto actual, “quedan sistemáticamente desiertas”, según ha explicado el abogado Jaume Asens, miembro de la Comisión de Defensa del Colegio de Abogados de Barcelona. Ante esta situación, el banco o la caja se adjudica la vivienda subastada por el 50% del valor de tasación, de manera que el propietario ha de hacer frente a la mitad de la deuda pendiente, más los intereses y las costas derivadas del proceso judicial.
Con la sentencia de Navarra, y auque no crea jurisprudencia y está llena de matices a tener en cuenta, viene a ser una primera piedra en pro de una modificación de la Ley que regula la dación en pago y que desde hace más de un año se viene demandando por plataformas organizadas de afectados por este tema. Lo que hace unos meses podía parecer una quimera es hoy una propuesta que ya está en el Congreso y que con sentencias como esta incrementa notablemente sus probabilidades de ser aprobada.

Por todo ello la Plataforma de Afectados por la Hipoteca exige que el Gobierno apruebe una regulación de urgencia de la dación en pago, de manera que, en los casos de residencia habitual y deudores de buena fe, si el banco ejecuta la hipoteca y se queda la vivienda, la deuda quede liquidada, como sucede en otros países de la UE o en EEUU, lo que permitiría a los jueces declarar cancelada la totalidad de una deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda al banco.
No obstante, a nadie se le escapa que de aprobarse las modificaciones que se pretenden en la Ley, los bancos pueden reaccionar (y reaccionarán) encareciendo las hipotecas, ya que incluirían un nuevo riesgo en el paquete: el de unas potenciales pérdidas económicas por una fluctuación coyuntural del mercado.

Pero ese encarecimiento, que en un principio puede parecer negativo, tiene más puntos a favor que en contra ya que acabaría por defender a la sociedad de la posibilidad de una nueva burbuja inmobiliaria, como la que causó la crisis que todavía estamos viviendo. Además, el encarecimiento de las hipotecas podría suponer un filtro a la hora de optar por una hipoteca, y con ello se estaría asegurando implícitamente la solvencia del sistema.

Al igual que Jaume Asens, nosotros también creemos que la reforma de la Ley es con todo "una propuesta viable, posible y extremadamente necesaria”, teniendo en cuenta que la legislación actual “sobreprotege a la banca y deja al hipotecado en situación de debilidad”. En este contexto, “la propuesta (y la sentencia de Navarra) va encaminada a compensar esta situación de desigualdad” y dotar de equidad al sistema financiero español.

BLANCA ARRANZ. ECONOMISTA. ASESORÍA ARRANZ
c/ Milicias de Garachico Edf: Hamilton of.52
Santa Cruz de Tenerife

“Con los solares comprados, hay casas para unos 50 años”

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Sun, 06 Feb 2011 03:26:44 PST

“Con los solares comprados, hay casas para unos 50 años” - ROMÁN DELGADO

El profesor Gonzalo Bernardos Domínguez habla a toda prisa, casi sin parar, y no para de mover las manos. Parece que todo le suena demasiado, que se sabe la lección de arriba abajo. No duda en las respuestas, sino que ametralla con las contestaciones. Desborda gratitud, risas y decepciones, y también se muestra lo más didáctico posible. En este diálogo, realizada el 26 de enero en la capital tinerfeña, Bernardos apenas había aterrizado, pero en el acto convenido no muestra síntomas de que el viaje en avión desde Barcelona le haya restado lucidez. A continuación, reproducimos la charla con Bernardos, con un apasionado de la economía. Pasen y vean.

-¿Cuéntenos cuál es el objeto de su visita?

“Mañana [por el 27 de enero de 2001] impartiré una conferencia en el Casino de Tenerife dentro del IV Program for Management Development (PMD) que abandera la Cámara de Comercio, Industria y Navegación de Santa Cruz de Tenerife. La charla será sobre perspectivas económicas, y está relacionada con un programa emblemático en España, que es el PMD de Esade. Éste se hace en diversas ciudades y tiene el prestigio más alto en educación ejecutiva de todos los que se realizan en Canarias”.

-¿Qué ha pasado para estar como ahora estamos?

“Que hemos hecho las cosas muy mal... Vamos a ver. No hay que ser muy listos (y yo ya esto lo escribí en Expansión en 2006) para pensar que cuando se hacen 900.000 viviendas y sólo se venden 450.000 el precio de estos inmuebles bajará. Y no hay que ser muy listos para ver que, si las viviendas no se venden, eso se traduce en morosidad y pérdida del valor del activo en lo que es el balance de los bancos. Esto es lo que genera la crisis financiera. Y luego acabó afectando a familias y empresas, porque no había crédito. Y a partir de ahí ya la tienes montada”.

-¿Y cómo no lo vio nadie: ni el promotor, ni el banco, ni el Gobierno?

“Lo explico... Hay mucha gente que cree que la gente de los bancos son grandes gurús. Cuando la economía va bien, mi hija, que tiene 13 años, puede dirigir un banco y ganar mucho dinero. Esto se llama la teoría del rectángulo, que es la siguiente: si los tipos de interés son altos y el margen de intermediación es elevado (lo que ganan las entidades financieras), tenemos beneficios, muchos beneficios. Ahora bien, si entramos en la Unión Europea, en la eurozona, y Francia va mal y Alemania va mal, y hay que darles oxígeno a estos países (que es bajar mucho los tipos de interés), entonces a las entidades financieras se les reduce mucho el margen de intermediación. Y qué hago: pues que le voy a dar crédito a cualquiera, más al perro y al gato, y es lo que hacen. De acuerdo. Qué hago... Soy un gurú; soy un gran sabio. Le doy crédito a gente que no puede pagar. Y digo: pero qué haces, cómo das este crédito... No hay problema: si no pueden pagar el crédito hipotecario me quedo la vivienda y la vendo, y aún gano dinero, porque en España el precio de la vivienda nunca baja. De todas las viviendas hechas siguiendo este mecanismo, hay 600.000 invendibles. Es lo que yo llamo ciénaga de reina. Del resto, hasta el umbral de 1,5 millones de viviendas, que son las que sobran, o sea, las 900.000 restantes, la gente no las puede pagar porque ha perdido el empleo o porque es excesivo riesgo para lo que es su futuro. Luego, los bancos tienen excesivos riesgos. En España, más o menos, tengo un capital de 1 y doy créditos para 17. Si los 17 a los que he dado crédito se transforman en 15, las pérdidas superan los fondos propios y estoy quebrado. En EE.UU., si se dio en 2006 lo que estaba programado, hubo tres veces menos hipotecas por habitante que en España, pero fíjate: 200 bancos tuvieron que ser nacionalizados. En Reino Unido, que se daba cinco veces menos que en España, han tenido que ser nacionalizados casi todos los bancos importantes. Hasta en Alemania, que no ha habido boom inmobiliario. Pero en España no ha pasado nada”.

-Bueno, dos cajas, pero pequeñitas...

“Claro, y el hecho de afirmar que incluso la caja más pequeña está mejor que cualquier banco internacional es de profeta”.

-Esa norma no se cumple siempre. Tiene usted el caso de Bankinter, que no ha estado muy expuesto al ladrillo y mira...

“Bankinter tiene dos cosas: ha financiado poco a promotores y su segmento de financiación es el de la clase media-alta. No ha entrado en la financiación en el segmento bajo. Lo que mata son dos cosas: los promotores y cuando has entrado en la clase obrera y en el colectivo de inmigrantes, en grupos con bajo poder adquisitivo. El principal problema de bancos y cajas no es el crédito al comprador, sino el que se da al promotor. Qué hago con esa barbaridad de solares. Si todos los solares se edificaran, habría viviendas para los próximos 50 años. El principal agujero es el suelo. Una vivienda puedo bajar su precio, y también se puede llegar a un acuerdo con el Gobierno del Estado, ¡pero un solar!”

-Esto tiene a los promotores muy cabreados: la venta de viviendas a bajo precio por bancos y cajas.

“Hombre... Nadie le puso una pistola en el pecho a los promotores, pero... ¡Y las facilidades que se daban! Te buscaban los bancos. No hay jamás una burbuja inmobiliaria si no hay crédito fácil, que es el caso de España y de otros países, de la mayoría. Es la primera vez en la historia de la humanidad que hay un boom inmobiliario mundial, el de 2001 a 2005. Este en España se alarga unos años más, pero aún es más fuerte que en España lo que ha ocurrido en Rumania, Polonia, Hungría, Sudáfrica..., e incluso en EE.UU. Esto ha provocado la caída del precio de la vivienda, de las transacciones... Y qué hacen los gobiernos, nada de nada. Pero oiga..., ustedes no saben que eso va directamente a los bancos, que eso es pérdida directa de los bancos, y que si los bancos están mal, en peligro de quebrar, el corazón del capitalismo se ha parado”.

-La reacción gubernamental ha sido lenta.

“Primero dijeron que el problema era de liquidez, cuando se trataba de un asunto de solvencia. Se equivocan, lo confunden, que es tanto como confundir un problema en mi pierna derecha con un problema en mi corazón. Si voy a Urgencias y no detectan que el problema es de corazón, me muero. Es lo que ha pasado. La pierna no mata, el corazón sí. Y en España a todo esto sumamos el efecto Zapatero”.

-Pero ¿no cree usted que la situación hubiera sido parecida o equivalente con otro partido en el poder?

“No, no... Yo no digo que el PP lo hubiera hecho mejor; yo no digo que otro socialista lo hubiera hecho mejor. No se puede comparar cómo lo hizo Felipe González en su momento a cómo lo hace Zapatero”.

-O sea, que hay un factor gobierno...

“ No, no... Hay un factor Zapatero que agrava la crisis. ¿Si hubiera estado otro al mando hubiera ocurrido esto? Pues no...”

-Pero ¿no lo personaliza usted?

“No. Es así. Te doy datos. Felipe González entra en el año 1982 en España. El pensaba en un programa socialista. Ve lo que pasó en Francia en 1981 y ve el desastre de Mitterrand. Entonces es pragmático, cambia el rumbo y acomete una profunda reconversión industrial. Consigue que la economía se recupere. Era un pragmático. Y mete una reforma laboral muy profunda. Y es un socialista. El problema es que Zapatero dice ‘yo no puedo hacer reformas estructurales, que son políticas de derechas”.

-Pasar del discurso de la Champions League al de crisis severa era muy complicado...

“Hemos perdido el tiempo: los meses finales de 2007, todo el año 2008, todo 2009 y hasta mayo de 2010. Lo que ahora hace Zapatero es correcto. Creo que debería hacer más reformas estructurales y más ajustes económicos. Pero ¿y el Banco de España, qué ha hecho?”

-Poco...

“Nada... Ni el Banco Central Europeo... Otro desastre”.

-Hay mucha política ahí dentro...

“Exacto. El Banco de España permite que la tasa de morosidad que publican los bancos y cajas sea falsa, supuestamente falsa. Nadie se cree que con la que está cayendo la tasa de morosidad media esté en torno al 5%. Cuál era la morosidad de Caja Castilla-La Mancha, ésa, el 5%, y luego la verdad era que estaba en el 18%. Además, muchos de los créditos que se han dado a los promotores son incobrables; y otra cosa: los valores que se dan en balance de los inmuebles están inflados. Por qué están según el valor de los hipotecarios y no según el valor de los mercados. Todo esto... Oiga, Banco de España, usted ha hecho una política de patada hacia delante. No ha solucionado los problemas del país, no ha ayudado. Las fusiones que se han hecho: en Cataluña, dos cajas malas, pero catalanas. Así no se soluciona el asunto. Hay cajas que están bien y otras que no están bien, y esto no se ha hecho. En este país ya no habrá boom inmobiliario en toda la década, y ello implica que el principal negocio de las cajas de ahorros ya no existe. Entonces han de hacer otras cosas y necesitan dimensión. Lo mínimo, lo mínimo, son 100.000 millones de euros en recursos; lo adecuado, 150.000 millones. Hay muy pocas que lo cumplen en los actuales proyectos. Y además: qué es esto de una fusión fría, el Sistema Institucional de Protección (SIP); es decir, nos fusionamos y algún día crearemos un banco. Pregúntale a un inversor extranjero qué es la fusión fría y te dirá: '¿Es algo de química?' Así no...”

-¿Se ha hecho algo regular?

“En mayo [inicio del ajuste duro] esto cambió, porque la política económica en la eurozona la hace Angela Merkel”.

“Canarias necesita una cita internacional en busca de imagen”

Hablemos de Canarias, con casi el 30% de paro y con una economía que cerró 2009 con una reducción del 4,6% en su PIB regional... En 2010 se ha activado el turismo extranjero, pero sigue fallando, por razones obvias, el peninsular, que es muy importante para las Islas. ¿Cómo lo ve?

“Canarias tiene que trabajar más y mejor su imagen, mucha imagen”.

-¿Marca?

“En Tenerife puedes hacer muchas cosas, y en Canarias más. Aquí la gente tiene que venir a pasar más de tres días. El turismo en Canarias puede ser más largo, con más duración. Hay un factor diferencial: el clima, la naturaleza. Es un problema de poner el interés principal en Europa, tan solo sea por coyuntura en Alemania y en Reino Unido. La estrategia ya no es tanto España, sino el extranjero. Y hay otra cosa: dónde van los españoles. Por qué no llegan americanos a Canarias. Una de las cosas que más triunfará en el futuro serán los cruceros por África desde Canarias. Ya sea por propia coyuntura, en 2011, el sector turístico en Canarias irá mejor. Pero hemos de poner cosas en marcha: central de cruceros, vuelos directos con EE.UU., con Nueva York, con ciudades de Canadá. Hay que decir a la gente que venga aquí y haga un crucero por África o por el Mediterráneo. Y otra cosa muy importante: ¿qué te da más garantías: meterte en un hotel de África o hacerlo en Canarias? En lo que está alrededor de Canarias, en las costas de África, hay un potencial de cruceros. Canarias necesita un acontecimiento de difusión internacional y más apuesta por la marca.
Artículo publicado en Diario de Avisos: http://www.diariodeavisos.com/2011/diariodeavisos/content/6101/

Boom de desahucios

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Sat, 29 Jan 2011 03:32:38 PST

El Gobierno se resiste a tomar medidas para reducir los desalojos de viviendas con el objetivo de no crear problemas adicionales a la banca. FERNANDO BARCIELA tiempo@grupozeta.es

España, que batía hace tres o cuatro años todas las marcas europeas en construcción y venta de casas, lidera ahora las cifras de embargados y desahuciados por impago de la hipoteca. Después de superar en 2009 las 114.000 ejecuciones judiciales, se espera que esta cifra se acerque a las 120.000 en 2010, con lo que en dos años cerca de 250.000 familias han recibido una de las noticias más aciagas que podían esperar en su vida: la comunicación del embargo, ejecución y venta en subasta de su casa.

Pese a que muchos han podido llegar a algún tipo de acuerdo con su banco y parar, al menos un tiempo, la implacable maquinaria que conduce al desahucio, buena parte de los ejecutados sí se han visto despojados de su vivienda. “Calculamos que casi la mitad de las familias ejecutadas se han quedado sin su vivienda”, asegura Elena Narváez, presidenta de la Asociación de Usuarios del Mercado Inmobiliario (Ausmin).

“Pese a que el ministro de Fomento siga diciendo que el problema no es tan grave –explica Pablo Matos, diputado del PP y portavoz de la Comisión de Vivienda del Congreso–, la situación es muy seria. Mientras que en 2004 hubo 14.000 ejecuciones, el año pasado la cifra se multiplicó de forma alarmante”.

España, que asombró al mundo con las cifras vertiginosas de su boom inmobiliario –precios multiplicados por cuatro en ocho años, más viviendas construidas que en Alemania, Francia y Reino Unido juntos–, vuelve a centrar ahora el interés de los medios internacionales por la pasividad de las distintas administraciones públicas para afrontar esta explosión de tragedias anónimas.

Se diría que 100.000 dramas al año no bastan para que el Gobierno central, los autonómicos y los dos grandes partidos políticos se decidan a paliar la devastación provocada por el derrumbe inmobiliario. La única medida legislativa aprobada, una moratoria en el pago de la hipoteca (en 2009), ha fracasado estrepitosamente. A pesar de que se asignaron 6.000 millones de euros para pagar el 50% de la cuota de amortización de los hipotecados que no pudieran hacerlo por perder su empleo, sólo hubo 12.000 operaciones, 72 millones de euros, poco más del 1%.

Según Matos, este fracaso se debe a que “se impusieron condiciones imposibles, como que no se hubiera impagado ninguna cuota, que se hubiera suscrito la hipoteca antes del 1 de septiembre de 2008 o que ésta no fuera de más de 170.000 euros, además de que los bancos tuvieran la última palabra sobre la concesión”. El diputado denuncia que el Congreso de los Diputados propuso al Gobierno cambiar las condiciones para hacer la moratoria accesible, pero éste “no ha hecho caso”. Tampoco las demás administraciones se han movido. Casi ninguna comunidad autónoma ha adoptado medidas de apoyo a las familias desahuciadas.

Desidia administrativa.
Aun cuando algunos partidos, asociaciones de consumidores y plataformas de apoyo llevan dos años pidiendo al Gobierno que acabe con una situación calificada de “abuso”, el Ejecutivo se ha negado a cambiar la normativa sobre ejecución hipotecaria, introduciendo por ejemplo la dación en pago, la posibilidad de que un propietario liquide su deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda, habitual en Estados Unidos pero también en muchos países de Europa. “Parece más que claro –prosigue Matos– que el Gobierno no tiene ganas de tocar este asunto”.

Algunos opinan que tiene razones para no hacerlo. “Una de ellas, y no la menor –asegura Vicente Pérez Quintana, responsable de Urbanismo de la Federación de Asociaciones de vecinos de Madrid (FRAM)–, es que no le quiere crear problemas a la banca española, ya debilitada por una crisis inmobiliaria que multiplicó las cifras de morosidad”. Según Moody’s, la banca española tendrá necesidad de recapitalizarse en cerca de 17.000 millones de euros, justo debido a las pérdidas provocadas por la crisis del ladrillo.

Todo ello explica que el Gobierno y el Grupo Parlamentario Socialista hayan ignorado las propuestas de otros partidos para regular la referida dación en pago u otras medidas similares. Tan fuerte es el deseo de no crear más problemas a la banca que hasta el Partido Popular, partidario de buscar soluciones, considera que éstas deben hacerse con tiento: “Si bien pensamos que es necesario modificar el actual sistema –subraya Matos– hay que hacerlo con cautela para no agravar la crisis financiera y la situación de los bancos”.
Entre tanto ha ido aumentando la percepción de que el actual modelo hipotecario ha creado un grado de indefensión tan alarmante que pocos dudan en tacharlo de “abusivo” o “desproporcionado”. Una situación que ha provocado tal asombro que ha generado ya varios artículos en la prensa internacional. A finales de octubre el New York Times publicó un comentario en el que su autor se mostraba asombrado de que “en España, los bancos se quedan con las casas, pero las deudas permanecen”.

Desde algunos sectores se ha querido quitar hierro al asunto, apuntando que el número de ejecuciones hipotecarias en España no es tan alto si lo comparamos con la cifra de foreclosures en EEUU. Sin embargo, mientras los desahuciados estadounidenses liquidan toda su deuda al devolver su vivienda al banco, los españoles, tras quedarse sin la vivienda por la que llevaban años pagando la hipoteca, siguen adeudando a los bancos decenas de miles de euros, que en muchos casos no podrán pagar en muchos años y que les pondrán en situación de ver parte de sus nóminas embargadas.

“Una vez que el banco saca el piso a subasta –explica Elena Narváez, de Ausmin– puede quedárselo por el 50% del valor tasado en el caso de que no lo venda, que es lo habitual ahora mismo”. Lo peor es que el banco no sólo seguirá requiriendo al deudor el pago de la diferencia entre ese 50% y la deuda viva del hipotecado, “sino que, un día, dentro de tres o cuatro años, cuando venda ese piso, que se está adjudicando por un precio tan bajo, por un valor más alto, ello no reducirá la deuda del hipotecado”, apunta la presidenta de Ausmin. Uno de estos casos es el de M.T.R.V., asociado a la Plataforma de Afectados de Murcia, que después de pedir un préstamo hipotecario por 205.000 euros, fue ejecutado por 211.123 euros más 33.360 euros en intereses de demora. Este propietario corre el riesgo de que su banco se quede con la vivienda por la mitad de la hipoteca, quedando todavía, después de la pérdida del piso, con una deuda ante su entidad por valor de 142.000 euros.
Culpables y beneficiarios.
Pérez Quintana, de la FRAM, lamenta que los bancos, “que han creado esta situación, al tasar en su día los pisos a precios desmesurados, no sólo se van de rositas, sino que incluso se están beneficiando con la situación”. Para luchar contra esta desproporción, se han ido formando plataformas de apoyo y grupos de afectados, a lo largo de la geografía española, que han puesto en marcha todo tipo de iniciativas, desde movilizaciones a jornadas, pasando por reuniones con los partidos políticos y denuncias de la situación española en Bruselas.

Una de ellas es la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), que ha publicado un manifiesto denunciando a los bancos y exige al Gobierno “parar los desahucios hasta que se encuentre una solución a la situación de los afectados“. La PAH, que también exige que se regule la dación en pago y puso en marcha una campaña de firmas para su presentación en el Parlamento Europeo, denuncia que “la banca sobrevaloró la vivienda, inflando el precio y aumentando la deuda contraída” además de aplicar “comisiones abusivas o la contratación obligada de seguros caros e inútiles”. La asociación denuncia, además, en su manifiesto las ayudas a la banca mientras “las familias endeudadas no han tenido más remedio que cumplir sus compromisos mientras han tenido empleo. Ahora que ya no lo tienen, la respuesta de los bancos ha sido renegociar a su favor o la ejecución hipotecaria fulminante”.

Pérez Quintana ve natural esta emergencia de grupos y plataformas de defensa de los hipotecados ya que, en su opinión, “la casuística de abusos es muy amplia, entre ellas el tema de las hipotecas con suelo, lo que me parece inaudito aunque legal”. Esto, por no hablar de los llamados avales cruzados, un sistema creado por algunos intermediarios hipotecarios de los que proliferaron durante el boom por las calles de toda España, y que van a ser denunciados ante los tribunales por algunos despachos de abogados. “Obligaban a la gente, para comprar, a avalar a otros que no conocían”, explica el responsable de la FRAM. Pero si a algunos les puede parecer comprensible que el Gobierno central y los autonómicos hayan preferido no hacer cambios legislativos que pongan a la banca en un brete, menos lo es que nadie parezca haber perdido el sueño por los millares de familias desahuciadas. “En Madrid nadie ha buscado soluciones para esa gente, ni la autonomía ni los ayuntamientos”, asevera Pérez Quintana. Eso, pese a que estas administraciones disponen de pisos y locales vacíos en los que podrían alojar, al menos temporalmente, a estos desahuciados. “Los sistemas de alquiler de los ayuntamientos –opina Sonia Olea, responsable de Vivienda de Cáritas–, “no han sido diseñados para ellos: te piden nómina, contrato fijo, etcétera”.

Pero no todo es negativo. Algunos factores empiezan a jugar a favor de los morosos y potenciales ejecutados. Pese al teórico interés de algunos bancos por hacerse con los pisos y procurar mantenerlos hasta que el mercado se recupere y los puedan vender a mejor precio, algunas entidades están ya al límite de las posibilidades de absorción de ladrillo marcadas por el Banco de España. La extrema dificultad para deshacerse de los pisos embargados en las subastas ha contribuido a insuflar en los bancos una mayor dosis de realismo en el trato con sus morosos. “Han visto que no venden las casas –apunta Pedro Javaloyes, portavoz de Agencia Negociadora, una empresa que intermedia entre bancos y clientes en temas como la renegociación de sus deudas–, que éstas bajan de precio y se ven obligados a incorporar esas minusvalías al balance, lo que les empuja a buscar una solución con sus clientes”.

Fórmulas para hacerlo, si hay voluntad, las hay y abundantes: rebajas en el préstamo, moratorias en el pago y períodos de carencia, novación de la hipoteca con condiciones más favorables, incluso en algunos casos se acepta la dación en pago con olvido de intereses y costas, todo para evitar hacerse aún con más pisos de los que ya guardan en sus balances.

Pérez Quintana opina igual y señala: “Sólo cuando ven que el moroso no tiene la menor posibilidad de pagar, los bancos avanzan con la ejecución y el desahucio”, aunque muchos “ya se están retrasando

http://www.tiempodehoy.com/default.asp?idpublicacio_PK=50&idioma=CAS&idnoticia_PK=62690&idseccio_PK=613&h=101105

inmoactualidad: dime dónde vives y te diré lo que te desgravas

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Sun, 23 Jan 2011 04:48:38 PST

inmoactualidad: dime dónde vives y te diré lo que te desgravas:
Navarra, País Vasco, Comunidad de Madrid y Comunidad Valenciana aplican más beneficios fiscales por compra de vivienda que los acordados por el Gobierno

Parece ser que la llegada del 2011 no ha traído a todas las comunidades autónomas el fin de la reducción fiscal por compra de vivienda anunciada por el Gobierno. Los ciudadanos de Navarra, País Vasco, Comunidad de Madrid y Comunidad Valenciana han tenido suerte y, si compran una vivienda a partir de este año, se les seguirán aplicando más beneficios fiscales que los acordados por el Gobierno a partir del día 1 de enero de 2011. Da igual que se tengan rentas más altas o más bajas. Todos podrán seguir ahorrando unos 9.000 euros más o menos por la compra de una vivienda.

Todos los habitantes de estas cuatro comunidades podrán beneficiarse de la reducción de impuestos, una suerte para afrontar los gastos de la entrada de la compra de una vivienda y la hipoteca. En el caso del País Vasco la reducción será de un 18%, un 15% para Navarra, un 4,95% para madrileños y un 10,8% para valencianos los dos años posteriores a la adquisición de la vivienda.

Aun así, los que viváis en otras comunidades, también os podréis ahorrar un pellizco. Por ejemplo, las comunidades de Canarias y Castilla la Mancha han ampliado las condiciones para continuar recibiendo algún beneficio fiscal. Aunque no es mucho, las personas con sueldos de entre 50.000 y 60.000 euros anuales podrán deducirse hasta un 1%.

En las demás comunidades autónomas sólo continuarán las únicas medidas que el Gobierno ha mantenido: la reducción para sueldos inferiores a 24.107 euros anuales y para jóvenes, discapacitados o compradores de viviendas protegidas entre otros casos. Estos factores variarán según cada comunidad autónoma.

Pinchando en estos enlaces podéis ver la normativa relativa a cada una de las comunidades autónomas: Canarias, Baleares, Ceuta, Melilla, Andalucía, Extremadura, Murcia, Castilla la Mancha, Comunidad Valenciana, Comunidad de Madrid, Castilla y León, Galicia, Cantabria, Asturias, País Vasco, La Rioja, Navarra, Aragón, Cataluña.

Publicado en Inmoactualidad.com: http://www.inmoactualidad.com/2011/01/dime-donde-vives-y-te-dire-lo-que-te.html

La reunificación de deuda con base hipotecaria

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Sat, 15 Jan 2011 03:54:46 PST

Blog de Futur Finances: La reunificación de deuda con base hipotecaria: lo...: "La reunificación, agrupación o refinanciación de deudas son diferentes formas de denominar un producto financiero ofrecido por un sector de las entidades financieras que sirve para equilibrar nuestra situación financiera. Básicamente consiste en ampliar nuestro préstamo hipotecario actual o constituir una nueva hipoteca, con cuyo importe podamos cancelar nuestros préstamos personales, saldo disponible en tarjetas de crédito y otro tipo de deudas.

En Bankimia hemos analizado las principales cuestiones que hay que conocer sobre la reunificación de deuda para evitar problemas posteriores. Nunca hay que firmar nada, aunque sea ante notario, sin entender perfectamente lo que es y las consecuencias que comporta. Los expertos independientes de Bankimia son una buena manera de empezar a informarse si hay dudas sobre este o cualquier otro tema bancario.

¿Qué es y qué no es una reunificación de deudas?

Empezaremos por lo que no es: una forma de pagar el 50% menos cada mes.

Puede sorprender a muchos que diga que no es lo que todas las empresas que se han dedicado a la intermediación financiera publicitaban:

Reunifique todas sus deudas en una sola y pague hasta el 50% menos cada mes

Este eslogan es publicidad engañosa, y así lo ha considerado el legislador, si no va acompañado de una información adicional que clarifique que la reducción del pago mensual se consigue agrupando todas las deudas en una nueva hipoteca, lo que implica una deuda pendiente superior y puede que una ampliación del plazo.

La refinanciación de deudas consiste en tramitar un préstamo hipotecario (normalmente sobre una vivienda propiedad del deudor, pero podría hipotecarse la vivienda de un familiar) que cubra la deuda pendiente de la hipoteca anterior, los importes a cancelar del resto de deudas y los gastos de la reunificación.

Reunificar nuestras deudas tiene sentido si con la operación vamos a equilibrar nuestras finanzas para ir desapalancándonos de forma ordenada. Por las razones que sean nos hemos sobreendeudado y reunificamos para pagar ordenadamente las deudas.

Pero la reunificación debe ir acompañada de una racionalización de nuestras pautas de consumo. En pocas palabras, adaptar nuestro nivel de vida a nuestros ingresos. De otra forma, de nada servirá una reunificación de deuda, ya que en breve volveremos a tener otras deudas y generaremos una bola de nieve que crece y crece hasta que nada ni nadie pueda parar nuestra caída.
Gastos de una reunificación hipotecaria
Un consejo que le evitará muchos problemas posteriores: tramite usted directamente la reunificación con una entidad financiera o lo haga con un intermediario financiero independiente, siempre exija la oferta vinculante y el desglose de gastos (lo que incluye la provisión de fondos) unos días antes de la firma ante notario. Nunca firme nada sin tener estos documentos en su poder.

Los principales gastos a tener en cuenta en una refinanciación de deuda son:

1.La tasación de la vivienda que vamos a hipotecar.

2.Los gastos de cancelación del préstamo hipotecario anterior (se paga la comisión de cancelación más los gastos de gestoría y notario) y las comisiones de cancelación de los préstamos personales y resto de deudas.

3.Los gastos de constitución de la nueva hipoteca que reunifica todas las deudas; son los mismos gastos que en una hipoteca normal, lo que hay que tener en cuenta que la comisión de apertura muchas veces supera el 1%.

4.Honorarios del intermediario financiero: si no se contrata directamente y se tramita mediante un profesional, al que se le debe exigir que cumpla escrupulosamente con la Ley 2/2009 (en PDF). No hay un límite legal, pero por encima del 5% considero que son inaceptables. Se puede y debe negociar este gasto con el intermediario antes de entregarle la documentación, y nos los deben entregar por escrito.

¿Con el banco o con un intermediario?

Algunas empresas de asesoramiento del cliente bancario como Ausbanc condenan al intermediario (mal llamado empresa de reunificación), pero la verdad es que hasta la propia ley reconoce su utilidad:

“…pueden ser útiles a los consumidores que decidan contratar estos servicios al posibilitar una búsqueda más eficiente de los créditos y préstamos disponibles en el mercado, al tiempo que estas entidades permiten que los consumidores ganen poder de negociación frente a los prestamistas, pudiendo así acceder a mejores condiciones en los préstamos que contratan “.
A mi modo de ver un cliente puede acudir directamente al banco sin problemas cuando tiene tiempo, conocimiento financiero y capacidad de negociar con las entidades financieras este tipo de operaciones. En otro caso, debe valorar la utilidad de dejar todos los trámites a un experto independiente, siempre teniendo en cuenta que cumpla escrupulosamente con la legislación comentada y negociar los honorarios siempre que sea factible.

Publicado por Pau A. Monserrat
http://futurfinances.blogspot.com/2011/01/la-reunificacion-de-deuda-con-base.html

¿Es aconsejable liquidar la hipoteca con el premio de las loterías?

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Mon, 03 Jan 2011 01:49:52 PST

Cuando nos tocan unas perrillas lo primero que pensamos es en sanear nuestra economía, librarnos de las deudas y como no de la hipoteca, pero si esta hipoteca es de hace menos de 5 años y disfruta de desgravación fiscal puede que no sea muy buena idea, más aún si la hipoteca tiene penalizaciones por cancelación anticipada.

Hoy en día el euribor está aún muy bajito y el dinero prácticamente no cuesta nada, de tal manera que parte del excedente obtenido en el premio lo podemos colocar en un fondo sin riesgo o en un plazo fijo y por el que nos darán un tipo de interés mayor que el que nosotros pagamos por nuestra hipoteca; así, con los intereses que se deriven del fondo menos los que nosotros pagamos por la hipoteca, aún obtenemos unos resultados financieros positivos y además, mantenemos la desgravación fiscal por vivienda.

Cuando los intereses suban deberemos hacer cuentas nuevas pero de momento es la mejor opción, ya que te consolida como cliente en el banco, te permite tener una seguridad económica para posibles imprevistos y también te deja abierta la posibilidad de acceder a nuevas oportunidades de negocio.

Articulo enviado por Blanca Arranz Quintana, asesora fiscal y contable de Asesoría Arranz

¿Qué te anima o retrae a la hora de plantearte la compra de una vivienda en estos momentos ?

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Wed, 15 Dec 2010 17:15:04 PST

Queremos Hablar de Tenerife RADIO ELDIA con GUILLÉN CASTELLANO
Baja la venta de viviendas en Canarias.
Entrevista realizada por Guillén Castellano de Radio ELDIA a Manuel Torres de Hogarfeliz.es Inmobiliaria sobre que anima o retrae a los canarios en la compra de una vivienda en estos momentos.
Esta es la grabación de la entrevista radiofónica:

Viviendo la ruina del gran tinglado 'subprime'

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Tue, 14 Dec 2010 15:49:03 PST

La ingeniería financiera de los brókeres hipotecarios consiguió en España pisos para miles de familias humildes. Hoy están sin techo y en la miseria. ¿Fue un negocio honesto o una estafa?
PABLO XIMÉNEZ DE SANDOVAL 12/12/2010 REPORTAJE: ESTAFA INMOBILIARIA
Hogarfeliz Inmobiliaria ve tan importante este reportaje que he decidido reproducirlo en el blog para sus lectores. Publicado en ELPAIS.COM Vínculo directo al artículo: Reportaje
Se llamaba "hipoteca bienvenida". Era un producto financiero especialmente pensado para los inmigrantes y lo ofrecía, en 2005, la intermediaria financiera CreditServices. Con sólo tres meses de trabajo en España, el inmigrante podía acceder a un crédito que cubría el 120% del valor de una vivienda. Todos los gastos y comisiones de gestión quedaban cubiertos y pasaba a ser propietario de un piso en España sin poner un euro por su parte. El crédito lo concedían entidades estadounidenses, que apenas tenían oficinas a pie de calle en España y les era más fácil colocar sus productos a través de redes de intermediarios como CreditServices. Se firmaban unas mil al mes. A los bancos estadounidenses les interesaba especialmente ese perfil. Al inmigrante se le podía poner un interés más alto al del mercado sin que se diera cuenta. Además, venían con familia, estaban aquí para quedarse.
Así lo cuenta el presidente de CreditServices, Javier López. La "hipoteca bienvenida" era solo uno de los productos que ofrecía entonces, cuando su red de oficinas conseguía unas 50.000 hipotecas al año, para todo tipo de clientes. Llegó a tener 596 oficinas. Hoy tiene 80.

CreditServices es todo un síntoma de la situación económica. Fue un gigantesco negocio de intermediación de hipotecas. Los tiempos cambian y hoy su principal línea de negocio es reunificación de deudas y procesos concursales ante impagos. "Estoy adaptando mi negocio a la realidad", dice. "Hago otros productos, pero no me generan tantos ingresos". Cinco años después, López asegura que "hay siete millones de hipotecas que, si el banco no hace un esfuerzo por refinanciar, van a caer". La cifra tiene el valor de la estimación de un profesional. En este caso, la estimación de uno de los mayores expertos de España en conseguir hipotecas durante los años de la burbuja inmobiliaria.

En octubre de 2007, durante la presentación de sus resultados trimestrales, el número dos del Banco Santander, Alfredo Sáenz, dijo: "Claro que hay hipotecas subprime en España. Es una cuestión de puro sentido común". Según fue citado en una noticia de la web Cotizalia, Sáenz añadió que "los criterios por los que una hipoteca se considera subprime en los países anglosajones se pueden aplicar perfectamente a España".

El consejero delegado del mayor banco de España dijo también cuáles eran esos "vicios que todos nos sabemos". Un elevado porcentaje del valor (en general, se considera arriesgado un préstamo que cubra más del 80% del valor del bien hipotecado), una tasa de esfuerzo alta (que el comprador tenga que dedicar más del 35% de su renta a pagar los plazos) y las tasaciones "forzadas" que subían los precios.

Faltan detalles en esta descripción. Los pueden aportar Jairo González, de 39 años, y Noemí Ramos, de 35, ecuatorianos que compraron una casa en enero de 2007. El crédito se lo negoció un chiringuito llamado Central Hipotecaria del Inmigrante, en Aluche. "Antes de tener tu piso, tenías que firmar como copropietario de otro", explicaba Jairo hace unos días. Una vez hecha esta operación, no había forma de echarse atrás. El intermediario les cobró 17.000 euros de comisión por las gestiones que no recuperarían si se echaban atrás. Se dieron cuenta del entramado en la misma mesa del notario, pero perdían mucho dinero si se levantaban y se iban. Tienen una niña de tres años. Noemí está embarazada de ocho meses. Tuvieron que dejar de pagar el piso y ahora esperan en cualquier momento la subasta y el desahucio.

El hilo de cualquiera de estos relatos no tiene fin: "En mi piso figura como copropietaria una señora de 60 años a la que, a su vez, le dieron una hipoteca a pagar en 30 años. ¿Cómo lo hicieron? Pusieron de copropietarios a otros dos de 25 años, y así el plazo se calcula sobre la media de los tres", contaba Jairo. El intermediario le confeso un día que había ganado un millón de euros en comisiones de hipotecas.

Como ellos, miles de familias están sufriendo hoy las consecuencias de haber creído en dos promesas: que podían pagar créditos de cientos de miles de euros con nóminas mileuristas y que las casas seguirían subiendo de precio. Estas hipotecas se hicieron en cadena y están cayendo en cadena. El impago de una de ellas hace que el banco actúe contra todos los avalistas o copropietarios de la misma. Son más de 90.000 ejecuciones hipotecarias en 2009, y una previsión del Consejo General del Poder Judicial de 180.000 ejecuciones este año. El edificio subprime, el de las hipotecas para todos, al precio y a los años que sea, cualesquiera que sean los ingresos, se está derrumbando sobre el último eslabón de la cadena, las familias que creyeron que podían comprar un piso.

Los casos muestran como, si acudía a un banco, un inmigrante sin trabajo fijo y con un sueldo dependiente de las horas extras no podía comprarse a un piso. Pero intermediarios como el que contactaron Jairo y Noemí montaron un sistema por el que dos inmigrantes en las mismas condiciones podían comprarse dos pisos, con créditos de esos mismos bancos. El abogado Rafael Mayoral lo describe así: "El intermediario manejaba su cartera de clientes como piezas de puzle, con las que hacía pruebas hasta que cuadraba una operación y la colocaba". Mayoral presentó el pasado día 1 una denuncia por estafa contra la persona que negoció la hipoteca de Jairo y Noemí y otras cuatro más, todas con copropietarios que no se conocían entre sí antes de firmar.

No será la última. Carlos Guerrero, un abogado del despacho Sofos Consulting de Barcelona se ha especializado en procesos concursales de personas físicas ante el aluvión de impagos. Los clientes acuden a él con deudas tan escandalosas que Guerrero está estudiando también la posibilidad de presentar querellas individuales contra bancos, cajas, tasadoras e inmobiliarias. "Hay un engaño masivo, hay un ánimo de lucro y hay perjudicados. Son los elementos de una estafa", afirma Guerrero.

"En 2006, se cortó el crédito de los bancos", explica este abogado a partir de la observación de casos. "Pero había directores de oficinas que todavía tenían capacidad para dar créditos. El intermediario conoce cuáles son, y junto con el director y su amigo tasador se ponían de acuerdo y se repartían las comisiones por cerrar hipotecas". La tasación es un factor clave, explica Guerrero. "Se hacían a la carta de acuerdo con la necesidad del director".

En la denuncia presentada el pasado día 1, los ecuatorianos lo describen así al juez: "Fuimos víctimas de una sucesión de engaños por medio de actos aparentemente legales tendentes a eludir el control de riesgos financieros y que se sustentaron en la credibilidad profesional de las personas participantes y en su apariencia legal (...) Pusimos nuestros intereses en sus manos confiando en la diligencia y profesionalidad, en la buena fe y el prestigio de las personas y entidades intervinientes". Las hipotecas de estos denunciantes se firmaron con Caja España, Ibercaja, Caja Madrid y Caja de Ahorros del Mediterráneo.

Otro abogado, Mario Barguñó, que asesora a familias para declarar concurso de acreedores a través de su empresa Equilibrio Financiero, añade que se ha encontrado hasta casos de falsificación de documentos, como nóminas, para conseguir cumplir los requisitos de la hipoteca. "Era una carrera [de los bancos]", afirma. "El que no daba créditos estaba perdiendo negocio".

Por supuesto, hay otro punto de vista de las hipotecas a familias humildes. La denominación legal de los brókeres hipotecarios es agentes de la propiedad inmobiliaria (API). Existen unos 5.500 colegiados en España. Su portavoz, Germán Navarro, sabe perfectamente cómo era posible que varios inmigrantes sin ingresos estables pudieran comprara casas en cadena. "Las operaciones se hacían muy rápido para que no se registrara en el Banco de España", explica Navarro. Los datos de crédito de todos los clientes de los bancos se anotan cada 10 días. Si las dos operaciones se hacen en menos tiempo, el Banco de España no detecta el sobreendeudamiento. De esa forma, una persona podía ser propietaria de un piso al 80% y de otro al 20%, o avalar a otros que a su vez le avalaban a él.
Navarro rechaza estas prácticas. Pero también rechaza que los brókeres hipotecarios tengan una responsabilidad. "¿A quién engañaban? ¿Al cliente o a la entidad?", se pregunta. "Son los bancos los que te dicen todas las cosas que se pueden hacer". Su trabajo, explica, consiste en encontrar la entidad que es más fácil que te dé la hipoteca. "Por ejemplo, un banco que acaba de llegar a la plaza y necesita clientes. El director de la oficina les dice a los brókeres que acaba de abrir y necesita cumplir unos objetivos de clientes. Así que te dice: 'Mira, esto que te deniegan en cualquier parte, este mes, aquí cuela".

Navarro también deja muy claro que el riesgo no es asunto suyo. "El trabajo del bróker es derivar operaciones y hacer muchas operaciones. Al bróker no le tiene que interesar la solvencia del cliente, eso le tiene que interesar al que se juega el dinero, que es el banco". El riesgo no es asunto suyo. "Tú le dices al cliente: esto son 1.000 euros al mes durante 25 años. Si él quiere, yo no soy su padre para decirle que no lo haga. Y si al banco le parece que podrá pagar...".

Con la crisis se ha perdido la perspectiva de un dato fundamental que entonces tenía su sentido: "La premisa era que daba lo mismo, porque el piso valía el doble mañana. Es decir, daba igual que la señora ni pudiera pagar, porque el piso iba a seguir subiendo de precio. Esa es la creencia que está detrás de todas estas prácticas", dice Navarro. En esa subida de precios la principal responsabilidad era de las tasadoras. Navarro las define como "la voz de su amo". "La tasación es un trámite engorroso del que hay que salir. A tal director de tal oficina le intersaba colocar tanto dinero en tal colectivo". Y las tasaciones se hacían al gusto. "Seguro que en cada banco hubo alguien que en algún momento daría la voz de alarma. Y seguro que al día siguiente le pusieron a vigilar el aparcamiento".

El caso es que, ya con la crisis encima, todavía siguieron saliendo productos para dar hipotecas. Josep F. tenía una casa de 60.000 euros por la que pagaba 300 al mes cuando en 2008 aceptó una "hipoteca cambio de casa" de la intermediaria UCI, que le dio el banco Santander. Se iba a vivir con su novia, cobraban entre 1.400 y 1.900 euros y les aseguraron que podían pagar una casa de 330.000 euros. "Te lo vendían diciendo 'tranquilo, que venderás la casa. Pero ellos ya sabían que no era así". El producto les daba dos años de carencia, con una cuota de 1.100 euros al mes en los que se supone que venderían la casa pequeña y les quedaría una hipoteca de 240.000 euros. La realidad es que la casa no se ha vendido y a Josep se le viene encima dentro de tres meses una cuota de más de 2.000 euros al mes que acabará con él. Además, nadie le explicó que, a través de una complicada fórmula, la deuda real es de 427.000 euros. "La cláusula más divertida es esa en la que el notario da fe de que estás en el conocimiento de lo que estás firmando", dice Josep. "También da fe de que te han dejado la hipoteca para revisarla. Pero habíamos negociado una a 35 años y el día antes nos la cambiaron a 40".

¿Por qué se siguen haciendo hipotecas cuando ya está claro el riesgo? "Ya en 2007 se empezó a ver que iba a aumentar el paro", asegura Javier López. "Los bancos tenían que hacer hipotecas para conseguir liquidez. Se titulizaban y se vendían en los mercados, sobre todo Londres y Nueva York [para obtener financiación]. A los directores de oficinas les ponían objetivos de hipotecas y había que crecer un 20% al año. Yo recuerdo directores que me llamaban y me decían: 'Oye, Javier, necesito mil hipotecas antes de final de año o no tengo bonus". López asegura que el 90% de estas hipotecas se hicieron para bancos estadounidenses.

También rechaza cualquier insinuación de malas prácticas. "¿Se dieron mal las hipotecas? No, se dieron bien en aquel momento. El primero que cayó fue el último de la cadena [los inmigrantes] y todo el mundo dice que nos equivocamos al dar hipotecas a inmigrantes. ¿Y los demás? ¿Y los pilotos despedidos de Spanair? Yo tengo hipoteas de pilotos denegadas. Ahora todo es un sector de riesgo".

También rechaza que la gente no supiera lo que firmaba. "La gente minimiza el riesgo. Van con la ilusión de comprar. Eso de que no sabían... ¿Por qué se pide un avalista entonces? Se busca cuando no daba suficiente. Los americanos nos decían que, como en España se responde con todo el patrimonio, se podía seguir con el negocio. ¿Es subprime una hipoteca con tres avalistas? No, porque responden con todo su patrimonio. Te lo dice el notario, no se firma en un bar. Son conscientes en el 99% de los casos".

No es fácil definir cuántas hipotecas de alto riesgo hay. El mes pasado, la revista Estabilidad Financiera editada por el Banco de España incluía un artículo en el que expone que los bancos y cajas tienen más de un billón de euros (el PIB de España) en créditos hipotecarios. De ellos, 600.000 milones están concedidos a hogares. Y el 16% de los préstamos a hogares (casi 100.000 millones de euros) está concedido por encima del 80% del valor del inmueble, es decir, son más arriesgados. La semana pasada, el Banco de España anunció que las entidades tendrán que hacer pública toda la información sobre su exposición real al riesgo inmobiliario, que ahora es confidencial.
Con el tinglado hipotecario hundido, los brókeres inmobiliarios están aplicando sus conocimientos de ingeniería financiera para vender productos que ayuden a capear el temporal. Para que la gente pueda pagar, hay que convencer al banco de que rebaje las cuotas mensuales. Por pura lógica, eso implica ampliar el plazo. Javier López, de CreditServices, asegura que él puede conseguir hipotecas con plazos hasta que el deudor tenga 90 años. "Tengo una hipoteca a 69 años hecha a una persona de 18", pone como ejemplo. Esto se consigue añadiendo al contrato un seguro de vida. "Hay entidades que hacen esos seguros. Para ser más concretos, francesas. Otra cosa será que quiebren dentro de tres meses. ¿Están alargando el problema? Sí, pero de momento, salimos".

Pero hay miles de familias a las que ningún truco financiero les puede salvar del desahucio. Cuando se visita un juzgado especializado en ejecución de hipotecas se ve la crisis en pequeños montones de carpetas de papeles. Los sueños de las familias desparramados por la pared en edictos de subasta que, como en los juzgados 31 y 32 de Madrid, no caben en el tablón de anuncios. "Nos ampliaron el tablón este año, y para el año que viene han prometido más espacio", dice un funcionario del 31. Siguen sin caber.

Es solo un juzgado. Registró 970 procedimientos en 2007, la inmensa mayoría ejecuciones de hipotecas. En 2009 fueron 2.944 casos. Este año llevaba 2.089 casos hasta junio. "No se puede ocultar lo que está pasando", dice apesadumbrado.
PUBLICADO EN ELPAIS.COM, REPORTAJE:"Viviendo la ruina del gran tinglado 'subprime'"

CONTINUANDO CON LOS PROCESOS CONSTRUCTIVOS DE CMSB

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Tue, 14 Dec 2010 12:11:39 PST

Hogarfeliz Inmobiliaria y su constructora colaboradora, Construcciones Carmelo Marichal, se enorgullecen del nivel constructivo aplicado a la obra CMSB, ubicada en Salud Bajo de Santa Cruz de Tenerife.

La aplicación del relleno en el suelo es de vital importancia, que no queden huecos y que se rematen bien las esquinas. A la hora de poner el piso, que será un gres porcelánico, de la firma Intermatex, el modelo Alcora, tipo sal soluble en color beige, es muy importante que la capa de cemento de fijación cubra toda la base, que no queden posibles vacios; si estos se produjeran, en un futuro un golpe de esquina en esa zona haría “partir” (extrema dureza) o dañar la pieza de gres.

El espacio entre pieza y pieza ha de calibrarse y no dar lugar ni a minimos ni a máximos para que no se produzcan desfases futuros. Todos son detalles muy bien cuidados para que el nivel de construcción y en este caso el nivel de calidad sea de 1ª calidad y no se produzcan problemas en el futuro.
Puedes ver esta promoción en la web http://www.hogarfeliz.es/ con la referencia CMSB.

Refinanciar la deuda habría evitado el nuevo récord de embargos

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Thu, 09 Dec 2010 07:33:37 PST

Hogarfeliz Inmobiliaria puede ayudarte a refinanciar tu deuda, es cuestión de estudiarlo, de presentarte a la entidad correcta, la que te va a ayudar, sin trampas ni cartón, si de verdad quieres refinanciar tu deuda y no perder tu vivienda, no dudes en contactar conmigo via correo electrónico si lo deseas, ya hablaremos.

2010 cerrará con una cifra histórica en cuestión de embargos, según los datos de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios. A pesar de que el sector de la intermediación financiera ha evitado miles de ejecuciones hipotecarias en España, los procesos judiciales para la ejecución de inmuebles con garantía hipotecaria sobrepasarán los 118.000, algo que se podría haber evitado con la refinanciación de la deuda.

Según ha expuesto Luis Javayoles, director general de la Agencia en declaraciones a EFE, muchas ejecuciones se podrían haber evitado mendiante fórmulas de refinanciación: “las posibilidades de conservar la vivienda o alcanzar un acuerdo extrajudicial con la entidad prestataria crecen exponencialmente con la orientación adecuada”. Además, asegura que este bloqueo financiero es debido al deterioro de la situación económica del país.

Por otro lado, Javayoles ha afirmado que el sector de la intermediación financiera ha evitado miles de ejecuciones hipotecarias en España, señalando, a su vez, que bancos y cajas han terminado por comprender que, en un entorno de morosidad creciente, “una refinanciación es siempre mejor y más rentable tanto para el cliente como para el banco”.

Considera que las entidades financieras se muestran más receptivas a la formalización de operaciones de consolidación de deudas, valorando como positivas fórmulas como la dación en pago, la subsidiación temporal de tipos de interés o la promoción de los seguros de protección de pagos. Este tipo de medidas se vienen promoviendo a través de la creación de la figura del mediador financiero, el cual pasaría, por el reconocimiento de la existencia de una labor de asesoramiento a través de una acreditación administrativa.

Publicado en Tucasa.com

MODIFICACION DE LA DEDUCCION POR INVERSION EN VIVIENDA HABITUAL EN EL IRPF A PARTIR DE ENERO DE 2011

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Mon, 06 Dec 2010 00:42:32 PST

Hogarfeliz Inmobiliaria le ofrece gracias a la Asesoría Arranz el siguiente comentario sobre la deducción por inversión habitual en el IRPF a partir de Enero de 2011.

Efectivamente este es un tema sobre el que se está notando gran preocupación en la calle, acentuada además en las últimas semanas al irse encontrando cada vez más cerca el final del año, y es que si hay una deducción conocida por casi todos los españoles esa es la deducción por inversión en vivienda habitual del IRPF.

No obstante, y si nada lo remedia, no será hasta mayo-junio de 2012 cuando se comience a notar su impacto en las economías domésticas, ya que ese "sobresueldo" que nos llegaba a muchos en el segundo semestre del año puede que deje de llegarnos.

De esta manera podemos distinguir dos grandes bloques de contribuyentes:

1.- Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual o que hayan hecho entregas a cuenta destinadas a la construcción de la misma o a la rehabilitación o ampliación de ésta ANTES del 31/12/10, y se estén deduciendo cantidades por estos conceptos, los cuales tendrán asegurado el disfrute de la deducción, por aplicación del régimen transitorio de la norma, al menos para lo que a esa vivienda se refiere.

2.- Los contribuyentes que adquieran o cambien de vivienda o abran cuenta vivienda o realicen entregas a cuenta destinadas a la construcción de su vivienda habitual o a la rehabilitación o ampliación de la misma a partir del 01/01/11, que podrán o no tener derecho a la aplicación la deducción en los ejercicios futuros, en función de si su base imponible es inferior o no a 24.107,20€.

Y aquí y de esta manera, podemos afirmar que todos aquellos contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 17.707,20€ no observarán ningún cambio en su situación fiscal, en lo que a esta deducción se refiere; mientras que el conjunto de contribuyentes con base imponible superior a 24.107,20€ verán, con la nueva normativa, reducida a "cero" su deducción por inversión en vivienda habitual.

Le remitimos información sobre la modificación de la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF a partir de 1 de enero de 2011, conforme al estado de tramitación del Proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2011 a fecha 24 de noviembre 2010. Aunque se trata de una norma que todavía no está en vigor, dada la trascendencia social de la materia, se prevé que esta sea la regulación final, aunque la modificación del Proyecto en su tramitación parlamentaria puede alterar su contenido. Información facilitada por AEGI, organización a la que está adherida Hogarfeliz Inmobiliaria.

MODIFICACION DE LA DEDUCCION POR INVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL
DEDUCCIÓN VIVIENDA IRPF DESDE 1.1.2011
Como consecuencia de las modificaciones introducidas en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2011, a partir de 01-01-2011 coexistirán dos regímenes de deducción en vivienda.

1. Nuevo régimen de deducción por inversión en vivienda habitual
2. Régimen transitorio aplicable exclusivamente a contribuyentes que con anterioridad a 01-01-2011 hubieran satisfecho cantidades destinadas a inversión en vivienda habitual
3. Preguntas frecuentes sobre:
Cuestiones Generales
Inversión iniciada antes del 01-01-2011
Inversión iniciada a partir del 01-01-2011
Cuenta vivienda
Obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual por razón de discapacidad
4. Recordatorio de plazos ampliados que finalizan el 31-12-2010
RECUERDE: El 31 de diciembre de 2010 finalizan los siguientes plazos ampliados:
1. La ampliación para aquellas cuentas vivienda cuyo plazo de cuatro años desde su apertura, finalice entre el 1 de enero de 2008 y el 30 de diciembre de 2010.
2. La ampliación del plazo de dos años para transmitir la vivienda habitual anterior, cuando previamente se hubiera adquirido una nueva vivienda habitual en los ejercicios 2006, 2007 y 2008.
1. Nuevo régimen de deducción por inversión en vivienda habitual
Nuevo régimen de deducción por inversión en vivienda habitual
Con efectos desde 1 de enero de 2011, la deducción por inversión en vivienda habitual, únicamente será aplicable por los contribuyentes en aquellos ejercicios en los que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales:
1. Deducción por adquisición, construcción, ampliación o rehabilitación de vivienda habitual y por cantidades que se depositen en entidades de crédito para la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.
La base máxima de esta deducción será:
a) Cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040 euros anuales.
b) Cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales:
9.040 euros – 1,4125 x (Base Imponible – 17.707,20 euros anuales).
2. Deducción por obras e instalaciones de adecuación en la vivienda habitual por razón de discapacidad.
La base máxima de esta deducción, independientemente de la fijada en el apartado anterior, será:
a) Cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 12.080 euros anuales.
b) Cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales:
12.080 euros – 1,8875 x (Base Imponible – 17.707,20 euros anuales).
2. Régimen transitorio aplicable exclusivamente a contribuyentes que con anterioridad a 01-01-2011 hubieran satisfecho cantidades destinadas a inversión en vivienda habitual
1. Los contribuyentes cuya base imponible sea superior a 17.724,90 euros, que hubieran adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para la construcción de la misma con anterioridad a 1 de enero de 2011, podrán seguir aplicando la deducción, teniendo como base máxima de deducción 9.015 euros anuales, aún cuando su base imponible sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales.
Los contribuyentes cuya base imponible sea igual o inferior a 17.724,90 euros, podrán aplicar la nueva deducción, por ser más favorable.
2. Este mismo régimen será aplicable para obras de rehabilitación o ampliación de vivienda habitual, siempre que se hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2011 y dichas obras finalicen antes de 1 de enero de 2015.
Los contribuyentes cuya base imponible sea igual o inferior a 17.724,90 euros, podrán aplicar la nueva deducción, por ser más favorable.
3. Aquellos contribuyentes cuya base imponible sea superior a 17.738,99 euros anuales que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual por razón de discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2011 siempre que dichas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2015, podrán seguir aplicando la deducción, teniendo como base máxima de deducción 12.020 euros anuales, aún cuando su base imponible sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales.
Los contribuyentes cuya base imponible sea igual o inferior a 17.738,99 euros, podrán aplicar la nueva deducción, por ser más favorable.
3. Preguntas frecuentes:
CUESTIONES GENERALES
¿Es aplicable el nuevo régimen de deducción por inversión en vivienda habitual en la declaración de la renta de 2010 que debe presentarse en 2011?

No. La nueva normativa de deducción en vivienda habitual entra en vigor el 1.1.2011, por lo que no será aplicable en la declaración de la renta de 2010 que se presentará de abril a junio de 2011.

Un contribuyente que durante 2010 tiene una base imponible superior a 24.107,20 euros ¿puede aplicar en la declaración de la renta de 2010 la deducción por inversión en vivienda habitual?

Sí. El nuevo régimen de deducción en vivienda habitual sólo afectará a partir de 1.1.2011, por lo que en la declaración de la renta de 2010, a presentar en 2011, no deberá tenerse en cuenta.

¿Siempre que el contribuyente haya iniciado la inversión en vivienda habitual antes de 1.1.2011 aplicará el régimen transitorio de deducción?

No. Cuando el contribuyente tenga en 2011 una base imponible igual o inferior a 17.724,90 euros anuales aplicará el nuevo régimen de deducción en vivienda, por ser más favorable en ese caso que el existente hasta 31.12.2010.

INVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL INICIADA ANTES DE 1.1.2011
• ¿En qué casos se tiene derecho a aplicar el régimen transitorio de deducción por inversión en vivienda habitual, manteniendo a partir de 2011 los mismos beneficios fiscales existentes en ejercicios anteriores?

El contribuyente podrá mantener a partir de 1.1.2011 el régimen de deducción por inversión en vivienda habitual vigente a 31.12.2010, siempre que en cada periodo impositivo su base imponible sea superior a 17.724,90 euros anuales y con anterioridad a 1.1.2011 hubiera:
Adquirido jurídicamente su vivienda habitual.
Satisfecho cantidades destinadas a la construcción de su vivienda habitual.
Satisfecho cantidades destinadas a rehabilitación o ampliación de vivienda habitual, siempre que estas obras finalicen antes de 1.1.2015. En caso de incumplimiento de este plazo, deberán regularizarse las deducciones practicadas.
• ¿En qué consiste el régimen transitorio por deducción por inversión en vivienda habitual?
Todos aquellos contribuyentes a los que se refiere la pregunta anterior, podrán aplicar la deducción teniendo como base máxima de deducción 9.015 euros anuales, siempre que su base imponible sea superior a 17.724,90 euros y aunque ésta sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales.
• ¿Siempre que el contribuyente haya iniciado la inversión en vivienda habitual antes de 1.1.2011 aplicará el régimen transitorio de deducción?
No. Cuando el contribuyente tenga en 2011 una base imponible igual o inferior a 17.724,90 euros anuales aplicará el nuevo régimen de deducción en vivienda, por ser en ese caso más favorable que el existente hasta 31.12.2010.
• Contribuyente que adquiere su vivienda habitual antes de 1.1.2011 y que en 2011 tiene una base imponible de 16.000 euros ¿Puede aplicar deducción por inversión en vivienda habitual?
Sí. Ahora bien, como su base imponible es inferior a 17.724,90 euros en ese ejercicio, a pesar de haber adquirido jurídicamente su vivienda habitual con anterioridad a 1.1.2011, no aplicará en 2011 el régimen transitorio (por ser menos favorable), siendo en consecuencia en dicho año su base máxima de deducción de 9.040 euros anuales.
• Contribuyente que adquirió su vivienda habitual antes de 1.1.2011 y tiene una base imponible de 18.000 euros anuales ¿Puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual?
Sí. En aquellos casos en los que el contribuyente hubiese adquirido jurídicamente su vivienda habitual con anterioridad a 1.1.2011, siempre que su base imponible sea superior a 17.724,90 euros anuales, podrá seguir aplicando el régimen de deducción existente hasta 31.12.2010, es decir tendrá como base máxima de deducción 9.015 euros anuales, por ser más favorable que el nuevo régimen.
• Contribuyente que adquiere su vivienda habitual antes de 1.1.2011 y que en 2011 tiene una base imponible de 28.000 euros ¿Puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual?
Sí. Cuando el contribuyente hubiese adquirido jurídicamente su vivienda habitual con anterioridad a 1.1.2011, siempre que su base imponible sea superior a 17.724,90 euros anuales, podrá seguir aplicando el régimen de deducción existente hasta 31.12.2010, teniendo como base máxima de deducción 9.015 euros anuales.
• Contribuyente que adquirió el derecho de superficie de un inmueble, construyendo sobre ese suelo su vivienda habitual y sobre la que tiene el pleno dominio. Si adquiere a partir de 1.1.2011 la plena propiedad del suelo ¿Tiene derecho a aplicar el régimen transitorio de deducción sobre la adquisición del suelo?

Cuando el contribuyente titular del derecho de superficie, adquiere con posterioridad el porcentaje de suelo que le corresponde, consolidando la propiedad plena del suelo y del vuelo, podrá aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual por las cantidades que satisfaga para adquirir el suelo siempre que nuevamente se cumplan los requisitos establecidos en la normativa del Impuesto para la práctica de la deducción.

Es decir, para tener derecho a aplicar este régimen transitorio es necesario que la adquisición del suelo se produzca con anterioridad a 1.1.2011, ya que en otro caso únicamente podrá aplicarse la deducción en aquellos ejercicios en los que la base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales conforme a la nueva normativa.
• En caso de que la vivienda habitual se haya adquirido a partir de 1.1.2011, ¿es posible aplicar el régimen transitorio cuando exista un compromiso formalizado con anterioridad a dicha fecha, como por ejemplo un contrato de arras?
No, al margen de los supuestos de ampliación, rehabilitación y construcción anteriormente comentados, para tener derecho a la aplicación del régimen transitorio ha de producirse la adquisición jurídica antes del 1.1.2011.

La fecha de adquisición de inmuebles se determinará conforme lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil. Para determinar dicha fecha debe tenerse en cuenta que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que “no se transfiere… el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.

• Contribuyente que entrega a cuenta al promotor antes del 1.1.2011 cantidades para la construcción su vivienda habitual ¿Tiene derecho a aplicar a partir de 1.1.2011 el régimen transitorio de deducción sobre la adquisición de vivienda una vez entregada la misma?
Sí. Resultará de aplicación el régimen transitorio, por lo que el contribuyente podrá seguir practicando a partir de 2011 la deducción respecto de esa vivienda con independencia de la cuantía de su base imponible, tanto por las cantidades entregadas al promotor hasta el momento de la entrega como, en su caso, por las restantes cantidades que den derecho a la deducción una vez adquirida la vivienda (gastos de notario, registro, cuotas del préstamo hipotecario,…).

En este caso, salvo las ampliaciones excepcionales contempladas en la normativa del Impuesto, las obras deberán finalizar antes del plazo de cuatro años desde el inicio de la inversión, conforme al régimen de deducción aplicable en caso de construcción de vivienda habitual.

INVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL INICIADA A PARTIR DE 1.1.2011
• Contribuyente que adquiere su vivienda habitual en 2011 por la que no tuvo derecho a aplicar la deducción por tener una base imponible de 28.000 euros y que en 2012 tiene una base imponible de 18.000 euros ¿Puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual?

Cuando el contribuyente hubiese adquirido su vivienda habitual a partir de 1.1.2011 cada año deberá tener en cuenta su base imponible a efectos de determinar si tiene derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda.

Por tanto, si en 2012 su base imponible es inferior a 24.107,20 euros anuales podrá aplicar la deducción por las cantidades satisfechas en 2012, aunque en 2011 no hubiera tenido derecho a la misma.

CUENTAS VIVIENDA
• Contribuyente que tiene abierta una cuenta vivienda antes de 1.1.2011. ¿Tiene derecho a aplicar la deducción por las cantidades que aporte a partir de 1.1.2011 con independencia de su base imponible?
No. La nueva normativa del impuesto no regula un régimen transitorio para las cantidades que se depositen en entidades de crédito en cuentas que hubieran sido abiertas hasta el 31.12.2010, por lo que cada año deberá determinar si tiene derecho a aplicar la deducción por las cantidades aportadas en función de su base imponible, conforme al nuevo régimen de deducción en vivienda.

En cualquier caso, no deberán regularizarse las deducciones correctamente practicadas, siempre que finalmente se destinen a la primera adquisición o rehabilitación de vivienda habitual en el plazo de cuatro años desde su apertura.
• Contribuyente que abrió una cuenta vivienda durante 2010. En 2011 tuvo una base imponible de 25.000 euros y en 2012 su base imponible es de 20.000 euros ¿Tiene derecho a aplicar la deducción por las cantidades aportadas durante 2012?

Sí. Aunque en 2011 no pudiera aplicar la deducción por las cantidades aportadas, si en 2012 su base imponible es inferior a 24.107,20 euros, podrá aplicar la deducción por las cantidades aportadas en 2012.
• Contribuyente que abre una cuenta vivienda el 30.12.2010 y no puede aplicar la deducción por las aportaciones realizadas en los años 2011 y 2012 por ser su base imponible igual o superior a 24.107,20 euros ¿El plazo de cuatro años previsto para materializar el saldo debe tener en cuenta únicamente los años con derecho a deducción?
No. El plazo de cuatro años debe computarse desde la fecha de apertura de la cuenta, por lo que con independencia de que alguno de los años no haya podido practicar deducción, el plazo para destinarla a la primera adquisición o rehabilitación de vivienda habitual finalizará el 30.12.2014

OBRAS E INSTALACIONES DE ADECUACIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL POR RAZÓN DE DISCAPACIDAD

• Un contribuyente que tiene derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual y que realiza obras o instalaciones en la vivienda habitual por razón de discapacidad ¿Tiene derecho a aplicar ambas deducciones o debe optar por una de ellas?

Estas deducciones son compatibles entre sí, por tanto si cumple los requisitos previstos para tener derecho a su aplicación, podrá deducirse por ambos conceptos con los límites establecidos en cada una de ellas.

4. Recordatoria de plazos ampliados que finalizan el 31-12-2010:

RECUERDE: El 31 de diciembre de 2010 finalizan los siguientes plazos ampliados:

1. La ampliación para aquellas cuentas vivienda cuyo plazo de cuatro años desde su apertura, finalice entre el 1 de enero de 2008 y el 30 de diciembre de 2010.

2. La ampliación del plazo de dos años para transmitir la vivienda habitual anterior, cuando previamente se hubiera adquirido una nueva vivienda habitual en los ejercicios 2006, 2007 y 2008.

NO DEJES PARA MAÑANA LO QUE PUEDAS HACER HOY, LEELO Y SACA TUS CONCLUSIONES.

La vivienda, una fuente de bondades fiscales

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Thu, 02 Dec 2010 14:48:55 PST

Un contribuyente medio podría ahorrarse al menos 1.400 euros en su declaración de la renta del próximo 2010 si aprovecha, antes de que finalice el año, las ventajas fiscales derivadas de algunas de las desgravaciones que juegan a su favor, según las estimaciones realizadas por los Técnicos del Ministerio de Hacienda (GESTHA) a partir de los últimos datos medios disponibles del IRPF.

A pesar de que este año concurren algunas peculiaridades que afectan a los “trucos” fiscales más habituales para ahorrar en la declaración, la medida más efectiva para “redondear la factura final” continúa siendo la compra de vivienda habitual, su rehabilitación o la apertura de una cuenta vivienda, seguidas de las aportaciones a los planes de pensiones, las donaciones y otras menos frecuentes como las cuotas de carácter político o sindical.

Según Gestha, lo más importante a tener en cuenta para rebajar la factura fiscal es que a finales de año desaparecerá la desgravación por compra de vivienda para todos aquellos que aún no hayan comprado una y que declaren unos ingresos por encima de 24.107 euros anuales. Quienes ganen menos de 17.707 podrán desgravarse, mientras que aquellos con unos ingresos situados en el intervalo entre esos dos importes gozarán, por el contrario, de menos deducciones que con la normativa anterior.

De este modo, los contribuyentes que compren su vivienda habitual a partir de 2011, aunque perciban menos de 17.707 euros verán mermadas sus rebajas a partir del año en que superen esos ingresos, y perderán completamente la desgravación en el momento en que declaren más de 24.107 euros anuales.
Las deducciones por la apertura de una cuenta vivienda también podrán utilizarse este año, ya que se ha aprobado una enmienda socialista al proyecto de presupuestos del Estado para 2011. Según ésta, los contribuyentes que dispongan de una de estas cuentas no perderán el derecho a las deducciones practicadas hasta el 31 de diciembre de 2010, siempre y cuando destinen ese saldo exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual, sea cual sea su nivel de ingresos. A partir de 2011 las cuentas vivienda también contarán con las mismas limitaciones según el nivel de ingresos que la desgravación por compra de vivienda.

En conjunto, Gestha calcula que el ahorro medio por inversión en la compra de la vivienda habitual bajo la normativa aún vigente oscila entre los 800 y 1.200 euros, según la cuantía invertida, con un ahorro medio nada desdeñable de 816 euros.

Invertir en la jubilación

Otra de las “formas más populares” para restar en la declaración de la renta es la aportación a planes de pensiones, que un año más mantienen una deducción que oscila entre el 30% del rendimiento del trabajo y actividades económicas para menores de 50 años, y el 50% para quienes superen esta edad -con unos límites de 10.000 y 12.500 euros, respectivamente. Concretamente, los planes de pensiones permiten un ahorro medio de 384 euros, que pueden oscilar entre los 200 y los 3.500 euros dependiendo de las características de cada contribuyente.

La aplicación de únicamente estas dos medidas ya ofrecería un ahorro de entre 1.000 y 4.700 euros, con una reducción media de unos 1.200 euros.
Obras y reformas rápidas

Los Técnicos aconsejan también para reducir la factura fiscal animarse a hacer reformas en la vivienda como el cerramiento de una terraza, un balcón o un patio interior, con un límite deducible de 9.015 euros anuales. La reforma, que debe hacerse como ampliación de superficie o consolidación de estructuras, fachadas y cubiertas, debe tener un coste global que supere el 25% del precio de adquisición o de mercado en el momento de efectuarla, descontado el valor del suelo, u obtener la calificación de actuación protegida.

Además, desde mediados de abril de este año se ha comenzado a aplicar una nueva deducción del 10% por obras de mejora de la vivienda habitual, aunque es incompatible con la deducción por inversión en vivienda habitual para las mismas cantidades, aunque se puede aprovechar en los casos en que no se cumplan los requisitos de la deducción por inversión en vivienda por los contribuyentes con ingresos hasta 53.007,20 euros anuales, aunque la deducción va disminuyendo desde los 33.007,20 euros de ingresos al año. Además estas obras soportan el tipo reducido del IVA.

Esta deducción es aplicable tanto en la vivienda habitual como en el edificio en que se encuentre, para las obras realizadas entre el 14 de abril de este año y el 31 de diciembre de 2012 dirigidas a mejorar la eficiencia energética, las cubiertas y la estanqueidad, el saneamiento, el acceso a Internet y a la TDT, las instalaciones de electricidad, agua o gas, la adaptación de la vivienda a discapacitados, o la mejora de la accesibilidad.

Otros trucos muy prácticos

Estas medidas, las más populares entre los contribuyentes, se complementan con otra serie de medidas menos conocidas pero también muy eficaces para aligerar la declaración de Hacienda. Es el caso de los aficionados a la Bolsa que materialicen las pérdidas generadas por fondos de inversión, acciones o derivados financieros; minusvalías que pueden servir para compensar las ganancias obtenidas en otras operaciones bursátiles sin que importe el periodo de generación de las mismas.

Por su parte, quienes opten por abrir una cuenta ahorro-empresas podrán obtener una deducción fiscal del 15% a las aportaciones que realicen, siempre y cuando se constituya una Sociedad Limitada Nueva Empresa en un plazo de cuatro años, bajo un límite anual de desgravación de 9.000 euros.

También existen otros métodos para incrementar las desgravaciones aplicables. Este es el caso, por ejemplo, de los donativos a ONGs, las aportaciones a partidos políticos o el pago de cuotas a sindicatos, unas actividades que pueden reducir entre 110 y 629 euros la declaración de la renta, con un ahorro medio de unos 218 euros. Publicado en Tucasa.com

CONTRATO DE COMPRAVENTA “SI VALE” ANTES DEL FINAL DE LA DESGRAVACIÓN.

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Wed, 01 Dec 2010 17:17:16 PST

Importante que se oiga en este artículo radiofónico de RNE , y Hogarfeliz Inmobiliaria te lo pone a tu alcance para que te pueda ayudar.

Se acerca el 1 de enero y, entre los cambios que plantea el nuevo año, está el final de la deducción por adquisición de vivienda para muchos contribuyentes. El anteproyecto de ley genera muchas dudas en quienes están en proceso de búsqueda o en trámites para la firma de un contrato de compra-venta. Todas ellas las aclara, en directo, el director general de tributos del Ministerio de Economía y Hacienda, Jesús Gascón. Además, conocemos los porqués del incremento de los partos prematuros en España y adelantamos los datos del último informe sobre la implantación de las tecnologías de la comunicación en la empresa.

Fuente: http://www.rtve.es/podcast/radio-nacional/espana-directo/

Se agradece a Manuel de Miguel Monterubio que ha explicado en RNE las diferentes opciones que se nos pueden presentar.

Una semana después del anuncio de zapatero de eliminar la deducción por vivienda a partir de 2011, el director general de tributos, Jesús Gascón, ha advertido de que comprar casa antes de esa fecha no garantiza la deducción de por vida y que cualquier cambio de casa posterior hará perder el beneficio del irpf . Gascón aseguró en un encuentro organizado por los inspectores de hacienda que el propietario, cuyos ingresos se situaran por encima del umbral de renta que quede recogido en la modificación legal, que vendiera su casa y comprara otra después del 1 de enero de 2011 perdería la desgravación por vivienda. a falta de que el gobierno fije el umbral de la renta para el final de la deducción, gascón añadió que tomarán en cuenta los 24.000 euros. El director general quiso aclarar también que las compras sobre plano firmadas antes de 2011 darán igualmente acceso a la deducción, aunque la edificación y posterior entrega de llaves tenga lugar pasada la fecha límite. "creo que es obvio, pero lo aclaro por las dudas", recalcó.Fuente:http://www.idealista.com/news/archivo/2009/05/22/075330-cambie-casa-partir-2011-perdera-deduccion-vivienda

Comentario a Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Fri, 26 Nov 2010 05:40:06 PST

Comentario a Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas realizado por Blanca Arranz Quintana, para Hogarfeliz Inmobiliaria.
El tema de las subvenciones es siempre un tema delicado y como bien comenta Joan Castellví en su artículo, sus consideraciones variadas; no obstante, es criterio generalizado que para la AEAT las subvenciones, sean del tipo que sean, han de pasar por caja, tanto si están aplicadas directamente a la ingresos y gastos de explotación como si no, tal es el caso descrito, la cuestión es cuando y por qué cantidad.

Así por ejemplo, las subvenciones a la explotación, generalmente destinadas a compensar resultados negativos de la explotación o a asegurar a la empresa una rentabilidad mínima (suplir costes financieros, de publicidad, de personal, etc.) o financian activos de corto plazo (existencias), nacen directamente como ingresos y tributan en el ejercicio en el que se hayan devengado; mientras que las subvenciones al capital, destinadas a la financiación de la estructura básica de la empresa, es decir, a la financiación de inmovilizado, tributan a medida que se vayan amortizando los activos que financian (en el caso de activos no amortizables, como, por ejemplo, terrenos, permanecerán hasta que no se produzca su enajenación o baja de inventario).

Si además en este contexto queremos hacer valer algún beneficio fiscal como el que comenta Joan Castellví o cualquier otro del tipo RIC o DIC, ojo porque aquí lo que suele suceder es que no deberemos tenerlas en cuenta a la hora de la determinación de la base para el cálculo de la deducción, por ejemplo.

Comentario realizado por la economista Sra. Blanca Arranz Quintana de Asesoria Arranz

Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas

Por Joan Castellví, el 16/11/2010

DGT CV 23-7-10

La bonificación característica de este régimen no se aplica a las rentas procedentes de la subsidiación de intereses y de las subvenciones recibidas directamente relacionadas con el arrendamiento de viviendas. No obstante, tales rentas tampoco minoran la referida bonificación.

Una sociedad acogida al régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas ha recibido de su Comunidad Autónoma una serie de ayudas para la promoción de viviendas en régimen de alquiler. Estas ayudas se concretan en la subsidiación parcial de los intereses que se pagan en las hipotecas empleadas en la adquisición de viviendas destinadas al alquiler, durante la duración del préstamo; y en subvenciones percibidas en un solo pago por la aplicación de programas de construcción sostenible en el diseño y construcción de las viviendas destinados al ahorro energético, por la construcción de viviendas destinadas al arrendamiento con superficie inferior a 70 m², y por el cumplimiento de una serie de parámetros sobre elementos de sostenibilidad.

Se plantea si la subsidiación de intereses y las subvenciones recibidas que forman parte y están directamente relacionadas con el arrendamiento de viviendas tienen la bonificación del 85% de la parte de la cuota íntegra, por ser unas rentas derivadas del arrendamiento, ya que, si las viviendas no se hubieran destinado al arrendamiento, la mayor parte de las ayudas no se hubiera obtenido.

La bonificación contemplada en este régimen especial se aplica sobre la cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas, que están integradas, para cada vivienda, por el ingreso íntegro obtenido minorado en los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso (LIS art.54.2), pudiendo entenderse que este ingreso íntegro es el obtenido por el arrendamiento de las viviendas tal y como se define en la L 29/1994 art.2.1, es decir, por el arrendamiento propiamente dicho, percibido, en principio, del arrendatario, cuya necesidad permanente de vivienda se trata de satisfacer con la edificación correspondiente.

Por ello, no se considera que entre las rentas correspondientes a la cuota íntegra a bonificar puedan entenderse incluidas las referidas subvenciones. Es más, debe tenerse en cuenta que en otros incentivos fiscales regulados a efectos del IS, como sucede con alguna bonificación, la parte de la cuota íntegra derivada de las subvenciones concedidas para la realización de las actividades a que se refiere la bonificación no es objeto de bonificación, o como sucede con alguna deducción, la base de la deducción se ha de minorar en el 65% de las subvenciones recibidas para el fomento de las actividades a que se refiere la deducción e imputables como ingreso en el período impositivo, o bien la parte de la inversión o gasto financiada con subvenciones no da derecho a la deducción.

En el caso del régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, dado que nada se especifica en relación a las subvenciones, parece posible considerar que la bonificación regulada en dicho régimen no debe minorarse con motivo de las subvenciones recibidas para la realización del arrendamiento, pero tampoco parece posible entender que las mismas se incluyan en la renta sobre la que se determina la bonificación a aplicar.

JOAN CASTELLVI http://planificacion-fiscal.com/

¿Quo vadis vivienda?

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Sun, 14 Nov 2010 03:36:50 PST

Termina un año terrible para el mercado inmobiliario español. Se cumplen tres de la crisis. Y empieza el cuarto, 2011, con la vítola de ser el peor de todos, pese a que una tímida demanda de particulares ha reaparecido en la segunda mitad de 2010. El Gobierno ha sacudido su látigo fiscal con el ánimo de sostener al sector. Primero, con la subida del IVA y después, eliminando la 'tradicional' desgravación en el IRPF para las rentas superiores a los 24.000 euros a partir del próximo 1 de enero. El que viene será el año del gran ajuste que hasta ahora no se ha producido, a diferencia de las burbujas de otros países como Irlanda, EEUU o Reino Unido, que han sufrido descensos de precios de hasta el 40% desde los máximos de hace tres años. Aquí estamos a mitad de camino.

Por tanto, ¿qué puede ocurrir alrededor de la vivienda en 2011? (i) Los precios de los inmuebles deberán seguir bajando, (ii) las compraventas subirán con fuerza -por el efecto de las daciones en pago- y (iii) el euribor subirá, o no, dependiendo de la sostenibilidad del crecimiento alemán y la situación de los países periféricos. Es el consenso del escenario dibujado en el citado foro y, probablemente, la percepción mayoritaria de los analistas sobre el ladrillo español.

Son algunos de los pensamientos comúnes de la segunda edición del foro '¿Quo vadis vivienda?' organizado por el portal idealista.com, que ha reunido esta semana por segunda vez a promotores, consultores y especialistas del sector inmobiliario junto a periodistas y bloggers financieros. Una mesa redonda, bajo la condición previa de no atribución de la fuente u opinión, que podría ejercer perfectamente de 'conciencia inmobiliaria' o foto del sector.

El futuro, en manos de la banca

El mercado ladrillero está muy mal, enfermo, tocado, hundido o cómo lo quieran llamar. La desaparición de los grandes inversores institucionales, que mantiene en estado de coma al ladrillo español y dibuja un horizonte de estancamiento prolongado debido a la lentitud del ajuste. De hecho, la supuesta actividad que reflejan las estadísticas de compraventas no son sino un silencioso cambio de manos de miles de kilómetros cuadrados de suelo y un volumen altísimo de pisos, chalets y toda clase de vivienda.

Una muestra de ello es la existencia de promotores zombi, que están sostenidos por los bancos con el fin de evitar que esos activos entren en balance y engorden la cifra de 181.000 millones de euros que el Banco de España ha considerado como 'activos problemáticos', que están en mora o están a punto de entrar en bajo el epígrafe de impagados. Esta cifra supone algo más de la mitad de los 320.000 millones de crédito promotor, según datos del BdE, que algunos consideran como la verdadera morosidad teórica de los bancos y las cajas.

Por eso, muchos banqueros llevan tiempo aplicando políticas preventivas de ayuda al promotor. "Usted sigue siendo el propietario, pero yo cojo la gestión y evito que la 'pedrada' entre en balance", señala un asesor de este tipo de empresas. La clave del inmobiliario, por tanto, estará en la evolución de la salud del sector financiero. "La generación de caja por parte de los bancos provendrá de la venta de vivienda. Primará la preservación de los fondos propios frente a la obtención de liquidez. Hay entidades que pueden permitirse el lujo de pagar 4% en los depósitos con tipos al 1%, pero no realizar minusvalías del 10% o 20% vendiendo porque provoca un daño irreparable sobre la estructura de capital", añade.

La banca hará bajar los precios porque tendrá que convertir en efectivo aquello que ahora mismo es casi ilíquido bien para reforzar fondos propios, bien para obtener liquidez. Por eso, entre otras cosas, la ha recurrido a la venta de sus propias oficinas, mediante el método de lease&back (el propietario pasa a estar bajo alquiler) como única vía para obtener plusvalías con las que reforzar su estructura de capital.

El presente, excesos sin ajustar

Los bancos de suelo suponen actualmente entre el 40% y 50% de la cartera inmobiliaria, y podrían llegar hasta el 70% o 80%. Como lo califican algunos, medio-en-broma, medio-en-serio, "rústico preurbanizable con vistas como lo bautizó Fadesa", recuerda un promotor. El suelo es el gran problema tanto para los operadores privados como para los ayuntamientos. Así han sido algunos de los excesos de la burbuja que ahora hay que pagar. Como las promociones y ciudades fantasma que sufren el vandalismo propio del abandono. Desde ocupas profesionales que van con abogado a ver al dueño hasta suelos urbanizables recalificados como escombreras municipales. Todo vale.

Con todo, hay otros ejemplos que indican que algo no marcha. El despliegue sin control de VPO, o Vivienda de Protección Oficial, ha sido aprovechada, en muchos casos, por la picaresca española, "el hijo del rico" o como mercancía en el mercado negro. De lo que debería haber sido una excepción para casos especiales se ha pasado a la generalización en las adjudicaciones. "Algunas promociones de este tipo están llenas de apellidos ilustres, de buena familia, y eso no se puede consentir". De ahí viene otra de las quejas del sector: su uso masivo. La construcción, por ejemplo, de hasta miles viviendas VPO en ciudades pequeñas ha conseguido destruir el mercado para siempre bajo la propia financiación del gobierno autonómico de turno.

El ajuste, ¿vía divisa?

Se están generando grandes distorsiones. No sólo por la existencia un gran volumen de inmuebles invendibles en la costa, sino por que el sector financiero tiene margen para vender con descuentos de hasta el 40%, o facilitando de nuevo financiación al 100% para el comprador con tal de sacar de balance una casa y su riesgo asociado. De ahí que en los próximos meses, según los estudiosos, promotores y asesores, se vayan a ver desplomes en la evolución de precios de algunas ciudades, y estancamiento en otras, en la mayoría, por la inexistencia de un mercado como tal.

En la reconstrucción de las fuerzas de la oferta y la demanda radica la única de las posibles salidas. Pero sigue siendo un problema de precios porque si se venden todo las viviendas con los descuentos que exige el comprador el sistema financiero español estaría completamente quebrado. La otra de las soluciones es más traumática, pero a la vez más llevadera. Sería la salida temporal del euro mediante los mismos mecanismos temporales que han debido pasar todos los países antes de ingresar en la Unión Monetaria y que el ajuste se produzca vía devaluación de la divisa. Es lo que sucedió en la última crisis inmobiliaria española de los años 90, cuando las tres devaluaciones de la peseta -hasta el 30%- permitieron una solución.

Fuente: COTIZALIA El Radar, R. J. Lapetra

Como vender su piso o casa más rápido y al mejor precio

noreply@blogger.com (Manuel Torres González) — Fri, 12 Nov 2010 15:40:45 PST

El Home Staging es un método propio del mercado inmobiliario, que consiste en preparar y acondicionar una vivienda para ponerla en venta. El objetivo no es hacer que quede más bonita, sino más vendible; que guste al mayor número posible de compradores potenciales y que, de esta manera, se venda más rápido y al mejor precio.

Una operación de Home Staging acentúa los puntos fuertes de una vivienda al presentar un ambiente neutro, al dar harmonía, al desatascar el espacio, al presentar una mayor fluidez en la circulación y al ofrecer más luminosidad. Propone mostrar más el inmobiliario que el mobiliario, y despersonalizar la vivienda para que guste a todos. En esto básicamente se diferencia de la decoración, que aspira a personalizar el espacio según un gusto particular.

Se trata de hacer una inversión altamente rentable para el vendedor: por un gasto inicial de unas centenas de euros, le permite beneficios o ahorros de miles de euros.

El Home Staging ha probado su eficacia a través de innumerables estudios y muchos años de experiencia práctica. Numerosos estudios demuestran que una vivienda que ha sido objeto de una operación de Home Staging se vende 2 veces más rápido que las demás y sufre menos rebajas de precio. Desde hace 35 años, el Home Staging tiene una fuerte presencia en el mercado inmobiliario de los EE.UU. En la actualidad, más de la mitad de propiedades norteamericanas son objeto de una operación de Home Staging antes de entrar en el mercado de compra-venta. Esta técnica fue introducida en el Reino Unido hace 15 años, en Francia y Suecia hace 4 años, y ahora progresa en toda Europa.

Gracias a Barcelona Home Staging (www.bcnhomestaging.com), este concepto innovador llega ahora a Cataluña.

“El mercado inmobiliario se ha convertido en un mercado altamente competitivo como cualquier otro”, dice Kathleen Reiss, fundadora y directora de Barcelona Home Staging. “Los vendedores de viviendas compiten entre ellos cada día, en cada agencia inmobiliaria y en cada web especializada. El Home Staging da a una propiedad la ventaja competitiva que necesita: la comparación con los demás bienes inmobiliarios saldrá a su favor, tanto antes de la visita como durante la misma. Hemos creado Barcelona Home Staging para ofrecer una solución a todos a quienes les resulta difícil vender su propiedad y a quienes les duele rebajar el precio 10 ó 20 mil euros o incluso más, en las actuales condiciones del mercado. Les ayudamos a sacar lo mejor de su vivienda, a hacer que su propiedad destaque, a optimizar cada visita de compradores potenciales, a dar a la vivienda un mayor atractivo, a resaltar las cualidades del espacio y corregir sus defectos. Les ayudamos a evitar negociaciones a la baja y a mantener el precio de venta. ¡Conseguimos que la primera impresión que da el hogar sea decisiva y provoque el flechazo!”

Para saber más y ver galerías con ejemplos de operaciones de Home Staging, visite la web www.bcnhomestaging.com, o póngase en contacto con Barcelona Home Staging:

http://www.bcnhomestaging.com/

Publicado en: http://bolsaprofesionalinmobiliaria.wordpress.com/