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2020-02-20T03:39:00.001-08:00

Il rent to buy è un nuovo tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con cui il proprietario/concedente consegna fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.

la prima è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile;
la seconda è quella del trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore ed è solo eventuale: la norma, infatti, non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce, invece, al conduttore il diritto all’acquisto.

Il canone

Nel contratto dovranno essere specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto.

A quale tipo di immobile si può applicare

Il contratto di rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, ed anche con riguardo a terreni.

L’importanza della trascrizione

La trascrizione del rent to buy produce, secondo la legge, un duplice effetto, in relazione alle due “fasi” nelle quali si articola:

un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo;
un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.
In questo modo viene garantita piena tutela al conduttore, consentendogli di acquisire l’immobile nello “stato di diritto” in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, e neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto.

La trascrizione del rent to buy garantisce una specifica tutela al conduttore anche per il caso di inadempimento del concedente.

Il subentro nella posizione del conduttore

Il rent to buy può essere stipulato anche con lo schema del contratto per persona da nominare, che dà la facoltà al conduttore di sostituire a sé altra persona che assuma i diritti e gli obblighi discendenti dal contratto.

Se il conduttore è inadempiente

In caso di inadempimento del conduttore agli obblighi dallo stesso assunti con la stipula di un rent to buy (tra i quali l’obbligo di pagare il canone), il concedente potrà, a sua scelta:

avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, (art. 2910 c.c.) al fine di ottenere quanto gli è dovuto;
chiedere l’adempimento in forma specifica (art. 2931 c.c.). nel caso in cui l’inadempimento del conduttore riguardi un “obbligo di fare”, come ad esempio quello di curare la manutenzione ordinaria dell’immobile;
chiedere la risoluzione del contratto (art. 1453 e segg. c.c.), sempreché l’inadempimento non sia di scarsa importanza.

Se il conduttore decide di non comprare l’immobile

Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto.

Di conseguenza il concedente avrà diritto:

alla riconsegna dell’immobile;
a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.

La restituzione dell’immobile

Sia nel caso di inadempimento del conduttore, sia nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione immediata dell’immobile.

Chi paga le imposte legate al possesso dell’immobile

Nel periodo dell’utilizzo, le imposte legate al possesso dell’immobile (ad esempio l’IMU) sono a carico del proprietario, come nel caso dei contratti di locazione. La TASI, invece, va pagata in parte dal proprietario e in parte dal conduttore, secondo le percentuali fissate da ciascun comune. La TARI (tassa sui rifiuti) è invece a carico del conduttore, che in quanto detentore dell’immobile, si avvale del servizio di raccolta dei rifiuti.

https://www.notariato.it/it/casa/il-rent-buy

TASSE ANCORA TASSE

2020-02-20T02:53:00.000-08:00

L'agenzia delle entrate aumenta le tassazioni stringendo ancora i contribuenti ma sopratutto, penalizza ancora il settore immobiliare.Aumento delle imposte negli atti notarili, se è prevista la consegna anticipata dell'immobile ,magari per consentire dei lavori dell'acquirente, se contenuto nel preliminare questo accordo è tassato di ulteriori 200 euro oltre a quelli che per registrazione vengono pagati come imposta fissa,oltre alla marche da bollo chiaramente.Presume che possa essere un comodato d'uso di bene immobile. Ricordare che anche nella presenza di una penale citata in atto è prevista un imposta. Cito anche in occasione di un acquisto da parte di un genitore di un immobile, perchè vista come una donazione indiretta. E' una situazione inverosimile, e già la federnotai ,per ora in Lombardia ha predisposto un ricorso in difesa dei propri clienti,assistendoli. Un ricorso ha costi abbastanza alti. Ancora una volta una morsa su un settore che è sempre stato un cardine economico per la nostra Nazione, ancora stangate sulla tranquillità dei contribuenti che non giovano alla ripresa del mercato immobiliare e del suo indotto professionale. CZ

2020-02-18T10:39:00.003-08:00

Una breve presentazione di me stessa non per auto-celebrazione, ma semplicemente per far capire chi sono, cosa faccio e perchè è nato questo blog. Il mio nome è Carla Zanoli e sono da circa 27 anni una freelance immobiliare, consulente e mediatrice del settore. La mia professione è nata tanta tempo fa, da prima per lavoro semplicemente, e poi con l'esperienza e gli anni diventata una passione per il settore. Iniziai proprio con la vendita di casa mia, approfondendo delle cose per capirci di più...Ho lavorato iniziando dalla "gavetta" come si dice, quindi dalla notizia allo sviluppo della stessa,fino a diventare un acquisitrice preparata, e venditrice poi dopo l'esame in C.I.A.A. affinando sempre di più con corsi di formazione sia su Roma che sul mercato del nord,dove ho vissuto e lavorato,per poi tornare a Roma con un bagaglio ancora più ampio e pronta ad aprire il mio primo ufficio. Questo blog nasce dalla semplice esigenza di comunicare all'esterno sia per clienti che utenti finali e non da meno condividere con colleghi,informazioni e scambi di esperienze in un settore sempre più selvaggiamente depauperato,superando le crisi economiche e cogliendo tutte le varie opportunità di negoziazione personali per applicarle nello specifico. La tecnologia ed i vari sistemi di mercato potranno anche sminuire la nostra presenza ma non si potrà mai sostituire quello che è la parte umana nei rapporti di scambio così delicati e difficili alla luce di normative e iter sempre più macchinosi e sopratutto nel guidare le parti sia in compravendita che in locazione, dal semplice marketing dell'immobile alla trattativa alla definizione del tipo di contratto e/o atto e alla consegna di quelle famose chiavi di casa che ancora è il bene primario di tranquillità di ogni persona o nucleo familiare. E credetemi il sorriso ed i complimenti dei clienti sono le soddisfazioni più gratificanti!

Carla Zanoli

2020-02-18T08:44:00.000-08:00

Acquistare oggi case dal costruttore
D.Lgs. n. 14/2019 “Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza” ossia sulla tutela degli acquirenti per immobili acquistati tramite un’impresa edile, modificando dopo circa 14 anni il D.lgs 122/2005 che per la prima volta introdusse l’obbligo di fidejussione e di polizza assicurativa

vediamo nel particolari le principali novità:
la prima novità modifica dunque le norme precedenti in materia di garanzie per gli acquirenti, ossia riguarda i soggetti che possono rilasciare la fidejussione, ossia la garanzie sulle somme versate dall’acquirente che rappresenta la prima forma di tutela.La fidejussione, infatti, deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, o, nel caso di inadempimento all’obbligo assicurativo di cui all’articolo 4, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi dall’acquirente e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la situazione di difficoltà si è verificata. Con il provvedimento si restringe a banche e assicurazioni la possibilità di rilascio delle fidejussioni, escludendo gli altri intermediari, in modo da fornire una sicurezza in più. Inoltre a breve saranno messi a punto modelli standard da adottare obbligatoriamente per questi strumenti.Infine le nuove norme rendono più vincolanti anche le disposizioni relative al rilascio della polizza contro eventuali vizi di costruzione (c.d. polizza decennale postuma). Questa infatti dovrà essere necessariamente consegnata prima del rogito e la sua presenza dovrà essere riportata nel testo. In sua mancanza l’acquirente potrà rinunciare all’atto e ottenere il rimborso di tutte le somme pagate al costruttore, facendo valere la fidejussione. Anche per la polizza un decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro dell’economia e delle finanze, determinerà il contenuto e le caratteristiche standard.
La seconda novità riguarda l’obbligo di stipulare il compromesso esclusivamente per atto pubblico o scrittura privata autentica con Permessi a Costruire richiesti dopo l’entrata in vigore del D.Lgs. 14/2019. Questo comporta che il compromesso dovrà essere obbligatoriamente trascritto nei registri immobiliari, e bon solo registrato all’Agenzia delle entrate. La trascrizione pone così al riparo l’acquirente dalla possibilità che, in seguito ad uno stato di crisi altri soggetti possano avanzare diritti sullo stesso immobile. Nel compromesso dovranno obbligatoriamente essere riportati gli estremi della fidejussione e l’attestazione del fatto che la fidejussione stessa è stata stipulata utilizzando il modello ministeriale standard.

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TASSE ANCORA TASSE

Acquistare oggi case dal costruttore

D.Lgs. n. 14/2019 “Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza” ossia sulla tutela degli acquirenti per immobili acquistati tramite un’impresa edile, modificando dopo circa 14 anni il D.lgs 122/2005 che per la prima volta introdusse l’obbligo di fidejussione e di polizza assicurativa

vediamo nel particolari le principali novità:

https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2019/02/14/19G00007/sg