HomePark 分享停車位

占據空地開設臨時收費停車場，觸法嗎？

michael@psp-power.com.tw (HomePark) — Mon, 14 Apr 2008 02:38:00 +0000

Q：　阿強開設手工停車場，生意非常好，為了讓洗好的車有停放的地方，阿強將洗車廠旁的空地當成私人臨時收費停車場，供附近店家來客暫時停車之用。試問，阿強的行為觸法嗎？

A：　★何謂「竊佔罪」？

　　案意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，處五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金，此為《刑法》第三百二十條第二項所規定之竊佔罪。所謂「竊佔」他人不動產，係指違反獲得土地所有權人的意思，擅自佔據他人之不動產，而侵害他人對該不動產之所有權或支配權。復依最高法院二十五年以上第七三七四號判例見解，具有「為自己或第三人不法利益之意圖」、「以己力支配他人不動產」時，犯罪即為成立；又竊佔罪為即成犯，於其竊佔行為完成時犯罪即成立，以後的繼續竊佔乃狀態之繼續，而非行為之繼續。最典型的竊佔行為，例如佔用他人的土地蓋建築物之類的行為。

★占用道路或公用停車格作為私有

　　有些商店或住戶，會把店面或住處旁的道路或停車空地當成私人停車位，最常見的就是一樓住戶以各種物品，例如鐵架、花盆、「禁止停車」告示牌、混凝土鐵桶等放在道路邊或公用停車格，而將所占用的道路做為私人停車位，或占用公用停車位作為私用而禁止他人停放，這樣的行為是否成立竊占罪？

　　依目前實務上之見解認為，若行為人單純將位固定之物品（如花盆、椅子）放置在道路邊占用停車位，似乎未涉有竊占罪嫌，惟個案之情形是否成罪，仍應由司法機關是具體個案發生之情況詳為認定。

　　另依《道路交通管理處罰條例》第八十二條第一款規定：「在道路堆積、放置或拋擲足以妨礙交通之物者，除責令行為人及時停止並消除障礙外，處行為人或其雇主新台幣ㄧ千兩百元以上兩千四百元以下罰緩。」因此，店家若將自己之鐵架、花盆、「禁止停車」告示牌、混凝土鐵桶等放在店門口之道路上妨礙交通，便可能受到本條罰緩的處分。

　　但是如果情形誇張到將伸縮棚架放置路邊，當起私人停車庫之用，實務上則認為，在路邊撘蓋可以摺疊或伸縮的活動車棚，如係持續性的固定在道路上的某個位置，設置者便有將該部分道路用地至於　自己實力支配下以圖不法利益之意，自應構成竊佔罪（台灣高檢署法律座談會參照）。

★問題解說

　　就本案例而言，阿強為了生意之便，將洗車場旁的空地據為己用，甚至供人停車以收取費用，其主觀上即具有為圖自己不法所有利益之犯意，而客觀上有占用他人土地之行為，應成立《刑法》第三百二十條第二項之竊佔罪，最重可處五年有期徒刑。

出處來源：停車位權益(李永然著)

建造商將約定專用部份外租營業，合法嗎？

michael@psp-power.com.tw (HomePark) — Fri, 11 Apr 2008 02:49:00 +0000

Q：　地下停車場有部分為建商之約定專用部分，其私下租給停車場租賃公司對外營業，請問是否合法？

A：　依修正後之《公寓大廈管理條例》第五十八條第二項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」本題地下室之停車空間部分係由建商約定專用，可知該停車空間性質上本應屬共用部分，僅約訂為建商專用而已（參本條例第三條第五款），故該地下停車空間依前述之規定，不得為區分所有權人之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為；換言之，本題建商必為區分所有權人，使得取得該停車空間之約定專用權。建商既為停車位之區分所有權人及約定專用權人，其行使停車位之使用收益權，將車位出租予第三人，原則上並無不可；但承租車位之第三人仍須依該公寓大廈之管理規定使用承租之停車位（公寓大廈管理條例第二十三條規定參照），不得違反，如該承租人之「營業」行為違反停車位管理規定，仍得報請主管機關依同條例第九條第二項，’第四項及第四十九條之規定處理。

出處來源：停車位權益(李永然著)

停車場監視器壞掉，而住戶車子被偷，可歸責於管委會嗎？

michael@psp-power.com.tw (HomePark) — Thu, 10 Apr 2008 02:08:00 +0000

Q：　社區一住戶的車子在地下停車場被偷，而停車場的錄影監視器竟然是壞的，該住戶認為管委會未善盡管理人之責，故向管理會理論、要求賠償，管委會不理，可以嗎？管委會應該賠償嗎？

A：　首先，管理委員會按《公寓大廈管理條例》第三十八條規定雖有訴訟上之當事人能力，惟並無實體法上之權力能力，不得為權利義務主體，故無賠償義務可言。本案例所探討著，應係管理委員會之管理委員對於社區住戶是否應負善良管理者責任之問題。

★ 錄影監視器功能是否正常，未必為管理委員之責任

　　查管理委員與區分所有權人間之關係，應屬《民法》上之委任，受任人（即管理委員）之責任，應是其提供勞務是否受到對價，及委任關係係屬有償或無償而定。按《民法》第五百三十五條規定：「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意。其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」準此，管理委員未受有報酬者，應負與處理自己事務為同ㄧ之注意義務，即「具體經過失」責任；受有報酬者，則應負善良管理人之注意義務，即「抽象清過失」責任。由於管理委員係由社區住戶擔任，多屬義務提供服務性質，而未受有報酬，且通常將實際管理維護工作委任專業之公寓大廈管理維護公司或僱傭管理服務人員為之，即《公寓大廈管理條例》第四章所規範之情形，故本題中有關停車場錄影監視器之功能是否正常，是否屬管理委員之責任範圍，恐有疑義。

　　另外，住戶汽車被竊與停車場錄影監視器故障是否具有相當因果關係，雖有疑問，惟停車場錄影監視器故障，致使住戶難以追回其被竊之車輛，似得認定。

出處來源：停車位權益(李永然著)

社區地下停車場有非住戶或訪客車輛違規停放，可否逕行施吊？

michael@psp-power.com.tw (HomePark) — Wed, 09 Apr 2008 02:47:00 +0000

Q：　社區地下停車場內停放非住戶或訪客的車輛，影響車輛進出，可否逕行施吊？

A：　社區地下停車場多屬公寓大廈「共用部分」，所謂「共用部分」，指公寓大廈專有部分以外的其他部分及不屬專有的附屬建築物而供共同使用者（參見《公寓大廈管理條例》第三條第四款）。

　　對於共用部分的使用，《公寓大廈管理條例》第九條規定：「各區分所有權人按其共有之應有部份比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。……」可知住戶在使用社區地下室停車場時，也必須遵守社區的相關規定，有些社區為了停車問題，常訂有「地下室停車位使用管理辦法」，住戶自應遵守。

　　★將違規車輛直接施吊，須符合正當防衛或緊急避難事由

　　然如有非住戶或訪客在地下室停車場違規停放車輛，又該如何處理？由於地下室停車場涉及區分所有權人的所有權，非住戶或訪客於使用地下室停車場時，必須獲得所有權人的同意，且須受社區管理規定的規範。如未獲准許而為使用，自已構成「侵權行為」（參見《民法》第一百八十四條），對於被害人須負損害賠償責任；如長期占用，更涉及《刑法》第三百二十條的「竊占罪」。

　　至若有車輛違規停放，管委會所聘任的管理員能否直接將之拖吊？如符合「正當防衛」或「緊急避難」（參見《民法》第一百四十九條、第一百五十條）的情事，自可加以拖吊，俾維自身權益！

出處來源：停車位權益(李永然著)

建商捐獻給慈善單位之地下室，卻被規劃為車位收租，合法嗎?

michael@psp-power.com.tw (HomePark) — Tue, 08 Apr 2008 02:24:00 +0000

Q：　本大樓地下室一樓由建商捐獻給財團法人OO基金會，該會嗣後將空間規劃為二十五個停車位，出租給本大樓之區分所有權人，但該會並非區分所有權人之住戶，這麼做是否合法？當初建商將地下一樓規劃為住戶做休閒、運動之用，事後卻捐給OO基金會，建商是否違約？本社區有何補救措施？

A：　★出租人未必要為不動產之所有權人

　　「租賃」屬於債之關係，出租人不必為所有人。所以，地下室ㄧ樓所有人（假設仍為建商）將地下室ㄧ樓捐給財團法人OO基金會，由基金會為出租、收益之使用，縱使基金會非地下室ㄧ樓所有人，亦非地上建物之區分所有權人，其出租行為應無不法問題。

　　★變更原規劃之途，有觸法之虞

　　建商出售大樓房地予各購屋者時，如果與每位購屋者之買賣契約均有約定「地下一樓供住戶作為休閒、運動用途」，事後卻捐獻他人作為他用，建商顯然未依「債之本旨」為給付，購屋者得依《民法》第二百二十七條：「因可歸責於債務人之事由，至為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」之規定，請求損害賠償。

　　又地下一樓建築之初，如其用途申請項目為「作為休閒、運動用途」，事後卻擅自更變用途為「停車位」，顯已違反《建築法》第七十三條第二項：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」之規定，應依《建築法》第九十一條第一項第一款：「有左列情形之ㄧ者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新台幣六萬元以上三十萬元以下罰緩，並限期改善或補辦手續，屆滿仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於限期內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第七十三條第二項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。」之規定。

出處來源：停車位權益(李永然著)

停車位出售給外人，可否仍以社區規約加以規範？

michael@psp-power.com.tw (HomePark) — Mon, 07 Apr 2008 02:35:00 +0000

Q：　社區停車場有部分車位是出售給本社區區分所有權人以外之人，這些外人是否也要受本社區的規約規範或管理委員會的約束？

A：　社區的停車位有「法定停車位」、「增設停車位」及「獎勵停車位」之分，法定停車位是依《建築技術規則》建築設計施工編的規定必須設置者，自民國八十年九月十八日以後，只能以公共設施方式登記為「共有」，不可外賣給非區分所有權人。

★法定停車位以外之兩種停車位，所有權人可能為「外人」

至於增設停車位，是法定停車位以外建商超挖面積所規劃的停車位，其產權登記可與法定防空避難室兼停車場獨立區隔者，可依《土地登記規則》第八十二條規定辦理建物所有權第一次登記，取得獨立的產權，且可以自由出賣給區分所有權人以外之人。

　　再者，獎勵停車位係為紓解停車位不足的困擾，以獎勵停車位開放供公眾使用，並須在建造執照、使用執照及平面圖上加註「於O層增設公共停車空間O輛供公眾使用」。

　　因為上述停車位的不同，即可能出現買受車位者並非社區區分所有權人之情形，這些人可以拒絕受規約或該社區管理委員會的約束嗎？

★停車位所有權人接受規約之約束

　　按規約的約定及效力，依《公寓大廈管理條例》第二十三條第一項規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」可知，地下室停車位的所有權人亦有受規約拘束的義務。

　　又管理委員會因依同條例第三十六條規定，負責共有及共用部分的清潔、維護、修繕、ㄧ般改良、住戶違規情事的制止及相關資料的提供、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項、經費的收支、保管及運用……等事務，所以在地下室有停車位的所有權人，亦應尊重管理委員會的管理。

出處來源：停車位權益(李永然著)

地下室停車位一定得移轉給同社區之住戶嗎?

michael@psp-power.com.tw (HomePark) — Thu, 03 Apr 2008 02:31:00 +0000

Q：　有其他社區的住戶想買本社區的車位，管委會貼出公告表示A部分的車位只能由本社區住戶購買，但B和C部分就可以外賣，究竟是為什麼？

A：　民國九十二年十二月三十一日修正公佈之《公寓大廈管理條例》第三條第八款規定，「業經取得停車空間建築物所有權者」亦為「住戶」，因此，在公寓大廈社區中取得停車位所有權者，不論停車位性質為何，都是《公寓大廈管理條例》中所稱的「住戶」。

★三種車位承購戶身分條件有別

ㄧ般而言，公寓大廈社區中設置之停車位種類可分為「法定停車位」、「獎勵增設停車位」及，「自行增設停車位」三種。法定停車位，是依《都是計畫法》、《建築技術規則》建築設計施工編第五十九條及其他有關法令規定所應付設之停車位，其並無獨立產權，而是以共用部分之應有部分分配給各區分所有權人。

　　依《公寓大廈管理條例》第四條第二項及第五十八條第二項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部份及其基地所有權或地上權之應有不分分離而為移轉或設定負擔。」、「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售予特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」因此，法定停車空間需隨同建築物之專有部分ㄧ併移轉，不能單獨出售，但可以依分管協議、區分所有權人會議決議並在規約中約定，由特定區分所有權人專用。

　　獎勵增設停車位，是指起造人依據各地方主管機關為增加公眾停車空間所制定之獎勵設置停車位要點而增加設置的停車位，可以辦理建物所有權第一次登記、申請獨立門牌或地址做為主建物登記，並且可以單獨出售，所以獎勵增設停車位之所有權人及其買受人，不以建築物專有部分之區分所有權人為限。

　自行增設停車位，是指起造人在法律規定應留設的法定停車位及獎勵增設停車位以外另行劃設的停車位。自行增設之停車位同樣可以辦理建物所有權第一次登記，亦即可以申請獨立門牌或地址做為主建物登記，並且可以單獨出售，所以自行增設停車位之所有權人，也不以建築物專有部分之區分所有權人為限。

出處來源：停車位權益(李永然著)

建商可將法定停車位讓售給非社區的人嘛？

michael@psp-power.com.tw (HomePark) — Wed, 02 Apr 2008 07:14:00 +0000

Q：　建商於請照時，將法定停車位之產權登記在一樓警衛室名下，現在欲將其保留之法定停車位外售給非區分所有權人，請問是否合法？

A：　★公寓大廈管理條例之規定

　　按《公寓大廈管理條例》第五十八條規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有害區分所有權人權益之行為。」

　　關於本項規定，內政部曾於八十五年六月十二日召開「公寓大廈管理條例第四十五條第二項（現行法第五十八條第二項）執行疑義案」研商會議，就該條例因「用語不明而意旨是否相同，滋生疑義」乙節作成決議，會議結論認《公寓大廈管理條例》第四十五條第二項（現行法第五十八條第二項）規定之真義為：公寓大廈之起造人或建築業者不得將共用部分，包括法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售或設定專用使用權予「未取得專有部分者」。故依前開內政部之會議討論可知，法定停車位等共用部分，理論上並不得「讓售或設定專用使用權予未取得專有部分者」，此應不可認。

　　★法定停車位不得讓售予非區分所有權人

　　事實上，公寓大廈之共用部分，依《公寓大廈管理條例》第七條規定，不得獨立使用工作專有部分，與前述同條例第五十八條之規定對照可知，公寓大廈之共用部分既不得獨立使用工作專有部分（即不得成為區分所有建物之標的），則共用部分自亦不得讓售於特定人；法定停車空間，依內政部八十五年六月四日台內字第八五七五二一O號函修正《建物所有權第一次登記法令補充規定》增訂第十一點之四規定，應以共同使用部分登記；且法定停車空間係屬《公寓大廈管理條例》第三條第四款所稱之「共用部分」及第五款所稱「約定專用部分」，自亦不得獨立使用供做專有部份，或讓售予特定人。

　　此外，區分所有建物內作共同使用部分之法定防空避難室或法定停車空間，依內政部八十五年二月二十七日台內地字第八五七三七一六號函釋，亦不得合意由某一區分所有權人單獨所有，併予指明。

　　綜上，建商於請照時，將法定停車位之產權登記在一樓警衛室名下，今欲將其保留之法定停車位外售給非區分所有權人，依前開法令之規定可徵，其行為並不合法。

出處來源：停車位權益(李永然著)

停車位資訊列印攜帶

michael@psp-power.com.tw (HomePark) — Mon, 31 Mar 2008 04:34:00 +0000

例如:查詢目的地(台北市信義區松仁路35號)附近的停車位，將明確的地址與附近路段列印出來。

步驟1：在輸入地址的地方，輸入地址(台北市信義區松仁路35號)，立即尋找出附近停車位。
步驟2：點選地圖上的出現停車位資訊，按下列印。

專用停車位被其他住戶占用，該怎麼辦？

michael@psp-power.com.tw (HomePark) — Mon, 31 Mar 2008 04:00:00 +0000

Q：　我在社區買的車位是法定防空避難室兼法定停車空間，當初和建設公司約定由我單獨使用，其他人不得占用，後來竟然有人趁我白天上班不在時占用我的車位，經打聽，才知道其他停車位車主也有類似的遭遇，請問我們要如何主張權益？

A：　★已有分管契約約定特定人專用，各共用人即應遵守

　　依民國九十二年十二月三十一日修正公佈後之《公寓大廈管理條例》第九條第二項、第四項、第四十九條第一項第二款規定，住戶對於共用部分的使用應依照該共用部分「設置目的」及「通常使用方法」或區分所有權人間之使用約定（如分管契約、約定專用）予以使用，如住戶違反上述規定，管理負責人或管理委員會應予以制止，並得請求主管機關或訴請法院為必要的處置，如有損害，並得請求損害賠償。所以兼作法定停車空間的防空避難室只能依區分所有權人間之使用約定，由約定之使用權人作停車場使用，如住戶違反此項約定，經管理負責人或管理委員會依前述規定處理後仍不改善或續犯時，管理負責人或管理委員會得依《公寓大廈管理條例》第二十二條規定訴請法院強制該住戶遷讓或出讓區分所有權及期基地所有權應有部份。又共有人就共有物已為分管之約定，共有人只能就各自分管部份而為使用、收益，此為當然之解釋（最高法院八十六年台上字第一六五六號判例要旨參照）。

　　本案買受人等在購買地下室法定停車位時，與起造人建設公司約定該停車位僅供其單獨使用，其他人不得占有、使用，則買受人就停車位的使用已成立默世「分管契約」，買受人即可排除該大樓其他住戶占用其所買受的停車位、如有住戶占用，買受人可以基於共有人的地位訴請法院排除占用人占用的狀態，也可以依《公寓大廈管理條例》第九條第四項、第四十九條第一項第二款的規定，請管理負責人或管理委員會出面制止其他住戶占用的行為；管理負責人或管理委員會亦得轉請主管機關出面排除侵害。

★將約定專用部分列入規約內，始生效力

　　又依修正後之《公寓大廈管理條例》第二十三條第二項第一款規定，有關公寓大廈共用部分如有約定為專用部分者，應該經過該區分所有權人會議決議並列入規約，否則不生效力。本案買受人所買法定停車位既位於防空避難空間，屬於共用部分，除各買受人間已依分管契約約定分管、專用各自所買受的停車位外，宜召開區分所有權人會議決議約定由分管使用人「專用」，其決議比例，依該條例第三十一條規定，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權四分之三以上之同意方式，將法定停車空間約定專用的範圍及使用主體等列入規約內，始發生「約定專用」之效力，應併予注意。

出處來源：停車位權益(李永然著)

公寓大廈停車位的種類及其規格有哪些？

michael@psp-power.com.tw (HomePark) — Fri, 28 Mar 2008 03:48:00 +0000

Q：　公寓大廈停車位的種類及其規格有哪些？為什麼有的停車位大，有的小？有的可以外賣，有的卻不行？

A：　公寓大廈的住戶常為停車位的問題感到困擾，《公寓大廈管理條例》及相關法令均有規範，住戶自應注意。

　　首先應明白停車位的種類有室內停車位、室外停車位之分；有建築物停車位、停車場之分；有平面停車位、機械停車位之分；更有法定停車位、增設停車位及獎勵停車位之分。

★ 法定、增設、獎勵停車位之意義、規格及使用限制

　　所謂法定停車位，是指依建築法規之規定所附建的停車位；增設停車位則是由起造人自行增設的停車位；至於獎勵停車位，則是依政府鼓勵增設停車位空間所制定的辦法所增設供公眾使用的停車位。

　　其次，應注意建築法規對於各種車位在設置數量、規格上的要求。法定停車空間的設置適用《建築技術規則》建築設計施工編第五十九條之規定；又依同法規第五十九條之ㄧ第四款規定，停車空間設置於法定空地時，應規劃車道，使車輛能順暢進出。停車空間的長度、寬度則依「平面停車位」及「機械停車位」而有不同，前者每個寬二‧五公尺，長六公尺；但設置於室內的停車位，其二分之ㄧ之車位數，每個停車位寬度及長度各寬減二十五公分；後者每個為寬二‧二公尺，長五‧五公尺及淨高一‧八公尺（參見《建築技術規則》建築設計施工編第六十條第一項第二款），而其長度、寬度均不得再寬減（參見內政部營建署(81)營屬建字第一六四五八號函）。

　　再者，應注意公寓大廈管理條例第五十八條第二項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人及外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」及同條例第十六條第二項之規定：「……防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。」

★ 獎勵停車位與法定停車位有何不同？

　　至於「獎勵停車位」，其法源為《建築技術規則》建築設計施工編第五十九條之二之規定，即：「為鼓勵建築物增設停車空間，提供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣（市）主管建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施。」內政部也於民國八十五年十月三日以台(85)內營字第八四八O四五號函說明「獎勵停車位」與「法定停車位」的不同及其使用上的相關問題，要言之，有下述三點：

　　一、按《建築技術規則》建築設計施工編第五十九條之二規定「增設停車空間」，揆其意旨是為增加停車位的供給，協助解決停車問題，有別於同編第五十九條設置的「法定停車空間」。

　　二、「獎勵停車位」的使用，應由所有權人、使用人依使用管理約定為之，所有權人也不應排除於「公眾」之外，故停車空間不論由所有權人自行使用或供任何不特定人依約定使用，均屬供「公眾」使用。

　　三、為鼓勵增設停車空間、維護購置所有權人的權益，且提高其使用效益，並維護公共安全，依規定設置「獎勵停車位」時，應由起造人於出售或約定使用前擬具其使用管理計畫，告知相關權利義務人。

出處來源：停車位權益(李永然著)

建商留設的五個公有車位，其收取的租金應歸屬公共基金或管理基金?

michael@psp-power.com.tw (HomePark) — Thu, 27 Mar 2008 08:59:00 +0000

Q：　大樓地下室由建商所留下的五個車位已屬公有車位，對此車位所收取的租金應屬公共基金或管理基金?

A：　大樓地下室由建商所留下之車位若已屬公有車位且經區分所有權人會議決議將其出租，則對此車位所收取之租金，應歸入公共基金。惟須注意的是，該車位因出租所得之租金，如該車位僅租予同大樓業主停車之用而未對外出租者，該租金免徵營業稅；反之，該車位若係按次或計時收費，或定期供他人停車使用而按期收費者，即應辦理營業登記，並依法課徵營業稅（財政部七十六年八月七日台財稅第七六ＯＯ七一九九四號函參照）。

出處來源：停車位權益(李永然著)

如何判定建商增設的停車位是否合法？

michael@psp-power.com.tw (HomePark) — Wed, 26 Mar 2008 03:58:00 +0000

Q：　管委會進來得知本社區公共停車空間竟然包括增設停車位二十一個，查看使用執照，　果真載有：「本建築物依台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點設計，於地下一、二層增設公共停車空間二十一輛供公共使用……」，本社區原本一無所悉，請問：建商或工務局可逕行在本社區增設停車位嗎？

A：　「增設停車空間」是建築物興建時依據《台灣省（或台北市、高雄市）建築物增設停車空間鼓勵要點》申請之停車空間，有別於依《都市計畫法》、《建築法》第一百零二條之ㄧ及《建
築技術規則》建築設計施工編第五十九條規定之法定停車空間。

　　由於增設停車空間並非法令規定要求設置者，其設置與否端視起造人於申請建造執照時之需求而定。如果起造人於申請建造執照時提出本項申請，合乎上開《鼓勵要點》之相關規定即可興建，並於執照及圖說上標示如「本建築物依OOO建築物增設停車空間鼓勵要點設計於OO層增設公共停車空間OO輛供公眾使用……。」或「增設公共停車位OO部，切結供公眾使用，並於產權移轉及房屋銷售時列入交代」……等類同之註記。

★ 判定合法與否的方法

　　案例所問「建商或工務局可逕行在本社區增設停車位嗎？」一事，既然使用執照上已有註記，顯示該「增設停車位」係於社區興建領取使用執照前即已申請設置，似非社區成立後才另行增設。

　　停車位是屬於「法定」、「增設」、「獎勵」哪一種，可查閱使用執照竣工核准平面圖，圖面上會用不同顏色標明位置，目前產權登記時亦會編號記載，大樓相對應位置也會畫上停車格，依此對照是否正確，即可判斷該增設停車位之合法性。

出處來源：停車位權益(李永然著)

可否以規約限制獎勵及增設停車位出讓給非社區之住戶？

michael@psp-power.com.tw (HomePark) — Tue, 25 Mar 2008 03:10:00 +0000

Q：　可否以「規約」限制獎勵停車位及增設停車位之所有權人出讓予非社區之住戶？

A：　按人民「財產權」為《憲法》第十五條規定所保障，非經法律規定不得限制，「法定停車位」之所以轉讓受限，乃是《公寓大廈管理條例》第五十八條第二項之規定，惟該條只限制「法定停車位」之轉讓，而未限制「獎勵停車位」及「增設停車位」之轉讓，「獎勵停車位」及「增設停車位」所有權之處分、收益權利既法無明文限制，則以「規約」或區分所有權人會議所定之「停車場管理辦法」限制上開車位所有人不能將車位出讓予非社區之住戶，依法無據，應不生效力。

出處來源：停車位權益(李永然著)

停車場計價標準吃定消費者

michael@psp-power.com.tw (HomePark) — Mon, 24 Mar 2008 02:54:00 +0000

〔記者田瑞華、高嘉和、黃文鍠、吳俊鋒、孟慶慈／綜合報導〕都會地區停車位常常一位難求，收費停車場的收費標準也不盡合理，消基會昨天公布抽查全國一百廿九家停車場計價方式，發現消費者吃了不少悶虧，遺失停車票卡的計費方式也往往只顧業者方便，佔了消費者便宜。

45％以一小時計費不利短停

消基會指出，四成五停車業者仍以每小時為單位計價，只有一成六的業者以半小時為計價單位，還有五％業者以次計費。

調查也發現，七成三的停車場於入場後就立即計費，沒有明定寬限時間，若消費者入場後不到五分鐘就離開，停車場仍然以一小時收費，消基會呼籲主管機關，應修正定型化契約中的計費標準，以十到十五分鐘為計價單位，對消費者較有利。

消保會法制組組長邱惠美指出，停車場計費的最小單位是否應縮短值得商榷，在南部地區，有的停車場一小時只收費十元，收費單位切割得太小，反而不便。

遺失票卡最高收取一千二

此外，如果消費者遺失停車票卡，有六成一的停車場需付自營業起到離場的費用、或一整天的費用；有的甚至直接收取一千二百元。除了停車費，部分停車場還需支付製卡費二十元到二百元不等。

消保會法制組則表示，當消費者遺失停車票卡，應帶行車相關證件補辦驗證手續，如果沒有紀錄可查詢入場時間，應從停車當日的某個時間起算停車費，補繳後才可離場。業者有義務提供錄影帶、人工或電腦登錄等紀錄，讓消費者查詢入場時間。

業者要求製卡費可投訴

邱惠美表示，如果遺失的票卡是單次票卡，而非月票或年票，業者要消費者另付製卡費，「有變相收費、顯失公平」之嫌，消費者可向消保官投訴。

台糖長榮酒店在調查中被指，遺失停車票卡收取一千二百元高額費用，台糖長榮酒店昨天以書面回應表示，如果消費者遺失車卡，可向消費廳別索取證明代替停車卡，公司自九十三年二月營運以來，雖有該條規定，但在顧客第一前提下，這項規定從來沒有實施過。

同樣遺失停車卡要付一千二百元的台南「府城停車場」邱姓業者強調，在台南航空站附近經營停車場已經十年之久，由於停車客人有時搭機出國數天甚至一週，因此比照同業標準，票卡遺失收費一千二百元，但幾乎從未收過這樣的金額。

需要消費者付兩百元重製票卡費用的嘟嘟房表示，停車卡有製卡成本，車主理當要賠償，重製費用兩百元。且停車卡代表車主停車領據，丟了當然要有切結書。
來源出處:自由時報
更新時間:2008/03/19

買屋附停車位交屋後不見了

michael@psp-power.com.tw (HomePark) — Mon, 24 Mar 2008 02:42:00 +0000

〔記者陳文正／桃園報導〕許多消費者購買房屋時對屋況相當計較，卻忘了停車位也要同樣關注，一名消費者買了房子後才發現停車位無故蒸發，還有一名消費者買了大車位卻縮水成了小車位，桃園縣政府消保官簡秀蓮提醒消費者，停車位要現場點交，甚至丈量車位大小。

一名林姓民眾日前以四百餘萬元向房屋仲介公司購買房子，仲介業者還帶著林姓民眾到地下室參觀房子所附的停車位，不料林姓民眾搬家後，準備把車停到停車位時，卻發現停車位內早已停了別人的車，他向社區管委會查詢，赫然發現他的停車位產權竟然是別人的。

另一名黃姓民眾則是花了八百餘萬元買房子及停車位，他買的是「大車位」，沒想到搬入新家後，才發現停車位變小，原來是停車位旁有大樓社區的電錶，讓他的車位由大變小。

民眾申訴獲得全額退款
兩人分別向桃園縣政府消費者服務中心申訴，林姓民眾獲得全額退款，黃姓民眾則是由建設公司出資把電錶移走，讓小車位再恢復成大車位。

簡秀蓮說，停車位最好在交屋時親自現場點交，並在契約上註明停車位的編號。

簡秀蓮還提醒想要購買停車位的民眾要注意，依法令，社區大樓的停車位分成三種：法定停車位、獎勵停車位、增設停車位，各種停車位權利義務都不同。

法定停車位是依建築技術規則規定，依大樓的樓地板面積而必需設置的停車位，並沒有獨立產權，不得與主建物分開買賣，只有所有權人才能使用。

獎勵停車位則是政府以增加樓地板面積為誘因，鼓勵建商增建停車位；增設停車位則是建商在地下室自己興建的停車位，而獎勵停車位及增設停車位都可獨立買賣，可供社區大樓住宅外的人使用。

來源出處:自由時報
更新日期:2008/01/01 00:29

地下室停車位可以外賣或外租嗎?

michael@psp-power.com.tw (HomePark) — Thu, 28 Feb 2008 15:53:00 +0000

本社區之停車位，可否給其他社區住戶購買或租用呢?

停車位可以出售或設定約定專用權予非本社區之住戶，應依停車位產權登記情形有所不同；出租則不受此限制。

產權登記為「共用」或「專有」，決定是否可以外賣

若該停車位為發法定停車空間，產權登記為社區之共用部分，依修正後之<<公寓大廈管理條例>>第五十八條第二項規定:「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人之外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」亦即必須是同ㄧ公寓大廈之區分所有權人，始能取得該公寓大廈法定停車空間之所有權及約定專用權，故其他公寓大廈住戶不得購買該停車位，亦不能取得約定專用權。
若該停車位登記為住戶之專有部份，則依<<公寓大廈管理條例>>第四條第一項規定:「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部份，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」及第五條規定：「區分所有權人對專有部份之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」只有在不妨礙建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之情形下，該屬專有部份之停車位應可出租或出售任何第三人。
至於出租部份，如屬停車位之所有權人或約定專用權人，尚無法令限制其出租與第三人之規定，且所有權人及約定專用權人應得自由行使該車位之「收益權」；故於出租之情形，應可以出租其他社區之住戶，但應遵守該社區之使用規定(公寓大廈管理條例第二十三條參照)。