Die Deutschen wollen Wohneigentum – wenn man sie lässt. Bundesweit besitzen 52 Prozent der Menschen ein Haus oder eine Wohnung. Weitere 18 Prozent denken über den Erwerb einer Immobilie nach. Mit anderen Worten: 70 Prozent der Bevölkerung sind positiv gegenüber Immobilienbesitz eingestellt. Doch die Politik ignoriert diese Tatsache. Die konsequente Förderung der Eigentumsbildung scheint nicht in ihren Zuständigkeitsbereich zu fallen.

Anders ist es nicht zu erklären, dass Immobilienpolitik hierzulande nahezu gleichbedeutend ist mit Mieterpolitik. Diese steht im Fokus der öffentlichen Debatten, angefangen bei der Mietpreisbremse über die Verlängerung des Bemessungszeitraums für Mietspiegel bis hin zu Regelungen bei der Modernisierungsumlage. Ja, der Mietmarkt ist wichtig. Es ist aber in höchstem Maße undemokratisch, die Interessen der Mehrheitsbevölkerung schlicht zu missachten.

Schutz vor steigenden Mieten

Wohneigentum ist kein überflüssiger Luxus. Wohneigentum hat gesellschaftspolitische Bedeutung. Es festigt das Gemeinwesen, weil Besitz das Verantwortungsbewusstsein stärkt und Eigentümer nicht nur im Hier und Jetzt leben. Spekulative Geschäfte kommen unter privaten Eigenheimbesitzern praktisch nicht vor. Stattdessen betreiben sie solide Zukunftsplanung: Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, leistet damit etwas für seine soziale Absicherung nach dem Berufsleben. Wohneigentum war nämlich schon immer der beste Weg zur kapitalgedeckten Altersvorsorge.

Es bietet Schutz vor steigenden Mieten und bildet den Kern des Vermögensaufbaus privater Haushalte. Die Renten – die Bürger wissen es schon lange – werden den Lebensabend nicht mehr vollständig absichern; zudem machen die anhaltend niedrigen Zinsen das Sparen unattraktiv. Es sollte der Politik daher zu denken geben, dass die deutsche Wohneigentumsquote im Vergleich zu anderen europäischen Länder eine der niedrigsten ist.

Wäre das anders, hätten in Deutschland auch mehr Menschen mehr Geld auf der hohen Kante und würden im Ruhestand besser dastehen. Der Grund ist simpel: Immobilienbesitzer sind disziplinierte Sparer. Ein weiteres Argument für den frühzeitigen Erwerb einer Immobilie ist der spätere Verkauf, der oft mit einem ansehnlichen Gewinn verbunden ist. Auch ein Leibrenten-Modell ist hier möglich: Der Eigentümer verkauft sein abbezahltes Haus und erhält statt des Kaufpreises eine monatliche Rente, unter Umständen auch noch ein Wohnrecht bis zu seinem Lebensende. Vieles spricht also für die Wohnimmobilie. Was wir deshalb schnell benötigen, ist eine Eigentumspolitik, die gerade jungen Menschen den Schritt ins Eigentum ermöglicht. Was wir nicht brauchen, sind weitere Regulierungsverschärfungen und Investitionshemmnisse für die Immobilienwirtschaft.

Wohneigentum auch für Schwellenhaushalte

Angesichts niedriger Kreditzinsen ist der Zeitpunkt für die Förderung von Eigentum zurzeit optimal. Hilfreich wäre beispielsweise ein staatliches Programm zur Unterstützung von Schwellenhaushalten, denn auch finanziell schwächeren Bürgern sollte der Weg zum Eigenheim geebnet werden. Der IVD fordert in diesem Zusammenhang schon seit langem, Ersterwerber beim Kauf eines Eigenheims von der Grunderwerbsteuer zu befreien.

Die Argumente, mit denen der IVD beim Kampf für eine stärkere Eigentumsbildung ins Feld zieht, sind wissenschaftlich untermauert. So arbeitet der Verband eng mit dem Eduard Pestel Institut für Systemforschung aus Hannover zusammen. Die Wissenschaftler untersuchen zurzeit, unter welchen Voraussetzungen die Wohneigentumsbildung im Neubau einen deutlich vergrößerten Beitrag zur Entlastung der Mietwohnungsmärkte in Ballungsräumen leisten kann. Außerdem geht es in der Studie um die Frage, in welchem Ausmaß über das Wohnen im Eigentum Steuern und Sozialabgaben generiert werden. Über die Ergebnisse wird die AIZ ihre Leser informieren.

Bemerkenswert ist übrigens auch, was Forscher der Uni Hohenheim im Auftrag der LBS-Stiftung Bauen und Wohnen in ihrer Studie herausfanden: Immobilienbesitzer sind glücklichere Menschen.

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Am 20. Juni 2016 haben sich die Spitzen von CDU, CSU und SPD über die Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer geeinigt. Sollte der Bundesrat dem Gesetz in seiner Sitzung am 8. Juli zustimmen, kann das Gesetz so in Kraft treten. Allerdings besteht noch eine Unsicherheit, ob die Länder, in denen die Grünen mitregieren, dem Gesetz zustimmen. Das Gesetz soll dann rückwirkend zum 1. Juli in Kraft gesetzt werden.

Für private Immobilienbesitzer wird sich nichts ändern. Die Änderungen betreffen nur das Betriebsvermögen.

Kleine Unternehmen

Für kleine Unternehmen ist vor allem von Bedeutung, dass die Prüfung der Lohnsumme künftig für Unternehmen entfällt, die bis zu fünf Beschäftigte haben. Bisher mussten Unternehmen die Einhaltung der Lohnsumme erst nachweisen, wenn mehr als 20 Personen beschäftigt waren. Dies hat das Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 17. Dezember 2014 für verfassungswidrig erklärt. Nach dem bisherigen Entwurf sollte die Grenze bei drei Beschäftigten liegen.

Hat ein Betrieb mehr als fünf Arbeitnehmer, gilt folgende Staffelung:

Zwischen 6 und 10 Mitarbeitern, muss die Lohnsumme für die Verschonung von 85 Prozent in den folgenden fünf Jahren insgesamt 250 Prozent der Ausgangslohnsumme betragen. Um die volle Verschonung des Betriebsvermögens zu bekommen, muss die Lohnsumme in den folgenden sieben Jahren insgesamt 400 Prozent betragen. Für Betriebe mit 11 bis 15 Beschäftigten beträgt die erforderliche Lohnsumme 300 bzw. 565 Prozent.

Wie bisher wird nicht unterschieden, ob die Mitarbeiter in Vollzeit oder Teilzeit arbeiten. Es werden einfach die Köpfe gezählt. Nicht mitgezählt werden allerdings Mitarbeiter im Mutterschutz und in Elternzeit, Langzeiterkrankte und Auszubildende. Auch Saisonarbeiter und Leiharbeitnehmer werden nicht mitgezählt.

Begünstigtes Vermögen

Die Definition des begünstigten Betriebsvermögens bleibt im Prinzip unverändert. Begünstigt ist in Zukunft nur das Vermögen, das dem betrieblichen Zweck des Unternehmens dient wie etwa Maschinen, Werkshallen und Verwaltungsgebäude. Das übrige Betriebsvermögen gilt als Verwaltungsvermögen und ist grundsätzlich nicht begünstigt. Hierzu gehören insbesondere vermietete Grundstücke und Wertpapiere. Bis zu zehn Prozent des Verwaltungsvermögens können als begünstigtes Betriebsvermögen behandelt werden. Geld und geldwerte Forderungen (Finanzmittel) können zu 15 Prozent zum steuerrechtlich begünstigten Vermögen gerechnet werden, um die notwendige Liquidität des Unternehmens zu sichern.

Vermögen, das der Rückdeckung einer betrieblichen Altersversorgung dient, gilt als begünstigtes Betriebsvermögen.

Verwaltungsvermögen, das in den ersten beiden Jahren nach der Übernahme durch den Nachfolger einem betrieblichen Zweck zugeführt wird, der vorher bestimmt worden ist, gilt ebenfalls als begünstigtes Betriebsvermögen. Dies betrifft beispielsweise Geld, das für Investitionen zurückgelegt worden ist.

Große Unternehmensvermögen

Hauptstreitpunkt bei der Reform war die Begünstigung sehr großer Familienunternehmen. Das Bundesverfassungsgericht hat verlangt, dass die Steuerbefreiung für sehr große Vermögen eingeschränkt wird. Nach der Neuregelung ist ab einem begünstigten Vermögen von 26 Mio. Euro pro Erwerber eine individuelle Prüfung erforderlich, ob der Erwerber der Steuerbefreiung bedarf. Der Erbe muss daher seine private Vermögenslage gegenüber dem Finanzamt aufdecken und nachweisen, dass das erworbene und das bereits vorhandene Privatvermögen nicht ausreichen, um die Erbschaftsteuer zu bezahlen. Dabei wird verlangt, dass er die Hälfte seines Privatvermögens zur Bezahlung der Erbschaftsteuer einsetzt. Wenn er dies nicht will, ist ein Abschmelzungsmodell vorgesehen. Danach sinkt der Verschonungsabschlag je mehr der Wert des Betriebsvermögens über dem Schwellenwert von 26 Mio. Euro liegt. Er verringert sich um einen Prozentpunkt für jede 750.000 Euro, die der Erwerb oberhalb der Prüfschwelle von 26 Mio. Euro liegt. Keine Verschonung wird gewährt ab einem Erwerb von 90 Mio. Euro.

Bei der Grenze von 26 Mio. Euro ist auf den einzelnen Erwerbers abzustellen und nicht auf den Wert des Unternehmens. Der Wert von 26 Mio. Euro entstammt den Regelungen über den Steuertarif. Danach gilt für Erwerbe über 26 Mio. Euro der höchste Steuersatz.

Steuererleichterungen für Familienunternehmen

In Familienunternehmen bestehen häufig gesellschaftsrechtliche Beschränkungen für die Entnahme und die Übertragung des Anteils. Um dem gerecht zu werden, sieht das Gesetz einen Bewertungsabschlag vor, wenn die Gewinnentnahme beschränkt ist, die Übertragung nur auf Angehörige, Mitgesellschafter oder Stiftungen erfolgen darf und für den Fall des Ausscheidens eine Abfindung vereinbart ist, die unter dem Verkehrswert der Beteiligung liegt. Der Abschlag wird in Höhe der prozentualen Minderung der Abfindung gegenüber dem Verkehrswert der Beteiligung, höchstens aber von 30 Prozent gewährt. Die Verfügungsbeschränkungen müssen zwei Jahre vor und 20 Jahre nach dem Tod des Erblassers bzw. dem Schenkungszeitpunkt vorliegen.

Realistische Vermögensbewertung

Um in Zeiten niedriger Zinsen eine Überbewertung von Unternehmen zu vermeiden, wird der Kapitalisierungsfaktor, mit dem der nachhaltig erzielbare Jahresertrag beim sogenannten vereinfachten Ertragswertverfahren multipliziert wird, angepasst. Zurzeit beträgt der Kapitalisierungsfaktor im vereinfachten Ertragswertverfahren, 17,86. Dieser Faktor, wird auf einen Korridor von 10 bis maximal 12,5 abgesenkt.

Unser heutiger historischer Ausflug führt uns nach Elstal in der Wustermark (Brandenburg). Dort wurde das olympische Dorf für die Teilnehmer der Olympischen Spiele 1936 errichtet – jedenfalls  für die Männer, denn die Frauen waren im Deutschen Sportforum in unmittelbarer Nähe zum Olympiastadion untergebracht.

Massive Bauweise – nicht ohne Grund

Zum ersten Mal wurde ein olympisches Dorf in Massivbauweise errichtet – das hatte seinen (nicht so) guten Grund: gleich nebenan liegt der Truppenübungsplatz Döberitz (heute: Elstal) und das Gelände wurde von der Wehrmacht zur Verfügung gestellt – Hausherr war damit der Reichskriegsminister. Es war also von Anfang an eine militärische Weiternutzung nach der Sportveranstaltung geplant.

Es wurden weder Kosten noch Mühen gescheut – innerhalb von weniger als zwei Jahren wurden abgesehen von den Sportlerunterkünften Empfangs- und Wirtschaftsgebäude, ein Sportplatz mit Fußballfeld, Laufbahn sowie eine Sport- und Schwimmhalle errichtet.

Umgesetzt wurden die Pläne vom Architektenteam um Werner March, der schon für das Reichssportfeld und das Olympiastadion beauftragt worden war. Auf rund 540.000m² wurden große Mengen Erde bewegt, um einen oberen und einen unteren Dorfteil, Hügel und einen See anzulegen. Zur Belebung dieser künstlichen Idylle ließ man eine große Zahl von Wasservögeln und -tieren aus dem Berliner Zoo herbeischaffen.

Werbung für Nazi-Deutschland

Abgesehen von der landschaftlichen Gestaltung  sollten sich die Sportler auch in ihrer Freizeit möglichst wohl fühlen:  am Ufer des Sees befand sich eine kleine finnische Sauna, oberhalb auf einem Hügel ein Terassen-Café, im Hindenburghaus ein Theatersaal für Konzerte, Tanz- und Filmvorführungen und mehrmals täglich spielte eine Militärkapelle an verschiedenen Stellen im Dorf.

Im zentralen Punkt der Dorfanlage, dem “Speisehaus der Nationen”, gab es 38 Küchen und die Speiseräume für alle Mannschaften. Von der obersten Etage aus konnte man das Olympiastadion sehen.

Nutzung nach den Spielen

16 Tage dauerten die Olympischen Spiele 1936; danach diente das Gelände bis 1945 als Lazarett und Heeres-Infanterieschule.

Nach Ende des Krieges zog die Sowjetarmee ein. Man entfernte die Skulpturen, Reliefs und Wandmalereien der Nazis und ersetzte diese z.T. durch eigene (oft nicht weniger propagandistische) Kunst. Das Empfangsgebäude wurde vermutlich schon in den 50er Jahren abgerissen, aber auch andere Wohnhäuser wurden nach und nach abgebrochen und gemäß des Zeitgeistes durch Plattenbauten ersetzt. 1992 zogen die Sowjet- bzw. nun russische Armee ab.

Sich alleine überlassen, verwilderten die gärtnerischen Anlagen und der See verlandete. Die Gebäude waren außerdem Plünderungen und Vandalismus ausgesetzt, bis sie schließlich unter Denkmalschutz gesetzt wurden. Heute ist die DKB Stiftung für gesellschaftliches Engagement Eigentümerin.

Das etwas andere Ausflugsziel

Das olympische Dorf von 1936 kann von April bis Oktober täglich von 10-16 Uhr besichtigt werden. Führungen finden Mo- Fr um 11h sowie Sa/So um 12h und 15h statt.

Darüber hinaus kann man bei der DKB Stiftung für gesellschaftliches Engagement auch individuelle Führungen buchen (telefonisch unter 033094 700451 oder per Mail unter info@dkb-stiftung.de) und auch der Historia Elstal e.V. bietet in geringem Umfang Führungen für Gruppen durch Zeitzeugen an.

Quellen:

http://www.historia-elstal.de/olypdorf.html
http://www.geschichtsspuren.de/artikel/zivile-bauten/116-olympisches-dorf-elstal-1936.html
https://de.wikipedia.org/wiki/Olympisches_Dorf_%28Berlin%29
http://www.dkb-stiftung.de/Das_Olympische_Dorf_von_1936.32.htm

Unter dem Motto „IVD Campus – begeistern, motivieren, verkaufen“ findet der Kongress am 9. und 10. Juni 2016 im Kap Europa in Frankfurt am Main statt.

Zur Einstimmung wollen wir zusammen mit Ihnen in gemütlicher Runde in den Deutschen Immobilientag 2016 starten. Als Einstimmung haben wir für Mittwoch, den 08.06.2016, ab 18.30 Uhr im Restaurant Holbein’s (Holbeinstraße 1, 60596 Frankfurt) Plätze für Sie reserviert.

Wir freuen uns auf Sie und verbleiben bis in drei Wochen in Frankfurt/Main

Bitte beachten Sie, dass der Abend für alle als Selbstzahler gilt.

Der IVD bietet seinen Mitgliedern eine geführte Geschäftsreise nach Dubai und Abu Dhabi an. Vom 4. bis 9. September 2016 wohnen Sie im exklusiven Hotel Vida Downtown Dubai, nur zehn Gehminuten vom Burj Khalifa entfernt. Ein diplomiertes, deutschsprachiges Architektenteam führt uns an drei Tagen durch beide Emirate und gibt individuelle Einblicke in die architektonischen, gesellschaftlichen und geschäftlichen Facetten der Region. Gemeinsam besuchen wir die Cityscape Dubai, die mit 70.000 Quadratmeter Ausstellungsfläche weltweit größte Business-to-Business-Immobilienmesse der Welt. Drei gemeinsame Abendessen in den renommiertesten Restaurants der Stadt sowie eine Architekturfahrt auf einer Yacht zusammen mit einem BBQ runden das Angebot ab. Wir schaffen nicht nur besondere Eindrücke von einer anderen Immobilienwelt, wir bieten Ihnen auch ein Netzwerk vor Ort an.

Hier finden Sie das Programm und das Angebot: http://ivd-newsletter.net/files/2016-05-11_Dubai_Reiseprogramm.pdf

Sollten Sie noch Fragen haben oder wir Ihnen irgendwie behilflich sein können, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Ihr Ansprechpartner ist: Nathalie Boensch (Mail: nbm@ivd.net, Telefon: 030 / 27 57 26 16).

Wir freuen uns auf Sie!

Ihr IVD-Bundesverband

Steiler Aufstieg

Ausgehend von einem kleinen Braubetrieb mit Ausschank auf dem Gelände entstand ab 1878 nach Plänen des Architekten Franz Heinrich Schwechten dieses noch heute beeindruckende Ensemble. Franz Heinrich Schwechten war zu seiner Zeit einer der erfolgreichsten Architekten und hat u.a. den Anhalter Bahnhof und die Kaiser-Wilhelm-Gedächtniskirche entworfen.

1853 erwarb Jobst Schultheiss (1802-1865) das Unternehmen und gab der Brauerei und ihrem Bier seinen Namen. Obwohl Schultheiss keine einschlägigen Erfahrungen in der Branche hatte, wurde er bald zu einem der bedeutendsten Berliner Bierbrauer seiner Zeit. 1864 wurde die Brauerei an die Kaufmannsfamilie Roesicke verkauft, der Name blieb jedoch.

Die Schultheiss-Brauerei gilt als Pionierin der Entwicklung moderner Brauereitechnologie in Deutschland – bereits 1882/83 wurde eine Kältemaschine angeschafft, während andernorts die Kühlung üblicherweise lediglich durch Natureis sichergestellt wurde.

Stillegung und Denkmalschutz

Dank der soliden Bauweise wurde die Schultheiss-Brauerei im zweiten Weltkrieg kaum beschädigt und konnte direkt 1945 den Betrieb wieder aufnehmen. Die 54 bis 80 m tiefen Brunnen diensten der Bevölkerung vom Prenzlauer Berg während des Ausfalls der Wasserversorgung 1945 als einzige Wasserquelle.

Aufgrund des hohen Verschleißes der Anlage wurde 1967 der Brauereibetrieb auf diesem Gelände eingestellt und der Maschinenpark demontiert. Im ehemaligen Verwaltungsgebäude eröffnet 1970 der Franzclub und wird schnell zum Publikumsmagneten für Berliner Nachtschwärmer.

1974 wird schließlich der gesamte Brauerei-Komplex wegen seiner einzigartigen Architektur unter Denkmalschutz gestellt.

Sanierung und neue Nutzung

Nach der Wende wird die KulturBrauerei gGmbH gegründet; damit war der Name geboren, den jetzt das Areal der ehemaligen Schultheiss-Brauerei trägt. Eine von SAT 1 verpflichtete Berliner Produktionsfirma lässt das alte Kesselhaus der KulturBrauerei für 800.000 DM sanieren und kann dafür zwei Jahre lang mietfrei die wöchentliche Sendung „Einspruch“ mit Ulrich Meyer produzieren.

Die „richtigen“ Sanierungsarbeiten beginnen nach zähem Ringen erst 1998, durchgeführt von der Treuhand Liegenschaftsgesellschaft (TLG) Immobilien GmbH. Die von der TLG beauftragten Architekten Stefan Weiß und Matthias Faust, die schon die Sanierungsarbeiten der Hackeschen Höfe leiteten, setzen die ruinösen Bauten in enger Abstimmung mit der Denkmalpflege behutsam wieder instand.

Aus dem Charme dieses Konzeptes entstand in kurzer Zeit ein innovativer Mix aus kreativen Dienstleistern, vielfältigen Kulturangeboten und Lebensqualität für Anwohner und Besucher. Die ursprünglichen Gebäudestrukturen und Konstruktionselemente werden weitgehend beibehalten, die restaurierten alten Schriftzüge werden an die Nutzung als „Flaschenbierhalle“, „Beschlagbrücke“ oder „Heuboden“ erinnern.

Einen Überblick über die Lage der verschiedenen Gebäude kann man sich gut unter folgendem Link verschaffen:

http://www.kulturbrauerei.de/gelaende/lageplan

In der Themenreihe “think global, act local: internationale Themen für lokalen Erfolg” nimmt für Makler in Großstädten wie Berlin die Vermarktung an internationale Käufer einen hohen Stellenwert ein. Oder sollte es zumindest!

Die beiden Worte Marketing und International zusammengenommen rufen oft Assoziationen hervor, die mit großen Unternehmen, großem Aufwand oder internationaler Expertise gleichgesetzt werden. Dabei wird viel Geschäftspotential verschenkt, das mit relativ einfachen Mitteln erreichbar ist. Denn internationales Marketing und Marketing an internationale Käufer sind zwei komplett unterschiedliche Dinge.

Letzteres hat wenig mit Ihrer internationalen Präsenz zu tun, als vielmehr mit Ihren Kunden, die von ausserhalb kommen und in Ihrem lokalen Markt Immobilien suchen. Dort werden Sie mit zahlreichen Hindernissen konfrontiert und sind mit Ihren Bedürfnissen nicht nur auf der Suche nach Immobilien, sondern auch nach einem lokalen Experten – Sie – der Ihnen helfen kann, in einem für Sie nur wenig bekannten Neuland zu navigieren.

Warum ist das zum Beispiel in Berlin von Relevanz ?

1) Der Markt

Ein entscheidender Anteil der Immobilienkäufer kommt aus dem Ausland. In bestimmten Marktsegmenten liegt dieser Anteil über 70%. Auch für Objekte, die schwerer zu verkaufen sind, da Sie sich geografisch oder preislich vom “begehrten Mittelfeld” abheben, sind internationale Kunden mitunter offener als die lokalen Kaufinteressenten.

2) Der Kunde

Ihr Kunde ist der Mittelpunkt Ihrer geschäftlichen Tätigkeiten und Ziele. Verschiedene Kundengruppen haben verschiedene Bedürnisse und entsprechend fällt die Vermarktung von Objekten, die für Familien interessant sind, anders aus als die Vermarktung von Objekten für Singles oder Senioren. Wenn Käufer aus dem Ausland einen großen Markanteil haben, warum nicht auch an sie gezielt vermarkten? Ein Blick auf die gängigen Internetportale und den Großteil der Makler homepages oder Exposes zeichnet allerdings ein anderes Bild.

3) Ihr Immobilienunternehmen

Erfolg steht in direktem Zusammenhang zu Ihrer Marktpositionierung und Ihrer Markenbildung. Was sind Ihre Alleinstellungsmerkmale, wo heben Sie sich von Ihrer Konkurrenz ab? Seien Sie anderen Marktteilnehmern einen Schritt voraus, indem Sie sich auf die Bedürfnisse des Marktes, und damit auch internationalen Käufern, einstellen. Dies wird Ihnen auch bei der Aquise von Objekten helfen.

Wie setze ich das ohne großen Aufwand um? Es fängt bei den Grundlagen an: Erfolg stellt sich ein, wenn Angebot auf Nachfrage trifft und wenn wir uns in die Bedürfnisse und Hindernisse der internationalen Käufer versetzen, die meist nur unzureichend bedacht werden: Sprache, Marktkenntnis (wie funktioniert ein Immobilienkauf in Deutschland?) und Ortskenntnis.

Hier 5 einfache Tipps, wie Sie Ihre Objektvermarktung für internationale Kaufinteressenten optimieren können:

1) Englische Exposes und Anzeigen. Ihre Sprachkenntnisse sind nicht perfekt? Macht nichts! Finden Sie denjenigen im Büro, der am besten englisch spricht und halten Sie die Inhalte einfach. Viele Ihrer potentiellen Käufer werden Ihnen dankbar sein!

2) Inhalte der Exposes und Anzeigen auf Käufer aus dem Ausland abstimmen, die wenig Orts- und Marktkenntnis haben. “Kudammseitenstrasse” oder “Nahe Kollwitzplatz” ohne weiteren Kontext landet bei Berlinern sicherlich auf einem der obersten Plätze, aber wird nicht unbedingt von internationalen Käufern verstanden. Und Sie können sich einiges an Ärger sparen, wenn Sie in Ihrem englischen Expose statt “commissions 6% plus VAT (7,14%)” schreiben “commissions to the selling agent in the amount of 6% plus VAT (7,14%) of the saleprice are paid for by the buyer and are due upon signing of the salescontract.” Bedenken Sie, daß in den meisten Ländern nich der Käufer die gesamte Provision zahlt.

3) Besichtigungen: Für internationale Käufer repräsentieren Sie als Makler nicht nur die Immobilie sondern auch das Marktumfeld. Nehmen Sie sich die Zeit und erklären bei Bedarf wie der Kaufprozess funktioniert, was die Umgebung zu bieten hat und wie sich dieser Stadtteil im Vergleich zu anderen Berliner Stadtteilen entwickelt. Wenn es um Entscheidungen geht, kaufen Menschen lieber dort, wo Sie sich gut aufgehoben fühlen und sind auch eher bereit, die Provision ohne Nachverhandeln zu zahlen.

4) Lokales Netzwerk: Menschen, die neu in einer Stadt oder in einem Land sind, haben oft keine entsprechende Infrastruktur und sind dankbar, wenn Sie Unterstützung kriegen. Profitieren Sie von Ihrem lokalen Netzwerk und empfehlen Sie gute Umzugsfirmen, Notare die auf internationale Kunden spezialisiert sind, interessante Portale, etc.

5) Internationale Präsenz auf Ihrer Website: Stellen Sie sicher, daß Ihre Käuferkunden (und auch potentielle Verkäufer, die auf der Suche nach dem geeigneten Makler sind) auf Ihrer Homepage schon sehen, daß Sie auch auf internationale Käufer ausgerichtet sind.

Ich hoffe, daß Sie die eine oder andere Anregung aufnehmen und wünsche Ihnen viel Erfolg mit Ihren lokalen, bundesweiten und globalen Kunden!

In den zurückliegenden zehn Jahren ist die Immobilienvermarktung erstaunlich visuell geworden. Verkäufer und Interessenten lassen sich nicht mehr mit Architektenplänen und schlechten Objektfotos abspeisen, sondern verlangen nach professionell aufbereiteten Grundrissen, virtuellen Besichtigungen und gut gemachten Fotos.

Letztlich sind gute Objektdarstellungen ein Alleinstellungsmerkmal des Maklers, und in Zeiten eines knappen Angebots und nach Einführung des Bestellerprinzips ein schlagendes Argument für Verkäufer und Vermieter, einen Immobilienprofi mit der Vermarktung zu betreuen.

Neu ist die Technik des virtuellen Home Stagings, zum Beispiel von Ogulo. Im Gegensatz zum herkömmlichen Home Staging, bei dem eine Wohnung real für die Vermarktung aufgehübscht wird und Möbel, Dekorationsstoffe und Wandfarben geändert werden, wird beim virtuellen Staging die Wohnung oder das Haus am Bildschirm ins beste Licht gerückt: Die optische Verbesserung existiert nur als Datei.

In der Realität bleibt das Objekt wie es ist, falls es überhaupt schon existiert. Denn diese Präsentationsform eignet sich auch für Gebäude, die noch in der Planungsoder Bauphase sind. Meist gibt es dann erst nur Architektenpläne und -grundrisse, die für Laien kaum verständlich sind.

Eine bessere Vorstellung erhalten Interessenten mit virtuellem Home Staging: Sie erhalten „möblierte“ Grundrisspläne in 3D und fotorealistische Visualisierungen oder 360-Grad-Rundgänge, durch die sie sich mit Computermaus oder Wischbewegungen manövrieren können.

Statt Gelsenkirchener Barock schlichte Möbel in hellen Farben

Neben dem Einsatz bei Neubauobjekten spielt diese Visualisierungsform auch bei Gebrauchtimmobilien ihre Vorteile aus. Jeder Makler kennt Objekte, in denen Familien seit Jahrzehnten leben. Der Einrichtungsgeschmack jüngerer Käufer ist ein anderer als der des Verkäuferpaares: Statt Gelsenkirchener Barock bevorzugen sie schlichte Möbel in hellen Farben; statt Teppichbelägen schätzen sie Holzböden. Sehen Interessenten das Foto eines Wohnzimmers mit ausladender Schrankwand und viel Nippes, fehlt ihnen die Vorstellungskraft dafür, wie der Raum aussieht, wenn ihr eigenes Mobiliar drin steht. Oft fällt bereits in diesem Stadium die Entscheidung, ob die Immobilie in Betracht kommt oder nicht. Beim Staging – egal ob virtuell oder real – wird in das Gebäude optisch Ruhe gebracht.

Beim virtuellen Home Staging kann der Makler zwischen verschiedenen Einrichtungsstilen wählen. Die Firma Ogulo bietet zum Beispiel die Stile alpin, modern und skandinavisch. Der Makler muss dem Dienstleister nur Fotos der zu stylenden Immobilie schicken. Anschließend setzen Grafiker und Programmierer die Auffrischung um. Dabei wählen sie Vorlagen wie Tische, Stühle, Lampen und Bodenbeläge aus einer Vorlagenbibliothek und klicken diese in die maßstabgerechten Visualisierungen ein: Aus einer dunkelbraunen Sitzlandschaft wird ein modernes Sofa. In etwa einem Jahr soll es bei Ogulo möglich sein, dass sich Interessenten ihre Traumimmobilie am Bildschirm selbst „einrichten“ können. Ähnlich wie bei einem Online-Küchenplanungsprogramm könnten sie prüfen, wie ihre Möbel in den Räumen wirken.

Pro Raum etwa fünf Minuten Arbeit für den Makler

Für den Makler ist der Aufwand gering. Er muss Stil-und Maßkonfigurationen in einer Onlinemaske angeben. Pro Raum ist er damit etwa fünf Minuten beschäftigt. Natürlich können auch nur einzelne Räume virtuell angepasst werden, während von den anderen herkömmliche Objektfotos verwendet werden. Häufig kommen betagte Bäder, die viele Erwerber sowieso sanieren, in den Staging-Genuss. Wenn der Makler dann noch Angebote von Handwerkerfirmen organisiert hat und so eine Kalkulation eines Badumbaus abgeben kann, wird daraus für die potenziellen Käufer ein Schuh: Der Makler punktet als Problemlöser und professioneller Berater.

„Der Immobilienprofi sollte allerdings bei der Vermittlung von Gebrauchtimmobilien nicht den Fehler machen, Interessenten nur virtuell gestylte Bilder zu präsentieren. Dann ist die Enttäuschung bei der anschließenden Besichtigung groß“, sagt Martin Werner, Inhaber der gleichnamigen Immobilienfirma in Heilbronn und Anwender des virtuellen Homestagings. Vielmehr rät er dazu, bei der Bildergalerie auch Vorher-Fotos der Räume zu zeigen. „Der Betrachter bekommt eine Ahnung, wie die Immobilie zurzeit und bei der Besichtigung aussieht. Er erhält aber durch das virtuelle Staging eine Idee davon, was noch im Objekt steckt.“ Werner setzt seit einigen Jahren auf virtuelle 360-Grad-Rundgänge, die er „3D-Immobilienkino“ nennt. Bevor ein Interessent das Objekt besichtigt, erhält er einen Zugang zu diesem virtuellen Rundgang und besichtigt das Objekt zunächst am Bildschirm. Alternativ können Makler und Kunde gemeinsam an ihren Bildschirmen die Vorher- und Nachher-Bilder betrachten.

Dann kann der Makler Ist-Zustand, Anpassungen sowie Umbaukosten erläutern. Werner lässt mehr als 80 Prozent seiner Immobilien virtuell verbessern. Lediglich top möblierte Objekte in sehr gutem Zustand werden ohne Änderungen angeboten. „Auch wenn wir Häuser zur Vermietung haben, werden sie einem Staging am PC unterzogen“, so Werner.

Die Vorzüge gegenüber realem Home Staging liegen für ihn auf der Hand: Bewohnen die Eigentümer noch das Haus, müssen sie bis zum Verkauf nicht mit den Möbeln der Staging-Firma leben, sondern können in ihrem gewohnten Umfeld bleiben. Diskussionen um den Sinn des Stagings fallen weg, wenn die Wohnräume und Außenbereiche nur am Bildschirm gestylt werden. Und Dateien sind sehr viel schneller erstellt als Räume neu gestrichen und eingerichtet werden können. Der Makler muss sich dann nicht für mäßig eingerichtete und unaufgeräumte Räume schämen und die Unzulänglichkeiten erklären. Schließlich verkauft er eine Immobilie und keinen Einrichtungsgeschmack.

Der Artikel erschien in der Mai-Ausgabe des AIZ-Immobilienmagazins, Seiten: 36-38.

Wir freuen uns, wenn Sie zu unserem 10. Deutschen Immobilientag 2016 nach Frankfurt/Main kommen. Das ausführliche Programm können Sie hier nachlesen. Alle Anmeldungen können nur online vorgenommen werden.

Seit dem 21. März 2016 benötigen Sie eine besondere Erlaubnis nach § 34 i GewO, wenn Sie Immobiliendarlehen an einen Verbraucher vermitteln oder ihm bei der Aufnahme eines solchen Darlehens behilflich sind. Nach dieser Vorschrift muss man eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung haben und über eine bestimmte Sachkunde verfügen. Zum Glück gibt es verschiedene Übergangsregeln.

1. Ich habe bereits eine Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO

Eine Umfrage bei unseren Mitgliedern hat ergeben, dass etwa die Hälfte von Ihnen bereits bisher über eine Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO verfügt, die bisher für die Vermittlung solcher Darlehen ausreichte. In diesem Fall haben Sie noch ein Jahr Zeit und benötigen die neue Erlaubnis erst zum 21. März 2017. Bis dahin müssen Sie der zuständigen Behörde aber nachweisen, dass Sie eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben und über die entsprechende Sachkunde verfügen. Je nach Bundesland ist dafür entweder das Gewerbeamt oder Ihre IHK zuständig. Die Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse müssen nicht erneut nachgewiesen werden.

Ich bin ein alter Hase

Wie bei solchen Gesetzesänderungen üblich, gibt es für den Nachweis der Sachkunde Bestandsschutz für sogenannte „alte Hasen“. Wer seit fünf Jahren, also seit dem 21. März 2011, ununterbrochen als Darlehensvermittler tätig war, braucht seine Sachkunde nicht mehr nachzuweisen. Um nachzuweisen, dass man in dieser Zeit ununterbrochen als Darlehnsvermittler tätig war, muss man zunächst seine entsprechende Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO vorlegen. Für den Nachweis, dass man in dieser Zeit „lückenlos“ als Darlehensvermittler tätig war, muss man entsprechende Provisionsabrechnungen vorlegen. Daraus muss sich mindestens eine Vermittlungs- oder Beratungstätigkeit pro Jahr ergeben. Wer als Arbeitnehmer Darlehen vermittelt hat, muss entsprechende Arbeitsverträge und Arbeitszeugnisse für diesen Zeitraum vorlegen.

Den Abschluss einer ausreichenden Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung müssen jedoch auch „ alte Hase“ nachweisen.

Ich bin kein alter Hase

Wenn Sie kein „alter Hase“ sind oder die Voraussetzungen hierfür nicht nachweisen können, müssen sie bis zum 20. März 2017 neben dem Bestehen einer Versicherung auch Ihre Sachkunde nachweisen. Hierzu müssen sie entweder eine entsprechende Prüfung vor der IHK ablegen oder eine Berufsqualifikation nachweisen, die die Sachkundeprüfung ersetzt. Die ersten Sachkundeprüfungen werden die IHK´s wahrscheinlich im Juni 2016 durchführen.

Welche Qualifikationen werden als Sachkunde anerkannt?

Folgende Berufsqualifikationen werden als Nachweis der Sachkunde anerkannt:

1. Immobilienkaufmann oder-frau
2. Bank- oder Sparkassenkaufmann oder-frau
3. Kaufmann/Kauffrau für Versicherungen und Finanzen “Fachrichtung Finanzberatung“, wenn die Abschlussprüfung:

o   nach der bis zum 31.Juli 2014 geltenden Ausbildungsordnung abgelegt wurde

oder

o   nach der ab dem 1. August 2014 geltenden Fassung der Ausbildungsordnung abgelegt wurde und die Wahlqualifikationseinheit private Immobilienfinanzierung und Versichrungen gewählt wurde

1. Immobilienfachwirt oder-wirtin (IHK)
2. Bankfachwirt oder-wirtin (IHK)
3. Fachwirt oder –wirtin für Finanzberatung (IHK)
4. Fachwirt oder -wirtin für Versichrungen und Finanzen (IHK)
5. Fachberater oder –beraterin für Finanzdienstleistungen(IHK) zzgl. einer mindestens zweijährigen Berufserfahrung im Bereich der Immobiliendarlehensvermittlung
6. Abgeschlossenes mathematisches, wirtschafts- oder rechtswissenschaftliches Studium wissenschaftliches Studium an einer Hochschule oder Berufsakademie i.V.m. dem Nachweis der erforderlichen Sachkunde (i.d. Regel durch eine mindestens dreijährige Berufserfahrung im Bereich der Immobiliendarlehensvermittlung)

Nach dem Beschluss des Bundesrats vom 22.4.2016 wird als Nachweis der Qualifikation auch anerkannt:

Ein Abschlusszeugnis als Finanzfachwirt (FH) oder Finanzfachwirtin (FH) mit einem abgeschlossenen weiterbildenden Zertifikatsstudium an einer Hochschule, wenn zusätzlich eine mindestens einjährige Berufserfahrung im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung vorliegt.

1. Ich hatte bisher noch keine Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO?

In diesem Fall gilt die oben dargestellte Fristverlängerung bis zum 21.3.2017 nicht. Sie benötigen also tatsächlich bereits seit dem 21.3.2016 die neue Erlaubnis nach § 34 i GewO, wenn Sie Immobiliardarlehen an Verbraucher vermitteln wollen.

Das Problem ist, dass Sie keine Möglichkeit hatten, diese Erlaubnis rechtzeitig zu diesem Stichtag zu erhalten. Dies liegt nicht an Ihnen, sondern daran, dass das Gesetz erst „ auf den letzten Drücker“ in Kraft gesetzt worden ist, so dass die Verordnung, in der die Einzelheiten über die erforderliche Sachkunde und die anzuerkennenden Berufsqualifikationen geregelt sind, erst nach Inkrafttreten des Gesetzes erlassen werden konnte. Daher gab es keine „Vorlaufzeit“, vor Inkrafttreten des Gesetzes die neue Erlaubnis zu beantragen und die Sachkunde nachzuweisen. Auch entsprechende Lehrgänge konnten vor Erlass der Verordnung nicht angeboten werden.

Sie haben deshalb nur die Möglichkeit, möglichst bald bei der in Ihrem Bundesland zuständigen Stelle (Gewerbeamt oder IHK) einen Antrag auf Erteilung der Erlaubnis nach § 34 i GewO stellen. Hierzu müssen sie neben der Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung auch Ihre Sachkunde nachweisen. Berufsqualifikation

Verfügen sie über eine der oben dargestellten Berufsqualifikationen, so ersetzt diese die Sachkundeprüfung. Von der „Alte Hasen“ Regelung können Sie nicht Gebrauch machen, weil Sie nicht über die Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO verfügt haben.

Keine entsprechende Berufsqualifikation

Wenn Sie nicht über eine der oben dargestellten Berufsqualifikationen verfügen, müssen Sie bei einer IHK die Sachkundeprüfung ablegen. Hierzu sollten sie einen entsprechenden Lehrgang besuchen. Die EIA bietet anfolgenden Wochenenden Lehrveranstaltungen in der EIA Saarbrücken an: