Che il settore immobiliare italiano vada verso l’internazionalizzazione, con il comparto del lusso a far da apripista (approfondisci), è confermato anche dai dati sulle richieste di mutui. Lo studio trimestrale Bussola Mutui pubblicato da Crif e MutuiSupermarket.it certifica questo fenomeno, con la quota di stranieri in significativo aumento.

Quando si parla di mutui, ovviamente, ci riferiamo ad un mercato diverso rispetto a quello del lusso. Se infatti le visite ai siti di immobili di lusso in Italia sono rappresentate per il 9% da stranieri, quando si guarda al mercato dei mutui le richieste di stranieri in Italia non superano il 7%, vale a dire due punti percentuali in meno (dato primo trimestre 2013). Il bollettino Bussola Mutui rivela che sono le comunità di non italiani più numerose a prevalere nella richiesta di credito sulla casa: al primo posto troviamo i cittadini romeni (18% del totale dei mutui richiesti da stranieri), seguiti al secondo dalla comunità albanese (che arrivano al 12%).

Tuttavia, oltre i primi due posti occupati dalle comunità straniere più numerose, nelle posizioni immediatamente successive ecco spuntare le sorprese. Al terzo e al quarto posto della classifica si posizionano svizzeri e tedeschi, che per comunità in Italia sono rispettivamente al 24° e 44° posto. Come è facile intuire, sono sovra rappresentate in questa particolare classifica quelle nazionalità che fortemente desiderano acquistare in Italia una seconda casa, o comunque una casa per le vacanze, pur non avendo grandi disponibilità economiche.

Si conferma quindi il dato pubblicato dall’osservatorio Scenari Immobiliari per il 2012 (approfondisci), che a fronte di una forte contrazione del mercato immobiliare in Italia, l’unico settore a far segnare dati positivi è stato proprio quello dell’acquisto di seconde case in Italia da parte di stranieri. Nel primo trimestre del 2012 la crescita di questo particolare segmento è stata del 13,5% rispetto allo stesso trimestre del 2011. È impressionante quindi come in un quadro di crisi generale, ci sia un intero settore che registri un aumento addirittura a doppia cifra.

Se invece guardiamo alle richieste di mutui da parte di Italiani pubblicati su Bussola Mutui, i dati sono preoccupanti. Sebbene il calo della domanda si sia ridimensionato ( solo -11% nei primi tre mesi di quest’anno), resta il fatto che siamo usciti da un anno in cui il numero di mutui concessi è letteralmente crollato (-42% nel 2012 rispetto all’anno precedente), facendo ripiombare il mercato dei mutui immobiliari al livello degli anni ’80.

Link utili correlati:
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Nel 2012 la cedolare secca, il debutto dell’ IMU, l’annuncio della riforma del catasto, lo sdoganamento delle dismissioni, l’obbligo di certificazione energetica e l’impennata delle riconversioni immobiliari sono stati fattori che hanno contribuito a rendere turbolento un mercato immobiliare di per sé già tormentato e depresso. Eppure, forse anche a causa di una ridimensionamento dei prezzi, la propensione all’acquisto torna a salire rispetto a 12 mesi fa e supera la soglia psicologica del 50% arrivando al 55% (ad aprile 2012 era pari al 49%.). A rivelarlo un noto portale di annunci immobiliari, a seguito della sua indagine periodica.

Se oltre un italiano su due ritiene che l’attuale sia un buon momento per comprare casa, sono ben il 72% gli interpellati che giudicano questo il tempo sbagliato per vendere l’immobile di proprietà (erano il 69% ad aprile 2012). Appena il 12% lo giudica un momento giusto per cedere l’immobile e il 10,5% dichiara che il prossimo sarà di certo un anno migliore per chi vuole (o deve) vendere casa.

I prezzi delle case, sia pure leggermente, hanno cominciato a scendere e aumenta anche il gruppo di quelli che, come navigati giocatori di borsa, continuano ad attendere sperando che il calo non si blocchi. Da qui la convinzione, espressa da un italiano su quattro (25,2%), che sia meglio rimandare almeno di un anno l’investimento sul mattone, ipotizzando un ulteriore calo dei prezzi nei prossimi dodici mesi.

Guardando ai dati regione per regione, va detto che l’incremento della propensione all’acquisto è trasversale lungo tutte e venti le regioni italiane, raggiungendo però valori più significativi in Abruzzo, Friuli Venezia Giulia e Puglia, dove l’aumento è stato anche superiore ai 20 punti percentuali in un solo anno. Sul fronte opposto, invece, due soltanto le regioni che hanno registrato un calo nella propensione all’acquisto, l’Emilia Romagna e la Basilicata, dove rispetto allo scorso anno il calo è stato, rispettivamente, di 6,2 e 3,3 punti percentuali.

La maggiore propensione all’acquisto si è registrata nelle Marche che, con una crescita nell’indice di ben otto punti percentuali, arriva ad un valore di poco inferiore al 63%, precedendo l’Umbria (seconda con il 62,5%) e la Sicilia (62,4%). Escludendo il Molise e la Valle d’Aosta, regioni per le quali non si è raggiunta una numerosità campionaria tale da rendere statisticamente validi i risultati, i meno fiduciosi sono risultati essere gli abitanti del Trentino Alto Adige i quali, pur avendo oggi una fiducia maggiore di quattro punti percentuali rispetto a quella registrata ad aprile 2012, occupano l’ultimo posto in classifica con il 44,3%.

Se si guarda agli altri due parametri indagati con la rilevazione, la Calabria è risultata la regione in cui è più diffusa la convinzione che i prezzi caleranno nei prossimi 12 mesi (70% del campione), l’Abruzzo, pur con uno scarso 20%, quella che, percentualmente, raccoglie il maggior numero di intervistati convinti che quello che stiamo vivendo sia un buon momento per vendere casa. (Fonte: Immibiliare.it)

Il futuro del mercato immobiliare è sempre più internazionale. Questo il dato principale che possiamo intravedere adesso in Italia, al di là di un inizio 2013 in cui la crisi spinge al ribasso i prezzi delle seconde case, mentre chi ha da investire guarda con maggiore interesse oltreconfine. Di fatto, aumentano sia gli stranieri interessati ad acquistare casa in Italia sia gli italiani interessati a comprare casa all’estero.

Stando ai dati rivelati al Sole24Ore da alcuni siti specializzati, il 2% delle ricerche immobiliari in Italia è oggi proveniente dall’estero. Quota che arriva al 9% se ci limitiamo al settore del lusso. I magnati stranieri puntano soprattutto su Roma, Milano e Venezia, sebbene non venga meno l’interesse per le colline toscane (un evergreen), la provincia di Genova (su tutte Santa Margherita Ligure), Cortina d’Ampezzo (Bl) e la Costa Smeralda (Ot). Per quanto riguarda i russi, questi restano interessati a località di prestigio come Oristano, Roma e Venezia e Milano.

Ma chi sono gli stranieri che cercano casa in Italia? In prima linea troviamo i tedeschi, che ancora guardano al Bel Paese come al luogo ideale per trascorrere le vacanze o gli anni della pensione. La Germania da sola rappresenta il 17% delle ricerche immobiliari in Italia provenienti dall’estero, seguita dalla Svizzera (14%). dalla Gran Bretagna (10%). Scorrendo la lista, poi, non mancano alcune sorprese, con richieste provenienti da Brasile, Slovacchia e Slovenia.

Al di là del settore del lusso, è però interessante rilevare che le ricerche straniere nel nostro mercato immobiliare interessano un po’ tutta la penisola. Ad esempio i francesi cercano casa in particolare a Roma, gli inglesi puntano su Milano, i norvegesi guardano con interesse all’astigiano e i messicani a Lecce. Altre curiosità: la provincia più ambita dagli olandesi sembra essere Forlì-Cesena, mentre gli svedesi ambiscono al sole di Palermo e i danesi alle montagne del Trentino. Roma è in assoluto la provincia verso la quale si dirige il maggior numero di stranieri, con il 9% delle ricerche, quasi il doppio rispetto a Como e Milano (5% ciascuna), seguite da Verona e Imperia (entrambe al 3%).

Il quadro cambia se guardiamo alle richieste provenienti da oltreoceano. Dagli Stati Uniti, ad esempio, la provincia più richiesta è quella di Vicenza, dove si trova la base di Camp Ederle, seguita dalle province di Ragusa, Isernia e Firenze. Gli Argentini puntano dritti su Roma (qualcuno parla di un effetto Papa Francesco) così come i canadesi, i quali non disdegnano Cosenza, Grosseto, Milano e Benevento. Nel caso dei canadesi è possibile ipotizzare un fenomeno di immigrazione di ritorno. Tra i dati più curiosi le ricerche provenienti dalla Turchia, che si focalizzano sulla provincia di Arezzo, così come quelle effettuate dall’Australia (Como), dall’Indonesia (Firenze), dall’Algeria (Parma) e dal già citato Messico (Lecce).

Ma se aumentano gli stranieri interessati agli immobili italiani, anche gli italiani guardano con un interesse sempre maggiore agli immobili esteri. A spingere gli investimenti sul mattone straniero è soprattutto la pressione fiscale, da quando l’Imu ha drasticamente ridotto la redditività delle seconde case. Nel 2012 sarebbero stati circa 40mila gli italiani in grado di acquistare una casa oltreconfine. Il paese più ambito? Gli Stati Uniti, seguiti da Spagna e Grecia (dove i prezzi sono crollati), mentre le città più gettonate dagli italiani restano New York, Parigi e Londra.

Nessuna sorpresa dai primi dati sull’andamento delle compravendite immobiliari nell’intero 2012, in Italia calate del 17,22% rispetto all’anno precedente. Un dato deprimente, che intensifica la decrescita del mercato dal 2008 ad oggi e che, dopo una strenua resistenza, spinge al ribasso anche i prezzi, ridimensionatisi di un buon 12% nel giro di un anno (dati Fiaip). Ma guai a lamentarsi, se è vero che in Francia, dal 2011 al 2012, le compravendite immobiliari sono letteralmente crollate: il dato ufficiale parla di -27%.

A pesare, com’è ovvio, è soprattutto il perdurare della crisi economica, che più passa il tempo e più deprime il mercato del mattone. Basti pensare che in cinque anni, dal 2008 al 2012, le compravendite e i prezzi hanno subito una contrazione del del 40% e del 20-25% rispettivamente. E il contraccolpo si è fatto sentire anche nel settore delle locazioni, con i canoni ridimensionati del 5,6% per gli immobili residenziali e del 12,5% per i commerciali. A condizionare il mercato un numero sempre crescente di immobili invenduti o sfitti.

Il 43% delle compravendite avviene ancora ricorrendo a mutui e prestiti, ma con una leggera riduzione di richieste ed erogazioni rispetto al 2011. La stretta creditizia, del resto, è un dato di fatto, che incide negativamente tanto sui privati che voglio acquistare casa quanto, soprattutto, sulle imprese edili impegnate in nuove costruzioni. Come città più colpita dalla diminuzione dei prezzi degli immobili residenziali emerge Perugia (-17,13%); mentre Taranto è il capoluogo di provincia dove i prezzi hanno tenuto di più, facendo registrare un lieve calo di appena il 2%.

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I calcoli li hanno fatti al Sole24Ore e i risultati parlano chiaro. L’entrata in vigore dell’Imu ha eroso ulteriormente i margini di profitto per chi ha una seconda casa concessa in affitto, tanto che le tasse finiscono per mangiarsi in media il 60% del canone pattuito. Pressione fiscale che arriva a sfiorare punte dell’ 82% in città come Genova, dove i valori catastali sono tra i più alti d’Italia ma gli affitti sono bassi. Fatti i conti, l’investimento sul mattone è quello più tartassato d’Italia, e va a finire che a farne le spese saranno gli inquilini.

Il quadro generale che ne risulta racconta di un mercato immobiliare soffocato dalle tasse. Fisco centrale e locale puntano dritti sugli immobili per incassare quanto più possibile, e nel 2013 la somma dei vari balzelli peserà in media per il 60% su di un canone annuale regolarmente riscosso. La punta massima la toccheranno i genovesi proprietari di un trilocale, che si vedranno costretti a versare al fisco qualcosa come l’82% di quanto riscosso dall’inquilino. Questo perché Genova è la città in cui è più ristretta la forbice fra valore fiscale e valore reale degli immobili. Se proprio si vuole investire sul mattone, quindi, meglio evitare Genova per orientarsi su una città come Lucca, dove i valori catastali sembrano essere i più sottostimati d’Italia. Ma anche qui le tasse arrivano ad incidere intorno al 50%.

Questa situazione paradossale è anche conseguenza di una riforma del catasto che tarda ad arrivare, nonché di una fiscalità del tutto ancorata a valori catastali casuali, ormai scollegati dal mercato reale. A pesare di più è senza dubbio l’Imu, che nel 2012 ha portato al Fisco il 150% in più rispetto all’antecedente Ici, ma c’è dell’altro. Nel 2013 bisognerà tenere conto dell’ormai certa riduzione delle deduzioni sugli affitti (dal 15% al solo 5% sulla dichiarazione dei redditi 2014, per effetto della riforma Fornero) e di eventuali aumenti riguardanti Imu e addizionali Irpef. Tutte tasse che aumenteranno la pressione fiscale sugli immobili a reddito tra il 4 e il 9%, con particolare aggravio per gli immobili commerciali.

Disegnato il quadro (a tinte piuttosto scure, ndr), le ripercussioni prevedibili per il prossimo futuro sono due. Da un lato un maggiore ricorso da parte dei proprietari alla cedolare secca che, seppur di poco, mitiga la pressione fiscale diretta sul canone. Dall’altro lato una spinta all’aumento dei canoni, per la quale ne faranno le spese in maggior misura gli inquilini cosiddetti “forzati”, troppo ricchi per ottenere una casa popolare ma troppo poveri per vedersi accordare un mutuo.

Un rapporto di Scenari Immobiliari rivela un singnificativo aumento nell’acquisto di case in Italia da parte di famiglie estere. Nel 2012 le famiglie di oltre confine che hanno acuqistato un immobile residenziale nel “belpaese” sono state 4600, contro le circa 3000 registrate nel 2005. Vale a dire un incremento del 53% nel giro di 7 anni, al quale va aggiunto anche un aumento dell’importo medio investito: dao circa 245.000 euro del 2005 ai 455.000 di quest’anno (+64% al netto dell’inflazione).

Ad essere attratti dal mercato immobiliare italiano sono soprattutto i tedeschi, che da soli rapppresentano il 39% degli acquirenti stranieri, in crescita di tre punti percentuali rispetto al 2011. Al secondo posto gli inglesi, con un buon 18% di questo particolare mercato, seguiti dai russi al 13%, in forte ascesa considerato il 2% del 2005.

Ma dove comprano? La regione più gettonata sembra essere la Puglia, dove nel 2012 si è concentrato il 22% degli acquisti immobiliari in Italia da parte di stranieri. Seguono a ruota il Lazio (21%), la Toscana (16%) e le Marche (15%). Un discorso a parte va però fatto per i russi, che disponendo di grandi capitali mirano alle più rinomate località di mare: storicamente innamorati della Sardegna, hanno poi scoperto la Liguria e la Versilia, e ultimamente la costiera amalfitana e l’Umbria.

La Toscana, che nel 2005 attraeva il 30% degli investimenti immobiliari stranieri, ha quindi fatto registrare un lieve calo di interesse, determinato soprattutto dall’aumento negli anni delle quotazioni medie. Ne hanno così beneficiato le regioni limitrofe come Umbria, Marche e Lazio settentrionale, anche se la Toscana resta tra le regioni più ambite dagli stranieri.

Nel mentre che gli italiani si apprestano a saldare la seconda rata Imu, il mercato immobiliare fa registrare valori simili a quelli del 1996. Anche a causa del cedimento del supporto creditizio, nel terzo trimestre 2012 si è assistito a una nuova netta flessione degli scambi, con le compravendite di abitazioni scese del 25,8% rispetto allo stesso periodo del 2011.

Detto questo, il 2012 dovrebbe concludersi con un numero di compravendite a quello del 1996. Le stime parlano di circa 485mila transazioni, un livello assai modesto rispetto agli 870mila scambi raggiunti nel 2006, vale a dire appena sei anni fa. Le famiglie intenzionate a comprare casa sarebbero circa 907mila, contro le 1,4 milioni del 2001.

Di pari passo, e complice la stretta creditizia, si è anche ridotto drasticamente il numero di famiglie che accendono (o che riescono ad accendere) un mutuo per comprare casa. Tra il 2008 e il 2011 il numero di mutui per l’acquisto di abitazioni è diminuito di oltre il 20% rispetto al quadriennio 2004-2007. E nel primo semestre del 2012 la domanda di mutui ipotecari ha fatto registrare un’ulteriore contrazione, del 44% rispetto all’analogo periodo del 2011.

Non se la passa meglio il settore edilizia. Il Censis ha ben evidenziato come nel corso degli ultimi cinque anni la caduta degli investimenti nel settore delle costruzioni sia stata pari al 25%. Il caso più emblematico al Comune di Roma, dove oltre 400 concessioni edilizie giacciono in attesa che qualcuno passi a ritirarle.

Eppure, come sottolineato ancora dal Censis nel 46° Rapporto sulla situazione sociale del Paese, la possibile ripresa economica in Italia non può che passare per il settore immobiliare. Molto ci si attende dal ritorno agli affitti (nonostante il mezzo flop della cedolare secca), mentre per le compravendite più che sul calo dei prezzi l’attenzione si concentra sulle nuove costruzioni in classe A, rispettose tanto dell’ambiente quanto del portafoglio al momento di pagare le prime bollette.

Sempre secondo la fotografia scattata dal Censis, soltanto la metà delle famiglie intenzionate ad comprare una casa riescono effettivamente a realizzare l’acquisto. Nel 2011 ci sono riuscite nel 65,2% dei casi, ma a fine 2012 scenderanno al 53,5% (al 45,7% nei comuni capoluogo). Quattro acquirenti su cinque sono già proprietari di immobili, per due terzi sono famiglie con due percettori di reddito, nel 61% dei casi sono appartenenti al ceto medio, il 26% della fascia alta di reddito, per il 13% con reddito medio.

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