Il nostro condominio

Liti in condominio? La colpa è di Fido

2012-01-27T10:00:00.000+01:00

Nel 2011 sono state oltre 73.000 le segnalazioni di liti in condominio aventi come oggetto gli animali di casa un dato pressoché raddoppiato rispetto al 2010 quando le segnalazioni arrivate al servizio di consulenza legale per gli animali di condominio di Aidaa (animalincondominio@libero.it) furono meno di 37.000.

In particolare - si spiega in un comunicato - la maggior parte delle liti riguardano i cani di casa (63% del totale), il 31% riguardano problemi legati al micio di casa, mentre il restante 6% delle segnalazioni riguardano liti di condominio aventi per oggetto conigli, volatili, pappagalli fracassoni e altri animali tra cui sono in aumento quelle per la presenza di serpenti negli appartamenti.

Le motivazioni delle liti di condominio che vedono la presenza di animali sono prevalentemente legate all`uso degli spazi comuni (cani in ascensore, cani nel giardino e questione escrementi e pulizia scale), seguono gli abbai dei cani in appartamento specialmente nelle ore notturne. Per quanto riguarda i gatti le lamentele sono quasi tutte legate a mici che girano nei giardini o negli spazi di persone che non li sopportano, e alla gestione delle colonie feline in condominio.

Interessanti alcune segnalazioni con le quali si chiede di allontanare i pappagalli che a volte insultano i vicini quando si affacciano al balcone, e persone che si lamentano della presenza di serpenti in condominio. Nel corso del 2011 sono state poco meno di 5.000 le liti finite in tribunale, in 54 casi le liti sono degenerate provocando l`intervento delle forze dell`ordine e dell`ambulanza.

Le regioni più litigiose sono Emilia, Lombardia, Lazio, Sicilia e a sorpresa in Valle d`Aosta dove sono triplicate rispetto al 2010. Le cinque città più litigiose sono Napoli, Roma, Milano, Reggio Emilia e a sorpresa Aosta.

Aidaa per evitare il proliferare di queste liti ha messo a punto un volume distribuito gratuitamente online intitolato “Micio e Fido per affrontare ogni situazione” che può essere richiesto semplicemente mandando una email a direttivo.aidaa@libero.it.

Fonte: Il Resto del Carlino Reggio Emilia

Incendio da canna fumaria, non è punibile l’amministratore di condominio se i condomini non gli hanno dato il via libera per rimuovere il pericolo.

2012-01-25T10:00:00.000+01:00

Cass. Sez. III Pen. , Sentenza del 13/01/2012, n. 886

I poteri dell'amministratore derivano direttamente dalla legge (comprese la "legitimatio ad causam" e quella "ad processum"), e l'obbligo di intervento da parte dell'amministratore di un condominio, a tutela delle parti comuni dell'edificio condominiale, prescinde dalla provenienza del pericolo.

Nel reato colposo omissivo improprio, il rapporto di causalità tra omissione ed evento non può ritenersi sussistente sulla base del solo coefficiente di probabilità statistica, ma deve essere verificato alla stregua di un giudizio di alta probabilità logica, 'sicché esso è configurabile solo se si accerti che, ipotizzandosi come avvenuta l'azione che sarebbe stata doverosa ed esclusa l'interferenza di decorsi causali alternativi, l'evento, con elevato grado di credibilità razionale, non avrebbe avuto luogo ovvero avrebbe avuto luogo in epoca significativamente posteriore o con minore intensità lesiva'.
(Nella caso di specie, per intervenuta prescrizione, è stato dichiarato non punibile l’amministratore che non ha proposto ricorso d’urgenza ex articolo 700 Cpc per ordinare lavori urgenti alla canna fumaria di una pizzeria adiacente al condominio, completamente sprovvista di qualsiasi limitazione del calore, che in seguito ha causato un incendio nello stabile)

Nella sentenza si legge:

"- Il ricorso è meritevole di considerazione nei termini di seguito precisati. Il parametro di valutazione della fondatezza del primo motivo di ricorso non può che essere rappresentato dai dettami della sentenza di annullamento con rinvio di questa S.C. ove, pur annullando per motivi diversi da quelli indicati dal ricorrente (che aveva puntato ad escludere, in capo all'amministratore, l'esistenza di una posizione di garanzia) si era finito per rilevare che comunque, la decisione impugnata andava rivista.

Più precisamente, per un verso, era stato affermato che i poteri dell'amministratore derivano direttamente dalla legge (comprese la 'legitimatio ad causami' e quella 'ad processum'), e che l'obbligo di intervento da parte dell'amministratore di un condominio, a tutela delle parti comuni dell'edificio condominiale, prescinde dalla provenienza del pericolo'. Per altro verso, però, la prima sentenza della Corte d'appello era stata ritenuta inadeguata sul piano motivazionale non essendo stati in essa precisati né i contenuti della condotta che avrebbe dovuto concretamente tenere l'amministratore né l'esistenza di un nesso causale tra la mancata tenuta di quel certo comportamento e l'evento verificatosi.

Rivisitando la sentenza qui impugnata, alla luce di quelle indicazioni nonché delle critiche qui mosse dal ricorrente deve concludersi che, effettivamente, la Corte d'appello ha, anche in sede di rinvio, sviluppato una motivazione incongrua nella quale non è stato adeguatamente tenuto conto dei contenuti delle due assemblee condominiali - evocate dal ricorrente che (a differenza di quanto le era stato espressamente indicato in sede di rinvio da questa S.C.) non ha esaminato nella loro complessità tralasciando di prendere in considerazione, in particolare, la circostanza che la volontà assembleare, non solo non era stata diretta a conferire alcun mandato alle liti, ma, addirittura, sembrava rivolta nella direzione opposta.

È sufficiente ricordare la chiarezza delle affermazioni contenute in quella sentenza circa il fatto che la decisione che fu allora rivista 'avrebbe dovuto puntualmente indicare le circostanze di fatto, desumibili da detto verbale (quello dell'assemblea condominiale del 10.12.01 ndr) rivelatrici di una situazione di allarme, avvertita come tale anche dai condomini.... tenendo conto, al riguardo del testo completo del verbale in argomento (richiamato dal ricorrente) e non della sola parziale formulazione evidenziata a pag. 13 della sentenza'.

Orbene, mutatis mutandis, si può dire che anche la decisione qui impugnata, presta il fianco alla medesima censura per la parzialità con cui ha considerato i verbali di assemblea condominiali dai contenuti - come sopra detto - addirittura opposti all'idea che l'assemblea avesse preso atto della esistenza di una situazione di allarme ed avesse sollecitato l'adozione di una iniziativa giudiziaria.

Tutto ciò rende ancora più assertivo ed indimostrato l'avere ribadito, da parte dei giudici di appello, il fatto che la condotta cui il G. sarebbe stato tenuto era rappresentata dall'attivazione di una procedura di urgenza ex art. 700 c.p.c..
La 'doverosità' di tale condotta è, infatti, tutta da dimostrare visto e considerato anche che risultava esservi stato un interessamento da parte delle autorità competenti (Comune ed asl) che non poteva essere semplicemente considerato - come fatto -'irrilevante'.

A tutto concedere, poi, non è nemmeno infondata la censura del ricorrente a proposito delle pretesa decisività della omissione in termini di causa/effetto. A riguardo, la sentenza impugnata si limita ad affermare che - ove il G. avesse adito il giudice civile - sarebbe stato 'altamente probabile in linea logica' che il B. ed il R. si sarebbero attivati eseguendo i lavori e prevenendo il verificarsi dell'incendio.

In realtà, con tale affermazione, i giudici di merito eludono le indicazioni fornite dalla S.C. in sede di annullamento quando hanno richiamato la decisione di queste S.U. (su 10.7.02, Franzese, Rv. 222138) ed, in particolare, il concetto ivi espresso in base al quale, nel reato colposo omissivo improprio, il rapporto di causalità tra omissione ed evento non può ritenersi sussistente sulla base del solo coefficiente di probabilità statistica, ma deve essere verificato alla stregua di un giudizio di alta probabilità logica, 'sicché esso è configurabile solo se si accerti che, ipotizzandosi come avvenuta l'azione che sarebbe stata doverosa ed esclusa l'interferenza di decorsi causali alternativi, l'evento, con elevato grado di credibilità razionale, non avrebbe avuto luogo ovvero avrebbe avuto luogo in epoca significativamente posteriore o con minore intensità lesiva'.

A ben vedere, invece, l'asserzione circa l’'alta probabilità logica' ribadisce suggestivamente le parole della S.C. ma si risolve in una mera petizione di principio.

Il vero è che le critiche che il ricorrente muove alla sentenza impugnata non risultano manifestamente infondate (come pure deve dirsi del secondo motivo sicuramente giustificato ed assorbito dall'accoglimento del primo) e tale apprezzamento, di fronte alla sopraggiunta maturazione del termine prescrizionale, preclude la possibilità di un nuovo annullamento con rinvio della decisione in discussione ed impone, al contempo, una declaratoria di tale causa di non punibilità.
Peraltro, è stato già affermato in questa sede di legittimità (sez. II 22.3.11, curtopelle, Rv. 250020; Sez. vi, 3.6.09, Tamborrini, Rv. 244533) che, nell'ipotesi in cui la Corte di cassazione riscontri, unitamente alla causa estintiva della prescrizione del reato, un vizio di motivazione della sentenza di condanna impugnata, deve annullarla senza rinvio ai fini penali e, 'ove la sentenza contenga la condanna al risarcimento del danno in favore della parte civile, annullarne anche le statuizioni civili con rinvio al giudice civile competente per valore in grado di appello'.

Nello statuire in tal senso, si demanda alla Corte d'appello civile anche la liquidazione delle spese sostenute in appello, ed in questo grado, dalla parte civile."

Fonte: Condominioweb

No al decreto ingiuntivo per recuperare spese condominiali se prima non viene approvata spesa da assemblea.

2012-01-23T10:00:00.000+01:00

In materia di spese condominiali, con sentenza n. 28644, depositata il 23 dicembre 2011, la prima sezione civile della Corte di Cassazione, ha stabilito che il decreto ingiuntivo per il recupero delle spese condominiali non può essere emesso se non cìè stata prima l'approvazione della spesa da parte dell'assemblea. Infatti, se è vero che il decreto può essere richiesto per il pagamento dei contributi condominiali anche in mancanza dell'approvazione dello stato di ripartizione approvato - necessario per la clausola di immediata esecutività del decreto - la prova scritta di cui all'art. 633 cod. proc. civ. è costituita comunque dal documento da cui risulti l'approvazione da parte dell'assemblea della relativa spesa.

Secondo la ricostruzione della vicenda fatta in sentenza, due soggetti si opponevano al decreto con cui il giudice di pace di Napoli aveva loro ingiunto di pagare in favore di un condominio un importo a titolo di conguaglio per lavori di ristrutturazione eseguito al fabbricato condominiale. I due si opponevano al decreto deducendo l'assenza di una delibera assembleare di approvazione delle somme in oggetto. Il condominio contestava la domanda e il Giudice di Pace rigettava l'opposizione.

La decisione era poi confermata dal Tribunale di Napoli che respingeva l'appello proposto dagli opponenti. Su ricorso per cassazione proposto dai due soggetti, la Corte, ha ribaldato il doppio verdetto spiegando che il decreto ingiuntivo per il recupero delle spese condominiali non può essere emesso prima dell'approvazione della spesa da parte dell'assemblea.

Fonte: Noi consumatori

Rientra nei poteri dell’assemblea la rimozione dell’antenna centralizzata.

2012-01-20T09:30:00.000+01:00

In materia condominiale la ricezione del segnale radiotelevisivo è argomento fonte di un cospicuo contenzioso. Il diritto d’antenna, tralaltro, costituendo una specificazione del diritto all’informazione, e pertanto coinvolgendo valutazioni attinenti a situazioni giuridiche protette dalla Costituzione repubblicana, rappresenta, tra quelli dei condomini, uno dei diritti che riceve maggiore tutela.

Secondo quanto declinato dall’art. 1117, n. 3, del codice civile, in situazioni condominiali, sono considerati comuni (fra le altre cose) le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune. In quest’ultima categoria vanno ricomprese le antenne centralizzate, quelle cioè destinate a servire tutte o almeno più unità immobiliari di proprietà esclusiva, le quali, per loro stessa natura non sono fruibili in maniera personale e diretta da ciascun condomino, ma richiedono un’attività d’impianto e di gestione comune che è compito dell’assemblea deliberare istituendo il relativo servizio.

Nella sentenza n. 144 dell'11 gennaio 2012 la Corte di Cassazione ha avuto modo di ricordare che rientra nei poteri dell’assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della relativa migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni. Viene cioè riconosciuto all'assemblea il potere di modificare, sostituire od eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito. E' stata ritenuta pertanto legittima la delibera dell'assemblea condominiale cha a maggioranza abbia decretato la rimozione dell'antennza centralizzata per la ricezione dei canali televisivi.

L'antenna, è stato precisato, costituisce bene comune, solo se effettivamente idonea a soddisfare l’interesse dei condomini a fruire del relativo servizio condominiale. Pertanto, la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere siffatto uso, non si pone come contraria al diritto dei singoli condomini sul bene comune, perché quest’ultimo è tale finché assolva la sua funzione a beneficio di tutti i partecipanti.

Non si tratta di impedire il godimento individuale di un bene comune – chiariscono i giudici - bensì di non dar luogo ad un servizio la cui attivazione o prosecuzione non può essere imposta dal singolo partecipante per il solo fatto di essere comproprietario delle cose che ne costituiscono l’impianto materiale.

Fonte: Lilla Laperuta su Diritto

36% -gli amministratori di condominio devono riportare nel quadro AC anche i dati catastali degli immobili oggetto di interventi sulle parti comuni.

2012-01-18T09:30:00.000+01:00

Gli amministratori di condominio che si avvalgono dell’assistenza fiscale, oltre al Mod. 730 devono presentare anche il quadro AC del Mod. UNICO 2011 2012 relativo all’elenco dei fornitori del condominio, insieme al frontespizio del Mod. UNICO Persone fisiche 2011 2012, nei modi e nei termini previsti per la presentazione di questo modello.

Gli amministratori di condominio devono riportare nel quadro AC anche i dati catastali degli immobili oggetto di interventi sulle parti comuni condominiali per i quali è stato eliminato l’obbligo della comunicazione al Centro operativo di Pescara (decreto legge n. 70 del 13 maggio 2011, entrato in vigore il 14 maggio 2011).

Fonte: Condominioweb

Cassazione: l'autorità giudiziaria può sciogliere il condominio anche se restano in comune i sistemi di gestione delle acque pluviali.

2012-01-16T09:30:00.000+01:00

In tema di divisione del condominio e, in particolare, di interventi necessari (opere sul sistema di gestione delle acque pluviali), la seconda sezione civile ha stabilito che è possibile richiedere l'intervento dell'autorità giudiziaria per lo scioglimento laddove l'intervento necessario riguardi unicamente i sistemi di gestione delle acque pluviali.

E' quanto emerge dalla sentenza n. 25507/2011 (qui sotto allegata) con cui la seconda sezione civile, accogliendo il ricorso di alcuni condomini ha spiegato che "alla stregua di una corretta applicazione degli articoli 61 e 62 delle disposizioni attuative del codice civile l'autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento del condominio unicamente quando un complesso immobiliare sia suscettibile di divisione, senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione, in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, pur potendo rimanere in comune tra gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'articolo 1117 Cc, mentre, ove la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e siano necessarie opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio, e la costituzione di più condomini separati, possono essere approvati soltanto dall'assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio".

Le norme richiamate dalla Corte dispongono in particolare: "Art. 61 attuazione Codice Civile - 1. Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. 2. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

Art. 62 attuazione Codice Civile - La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'articolo 1117 del codice. 2. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'articolo 1136 del codice stesso

Fonte: StudioCataldi

Ecco come si licenzia l'amministratore.

2012-01-13T09:30:00.000+01:00

La legge è chiara nello stabilire che quando i condòmini sono più di quattro l'assemblea deve nominare l'amministratore, cioè una figura che, indipendentemente dai compiti attribuitigli dalla legge, è costantemente chiamato a impartire un gran numero di direttive per garantire ai propri amministrati un pacifico godimento dei beni comuni. L'amministratore è colui che, proprio per gli enormi cambiamenti e per l'indiscutibile espansione che ha subito nell'ultimo ventennio il fenomeno del condominio, deve oggi affrontare una serie di problematiche per la cui soluzione sono richieste specifiche conoscenze tecniche e giuridiche.

All'amministratore è richiesto di organizzare al meglio gli interventi di professionisti e di tecnici che, seguendo le sue direttive, possano risolvere i più svariati problemi che si presentano in condominio: da quelli della contabilità, a cui egli può direttamente provvedere, a quelli dei rapporti di lavoro con dipendenti, degli appalti per le manutenzioni, dei contratti con i fornitori e, non da ultimo, delle responsabilità verso i condomini e verso i terzi. Quello che certamente gli si richiede è di compiere il suo incarico con diligenza, perizia, correttezza e buona fede.

Il compito di nominare l'amministratore è riservato all'assemblea. La relativa delibera deve essere assunta con la maggioranza dei voti degli intervenuti all'assemblea (comunque non inferiore al terzo dei partecipanti al condominio) che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.

Allo scadere del termine annuale l'amministratore può essere confermato nella sua carica. La conferma costituisce in ogni caso una nuova nomina e necessita quindi della stessa maggioranza occorrente per la prima nomina. Se l'assemblea non è in grado di provvedere, può essere richiesto l'intervento dell'Autorità giudiziaria su richiesta anche di un solo condomino. Trattasi di un intervento che assume quindi carattere sussidiario e residuale rispetto al potere-dovere dell'assemblea dei condomini di decidere.

Con le stesse maggioranze con cui si procede alla nomina, l'assemblea può deliberare, in qualsiasi momento e senza particolari formule, di revocare l'amministratore pur in assenza di giusta causa: tanto serve per nominarlo e tanto ci vuole per revocarlo dall'incarico, qualora, a giudizio dei condomini, non abbia diligentemente svolto i compiti che la legge gli affida oppure che l'assemblea gli abbia conferito. Qualora non si raggiunga la maggioranza, ci pensa il giudice, nel caso in cui per due anni non abbia sottoposto al vaglio dei condomini il conto della gestione oppure si sia astenuto dall'infornare l'assemblea di avere ricevuto un qualsiasi atto giudiziario o un provvedimento con contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni.

Scatta la revoca anche in presenza di fondati sospetti di gravi irregolarità nel suo modo di operare. È grave ad esempio l'avere omesso di pagare i fornitori del condominio, pur avendo ricevuto la provvista finanziaria dai condomini per poterlo fare; ancor più grave è il presentare rendiconti incompleti o falsati, oppure, e la censura è totale, il versare quote condominiali e fondi di riserva sul proprio conto corrente anziché su quello del condominio.

Sulla revoca decide il Tribunale del luogo ove è sito l'edificio condominiale dopo aver sentito le ragioni dell'amministratore, il quale ha comunque il diritto di pretendere il pagamento del proprio compenso per tutto il periodo in cui ha effettivamente ricoperto la carica. Quando la revoca è priva di giusta causa, il compenso è eventualmente dovuto per il periodo residuo di durata dell'incarico, a titolo di risarcimento del danno per l'ingiustificato venir meno del guadagno che la prosecuzione del mandato gli avrebbe invece procurato.

Una volta cessato l'incarico, tutta la documentazione condominiale deve essere consegnata al nuovo amministratore affinché egli possa senza difficoltà continuare a gestire il condominio. Ciò deve avvenire indipendentemente da possibili pretese anche economiche che l'amministratore ritenga pur fondatamente di vantare nei confronti dei condomini.

Le norme a tutela della privacy, infine, escludono che l'amministratore uscente possa trattenere presso di sé le copie dei documenti riconsegnati: essendo cessato dall'incarico e venuta quindi meno la ragione per cui gli era consentito di trattare i dati personali dei condomini, riprende pieno vigore la disciplina diretta a garantire la sfera personale e la riservatezza dei condomini.

Fonte: Augusto Cirla de Il Sole 24Ore

Causa condominiali e spese legali.

2012-01-11T09:30:00.000+01:00

In questo articolo tratteremo di un fatto ricorrente e, riguardando le nostre tasche, molto sentito: le spese legali da pagare all’avvocato del condominio. Un condominio chiede ed ottiene un decreto ingiuntivo contro un comproprietario moroso per il pagamento degli oneri condominiali.

L’ingiunto, ricevuta la notifica dell’atto, propone opposizione.

Ne segue un ordinario giudizio al termine del quale il giudice, al di là della questione di merito, dispone la compensazione delle spese legali. l condominio prende atto e l’amministratore, al momento della ripartizione della parcella dell’avvocato difensore della compagine, addebita il costo anche al condomino ingiunto.

La ripartizione, così predisposta, viene approvata dall’assemblea. l condomino interessato, vista la situazione, decide d’impugnare la decisione dell’assise. A suo dire, infatti, non è possibile, senza un ordine del giudice, che un costo dovuto ad una controversia giudiziale intrapresa nei suoi confronti possa gravare anche su di lui.

Riassunta diversamente la lamentela del condominio è pressappoco la seguente: se Tizio fa causa e Caio e il giudice compensa le spese, Tizio non può chiedere a Caio di pagargli l’avvocato. Il fatto, stando a quanto viene scritto nel nostro forum, è molto ricorrente.Talmente tanto frequente che la storia che abbiamo appena raccontato è quella realmente accaduta al proprietario d’un appartamento in un condominio di Roma.

Questo, vistasi addebitare una quota parte delle spese dell’avvocato del condominio dopo che la compagine gli aveva fatto causa ed il giudice aveva compensato le spese, impugnava la deliberazione che gli imputava una quota del costo. La causa è stata decisa dalla Corte d’Appello di Roma (sent. 18 maggio 2011 n. 2178).

Secondo i magistrati capitolini è errato porre a carico del condomino le spese legali sostenute dalla compagine per un’azione giudiziaria promossa dei suoi confronti.Ciò, secondo le ordinarie regole, può essere fatto solamente se il giudice, decidendo sulla controversia, abbia posto le spese legali, o una parte di esse, a carico della parte soccombente.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

Targa professionale sul palazzo? Legittima la richiesta di rimozione.

2012-01-09T09:30:00.000+01:00

L'amministratore di condominio batte l'avvocato. Ai punti. Se la materia del contendere è la collocazione della targa identificativa del professionista su uno spazio condominiale. Cornice della querelle è un palazzo di Genova, dove l'avvocato condomino utilizzava una targa ad hoc per far più facilmente individuare il proprio studio professionale. Ma l'azione ha avuto la peggio di fronte al condominio, e al relativo regolamento. Tanto da essere arrivata all'attenzione del Tribunale di Genova, della Corte d'Appello e, infine, della Cassazione.

Nessuna rimozione. Questa la risposta del professionista alla lettera dell'amministratore di condominio che, con tanto di delibera assembleare, aveva chiesto la rimozione della targa (collocata nel vano antistante il portone) e la sostituzione della lastra di marmo (conseguenzialmente danneggiata). E, assieme a tale risposta, anche la richiesta dell'avvocato, alla giustizia, di cancellare la delibera, annullare il provvedimento dell'amministratore (perché adottato in eccesso di potere) e riconoscere il risarcimento dei danni. Richieste accolte, queste, in appello, eccezion fatta per la domanda di danni.

L'unica opzione, per l'amministratore, è stata quella di rivolgersi alla Corte di Cassazione, con un articolato corpo di motivi a sostenere il proprio ricorso, per difendere la legittimità del proprio operato, soprattutto alla luce della delibera assembleare. Tra i nodi centrali, ci sono sicuramente, per i giudici di piazza Cavour: il dovere di rispettare il regolamento condominiale (che, in questo caso, vietava l'affissione di targhe identificative sulla facciata dell'edificio e nelle parti comuni); il potere-dovere dell'amministratore di eseguire le deliberazioni dell'assemblea, e di adottare provvedimenti (obbligatori per i condomini) nell'ambito dei propri poteri, così come sancito dall'art. 1133 c.c..

E anche il ricorso a una lettera di ben chiaro contenuto, trasmessa in forma di raccomandata e con l'indicazione di un termine (10 giorni) per l'adempimento è ritenuto, dalla Cassazione, legittimo, perché ricompreso nell'esercizio ragione delle funzioni dell'amministratore condominiale. In sostanza, le azioni dell'amministratore, in questo specifico caso, hanno completamente rispettato le proprie funzioni e hanno rispettato anche le volontà del condominio.

Con la sentenza 13689/11, i giudici di piazza Cavour, difatti, riconoscono la legittimità all'operato dell'amministratore. È logicamente successiva la decisione di liquidare le spese a favore della parte ricorrente. A questo punto, dovrebbe essere inevitabile anche la rimozione della targa identificativa del professionista.

Fonte: La Stampa

Grava sull’amministratore l'onere di attivarsi per comunicare il verbale dell’assemblea al condomino assente.

2012-01-04T10:00:00.000+01:00

Sull’amministratore di condominio grava l’onere di comunicare al condomino assente all’assemblea il verbale della deliberazione adottata e ciò al fine di far decorrere, in mancanza di una conoscenza acquisita aliunde, il termine di decadenza stabilito dall’art. 1137 c.c. per la proposizione dell’eventuale ricorso in opposizione.

È quanto sancito dalla Cassazione nella sentenza n. 29386 del 29 dicembre 2011, che esclude, invece, la configurabilità in capo al condomino assente, ai fini del decorso del termine per l’impugnativa, di un dovere di attivarsi per conoscere le decisioni assembleari adottate, quando difetti la prova dell’avvenuto recapito, all’indirizzo del destinatario, del verbale che le contenga.

Si legge nel testo della sentenza che, a soddisfare l’esigenza della comunicazione al condomino assente della deliberazione dell’assemblea condominiale, ai fini del decorso del termine di impugnazione innanzi all’Autorità giudiziaria, occorre che tale comunicazione segua all’assemblea, in modo tale che il destinatario, pur non avendo preso parte alla deliberazione, possa conoscerne e apprezzarne il contenuto in maniera adeguata alla tutela delle sue ragioni.

La presunzione iuris tantum di conoscenza ex art. 1335 c.c., spiegano gli ermellini, sorge dalla trasmissione del verbale all’indirizzo del condomino destinatario - che nella specie non risulta provata - e non dal mancato esercizio da parte di quest'ultimo della diligenza nel seguire l'andamento nella gestione comune e nel documentarsi in proposito.

Fonte: Anna Costagliola su Diritto

Condominio, niente insulti a chi chiede silenzio.

2012-01-02T09:30:00.000+01:00

Nonostante il «degrado del linguaggio e della inciviltà che oramai non di rado contraddistingue il rapporto tra i cittadini», ad avviso della Cassazione, merita una condanna per ingiuria il condomino che insulta il vicino che suona alla sua porta per chiedergli il rispetto della quiete e del silenzio, dato che dal suo appartamento provengono molti rumori.

Con la sentenza 48072, la Suprema Corte ha confermato la condanna per ingiuria, con tanto di risarcimento dei danni, a carico di una signora di Grosseto che aveva mandato a quel paese la vicina del piano di sotto che, alle 10 di sera, aveva suonato più volte alla sua porta per chiederle di smettere di fare rumori. A causa del frastuono la vicina non riusciva nemmeno ad addormentare il suo bambino di otto mesi, e per questo si era decisa a farlo presente a Lidia S. ma dopo aver suonato più volte il suo campanello, la vicina era stata accolta da Lidia S. con ripetuti epiteti di «vaff..., accompagnato dalla espressioni non mi rompere i co... e non mi rompere il ca...».

Questo frasario, secondo i supremi giudici, «non è soltanto indice di cattiva educazione e di uno "sfogo" dovuto ad una pretesa invadenza dell’offeso, ma anche del disprezzo che si nutre nei confronti dell’interlocutore». In proposito la Cassazione rileva che «bussare alla porta di un vicino, anche se più volte, non è un fatto che possa ritenersi ingiusto tanto da legittimare una reazione così scomposta». «La richiesta del silenzio perchè a causa del rumore il figlio neonato non riusciva a prendere sonno, può non essere opportuna se fatta alle 10 di sera, anche se bisognerebbe conoscere l’ entità del rumore, ma non costituisce, per nulla, fatto ingiusto al quale reagire in stato d’ira con frasi ingiuriose».

La Cassazione ricorda ai maleducati che «corrisponde alle regole del vivere civile che un vicino per ragioni particolari, malattia di un congiunto, pianto di un neonato e altro, possa bussare alla porta e chiedere di fare meno rumore. Con questa decisione la Suprema Corte ha confermato la sentenza di condanna emessa nel 2009 dal tribunale di Grosseto.

Fonte: La Stampa

Solidarietà parzialità delle obbligazioni condominiali

2011-12-23T10:00:00.000+01:00

Cassazione: sempre illecito superamento decibel in condominio.

2011-12-21T10:00:00.000+01:00

Costituisce sempre un ''fatto illecito'' - nel condominio e non solo - il superamento delle soglie minime di rumorosita' stabilite dalla normativa antirumore del 1997, anche nel caso in cui lo sforamento della soglia massima consentita non superi il decibel. Lo sottolinea la Cassazione dando ragione a una signora infastidita dall'ascensore installato nel condominio dove abitava ad Aosta che, soprattutto di notte, la svegliava con l'apertura e chiusura delle porte.

Alla donna, Ivana O., dopo la totale vittoria in primo grado, era stato invece negato - in appello - sia il diritto al risarcimento dei danni patiti che quello ad ottenere l'esecuzione di lavori ''diretti a contenere la rumorosita' dell'impianto''. Secondo la Corte di Appello di Torino, i limiti di accettabilita' erano superati solo per 0,8 decibel e pertanto il lieve sforamento ''non era di per se' sufficiente ad integrare l'intollerabilita' dei rumori, anche in considerazione del fatto che gli stessi erano discontinui e rari in periodo notturno e che la signora era risultata essere un soggetto particolarmente sensibile ai rumori''.

Inoltre, ad avviso della Corte di Appello, Ivana avrebbe fatto meglio a ''valutare, all'epoca dell'acquisto dell'appartamento, le condizioni acustiche dell'impianto e delle mura dell'immobile''.

La Cassazione non ha assolutamente condiviso questa tesi bocciandola perche' ''in palese contrasto'' con la sua giurisprudenza. In proposito i supremi giudici - con la sentenza 26898 - sottolineano che nemmeno ''il contenimento delle emissioni, di qualsiasi genere, entro i livelli massimi fissati dalle normative di tutela ambientale e nell'interesse della collettivita', costituisce circostanza sufficiente ad escludere in concreto l'intollerabilita' dei rumori'', pertanto, e a maggior ragione, ''deve ritenersi senz'altro illecito, per converso, il superamento di detti livelli, da assumersi quali criteri minimali di partenza ai fini del giudizio di tollerabilita'''.

''La diretta ed immediata esposizione, per motivi di vicinanza, alle fonti di emissione acustica, ove queste siano normativamente fissate, giustifica in ogni caso il vicino a chiedere la tutela inibitoria e risarcitoria'', conclude la Cassazione. Ora la Corte di Appello dovra' dare ragione a Ivana.

Fonte: Ansa Valle D'Aosta

E' illegittima la deliberazione su questioni che non siano state inserite all'ordine del giorno e che non siano state oggetto di pregressa informativa ai condomini partecipanti.

2011-12-19T10:00:00.000+01:00

Tribunale di Roma, sez. V Civ., sentenza 3 novembre 2011, n. 21319

Premesso che l'art. 1105 c.c. -norma, questa, che trova applicazione anche per il condominio edilizio in forza del richiamato recettizio operato dall'art. 1139 c.c.- espressamente sancisce, per i partecipanti alla situazione di contitolarità di diritti reali, il diritto alla preventiva informativa sugli argomenti che sono oggetto del dibattito gestorio in seno al quale la maggioranza dei comunisti è legittimata all'adozione delle relative decisioni di governo della cosa comune; è indubbio che, laddove l'art. 1136 c.c., al comma VI, prescrive che i partecipanti al condominio edilizio debbano essere 'invitati alla riunione assembleare, esso richieda, nel contempo, che gli stessi debbano essere previamente messi al corrente dei temi oggetto della delibazione collegiale sì da consentire una partecipazione effettiva e concreta e permettere, nel contempo, di poter operare le personali valutazioni in merito anche all'opportunità o alla necessità, in ragione del personale interesse, a intervenire alla stessa, sicché ne consegue che l'eventuale deliberazione su questioni che non siano state inserite all'ordine del giorno e che non siano state oggetto di pregressa informativa ai condomini partecipanti, proprio perché pregiudicante detto diritto alla partecipazione effettiva e consapevole normativamente sancito dagli artt. 1105 e 1136 c.c. è illegittima e, pertanto, possibile oggetto di giudiziale gravame ai sensi dell'art. 1137 ce.

Affinché detto vizio possa essere concretamente riscontrato è, però, necessario che la determinazione assembleare verta su di un tema del tutto alieno rispetto a quanto posto al relativo ordine del giorno o, comunque, non sia ad esso riconducibile in via logica; solamente, cioè, laddove l'organo collegiale di governo dell'ente condominiale abbia fatto concreto uso dei propri poteri gestori in relazione e tematiche radicalmente estranee al programma deliberativo consacrato nell'ordine del giorno potrà ritenersi effettivamente sacrificato l'evidenziato diritto del condomino alla partecipazione consapevole all'assise assembleare. Di contro, laddove tra quanto deliberato e quanto in precedenza indicato nel pertinente ordine del giorno sia enucleabile un relazione di 'ampia coincidenza'o, comunque, di 'convergente, ciò escluderà profilo alcuno di illegittimità (v. Cass. 27.03.2000 n. 3634) proprio perché il dovere informativo ha trovato ottemperanza.

Nel caso di specie non è contestato che la decisione di affidare ad un tecnico la stesura del capitolato degli interventi interessanti lo stabile condominiale che erano già stati oggetto di pregresso deliberato, e di redigere il pertinente computo metrico, in tal modo dando ulteriore concreto impulso e prosecuzione a tale attività manutentiva, era resa senza di essa dare, ai condomini, preventiva indicazione all'ordine del giorno assembleare poiché era assunta delibando le 'varie ed eventuali'.

Trattandosi, comunque, di adempimenti comportanti un costo per i condomini (ed invero, nel testo del deliberato (all. 2 produzioni parti attrice e convenuta) si parla anche di preventivo della relativa spesa che sarebbe, peraltro, stato richiesto una volta già decisa la sua esecuzione) in ragione della loro negativa incidenza sulla sfera giuridico-patrimoniale individuale, avrebbero richiesto pregressa notizia di quanto si andava a decider al fine di poter permettere, a ciascuno, un valido intervento partecipativo circa tempi, forme e modi di tale scelta gestoria (a titolo esemplificativo, indicando altro professionista rispetto a quello proposto in sede assembleare).

Fonte: Condominioweb

Spese a carico di chi acquista.

2011-12-16T10:00:00.000+01:00

Chi acquista un'unità immobiliare in un condominio è obbligato, insieme con il proprio venditore, al pagamento delle spese condominiali relative alla gestione in corso al momento dell'acquisto e a quella precedente (articolo 63, disposizioni attuazione Codice civile). Il nuovo condomino deve dunque corrispondere all'amministratore quanto dovuto per dette spese e poi richiedere al venditore il rimborso di quello che ha versato. Non è sufficiente la dichiarazione del venditore, pure se scritta nel rogito, di farsi carico delle spese maturate sino alla vendita, ma è invece indispensabile quella dell'amministratore con cui si conferma che sino alla data della vendita sono state integralmente pagate le spese relative al bene compravenduto sino a quel momento maturate.

Nulla vieta all'acquirente e all'alienante di pattuire, nell'atto di compravendita dell'immobile, su chi, tra loro, debba ricadere l'onere delle spese condominiali deliberate e ancora da eseguire. Tale accordo ha naturalmente efficacia esclusiva tra le parti e non è opponibile al condominio. In difetto di pattuizione, occorre allora individuare il momento in cui sorge l'obbligo di contribuzione alle spese condominiali. Nel silenzio della legge, i giudici hanno per il vero fornito soluzioni contrastanti, ritenendo a volte obbligato al pagamento colui che è proprietario nel momento in cui vengono eseguiti i lavori (Cassazione n. 6323/03) e a volte invece identificando il momento di insorgenza dell'obbligo con la delibera della spesa da parte dell'assemblea condominiale, nel senso che il venditore è tenuto a contribuire alle spese deliberate quando era ancora condomino (Cassazione n. 15288/05).

Recentemente si è però affermato (Cassazione n. 24654/10) che le spese ordinarie, quelle cioè necessarie per la manutenzione e conservazione dell'edificio e per l'erogazione dei normali servizi nell'interesse comune, vanno sostenute dall'acquirente. Trattasi di spese che, sebbene magari preventivamente deliberate dall'assemblea, rientrano nelle normali attribuzioni dell'amministratore, tenuto peraltro a sostenerle, se non altro in caso di urgenza, anche se non preventivate. Diverso ragionamento va invece fatto per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, per le quali la delibera da parte dell'assemblea diventa il presupposto essenziale per la loro esecuzione. In tal caso l'obbligo di contribuire alle spese discende direttamente dalla delibera stessa (Cassazione n. 23682/11).

Può ben dirsi quindi che in caso di vendita di un'unità immobiliare sita in condominio, nei rapporti interni tra acquirente e venditore e in mancanza di uno specifico accordo, le spese riguardanti l'ordinaria amministrazione gestionale devono essere sopportate da colui che risulta essere condomino nel momento in cui dette spese vengono sostenute, indipendentemente dal fatto che siano state deliberate prima o dopo la stipula del contratto di compravendita. Per quelle invece relative a interventi straordinari o a opere innovative l'obbligo del pagamento deve fare capo a colui che rivestiva la qualità di condomino quando venne assunta la delibera di esecuzione, indipendentemente dal momento in cui le opere verranno poi concretamente eseguite. Nel caso invece di spesa deliberata per fare fronte al risarcimento di un danno verificatosi prima del passaggio di proprietà, l'onere sarà a carico di colui che era condomino al tempo del danno (Cassazione n. 15309/11): l'assemblea, infatti, si limita a prendere atto di un fatto che è già avvenuto, non creandone uno nuovo che ancora dovrà eseguirsi.

L'amministratore deve conoscere chi sono i proprietari delle unità immobiliari che fanno parte del condominio da lui gestito. È un dato che egli deve necessariamente avere per potere svolgere l'incarico conferitogli dall'assemblea e che anche tutti gli altri condomini hanno peraltro diritto di conoscere in quanto contitolari dello stesso diritto di comproprietà sulle parti comuni. Spesso accade che, in occasione della compravendita di un immobile, nessuna delle parti coinvolte si premuri di comunicare tempestivamente l'intervenuta variazione nella titolarità del bene venduto.

Il che crea non pochi problemi nella gestione, andando a interferire simile negligenza sulla regolare convocazione delle assemblee, sulla corretta ripartizione delle spese e, non da ultimo, sull'esatta individuazione di coloro che sono tenuti al pagamento delle spese condominiali. L'onere di informazione dell'avvenuto cambiamento di proprietà spetta all'acquirente, al punto che verso la collettività condominiale non può pretendere di essere considerato condomino sino a quando non abbia almeno comunicato all'amministratore l'avvenuto passaggio in capo a lui della proprietà del bene. A ciò consegue che, in assenza di tale comunicazione, l'amministratore non ha l'obbligo di convocare in assemblea il nuovo acquirente e né costui ha il diritto di impugnare le delibere assunte lamentando di non essere stato chiamato a partecipare alla riunione.

Stipulato l'atto di trasferimento della proprietà, è quindi l'acquirente che ha tutto l'interesse a comunicare all'amministratore con tempestività ogni più opportuna informazione sulla sua nuova qualità di condomino (trasmettendogli contestualmente copia dell'atto di compravendita) al fine di essere regolarmente avvisato della convocazione dell'assemblea.

Fonte: Augusto Cirla su Il Sole 24Ore

E’ legittima la modificazione della ripartizione delle spese effettuate sulla base dei criteri indicati dalla legge?

2011-12-14T10:00:00.000+01:00

Ai sensi dell’art. 1123 c.c.
“ Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Il condominio delibera l’installazione ex novo dell’ascensore?

Si tratta di un’innovazione la cui spesa dev’essere sostenuta sulla base dei millesimi di proprietà.

L’assemblea decide l’esecuzione d’interventi conservativi (o manutentivi)?

Il criterio di suddivisione dei costi tra i condomini è il medesimo.

La spesa riguarda solamente una scala?

Essa andrà ripartita solo tra i condomini interessati

Gli artt. 1124 e 1126 c.c. specificano dei criteri specifici che rigi8ardano, rispettivamente:

a) manutenzione e ricostruzione delle scale (e per analogia i medesimi interventi per l’ascensore)

b) manutenzione e ricostruzione del lastrico solare d’uso esclusivo (e per analogia anche quello per i lastrici di proprietà e uso esclusivo e per le terrazze a livello).

“ Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini” (art. 68, primo comma, disp. att. c.c.). Le così dette tabelle millesimali, quindi, devono essere redatte secondo i criteri legali e servono (oltre a garantire il regolare funzionamento dell’assemblea) a ripartire tra i condomini i costi di gestione.

Il primo comma dell’art. 1123 c.c. contiene un inciso “ salvo diversa convenzione”. Che vuol dire? Significa che le norme dettate in materia di ripartizione delle spese sono derogabili ma per questa deroga è necessario il consenso di tutti i condomini. Consenso scritto, almeno questo è ciò che dice la Cassazione (cfr. Cass. SS.UU. n. 943/99). Così i condomini possono decidere che la spesa per il compenso dell’amministratore possa essere ripartita tra tutti quanti in parti uguali e non sulla base dei millesimi di proprietà.

Che cosa accade, fatto non raro, se in un’assemblea si deliberano particolari interventi che hanno un determinato costo ed in un’assemblea successiva si delibera, a maggioranza, un criterio di ripartizione diverso da quello previsto dalla legge? In casi del genere la decisione assembleare dev’essere considerata nulla e quindi impugnabile in qualsiasi momento da qualunque condomino ne abbia interesse. Ivi compresi i favorevoli purché dimostrino che quel criterio che hanno votato gli rechi danno.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

Targa professionale sul palazzo? Legittima la richiesta di rimozione.

2011-12-12T10:00:00.000+01:00

L'amministratore di condominio batte l'avvocato. Ai punti. Se la materia del contendere è la collocazione della targa identificativa del professionista su uno spazio condominiale. Cornice della querelle è un palazzo di Genova, dove l'avvocato condomino utilizzava una targa ad hoc per far più facilmente individuare il proprio studio professionale. Ma l'azione ha avuto la peggio di fronte al condominio, e al relativo regolamento. Tanto da essere arrivata all'attenzione del Tribunale di Genova, della Corte d'Appello e, infine, della Cassazione.

Nessuna rimozione. Questa la risposta del professionista alla lettera dell'amministratore di condominio che, con tanto di delibera assembleare, aveva chiesto la rimozione della targa (collocata nel vano antistante il portone) e la sostituzione della lastra di marmo (conseguenzialmente danneggiata). E, assieme a tale risposta, anche la richiesta dell'avvocato, alla giustizia, di cancellare la delibera, annullare il provvedimento dell'amministratore (perché adottato in eccesso di potere) e riconoscere il risarcimento dei danni. Richieste accolte, queste, in appello, eccezion fatta per la domanda di danni.

E anche il ricorso a una lettera di ben chiaro contenuto, trasmessa in forma di raccomandata e con l'indicazione di un termine (10 giorni) per l'adempimento è ritenuto, dalla Cassazione, legittimo, perché ricompreso nell'esercizio ragione delle funzioni dell'amministratore condominiale. In sostanza, le azioni dell'amministratore, in questo specifico caso, hanno completamente rispettato le proprie funzioni e hanno rispettato anche le volontà del condominio.

Con la sentenza 13689/11, i giudici di piazza Cavour, difatti, riconoscono la legittimità all'operato dell'amministratore. È logicamente successiva la decisione di liquidare le spese a favore della parte ricorrente. A questo punto, dovrebbe essere inevitabile anche la rimozione della targa identificativa del professionista.

Fonte: La Stampa

Balconi aggettanti, degrado del celino e situazione lesiva o pericolosa per la proprietà o per chi la esercita.

2011-12-09T10:00:00.000+01:00

Trib. civ.Treviso, sentenza del 2 agosto 2011,

In tema di balconi aggettanti (che costituiscono il prolungamento accidentale della corrispondente unità immobiliare ed appartengono al proprietario di questa), finché il degrado del celino non giunge ad una condizione tale, a causa del possibile distacco di parti di intonaco o della sussistenza di infiltrazioni, da determinare una situazione lesiva o pericolosa per la proprietà o per chi la esercita, non può ritenersi sussistente l’interesse ad agire da parte del proprietario del balcone sottostante il quale dal degrado del celino non subisce alcun pregiudizio, né di carattere patrimoniale, non subendo una diminuzione di valore l’immobile di sua proprietà, né di carattere personale perché non viene compromessa la salubrità dell’ambiente.

Fonte: Condominioweb

Non risponde di ingiuria chi definisce "latitante" l'amministratore di condominio.

2011-12-07T10:00:00.000+01:00

Non è reato se il condomino definisce pubblicamente latitante e incompetente l'amministratore di condominio: è diritto di critica. Lo afferma la Cassazione (sentenza 3372/11).

Una condomina affigge nell’atrio dello stabile un volantino in cui allude alla presunta latitanza dell’amministratore di condominio ed alla circostanza che quest’ultimo prenda i soldi dei condomini senza provvedere alla manutenzione dell’immobile: la facciata del palazzo cade a pezzi, gli intonaci dei balconi si staccano mettendo a rischio la loro incolumità, le scale sono sporche, e alla pulizia del giardino provvedono personalmente gli stessi condomini. Inoltre, chiede la sostituzione dell'amministratore latitante e incompetente. Quest’ultimo non ci sta e denuncia la donna per diffamazione e ingiuria. Tuttavia, il GUP dispone il non luogo a procedere nei confronti della condomina.

Contro tale decisione, l’amministratore ricorre per cassazione, ma invano: lamenta l’inosservanza della legge penale perchè il volantino è affisso nell’androne condominiale, aperto alla frequentazione anche di soggetti terzi.
Il diritto di critica non va confuso con il diritto di cronaca. La Suprema Corte boccia il ricorso dell’amministratore poiché, nel caso in esame, sussiste la scriminante del diritto di critica, che - a differenza del diritto di cronaca - si sostanzia proprio nell’espressione di un giudizio o di un’opinione, che in quanto tale, non può considerarsi rigorosamente obiettivo, posto che la critica, per sua natura, si fonda su un’interpretazione, necessariamente soggettiva, di fatti e comportamenti.

L’imputata, rivolgendo delle critiche all’operato dell’amministratore, per le gravi carenze di manutenzione del palazzo e invitando gli altri condomini ad attivare i loro poteri di controllo sull’amministratore, ha esercitato non solo il proprio diritto di libera manifestazione del proprio pensiero, ma anche lo specifico diritto, quale condomino dello stabile, di controllare l’operato dell’amministratore e di denunciare le eventuali irregolarità riscontrate.

La parola latitante non determina alcuna aggressione alla sfera morale dell’amministratore. Pertanto, concludono gli Ermellini, le espressioni usate dalla donna non hanno determinato un’aggressione gratuita alla sfera morale dell’amministratore ma solo una censura delle attività non svolte: in tale contesto, la parola latitante è stata usata nell’accezione corrente di qualcuno che evita di farsi vedere al fine di non ottemperare ai suoi doveri, per i quali è pagato.

Fonte: La Stampa

Torna in condominio la solidarietà sui debiti.

2011-12-05T10:00:00.000+01:00

I creditori del condominio guadagnano un punto. Con la recente sentenza della Cassazione (21907 del 21 ottobre 2011, presidente Triola) è stato affrontato nuovamente il tema della parziarietà delle obbligazioni condominiali, cioè l'obbligo, per il creditore del condominio, di rivolgersi anzitutto ai singoli condomini per riscuotere il debito pro quota, e non a un qualsiasi condomino pretendendo da quest'ultimo il saldo di tutto. Con un complesso ragionamento giuridico, pur riferito alla comproprietà di un appartamento in condominio, di fatto viene messa in discussione l'impostazione delle Sezioni unite (sentenza 9148/2008).

Fonte: Il Sole 24Ore

Il conto corrente è obbligatorio e trasparente per i condomini.

2011-12-02T10:00:00.000+01:00

Lo stabilisce una sentenza del maggio 2011. Deve essere l'amministratore ad aprirlo. Se non lo fa, rischia la revoca del mandato.

L’amministratore condominiale è obbligato ad aprire un conto corrente intestato al condominio?
Pur non essendo prevista da alcuna norma, l’apertura di un conto corrente intestato al condominio permette agli amministratori di tener ben distinto il loro patrimonio personale da quello dei condomini gestiti e di evitare promiscuità tra i flussi contabili dei diversi fabbricati amministrati.

La cosiddetta “riforma del condominio” approvata dal Senato ed ora all’esame della Camera prevede qualcosa al riguardo?
Sì. Viene stabilito che l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino può accedervi per prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso che faccia riferimento al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Sono state emanate decisioni da parte della magistratura che sanciscano l’obbligo dell’amministratore di aprire un conto corrente per ogni singolo fabbricato gestito?

Sì il Tribunale di Salerno, sezione I, con provvedimento del 3 maggio 2011, ha stabilito che l’amministratore – pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo – è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato al condominio da lui amministrato; quindi, la mancata adozione da parte dell’amministratore di condominio di un conto corrente apposito per la gestione condominiale costituisce grave irregolarità tale da comportare la revoca del mandato

E’ possibile citare ulteriori decisioni della magistratura al riguardo?
Sì. Ad esempio, il tribunale di Milano con ordinanza del 29 maggio 1993, ha stabilito che non è legittimo il comportamento dell’amministratore che, facendo affluire i versamenti delle quote condominiali e dei fondi di riserva sul suo conto corrente personale, generi una confusione del suo patrimonio con quello di un condominio o di più condominii e renda, peraltro, impossibile ogni controllo da parte dei condomini che hanno il diritto soggettivo di fruire di una corretta gestione dei beni e dei servizi comuni. Tale comportamento, indipendentemente dal consenso della maggioranza e pur trattandosi di un mandato collettivo, rappresenta una irregolarità gestionale di gravità tale da portare da sola alla revoca dell’amministratore.

Quale documentazione deve essere prodotta alla banca per l’apertura di un conto corrente condominiale?

L’ABI (l’associazione bancaria italiana), con parere numero 85° dell’’11 luglio 2003, ha precisato che per l’apertura di un conto corrente intestato al condominio è necessario, innanzitutto acquisire copia della delibera dell’assemblea che deve contenere: la nomina dell’amministratore e la durata dell’incarico; l’autorizzazione all’apertura del conto corrente; i poteri conferiti all’amministratore in ordine all’apertura e gestione del conto. Deve, inoltre, essere prodotta copia del regolamento condominiale e codice fiscale del condominio.

Quali sono generalmente le regole che disciplinano la tenuta dei conti correnti condominiali?
La firma e la gestione del conto corrente spettano all’amministratore in quanto rappresentante del condominio. Titolare del conto corrente è, tuttavia, il condominio che, come tale, può chiederne in ogni momento la verifica. L’assemblea può nominare un delegato tra i condomini che controlli la gestione del conto corrente.

L’amministratore può contrarre autonomamente finanziamenti in nome e nell’interesse del condominio?
No. L’ABI, con parere LG3000 (richiamandosi anche alla sentenza della Cassazione Civile, Sezioni Unite dell’8 aprile 2008, n. 9148), ha evidenziato che la magistratura si è pronunciata nel 1990, senza distinguere tra amministrazione ordinaria e straordinaria – e sul tipo di maggioranza necessario a tal riguardo – ed ha ritenuto che l’amministratore non possa, sulla base delle attribuzioni conferitegli dall’articolo 1130 del codice civile, contrarre autonomamente dei finanziamenti in nome e nell’interesse del condominio; perciò, è necessaria a tale scopo un’autorizzazione dell'assemblea.

Quali garanzie devono essere fornite alla banca per la concessione di prestiti al condominio?
Con il parere citato nella precedente risposta, l’Abi ha ritenuto che in caso di finanziamento di modesta entità e durata si possa ricorrere al mutuo "chirografario" o semplice. Per la concessione, invece, di finanziamenti più “sostenuti” si deve far ricorso ad un mutuo "ipotecario". Al verificarsi di questa ipotesi, per le difficoltà di un eventuale recupero del credito in fase esecutiva, la banca è tenuta – ferma restando la sua discrezionalità nel concedere i finanziamenti anche senza l’acquisizione di apposite garanzie reali o personali – a valutare l’opportunità di acquisire idonee garanzie che soddisfino l’esigenza di consentirle un integrale ed agevole recupero del credito, quale ad esempio la prestazione di fideiusssioni da parte dello stesso amministratore ovvero dei condomini.

Fonte: La Repubblica Firenze

Limiti ai divieti sugli animali.

2011-11-30T10:00:00.000+01:00

I cani e i gatti rappresentano uno dei problemi di maggiore conflittualità condominiale. In quanti si lamentano per il latrato del cane che il vicino si ostina a lasciare tutto il giorno solo a casa o per l'eterna presenza di piatti e scodelle nel cortile comune o, ancora, per i cattivi odori in acensore? Per non parlare delle paure di malattie, delle quali, spesso per semplice sentito dire, sono considerati portatori gli amici a quattro zampe.

Il dato allarmante è che si sta intensificando il proliferare di comportamenti criminali. Difficile quantificare il fenomeno, ma secondo i dati forniti dall'Aidaa (Associazione italiana difesa animali e ambiente) solamente nel 2011 circa 3.500 tra cani e gatti sono stati avvelenati in condominio. La 'modalità' più diffusa è la classica polpetta avvelenata. Uccidere un animale, è utile ricordarlo, è un reato punibile con la reclusione fino a due anni (articolo 544-bis Codice penale).

È in questo contesto che, di fronte a situazioni critiche e per evitare esasperazioni, l'assemblea condominiale decide, sempre più frequentemente, di vietare la detenzione di animali. Una simile decisione è legittima? La risposta non è univoca ed è, comunque, incerta. Partiamo dall'unico dato incontestabile: l'assemblea condominiale non può decidere a maggioranza, magari con una modifica al regolamento, il divieto assoluto di detenzione di animali. Una decisione del genere sarebbe nulla perché l'assise non può comprimere i diritti dei singoli sulle parti di proprietà esclusiva (Cassazione, sentenza num. 4806/05).

Ciò non toglie che l'assemblea possa vietare, ad esempio, che gli animali entrino in ascensore oppure che possano stazionare nelle parti comuni e così via. Ma questa decisione è da ritenersi legittima solamente se accompagnata dalla descrizione del pregiudizio che s'intende evitare. Ad esempio: «È vietato trasportare animali in ascensore e tenerli nelle parti comuni in modo tale che possano sporcare». In questo modo la norma indica il danno che si vuole evitare per i beni condominiali e quindi legittima la restrizione. La decisione assembleare è da ritenersi illegittima, invece, in tutti quegli altri casi in cui con lo scopo di disciplinare l'uso delle parti comuni si finisce per limitarne la fruizione da parte dei condomini.

Si può ritenere lecito il 'divieto di fatto' di usare l'ascensore da parte dell'anziano condomino dell'ultimo piano solo perché esce accompagnato da Fido? La riposta è no. Ma se le norme sono contenute nel regolamento contrattuale (quello accettato da tutti, per intendersi) il discorso cambia (Cassazione 18 febbraio 2011 n. 3705). Certo non basta dire che è vietato detenere animali, si arriverebbe all'assurdo di proibire anche la presenza d'un criceto: le norme limitatrici dei diritti dei condomini sulle loro abitazioni devono essere formulate espressamente e in modo non equivoco (Cassazione 20 luglio 2009, n. 16832).

Regolamenti a parte, gli animali particolarmente rumorosi e 'indisciplinati' possono dar luogo alla violazione dell'art. 844 del Codice civile ‐ che prevede che le «immissioni rumorose» non debbano superare la «normale tollerabilità, anche riguardo la condizione dei luoghi» ‐ e dell'articolo 659 del Codice penale, che inserisce gli «strepiti di animali» tra le attività che possono «disturbare le occupazioni o il riposo delle persone», prevedendo « l'arresto fino a tre mesi o l'ammenda fino a 309 euro». Tuttavia perchè l'abbiare di un cane possa essere considerato molesto, è necessario che il disturbo riguardi la generalità dei condomini e che sia superata una soglia limite (che in genere viene indivituata in 3 decibel sopra il rumore di fondo, ma che spesso in realtà è da stabilire caso per caso).

Quindi il divieto non impedisce al cane di abbaiare (cosa innaturale), ma di farlo in maniera smodata e in orari tali da disturbare un numero elevato di persone (Cassazione penale n. 35234 del 27 settembre 2001). Nel caso esista una restrizione alla detenzione di animali, ricorredo in sede civile, il giudice può ordinarne l'allontanamento dal condominio con divieto assoluto di ritorno nell'edificio.

Fonte: Alessandro Gallucci ed Emiliano Sgambato su Il Sole 24Ore

Ottenere copia delle tabelle millesimali per agire pro quota per quanto effettivamente dovuto da ciascun condomino, responsabilità dell’amministratore.

2011-11-28T10:00:00.000+01:00

Trib. civ.Sant'Angelo dei Lombardi, , 5 ottobre 2011.

La colpevole e protratta inerzia tenuta dall'amministratore alla richiesta avanzata da un creditore del condominio di ottenere copia delle tabelle millesimali (al fine di poter agire pro quota per quanto effettivamente dovuto da ciascun condomino), aggravando in termini economici e temporali la posizione del creditore e costringendolo ad una serie di defatiganti attività per conseguire il quantum dovuto, rientra nell'ambito di operatività del novellato terzo comma dell'art. 96 c.p.c. (come introdotto dall'art. 45, comma 12, L. 18 giugno 2009, n. 69) (Nella specie il Giudicante ha quantificato in euro 500,00 l'indennizzo in favore del creditore).

Fonte: Condominioweb

Infiltrazioni d'acqua nei box: ai proprietari solo metà spese.

2011-11-25T10:00:00.000+01:00

Il giardino condominiale può svolgere la funzione di copertura delle sottostanti autorimesse ed essere anche la causa di infiltrazioni che possono verificarsi nei locali box. Sorge in questo caso il problema di individuare chi deve sopportare le spese per eliminarle. Non sempre il regolamento di condominio specifica come addebitare i relativi costi e allora bisogna esaminare di volta in volta la concreta fattispecie che si presenta e valutare a carico di chi, tra proprietari delle autorimesse e del giardino comune, debbano essere posti gli oneri delle riparazioni.

Si è a volte privilegiato la funzione di decoro architettonico svolta dal giardino, attribuendo quindi a tutti i condomini la spesa per il rifacimento dell'impermeabilizzazione della copertura dei sottostanti box. Altre volte si è invece ritenuta primaria la funzione di copertura delle autorimesse svolta dalla soletta che sostiene il giardino e si è addebitata la spesa della riparazione (e dei conseguenti danni provocati dalle infiltrazioni) ai soli proprietari di queste. Si è infine fatta una distinzione tra spese riguardanti la mera copertura e quelle invece relative alla rimozione e sistemazione del sovrastante giardino, addebitando le prime ai proprietari dei box e le seconde a tutti i condomini.

È innegabile che i giardini costituiscano un primario ornamento del l'edificio e che garantiscano un certo decoro architettonico all'intero complesso condominiale, rivalutando i singoli appartamenti che lo compongono. È altrettanto vero che i giardini, al pari degli altri beni comuni, possano essere usati anche con modalità particolari e con intensità diversa in favore di tutta la collettività condominiale, ad esempio adibendoli parzialmente al gioco dei bambini. Non da ultimo, nella maggior parte dei casi, attraverso i viali dei giardini comuni spesso si raggiungono i singoli edifici oppure le stesse rampe di accesso ai box: su detti viali viene a volte addirittura consentita la sosta dei veicoli.

Ecco allora che la soletta di divisione tra la proprietà comune e quella esclusiva va a svolgere una contestuale funzione: per un verso di sostegno del giardino condominiale, per l'altro di copertura delle unità immobiliari sottostanti. Non si ha in tal caso una utilizzazione particolare del solaio di copertura da parte di un condomino rispetto agli altri, ma un'utilizzazione conforme alla destinazione tipica, anche se non esclusiva, di tale manufatto da parte di tutti i condomini.

È evidente che non possa trovare giustificazione una diversa misura di addebito tra i comproprietari in ragione di un terzo al condominio e due terzi ai proprietari dei locali sottostanti, come invece avevano in precedenza ritenuto alcune pronunce giurisprudenziali, applicando l'analogo principio dettato per i lastrici solari e andando in tal modo a penalizzare i condomini dei box, spesso vittime incolpevoli di una cattiva manutenzione del sovrastante giardino e di una incuria nella gestione del bene comune.

Ci sono invece le condizioni per un'applicazione dell'articolo 1125 del Codice civile che stabilisce che i costi per la riparazione delle "solette" sono ripartiti in parti uguali tra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e quindi, nel caso in esame, con l'addebito dell'intervento per una metà a carico di tutti i condomini e per l'altra in capo ai proprietari delle autorimesse, corselli compresi: a carico dei primi restano le coperture del pavimento e a carico degli altri l'intonaco e la tinteggiatura della parte sottostante della soletta.

Così ha di recente deciso la Cassazione (sentenza n. 15841 del 19 luglio 2011), attribuendo in tal modo un maggior onere in capo a coloro che con un uso più intenso determinano la necessità di intervenire con le opere di manutenzione: al condominio devono essere poste a carico nella misura di metà le spese per la manutenzione e la ricostruzione del solaio e interamente invece le spese di pavimentazione del piano superiore il cui uso da parte della collettività condominiale di certo contribuisce e rende necessario l'intervento.

Se il giardino non è curato il danno è comune

Il condominio è custode di tutti i beni comuni e quindi anche del giardino. In tale veste risponde dei danni conseguenti a negligenza nella manutenzione o, in genere, di quelli per cui non abbia adottato tutte le necessarie misure per evitarli.
Può capitare che la caduta accidentale di rami di alberi piantati nel giardino condominiale, piuttosto che degli alberi stessi, procuri danni a persone o a cose. Ferma la diretta responsabilità del condominio in quanto comunque custode del bene comune, trattasi di eventi che, nella maggior parte dei casi, trovano copertura assicurativa, talché al condominio, e per esso al suo amministratore, spetta solo l'onere di tempestivamente relazionare la propria compagnia.

L'insidia può però nascondersi sotto il terreno e rimanere silente sino a quando cominciano a comparire le prime infiltrazioni nei locali sottostanti il giardino. Si sta parlando delle radici degli alberi di alto fusto o degli arbusti che, proprio perché incontrollate, vanno lentamente a perforare il manto di impermeabilizzazione della soletta di copertura dei box, deteriorandolo. L'impianto di irrigazione mal funzionante pensa al resto ed ecco che la piccola macchia d'acqua apparsa sul soffitto di un box si propaga sempre di più, sino a invadere pareti e saracinesche. Cadono in questo caso tutti i principi di responsabilità congiunta tra condominio e proprietari dei locali sottostanti al giardino perché spetta solo al primo rispondere integralmente di tutti i danni causati dalla propria incuria. Custodire il giardino significa infatti prevenire simili inconvenienti.

Fonte: Augusto Cirla su Il Sole 24Ore

Chi compra l'appartamento deve pagare i lavori già deliberati.

2011-11-23T10:00:00.000+01:00

Le migliorie dell'edificio sono a carico di chi ne beneficia ma attenzione, i giudici sono divisi: soprattutto se gli interventi non sono stati decisi all'unanimità.

Chi deve pagare le spese condominiali in caso di compravendita dell’unità immobiliare?
L’articolo 63, secondo comma, disp. att. del codice civile stabilisce che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidamente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Cosa si intende per “anno in corso” e “precedente”?

Il tribunale di Milano, con sentenza dell’8 luglio 1971 ha precisato che l’obbligazione del subentrante (cioè l’acquirente) relativa ai contributi condominiali dell’anno in corso e di quello precedente si riferisce all’anno di gestione condominiale e non a quello solare.

Chi deve pagare le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio nel caso in cui la delibera sia stata approvata solo pochi giorni prima della vendita dell’unità immobiliare residenziale?

La Corte di Cassazione, con sentenza numero 4393 del 1997 ha stabilito che l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione, e non già dalla preventiva approvazione della spesa. Applicando questo principio, la Suprema Corte ha stabilito che la quota per la manutenzione di una parte comune dell’edificio era a carico dell’acquirente, considerando irrelevante la circostanza che la deliberazione dell’assemblea di approvazione della spesa fosse stata assunta alcuni giorni prima della vendita dell’immobile.

L’indicazione della Suprema Corte di individuare nell’acquirente il soggetto che deve pagare i contributi condominiali è stato confermato da altre decisioni dei giudici di legittimità?

Si. La Suprema Corte, con sentenza 9 settembre 2008, n, 23345 ha precisato che l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge nel momento in cui tali spese vengono effettivamente eseguite e non quando esse vengano effettivamente approvate, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, con la conseguenza che, in caso di compravendita, tenuto alla spesa è colui che è condomino al momento in cui si concretizza l’obbligo di corrisponderle.

La Corte di Cassazione è univoca nell’indicare nell’acquirente il soggetto tenuto al pagamento dei contributi condominiali?

No. Con sentenze numero 9366 del 26 ottobre 1996, numero 10370 del 17 luglio 2002 e numero 22034 del 2 settembre 2008, la Suprema Corte ha stabilito che l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento degli oneri condominiali sorge per effetto della delibera assembleare che li approva; conseguentemente, nell’ipotesi di vendita di una unità immobiliare situata in un condominio, tenuto al pagamento è colui che riveste la qualifica di proprietario quando la spesa venga deliberata. In sostanza, le spese devono rimanere a carico di chi abbia concorso con il proprio voto ad approvarle.

In pratica, si può dire che dalla Corte di Cassazione emergano due posizioni contrapposte?

Si. Con decisione numero 24654 del 3 dicembre 2010, la Corte di Cassazione in prima battuta conferma che la giurisprudenza dei giudici di legittimità ha dato risposte contrastanti. Ad avviso del collegio giudicante, la soluzione al quesito di diritto dipende dalla diversa origine della spesa alla quale il condomino deve contribuire. Nel caso di spesa necessaria alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazioni di servizi nell’interesse comune, è l’acquirente che deve sostenerla. Se, invece, siano stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, tenuto a sopportarne i relativi costi è chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea; conseguentemente qualora tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente.

E se l’acquirente ha effettuato il pagamento?

Con la decisione indicata in precedenza, la Suprema Corte ha precisato che l’acquirente ha diritto di rivalersi nei confronti del venditore per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva stabilito dall’articolo 63 delle disp. att. del codice civile.

Come uscire da questa situazione di incertezza giuridica?

E’ auspicabile un intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione che possa portare la necessaria chiarezza in una materia di notevole rilevanza anche sotto il profilo economico.

L’acquirente come può evitare di vedersi recapitare dall’amministratore condominiale spese “impreviste”?

Chi acquista dovrebbe, preventivamente, chiedere informazioni all’amministratore condominiale sulla situazione debitoria del venditore. Eventuali spese condominiali che non risultano ancora pagate potranno, con l’accordo del venditore, essere detratte dal prezzo concordato per l’acquisto dell’unità immobiliare. L’aspirante proprietario dovrà, inoltre, chiedere all’amministratore se sono già state deliberate spese di rilevante entità. In caso affermativo, potrà tenerne conto al momento di concretizzare la proposta di acquisto.

La mancata comunicazione all’amministratore dell’avvenuto trasferimento di proprietà può creare problemi per quanto concerne il pagamento dei contributi condominiali?

La Corte di Cassazione, con sentenza numero 5307/1998 ha precisato che l’acquirente di un appartamento in un edificio condominiale non può pretendere di essere considerato tale dal condominio e dolersi di non essere stato invitato a partecipare all’assemblea dei condomini fino a quando non abbia notificato, o almeno comunicato, l’avvenuto passaggio di proprietà. Fino all’avvenuta effettuazione di questa comunicazione, rimangono in capo al venditore la titolarità dei diritti e degli obblighi relativi allo status di condomino.

In caso di aggiudicazione di un immobile in un’asta giudiziaria, l’interessato è esonerato dal pagamento delle spesse condominiali?

No. Il tribunale di Bologna, con sentenza numero 1471 del 56 maggio 2000 ha escluso questa possibilità; conseguentemente, l’aggiudicatario dovrà pagare i contributi condominiali per l’anno in corso e per quello precedente.

Fonte La Repubblica Firenze