IL FAI DA TE
Senz’altro è la soluzione più economica. Si parte con una ricerca di mercato delle zone interessate per stabilire il prezzo medio dell’area. Sfruttiamo poi il giro di amici e conoscenti per scovare affissioni sul posto, all’esterno del portone di ingresso, nelle portinerie, nei bar, etc. Altri preziosi fornitori di informazioni in tal senso sono architetti, commercialisti e notai.

IL MEDIATORE
Per la ricerca di annunci immobiliari, la soluzione più comune è affidarsi ad un’agenzia immobiliare o a un mediatore, la figura che mette in contatto le parti interessate senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione o dipendenza, e viene ricompensato solo se la trattativa va a buon fine.

Attenzione alle truffe! Tanti sono gli abusivi e gli improvvisati (per essere un vero mediatore devi possedere il “patentino” obbligatorio rilasciato dalla Camera di Commercio). Informiamoci a priori a chi stiamo affidando i nostri affari.

LE AGENZIE IMMOBILIARI
Sono i professionisti veri del settore, vendono e acquistano per conto di un cliente con un mandato che di solito varia da uno a sei mesi. Per selezionare al meglio tra i vari annunci immobiliari, è bene rivolgersi a più agenzie scegliendo quelle site nella zona d’interesse o con un’expertise riconosciuta. Attenzione anche alle valutazioni degli immobili, teniamo sempre a mente il range di prezzi della zona e confrontiamoli con le offerte che ci hanno proposto.

L’agente immobiliare può chiedere un mandato in esclusiva e irrevocabile: significa che accettate le condizioni non potete tirarvi indietro, pena il risarcimento dei danni. Il mandato deve indicare anche il periodo di validità dell’incarico, nonché l’entità delle provvigioni dovute alla firma del “compromesso”. Valutate attentamente tutte le condizioni prima di firmare.

LE TARIFFE DI MEDIAZIONE
La legge non stabilisce tariffe professionali. Il diritto di mediazione è compreso fra l’1% e il 3% del valore dell’immobile per l’acquirente e fra il 2% e il 6% per il venditore. Anche nel caso dell’agenzia immobiliare, le provvigioni sono libere, e variano nel complesso dal 4% al 10% del costo dell’immobile.

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Consideriamo anzitutto i fattori generali che incidono sulla valutazione di una casa:

• Il prezzo dipende dalla domanda/ offerta e dall’economia del paese.
• La zona: il centro è più caro ma anche il prestigio del quartiere fa la sua parte, compresa via e posizione dell’immobile.
• Età e stato di manutenzione dello stabile
• Aspetto e pregio, non solo della casa, ma anche delle parti comuni dell’edificio (scale, ascensore, portierato).
• Il piano e la luminosità
• Aree verdi e ridotto inquinamento acustico.
• Vicinanza ai mezzi pubblici e presenza di parcheggio

Negli ultimi 5 anni i prezzi per gli appartamenti a Bologna sono calati, soprattutto per le zone semicentrali e periferiche; sono rimasti invece più o meno inalterati i costi per le aree centrali. Come conseguenza, c’è oggi un forte divario tra i prezzi del centro storico e delle zone collinari, che si aggirano sui 6.000 Euro m/q, e i costi delle periferie come Barca, la Bolognina, Borgo Panigale e Corticella (dai 2.000 ai 3700 m/q).
Ci sono poi quartieri intermedi come Saragozza e Santo Stefano. Sul prezzo incidono anche problemi di degrado o di ordine pubblico in zone che per ubicazione costerebbero molto di più, come, ad esempio, la zona universitaria.

Va considerata anche l’evoluzione fisiologica dei quartieri e l’oscillazione dei prezzi in relazione agli interventi urbanistici o a progetti ex novo come gli insediamenti universitari di Navile e Bertalia. Stesso discorso per gli interventi di viabilità come il progetto della Metrotranvia tra il Quartiere fieristico e la Stazione centrale FS, il centro storico, l’Ospedale Maggiore e Borgo Panigale.
Una mappa dei quartieri per trovare appartamenti a Bologna

• Borgo Panigale
  Zona pianeggiante compresa tra la via Emilia e il fiume Reno, è situata all’estrema periferia ovest.
  + aree verdi
  + vicinanza alle principali vie di scorrimento
  - molto periferica

• Navile
  Uno dei quartieri più estesi e popolosi
  + multietnico
  + iniziative di quartiere
  - le zone d’insediamento recente risultano isolate rispetto al resto del quartiere
• San Donato
  Grande quartiere nella periferia nord
  + aree verdi
  + ampio
  - periferico

• San Vitale
  Si trova in zona est, è un quartiere piccolo e ben servito.
  + aree verdi
  + servizi
  + iniziative di quartiere

• Savena
  Zona residenziale sud-orientale
  + aree verdi
  + tranquillità

• Santo Stefano
  Quartiere di importanza storico artistica
  + aree verdi e collinari
  + aree artistiche

• Saragozza
  Zona sud ovest, si estende dal centro storico fino al comune Casalecchio di Reno ed è attraversato dal fiume Reno.
  + aree verdi
  + aree artistiche

• Reno
  Sorge sulla riva destra del fiume Reno, densamente popolato dagli anni 60 per la presenza di fabbriche.
  + aree verdi
  + infrastrutture comuni

• Porto
  È il centro storico, antico accesso al Porto Naviglio
  + posizione centrale
  + aree artistiche

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Nuova disposizione da parte della Regione Lombardia che rende obbligatorio segnalare la certificazione energetica negli annunci commerciali relativi a vendite o locazioni. Una novità che ha portato scompiglio nel mondo immobiliare lombardo perchè non è di certo facile per un’agenzia immobiliare venire in possesso di un documento spesso assente tra quelli che caratterizzano un immobile. 

Più lavoro quindi per i certificatori energetici che in Lombardia si stanno diffondendo a macchia d’olio per una delle recenti disposizioni della Regione Lombardia che con la LR 3 del 21 febbraio 2011 consente, anche a chi non è iscritto ad un Ordine o Collegio professionale, di accedere ai corsi per certificatore energetico e poter esercitare la professione.

Non mancano le perplessità da parte degli operatori che, a parte dover aggiornare tutti i bollettini degli immobili usati, con questa maggiore trasparenza sul reale rendimento degli edifici proposti potrebbero trovare molta più difficoltà a vendere quegli immobili che hanno un basso rendimento energetico.
A cosa si andrà incontro?
Le certificazioni energetiche non sono una novità in Lombardia, negli ultimi tre anni ne sono state effettuate 450mila, ma chi controlla la loro qualità? Chi ci assicura che con questo nuovo obbligo da parte delle Regione Lombardia non spunteranno fuori tanti Certificati energetici “falsati” per rendere più appetibili alcuni immobili?

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PERCHÈ SI COMPRA, COSA SI CERCA
Nella ricerca di case e appartamenti la motivazione è fondamentale. In prima posizione troviamo l’acquisto per uso diretto (pari a circa l’80%, di cui un 30% prima casa e un 70% per cambiare in meglio). il restante 20% compra come investimento. Ma in base a cosa consideriamo una scelta migliore di un’altra?

Ecco i parametri:
25% dimensione della casa
20% motivi personali: mi sposo, cambio lavoro, ho avuto un figlio, ecc.
15% stabile: si cerca un palazzo più decoroso, o una villa al posto di un appartamento;
10% sicurezza della zona
10% verde
10% servizi
5% silenziosità
5% piano

OK IL PREZZO è GIUSTO
Le migliorie costano! Quando si fa una ricerca di case e appartamenti, è bene quindi stabilire quali sono per noi i parametri che determinano il giusto rapporto qualità/prezzo. Per esempio i piani alti costano di più, valutiamo perciò se c’è un reale vantaggio: un terrazzo, maggior silenzio, una vista impareggiabile, etc. Se siamo invece nel dubbio tra due o più alternative, prediligiamo lo stabile di maggior pregio in quanto a finiture, zona, etc. Conviene comparare anche i costi medi della zona a parità di abitazione in modo da farci un’idea su quanto è giusto spendere.

Cosa influisce sul prezzo finale di una casa o un appartamento?

Fattori oggettivi
-    Tipologia
-    Piano
-    prestigio del palazzo, della strada e del quartiere
-    esposizione alla luce
-    stato di manutenzione
-    distanza da una stazione del metrò o mezzi di superfiche
-    servizi

Fattori soggettivi
-    distanza dal lavoro
-    scuole per i figli
-    servizi per anziani
-    verde pubblico
-    centri sportivi
-    parcheggi
……………………

DOVE E COSA COMPRARE
Chi più spende meno spende. Puntiamo sulla qualità nella nostra ricerca di case e appartamenti. Che si compri per viverci o per investimento poco conta, si rivaluterà nel tempo. Preferibile scegliere ad esempio edifici nuovi o in costruzione, oppure immobili appena ristrutturati e possibilmente in zone centrali (le case in centro, in 5 anni si rivalutano molto di più rispetto alle altre zone.)

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Il terzo conto energia, valido per il biennio 2011-2013 è da poco stato presentato dal GSE, il Gestore dei Servizi Energetici che riconosce degli incentivi per chi produce energia con i pannelli fotovoltaici.

In questi giorni è stata pubblicato sul GSE la “Guida alle applicazioni innovative finalizzate all’integrazione architettonica del fotovoltaico” (cliccando scaricherai direttamente la guida dal sito GSE)

La Guida ha lo scopo di individuare definizioni, modalità e regole tecniche utili a definire quali sono i requisiti che un elemento fotovoltaico deve possedere per essere considerato integrato architettonicamente ed essere quindi conforme alle norme per la richesta degli incentivi.

Il requisito maggiormente richiesto e precisato dalla Guida alla superficie fotovoltaica è la garanzia di soddisfare le prestazioni del componente edilizio che sostituisce. Nel terzo CONTO ENERGIA è stato enfatizzato il ruolo dell’architettura come luogo privilegiato per l’inserimento degli impianti fotovoltaici premiando le applicazioni innovative finalizzate all’integrazione architettonica. Quindi è con il terzo CONTO ENERGIA che il modulo fotovoltaico non è più considerato un mero generatore di energia ma un vero e proprio componente edilizio e architettonico.

Oggi investire sul fotovoltaico conviene grazie a questi incentivi e il forte boom degli ultimi anni ne sono una dimostrazione. Ovviamente si va verso una sempre maggiore sostenibilità e integrazione degli impianti fotovoltaici.

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Le novità per l’edilizia, introdotte dalla Finanziaria 2011 riguardano soprattutto la parcellizzazione delle spese per la riqualificazione energetica di edifici in dieci rate annuali, anzichè cinque. Inoltre le agevolazioni scadranno il 31 dicembre 2011.

E’ questa la principale novità per la detrazione del 55% sugli interventi di riqualificazione energetica che prevede la Legge di Stabilità per il 2011 (ai più nota come Finanziaria) approvata martedì scorso definitivamente in Senato.

Restano invariati i tetti di spesa, le percentuali di detrazione e gli interventi ammessi.

Rientrano nelle agevolazioni le spese sostenute per:

- interventi di riqualificazione globale su edifici esistenti, fino ad un massimo di 100.000 euro, pari al 55% di 181.818,18 euro;

- interventi sugli involucri degli edifici (strutture opache e infissi), fino ad un massimo di 60.000 euro, pari al 55% di 109.090,90 euro;

- installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, fino ad un massimo di 60.000 euro, pari al 55% di 109.090,90 euro;

- sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, fino ad un massimo di 30.000 euro, pari al 55% di 54.545,45 euro.

Tutte queste agevolazioni per la riqualificazione energetica interessa i fabbricati esistenti di tutte le categorie presenti in catasto, anche rurali.

Non cambia nulla circa i destinatari della detrazione che come negli anni precedenti rimangono le persone fisiche, le società di persone e le società di capitali, le associazioni tra professionisti e gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale.

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Conoscete la famosa “Torre Velasca” di Milano progettata dai quattro architetti meneghini Banfi, Belgioioso, Peressutti e Rogers?! Beh sembra che anche nel mercato immobiliare sia arrivato il momento dei saldi. La Fondiaria , compagnia assicurativa che fa capo alla famiglia Ligresti, ha infatti deciso di mettere in vendita la “Torre Velasca”, uno dei palazzi simbolo della città

Il palazzo è stato costruito tra il 1956 e il 1958 e genera un reddito annuo di almeno 3,5 milioni di euro ma al momento non è ancora stato fissato un prezzo per l’operazione.

La vendita del bene della famiglia Ligresti è stata annunciata insieme a una campagna stampa da Immobiliare Lombarda (di proprietà della stessa famiglia) che assiste Fondiaria sai nell’operazione. Tutte le informazioni sulla vendita sono riportati nel sito internet operazionevelasca.com. Al momento il fabbricato è sfitto per un terzo e, gestito al massimo delel sue potenzialità, può arrivare a generare introiti per 5,25 milioni circa.

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Al momento, però, le previsioni sostengono che i prezzi delle case non torneranno a crescere fino al 2012, il pessimismo degli operatori perdura e la ripresa va decisamente a rilento, in Italia, rispetto agli altri Paesi. Qualche segnale positivo si intravede nel numero delle transazioni delle abitazioni(+4,2%). Ancora ferme invec quelle di uffici , capannoni e negozi.

Fonte: Italiaoggi

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1. trattamento fiscale delle pertinenze destinate a servizio di case di abitazione acquisite senza fruire delle agevolazioni “prima casa” (immobile acquistato prima che fossero istituite le agevolazioni “prima casa” o acquistato allo stato “rustico”)
2. ampliamento di abitazione acquisita senza fruire delle agevolazioni “prima casa”
3. alienazione infraquinquennale dell’immobile agevolato e successivo acquisto dell’abitazione principale
In merito alla prima situazione esaminata, l’Agenzia delle Entrate ritiene che le agevolazioni previste per la “prima casa” possano trovare applicazione anche in relazione all’acquisto della pertinenza destinata a servizio di un’abitazione acquisita senza fruire dei suddetti benefici in quanto non ancora previsti dalla normativa vigente al momento del trasferimento.

Per quanto riguarda l’ampliamento dell’abitazione, l’Amministrazione ritiene che l’agevolazione vada riconosciuta anche nell’ipotesi in cui il contribuente non abbia fruito delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto dell’abitazione da ampliare.
L’agevolazione sul nuovo acquisto trova, peraltro, applicazione a condizione che i due alloggi accorpati costituiscano un’abitazione unica rientrante nella tipologia degli alloggi non di lusso, in base alle prescrizioni recate dal decreto 2 agosto 1969.

In relazione alla vendita dell’abitazione principale e al riacquisto di un altro immobile, prima che siano trascorsi cinque anni, l’Agenzia chiarisce i requisiti che deve possedere l’immobile riacquistato per evitare la decadenza dei benefici.

Fonte: Acca

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La Legge 99/09, infatti,introduce alcune misure a favore dello sviluppo del fotovoltaico, tra le quali, secondo il GSE, sono da evidenziare:
la possibilità, per i Comuni fino a 20mila abitanti, di richiedere, per gli impianti di cui sono proprietari di potenza fino a 200 kW, il servizio di scambio sul posto senza tener conto dell’obbligo di coincidenza fra il punto di immissione e il punto di prelievo;
la possibilità, per il Ministero della Difesa, di usufruire di un analogo servizio di scambio sul posto anche per impianti di potenza maggiore di 200 kW.
La novità di maggior rilievo della delibera dell’Autorità 186/09 è la possibilità, per gli utenti dello scambio sul posto, di richiedere al GSE il rimborso monetario dell’eventuale credito maturato a fine anno.

Fonte: Acca

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Clicca qui per vedere il video incorporato.

Fonte: Acca

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Secondo un recente studio della Banca Monte dei Paschi di Siena il mercato immobiliare è in ripresa e si prevede, per il 2010, un aumento del numero delle compravendite pari al 2%.

Poichè negli anni passati l’Italia era stata estranea a fenomeni speculativi sui prezzi delle case (lo dice lo studio) contrariamente a come avevano fatto altri paesi, soprattutto anglosassoni, non si sono registrate le brusche correzioni al ribasso comparse in questi paesi.

Parlando di nuovi investimenti, le abitazioni di nuova costruzione non superano la domanda reale di alloggi nonstante sia da sottolineare un calo delle nuove costruzioni nell’ordine del 12% che è comunque minore di quello del 2009 pari al -19%.

Il mercato delle abitazioni di lusso si pone in controtendenza a tutto il panorama immobiliare facendo registrare un aumento del fatturato totale di circa tre volte rispetto al biennio 2007-2008, dovuto alla crescente richiesta da parte di investitori esteri di immobili in città d’arte e località turistiche.

Importante e in forte crescita è anche il mercato di rustici e case di campagna, settore anch’esso preso di mira da investitori esteri: i prezzi di vendita dell’intero settore sono cresciuti nel decennio dal 1999 al 2009 di un tasso medio annuo molto elevato, pari a circa il 14%.

Insomma, dopo la crisi del 2008-2009 il mercato sembra riprendersi lentamente, tornando a valori non ancora completamente positivi ma tutto sommato accettabili.

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