Inmobiliaria Mundi Press

...Y AHORA, ¿QUÉ?.

2011-12-05T00:03:00.000+01:00

...y ahora, ¿qué?. Después de mucho tiempo sin escribir, por motivos profesionales y personales, me he decidido a harcerlo. Tranquilos, no voy a ilustrar a nadie, de hecho nunca lo he hecho y tampoco ahora lo haré. Vivimos tiempos turbulentos donde el exceso de información nos impide ver el bosque. Nunca he sido un experto inmobiliario, ni lo pretendía ni lo pretenderé. Pero esto no me decepciona, porque aquí nadie sabe lo que pasa ni lo que pasará. Predecir es para "pitonisos/as" así que si ustedes quieren hacerse una idea de como está el mercado es porque la necesitan, y si la necesitan, manos a la obra, no se dejen asesorar en un primer momento, lean, salgan a la calle, intenten ser objetivos y sacar sus propias conclusiones, después busquen consejo y háganse una idea. Políticos, economistas, expertos..aquí no se libra nada ni nadie, casi todos han fallado y seguro que cobraban más que usted, así que no se desanime, sea humilde, busque, compare y se encuentra algo mejor....busque otra vez y vuelva a comparar porque no hay prisa. Buenas noches.

Colonial reduce Capital Social

2011-05-14T19:44:00.000+02:00

¡Hola a todos! He estado recopilando un poco de información, por eso no me he pronunciado, pero tranquilos que les dejo material para un ratillo, y mi opinión al final sobre la reducción de capital y contra-split que prantea Colonial.

INTRODUCCIÓN A LAS REDUCCIONES DE CAPITAL

Desde un punto de vista económico, dos son los motivos por los que una sociedad puede reducir la cifra de su capital social. El primero es haber calculado con exceso, el capital necesario para la explotación del negocio; o bien un exceso de recursos como consecuencia de grandes beneficios acumulados, no distribuidos, cuya reinversión no es asimilada por los negocios de la sociedad, convirtiéndose en ociosos. El segundo es el saneamiento de la empresa cuando el patrimonio se ha visto reducido por pérdidas, intentando adecuar la representación de la contabilidad a la situación real (yo creo que este es el caso de Colonial, desde el 2008 al 2010 ha registrado pérdidas por 5193,9 miles de euros)

La reducción de capital está regulada en los artículos 163 a 170 del TRLSA.

“La reducción del capital social habrá de acordarse por la junta general con los requisitos

establecidos para la modificación de los estatutos” (artículo 164.1 TRLSA).

“El acuerdo de la Junta expresará, como mínimo, la cifra de reducción del capital, la finalidad de la reducción, el procedimiento mediante el cual la sociedad ha de llevarlo a cabo, el plazo de ejecución y la suma que haya de abonarse, en su caso, a los accionistas” (artículo 164.2 TRLSA).

“El acuerdo de reducción del capital social deberá ser publicado en el ‘Boletín Oficial del

Registro Mercantil y en un periódico de gran circulación en la provincia en que la sociedad

tenga su domicilio” (artículo 165 TRLSA).

TIPOS DE REDUCCIÓN DEL CAPITAL

De forma implícita, el legislador realiza una triple clasificación de las reducciones del capital: según la voluntariedad de la operación, según el procedimiento de la reducción del capital y según la finalidad de la reducción del capital.

La reducción del capital es voluntaria en todos los casos excepto uno. La reducción del capital social es de carácter obligatorio cuando se cumplan dos condiciones: (a) las pérdidas hayan disminuido el patrimonio neto por debajo de las dos terceras partes de la cifra de capital social, y (b) hubiera transcurrido un ejercicio social sin haberse recuperado su patrimonio (artículo 163.1 párrafo 2º del TRLSA). Lo que no dice el legislador es qué cantidad de pérdidas eliminar: todas las pérdidas, o sólo hasta reestabler el equilibrio entre el patrimonio neto y las dos terceras partes de la cifra de capital social (creo que sigue siendo el caso de Colonial).

Existen tres procedimientos para reducir capital: disminución del valor nominal, agrupación para canjearlas y amortización de acciones (artículo 163.2 TRLSA). El tercer caso es el más frecuente, incluso existen tres tipos de reducción del capital que deben ser obligatoriamente realizadas por medio de la amortización de acciones.

La legislación mercantil española intenta proteger el tráfico mercantil incidiendo en la

salvaguarda de los intereses de los acreedores por encima del resto de figuras. Podría haber protegido a otros participes de la actividad empresarial, como al accionista, pero ha considerado más oportuno incidir en la protección del acreedor.

La garantía de una sociedad colectiva, o cualquier otra figura de responsabilidad ilimitada frente a sus acreedores, es el patrimonio personal de los socios, tanto presente como futuro. Sin embargo, en las sociedades de responsabilidad limitada, como la sociedad anónima, la garantía de los acreedores es su capital, ya que lo único que puede perder al adquirir una acción es la cantidad aportada.

El capital social debe constituir una auténtica garantía para los acreedores, y para ello deberá estar materializado en activos. La disminución de capital con cargo a partidas del activo circulante, constituye una reducción de la garantía de los acreedores, puesto que dichos activos reembolsados a los accionistas ya no podrán ser utilizados en el futuro por la sociedad para pagar sus deudas.

La legislación mercantil española trata de proteger a los acreedores de la sociedad, puesto que un proceso de reducción del capital disminuye la garantía de la sociedad frente a dichos acreedores, ya que si no se les garantizan sus créditos de manera suficiente, disminuyen las cifras que responden a los mismos. Por esta razón, el TRLSA tiene previsto en su articulado dos medidas para proteger a los acreedores ante una posible reducción de capital: el derecho de oposición y las reservas por capital amortizado.

El derecho de oposición de los acreedores queda recogido en el artículo 166 del TRLSA,

denominado “Derechos de oposición”:

1. “Los acreedores cuyo crédito haya nacido antes de la fecha del último anuncio del acuerdo de reducción del capital tendrán el derecho de oponerse a la reducción hasta que se les garanticen los créditos no vencidos en el momento de la publicación.

No gozarán de este derecho los acreedores cuyos créditos se encuentren ya adecuadamente garantizados (entiendo que los de colonial lo están con SFL, Mare Nostrum, etc.).

2. El derecho de oposición habrá de ejercitarse en el plazo de un mes a contar desde la fecha del último anuncio del acuerdo.

3. La reducción del capital social no podrá llevarse a efecto hasta que la sociedad preste

garantía a satisfacción del acreedor o, en otro caso, hasta que notifique a dicho acreedor la

prestación de fianza solidaria en favor de la sociedad por Entidad de crédito debidamente

habilitada para prestarla por la cuantía del crédito de que fuera titular el acreedor y hasta tanto no prescriba la acción para exigir su cumplimiento”1.

Ahora bien, esta garantía para los acreedores no se contempla en todas las finalidades de reducción de capital social. El artículo 167 del TRLSA enumera una serie de supuestos para los que existe exclusión del derecho de oposición. El citado artículo, denominado “Exclusión del derecho de oposición”, establece que los acreedores no podrán oponerse a la reducción en los casos siguientes:

1º. “Cuando la reducción del capital tenga por única finalidad restablecer el equilibrio entre el capital y el patrimonio neto de la sociedad disminuido por consecuencia de pérdidas (el caso de Colonial).

2.º Cuando la reducción tenga por finalidad la constitución o el incremento de la reserva legal (también el caso de Colonial).

3.º Cuando la reducción se realice con cargo a beneficios o a reservas libres o por vía de

amortización de acciones adquiridas por la sociedad a título gratuito. En este caso, el importe del valor nominal de las acciones amortizadas o de la disminución del valor nominal de las acciones deberá destinarse a una reserva de la que sólo será posible disponer con los mismos requisitos exigidos para la reducción del capital social”.

En el primer apartado, el legislador justifica que el acreedor no deba tener derecho de oposición porque los activos de la sociedad que le sirven de garantía no han variado con la operación de reducción de capital. En el momento de reducir capital sólo se ha producido un ajuste de las cuentas del neto patrimonial. En todo caso, la pérdida de garantía frente a los acreedores se produjo en los periodos contables en los que se fueron acumulando las pérdidas.

El legislador también recoge la exclusión de derecho de oposición en el apartado tres, reducción de capital con cargo a reservas disponibles o parcialmente disponibles, también llamada amortización de capital, En este caso, la salvaguarda de las garantías de los acreedores en la operación es total porque se minora la cifra de capital a cambio de aumentar una reserva indisponible por el mismo importe. La creación de dicha reserva pretende mantener la cifra de recursos indisponibles (capital más reservas indisponibles) del patrimonio de la sociedad como garantía permanente frente a los acreedores.

En el caso de una reducción de capital por constitución o incremento de reserva legal, el

legislador entiende que se cambia un recurso indisponible (capital) por otro recurso indisponible (reserva legal), y si esto es así no debe existir derecho de oposición porque no se han disminuido las garantías frente a los acreedores al mantenerse constante la cifra de recursos indisponibles.

Si fuésemos críticos con la legislación vigente, es posible observar dos puntos discordantes. En la segunda de las situaciones, la reducción de capital por constitución o incremento de reserva legal, sí se ha producido una cierta disminución de las garantías porque la reserva legal se puede utilizar para un mayor número de operaciones que el capital, lo que produce un cierto nivel de garantía menor. El segundo aspecto crítico es aplicable a los tres tipos de reducción de capital en los que se excluye el derecho de oposición. En todos ellos, realmente las garantías sí han disminuido algo, porque la minoración del capital provoca un nivel de reserva legal menor en el futuro, ya que su importe está basado en un porcentaje del capital social. Sin embargo, el legislador no lo ha considerado así, y ha entendido que los tres supuestos del artículo 167 TRLSA no deben tener derecho de oposición de los acreedores, despreciando las mínimas minoraciones de garantías analizadas en este párrafo.

REDUCCIÓN DE CAPITAL POR CONSTITUCIÓN O INCREMENTO DE RESERVA LEGAL.

El artículo 168 TRLSA detalla las limitaciones de la reducción para compensar pérdidas y para dotar la reserva legal.

1. No se podrá reducir capital para compensar pérdidas ni por medio de una amortización de

capital cuando la sociedad cuente con cualquier clase de reservas voluntarias o cuando la reserva legal, una vez efectuada la reducción, exceda del 10 por 100 del capital.

2. El balance que sirva de base a la operación deberá estar aprobado por la Junta general, “(...) previa su verificación por los auditores de cuentas de la sociedad o por el auditor nombrado al efecto por los administradores cuando la sociedad no estuviera obligada a verificar sus cuentas anuales”. Tanto en el acuerdo de la Junta como en el anuncio público del mismo deberá hacerse constar expresamente la finalidad de la reducción.

3. El excedente del activo sobre el pasivo que deba resultar de la reducción deberá atribuirse a la reserva legal sin que ésta pueda llegar a superar a tales efectos la décima parte de la nueva cifra de capital. En ningún caso podrá dar lugar la reducción a reembolsos o condonación de dividendos pasivos a los accionistas.

4. Para que la sociedad pueda repartir dividendos una vez reducido el capital será preciso que la reserva legal alcance el 10 por 100 del nuevo capital.

REDUCCIÓN POR RESTABLECIMIENTO DEL EQUILIBRIO ENTRE CAPITAL Y PATRIMONIO.

Si los resultados negativos han mermado el patrimonio de la sociedad, es obvio que la garantía de los acreedores también se ha visto disminuida y la cifra que figura en el capital social no representa tal garantía.

“La reducción del capital tendrá carácter obligatorio para la sociedad cuando las pérdidas

hayan disminuido su patrimonio neto por debajo de las dos terceras partes de la cifra del capital y hubiere transcurrido un ejercicio social sin haberse recuperado el patrimonio neto” (artículo

163.1 del TRLSA).

Como en el caso anterior la ley dispone que no se podrá reducir el capital cuando la sociedad cuente con cualquier clase de reservas voluntarias o cuando la reserva legal, una vez efectuada la reducción, exceda del diez por ciento del capital.

En este caso el acreedor ve suspendido su derecho de oposición, ya que los activos reales con los que cuenta como garantía no han variado, sólo se ha producido un ajuste de las cuentas del neto patrimonial.

El TRLSA no especifica hasta qué límite es necesario compensar las pérdidas acumuladas. Caben interpretaciones distintas sobre si la reducción prevista en la ley ha de dejar la cifra de pérdidas acumuladas hasta una cifra que iguale el patrimonio neto y las dos terceras partes de la cifra del capital social, o si por el contrario deben eliminarse la totalidad de las pérdidas utilizando para ello cualquier tipo de reservas que contenga el balance, incluso la legal en su totalidad (el artículo 214 TRLSA establece que mientras la reserva legal no alcance al menos el 20% de la cifra de capital, solo podrá destinarse a la compensación de pérdidas en el caso de que no existan otras reservas disponibles para ese fin).

Por otro lado, sí está perfectamente legislado el requisito cuantitativo para que la sociedad pueda repartir dividendos una vez reducido el capital, pues será preciso que la reserva legal alcance el diez por ciento del nuevo capital.

Supongamos que la sociedad decide sanear la totalidad de los resultados negativos y dejar una reserva legal del diez por ciento del nuevo capital que le permita repartir dividendos una vez reducido el capital, tal y como dispone el artículo 168.4 del TRLSA. Para ello, habrá que cumplir necesariamente la condición de utilización previa de cualquier reserva disponible.

Fuente: http://www.cesfelipesegundo.com/revista/articulos2009/MAVillacorta2.pdf

MI HUMILDE OPINIÓN.

1º. La primera reducción es consecuencia del desequilibrio patrimonial y supone un lavado de cara total de la empresa, casi un borrón y cuenta nueva. No creo que para los accionistas sea negativo.

2º. El contra-split, tampoco tiene que ser algo negativo, tal cantidad de acciones y cotizando con decimales, esto sí que es una “chicharra”, reduciría ese efecto de alta valoración porcentual del céntimo. Creo que un ejemplo positivo lo tenemos en Jazztel.

3º. La segunda reducción de capital, como se explica en el artículo, dota a la empresa de las reservas legales necesarias para acometer nuevas actividades y poder repartir dividendo.

Finalmente, en el comunicado, no se habla de ampliación de capital. La compañía sigue la ruta establecida con la refinanciación del año pasado. Creo que si la hubiese se haría vía compensación de créditos y un pasito delante de uno de los socios o entrada de un tercero interesado. Saben que el mercado mayoritario no tiene un duro ni la confianza para meterse en Colonial, los grifos de los euros siguen cerrados.

Pues esto es todo, espero que aporte algo de luz y que sea verdadera y no les aburriera mucho.

Brotes verdes... ¿Dónde?

2011-05-09T23:54:00.003+02:00

¡Buenas!

¿Los "brotes verdes" es una metáfora de la recuperación o son los hierbajos que están naciendo entre los ladrillos paralizados? Hoy la consultora Zillow ha publicado que en los tres primeros meses de 2011 la caída registrada en el mercado de viviendas en Estados Unidos fue del 3% respecto al trimestre previo, un 8,2% en términos interanuales."El valor de las casas cae al mismo nivel del que lo hacía durante los días más negros de la recesión inmobiliaria americana".

Al otro lado del charco, en España, hoy podemos destacar el dato aportado por el Instituto Nacional de Estadística, según el cual en el primer trimestre de 2011 se registraron un 5,9% más de concursos que en el mimo período del año anterior. El 32,1%, un tercio, de las empresas concursadas se dedica a la promoción inmobiliaria y a la construcción. Bien puede Pepe Blanco continuar el "road show" hasta las próximas elecciones, antes de que los "brotes verdes" se coman los ladrillos.

¡Salud y suerte!

Otra explicación de la Burbuja Inmobiliaria

2011-05-01T21:49:00.001+02:00

¡Hola a todos!

Estos días no abundan las noticias relativas al sector, o por lo menos, no tengo mucho que comentar que ya no se haya dicho. Sí hay que destacar que comienzan los resultados de las empresas del ladrillo cotizadas, Metrovacesa ya lo hizo el viernes, pero eso será objeto de un post específico una vez que tengamos todos los resultados sobre la mesa. Hoy les dejo un vídeo de Jesús Encinar, el fundador de Idealista.com, en el cual expone su versión sobre la burbuja inmobiliaria, en concreto el caso de Ávila que se puede generalizar a buena parte de España.

Semana Santa 2011

2011-04-26T21:47:00.001+02:00

Las intenciones ahora son buenas pero el tiempo no acompaña y estropea los pasos. Muchos han sido los preparativos para conmemorar la Pasión, Muerte y Resurrección del sector inmobiliario y bancario, que ha efectos de este post y casi también en el mundo real, los podemos meter en el mismo saco (salvando notables excepciones). Ayer se publicaba en un medio que la banca vende tres veces más pisos que las inmobiliarias (http://www.lavanguardia.es/economia/20110423/54144011917/la-banca-vende-tres-veces-mas-pisos-que-las-grandes-inmobiliarias.html).

La cruz de guía abre el cortejo, es la primera imagen que se tiene de la cofradía. Esta es portada ahora por “Pepiño Blanco”, podía ser Chacón o Rubalcaba, pero estos van con los farolillos. Hay hermandades que asignan las insignias a los hermanos que las solicitan respetando un riguroso orden de antigüedad, pero en otros casos no se toma una decisión tan democrática.

Los nazarenos bien pueden ser toda la carga burocrática que conlleva el gobierno y su administración. Tienen que guardar silencio, llevar un orden, portan normalmente cirios u otras insignias, vestidos con túnicas y cubiertos por el capirote y el antifaz.

El primer paso es el del Cristo o “boom inmobiliario”. Hemos asistido a su Pasión y Muerte, insisten en decirnos que ha resucitado pero es aún una cuestión de fe y al igual que Tomás hasta que metamos el dedo en la llaga y la mano en el costado no lo creeremos. Le sigue los consejeros delegados y directores del sector, penitentes que llevaban años viviendo del sistema y ahora han de hacer un sacrificio mayor o aparentar que lo están haciendo.

El segundo paso es el del Palio que porta la virgen o “la gran banca española”. Se ha cubierto con los mejores adornos, con sus diferentes y maravillosos mantos, luciendo extraordinarios labores de “bordado contable”. Es quizás el paso más querido, representa a la Madre llorando por la muerte de su hijo.

Pero, ¿saben quiénes sustentan estos pasos?, ¿quiénes son los verdaderos penitentes? Son los costaleros que llevan el peso de toda la “mega-estructura” a sus correspondientes espaldas. Sin duda son los autónomos, pequeños empresarios y trabajadores que con su trabajo y pago riguroso de impuestos mantienen la procesión. La Bulla se aglomera a los lados y en intersecciones, ahí está ese 20 o 21% de parados, contemplando con expectación y júbilo el paso.

Si buscan “paso” en Wikipedia (http://es.wikipedia.org/wiki/Paso_(Semana_Santa)), encontrarán la siguiente definición: “Se le llama paso, ya que los orígenes de la Semana Santa fueron el de interpretar mediante imágenes, pasajes de la Biblia, para que el pueblo, en su mayoría analfabeto que no podía interpretar el libro sagrado, pudiera verlo”.

Para terminar, tengo que explicar que no pretendo ridiculizar, menoscabar o herir los sentimientos, creencias religiosas o devoción de aquellos que lean este post. Sólo es una pequeña metáfora en la que introduzco la Semana Santa por coincidencia temporal con todo mi respeto.

Uno para todos y todos para uno

2011-03-30T16:31:00.000+02:00

"Uno para todos y todos para uno". Este puede ser el grito que mantengan bancos, cajas de ahorro y empresas del ladrillo durante este año. Las cajas quieren convertirse en bancos y éstos se están convirtiendo en agencias inmobiliarias sin quererlo. La maraña de participaciones, ampliaciones de capital, cambios de deuda por acciones, alianzas estratégicas, etc. en las empresas del ladrillo están al orden del día.

El 19 de Febrero de 2010 Colonial firmaba un acuerdo para la refinanciación de la deuda, logrando recapitalizar la compañía. Era una fórmula relativamente novedosa en este sector. Recientemente Metrovacesa comunicó a la Comisión Nacional del Mercado de Valores que había llegado a un acuerdo de refinanciación de un crédito sindicado. Cuenta con el apoyo de las entidades acreedoras que representan el 90% del importe del Préstamo Sindicado. La primera opción sería ampliar capital por 1.950 millones de euros y de no alcanzar el importe necesario, capitalizaría créditos de al menos 1.200 millones de euros. La Caixa que controla aproximadamente el 5,7% de Inmobiliaria Colonial y el 5,1% de Metrovacesa ha integrado estos paquetes con los activos de Servihabitat en una “nueva sociedad” y estaría abierta a la entrada de nuevos socios. Martinsa Fadesa que ha logrado salir del concurso de acreedores contempla la posibilidad de que los bancos canjeen deuda por acciones en el caso de que no pague sus deudas en un plazo máximo de diez años. Estos pueden ser ejemplos a seguir en futuras refinanciaciones de deuda.

Pero aún hay más. Colonial se ha aliado en Francia con Realia, SFL (controlada por Colonial) ha entrado en el capital de SIIC de París (controlada por Realia) alcanzando casi el 30%, mediante la aportación de dos edificios de oficinas situados en la zona financiera de Ille de France valorados en 280 millones de euros. Hoy Realia comunicaba a la CNMV la alianza formalizada con Carrefour Property para “culminar la promoción y explotar conjuntamente el centro comercial As Cacenlas Siglo XXI en Santiago de Compostela”. ¿Saben quiénes controlan a Carrefour? Pues son principalmente Bernard Arnault y Colony Capital. Este fondo americano controla a través de Coral Parteners S.A.R.L (también participada por el fondo Orion) aproximadamente el 15% de Colonial.

Mientras tanto los agentes inmobiliarios se quejan de que las entidades financieras sólo conceden financiación para sus pisos con lo cual lastran la recuperación del sector. En fin, quizás el título de este post debería ser: “La Banca para todos y todos para la Banca”.

Noticias de las Empresas del Ladrillo cotizadas (cuarta semana de Marzo)

2011-03-27T23:05:00.001+02:00

¡Hola a todos!

Les dejo hoy el resumen de las noticas semanales. Primero pongo el link al artículo publicado por Invertia: “El G-7 inmobiliario resurge de las ruinas” . Para los que sigan un poco el sector, nada nuevo, pero para los nuevos ahí tienen un resumen de la situación actual. Continúan las ampliaciones, negociaciones y se atisban nuevas alianzas con bancos al puro estilo Colonial: canje de deuda por acciones. Las que estén centradas en residencial y suelo probablemente lo tengan más difícil. En fin, que otro año más de turbulencias en un sector que sigue en estado comatoso.

“El G-7 inmobiliario resurge de las ruinas”

Fuente: http://www.expansion.com/2011/03/24/empresas/inmobiliario/1300923939.html

Colonial

(24/03/2011) “La dirección de Metrovacesa gana tres veces más que la de Colonial.”

“La alta dirección de Inmobiliaria Colonial no sólo gana tres veces menos que la de la otra gran inmobiliaria española, Metrovacesa. También es mucho más pequeña que la de su gran competidor…, la alta dirección de Metrovacesa está formada por 10 ejecutivos que se embolsaron 3,35 millones de euros en 2010, frente a los 4 millones de Colonial, que ganaron la tercera parte. Es decir 1,19 millones…”

Fuente: http://www.economiadigital.es/es/notices/2011/03/la_direccion_de_metrovacesa_gana_tres_veces_mas_que_la_de_colonial_17906.php

Fergo Aisa

(23/03/2011) “Alprimer 21 S.L. comunica que su participación en el capital de Fergo Aisa se sitúa por debajo del 5% hasta el 4,851% del total.”

Fuente: http://www.bolsamania.com/noticias-actualidad/comentariosDeMercado/FERGO-AISA--59102.html

(24/03/2011) “Fergo Aisa, condenada a pagar casi 20 millones a la sociedad Ship & Boat por incumplimiento de contrato.”

“El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Barcelona ha condenado a la inmobiliaria Fergo Aisa, antigua Aisa, a pagar cerca de 20 millones de euros a la sociedad Ship & Boat por incumplimiento de contrato, según la sentencia dictada el pasado 14 de marzo a la que tuvo acceso Europa Press…”

Fuente: http://www.europapress.es/nacional/noticia-economia-legal-fergo-aisa-condenada-pagar-casi-20-millones-sociedad-ship-boat-incumplimiento-contrato-20110324125130.html

Martinsa Fadesa

(21/03/2011) “IU pide cumplir la compensación derivada del convenio de Molleda.”

“La empresa Martinsa-Fadesa, promotora del convenio de la cantera de Molleda, solventó la suspensión de pagos en la que ha estado sumida desde hace varios años hace un par de semanas. Ante esto, el portavoz de IU y candidato a la Alcaldía, Enrique Bueno, pidió al equipo de gobierno que exija a la promotora las compensaciones previstas en el acuerdo...”

Fuente: http://www.lne.es/aviles/2011/03/21/iu-pide-cumplir-compensacion-derivada-convenio-molleda/1048902.html

(23/03/2011) “El nuevo barrio de Palmas Altas Sur estará urbanizado en dos años.”

“El alcalde de Sevilla, Alfredo Sánchez Monteseirín, presidió ayer el acto de colocación de la primera piedra del nuevo barrio de Palmas Altas Sur, que la empresa Metrovacesa comenzará así a construir con la adjudicación de las obras de urbanización, por 20 millones de euros, a la Unión Temporal de Empresas (UTE) Gea 21-Técnicas Reunidas-Sanher, con un plazo de ejecución de 24 meses…”

Fuente: http://www.abcdesevilla.es/20110323/sevilla/sevp-nuevo-barrio-palmas-altas-20110323.html

(23/03/2011) “Martinsa acelera los trámites en la CNMV para volver a cotizar”

“Superado el concurso de acreedores, la inmobiliaria confía en regresar al mercado en un plazo de dos meses…”

Fuente: http://www.cincodias.com/articulo/mercados/Martinsa-acelera-tramites-CNMV-volver-cotizar/20110323cdscdimer_10/

(24/03/2011) “Martinsa pone contra las cuerdas a Jove.”

“Reclama 1.500 millones de euros al empresario gallego y le acusa de haber proporcionado datos falsos sobre los activos de Fadesa a la consultora que realizó la valoración de la empresa para su venta…”

Fuente: http://www.expansion.com/2011/03/24/empresas/inmobiliario/1300924221.html?a=f0fdc7c20cfc673487165e06489276d1&t=1301252076

Metrovacesa

(24/03/2011) “Metrovacesa ultima con seis bancos accionistas la refinanciación de 230 millones.”

“El próximo 31 de marzo vencen dos créditos participativos por valor de 229,8 millones concedidos a Metrovacesa por seis de sus bancos accionistas, firmados en 2009. Un portavoz de la inmobiliaria explicó que la firma está prácticamente acordada y que será efectiva a finales de mes…”

Fuente: http://www.cincodias.com/articulo/empresas/Metrovacesa-ultima-bancos-accionistas-refinanciacion-230-millones/20110324cdscdiemp_8/

(25/03/2011) “Metrovacesa inaugura el centro comercial Las Arenas en Barcelona.”

“Entre las firmas que forman parte de la oferta se encuentran Mercadona, Fnac, Cines Balañá, Metropolitan, Desigual, Mango, Blanco, Sephora, Veritas, Punt Roma, Casas y Tous, entre otros… Cuenta con una superficie total construida de 104.576 metros cuadrados, y ha sido uno de los proyectos más importantes desarrollados por Metrovacesa…”

Fuente: http://www.inmodiario.com/179/10966/inaugura-centro-comercial-arenas-barcelona.html

Quabit

(23/03/2011) “Rayet reduce su participación en Quabit por debajo del 50% tras vender más de un 3%.”

Fuente: http://www.europapress.es/economia/construccion-y-vivienda-00342/noticia-economia-empresas-rayet-reduce-participacion-quabit-debajo-50-vender-mas-20110323210646.html

(26/03/2011) “Rayet salva, definitivamente, el concurso de acreedores.”

Fuente: http://www.abc.es/20110326/comunidad-castillalamancha/abcp-rayet-salva-definitivamente-concurso-20110326.html

Realia

(24/03/2011) “Realia prevé iniciar nuevas promociones de vivienda en 2011 tras empezar cinco en 2010.”

Fuente: http://www.europapress.es/economia/construccion-y-vivienda-00342/noticia-economia-empresas-realia-preve-iniciar-nuevas-promociones-vivienda-2011-empezar-cinco-2010-20110324172410.html

Reyal Urbis

(22/03/2011) “La apuesta de Reyal Urbis por el comercio de lujo.”

“El horno del negocio del ladrillo sigue sin estar para bollos, pero algunos grandes proyectos inmobiliarios han empezado a salir de su obligado letargo. Es el caso de Castellana 200, un ambicioso complejo comercial y de oficinas de Reyal Urbis que, tras reactivarse hace unos meses, atisba ahora el final de su accidentado trayecto…”

Fuente: http://www.expansion.com/2011/03/22/opinion/editorialyllaves/1300826540.html?a=dd62d82647ab6ccb6b21daa044e7ee12&t=1301257427

(23/03/2011) “Reyal Urbis reduce a la mitad su plantilla en 2010.”

“Reyal Urbis redujo casi a la mitad su plantilla durante 2010, ejercicio que culminó con 138 trabajadores, frente a los 247 empleados con que contaba al cierre de 2009…”

Fuente: http://www.europapress.es/economia/construccion-y-vivienda-00342/noticia-economia-empresas-reyal-urbis-reduce-mitad-plantilla-2010-20110323183544.html

Sotogrande

(21/03/2011) “Grandes fondos ponen el ojo en Sotogrande: pagarían hasta 250 millones a NH.”

“Sotogrande vuelve a estar en el ojo del huracán. La salida de Gabriele Burgio de la presidencia de NH Hoteles ha disparado el interés por la joya inmobiliaria del grupo, que sube como la espuma en bolsa. Varios fondos están dispuestos a ofrecer alrededor de 250 millones de euros por uno de los grandes destinos residenciales de lujo del mundo…”

Fuente: http://noticias.lainformacion.com/economia-negocios-y-finanzas/construccion-e-inmobiliaria/grandes-fondos-ponen-el-ojo-en-sotogrande-pagarian-hasta-250-millones-a-nh_W6RtgThgKpa2XVhP40tKc5/

Testa

(25-03-2011) “Testa lanzará una OPA por su filial gala Tesfran.”

Fuente: http://noticias.lainformacion.com/economia-negocios-y-finanzas/valores/testa-lanzara-una-opa-por-su-filial-gala-tesfran_QREDfIV1s5ysENRr6doBg5/

Urbas

(22/03/2011) “Urbas amplía capital por 6,68 millones para atender una conversión de bonos.”

Fuente: http://www.europapress.es/economia/construccion-y-vivienda-00342/noticia-economia-empresas-urbas-amplia-capital-668-millones-atender-conversion-bonos-20110322104609.html

¡Salud y suerte!

Calma chicha en el mercado inmobilirio español

2011-03-22T23:34:00.001+01:00

¡Buenas noches!

Calma chicha en el mercado inmobiliario español. Llevamos dos días en los que las principales noticias vienen de EE.UU. A pesar que la recuperación económica sigue en marcha el dato sobre volumen de venta de casas de segunda mano en el mes de Febrero ha sido malo, registrando un caída del 9,6%. Hoy también se conocía que el precio de la vivienda en EEUU registró un descenso en Enero del 0,3% respecto al mes de diciembre, según ha informado la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA). El precio de la vivienda estaría en niveles de mayo de 2004.

Respeto a las empresas del ladrillo cotizadas en España hay que destacar las fuertes subidas de Testa, sin embargo esta presenta una revalorización anual del 13,9%, otras como Quabit se han revalorizado un 121% en lo que va de año (la mayoría está entre un 14-16%). Supongo que se está acercando al pelotón porque estaba algo rezagada. Martinsa Fadesa quiere volver a cotizar y otras siguen refinanciando deuda o ampliando capital. En fin, que ahí debajo, en las profundidades marinas hay movimientos, probablemente especulativos, veremos cuales salen de verdad a flote y llegan a buen puerto.

Salud y suerte.

Noticias de las Empresas del Ladrillo cotizadas (tercera semana de Marzo)

2011-03-20T00:10:00.001+01:00

¡Hola a todos!

Esta semana sigue siendo la protagonista indiscutible Metrovacesa que ha anunciado la refinanciación de su deuda. También se ha conocido las inversiones del fondo noruego de pensiones (NBIM) que durante el 2010 ha deshecho posiciones en Colonial, mantiene un 0,19% en Realia y adquiere un 0,76% en Quabit (podéis ver la información en su página web, también se hizo eco de la noticaElEconomista:http://ecodiario.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/2916159/03/11/Rsc-el-fondo-noruego-de-pensiones-invierte-18200-millones-en-la-bolsa-espanola.html).

En cualquier caso, todo parece indicar que los procesos de refinanciación de deuda, ampliaciones de capital, etc. siguen en marcha.

Haremos un repaso de las noticias más relevantes del sector durante esta semana:

Colonial

(15-03-2011) “Unibail ficha a José Luis Durán, ex CEO de Carrefour, con sus miras en el mercado español”

“El fichaje de Durán, que vuelve así a la primera línea empresarial tras su marcha de Carrefour en 2008, está relacionado con los intereses de Unibail Rodamco en España y también con su reciente desembarco en el capital de Société Fonciere Lyonnaise (SFL), filial francesa de Inmobiliaria Colonial…”

Fuente: Diario Negocio. Link: http://www.diarionegocio.es/empresas/unibail-ficha-jose-luis-duran-ex-ceo-carrefour-con-sus-miras-el-mercado-espanol-20110315

(16-03-2011) “Colonial ampliará capital o venderá activos para mejorar su endeudamiento, según UBS”

“Los analistas aún prefieren mirar de lejos a los valores inmobiliarios. UBS ha sido el último en mostrar sus recelos sobre el sector al recortar, esta mañana, su consejo sobre Inmobiliaria Colonial a vender. La firma helvética cree que la empresa controlada por la banca acreedora podría ampliar capital o acelerar el proceso de desinversiones con el objetivo de reducir su ratio de apalancamiento…”

Fuente: Invertia. Link: http://www.invertia.com/noticias/articulo-final.asp?idNoticia=2490622

Fergo Aisa

(16-03-2011) “La inmobiliaria Fergo Aisa formaliza su ampliación de capital de 167 millones”

“La operación, que busca el "reequilibrio patrimonial" según fuentes de la inmobiliaria catalana, es una ampliación por activos no dinerarios, es decir, que el nuevo capital proviene de deudas con acreedores, participaciones financieras y activos inmobiliarios, en vez de por una compra convencional de acciones de Fergo Aisa...”

Fuente: ABC. Link: http://www.abc.es/agencias/noticia.asp?noticia=738824

Martinsa Fadesa

(15-03-2011) “Martinsa Fadesa reelige a Fernando Martín como presidente”

Fuente: Reale State Press. Link: http://www.realestatepress.es/MostrarNoticia.asp?M=0&Id=15163

(16-03-2011) “Empieza la ronda de visitas a los juzgados de Manuel Jove y Fernando Martín”

“La primera visita a los juzgados de los dos empresarios, cuatro años después de que Fernando Martín firmara la compra de Fadesa, por 4.045 millones de euros, tendrá lugar el mes próximo y obedece a la demanda presentada por la administración concursal de Martinsa el pasado año contra Manuel Jove y el ex consejero delegado de Fadesa, Antonio de la Morena”

Fuente: Reale State Press. Link: http://www.realestatepress.es/MostrarNoticia.asp?M=0&Id=15180

(16-03-2011) “Dos entidades extranjeras recurrirán el convenio de acreedores de Martinsa Fadesa”

“El banco japonés Shinsei Bank y el fondo de inversión JER prevén recurrir ante la Audiencia Provincial de A Coruña el convenio de acreedores de Martinsa Fadesa, según informaron a Europa Press en fuentes jurídidas”

Fuente: Europa Press. Link: http://www.europapress.es/galicia/noticia-dos-entidades-extranjeras-recurriran-convenio-acreedores-martinsa-fadesa-20110315170840.html

Metrovacesa

(15-03-2011) “Metrovacesa prevé cerrar este semestre la refinanciación de sus 5.725 millones de deuda”

Fuente: Europa Press. Link: http://www.europapress.es/economia/construccion-y-vivienda-00342/noticia-economia-empresas-metrovacesa-preve-cerrar-semestre-refinanciacion-5725-millones-deuda-20110315175143.html

(16-03-2011) “Oaktree, el fondo que se negó a salvar Rumasa, es la mayor amenaza para Metrovacesa”

“…su negativa a sumarse al acuerdo alcanzado por el grueso de entidades presentes en el sindicado es lo que ha bloqueado la refinanciación y ha obligado a Metrovacesa a acudir a la justicia británica para tratar de cerrarla de una vez, como adelantó El Confidencial la semana pasada…”

Fuente: El Confidencial. Link: http://www.elconfidencial.com/en-exclusiva/2011/oaktree-fondo-salvar-rumasa-amenaza-metrovacesa-20110316-76139.html

(18-03-2011) “Metrovacesa se dispara en Bolsa tras refinanciar su deuda”

“La promotora cuenta con el apoyo de los acreedores y ahora necesita la aprobación de la justicia británica…La sociedad ha pactado ya la refinanciación de su deuda con acreedores que representan el 90% del importe del préstamo sindicado suscrito en junio de 2006 y modificado en julio de 2007. Ahora la justicia británica debe decidir si los acuerdos están debidamente justificados y comprobar que el apoyo formal de las entidades acreedoras es suficiente: al menos el 75% del volumen de deuda representada y el 50% del número de las entidades…”

Fuente:ElPaís.Link: http://www.elpais.com/articulo/economia/Metrovacesa/dispara/Bolsa/refinanciar/deuda/elpepueco/20110318elpepueco_2/Tes

Nyesa

(15-03-2011) “Nyesa acuerda aumentar capital”

“Nyesa aumentará su capital social por un importe nominal de 1.854.468 euros, con una prima de emisión de 523.506 euros, mediante la emisión y puesta en circulación de 1.545.390 acciones ordinarias, de 1,2 euros de valor nominal”

Fuente: Estrategias de inversión.

Link: http://www.estrategiasdeinversion.com/noticias/20110315/nyesa-acordara-aumentar-capital

Quabit

(15-03-2011) “Abre en Barcelona el Gym, primer gimnasio 24 horas “lowcost” de España”

“EL GYM ha instalado su primer centro en un local de de 1.845 metros cuadrados ubicado en el Edificio Quabit de Plaza Europa, zona emergente de la capital catalana. Se trata de un edificio de uso exclusivo de oficinas de nueva edificación, aún en fase de comercialización, propiedad de Quabit Inmobiliaria, que comercializa BNP Paribas Real Estate...”

Fuente: Reale State Press.

Link: http://www.realestatepress.es/MostrarNoticia.asp?M=0&Id=15156

Testa

(14-03-2011) “Carrís Hoteles abre el 'Beiramar', de Vigo”

“Carrís Hoteles acaba de pondrrá en marcha el próximo día 15 el 'Beiramar', establecimiento que forma parte del 'Palacio de Congresos y Auditorio Beiramar' de Vigo. El nuevo hotel cuenta con categoría 4E y 121 habitaciones (11 de ellas junior suite, 6 adapatadas a personas con movilidad reducida y 1 senior suite), además de 3 salones para reuniones (308 pax), uno de ellos con terraza anexa (120 pax adicionales en formato cóctel). Completa sus principales instalaciones con un resturante (200 comensales), cafetería, business center, gimnasio y aparcamiento privado. El 'Beiramar', dirigido por Manuel Rodríguez Cerdeira, es explotado en régimen de alquiler por Carrís Hoteles y la propiedad corresponde a la sociedad Testa Inmuebles en Renta, integrada en el grupo Sacyr-Vallehermoso, que habría invertido cerca de 29 M€ en la puesta en marcha del hotel. Mientras, el conjunto del proyecto, incluidas las mencionadas instalaciones congresuales, habría rondado los 90 M…”

Fuente: Alimarket. Link: http://www.alimarket.es/noticia/57228/Carris-Hoteles-abre-el--Beiramar---de-Vigo

(15-03-2011) “Burberry remodelará su tienda ‘insignia’ de Paseo de Gracia para alojar su central en España”

“Según han explicado a Modaes fuentes del sector inmobiliario, cuando Burberry alquiló el local en 2001, la normativa municipal no permitió introducir los cambios planteados por la empresa británica. Ahora, el inmueble, propiedad de Testa (filial de patrimonio inmobiliario del grupo Sacyr Vallehermoso) será reformado...”

Fuente: http://www.modaes.es/empresa/150311/burberry-remodelara-su-tienda-insignia-de-paseo-de

Noticias semanales de las empresas del ladrillo cotizadas

2011-03-12T22:19:00.001+01:00

¡Hola a todos!

Este es el primer post en el cual voy a recoger las noticias de la semana relacionadas con las empresas del ladrillo cotizadas. Realizar búsquedas diarias es una labor un tanto tediosa, así que pretendo ahorraros ese tiempo y semanalmente recopilaré en un post las noticias que se hayan publicado durante toda la semana. Incluiré también el link a las mismas para aquellos que quieran recurrir a la fuente y leerla completamente. De este modo el que esté interesado en una empresa en particular puede acceder a leer las noticias que realmente le interesa y, a la vez, hacerse una idea de lo que está pasando en el sector. Pues bien, después de esta breve explicación vamos al tema.

Las empresas más populares esta semana han sido sin duda Metovacesa y Martinsa Fadesa. La primera porque, como ya he comentado, está renegociando la deuda, y la segunda, porque ha superado el concurso de acreedores.

Martinsa Fadesa:

(12-03-2011) “Martinsa deja atrás la mayor suspensión de pagos de la historia”

“La inmobiliaria Martinsa Fadesa dejó atrás ayer, oficialmente, más de dos años de proceso concursal. La decisión del Juzgado de lo Mercantil de La Coruña, que aprobó el convenio de devolución de la deuda presentado en enero, pone punto final a un periplo que comenzó en julio de 2008, cuando la inmobiliaria presidida por Fernando Martín anunció concurso de acreedores tras conocer que el estallido de la burbuja inmobiliaria había hinchado el pasivo del grupo hasta los 7.000 millones de euros, lo que dio lugar a la mayor suspensión de pagos en la historia de nuestro país…En virtud de la propuesta, Martinsa Fadesa se compromete a devolver la deuda íntegra durante ocho años, periodo que empezará a computar a partir del ejercicio 2012. Si no logra saldarla en un plazo de diez años, las entidades podrán canjear la deuda por acciones…. Asimismo, el convenio incluye la conversión a préstamos participativos del 15% del crédito ordinario y que la amortización de 2012 a 2014 se elevará entre un 0, 25% y un 0, 50% del total del pasivo…Reunidos en la junta de accionistas, que se celebró ayer, los propietarios acordaron ejercer acciones legales contra los integrantes del último consejo de administración de Fadesa, su ex presidente Manuel Jove y su ex consejero delegado, Antonio de la Morena…”

Fuente: ABC. Link: http://www.abc.es/20110312/economia/abcp-martinsa-deja-atras-mayor-20110312.html

Metrovacesa:

(08/03/2011) “Metrovacesa vende con pérdidas sus activos en Alemania que compró por 340 millones de euros.”

“En concreto, Metrovacesa procedió en la recta final del pasado año a deshacerse de siete filiales alemanas, que representaban a otros tantos edificios situados en la localidad germana de Dusseldorf, según ha podido saber NEGOCIO de fuentes del sector. Los inmuebles conforman un notable complejo de oficinas que ha servido de sede a empresas como Deutsche Bank y Eurohypo.

La operación, cuyo comprador podría ser un fondo de inversión especializado en el sector, se ha valorado en 183,5 millones de euros y ha consistido en la subrogación por parte del comprador de un crédito aun vigente y de un pago en metálico por el resto de la cantidad a abonar, en torno a los 11 millones de euros…, la dimensión internacional de Metrovacesa se queda reducida a sus activos en Francia, básicamente consistentes en la participación del 27% que posee en el capital de la patrimonialista Gecina… En Alemania aún le resta, como activo residual, un edificio de oficinas en Francfort que adquirió al tiempo que el resto de inmuebles en el país germano…”

Fuente: Diario Negocio. Link: http://www.diarionegocio.es/empresas/metrovacesa-vende-con-perdidas-sus-activos-alemania-que-compro-340-millones-euros-20110307

(9/03/2011) “Metrovacesa busca parar el bloqueo de la refinanciación de su deuda.”

“Metrovacesa ha acudido a la justicia británica para conseguir la refinanciación de su deuda, según informa El Confidencial. Siempre según la web, la inmobiliaria recurriría a los tribunales para sacar adelante la refinanciación con el apoyo de tan sólo un 75% de sus acreedores. Actualmente, hedge funds que poseen un 13% de su deuda se oponen a la operación. La táctica jurídica, llamada scheme of arrangement en inglés, evitaría la ejecución de los activos por parte de los acreedores, porque Metrovacesa no incurriría en impago.”

Fuente: http://www.bolsamania.com/noticias-actualidad/noticias/Metrovacesa-busca-parar-el-bloqueo-de-la-refinanciacion-de-su-deuda--0420110309122552.html

(10-03-2011) “Metrovacesa contrata un gran derivado de 3.000 millones para su crédito sindicado.”

“La compañía contrató a finales del pasado año un espectacular producto de derivados, consistente en dos coberturas de riesgo de tipo de interés, por un valor de 3.021 millones de euro, que le permitirá fijar el tipo de interés sobre la deuda del sindicado en el 2,585% hasta 2016. Después de las palabras pronunciadas hace unos días por el presidente del Banco Central Europeo (BCE), Jean Claude Trichet, sobre una posible revisión al alza de los tipos de interés de la zona euro a partir del próximo mes de abril, el Euribor se ha situado rozando la cota del 2%...”

Fuente: Diario Negocio. Link: http://www.diarionegocio.es/empresas/metrovacesa-contrata-un-gran-derivado-3000-millones-su-credito-sindicado-20110310

(10/03/2011) “El Parque Empresarial Vía Norte, al 75% de su ocupación actual.”

“El Parque Empresarial Vía Norte se encuentra al 75% de su actual ocupación, tras el contrato firmado con una multinacional farmacéutica americana, que ha supuesto el alquiler 4.600 m2… Así mismo, en el parque han entrado en explotación dos nuevos edificios de oficinas que supone aumentar en casi 15.000 m2 la superficie alquilable, con lo que se completa la oferta del nuevo parque empresarial…”

Fuente: Construarea.com. Link: http://www.construarea.com/noticias/detalle_noticia/-/asset_publisher/c6jL/content/el-parque-empresarial-via-norte-al-75-de-su-ocupacion-actual

Quabit

(8/03/2011) “Rayet vende un 1,39% de la francesa Eiffage por 51,3 millones de euros.”

“Rayet ha vendido acciones de la constructora francesa Eiffage representativas del 1,39% de su capital social por un importe de 51,3 millones de euros, con lo que reduce al 0,2% su participación en esta empresa, según informó el grupo constructor e inmobiliario…Rayet, socio mayoritario de Quabit Inmobiliaria, prevé destinar el importe obtenido en esta operación a cancelar parte de sus deudas con las entidades financiera…”

Fuente: Europa Press. Link: http://www.europapress.es/economia/construccion-y-vivienda-00342/noticia-economia-empresas-rayet-vende-139-francesa-eiffage-513-millones-euros-20110308195711.html

Realia

(7-03-2011) “Realia paraliza inversiones de 130 millones en patrimonio por la crisis.”

“Se trata de un centro comercial en Denia (Alicante), la fase II de La Noria (Murcia) y del edificio de oficinas de Barcelona Park Central 22@... A cambio, recupera As Cancelas –Santiago de Compotela-, uno de los más emblemáticos del grupo. ..”

Fuente: La información.com. Link: http://noticias.lainformacion.com/economia-negocios-y-finanzas/construccion-e-inmobiliaria/realia-paraliza-inversiones-de-130-millones-en-patrimonio-por-la-crisis_qkOHFGNBLXWK7AnM6VpWx2/

Fergo Aisa

(12/03/2011) “La inmobiliaria Fergo Aisa incrementó su plantilla un 360,6% en el último ejercicio. Fue la que más de las cotizadas...”

Fuente: Cinco Días. Link: http://www.cincodias.com/articulo/Directivos/Empresas-rosas-empresas-azules/20110312cdscdidir_1/

Unas reflexiones sobre el mercado de Viviendas

2011-03-09T21:35:00.001+01:00

Según Fomento durante el 2010 se ha vendido un total de 491.000 viviendas, lo cual supone un incremento del 5,9% respecto al año anterior. El 30,6% (150.268 viviendas) son operaciones realizadas el último trimestre. El 40,7% del total de transacciones corresponde a obra nueva y el 59,3% a vivienda usada. Los datos publicados por el I.N.E. en el mes pasado referentes al número de viviendas vendidas en España en 2010 arroja el dato de 441.368 unidades anuales, siendo 50,4% operaciones de nueva construcción y el 49,6% de segunda mano. En 2010 se habría vuelto a un crecimiento positivo del 6,8% de compraventas. Algunos medios son reacios a atribuir este incremento únicamente a los efectos del fin de la desgravación por la compra de vivienda y el incremento del IVA.

En un informe publicado por Look & Find, también el mes pasado, resaltaba el incremento en un 38 por ciento del número de operaciones de compra-venta realizadas a lo largo de 2010. También de modo optimista consideraba que “la evolución del mercado inmobiliario a lo largo de 2010 y el fortalecimiento de sus indicadores clave hacen que las previsiones para este primer semestre de 2011 sean positivas, con un incremento previsto de las ventas, respecto al mismo período de 2010, en torno al 10 por ciento”.

Estos datos contrastan un poco con la información aportada recientemente por "The Economist". El precio de los pisos estaría aún un 43,7% por encima de su valor real. Este diario descarta que el precio de los inmuebles haya tocado aún fondo en España. Hoy, un día después, Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com en una entrevista publicada en el portal Invertia, recomienda no dejar pasar las buenas oportunidades, dice que la anterior afirmación de “The Economist” es una “salvajada”, que una subida anticipada del Euribor “no tiene porque impactar en una bajada de los precios de las casas porque para quien se encarece es para el comprador”, que el particular que quiere vender “anuncie su casa en portales para darle publicidad al inmueble”, etc. En fin, que va a decir alguien que trabaja para un portal inmobiliario (pueden leer la entrevista en el siguiente link: http://www.invertia.com/noticias/articulo-final.asp?idNoticia=2486946)

Claro está, que en un caso hablamos de número de transacciones y en otro del valor de los pisos. En cualquier caso, los datos que vayan surgiendo durante el 2011 serán reveladores de la evolución real del sector residencial. Sin ánimo de chafar las previsiones de Look & Find (que seguro que manejan más datos que yo), en un escenario de previsible subida de tipos de interés, tasa de paro por las nubes, difícil acceso al crédito, etc. yo apuesto por un ajuste mayor de los precios, en general (siempre dependerá de la localización del piso), así como una recuperación lenta del sector. ¿Apostarían por una estabilización para mediados o finales de 2012 y recuperación finales 2013 o principio de 2014? Hagan apuestas, porque si algo nos han demostrado los economistas, políticos, banqueros, agentes inmobiliarios etc. es que a la hora de predecir el futuro casi todos somos igual de buenos, o malos.

Los Resultados de las Inmobiliarias cotizadas

2011-03-04T18:40:00.002+01:00

Llevo unos cuantos días leyendo y releyendo los informes de gestión presentados por las empresas del ladrillo cotizadas y resulta muy complicado establecer una comparativa en profundidad entre ellas para señalar una clara vencedora. Será que aún no están centradas y necesitan más entrenamiento porque han salido casi todas a última hora y antes de la meta han tropezado, con lo cual deberíamos anular la carrera y darles seis o doce meses más para que se preparen en profundidad. Además no todas comparten las mismas áreas de negocio.

La primera en presentar resultados fue Renta Corporación, pero en los primeros metros demostró que no llegaría lejos. Ha reducido un 49% las pérdidas que alcanzaron los 27,9 M€ a finales de 2010, pero con un ratio de apalancamiento del 94,9% (LTV), EBITDA negativo (18,3M€), concentración en el mercado español, etc. le costará ponerse en forma.

Realia destacó fácilmente presentando un simbólico beneficio de 1,1 M€. Su LTV es de 48% y la fuerza de los alquileres procedentes del negocio patrimonial (aportan más del 94% del margen bruto de la compañía), junto con su participación en SIIC de París le dan ventaja. No obstante, hay que tener en cuenta que la venta del edificio Diagonal 640 de Barcelona generó unas plusvalías de 28 millones y los ingresos por alquiler han caído un 5,2% debido en parte a la venta de éste y otros activos. Realia cuenta con Tesorería y equivalentes por un total de 230 millones de euros.

Si nos centramos en las pérdidas, Martinsa Fadesa sería la última. Ha presentado unas pérdidas de 827 M€ un 16% más respecto al ejercicio precedente. Sus ingresos cayeron un 11%, hasta los 454 M€. El valor de los activos se situaba en 4.930 M€ y el del pasivo contable en 5.027 M€. El EBITDA mejoró un 22% pero sigue siendo negativo (129 M€).

La penúltima plaza, atendiendo sólo a pérdidas se la adjudicaríamos a Colonial. Presentó un resultado negativo de 739,2 millones de euros, un 55,95% más que en 2009. Pero no todo es negativo, y esta plaza parece poco justa para una compañía que ha finalizado el proceso de saneamiento que le ha permitido reducir la deuda a la mitad, desde 6.046 a 3.315 millones. El LTV es del 66%. Además Colonial ha destinado provisiones extraordinarias por 700 millones de euros con el objetivo de “preparar la compañía para el acceso a los mercados internacionales”. Por primera vez en tres años, su negocio patrimonialista de alquiler de oficinas ha vuelto a los números negros, con 70 millones. Los ingresos por alquileres del grupo han alcanzado los 261 millones de euros, registrando caída del 8%. Es de destacar que el 67% (175 millones) corresponden al mercado de oficinas de París, el cual ya está en recuperación.

Después estaría Reyal Urbis. Perdió 379,01 M€ frente a los 145 M€ registrados en el ejercicio anterior. La suma del pasivo (corriente y no corriente) asciende a 4.640.842 M€, patrimonio en números rojos, etc. Curiosamente no aporta informe de gestión, únicamente informe estadístico e Informe anual del gobierno corporativo, con lo cual, aquellos que no sean muy duchos analizando cuentas de resultados, balances, etc. pueden ya ponerse manos a la obra y extraer sus conclusiones (¿Por qué será?).

Respecto a Montebalito, tal y como se recoge en el informe de gestión publicado por la entidad, “el resultado acumulado al 31 de diciembre de 2010 en 5.039 miles de euros de pérdidas. Este resultado viene producido, fundamentalmente, por la variación de valor de las propiedades inmobiliarias, que se ha deteriorado en 4.811 miles de euros. El EBITDA del Grupo ha sido de 3.389 miles de euros con un decremento del 4,6% sobre el ejercicio anterior.” El LTV (loan to value) se situó en el 44,44€, un 14,86% superior al del ejercicio anterior. No obstante el relativo a la actividad patrimonial es de 61,62%. Los ingresos por generación de energía eléctrica ascienden a 4.443 miles de euros y los relativos al negocio patrimonial 3.086 miles de euros. Recordemos que Montebalito centra su actividad en el negocio de las energías renovables, negocio patrimonial, promoción inmobiliaria y explotación turística.

Quabit, es la empresa del sector que más ha subido en bolsa este año, con una revalorización del 144,4%. Registró unas pérdidas de 116,3 M€ en 2010, lo que supone una reducción del 22,5% respecto al resultado registrado en 2009. El resultado bruto de explotación (Ebitda) fue negativo en 68,1 M€, lo que supone una mejora del 20,4%. No obstante, el LTV ha aumentado desde un 77,4% registrado a finales del 2009 al 82,5% en 2010. El negocio de Quabit se ha centrado en la promoción de viviendas, gestión y urbanización del suelo.

Metrovacesa disminuyó sus pérdidas un 89,8 por ciento en 2010 respecto al ejercicio anterior, situándose estas en 89,9 M€. Los ingresos totales ascendieron a 545,3 millones, con un margen bruto de 134,3 millones de euros. La actividad del patrimonio aporta un margen bruto (antes de gastos de estructura) de 145 millones de euros. Hay que tener en cuenta que la venta de activos se incrementó un 32,2% situándose en 165,2 M€, los ingresos por alquiler son de 171,9 M€. La ocupación media de los activos de patrimonio se sitúa en el 89,1%. El Ebitda antes de revalorización de activos es de 88,6 M€, descendiendo un 24%. La deuda neta financiera se ha situado en 5.725,8 millones de euros, descendiendo 217,6 millones respecto a 2009. El valor total de los activos es de 7.775,1 M€. El NAV bruto equivale a 28,27€ por acción y el NAV neto asciende a 21,69€. Metrovacesa está negociando la refinanciación de su deuda y entre otras medidas estudia una posible ampliación de capital. Como factor positivo destacar la participación mantenida en Gecina.

Ta como reza en el informe de gestión de Urbas Guadahermosa S.A. a 31 de diciembre de 2010, disponía de “26 promociones con 274 viviendas, junto con 9,3 millones de m2 de suelo, en los que se han incluido las incorporaciones derivadas de la contrapartida a la emisión de obligaciones necesariamente convertibles realizada en 2010. Asimismo para alquiler disponía de una nave industrial en la provincia de Madrid, junto con la cartera de pisos en diferentes provincias, un hotel de 75 habitaciones en Vera (Almería), un local de oficinas en la C/ Velázquez en Madrid y un parking en Estepona (Málaga)”. Perdió 45,02 millones de euros en 2010, un 32,87 % más que en 2009. Sus ingresos descendieron un 61,45%, pasando a 19,7M€ en 2010 frente a 51,1 millones de euros en 2009. Las pérdidas de explotación alcanzaron 42,32 millones de euros, incrementándose un 90,95 % con respecto al año 2009. Al estilo de Colonial (la precursora en esta estrategia) Urbas ha alcanzado un acuerdo con sus acreedores para canjear 15 millones de euros de deuda por acciones de la empresa en el marco de una ampliación de capital.

En cuanto a Nyesa, la facturación ha descendido un 78% respecto al ejercicio anterior alcanzando los 18,35 M€. De este total, aproximadamente el 11.247 miles de euros corresponde a ventas de solares y viviendas. La facturación del segmento patrimonio se situó en 7.132 miles de euros, registrando un descenso del 4%. Obtuvo unas pérdidas de 44.171 miles de euros, lo cual supone un descenso del 46% respecto a las registradas en el periodo anterior. El endeudamiento neto a cierre del ejercicio 2010 se sitúa en 495 millones de euros frente a los 485 millones de euros correspondientes al ejercicio anterior. Ha realizado dos ampliaciones de capital suscritas por GEM por importe de aproximadamente 3,9 millones de euros (capital más prima de emisión), y realizará una tercera durante el mes de marzo de 2011.

Testa a logrado un beneficio de 61,1 M€ en 2010, lo cual supone un descenso del 41,9% del registrado un año antes, no obstante hay que tener en cuenta que no se han producido resultados significativos por ventas de activos , mientras que en el mismo periodo de 2009 se contabilizaron 65,4 M€ por este concepto. El Ebitda se situó en 197 M€, un 6,3% menos que el registrado en 2009. Los ingresos por alquiler han descendieron un 3,4%. El grado de ocupación se sitúa en el 98%. El importe conjunto de la valoración de activos obtenida asciende a 4.105.032 miles de euros. El total de la deuda financiera asciende a 2.506.468 miles de euros.

Hasta aquí un resumen de los resultados presentados. ¿Cómo repartimos las medallas? La medalla de oro yo se la daría a Testa, porque ha vuelto a presentar números negros y sin recurrir a la venta de activos. La de plata podría ser para Realia, a pesar de obtener un escueto beneficio y recurrir a la venta de activos, también se centra en la actividad patrimonial. Este sector está experimentando una estabilización de los precios, el sector residencial, promoción y suelo aún sufrirá probablemente más descensos de precios. Además su participación en SIIC de París supone un valor añadido puesto que el sector patrimonial en Francia ya experimentó revalorizaciones. La medalla de bronce es más difícil de colgar si cabe. Se la daré a Colonial, aunque también podría ser para Metrovacesa. Esta empresa ha hecho un gran esfuerzo en sanear su balance (como ya comentamos otras están copiando su fórmula dando entrada a sus acreedores), posee unos activos de calidad centrados en la actividad patrimonial y en París la respalda una pequeña joya llamada Société Foncière Lyonnaise (SFL). Por cierto, Unibail Rodamco, la mayor inmobiliaria de Europa por capitalización bursátil, ha entrado en el capital de SFL, mediante la compra de un paquete de acciones representativo del 7,25% de la compañía gala. Recuerden que ésta sólo es mi opinión, tan subjetiva y válida como otras.

Realia comunica los Resultados de 2010

2011-02-25T18:17:00.001+01:00

La segunda en partir desde la parrilla ha sido Realia. Hoy ha informado de los resultados correspondientes al ejercicio del 2010.

Ha salido de los números rojos consiguiendo un Beneficio Neto de 1,1 M€, a pesar del descenso registrado en el último tramo del año.

Según informa la compañía “los ingresos del negocio patrimonial continúan dando estabilidad y solidez a la cuenta de resultados, aportando más del 94% del margen bruto de la compañía”. El 67% del valor de los activos de Realia corresponde a la actividad patrimonial y el 33% a la residencial. Los activos patrimoniales se han devaluado un 1,9% en términos comparables (like for like) y los relativos al suelo un 5%. El valor del Total de activos es de 4.478M€. En 2009 el valor total era de 4.550M€. La rentabilidad actual de la cartera patrimonial es del 6%.

La tasa de ocupación se sitúa en 94,8%, sin embargo no se incluyen varios proyectos porque “aún no se ha concretado su desarrollo”, tampoco la Torre Realia BCN inaugurada en 2009, con una ocupación actual del 67%. En el 2009 han vendido activos partimoniales valorados en 150M€, los cuales generaron unas plusvalías de 2,9M€.

El 34% del valor de los activos de Realia se centra en el mercado “prime” de oficinas de París. Recordemos que recientemente SIIC de París, la filial francesa de Realia, realizó una ampliación de capital mediante la aportación de dos edificios de oficinas por parte de Société Foncière Lyonnaise (SFL), la filial en Francia de Colonial. SFL tomó un 29,99% de SIIC de París.

Los ingresos por alquiler ascienden a 170,9%, un 5,2% menos que los registrados en 2009. Los ingresos totales han descendido un 17% alcanzando los 317,5 M€ en 2010, frente 382,6 registrados en 2009.

En cuanto a la situación financiera, la deuda desciende un 4,4%, situándose en 2.127M€. El ratio de endeudamiento (loan-to-value) es del 48%. Cuenta con Tesorería y equivalentes por un total de 230 millones de euros.

Finalmente, el valor neto patrimonial (NNAV) a 31 de Diciembre de 2010 se sitúa en los 3,91 euros por acción, un 9,9% inferior al de Diciembre 2009. Hoy Realia cerraba a 1,935€ por título revalorizándose un 11,85%.

Pues parece que Realia ha adelantado con creces a Renta Corporación. La próxima en salir será Colonial…veremos cómo se sitúa.

Comienzan los Resultados de las Empresas del Ladrillo

2011-02-24T20:54:00.001+01:00

Tres, dos, uno...¡pum! Han comenzado a presentar los resultados las empresas del ladrillo cotizadas en España. La primera en salir es Renta Corporación, pero seguro que se quedará rezagada.

La compañía ha cerrado el ejercicio 2010 con un resultado neto de -27,95 millones de euros, reduciendo casi a la mitad el resultado negativo del 2009 (54,5 M€).

Durante el pasado ejercicio ha captado 29 nuevas operaciones, mayoritariamente edificios residenciales en el mercado nacional. La inversión del ejercicio 2010 se ha situado en 34,8 M€, casi el doble de los 17,8 M€ registrados en el año anterior.

A pesar de un bajo volumen de venta, ha conseguido generar margen bruto positivo, situándose en 0,1 M€, mediante la venta de cartera de negocio ordinario y de existencias previas al 2009. Para la correcta interpretación de este margen hay que considerar:

Un margen bruto de +8,7 M€, compuesto por +5,7 M€ de negocio ordinario y +3,0 M€ de existencias previas al 2009.

Un margen bruto “no ordinario” por valoración de la cartera actual de -8,6 M€.

Continúa la política de austeridad reduciendo progresivamente los costes. El conjunto de gastos variables de venta, generales y de personal del grupo se sitúa en 21,5 M€ vs 30,0 M€ en 2009. Renta Corporación también ha cerrado sus oficinas internacionales con el objeto de "minimizar los costes de estructura". Concentrará sus esfuerzos en España, principalmente en Madrid y Barcelona, ciudades donde pueden conseguir mayores rentabilidades. El 95% de la cartera se encuentra en España. No por ello dejarán de contemplar posibles operaciones en localizaciones donde tienen experiencia: París, Londres, Berlín y Nueva York. En estos casos se coordinará la actividad desde la oficina de Barcelona “en un ejercicio adicional de minimización de costes”.

La deuda neta a cierre del ejercicio se ha situado en 297,5 M€. Ha aumentando en 19,9 M€ respecto a la de 2009. Esto se debe principalmente a “la capitalización de intereses, el consumo de tesorería y la desactivación de las comisiones del crédito sindicado de mayo 2009”. El ratio de apalancamiento se sitúa en un 94,9%, aumentando en 8,1 p.p. vs al cierre del año anterior debido tanto al aumento de la deuda como a la disminución del patrimonio.

Renta Corporación espera llegar a nuevos acuerdos con las entidades acreedoras durante 2011 para “acomodar la deuda a las actuales circunstancias de mercado y la previsión de futuro”.

En otro orden de cosas, Gecina la filial francesa de Metrovacesa, ha salido de los números rojos, al igual que lo hizo SFL, filial de Colonial. Obtuvo un beneficio neto de 998,2 M€ en 2010, frente a los -773,7 M€ contabilizados en 2009. La cifra de negocio de la compañía ha caído hasta 556 millones de euros (un 5%), por el descenso de la tasa de ocupación. El beneficio de explotación también ha cambiado a positivo situándose en 1.289 millones. Continuará con su estrategia de rotación de activos y mayor concentración en el mercado de oficinas. También prevé repartir un dividendo para el 2011 de 4,4 € por acción.

Parece que el mercado en Francia está en plena recuperación, factor que ayudará también a las empresas españolas con filiales galas.

URBAS alcanza un acuerdo con sus acreedores

2011-02-22T20:10:00.002+01:00

En el comunciado remitido hoy a la CNMV "URBAS GUADAHERMOSA" pone en conocimiento el acuerdo alcanzado con acreedores para canjear 15 millones de euros de deuda por acciones. Del importe total, 11.920.261,90 se han suscrito mediante compensación de créditos, procediéndose al acuerdo de ampliación de capital. El resto corresponde a deudas que serán capitalizadas en próximas ampliaciones.
También se ha informado del nombramiento de D. Luis Ramos Atienza, como miembro independiente del Consejo de Administración en sustitución de D. Fernando Beltrán Bustos.

Urbas es una de las empresas líderes en el corredor de Henares. Se centra en la promoción, urbanización, comercialización de activos inmobiliarios y también, en el 2010 se ha diversificado, entrando en el negocio de la energía renovable. Hoy ha cerrado con una subida del 3,57%, cotizando a 0,087 €.

¿Alquilar o Comprar?

2011-02-20T21:13:00.001+01:00

El 16 de Febrero conocíamos la noticia en la que Look and Find detectaba un fuerte incremento en la venta de inmuebles y la transformación de una parte de la demanda del alquiler hacia la compra durante el 2010. Preveía que esta tendencia continuará durante el 2011. También hablaba de la estabilización del precio de la vivienda, situando los mismos en valores de mercado similares a 2004.

Según los datos publicados por el I.N.E. referentes el número de viviendas vendidas en España en 2010 arroja el dato de 441.368 unidades anuales, de las cuales el 50,4% fueron viviendas de nueva construcción y el 49,6% restante, viviendas de segunda mano. Tras dos años de caídas consecutivas en el número de compraventas de viviendas, el 2010 registraba un crecimiento positivo del 6,8% (aunque también registraba una caída intermensual del 3,9% en Diciembre). Esto supondría la vuelta a una situación de estabilidad y normalización.

Muchas son las estadísticas y los datos aportados que apuntan a que los precios se estabilizan y ya no van a bajar. Unos provienen del Gobierno, otros de las entidades financieras y otros de inmobiliarias y empresas de sector. Nos dicen que es un buen momento para comprar y nos ofrecen suculentas ofertas. Si repasamos las noticias encontramos que esto no es novedad y viene ocurriendo desde el 2009. En este enlace pueden ver como en Mayo de 2009 varias entidades ya ofrecían descuentos del 30-40%:

http://www.expansion.com/2009/05/04/empresas/banca/1241469818.html

No obstante, esta visión no parece que sea la mantenida por muchos expertos del sector. En Estrategias de Inversión el día 26 de Enero de 2011 publicaba un artículo titulado “El ladrillo: ni olerlo hasta 2014” (http://www.estrategiasdeinversion.com/noticias/20110125/ladrillo-ni-olerlo-hasta-2014). Citaremos a continuación dos ejemplos más:

- Para Bankinter el precio de la vivienda se estabilizará a mediados del 2011 continuando hasta el 2013 para volver a subir muy lentamente a finales de dicho año o principios del 2010 (http://www.invertia.com/noticias/articulo-final.asp?idNoticia=2397288).

- Richard Ellis en su último informe “Tendencias 2011 Informe inmobiliario” dice textualmente: “el exceso de oferta del mercado se reduciría hasta finales de 2013 para, a partir de 2014, iniciarse una nueva etapa para el sector”; si bien, atendiendo a las diferentes manifestaciones territoriales: “a partir de 2013, existirán zonas cuya demanda será suficientemente elevada para estimular la promoción de nuevas viviendas”.

Ante esta situación podemos plantearnos qué es mejor, alquilar o comprar. En principio, alquilar tiene sus ventajas:

- No nos va a afectar la bajada del precio de la vivienda. En estos momentos puede ser el caso, si hasta el 2013 los precios no se estabilizarán, tenemos margen. Claro que depende de otros muchos factores: ciudad, localización del piso, calidades etc.

- Se puede disponer de una mejor vivienda sin tener que realizar una inversión inicial fuerte. El riesgo económico es menor. Aunque depositemos aval o fianza, casi con seguridad el importe será inferior al 10% aproximado del valor de una vivienda, que normalmente se requiere tener en efectivo para el pago inicial en caso de compra.

- Podemos rescindir el contrato y mudarnos. Para aquellos que valoran la movilidad geográfica y flexibilidad es un factor a tener muy en cuenta.

- No tenemos que asumir gastos de la vivienda o inmueble. Esto no es aplicable a los derivados del mal uso que haga el inquilino.

- En determinados casos podemos también deducirnos la cuota del alquiler.

Como desventajas del alquiler podemos señalar:

- La primera y más importante es que no tendremos nunca una vivienda en propiedad (no contemplamos aquí el caso de alquiler con opción a compra).

- Debemos acatar las normas del contrato y posibles restricciones: tenencia de mascotas, posibles reformas, etc.

- Relacionada con la anterior, no podremos acondicionar la vivienda a nuestro antojo.

- Que nuestra cuota aumente con el IPC al renovar el contrato.

De modo resumido también podemos señalar las ventajas de comprar una vivienda:

- Adquirimos una vivienda en propiedad.

- Dependiendo del tipo de vivienda, momento en que compramos, etc. dicha propiedad puede revalorizarse. ¡Ojo!, esto no siempre es así y considero que después de esta crisis no hace falta poner ejemplos.

- Deducción por vivienda habitual en determinados casos (más restrictivos desde el 1 de Enero del 2011)

Las desventajas de comprar vivienda podríamos decir que son las opuestas a las ventajas del alquiler:

- Nos va a afectar la bajada del precio de la vivienda. Esto es especialmente importante en aquellos casos donde no se puede hacer frente al pago de la hipoteca (por desgracia muy frecuentes en los últimos años) y la cantidad adeudada al banco es superior al precio del piso en el mercado (Negative Equity).

- Hay que realizar una inversión inicial fuerte. El riesgo económico es mayor.

- Si queremos mudarnos va a ser más complicado vender la casa.

- Tenemos que asumir los gastos de la vivienda o inmueble.

Una vez que hemos evaluado nuestra situación laboral, familiar, personal y económica nos decidiremos por el alquiler o la compra. En general si los gastos del alquiler son mayores que los intereses que tenemos que pagar por la vivienda y si además se espera que suba el precio de la misma, sería más interesante la compra.

Tenemos que hacer los cálculos pertinentes y ser conscientes que probablemente los tipos de interés subirán. También, dependiendo del tipo de vivienda y situación, aún se pueden registrar bajadas en el precio. Eso sí, desconfíe de lo que le dice el Gobierno, los bancos o agentes inmobiliarios porque a ellos muy probablemente lo que les interesa es que los precios no bajen más, infórmese y sea todo lo objetivo que pueda.

Una Explicación de la Burbuja Inmobiliaria

2011-02-17T18:30:00.001+01:00

Antes de la crisis piense usted cuántas veces había oído que los precios de los pisos siempre subirían y que el aumento de la población, la escasez de terreno y el crecimiento económico siempre empujarían al alza el valor de los inmuebles. Acaso, ¿No conocía un vecino o vecino de un vecino que compró una vivienda y al poco tiempo la había vendido con notables plusvalías? Pues bien, parece que ahora no se escucha tanto e incluso el vecino del vecino le ha puesto en conocimiento el caso de Japón, remoto lugar donde la población parece que vive un poco más aglomerada que en España y, sin embargo, el precio del suelo urbano curiosamente desde 1991 hasta 2006 ha caído un 68% en términos reales en las principales ciudades (http://reinet.org.ip, deflactado por Japon CPI Nationwide General Ex Fresh Food-Core Ex Fresh Food).

George A. Akerlof y Robert J. Shiller en su libro “Animal Spirits” recurren al término “ilusión monetaria”, entre otros, para explicar la existencia de los ciclos inmobiliarios. Así, la gente suele recordar el precio que pagó por su casa 20 años después pero no lo compara con otros precios de la misma época. Quiere esto decir que la gente no tiene en cuenta, en general, la multiplicación de los precios del consumo. Considerando este factor, parece que la inversión mobiliaria sólo sería más rentable que otras inversiones en determinadas épocas y en determinados lugares. Otros factores que manejan estos autores son: la confianza, la corrupción y la historia oral.

En esta Burbuja Inmobiliaria, como en otras muchas, han influido diversos factores psicológicos, culturales y económicos. En un país donde la movilidad geográfica y flexibilidad laboral es baja, donde existe un cierto arraigo cultural hacia la propiedad, unido a una política de intereses bajos, incentivos fiscales para la compra de vivienda y una retroalimentación favorable tanto psicológica como económica por parte de las entidades financieras, parece un caldo adecuado para un “boom inmobiliario”.

A nadie le interesaba bajarse del barco. Los bancos y cajas ganaban más dinero, parece lógico pensar que los intereses a cobrar por una hipoteca de 150.000 € no son los mismos que los de 250.000 €. Los particulares más contentos porque podían comprar un piso y un coche “por el mismo precio” el cual dentro de un año había incrementado el valor. Los políticos, tres cuartos de lo mismo, el paro bajaba, las arcas públicas llenas y sus bolsillos privados también.

Por desgracia nadie esperaba que en la inmensidad del gélido océano un insignificante trozo de hielo (subprime) llevase un coloso de la economía a la deriva. El final de la película ya lo conocemos: se hunde el Titanic, el protagonista Lenardo DiCaprio y muchos otros perecen en la aventura, entre ellos el capitán que “gobernaba” la nave. Sin embargo la gran protagonista sobrevive… ¿Será la Banca?

Oficinas y más oficinas

2011-02-13T18:16:00.001+01:00

Recientemente conocíamos los informes publicados por Aguirre Newman sobre el mercado de oficinas en Madrid y Barcelona y el publicado por Savills sobre el mercado de oficinas en Madrid. Exponemos a continuación un resumen de dichos informes.

Mercado de oficinas en Madrid.

- La contratación en Madrid durante el 2010 ha experimentado un incremento del 45% respecto al 2009 según Aguirre Newman, porcentaje similar maneja Savills respecto al cuarto trimestre de 2010.

- Incremento de la tasa de desocupación, situándose en un 10,5% para Aguirre Newman y en casi 12% para Savills. Según ésta continúa el exceso de oferta y debilidad de la demanda. Aguirre Newman matiza este dato argumentando que en el Centro de Distrito de Negocios (CDN) se ha observado un descenso de la disponibilidad de más de un 20%. Para Savills la tasa de disponibilidad en dicho nicho se sitúa en el 5% situándose las rentas entre los 27 €/ m²/mes y los 28€/ m²/mes.

Mercado de oficinas de Barcelona

- La contratación en Barcelona se ha incrementado en un 17% respecto al 2009 para Aguirre Newman. Es debido fundamentalmente al mayor número de operaciones entre 500 y 1.000 m². En este caso cobra mayor importancia las zonas descentralizadas próximas a la ciudad.

- Incremento de la tasa de desocupación, situándose en Enero de 2011 en un 14,2%. Superior a la registrada en Madrid. También se aprecia un descenso de los precios medios de alquiler en todas las zonas de Barcelona, siendo más acusado en las zonas más alejadas de la ciudad.

Resumiendo para ambas ciudades.

- La tasa de desocupación en el mercado de oficinas se situaría en cotas máximas de la serie histórica. La reducción de la oferta unida a una recuperación paulatina de la demanda ayudaría a reducir dicha tasa.

- Descenso generalizado de los precios del alquiler, siendo menor en el último trimestre y con tendencia a estabilizarse o frenarse en las zonas prime.

- Incremento del volumen de inversión en un 30%, retornando al mercado el interés del inversor institucional. Siguiendo esta misma línea el consejero delegado de Colonial, Pere Viñolas, ha avisado el 24 de Enero del regreso de los inversores institucionales internacionales (mostrando una fuerte aversión al riesgo) al mercado inmobiliario español, una vez que se ha pasado lo más duro de la crisis económica.

- Notable relevancia de las operaciones de “sale & leaseback”. El presidente de Inditex, Amancio Ortega, fue quizás el primer inversor español que entró en la compra de edificios emblemáticos de entidades financieras utilizando 'sale & leaseback'. Bajo esta fórmula, protagonizó la mayor operación a finales de 2007 con la compra de diez edificios al Banco Santander por 458 millones. Operación que ha repetido con la compra de 40 edificios a Caixa Galicia, por 250 millones, y cinco locales a Sabadell, por 55 millones. Recientemente ha anunciado el cierre de sus dos mayores sociedades de inversión de capital variable (Sicav), “Keblar Inversiones” y “Alazán Inversiones 2001”, para apostar por las inversiones inmobiliarias. Otro ejemplo de sale & leaseback ha sido la adquisición de Mapfre Inmuebles, a finales de 2010, por unos 30 millones de euros de la sede en España (concretamente en Alcobendas) de la multinacional automovilística alemana Mercedes Benz.

Parque Empresarial en la UCI

2011-02-13T00:03:00.001+01:00

La actividad industrial y logística está estrechamente relacionada con el consumo puesto que el fin de ésta es la producción, almacenamiento y distribución de bienes.

Tal y como reza el último informe del Banco de España publicado en Enero: “Uno de los rasgos más destacados del último período de crisis económica en España ha sido el fuerte retraimiento de la demanda de los hogares, tanto en consumo de bienes y servicios como en inversión en activos residenciales. El consumo privado retrocedió un 5 % acumulado en el período de 2008-2009, mientras que la tasa de ahorro de las familias se elevó, al final de 2009, hasta el 18 % de la renta disponible, lo que constituye el máximo de las tres últimas décadas. Esta evolución estuvo ligada, indudablemente, al impacto de la caída del empleo sobre la renta de las familias. Una vez superados los efectos contractivos que incidieron sobre el consumo en el trimestre precedente (finalización del período de vigencia del plan de ayuda directa a la adquisición de automóviles e incremento de la imposición indirecta), los planes de gasto de las familias retomaron la trayectoria de suave recuperación que habían iniciado en la primera mitad del año. Se estima que el consumo se incrementó en 2010 a una tasa del 1,2 %, cifra que contrasta favorablemente con el pronunciado descenso que había mostrado en 2009 (–4,2 %).”

Yo no creo mucho en esta suave recuperación y considero que es necesario reducir el desempleo, efectuando las reformas laborales necesarias para reactivar la economía y devolver la confianza a los consumidores. En esta misma línea el informe publicado por Aguirre Newman en Noviembre de 2010 señala: “Será necesaria una solución a la actual situación de incertidumbre económica y de inseguridad laboral que traiga como consecuencia una reactivación del consumo, para observar una mejora en la contratación de espacios industriales y logísticos.”

Siguiendo este informe el mercado inmobiliario industrial y logístico durante los últimos 12 meses se ha caracterizado por un incremento en la contratación de espacios logísticos que no es consecuencia de una mayor necesidad de dichos espacios sino de un ajuste de costes y de espacio. El volumen de oferta existente en Madrid y Cataluña sigue presionando los precios a la baja. Este patrón, desde mi punto de vista es similar al mercado de oficinas y retail, una mejora del volumen de contratación que responde a la búsqueda de locales más eficientes a menores precios.

Para concluir resumimos las noticias más relevantes de la última semana:

11/02/2011: Saab Automobile ha trasladado su sede en Madrid al parque empresarial Miniparc, propiedad del grupo Gomendio. Knight Frank ha asesorado a Saab. También este mismo día se conocía que Exa ha asesorado a Konecta en el alquiler de oficinas de 1.500 metros cuadrados de oficinas, propiedad de Napora en el Parque Empresarial Avalon.

9/02/2011: El conselleiro de Medio Ambiente, Territorio e Infraestructuras, Agustín Hernández, anunció que a finales del presente mes de febrero se pondrán a la venta los primeros 300.000 metros cuadrados, distribuidos en 60 parcelas de usos terciarios, industrial y mixto del nuevo parque empresarial “A Sionlla”, Santiago de Compostela.

También la compañía Atesa, asesorada por BNP Paribas Real Estate, ha alquilado una nave logística de 1.500 metros cuadrados en la localidad barcelonesa de Sant Boi de Llobregat.

7/02/2011: Continental Tires, una de las principales proveedoras del sector de la automoción ha instalado su sede central en una oficina de 1.300 m2, situadas en el edificio Múnich, en el Parque Empresarial San Fernando (Madrid). El arrendatario en este caso es Goodman, un grupo inmobiliario que posee, desarrolla y gestiona espacios logísticos y empresariales a nivel global.

SFL Resultados

2011-02-10T22:54:00.001+01:00

El Consejo de Administración de Société Foncière Lyonnaise (SFL), filial de Inmobiliaria Colonial, ha aprobado las cuentas correspondientes al ejercicio de 2010.

Cabe destacar como factores negativos una disminución de los ingresos por alquiler, 174,9 millones de euros en el 2010 contra 183 en el 2009. La tasa de ocupación ha sido del 90%, en el 2009 estaba en el 94%.

La deuda neta de la compañía ascendió a 1.202 millones al 31 de diciembre de 2010 contra 183 millones el año anterior. Así mismo los gastos financieros pasan a ser 47,9 millones, 7 millones más que los gastos registrados a 31 de diciembre de 2009.

No obstante la compañía obtuvo un beneficio neto de 164,6 millones de euros, saliendo así de los números rojos. Un año antes registró unas pérdidas de 252,2 millones de euros, atribuidas en gran parte a la devaluación de activos. Hay que tener en cuenta que el valor del patrimonio ha aumentado un 7,1% durante el 2010. El mercado ha estado prácticamente parado en los tres primeros trimestres experimentando una mayor actividad en el cuarto.

SFL propone un dividendo de 2,10 euros por acción, lo que representa un equilibrio para distribuir € 1.40 por acción en vista del ingreso efectuado en diciembre de 2010.

Buenas noticias en general para Inmobiliaria Colonial que posee un 53, 45% de SFL.

Veremos si las inmobiliarias españolas cotizadas prosiguen las alzas registradas durante este año cuando empiecen a presentar los resultados correspondientes al ejercicio 2010.

Las rebajas de los centros comerciales

2011-02-08T22:58:00.001+01:00

El 16 de Diciembre de 2010, se publicó un artículo en Inmodiario en el cual se transmitía que la multinacional franco-holandesa Unibail-Rodamco estaba intentando deshacerse de activos. Lo mismo se decía del grupo Altarea. Recientemente, los medios se hacen eco de la intención de Inmobiliaria Chamartín de deshacerse de su división de centros comerciales, Dolce Vita. En algunos casos puede ser una operación de rotación de activos, en otros comprar caro tiene sus inconvenientes, no vamos a recordar ahora el recurrido caso de Riofisa.

El informe titulado “Diagnóstico y perspectivas de la inversión inmobiliaria no residencial en España”, publicado por Deloitte a finales del 2010 concluye que el mercado de Retail (centros y locales comerciales) podría ser el principal motor del mercado de las transacciones inmobiliarias no residenciales en 2011, tomando así el relevo de las oficinas. Pues bien, en otro informe publicado el 8 de Febrero de 2011 por BNP Paribas Real Estate se recoge también el interés de los inversores a nivel europeo por activos prime dentro del segmento de Retail. Se prognostica un mayor interés en dicho sector en detrimento del de oficinas, el cual supuso un 45% durante el 2010. No todo es pesimismo, claro que a los bancos, consultoras, gobiernos, etc., lo que menos les interesa ahora es difundir noticias negativas. En este mismo sentido, el que parece que va a ser el complejo comercial más grande de España y el tercero de Europa, Marineda City (en A Coruña), ha despertado el interés de fondos de inversión internacionales antes de su apertura. Al igual que en el sector residencial siempre hay fondos con ganas de comprar y al acecho, eso sí, no a cualquier precio.

Otras noticias positivas son la ampliación del centro comercial Vallsur de Valladolid o la comercialización del centro comercial de Sa Tanca en Menorca por Riofisa.

En conclusión, se ha vivido también un fuerte ajuste en el segmento de Retail. Las necesidades de desinversión, rotación de activos, operaciones de Sale & Leaseback, ajustes de alquiler, entre otros factores, propician un incremento en las transacciones. Al igual que en el caso de las oficinas, los precios de los alquileres estarían tocando fondo en lugares prime y aún podrían experimentar ajustes en el caso de los activos secundarios. ¿Será el fin de las rebajas?

La larga digestión de viviendas

2011-02-07T23:11:00.002+01:00

Atrás quedó la Navidad y con ella días de fiestas e intensos banquetes, atrás quedó el boom inmobiliario y con él días de fiestas para los constructores, banqueros y políticos.

Según datos del Ministerio de Fomento el índice general de precios de vivienda registró en el cuarto trimestre de 2010 un descenso del 0,4% respecto al trimestre anterior. La tasa de variación interanual fue del -3,5%. En tasa interanual ya se registraron ascensos de precios en las Comunidades Autónomas de Cantabria (3%), Principado de Asturias (2,2%), Castilla- La Mancha y Galicia (0,2%) y en el conjunto de ciudades autónomas de Ceuta y Melilla (1,2%). En cuanto al precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre, en el cuarto trimestre de 2010, fue de 1.825,5 euros, lo que representa una variación trimestral del -0,4% e interanual del -3,5%. Según la serie histórica de esta estadística, el precio medio por metro cuadrado ha descendido un 13,1% desde su nivel máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008.

Los visados concedidos por los colegios de arquitectos técnicos para la construcción de viviendas nuevas descendieron un 16% en noviembre del 2010 con respecto al mismo mes del año anterior.

Según el portal idealista.com, el precio de la vivienda usada en España ha bajado un 0,6%. En siete comunidades autónomas han subido los precios en el último mes y diez ha registrado variaciones negativas. Tal y como apuntan: “de todas maneras, el mes de enero ha supuesto un frenazo de la caída de los precios en muchos de los mercados”.

El reciente estudio publicado por Fotocasa.es destaca que el fin de la deducción por compra de vivienda para rentas superiores a 24.000 euros anuales ha aumentado tanto la oferta como la demanda de adquisición de viviendas, pero no se ha traducido en compras finales. La oferta de pisos en venta se ha incrementado un 28,9% desde el anuncio de la desaparición de la deducción (en julio de 2010). Las búsquedas de pisos han crecido un 24,3% de diciembre de 2009 a diciembre de 2010.

Los datos parecen indicar que los precios en el sector residencial “pueden estar tocando fondo”, dependiendo del tipo de vivienda y localización, claro. Pero sin duda la digestión será dura y pesada. Algunos, con tanto banquete han engordado bien estos años, el nivel de colesterol y triglicéridos se ha disparado. Otros incluso han fallecido de infarto. Las cajas y bancos se han apuntado ya al gimnasio y van a reestructurar también la dieta para perder sobrepeso.

¿Y ahora qué? Pues sólo nos queda trabajar duro, ser constantes y sudar la gota gorda. Claro que lo malo es que yo no he participado en banquete alguno y tengo que sudar también perdiendo poder adquisitivo día a día.

¡Ah! Se me olvidaba, siempre hay unos pajarracos oteando el horizonte en busca de la carroña y despojos sobrantes de los suculentos festines. En un artículo de Estefanía Fonseca publicado en Invertia, se explica la operativa de estos “distressed asset fund”. Compran con grandes descuentos y en grandes cantidades, lo que les da ventaja en las negociaciones, ventaja que algunos nunca lograremos.

Volverán las oscuras golondrinas en tu balcón sus nidos a colgar…

Recuperación de las inmobiliarias (segunda parte)

2011-01-29T15:28:00.003+01:00

El viernes 21 de Enero publicaba un artículo en el que se apostaba por una recuperación, al menos temporal, de las inmobiliarias. No soy tan optimista para creer que los inversores o especuladores hayan leído dicho artículo y se han lanzado a comprar acciones de las inmobiliarias cotizadas. Puede que sea suerte o instinto pero lo cierto es que una semana después el dinero ha entrado en el sector (claro que también puede ser de modo temporal, un calentón).

El miércoles 26 de Enero se conocía que Inmobiliaria Colonial ha aumentado su autocartera. En el comunicado remitido a la CNMV se informa de la adquisición de 19.079.442 acciones a un precio de 0.05 €. Las interpretaciones sobre un aumento de autocartera pueden ser varias: estabilización del precio de la acción, enviar una señal de confianza al mercado (estaría en consonancia con la intención señalada recientemente por Pere Viñolas en las sesión económica organizada por Economía Digital), utilización como canje en operaciones corporativas, generar plusvalías para la venta posterior, etc. Sólo los directivos conocen el motivo principal. Lo que sí podemos saber nosotros es que el día 28 de Enero la cotización de esta inmobiliaria se sitúa en 0.067, un 34% más. Resulta curioso que el mismo día La Caixa haga pública la creación de CaixaBank, un nuevo banco que nacerá con un valor contable de 20.600 millones de euros y un core capital del 10,9%, calculado con criterios de Basilea II, y la separación de sus activos expuestos al “ladrillo” (las participaciones en Inmobiliaria Colonial, Metrovacesa y Servihabitat). Esta noticia ayudó a la subida de Colonial y Metrovacesa en bolsa, pero el resto de las inmobiliarias tampoco se han quedado rezagadas.

¿Tendrá repercusión esta semana en el devenir de las inmobiliarias cotizadas? Para algunos, no deja de ser un movimiento especulativo, pero otros creemos que hay inversores que ya se están posicionando y puede que el suelo se haya fijado. ¡Ojo!, no todas son iguales y el riesgo está ahí. El camino será largo y tortuoso. Sí quiero mencionar los esfuerzos realizados por Inmobiliaria Colonial desde el inicio de la crisis, para sanear el balance y aportar un poco de transparencia y calidad en la gestión. Recordemos que esta inmobiliaria tiene aproximadamente un 80% de sus activos centrados en el sector patrimonial, y buena parte de sus ingresos provienen del alquiler de oficinas en Francia.

Recuperación de las inmobiliarias

2011-01-21T22:17:00.003+01:00

San Antonio de Padua ora pro nobis¡

Según un sondeo del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) realizado el pasado mes de diciembre un 77,4% considera la situación económica en general, mala o muy mala, frente al 2,1% que la considera buena o muy buena. En cuanto a los problemas personales el desempleo ocupa la primera posición (42,7%), seguido de los problemas económicos (41,6) y las pensiones (8,8%). Además existe un pesimismo generalizado respecto al nuevo año: el 40% de los encuestados considera que la situación económica continuará igual, un 35% opina que empeorará y el 16,6% opina que mejorará. El 79,2% de los encuestados opina que el principal objetivo de cara a los próximos años debe estar centrado en combatir el desempleo, el 44,4 % ve con mayor importancia la mejora de la situación económica.

A los anteriores datos podemos sumarle que la inversión en el sector de la construcción supone actualmente un 12,7 % del PIB. A pesar de la caída sufrida en los últimos años supera en más de dos puntos porcentuales a la tasa media de la UE (10,4%) y no crecerá hasta el 2012 según las previsiones de la misma. El impacto que ha supuesto la pérdida de empleos en este sector durante la crisis económica de 2008-2011 es notable. 1,5 millones de un total aproximado de 2 millones de empleos destruidos en esta crisis son de la construcción y los subsectores que viven de ella.

El actual gobierno no destaca por su gestión económica pero sí es un estratega en manejar información y mover el voto de la “masa” pese a las condiciones adversas. Las elecciones están a la vuelta de la esquina y parece poco probable que se pueda generar empleo a corto plazo sin echar una mano a este sector. Seguramente los bancos y cajas que tan gratamente han comprado deuda están suplicando una ayudita para mover el amplio stock de viviendas. Pepiño ya ha tomado nota y no quiere dejar los deberes para el último día (que a ministro no se llega tan fácil sin titulación parece ser). Recientemente se ha reunido con unos y otros. Después de esta primera toma de contacto, Fomento convocará próximamente a los representantes de los sectores financiero e inmobiliario para constituir una Comisión de Trabajo para el impulso del sector inmobiliario. Hasta ha decidido “hacer las américas” en un guiño a sus ancestros gallegos y buscará demanda de viviendas en el exterior.

Esta motivación extrínseca (voto rápido) sumada a una menor caída de los precios y posible estabilización en zonas prime puede ayudar a una recuperación temporal (no me atrevo a decir continua) del sector inmobiliario que repercutirá en el valor de las inmobiliarias cotizadas. Recemos los cristianos mientras tanto a San Antonio de Padua, patrón de los albañiles para que surjan brotes verdes y, en este caso, no se lleguen a marchitar.