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El Índice del Mercado Inmobiliario pisos.com se ha colocado en 93,91 puntos en el mes de julio de 2010 en España. De las 17 comunidades autónomas, tan solo dos se han situado por encima de la primera referencia: Cantabria con 1,68 puntos y La Rioja con 0,74 puntos. La comunidad autónoma de Castilla y León es la segunda comunidad con un índice más bajo del mes, con 86,17 puntos y una diferencia de 13,83 puntos respecto a inicios del pasado año. La autonomía con el índice más bajo fue la de Aragón, con una diferencia de 14,91 puntos.

El informe mensual de sobre el valor de venta de inmuebles elaborado por pisos.com, la vivienda en España en julio de 2010 tiene un precio medio de 2.383 euros por metro cuadrado. Esta cifra vuelve a marcar un descenso del 0,75% frente al mes de junio de 2010, cuando el precio medio fue de 2.402 euros por metro cuadrado.

Por comunidades y ciudades autónomas, Navarra (1,96%), Melilla (0,53%), País Vasco (0,50%), La Rioja (0,24%) y Baleares (0,16%), son las únicas que marcan una evolución positiva respecto al mes de junio. El resto ha registrado descensos en el último mes. Los más significativos se localizan en las comunidades de Andalucía (-2,25%), Canarias (-1,78%), Extremadura (-1,61%), Castilla La-Mancha (-1,20%) y Galicia (-1,12%).

Castilla y León es, por su parte, una de las comunidades que presenta una evolución más moderada del precio de la vivienda en el mes de julio, con un descenso del 0,11%. El precio medio en la comunidad autónoma se sitúa en 1.823 euros por metro cuadrado, frente a los 1.825 euros de junio. Esta cifra mantiene a Castilla y León como la tercera región más económica, solo por detrás de Extremadura (1.415 euros por metro cuadrado) y Castilla-La Mancha (1.605 euros/m²). Las regiones más caras son el País Vasco (3.993 euros/m²), Madrid (2.926 euros/m²), Cataluña (2.805 euros/m²) y Baleares (2.592 euros/m²).

Subida en Segovia

En las 50 provincias y dos ciudades autónomas analizadas en el informe mensual de precios de venta de pisos.com, 17 de ellas han arrojado porcentajes de subida frente al mes de junio, mientras que el resto ha bajado. Cuatro de las nueve provincias de Castilla y León presentan un aumento del precio de la vivienda, especialmente acusado en Segovia (2%) y más moderado en Soria (0,40%), Valladolid (0,28%) y Burgos (0,14%). Segovia es la segunda de las provincias españolas que más sube, por detrás de Lugo (2,69%) y por delante de Navarra (1,96%), Huesca (1,74%) y Guipúzcoa (1,25%).

Entre las provincias españolas que han registrado un descenso mayor en el periodo estudiado destaca la presencia de Palencia, que baja el 2,52% y se convierte en la tercera provincia con un descenso más importante, por detrás de Santa Cruz de Tenerife (-2,74%) y Málaga (-2,54%). En Castilla y León se registra una evolución negativa notable en Ávila (-1,52%) y Salamanca (-1,14%), y más contenida en León (-0,48%) y Zamora (-0,24%).

Ávila, de las más baratas

En la clasificación de las provincias por precio, el informe mensual coloca en primera posición a Guipúzcoa, con 4.973 euros por metro cuadrado. Le siguen Vizcaya (3.790 euros/m²), Barcelona (2.953 euros/m²), Madrid (2.926 euros/m²) y Álava (2.773 euros/m²). Las provincias castellanas y leonesas con un precio más elevado son Segovia (2.198 euros/m²), Burgos (2.145 euros/m²) y Valladolid (2.037 euros/m²).

En la zona media de la tabla se mantiene Salamanca (1.901 euros/m²) y entre las provincias españolas más asequibles se encuentran Soria (1.719 euros/m²), Zamora (1.541 euros/m²), Palencia (1.520 euros/m²), y León (1.508 euros/m²). Por último, Ávila (1.359 euros/m²) es la tercera provincia más económica del país, sólo por detrás de Cuenca (1.289 euros/m²) y Ciudad Real (1.328 euros/m²).

El mayor descenso

El análisis del precio medio por metro cuadrado en las capitales de provincia afirma que en julio solo 14 de ellas incrementaron su valor, dando como resultado variaciones de precio positivas. Las más representativas son: San Sebastián (2,51%), Cuenca (2,49%), Lugo (1,85%) y Valladolid (0,60%). Además de la capital vallisoletana, el precio de la vivienda también presenta un ascenso en Segovia (0,31%) y Burgos (0,16%).

Las capitales de provincia con un descenso mayor en el periodo estudiado han sido Málaga (-2,69%), Las Palmas de Gran Canaria (-2,39%), Ciudad Real (-2,34%), Ourense (-2,24%), Pontevedra (-2,22%) y Palencia (-2,17%), la capital castellana y leonesa con un descenso más acusado. El resto de capitales de la comunidad presentan una evolución negativa más moderada: Zamora (-1,14%), Salamanca (-0,53%), Soria (-0,45%) y León (-0,24%). No se disponen de datos significativos de la ciudad de Ávila.

Si se ordena las capitales de provincia por precio, el informe de julio de 2010 coloca a la cabeza a San Sebastián (6.107 euros/m²), seguida de Barcelona (4.243 euros/m²), Bilbao (4.162 euros/m²) y Madrid (3.718 euros/m²). Entre las 20 provincias más caras se encuentran Segovia (2.667 euros/m²) y Burgos (2.452 euros/m²). En la zona media de la tabla, por encima de los 2.000 euros por metro cuadrado, se colocan Salamanca (2.377 euros/m²), Valladolid (2.242 euros/m²) y León (2.103 euros/m²). La capital de Palencia (1.732 euros/m²) cerraría la tabla; otras capitales económicas son Pontevedra (1.759 euros/m²), Cáceres (1.795 euros/m²), Zamora (1.797 euros/m²) y Cuenca (1.846 euros/m²).

Oportunidades

Comprar una vivienda a un precio asequible ya no es algo imposible. Cada vez más propietarios que se decantan por rebajar el precio inicial de su oferta para vender su inmueble más rápido. Como consecuencia, no dejan de crecer las oportunidades inmobiliarias. En este sentido, pisos.com ha elaborado un listado con los diez inmuebles con los porcentajes de descuento más significativos en los últimos tres meses. «La búsqueda de oportunidades inmobiliarias se intensifica en parte porque muchos compradores tienen en mente el final de la deducción por compra de vivienda habitual», asegura Alemany, para el que la eliminación de esta deducción a partir de 2011 es un factor que influye al alza en el número de transacciones. «Es un momento en que compradores y vendedores deben negociar un precio ajustado a las expectativas de ambas partes para cerrar la operación con seguridad y evitar la incertidumbre del próximo año», añade Alemany.

El descenso más significativo lo encuentra pisos.com en Castilla y León. Se trata de un piso de 65 m² ubicado en el centro de Salamanca, cerca del Palacio de Congresos, cuyo precioha bajado en los últimos tres meses de los 355.350 euros a los 235.000 euros, lo que supone un porcentaje de rebaja del 33,87%. La vivienda cuenta con 2 habitaciones, un baño y una plaza de parking.

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¿Comprar ahora o no?

Adquirir un hogar ha sido siempre una de las decisiones más importantes de nuestra vida, porque vamos a estar muchos años pagándola. Y cada vez somos mucho cautelosos a la hora de elegir una vivienda. Ya no nos vale cualquiera.

El consumidor siempre reflexiona mucho antes de lanzarse a adquirir un inmueble, pero en los últimos años el tiempo de decisión de los compradores hasta decidirse por una casa u otra ha aumentado considerablemente. El proceso es más lento ahora que en los años del boom inmobiliario.

“El comprador cuenta con más oportunidades y no tiene tanta prisa. Si antes se tardaba una semana en elegir una casa, ahora hay gente que está meses reflexionando hasta que se decide y visita muchas viviendas antes de seleccionar una”, asegura Óscar Martínez Solozábal, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI).

En gran medida, la restricción en la concesión del crédito está haciendo que el proceso de decisión de compra de una casa sea mucho más lento. Los bancos exigen más requisitos y las idas y venidas a la sucursal se pueden alargar durante semanas. “Ahora un cliente lo primero que hace es averiguar si le van a financiar la vivienda. Hace cinco años adelantabas una señal y no te preocupaba tanto el tema de la hipoteca, porque era fácil que te la concedieran. Te financiaban todo lo que querías y más. Ahora no”, afirma Solozábal.

El proceso se alarga todavía más si ya somos propietarios de un piso y queremos mudarnos a uno mejor porque no es tan fácil venderlo: la oferta es enorme y la demanda tiene mucho más donde elegir. “Los consumidores que ya tienen un piso se pueden decidir por alguna promoción, pero después tienen que vender su casa, así que este tipo de clientes todavía tiene más plazo de venta y más plazo de compra. Quien tiene dinero y la vivienda vendida es el que se decide más rápido”, dice el experto.

Obviamente, el periodo de reflexión también cambia si lo que se busca es un apartamento en la costa o una casa en el campo como segunda residencia. En este caso, la urgencia es menor y los compradores demoran la compra hasta que encuentran un inmueble a su gusto. “En segunda residencia la gente aún tiene menos prisa. Ahora le gente compra lo que necesita, lo que es urgente. Además, como el comprador tampoco tiene clara una zona concreta en la que adquirir esa segunda casa, mira mucho más”, asegura Solozábal.

Productos de ocasión en cabeza

Sin embargo, en los últimos tiempos, según el responsable de la APEI, el sector inmobiliario está asistiendo a un fenómeno que está impulsando a los consumidores a comprar de una manera casi compulsiva: los productos de ocasión. “Los bancos, sobre todo, están sacando a la venta productos concretos y se están vendiendo muy deprisa, porque los consumidores saben que son productos muy rebajados y la decisión es muy rápida”, asegura Solozábal.

En efecto, muchas son las firmas bancarias que están dando salida a su stock de inmuebles. Banesto, por ejemplo, lanzó hace unas semanas el Plan Segunda Residencia, dirigido principalmente a las personas que quieran comprar una casa en la playa o que estén preparando su jubilación y deseen adquirir un inmueble en localidades costeras. En total, la oferta cuenta con unas 800 viviendas con precios que oscilan entre los 40.000 y los 350.000 euros. BNP Paribas Real Estate ha subastado durante el mes de julio, a través de su web, 108 viviendas repartidas por la Comunidad Valenciana y Murcia. Según la promoción, los inmuebles permiten ahorrar entre el 20% y el 30% respecto al precio de mercado de su zona, además de ofrecer financiación por el 100% del valor de la vivienda.

Lo mejor, no tener prisa

Rubén Sánchez, portavoz de Facua-Consumidores en Acción, lo tiene muy claro: a la hora de comprar una vivienda no hay que tener prisa. “Nosotros siempre recomendamos ir lentos a la hora de comprar. Si estamos interesados en un piso de segunda mano, siempre existe el riesgo de que otro se lo quede, pero teniendo en cuenta cuál es la situación del mercado inmobiliario, lanzarnos a comprar rápido es pagar demasiado“, asegura. Y es que, según Facua, los precios de la vivienda todavía son muy altos y lo mejor es esperar. “Si estamos buscando una vivienda para usarla como primera o segunda vivienda, hay que buscar bien, regatear, esperar, porque no es un buen momento para comprar vivienda, por mucho que algunos políticos intenten convencernos de que sí lo es”, advierte Sánchez.

El portavoz de Facua recomienda tener paciencia, sobre todo, cuando deseamos comprar un inmueble de obra nueva, porque siempre cabe la posibilidad de que el promotor termine bajando el precio. “En una promoción de viviendas nuevas nunca recomendamos ser los primeros en comprar, porque así fomentamos que se mantengan o se suban los precios”. Sin embargo, cuando nos decantamos por una vivienda de segunda mano, es perfectamente legítimo regatear el precio. “En los pisos de segunda mano nosotros recomendamos regatear. Lo ideal es esperar, volver a visitarlo más tarde para plantear al dueño si está dispuesto a bajar el precio”, recomienda Sánchez, y añade que no debemos fiarnos de las ofertas espectaculares.

Muchas veces las inmobiliarias lanzan promociones en las que aseguran que el precio está rebajado en un 10% – 15%, pero hay inmuebles, sobre todo en vivienda usada, que en diez años multiplicaron su valor por cinco. “Si has aumentado el precio de algo en un 400 o un 500% y ahora de repente lo bajas un 20% no tiene nada que ver con un precio medianamente razonable. Se trata de porcentajes que, aunque en un principio nos pueden parecer espectaculares, no son cantidades significativas”, señala Sánchez.

Los británicos, los más rápidos

En España nos hemos vuelto más reflexivos, sin embargo, comprar una casa en el Reino Unido se ha convertido en una hazaña sólo para los más valientes. Según un estudio de ING Direct, los británicos sólo tardan 21 minutos de media en decidirse por una casa u otra. Según la encuesta, la demanda de vivienda en el país anglosajón hace meses que está por encima de la oferta y mucha gente tiene miedo a perder la casa que quiere, de ahí que la decisión se tome casi de manera inmediata.

Lógicamente, la rapidez de los británicos sorprende dentro de nuestras fronteras. “Yo dudo de que en 20 minutos se pueda tomar la decisión de comprar una vivienda. En España, hace cinco años, se compraba mucho más rápido que en el Reino Unido pero aún así se tardaba uno o dos días, como mucho una semana”, asegura Solozábal.

Desde Facua no rechazan tomar una decisión de compra rápida, pero siempre que estemos bien informados para ello es fundamental conocer el precio de la zona y del sector para saber si el precio de esa vivienda es desproporcionadamente bajo en comparación con el resto.

pisos.com

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La fuerza de la recuperación económica ha calado en la inversión inmobiliaria europea y los volúmenes de operaciones aumentaron durante el segundo trimestre de 2010. La inversión directa en inmuebles terciarios en Europa durante este periodo sumó 23.000 millones de euros, un 15% más que en el primer trimestre del año (20.000 millones) y un 80% más que en el mismo periodo de 2009, según los datos de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle.

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• Jones Lang

El fenómeno sale & leaseback se ha puesto de moda entre las cotizadas españolas. En la jerga inmobiliaria consiste en la venta de un edificio, a la vez que se firma un contrato de arrendamiento a largo plazo. De esta forma, la compañía mantiene la ocupación y actividad en el inmueble, si bien traspasa la propiedad del activo. La operación se puede realizar con o sin opción de recompra al final del periodo de arrendamiento. En el argot contable, supone una fórmula de financiación y de aprovechamiento de los recursos propios de una compañía.

Precisamente, la asfixia al crédito ha motivado que cada vez más cotizadas del parqué español se hayan decantando por esta modalidad. “La situación económica actual y la propia del mercado inmobiliario están provocando un incremento de este tipo de operaciones”, destaca José Luis Guillermo, socio de Knight Frank España.

Una solución que pueden aprovechar las empresas de mayor tamaño. ”Las operaciones de sale & leaseback son una buena alternativa de financiación para estas grandes corporaciones”, expresa Susana Rodríguez, directora de la división de consultoría de Aguirre Newman. Rodríguez reconoce que al ser propietarios de los inmuebles que ocupan, tienen un importante coste de oportunidad: “el de los fondos que tienen inmovilizados en el activo y que podrían dedicar a su actividad principal, obteniendo un importante retorno”.

FERROVIAL, BBVA, O BANESTO

Las grandes firmas del parqué no han dudado en jugar esta baza a su favor. Ferrovial ha sido una de las últimas en anunciar la venta de la sede de Cespa, su filial de servicios de limpieza y jardinería, por 14 millones de euros. También, el grupo que preside Rafael del Pino ingresó 40 millones a finales de 2009 con la venta, en esta modalidad, de su sede central en Madrid.

En marzo, Banco Sabadell se sirvió del sale & leaseback para desprenderse de 378 inmuebles por un importe total de más de 400 millones de euros. La entidad catalana seguía así los pasos de BBVA y Banesto que meses antes habían hecho lo mismo.

El banco que preside Francisco González vendió bajo la misma fórmula cerca de 950 inmuebles a Tree Inversiones Inmobiliarias por más de 1.150 millones. BBVA dedicó las plusvalías obtenidas con la operación a la dotación de provisiones genéricas adicionales. De menor tamaño fue la transacción de Banesto que colocó 24 oficinas por 150 millones.

También han colgado el cartel de “se vende” -para permanecer en régimen de alquiler- de las sedes de las sedes de algunas de sus filiales FCC, Acciona, e Iberdrola. La firma controlada por Esther Koplowitz lo ha hecho antes incluso de edificarla. Según han publicado la prensa, el montante del acuerdo podría alcanzar hasta los 80 millones de euros.

Por otro lado, Acciona ha puesto en venta las sedes de la naviera Transmediterránea y la de Acciona Inmobiliaria y Acciona Infraestructuras. Mientras que la eléctrica lo ha hecho con su sude en Madrid, lo que reportaría un ingreso de 100 millones.

“Es una estrategia correcta porque las compañías pueden captar liquidez y dedicarla su core business que es lo que saben hacer. Además, obtienen una rentabilidad superior a lo que supone mantener una instalación en su patrimonio cuando no se trata de compañías inmobiliarias”, recalca Guillermo.

OFRECE RENDIMIENTOS DEL HASTA 6,5%

Según datos facilitados por Aguirre Newman, la rentabilidad de estas operaciones puede alcanzar entre el 5,50% y 6,5%. Si bien los expertos reconocen que estos rendimientos son diversos, ya que dependen de tres factores principales: el uso de inmueble, la ubicación y la solvencia del inquilino.

Ésta última es la característica principal por la que se está moviendo ahora el mercado. “Actualmente existe una importante demanda en el mercado de inversión de este tipo de operaciones: buenos edificios con inquilinos solventes y contratos de alquiler a largo plazo”, aseveran desde esta última consultora.

Desde Knight Frank coinciden en señalar el auge de la presión inversora. “Se da la circunstancia de que hay dinero en el mercado, pero el problema es no saber en qué activos colocarlo con unas ciertas garantías”, insiste Guillermo. De ahí, el interés que están despertando estas operaciones dentro de las grandes compañías cotizadas.

Un mecanismo de financiación e inversión que se repetirá en los próximos meses. “Esperamos que se produzcan nuevas operaciones de este tipo a lo largo del segundo semestre”, apuntan desde Aguirre Newman. En este sentido creen que las próximas operaciones afectarán a más sedes corporativas de grandes empresas y porfolios de oficinas comerciales de entidades financieras.

“Está claro que este tipo de contratos se seguirán produciendo a lo largo de este año por la rigidez del mercado y también, por la presión inversora”, recalca el socio de Knight Frank.

Invertia

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Durante este periodo, bancas y cajas se han convertido en competidores de sus tradicionales socios, las inmobiliarias. En la pugna por lograr el comprador de una vivienda, la banca fue la primera en aplicar descuentos agresivos a los precios de sus productos, atrayendo al cliente. Las rebajas, junto a la financiación garantizada, han situado las cifras de ventas de las entidades muy por encima de las registradas por las propias inmobiliarias.

En los cinco primeros meses de 2010, Caja Madrid ha vendido 1.237 inmuebles, un 19% más que todas las viviendas comercializadas durante el año anterior. Esto supone un incremento del 600% con respecto a los seis primeros meses de 2009.

Red
La entidad presidida por Rodrigo Rato logró más de la mitad de las ventas a través de su propia red de sucursales bancarias, donde a los compradores de sus viviendas se le ofrecen unas condiciones de financiación muy ventajosas con respecto a la media del mercado: euribor + 0,90, sin comisiones y con plazos de hasta 40 años.

Casi la mitad de inmuebles, unas 500 unidades, logró adjudicar Caixa Cataluña durante los cinco primeros meses del año. La caja catalana ha reducido en doce meses (de mayo de 2009 a mayo de 2010) su stock de inmuebles en 1.650 pisos, además de alquilar unos 3.750. Con estas ventas, Caixa Cataluña ha logrado ingresos por importe de unos 390 millones de euros.

Por encima
Las cifras de ventas se sitúan muy por encima de las registradas por las grandes inmobiliarias cotizadas. A la espera de conocer los resultados semestrales, durante el primer trimestre de 2010, las grandes compañías no superaron las 200 viviendas entregadas o reservadas. Por ejemplo, Realia vendió en los tres primeros meses del año 133 inmuebles, mientras que Metrovacesa entregó 217 casas y vendió 160. Quabit, antigua Afirma, realizó 121 preventas y entregó 119.

A pesar de su posición ganadora en las cifras de compraventa de viviendas, las entidades no parecen estar satisfechas con su ritmo de ventas y, en las últimas ferias inmobiliarias, bancas y cajas de ahorros no han dudado en apostar por una política agresiva de descuentos en los precios. Así, Cajasol ha decidido organizar su primera feria inmobiliaria, donde aplica hasta un 40% de descuento en 800 viviendas procedentes de embargos.

Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM) ha lanzado durante las últimas dos semanas una campaña donde aplicaba descuentos mínimos del 20% hasta el 70% en una cartera de 1.000 viviendas.

Esta tendencia parece no variar en el próximo semestre. Así, las entidades buscarán deshacerse de su stock de viviendas redoblando esfuerzos en la comercialización. Éste es el caso de Banesto. La entidad presidida por Ana Patricia Botín pretende duplicar su cifra de ventas de inmuebles durante el segundo semestre del año.

Expansión.com

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“Esto no es una minicrisis”

Sin embargo, algunos expertos alertan de que esta crisis no es igual que la sufrida a principios de los noventa, cuando bancos y cajas también tuvieron que crear inmobiliarias para gestionar la gran cantidad de pisos que se quedaron porque los promotores no podían pagar la hipoteca. “Esto no va a ser una minicrisis como la de los noventa y los bancos lo tienen que saber; además, el stock de pisos sin vender tampoco tiene comparación”, señala José García Montalvo, investigador del Instituto Valenciano de Estudios Económicos (Ivie).

La nueva regulación más estricta que prepara el Banco de España sobre las provisiones antimorosidad y ligadas a activos inmobiliarios puede cambiar la tendencia y obligar a la banca a deshacerse mucho más rápido de su cartera inmobiliaria. Las nuevas normas obligarán a las entidades financieras a hacer un mayor colchón de dinero (provisiones, que pasarán del 20% al 30%) cuando los pisos y terrenos estén en cartera durante más de un año. También les exigirán provisionar todo el crédito moroso a los 12 meses de producirse y no a los 18, como hasta ahora. Estas modificaciones meterán presión a la banca.

En cualquier caso, los directivos del sector inmobiliario consultados apuntan que a la banca le sigue saliendo mejor quedarse con los pisos que reconocer un crédito moroso porque le cuesta más dinero en la aportación a ese colchón para cubrir insolvencias.

Quedarse con la gestión

Entre tanto, las entidades están ideando fórmulas para no tener que quedarse con más pisos. En algunos casos, se quedan con la gestión de la venta de promociones e inmuebles del promotor moroso para venderlo más rápido a través de su red de oficinas y no tener que apuntar ese crédito como moroso, como confirman fuentes financieras e inmobiliarias.

Otra vía que algunas entidades están empezando a poner en marcha es aportar el terreno con el que se quedaron como pago por las deudas y aliarse con la inmobilaria morosa para que esta promueva los pisos. Santander, BBVA, Popular, Banesto, Caixa Catalunya y Bancaja están impulsando promociones tanto por iniciativa propia como asociados a inmobiliarias.

Algunas promotoras y grandes inmobiliarias (muy pocas) también retienen pisos y terrenos de valor y esperan tiempos mejores para rentabilizar lo mejor posible esas inversiones, pero no creemos que tengan el tiempo y los recursos para aguantar sin dar salida a su cartera de viviendas o de terrenos para construir, en una situación que no se estabilizará en dos días. Aquí como en todo y como siempre, parece que la banca también gana.

noticias.spainhouses.net

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• jose garcia montalvo

Fachada Banco de España

El Banco de España no está dispuesto a ser cómplice del encubrimiento del agujero que la crisis inmobiliaria ha producido en las entidades financieras españolas, ese y no otro es el objetivo que tiene la nueva propuesta de modificación de la Circular 4/2004, de 22 de diciembre, sobre normas de información financiera pública y reservada, y modelos de estados financieros, que publicó el pasado miércoles el Boletín Oficial del Estado.

Esta nueva circular hará que se produzca una aceleración de las provisiones bancarias en los casos de impagos de créditos y préstamos; se pasa del anterior plazo de 72 meses desde el primer impago a tan sólo 12. Además, se prevé que la medida adoptada haga que las entidades financieras destinen en el presente año un 2% más de sus recursos a provisiones.

En ella se produce un reconocimiento del valor de la garantía inmobiliaria a fin de deducir ese importe de la provisión a efectuar, esto ya se hacía antes pero sin un valor reglado, ahora se pone negro sobre blanco la costumbre anterior y se dota de mayor seguridad jurídica al sistema, estableciéndose una depreciación del 20% al 50%, siendo la vivienda habitual la menor depreciación y los solares e inmuebles sin terminar, la mayor.

También se penalizan las adquisiciones de activos y daciones en pago por parte de las entidades financieras, al depreciarlas automáticamente en su compra en un 10% que se incrementa hasta un 30% en los dos años siguientes. El Banco de España quiere evitar a toda costa que las entidades financieras acumulen los solares, naves y viviendas que los deudores promotores inmobiliarios les entregan a fin de cancelar sus deudas y los almacenen hasta el final de la crisis, como ya ocurrió en la década de los noventa, puesto que esta práctica pondría en peligro, bajo el punto de vista del supervisor, su solvencia, sobre todo en un momento como éste, en el que las cajas de ahorros están sometidas a una presión de tesorería tan brutal como el actual.

Las entidades financieras están valorando el camino a seguir, camino que el Banco de España les está marcando al indicarles que deben aflorar en sus cuentas de resultados las pérdidas que el crash inmobiliario les ha producido y dejar de esconderlas como se ha hecho hasta ahora bajo la tan ibérica técnica de posponer para mañana los problemas.

Las soluciones dadas a la quiebra del sector de la promoción y construcción en España han sido hasta ahora refinanciar a las compañías bajo el lema de “más tiempo para pagar, a cambio de más garantías y mayor tipo de interés”, la compra de activos y dación en pago de deudas o, en último recurso, el concurso de la compañía con su ulterior convenio o liquidación, todas y cada una de estas alternativas se ven afectadas por las medidas de reducción del gasto público en obra civil aprobada por el Gobierno y la modificación del sistema de provisiones.

Lo cierto es que ahora a la entidad financiera le será más gravoso adquirir activos por cuanto que debe provisionar frente al Banco de España la depreciación de esos activos y le serán más costosas sus refinanciaciones, ya que deberá afrontarlas en el plazo inexorable de un año. A bancos y cajas no les queda más remedio, por una parte, que dar salida a sus activos movilizando el mercado inmobiliario y facilitando el crédito a los particulares para que se hagan cargo de las viviendas terminadas que ellos han asumido de los distintos promotores y, por otra, deberán apostar por un nuevo sector promotor que con la debida financiación por parte de las entidades financieras asuman los proyectos inmobiliarios que han quedado huérfanos de gestores, no pudiendo ser cajas ni bancos quienes dirijan esas actuaciones inmobiliarias.

El Banco de España ha buscado con esta normativa clarificar el sistema de provisiones, armonizarlo con lo que Europa exige a nuestro país y aflorar la profundidad del impacto de la crisis inmobiliaria en el sistema bancario español. Teniendo en cuenta que el primer paso para solucionar un problema es reconocer la enfermedad, no podemos estar más de acuerdo con las medidas propuestas. Bancos y cajas deben hacer un ejercicio de transparencia a fin de dotar de credibilidad a sus resultados, sin ningún lugar a dudas esto contribuirá al proceso de concentración de aquellas cajas de ahorros más expuestas al sector inmobiliario.

Jesús Sánchez Pareja. Consultor de bpasolucion.com jsp@bpasolucion.com

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• GARANTIAS INMOBILIARIAS

Pie de foto: n total de 15.400 inmuebles fueron construidos durante el primer semestre del 2010, 8% más que durante ese mismo periodo de 2009. (swissinfo)

FINMA y el banco central advierten que podría estar en gestación una nueva crisis inmobiliaria. La Unión Suiza de Profesionales del Sector Inmobiliario (USPI) opina que es prematuro hablar del tema y exhorta a los compradores a verificar su solvencia.

Algo parece no ir bien en el sector inmobiliario helvético.

Como en la España de la primera década del siglo XXI, y como la propia Suiza en la década de los 80´s, los precios de los bienes raíces se han instalado en una espiral alcista que carece de congruencia con la economía real.

Un dato evidencia la magnitud del fenómeno: durante los últimos 12 meses, según datos de la Oficina Federal de Estadística (OFS), el precio de la vivienda suiza aumentó 5,2%.

Como dato de referencia, entre 1999 y 2009, el repunte anual promedio fue inferior al 30% anual, es decir 17 veces inferior.

Una tendencia que ha encendido las alarmas del Banco Nacional de Suiza (BNS) y de la Autoridad Federal de Supervisión de los Mercados Financieros (FINMA).

Dinero “barato”

En tiempos de recesión la premisa para crecer suele ser siempre la misma: Gastar.
Por ello, las tasas de interés descienden.

Si los tipos de interés se acercan a cero, las empresas y familias tienen más incentivos para gastar o tomar créditos “baratos” que para ahorrar a cambio de un rendimiento mínimo.

Una tendencia que reactiva la economía, pero también entraña riesgos.
Durante el último mes, tanto el BNS como FINMA han manifestado sus temores sobre una posible “burbuja inmobiliaria” suiza.

En su más reciente Reporte sobre la Estabilidad Financiera (17.06), el BNS advirtió que los créditos hipotecarios se negocian actualmente a tasas de interés anuales del 2,75%, lo que explica que el año pasado el valor total de la cartera hipotecaria de la banca suiza haya sumado 725.800 millones de francos suizos, 5,2% por encima del 2008.

Por su parte, Patrick Raafaub, Director de FINMA, reiteró la alerta (05.07) durante una entrevista publicada por el ‘NZZ am Sonntag’.

“Todos los elementos para una grave burbuja inmobiliaria están presentes en Suiza” dijo y citó que cuando las tasas de interés son bajas la gente tiende a pensar que las inversiones en el sector inmobiliario carecen de riesgo, lo que multiplica la adquisición de viviendas y presiona los precios al alza.

Aún no hay “burbuja”

FINMA no puede frenar a los bancos en el otorgamiento de créditos hipotecarios, sólo puede supervisar que su administración de riesgos sea responsable y acorde a sus reservas de capital.

Suiza ya conoce la hiel de las crisis inmobiliarias porque vivió una de gran intensidad a principios de los 90.

Y el principal temor de la autoridad es una vez que la recuperación se consolide y las tasas repunten –a partir del 2011, según las previsiones de la Secretaría de Estado de Economía (Seco)- los deudores sean incapaces de cumplir con sus compromisos financieros.
Entrevistado al respecto por swissinfo.ch, Oliver Rau, secretario general de la Unión Suiza de Profesionales del Sector Inmobiliario (USPI) estimó que es prematuro hablar de “burbujas inmobiliarias”.

La situación actual y la evolución reciente del mercado deben ser, evidentemente, examinadas con cuidado, dijo, especialmente a la luz de las advertencias lanzadas por el BNS y FINMA, pero desde nuestra perspectiva no puede hablarse aún de una “burbuja inmobiliaria”.

Nuestro sector aprendió de la crisis que vivió en los 90´s y se han tomado una serie de precauciones desde entonces, añadió.

Por ejemplo, los bancos exigen (que el acreditado posea) fondos sanos y suficientes, y realiza una simulación de pagos con tasas de interés de 5% anual para determinar si el cliente toleraría incrementos en los tipos de interés.

Los bienes raíces son siempre un valor refugio y no existen riesgos inmediatos, agrega Rau. Pero para que los compradores obtengan un buen rendimiento es importante ser selectivos a la hora de elegir un bien y realizar una evaluación con una mirada de largo plazo.

Concretamente, citó, debe siempre privilegiarse la calidad del inmueble, es decir, su ubicación, la durabilidad de los materiales de construcción, y si será fácil o no alquilarle si esto fuera necesario.

Cuentas claras… futuro sereno

¿Qué debe considerar el comprador potencial de un bien inmueble en 2010?
Oliver Rau destaca dos aspectos en particular: su capacidad de adquisición y la alternativa “tasa fija”.

Todo comprador debe estimar cuánto tendría que pagar si las tasas de interés se ubican entre 3 y 4% anual, refiere el experto, para confirmar que un desembolso de esta magnitud no desequilibre sus finanzas.

Es posible también, y esta fórmula se utiliza cada vez más durante la última década, contratar a tasa fija para obtener certidumbre.

“Algunos compradores pueden lamentar en algún momento haber bloqueado su tasa de interés en un cierto nivel si observan que las tasas en el mercado están por debajo de la suya”, explicó el titular de la USPI.

Pero también celebrarán, en contrapartida, la tranquilidad que ganaron –al saber cuánto van a pagar exactamente cada mes- si las tasas de interés experimentan la trayectoria contraria.
Las autoridades observan y la advertencia fue lanzada. Y clientes, bancos y expertos inmobiliarios han aprendido del pasado.

La ruta más corta para evitar un estallido inmobiliario es poner sobre la mesa las cuentas claras.

Andrea Ornelas, swissinfo.ch

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