Inmuebles Caracas

Bolsa Profesional Inmobiliaria

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Tue, 07 Jun 2011 19:09:00 +0000

Demanda Inmobiliaria Caerá 40%

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Fri, 30 Oct 2009 22:00:00 +0000

El sector inmobiliario se apresta a vivir otro año de vacas flacas. El segmento de viviendas para alquiler está en vías de extinción, pero los precios de locales comerciales y viviendas podrían registrar una leve baja, debido a la merma del número de compradores.

Construcción en baja. Al cierre de 2008, apenas se concluyeron cerca de 70.000 viviendas, 15% por debajo de las 82.000 terminadas en 2007.

Si bien no será una crisis tan severa como la que atraviesan sus pares en países como Estados Unidos, España e Italia, el 2009 será para el sector inmobiliario venezolano otro año de vacas flacas. La evidente contracción de la demanda y reducción de las solicitudes de créditos para la compra de viviendas, arrojan proyecciones poco alentadoras para un área de negocios que viene de sufrir una caída de 30% en 2008. Los malos augurios tienen su sustento. Según los datos de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana (CIM), el total retransacciones efectivas, al cierre del primer trimestre del año, disminuyó 35% en comparación con el mismo período de 2008, por lo que se prevé que, al cierre de 2009, la caída del sector pudiera rondar el 40%.La situación no podría ser más contradictoria. Con un déficit, que los expertos ubican en 2 millones de viviendas, inversamente a lo esperado la oferta de inmuebles, tanto para la venta como para alquiler, viene disminuyendo de manera progresiva, pues, como señala Dinorah Moreno, presidenta de la cámara capitalina, muchos han sido los esfuerzos para estimular la demanda y pocos los enfocados en la construcción de nuevos desarrollos.Para Moreno, el origen de la divergencia se remonta a 2002, cuando el Gobierno Nacional, en un intento por incentivar la compra de viviendas, puso en marcha una política que obligó a la banca a destinar 10% de su cartera de créditos al área inmobiliaria. “Ello fue bueno, porque estimuló la compra, pero no se crearon los mecanismos necesarios para incentivar la oferta en la misma proporción”. En efecto, a partir de 2003 las solicitudes de compra experimentaron un vertiginoso crecimiento que alcanzó, en 2007, su punto máximo. Para ese año, sólo en Caracas se transaron más de 20.000 viviendas, 40% por encima de la media histórica de los últimos 22 años (unas 14.400 unidades). Varias razones justifican este incremento. Por un lado, a partir de ese año se comenzó a sentir el efecto de la fluidez del crédito y las bajas tasas de interés, lo que, aunado a un incremento de la liquidez producto de la bonanza petrolera, permitió a muchas personas acceder a una vivienda. Asimismo, los temores por un posible cambio de los patrones tradicionales de propiedad (reforma constitucional de por medio), impulsó a muchos dueños a desprenderse de inmuebles secundarios. Pero el despegue de las transacciones sacó a la venta una parte importante de las unidades disponibles, dejando al mercado desprovisto de nuevas posibilidades para mantener el flujo de la oferta. Y como reza el proverbio popular, 'de donde se saca y no se repone, tarde o temprano la escasez se impone'. Un dato adicional ayuda a comprender mejor la situación. Con base en estadísticas de la Cámara Inmobiliaria, en la última década más de 90% de las viviendas vendidas en los cinco municipios que conforman la zona metropolitana de Caracas, corresponden a unidades del mercado secundario, pues una desacertada planificación urbanística y la falta de estímulos para la construcción de viviendas nuevas, han afectado negativamente la generación de una oferta que satisfaga la creciente necesidad de los habitantes del valle.

Pandemia NacionalDesde que en la década de los años ´50 se produjo el masivo traslado de la población campesina a las ciudades, el déficit habitacional ha sido una constante en la historia venezolana. Por ello, con sus bemoles, la situación de la industria inmobiliaria a escala nacional no es muy distinta a la observada en la capital de la República: una demanda que supera con creces la disponibilidad de unidades para compra y alquiler.Considerado como un mal estructural, es común oír decir a los promotores inmobiliarios y constructores que ningún Gobierno ha sabido dar respuesta efectiva al problema. El actual no es la excepción. La ineficacia de un Ministerio, creado especialmente para atender el déficit, queda demostrada cuando, tras ocho jefes de cartera en apenas cuatro años, el despacho es absorbido por otro Ministerio que busca alcanzar la meta de construir 250.000 unidades anuales.En un intento por dar chance al positivismo, Francisco Neri, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), afirma que un esfuerzo conjunto entre Gobierno y empresariado permitiría acabar con el déficit en un plazo no menor a 10 años, pero ello significa reglas de juego claras y mayor impulso al sector privado, responsable de la edificación de 70% de las nuevas construcciones en el país. Sin embargo, el optimismo de Neri choca contra una realidad que parece obstaculizar toda esperanza. El año pasado, cuando el gremio rebozaba de entusiasmo ante la posibilidad de alcanzar 110.000 unidades en todo el país, la promulgación de las 26 leyes de la Habilitante hizo trizas los buenos augurios. Al cierre del año, apenas se concluyeron cerca de 70.000 viviendas, 15% por debajo de las 82.000 terminadas en 2007, mientras que las transacciones efectivas se redujeron 30% entre un año y otro.Sobre las causas de este descenso, el presidente de CIV hace énfasis en la inflación (30,9%) que afectó los costos de producción, el desabastecimiento de materiales de construcción y la inevitable subida de precios de las unidades terminadas. En cuanto al primer punto, Neri señala que los costos operativos se elevaron al menos 28,8% en lo que a insumos se refiere (algunos incluso remontaron un alza de 51%), amén del aumento de 30% del salario mínimo que incidió en, prácticamente, la totalidad de los trabajadores de la industria. A la par de este incremento, el sector enfrentó no pocos inconvenientes para proveerse de insumos básicos como cemento, cabillas y materiales calcáreos, en parte como consecuencia de los desequilibrios sufridos por la nacionalización de las empresas cementeras y la Siderúrgica del Orinoco (Sidor), cuyas producciones se mantienen a la baja a un año de iniciados los procesos de estatización. Ineludiblemente, estos factores incidieron en el precio de los inmuebles nuevos y de segunda mano, cuyos costos se elevaron en un promedio de 35%, lo cual conllevó a una desaceleración de la oferta y, por consiguiente, una reducción del ritmo de producción.

Futuro OscuroCon esta tela de fondo, el escenario no luce más favorable en 2009. “Aunque la meta del -desaparecido- Ministerio de Viviendas y Hábitat (Minvih) era terminar 107.000 casas este año, ojala las cosas mejoren y podamos llegar siquiera a 70.000. Pero lo vemos muy difícil”, acota Francisco Neri. Pese a ello, no todos los tonos de este cuadro son oscuros. Debido a la segura disminución de la demanda, por la caída del poder adquisitivo (que Datanálisis estima alrededor de 9% para este año), tanto Neri como Dinorah Moreno estiman que los precios de los inmuebles se mantendrán estables, previendo incluso una disminución hacia finales de año. “Nadie va a querer tener un inmueble frío, así que es posible una leve baja de precios para estimular la venta”, señala el presidente de la CIV. De vieja data, la preventa de inmuebles es un mecanismo que ha beneficiado a constructores y compradores por igual. A los primeros, porque obtienen capital de trabajo para la ejecución de nuevos emprendimientos, mientras que, para los segundos, se abre una brecha que facilita el financiamiento de su futuro hogar. No obstante, es una práctica común que los promotores inmobiliarios trasladen el valor del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) al precio final de la vivienda, lo que ha incidido en el aumento de los costos que ameritó la intervención de los poderes Ejecutivo y Legislativo, con miras a poner coto a uno de los indicadores que mayor impacto tiene en la inflación. La intención del Gobierno es prohibir el cobro del INPC con base en el costo final de la vivienda y limitarlo sólo al porcentaje de la inicial (generalmente 30% del valor del inmueble), así como impedir que el comprador cancele el aumento más allá de la fecha de entrega, convenido en el contrato que, por norma legal, es estipulado en 18 meses después del inicio de la construcción. En la práctica, un comprador puede esperar hasta cinco años antes de tener su llave en mano, período durante el cual ineludiblemente se encarece el bien. Consiente que algunos empresarios pudieron haber aplicado incorrectamente ese cobro, el presidente de la Cámara Inmobiliaria afirma que la medida podría convertirse en draconiana de no aplicarse con equidad. “Se califica al empresario como victimario, pero muchas veces los retrasos en la entrega obedecen a cuestiones ajenas al promotor”, afirma Francisco Neri. Las justificaciones sobran. Una versión reiteradamente ofrecida por el presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción, Fernando Azpúrua y secundada por los inmobiliarios, señala que obtener el permiso para el inicio de las obras puede tardar hasta dos años, una autorización del Ministerio del Ambiente se demora hasta año y medio y la venia de la autoridad municipal otros seis meses; ello sin contar con obstáculos menores, como problemas sindicales, protestas comunitarias, empalme del inmueble a la red de servicios públicos y consecución de materiales, entro otros. “Ese tiempo se traduce en costos se trasladan al inmueble”, afirma Dinorah Moreno, para quien la solución radica en agilizar la entrega de los permisos; mientras que Francisco Neri aboga para que la ley que regirá la materia tome en cuenta los obstáculos propios del negocio y permita flexibilizar los plazos. “Esperamos que la norma no sea un instrumento para paralizar las obras”.

En Vías de ExtinciónSi la contracción que afecta a las transacciones de compra-venta es motivo de preocupación para edificadores e intermediarios, la drástica reducción de unidades para alquiler hace bastante rato que superó los niveles de alarma, con el agravante de tratarse de un mercado que, hace varias décadas, vio desaparecer las iniciativas para la construcción de unidades específicamente enfocadas en el arrendamiento. Los números hablan por si solos. Hace cinco años, la proporción de inmuebles se dividía en 70% para la venta y 30% para el alquiler. Hoy el mercado de arrendamiento se ha reducido a 8% de las viviendas disponibles. ¿La causa? Seis años de congelamiento y regulación de cánones, por lo que los propietarios prefieren vender o mantener desocupados inmuebles secundarios para evitar los controles. Vigente desde abril de 2003, la congelación de los alquileres y la regulación del canon según la antigüedad del inmueble (están sujetos a esta medida las edificaciones levantadas antes de 1987) se ha vuelto una espada de Damocles para los propios inquilinos, toda vez que los apartamentos disponibles para este segmento prácticamente se limitan a aquellos escapan a la regulación. El tema tiene dos vertientes que afectan por igual al usuario. Por un lado, al no estar sujetos a fiscalización, el precio de estas unidades se incrementa mes a mes. Incluso, avisos clasificados ofrecen apartamentos en alquiler “por día”, en abierta violación de la normativa y bajo la mirada indiferente de las autoridades. Asimismo, la regulación estimula el alza de precio de las habitaciones en alquiler, cuyos costos fácilmente superar el monto de la mensualidad máxima que cobra la banca por un crédito de política habitacional (Bs.F. 2.387). La medida ha traído otro problema menos visible, pero quizás con mayores implicaciones: el colapso de las edificaciones reguladas. “Sólo en Caracas existen unos 5.000 edificios bajo regulación, cuyos cánones no alcanzan para el adecuado mantenimiento, por lo que comienzan a colapsar servicios como ascensores, tuberías de aguas blancas y servidas, aseo e iluminación, en detrimento de la calidad de vida de los inquilinos”, acota Felipe Martínez, presidente de Cámara de Bienes Raíces. Con miras a subsanar la merma de unidades para alquiler, la reforma a la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, promulgada el año pasado, destaca el alquiler como una forma de consumo en vivienda, lo que obligó al desparecido Minvih a decretar que 10% de las unidades que componen los nuevos desarrollos deben ser destinadas al alquiler. Para suerte de algunos y desgracia de muchos, la norma no está vigente por falta del respectivo reglamento.
Centros Comerciales. Hace 10 años había un centro comercial por cada 90.000 habitantes, pero a pesar del crecimiento queda mucho potencial por explotar.

Pocos y CarosTratándose de una necesidad de primer orden como el techo propio, es lógico que la construcción de viviendas acapare la atención de los desarrolladores inmobiliarios. De hecho, este mercado representa 94% de las unidades disponibles en el país (82% son apartamentos y 12% casas unifamiliares), mientras que las edificaciones destinadas a locales comerciales y oficinas apenas significan 4% y 2% de la torta, respectivamente.Justamente por esa pequeña participación en el mercado de bienes raíces, en los segmentos de centros comerciales y oficinas se encuentra uno de los mayores potenciales de desarrollo de la industria, no sólo por la alta demanda, sino por su elevado nivel de revalorización. Arnold Moreno, presidente de la Cámara Venezolana de Centros Comerciales (Cavececo), recuerda que desde el boom de los mall, a finales de los 90, el sector viene creciendo a una tasa interanual de entre 7% y 12%, y pese a que, para este año, se espera un descenso en la demanda, estiman un alza de al menos 5% sustentado en la culminación de varios proyectos actualmente en ejecución a escala nacional. Las proyecciones tienen en los estándares internacionales su mejor justificación. Según Moreno, en países de Europa y Estados Unidos existe un centro comercial por cada 8.000 habitantes, mientras que en Venezuela existe un mall por cada 50.000 habitantes. “Hace 10 años había un local por cada 90.000 habitantes, pero a pesar del crecimiento queda mucho potencial por explotar”. En números constantes y sonantes, dependiendo de los servicios ofrecidos, calidad de la construcción y ubicación geográfica, el costo de venta actual por metro cuadrado de local comercial oscila entre 10.000 y 25.000 bolívares fuertes. No obstante, la venta es una opción que ha venido perdiendo vigencia en este negocio y ha sido desplazada por el arrendamiento, cuyos costos por metro cuadrado varían entre 60 y 150 bolívares de los nuevos.Y vaya que estos segmentos esconden un negocio redondo. Informaciones de la franquicia inmobiliaria Century 21 señalan que, a mediados del año pasado, el costo de los locales comerciales y de oficinas se había disparado entre 50% y 60% en comparación con el año anterior, y aunque en menores proporciones, la tendencia alcista se mantendrá a lo largo del 2009. Respecto a las oficinas, Dinorah Moreno reconoce un potencial incluso superior. “Los edificios para este fin se venden incluso en planos, por lo existe una altísima demanda represada que si bien atañe principalmente a Caracas, se proyecta a todo el país”, acota.La afirmación encuentra eco en las palabras del presidente de Cavececo, quien asegura que si bien la capital sigue dominando el mercado, en cuanto a precios se refiere, la poca disponibilidad de espacios dificulta la concreción de nuevos proyectos. Es más, señala que desde hace dos años el crecimiento de la construcción en la provincia supera por mucho al de Caracas, ofreciendo ventajas competitivas que minimizan el impacto de los menores precios para los vendedores y ofreciendo al comprador o inquilino facilidades para hacerse con un negocio propio.

Por Jesús Hurtado.

Tomado de: http://www.gerente.com/revistas/gerente/0509/venezuela/elpais1_0509.html

Manuel Alfredo Rodríguez // Edificios viejos

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Mon, 15 Sep 2008 23:31:00 +0000

¿Por qué no se vendió el apartamento de forma directa a cada inquilino?

En esta oportunidad nos corresponde analizar la venta por acciones de apartamentos en los denominados "edificios viejos". Trátase del dueño de un edificio con más de treinta años de construido en el que habitan cuarenta familias en cuarenta apartamentos. Un día, los inquilinos manifiestan interés en comprar los apartamentos. Por ser un edificio viejo es muy difícil llevarlo al "régimen de propiedad horizontal" (venta por separado de cada apartamento). Por ello, el dueño decide contratar los servicios de un abogado para que resuelva: ¿Cómo negociar cada apartamento?

El profesional del derecho plantea crear una compañía anónima formada por cuarenta acciones. El dueño del edificio figura como Director de la sociedad recién constituida. Luego éste vende ante la oficina de Registro Inmobiliario el edificio a la sociedad compradora, de tal forma que dentro del activo social quedará el edificio. Más tarde, el Director (ex dueño del edificio), ofrecerá en venta cada acción a cada poseedor inquilino u ocupante de cada apartamento. Tenemos que, la Acción Nº1 será asignada en propiedad a quien habite el apartamento número uno, al pagar su precio. La Acción Nº2 se asigna por compra al poseedor inquilino del apartamento dos y, así sucesivamente. Cada acción tendrá un precio en atención al valor del apartamento en cuestión.
Surgen las preguntas:

¿Qué compró cada inquilino?

¿Por qué no se vendió el apartamento de forma directa a cada inquilino?

Efectuado lo anterior:

¿Quién es el dueño de cada apartamento?

¿Se ha cometido delito con lo explicado?

¿Permite la Ley ejecutar la "ingeniería jurídica" dibujada?

¿Qué puede vender el inquilino?

¿Quién puede vender cada apartamento?

¿Qué relación jurídica hay entre una acción y un apartamento?

Respondemos en el mismo orden planteado.

Cada ocupante del inmueble adquiere en propiedad una acción: "No está comprando el apartamento que habita". Por ser un edificio viejo, la Ley dificulta llevarlo al "régimen de propiedad horizontal". El dueño de cada apartamento es la compañía, a su vez, ésta es representada por el ex dueño del edificio y de forma conjunta, por aquellos que hayan adquirido acciones. En ningún momento se ha delinquido; por el contrario, se arguye: "La Ley no protege al negligente". Dicha práctica es lícita y causa plenos efectos jurídicos válidos.

No existe prohibición legal para efectuar lo reseñado. De hecho, más tarde, el inquilino puede vender la acción de su propiedad a cualquier tercero in- teresado; son negociables. La compañía puede vender el apartamento por ser la propietaria del edificio. No hay vínculo legal entre una acción y un apartamento en particular; son dos bienes distintos y autónomos.

De lo anterior, se concluye: Tenemos un dueño originario del edificio que ha recibido el precio de venta al traspasar el inmueble de su propiedad a la compañía. Existe una sociedad mercantil representada por el ex dueño vendedor del edificio, y otros, los propietarios de las acciones.

Cada comprador de acción "asignada a cada apartamento", pagará el precio de ella a la sociedad emisora. La compañía como parte de su activo, recibirá el precio de cada acción emitida por ella. El ex dueño del edificio quedará liberado de los gastos de mantenimiento del mismo, éstos han pasado a ser carga u obligación de la compañía (léase, de los accionistas o inquilinos).

Abogado Litigante. Profesor U.C.V., U.C.A.B., y U.S.M.

asomivis@cantv.net

Tomado de: http://www.eluniversal.com/2007/07/03/opi_46281_art_edificios-viejos_337391.shtml

Cinco nuevas tecnologías de comunicación

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Mon, 15 Sep 2008 22:49:00 +0000

Que complementan al correo electrónico

Por Gerald Chait

Cada negocio depende de la comunicación efectiva con sus clientes. La comunicación no transmite solamente información, inspira confianza, construye la credibilidad, estimula la participación y genera lealtad.

Pero en el actual ambiente de negocios, global, de alta tecnología, de cambios rápidos, ¿cómo asegura usted que se está comunicando efectivamente?

LA REFERENCIA – CARA A CARA No cabe duda que la comunicación cara a cara es el método más efectivo para la mayoría de las personas. ¿Por qué? A causa de su naturaleza de ida y vuelta. Es diálogo. Los oyentes no son participantes pasivos. Cuándo alguien nos habla, nosotros mandamos una corriente continua de respuestas hacia ellos. Algunas son verbales, pero muchas, la mayoría, no lo son. Estas respuestas tienen el poder de cambiar el mensaje del hablador.

Además, ellos tienen el poder de cambiar la manera en que otros oyentes interpretan ese mensaje. (De la misma forma, los otros oyentes tienen el poder de cambiar la interpretación que usted hace). Desafortunadamente, sin embargo, la naturaleza global de los negocios hace imposible realizar encuentros cara a cara en cada comunicación. Entonces, ¿cuáles son las alternativas? Específicamente, ¿cuáles son las alternativas ofrecidas por la tecnología?

EL PUNTO DE PARTIDA: EL CORREO ELECTRÓNICO Los beneficios del correo electrónico son numerosos y bien conocidos e incluyen (pero no están limitados a):

•El correo electrónico es un excelente mecanismo para distribuir información entre la gente. Es rápido y con buena relación costo/efectividad.

•Es increíblemente conveniente - usted puede comunicarse fácilmente a través de distintos husos horarios.

•Proporciona una útil prueba electrónica documental.

•Puede ahorrar mucho tiempo porque la mayor parte de las formalidades que rodean una llamada telefónica son vistas como innecesarias en el correo electrónico.

•Permite al receptor leer y responder un mensaje según su disponibilidad de tiempo.

•La redacción, la gramática y la puntuación en un correo electrónico pueden ser revisadas y editadas antes de ser finalmente mandando. Pero el correo electrónico tiene sus limitaciones:

•Su falta de sutilezas sociales es una espada de doble filo. Sin el beneficio de otras formas de comunicación, a veces es difícil de interpretar el tono de un correo electrónico, y esto puede hacer que algunos mensajes sean ambiguos.

•No es ideal para las comunicaciones críticas. Para muchas personas, los correos electrónicos no son comunicaciones en "tiempo real". Todos tenemos correos sin dirección situados al final de la lista. Porque los correos electrónicos son tan fáciles de ignorar, también son fáciles de olvidar. •Irónicamente, la eficacia en la diseminación de los correos electrónicos ha sido uno de los mayores impedimentos para su eficacia en la comunicación. Es tan fácil mandar correos electrónicos - y son tan anónimos – que nuestras bandeja ahora se inundan con correos no solicitados. Consecuentemente, siempre los correos electrónicos se ven con alguna sospecha. A veces es difícil identificar los correos electrónicos legítimos, pero se hace muy fácil borrarlos. •Porque típicamente los emisores de los correo electrónico están geográficamente (y a menudo, culturalmente) alejados de los receptores, ellos no tienen indicaciones inmediatas, visuales y auditivas que los ayude a escribir los mensajes a medida que los tipean. Pero no hay necesidad de ‘tirar todo por la borda’. El correo electrónico es una excelente solución a muchas necesidades de comunicación. Y para aquellas para los que no están preparados para resolver, hay tecnologías nuevas, y más apropiadas que son desarrolladas para el trabajo...

EL COMPLEMENTO PERFECTO: TECNOLOGÍAS WEB 2.0

La Web 2.0, un término acuñado por O'Reilly Media (una compañía Norteamericana de medios) en 2004 se refiere a una segunda generación de servicios basados en Internet que permiten que las personas colaboren y compartan información en línea de nuevas formas. Las tecnologías de la Web 2.0 se definen bien en ]www.wikipaedia.org , que sugiere que estos sitios permiten a sus usuarios (miembros) crear y compartir el contenido, inclusive explorar y discutir ideas, opiniones, iniciativas y asuntos.

La Web 2,0 es todo sobre la comunicación. Es la evolución de Internet de una biblioteca interminable de páginas estáticas a un mundo interminable de conversaciones. Estas páginas pueden ser restringidas a individuos particulares (por ejemplo, el ejecutivo), o abierta a todos los miembros. La única diferencia es que la interacción sucede en el ciberespacio, y aquellos que toman parte pueden estar sentados detrás de un teclado casi igual en cualquier lugar del planeta. Importante, la comprensión del mensaje que hace el lector en la comunicación de la Web 2.0 es determinada, no solamente por el editor sino también por las respuestas (por ejemplo, los comentarios) de la audiencia.

Además, el mensaje real del editor tiende a ser mucho más fluido al ser, también, informado por las respuestas de la audiencia. Es decir, los servicios de la Web 2.0 son mucho más parecidos a conversaciones cara a cara que cualquier otra tecnología de comunicación antes de ellos.

Entonces, ¿cuáles son estas éstas tecnologías en las que deberíamos estar poniendo el ojo? Las dos más notables son los "Wikis" y los "Blogs". Las siguientes definiciones son de http://www.wikipedia.org/ , una enciclopedia en línea desarrollada como un wiki.

•Wikis - Un wiki es un tipo de sitio Web que permite a los usuarios agregar fácilmente, quitar o de otro modo editar y cambiar el contenido. Esta facilidad de interacción y operación hace de un wiki un instrumento efectivo para la escritura colaborativa. Los ejemplos incluyen Wikipedia http://www.wikipedia.com/ y wikiwikiweb http://www.wikiwikiweb.com/.

•Blogs - Un weblog, que es acortado generalmente a blog, es un tipo de periódico o diario en línea que permite a alguien dar su opinión sobre algo. Los blogs a menudo proporcionan comentarios o noticias e información sobre un tópico particular. Un blog típico combina textos, imágenes, y conexiones a otros blogs, a páginas Web, y a medios. Los blogs son generalmente basados en textos, pero pueden incluir fotografías, videos o audio (podcasting).

Los blogs pueden ser presentados de una forma que crea una conversación entre usuarios. Cómo ejemplo, vea el blog de viajes Sydney Morning Herald http://blogs.smh.com.au/lostintransit/.

OTRAS TECNOLOGÍAS ÚTILES

•SMS - el Servicio de Mensajes Cortos (SMS) es un servicio disponible en la mayoría de los celulares digitales (y otros dispositivos móviles, por ejemplo las computadoras de bolsillo, u ocasionalmente las computadoras de escritorio) que permite mandar mensajes cortos entre celulares, otros dispositivos portátiles e incluso teléfonos fijos.

•Podcast - Podcasting es una forma de distribuir archivos multimedia, tal como programas de audio o video, por Internet, utilizando sindicación de contenidos, para la reproducción en dispositivos móviles y computadoras personales.

•Webinars - Las conferencias Web son utilizadas para realizar reuniones de grupos o presentaciones en vivo por Internet. En los primeros años de Internet, los términos "conferencia Web" y "conferencia por computadora" fueron utilizados para referirse a grupos de discusión conducidos por un tablón de mensajes (vía publicación de mensajes de texto), pero el término ha evolucionado para referirse a reuniones en ‘vivo’ o "sincrónicas", mientras que la publicación de mensajes de discusión es denominada ‘foro’, "tablón de mensajes", o "boletín".

Un webinar es un seminario que es realizado sobre la Web. Es un tipo de conferencia Web. En contraste a un Webcast, que es la transmisión de información en una dirección sóla, un webinar es diseñado para ser interactivo entre el presentador y la audiencia. Un webinar es en ‘vivo’ en el sentido en que esa información es transmitida según una agenda, con un horario de comienzo y de finalización. En la mayoría de los casos, el presentador puede hablar por una línea telefónica estándar, con información que va presentando en la pantalla, y la audiencia puede responder por sus propios teléfonos, preferiblemente un teléfono de manos libres. Aunque no son considerados necesariamente Web 2.0, los Webinars pueden ser un mecanismo útil para la distribución de información y discusión en organizaciones basadas en afiliación y los SMS pueden proporcionar confirmaciones importantes o urgentes.

CONCLUSION

El correo electrónico es – y continuará siendo – una útil y conveniente herramienta de comunicación. De hecho, con la aparición de nuevas tecnologías que son más directas, más inmediatas, o más similares a una comunicación cara a cara, el correo electrónico sigue mejorando. Mientras los negocios suplementen el uso del correo electrónico con otras tecnologías de comunicación, este será reservado cada vez más para esas comunicaciones para las que son ideales.

Gerald Chait es GM de Ventas y Marketing del Software Design Group (SDG): realizan Desarrollo de sitios de Internet, Diseño, Optimización para Motores de Búsqueda, Soporte de Redes, Soluciones de Tercerización, Asistencia Técnica, Desarrollo de Aplicaciones, Venta de Hardware & Software. Fuente:http://www.e-estrategia.com.ar

GOOGLE CHROME EN ESPAÑOL

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Fri, 12 Sep 2008 23:50:00 +0000

Si bien la empresa planeaba realizar un anuncio simultáneo en distintas ciudades del mundo, la información se filtró y Google debió salir a confirmar que está disponible su navegador. Descargalo gratis aqui

Google vuelve a confirmar que planea dar pelea en todos los frentes en donde su competencia tenga alguna presencia. Ya lo hizo al presentar sus herramientas de Office para internet y ahora su nueva apuesta apunta a un mercado dominado por el Internet Explorer de Microsoft, que ha perdido espacio a manos de Firefox.

Hablamos de Google Chrome, el navegador web desarrollado por la propia Google.

"Al igual que todos los usuarios de internet, pasamos cada vez más tiempo en línea y hacemos cosas que nunca imaginamos hacer con el primer navegador de hace ya más de 15 años", explican en el blog oficial de la empresa y agregan que Chrome nació tras "pensar seriamente cómo sería un navegador si empezáramos desde cero y si aprovecháramos los mejores componentes y recursos que andan por ahí".

Luego explican que Chrome es "más bien una plataforma para correr aplicaciones y páginas web. Eso es justamente lo que nos pusimos a construir. Por eso hoy estamos lanzando la versión beta de un nuevo navegador de código abierto: Google Chrome".

Si bien por ahora está disponible para Windows, en Google explican que trabajan para desarrollar Chrome para Mac y Linux.

Este browser posee un motor de JavaScript llamado V8 y es "más poderoso para impulsar la siguiente generación de aplicaciones web que ni siquiera son posibles en los navegadores de hoy".

Para explicar cómo se utiliza este browser, Google puso a disposición de los internautas un libro online.

Las principales características

-Un cuadro para todo: Búsqueda en la web. Historial web. Barra de direcciones. Sugerencias mientras escribes. Todas estas funciones de navegación desde un mismo cuadro.

-Nuevas pestañas: Cada vez que abras una pestaña nueva tendrás un resumen visual de los sitios web más visitados, de los buscadores más utilizados, de las últimas pestañas que has cerrado y de las últimas páginas que has guardado como marcador.

-Accesos directos a aplicaciones: Permite utilizar aplicaciones web sin abrir el navegador. Los accesos directos de las aplicaciones pueden iniciar tus aplicaciones online favoritas.

-Pestañas dinámicas: Se pueden crear ventanas nuevas a partir de las pestañas del navegador simplemente arrastrándolas. Permite agrupar varias pestañas en una única ventana u organizarlas según le interese al usuario.

-Control de fallas: Cada pestaña funciona de forma independiente en el navegador, de modo que si una aplicación falla, el resto de pestañas seguirán funcionando.

-Modo incógnito: ¿Quieres que las páginas que visitas no aparezcan en el historial web? Elige el modo incógnito para navegar de forma privada. Similar al sistema que incorporará Microsoft en su Internet Explorer 8.

-Navegación segura: Google Chrome advierte si se está a punto de visitar un sitio web inseguro que pueda alojar software malintencionado o hacer phishing.

-Marcadores instantáneos: Para guardar como favorita una página web sólo se tiene que hacer click en el ícono en forma de estrella situado a la izquierda de la barra de direcciones.

-Importación de configuración: Con Chrome se puede continuar con los mismos marcadores y contraseñas del navegador que se utiliza actualmente.

-Administración de descargas: El estado de la descargar se observa en la parte inferior de la ventana.

Descargalo gratis aqui

Implicaciones legales de la correspondencia escrita en las negociaciones inmobiliarias

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Fri, 12 Sep 2008 23:15:00 +0000

Cuide bien lo que dice su correspondencia escrita y evite comunicaciones precipitadas o improvisadas

En el proceso de negociación de una operación inmobiliaria pueden llegar a intercambiarse muchas comunicaciones escritas. En una venta, por ejemplo, a un comprador interesado muchas veces se le pide que “pase la oferta”. Es frecuente que esa oferta se comunique a la ligera, sin pensar bien lo que se escribe y, sobre todo, sin verificarse previamente la titularidad del inmueble y su situación legal. También es común que el vendedor responda con una aceptación descuidada, o con el envío de un modelo de documento que lo comprometa. Y todo esto puede ocurrir con un simple intercambio de e-mails.

La naturaleza consensual de la venta y del arrendamiento

Debe tenerse mucho cuidado con las comunicaciones escritas en las negociaciones de ventas y arrendamientos. La venta es un contrato consensual, esto es, su realización no depende de formalidad alguna, basta el simple acuerdo de las partes en cuanto a la cosa (el inmueble) y el precio. Esto significa que no hace falta firmar un contrato o registrar un documento para que exista la venta legalmente (el registro es una formalidad para que la venta tenga efectos frente a terceros; no es necesario para que la venta exista entre las partes). De manera similar sucede con el arrendamiento.

El acuerdo entre las partes se forma con el intercambio del consentimiento, el cual puede expresarse de muchas maneras, e.g. por e-mail, verbalmente y aún tácitamente, es decir a través de comportamientos que permitan inferir de manera inequívoca la voluntad. Por lo tanto, para que exista una venta inmobiliaria basta con que una parte ofrezca un precio por determinado inmueble y la otra acepte. Y cuando la venta se perfecciona, la propiedad se transfiere ipso facto y nace para el vendedor la obligación de entregar la cosa y para el comprador la de pagar el precio.

Así de sencillo. Una oferta enviada y aceptada por carta, e-mail o fax, o un contrato de reserva u opción mal redactado, pueden hacer nacer una venta perfecta y dar lugar a demandas por cumplimiento o daños y perjuicios.

Los pre-contratos o contratos preparatorios de venta

A menos que las partes tengan la intención deliberada de perfeccionar la venta de inmediato o con la firma de un documento privado o notariado, los precontratos o acuerdos preliminares son el medio idóneo para preparar la operación y hacer nacer el contrato sólo cuando las partes lo decidan y si se cumplen ciertas condiciones. Esta es la finalidad de las llamadas

opciones, reservas o promesas de compraventa, cuando están bien redactadas. También pueden aprovecharse estos contratos preparatorios para aclarar el valor de la correspondencia y tratos anteriores (lo que es útil cuando se han cometido errores o imprudencias) y regular la forma de las comunicaciones que se intercambien hasta el otorgamiento del documento definitivo de venta.

Precauciones elementales Antes de enviarle a su contraparte una comunicación escrita sobre la negociación, asegúrese de tomar las siguientes previsiones elementales:

Si usted está interesado en comprar, no ofrezca hacerlo sin antes verificar la titularidad del inmueble y su situación jurídica. Tampoco lo haga si no está completamente seguro de que podrá cumplir lo que ofrecerá.

Cuando haga una oferta, evalúe la conveniencia de establecer un plazo y otras condiciones que determinan su efecto legal.

Prefiera las notas breves, claras y precisas en cuanto a lo expresado. Evite correos comprometedores sin pensar muy bien cada palabra.

Procure aclarar en los contratos preliminares (opción, reservas etc.) el valor de las comunicaciones pasadas y regular las futuras.

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios califica como "oferta pública" a los anuncios publicitarios de inmuebles en alquiler. Redáctelos cuidadosamente como "invitaciones a ofrecer" y evite posibles problemas.

Consulte a su abogado antes de enviar comunicaciones escritas o firmar opciones y reservas, y pídale consejo acerca de su redacción.

TIPOS DE CLIENTES SEGÚN PNL

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Sun, 07 Sep 2008 05:06:00 +0000

TIPOS DE CLIENTES SEGÚN PNL (Parte 1)

TIPOS DE CLIENTES SEGUN PNL (PARTE 2)

6 cláusulas clave que no pueden faltar

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Sun, 07 Sep 2008 03:24:00 +0000

6 cláusulas clave que no pueden faltar en un contrato de opción o precontrato de compraventa

Los compromisos preliminares o precontratos de compraventa, trátese de opciones, reservas inmobiliarias o promesas bilaterales, tienen por objeto diferir o aplazar la venta, sometiendo su perfeccionamiento a una serie de condiciones. En este orden, los precontratos se usan para definir de antemano los términos generales de la venta, establecer el plazo para el cierre de la operación, exigir la presentación de documentos y recaudos, estipular penalidades, exigir pagos preliminares o adelantos, etc.

Se trata, pues, del documento más complejo del proceso de venta (el cierre de la operación no es más que el cumplimiento de lo prometido en los precontratos). Por lo tanto, como cada venta inmobiliaria es única, el contrato de opción debe reflejar con exactitud las particularidades de la operación y, sobre todo, resolver anticipadamente los problemas que tienen mayor probabilidad de surgir, de manera que las partes sepan a qué atenerse ante cualquier eventualidad.

El contrato de opción es como la guía de referencia o el “mapa de ruta” que las partes deben seguir para concluir exitosamente la venta. Si algo falta o no está claro en ese contrato y surge algún imprevisto, las partes pueden “perderse” a mitad de camino, poniéndose en riesgo la operación. He aquí las 6 cláusulas clave que no deberían faltar en su precontrato de compraventa.

Cláusula # 1: Aplazamiento de la venta

La venta es un contrato consensual, esto es, su realización no depende de formalidad alguna, basta el simple acuerdo de las partes en cuanto a la cosa (el inmueble) y el precio. Esto significa que no hace falta firmar un contrato o registrar un documento para que exista la venta legalmente. Para que exista una venta inmobiliaria basta con que una parte ofrezca un precio por determinado inmueble y la otra acepte. Y cuando la venta se perfecciona, la propiedad se transfiere ipso facto y nace para el vendedor la obligación de entregar la cosa (mediante la protocolización de la venta en el Registro Inmobiliario) y para el comprador la de pagar el precio.

Así de sencillo. Una oferta enviada y aceptada por carta, e-mail o fax, puede hacer nacer una venta perfecta.

A menos que las partes tengan la intención deliberada de perfeccionar la venta de inmediato, con un intercambio de correspondencia o con la firma de un documento privado, los precontratos de compraventa son el medio idóneo para preparar la operación y hacer nacer el contrato sólo cuando las partes lo decidan y si se cumplen ciertas condiciones. En otras palabras, cuando las partes optan por estructurar la operación gradualmente, recurriendo a un contrato de opción.

Los precontratos de compraventa son la guía de referencia o el “mapa de ruta” que las partes deben seguir para concluir exitosamente la operación u otro precontrato de compraventa, es porque quieren diferir o aplazar el perfeccionamiento de la venta.

Esta voluntad debe explicitarse a lo largo del contrato de opción, de manera que quede claro que las partes tienen interés en comprar y vender, pero que no quieren hacerlo de inmediato. Un documento puede decir (enunciar) que se trata de un contrato de opción o de una promesa de compraventa. Sin embargo, si su clausulado está mal redactado, y de él se desprende que existe un acuerdo en cuanto al inmueble y el precio, el efecto de ese documento será perfeccionar la venta.

En nuestra experiencia, hemos podido constatar que muchos de los modelos o formatos de contratos de opción que se usan en el mercado tienen este defecto de redacción, por lo que son en realidad verdaderos contratos de venta (hemos atendido juicios en los que así se ha determinado).

También son frecuentes los casos de clientes que nos asignan la redacción de contratos de opción luego de haber perfeccionado la venta con intercambios de correspondencia o e-mail. En estos casos, el precontrato de compraventa puede aprovecharse para dejar sin efecto esa correspondencia y tratos anteriores y aclarar la verdadera intención de las partes de diferir la venta y someterla a ciertas condiciones.

Cláusula # 2: Definición precisa del tipo de precontrato de que se trata

Los contratos comúnmente llamados “de opción”, como si se tratara de una categoría contractual específica y uniforme, pueden presentar distintas modalidades y tipos. Técnicamente, una opción de compra no es igual a una opción de venta, y un compromiso bilateral de compraventa es distinto a una reserva inmobiliaria. Se trata de tipos contractuales muy distintos y las obligaciones que generan para las partes difieren considerablemente.

Es muy importante que de la redacción del documento se desprenda claramente el tipo contractual específico en cuestión. Una reserva inmobiliaria simplemente dará al comprador interesado un periodo de tiempo para negociar la venta con carácter de exclusividad. Si se trata de una opción de compra, el propietario estará obligado a vender, si y sólo si, el comprador decide ejercer su derecho a comprar. En la opción de venta, es al revés: el promitente comprador se obliga a comprar, si el propietario opta por vender. En la promesa bilateral de compraventa, ambas partes se obligan, a comprar y a vender, si se cumplen ciertas condiciones.

A algunos compradores les basta con una reserva inmobiliaria y otros exigen una opción de compra. En otros casos se preferirá un compromiso bilateral de compraventa. Evalúe lo que más le conviene en su caso concreto y negócielo con su contraparte. Un abogado especializado en estos temas puede ayudarle a escoger entre las distintas figuras posibles y redactar su precontrato con precisión.

Cláusula # 3: Precisión del plazo dentro del cual deberá realizarse la venta

Una de las condiciones fundamentales de un precontrato de compraventa es el plazo dentro del cual deberá realizarse la venta. Usualmente, este plazo se fija entre 45 y 90 días. Todo depende del tiempo que necesiten las partes para realizar las verificaciones legales de rigor, negociar detalles, reunir documentos y recaudos, obtener el financiamiento de un banco, etc. En casos especiales pueden establecerse plazos más largos. Es posible que el vendedor necesite tiempo para mudarse, o que un inquilino esté por desocupar el inmueble, o que deba tramitarse el levantamiento de una medida judicial. Lo importante es que el plazo sea razonablemente factible de cumplir y que se estipule con diáfana claridad.

Es siempre recomendable que en la negociación de una operación inmobiliaria, las partes se comporten de una manera sincera y transparente. Evite el optimismo excesivo. Mida bien los riesgos de la operación y negocie un plazo que esté seguro de poder cumplir. Recuerde que un eventual incumplimiento puede acarrearle cuantiosas pérdidas.

Es muy importante que el contrato precise si el plazo es prorrogable y, de ser el caso, que regule con detalle las condiciones bajo las cuales operaría la prórroga. Otra alternativa es establecer obligaciones de renegociación u otras facilidades que se adapten a las necesidades concretas de las partes. Asegúrese de que el plazo de duración de su precontrato esté estipulado de manera clara, completa y sin lugar a dudas.

Cláusula # 4: Fijación anticipada de los términos generales de la venta

Al momento de la firma de un precontrato de compraventa, es muy probable que muchos de los detalles de la operación estén aún por negociar. Esa es justamente una de las finalidades de los precontratos: darle tiempo a las partes para negociar con detalle los términos de la operación.

Sin embargo, cuando las partes manifiestan en el precontrato su interés de comprar y vender si se cumplen las condiciones estipuladas, generalmente ya han llegado a un acuerdo sobre los términos generales de la operación. En este sentido, es recomendable que en el documento precontractual se haga referencia a estos términos generales ya negociados o conocidos.

Así, por ejemplo, será útil precisar el precio o rango de precios que las partes estarían dispuestas a aceptar, si el pago se hará de contado o por partes, si el financiamiento lo proveerá una entidad financiera, si la venta podrá someterse a alguna modalidad especial (pacto de retracto, condiciones suspensivas), etc. Asimismo, es recomendable aclarar las condiciones relativas al inmueble, incluyendo su descripción y la precisión de otras circunstancias a cumplirse para el momento de la venta, como por ejemplo si el inmueble debe entregarse libre de gravámenes y totalmente desocupado, sin deudas por concepto de servicios públicos, tras ciertas remodelaciones o trabajos, con algún mobiliario, etc. Por otra parte, también es recomendable enumerar y describir todos aquellos asuntos que queden por negociar, especificando, si es posible, la metodología o criterios generales que guiarán las negociaciones.

Recuerde que el contrato de opción gobernará las relaciones entre las partes, definirá espacios para la negociación y en muchos casos limitará las alternativas disponibles. Por eso es muy importante que el documento sea lo más completo y preciso posible. Si algo falta o no está claro en ese contrato y surge algún imprevisto, podría ponerse en riesgo la operación. Asegúrese de que su contrato preliminar no deje por fuera ningún detalle importante y procure que su redacción refleje las circunstancias únicas de su negocio.

Cláusula # 5: Documentación de pagos y su concepto

Con la firma del precontrato de compraventa, es usual que el futuro vendedor exija el pago de un dinero en calidad de arras, o simplemente a cambio del derecho de opción. Sea cual sea la figura o razón de estos adelantos o pagos preliminares, es siempre recomendable hacerlos constar claramente en el documento precontractual. Básicamente, se trata de establecer el concepto del pago (si se trata de arras, de un depósito de garantía, de una prima por derecho de opción, etc.), su monto, las condiciones y garantías para su devolución, si el dinero se imputará al precio de venta al realizarse la operación, si genera intereses, etc. Recuerde que en una negociación, el que entrega dinero por adelantado siempre corre con el mayor riesgo. Documentando adecuadamente estos pagos preliminares, se evitarán disputas e injusticias en cuanto al destino de ese dinero.

Cláusula # 6: Definición clara y completa de las obligaciones de las partes y las consecuencias de su incumplimiento

Por último, el precontrato de compraventa debe ser lo más completo y preciso posible al definir las obligaciones de las partes y las consecuencias de su incumplimiento. En este sentido, el contrato de opción es el lugar indicado para establecer obligaciones en cuanto al trámite, entrega o presentación de los recaudos de protocolización y otros documentos relativos al inmueble que las partes requieran examinar o que se necesiten para la obtención de un crédito hipotecario.

También es el documento idóneo para distribuir entre las partes responsabilidades en cuanto al pago de gastos de registro, notarías, honorarios de abogados, cargas tributarias relacionadas con la operación, etc., así como para estipular cualquier otra obligación vinculada con el acondicionamiento del inmueble antes de la entrega, gestiones ante el Registro Inmobiliario, el lugar del otorgamiento del documento definitivo de venta, etc.

Asimismo, es recomendable establecer las consecuencias que generaría el incumplimiento de estas obligaciones, especificando en qué casos puede resolverse el contrato, exigirse el pago de daños y perjuicios, o si procede alguna penalidad específica, intereses de mora, etc.

La información contenida en este boletín no constituye consejo jurídico acerca de los temas tratados. Por lo tanto, instamos al lector a que consulte con su abogado antes de asumir cualquier posición al respecto.
Para más información sobre los temas tratados en este boletín, envíe sus preguntas o comentarios por correo electrónico a info@documentos.com.ve
Tomado de: http://www.documentos.com.ve/consejos/6%20clausulas%20clave.pdf

Propiedad inmobiliaria a través de una compañía

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Sun, 07 Sep 2008 03:01:00 +0000

Ventajas y desventajas de tener una propiedad inmobiliaria a través de una compañía

· Las 2 formas básicas de estructurar su inversión inmobiliaria

Existen 2 maneras básicas de comprar un inmueble. La primera es adquirirlo a título personal. Este es el caso más frecuente en el mercado inmobiliario para vivienda: una o varias personas adquieren directamente la propiedad sobre el inmueble. Es la forma más atractiva cuando un inmueble puede registrarse como vivienda principal.

La otra forma de tener un inmueble es a través de una compañía. En este caso la propiedad sobre el inmueble es, si se quiere, indirecta; la compañía es la propietaria del inmueble, mientras que la persona es dueña de la compañía. Un inmueble puede formar parte del patrimonio de una compañía de diversas maneras. Por ejemplo, el inmueble puede ser un activo de compañía. Otra posibilidad es que el inmueble forme parte del capital de la compañía. Estructuras más sofisticadas contemplan varias compañías, unas propietarias de las otras, hasta llegar al dueño originario. Cada modalidad tiene sus propias implicaciones jurídicas.

· Algunas razones de peso para estructurar su operación inmobiliaria de venta a través de una compañía

Si usted tiene varios inmuebles, si su inmueble no califica para ser registrado como vivienda principal, o si compra y vende con frecuencia, entonces le conviene poner su inmueble a nombre de una compañía.

Desde el punto de vista de la transacción, es más fácil vender una compañía que un inmueble. No hace falta protocolizar la venta en el registro inmobiliario; basta con un traspaso accionario por libros y luego una asamblea que opere el cambio de control de la compañía.

Desde el punto de vista tributario, no debe pagarse el anticipo de impuesto sobre la renta (0,5% del precio de venta) que se aplicaría de efectuarse la venta del inmueble. Tampoco se aplican los derechos de registro, emolumentos, aranceles, habilitaciones, tasas o contribuciones previstos en la Ley de Registro Público para las operaciones inmobiliarias. Por otra parte, al haber sido derogada la Ley de Impuesto a los Activos Empresariales, se pueden tener compañías inactivas sin que ello genere cargas tributarias.

Por lo que respecta al impuesto sobre la renta, es posible minimizar su impacto a través de distintas maneras de estructurar la operación.

Por último, la utilización de vehículos corporativos para adquirir inmuebles podría ser interesante a la luz de la Ley de Impuesto sobre Bienes y Derechos Patrimoniales de las Personas Naturales, la cual se espera sea aprobada próximamente por la Asamblea Nacional.

· La regla de oro para que su compañía inmobiliaria conserve la liquidez que demanda el mercado inmobiliario

Cuando se compra una compañía que, a su vez, es propietaria de un inmueble, no sólo se está adquiriendo el inmueble, sino también las deudas y contingencias que la compañía pueda tener. Por eso, antes de comprar una compañía, es siempre recomendable efectuar una auditoría legal completa.

La regla de oro es, pues, mantener la compañía en orden, o sea: llevar su contabilidad al día, presentar oportunamente las declaraciones de impuesto, llevar los libros correctamente, celebrar asambleas ordinarias cada año, inscribirla en el seguro social, etc. Así el comprador se sentirá tranquilo y la operación se facilitará.

Tomado de http://www.documentos.com.ve/consejos/Planificacion%20patrimonial.pdf

Manuel Alfredo Rodríguez // ¿Arrendatarios propietarios?

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Fri, 29 Aug 2008 14:32:00 +0000

¿Es posible que un inquilino pueda adquirir la propiedad del inmueble que ocupa?

En nuestro carácter de abogados litigantes en Venezuela, una empresa extranjera nos solicitó segunda opinión legal relativa a la materia de inquilinato. Refiere a un edificio ubicado en la ciudad de Caracas, cuya construcción data de los años sesenta. El dueño nunca lo llevó al "régimen de propiedad horizontal"; por ello, el inmueble le pertenece en su totalidad, incluyendo cada uno de los apartamentos. El propietario del edificio asume los gastos por mantenimiento; pero resulta que la sumatoria de los cánones por alquileres no cubre ni la mitad de esos desembolsos. Lejos de generar renta, hay cuantiosas pérdidas; por lo que el dueño decide: vender a los arrendatarios.

Nos preguntan: ¿es posible que un inquilino pueda adquirir la propiedad del inmueble que ocupa? Según el legislador patrio y dentro de las circunstancias reseñadas, se impone la negativa como respuesta. En efecto, al no cumplir el inmueble con lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, los poseedores de los apartamentos no pueden adquirir por compra la propiedad de las viviendas. Sin embargo, constatamos en la práctica profesional, propietarios inescrupulosos que abusando de la necesidad y/o crisis del déficit habitacional, inventan falsas soluciones para aparentar la venta de cada unidad a "compradores incautos". La ley no protege al negligente, el inquilino debe buscar asesoría idónea para no dejarse estafar.

La única forma de demostrar la propiedad del apartamento, es exhibir el correspondiente título debidamente inscrito en la oficina de Registro Inmobiliario respectiva. Pretender sustituir el referido título con otro documento, como por ejemplo, aquél que acredita la compra de acciones de una compañía la cual a su vez es dueña del edificio; no es más que la prueba de haber sido víctima de un ardid. Aducen los creadores de tal inventiva que al suscribir acciones en la compañía propietaria del edificio, se es dueño del apartamento que cada socio habita como inquilino. No hay nada más alejado de la verdad y del Derecho. La titularidad de acciones en la aludida empresa, no confiere la propiedad de ningún apartamento. Corroboramos lo anterior: el titular de las acciones no podrá vender el apartamento donde reside.

Entonces, ¿en qué se aprovecha o mejora quien "cae" en la situación planteada? Es forzoso responder que el inquilino pasará a convertirse en un poseedor de mejor derecho en relación a cualquier tercero ajeno al inmueble. Significa que no pagará más alquileres o cánones de arrendamiento por cuanto la compañía propietaria del edificio no lo exigirá. El accionista ocupante del apartamento, será al mismo tiempo miembro de la Junta Directiva del ente social. En consecuencia, cuando el accionista desee vender, el comprador adquiere dicha acción y el simulado derecho a habitar el apartamento. Lo anterior, visto el asentimiento de la directiva de la sociedad dueña del edificio, la cual estará integrada por el resto de los poseedores de los apartamentos. El verdadero beneficiario de la ingeniería jurídica dibujada es el titular originario del edificio, quien por haber vendido a la sociedad, dejará de sufragar los gastos de mantenimiento. A partir de la fecha de la venta, la sociedad mercantil compradora formada por la comunidad de ocupantes del edificio, correrá con todos los gastos derivados del bien.

Abogado Litigante. Profesor UCV, UCAB y USM. www.iguala.com.ve

Publicado en el Diaraio El Universal el dia 28 de Agosto de 2008

NO HAY OPCION DE COMPRA, CUANDO EL VENDEDOR SE OBLIGA A VENDER Y

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Fri, 29 Aug 2008 14:21:00 +0000

No hay opción de compra, cuando el vendedor se obliga a vender y el comprador a comprar

Al comprar un inmueble (casa, apartamento, terreno), las partes acostumbran firmar una opción de compra. Es de subrayar que si dicho contrato es mal redactado, se trata de una verdadera compra-venta. Significa que el "optante" compró y el "promitente oferente" vendió. En la opción de compra, el promitente ofrece por un tiempo determinado, vender el inmueble a la otra parte llamada optante. En la opción perfecta, el optante no está obligado a comprar, él adquiere el derecho de hacerlo, le es potestativo comprar o no. Mientras que el promitente sí está obligado a mantener su promesa de venta por el tiempo pactado, se obliga a no vender a otro. Si el optante decide no comprar, pagará al oferente la cláusula penal y pierde las arras entregadas al dueño del inmueble.

Según la Ley, no hay contrato de opción de compra cuando las dos partes se obligan, una a comprar y otra a vender. Reiteramos, en la opción de compra, el "optante" no está obligado a comprar el inmueble, tiene la posibilidad (potestativo, puede o podrá) de decidir si compra o no, si acepta la oferta del promitente o la rechaza. Hay obligación para una sola de las partes, consiste en una promesa unilateral de venta del promitente u oferente; la otra parte es libre de aceptar o no la oferta. Lo relevante es precisar que el abogado del optante o interesado en comprar, redactará la opción asignando obligaciones recíprocas a las partes, lo que se traduce en una compra venta. Por lo que, a cambio del pago de las arras (treinta por ciento del precio de venta acordado), se entiende que el optante es dueño del inmueble. Por el contrario, el abogado del oferente, inclinará el contrato de opción a su favor, no estipulará obligación para el optante, de esa forma, su representado no ha vendido al firmar la opción. Vencido el término establecido en el contrato, si el optante no compra, se extingue la oferta y el promitente podrá disponer de su inmueble. En ese caso, el optante debe pagar la cláusula penal convenida en la opción, la cual de hecho, ya está en poder del promitente.

No hay opción de compra, cuando el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar. Este es precisamente el formato de contrato que las partes acostumbran firmar, sin percatarse que lo que hacen es vender el inmueble al suscribir la "opción" en esos términos. Las partes firman un "contrato de opción", se obligan de manera recíproca, pactando modalidades sobre cosa y precio. Si luego surge conflicto entre ellas, los tribunales han sentenciado que hubo venta, y por ser una venta, el inmueble pertenece al optante, quien sólo ha adelantado el precio de las arras, esto es, 30% del precio de venta del inmueble.

La auténtica opción de compra es la promesa unilateral de venta: El vendedor se obliga a vender y la otra parte (optante) es libre de aceptar la oferta del promitente. Una sola de las partes se obliga, la otra tiene una opción de compra, pero no está obligada a comprar. El optante es libre de comprar, ya que si decide no comprar, aplicará la sanción de pagar la multa establecida, llamada "cláusula penal contractual", única indemnización a favor del oferente. Por último, aunque el contrato se denomine opción de compra, será considerado por el tribunal, como una verdadera venta, cuando de su texto se lea: "Prometo vender" y "prometo comprar".

Abogado litigante. Profesor U.C.V., U.C.A.B., y U.S.M.
asomivis@cantv.net

Publicado en el diario El Universal en Fecha 28 de Agosto de 2007

¿Para que sirve y como se usa el RSS?

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Tue, 12 Aug 2008 02:09:00 +0000

Erich Muller

El RSS es un formato basado en XML que permite encontrar aquella información que mejor se adapta a lo que el usuario desea, pero también ofrecerla de forma rápida y actualizada.

Los archivos RSS son un nuevo método para obtener y ofrecer información gracias a que contienen metadatos sobre las fuentes de información. Este formato es de gran utilidad para sitios Web que actualicen sus contenidos con frecuencia, ya que permite compartir la información y verla en otros sitios de forma inmediata. A este intercambio de información se le denomina "sindicación".

El formato RSS sirve para facilitar el acceso a la información Web que se actualiza con regularidad, logrando que el usuario recupere al momento las novedades producidas en la información de su interés.

Cualquier usuario puede suscribirse a un feed y obtener las últimas noticias enviadas a su agregador o lector RSS, el cual le alertará cuando haya nueva información para leer.Esto le permite obtener los datos que necesita de forma rápida y precisa, pues no tiene que comprobar los múltiples sitios que ofrecen los contenidos que le interesan sin saber si se ha producido algún cambio en ellos o no.

Podemos usar el formato RSS en dos sentidos diferentes:

*Para recibir información desde otros sitios Web
*Para ofrecer información desde nuestra propia Web

Según seamos consumidores o creadores de contenidos elegirermos una u otra opción, aunque también podemos utilizar ambas a la vez...

Cómo usar el RSS para recibir información

Para poder utilizar el RSS y recibir contenidos, el usuario debe disponer de un agregador.
Una vez que el usuario dispone del agregador que haya elegido, debe seleccionar aquellos feeds o archivos RSS que sean de mayor interés para él y realizar la sindicación de contenidos.

¿Pero cómo reconocer entre los diversos sitios e informaciones que existen en Internet aquellos que disponen de formato RSS? Muy sencillo, puesto que los feeds suelen indicarse en las páginas Web mediante pequeños cuadros que incluyen las siglas "RSS" o iconos como estos:

Cómo usar el RSS para ofrecer información

Otro uso del RSS es el de ofrecer información desde nuestro sitio Web, pero esta opción requiere del creador de contenidos conocimientos sobre el lenguaje XML.No obstante, aquí intentaremos explicar fácilmente qué datos contienen este tipo de archivos y cómo se organizan.
El código necesario para crear un feed o documento RSS debe incluir información sobre el sitio web al que pertenece y que, por tanto, será información no variable, así como datos sobre los contenidos que ofrece y que se actualizarán cada breve periodo de tiempo. Esta será la información variable ofrecida en la sindicación.

Todo explicado en este video

¿Que son las Redes Sociales en Internet?

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Tue, 12 Aug 2008 01:45:00 +0000

En las redes sociales en Internet tenemos la posibilidad de interactuar con otras personas aunque no las conozcamos, el sistema es abierto y se va construyendo obviamente con lo que cada suscripto a la red aporta, cada nuevo miembro que ingresa transforma al grupo en otro nuevo. La red no es lo mismo si uno de sus miembros deja de ser parte. En las redes sociales en Internet tenemos la posibilidad de interactuar con otras personas aunque no las conozcamos, el sistema es abierto y se va construyendo obviamente con lo que cada suscripto a la red aporta, cada nuevo miembro que ingresa transforma al grupo en otro nuevo. La red no es lo mismo si uno de sus miembros deja de ser parte.

Intervenir en una red social empieza por hallar allí otros con quienes compartir nuestros intereses, preocupaciones o necesidades y aunque no sucediera más que eso, eso mismo ya es mucho porque rompe el aislamiento que suele aquejar a la gran mayoría de las personas, lo cual suele manifestarse en retraimiento y otras veces en excesiva vida social sin afectos comprometidos.

Para bien o para mal, las redes sociales en Internet han vivido su explosión en 2007. Sitios como MySpace o Facebook han vivido un frenesí que los ha convertido en un suculento negocio. No obstante, también han tenido que afrontar delicadas cuestiones, como la intrusión en la vida privada de los usuarios.

Este año, entre las 10 palabras y términos de búsqueda que más han crecido en el buscador Google, un total de siete son de sitios de redes sociales, como Badoo, Facebook o Webkinz (un sitio canadiense especialmente diseñado para niños), informa Leurence Benhamou, corresponsal de AFP en EEUU.

Los sitios de redes sociales no han parado de crecer. MySpace, el mayor de todos, cuenta con cerca de 110 millones de usuarios, y ha crecido este año un 30%. No obstante, Facebook ha visto cómo su popularidad crecía como la espuma, creció un 100% este año y alcanza ya los 55 millones de usuarios, todos en busca de crearse su propia 'red de amigos'.

¿Cómo hacer que los visitantes de mi Web repitan la visita?

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Tue, 12 Aug 2008 01:19:00 +0000

Muchas veces nuestros esfuerzos en las campañas de marketing en Internet se enfocan en atraer nuevos visitantes en vez de en fidelizar a los clientes actuales. Recuerde que un cliente nuevo puede costar ocho veces más que un cliente actual. Entérese de cuáles son las estrategias que le aseguran que un visitante repetirá varias veces su visita a nuestro sitio Web.

Aumentar el número de visitantes que repiten debería ser un indicador fijo dentro de nuestro cuadro de mando de rendimiento de una Web. Los visitantes que repiten varias veces su visita a través de un site se terminan convirtiendo en clientes y prescriptores de nuestro servicio.

Si tratamos de corresponder a los gustos de los visitantes cuando llegan a nuestro portal Web con las funcionalidades y contenidos de nuestro site, podremos mantener un romance en el largo plazo que se traducirá en rentabilidad.

A continuación analizaremos una serie de consejos que nos ayudarán a convencer a los visitantes a que retornen varias veces a nuestro sitio Web.

Actualice su página Web: demuestre que su Web posee vida propia

Actualice la información de su portal Web frecuentemente. Su site es como una tienda, si no actualiza la cartera de productos o la información referente a ellos, su comercio dejará de tener interés para repetir una visita. Cambiar la presentación de los productos en la vitrina, la presentación en los lineales, resaltar las nuevas ofertas, desechar los productos vencidos, etc. son tareas que pueden ser trasladadas a los contenidos que ofrece nuestra página Web.

Los sitios Web que se actualizan constantemente son los que consiguen las primeras posiciones en los motores de búsqueda y en consecuencia son los más visitados. La frecuencia con la que los robots de los buscadores visitan y rastrean la información de un determinado sitio Web está relacionada directamente con la frecuencia de actualización de contenidos de la misma. A mayor constancia en actualizar los contenidos, mayores probabilidades de tener más contenidos en las bases de datos de los buscadores y en consecuencia estar posicionados en un abanico mayor de palabras clave.

Otro consejo, diseñe un sitio Web a partir de un gestor de contenidos que le permita actualizar los contenidos de su página desde un cyber café en las Bahamas mientras está disfrutando de sus vacaciones.

La página home, la puerta de entrada para repetir las visitas

La página home es lo primero que mira su visitante. Es allí donde debemos enviarle el mensaje de que el portal se ha actualizado, de que hay nuevas cosas que no estaban desde su última visita.

Una sección de noticias, consejos, artículos o eventos con titulares que se actualizan en la página home ayuda a comunicar la frescura de contenidos de nuestro portal. Diseñar un carrusel de productos destacados dentro de la página home también transmite la sensación de que se han incorporado nuevos productos.

No le haga perder el tiempo a sus visitantes. Elimine esas páginas de bienvenida que dicen: llegó usted a la Web de mi empresa, pulse el botón para entrar, lo mismo podemos decir de esas páginas home que solamente muestran las banderitas de los idiomas del portal. Cada una de estas páginas es un obstáculo más para que su visitante se dé cuenta de que la página se ha actualizado.

Promoviendo grupos de discusión: creando una comunidad

Muchos expertos coinciden en que los portales Web que tendrán el mayor éxito en sus negocios serán aquellos capaces de crear comunidad. Que un visitante se sienta parte de un portal Web es el mejor camino para obtener buenos clientes y prescriptores. La gente hace negocios con gente que conoce y en la que confía.

Los blogs y foros se están convirtiendo en un gran imán de tráfico Web, en un receptor de opiniones y en captador de visitantes fidelizados. Cuando un visitante se siente identificado con la temática de algún foro o blog, dicho visitante repetirá visitas con el objetivo de ver los nuevos posts o entradas del portal.

Captando suscriptores para recordarles que nos vuelvan a visitar

Para aquellos visitantes que se les ha olvidado volver a nuestro sitio Web lo aconsejable es diseñar campañas de email marketing. Una parte de los visitantes que llegan por primera vez a una Web podrían querer suscribirse a un boletín o newsletter de noticias del portal. Póngaselo fácil y agregue un botón en su Web para que sus visitantes puedan suscribirse a la base de datos del portal para el envío posterior de información.

Otra proporción de visitantes suelen estar suscritos a plataformas de sindicación de contenidos RSS donde consultan diariamente los nuevos contenidos de sus portales preferidos. Déle la oportunidad a este creciente grupo de usuarios de poder añadir su página Web a su lista de sindicación. Diseñe sus noticias o artículos en un formato alternativo en lenguaje XML para que puedan ser sindicados. No se olvide de agregar un botón en su portal que indique que efectivamente sus contenidos pueden ser vistos a través de un sistema de sindicación de contenidos RSS.

Las encuestas: fomentando la participación en nuestra Web

Las encuestas fomentan el tráfico Web. Tanto los usuarios que las llenan como los usuarios que desean ver los resultados, el tema de la encuesta siempre es un anzuelo interesante para aumentar la repetición de visitas. Se aconseja que toda encuesta esté relacionada con la temática de la página, que tenga relación con un tema controvertido o donde fácilmente se puede establecer un debate y que, por supuesto, permita ver los resultados en tiempo real.

Conclusión: Adoptando una disciplina de hierro

Detrás de un sitio Web que obtiene grandes dosis de repetición de visitas, se encuentra una estrategia de gestión de contenidos eficiente donde el adoptar un disciplina estricta es el valor primordial a seguir. Si decidimos que semanalmente se van a publicar nuevos contenidos, pues tenemos que ser constantes con ese nivel de frecuencia ya que estaremos dando el mensaje a los visitantes que el sitio Web posee cosas nuevas cada semana. Recuerde que un visitante que repite es un potencial cliente, pero un visitante defraudado porque esperaba conseguir nuevos contenidos puede convertirse en una presa fácil para nuestra competencia.

Por: Javier Gosende - Marketing Digital y Promoción Online Human Level Communications

Incrementando el valor de una propiedad

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Mon, 11 Aug 2008 20:17:00 +0000

Es importante comprender primero que nada que hay una diferencia entre el precio y el valor de una propiedad. El precio es el monto que se pide por la venta de una propiedad. Valor es el percibido por el comprador, y esta percepción de valor esta influenciado por muchos factores tales como localización, características, condiciones y comparado con otros inmuebles similares que ha visto.

Atendiendo algunos detalles que puedan causar un impacto positivo, podemos incrementar significativamente el valor de una propiedad así como podemos también incrementar la posibilidad de atraer compradores calificados dispuestos a pagar por el precio solicitado.

Algunos puntos que podemos utilizar para incre4mentar el valor son:

La percepción del tamaño aumenta el valor de una propiedad, espacios abiertos o con pocos muebles pueden hacer sentir una percepción de un espacio de mayor tamaño.

Inmuebles deshabitados, o desocupados, tienen mayor posibilidad de ser vendidos ya que generalmente son fáciles de mostrar y fáciles de vender ya que son percibidas como mas rápido para tomar posesión de las mismas. El no estar habitada al momento de mostrarla, también ayuda a que el posible comprado se pasee por la propiedad imaginándose ser el dueño. Por esto es importante que aunque el inmueble esta habitado, que se guarden o se escondan objetos personales, fotografías de la familia, etc.

Un maquillaje muchas veces es muy importante.

Pintar algunas paredes en la mayoría de los casos da mayor valor que el precio que estas representan.

Limpiar o cambiar una alfombra sucia o manchada también aumenta significativamente el valor de una propiedad.

Un jardín arreglado con flores y grama también ayuda en el valor de la propiedad.

Las condiciones del inmueble afectan el valor del mismo, realice reparaciones menores que afecten el valor del inmueble tales como pequeñas filtraciones, botes de agua, oxido en la herrería, vidrios rotos, cables sueltos, etc.

Algunas áreas de la casa, como los baños y la cocina, pueden causar un gran impacto en el valor de la misma, es conveniente mejorar o remodelar con pequeños cambios.

No se debe gastar más dinero en el inmueble que el que aumente razonablemente el valor del mismo.

Aumente su conocimiento sobre Internet.

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Mon, 11 Aug 2008 19:57:00 +0000

Durante estos últimos años, han aparecido en internet una gran cantidad de herramientas y tecnologías que podrían ayudarnos a mercadear exitosamente nuestros sitios Web. Desde los Blogs hasta los gestores de contenido, la tendencia pareciera ser “lo fácil de usar”

Pero la única manera de entender y aprender estas herramientas es siendo proactivos e investigar en la red la infinidad de recursos disponibles.

Aumentar el conocimiento es el primer paso para tener éxito en una estrategia de mercadeo por Internet para su empresa inmobiliaria, por lo que tiene que educarse continuamente en esta materia.

He aquí algunos temas en los cuales iniciarse:

Blogs

RSS

Foros

Noticias.

Vende más propiedades: ofrece más información.

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Sat, 09 Aug 2008 15:54:00 +0000

20 Febrero, 2008 Jean-Paul Pangalos
Tomado de http://inmosfera.com/2008/02/20/vende-mas-propiedades-ofrece-mas-informacion/

Cuando una inmobiliaria o promotora ofrece información de sus viviendas, en su página web y en sus folletos de publicidad, existen dos “filosofías” distintas a la hora de hacerlo:

Ofrecer una gran cantidad de información con mucho detalle o bien proporcionar los datos básicos para que el posible comprador se vea obligado a llamar para recibir el resto de la información.

Existen los que piensan (yo me incluyo en este grupo) que ofrecer la mayor cantidad de información disponible de las vivienda es mejor ya que un posible comprador -cuando visita nuestra página web o lee nuestra publicidad esta buscando la mayor cantidad de información posible para poder tomar una decisión y estudiar si esta vivienda o promoción en concreto le puede interesar.

Por otro lado, están los que piensan que ofrecer demasiada información perjudica la venta ya que si al posible comprador no le gusta algún dato o característica de la vivienda, entonces no llama y la venta se “pierde.” Muchas veces he escuchado a agentes inmobiliarios que el anuncio o la página web sirve para picar la curiosidad del posible comprador y que cuando este llama hay que “amarrarlo” para concertar una visita. Pienso que este método de trabajo ha quedado obsoleto y que se relaciona con la fama que tiene el sector inmobiliario de tener agentes inmobiliarios que presionan al posible comprador para “cerrar la venta.” Personalmente no creo en el poder mágico de un agente inmobiliario que con sus “técnicas de venta” sea capaz de venderle una vivienda a alguien que no le gusten las características, la zona o el precio.

Sin embargo si creo que ofrecer toda la información disponible de una vivienda (características, fotos, videos, planos, información de la zona, etc.) ayuda al comprador a tomar una decisión de una manera fácil y cómoda. Si todo lo que ha visto de la propiedad le ha gustado, entonces llamará a la inmobiliaria o la promotora para concertar una visita y corroborar que todo lo que ha leído y visto es real. Esto sirve para filtrar a muchos clientes que sin esta información a su alcance nos harían perder mucho tiempo en visitas que no llegan a nada.

Todo esto va encaminado en la única dirección de atender al cliente de manera profesional. No conozco a nadie que este interesado en comprar una vivienda y prefiera menos información para que esté obligado a perder el tiempo haciendo visitas para luego ver que esa propiedad no le interesa.

Estoy de acuerda de que hace algunos años ofrecer mucha información en escaparates, publicidad y gacetillas en los periódicos era prácticamente imposible por el espacio limitado y la caro que era. Pero hoy en día con internet y las páginas webs, el coste de ofrecer esta información es muy pero que muy bajo.

Herramientas que te harán la actividad profesional un poquito más fácil

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Sat, 09 Aug 2008 05:18:00 +0000

Tomado de http://www.tecnologiainmobiliaria.net/2007/06/herramientas-que-te-harn-la-actividad.html

La actividad inmobiliaria profesional está llena de quehaceres que a veces pueden llevarnos un tiempo y recursos considerables. Existen en Internet un gran conjunto de herramientas que pueden llegar a hacernos la actividad profesional un poquito más fácil. A continuación pongo un listado de aquellas que son gratuitas y que suelo usar con frecuencia.

PdfOnline: Para convertir los archivos de word en formato pdf y darle así un aspecto más profesional. Muy útil para la realización de dossieres.

ZamZar: Te permite realizar cualquier tipo de conversión de archivos a través de Internet. Convierte casi cualquier tipo de archivos. Muy útil por ejemplo para poder convertir imágenes, archivos de audio, etc.

Google Desktop: Barra de Google que se instala en el ordenador y resulta fenomenal para encontrar inmediatamente cualquier tipo de información en nuestro disco duro. Desde buscar contactos, información dentro de los archivos, web que viste hace tiempo y que no recuerdas como se llamaba, o aquella persona que te mandó un mail hace tiempo y no sabes donde se quedó.

YouSendIt: Necesitas enviar por mail unas imágenes o archivos que ocupan 200 MB o más, con esta herramienta no tendremos ningún problema.

OSWD: Necesitas hacer una página web rápidamente, pero tienes ni idea de hacer un diseño ni sabes cuanto puede costar hacerlo. En Open Source Web Design (OSWD) tienes un buen conjunto de diseños muy buenos que los puedes descargar de forma gratuita.

Scribd: Necesitas poner un Internet un archivo de word o excel para que la gente lo pueda consultar y no sabes donde colocarlo. Scribd es como el Youtube pero de los documentos ofimáticos, es decir, subes un archivo y obtienes una url desde donde se puede visualizar o descargar el archivo. También muy útil para la publicación de dossieres en Internet.

Dafont: Necesitas una tipografía de letra para hacer un logo o un título. En esta web puedes descargar miles de tipografías de forma gratuita.

IconArchive: Necesitas iconos para tu web y no sabes donde cogerlos. En esta web puedes descargar miles gratuitamente.

MiTarjetaPersonal: Necesitas hacer unas tarjetas de visita y no sabes don de acudir ni cuanto te costarán. Desde esta web puedes hacerte unas tarjetas de visitas bastante profesionales y luego imprimirlas tu mismo o mandarlas a una imprenta.

FanStudio: Tienes unas imágenes que han salido un poco mal y necesitas retocarlas. Desde esta web lo podemos hacer rápidamente de forma online.

Shibbo: Necesitas guardar unas contraseñas en algún sitio de Internet seguro para poder tenerlas ahí siempre disponibles. En esta web te garantizan que guardarán tus contraseñas en lugar seguro para que puedas disponer de ellas cuando quieras.

Todo lo que una inmobiliaria puede exprimir de Google

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Sat, 09 Aug 2008 05:10:00 +0000

Tomadod de http://www.tecnologiainmobiliaria.net/2006/12/todo-lo-que-una-inmobiliaria-puede.html

Por todo el mundo es sabido que Google tiene un gran número de aplicaciones y servicios que pueden usarse de forma gratuita. Ahora bien, ¿cuales de ellos son útiles para una empresa inmobiliaria y como? Aquí pongo un listado de los que he recopilado:

Google Maps. Mapas digitales y satelitales. Contiene una API para integrar fácilmente los mapas en tu web y así poder por ejemplo ubicar un grupo de inmuebles.
Google Video. Una forma rápida y sencilla de integrar un video en tu página web. Basta con subir el vídeo a Google y a continuación pegar la url que te proporciona en tu página web.
Google Base. Base de información sobre productos. Permite introducir las características de los inmuebles, junto con fotografías, etc. de forma que los usuarios los encuentren en base a ciertos criterios de búsqueda (precio, superficie,..). En el futuro se incluirán los resultados en el buscador de Google. Actualmente solo está disponible para introducir productos en inglés. Hay 3 formas de introducir los productos: 1. De uno en uno introduciendolos manualmente, 2. De forma masiva a través de un archivo xml, y 3. mediante una API que conecta directamente con el servidor de google base.
Google Earth. Programa para ver fotografías satélite de la tierra en 3D. Puedes ubicar tus inmuebles creando un archivo .kml de acuerdo con este tutorial. El resultado final es bastante profesional y útil para presentar de un vistazo donde están ubicados los inmuebles. Se puede además crear etiquetas personalizadas de cada inmueble, mostrando por ejemplo una fotografía o las características del inmueble. Puedes ver un ejemplo aqui.
Google Apps. Varios servicios para pequeñas empresas. Te permite tener las cuentas de email de tu inmobiliaria gestionadas de la misma manera que si se tratase de cuentas Gmail. Acceso webmail y, pop3, 2 gigas de espacio para el correo. También tiene otros servicios como mensajería instantánea, calendario para compartir entre los miembros de la empresa y creación de sitios web de la empresa. Basta con darse de alta en el servicio y realizar un cambio en la dns de tu servidor de correo actual.
Google Scketchup. Programa de creación de objetos en 3D. Es posible crear de manera muy sencilla un boceto de una casa y luego realizar un vídeo o integrarlo en Google Earth. Ideal para realizar una presentación rápida por ejemplo de una promoción de obra nueva.
Google Adwords. Promociona tu web o tus propiedades con anuncios insertados en el buscador google o en otras páginas web relacionadas.
Google Analytics. Realiza un seguimiento exhaustivo del rendimiento de tu web, visitas, marketing, etc y conoce como interactúan los visitantes con tu sitio. Se integra con Adwords. Se necesita darse de alta y pegar un trozo de código que se proporciona en las páginas web que quieres que monitorice.
Google Adsense. Publica anuncios de otras empresas relacionadas con tu negocio en tu sitio web y gana dinero con los clicks que los visitantes hagan en ellos.
Google Docs & Spreadsheets. Crea documentos tipo word y excel en el navegador de Internet. La ventaja fundamental es que permite compartir los documentos y hacer que varias personas editen los documentos de una forma colaborativa. Puede ser muy útil por ejemplo para elaborar a distancia un contrato con un cliente.
Google Local. Buscador de negocios, similar al de páginas amarillas. Da de alta tu empresa inmobiliaria a través de este enlace y así otras personas podrán encontrar tus oficinas. Incluye un servicio de comprobación mediante carta al domicilio postal de la empresa.
Google Alerts. Recibe alertas de noticias en tu mail. Se crear alertas sobre temas inmobiliarios concretos, como por ejemplo especulación, burbuja inmobiliaria, etc. Google te enviará un resumen de la noticia junto con un link para leerla entera. Google alerts recoje información de páginas webs, blogs personales y grupos de noticias.
Google Webmaster Tools. Información sobre diferentes herramientas para la optimización de tu sitio web en Google. Te permite por ejemplo decirle a Google cuales son todas las páginas que contiene tu sitio web y cuales de ellas no quieres que sean indexadas en el buscador y que por lo tanto no aparezcan en los resultados de las búsquedas.
Nota: Todos los servicios son gratuitos, excepto la versión extendida de Sketchup para la creación de vídeos y la versión extendida de Google Earth, también para la creación de vídeos. En Google Adwords , es el propio usuario el que decide la cantidad de dinero que quiere gastar. Un resumen de todos los servicios de Google en http://labs.google.com/

10 secretos para captar propiedades en exclusiva (Parte 2)

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Sat, 09 Aug 2008 05:03:00 +0000

28 Junio, 2007 Jean-Paul Pangalos
Tomado de http://inmosfera.com/2007/06/28/10-secretos-para-captar-propiedades-en-exclusiva/

En el segundo capítulo de este artículo de cómo captar propiedades en exclusiva, desvelo 10 secretos que te ayudarán a conseguir propiedades en exclusiva para tu agencia inmobiliaria. Todos estos secretos han sido probados y puedo asegurar que funcionan.

1. Crear un dossier de captación. Cuando acudas a una captación de propiedad, no cometas el mismo error que la mayoría de los comerciales: echarle un vistazo a la vivienda, tomar los datos y sacarle unas cuantas fotos.Debes sentarte con el propietario, conversar con el, y presentarle tus servicios con la ayuda de un dossier de presentación. En este dossier puedes poner información de tu agencia inmobiliaria, los servicios que ofrecen y dar información útil con datos y gráficos para captar la propiedad. Sorprenderás al propietario con tu profesionalidad y conocimientos y te diferenciaras de todos los demás comerciales.

2. Elaborar un informe de valoración gratuito. Ofrécele al propietario un informe de valoración gratuito de su propiedad y asesórale para fijar un precio de venta competitivo. En el informe puedes poner datos de viviendas similares y el precio por metro cuadrado de la zona. Este informe te ayudará mucho si el propietario pide demasiado por su vivienda. Con datos reales podrá ver que su precio de venta deseado esta fuera de mercado.

3. Dibuja un plano de la vivienda. Pídele al propietario un plano de su vivienda. Si no lo tiene, tardarás de minutos en hacer uno tú mismo durante la captación. Este croquis te servirá para explicar la distribución de la vivienda a posibles compradores. Además, nadie más lo hará y el propietario verá lo profesional que eres y lo mucho que te esfuerzas por vender su propiedad.

4. Crea una ficha informativa de la propiedad. Puedes crear una ficha de la propiedad que incluya toda la información de la vivienda y las fotos destacadas. Te será muy útil para dársela a posibles compradores durante la visita. También puedes enviarla por email a un cliente que te pida información por teléfono o tu página web. Existen muchos programas con los que puedes diseñar esta ficha de una manera rápida y fácil.

5. Crea un dossier de la propiedad. Una vez hayas recopilado toda la información de la propiedad (escrituras, plano de la vivienda, ficha informativa de la propiedad, etc.) puedes crear un dossier de la propiedad y meter toda la documentación en una carpeta. Llevala a todas las visitas de la propiedad, para que los clientes vean lo profesional y organizado que eres.

6. Invierte más en publicidad. Explícale al propietario que si tienes la propiedad en exclusiva, puedes invertir mucho más en publicidad. Hazle ver las ventajas de firmar la exclusiva contigo: con más inversión en publicidad, las posibilidades de vender su propiedad al mejor precio son mayores.

7. Dale información gratuita. Regálale una guía informativa gratuita de cómo evitar los principales errores a la hora de vender su propiedad. Esta guía la puedes elaborar tú mismo y resumir los principales errores que cometen los propietarios cuando venden su propiedad y como evitarlos.

8. Tomate la venta de su propiedad muy en serio. Si eres capaz de transmitirle al propietario que te tomas la venta de su propiedad muy en serio, confiara en ti.

9. Explícale los riesgos de trabajar con agencias poco cualificadas. Hazle ver al propietario los riesgos que corre si le da la venta a varias inmobiliarias. Es importante que sepa que no todas las inmobiliarias están cualificadas y son profesionales. Además, trabajar con una sola inmobiliaria es mucho más cómodo y le evitara muchos dolores de cabeza y pérdidas de tiempo.

10. Crea un servicio de venta VIP para clientes selectos. Con todos los secretos que te he contado, puedes ofrecer un servicio de venta exclusivo para tus mejores clientes. Ponlo en tu publicidad y explica lo que ofreces. Te garantizo que el teléfono no parara de sonar.

Captar una propiedad en exclusiva y como convencer al propietario (1ª Parte)

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Sat, 09 Aug 2008 04:54:00 +0000

26 Junio, 2007 Jean-Paul Pangalos
Tomado de http://inmosfera.com/2007/06/26/captar-una-propiedad-en-exclusiva-y-como-convencer-al-propietario/

María de Madrid hace la siguiente consulta:

Trabajo con propiedades en exclusiva y aunque internamente tenemos alguna idea de la efectividad de la exclusiva frente a la nota de encargo, me gustaría saber si tu sabes o dispones de algún estudio que se haya hecho para mostrar a los clientes vendedores las ventajas que les aportaría en tiempo y dinero trabajar con este sistema.

Voy a dividir mi respuesta en cuatro artículos que iré poniendo en el blog en los próximos días. Aquí va el primer artículo:

1ª Parte del artículo.
2ª Parte del artículo: 10 secretos para captar propiedades en exclusiva.

Es evidente que trabajar en exclusiva tiene muchas ventajas para el agente inmobiliario. No compites con nadie para vender esa propiedad; puedes invertir en publicidad sabiendo que tarde o temprano vas a venderla y por último, todo el mundo que esté interesado en esa propiedad tiene que pasar por ti.

La cuestión no es que ventajas tiene la venta en exclusiva para el agente inmobiliario sino que ventajas tiene la venta en exclusiva para el propietario. Por norma general, los propietarios no acostumbran a darle una exclusiva a una inmobiliaria y prefieren o bien, venderla ellos mismos, o darle su propiedad a varias inmobiliarias. Piensan que haciendo esto tienen más posibilidades ya que hay más personas trabajando para vender su propiedad. Todo agente inmobiliario sabe que esto no siempre es así. Sin embargo esta percepción equivocada del propietario se debe a el gran error que cometen las agencias inmobiliarias: No saben venderse a si mismas.

Por lo tanto para conseguir captar una propiedad en exclusiva hay que demostrarle al propietario las siguientes cosas:
* Las ventajas de vender en exclusiva.
* Que somos los mejores cualificados y preparados para vender su propiedad.

Aspectos de diseño más importantes

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Sat, 09 Aug 2008 04:45:00 +0000

Tomado de http://www.tecnologiainmobiliaria.net/2007/06/inmobiliaria-barreras-y-promotora-fbex.html

Claridad y transparencia de la información. El usuario necesita conocer la información de forma concisa, no tiene tiempo para leer textos demasiado largos, necesita conocer rápidamente si la información le es útil o no.
Contenido actual y de calidad. El usuario necesita saber el estado actual de una promoción, o si un inmueble está vendido o no, detesta ver información obsoleta o duplicada. Quiere además encontrar respuestas a las cinco preguntas claves de la información: ¿el que?, ¿como?, ¿cuando?, ¿donde?, ¿cuanto?.
Palabras claves para poder optimizar en buscadores. Los buscadores van a tratar de buscar de qué se está hablando en la web y a que tipo de categoría pertenece, leerán el texto y prioritizarán aquellas palabras que destaquen más y a las que se repitan con más frecuencia, detectarán si se quiere abusar de ellos.
Usabilidad. El usuario no puede perderse en la página, necesita saber en todo momento en que parte de la web se encuentra, cómo volver hacia atrás o al principio y cómo cambiar rápidamente de sección. No quiere tener que buscar donde tiene que pinchar, quiere ver donde se encuentra la información relevante y donde no.
Velocidad de descarga. El usuario no tiene demasiado tiempo para esperar a que se muestre la página, si ésta no se carga rápidamente, entonces abandonará y probablemente no volverá.
Facilidad de contacto. Si el usuario decide contactar con una persona, quiere encontrar todas las facilidades posibles para ello, no quiere que la tecnología le suponga un obstáculo, él decide que forma de contacto usar, y por lo general no quiere tener que dar demasiados datos.
Multimedia. El contenido textual es muy importante, pero ya no es suficiente, y menos en el campo inmobiliario. El usuario quiere tener todo tipo de información. Mostrar fotografías, planos, vídeos, visitas virtuales, etc. ayuda a que tenga un mayor conocimiento de lo que se vende.

No se trata de vender sino de conversar

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Sat, 09 Aug 2008 04:39:00 +0000

11 Abril, 2007 Jean-Paul Pangalos
Tomado de http://inmosfera.com/2007/04/11/no-se-trata-de-vender-sino-de-conversar/

Un amigo que tiene una inmobiliaria me ha comentado que recibe un altísimo número de solicitudes de información cada mes. Esta preocupado porque esas solicitudes no de compra de vivienda no se traducen en visitas y ventas posteriores.
Le comenté que quizá se esta centrando demasiado en obtener nuevos clientes y pasa por alto que para que todos esos clientes compren tiene que crear una conversación. Un conversación permanente entre las dos partes para establecer confianza
Muchas veces los agentes inmobiliarios pasan por alto esta etapa de la venta. No es suficiente saber que alguien busca apartamento, 3 dormitorios, jardín, 2 garajes, zona residencial. Hay que iniciar una conversación y comprender lo que el cliente quiere.

Anunciarse en Internet - Como hacer las fotos (No. 2)

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Sat, 09 Aug 2008 04:25:00 +0000

publicado en http://www.cienladrillos.com/2006/09/13-anunciarse-en-internet-como-hacer-las-fotos
Miércoles 13 Septiembre 2006

Continuamos dando consejos de cómo fotografiar las habitaciones de la vivienda. Al fotografiar la vivienda debemos tener en cuenta lo que dije en un capítulos anterior. “Si has de mantener una mentira, que sea hasta el día siguiente de haber firmado en el notario”. No conseguimos nada transmitiendo en el anuncio una imagen irreal de la vivienda, nadie va a comprar la casa sin ir a verla personalmente.
Por tanto. salvo que queramos enseñar inútilmente la casa una y otra vez, hay que procurar que en las fotos se muestre la realidad de cómo es y está la casa. Otra actitud, no engaña al cliente, nos engañarnos nosotros mismos. Ello no quita, para que esa realidad, a veces fea, la intentemos mostrar de la forma mas agradable posible.

Las fotos, apaisadas.
Debeos recordar que lo que estamos haciendo es tomar unas fotografías para subir a los anuncios de Idealista y Segundamano. Idealista muestra fotos casi cuadradas y las de Segundamano son apaisadas. Es por tanto absurdo hacer fotos verticales, Esto hay que tenerlo en cuenta al fotografiar cualquier habitación, pero sobre todo a la hora de fotografiar la fachada, en la que más podemos tener la tentación de hacerlas en vertical. Si la anchura de la calle no diera para sacar todo el edificio, con enseñar los bajos y las primeras plantas será suficiente para que posible cliente se de cuenta de la calidad de la edificación.
Utilizar las diagonales
El mayor problema para fotografiar con una cámara normal una habitación, es que el objetivo de estas cámaras no tiene la suficiente apertura para poder fotografiar una buena parte de la habitación estando dentro de ella. Para minimizar el problema conviene hacer las fotografías desde la esquina de las habitación para de aprovechar la diagonal, que es la dimensión más larga de la habitación.
Luces de flash, ventanas de refilón
Otro defecto habitual es tirar directamente contra las ventanas tratando de demostrar que la habitación es luminoso, consiguiéndose el efecto contrario, pues la fuerte luz que entra por la ventana hace por fuerza obscura la habitación, por este motivo en el interior de la casa debemos usar siempre flash.
Si deseamos sacar las vistas de la habitación conviene enfocar la ventana de modo que solo un pequeño borde la enmarque, en otro caso es preferible sacarla mas o menos de perfil.
Las luces eléctricas deben estar apagadas, e flash dentro de una habitación es más que suficiente para iluminarla y el que se vea encendida la lámpara, hace que parezca que se necesita luz para estar en ella. las luces que no se vean en la imagen pueden estar encendidas pero suelen añadir poca ilumincion a la estancia.
Tres encuadres desde cada esquina
Acostumbro a hacer en cualquier estancia un mínimo de tres fotografías desde cada esquina de la habitación, una con el objetivo mas corto para una vista general, otra con un mínimo de zoom se es necesario, de un ambiente y otra de algún detalle que me llame la atención, Si me queda duda de cómo salieron las fotos las repito, como se dice mejor que sobren que no que falten.
A ser posible, en la fotografía de vista general, suelo incluir un lienzo completo de pared con elementos que por comparación ayude a calcular su tamaño como una cama, o una silla, u otro mueble de tamaño conocido. Conviene retirar si es necesario algún mueble que por estar en medio de la habitación aparezca en primer plano cubriendo en exceso la visión del cuarto.
La fotografía de ambiente `pretende dar idea de la calidad del inmueble, si tiene parquet, estado de conservación, etc. son sobre todo muy importantes en cocinas y cuartos de baño, que por otra parte suelen ser pequeños y por ellos más difíciles de fotografiar. En una casa de segunda mano, a la gente suele importarles poco si tienes las paredes de un color o de otro, pues piensa pintar, salvo que la casa sea nueva, pero si puede conservará los baños y la cocina, que son muy caros de renovar e informarles por ello de su estado es esencial.
En la foto de detalle procuro igualmente hacer hincapié en algo que si no se resalta pasa desapercibido, los temas mas corrientes son las vistas de las ventanas, la existencia de equipos de aire acondicionado, terminación de elementos de la casa, picaportes, ventanas, etc.
Lo más difícil el aseo
Suelen presentar especial complicación los aseos, en apartamentos también la cocina, pues por su escaso tamaño resultan muy difíciles de fotografiar, a veces cabe fotografiarlos desde fuera, a través de la puerta, al menos todo lo que permite retirarnos sin que se vea la embocadura de la puerta, otras veces podremos utilizar el reflejo del espejo del lavabo para dar una idea de toda la habitación, habrá que hacer algún experimento para no salir retratado uno mismo. Esta es la habitación más difícil de fotografiar y que más buscan los posibles clientes, convivne sacar al menos lo que es el conjunto del lavabo o la ducha, para que al menos partes significativas den información del estado en que se encuentran estos cuartos.
Fotografías complementarias
No debemos olvidar fotografiar también las dependencias que tenga la casa, desde luego no debemos olvidar la terraza y el tendedero así como otras dependencias de la casa, como el garaje y el trastero
Una vez terminada de fotografiar el interior de toda la casa fotografía también por si acaso le fuera útil, conviene fotografiar el descansillo de la escalera con la puerta de entrada y el ascensor. El portal de entrada y por último la fachada desde varios ángulos.
Antes yo tomaba las fotografías de QDQ, pero he dejado de hacerlo, pues parece que les molestaba y además las tienen protegidas con el Copyright. ¿Para qué molestarlos, si de todas formas, estamos con una cámara delante de la casa?.
Muy importante es que elijamos la mejor hora para fotografiar la fachada, pues el sol puede pegar en ella solo a determinadas horas, yo por sistema fotografío la fachada antes de la sesión de fotos y después, con ello consigo al menos fotografías a dos horas diferentes, aunque puede que ninguna de las dos sean de la hora ideal.

Anunciarse en Internet - Fotografiar la casa (No. 1)

noreply@blogger.com (Inmuebles Caracas) — Sat, 09 Aug 2008 04:13:00 +0000

publicado en http://www.cienladrillos.com/2006/09/13-anunciarse-en-internet-como-hacer-las-fotos
Domingo 10 Septiembre 2006

Dada la importancia del tema, lo divido en tres partes, la primera se dedicará a lo que hay que preparar para fotografiar la casa, en la segunda las “recetas” para hacer fotos de una habitación y en la tercera consejos sobre como preparar la parte gráfica a subir a la web anunciante.
Hoy, tanto Idealista como Segundamano/Fotocasa admiten que el anuncio de la vivienda se acompañe de unas cuantas fotografías, que a mi juicio son suficientes para exhibir correctamente una vivienda, salvo quizá, chalets de gran lujo o fincas de recreo que unan a una amplia vivienda, dependencias o instalaciones como piscina, garajes, jardines etc, que necesiten un tratamiento gráfico especial. Para estos casos especiales y poco corrientes daremos también en el segundo capítulo una solución..
Para hacer un “book” de fotografías de una vivienda normal, basta mostrar una foto por estancia, lo que incluyendo cocina y cuartos de baño, si añadimos alguna foto del portal y la fachada, etc. con diez fotografías hay más que suficientes para mostrar gráficamente la vivienda y esta cifra la permite tanto por Idealista como por Segundamano
Incomprensiblemente, aún quedan personas que renuncian a la fotografía al anunciar su piso en Internet. Posiblemente son personas que no tienen una cámara digital, o que teniéndola, no saben introducir las imágenes en el ordenador. Pero no alcanzo a entender por qué no solicitan ayuda. Desde luego, recomiendo, sin lugar a dudas y en todos los casos, añadir fotografías a su anuncio.
También me extraña, que en general, las fotografías de los anuncios son, desde el punto de vista comercial, malas, y ello no solo es aplicable a las de los particulares, sino también a las de los anuncios de las Agencias Inmobiliarias y eso ya no es de recibo. Cuando digo que son “malas”, no me refiero a que sea mas o menos “bellas”, sino que no cumplen la misión que deberían tener, la de describir, explicar y enseñar como es la vivienda que se pretende vender.
Mayoritariamente son un muestrario de sofás, rincones de comedor y camas, que en el mejor de los casos, serían adecuadas para una revista de decoración. Pero no estamos tratando de vender muebles, sino viviendas. La gente desea ver como son las habitaciones, no como están decoradas, sino su tamaño, las vistas que tienen y los muebles que caben en ellas, y eso rara vez queda expresado en las fotos que se exhiben.
Contribuye a ello, que la óptica de las cámaras digitales normal no es adecuada para el cometido. Cámaras diseñadas para la fotografía familiar, hacen bien retratos y paisajes, pero no son adecuada para fotografiar una habitación desde la pared de enfrente. Generalmente desde esa distancia solo podemos fotografiar una mesa, pero rara vez un lienzo completo de pared que es lo que sería interesante.
Doy consejos nacidos de la experiencia de hacer fotos para anuncios en Internet, no soy un artista de la fotografía ni falta que hace, con las camaras actuales cualquiera saca fotografías decentes, pero lo que les aseguro, que en este campo concreto de la fotografía de interiores para anuncios, tengo mucha experiencia..
Preparar la casa, orden y limpieza.
Por suerte la mayoría de los muebles en fotografía mejoran, parecen mejor barnizados y de mejores maderas, lo que una fotografía no puede es ocultar el desorden. Una cama deshecha, o los restos abandonados de una mudanza esparcidos por toda la casa, hacen especialmente poco atractiva una vivienda. Por ello, tanto a la hora de hacer las fotos, como a la hora de enseñarla, ayuda mucho a la venta, una casa que si no impecable al menos esté ordenada.
Un buen vendedor debe saber superar que las paredes tengan desconchones y estén sobadas, pues, quien más quien menos, piensa al menos pintar la casa, pero el baño y la cocina deben estar lo más limpios y brillantes posible, pues la suciedad ajena, siempre produce repugnancia y rechazo. Si por ejemplo, se ha retirado la nevera, el lavaplatos o la lavadora, poco cuesta fregar con un poco de lejía el sitio que ocuparon durante años, que por no haberlo podido hacer nunca, suele estar repugnante.
Preparar las pilas de la cámara.
Debemos llevar las pilas de la cámara totalmente cargadas y como mínimo otro juego de pilas de repuesto, mejor si llevamos dos juegos. Casi todas las fotografías las realizaremos con flash y este aparato “devora” las pilas. Fastidia mucho tener que volver otro día a finalizar las fotos, porque no tuvimos la prudencia de cuidar este detalle
Hacer muchas fotografías y seleccionar friamente
La fotografía digital no tiene coste, por ello la primera medida es hacer multitud de fotografías de la casa y luego seleccionar las más útiles a nuestro empeño. Ser frio con las fotografías a elegir, no buscamos belleza, buscamos mostrar la vivienda tal como es, aunque lo más favorablemente posible, si la foto es bella, mejor que mejor, pero este detalle es secundario frente al primero que es mostrar la realidad. Una foto que solo sea bella no sirve para nada.
Usar el flashEn interiores, utilice siempre el flash, aunque la habitación parezca muy luminosa. Vd. está en el interior de la habitación y la luz viene de fuera, si no utiliza flash, la luz exterior hará que el sensor cierre el diafragma, dando lugar a fotos del interior muy contrastadas con zonas realmente obscuras en los lados que queden en sombra. El flash compensará en parte la luz exterior iluminando el interior.
Mejor fotografiar una casa con muebles, que vacíaEn general se visualiza mejor una casa amueblada, que una sin muebles, por tanto si hay oportunidad, conviene hacer las fotos con la casa cuando aún está con muebles, que una vez que se haya hecho la mudanza. Por otra parte una casa amueblada oculta mejor el desgaste por uso, pues al retirar los cuadros y demás muebles aparecen marcas de polvo o cambios de color en el parquet.
En una casa sin muebles, las habitaciones parecen más pequeñas, si queda algún mueble de tamaño conocido, como una silla o una escalera de mano, por ejemplo o simplemente una escoba, conviene incluir este elemento en la fotografía para dar mejor idea de su tamaño real, otro elemento de comparación básico es la puerta de la habitación.