Leia os textos do site http://www.investimentoemconsorcio.com.br para conhecer um plano prático para iniciar seus investimentos imobiliários. Depois disso inicie seu investimento seguindo as orientações descritas em http://www.megacombo.com.br/como-investir.

Lembre de colocar em prática, apenas ler não lhe trará resultado algum.

Sobre a experiência de cada um.

Recebo emails de muitos engenheiros e arquitetos que desejam começar a construir por conta própria, que possuem experiência prática de anos em obras dos outros e acreditam que isto os qualifica a construir para lucrar com a venda. Na maioria dos casos, infelizmente, a experiência na sua área técnica não garante os conhecimentos necessários para vencer o desafio de lucrar com seus próprios empreendimentos. Não basta saber construir algo bom, bonito e barato. Tem que saber isso (por isso eu contrato arquitetos e engenheiros para meus empreendimentos), mas tem que saber algo muito mais importante: tem que saber O QUÊ construir e ONDE construir. E ainda, precisa saber algo ainda mais importante: COMO vender e PARA QUEM vender. E é nisto que os técnicos experientes costumam falhar.

Tenho um terreno, quero construir e lucrar com a venda.

Os que me escrevem com este tipo de assunto, normalmente possuem o terreno, nenhuma experiência na construção para venda e nenhum dinheiro para bancar a construção. Procuram um investidor para bancar a construção oferecendo lucros de duas ou três vezes o da poupança (sem ter como garantir isto) e desejam ficar com o grosso do lucro para eles. Não se dão conta de que existem milhares de ofertas de investimento por todos os lados e que a oferta que fazem paga muito pouco e joga todos os riscos nas costas do “investidor” que não possui nenhuma garantia.

Alguns ainda amenizam isto, oferecem metade do lucro obtido para o investidor que bancará a construção. Melhora, ao menos neste caso passamos a ter uma tentativa de duas pessoas em juntar forças para investir juntos e lucrar juntos. O problema continua no fato de termos duas pessoas sem experiência no assunto.

Tenho um projeto, preciso de investidores.

Esta é a forma mais comum que vejo as pessoas pedindo como encontrar investidores. São simples aventureiros que tem a idéia de lucrar com a construção de imóveis para venda. Não possuem dinheiro, não possuem terrenos, não possuem experiência, mas se acham qualificados porque tem muita energia e vontade e estão vendo um monte de gente lucrando com isso… Nem vou continuar escrevendo sobre estes…

Como encontrar investidores para seus empreendimentos imobiliários?

Uma das primeiras coisas que qualquer investidor sério irá perguntar, é sobre sua experiência neste ramo. E por experiência, como expliquei acima, não falo da experiência nas profissões, mas sim, a experiência como incorporadores, com histórico de empreendimentos e a lucratividade entregue aos investidores em cada empreendimento.

Quem busca investidores, é porque não os têm, então assumo que não possuem experiência prévia no assunto, não possuem um histórico de empreendimentos para apoiar sua busca, caso contrário, os investidores dos projetos anteriores seriam os melhores potenciais investidores para o projeto atual. O problema passa a ser que investidores profissionais não irão investir com você. Simples assim. E investidores amadores só investirão com quem confiam pessoalmente, com quem conhecem de outras áreas e em quem acreditam no potencial. Por exemplo, podem investir com um amigo comerciante que esteja ampliando seu negócio. Podem até mesmo investir em uma área nova com alguém que confiam que terá sucesso no que se propõe. O ponto importante é que já conhecem previamente a pessoa e conhecem seus sucessos pessoais.

Com tudo isso em mente, a melhor dica que posso dar é a de procurar os amigos, parentes e afins, até formar um grupo de investidores que atinjam os valores necessários para o empreendimento que você deseja executar. Fazendo isso, você formará um grupo extremamente sólido, mas é ainda melhor. Você treina o processo de venda. Porque a primeira venda, é justamente para o investidor. Se você não consegue vender o investimento, como espera conseguir atrair os melhores corretores, imobiliárias e demais parceiros necessários para o sucesso? O bom disto tudo é que todos crescem juntos, todos ganham juntos e, no próximo empreendimento, você já terá o grupo de investidores pronto, caso o primeiro empreendimento tenha sido um sucesso.

Eu gosto de investir em imóveis. Eles são o melhor investimento para meu perfil. Eu busco o aumento do patrimônio ao longo do tempo então eu gosto de algo que me permita fazer com que o patrimônio realmente aumente ao longo do tempo. Não tenho pressa em obter resultados. Claro que gosto de ganhar o máximo no menor tempo possível, mas “tempo possível” são as palavras-chave nesta frase. O que quero dizer com não ter pressa em obter resultados é que não me importo com a liquidez dos meus investimentos. Posso esperar um, três, cinco anos para ver o resultado de alguns investimentos.

Investir em imóveis tem um prazo mais dilatado em relação a investimentos mais dinâmicos como fundos de investimento ou ações. Enquanto estes nos permitem entrar e sair a qualquer momento, os imóveis nos exigem paciência. No meu caso, que gosto de lucrar o máximo possível, os imóveis exigem ainda mais paciência, porque quando começo a investir neles, eles ainda nem existem! Gosto de investir na construção, seja para venda, seja para manter e alugar depois de prontos.

Não compro mais “imóveis na planta” de grandes construtoras. Aquela estratégia de comprar na planta, pagar parte do valor do imóvel até a entrega e então vender com lucro antes de assumir o financiamento do saldo devedor é passado. Com sorte podemos encontrar alguma boa oportunidade, mas estão cada vez mais raras. Entre valores de aquisição cada vez mais próximos do custo das unidades já prontas, correção do saldo devedor ao longo da obra, entregas com atraso e a avalanche de novos lançamentos, os riscos estão cada vez maiores e os lucros cada vez menores. Escrevi sobre isso no site Moeda Corrente, em um artigo que explica por que investir em imóvel na planta hoje em dia é um péssimo investimento.

Como invisto em imóveis?

A imagem no topo deste artigo mostra um dos empreendimentos em que invisto. Na verdade, mostra dois empreendimentos. O prédio amarelinho da imagem a esquerda, maior, é o mesmo das fotos superior e central do lado direito, que mostram respectivamente uma etapa inicial da obra e o prédio já pronto, com gente morando lá há quase um ano. A primeira foto, maior, foi tirada de dentro do prédio mostrado na última foto da imagem. Este prédio fica na mesma quadra do primeiro, um de fundos para o outro. O projeto dos dois é idêntico e a história de cada um, bastante parecida.

O primeiro prédio começou com a aquisição do terreno. Compramos dois terrenos de R$ 40.000 cada. Pagamos estes terrenos com uma carta contemplada de consórcio onde tínhamos R$ 37.000 já pagos. Então nosso desembolso inicial havia sido de apenas R$ 37.000. Havia um saldo devedor nesta carta, chegaremos a ele em breve. Com o terreno em nossa posse, oferecemos o mesmo para uma construtora parceira na região, uma construtora com quem já havíamos feito outros empreendimentos antes. Recebemos pelo terreno quatro unidades a preço de custo e duas sem custo. Das quatro primeiras, uma demos de prêmio a um funcionário da empresa, como bônus anual. Ele vendeu o apartamento ainda na planta e teve um lucro de R$ 18.000. Cada apartamento tinha um preço de custo de R$ 60.000 e poderia ser vendido por 30% a mais ainda na planta. Foi o que fizemos também com as três unidades que nos restaram a preço de custo, vendemos e usamos o dinheiro do lucro, aproximadamente R$ 54.000, para antecipar parte do saldo devedor do consórcio que havia sido usado para a compra do terreno. Nos restavam ainda dois apartamentos, que aguardamos para vender com a obra concluída. Recebemos R$ 100.000 por cada um. Com este valor, quitamos o restante do saldo devedor do consórcio usado na aquisição do terreno, liberando o prédio para entrega para os novos proprietários. Nosso lucro final foi de R$ 154.000 já descontados todos os custos, taxas, comissões. R$ 154.000 de lucro em um prazo de um ano e meio para um investimento de R$ 37.000, ou seja, multiplicamos por quatro nosso dinheiro em apenas um ano e meio. Em um fundo de renda fixa isso levaria mais de trinta anos.

O segundo prédio nos trouxe mais lucros do que o primeiro. Assim como o outro, os terrenos foram adquiridos na mesma época, pelo mesmo valor, mas neste, usamos uma carta de consórcio que tinha apenas R$ 10.000 já pagos. Com a mesma construtora foi feita uma negociação um pouco diferente. Em vez de nos entregar seis apartamentos (dois sem custo e quatro a preço de custo), eles nos entregariam apenas três, todos sem custo, na troca pelo terreno. Assim que foram obtidas as autorizações para construção, vendemos todas três unidades que havíamos recebido ainda na planta, por R$ 80.000 cada. Descontando os custos do consórcio que havia sido usado na aquisição do terreno, tivemos um lucro de R$ 140.000 sobre os R$ 10.000 originalmente investidos. Multiplicamos nosso dinheiro por 14 em apenas um ano, que foi o prazo entre comprar o terreno, negociar com a construtora e aguardar as liberações e início da construção (que só iniciou depois de vendidas todas as unidades do primeiro prédio, para não prejudicar aquelas vendas).

Quem for mais observador poderá notar que na última imagem há uma placa enorme, vermelha, dizendo que a obra é financiada pelo Bradesco. Alguns podem perguntar se quitamos o consórcio antecipadamente para liberar a obra para outro agente financeiro, mas não foi o caso. Fizemos uma substituição de garantia com o consórcio, dando em garantia outro imóvel de nossa propriedade e liberando este.

Como você pode lucrar investindo junto comigo?

Expliquei acima que havia vendido as três unidades recebidas em pagamento pelo terreno por R$ 80.000 cada, ainda na planta. Estas unidades foram adquiridas por investidores como você, que buscam boas oportunidades de investimento com baixo risco e prazos relativamente curtos, entre um a dois anos. Cada apartamento destes pode ser vendido atualmente por R$ 120.000 a R$ 130.000. Descontando os custos de comissões, impostos e taxa de administração que cobramos para gerenciar completamente este investimento, cada investidor receberá, no final, um lucro maior que 1,5% por cada mês em que permaneceu com seus R$ 80.000 investidos. A segurança deste investimento está no fato de haver um apartamento real garantindo sua propriedade. Além disso, sabemos os valores de venda por atuar fortemente na região, conhecendo muito bem o tipo de apartamento que vende rápido e o que demora mais para vender. Outra forma possível de lucrar é ficando com o apartamento no final da obra e colocando-o para alugar. Com um custo de aquisição bem abaixo do valor final, o percentual que o aluguel representa sobre o valor investido é muito maior do que a média que se costuma receber no mercado.

Como você pode lucrar muito mais investindo comigo?

Como expliquei neste texto, você pode lucrar investindo comigo ao adquirir participação nos empreendimentos que organizamos. Investindo quando já passamos pelas etapas mais arriscadas de comprar os terrenos sem ter certeza do que iremos construir neles, você tem a segurança e um prazo bem definido para obter um retorno muitas vezes maior que uma aplicação tradicional.

Para lucrar ao máximo, para tentar multiplicar seu dinheiro por três, cinco, dez em alguns poucos anos, só entrando conosco nas primeiras fases dos investimentos, ou seja, adquirindo os terrenos junto conosco. Fazendo desta forma, não temos como dizer no que você está investindo, não temos como dar previsão de prazo para retorno do investimento. Não sabemos de antemão que problemas poderão aparecer no caminho e quanto tempo levaremos para sana-los, mas sabemos, com mais de quinze anos de experiência fazendo isso, que os lucros valem os riscos associados.

Outros empreendimentos em andamento

Esta é a terceira torre do Residencial Atlanta, em Cachoeirinha. Mostro algumas etapas da obra, a última foto é da semana passada, faltando apenas as esquadrias das janelas para conclusão da fachada. Entre a D&P Investimentos Imobiliários e os investidores que fazem parte do nosso grupo, possuímos por volta de 20 apartamentos neste prédio, tendo participado desde o início nas duas torres anteriores. Na página de depoimentos dos investidores você pode ver o Dr. Fábio em frente a este prédio quando ele começou seus investimentos conosco.

O prédio Monte Castelo é um dos nossos empreendimentos mais recentes. A primeira foto mostra o terreno onde será construído o prédio com cinco lojas e 48 apartamentos. Ainda há cotas para novos investidores por valores de R$ 80.000 com previsão de venda para abril de 2013 por R$ 120.000. Descontadas comissões, taxas e impostos, a perspectiva de lucro é de 1,72% ao mês sobre o valor investido, com o pagamento sendo recebido integralmente no final da obra, após a venda das unidades em que se investiu.

Esta casa fica no Ventura Club, em Xangri-Lá. Tivemos que parar a obra durante o verão pois o condomínio fechado proíbe as obras durante a temporada de veraneio. A casa está bastante adiantada e a construção estará concluída antes da próxima temporada, quando prevemos a venda. Ainda temos cotas disponíveis para quem estiver interessado em participar de uma casa de luxo no litoral.

Também no litoral norte gaúcho, temos ainda uma casa de luxo a ser construída no condomínio Quintas do Lago. Esta casa ainda está na fase de projeto, também com previsão de conclusão para o final deste ano, antes do início da temporada de veraneio.

Espero ter conseguido mostrar um pouco do que estamos realizando ao longo dos últimos anos. Em uma nova oportunidade pretendo explicar em mais detalhes como fazemos para tornar todos os lucros obtidos muito maiores com a utilização dos consórcios.

Funciona mais ou menos assim, usando a quantia de R$ 200.000 como exemplo:

1. R$ 140.000 (70%) investidos em um empreendimento com duração de dois anos na D&P Investimentos Imobiliários, com previsão de lucro entre 1,5% a 1,7% ao mês durante o investimento (pagos integralmente no final, com a venda das unidades).
2. R$ 60.000 investidos em um fundo de renda fixa com liquidez, usados para pagar as prestações mensais de seis cartas de consórcio durante dois anos (que é o prazo do investimento “1”).
3. No final do investimento “1”, o lucro gerado é usado para formar o lastro para mais dois anos de pagamento dos consórcios “2”.
4. Quando contemplamos uma das cartas em “2”, as investimos com o lucro (da carta contemplada), em um dos empreendimentos imobiliários da D&P, gerando lucro sobre lucro, nos livrando das prestações da carta que foi contemplada (que é assumida pela D&P) e permitindo iniciarmos um novo consórcio para substituir o que foi contemplado e investido, gerando assim uma bola de neve de investimentos e lucros.

Uma complementação que ainda pode ser feita neste investimento é fazermos mais algumas cartas de consórcio extras. Pagamos estas cartas com valore que dispomos para aplicar mensalmente. Desta forma, aumentamos a quantidade de cartas que teremos para investir na D&P Investimentos Imobiliários, acelerando o processo de lucros.

No seguinte artigo, explico porque os lucros são excelentes, com as estatísticas de contemplação:
Por que o investimento em consórcios é o melhor investimento para formação de patrimônio.

Neste outro artigo, explico como funciona o investimento da carta de consórcio na empresa de investimentos imobiliários, e porque os lucros são tão bons:
Como e quanto lucrarei investindo com a D&P Investimentos Imobiliários?

Basicamente o que os consórcios nos proporcionam é lucrar com a alavancagem proporcionada por eles. Lucramos sobre valores maiores do que dispomos originalmente, lucrando muito mais. E como temos o lastro em dinheiro, todo o investimento fica seguro, pois os recursos para pagar uma parte do investimento vem de outra parte que funciona em paralelo.

Para adquirir um consórcio com a Megacombo e contar com meu acompanhamento e orientação ao longo de todo o investimento, basta seguir o passo a passo descrito em http://www.megacombo.com.br/como-investir.

Mês passado vendi um plano de consórcio para um investidor sortudo. Este cliente teve a felicidade de contemplar sua carta no sorteio, na primeira assembléia do grupo. Um consórcio contemplado logo nos primeiros meses vale muito mais do que o simples valor do crédito que ele proporciona. O dinheiro tem um custo no tempo, então, podermos usar hoje um valor de que originalmente não dispomos para uso imediato é algo que nos beneficia financeiramente.

Para ilustrar isso, vejamos a situação:

– Crédito de R$ 60.000 contemplado no primeiro mês, com o pagamento de uma prestação de R$ 436,01.
– Saldo devedor de 179 prestações de R$ 436,01 corrigidas anualmente pelo INCC.

Pergunto, quanto vale esta carta de crédito?

A resposta é: depende. Podemos calcular algo? Podemos comparar com outras alternativas para pegar este valor no mercado?

Pegar dinheiro a uma taxa de juros de 1,5% ao mês para investir na construção de imóveis para venda é uma taxa bastante comum (e baixa) no mercado imobiliário. Conseguir dinheiro a esta taxa nos permite construir e lucrar muito com a venda das unidades prontas, usando um dinheiro que não dispomos originalmente. E que tal conseguir dinheiro a uma taxa de 0,75% ao mês? É muito bom para quem constrói para vender.

Vamos fazer alguns cálculos então:

Quanto vale o crédito de R$ 60.000 que pegamos hoje, levando em conta que teremos que pagar o saldo devedor em 179 prestações de R$ 436,01 e que desejamos pagar uma taxa equivalente de juros de apenas 0,75% ao mês?

Nosso saldo devedor é de 179 * R$ 436,01 = R$ 78.045,79. Qual é o VPL (valor presente líquido) desta dívida se calcularmos a uma taxa de 0,75% ao mês?

Na HP 12C:
436,01 PMT (prestação)
179 n (parcelas)
0,75 i (taxa)
0 FV (valor futuro, ou no caso, saldo devedor zerado no final)
PV (vai calcular -42.874,11 que é o valor presente líquido do saldo devedor nesta taxa e nestas condições de pagamento)

Quer dizer que, para pegarmos R$ 42.874,11 hoje, a uma taxa de juros de 0,75% ao mês, pagaremos este empréstimo ao longo dos próximos anos em 179 prestações de R$ 436,01 cada.

Descontando este valor que estamos pegando para pagar nas condições acima do valor total do crédito (R$ 60.000), temos que a carta de crédito do consórcio, nestas condições, vale vale R$ 17.125,89.

R$ 17.125,89 – R$ 436,01 = R$ 16.689,88 de lucro.

Quer lucrar mais?

Agora que você já sabe o quanto vale a carta de consórcio que acabou de ser contemplada, como fazemos para efetivamente colocar a mão neste lucro? Uma das formas mais simples é vendendo esta carta a algum investidor interessado a investir em imóveis, mas esta certamente não é a melhor maneira de lucrar. Como expliquei antes, obter crédito a uma taxa de 0,75% ao mês é muito barato em relação aos lucros que podemos ter no investimento na construção de imóveis para venda. Por este motivo, minha empresa de investimentos imobiliários “compra” créditos para investir em nossos próprios empreendimentos.

Coloquei a palavra “compra” entre aspas por um bom motivo. Não pagamos o valor da carta contemplada em dinheiro, não imediatamente pelo menos. Pagamos entregando uma participação societária em um dos empreendimentos que estamos desenvolvendo. Os R$ 17.125,89 que vale a carta de crédito é então entregue na forma de 17,13% de um imóvel ainda a ser construído de R$ 100.000, por exemplo. Levando em conta que o valor de venda será consideravelmente maior do que o valor dele no projeto, quem investe desta maneira lucra não apenas com a sorte em ter contemplado a carta no início do plano, mas também com o investimento na construção para venda quando concluída. E isso tudo de maneira automática, sem ter que se envolver diretamente com cuidados com obra ou outras burocracias relativas a este tipo de empreendimento.

E se não tiver sorte e minha carta de consórcio não contemplar tão cedo assim?

Daí, resta voltarmos ao básico: ganhamos sempre, pois as médias matemáticas beneficiam os que entendem o funcionamento deste investimento. Em média, sempre contemplaremos no prazo de lucrar mais do que com investimentos tradicionais como a poupança ou renda fixa. Explico esta matemática no artigo:

Por que o investimento em consórcio é o melhor investimento que existe para formar patrimônio.

Enquanto não contemplamos, as correções anuais dos consórcios corrigem o valor que investimos ao longo do ano que passou. E em média, sempre contemplaremos em um prazo próximo a metade do período do consórcio, ou seja, pelo menos dobrando o que temos para investir.

Os vendedores estão pedindo muito por seus imóveis. Isto vale para terrenos, para imóveis novos e para imóveis usados. Um dos fatores que facilitou este aumento generalizado nos preços dos imóveis foram as facilidades em obter crédito que tivemos nos últimos anos. Com crédito facilitado na forma de financiamentos de longo prazo (mais de 20 anos), as prestações de apartamentos de valor muito mais alto começaram a se encaixar nos salários da população brasileira (que sim, está também ganhando um pouco melhor).

O problema deste aumento exagerado dos últimos anos é que o fator que o gerou, agora está minguando. Com a crise econômica nos Estados Unidos e na Europa, e agora também estamos vendo alguns reflexos aparecendo na China, o dinheiro fácil e barato que estava entrando no Brasil volta a minguar. E com isso, vão embora os financiamentos de prazo muito longo, ou no mínimo, apertam as condições para liberar tais financiamentos. Diminuindo o dinheiro na praça, ou os preços caem, ou não há vendas.

Muita gente acredita que os preços não devem cair. Eu acredito que quem precise vender, aqueles que já compraram um novo imóvel e precisam da venda do anterior para poder pagar pelo novo, estes irão baixar seus valores e vender pelo que seus imóveis realmente valem. Não há outra saída. Pagar um financiamento muito maior esperando vender é um tiro enorme no próprio pé, os juros serão muito maiores que o lucro com a venda do imóvel “por mais valor” uns meses depois.

A questão de manter o valor e vender uns meses depois é uma ilusão que muita gente cai por desconhecer matemática financeira e os cálculos de valor do dinheiro no tempo. Vender hoje por um valor menor, mas evitando pagar juros, é muito mais barato que vender mais caro daqui há alguns meses e pagando juros (ou não os recebendo sobre o valor recebido pelo venda) imediatamente. Independente desta realidade financeira, os vendedores não sabem disto e insistem em esperar meses e as vezes até mesmo anos para vender “pelo valor que acham que vale”. Vendedores, acordem! Vocês estão perdendo tempo e dinheiro!

Outro setor que tenho que tentar acordar com este texto é o dos corretores de imóveis. Com o aumento do crédito e da procura por imóveis, aumentaram as ofertas de emprego neste setor. Pessoas completamente despreparadas estão atuando como corretores. Sim, existem bons corretores e eles valem ouro para ajudar tanto quem compra quanto quem vende, o problema está no fato destes bons corretores estarem completamente escondidos no meio de um mar de medíocres. Se você conhece um bom corretor, agarre-se a ele.

O problema com os corretores medíocres é que eles acham que é uma boa estratégia colocar um valor mais alto como oferta, “para depois negociar um desconto”. Desculpa, esta estratégia é mais velha que a fome. Todos já sabem disso. Coloquem o valor correto, e os imóveis venderão. Eu vendi meu imóvel assim, sem choros, sem descontos, simplesmente porque estava no valor de mercado em que deveria estar. Colocar valores mais altos para depois dar desconto apenas serve para gerar distorções no mercado, porque fazendo isso, as pessoas que estão pensando em vender seus imóveis veem tais preços e colocam os seus também lá em cima, só que desta vez, sem pensar em dar os tais descontos. As pessoas comuns, as que não são profissionais do mercado, não tem idéia de como os mercados se comportam, não sabem que os valores pedidos não costumam ser os valores pelos quais os negócios são fechados. E assim, todo mercado sobe, mas cada vez menos gente efetiva uma compra.

Corretores que sonham em ganhar comissão sobre uma venda cara… Sonhem em ganhar comissão sobre três ou quatro vendas no valor correto. Ganharão muito mais e prestarão um serviço muito melhor para vendedores e compradores. Tenho que pressionar esta tecla, mesmo sabendo que o problema não está nos corretores profissionais, naqueles que conhecem o mercado. O problema está nos amadores que estão atuando neste momento em que “tudo é fácil” e qualquer um pode virar corretor simplesmente estando matriculado em um cursinho técnico. Nem mesmo há a necessidade de ter concluído o curso, tal a falta de gente para atuar neste mercado. Imaginem se devido a falta de médicos ou dentistas, qualquer estudante que estivesse iniciando o curso pudesse fazer operações complexas ou extrair dentes. Esta é a triste realidade do mercado imobiliário.

Não vou entrar no mérito dos imóveis cadastrados nos bairros errados, para elevar o valor ao “ficar” em um bairro melhor, ou das metragens cadastradas como se paredes contassem como espaço de chão, desde que mudanças na legislação permitiram que as construtoras fizessem tais atrocidades. Basta saber que existem muitos outros fatores simplesmente desconhecidos do público em geral, destinados a enganar e a levar a comprar gato por lebre.

Enfim, se você está lendo isso, tem um imóvel para vender e não está conseguindo, pense um pouco nos motivos. Não é porque não há compradores, O SEU PREÇO ESTÁ MUITO ALTO! Se você está na faixa dos que estão comprando, não caia no canto da sereia, não pague “o que custar” para comprar aquele imóvel que você tanto gostou. Procure mais, com certeza você achará um ainda melhor, dentro de valores razoáveis. Eles existem, e a medida em que o dinheiro começar a rarear neste mercado, existirão ainda mais.

Uma forma de calcular o valor atual de um imóvel, caso o que esteja comprando não seja muito antigo, é simplesmente pegar o valor de aquisição do mesmo (peça a matrícula para o corretor que está lhe atendendo ou para o vendedor) e colocar, neste valor, 10% de apreciação anual. A cada 10 anos de idade do imóvel, retire 25% a título de depreciação. Se você pegar qualquer intervalo de 10 anos, nos últimos 50 anos, esta fórmula é válida para o histórico de valorização dos imóveis. Então, é claro que nos últimos dois anos tivemos um aumento absurdo nos preços dos imóveis, mas se notarmos que nos últimos anos o aumento vinha sendo gradual, isto significa que para voltarmos a manter as médias, nos próximos anos o aumento será bem mais lento. Comprar o imóvel agora, ou pagar o preço absurdo que estão pedindo é simples opção do comprador. Quanto antes mais gente se der conta disto, mais rápido os preços se encaixarão nos valores “corretos”.

Há oportunidades incríveis no mercado de imóveis novos.

Uma excelente oportunidade para os próximos anos está ao lado de compradores de imóveis novos para morar. Já estão acontecendo, mas deverão aumentar muito ainda.

Explico…

Há poucos anos, com o aumento da demanda por imóveis novos, as construtoras começaram a construir alucinadamente. Para construir tanto, precisavam de dinheiro, que vinha em boa parte das vendas ainda na planta. Tais vendas na planta são o que define o quão bom é o empreendimento, ou eram antes do mercado ficar maluco. O que aconteceu é que com as bolsas despencando e os imóveis, como sempre foram, estáveis, muita gente começou a fugir dos altos e baixos da bolsa e ir para a tranquilidade dos imóveis. Claro que isso se deve ao fato de TODOS terem ido para a bolsa enquanto esta estava subindo alucinadamente e todos naturalmente devido ao efeito manada estarem fugindo da bolsa quando as quedas começaram a acontecer. Então a manada migrou para os imóveis, justamente quando uma quantidade enorme deles estava sendo despejado no mercado.

Como atrair a manada para esses imóveis? Dizendo que é excelente investimento. E é, quando se sabe o que se faz. O que aconteceu foi que inúmeras pessoas que não sabiam o que faziam simplesmente seguiram a manada e compraram imóveis na planta como investimento. A idéia era simplesmente vender um pouco antes da entrega, antes de ter que assumir o financiamento do saldo devedor. Assim, comprariam pagando apenas 20% a 30% do valor do mesmo, mas venderiam com o lucro sobre o valor total, lucrando, na teoria, 100% a 200% do que realmente investiram do próprio bolso.

As construtoras, claro, estavam exultantes, vendendo tudo o que construiam. Só houve um pequeno lapso neste momento. Não estavam verificando o crédito de quem estava comprando tais imóveis na planta. Desta forma, muitos que compraram com estes objetivos não teriam condições de assumir os financiamentos caso não conseguissem vender suas unidades antes da entrega. No começo, isso não foi problema, havia crédito abundando e uma falta generalizada de imóveis para atender a demanda. Só que isso logo se regularizou, e hoje, há inúmeras obras com unidades a venda, prestes a serem entregues, e com os proprietários “investidores” sem condições de assumir suas dívidas caso não consigam vender a tempo.

O resultado disto tudo é que já começaram a aparecer imóveis que estão sendo vendidos hoje, por menos do que estavam custando quando foram lançados na planta. Os “investidores” que compraram na planta, sem condições de abraçar o financiamento e não conseguindo vender com o lucro que esperavam simplesmente precisam vender pelo valor que conseguirem… Normalmente menos do que pagaram até então.

Tem gente que vai dizer que aproveitar tais oportunidades é se aproveitar destas pessoas. Lamento, negócios são negócios. Tais pessoas queriam, elas próprias se aproveitar de quem fosse comprar seus imóveis depois de prontos, obtendo lucros estratosféricos. Não existe esse negócio de “se aproveitar” uns dos outros, existem simples negócios, que são melhores ou piores dependendo do nível de conhecimento de quem está participando dos mesmos. Então se hoje você está na linha dos que estão perdendo, perca seu dinheiro, mas não perca a oportunidade de aprender. Aprenda o que deu errado e não cometa este erro novamente. Faça a relação deste erro de forma genérica, porque o problema não são os imóveis, mas sim o fato de você ter entrado neste mercado sem conhecer suas características. Não sendo assim, você provavelmente cometerá o mesmo erro novamente, só que em um outro mercado qualquer.

Para quem está comprando, a hora da feira está chegando. Note que não tenho bola de cristal para adivinhar o futuro, tudo que eu escrevi e argumentei neste texto é minha opinião sobre o assunto. Estude e tome suas próprias decisões, afinal, cada um sabe do seu próprio dinheiro.

Esta cliente adquiriu uma carta de consórcio de R$ 40.000 há 19 meses, a menor possível quando iniciou. Note que atualmente a menor carta disponível é a de R$ 50.000, com prestações mensais de R$ 429,02. Nestes 19 meses, o crédito passou por uma atualização no décimo quarto mês, passando a valer R$ 42.776. A prestação subiu de R$ 343,20 para R$ 367,02. Deixo para você calcular a correção anual sofrida.

Ao longo dos 19 meses, o valor total pago foi de R$ 6.663,73. Ela foi contemplada pelo sorteio neste décimo nono mês. Tinha várias opções para lucrar com a carta. Podia vendê-la no mercado de cartas contempladas, podia comprar um imóvel para alugar, podia investir conosco na S&P II. Optou por esta última alternativa, onde investiria na construção de um imóvel para venda, lucrando não apenas com a carta contemplada, mas também com o investimento imobiliário.

Como funciona esse investimento encadeado?

Ao contemplar a carta pelo sorteio, ela nos proporciona uma alavancagem em relação ao valor que já investimos. No caso desta cliente, com os R$ 6.663.73 que ela investiu ao longo dos 19 meses, podia dispor de R$ 42.776 para adquirir um imóvel. Esta alavancagem é vantajosa para quem possui, e esta vantagem tem um valor de mercado: o valor de mercado das cartas contempladas.

O valor de mercado de uma carta contemplada pode ser calculado como o valor da alavancagem que ela proporciona. Assim, definindo certos parâmetros, podemos calcular tal valor. Por exemplo, definimos que 0,75% a.m. é uma taxa barata para obter financiamentos imobiliários. Desta forma, se vendermos nosso crédito contemplado de forma que ele tenha este custo financeiro equivalente a 0,75% a.m. para quem o adquire, este comprador da carta contemplada está fazendo um ótimo negócio. Está pegando uma “financiamento” a uma taxa bastante baixa em relação ao mercado.

Para nós, que vendemos a carta contemplada, também é um ótimo negócio. A carta desta cliente, calculada com as taxas citadas, fica com um valor de aquisição de R$ 12.290, ou seja, esta cliente, vendendo sua carta contemplada, quase dobraria o valor que investiu em apenas 19 meses de pequenos pagamentos mensais. Ela lucraria mais de 84% no período, ao levarmos em conta que não investiu o valor integralmente no início, mas sim, em pequenas prestações mensais.

O investimento fica completo quando, em vez de vendermos a carta contemplada, nos beneficiamos nós mesmos dela. Se vale a pena para alguém nos pagar este valor pela carta, é porque a carta em sí vale a pena como investimento. Ao investi-la na S&P Investimentos Imobiliários, o que fazemos é aceitar a carta como investimento na empresa, pelo valor dela no mercado de contempladas. Desta forma, esta cliente investiu sua carta conosco recebendo em participação em um empreendimento específico, o equivalente a R$ 12.290. Ela efetivamente recebeu o ágio da carta contemplada, mas melhor que isso, receberá no final do empreendimento, também o lucro sobre a construção e venda deste imóvel. Tudo isso sem precisar se preocupar com o andamento e venda posterior da obra, pois como nós próprios somos investidores nesta obra, nós cuidamos de todo o empreendimento, dividindo os lucros no final, proporcionalmente à participação de cada investidor.

No imóvel em que esta cliente investiu, com um prazo de conclusão de 10 meses, a estimativa de rentabilidade é de 2% ao mês. Só que esta rentabilidade é sobre o valor da participação dela, que já possui lucro sobre o que ela realmente investiu. Assim, em vez de 20% de lucro em 10 meses, ela terminará o investimento com mais de xx% de lucro em 29 meses desde o início.

Cálculo final

Arredondando para facilitar:

Lucro em 10 meses de 20% sobre os R$ 12.290 = R$ 14.746

Lucro final nos 29 meses:
R$ 14.748 / R$ 6.663,73 = 121% de lucro em 29 meses ou mais de 4% de lucro ao mês sobre o investimento inicial.

Por fim…

Algumas pessoas mais neuróticas irão dizer que meus cálculos não estão corretos. Eu sei. Poderia refazer todos os cálculos usando as fórmulas corretas de juros compostos. Poderia recalcular tudo levando em consideração que os valores investidos foram pagos ao longo de vários meses e não tudo de uma vez no início. Tudo isso é irrelevante no final. Ao fazer os cálculos corretos o resultado final seria ainda mais lucrativo que os números apresentados aqui.

O objetivo deste texto não é mostrar os percentuais exatos dos rendimentos, mas sim mostrar o poder de alavancagem dos investimentos imobiliários usando os consórcios. Não estou aqui para convencer ninguém sobre este investimento. Estou aqui para mostrar o quanto você pode lucrar e acelerar a formação do seu patrimônio de forma automatizada. E estou aqui para convida-lo a fazer isso junto conosco. Será um prazer lhe ajudar a lucrar.

Adquira agora mesmo seu primeiro consórcio!

Só que aqui onde moro é ruim investir em imóveis. Os aluguéis pagam menos do que 0,6% do valor do imóvel por mês…

Quando não é isso, é algo parecido, como “não há imóveis nesta faixa de valor na minha cidade”, ou o famoso “só as pessoas bem relacionadas conseguem comprar os imóveis realmente bons”.

Lamento, mas se você não encontra bons imóveis para investir na sua cidade, a culpa não é da cidade. Nem de seus pais, que resolveram fazer você nascer aí. A verdade, nua e crua, é que você é muito preguiçoso para investir em imóveis e deveria resolver isso, ou procurar um investimento menos exigente. Infelizmente, tenho que lhe contar uma coisa: os investimentos que exigem menos do investidor, também são os que rendem menos.

Investir em imóveis não é comprar o primeiro apartamento que lhe oferecem!

Para investir em imóveis, você precisa fazer sua lição de casa antes de sair por aí assinando contratos. Você precisa definir a região onde vai investir e os motivos que o levam a escolher tal região em detrimento de outras. Você deve determinar em que tipo de imóvel vai investir e saber porque fez tal escolha. Residencial ou comercial? Grande ou pequeno? Loja ou escritório? No seu bairro ou em outro? Na sua cidade? Você administra ou deixa em uma imobiliária? E que tal investir em flats? E em estacionamentos ou garagens?

Cada imóvel é único e possui características que se adaptam a diferentes investidores. Se você deseja um imóvel onde o inquilino pague o aluguel regularmente e fique no seu imóvel por muitos anos, você pode procurar, por exemplo, um imóvel adequado para famílias com um ou dois filhos. Provavelmente a família não vá crescer muito mais. E o fato de haver a responsabilidade familiar implica em um nível de comprometimento perante a vida maior do que se esperaria de um jovem ainda sem grandes compromissos assumidos. Lendo a frase anterior, você prefere investir em um apartamento de dois dormitórios ou em um quitinete próximo de uma faculdade?

O parágrafo anterior pode passar uma má impressão em relação a apartamentos pequenos para estudantes, mas um apartamento próximo de uma faculdade sempre terá jovens vindos de outras cidades que fazem com que o equilíbrio oferta/procura penda para o lado do proprietário. Simplesmente não há muitos locais que podem ser chamados de “próximos”. Que tal ter seu aluguel garantido por pelo menos quatro anos, antes de ter que se preocupar em alugar novamente?

Só que não é para lhe ensinar qual imóvel comprar que comecei a escrever este texto. O objetivo de hoje é lhe mostrar que a única maneira de ter sucesso no investimento em imóveis é tirando a bunda da cadeira e fazendo a sua parte. E isso significa trabalhar para seu investimento. Pode perder as esperanças, aquela oferta fantástica que o amigo corretor acaba de lhe enviar por email, nem de perto é o excelente investimento que ele está pintando. Pode até ser um bom investimento, mas com certeza não é o investimento imperdível e único que se você não fizer agora nunca mais terá a chance de fazer novamente.

Falando nisso, já viu quantas ofertas imperdíveis você recebe por semana depois de conhecer alguns poucos corretores de imóveis? Sempre há novos imóveis sendo lançados. Sempre haverá quem os compre logo no lançamento. Nem sempre haverá a procura depois de prontos que os corretores costumam alardear. Se fosse uma vantagem realmente excepcional vender um imóvel somente depois do prédio pronto, não haveriam motivos para as maiores incorporadoras fazerem um esforço tão grande em vendê-los ainda na planta. Pense nisto 

Para comprar UM imóvel, pesquise pelo menos CEM!

Esse segredo me foi revelado por um amigo que possui algumas centenas de lojas e salas comerciais. Outro amigo investidor imobiliário, com um porte um pouco menor, mas mesmo assim na casa de várias dezenas de apartamentos residenciais, me repetiu o mesmo mantra. Veja CEM, para comprar UM. Li exatamente a mesma coisa nos livros da coleção Pai Rico, Pai Pobre, do Robert Kiyosaki. E nos livros sobre investimento imobiliário do Robert Allen e do David Bach. Se você não consegue encontrar um imóvel que lhe pague consideravelmente mais do que a média do mercado em aluguéis, é porque você não está procurando o suficiente.

Qualquer investimento, para ser considerado melhor do que a média, tem que render MAIS DO QUE A MÉDIA! É óbvio isso. Só que para estar acima da média, temos que nos esforçar mais do que a média, temos que procurar mais do que a média, temos que fazer propostas melhores do que a média. E para melhorar nossa performance, temos que ver mais imóveis, conhecer melhor os valores de mercado, conhecer as excessões e as grandes barbadas, conhecer os elefantes brancos, negociar mais vezes para aprender a negociar melhor… Temos que trabalhar e nos aperfeiçoar para nos tornarmos os melhores.

Então, se você deseja investir em imóveis com sucesso, deixe de ser preguiçoso e faça sua parte. Junte-se a nós, um grupo de investidores que faz mais, há mais tempo, para fazer cada vez melhor. Invista conosco clicando aqui.

A resposta curta e grossa para esta pergunta é: “não interessa o tipo de imóvel, interessa o retorno, os lucros que teremos”. Essa resposta não agrada a maioria das pessoas, mas é a resposta mais real que posso dar. Descobri na prática que a maioria dos investidores fica satisfeito com essa resposta, mas precisam de mais detalhes não para si próprios, mas para seus familiares e amigos, ou seja, para responder em que tipo de imóveis investem quando estes os perguntam.

Abaixo, mostro duas vistas da fachada de uma casa que estamos construindo em um condomínio fechado de luxo no litoral norte do RS.

A seguir, fotos da construção da quarta torre de um condomínio residencial em Cachoeirinha no qual já investimos nas três primeiras torres e onde naturalmente possuímos algumas unidades que serão vendidas quando o prédio estiver pronto. Nas fotos dá para ver ao fundo como são os prédios já concluídos.

Por último, foto de um pequeno prédio de 16 apartamentos, seis meses após o início da construção. A técnica utilizada nesta construção permite uma agilidade muito maior do que costumamos ver em prédios maiores. Isso reflete em maiores lucros para os investidores, menor prazo de retorno do investimento e menor custo para o comprador do apartamento. Todos ganham sua parte.

Como dá para ver, há diversas opções, todas buscando os maiores lucros e a maior segurança. Só investimos nas regiões que conhecemos muito bem, só construímos o que sabemos como vender com lucro. Contamos com parceiros, imobiliárias, construtoras e corretores com anos de experiência neste setor.

ValorDoCrédito – ((VPL do saldo devedor a 0,75% a.m.) / 1,0075^24)

Explicando… Aceitamos a carta como investimento na empresa pegando o crédito como se fosse um financiamento a uma taxa de 0,75% ao mês, que é baixo, para alavancar a construção de imóveis. Na prática, é uma fórmula mais complexa que dá resultado semelhante ao da fórmula simplificada que uso para avaliar o preço de venda de uma carta contemplada no mercado.

A divisão final, de 1,0075^24, retira do saldo devedor as 24 prestações seguintes, que também entram como investimento na empresa. Isso é necessário pois como investiremos na construção, o imóvel que será construído não gerará rendimentos até que esteja concluído.

Então você investe na empresa o valor já pago das prestações, o lucro que obteria em eventual venda da carta no mercado de contempladas e o valor das 24 prestações seguintes descontado a mesma taxa de 0,75% a.m.

Exemplo com números reais

Um cliente que contemplou pelo sorteio no oitavo mês, sua carta de R$ 40.000 no plano de 150 meses.

40.000 – ((VPL 142 x R$ 343,21 a 0,75% a.m.) / 1,0075^24)
40.000 – (29.923,31 / 1,1964125)
40.000 – 25.000
15.000

Então apesar de ter pago apenas R$ 2745,68, mais as 24 prestações seguintes de R$ 343,21 (R$ 8237,04), totalizando R$ 10.982,72, sua participação na empresa será de R$ 15.000. Note ainda que o lucro inicial é maior que os R$ 4.017,28 da subtração simples de um valor pelo outro, pois o investimento começa a capitalizar hoje, mas o pagamento é feito de forma parcelada ao longo dos próximos 24 meses. Provavelmente o valor investido retorne com o lucro antes mesmo de você concluir estes pagamentos restantes, pois os empreendimentos em que investimos costumam ser concluídos em menos de dois anos.