2010-04_hotels_market_newsletter__rus.pdf

Благодаря открытию двух крупных отелей только в апреле гостиничный фонд Москвы пополнился более чем на 800 номеров. С учетом гостиниц, введенных в эксплуатацию в I квартале 2010 г., предложение средств размещения современного стандарта в текущем году уже выросло на 1250 номеров – это на 20% больше, чем за весь 2009 г.

Уровень спроса на размещение в московских гостиницах сохраняется на уровне, превышающем показатели кризисного 2009 г. Так, например, коэффициент загрузки столичных гостиниц категории 2-3 находится в диапазоне 55-60%, тогда как в апреле предыдущего года не превышал 50%.

В преддверии сезона летних отпусков туроператоры отмечают хорошую глубину продаж и восстановление спроса на традиционных для россиян направлениях пляжного отдыха (район Сочи, Крым, Турция и т.д.).

• Северо-Западное отделение РСТ: По результатам опроса туроператоров все респонденты отметили хорошую глубину продаж: июнь уже продан, активно бронируется июль, август и даже сентябрь. Идет восстановление спроса по всем направлениям. Тенденция этого сезона – бонусная поддержка раннего бронирования туров. (RATA news)
• Уральская ассоциация туризма (Сергей Бузько): По предварительным оценкам, суммарный трафик чартеров из Екатеринбурга с июня по сентябрь составит порядка 180-200 тыс. человек. Для сравнения: летом 2009 г. из уральской столицы отправились за границу 90-100 тыс. человек. При этом 80-90 тыс. уральцев (50% турпотока) отправятся в Турцию. (RATA news)
• Агентство спорта, туризма и молодежной политики Сахалинской области (Наталья Иванова): Количество туристов, посещающих Сахалин и Курильские острова, составляет примерно 14 тыс. человек в год. При этом 90% туристов – граждане Японии. В то же время при положительной динамике роста турпотока (кризис внес несущественные коррективы) количество гостей из Японии уменьшается, тогда как россияне все больше и больше интересуются Сахалином и Курильскими островами. (RATA news)
• Администрация Сочи: В новом курортном сезоне ожидается значительный прирост числа отдыхающих. Эти выводы сделаны по результатам продаж путевок к настоящему моменту. В первом квартале 2010 г. загрузка здравниц Сочи выросла на 4,7% по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. В апреле 2010 г. число отдыхающих увеличилось на 7%. Такой успех Сочи объясняет удачной презентационной кампанией, проводившейся в регионах России. (HotelNews)
• STR Global: В марте заполняемость европейских гостиничных объектов увеличилась относительно прошлого марта на 5,8%. Средняя стоимость проживания в гостиничных номерах и доходность в расчете на номер повысились на 0,9% и 6,8% соответственно. (Prian.ru)
• Представители турбизнеса в Крыму: В этом году бронирование квартир и номеров в отелях на период майских праздников началось раньше обычного. Как следствие - стоимость проживания в объектах размещения поднялась на 10-20%. Специалисты прогнозируют рост турпотока на полуострове в новом сезоне на 10% по сравнению с 2009 г. (HotelNews)
• Министерство Туризма Израиля: С января по март 2010 г. Израиль посетили около 114 тыс. граждан России, прирост турпотока составил 103% по сравнению с тем же периодом 2009 г. В марте российский турпоток достиг почти 46 тыс. человек, что на 91% больше, чем в марте 2009 г. По оценкам министерства, поток туристов из России в 2010 г. должен увеличиться на 37,5% – до 550 тыс. человек. Одной из основных причин такого прироста стала отмена визового режима между Россией и Израилем. (RATA news)
• Иорданское управление по туризму в РФ: За весь прошлый год в стране побывало почти 24 тыс. российских туристов, что на 5 тыс. человек меньше, чем в 2008 г. Однако уже за три месяца текущего года рост турпотока из России составил 40% – с января по март включительно Иордания приняла чуть более 4,3 тыс. российских туристов. (Travel.ru)
• Министерство туризма Кубы: По данным на 15 апреля, с начала нынешнего года Кубу посетили свыше 15 тыс. граждан России, что на 20% превышает аналогичные показатели прошлого года. На 2010 г. Куба запланировала принять около 45 тыс. туристов из России. (Travel.ru)

(гостиницы, открытые в апреле 2010 г.)

(проекты, упомянутые в новостях в апреле 2010 г.)

• Компания Heliopark приняла решение отказаться от собственных инвестиционных проектов и сконцентрировать усилия на управлении действующими и строящимися отелями для сторонних инвесторов. Существующие инвестпроекты в Нижегородской и Тульской областях заморожены из-за отсутствия финансирования. Сейчас в собственности группы остался всего один отель – Bad Hotel zum Hirsch в немецком Баден-Бадене. (Ведомости)
• Китайские компании готовы инвестировать до $2 млрд. в строительство как минимум 10 гостиничных объектов в Сочи общим фондом около 13 тысяч номеров. В список попали семь объектов уровня «три звезды» общим номерным фондом 8,6 тыс. комнат, один четырехзвездочный гостиничный комплекс на 3,1 тыс. номеров и пятизвездочный на 1,3 тыс. номеров. (РБК daily)

2010-04_real_estate_investment_newsletter_(rus).pdf

По мере «посткризисного» выхода мировой экономики на вектор поступательного развития интересы иностранных инвесторов постепенно распространяются за пределы стабильных западных рынков, обеспечивающих высокие гарантии сохранения вложенных средств, но не столь привлекательные показатели доходности. Компании готовы часть капитала инвестировать в активы с более высоким уровнем риска, но которые могут обеспечить и более высокую рентабельность. В таких условиях российский рынок недвижимости становится предметом все более пристального внимания со стороны иностранных инвесторов.

В то же время, иностранные компании придерживаются довольно консервативной позиции при оценке уровня инвестиционных рисков в России. Как результат, их ожидания по стоимости проектов зачастую существенно ниже тех цен, которые предлагаются собственниками.

В качестве позитивного сигнала следует также отметить, что некоторые девелоперы вновь предпринимают попытки привлечь капитал на открытом рынке в рамках IPO или SPO. Однако пока интерес инвесторов к вхождению в капитал российских компаний остается незначительным.

• Девелоперская компания DVI Холдинг собирается вложить в покупку и завершение двух недостроенных объектов торговой недвижимости $200 млн в этом году. Финансирование предоставит Сбербанк. Компании интересны проекты площадью до 80 тыс. м2 в регионах, где проживают не менее 500 тыс. жителей. (Арендатор.ру)
• Люксембургский девелопер Orco Property Group продолжает избавляться от активов в России. Не так давно компания отказалась от покупки ТЦ «Филион», а теперь продала проект застройки территории конноспортивного клуба «Отрада» в Подмосковье. Российский проект «Отрада» продан за €35,8 млн. (Commercial Real Estate)
• 26 апреля состоялась сделка, в рамках которой турецкая Renaissance Development приобрела у компании «Феникс-10» торгово-офисный комплекс «Регент-Холл» в Санкт-Петербурге общей площадью 11,7 тыс. м2, из которых сдано в аренду 8,5 тыс. м2. Объем сделки составил $25,5 млн. (Коммерсант)
• Финская компания Technopolis объявила о том, что привлекла кредит от European Investment Bank в размере €32 млн на финансирование строительства технологического парка «Технополис-Пулково» на Пулковском ш. в Санкт-Петербурге. Компания намерена инвестировать более €45 млн в первую фазу проекта площадью более 24 тыс. м2. (PropertyEU)
• Китайские компании готовы инвестировать до $2 млрд в строительство как минимум 10 гостиничных объектов в Сочи. При этом одним из условий является партнерство с российскими компаниями, которые смогут гарантировать выкуп объектов после Олимпиады. (РБК daily)
• Mirland Development готова вложить $100 млн в приобретение новых девелоперских проектов в России. Сейчас компания договаривается о финансировании с западными банками – Merrill Lynch, Credit Swiss и UBS. Также рассматривается вариант проведения SPO. (Коммерсант)
• Шведская IKEA Group построит в Подмосковье ТЦ «Мега-4», инвестиции в который составят $1 млрд. Этот ТЦ станет самым большим в Европе. IKEA получила участок площадью 50 га в Мытищинском районе, сейчас готовит проектную документацию, а в следующем году планирует начать строительство, которое должно завершиться в 2013 г. Общая площадь объекта составит более 400 тыс. м2. Однако из-за административных барьеров реализация проекта пока остается под вопросом. (Ведомости)
• Группа ЛСР в ходе SPO привлекла почти в два раза меньше, чем планировала, — $398,1 млн вместо $773 млн. Полученные от размещения средства группа рассчитывала потратить на погашение текущей задолженности, составляющей сейчас около $300 млн, а остаток направить на покупку новых земельных участков, финансирование текущего строительства и приобретение мощностей по производству строительных материалов. (Ведомости)
• ВТБ заключил с подконтрольным банку ОАО «Система-Галс» соглашение об открытии кредитной линии с лимитом $80 млн по ставке 9,5% годовых. (Интерфакс)
• Северо-западный банк Сбербанка РФ предоставит ООО «Стройкорпорация «Эллис» (Санкт-Петербург) кредитную линию объемом 2,2 млрд рублей сроком на 5 лет для строительства жилого комплекса Ozerki style Tower площадью свыше 90 тыс. м2. (Интерфакс)
• За время кризиса банк «Северный морской путь» собрал значительный пул торговой недвижимости (в т.ч. несколько помещений сетей «Самохвал» и «Гроссмарт»), который планирует продать как можно быстрее. (Арендатор.ру)
• Компания Metro Cash & Carry инвестирует в строительство ТЦ в Магнитогорске около €20 млн. В 2010 г. планируется выполнить проектные работы и получить разрешение на строительство, в 2011 г. – приступить к строительству, в 2012 г. – ввести объект в эксплуатацию. (Интерфакс)

• Значение индекса потребительских цен за период с января по апрель текущего года составило 3,5%, что является самым низким показателем за последние годы.
• Согласно сообщению Банка России, динамика основных российских макроэкономических индикаторов свидетельствует о постепенном формировании тенденции к восстановлению экономического роста. Однако в целом процесс восстановления экономики остается неустойчивым.

В этих условиях Банк России принял решение продолжить стимулирование кредитной активности банковского сектора и, в конечном счете, повышение доступности заемных средств для реального сектора экономики – с 30 апреля ставка рефинансирования была снижена до 8%.

residential_report_2010_Q1_05.pdf

2010-04_industrial_market_newsletter_(rus).pdf

Подводя итоги первых 3-х месяцев 2010 г., можно говорить о постепенном оживлении рынка московского региона.

I квартал 2010 г. продемонстрировал высокие в сравнении с предыдущими годами показатели поглощения на рынке складских площадей, тыс. м2.

Как и в прошлом году, средняя площадь сделки продолжает сокращаться.

Высокие показатели поглощения достигаются за счет значительного количества небольших по общей площади сделок, м2.

Говорить об оздоровлении рынка преждевременно, поскольку средний размер площади в заявках арендаторов продолжает уменьшаться.

По итогам I квартала 2010 г. общий валовой спрос (заявки) на складские площади в Московском регионе составил около 450-550 тыс. м2. Это выше показателей I квартала 2009 г., но соответствует средней активности арендаторов в прошлом году.

В настоящий момент конкуренция за арендатора ведется не только на рынке строящихся складских комплексов, но и на вторичном рынке аренды складских площадей. Тенденция конца 2008 - начала 2009 гг. – «выплеск» предложения на условиях субаренды – полностью сошла на «нет».

По итогам I квартала 2010 г. доля сделок по субаренде складских площадей сократилась до 3%, сделок купли-продажи и сделок по изменению коммерческих условий не зафиксировано.

• Британская инвестиционная компания Raven Russia Limited, специализирующаяся на складском строительстве в России и на Украине, увеличила портфель складских комплексов класса А под своим управлением в московском регионе, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону и Новосибирске до 1,003 млн м2. Источник: CRE
• Вице-премьер РФ Сергей Иванов сообщил на Международном салоне транспорта и логистики в Париже, что общий объем российского рынка транспортно-логистических услуг может увеличиться к 2015 г. примерно в три раза, с $48,5 млрд. до $151 млрд. Источник: LOGISTIC.RU
• Аппарат правительства РФ одобрил для внесения в Госдуму законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд». По законопроекту у девелоперов через суд можно будет изымать участки, если те в течение трех лет не получили разрешение на строительство и хотя бы частично не возвели объект. Источник: Коммерсант
• Первый вице-президент ОАО «РЖД» Вадим Морозов: ОАО «РЖД» запланировало до 2030 г. создание с привлечением заинтересованных российских и зарубежных инвесторов свыше 100 терминально-логистических комплексов. Источник: Портал РЖД Партнер
• Северо-западное таможенное управление: в ближайшее время планируется сокращение количества таможенных постов, а именно: 17 постов за 2 года. На данный момент правительство уже ликвидировало 7 пунктов оформления товаров и планирует переносить таможенные терминалы ближе к границе. Источник: Складской портал

Монако продолжает удерживать лидирующую позицию в рейтинге городов по стоимости элитной недвижимости, согласно Отчету о богатстве, подготовленному Knight Frank/ Citi Private Bank

Источник: Wealth Report 2010 Knight Frank/ Citi Private Bank

Карликовое княжество Монако много лет удерживает пальму первенства по ценам на недвижимость. Здесь расположены самые дорогие пентхаусы и особняки в мире. Причин тому несколько:

Площадь территории княжества всего 2 км², однако, оно обладает уникальным расположением на берегу Средиземного моря (длина береговой линии составляет около 4 км) близ Лазурного берега Франции и уникальным микроклиматом. За последние 20 лет площадь государства увеличилась на 40 га за счет осушения морских территорий, но старт нового проекта возведения искусственных островов у берегов Монако постоянно откладывается. Дефицит территории определяет высотность застройки. 90% предложения на рынке это апартаменты в высотных зданиях. Виллы в Монако тоже есть, но это товар штучный и обладает соответствующим уровнем цен (в настоящее время в базе Knight Frank представлена вилла с видами на порт, площадью 700 кв.м. по цене €80 млн.).

Порт Монако

Столь высокий уровень цен на недвижимость объясняется главным образом тем, что только владелец недвижимости может получить статус резидента Монако и воспользоваться льготным режимом налогообложения. Количество желающих получить такой статус огромно, а свободной земли под застройку в княжестве практически нет. Лидерами спроса на недвижимость в Монако традиционно являются граждане Великобритании, где подоходный налог доходит до 50%. Статус резидента Монако позволяет значительно оптимизировать доходы от бизнеса. Спрос со стороны Россиян также очень велик, хотя налоговые выгоды не столь очевидны. В данном случае клиенты ориентируются скорее на соображения престижа, поэтому 90% наших покупателей хотят жить в Carre d'Or (аналог Московского «золотого треугольника»), в шаговой доступности от казино и Отеля де Пари, и непременно в пентхаусе с бассейном на крыше и панорамными видами на море.

Эксклюзивный пентхаус на 9 этаже с видом на море

Рынок недвижимости Монако входит в тройку самых устойчивых в мире. Согласно отчету Wealth Report 2010, коррекция цен на рынке Монако составила 15%. Однако брокеры Knight Frank наблюдали скорее увеличение сроков экспозиции объектов на рынке. Владельцы недвижимости не спешили делать скидки, понимая, что в перспективе дефицит предложения будет только усугубляться. Также, наблюдается увеличение доли заинтересованных в покупке недвижимости в статусных целях, нежели в инвестиционных или с целью оптимизации налогообложения. Основой стабильности цен на рынке недвижимости Монако по-прежнему являются огромный внешний спрос и практически полное отсутствие предложения.

newsletter_countryhouse_april_2010_rus.pdf

Первичный рынок загородной недвижимости Подмосковья продолжает свое активное оживление. Ранее в рамках кризиса девелоперские компании отказывались от реализации крупномасштабных проектов из-за неустойчивости рынка. Снижение цен и некоторая стабилизация повлекли за собой восстановление интереса покупателей к объектам загородной недвижимости ввиду возможности приобретения объектов по сниженным ценам, что привело к повышению спроса и придало уверенности девелоперским компаниям в возможности реализации новых проектов.

• Компания «Вектор Инвестментс» анонсировала проект комплексного освоения территорий «Истринская Долина» в Истринском районе. Проект предполагает создание комплексов дачных и коттеджных поселков эконом и бизнес класса с развитой инфраструктурой. <Источник: Собственник>
• Холдинг SKM Group планирует развитие коттеджного поселка «Малаховское озеро» в Малаховке. Комплексная застройка включает в себя строительство 199 домов эконом и элит класса, административно-торговую инфраструктуру. <Источник: Zemer.ru>

До сих пор с начала кризиса не было заявлено о реализации крупномасштабных проектов и строительство подобных объектов свидетельствует об усилении уверенности девелоперов в отношении освоения рынка загородной недвижимости в различных направлениях Московской области.

• В коттеджном поселке «Грин Парк», расположенном в 18 км. по Калужскому шоссе, возобновились продажи домов. В настоящее время полностью возведено 8 резиденций, остальные находятся на завершающей стадии строительства. <Источник: Коттедж.ру>
• В поселке бизнес-класса «Звенигорье», введены в эксплуатацию домовладения первой очереди. Поселок является единственным современным поселком с развитой инфраструктурой в районе г. Звенигорье. <Источник: Загородная.ру>
• Девелоперская комнания «Красивая Земля» объявила о начале продаж участков без подряда в трех коттеджных поселках: «Снежная Долина» по Симферопольскому шоссе, «Белое Озеро» и «Орлиные холмы» по Новорязанскому шоссе. <Источник: Загородная.ру>
• Активно идут продажи в поселке премиум класса Пестово по Дмитровскому шоссе (на участке общей площадью 129 га ведется строительство около 400 индивидуальных жилых домов), поселке премиум класса Павлово 2 по Новорижскому шоссе (общая площадь участка под застройку около 80 га), поселке Мартемьяново по Киевскому шоссе (площадь под застройку около 229 га). Компания Knight Frank выступает агентом по реализации данных поселков. <Источник: Knight Frank Research>
• Начались продажи участков в поселке «Золотая Долина». Поселок располагается в 27 км. от Мкад по Киевскому шоссе на берегу реки Десна. На продажу выставлено 59 участков площадью от 13 до 25 соток. <Источник: Большой Портал Недвижимости>

На первичный рынок Подмосковья выходит все больший объем предложения. Как ранее отмечалось специалистами компании Knight Frank, основная доля ввода приходится на поселки класса С, но сейчас на рынке вновь стали появляться новые объекты премиум класса.

Девелоперы, чьи проекты находились на стадии строительства, ранее приостанавливали продажи, ввиду неудовлетворенности состоянием рынка, в частности низким спросом. В настоящее время эти объекты вновь выходят на рынок по привлекательным ценам.

Продолжается постепенное восстановление рынка загородной недвижимости Подмосковья. На рынок выходят новые предложения по сниженным по сравнению с докризисным периодом ценам, что порождает повышение интереса покупателей. В преддверии летнего сезона наблюдается повышение активности в сегменте загородной недвижимости, как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов.

april_2010_moscow_retail_market.pdf

В конце первого квартала 2010 г. был открыт торгово-развлекательный центр «Азовский» (21,7 тыс. м²). В рамках торгового центра начали работу супермаркет «Перекресток», магазины «Связной», «Аптека А5», «Интурист», «Ол’Гуд», «МТС», Glance, «АйКрафт», «Алмаз Холдинг», «Секундочку» и другие арендаторы. Компания Knight Frank выступила как эксклюзивный брокер проекта. ТРЦ «Азовский» стал вторым профессиональным торговым центром, вышедшим на рынок в 2010 г.

Таким образом, по данным на апрель 2010 г. прирост качественных торговых помещений составил 51,7 тыс. м².

Фактически объемы ввода торговых площадей в первом квартале не оказывают значительного влияния на годовой прирост. Сценарий темпов ввода торговых площадей в 2010 г., скорее всего, будет аналогичен 2006 г., когда в первом квартале было введено всего 25 тыс. м², а итоговая цифра прироста торговых площадей почти достигла 1 млн м².

Основным фактором, влияющим на формирование потребительских предпочтений, по-прежнему остается чувствительность к цене (price-sensetiv) и смещение покупательского спроса в сторону бюджетных товаров и марок. Ритейлеры продолжают адаптировать ведение бизнеса к новым потребностям покупателей, разрабатывая ценоориентированные концепции магазинов и сокращая форматы торговых секций.

X5 Retail Group в 2010 г. планирует запустить 30-40 магазинов «Пятерочка-мини», площадь которых будет в два-три раза меньше стандартных дискаунтеров (120-180 м² вместо 400-500 м²). (Источник: РБК Daily).

Пермский ритейлер «Норман-Виват» запускает сеть магазинов-дискаунтеров «Дельта». Первый магазин (1,5 тыс. м²) откроется в мае 2010 г. Компания ищет площадки для развития сети. (Источник: Коммерсант).

«О’Кей» запускает в Москве новую розничную сеть в формате «жесткий дискаунтер». (Источник: Retailer).

В апреле был введен в эксплуатацию пилотный проект «Метрика-Disco» сети «Метрика» в формате жесткого дискаунтера (8 тыс. м²). Согласно концепции, в нем будут распродаваться остатки продукции из других магазинов ритейлера. (Источник: Retail.ru).

Крупные торговые сети рассматривают выход на внешние рынки (IPO) в качестве альтернативного способа привлечь средства на дальнейшее развитие или на погашение долга. Если компаниям не удастся провести IPO, то развиваться придется на заемные средства по ставкам более высоким, чем у публичных конкурентов.

В 2011 г. «О’Кей» собирается выйти на российский и зарубежный рынки капитала. Средства, привлеченные в результате IPO, компания планирует направить на открытие новых магазинов и на частичное погашение долга, размер которого оценивается в $250 млн.

Крупный российский продуктовый ритейлер «Копейка» собирается провести IPO в конце 2010 или в 2011 г. «Копейка» стремится привлечь $300-500 млн для погашения долга в 10 млрд. руб. (Источник: Reuters).

На российском торговом рынке в течение последних полутора лет наблюдался достаточно резкий спад инвестиционной активности. Тенденции, наметившиеся в I квартале 2010 г. – планируемая продажа непрофильных активов и постепенное оживление интереса иностранных инвесторов к московской недвижимости, – свидетельствуют о возможном увеличении количества сделок в сегменте торговой недвижимости в 2010-2011 г.

Сбербанк уже в 2010 г. готов приступить к продаже непрофильных активов, которые перешли банку от должников в кризисный период. Известно, что значительная часть обеспечений по невозвращенным кредитам – это розничные сети, коммерческая недвижимость девелоперов и ритейлеров. (Источник: Maonline.ru).

Банк «Северный морской путь» (СМП), приступил к продаже активов, собранных за два кризисных года (помещения сети «Самохвал» и «Гроссмарт», магазин Reebok на Новинском бульваре, клиники «Мастердент»). (Источник: Maonline.ru).

В апреле Mirland Development заявил о готовности вложить $100 млн в приобретение новых девелоперских проектов в России. (Источник: CRE).

В целом, инвесторы проявляют интерес к небольшим и, следовательно, недорогим, торговым объектам, стоимость которых лежит в диапазоне $20-70 млн.

2010-03_hotels_market_newsletter_(rus).pdf

• Подводя итоги первых 3-х месяцев 2010 г., можно с уверенностью говорить о постепенном оживлении мирового туристического рынка. В сравнении с I кварталом 2009 г. наблюдается прирост загрузки номерного фонда как в Москве, так и в других крупных городах Европы – в среднем на 5-10%.
• В январе текущего года было зафиксировано более чем двукратное увеличение (по сравнению с январем 2009 г.) числа российских туристов в странах, отменивших визовый режим для россиян – Израиль и Гонконг. В течение нескольких последних лет довольно активно обсуждается тема отмены визового режима между Россией и Евросоюзом. В перспективе положительное решение по данному вопросу может существенно увеличить туристические потоки между Россией и странами ЕС.
• Помимо политики, направленной на минимизацию формальных процедур для туристов, желающих посетить Россию, в качестве позитивного фактора можно отметить повышение внимания властей к развитию туристической отрасли на региональном уровне. В частности, региональные власти все больше внимания уделяют благоустройству городов, продвижению имиджа регионов, сертификации гостиниц, обучению и повышению квалификации местного персонала.

• Московское представительство Управления по туризму Гонконга: В январе 2010 г. Гонконг посетили почти 8 тыс. российских граждан, что на 142% больше, чем в январе 2009 г. Причина – отмена виз с лета прошлого года. (RATA news)
• AZIMUT Hotels Company: Первые два месяца 2010 г., которые считаются худшими в году, показали 10%-й прирост загрузки в «АЗИМУТ Сеть Отелей» и 8%-й прирост выручки по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. (HotelNews)
• Департамент экономики Администрации г. Иркутска (Наталья Сдобнова): Объем инвестиций в сферу гостиничного и ресторанного бизнеса Иркутска вырос за 2009 г. на 36,9% и составил 133,8 млн руб. На сегодня в городе работает 41 гостиница, количество мест размещения туристов увеличилось на 26% и составило 3258. (RATA news)
• PKF Hotel Consultancy Services: Стоимость гостиничных номеров Лондона выросла на 2,7% по сравнению с февралем 2009 г., со £104,23 до £107,01. Заполняемость увеличилась на 6,4%: с 73,8% в 2009 г. до 78,6% сейчас. (HotelNews)
• STR Global: В феврале заполняемость европейских объектов гостиничной недвижимости увеличилась относительно прошлого февраля на 4,5%, а доходность в расчёте на номер – на 4,2%. Наибольший прирост уровня заполняемости зарегистрирован в Риме (с 45,7% до 54,8%) и Хельсинки (с 49,5% до 59,4%). Самое значительное увеличение уровня доходности наблюдалось в Стокгольме (26,2%) и Мюнхене (29,3%). (Prian.ru)
• Австрийский офис по туризму: В январе 2010 г. поток российских туристов в Австрию вырос на 13% в сравнении с аналогичным периодом 2009 г. Местные власти довольны таким результатом, особенно на фоне спада турпотока из других стран в среднем на 0,1%. (Travel.ru)
• Министерство туризма Израиля: Количество российских туристов в январе 2010 г. достигло рекордных показателей, составив 40 508 человек. Это на 117% больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, когда страну посетило 18 699 человек. Во многом это стало следствием отмены визового режима. (RATA News)
• Министерство по туризму Кубы: В январе 2010 г. на Кубе побывало свыше 5 тыс. российских туристов, что на 14% превышает аналогичный показатель 2009 г. При этом общий иностранный турпоток снизился на 1%. (Travel.ru)

(гостиницы, открытые в марте 2010 г.)

(проекты, упомянутые в новостях в марте 2010 г.)

• Группа Starwood объявила о своем намерении инвестировать $4 млрд. в открытие отелей бренда Sheraton на территории России. По словам представителей компании, Россия является одной из четырех наиболее привлекательных стран для строительства гостиниц, наряду с Китаем, США и Индией. В ближайшие три года в нашей стране будет построено три отеля сети. (Travel.ru)
• Многие гостиницы, санатории и пансионаты Краснодарского края на летний сезон 2010 г. предложили цены 2009-го, а некоторые даже снизили их. Повышение стоимости услуг санаториев и пансионатов юга России составило в среднем 5%. Этот показатель ниже уровня инфляции и даже отстает от роста цен на основные товары и услуги, потребляемые гостиницами. (RATA News)
• В Иркутской области некоторые виды предпринимательства будут пользоваться налоговыми льготами. В частности, для предприятий гостиничного и ресторанного бизнеса, находящихся на упрощенной системе налогообложения, налоговая ставка снижена до 7,5%. (RATA news)
• Чтобы стать одним из центров развития туризма в России, Адыгея поставила перед собой стратегическую задачу поступательно расширять рынок туристских услуг. (RATA news)
• Гостиничная компания UMACO запускает новые сети Katerina Inn и Katerina City на более 3 тыс. номеров. Инвестиции оцениваются минимум в $300 млн. (PRO Hotel)

2010-03_real_estate_investment_newsletter_(rus).pdf

• Прошедшая 16-19 марта 2010 г. в Каннах международная выставка коммерческой недвижимости MIPIM-2010 показала, что для российского рынка в целом остаются характерными тенденции, сформировавшиеся во второй половине 2009 г. Соотношение рисков и доходности в России недостаточно привлекательно для иностранных инвесторов, на данном этапе они ограничиваются лишь мониторингом возможностей без активных приобретений. Последнее также связано с низкой ликвидностью рынка и с дефицитом объектов инвестиционного качества. При этом внимание инвесторов сфокусировано в основном на Москве и Санкт-Петербурге.

• Банки постепенно наращивают объемы кредитования в секторе недвижимости, одновременно снижая процентные ставки по кредитам. Позитивные сдвиги обусловлены как довольно значительным объемом ликвидности, накопленной в банковском секторе после государственных вливаний, так и последовательным снижением Банком России ставки рефинансирования (с 29 марта ставка была снижена уже второй раз в этом году – до уровня 8,25%). Сегодня кредиторы готовы рефинансировать качественные объекты недвижимости в Москве по ставке 9-11% годовых в иностранной валюте, на что 5-7 месяцев назад практически невозможно было рассчитывать. В то же время, ряд факторов не позволяет банкам существенно снижать ставки по кредитам. Во-первых, кредиторы стали закладывать в ставку более высокую премию за риск по сравнению с докризисным периодом. Во-вторых, в период наиболее острой фазы кризиса в 2009 г. банковские структуры накопили большие объемы дорогих пассивов (депозитов, привлеченных по высоким процентным ставкам), что значительно снижает их прибыльность.

• Балансы многих российских банков отягощены значительным объемом непрофильных активов. Поскольку большинство таких активов были приняты в залог еще до кризиса, сегодня их переоценка становится причиной убытков (по оценкам экспертов Сбербанка, более 70% залогового имущества 20-ти крупнейших банков России приходится на недвижимость). В ближайшие месяцы крупные банки планируют приступить к продаже на рынке непрофильных активов, в частности о таких намерениях уже заявили Сбербанк и ВТБ.

• Относительная стабилизация в экономике и постепенное оживление на рынке кредитных ресурсов способствуют возобновлению строительства проектов, ранее замороженных из-за нехватки финансирования. Данная тенденция проявилась уже в феврале и в марте получила свое дальнейшее развитие.

• Инвестиционный холдинг «Финам» приобрел бизнес-центр общей площадью 7500 м2 в Настасьинском пер., 7 к.2 в Москве. (Ведомости) Интересы покупателя представляла компания Knight Frank.
• ЗАО «МИАН девелопмент», девелоперское подразделение Kopernik Group (ранее – ГК МИАН), подало иск в московский арбитражный суд о собственном банкротстве. (Ведомости)
• Новосибирский девелопер «Строймастер» договорился со Сбербанком о реструктуризации долга на сумму около 440 млн руб., а с МДМ-банком компания собирается рассчитаться торговым центром «Фараон». (Арендатор.ру)
• Компания AFI Development возобновила реализацию двух проектов санаторно-курортных комплексов в районе Кавказских Минеральных Вод, приостановленных в 2009 г. из-за кризиса. (Арендатор.ру)
• Торговый холдинг «Сибирский гигант» продал ТЦ «Мегас» на ул. Ипподромская в Новосибирске. Новым собственником стало ЗАО МСК. (Арендатор.ру)
• Инвесторы трех крупных объектов в ММДЦ «Москва-Сити» — комплекса City Palace (компании «Снегири» и «Интеко»), башни Eurasia Tower (MCG) и транспортного терминала (Citer Invest B.V) – намерены в апреле-мае возобновить строительство. (Коммерсант)
• Группе компании ПИК требуется около $500 млн: более $270 млн – на погашение кредита Номос-банка, единственного нереструктурированного долга на сегодняшний день, остальное – для развития бизнеса. Время для SPO вполне подходящее – акции ПИК за последние два с половиной месяца подорожали на 30%. (Коммерсант)
• По заявлению руководства Mirax Group, в случае завершения реструктуризации кредитной задолженности, во второй половине этого года возможно возобновятся работы над некоторыми из приостановленных проектов. (Ведомости)
• Компания А1 («Альфа-групп») объявила о том, что стала совладельцем ЗАО «Влакра», ОАО «РН Влакра» и кипрских офшоров Pinktaknada и Lekaz, которые контролируют здания на территории бывшего завода «Красный пролетарий» на Малой Калужской ул. в Москве. (Ведомости)
• К лету ВТБ планирует начать распродажу части активов девелоперской компании «Система-Галс», а также выработать стратегию в отношении земельных наделов в Подмосковье, доставшихся банку от Объединенной промышленной корпорации. (Коммерсант)
• Холдинговая компания «Империя» приостановила строительство бизнес-центров «Сенатор» в Санкт-Петербурге. В числе отложенных проектов оказались БЦ на Малом пр-те, ул. Кропоткина и ул. Жуковского. (Арендатор.ру)

• Согласно оценкам экспертов Минэкономразвития, в январе-феврале 2010 г. ВВП России вырос на 4,5% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, промышленное производство – на 5,8%, индекс потребительских цен – на 2,5%.
• По данным Банка России, объем международных резервов за первые 3 месяца 2010 г. вырос почти на $8 млрд. и составил по состоянию на 1 апреля $447 млрд. За аналогичный период предыдущего года объем резервов сократился более чем на $42 млрд. или на 10%.

• Объем предложения новостроек в марте 2010 г. сократился на 6,3% и составил 1040 квартир. По сравнению с мартом 2009 г. этот показатель сократился на 18%. Однако лишь треть текущего предложения на первичном рынке находится в сданных ГК домах или домах, которые будут сданы в течение года. На вторичном рынке объем предложения сократился на 3,7%, несмотря на активное пополнение рынка новыми объектами.

• Количество сделок на первичном рынке элитного жилья в марте возросло на 9%. Предпочтение по- прежнему отдается квартирам в готовых жилых комплексах – более половины сделок закрыты в построенных домах. Более 70% сделок с первичным жильем закрыто в бюджете $1-$3 млн.
• В это же время массовый рынок демонстрирует небывалый подъем. Согласно данным ФГСР, количество зарегистрированных в марте сделок на 71% превысило показатель февраля 2010 г. В результате количество зарегистрированных в I кв. 2010 г. сделок превысило показатель 2009 г. на 66%. Еще бóльшая активность была зафиксирована лишь в I кв. 2006 г., когда было заключено на 10% больше сделок, чем в текущем году.
• В марте 2010 г. цены на первичном рынке выросли на 0,3%. На вторичном рынке рост цен за месяц составил 4,5%, что связано с выходом на рынок супер-дорогих квартир, снятых с продаж до кризиса. В это же время собственники охотно повышают цены, руководствуясь высоким уровнем спроса и ожиданиями сезонной активности.
• На рынке аренды в марте наступило затишье. Арендные ставки практически не изменились по сравнению с прошлым месяцем. Объем предложения вырос на 12,6%, в то же время спрос на аренду элитных квартир заметно снизился.

• В марте 2010 было анонсировано 3 новых элитных проекта. О своем новом проекте заявила компания MR Group, приступающая к реализации элитного жилого комплекса на Спиридоновке. Также на MIPIM были представлены проект Knightsbridge компании «Реставрация Н» и проект «Андреевский дом» компании «Ведис». Общая площадь заявленных к строительству в 2010 г. комплексов составляет более 122 тыс. м². Кроме того, в марте возобновились работы на проекте «Афанасьевский». Также разморожен проект Eurasia Tower, включающий апартаменты. Capital Group планирует приступить к реализации многофункционального комплекса на 16-м участке ММДЦ «Москва-Сити».

Карта новых проектов на рынке элитной жилой недвижимости

newsletter_countryhouse_december_09_rus.pdf

Основной объем нового предложения на рынке загородной недвижимости в 2009 году составляли поселки класса С

В 2009 году на рынок вышло более 70 новых поселков. Основной объем нового предложения составляет эконом-сегмент рынка. В основном он представлен в виде поселков класса С, в которых реализуются участки без обязательного подряда на строительство. Если годом ранее такой тип предложения был распространен большей частью в сегменте «дальних дач» (поселки в 70-120 км от МКАД), то в этом году участки без подряда можно было приобрести уже в непосредственной близости к Москве. В конце года девелоперы активизировали вывод на рынок более капиталоемких проектов (класс В). За 2009 год не было анонсировано ни одного элитного проекта класса А.

На вторичном рынке элитной загородной недвижимости существенный прирост предложения был ощутим в начале года. По мере снижения цен на загородную недвижимость проявилась тенденция снятия объектов с продаж, т.к. ценовой уровень не устраивал продавцов элитных домов.

Основная доля запросов на покупку загородной недвижимости приходилась на наиболее престижные направления Подмосковья (Рублево-Успенское, Новорижское). Однако бюджеты на покупку элитных объектов по этим направлениям значительно сократились.

До конца года ожидается стабилизация цен на рынке загородной недвижимости

* Индекс цен предложения на первичном и вторичном рынке элитной загородной недвижимости, за 100% приняты цены 1 кв. 2008 г.

Источник: Knight Frank Research, 2009

Согласно индексу KF, снижение цен предложения на наиболее престижных направлениях Подмосковья составило более 30% относительно пика рынка (II кв. 2008 г.). Наибольшее падение цен рынок испытал в I кв. 2009 г. Начиная со II кв. 2009 г. уровень цен стабилизировался и стал показывать слабую положительную динамику.

До конца года, ввиду действия предновогодних скидок и акций, направленных на стимулирование покупателей к скорейшему заключению сделок, ожидается, что уровень цен будет оставаться стабильным.

• Основная доля нового предложения на рынке - поселки класса С, в которых реализуются участки без обязательного подряда.
• Рост предложения участков без подряда в поселках на небольшом отдалении от Москвы, а также в застраиваемых элитных коттеджных поселках.
• Недостаток уникальных элитных объектов на вторичном рынке ввиду снятия продавцами объектов продаж в ожидании более приемлемого уровня цен.
• Сокращение бюджетов на приобретение элитных объектов при сохранении интереса к наиболее элитным направлениям
• Стабилизация уровня цен после резкого падения в начале года

2010-02_moscow_office_market_newsletter.pdf

Оживление рынка офисной недвижимости Москвы, проявившееся в конце 2009 г., отмечается и в начале 2010 г. – спрос остается на том же уровне, арендные ставки показывают незначительную положительную динамику (рост на 1-2% в пересчете на квартал).

Постепенное оздоровление экономики РФ и, в частности, банковского сектора позволяет девелоперам привлекать кредиты и возобновлять работы по проектам, замороженным в 2009 г. Однако, увеличение кредитных портфелей банков по большей части будет проходить за счет жилого сегмента. Поэтому рост рынка офисной недвижимости будет относительно умеренным, что позволит в течение 2-3 лет существенно снизить нагрузку на офисный рынок со стороны предложения.

Компания AFI Development объявила о восстановлении строительных работ по 3 проектам, два из которых офисные центры – многофункциональный комплекс «Аквамарин III» на Озерковской набережной и бизнес-центр класса В на Павелецкой набережной. Строительство планируется завершить в I полугодии 2011 г.

<Источник: Пресс-центр AFI-Development>

В 2010 г. банк ВТБ планирует выдать застройщикам кредиты на общую сумму в 35 млрд. руб. Из них 70% будет направлено на кредитование строительства жилья. <Источник: Ъ-Газета>

В начале 2010 г. стало известно о нескольких сделках по приобретению офисных площадей для собственных нужд. Существенное снижение цен на коммерческую недвижимость позволяет компаниям, располагающим достаточным количеством свободных денежных средств, покупать офисы по ценам в 2 раза ниже докризисных. Кроме того, приобретение недвижимости «под себя» позволяет компаниям избежать возможных рисков связанных с состоянием собственников во время кризиса. В течение 2010 г. подобные сделки не будут редкостью, однако уже в 2011 г. количество сделок уменьшится как за счет увеличения стоимости объектов, так и за счет сокращения интересного предложения.

Страховая группа «Согаз» приобрела у инвестиционно-промышленной группы «Евразия» офисный комплекс класса А «Волна» на проспекте Академика Сахарова (общая площадь около 20 тыс. м2). В бизнес-центре разместится головной офис компании.

<Источник: Ъ-Газета>

Нефтяная компания «Лукойл» приобрела БЦ класса В+ «Уланский», общая площадь которого составляет 7200 м2. Кроме того, неподалеку от бизнес-центра компании принадлежит участок земли по адресу Уланский пер., 5-7, где к концу 2011 г. планируется построить офисный объект площадью 44,8 тыс. м2, в котором компания намерена объединить свои офисы из разных частей Москвы.

<Источник: Ведомости>

Инвестхолдинг «Финам» купил офисный комплекс по адресу Настасьинский пер., 7 корп. 2 общей площадью около 7500 м2. По информации компании офис был приобретен для собственных нужд.

<Источник: Ведомости>

На рынке труда в 2010 г. наблюдается улучшение ситуации – по данным компании Head Hunter в феврале 2010 г. число открытых компаниями вакансий увеличилось на 90% по сравнению с февралем 2009 г. Около 47% компаний в 2010 г. собираются увеличить размер штата сотрудников, в то время как уменьшить – только 12%. Развитие рынка труда оказывает прямое влияет на развитие рынка офисной недвижимости. В течение последних 2 лет наблюдалась строгая корреляция (с 3-месячным лагом) между количеством вакансий и объемом поглощения качественной офисной недвижимости. Таким образом, основываясь на показателях рынка труда можно делать краткосрочные прогнозы по спросу на офисные помещения – в I кв. 2010 г. можно ожидать небольшое сезонное снижение поглощения на 3-5% по сравнению с IV кв. 2009 г., а во II кв. 2010 г. мы увидим увеличение спроса на 30-40% (до 210-230 тыс. м2).

2009_Residential_Real_Estate_Market_report_rus.pdf

2010-01_moscow_retail_market_outlook.pdf

Объем проектируемых торговых площадей в течение 2009 г. практически не менялся, оставаясь на уровне – 8,8 млн м2, что свидетельствовало о нежелании девелоперов осваивать новые площадки. Однако в ближайшие годы будут формироваться предпосылки для следующего «бума» строительства. В основном данная тенденция будет зависеть от условий заемного финансирования.

В 2010 г. рынок торговой недвижимости может «обновить» рекорд 2009 г. по вводу в эксплуатацию торговых площадей: в планах девелоперов завершить строительство 16 торговых центров, общей площадью более 1,44 млн м2. Наблюдающийся инерционный прирост объемов площадей, по сути, является следствием высокой девелоперской активности в период экономического подъема 2006-2007 гг.

Однако в среднесрочной перспективе рынок вряд ли покажет значительную динамику развития. Ситуация, сложившаяся в 2009 г. с большой долей вероятности приведет к замедлению темпов строительства и возникновению острого посткризисного дефицита качественной торговой недвижимости. Инерционный прирост торговых площадей в 2011 г. сократится, что может вызвать определенный «провал» предложения.

Прогнозируется, что в 2010 г. новые торговые центры будут выходить на рынок заполненными лишь на 40-60%, а оставшиеся вакантные помещения будут реализовываться в течение 6-12 месяцев эксплуатации центра. Достаточно распространенной практикой станет пофазное и даже поэтажное открытие торговых объектов. Несмотря на сохранение высокого уровня спроса в отношении новых качественных объектов, с удачным местоположением и концепцией - ТРЦ Mall of Russia, ТРЦ «Гагаринский», «Галерея «Москва», вакантность торговых площадей на момент открытия в подобных объектах, скорее всего, будет выше среднерыночного показателя (11%).

Необходимо отметить, что в 2010 г. на заполняемость торговых центров будут влиять не столько кризисные факторы, сколько фундаментальные особенности проектов, их качественные характеристики. Некоторые торговые объекты без концептуальной коррекции останутся невостребованными среди арендаторов.

В 2010 г. продолжится экспансия операторов на российский рынок ─ планируется открытие крупных универмагов Debenhams и Harvey Nichols, развитие сети Burger King, весной ожидается выход японского ритейлера Uniqlo. Однако, открытие и вхождение в Россию многих брендов в 2010 г. может существенно затрудняться, во-первых, из-за технического несоответствия помещений требованиям международных ритейлеров, во-вторых, из-за того, что в текущий период девелоперы уже готовы жертвовать сроками экспозиции помещений в пользу сохранения ставок аренды на высоком уровне, что влияет на длительность переговоров.

В зависимости от складывающихся макроэкономических предпосылок, второе полугодие 2010 г. может характеризоваться незначительным повышением ставок аренды, которое начнется в сегменте качественных торговых помещений street-retail (при сохранении позитивных трендов, к концу 2010 г. рост ставок аренды для помещений на основных торговых коридорах может составить около 10%). Что касается сегмента торговых центров, то, учитывая распространение схемы разделения арендной ставки на фиксированную часть и процент от товарооборота, доход девелоперов в 2010 г. может увеличиться именно за счет увеличения товарооборота операторов.

2010-02_hotels_market_newsletter_(rus).pdf

По мере стабилизации ситуации в экономике и финансовом секторе для первых месяцев 2010 г. стал характерным постепенный рост активности в сегменте делового и профессионального туризма в Москве.

Крупнейшие международные гостиничные операторы, несмотря на все еще довольно сложную ситуацию в туристической сфере, не только продолжают экспансию в России, но и планируют значительно ее активизировать. В частности, Hilton Hotel Group планирует к 2018 г. открыть до 70 отелей в России, а группа Starwood объявила о своем намерении инвестировать $4 млрд. в открытие отелей бренда Sheraton на территории России.

• Всемирная туристическая организация: в 2009 г. объем рынка въездного туризма составил 880 млн человек. Это на 4,3% меньше, чем годом ранее. 2009 год был одним из самых трудных для мирового туризма. В 2010 г. UNWTO ожидает роста потока туристов на 3-4%, что связано в первую очередь с началом выхода многих стран из экономического кризиса. (RATA news)
• Комитет по туризму города Москвы (Григорий Антюфеев): За прошедший 2009 г., по данным пограничной службы ФСБ, Москву посетило 3,7 млн зарубежных гостей, что на 9,7% меньше, чем в 2008 г. В 2008 г. столицу посетило около 4,1 млн туристов. В первые месяцы 2009 г. снижение потока иностранных туристов составляло примерно 12%, однако, к концу года этот показатель выровнялся. Можно с уверенностью сказать, что 2010 г. даст нам как минимум восстановление параметров 2008 г., а при благополучном исходе мы ожидаем рост на 2-3%, по сравнению с 2008 докризисным годом. (РИА Новости)
• Администрация Екатеринбурга: Коэффициент загрузки номерного фонда в гостиницах Екатеринбурга по итогам 2009 г. составил 45%. Всего в 2009 г. было введено в эксплуатацию 6 гостиниц на 836 мест (Бизнес-отель «Онегин Плаза» - на 170 мест, гостиница «Рамада» – на 160 мест, гостиница «Чехов» - на 30 мест, мини-отель «Аврора» – на 15 мест, гостиница «Анжело» – на 211 мест, гостиница «Ханой» – на 250 мест). Итого, по данным на 1 января 2010 г. в Екатеринбурге расположены 92 средства размещения на 7299 мест. На 2010 г. запланирован ввод в эксплуатацию еще трех гостиниц: гостиница «Новотель» - на 160 мест, мини-отель «Парк Отель» на 10 мест и гостиница «Сибирский тракт» на 46 мест. (Hospitality.ru)
• Комитет по туризму и зарубежным связям Великого Новгорода: В последние годы турпоток в Великий Новгород стабильно увеличивается. Если в 2000 г. город посетило 70,75 тыс. туристов (51 тыс. из них составляли российские путешественники), то в прошлом году здесь побывало уже 170 тыс. человек. Среднегодовая загруженность гостиниц не превышает 42%. (HotelNews)
• Администрация Ярославской области (Галина Крохмаль): В 2009 г. в Ярославской области открылись 17 новых и реконструированных объектов размещения общей вместимостью более 500 мест. В прошедшем году в Ярославской области побывали 1 млн 392 тыс. туристов, из них 213 тыс. – иностранные гости и 1 млн 179 тыс. – россияне. Среднегодовая загрузка гостиниц снизилась в 2009 г. на 10-12% и составила в среднем по области 39%. (Hospitality.ru)
• Компания «Райзебюро Вельт» (Лариса Зазулина): Иностранные компании стали чаще приезжать в Москву и другие российские города для проведения деловых встреч. Примечательно, что запросы идут не только относительно Москвы или Санкт-Петербурга, компании все чаще интересуются возможность проведения семинаров и симпозиумов в Екатеринбурге, Сочи, Нижнем Новгороде. (Hospitality.ru)
• Министерство курортов и туризма Крыма: В 2009 г. в Крыму отдохнуло 5 млн человек, что на 12,4% меньше, чем в 2008 г. В здравницах полуострова организованно отдохнули 1 млн 41,6 тыс. человек, что на 17,6% меньше, чем в 2008 г. На конец 2009 г. в Крыму работало 132 санаторно-курортных учреждения, коэффициент наполняемости которых составлял 21,5%. В конце 2008 г. в Крыму работали 134 здравницы, заполненных на 29,2%. (RATA News)

(гостиницы, открытые в январе-феврале 2010 г.)

(проекты, упомянутые в новостях в январе-феврале 2010 г.)

• Московские аэропорты подвели итоги своей работы в январе 2010 г. Все три столичных международных аэропорта – Домодедово, Шереметьево и Внуково – увеличили количество обслуженных пассажиров не только по сравнению с январем прошлого года, но и по сравнению с рекордно удачным январем 2008 г. Например, крупнейший в России аэропорт Домодедово в январе обслужил 1,5 млн человек, также показав рост как к январю 2009 г. (на 34%), так и к январю 2008 г. (на 9,2%). (Коммерсант)
• Ассоциации отельеров Австрии, Германии, Швеции, Чехии, Швейцарии и Венгрии подписали договор о создании Единого Европейского Стандарта для отелей – Hotelstars Union. Подписание этого договора стало первым шагом в создании единой европейской системы классификации отелей. Благодаря новому стандарту, туристы смогут легко сравнивать гостиницы разных стран. Например, немецкий трехзвездочный отель теперь будет абсолютно аналогичен по классу трехзвездочному чешскому отелю. Всего новую систему классификации примут более 17 тысяч отелей из стран-участников нового договора. В этом году отельеры еще смогут работать по старой системе классификации, но уже с 2011 г. будет возможна классификация отелей только по новому стандарту. (Hotelstop.ru)

newsletter_city_february_2010_rus.pdf

По итогам февраля цены предложения выросли незначительно. Наибольшее изменение наблюдалась в сегменте аренды элитных квартир.

• В феврале объем предложения на первичном рынке сократился на 2,2%. Новые квартиры почти не появлялись на рынке, поэтому в ближайшее время на рынке будет наблюдаться тенденция к вымыванию наиболее привлекательных объектов.
• Объем вторичного рынка элитного жилья, напротив, за месяц вырос на 5,4%. Оживление, не спадающее с осени 2009 г., характерно не только для потенциальных покупателей, но и для собственников, решивших вернуться на набирающий обороты вторичный рынок. В результате на вторичном рынке по итогам месяца появилось более 100 новых квартир. Это максимальное значение с марта 2009 г., когда опасения дальнейшего снижения цен и финансовые трудности спровоцировали выброс большого количества объектов. На текущий момент выход на рынок большого количества объектов свидетельствует о восстановлении рынка.

• Количество сделок с элитным жильем в феврале возросло на 28,9%. При этом доля сделок с первичным жильем составила 36%.
• Аналогичная ситуация наблюдается и на массовом рынке. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в феврале 2010 г. количество заключенных сделок на 3% выше аналогичного показателя января 2010 г., и более чем в 2 раза выше показателя февраля 2009 г., когда рынок находился на дне. В случае с массовым рынком значительную роль сыграло смягчение условий выдачи ипотеки, в результате чего доля сделок с привлечением заемных средств возросла с 15% в январе до 22,5% в феврале 2010 г.
• Несмотря на увеличения количества заключаемых сделок, цены растут медленно. В основном рост происходит за счет вымывания с рынка объектов с наиболее привлекательной ценой. При этом первичный рынок до сих пор не вернулся к показателям прошлого года, в то время как вторичный рынок уже демонстрирует положительную динамику за 12-ти месячный период.
• Для рынка аренды в феврале 2010 г. было характерно повышение спроса и рост активности потенциальных арендаторов. Количество квартир, предлагаемых в аренду, снизилось на 16,5%., большей частью за счет арендованных квартир, а также в результате ухода части собственников на рынок продажи. Одновременно с сокращением предложения собственники повысили ставки. Средняя арендная ставка вернулась к показателям конца 2008 г.

• В 2010 банк ВТБ планирует предоставить девелоперским компаниям кредиты на общую сумму 20 млрд. руб. Около 70% объема планируемых к выдаче займов придется на проекты в сфере строительства жилой недвижимости. Как пояснил вице-президент ВТБ, речь идет о краткосрочных займах, которые будут выдаваться под залог уже построенных коммерческих объектов. (Источник: Интерфакс).

Увеличение объема кредитования призвано помочь девелоперам в реализации строительных проектов. Ряд застройщиков уже заявил о разморозке объектов, приостановленных в период кризиса. Ведется активный поиск новых площадок для строительства. Доступность кредитных ресурсов может привести к росту предложения на рынке жилой недвижимости в среднесрочной перспективе.

2010-02_real_estate_investment_newsletter_(rus).pdf

• Совокупный объем просроченной задолженности в российском банковском секторе все еще остается высоким. В то же время, увеличивающийся по мере стабилизации экономики приток депозитов, а также стимулирующая монетарная политика позволяют банкам постепенно наращивать объемы кредитования в реальном секторе и снижать процентные ставки по кредитам. В частности, крупнейшие российские банки уже заявили о своем намерении в 2010 г. заметно увеличить кредитные портфели в строительном сегменте. При этом их внимание в большей степени будет сосредоточено на проектах жилой недвижимости. Девелоперские компании, в свою очередь, возобновляют реализацию проектов, замороженных в период наиболее острого дефицита ликвидности в 2009 г.

• Из-за низкого общего уровня ликвидности объектов недвижимости в текущих условиях банковские организации готовы принимать их в залог лишь с дисконтом в размере от 30% до 70% к рыночной стоимости. Такой подход позволяет кредиторам обезопасить себя от невыполнения заемщиками финансовых обязательств и, одновременно, от возможного снижения стоимости заложенных активов.

• Альфа-банк реструктурировал Forum Properties кредит на $150 млн, под который был заложен БЦ «Эрмитаж Плаза». Как сообщила пресс-служба девелопера, кредит продлен на шесть лет со ставкой 11% годовых. Сейчас, по словам источника в компании, продавать объект острой необходимости нет. (Арендатор.ру)
• Компания AFI Development заявила о размораживании ряда проектов в Москве и Подмосковье, работа над которыми была приостановлена во время кризиса. По словам Льва Леваева, такое решение связанно с улучшением ситуации на российском рынке недвижимости. В планах разморозить такие проекты, как «Озерковская набережная», «Павелецкая бизнес-парк», возведение 750 тыс. м2 жилья эконом-класса в Одинцово, проект на Рубцовской наб. и проект «Серебряково». Среди основных своих партнеров глава компании назвал Сбербанк и ВТБ. (Интерфакс)
• Ходинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» отказался от продажи двух бизнес-центров, строящихся в Приморском районе Петербурга. Компания приостановила строительство БЦ класса В+ «Богатырский» и «Удельный парк» на стадии котлованов в конце 2008 г. По мнению представителей холдинга кризисное время подходит к концу и через 1-2 года эти объекты будут востребованы на рынке. (Арендатор.ру)
• Северо-Западный банк Сбербанка России намерен увеличить в 2010 г. объем кредитования строительных компаний на 15-18% по сравнению с 2009 г. При этом, большую часть кредитов планируется выдавать на реализацию жилищных проектов. Банк уже объявил об открытии холдингу RBI кредитной линии в размере 4,6 млрд. рублей сроком до 2017 г., а также о планируемой выдаче займов СК «Эллис» и «Главстрой-СПб». (Коммерсант)
• ВТБ планирует в 2010 г. выдать кредитов на 20-35 млрд. руб, в разработке уже находятся сделки на $400 млн. При этом из общей суммы на кредитование строительства жилья будет выдано 60-70%. (Ведомости)
• Северо-Кавказский банк Сбербанка России предоставит AFI Development кредит в размере $286 млн на строительство и модернизацию санаториев в Кавказских Минеральных Водах. В частности, средства будут предоставлены на строительство и реконструкцию санаториев «Парк-Плаза», «Старое Озеро» и «Версаль». С помощью кредитных средств Сбербанка компания уже построила в Кисловодске отель санаторного типа «Плаза СПА», а в январе 2010 г. банк открыл AFI Development кредитную линию на $20 млн для финансирования затрат по реконструкции санатория им.Калинина в Железноводске. (Интерфакс)
• ГК «Ташир» примерно за $60 млн. выкупила обязательства по кредиту в $100 млн у Deutsche Bank, который выдал в 2006 г. этот кредит кипрской компании «Блиденсоль» под залог ТЦ «Европарк» (86 тыс. м2) на Рублевке. Как утверждает источник, близкий к руководству «Ташира», в результате этой операции «Европарк» уже контролируется группой. (Ведомости)
• Группа компаний «Юмако» закрыла сделку покупки гостиничного комплекса «Евролюкс» на юге Москвы. Сумма сделки, которая была выплачена группе частных лиц, не раскрывается. Гостиницу планируется открыть в конце весны 2010 г. под брендом «Катерина Парк». (Юмако)
• Nairay Holdings Limited заключила сделку по продаже скандинавской компании Wenaas Hotel Russia гостиницы «Шереметьево-2». Покупатель входит в состав инвестиционного фонда Wenaasgruppen. (Арендатор.ру)
• Швейцарская инвестиционно-девелоперская компания «Бьер Люмьер Холдинг» приобрела у компании «Водоканалстрой» проект офисного центра класса А общей площадью 8,2 тыс. м2 на земельном участке 800 м2 на Университетской набережной в Санкт-Петербурге. Начало строительства намечено на середину 2010 г. (Коммерсант)

• По данным Федеральной службы государственной статистики, индекс промышленного производства в январе-феврале 2010 г. по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. составил 105,8%; значение индекса потребительских цен – 102,5% (в январе-феврале 2009 г. – 104,1%).
• Внешнеторговый оборот России в январе 2010 г. составил $40 млрд., что на 40,6% больше, чем в январе 2009 г.
• В целях стимулирования активности банковского сектора по кредитованию экономики Банк России 24 февраля (впервые в 2010 г.) понизил ставку рефинансирования: с 8,75% до 8,50%.
• По состоянию на 1 марта 2010 г. объем международных резервов России составил $436,3 млрд. Таким образом, за первые 2 месяца 2010 г. объем резервов практически не изменился – сокращение составило лишь 0,7%.

2010-01_moscow_office_market_outlook.pdf

Постепенное восстановление экономики, рост цен на нефть, приток валютной выручки, снижение численности безработного населения в перспективе приведут к восстановлению рынка качественной офисной недвижимости Москвы.

Снижение девелоперской активности, связанное с существенными ограничениями на привлечение заемного финансирования, привело к остановке реализации многих проектов коммерческой недвижимости. В 2009 г. были приостановлены работы по строительству около 950 тыс. м2 офисной недвижимости, девелоперы были вынуждены отказываться от масштабных проектов или откладывать сроки выхода на площадку на неопределенный срок. В результате, уже в 2009 г. темпы строительства начали заметно падать, а в эксплуатацию было введено на 30% меньше запланированного объема площадей. В 2010-2012 гг. ожидается дальнейшее сокращение ввода новых площадей, что приведет к дефициту качественных офисных площадей в 3-4-летней перспективе.

Улучшение макроэкономической ситуации в долгосрочной перспективе является бесспорной предпосылкой к увеличению спроса на качественную офисную недвижимость и к росту числа сделок. Тем не менее, в ближайшие 2-3 года объемы поглощения будут оставаться существенно ниже докризисного уровня (2007-2008 гг.).

В 2010 г. завершится процесс реструктуризация задолженностей девелоперских компаний, начнется постепенная разморозка приостановленных проектов (например, компания AFI Development уже анонсировала возобновление работ по строительству офисного комплекса «Аквамарин III»). Тем не менее, объемы строительства будут оставаться более низкими, чем в 2006-2008 гг. И если в 2010 г. объем нового строительства еще будет превышать объем поглощения (что выльется в незначительный рост уровня вакантных площадей на 1,5-2,5 процентных пункта за год), то уже в 2011 г. объем поглощения офисных площадей превысит объем нового строительства, и уровень свободных площадей начнет сокращаться.

В 2010 г. рынок офисной недвижимости Москвы ожидает медленное восстановление среднего уровня арендных ставок, что будет связано, во-первых, с укреплением курса рубля, во-вторых, с вымыванием с рынка наиболее дешевого предложения и, в-третьих, с положительной динамикой ставок аренды на наиболее качественные офисные площади в центральной части столицы. Рост арендных ставок по остальным сегментам офисной недвижимости начнется в конце 2010 г. – начале 2011 г. При этом в 2010-2013 гг. давление со стороны предложения будет оставаться значительным (объем свободных площадей не опустится ниже 1,7 млн м2, для заполнения которых необходимо около 200 тыс. новых офисных сотрудников). Поэтому темпы роста ставок не превысят 10-15% в годовом исчислении.

2009 год стал для рынка складской недвижимости годом непростых, но интересных решений. В Московском регионе в 2009 г. было поглощено 683 тыс. м2 складских площадей. Это немногим больше, чем в 2008 году, но почти вдвое меньше, чем в 2007 г.

В 2009 г. доли ведущих агентств в общем объеме складских сделок несколько изменились. Доля консалтинговых услуг перераспределилась, укрепив позиции сильнейших. При этом лидерство Knight Frank как ведущего консультанта на рынке складской и индустриальной недвижимости сохраняется.

obzor_sdelok_2009.pdf