Le Particulier - Achat-Vente

La vente en viager, 2e édition (version numérique)

Wed, 16 May 2012 15:32:42 +0200

La vente en viager, 2e édition (version papier)

Tue, 17 Apr 2012 16:27:55 +0200

Immobilier : les acheteurs en passe de reprendre la main !

Fri, 13 Apr 2012 13:00:01 +0200

Les dernières statistiques sur la conjoncture immobilière confirment les prévisions : les prix s'orientent à la baisse et l'activité marque le pas.

L'immobilier ancien a connu une activité record en 2011... mais pas partout !

Thu, 12 Apr 2012 12:44:17 +0200

Selon les derniers chiffres de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) pour 2011, l'immobilier ancien a enregistré un niveau record de transactions en province.

3 locataires sur 4 achètent l'appartement qu'ils occupent

Tue, 3 Apr 2012 16:00:00 +0200

Les institutionnels poursuivent les ventes par lots de leur parc d'immobilier résidentiel. Fait nouveau, un nombre croissant de locataires occupants et d'investisseurs étrangers se portent aujourd'hui acquéreurs des logements ainsi mis sur le marché.

Immobilier d'entreprise : un probable regain d'activité, après un 1er trimestre atone

Tue, 3 Apr 2012 15:00:00 +0200

Les chiffres du 1er trimestre 2012, publiés par le conseil Cushman & Wakefield France, montrent un net ralentissement du marché français de l'immobilier d'entreprise.

Immobilier : seulement 600 000 ventes attendues en 2012

Fri, 23 Mar 2012 14:00:01 +0100

Le Crédit Foncier prévoit une diminution de 13,5% du volume des transactions immobilières, cette année.

Plus-value sur les forêts : on distingue les particuliers des professionnels

Tue, 4 Oct 2011 20:01:47 +0200

En cas de vente d'une forêt, le propriétaire qui n'exploite pas ses terres à titre professionnel est soumis à l'imposition de la plus-value réalisée au taux global de 28,1 %.

Taux d'imposition des plus-values immobilières en 2011

Tue, 4 Oct 2011 19:12:53 +0200

En cumulant imposition de la plus-value et prélèvements sociaux, les gains réalisés sur la revente d'un bien immobilier sont taxés à hauteur de 31,3 %.

Exonération de plus-values immobilières : appréciation du seuil de 15 000 €

Tue, 4 Oct 2011 19:05:21 +0200

Une instruction du 22 avril 2010 précise le mode d’appréciation du seuil d’exonération de 15000 € des plus-values immobilières en cas d’indivision.

Marché où investir : Banlieue parisienne, cap au sud-ouest

Fri, 29 Jul 2011 10:44:54 +0200

Anciennement populaires et ouvrières, Issy-les-Moulineaux, Vanves et Malakoff, communes limitrophes du sud-ouest de Paris ont profondément changé. Leur marché immobilier a connu un très fort essor, dans la lignée de celui des XIVème et XVème arrondissements parisiens.
Le Grand Paris devrait accentuer cette tendance.

Encadrés :

L'impact du Grand Paris.
Un éco-quartier va voir le jour sur l'ancien fort d'Issy.
Prix moyens par secteur.

Un DPE plus fiable dès la fin 2011 (Interview)

Fri, 29 Jul 2011 10:44:53 +0200

L'affichage du Diagnostic de performance énergétique (DPE) dans les annonces immobilières est devenu obligatoire. Alors que la fiabilité des diagnostics réalisés fait largement débat, Jean-Pierre Molia, président de la fédération du diagnostic du bâti (FNECI) estime que cet outil d'information est en phase de maturation.

Copropriété : Les fonds de pension s'intéressent aux syndics

Fri, 29 Jul 2011 10:44:52 +0200

Les fonds d’investissements ont fait irruption dans les réseaux immobiliers en 2010 alors que les banques se désengagent petit à petit des sociétés d'administration de biens. Ce phénomène risque d'engendrer des dommages collatéraux pour les copropriétaires dont les biens sont gérés par ces grandes structures et notamment une dégradation de la qualité des prestations dans la gestion des copropriétés.

Le prix d'acquisition du bien

Fri, 29 Jul 2011 10:43:42 +0200

Le prix de vente du bien

Fri, 29 Jul 2011 10:43:41 +0200

Les cessions imposables

Fri, 29 Jul 2011 10:43:41 +0200

L'imposition forfaitaire

Fri, 29 Jul 2011 10:43:41 +0200

L'abattement sur la plus-value

Fri, 29 Jul 2011 10:43:40 +0200

Le calcul de la plus-value

Fri, 29 Jul 2011 10:43:40 +0200

Les cessions exonérées

Fri, 29 Jul 2011 10:43:39 +0200

Le champ d'application

Fri, 29 Jul 2011 10:43:39 +0200

La surface exacte du logement

Tue, 5 Jul 2011 11:07:08 +0200

Le dossier de diagnostic technique

Tue, 5 Jul 2011 11:07:08 +0200

L'évaluation des immeubles

Tue, 5 Jul 2011 11:06:33 +0200

Chacun peut vendre ou donner ses droits dans l'indivision

Tue, 5 Jul 2011 11:05:52 +0200

L'évaluation des meubles

Tue, 5 Jul 2011 11:05:41 +0200

J’ai visité une maison par l’intermédiaire d’une agence immobilière, qui m’a fait signer un bon de visite. J’ai trouvé le même bien moins cher, sur un site internet de vente entre particuliers . J’ai donc contacté directement le vendeur. L’agence peut-elle me réclamer sa commission si je fais affaire avec lui ?

Thu, 30 Jun 2011 13:14:14 +0200

J'ai décidé de vendre un logement que je louais jusqu'ici. Le locataire m'a informé qu'il ne désirait pas exercer son droit de préemption, mais il refuse de le laisser visiter. Que puis-je faire ?

Thu, 30 Jun 2011 13:14:11 +0200

Tout locataire est tenu de permettre au bailleur de faire visiter le logement lorsqu'il souhaite le vendre. Dans un souci de protection de la vie privée, l'article 4-a de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement ce droit (pas de visite les jours fériés ou pendant plus de 2 heures les jours ouvrables).

J'ai décidé d'acquérir un logement en vue de le louer, mais je dispose de très peu de temps pour effectuer les recherches. Puis-je confier un mandat à un agent immobilier qui s'en chargera à ma place ? Ou bien ces mandats ne sont-ils valables que lorsqu'ils sont confiés par le vendeur à l'agent immobilier ?

Thu, 30 Jun 2011 13:14:11 +0200

Deux types de mandat de recherche peuvent être consentis à un agent immobilier : le mandat simple et le mandat exclusif. Dans ce dernier cas il faut néanmoins s'assurer que le mandat est conclu pour une durée limitée et qu'il est possible de le dénoncer à tout moment.

Je suis sur le point de vendre mon appartement et je viens de signer un compromis de vente. La réfection de la cage d'escalier a été votée lors de la dernière assemblée générale, avant la signature de l'acte définitif. Qui en aura la charge ?

Thu, 30 Jun 2011 13:14:04 +0200

Les appels de fonds réclamés avant l'acte de vente sont à la charge du vendeur. Ceux réclamés après la vente doivent être acquittés par l'acquéreur. Rien n'empêche de prévoir, contractuellement, une répartition différente.

Il y a 5 ans, j'ai acheté une maison en viager. Le crédirentier va de plus en plus fréquemment chez sa fille. La maison est inoccupée. Puis-je en prendre possession ?

Thu, 30 Jun 2011 13:14:03 +0200

En cas d'achat d'un bien en viager occupé, l'acquéreur peut récupérer le bien avant le décès du locataire dans l'hypothèse où le contrat de vente prévoit cette possibilité. Si tel n'est pas le cas, le contrat peut être modifié par un notaire mais avec l'accord du vendeur.

J’ai acheté un appartement que j’ai financé intégralement, mais je me suis assuré, par une clause de tontine, que mon neveu en deviendrait propriétaire au jour de mon décès. Je m’aperçois aujourd’hui que mes ressources sont inférieures à ce que j’escomptais et je souhaite revendre cet appartement. Est-il possible de revenir sur la tontine ?

Thu, 30 Jun 2011 13:14:01 +0200

Je souhaite confier la vente d'un appartement à plusieurs agents immobiliers. L'un d'entre eux me demande de lui verser une somme d'argent correspondant à des frais d'ouverture de dossier. Est-ce normal ?

Thu, 30 Jun 2011 13:14:00 +0200

Absolument pas, car tant que la vente n'est pas réalisée, un agent immobilier ne peut pas vous réclamer le versement d'une somme d'argent (art. 6 de la loi n°70-09 du 23 janvier 1970). En cas de non respect de cette règle, il risque une peine d'emprisonnement et/ou une amende (art. 18 de la loi précitée).

J'ai signé il y a peu une promesse de vente dans les locaux de l'agent immobilier qui m'a fait visiter le bien. Il prétend facturer l'établissement de ce document, alors qu'il s'agit d'un feuillet prérempli, que l'agence n'a même pas établi. Est-ce normal ?

Thu, 30 Jun 2011 13:13:58 +0200

Les agents immobiliers peuvent facturer l'avant-contrat. Le professionnel est censé offrir un certain nombre de commentaires et d'éclaircissements permettant au particulier de signer ce document en tout état de cause, justifiant ainsi ses honoraires.
S'il y a la moindre difficulté, mieux vaut s'adresser immédiatement à un notaire, qui rédigera soigneusement un avant-contret sur mesure sans le facturer (un décret du 21 mars 2007 a abrogé la tarification réglementaire des promesses authentiques).

Sur le point d'acheter un logement à un particulier sans passer par une agence, le vendeur m'indique cependant, qu'en plus du prix convenu, je devrai supporter les frais de la vente. Est-ce normal ?

Thu, 30 Jun 2011 13:13:53 +0200

L'article 1593 du code civil prévoit que les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acquéreur. Il s'agit notamment, pour les frais d'actes, des émoluments du notaire, des frais de timbres, des extraits cadastraux ou des états hypothécaires, et pour les frais accessoires à la vente, des droits d'enregistrements, du salaire du conservateur des hypothèques, des frais de publications foncières.

Je revends en 2004 un appartement acheté sur plan en 2000 et habité en 2001. Devrai-je payer de la TVA sur le prix de vente ?

Thu, 30 Jun 2011 13:13:52 +0200

Oui. L'appartement que vous possédez a fait l'objet d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Vous avez donc acheté un immeuble à construire, qui n'a été achevé qu'après votre acquisition. Lors de la première revente du bien, le régime de la TVA immobilière est applicable si d'une part, cette vente intervient dans les 5 ans qui suivent l'achèvement de l'immeuble et d'autre part si elle s'effectue au profit d'une personne qui n'a pas la qualité de marchand de biens. Un bien immobilier est considéré comme achevé lorsque les conditions d'habitabilité sont réunies ou lorsqu'il est occupé. Le point de départ du délai est fixé au moment où votre appartement remplit l'une de ces conditions. Dans votre cas, la revente de l'appartement a bien lieu dans le délai de 5 ans.

Je viens de signer le compromis de vente de mon appartement. L'acte authentique ne le sera que dans 5 mois. L'acquéreur me demande d'occuper ce logement à compter du mois prochain. Est-ce possible ?

Thu, 30 Jun 2011 13:13:48 +0200

Bien que souvent déconseillé, il est possible que les parties conviennent de l'occupation anticipée par l'acquéreur du bien vendu. Si un accord est envisageable, il faut établir une convention entre les parties pour définir les modalités de cette occupation. Si c'est à la date de l'acte authentique que le transfert de la propriété a lieu, les parties peuvent décider de reporter les effets de ce transfert jusqu'à la signature. L'acquéreur ne bénéficie d'aucun droit sur le bien avant cette date. Si la vente ne se fait pas et que l'acquéreur se maintient dans les lieux, le vendeur devra entamer une procédure d'expulsion.

Ma fille et son mari, qui est Allemand, vont acheter une maison dans le Sud de la France. Pour financer cette acquisition, ils souscrivent un emprunt. Avant de signer, ma fille voudrait savoir à qui appartiendra ce bien ?

Thu, 30 Jun 2011 13:13:37 +0200

Etant mariés sans contrat de mariage et soumis au droit français, c’est le régime légal de la communauté réduite aux acquêts qui s’applique. Le bien appartient donc à chacun des époux pour moitié.

Nous avons emménagé dans un appartement neuf. Nous entendons tout ce qui se passe chez notre voisin. Visiblement, l'isolation phonique est défectueuse. Quels sont nos recours ?

Thu, 30 Jun 2011 13:13:32 +0200

L’isolation phonique est prévue spécialement par l’article L.111-11 du code de la construction et de l’habitation, et les travaux nécessaires pour satisfaire aux exigences minimales relèvent d’une garantie d’un an à partir de la prise de possession des lieux. Il faut donc en informer le promoteur afin qu'il remédie à ce désagrément.
Même si le délai d'un an est dépassé, si l’isolation est défectueuse au point de rendre l’immeuble impropre à l’habitation, le promoteur pourra engager la responsabilité du constructeur. La Cour de cassation, dans un arrêt du 27 octobre 2006 (cass. assemblée plénière n° 05-19408), a ainsi précisé que les désordres d’isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale, même si les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées.

J'ai fait une donation d'un bien immobilier à mon fils avec réserve d'usufruit. Si nous vendons ce bien, comment sera calculée la plus-value ?

Thu, 30 Jun 2011 13:13:32 +0200

Si le nu-propriétaire et l'usufruitier comptent vendre un bien, la plus-value sera calculée et déclarée au fisc, pour chacun, à partir de la date d’acquisition de ses droits. Le prix indiqué dans l’acte de vente du bien doit donc faire apparaître distinctement le prix de cession de l’usufruit et celui de la nue-propriété. Le prix d’acquisition des droits retenu sera celui mentionné dans les différents actes : l’acte d’acquisition pour le nu-propriétaire, l’acte de donation pour l'usufruitier. Ces dispositions ont été précisées dans l’instruction fiscale du 4 août 2005 (BOI 8 M-1-05, fiche 16, n°17 et s.).
Le code général des impôts, précisé par l’instruction fiscale du 14 janvier 2004 (BOI 8 M-1-04 n° 50), autorise à ajouter au prix d’acquisition certaines dépenses liées à l’acquisition à titre gratuit du bien. En revanche, selon cette même instruction, les droits supportés par le donateur pour le donataire ne peuvent s’ajouter au prix d’acquisition.

Je vends un appartement. J'ai signé un mandat de vente exclusif avec une agence immobilière. Si un droit de préemption s'exerce, l'agence a-t-elle droit à la commission prévue au mandat ?

Thu, 30 Jun 2011 13:13:27 +0200

Lorsque c'est une commune qui préempte, les juges considèrent que l'agent a droit à sa rémunération. Le préempteur se substituant à l'acquéreur, c'est à la commune de verser la commission prévue au mandat.
Si c'est le locataire qui préempte, l'agent n'a pas droit à sa commission.

Je loue une partie de la maison que j'occupe actuellement. Si je la vends, aurais-je droit à l'exonération d'impôt sur la plus-value en cas de vente de la résidence principale ?

Thu, 30 Jun 2011 13:13:19 +0200

Deux règles s’opposent dans ce cas puisque les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant, au jour de la cession, sont exonérées d’impôt (art. 150 U-II1° du code général des impôts) et que cette exonération ne s’applique pas aux cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location. Lorsqu’un immeuble ou la partie d’un immeuble cédé est affecté en partie à un usage d’habitation et en partie à usage professionnel, seule la fraction de la plus-value afférente à la partie privative qui constitue la résidence principale bénéficie de l’exonération d’impôt sur la plus-value. La seule solution est de donner un congé fondé sur « la reprise pour habiter » au locataire afin de vendre la maison libre. L'exonération d'impôt aura lieu même si la maison est vendue au locataire, à condition qu’une convention d’occupation temporaire, intrinsèquement liée à la vente, ait été fournie à l’occupant, et que le contrat de vente soit ensuite signé dans un délai normal après le compromis.

L'acquéreur de mon appartement se désiste après avoir signé le compromis de vente. Pour me dédommager, il propose que je conserve l'acompte de 10 %. Si j'accepte, devrai-je payer des droits de mutation au fisc ?

Thu, 30 Jun 2011 13:13:15 +0200

Le fisc peut exiger des droits de mutation pour un compromis de vente, considéré comme une véritable vente. Les droits sont calculés sur le prix total de la vente prévue et non seulement sur l'acompte reçu (art. 683-I, alinéa 2 du code général des impôts). L'annulation de la vente d'un commun accord ne permet pas de se soustraire au paiement des droits. Pour échapper à ce désagrément, il est toutefois possible de prévoir une clause suspensive dans le compromis de vente subordonnant la réalisation de la vente à la signature de l'acte chez le notaire ou au paiement du prix.

Je souhaite vendre l'appartement que je loue. Mais le locataire refuse de me laisser accéder au logement pour le faire visiter aux éventuels acquéreurs. Quelles sont ses obligations pour les visites pendant le préavis ?

Thu, 30 Jun 2011 13:13:13 +0200

Le propriétaire a le droit, pendant le préavis du bail, de faire visiter son logement deux heures par jour, chaque jour ouvrable, pour assurer sa relocation ou sa vente (art. 4 a de la loi du 6 juillet 1989). Il doit toutefois obtenir l’autorisation expresse de son locataire avant d’entrer dans les lieux. Même si le propriétaire a les clés, il (ou son mandataire) ne doit pas entrer dans l’appartement sans autorisation, il y aurait une violation de domicile qui pourrait être sanctionnée par le juge pénal. En cours de bail, un droit de visite ne sera accordé (au propriétaire ou à son mandataire) que s’il existe, dans le contrat de location, une clause permettant d’effectuer une visite pour vérifier l’état des lieux loués.

Mon fils est fonctionnaire à Paris, et il occupe un logement de fonction. Il voudrait acheter une maison en province, pour s’y rendre durant les week-ends et les vacances. Peut-il bénéficier du prêt à taux zéro pour financer cette acquisition, étant donné qu’il s’agit de son premier achat immobilier ?

Thu, 30 Jun 2011 13:13:05 +0200

J'ai signé le compromis de vente d'une maison. Le vendeur reporte sans arrêt le rendez-vous chez le notaire pour la signature définitive. Que puis-je faire ?

Thu, 30 Jun 2011 13:12:57 +0200

Si les conditions suspensives prévues dans le compromis sont réalisées et s'il n'existe pas de clause de dédit, il vous faut mettre le vendeur en demeure de signer le contrat de vente définitif dans un délai d'une semaine environ par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le vendeur ne réagit pas, vous pouvez saisir le tribunal de grande instance pour qu'il enjoigne le vendeur de s'éxecuter. Le tribunal peut également prononcer une astreinte.

Nous avons fait construire une maison en région parisienne il y a trois ans, et nous désirons la revendre pour nous installer en province. Un agent immobilier nous a parlé d’une TVA à acquitter, est-ce vrai ?

Thu, 30 Jun 2011 13:12:53 +0200

J'ai mis en vente un terrain qui vient d'être classé en zone constructible. Le notaire me dit que je vais devoir acquitter une taxe communale liée à cette cession, est-ce exact ?

Thu, 30 Jun 2011 13:12:53 +0200

En effet, l’article 26 de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL), codifié à l’article 1529 du code général des impôts, a créé la possibilité pour les communes et les établissements publics de coopération intercommunale d’instaurer une taxe forfaitaire sur la première cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles. C’est le conseil municipal qui décide d’instituer cette taxe. Elle viendra, éventuellement, s’ajouter à la taxe sur la plus-value immobilière. Cette taxe se calcule sur un montant égal aux 2/3 du prix de cession du terrain, auquel on applique un taux forfaitaire de 10 %. Le vendeur du terrain ou le notaire devra déposer auprès du centre des impôts un formulaire de déclaration 2048-IMM-SD (qui sert également en cas d’imposition sur la plus-value) rempli et signé (par vendeur ou son mandataire). Cette déclaration sera accompagnée du paiement de la taxe.

J'envisage de vendre un appartement. Vaut-il mieux faire signer à l'acheteur une promesse de vente ou un compromis de vente ?

Thu, 30 Jun 2011 13:12:45 +0200

Vous pouvez acheter une automobile soit directement auprès d'un concessionnaire étranger, soit en recourant aux services d'un mandataire automobile. Plusieurs conditions sont requises pour réaliser un achat par l'intermédiaire d'un mandataire : établir un mandat signé et daté mentionnant l'identité complète et l'adresse de l'acheteur. Le contrat doit préciser les caractéristiques du modèle acheté.

Il y a 5 ans, j’ai constitué une SARL pour mon activité professionnelle et j’ai souscrit un prêt immobilier pour acquérir ma résidence principale. Dans les deux cas, mes parents se sont portés caution. Mon frère héritera-t-il du statut de caution au décès de mes parents en cas de dettes de la société ?

Thu, 30 Jun 2011 13:12:43 +0200

Depuis un arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 29 juin 1982 (n° 80-14160), la transmission aux héritiers de l’obligation de la caution est fortement restreinte. Ce qui veut dire que le frère, en cas de défaillance du débiteur, ne serait pas tenu des dettes nées postérieurement au décès de la caution. Il n’aurait à rembourser que les dettes nées antérieurement au décès. La totalité du prêt immobilier va être considérée comme une dette née antérieurement au décès des cautions et sera transmise au frère. Si le débiteur ne paye pas ses mensualités son frère sera tenu de les rembourser, que ces mensualités soient exigibles avant ou après le décès de vos parents.

En 2001, j'ai vendu une maison achetée en 1990 et destinée à la location. Pour le calcul de la plus-value, j'ai pris en compte les travaux. Le fisc me réclame mes déclarations de revenus fonciers depuis 1990

Thu, 30 Jun 2011 13:12:41 +0200

Les justificatifs exigés ont pour but de vérifier que le montant de ces travaux n'a pas, déjà, été déduit par le contribuable au titre de ses revenus fonciers. Le fisc ne peut pas procéder à un redressement fiscal sur la déclaration de revenus fonciers de 1990 (la prescription étant généralement de 3 ans). En revanche, il peut contrôler des impositions d'années prescrites si elles ont une incidence sur des impositions non prescrites.

Ayant acheté en 2004 une maison à Fréjus, pour la somme de 532000 euros, nous avons reçu un courrier du fisc nous expliquant que nous aurions dû payer notre maison 688 000 euros et nous annonçant un redressement (8000 euros de droits de mutation et 1500 euros d’indemnités de retard). Le fisc conteste notre évaluation, mais aussi la surface de la maison (210 m2 au lieu de 120 m2). Que pouvons-nous faire ?

Thu, 30 Jun 2011 13:12:34 +0200

Vous avez fait allusion au rapport de la DGCCRF sur les infractions, dont un grand nombre de nature pénale, relevées à l’encontre des agents immobiliers ces deux dernières années. Comment s’exerce ce contrôle ? Est-il systématique ?

Thu, 30 Jun 2011 13:12:31 +0200

J'ai fait l'acquisition d'un immeuble en viager moyennant le versement d'une rente. Je souhaite aujourd'hui le vendre, est-ce possible ?

Thu, 30 Jun 2011 13:12:26 +0200

L'immeuble acquis en viager peut être revendu par le débirentier à un autre acquéreur, même si la totalité du prix n'a pas été réglée. Ce transfert de propriété ne doit cependant pas modifier la situation du crédirentier (le vendeur). Il n'est pas nécessaire d'obtenir l'autorisation du crédirentier pour opérer le transfert de propriété. Si le crédirentier accepte la substitution de débiteur dans un acte et reconnaît le sous-acquéreur comme seul redevable de la rente, l'acquéreur initial est dégagé de toute obligation envers son vendeur. Si le crédirentier refuse la substitution de débiteur, il sera toujours possible de réaliser la vente mais il n'est pas dégagé de ses obligations envers le crédirentier, qui aura la possibilité de le poursuivre en cas de défaillance du sous-acquéreur.

Je suis nu-propriétaire d'une maison reçue en donation de mes parents en 1992. Si je vends le bien après en avoir recueilli l'usufruit, quelle valeur d'acquisition sera prise en compte pour le calcul de la plus-value ?

Thu, 30 Jun 2011 13:12:20 +0200

Le calcul de la plus-value d'un immeuble reçu en nu-propriété est différente selon que la réunion de la propriété (adjonction de l'usufruit à la seule nue-propriété) a lieu au décès de l'usufruitier, est acquise à titre onéreux ou par donation. Dans le cas du décès de l'usufruitier : les valeurs d'acquisition retenues pour la nue-propriété et l'usufruit sont celles déclarées lors de la donation de la nue-propriété. En revanche, dans l'hypothèse d'un rachat ou d'un don ultérieur de l'usufruitier, s'ajoute au prix de la nue-propriété déclarée lors de la donation, le prix d'acquisition de l'usufruit ou sa valeur vénale déclarée dans l'acte de la seconde donation. Dans les deux cas, la durée de détention du bien se calcule à partir de la date d'entrée dans le patrimoine de la nue-propriété.

Lors de la vente de ma maison, le notaire a mis plusieurs mois à me verser le prix de vente. Puis-je lui réclamer des intérêts ?

Thu, 30 Jun 2011 13:12:18 +0200

Le notaire qui détient des fonds appartenant à son client doit les verser à la Caisse des dépôts et consignations. Cette dernière lui verse un intérêt faible par rapport aux organismes bancaires. Le décret du 8 mars 1978 précise qu'il faut restituer au client ces intérêts, ce qui est rarement respecté en raison du faible taux de rémunération et du court temps pendant lequel la somme est déposée à la Caisse des dépôts et consignations.

J'ai signé un compromis de vente le 1er mars, comportant la condition suspensive de l'obtention d'un prêt. L'acquéreur avait 2 mois pour l'obtenir. Le délai va expirer et il ne m'a toujours rien adressé. Que va-t-il se passer ?

Thu, 30 Jun 2011 13:12:02 +0200

Si l'acquéreur n'a pu obtenir le prêt, le compromis est caduc. La vente ne sera pas signée chez le notaire et l'indemnité d'immobilisation sera récupérée par l'acquéreur.
Mais, si l'acquéreur n'a fait aucune démarche ou ne peut prouver qu'il a demandé un prêt conformément aux clauses du compromis, la condition suspensive est alors considérée comme accomplie et la vente peut donc avoir lieu (article 1178 du code civil).

J'ai mis en vente ma maison. L'agent immobilier m'indique qu'il y a un droit de préemption de ma commune sur mon quartier. Le maire va-t-il automatiquement appliquer ce droit ?

Thu, 30 Jun 2011 13:11:59 +0200

La commune n’exerce pas systématiquement son droit de préempter. De toute façon, la décision ne pourra éventuellement être prise qu’après que le notaire chargé d’établir le compromis de vente du logement aura adressé une déclaration d’intention d’aliéner au service communal concerné. Toutes les opérations revêtant un caractère d’intérêt général n’entrent pas toujours dans le cadre du droit de préemption. À l’intérêt général doit s’ajouter l’un des objectifs listés par l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme. Le Conseil d’État s’est ainsi prononcé récemment contre l’utilisation du droit de préemption urbain (CE du 3 décembre 2007 N° 295779) à propos de la démolition d’une maison envisagée en vue d’agrandir un carrefour. Il a certes considéré que l’amélioration de la sécurité routière répondait bien aux exigences de l’intérêt général. Mais cela n’entrait pas dans le cadre d’une opération d’aménagement urbain au sens de l’article L. 300-1.

Je viens de vendre ma maison et le notaire refuse de me remettre dès aujourd'hui l'argent de la vente. Est-ce légal ?

Thu, 30 Jun 2011 13:11:47 +0200

Afin d'assurer une sécurité juridique parfaite à l'opération de vente immobilière, le notaire peut refuser de verser le prix au vendeur tant que l'état hypothécaire n'a pas été délivré, ce qui peut prendre plusieurs mois.

J’ai effectué des travaux dans ma résidence secondaire avant de la vendre. Sera-t-il tenu compte de ces dépenses dans le calcul du montant de la plus-value imposable ?

Thu, 30 Jun 2011 13:11:44 +0200

Le Particulier - Achat-Vente

La vente en viager, 2e édition (version numérique)

La vente en viager, 2e édition (version papier)

Immobilier : les acheteurs en passe de reprendre la main !

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Le prix d'acquisition du bien

Le prix de vente du bien

Les cessions imposables

L'imposition forfaitaire

L'abattement sur la plus-value

Le calcul de la plus-value

Les cessions exonérées

Le champ d'application

La surface exacte du logement

Le dossier de diagnostic technique

L'évaluation des immeubles

Chacun peut vendre ou donner ses droits dans l'indivision

L'évaluation des meubles

J'ai décidé de vendre un logement que je louais jusqu'ici. Le locataire m'a informé qu'il ne désirait pas exercer son droit de préemption, mais il refuse de le laisser visiter. Que puis-je faire ?

Je suis sur le point de vendre mon appartement et je viens de signer un compromis de vente. La réfection de la cage d'escalier a été votée lors de la dernière assemblée générale, avant la signature de l'acte définitif. Qui en aura la charge ?

Il y a 5 ans, j'ai acheté une maison en viager. Le crédirentier va de plus en plus fréquemment chez sa fille. La maison est inoccupée. Puis-je en prendre possession ?

Je souhaite confier la vente d'un appartement à plusieurs agents immobiliers. L'un d'entre eux me demande de lui verser une somme d'argent correspondant à des frais d'ouverture de dossier. Est-ce normal ?

J'ai signé il y a peu une promesse de vente dans les locaux de l'agent immobilier qui m'a fait visiter le bien. Il prétend facturer l'établissement de ce document, alors qu'il s'agit d'un feuillet prérempli, que l'agence n'a même pas établi. Est-ce normal ?

Sur le point d'acheter un logement à un particulier sans passer par une agence, le vendeur m'indique cependant, qu'en plus du prix convenu, je devrai supporter les frais de la vente. Est-ce normal ?

Je revends en 2004 un appartement acheté sur plan en 2000 et habité en 2001. Devrai-je payer de la TVA sur le prix de vente ?

Je viens de signer le compromis de vente de mon appartement. L'acte authentique ne le sera que dans 5 mois. L'acquéreur me demande d'occuper ce logement à compter du mois prochain. Est-ce possible ?

Ma fille et son mari, qui est Allemand, vont acheter une maison dans le Sud de la France. Pour financer cette acquisition, ils souscrivent un emprunt. Avant de signer, ma fille voudrait savoir à qui appartiendra ce bien ?

Nous avons emménagé dans un appartement neuf. Nous entendons tout ce qui se passe chez notre voisin. Visiblement, l'isolation phonique est défectueuse. Quels sont nos recours ?

J'ai fait une donation d'un bien immobilier à mon fils avec réserve d'usufruit. Si nous vendons ce bien, comment sera calculée la plus-value ?

Je vends un appartement. J'ai signé un mandat de vente exclusif avec une agence immobilière. Si un droit de préemption s'exerce, l'agence a-t-elle droit à la commission prévue au mandat ?

Je loue une partie de la maison que j'occupe actuellement. Si je la vends, aurais-je droit à l'exonération d'impôt sur la plus-value en cas de vente de la résidence principale ?

L'acquéreur de mon appartement se désiste après avoir signé le compromis de vente. Pour me dédommager, il propose que je conserve l'acompte de 10 %. Si j'accepte, devrai-je payer des droits de mutation au fisc ?

Je souhaite vendre l'appartement que je loue. Mais le locataire refuse de me laisser accéder au logement pour le faire visiter aux éventuels acquéreurs. Quelles sont ses obligations pour les visites pendant le préavis ?

J'ai signé le compromis de vente d'une maison. Le vendeur reporte sans arrêt le rendez-vous chez le notaire pour la signature définitive. Que puis-je faire ?

Nous avons fait construire une maison en région parisienne il y a trois ans, et nous désirons la revendre pour nous installer en province. Un agent immobilier nous a parlé d’une TVA à acquitter, est-ce vrai ?

J'ai mis en vente un terrain qui vient d'être classé en zone constructible. Le notaire me dit que je vais devoir acquitter une taxe communale liée à cette cession, est-ce exact ?

J'envisage de vendre un appartement. Vaut-il mieux faire signer à l'acheteur une promesse de vente ou un compromis de vente ?

En 2001, j'ai vendu une maison achetée en 1990 et destinée à la location. Pour le calcul de la plus-value, j'ai pris en compte les travaux. Le fisc me réclame mes déclarations de revenus fonciers depuis 1990

Vous avez fait allusion au rapport de la DGCCRF sur les infractions, dont un grand nombre de nature pénale, relevées à l’encontre des agents immobiliers ces deux dernières années. Comment s’exerce ce contrôle ? Est-il systématique ?

J'ai fait l'acquisition d'un immeuble en viager moyennant le versement d'une rente. Je souhaite aujourd'hui le vendre, est-ce possible ?

Je suis nu-propriétaire d'une maison reçue en donation de mes parents en 1992. Si je vends le bien après en avoir recueilli l'usufruit, quelle valeur d'acquisition sera prise en compte pour le calcul de la plus-value ?

Lors de la vente de ma maison, le notaire a mis plusieurs mois à me verser le prix de vente. Puis-je lui réclamer des intérêts ?

J'ai signé un compromis de vente le 1er mars, comportant la condition suspensive de l'obtention d'un prêt. L'acquéreur avait 2 mois pour l'obtenir. Le délai va expirer et il ne m'a toujours rien adressé. Que va-t-il se passer ?

J'ai mis en vente ma maison. L'agent immobilier m'indique qu'il y a un droit de préemption de ma commune sur mon quartier. Le maire va-t-il automatiquement appliquer ce droit ?

Je viens de vendre ma maison et le notaire refuse de me remettre dès aujourd'hui l'argent de la vente. Est-ce légal ?

J’ai effectué des travaux dans ma résidence secondaire avant de la vendre. Sera-t-il tenu compte de ces dépenses dans le calcul du montant de la plus-value imposable ?

Nous avons fait construire une maison en région parisienne il y a trois ans, et nous désirons la revendre pour nous installer en province. Un agent immobilier nous a parlé d’une TVA à acquitter, est-ce vrai ?