LesserFool

Sub prime

2011-11-28T09:53:00.000+01:00

De senaste månderna har en rad olika lösningar för eurozonens kris presenterats. För inte så länge sedan var det diverse krispaket och (måttliga) avskrivningar av statsskulder som skulle lösa problemen. Avskrivningarna skulle givetvis skötas på så vis att det hela inte kunde klassas som default. Därmed skulle man slippa problematiken med diverse CDS-kontrakt som riskerade att utarma balansräkningarna hos olika finansinstitut och banker. Denna lösning visade sig snart vara otillräcklig. Istället skiftades fokus till att utvidga den europeiska stabilitetsfonden EFSF och låta den hålla liv i de drabbade ekonomierna inom eurozonen. Nu verkar det som att euroobligationer är det nya svaret på allt. Jag får en känsla av att historien håller på att upprepa sig med förbluffande hög frekvens och tänkte därför kosta på mig att ironisera lite.

Här börjar ironin. Euroobligationer är en enkel och genial idé. Genom att förpacka lån med hög risk tillsammans med lån som har låg risk på ett kreativt vis får man ett resulterande lån med hyfsat låg risk enligt principen 1+1=3. På så vis kan även nationer som annars ratas av marknaden ta upp lån till en låg ränta. För att obegränsad tillgång till billiga krediter är det enda som kan lösa en skuldkris, det förstår alla. Inget kan gå fel, systemet är väl beprövat; på den amerikanska bostadsmarknaden har man länge med stor framgång förpackat goda och dåliga lån tillsammans för att kunna erbjuda slutkunderna låga räntor. Samma princip bör gå att tillämpa på statsnivå i eurozonen. Om möjligt bör man komplettera systemet genom att låta privata aktörer ställa ut försäkringar (låt oss kalla dem CDS:er) mot den osannolika händelse att euroobligationerna skulle hamna i obestånd. Helst bör CDS:erna handlas anonymt och utan insyn, så att ingen vet på vilka balansräkningar dessa tillgångar hamnar. Det blir tryggast så. Även när det gäller incitamenten för de svagaste låntagarna att betala sina räntor och amorteringar finns tydliga paralleller till den framgångsrika amerikanska bostadsmarknaden. När exempelvis Grekland lånar på Tysklands bekostnad är det ju självklart att Grekland börjar sköta sina statsfinanser. Annars skulle det ju bli jättejobbigt för Tyskland. Och inte skulle staten Grekland i ett sådant läge kunna tänka sig att "skicka nycklarna till banken" och lämna både tillgångar och skulder bakom sig?

Mindre än ett jobb per månad och anställd arbetsförmedlare

2011-11-16T08:57:00.000+01:00

I mitt föregående inlägg frågade jag mig varför Arbetsförmedlingen inte tydligt redovisar hur många jobb de förmedlar under ett år. Jag skickade ett e-mail till Arbetsförmedlingens presskontakt, men har ännu inte fått något svar. Istället sökte jag runt lite på nätet och hittade denna publikation från Svenskt Näringsliv. Svenskt Näringsliv är väl i och för sig part i målet, men den analys av Arbetsförmedlingens verksamhet som de har genomfört är en upprepning av en analys som Riksrevisionen tidigare låtit genomföra.

Skriften publicerades i maj 2010 och har titeln Arbetsförmedlingen förmedlar få jobb. Siffrorna som ligger till grund för rapporten har inhämtats av SCB. Här framgår att endast 12 procent av jobben som tillsattes under 2009 gick genom Arbetsförmedlingen. Det låter som en låg siffra, kanske är det därför man väljer att köpa reklam i TV? En sak som verkligen fick mig att höja på ögonbrynen är uppgiften om att endast i genomsnitt 9,4 jobb förmedlas per anställd arbetsförmedlare och år. Det innebär att den genomsnittlige arbetsförmedlaren (och här är overhead-personal alltså inte inräknad) förmedlar mindre än ett jobb per arbetad månad. Undrar vad resten av anställningstiden går åt till?

År 2009 uppgick kostnaderna för tjänsten arbetsförmedling till 5,9 miljarder kronor. I rapporten framgår att den genomsnittliga kostnaden för ett förmedlat arbete uppgår till 64000 kronor.

Är det rimligt att det räcker för en arbetsförmedlare att förmedla mindre än ett jobb i månaden för att placera sig över genomsnittet? Är 64000 kronor en rimlig kostnad för ett enda förmedlat jobb? I mina öron låter det som ineffektivitet. Det blir löjeväckande när Arbetsförmedlingen väljer att redovisa hur många e-mail man svarat på under ett år, men underlåter att redovisa hur många jobb man har förmedlat.

Fokus på kärnverksamheten

2011-11-15T08:36:00.001+01:00

Häromdagen såg jag TV-reklam för Arbetsförmedlingen på bästa sändningstid. Jag frågade mig vad nyttan med att spendera skattepengar på ett sådant inslag kunde vara. Jag började sedan att fundera på nyttan med Arbetsförmedlingen som helhet och laddade därför hem deras årsredovisning för 2010 och läste lite. Jag noterade att det inte framgår (jag lyckades åtminstone inte hitta någon tydlig uppgift) hur många arbeten som förmedlades under året. Det framgår hur många av de inskrivna som fått ett jobb, men det är ju inte samma sak - de kan ju exempelvis ha fått jobb via privata aktörer.

För mig framstår det som mycket konstigt att en organisation vars huvudsakliga uppgift är att förmedla jobb inte tydligt redovisar hur många jobb de förmedlar. Det är ju det mest relevanta nyckeltalet för en verksamhet av denna typ (antal förmedlade jobb per krona). Det finns massor av statistik över hur många telefonsamtal och e-mail man har tagit emot och besvarat, men det är ju egentligen inte relevant; om Arbetsförmedlingens anställda svarar på en miljard e-mail om dagen så spelar det ingen roll så länge man inte förmedlar några jobb. Det verkar som att Arbetsförmedlingen, för att använda en klyscha från näringslivet, har tappat fokus på kärnverksamheten. Att redovisa statistik om antal möten med "kunder" är ju bara snömos, det tillför inget faktiskt värde. Inte förrän kunden har fått ett jobb att gå till.

Arbetsförmedlingen har för övrigt drygt 10 000 anställda och tog 2010 emot anslag för driftskostnader om cirka 6 miljarder från regeringen. Till detta kommer intäkter i form av avgifter och annat om cirka en miljard, som används för att driva verksamheten.

Jag har i alla fall skickat ett e-mail till Arbetsförmedlingens presskontakt. Förhoppningsvis kan jag få svar på min fråga. Annars bidrar jag väl i bästa åtminstone till att bättra på statistiken om antalet behandlade e-mail.

Tillägg: Idag rapporterar SCB via DN/SvD att 6,8 procent av den svenska arbetskraften är arbetslös.

Skimning

2011-11-10T13:21:00.000+01:00

I föregående inlägg skrev jag om att jag nyligen har besökt Baltimore. Överlag var besöket en mycket trevlig upplevelse, med det skedde också något av mindre trevlig karaktär. För första gången blev jag utsatt för s k skimning, eller kortkapning. Förenklat går skimning till på så vis att informationen på ett betalkorts magnetremsa kopieras och sedan används för att göra inköp eller kontantuttag utan att innehavaren känner till det.

Jag vet fortfarande inte exakt var och när mitt kort (Visa) blev kapat. Jag använde det vid två restaurangbesök, ett kontantuttag samt tre inköp i butik. Inget av dessa ställen var att betrakta som uppenbart skumt eller på annat vis misstänkt. Det verkar för mig mest troligt att kortet kapats vid något av restaurangbesöken. Det konstiga är att en kollega till mig använde sitt kort på samma ställen, utan att bli skimmad. Det bör i sammanhanget nämnas att betalningar med kortens chip är mycket ovanliga i USA. Jag tror inte att jag stötte på en enda chipläsare under mina dryga två veckor i landet. Enligt uppgift ska det vara mycket svårt ("i princip omöjligt") att kopiera ett chip, vilket gör betalningarna betydligt säkrare.

Jag misstänkte relativt tidigt (drygt ett dygn) att mitt kort blivit kapat. Jag kunde dock inte vara helt säker, beroende på eftersläpning hos den kontoinformation som redovisas över nätet. Det som förvånade mig var attityden hos kundservice då jag anmälde problemet. Tjejen på kundservice verkade nämligen utgå från att jag i själva verket gjort köpen själv, men glömt bort det. Därför tyckte hon att det bästa var att "vänta någon dag" med att spärra kortet. Det tyckte inte jag, och krävde att kortet skulle spärras. Tyvärr dröjde det nästan ett dygn innan kortet var spärrat och på denna tid lyckades bedragaren sätta sprätt på det som fanns kvar på kontot samt hela krediten (vilken tack och lov var blygsam då jag aldrig handlar på kredit).

Hur som helst verkar det vara förhållandevis okomplicerat för mig att få tillbaka mina pengar. Allt jag behöver göra är att fylla i ett förtryckt reklamationsformulär och redovisa vilka köp som är bedrägerier. Därefter startar kortutgivaren en utredning som med all sannolikhet kommer visa att jag har rätt. Under tiden utredningen pågår kommer jag att få tillgång till de pengar som jag påstår mig ha blivit bestulen på. Ganska generösa regler med andra ord.

Och reglerna är nog generösa för att kortkunderna inte ska klaga för mycket eller för högljutt. Det som skedde mig ger ju inte särskilt högt betyg för säkerheten hos kortbetalningar. Förmodligen är bedrägerier av denna typ mycket vanliga, men det är svårt att få tag på statistik. Kortföretagen vill ju inte skylta med hur lätt det är att blåsa dem och i hur osäkra händer kundernas pengar i själva verket är.

I mitt fall blev följderna inte särskilt allvarliga. Totalt handlar det om cirka 15000 kronor som jag med all sannolikhet kommer att få tillbaka. Jag hade ytterligare två kort som komplement till det kapade och jag ser alltid till att ha pengar på ett konto som inte är kopplat till något kort, men som snabbt kan föras över till ett konto som är knutet till ett kort. Det bör nämnas jag alltid har det kort som kapades spärrat mot internetbetalningar (jag låser upp det när jag ska betala något över nätet). Normalt har jag det också spärrat mot köp i utlandet, men hade av förklarliga skäl låst upp det under resan.

Vad använde då bedragaren pengarna till? Drygt tio tusen gick, av kontoutdraget att döma, till att köpa sprit. Ett par tusen gick åt till att köpa reservdelar till bilen. Resten spenderades på McDonalds...

Occupy Baltimore

2011-11-09T13:06:00.000+01:00

Bloggandet har legat på en konstant låg nivå de senaste veckorna på grund av en intensiv arbetsperiod med mycket resande. De senaste två veckorna har jag varit på resande fot i USA, men är nu tillbaka i hemlandet. Under denna resa hade jag nöjet att besöka Baltimore i Maryland under ett par dagar.

Det Baltimore jag upplevde hade väldigt lite gemensamt med den skildring som återges i utmärkta TV-serien The Wire. Jag såg inte skymten av varken droghandel eller en visslande Omar med draget hagelgevär. Nej, jag bodde i den trygga del av Baltimore som kallas för Inner Harbor. Inner Harbor präglas av barer, restauranger och närheten till Baltimores finansdistrikt. Och den stad som har ett finansdistrikt värt namnet har i dagsläget också sin egen Occupy-rörelse. Så var alltså även fallet i Baltimore och jag passade givetvis på att dokumentera demonstranternas läger (se bild nedan).

Som synes framstår Occupy-rörelsen, åtminstone i Baltimore, som en tämligen rörig uppenbarelse (på bilden syns tyvärr inte det tältläger omfattande ett 20-tal tält). Även budskapen framstod för mig som spretiga; diverse slagord mot banker och politiker varvades med uppmaningar om att be till gud samt att donera pengar till rörelsen. Den som vill läsa mer om just Occupy Baltimore kan göra det här.

Även om Occupy är en förhållandevis spretig rörelse utan tydligt mål, så är den ett tydligt tecken på det missnöje som gror bland vanligt (och ovanligt) folk. Vad rörelsen kan åstadkomma på ett politiskt plan är svårt att sia om, men det är inte otänkbart att dess idéer indirekt kan komma att influera partier både till höger och vänster på den politiska skalan. Klart är i alla fall att occupy-rörelsen sprider en tydlig bild om att bankerna står som skyldiga till den lågkonjunktur vi nu befinner oss i.

Banken är inte din vän

2011-10-20T16:46:00.000+02:00

Jag skrev i tisdags om storbankernas fonder och att Nordea visat sig vara sämst på att förvalta kundernas pengar. Idag rapporterar SVT att Nordea byter ut vd:n för sitt fondbolag. Denna "nyhet" fick mig att fundera på hur bankerna resonerar kring sitt ansvar för kundernas placeringar.

Jag pratade med en släkting igår som berättade att han för drygt tio år sedan hade ett möte med sin Personlige Bankman på Nordea. Detta var tidigt under år 2001 och min släkting var då 17 år. Släktingen hade sommarjobbat och fått lite pengar över, som han hade placerat på ett bankkonto i Nordea. Den Personlige Bankmannen övertygade honom att istället placera de sparade pengarna i en s k fondkapitalförsäkring som skulle löpa över 15 år. Det hela skulle vara mycket förmånligt ur både avkastnings- och skatteperspektiv. Sagt och gjort, pengarna placerades i nämnda fondkapitalförsäkring, huvudsakligen i fonden Medica.

Idag, tio år senare, återstår cirka 25% av det ursprungliga kapitalet. Min släkting har alltså sett sitt kapital minska i värde med 80% (ingen hänsyn tagen till inflation). Värdeminskning har stått för en stor del och avgifter för en stor del. Eftersom jag inte har sett siffrorna (än) vet jag inte exakt hur Nordea har lyckats försnilla 75% på tio år. Men jag antar, eftersom det ursprungliga beloppet var relativt litet - ca 10 kkr, att avgifterna är av absolut natur. Det vill säga, man betalar en fast månatlig avgift som är oberoende av försäkringens värde. Utöver detta betalar man givetvis rörliga fondavgifter.

Att börsplaceringar kan både öka och minska i värde bör vara en självklarhet för alla som placerar pengar i fonder och aktier. Och det är det även för min släkting. Den stora frågan här är hur den Personlige Bankmannen kunde ge ett så uselt råd. Med uselt syftar jag inte primärt på fondens utveckling - utan på avgifterna som har slagit så hårt mot det placerade kapitalet. Ingen kan ju förutspå börsens utveckling, men den Personlige Bankmannen hade ju tillgång till all information om avgifterna redan 2001. Man kan knappast förvänta sig att en 17-årig bankkund begriper allt om avgiftsstrukturer. Som jag ser det blev min släkting lurad av Nordea. Och om det inte var frågan om avsiktligt lurendrejeri år 2001 så var det ren och skär inkompetens från den Personlige Bankmannens sida.

Det tål att sägas igen; banken är inte din vän.

Storbankernas fonder

2011-10-18T09:27:00.000+02:00

Det glädjer mig att SVT uppmärksammar att de svenska storbankernas fonder inte alltid är en särskilt bra placering. Nu placerar sig i och för sig tre av storbankerna i linje med ett europeiskt genomsnitt, men Nordea sticker ut som extra dåliga. Man ska i detta sammanhang också komma ihåg att bara för att man presterar i linje med ett genomsnitt så betyder det inte att man slår sitt jämförelseindex. Och varje sunt resonerande individ förstår ju egentligen att alla storbanker (svenska som europeiska) är ungefär lika bra eller dåliga på att placera kundernas pengar. En förlängning av samma resonemang är att om man väljer mellan två fonder med samma inriktning (exempelvis två s k sverigefonder) så bör man välja den med lägst avgift. Om Fond 1 har 1% årlig avgift och Fond 2 har 0,5% årlig avgift och placerar enligt samma strategi är det sannolikt att Fond 2 överträffar värdeutvecklingen i Fond 1 med i genomsnitt 0,5% om året.

Det sista är en sanning fondförvaltare i regel inte vill höra talas om. Fondförvaltare tycker nämligen att de har ett förädlingsvärde. Men så är alltså sällan fallet, särskilt då man styrs av stränga placeringsregler samt lägger huvudfokus på att prestera ungefär som (det vill säga lite sämre än) sitt jämförelseindex. Jag skulle vilja fråga fondförvaltare på Nordea vilket förädlingsvärde de anser sig ha, i synnerhet de som förvaltar fonden Spektra - som har underpresterat med 30% på tio år mot sitt jämförelseindex. Det vore faktiskt intressant att veta hur Spektras förvaltare motiverar nyttan med sig själva - det kan bli ett kommande inlägg på det temat.

I själva verket är Spektras förvaltare precis lika dåliga som alla andra förvaltare. Spektra har bara haft mer otur. Om man jämför 100 fonders utveckling över tio år kommer en att bli sämst och en att bli bäst. Sannolikt är förvaltarna av den bästa fonden i samma klass precis lika dåliga - de har bara haft turen på sin sida. Nästkommande tioårsperiod kan medföra ett helt omvänt resultat.

Kontentan är att, om man över huvud taget ska investera i fonder, välja fonder med låg avgift. Det finns som bekant en sverigefond som inte har någon avgift alls. Den förvaltas av en dator som har precis lika mycket tur eller otur som alla mänskliga fondförvaltare. Skillnaden är att datorn inte behöver någon lön och inte anser sig ha något förädlingsvärde.

Nedgraderingar i Storbritannien - attitydförändring?

2011-10-07T10:12:00.001+02:00

Det blev under förmiddagen känt att Moody´s har sänkt kreditbetyget för 12 finansföretag i Storbritannien. Bland de påverkade företagen finns RBS, TSB, Nationwide, Santander UK samt delvis förstatligade Lloyds. Att finansiella företag får sänkta kreditbetyg är i sig ingen ovanlig nyhet i dessa tider. Det intressanta denna gång, vilket FT Aplhaville konstaterar, är att anledningen till de sänkta kreditbetygen är att den brittiska regeringen blivit mindre benägen att ösa stödpengar över krisande banker och långivare. Det kan vara början på en attitydförändring vi ser nu, trots att det sannolikt kommer att förstatligas banker till både höger och vänster även fortsättningsvis.

Tillägg: Moody´s passar samtidigt på att sänka kreditbetygen för nio portugisiska banker. Med detta ökar sannolikheten en liten aning att Portugal blir nästa Grekland.

Pessimism

2011-10-07T06:47:00.000+02:00

Börsen steg förvisso med 2,3 procent under torsdagen, men vad spelar det för roll när alla vet att det värsta återstår? Det kommer att bli värre innan det blir bättre. Jag läser på di.se vad RBS chefsanalytiker Pär Magnusson säger (av någon anledning har jag mer förtroende för en pessimistisk analytiker än en optimistisk dito - oavsett marknadsklimat). Magnusson menar att krisen accelererar och att Grekland kommer att ställa in betalningarna kring årsskiftet. Mycket fokus har riktats på Grekland den senaste tiden, men Magnusson påminner oss om att det finns fler länder inom eurozonen som platsar som konkurskandidater. Efter Grekland kommer även Irland och Portugal att följa, spår Magnusson.

IMF:s rådgivare Robert Shapiro går steget längre i sin pessimism, skriver Zero Hedge. Shapiro tycks mena att om det inte presenteras en trovärdig åtgärdsplan inom två till tre veckor, så kommer det europeiska banksystemet att kollapsa. Shapiro förutspår alltså ett scenario där förstatligandet av en sketen belgisk bank bara är en droppe i havet.

Och på tal om både trovärdiga åtgärdsplaner och sketna banker; det tycks som att planen för Dexia redan har brustit. Belgiska staten vill inte betala. Fallet Dexia kan nog bli värre än förväntat, inte minst för belgiska staten.

Vilken blir nästa bank att förstatligas?

2011-10-03T22:53:00.000+02:00

I mitt förra inlägg skrev jag att det skulle hållas krismöte kring den belgiska banken Dexias framtid. Aktien sjönk mer än 10 procent i dagens handel, och nu på kvällen verkar det klart att banken ska tas över av staten på ett eller annat vis. Hur det ska gå till är oklart, Belgien saknar som bekant regering och är redan hårt drabbat av krisen. I ett sådant läge kan det vara svårt att rädda en bank vars tillgångar med råge överstiger landets BNP.

Zero Hedge har ett mycket intressant inlägg om vilken bank som kommer att falla härnäst. Som urvalskriterier har ZH använt dels bankernas beroende av kortsiktig upplåning och dels bankernas likvida tillgångar som andel av kortsiktig upplåning. Bland de värst utsatta bankerna finner vi lågoddsarna BNP Paribas och Societe Generale, men också norska DnB NOR. Vi svenskar kan glädjas åt att våra storbanker intar relativt trygga platser i ZH:s undersökning. Men å andra sidan har vi en pysande bostadsbubbla att ta höjd för.

Första europeiska storbanken att nationaliseras

2011-10-03T07:13:00.000+02:00

Det ser ut som att belgiska Dexia kan bli den första europeiska storbanken som förstatligas under denna kris. Det skriver The Sunday Times samt Zero Hedge. Frankrikes och Belgiens finansministrar ska mötas under dagen och diskutera bankens framtid. Dexia är en av Belgiens största långivare med tillgångar motsvarande 180 procent av belgiens BNP. Det blir tufft för den redan krisande belgiska staten att hantera detta problem.

Generation skuld

2011-10-02T10:00:00.002+02:00

Ett vanligt tema i den här bloggen är vår syn på skuldsättning och risk. Med "vår" menar jag vanligtvis den samtida svenska människan. Med "skuldsättning" syftar jag oftast på den belåning tidigare nämnda kategori, utan att blinka, kastar sig in i vid bostadsköp. Och med "risk" avser jag oftast det resonemang (eller rättare sagt frånvaro av resonemang) vi använder för att bedöma vår ekonomiska utsatthet till följd av tidigare nämnda skuldsättning.

Idag finns en mycket läsvärd artikel om vår syn på skuldsättning och risk att läsa på SvD. Artikelns avgränsning av begreppet är något vidare än den jag beskriver ovan, då den till stor del handlar om det globala bank- och valutasystemet samt konsumenter även utanför Sveriges gränser.

På bara en generation har synen på skulder och lån förändrats totalt. Privatpersoner väljer att inte amortera sina lån och bankerna som har lånat ut pengarna tillåter detta. Tidigare har i normalfallet endast stater kunnat ha eviga lån. Att detta har tillåtits ske beror till stor del på att tillgångspriserna (exempelvis priset på bostäder) har stigit kraftigt under perioden. Men mycket av denna ökning i pris kan endast förklaras genom att mängden krediter har ökat, det vill säga att vi har tagit större lån. Jag vill mena att det har skapats en generation med gigantiska skulder av historiska mått. Ur artikeln:

Vanliga medeklassmänniskor i Sverige har gjort mångmiljonaffärer på bostadsmarknaden med en belåning på 90 procent eller mer, en nivå som skulle få vilken solbränd riskkapitalist som helst att skrika rätt ut av ångest.

Hur resonerar en person som belånar sin bostad med 90 procent eller mer kring skuldsättning och risk? Jag tror att svaret är ganska enkelt, om skuldsättningen tänker den belånade helt enkelt att "alla andra har stora lån". Om risk tänker den skuldsatte nog ingenting alls. Vad händer med denna kategori av människor, Generation skuld, om tillgångspriserna faller? Är Generation skuld medveten om att spelreglerna i det spel den kastat sig in i säger att skulden finns kvar oavsett värdet på bostaden inte finns det? Att reglerna säger att skulden i värsta fall kan bli livslång, trots att det inte finns någon bostad kvar? Återigen, ur artikeln:

Men att eran när tillgång till billiga lån sågs som en mänsklig rättighet och köp-nu-betala-senare var det normala är på väg att få ett dramatiskt slut tycks allt fler ekonomer vara överens om.– Människor håller på att vakna upp till insikten att skulder måste betalas tillbaka. Det kommer att ske genom en massvåg av konkurser eller genom amorteringar under många många år, vilket innebär lägre tillväxt. Det vi i trettio år har trott är normalt är inte normalt alls, säger Matt King på Citigroup.

Det är alltså dags att förbereda sig för att betala tillbaka skulder. Eller åtminstone förbereda sig för att det finns en risk att man i framtiden måste amortera. Det är inte normalt med amorteringsfria lån. Det är inte ens normalt med en amorteringstid på 100 år. Lån är ingen mänsklig rättighet, och det är inte en lägenhet på Södermalm heller. Alla har inte råd.

Bostadsköpare i Stockholm riskerar 8,2 procent överpris hos Erik Olsson

2011-09-30T19:10:00.000+02:00

I dagens tidigare inlägg konstaterade jag att Erik Olsson har återinfört lockpriserna i Stockholm. Mäklarsamfundet är mycket upprörda, men det spelar ingen roll - Erik Olsson Fastighetsförmedling tycks inte vara medlemmar där. I kommentarerna till ovan nämnda inlägg återfinns en viktig synpunkt - mäklaren ska ju tillgodose både köpare och säljares intressen. Mäklaren ska fungera som en börs för bostadsmarknaden.

Med resonemanget ovan i gott minne vill jag komma med en uppmaning: Om du skall köpa bostad - köp inte av Erik Olsson Fastighetsförmedling. Om du gör det kommer du som köpare i Stockholm nämligen att få betala i genomsnitt 8,2 procent mer än om du köper genom en annan mäklare. Och om du tänker köpa bostad i Lund ska du definitivt undvika Erik Olsson, där får du nämligen betala ett överpris på i genomsnitt 15,7 procent.

Nu kanske någon tror att jag hittar på detta bara för att smutskasta en enskild mäklare. Så är det inte, uppgifterna ovan finns nämligen på Erik Olssons webbsida. Genom att bli utsatt för Erik Olsson-metoden får man som köpare betala mer helt enkelt.

Tänk om stockholmsbörsen skulle tillämpa en liknande metodik. Det vore jättebra för alla som vill sälja aktier.

Som konsument har man möjlighet att tycka till om Erik Olsson genom exempelvis rejta.se eller localears.com.

Erik Olsson återinför lockpriser i Stockholm

2011-09-30T11:50:00.000+02:00

Förändringar sker snabbt i kristider. Minns någon hur mäklarkåren i Stockholm underkände sig själva den 1 augusti i år? Vid den tidpunkten införde en majoritet av stockholmsmäklarna "accepterat pris" som en åtgärd mot det onda och för mäklarna mycket svårkontrollerade fenomenet lockpriser. Hur ska man som enskild mäklare kunna motverka lockpriser? frågade sig Mäklarsamfundet. Som mäklare har man ju ingen makt över vilket pris som sätts i annonsen på Hemnet...

Jag och många andra trodde vid denna tidpunkt att införandet av accepterat pris inte hade så mycket med problemet lockpriser att göra. Snarare kunde det handla om att få fart på en stillastående marknad, där säljare vägrade att inse att de priser de begärde tillhörde en svunnen tid i bostadsmarknadens historia. Ett problem som lyftes fram då, för knappt två månader sedan, var att flera spekulanter hade tagit sig friheten att lägga bud under accepterat pris.

Nu går fastighetsmäklaren Erik Olsson emot all tidigare logik och inför ett nytt begrepp i mäklarspråket: "Budstart". Tydligen tyckte Erik Olsson bättre om det gamla hederliga systemet med lockpriser. Samtidigt är det svårt att gå emot den egna branschorganisationen Mäklarsamfundet (undrar förresten om den gamla tidens hästskojare hade en branschorganisation?), så man väljer helt enkelt att redovisa både Budstart och Accepterat Pris i sina annonser. Men något lockpris på 30-40 procent under det riktiga priset är det inte frågan om intygar vd Erik Olsson:

– Nej, det tror jag inte. Vi har inte fastslagit någon procentsats, men om accepterat pris är 3 miljoner så kan budstarten, som blir ett komplement och ska ses som den nivå där vi börjar publicera de bud som kommer in, kanske ligga på 2,5 miljoner. Det får mäklaren och säljaren komma överens om från fall till fall.

Jag tolkar det som att Budstart kommer att vara ett lockpris, men kanske inte lika lockande som priserna man använde sig av före 1 augusti. Jag tycker att detta är rena skojerierna från ett företag som ska vara en seriös aktör på bostadsmarknaden. Före 1 augusti fanns det ett problem med lockpriser - två månader senare upptäcker Erik Olsson att det visst behövs lite lockpriser i alla fall. Som argument för sitt skojarbeteende har Erik Olsson mage att åberopa köparnas väl:

– Vad det handlar om är att skicka en tydlig signal till köparna om att de är välkomna även med bud som ligger en bit under ”accepterat pris”, även om lägre bud inte är tradition i Sverige.

Detta är givetvis ren och skär lögn. Det handlar återigen om att få fart på en trög marknad och därmed de egna intäkterna. Att det skulle vara ett problem att köpare inte vågar lägga bud under Accepterat pris går ju stick i stäv med uppgifterna i artikeln från 11 augusti, där det som sagt uppgavs att införandet av Accepterat pris hade lett till att köpare hade lagt bud under det angivna priset.

Rumänien, Israel, Italien

2011-09-25T18:49:00.001+02:00

Återigen har det blivit ett ofrivilligt avbrott i bloggandet. Även denna gång är det resande som sätter käppar i hjulen. I veckan som gick har jag bland annat besökt en försvarsindustrimässa i Bukarest. Mässan var inte av samma storlek som DSEi, men ändå relativt stor med tanke på att det huvudsakligen var rumänska företag som ställde ut.

Jag noterade ett lustigt tecken förskjutning av den globala maktbalansen under mässans officiella öppningstal. Mest centralt placerade av åhörarna befann sig inte en amerikansk delegation, utan en kinesisk. Gruppen på fem kinesiska officerare passades upp minutiöst. Antagligen representerade de den mest köpstarka kunden på mässan.

Som vanligt roade jag mig med att se vilka företag som tog störst plats bland utställarna. Om vi hade befunnit oss i västeuropa så skulle BAE Systems sannolikt varit bland de största utställarna. Men inte i Rumänien. De fanns dock indirekt med som deltillverkare av Eurofighter Typhoon, som hade tagit stor utställningsyta i anspråk. Rumänien har för övrigt nyligen gjort klart att man ska ersätta sina gamla stridsflygplan av typ MIG-21. När beslutet först tillkännagavs för cirka ett och ett halvt år sedan kom det som en besvikelse för Saab, som hade hoppats att rumänerna skulle köpa Gripen. Istället blev det sketna begagnade F-16. Beslutet var givetvis politiskt, som så ofta när det gäller större affärer med försvarsmateriel. Som tröst till Saab kan nämnas att de rumänska testpiloterna hade Gripen som förstahandsval, vilket innebär att de föredrog Gripen framför både F-16 och Eurofighter Typhoon. Som en extra tröst till Saab kan nämnas att det nu verkar som att Rumänien inte har råd med några F-16.

Det fanns flera israeliska företag bland utställarna, störst av dessa var Rafael. Att handla försvarsmateriel med Israel är i Rumänien inte alls kontroversiellt, till skillnad från i Sverige. Det bör i sammanhanget nämnas att Rafael har levererat målutpekningskapslar (tageting pods) till Gripen. Även UAV:n Falken är tillverkad av ett israeliskt företag.

På tal om kontroversiellt, som största utställare fanns italienska Finmeccanica. Finmeccanica har på senaste tiden hamnat i blåsväder på grund av inblandning i skandaler delvis relaterade till eurosamarbetets potentielle bödel Silvio Berlusconi. Det handlar bland annat om att Finmeccanica har anställt agenter som, förutom att sälja företagets produkter och tjänster, har levererat prostituerade till Silvio Berlusconi och därefter försökt pressa honom på pengar. Återigen, för mig är det ofattbart att en clown som Silvio Berlusconi kan bli den som avgör eurons framtid.

Hur länge håller de franska bankerna?

2011-09-20T08:09:00.000+02:00

Förra veckan skrev jag detta inlägg där jag frågade mig om vi skulle få se en nedgradering av kreditbetygen hos de berörda bankerna. Det fick vi, både Societe Generale och Credit Agricole medgraderades. BNP Paribas klarade sig den gången, men utsikterna är negativa.

Zero Hedge gjorde mig uppmärksam på den här artikeln i Financial Times. Här står att läsa att den stora tyska koncernen Siemens för två veckor sedan tog ut mer än en halv miljard euro som fanns placerade i "en fransk storbank". Pengarna parkerades sedan direkt hos ECB (endast ett fåtal stora företag har möjlighet att göra detta). Detta visar återigen hur känsligt läget är och hur viktigt förtroende är för att en bank ska kunna sköta sin verksamhet. Det verkar som att Siemens har förberett sig för en finansiell kris, då man för ett år sedan startade en egen bank. Och Siemens verkar ha positionerat sig väl; inte nog med att man får lägre risk hos ECB, räntan uppges även vara högre. Då finns det ingen anledning att ha kvar pengarna hos en haltande fransk bank med massor av riskfyllda tillgångar på sin balansräkning.

Så vilken bank är det frågan om? En källa säger till FT att det inte rör sig om BNP Paribas. Då återstår Credit Agricole och Societe Generale.

Nu på morgonen rapporteras att S&P har sänkt det italienska kreditbetyget ett steg. Utsikterna anges som negativa, vilket innebär att man håller öppet för ytterligare sänkningar. Återigen riktas alltså krisens fokus mot landet som kan bli eurosamarbetets bödel. Detta kommer gissningsvis att bidra till ytterligare problem för den europeiska banksektorn. Det blir intressant att se hur de italienska räntorna påverkas under dagen; den tioåriga räntan toppade på 6,4 procent i augusti då ECB inledde sina stödköp (vid den tidpunkten angavs 7 procent som en smärtgräns för Italien). Därefter sjönk den till 4,9 procent. Sedan dess har tioåringen krupit upp till 5,6 procent igår.

Grekisk skilsmässa?

2011-09-19T11:17:00.000+02:00

I skrivande stund kämpar den grekiska staten hårt för att få tillgång till nästa utbetalning av det stödpaket som fastslogs i juli. Tyvärr verkar grekerna ha svårt att nu upp till de krav om motprestationer som är kopplade till utbetalningarna. I denna artikel i Financial Times uppger icke namngivna grekiska statstjänstemän att den grekiska kassan räcker månaden ut, och kanske de tio första dagarna i oktober. Sen blir det problem. I samma artikel citeras finansminister Anders Borg, som uttrycker sin frustration över det långsamma agerandet i eurozonen. Politikerna ligger efter marknaden när de istället bör leda den, menar Anders Borg.

Frågan är ju hur länge det är ekonomiskt rationellt att fortsätta betala ut stödpengar till Grekland. Och hur länge är det rationellt för Grekland att genomföra åtstramningar? För även om Grekland klarar krisen i det korta perspektivet så återstår som bekant problemen med galopperande statsskuld, dålig konkurrenskraft och budgetunderskott. Nouriel Roubini skriver på Financial Times att den enda vägen ut för Grekland är att genomföra en ordnad default, gå ur eurosamarbetet och återinföra drachman. Som Roubini ser det, är en försvagning av valutan enda vägen ut för Grekland.

Det starka politiska motståndet mot ett grekiskt utträde beror till stor del på, förutom rena prestigegalenskaper, på rädsla för spridningseffekter. Men Roubini menar att det bör gå att hantera denna risk. Europeiska banker måste måste stärka sina balansräkningar. Stödpengar till den grekiska banksektorn kommer sannolikt att bli nödvändigt. Stödköp av italienska och spanska statsobligationer kommer att krävas, men det krävs ju redan idag - alla eurozonens problem har inte sin rot i Grekland.

Roubini jämför valutaunionen med ett olyckligt äktenskap. En skilsmässa är alltid dyr och smärtsam; men den måste alltid finnas som en möjlighet.

Försvarsindustrin

2011-09-18T16:50:00.001+02:00

Det har blivit ett litet ofrivilligt uppehåll i mitt bloggande. Den gångna veckan har jag besökt Defence and Security Equipment International (DSEi) i London, och min fritid blev mer begränsad än jag hade trott. DSEi är, enligt arrangörerna själva, världens största mässa/utställning för försvar och säkerhet. Här finns utställare av i stort sett all militär materiel man kan tänka sig. Mässan hålls vid Excel i Canary Wharf så det finns goda möjligheter att köra dit fartyg. I år kunde man bevittna, bland många andra, detta.

Jag kunde konstatera att i år fanns det ett stort fokus på piratproblematiken. Jag är inte alls insatt i vilka lagar som gäller för handelsfartyg på internationellt vatten, men jag antar att man inte får vara beväpnad hur som helst. Harpuner och signalpistoler (eller snarare signalgranattillsatser) tycks hamna i någon sort gråzon dock. För den lite mer resursstarke (tänk större rederier) finns diverse akustiska lösningar. Tanken är då att man skickar ut koncentrerade ljudvågor som är outhärdliga för en angripare. Det är för mig oklart hur välbeprövad denna lösning är, men den som är intresserad kan säkert hitta massor av information på internet.

BAE Systems tog som vanligt upp mest plats på mässan. De stoltserade med bland annat en ny variant av det vi svenskar känner som Stridsfordon 90. Denna version har försetts med en 120 mm kanon och kallas CV90120 (är det någon mer än jag som slås av att det är farligt nära samma beteckning som postnumret i Aaron Spellings klassiska TV-serie Beverly Hills 90210?). Samma eldkraft som en stridsvagn, men med bättre rörlighet och sämre pansar alltså. Det exemplar som ställdes ut på DSEi var givetvis försett med BAE:s kamoufalgesystem, ADAPTIV. ADAPTIV inte bara minskar IR-signaturen, utan kan även användas till att härma andra fordons signaturer. Det som i fiendens IR-sikte ser ut som en Volvo 240 är i själva verket en CV90120, är tanken. Återigen, jag har ingen aning hur bra denna finess är i praktiken. Finns det någon läsare med djupare kunskaper?

En annan sak jag noterade på mässan är kinesernas frammarsch. Jag gick in i en stor monter tillhörande ett företag med kinesiskt, och för mig helt okänt, namn. Det visade sig att det företaget hade levererat både u-båtar och diverse fartyg till kinesiska flottan.

De som har besökt en mässa som DSEi vet att det kan vara lätt bisarra tillställningar. På liknande tillställningar har jag sett bikinibrudar springa runt med kulsprutor i PR-syfte. På DSEi noterade jag att den pakistanska vapentillverkaren Pakistan Ordnance Factories (med den lämpliga förkortningen POF) satsade hårt på att marknadsföra guldpläterade handeldvapen. Osmakligt, men tydligen populärt i bland annat Irak.

Även den kommande veckan innehåller en del resande för mig (Östeuropa), men jag hoppas att kunna få mer tid till att skriva. Det blir förresten spännande att se om Grekland tillåts gå i konkurs innan jag kommer tillbaka till Sverige på fredag.

Nedgradering av franska banker i veckan?

2011-09-12T06:34:00.000+02:00

I fredags sjönk den franska banken Societe Generale med drygt 10 procent. Bankkollegorna BNP Paribas och Credit Agricole var inte långt efter med tillbakagångar på dryga 7 procent. Frankrikes tre största banker är mycket utsatta i den pågående krisen, till stor del beroende på deras delägande i grekiska banker.

Bankerna har under veckan pressats hårt av svårigheter att låna amerikanska dollar. Nu ryktas det också om att trion kan komma att nedgraderas av Moody´s redan denna vecka. Moody´s placerade bankerna under bevakning den 14 juni, och nu kan de bli nedgraderade med troligtvis ett till två steg på kreditvärdighetsskalan. Som bekant så skyddas bankerna redan av blanikningsförbud så det finns inte mycket mer myndigheterna kan göra för att skydda dem. BNP Paribas gjorde ju ett fåfängt försök under veckan som gick att snacka upp förtroendet för sig själva (läs mer här). Det lyckades inte.

Zero Hedge skriver att hotet om nedgradering av Frankrikes största banker kommer vid sämsta möjliga tillfälle för eurozonen. ECB upprätthåller för tillfället genom stödköp "rimliga" räntor på bland annat Italiens och Spaniens statsobligationer. Alla är livrädda att krisen på allvar ska spridas till dessa länder då de (åtminstone Italien) är för stora för att rädda. För att stödköpen ska kunna fortgå krävs att de inom kort tas över av den europeiska stabilitetsfonden, EFSF. Frankrike och Tyskland står som huvudfinansiärer till EFSF, och dessa länders kreditbetyg (båda för närvarande högsta möjliga) garanterar kreditvärdigheten hos räddningsfonden. Men om de franska bankerna nedgraderas kommer det givetvis att leda till ytterligare spänningar hos den ansträngda franska ekonomin. Det skulle kunna leda till att det franska kreditbetyget, som redan nu är ifrågasatt, skulle kunna sänkas. Enligt Zero Hedge skulle då hela det europeiska stödsystemet vara tvunget att omarbetas.

Frågan är vad som hinner hända först, en nedgradering av Moody´s eller en regelrätt grekisk statsbankrutt. Båda händelserna skulle vara mycket dåliga för Frankrikes ansträngda banker.

Livet efter bostadsbubblan

2011-09-11T08:38:00.000+02:00

Jag har tidigare varit inne på hur vi svenskar har förändrat vårt resonemang kring risk och hur stora lån vi vågar ta. De senaste årens billiga krediter och de ständigt stigande bostadspriserna har enligt mig odlat fram en bolånekultur hos oss svenskar; en kultur där vår syn på risk och skuldsättning har kommit att divergera totalt från den hos tidigare generationer. Vi har helt enkelt upplevt en normalisering av stora skulder och obefintliga amorteringar. För det är inte enbart de låga räntorna och bankernas frikostiga villkor som leder oss till livslång skuldsättning, kanske lika betydelsefullt är det faktum att alla andra gör det.

I SvD kan man läsa att amorteringar är på modet igen. Även om det kanske är lite väl tidigt att påstå att vi har sett ett trendbrott hos människors attityd, så tycks utvecklingen i alla fall leda mot ett sundare riskbeteende. Ironiskt nog minskar andelen amorteringsfria lån först när priserna sjunker; man borde både som låntagare och långivare (bank) ha förstått att de goda tiderna inte kan vara för evigt och därför ha börjat amortera medan tid fanns. Extra anmärkningsvärt är att bolåneinstituten har godkänt helt amorteringsfria lån fram till nyligen. Vad sysslade riskavdelningen med?

Jag har tidigare skrivit om hur stor andel av bolånestocken som har varit amorteringsfri hos de olika långivarna. År 2006 var 65 procent av SEB:s bolånestock amorteringsfri. Andelen nytagna lån med amorteringsfrihet var 50 procent. Jag tvivlar på att SEB eller någon annan bank svarar på frågor om sin riskhantering, men det vore intressant att veta hur man resonerade för fem år sedan. I SvD:s artikel framgår att numera amorterar två av tre hushåll. Anmärkningsvärt nog tycks trenden vara att desto större lån, desto mindre andel som amorterar. Och detta är ett uttryck för den bolånekultur som har haft oss i sitt grepp de senaste åren. Lånen är så stora att det känns lönlöst att betala av dem. Alla andra har stora lån. Så länge jag betalar räntorna är allt ok. Bostadspriserna stiger altid med tiden. Inflationen äter upp lånen.

Lade någon förresten märke till att jag skrev livslång skuldsättning i första stycket? Det vore förstås lätt att avfärda det som en överdrift från en dystopisk bloggare (inflationen ska ju som sagt se till att lånen förvinner). Men när man läser vad SEB:s privatekonom Gunilla Nyström säger i SvD:s artikel så inser man att jag inte överdriver:

Inför pensioneringen måste man tänka på vad man har råd med. Och amortera så man klarar av en inkomst som kanske ligger på 60 procent av nuvarande nivå.
–Det är inte realistiskt att bli helt skuldfri men kanske till hälften, säger Gunilla Nyström.

Inte realistiskt att bli helt skuldfri under sin livstid. Vi lever alltså i en tid där man utan att reflektera över det väljer att betala räntor till banken hela sitt liv. Vi väljer att köpa boenden som är så dyra att vi vid livets slut delar ägandet 50-50 med banken. Bygger inte det beteendet på att det hela tiden finns en större idiot som kan upprätthålla pyramidspelet?

Man kan kan på relativt goda grunder anta att den nuvarande bolånekulturen är på väg att förändras. Den stora frågan är vad den kommer att ersättas av. Kanske får vi ett beteende som präglas av ökad riskmedvetenhet och sparsamhet. Kanske kommer man på framtida parmiddagar inte skryta om hur mycket man lyckades pruta ned räntan, utan istället stoltsera med vilken oerhört kort amorteringstid man har lyckats klämma in i sin hushållsbudget. Nåja, dit är kanske ännu långt kvar. Vad som däremot ligger närmare till hands är en ökande medvetenhet om att bostadspriser kan sjunka. 95 procent belåningsgrad är redan ett minne blott. Inom ett år borde vi kunna skönja en attityd om att även 85 procent belåning är i högsta laget. Kanske kommer bankerna att dra sitt strå till stacken och börja premiera lågriskkunder. Man kanske börjar sätta lånebelopp i förhållande till disponibel inkomst snarare än att sätta räntan i förhållande till disponibel inkomst (eller rättare sagt 7-8 procent före ränteavdrag i förhållande till disponibel inkomst, det är ju magiska gränsen). Kanske kommer man att diskutera en amorteringsplan med nya låntagare. Men det är väl tveksamt förstås, när man har en anställd privatekonom som tycker att det är helt rimligt att ta med sig halva skulden genom hela livet till graven.

Eurosamarbetets framtid hänger på.... Italien

2011-09-09T00:25:00.003+02:00

Italien är bra på mat och sportbilar. Italien är nog inte bra på så mycket annat. Det är ett skrämmande faktum att eurosamarbetets framtid faktiskt hänger på Italien.

Alla som har gjort affärer med italienska företag förstår antagligen vad jag menar. Affärskulturen är ofta rutten, åtminstone när det gäller betalningstider. Hierarkin och byråkratin kan gränsa till det löjliga. Ett handslag innebär definitivt inte samma sak som vi är vana med i Sverige. Och jag har aldrig träffat några italienska politiker, vilka jag antar är ännu värre.

Okej, min beskrivning ovan är generaliserande och därför orättvis. Men betänk hur landet Italien styrs. En spretig koalitionsregering med bland annat ett uttalat främlingsfientligt parti. Jag hörde en beskrivning av det parlamentariska läget i Italien på P1 häromdagen; de regerande partierna är inte överens inbördes och definitivt inte sinsemellan. Denna regering, under ledning av Silvio Berlusconi, håller eurosamarbetets framtid i sina händer.

För eurozonen kan klara av att Irland, Grekland och Portugal kollapsar. Kanske till och med Spanien. Men Italiens ekonomi är helt enkelt för stor för att kunna räddas av de övriga medlemsländerna. ECB:s stödköp av spanska och italienska statsobligationer var nödvändigt för att inte länderna skulle hamna i en återvändsgränd. Men räntan på långa italienska statsobligationer är på väg upp mot nivåerna före stödköpen igen, även om det är en bit kvar. Om man ser till spreaden mot tyska statsobligationer så är den ungefär lika stor nu som före stödköpen, men det beror till del även på att räntan på tyska statspapper har sjunkit. Frågan är hur uthålliga ECB kommer att vara med stödköpen. Det ryktas om att ECB de senaste dagarna har köpt fyra gånger mer italienska obligationer än spanska dito. De italienska bankerna har givetvis drabbats hårt, mycket på grund av att värdet på deras obligationsportföljer har sjunkit rejält i värde. Exempelvis UniCredit är ned 45 procent sedan årsskiftet.

Kommer man i framtidens historieböcker kunna läsa att Italien blev eurosamarbetets bödel?

BNP Paribas rekommenderar köp av BNP Paribas

2011-09-08T08:26:00.000+02:00

BNP Paribas gjorde någonting mycket udda under onsdagen, vilket snappades upp av Joseph Cotterill på FT Alphaville. Banken publicerade dessa frågor och svar på sin hemsida. Här filosoferar BNP Paribas fritt om läget i eurozonen och om sin egen exponering mot italienska statspapper. Man konstaterar givetvis att allt är frid och fröjd och att banken är kassaskåpsäker. Inte nog med det, man slänger även in ett konstaterande om hur undervärderad den egna aktien är:

We consider this impact of the crisis on the present valuation of BNP Paribas by the market, as discounting unrealistically pessimistic scenarios. If we look at the Net Book Value per Share of € 56.7 as of 30.06.2011, and at the current share price which is around €33 as at 02.09.2011, the total market discount is over €27bn. This seems unjustified by any measurement.

Här beklagar man sig alltså över att aktien handlas med en på tok för stor rabatt mot bokfört värde. Men som Cotterill konstaterar, inget nämns om att BNP Paribas inte värderar sina innehav av grekiska statspapper till marknadsvärde.

Detta är ett tydligt tecken på hur desperat läget börjar bli för vissa europeiska banker. BNP Paribas skulle aldrig skämma ut sig på det här viset om de inte var absolut tvungna, vilket även konstateras i den här artikeln på FT. Här framkommer även uppgifter om att franska banker börjar få brist på dollar. Utan dollar ingen verksamhet. Vi väntar med spänning på att få se vilken europeisk storbank som blir först att falla.

Hur stora bostadslån är rimligt att ha?

2011-09-07T10:16:00.003+02:00

Hur resonerar det svenska folket kring sin skuldsättning? Hur mycket pengar kan jag som privatperson låna innan det blir för riskfyllt?

De senaste åren har vi svenskar helt klart blivit mindre blyga för att ta stora bostadslån. Fram till nu har det också varit en väldigt lönande strategi; köp en bostad med maximal hävstång och sälj den några år senare med en mycket god vinst. Avkastningen på det egna kapitalet har varit enorm för den som belånat sig upp till skorstenen. Jag har funderat lite på hur man resonerar som högbelånad bostadsköpare.

Belåningsgraden är naturligtvis en viktig faktor i sammanhanget. Med en kontantinsats om 30 procent är jag skyddad för ett prisfall på lika mycket, innan mitt egna kapital blir negativt. Bloggrannen Cornucopia hade ett mycket bra inlägg om vilken stor betydelse belåningsgraden faktiskt har. Den som sitter med hög belåning kommer inte att kunna flytta vid ett prisfall. Om hela det egna kapitalet (och kanske mer därtill) försvinner finns det ingen kontantinsats till ett nytt boende. Nu för tiden kräver ju bankerna som bekant 15 procents kontantinsats. Detta kan bli mycket problematiskt vid exempelvis skilsmässor.

En annan viktigt faktor, för både låntagare och långivare, är lånets storlek i förhållande till den egna inkomsten. Bostadens värde kan fluktuera, men lånets värde är alltid konstant i kronor räknat. Att låna en miljon är mer riskfyllt för den som har 20 000 kronor i månadslön än för den som har 30 000 kronor i månadslön. Givet att båda är jobben är säkra förstås. Jag har tidigare fått en läsarkommentar om att bankernas riskviktning av bostadslån borde grundas på lånets storlek i förhållande till låntagarens inkomst. Men det finns en sak till att ta hänsyn till, nämligen att den som har hög lön också kan ha höga levnadskostnader. Det är ju lätt att säga att man kan kapa dessa kostnader om man vill, men svårt att genomföra det i verkligheten. Ingen vill sänka den levnadsstandard man är van vid.

En parameter som ofta diskuteras är "vilken ränta man klarar av". Detta framhävs ofta som den viktigaste parametern. Men i dagens bostadsmarknad anser jag att det är mindre relevant. Det är ju självklart att man måste klara en ränta på 7-8 procent (som tycks vara en magisk gräns i sådana här sammanhang). Det är nu långt viktigare att stå rustad för ett prisfall än för höga räntor (som tycks vara mindre sannolikt efter dagens utspel från Riksbanken: SvD, DN, Aftonbladet, E24, Expressen).

Så hur ska man resonera inför att ta lån? Det är ju en no-brainer att lägga sig på en rimlig belåningsgrad, säg 60 procent. Dessutom bör lånets storlek stå i rimlig proportion till årsinkomsten och levnadskostnader. Här är det svårt att avgöra "rimlig proportion" så ett enkelt sätt kan vara att bestämma en rimlig amorteringstid. 30 år är ett bra riktmärke om man vill hålla sin risk på begränsad nivå.

Jag tror dock att ovanstående enkla resonemang om risk sällan förekommer när vi svenskar tar bolån, inte ens med betydligt mer "generösa" siffror. Jag tror heller inte att banken gör mycket för att styra diskussionen åt det hållet. Jag tror att ett vanligare resonemang innehåller alla eller vissa av följande argument:

1. Man måste ju ha någonstans att bo.
2. Vi klarar ju mycket högre räntor än vad vi har nu.
3. Bostadspriser stiger ju alltid med tiden.
4. Alla andra har ju tagit så stora lån.

Jag tror att särskilt det fjärde argumentet är centralt för den bostadslånekultur som vi har sett växa fram under guldåren. Det har helt enkelt blivit normalt att ha stora lån. Denna inställning kommer rimligtvis att ändras vid fallande bostadspriser. Hur tror du att man kommer att resonera vid bostadsköp om, säg två till fem år?

Intressanta kommentarer

2011-09-06T13:13:00.000+02:00

Det är alltid kul att få kommentarer på blogginlägg. Jag har inga planer på att likt kvällstidningarna stänga av kommentarsfunktionen, om någon till äventyrs skulle tro det. Särskilt läsvärt tycker jag att det blir när en debatt uppstår bland kommentarerna, ett gott exempel på det finns bland kommentarerna till mitt inlägg om vad som kan driva de svenska bostadspriserna uppåt. Här diskuteras sannolikheten för framtida inflation respektive deflation. Här återfinns även en hel del läsvärt om hur man ska hantera ett skuldberg; går det att inflatera bort eller måste man skriva ned dess värde? En helt annan typ av läsvärd kommentar hittar man under gårdagens inlägg om börsfall utan nyheter. Signaturen SH har talat med tillträdande vd:n för Deutsche Banks privatchaufför, och delar med sig av lite finansskvaller. Ta det för vad det är, men kuriosa kan vara nog så intressant. Undrar om inte skvallersidan i Affärsvärlden är tidningens mest lästa?

I övrigt kan vi konstatera att börsen inte alls beter sig som dagstidningarna förväntade sig idag heller. "Fortsatt börsfall väntas" kunde man läsa i morse. Så blev det alltså inte. Intressant nog ligger räntan för italienska tioåriga statsobligationer kvar över 5,5 procent, trots lugnare börser idag. Som bekant ingrep ECB och började stödköpa italienska statspapper för att hålla nere räntan. Då trycktes räntan ned till 5 procent, men nu verkar den alltså vara på väg uppåt igen. Det blir spännande att hålla ögonen på detta, vad blir ECB:s nästa steg?

Plagiat?

2011-09-05T22:44:00.000+02:00

I lördags skrev jag ett litet inlägg om hur man på effektivaste sätt boardar ett flygplan. Jag hade hittat en intressant artikel om det udda men relevanta ämnet på BBC Science and Environment och tyckte att det var värt att skriva om. Självklart angav jag källan till mitt inlägg. Tydligen tyckte SvD också att ämnet var intressant, de publicerade i alla fall under måndagen den här artikeln. Men SvD anger ingen källa, trots att det är uppenbart att artikeln baseras på BBC:s dito. Plagiat skulle det kallas i skolan.