¿Por qué es importante tener claros estos aspectos?

Porque como tendremos que dotar a nuestro local de todo aquello a lo que la Ley nos obliga tendremos que tener muy presentes los condicionantes que ésta nos va a imponer para que en nuestra elección del local no nos surjan obstáculos e impedimentos inesperados que podrían llegar a hacer inviable la implantación de la actividad en el local elegido.

¿COMO QUIERO QUE SEA MI LOCAL?

En general el que emprende un camino como el que estamos analizando tiene claros en su cabeza aspectos como:

- ¿Dónde quiero que esté mi local

Puede que su sueño sea situarlo en el casco antiguo en un local lleno de sabor añejo, con altos techos y estructuras de madera.

Puede que esté buscando un local en una zona nueva de la ciudad en un local muy diáfano, de grandes espacios, y con un aspecto muy moderno.

- ¿Quiero que mi local esté a pie de calle o dentro de un Centro Comercial?

- ¿Quiero un local grande y espacioso? ¿o un local pequeño y acogedor?

- ¿Quiero que mi local tenga una o varias plantas?

- ¿Cómo quiero llamar la atención sobre mi local? ¿Con colores llamativos y un diseño vanguardista? ¿O quiero una fachada discreta respetuosa con el entorno?

- ¿Qué publicidad quiero colocar en la fachada? ¿Rótulos, banderines, banderolas?

- ¿Qué decoración quiero en el interior de mi local? ¿Clásica, moderna, minimalista, rompedora…?

Entre los aspectos enumerados son especialmente importantes por la repercusión que desde el punto de vista urbanístico podría llegar a tener, aspectos como la ubicación del local en casco antiguo o zona moderna y por tanto sin protecciones urbanísticas por el interés artístico o arquitectónico de la finca. Esto puede llegar a condicionar las obras en fachada y la publicidad de nuestra actividad sobre la misma. Como ejemplo diré que en este sentido la Ordenanza de Publicidad Exterior del Ayuntamiento de Madrid es muy restrictiva con los elementos publicitarios a instalar en la fachada de los locales y mucho más si éstos se ubican en el casco antiguo o próximos a él. Por ello si nuestra idea de negocio incluye una imagen especialmente llamativa o rompedora, y no cabe duda de que el aspecto exterior del local para ello es fundamental, deberemos poner especial atención en este aspecto.

Pero hay otros aspectos muy importantes y que también debemos tener en consideración y que tienen la trascendencia suficiente como para analizarlos más despacio en post aparte… ¿QUE CONDICIONANTES TENGO QUE TENER EN CUENTA PARA ELEGIR BIEN MI LOCAL?

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¿Y por qué querríamos nosotros intervenir en esta cuestión? ¿No son ganas de meternos en donde no nos llaman? Pues no, no lo son. Y eso que para nosotros es más bien un trabajo extra por el que no obtenemos ningún beneficio económico. ¿Cuál es nuestro interés entonces? Pues muy sencillo: los técnicos tendremos a lo largo de la obra, tanto o más trato con el constructor que el propietario, ya que es él quien va a ser nuestro interlocutor en todos los asuntos relativos a la ejecución de la misma. Es lógico, por tanto, que nos preocupemos de que el constructor sea un buen constructor.

Lamentablemente, aunque en nuestro país hay unas exigencias enormes para el ejercicio de determinadas profesiones, y muy en especial las técnicas, como ocurre en el caso de arquitectos y aparejadores, lo cierto es que constructor puede ser prácticamente cualquiera. En la práctica, no hace falta ningún tipo de titulación habilitante para ello, por lo que muchos aventureros, en especial en los pasados años de bonanza, se lanzaron a esa piscina prácticamente sin traje de baño, por decirlo de una manera gráfica.

Sin embargo, lo cierto es que para que una obra salga bien, además de la dirección de la misma por parte de unos técnicos competentes, hace falta sin duda un buen constructor. Y sin duda los hay. ¿Pero en qué se ve que un constructor es bueno? Voy a hacer una pequeña lista de las cualidades que sin duda lo evidencian.

1) Ser solvente (estar al corriente de pagos con Hacienda, con la Seguridad Social, con sus trabajadores, con los diferentes seguros…).

2) Disponer del personal técnico adecuado para la obra a efectuar (jefe de obra, encargado…). Es evidente que no es lo mismo hacer una reforma en un piso que levantar un edificio de nueva planta y cada cosa exige recursos diferentes.

3) Contar con trabajadores cualificados y, a ser posible, en plantilla. Hoy en día es imposible evitar la subcontratación, pero no es precisamente un buen indicador el hecho de que se subcontrate todo.

4) Haber realizado obras de envergadura similar a la que se le solicita y haberlo hecho a satisfacción de los clientes. Esto último es fundamental. Para eso están las referencias y no está de más visitar alguna de las obras realizadas por el constructor y pedir opinión de su actuación a los que le contrataron.

Ah, y una última recomendación. Todos queremos las cosas al precio más barato posible y eso es lógico. Pero también en este caso debemos estar atentos y desconfiar si algo nos parece sospechosamente barato. Para ello lo mejor es pedir varias ofertas y analizar los precios que cada constructor nos ofrece. Si nos dejamos asesorar en otras cosas, ¿por qué no en ésta en la que suele haber además tanto dinero en juego? Y me vas a llamar pesado, pero te recuerdo que los técnicos también estamos para eso…

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La transmisión de ruido en las viviendas depende en primer lugar de la calidad de su construcción. Uno de los elementos más importantes en la construcción de un edificio lo constituye la calidad de su aislamiento tanto térmico como acústico. Pero las necesidades de aislamiento térmico pueden no coincidir con las necesidades de aislamiento acústico y a veces edificios que están bien aislados térmicamente no lo están también acústicamente.

En la actualidad, el aislamiento a ruido de los edificios está definido en el Código Técnico de la Edificación, y concretamente en el documento DB-HR, en el que se fijan unos valores máximos de transmisión de ruido entre los diferentes tipos de estancias y, por tanto, también entre viviendas, lo que suele constituir el problema más importante. Es obligatorio el cumplimiento del DB-HR en obras de nueva construcción, por lo que esos valores deben cumplirse necesariamente. Eso es comprobable mediante la realización de ensayos “in situ”, en los que se puede determinar si la realidad construida se corresponde con lo proyectado y, sobre todo, si cumple con la norma.

¿Merece la pena hacer estos ensayos? Desde mi punto de vista sí, siempre que haya indicios razonables de que se ha incumplido la norma. Esto no es fácil determinarlo a priori, pero podemos decir que si oímos lo que se dice en la vivienda de la lado (es decir, no sólo percibimos que están hablando en ella sino que escuchamos con cierta claridad lo que se dice), si nos sobresaltan los cierres de puertas del exterior de nuestra vivienda (y en especial las cancelas y puertas de garaje), si escuchamos de manera anormal el ruido de las tuberías de desagüe… en todos esos casos es más que probable que nuestra vivienda esté deficientemente aislada acústicamente. Pero esto es sólo una orientación, por eso habría que proceder a realizar los ensayos a los que he aludido anteriormente, ya que no se trata de valorar percepciones subjetivas sino datos objetivos obtenidos con una maquinaria de precisión por parte de técnicos cualificados.

Si los ensayos que se realicen en nuestra vivienda o edificio dieran un resultado negativo, es decir, indicaran un incumplimiento claro de la norma, podría procederse a efectuar una reclamación realizando un informe pericial y presentando la consiguiente demanda en el juzgado. Pero ojo, no olvidar nunca los plazos: esto debe hacerse en los tres primeros años contados desde el final de la construcción de la vivienda (ver la LOE, Ley de Ordenación de la Edificación). En este caso, la probabilidad de que la demanda tenga éxito es muy alta, pero si nos pasamos de plazo la posibilidad es nula. Así que de nuevo, ojo a los plazos.

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Puede ocurrir que, según tus gustos, prefieras colocar en el borde de tu terraza y fachada, enredaderas que te hagan más acogedor este entorno. Pero te diría que no te empeñes en poner plantas que has visto en otros sitios y que quedaban estupendas pues si, por ejemplo, tu entorno es Madrid, puede ser demasiado agresivo para ellas al no disponer de las condiciones climáticas necesarias. Y no olvidemos la orientación.

En este entorno te recomendaría por ejemplo que plantases un jazmín aromático, que resiste muy bien el clima seco y las altas temperaturas de Madrid y te proporcionará un aroma en primavera y verano muy relajante.

Si no quieres sobrecargarte de trabajo con las plantas que coloques, busca maceteros de gran capacidad que te permitan disponer de un sustrato que haga que tu planta, a pesar de no ser regada muy asiduamente, tenga alimento y sobreviva sin dificultad en los momentos en los que tengas menos tiempo para dedicarle. Es muy importante abonar la tierra para conseguir un sustrato rico y que alimente debidamente a tus plantas, especialmente en los momentos en los que no puedas dedicarles la atención que quisieras.

Hay plantas, como el potos, que según el Feng Shui tiene un gran valor, pues proporciona energía positiva al ambiente en el que se ubica, debido a sus grandes hojas verdes. Aunque no disponga de mucha luz y no le dediques mucho tiempo a su cuidado, siempre estará verde y frondoso.

La lavanda, la coloques donde la coloques llamará la atención, en invierno por sus largas ramas de color verde-azulado y en primavera y verano por sus flores. En cuanto a riego no necesita grandes cuidados, pero deberás dedicarle cierto tiempo a podarla para que sus largas ramas no crezcan descontroladamente. Una buena poda con forma de bola dará un aspecto precioso al macizo de lavanda, del que luego sobresaldrán las flores a modo de cañas.

Si tienes aún sitio en tu terraza, puedes dedicarle un rincón a las culinarias. Siempre viene bien tener un pequeño invernadero, con tiestecitos de perejil, albahaca, menta, cebollino, etc.. que dan verdor a tu terraza y te vendrán muy bien como condimento natural para tu cocina.

Hay muchos jardines de Madrid adaptados a sus condiciones climáticas y medio ambiente. Ya verás cómo con un pequeño esfuerzo y algo de dedicación conseguirás una terraza con encanto y adaptada a tu forma de vida.

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Lo realmente importante es saber qué técnico te puede ayudar a conseguir lo que tú deseas. A veces solamente puede ser un arquitecto, ya que únicamente él puede proyectar la mayoría de las construcciones, aunque en algunas pueden intervenir otros técnicos (edificios industriales, agropecuarios…). En ocasiones puedes necesitar a un arquitecto y a un aparejador, como en la mayoría de los casos en los que haya que dirigir obras. En otros un aparejador te puede solucionar el problema (direcciones de reformas, ITE’s, informes, certificados…). Por último, hay casos en los que algunos ingenieros solos o en colaboración con arquitectos y aparejadores son los profesionales más adecuados para afrontar determinadas actuaciones. Finalmente, hay que tener en cuenta que hay muchas actuaciones para las cuales están facultados diferentes clases de técnicos.

Pues bien, dicho esto queda claro que lo razonable es elegir el técnico en función de su aptitud para el asunto que queremos resolver. Por lo demás, el coste del técnico dependerá del trabajo en sí, pero en general no de su titulación. En resumen, si hacen la misma cosa, te costará más o menos lo mismo un arquitecto que un aparejador o un ingeniero. La diferencia económica estará más en su prestigio o en sus propios planteamientos comerciales que en su titulación.

Hasta hace algunos años existían las Tarifas de Honorarios, en las cuales se establecía un mínimo que los profesionales cobrábamos por nuestro trabajo. Siguiendo directivas europeas que apoyan la libre competencia, esas tarifas a día de hoy están prohibidas, lo que significa que cada técnico puede cobrar lo que desee por su trabajo, estableciéndose la relación exclusivamente entre técnico y cliente.

¿Cuál es mi recomendación? Pues es muy de sentido común. Te recomiendo que trabajes con un experto especializado en lo que vayas a hacer. Que no sólo tenga una titulación que lo habilite sino que pueda acreditar una experiencia contrastada en el trabajo que le pides. Y que te ofrezca confianza. En cuanto al precio, nada más sencillo. Pide presupuesto a varios profesionales y decide según tu criterio. Yo te diría que desconfiaras de los duros a cuatro pesetas porque, como se suele decir, lo barato sale caro. Y si alguien te ofrece regalarte su trabajo qué te voy a decir. Personalmente pienso que es posible que tenga alguna motivación para hacerlo que quizá no coincida con tus intereses… En cualquier caso, te diría que no olvidaras que el coste de un técnico es la mejor inversión que puedes hacer en tu proyecto. Piénsalo, merece la pena.

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Decidido esto el que más y el que menos se preguntará ¿y por dónde empiezo?… Pues bien, no es fácil porque aunque seguro que todos tienen muy claro lo que buscan y lo que pretenden, esto no siempre encaja con lo que la Ley regula y hay que hacer ajustes a “nuestros sueños”.

Para poder arrancar con garantías de éxito, en cuanto a tramitación de licencia se refiere, porque financiera o publicitariamente hablando son otros los parámetros a analizar, es fundamental tener en cuenta una serie de aspectos que analizaremos en sucesivos posts.

¿TENGO CLARA MI ACTIVIDAD?

En primer lugar y aunque parezca muy obvio tengo que definir bien mi actividad. Una cosa es el concepto que tengo yo del negocio, Bar, Cafetería, Cervecería, Restaurante, etc, y otra es lo que establece la Ley. Concretamente es necesario encuadrar la actividad en alguna de las definidas por la LEPAR (Ley de Espectáculos Públicos y Actividades recreativas).

Y es importante encuadrar la actividad de forma correcta porque esta Ley determinará lo que se autorizará para esa actividad y lo que es más importante, el horario en el que esa actividad se podrá desarrollar.

También hemos de atender a lo establecido en la Ordenanza Reguladora de Protección de los consumidores en establecimientos donde se consumen comidas y bebidas.

Si bien esta Ordenanza solo reconoce tres tipologías de actividad en este campo, frente a las numerosas que se establecen en la LEPAR, debemos atender a lo que en ella se determina porque se establece de qué dependencias se debe disponer para el correcto desarrollo de la actividad. Y lógicamente a partir de las dependencias mínimas y las superficies óptimas para el correcto desarrollo de la actividad, podremos empezar a dar “forma” a nuestro local y a buscar candidatos en el mercado inmobiliario a los que poder someter a un posterior análisis en base a otros parámetros que comentaremos más adelante y que terminarán de perfilar el local ”ideal”.

En conclusión, debemos por tanto definir nuestra actividad tanto según la LEPAR, como según la Ordenanza Reguladora de Protección de los consumidores en establecimientos donde se consumen comidas y bebidas, porque de esta definición dependerá la futura actividad, y una vez tengamos este aspecto claro, y por supuesto tengamos la certeza de que la actividad está autorizada en esa zona de la ciudad y en la situación deseada (planta baja, centro comercial…etc),  procederemos a dar el siguiente paso… ¿COMO QUIERO QUE SEA MI LOCAL?

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Sin pretender ser exhaustivo, te voy a poner unos cuantos ejemplos en los que un técnico puede aplicar el ahorro de costes:

• En la elaboración de proyectos, escogiendo materiales y soluciones sostenibles y económicas.
• En la realización de obras, controlando que las cantidades y precios de las certificaciones se correspondan con la realidad.
• En todos los casos, reduciendo los tiempos de ejecución de los trabajos mediante un control riguroso. Esto no sólo abarata el coste de los mismos sino que permite al cliente disponer lo antes posible del objeto de su encargo, aumentando de esta forma su rentabilidad (apertura de un negocio, venta o alquiler de un edificio, etc.).
• En la realización de gestiones técnicas ante organismos oficiales. De nuevo esto supone tiempo y si para ti eso es importante (y casi seguro que lo es, porque muy probablemente te supondrá también dinero), te aseguro que en este caso también te conviene ponerte en manos de un técnico.

Podría citarte muchos más casos que quizás no te hayas planteado. ¿Has pensado que quizás un arquitecto o un aparejador también podrían ayudarte a comprar una vivienda? Si te preocupa conocer la calidad de lo que compras y si es razonable lo que vas a pagar nadie te lo va a decir mejor. No olvides que nosotros somos independientes y eso significa que velamos por tu beneficio y que no tenemos más interés que tu satisfacción. No es que seamos más buenos que nadie, pero es que nuestros honorarios van a ser los mismos sea cual sea tu decisión. ¿Piensas que el agente inmobiliario que te quiere vender la casa actúa con los mismos criterios? Teniendo en cuenta que depende de una comisión, es obvio que no.

También es posible por ejemplo que quieras reformar tu vivienda. Sí, ya sé que en muchos casos quizá pienses que no te hace falta un técnico (aunque te aseguro que nunca sobra) pero ¿te sientes capaz de reorganizar la casa y sacar una habitación de Dios sabe dónde para alojar a esos preciosos gemelitos con los que no contabas? Bueno, quizá los técnicos no seamos tan malos después de todo, ¿no?

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Sin embargo, por poco movimiento que haya en el mercado algo hay, como es lógico, porque la crisis nos afecta de manera desigual y afortunadamente sigue habiendo gente que trabaja y que, mal que bien, puede afrontar el enorme compromiso que constituye una hipoteca. Esperemos que la situación mejore y que todos los que necesitan una vivienda puedan tener acceso a ella cuanto antes. Mientras tanto, ahí van unos consejos muy personales para aquellos que puedan y quieran comprar ahora una vivienda. Insisto, son recomendaciones subjetivas, pero están basadas en mi experiencia profesional y personal desde hace ya unos cuantos años. En todo caso, por si te sirve de orientación, son las que yo mismo seguiría.

1. No comprar sobre plano

Si te lo puedes permitir, no compres nunca sobre plano, compra algo que esté construido. Es evidente que te saldrá más caro (bastante más caro), pero es la única forma de asegurarte de que tu compra coincide con la realidad. Pero ojo, he dicho si te lo puedes permitir y soy consciente de que eso no es precisamente fácil.

2. Edificio de reciente construcción

También en el caso de que esté a tu alcance, intenta comprar tu vivienda en un edificio de reciente construcción o totalmente rehabilitado. Por muchas reformas que hagas en tu vivienda, si el edificio está viejo esta circunstancia te afectará negativamente (instalaciones generales obsoletas, mal estado de los elementos exteriores…). Esto se puede traducir en fuertes derramas, en baja calidad de vida o lo que es peor, en ambas cosas.

3. Instalaciones individuales

Intenta que ciertas instalaciones sean individuales. Es conveniente que el agua caliente sanitaria, el aire acondicionado y la calefacción no sean comunes. Muy especialmente te recomiendo que te preocupes de las dos últimas o correrás el riesgo de que las decisiones comunitarias relativas a los horarios de uso de estas instalaciones te conduzcan quizás a asfixiarte en verano o a helarte en invierno. E incluso a lo contrario, que también puede pasar.

4. Negocia a la baja

A la hora de comprar, negocia el precio del vendedor y apuesta fuerte a la baja. Ten en cuenta que a pesar del estallido de la burbuja los precios de venta de viviendas siguen siendo en general muy elevados y todavía están muy por encima de su valor real, el cual es independiente del precio al que en su momento comprara tu vendedor. Y es que muchos propietarios siguen anclados en la idea de vender fijando un precio muy por encima de aquél al que ellos compraron o manteniendo éste a pesar de que actualmente ello carezca de sentido. Mi consejo, por tanto, es que sin dejar de mostrar tu interés hagas tú al vendedor una contraoferta inteligente. Si ésta es razonable y aquél vive en el mundo real (lo que no siempre ocurre, lamentablemente), es bastante probable que termine aceptándola.

5. Alto nivel de ocupación

Compra tu vivienda en una promoción que tenga un alto nivel de ocupación, es decir, que éste se aproxime lo más posible al 100%. De lo contrario, te arriesgarás no sólo a vivir en un edificio o en una urbanización fantasma sino, sobre todo, a tener que hacer frente a unos gastos desproporcionados o a prescindir de aquellos servicios que decida la promotora, propietaria temporal de las viviendas no ocupadas pero generadoras de gastos.

Bueno, ya te avisé de que eran unas recomendaciones muy personales, pero a pesar de todo espero que te sean de utilidad. Y si no, ya sabes, no tienes más que olvidarlas…

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Quizás también te preguntes si “puestos a elegir” es mejor un arquitecto o un aparejador. Intentaremos contestar a esta pregunta de la manera más simple. En realidad, hay trabajos que pueden realizar tanto arquitectos como aparejadores y otros que pueden llevar a cabo tan sólo unos u otros. Entre los trabajos que pueden realizar ambos están las ITEs, los informes técnicos, las licencias de obras y apertura, las tasaciones de inmuebles, etc., por lo que a la hora de elegir un técnico para estos trabajos sería más lógico atender a su experiencia que a su titulación. Sin embargo, hay otro tipo de trabajos que sólo pueden realizar los arquitectos (el más típico es el diseño de edificios) y otros en los que intervienen arquitectos y aparejadores, como por ejemplo la mayoría de las direcciones facultativas. En realidad, esto es un poco más complicado según los casos, pero creemos que con lo que te contamos te puedes hacer una idea. Ten en cuenta una cosa: en realidad, si un técnico es serio, nunca acometerá un trabajo para el que no sea competente o que aun siéndolo no esté capacitado para ello. Y si es honesto, te lo hará saber y te indicará cuál es el profesional cualificado que puede atenderte como necesitas.

Por cierto, hay un tema que siempre es motivo de preocupación: ¿cuánto me van a costar los servicios del técnico? Pues bien, queremos decirte una cosa: contra lo que suele pensar la gente, los técnicos no somos caros y podemos asegurarte que siempre te interesará contratarnos, por la sencilla razón de que hacerlo te supondrá además de un aseguramiento de la calidad una sensible reducción de costes.

Pero si te parece eso te lo contamos más despacio otro día…

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Las casas se viven desde fuera y desde dentro, mirando hacia fuera y hacia dentro. El jardín debe formar parte de la idea de “mi casa”. Va a ser nuestro hábitat, nuestro entorno.

Hay mucha gente que piensa que “no tiene mano para las plantas” pero se equivoca, a menudo lo que pasa es que no nos han explicado que esta planta o aquella no funcionan en la orientación en la que se han colocado, por falta de sol o excesiva luz, calor, falta de agua o incluso demasiada agua.

Para empezar un jardín, y cuando hablo de un jardín me refiero desde una maceta hasta un diseño complejo de gran tamaño, lo primero que hay que hacer es observar a tu alrededor.

A nuestro alrededor crecen las plantas, las flores, los árboles que mejor se dan en la zona en la que nos encontramos. No nos empeñemos en colocar en Madrid unas hortensias en el mes de agosto, en orientación sur a pleno sol, porque es imposible que resistan. Pero verás como florece una lavanda en esa orientación sin apenas cuidados, dando un colorido y una fragancia inigualables.

En segundo lugar hay que observarse a uno mismo. Hay personas que le dedican, porque les gusta, mucho tiempo a observar y cuidar sus plantas y otras, sin embargo, que aunque también les gusta no disponen de tanto tiempo. Por tanto, esas personas es absurdo que elijan para sus jardines plantas que necesiten grandes cuidados.  Sin embargo, eso no quiere decir que tengas que renunciar a tu jardín: hay plantas que requieren muy poco cuidado y colocándose en un lugar apropiado lucen espléndidamente.

En tercer lugar hay que elegir ubicación observando las condiciones de luz, agua, calor, que recibirá la zona escogida para colocar la planta que has elegido. En todas las zonas climáticas, extremas o suaves, hay plantas para todos los gustos. Por ejemplo, hay plantas para las cuales, aun teniendo su origen en una zona mediterránea seca, es preferible una ubicación norte, con objeto de  que no tengan una sobreexposición al sol, aunque aguanten perfectamente las altas temperaturas y las grandes sequías del verano. Sin embargo, su esplendor como ser vivo se consigue, en ese caso, en zonas más protegidas.

Como puedes ver, este tema es amplísimo y podría seguir, y seguiré hablando, pero lo importante es que hay que conocerse, observarse y entonces conseguirás el mejor jardín, tu jardín.

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