MafiaInmobiliaria

La causa de las dificultades que tiene el mundo

2009-07-10T10:02:39Z

Me he encontrado con ésta gran cita de Bertrand Rusell:

Gran parte de las dificultades por las que atraviesa el mundo se debe a que los ignorantes están completamente seguros y los sabios llenos de dudas.

- Bertrand Russell

Y lo dijo hace más de 40 años…

Los Problemas de las Cooperativas de Vivienda

2009-07-02T13:07:02Z

Manifestación Afectados Prygesa/Priconsa

Una de las formas más populares de conseguir una vivienda es asociarse a una Cooperativa de Vivienda. La principal ventaja es que la vivienda se paga poco a poco mientras se está construyendo y el crédito a pagar resulta menor que si se compra una vez construido (normalmente por un 80% del precio de la vivienda).

Sin embargo, las cooperativas de vivienda tienen algunos problemas que hay que tener en cuenta antes de meterse en ellas:

El precio que te han dado puede variar mucho. Desde el momento en el que te apuntas hasta que se termina la obra pueden cambiar mucho los costes presupuestados (por ejemplo, el precio del suelo puede subir, pueden subir los impuestos, puede cambiar la normativa y obligarte a modificar el proyecto, etc…).
Muchas cooperativas están gestionadas por promotoras y constructoras: para ellas es una operación más, con menos riesgo porque tratan con mucha gente que pone dinero, que apenas se conocen entre ellos, y que nunca han montado una obra similar. Eso les permite meter mano con facilidad a las aportaciones de los socios de la cooperativa
No puedes vender libremente tu piso de la cooperativa antes de que te lo entreguen: se lo tienes que comunicar primero a la cooperativa y, si en tres meses ningún otro cooperativista lo quiere comprar, puedes vender tu aportación a la cooperativa (=la futura vivienda, para entendernos).
Si las cosas van mal y la cooperativa quiebra, es muy difícil recuperar el dinero (yo diría que imposible, pero alguna esperanza siempre hay). En un concurso de acreedores, los accionistas son siempre los últimos en recuperar la pasta (y si estás en una cooperativa, ERES accionista).

Sin embargo hay cooperativas que funcionan sorprendentemente bien, y consiguen hacer viviendas rápidamente y a buen precio… ¿cuáles son? normalmente las que están ligadas a alguna asociación, escuela, agrupación, colegio, parroquia, universidad, o sindicato.

Es curioso que las cooperativas que funcionan bien son aquellas en las que la gente tiene más relación entre sí que símplemente querer comprar un piso. Así que si quieres entrar en una cooperativa de promoción de viviendas, primero trata de conocer a la gente que ya está apuntada y haced piña: os jugaís mucho más que dinero.

Si bajan los precios, ¿bajan los sueldos? – consecuencias de la deflación

2009-06-30T15:27:58Z

Esta tira de Dilbert explica muy bien lo que puede llegar a ocurrir si siguen bajando los precios (no sólo de la vivienda; sino de todo).

Me llama la atención que a la gente no se le pongan los pelos de punta cuando los precios de las cosas bajan.
Sobre todo en una sociedad como la nuestra, en la que las cosas que más se desean son las que se compran a crédito ¿o es que tu te has comprado la supertele de 50 pulgadas para el salón a tocateja? ¿y el coche? ¿y tu casa?

La deflación, que no es otra cosa que una bajada continuada de los precios, tiene cosas malas que no se ven a simple vista:

A medida que los precios bajan, los márgenes de beneficio de las empresas también bajan.
Si los márgenes bajan, las empresas harán lo que sea para volver a ganar lo mismo. Para eso tienen tres vías (y aquí es donde esto se pone interesante):
- Conseguir materias primas a menor precio (a eso ayuda la deflación, pero tus clientes van a hacer lo mismo así que no te hagas ilusiones).
- Mejorar la forma de producir para hacer más con menos (es una estupenda idea, pero hace falta tiempo, ganas, esfuerzo, y además tener una buena idea).
- Pagar menos a los trabajadores (que es el principal gasto fijo que tiene una empresa). Eso se puede hace echando gente y contratando más barato (como hacen las multinacionales), o acordando reducciones de salario (que pueden hasta estar en el convenio como “actualización del salario en base al IPC”)
La primera consecuencia de la inflación es que si las cosas bajan de precio, los salarios de la gente también bajarán.
Al margen de lo que le pase a tu salario, cuando hay deflación es peor tener deuda que cuando no la hay:
- Cuando hay inflación, a medida que pasa el tiempo, la deuda pendiente de pagar tiene menos valor (no es lo mismo deber 1000 Dólares en 1860 que en 2009 ¿verdad?)
- Cuando hay deflación, la deuda aumenta con el tiempo (si te bajan el sueldo, o ganas cada vez menos con lo que vendes, ¿te va a costar más o menos que antes pagar la hipoteca?).
En medio de una deflación, las deudas que ya existen se vuelven más grandes (por mucho que baje el Euribor de las narices) y los bancos se lo piensan dos veces para darte un crédito (a menos que, como ha pasado siempre, puedas demostrar que no te hace ni puñetera falta).
Además, cuando los precios no hacen otra cosa que bajar, se contiene el gasto. Esto se traduce en que:
- Los consumidores esperan lo más posible a hacer gastos importantes (como comprarse un ordenador, un coche, o una casa) para conseguir mayor rendimiento por su dinero.
En medio de una deflación, la gente no compra y las empresas no venden.
Y por último también cae la contratación, y de rebote también los beneficios empresariales:
- Las empresas, evitan contratar a nadie hasta que no es estrictamente imprescindible porque es añadir un gasto fijo recurrente más que no saben cómo van a rentabilizar dentro de 6,8,10 meses…
- Esto es una tragedia para la gente que está parada porque no hay vacantes (por miedo a contratar). Y cuando hay alguna, los salarios que se ofrecen a la gente son bajos. En estas condiciones el mercado laboral también está parado.
- Y lo que ocurre a continuación me maravilla:
  - la gente tiene miedo a quedarse en paro, y por si acaso, reducen el gasto…
  - …lo que hace que las empresas vendan menos…
  - … y hace que bajen los precios para intentar vender algo, haya menos empleo, etc, etc, etc…
  ¿Y cómo se arregla todo esto? no hay una fórmula mágica. De hecho, en Japón necesitaron 10 años para salir de un problema igual, y el resultado es que los precios de la calle en Tokio están igual que hace 10 años.

Hay que demoler más edificios

2009-06-30T10:23:30Z

Demolición VI

Originally uploaded by alpoma

He encontrado un interesante artículo en el Daily Telegraph “US cities may have to be bulldozed in order to survive” que me ha dado mucho que pensar.

En España tenemos cierta, digamos, alergia a demoler construcciones y es normal: se paga y se pide más dinero por un edificio (aunque esté en ruinas) que por un solar; aunque el precio de tirar abajo la edificación sea bastante caro.

En el artículo del Telegraph hablan de varias ciudades que han ido perdiendo población como Flint, el pueblo natal de Michael Moore, que podrían ahorrar mucho dinero tirando abajo edificios abandonados en calles enteras para que el Ayuntamiento no tenga que seguir manteniendo los servicios (agua, alcantarillado, recogida de basuras, etc….) que tiene que dar obligatoriamente.

A largo plazo el ahorro es considerable, sobre todo si se tiene en cuenta que esos barrios abandonados se pueden convertir fácilmente en focos de delincuencia.

¿Te imaginas al Ayuntamiento de Seseña demoliendo los edificios sin vender de Pocerolandia para ahorrarse el mantenimiento de las calles? ¿Y al de Madrid demoliendo los edificios fantasma del Ensanche de Vallecas y Las Tablas?

Cómo “contratar” vendedores de pisos que trabajan gratis

2009-06-18T22:23:03Z

Leyendo éste artículo de Expansión: “Las promociones inmobiliarias faraónicas, paradas por la crisis” me he acordado de que tenía por ahí escaneado éste folleto de una “promoción de valdeluz”:

Promoción ciudad valdeluz - 2000 euros por conseguirles una venta

Como idea está muy bien: en vez de contratar a varios comerciales y pagar sus sueldos, seguridad social, alquiler de oficina y demás, ofrecen 2000 Euros a quien traiga un cliente que compre un piso.

Un negocio redondo porque el “comercial” que reclutas y no vende cuesta mucho dinero. Y de esta manera, si alguien te consige dos o tres clientes se embolsa 4000-6000 eurillos que vienen muy bien ¿no?

La gracia está en que no es fácil conseguir un cliente. ¿Cuánta gente al ver esto habrá trabajado gratis o por menos del salario mínimo buscando a alguien que quiera comprar un piso y mandandolo a ésta promotora?

Como no están contratando a nadie, pueden “pagarle” menos del salario mínimo (cero euros si no venden nada) así que supongo que debe ser legal.

Las estadísticas inmobiliarias no sirven para nada

2009-06-17T07:59:35Z

Hoy es noticia (porque todos los medios se hacen eco de una nota de prensa del INE) que la compraventa de viviendas en España en el mes de marzo ha caido un 40 y pico por ciento respecto al año pasado.

Un dato impresionante… hasta da miedo. Sobre todo si no se mira en perspectiva (y la diferencia con el año anterior no es perspectiva):

Compraventa de Vivendas en España 2007-2009 (en unidades)

Lo que es impresionante es que no hay información anterior a de enero de 2007. En ese momento el INE empezó a recabar información sobre tranmisiones de derechos de la propiedad.

En sectores clave para la economía, como el turismo o la industria, tenemos series estadísticas muy buenas desde hace tiempo. Sin embargo, cuando el 20-30% del PIB español dependía del ladrillo ¿dónde estaban las estadísticas? ¿porqué nadie sabía cuántos pisos se vendían al mes en España? ¿Cómo se ha podido hablar de la fortaleza del sector del ladrillo todo este tiempo, sin saber exactamente ni cuántas viviendas se construyen en el país, cuántas están a la venta, y cuántas se han vendido?

Recuerdo que a principios de 2007 algunos amigos ya me decían que se vendían menos pisos que antes; pero eso es todo: un recuerdo. ¿Dónde están ahora esos datos para saber qué ha pasado en el mercado inmobiliario?

La banca puede ganar dinero con el alquiler

2009-06-15T15:46:20Z

Así son los folletos que me he encontrado en el banco para vender seguros de alquiler.
Además de la foto graciosa del inquilino, tatuado y con las orejas modificadas, resulta curioso ver cómo la banca está empezando a ofrecer productos (a través de sus aseguradoras) para el mercado de alquiler.

En éste caso se trata de un seguro que cubre impagos, reparaciones (que es lo que da dolor de cabeza al arrendatario), y daños materiales producidos por el inquilino (hasta 3.000 Euros, que no es mucho pero menos da una piedra).

Si el alquiler crece como el gobierno espera, la banca podría ganar dinero con los alquileres sin apenas arriesgar nada con productos como estos que no ofrecen:

Gestión de cobro del alquiler (domiciliaciones) – por un par de Euros, el banco se puede hacer cargo de cargar en cuenta el importe del alquiler. Ventajas para el banco: dinero que entra en la entidad, cobro de comisiones, y mayor vinculación del cliente arrendador.
Depósitos y Fianzas como garantía de cobro de alquiler. Dar varios meses de alquiler por adelantado al casero puede ser delicado además de que ese dinero que está inmobilizado no renta al inquilino. La banca podría aprovechar para mediar entre el casero y el inquilino, como se hace en otros países como Belgica. Allí el banco retiene el dinero de fianza hasta que tanto el casero como el inquilino dan el visto bueno. Y eso no es una fianza: pagar para que el banco te guarde un dinero es surrealista.
Seguros no como éste. Seguros en serio, tanto para el inquilino como para el casero. Protegiendo por una parte el interés del casero (asegurando el inmueble y equipamiento), y el interés del inquilino (que puede querer asegurar contenido). La ventaja es que un único asegurador supone un menor tiempo de resolución de problemas y también menor posibilidad de tener asegurado menor importe del total (momento en el que el seguro se escaquea).
Financiación la para compra de viviendas en alquiler – El banco también puede ganar una buena cantidad de dinero prestando a alquien que compra para alquilar; y si los clientes utilizan la gestoría del banco, con la asesoría del banco, y contratan un seguro del banco, los beneficios pueden ser muy interesantes además de soportar menor riesgo por operación.

Históricamente los bancos has sido quienes más se han beneficiado del mercado inmobiliario, sobre todo por la vía del crédito. Parece mentira que todavía no sepan cómo ganar dinero sin que medie una compraventa.

Blog cerrado por boda

2009-05-23T09:10:27Z

Éste blog permanecerá cerrado una temporada hasta que vuelva de la luna de Miel.

Ahora ya sabeís porqué lo actualizaba tan poco ultimamente ¿verdad?

Cancún amenazado por el ladrillo

2009-05-22T23:31:44Z

Esto no me lo esperaba. En el diario El Universal publican un artículo sobre una megaobra que – de llevarse a cabo – echaría a perder Cancún.

Un consorcio de empresarios han comprado el primer campo de golf (¿puede ser el de Pok Ta Pok?) que hubo en la zona, y ahora pretenden construir cinco bloques de 30 pisos a pesar de que no está permitido cambiar el uso del suelo.

No estoy muy de acuerdo con la construcción de campos de golf. Siempre que veo uno, hay alrededor una cantidad increíble de operaciones inmobiliarias. Y en este caso, por lo menos es agradable.

¿Porqué tendrán que copiarnos los Mexicanos las cosas que hacemos mal en España?

Espialista: El Vigilante de Anuncios Inmobiliarios

2009-05-19T09:50:52Z

Me llena de Orgullo y Satisfacción dar el pistoletazo de salida a la primera herramienta web de la MafiaInmobiliaria.com: El Espialista.

Espialista es el primer mashup de idealista que conozco; y se encarga de vigilar anuncios para sacar estadísticas de acceso (visitas) a los anuncios.

Para un vendedor resulta útil para saber el interés que tienen día a día sus anuncios. Por ejemplo, si tienes algo a la venta y te das cuenta de que tus visitas bajan día a día, te conviene modificar el anuncio (por ejemplo, añadiendo fotos o modificando el precio). Si tu anuncio no se ve, tu no vendes.

También es útil a comprador para saber a cuánta gente le interesa un piso (o un chalet), y hacerte una idea de cuánto tiempo tienes para cerrar un trato. Si un anuncio lo ve mucha gente, te lo van a quitar de las manos.

Por ahora nada más que decir. Probadlo y si teneís alguna duda o cuestión dejad aquí un comentario.

La Mafia Inmobiliaria en Amazon

2009-05-15T13:15:15Z

Hace unos minutos que Amazon.com ha aprobado la publicación del blog la Mafia Inmobiliaria para el Kindle (su lector de libros electrónicos) .

Podeís ver la Mafia Inmobiliaria en Amazon clicando aquí.

¿Quién va a tener deduccion por vivienda en 2011? el que compra VPO

2009-05-13T21:10:13Z

Las declaraciones del Presidente en el Debate Sobre el Estado de la Nación, diciendo que se van a terminar las ~~ayudas~~deducciones a la compra de vivienda han puesto los pelos de punta a más de uno esta semana.

La noticia sorprende incluso con la aclaración posterior en la que se explicaba que:

El fin de las ~~ayudas~~deducciones no iba a ser retroactivo.
Se mantienen las ~~ayudas~~deducciones actuales hasta 2011
Que a partir de 2011 sólo se darán en su totalidad quien tenga rentas inferiores a 17.000 Euros anuales.
Y que se reducirá linealmente la ~~ayuda~~deducción a quien gane entre 17.000 y 24.000 Euros anuales.

Quitar una ~~ayudas~~deducciones para la compra de una vivienda de la que se benefician todos los compradores de (primera) vivienda del país puede ser fuerte; pero según los economistas, ese dinero es el que se embolsan directamente los promotores y vendedores de vivienda.

Se puede considerar que el Estado ha estado promoviendo con esas ~~ayudas~~deducciones a que el precio de la vivienda se haya puesto donde está. Y es que con las ~~ayudas~~deducciones vigentes ¿te parece bien subvencionar el chalet de alguien que gana 5.000 Euros la mes? pues eso es lo que está pasando, ni más, ni menos.

En fín, en un par de años (y en todo caso antes de que Zapatero abandone la Moncloa) sólo ~~recibirán esas ayudas~~se podrán beneficiar de esas deducciones quienes ganen1.019 € al mes en 14 pagas, o 1.204 en 14 pagas (17.000 Euros brutos anuales).

Si aplicamos los nuevos criterios que tiene la banca par dar hipotecas (los mismos que hace 30 años y que se pasaron por la entreprierna durante la burbuja inmobiliaria), esta gente podrá pedir una hipoteca de unos 83.700 Euros pagando 400 al mes durante 30 años (al 4% de interés), con lo que se pueden comprar un piso de unos 104.000 Euros (y conseguir el 100% de la ~~ayuda~~deducción por compra de vivienda).

Estas cifras sólo se pueden dar hoy en día en Zulos o en Viviendas de Protección Oficial (VPO). Y con ciertas reservas porque los precios del módulo de VPO está por las nubes.

Moraleja: A partir de 2011, las ~~ayudas~~deducciones por compra de vivienda serán para la gente que compra VPO y lo necesita.