Márcia Corretora Imobiliária

Coisas que podemos aprender com o mercado imobiliário dos EUA: Conheça algumas peculiaridades de como esse segmento funciona em solo norte-americano.

2016-02-03T12:11:00.002-02:00

O mercado imobiliário norte-americano tem algumas particularidades que o diferenciam do brasileiro tanto no que se refere aos requisitos para o exercício da profissão como no atendimento ao cliente e no momento de fechar o negócio.

A corretora de imóveis Giselle Pekelman-Dur, brasileira que mora nos Estados Unidos e atua há dois anos nesse mercado lá, nos conta algumas curiosidades:

1- Para tornar-se um corretor, é necessário ser residente nos Estados Unidos e ter mais de 18 anos, não ter ficha criminal e ser aprovado em três provas de pré-qualificação. Entre as matérias cobradas estão Avaliação de Imóveis, Gestão da Propriedade, Financiamento Imobiliário, Aspectos Jurídicos do Imobiliário, Contabilidade Geral e Direito Empresarial.

2- Depois deste exaustivo processo de habilitação, o corretor escolhe a empresa Broker (imobiliária) para a qual vai trabalhar. Não é possível atuar sem um Broker. Cada empresa cobra uma porcentagem diferente sobre a sua venda.

3- Para vender um imóvel, seu cliente assina um contrato de seis meses a um ano. O corretor não recebe nada até concretizar a venda.

4- Existe um website para corretores chamado “Multiple Listings”, o MLS. O corretor é obrigado a colocar o imóvel neste site, a não ser que o seu cliente assine um termo especial para que não seja divulgado. Neste website há informações sobre tudo que está disponível no mercado, quem é o corretor e outros detalhes. “Eu posso dar um acesso de cliente, que não tem todos os detalhes, para futuros compradores”, avisa Giselle.

“Temos a obrigação de defender os interesses de nossos clientes e sempre falar a verdade”, pontua.

Quem compra trabalha com outro corretor. O cliente normalmente deve assinar um contrato com seu agente. “Esta prática serve para proteger os corretores, que gastam horas levando clientes para ver imóveis. Sem este contrato, o comprador poderia ter outros corretores trabalhando para ele e seu tempo teria sido gasto sem remuneração”, explica Giselle.

5- Em alguns casos, os imóveis à venda não estão no MLS e o corretor precisa ter contatos para saber destes imóveis. “Esta prática não é muito indicada porque não facilita o marketing da propriedade e, muitas vezes, o imóvel poderia receber uma oferta maior se tivesse sido divulgado”, diz Giselle.

6- Se o cliente gostar do imóvel, antes de sair para negociar é indicado checar com o banco o quanto conseguirá de empréstimo, evitando só saber que não terá o dinheiro necessário para a compra na hora de fechar o negócio. Quando a oferta é formalizada, é elaborado um documento de 16 páginas com todos os detalhes da casa, taxas e impostos.

7- A transação é feita por uma empresa terceirizada, Escrow, que lida com o dinheiro e qualquer licença que o imóvel precisar. O Escrow garante que o dinheiro realmente existe e o transfere para o dono do imóvel. O agente não lida com dinheiro de forma alguma.

Antes de a venda ser fechada, há uma série de inspeções. O comprador negocia para que, o que não estiver em perfeitas condições, seja consertado ou o valor descontado, dentro de um valor máximo permitido.

8- Quando o dono do imóvel assina o contrato, está ciente de que 6% do valor vão para os agentes, sendo 3% para cada lado (corretor do comprador e corretor do vendedor).

9 – Cada corretor é responsável pelo contrato de seu cliente e pela oferta de compra, que pode ser respondida com outra oferta (todo este processo tem limites e datas muito específicos). O agente tem que estar presente nas inspeções e fazer a sua também, porque, se algo der errado e ele não estava presente ou foi negligente, será responsabilizado e penalizado.

10- O valor do imóvel não é definido pela vontade do dono. É estabelecido por meio de um comparativo entre propriedades vendidas na área que tenham o tamanho igual ou próximo e detalhes semelhantes, como piscina, número de quartos e banheiros. No contrato pode ser especificado que, se não houver ofertas em 30 dias, o preço será reduzido. Nem toda oferta para compra de imóvel é aceita pelo dono.

Fonte: www.g1.globo.com/especial-publicitario/zap/imoveis/noticia

As 12 cidades do mundo onde alugar escritório é mais caro

2015-11-25T21:10:00.003-02:00

Imagem: Reuters / Stefan Wermuth - Arranha-céu conhecido como Walkie-talkie, em Londres

São Paulo - A consultoria imobiliária britânica Knight Frank divulgou nesta semana um ranking com as cidades do mundo com preços mais caros de aluguel de escritório em torre.
Naturalmente, a lista é dominada por grandes centros financeiros mundiais e quase metade to top 12 é de cidades americanas, com destaque para Nova York, onde os preços de residência também explodiram. O 5ª lugar é de São Francisco, notória pelos extremos do mercado imobiliário (veja o mapa que compara os preços da cidade com pontos ao redor do mundo).

O ranking não tem nenhuma cidade latino-americana. Um levantamento da consultoria Buildings em setembro mostra que, nos contratos fechados em 2015, os inquilinos de São Paulo têm conseguido um desconto médio de 22% e 8 meses de carência. A média dos últimos cinco anos foi de 14% de desconto e 3 meses de carência. Veja a seguir as 12 cidades do mundo onde é mais caro alugar espaço de escritório em uma torre:

1. Hong Kong
Preço do metro quadrado US$ 2.750
Crescimento nos 6 meses até junho 1,9%
"A falta de terra em Hong Kong é um problema amplamente conhecido de uma cidade densamente povoada. A disponibilidade limitada de escritórios na área central está tornando cada vez mais difícil atender a demanda de empresas multinacionais por espaço", diz o relatório.

2. Nova York, Estados Unidos
Preço do metro quadrado US$ 1.646
Crescimento nos 6 meses até junho 2%
"Nova York está próxima de um renascimento da construção como nos anos 80. A falta de escritórios modernos nos corredores tradicionais de negócios em Manhattan, combinada com uma demanda crescente do setor TAMI (Tecnologia, Propaganda, Mídia e Informação, no acrônimo em inglês), motivou projetos de desenvolvimento de grande escala no Far West Side e no ponto do World Trade Center", diz o relatório.

3. Tóquio, Japão
Preço do metro quadrado US$ 1.345
Crescimento nos 6 meses até junho 3,4%
"Quando investidores do mercado imobiliário falam de Tóquio, se referem a um dos maiores mercados do mundo, um centro financeiro global com bastante liquidez de propriedade e alguns dos maiores acordos em valor do momento. Apontam para a Abenomics e o estímulo massivo e os pacotes de reforma que ajudaram a impulsionar o mercado doméstico de ocupantes mantendo o custo de rolar a dívida em baixa recorde. Mas olhando o país como um todo, algo além disso está acontecendo: a população está diminuindo", diz o relatório.

4. Londres, Reino Unido
Preço do metro quadrado US$ 1.313
Crescimento nos 6 meses até junho 10,7%
"Desde 2000, Londres central teve mais de 6,5 milhões de novos metros quadrados construídos, mais do que o estoque total em Singapura. Ainda assim, a taxa de vacância está caindo para o menor patamar em 14 anos", diz o relatório.

5. São Francisco, Estados Unidos
Preço do metro quadrado US$ 1.130
Crescimento nos 6 meses até junho 8,2%
"Em São Francisco, o mercado de escritórios continua a se beneficiar da expansão do setor de tecnologia na cidade. O crescimento no preço do aluguel de torres aumentou 8%, bem mais do que em qualquer outra cidade americana do estudo", diz o relatório.

6. Singapura
Preço do metro quadrado US$ 1.003
Crescimento nos 6 meses até junho 1,2%
"A transformação estelar de Singapura de terceiro a primeiro mundo no espaço de cinco décadas é uma história de sucesso a que muitas outras nações aspiram e poucas tem sucesso", diz o relatório.

7. Sydney, Austrália
Preço do metro quadrado US$ 931
Crescimento nos 6 meses até junho 0,7%
"Em Sydney, um número crescente de firmas não dão mais mesas para todos os seus trabalhadores, baseado na ideia de que uma porcentagem da equipe sempre não está no escritório em um dado momento, e que áreas sem mesas individuais podem atender a um tráfego fluido dos que chegam e vão ao longo do dia", diz o relatório.

8. Moscou, Rússia
Preço do metro quadrado US$ 850
Crescimento nos 6 meses até junho 0,0%
"Por trás das fachadas brilhantes das torres da cidade de Moscou estão largos espaços de escritórios vazios. A taxa de vacância está em 26% e a projeção é de 36% até o fim do ano", diz o relatório.

9. Boston, Estados Unidos
Preço do metro quadrado US$ 807
Crescimento nos 6 meses até junho 0,0%
"Boston é a casa de uma indústria de biotecnologia vibrante que está transformando o Seaport District no centro", diz o relatório.

10. Los Angeles, Estados Unidos
Preço do metro quadrado US$ 785
Crescimento nos 6 meses até junho 0,0%
"Se fosse um país. Los Angeles seria a 21ª maior economia do mundo. Mais de 244 mil negócios conduzem a economia local, concentrada em tecnologia, turismo, comércio internacional, manufatura e indústrias criativas, incluindo mídia, entretenimento e propaganda", diz o relatório.

11. Xangai, China
Preço do metro quadrado US$ 783
Crescimento nos 6 meses até junho 5,3%
"Algumas cidades como Xangai estão afundando lentamente devido ao desenvolvimento de torres em terra mole e os efeitos do aquecimento global. Expandir debaixo da terra é uma alternativa e o governo de Xangai está começando a explorar essa tendência como uma forma de acomodar desenvolvimentos futuros", diz o relatório.

12. Chicago, Estados Unidos
Preço do metro quadrado US$ 732
Crescimento nos 6 meses até junho 4,6%
"Como a terceira maior região metropolitana dos Estados Unidos, depois de Nova York e Los Angeles, Chicago é vista como um mercado de acesso, um grupo de cidades definido por sua atração para investidores fronteiriços, inquilinos corporativos e turistas", diz o relatório.

Autor: João Pedro Caleiro de EXAME.com
Fonte: www.exame.abril.com.br/economia/noticias/as-12-cidades-do-mundo-onde-alugar-escritorio-e-mais-caro

ITBI: BASE DE CÁLCULO DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BEM IMÓVEL

2014-03-28T22:03:00.002-03:00

Base de Cálculo do Imposto de Transmissão de Bem Imóvel (ITBI) Divergente do Cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). É Legal a Divergência Levantada pelo Município?

Sob a égide da Constituição Federal, em seu artigo 146, III, a, cabe à lei complementar estabelecer normas gerais em matéria de legislação tributária, especialmente sobre a definição de tributos e de suas espécies, bem como, em relação aos impostos discriminados na Constituição , a dos respectivos fatos geradores, bases de cálculos e contribuintes;

Vários municípios estão entrando em contradição quando atribuem à base de cálculo do Imposto sobre transmissões de bens imóveis, -ITBI- um valor muito superior àquele lançado ex-offício pela própria Administração Tributária Municipal em relação ao Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana IPTU.

É exatamente aí que defendemos a tese de que o contribuinte não pode ser compelido a recolher o ITBI de imóvel recém comprado com valor venal superior àquele determinado pela autoridade fiscal municipal , quando avaliou o mesmo bem para fins de IPTU. O Art. 38 do Código Tributário Nacional determina que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel. Da mesma forma, o mesmo codex estabelece , em seu artigo 33, em relação ao IPTU: A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel!

Esses dispositivos ganham fundamento constitucional no art. 145, III, a. Portanto, são típicas normas gerais de direito tributário e devem se vincular para nortear as entidades tributadoras. O sistema de avaliação individual do imóvel é carregado de subjetivismo, não atribuindo à atividade administrativa da cobrança o caráter de "plenamente vinculada", como impõe o artigo 3º do Código Tributário Nacional, cuja fundamentação constitucional está no princípio da legalidade estampada no artigo 37,caput, da Constituição Federal.

Por outro lado, o método de avaliação em massa mostra-se muito mais seguro e confiável, pois vincula a autoridade fiscal a critérios estipulados por lei para fixar o valor venal, consignados em pautas, tabelas, listas ou mapas de valores. Qualquer diferença na quantificação da base de cálculo do IPTU e do ITBI enseja uma desarmonia e incompatibilidade dentro no sistema tributário do Município. Teria, nesta hipótese, um caótico e inaceitável conflito de normas, totalmente repelido pelo Direito.

De fato, as bases de cálculo desses impostos são idênticas: o valor venal, que deve ser apurado de acordo com uma avaliação "em massa". Enfim, o lançamento direto (de ofício) feito para o IPTU, na condição de ato ou processo administrativo tendente a apurar o quantum debeatur do imposto, vincula a Administração Tributária no que tange ao valor fixado como sendo o "valor venal" do bem, inclusive para fins de ITBI, vez que a base de cálculo dos dois impostos municipais é idêntica.

Entendimento inverso geraria incerteza e insegurança jurídicas, pois o valor venal deve ser uno para ambos os impostos municipais. (Grifo nosso)

Diante de todas as considerações já elaboradas com o intento de concluir pela identidade das bases de cálculo dos dois impostos municipais em abordagem, resta ainda refutar a medida administrativa tomada por algumas municipalidades, como a de Belo Horizonte, no sentido de impor um valor venal para o contribuinte superior ao do IPTU.

A Constituição Federal consagra a liberdade e a propriedade como dois princípios basilares do Estado Brasileiro.

Quanto ao direito de propriedade, é cediço que este deverá atender à sua função social. Portanto, a propriedade precisa ser utilizada com esta função, sob pena de uma intromissão estatal totalmente albergada pela Lei Maior.

A única saída válida para o Fisco Municipal, então, a fim de se evitar a total falta de pagamento do tributo (e consequente falta de solidariedade de quem possui capacidade contributiva artigo 3º, I, c/c artigo 145, § 1º, ambos da Lei Fundamental), seria o arbitramento de um valor mínimo para esta operação, que é o que ocorre normalmente: no mínimo, a base de cálculo do ITBI deverá corresponder ao do IPTU. No máximo, ao valor da efetiva transação. Entretanto, a existência de uma tolerância mínima quanto ao valor de venda não possibilita, por outro lado, que o Fisco Municipal arbitre um outro valor para apurar a base de cálculo, como se estivesse "transmitindo" o imóvel no lugar do contribuinte. Não se nos afigura nem legal, nem constitucional,com licença, a estipulação de valores venais distintos para cada um dos impostos, em plantas de valores diferentes.

Em respeito ao princípio da segurança jurídica, não é possível que uma mesma base de cálculo , em diferentes impostos, alcance valores monetários tão dispares.

A legislação do IPTU dispõe critério objetivo para apuração do valor venal, bem com o do mecanismo para atualização desse valor, que deve ser calculado para embasar também o ITBI, não havendo justificativa para coexistirem dois valores venais para um mesmo imóvel. Com essas considerações, a primeira sentença favorável ao contribuinte foi prolatada pelo MM. Juiz da 3ª Vara de Fazenda Municipal, processo 0046331-48.2011.8.13.0024, de nossa condução, que acertadamente entendeu pela tese aqui defendida e condenou o Município de Belo Horizonte a repetir o indébito do valor pago a maior pelo ITBI.

Leonardo Felippe Sarsur - Conselheiro Seccional e Advogado

Fonte: JusBrasil

A bolha dos imóveis começa a estourar no mercado comercial

2014-03-28T00:35:00.002-03:00

É verdade, o preço de casas e apartamentos nunca foi tão alto. Mas não é lá que está a verdadeira bolha imobiliária brasileira. Prédios comerciais, shoppings e galpões vazios — é aí que está o problema

Por Ana Luiza Leal e Vicente Vilardaga, de inShare76 e Germano Lüders / EXAME

Prédios comerciais em São Paulo: os preços caíram 15%

São Paulo - Pouco antes de receber o Prêmio Nobel de Economia, no ano passado, o americano Robert Shiller fez uma viagem a São Paulo. Shiller ganhou fama internacional como uma espécie de caçador de bolhas — aquele fenômeno financeiro marcado por preços que descolam da realidade para depois cair subitamente.

No fim da década de 90, ele escreveu que a obsessão do mercado americano por ações de empresas de tecnologia acabaria mal. Acertou em cheio. Uma década depois, demonstrou que o preço dos imóveis nos Estados Unidos estava beirando a loucura e despencaria logo.

Shiller, que estuda o mercado imobiliário americano há décadas, acertou de novo. Pois, em sua visita a São Paulo, ele analisou o que estava acontecendo com os imóveis no Brasil. Como qualquer brasileiro sabe, faz quase oito anos que o preço de apartamentos e casas nas principais cidades do país sobe sem parar.

Os sinais de exuberância irracional são os mais variados. Um “apertamento” de 35 metros quadrados recém-lançado em São Paulo costuma ultrapassar o valor de 1,1 milhão de reais. No bairro de Ipanema, no Rio de Janeiro, o metro quadrado dos imóveis mais chiques vale 50 000 reais. Shiller olhou isso tudo, achou que já tinha visto esse filme antes e cravou — é bolha.

Mas é mesmo? O mais famoso caçador de bolhas do mundo achou mais uma? O preço dos imóveis está prestes a desabar? Para começar a conversa, é preciso deixar claro que essas são perguntas impossíveis de responder com precisão. O futuro do preço das coisas é, por definição, incerto.

Em muitos casos, ondas de valorização são seguidas por mais ondas de valorização — já que há boas razões econômicas por trás delas. Por outro lado, uma bolha só se forma porque, até o dia em que estoura, há uma espécie de consenso em torno dos bons “fundamentos” da alta nos preços.

A saúde do mercado imobiliário interessa, por razões óbvias, a milhões de brasileiros. Saber se estamos ou não em meio a uma bolha é, portanto, uma das discussões econômicas mais importantes do país. Mas os números mostram que Shiller atirou no que viu e acertou no que não viu. Há, de fato, uma bolha imobiliária no Brasil. E ela já começou a estourar. Mas não onde Shiller imagina.

Os maiores símbolos da bolha imobiliária brasileira não são quitinetes de 1 milhão de reais, mas prédios comerciais vazios, shopping centers novos às moscas e galpões industriais sem uso. A bolha brasileira, em suma, está localizada no mercado comercial, e não no residencial.

Durante a última década, houve nesse segmento uma espécie de fúria construtora. Em 2012 e 2013, os lançamentos somaram 25 bilhões de reais, maior volume da história. Cidades onde só havia edifícios acanhados, como Vitória e Recife, passaram a receber empreendimentos modernos. Um marco do oba-oba nesse segmento é o megaprojeto de revitalização da zona portuária do Rio de Janeiro.

Animadas pelas obras de reurbanização prometidas pelo governo, incorporadoras nacionais e estrangeiras disseram que lançariam 1 milhão de metros quadrados de escritórios na região, o que corresponde a dois terços da disponibilidade atual de imóveis comerciais em toda a cidade. Só o bilionário americano Donald Trump se comprometeu a erguer cinco torres de 38 andares ali.

A promessa, em todos os casos, foi a mesma. O crescimento da economia e a chegada de novas empresas multiplicariam a demanda por áreas de escritórios. Quem não aproveitasse para construir perderia a maior oportunidade da história no Brasil. Deu-se o mesmo nos dois outros principais segmentos do mercado imobiliário comercial — os shoppings e os galpões.

Também nesses casos a perspectiva de boom econômico levou a um recorde de construções. A área de galpões disponível no país cresceu nada menos do que 120% em apenas três anos.

São hoje 8,1 milhões de metros quadrados para estocar a produção industrial brasileira. Também nunca se construiu tanto shopping center. Até mesmo cidades com 200 000 habitantes, como Sobral, no interior do Ceará, e Arapiraca, em Alagoas, ganharam o seu.

Leia a matéria completa em:

http://exame.abril.com.br/revista-exame/edicoes/1060/noticias/a-bolha-estourou?page=1

Alta do preço do metro quadrado começa 2014 em desaceleração

2014-02-08T17:54:00.004-02:00

Índice FipeZap teve uma variação de 0,8% em janeiro, resultado 0,2% menor do que o registrado no mês anterior. Preço médio do metro quadrado no Brasil ficou em R$ 7.318

(Rodrigo Louzas, do Portal PINIweb)

O preço do metro quadrado dos imóveis brasileiros teve um aumento de 0,8% em janeiro, segundo o índice FipeZap, elaborado pela Fipe em parceria com o portal ZAP Imóveis. A variação é 0,2% menor do que a apresentada em dezembro (1%). Apesar da desaceleração, nos últimos 12 meses, o preço aumentou um total de 13,5%.

Das 16 cidades monitoradas pela pesquisa, o destaque ficou com São Paulo, que registrou alta de apenas 0,7% em janeiro, configurando assim o menor aumento da história do ranking, que é calculado desde janeiro de 2008. Brasília foi a única cidade que apresentou retração no mês, de -0,3%.

Já no estado do Rio de Janeiro, houve um aumento ainda maior do índice na variação acumulada em 12 meses. O volume foi de 15,2% em dezembro para 15,5% no primeiro mês de 2014.

Na comparação mensal, pelo levantamento, os maiores aumentos foram registrados em Florianópolis (+1,6%) e em Vitória (+1,4%), enquanto, por outro lado, as menores variações ocorreram em Brasília (-0,3%) e Curitiba (+0,3%).

O preço do metro quadrado, por sua vez, teve média nacional de R$ 7.318. Em relação às cidades pesquisadas, os valores ficaram entre R$ 3.830 em Vila Velha e R$ 10.250 no Rio de Janeiro.

Veja o ranking completo abaixo:

Fonte: http://construcaomercado.pini.com.br

Saiba quais são os documentos necessários para comprovar que o imóvel não tem problemas de estrutura, pendências jurídicas nem dívidas:

2014-01-22T12:47:00.002-02:00

Um imóvel é o bem mais caro que boa parte dos brasileiros vai comprar durante a vida. Antes de assinar o contrato de aquisição, é importante que o comprador tenha acesso a toda a documentação necessária para comprovar que o imóvel está regularizado e não possui pendências jurídicas ou financeiras. Solicitar ao vendedor o número do IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) é imprescindível para checar grande parte das possíveis pendências com a propriedade. Abaixo a engenheira civil Sanrlei Polini, fundadora da Soluções Consultoria, especializada em regularização de imóveis, ensina os dez passos para evitar problemas na hora de comprar um imóvel:

1 - Verifique se o vendedor é realmente o proprietário do imóvel por meio da análise da matrícula do registro de imóveis. A documentação pode ser solicitada diretamente ao vendedor ou no registro de imóveis da região. "Essa informação facilita a checagem dos demais documentos, pois já indica que não será necessária a presença de outros proprietários", indica Sanrlei.

2 - Levantar as certidões dos proprietários de forma a identificar a saúde financeira do vendedor. Trata-se da certidão dos 10 cartórios de protestos e processo civil ou trabalhista. Esse é o documento que concentra todas as certidões. Assim, não há chance que antigos débitos sejam cobrados do novo proprietário.

3 - Checar se o imóvel possui dívida de IPTU. Diretamente na subprefeitura onde está localizado o imóvel ou mesmo no site da prefeitura é possível conferir a situação do imposto somente com seu número.

4 - Também na subprefeitura e de posse do número do IPTU há a possibilidade de conferir se o imóvel possui dívida de multas - que ocorre no caso de obras ou utilização irregular do terreno.

5 - Averiguar a aprovação do projeto na subprefeitura. "A aprovação do projeto é determinante, pois comprova que houve um responsável técnico pela obra", explica Sanrlei.

6 - Com a companhia de um profissional (engenheiro ou arquiteto), vistoriar o imóvel para apurar se está de acordo com o projeto aprovado.

7 - Solicitar ao profissional técnico apontamentos sobre a possível existência de problemas de estrutura ou manutenção. "Tais eventualidades devem ser consideradas em contrato ou sanadas antes da compra", diz a engenheira.

8 - Confirmar a existência do Habite-se, o documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo as exigências estabelecidas pela prefeitura local para a aprovação de projetos. O mesmo pode ser solicitado na subprefeitura onde está o imóvel.

9 - Analisar se o zoneamento permite ampliação do imóvel. "A lei de zoneamento urbano regula o uso, ocupação e arrendamento da terra urbana por parte dos agentes de produção do espaço urbano, tais como as construtoras, incorporadoras, proprietários de imóveis e o próprio Estado. Caso não haja permissão para alteração no projeto aprovado, o novo proprietário será proibido de executar uma obra, por exemplo.", alerta Sanrlei Polini.

10 - Verificar se o imóvel não é tombado junto ao Condhephaat (Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo), Conpresp (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo) ou Iphan (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional). Isso pode ser feito por meio de consulta ao site da prefeitura ou pessoalmente na subprefeitura.

Fonte: Revista Veja/Exame

Cartão de Natal

2013-12-24T23:52:00.001-02:00

Orçamento Real - Custo por etapa de uma obra (divulgados na Revista PiniWeb)

2012-07-07T02:46:00.001-03:00

(O objetivo da publicação desta matéria no meu blog é informar uma estimativa de valores percentuais que representam cada etapa de uma obra de um empreendimento de 64 unidades de padrão médio (ver tabela no final do Post) que naturalmente é um exemplo, que poderá variar em dezenas de situações, inclusive de construtora para outra, mas são informações muito interessantes para quem é interessado nos custos e despesas na contrução de empreentimentos. Parabéns à Revista PiniWeb e autores da matéria Aline Mariane e Juliana Cristina Teixeira)

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A incorporadora MBigucci iniciou em setembro de 2010 a construção do empreendimento para a classe média localizado em São Bernardo do Campo, Estado de São Paulo. O edifício residencial ocupa um terreno de 1.200 m², onde está sendo construída uma torre composta por um subsolo, térreo e 16 pavimentos-tipo com quatro apartamentos por andar, totalizando 64 unidades.

O item que mais pesou no orçamento da obra foi a estrutura, com 27,37% de participação nos custos, o equivalente a R$ 1.897.005,84. "Este valor é normal para um empreendimento convencional, com quatro unidades por andar. A estrutura sempre é o item mais pesado", explica Milton Bigucci Jr., diretor técnico da MBigucci.

Uma das preocupações da incorporadora era otimizar o prazo da obra e, para isso, a empresa optou por revestir a fachada com argamassa projetada. "O custo era um pouco maior, mas pela velocidade da execução nós achamos que compensaria", justifica Milton Bigucci. Ao todo, os revestimentos externos consumiram R$ 89.217,02 ou 1,29% do orçamento da obra.

Resumo da obra:

Incorporação MBigucci

Comercialização Estratégia Empreendimentos Imobiliários

Projeto arquitetônico Maurício da Silveira Vera

Projeto de interiores e paisagístico Verdi Salerno

Fundações estaca hélice contínua

Estrutura concreto armado

Fechamento alvenaria de vedação em bloco de concreto

Início das obras setembro de 2010

Término das obras abril de 2013

Investimento R$ 6.931.596,83

Cautela nos prazos

A preocupação com atrasos no cronograma levou a MBigucci a estabelecer um prazo de entrega maior que o tempo necessário para a conclusão da obra. "No meio do caminho sempre enfrentamos burocracia dos órgãos públicos ou problemas de falta de mão de obra. O cronograma da obra é de 20 meses, mas mantivemos o prazo de dois anos e meio para os clientes, para evitar qualquer risco de atraso", ressalta o diretor da empresa.

A precaução foi bem-vinda, já que problemas com o terreno atrasaram a execução das fundações em estaca hélice contínua. "O solo era muito mole e o equipamento da hélice contínua teve certa dificuldade para se movimentar. As máquinas afundavam", explica Milton Bigucci. Foi necessário recompor o solo com rachão para torná-lo mais resistente superficialmente e, assim, viabilizar a movimentação dos equipamentos. As fundações, que tinham previsão de serem concluídas em 23 dias, foram finalizadas em 40 dias, quase o dobro do tempo estimado.

Outro problema encontrado pela empresa era um talude, localizado logo atrás do canteiro, que estava cedendo sobre a área do empreendimento. Foi necessário executar um sistema de contenção com solo grampeado para resolver o deslizamento. "Não era nada grave, mas implicou um custo adicional que foi considerado nas contenções", explica Milton Bigucci.

Fonte: Revista PiniWeb /Aline Mariane / Apoio de engenharia: Juliana Cristina Teixeira

CUSTO POR ETAPA

SERVIÇOS	TOTAL POR ETAPA (R$)	PARTICIPAÇÃO (%)
Despesas iniciais	212.662,09	3,07
Instalação do canteiro de obras	379.484,05	5,47
Serviços gerais e administração	505.798,26	7,30
Movimentação de terra	77.037,30	1,11
Fundações/infraestrutura	527.522,12	7,61
Estrutura	1.897.005,84	27,37
Alvenaria	481.922,17	6,95
Cobertura e impermeabilização	82.329,95	1,19
Revestimento interno	267.238,40	3,86
Revestimento externo	89.217,02	1,29
Revestimento cerâmico para parede	66.499,91	0,96
Revestimentos especiais	30.321,77	0,44
Esquadrias metálicas	450.909,00	6,51
Peitoris, soleiras e rodapés	22.540,83	0,33
Portas e ferragens	105.148,92	1,52
Ladrilhos e pisos	61.411,90	0,89
Pisos especiais	6.617,09	0,10
Instalações elétricas	302.027,92	4,36
Instalações hidráulicas	283.131,98	4,08
Aparelhos sanitários	161.944,92	2,34
Pintura	275.088,76	3,97
Limpeza	24.217,77	0,35
Serviços complementares e urbanização	70.395,74	1,02
Elevadores	302.722,15	4,37
Outros equipamentos	139.745,90	2,02
Diversos	108.655,07	1,57
Total	6.931.596,83	100%

Imóvel como investimento é uma ilusão, diz Shiller, professor de Yale especialista no mercado imobiliário americano, não existe garantia alguma de que os preços dos imóveis vão sempre subir

2012-04-18T14:14:00.001-03:00

São Paulo – Obcecado por gestão de riscos e especialista no mercado imobiliário americano, o professor da Universidade de Yale Robert Shiller considera que imóveis não são um bom investimento se o objetivo é ganhar dinheiro por meio de sua valorização. “Não existe garantia alguma de que os preços dos imóveis vão para cima”, disse o estudioso recentemente em entrevista ao site “The Motley Fool”.

Na ocasião, Shiller chamou de ilusão a corrida dos americanos aos imóveis ao longo da década de 2000, que culminou com o estouro da bolha em 2007. Bolha, aliás, prevista pelo próprio Shiller ainda em 2003. “Imóveis são ativos que se depreciam, que ficam antiquados; vão acabar no lugar errado. As pessoas vão querer viver em outros lugares, o ganho de capital não é automático”, observou o professor na entrevista.

Perguntado sobre por que os americanos caíram nessa ilusão, Robert Shiller disse não saber por onde começar. As razões listadas têm a ver com psicologia. E não poderia ser diferente, vindo de um dos pais das finanças comportamentais, ramo do estudo de finanças que considera que o lado emocional dos seres humanos que participam dos mercados tem um papel muito importante nas suas decisões de investimento.

Uma dessas razões é a inflação. Segundo o professor, especialmente há cinco anos ouvia-se muito coisas do tipo: “Minha avó acabou de vender sua casa por 300.000 dólares, e sabe quanto ela pagou em 1952? Apenas 30.000 dólares”.

“Então o preço aumentou dez vezes. Essas histórias estão no nosso repertório, mas quando você olha de perto, qual foi a alta de preços ao consumidor naquele período? Foi algo por aí também. Ela não fez dinheiro nesse negócio. E estava gastando dinheiro com o imóvel ano após ano com manutenção”, explicou Shiller. Um cálculo preciso da inflação americana no período do exemplo mostra que é isso mesmo: um imóvel de 30.000 dólares, corrigido pela inflação, custaria hoje uns 260.000 dólares.

Está certo que no Brasil, com sua história de hiperinflação, o comportamento dos índices de preços sempre foi bem diferente. Aliás, a inflação galopante é uma das responsáveis pela cultura do investimento em imóveis do brasileiro, pois houve um tempo em que esta era uma das poucas maneiras de garantir algum valor para o patrimônio. Porém, com índices de inflação mais “normais” hoje em dia, quem quiser ter ganho de capital com a venda de um imóvel precisa sem dúvida descontar a inflação da diferença entre os preços de compra e de venda.

Outra razão citada por Shiller é a influência exercida pelas noções de riqueza crescente no mundo e da finitude da terra. “Nós começamos a encarar propriedades urbanas como terra. E essa é uma mudança no nosso pensamento. Se você voltar centenas de anos, havia especulação com terra neste país, mas não havia especulação com imóveis urbanos. Era senso comum”, diz.

Ele explica que, para George Washington – que era especulador de terras – especular no mercado imobiliário significava comprar milhares de acres por um xelim o acre, e não comprar uma casa na cidade. “Esse hábito se proliferou como sendo algo que todo mundo faz. Você compra uma casa e ela rende muito dinheiro”, conclui o professor.

O terceiro motivo seria a bolha em si mesma. “O Fed [banco central americano] tinha uma política muito frouxa e isso encorajou a bolha e a subida rápida de preços. Isso acabou proliferando histórias sobre imóveis como investimento”, refletiu Shiller.

A desconfiança de Shiller em relação ao mercado imobiliário tem a ver com sua aversão ao risco que não se pode gerir. O acadêmico foi um dos criadores do índice Case-Shiller, que acompanha o mercado imobiliário americano, e também de derivativos por meio dos quais é possível fazer hedge nesse mercado, operando vendido em um ambiente que não permite “naturalmente” a gestão de riscos.

Mas então comprar um imóvel nunca pode ser considerado um investimento? Na mesma entrevista ao site “The Motley Fool”, Shiller explica: “Bem, um imóvel definitivamente é um investimento no sentido de que, para a maioria das pessoas, representa a maior parte de sua riqueza, e é algo com o qual elas podem contar em caso de emergência. Você pode vender a casa para pagar por algo mais importante. Mas a questão deve também levar em conta se um imóvel é um bom investimento no sentido de trazer retorno financeiro”, diz o professor.

Para ele, poder morar no imóvel é certamente um benefício, mas no que se refere a ganhos de capital, Shiller considera a coisa superestimada. “Meus dados mostram que, de 1890 a 1990, 100 anos, não houve virtualmente valorização real (descontada a inflação) nos preços dos imóveis. E eu acho que as pessoas em 1990 deviam se considerar sortudas de ter ficado no zero a zero, porque os preços poderiam ter caído”, conclui.

Fonte: Exame.com

Arranha-céus indicam hora de sair da bolsa, diz estudo

2012-03-31T19:22:00.003-03:00

Empire State Building: bolsa teve anos bem difíceis após o início da construção do prédio

São Paulo – A formação de bolhas em mercados acionários é um tema que sempre intriga economistas e investidores. Por mais que momentos de excesso de otimismo sejam fáceis de se identificar, muita gente continua a perder dinheiro na bolsa porque se recusa a vender uma ação que não para de subir. Ajuda a confundir as pessoas o fato de que sempre há gente prevendo o pior para o mundo – a ironia mais repetida é que os economistas previram dez das últimas cinco recessões.

Também não faltam anedotas sobre os sinais inequívocos de que é realmente hora de sair da bolsa. A mais famosa delas tem como protagonista Joseph Patrick Kennedy, pai do ex-presidente americano John Kennedy. Poucos antes da crise de 1929, Joseph estava engraxando seus sapatos quando o engraxate lhe pediu dicas sobre o mercado acionário. Imediatamente ele pensou que, se até os engraxates estão entrando na bolsa, seria hora de vender todos os papéis. A sagacidade do patriarca da família Kennedy evitou que ele perdesse milhões de dólares nos meses seguintes.

Recentemente o professor Gunther Loffler, da universidade de Ulm, na Alemanha, resolveu propor um novo método para os investidores identificarem bolhas em mercados sempre movediços. Segundo uma reportagem publicada pelo SmartMoney, um site ligado ao Wall Street Journal, o professor conduziu um estudo que sugere que as pessoas devem sair da bolsa sempre que começam a surgir notícias de que o maior arranha-céu do mundo será construído.

Para chegar a essa conclusão, ele analisou dados acumulados desde 1871. Sua conclusão foi de que as bolsas americanas tiveram um resultado 10% inferior à média em períodos de três a cinco anos após o anúncio da construção de prédios imensos.

Mais do que uma simples coincidência, o professor enxergou indícios de que os arranha-céus são fruto de bolhas econômicas. Esse tipo de empreendimento só sai do papel quando os investidores estão otimistas demais para prestar atenção aos riscos. É nesse cenário que as ações costumam ficar supervalorizadas.

O professor Gunther Loffler usa alguns exemplos para ilustrar seu estudo. Com 56 andares, o Woolworth Building começou a ser construído em Nova York em 1910 com a pretensão de se tornar o mais alto edifício do mundo na época. No mesmo ano, o índice Dow Jones recuou 18% em um movimento que ficou conhecido como Pânico de 1910. A correção foi seguida por anos bastante ruins para o mercado. O índice só voltou a alcançar patamares recordes mais de uma década depois.

Outro bom exemplo é o Empire State Building, que foi durante 40 anos o prédio mais alto de Nova York. Com 443 metros de altura, o edifício foi o primeiro do mundo a ter mais de 100 andares. O início da construção data de 1930, um ano após o início da Grande Depressão. O índice Dow Jones só voltaria a atingir patamares recordes mais de 20 anos depois.

Já em junho de 2007, começou a construção do Chicago Spire, que foi planejado para se tornar o edifício mais alto dos Estados Unidos, com 609 metros. Na mesma semana em que foi dado início à construção, o mercado imobiliário americano atingiu seu pico. A crise de 2008, que levou ao aumento da inadimplência no mercado hipotecário e à quebra de dezenas de bancos nos EUA, provocou a interrupção da construção posteriormente.

A partir da análise dos dados, o professor Gunther Loffler também sugeriu aos investidores uma nova estratégia para a gestão do portfólio. Segundo ele, sempre que a construção de um novo arranha-céu é anunciada em um país, o investidor local deve mover seus investimentos em bolsa para títulos de renda fixa. Os recursos só devem voltar para o mercado acionário quatro anos depois. De acordo com Loffler, quem adota essa estratégia obtém retornos bem mais consistentes que os investidores que simplesmente compram ações e os mantêm em carteira por longos períodos de tempo.

Se o estudo estiver correto, essa seria uma excelente hora de vender ações na China e no Oriente Médio, onde estão localizados 11 dos 12 edifícios mais altos do mundo atualmente em construção. O maior sinal de venda está na Arábia Saudita, onde o príncipe Al-Waleed Bin Talal planeja erguer a Kingdom Tower. O prédio terá 1.609 metros e abrigará 80.000 moradores. A Kingdom Tower terá o dobro da altura daquele que atualmente ocupa o posto de maior prédio do mundo, o Burj Khalifa, em Dubai. O edifício nem começou a ser construído, mas, de acordo com o professor da universidade alemã, é hora de ficar bem distante do mercado saudita.

Fonte: João Sandrini, de Wikimedia Commons

Projeto de lei estabelece a fiscalização periódica de edificações em todo o país

2012-02-22T20:54:00.000-02:00

Proposta prevê periodicidade de avaliação de acordo com a idade do edifício. Para prédios com mais de 30 anos de existência, inspeção deve ser realizada a cada cinco anos

A Comissão de Desenvolvimento Regional e Turismo (CDR) do Senado está analisando o Projeto de Lei do senador Marcelo Crivella (PRB-RJ), que exige a realização periódica de fiscalizações em edifícios e cria também um laudo para a inspeção nessas edificações. O PLS 491/11 inclui qualquer tipo de edificação, menos barragens e estádios de futebol, que já contam com uma legislação específica nesse sentido.

"É uma preocupação que carrego pela profissão que exerci durante anos e anos da minha vida construindo edifícios e, depois, como professor de universidade na cadeira de materiais de construção. A estrutura de concreto armado não é uma estrutura que garanta a estabilidade do prédio sem manutenção. O concreto é uma rocha artificial", disse Crivella, engenheiro de formação.

Segundo o projeto, "o objetivo da inspeção é efetuar o diagnóstico da edificação por meio de vistoria especializada, utilizando-se de laudo para emitir parecer acerca das condições técnicas, de uso e de manutenção, com avaliação do grau de risco à segurança dos usuários".

De acordo com o senador, a proposta inicial era que edificações com mais de 30 anos fossem fiscalizadas a cada cinco anos. Mas, seguindo sugestões do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (Confea), o relator do projeto, senador Zezé Perrela (PDT-MG), propôs uma emenda para que as fiscalizações sejam realizadas com os seguintes parâmetros: a cada cinco anos, para edificações com 30 anos ou mais; de três em três anos, para edificações com 40 anos ou mais; a cada dois anos, para edificações com 50 anos ou mais; e anual, para edificações a partir de 60 anos.

A inspeção seria feita por um profissional registrado no sistema Confea/Crea, que produziria um Laudo de Inspeção Técnica de Edificação (Lite), com a avaliação da conformidade da edificação de acordo com a legislação e as normas técnicas pertinentes; explicitação dos tipos de não conformidade encontrados, do grau de risco a eles associado e da necessidade de interdição, se for o caso; prescrição para reparo e manutenção, quando houver, da edificação inspecionada; e assinaturas do(s) inspetor(es) encarregado(s) do Lite e do proprietário ou responsável pela administração da edificação.

A expectativa, segundo Crivella, é que, após aprovação pela CDR, o projeto siga para a Câmara dos Deputados e depois à sanção presidencial até junho. Após a publicação, a lei deve entrar em vigor em 180 dias.

Por Mauricio Lima

Maneiras de economizar na compra de um imóvel

2012-02-06T00:23:00.002-02:00

Assinar o contrato no pré-lançamento do empreendimento, pagar à vista ou formar um grupo de compra coletiva costumam trazer vantagens na negociação

São Paulo – Os preços dos imóveis em cidades como Rio de Janeiro ou São Paulo começam a parecer extremamente elevados para a maioria dos brasileiros. No principal centro financeiro da capital paulista, o Itaim Bibi, alguns lançamentos já saem por mais de 20.000 reais o metro quadrado.

Para fazer os imóveis caberem no bolso dos consumidores, as incorporadoras têm lançado unidades cada vez menores nos bairros nobres ou apostado em empreendimentos mais distantes das regiões centrais, onde os terrenos são mais baratos. O comprador, entretanto, também pode fazer sua parte para gastar menos. A seguir, EXAME.com apresenta três formas de economizar ao comprar um imóvel:

1 – Comprar no pré-lançamento

Segundo Vitorio Panicucci, sócio da Clavi Incorporações, uma pessoa que compre um imóvel na fase de pré-lançamento pode conseguir um desconto de até 5% no valor da propriedade. Ele explica que faz parte da estratégia de marketing das incorporadoras divulgar, por exemplo, que 40% das unidades de um empreendimento imobiliário foram vendidas no dia do lançamento. Na verdade, quando isso acontece, apenas metade desses imóveis costuma ter sido comercializada naquelas 24 horas. Os demais encontraram um interessado um a dois meses antes do lançamento oficial.

Durante esse período, as empresas que já obtiveram o registro da inrporação começam a publicar anúncios em jornais sobre o empreendimento e a imobiliária responsável pelas vendas também busca divulgar o lançamento aos clientes por e-mail ou outras ferramentas. Em alguns casos, o próprio estande de vendas já terá sido montado, assim como o imóvel decorado que ajudará os corretores a transformar aquele empreendimento na planta em realidade.

O que se chama no mercado de lançamento, portanto, está mais para um dia de festa do que para o marco inicial das vendas. Muitos empreendimentos são lançados com shows de artistas famosos, atrações como passeios gratuitos de helicóptero pelo bairro e comida de graça. Esse será o dia de maior visitação do estande. No entanto, não é quando poderão serencontrados os melhores preços, já que, nesse dia, a empresa já espera divulgar aos interessados que boa parte das unidades foi vendida.

Quem compra um imóvel no pré-lançamento também tem maior pode de escolha da unidade preferida (porque quase nada foi vendido) e também poderá negociar melhor o fluxo de pagamentos (não ficando preso à tabelapadrão apresentada a quem vai ao estande de vendas quando quase tudo já foi comercializado).

2 – Antecipar o fluxo de pagamentos

Outra forma de conseguir um bom desconto é antecipar o fluxo de pagamentos do imóvel. Em geral, quem compra um apartamento na planta paga cerca de 30% do valor durante os anos de construção e deixa os outros 70% para financiar junto a algum banco depois que o prédio ficar pronto. Dependendo do interesse da empresa em levantar dinheiro antes do início das obras, o desconto para quem quita tudo à vista pode chegar a 20%, segundo Panicucci, da Clavi.

A dica de pedir desconto à vista parece óbvia, mas é importante lembrar que as incorporadoras não costumam divulgar essa possibilidade. A tabela de descontos só costuma ser apresentada após a solicitação do cliente. O tamanho do desconto costuma variar de acordo com o percentual de dinheiro que o comprador planeja tirar do bolso antecipadamente e também com o interesse da incorporadora em levantar recursos para reduzir o tamanho do empréstimo que será tomado junto a algum banco para

financiar a construção.

Para avaliar se o desconto é ou não vantajoso, o comprador deve considerar não apenas o percentual oferecido mas também o risco da operação. Se a incorporadora possui uma boa reputação no mercado, o risco de pagar por um imóvel que nunca será entregue cai drasticamente. Outro detalhe importante que deve ser apurado pelo comprador é se um banco já concordou em financiar a obra. Em caso positivo, esse é um sinal positivo de que haverá dinheiro para a conclusão do empreendimento.

3 – Compras coletivas

Esse é um modelo que já começa a ser testado no país. A Save Invest, uma empresa gaúcha de investimentos, oferece a possibilidade de fazer uma compra coletiva de algum imóvel, e, segundo Diego de Cerqueira Lima, sócio da empresa, o modelo permite obter um desconto que pode chegar a até 30% sobre o valor de tabela. O funcionamento do sistema, entretanto, é bem diferente que o de um site de compras coletivas. Em primeiro lugar, as ofertas nunca entram na internet e nem mesmo no site da própria empresa. Os investidores entram em contato com a Save Invest e avisam sobre o interesse em comprar um imóvel com determinada localização, características e preço.

Ao mesmo tempo em que constrói um cadastro de compradores, a Save Invest busca incorporadoras interessadas em vender imóveis no prélançamento por valores mais atrativos. Os descontos, nesse caso, vão refletir não apenas a compra antecipada e possivelmente um fluxo de pagamentos mais interessante para a incorporadora como também o fato de que o grupo vai comprar várias unidades de um único empreendimento.

Um dos empreendimentos vendidos dessa forma foi uma torre de apartamentos de um ou dois dormitórios próximo ao prédio da PUC em Porto Alegre. Os imóveis foram oferecidos aos investidores como uma fonte de renda, já quer teriam as características necessárias para serem alugados a estudantes. O grupo de compras coletivas formado pela Save Invest teve a oportunidade de comprar as unidades por 154.000 reais três meses antes do lançamento oficial. Quando o estande foi aberto em definitivo, o mesmo apartamento custava 190.000 reais. Até o momento, a Save Invest só usou esse sistema para a venda de quatro empreendimentos em Porto Alegre. “Mas já temos planos de expandir para outras cidades”, diz Cerqueira Lima.

FONTE: EXAME

Bancos brasileiros buscam formas de surfar o boom imobiliário

2012-01-11T17:13:00.000-02:00

Após uns 16 anos de relativa estabilidade econômica, com a inflação em níveis historicamente baixos, os bancos e compradores de imóveis começam a olhar seriamente para os financiamentos imobiliários pela primeira vez na história do Brasil.

Com o mercado brasileiro de crédito imobiliário começando a ganhar tração, os bancos estão procurando novas maneiras de conseguir os recursos de longo prazo necessários para sustentar o rápido crescimento.

Com a inflação sob controle, ocorreu um crescimento no interesse pelo crédito imobiliário. No ano passado, os financiamentos habitacionais totalizaram R$ 54,1 bilhões, ante somente R$ 1,9 bilhão dez anos atrás.

Ainda assim, o crédito imobiliário representa somente 5% da economia brasileira. Mas espera-se que ele dobre em poucos anos.

Com a expansão do crédito imobiliário, entretanto, surge um outro problema: como captar recursos.

Quase todos os financiamentos imobiliários no Brasil são bancados com recursos da poupança, que paga juros abaixo do mercado e destina por lei a maior parte de seus recursos para o financiamento habitacional. Essa combinação desestimula a poupança e cria um gargalo para o mercado do crédito imobiliário.

A Caixa Econômica Federal é a maior detentora de contas de poupança, avaliadas em R$ 144 bilhões, uma minúscula parte dos R$ 4 trilhões do total de ativos do sistema financeiro. A Caixa também administra o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), que aloca uma boa parte de seus R$ 260 bilhões para o crédito habitacional.

Consequentemente, a Caixa é o maior banco de crédito imobiliário do país, respondendo por 71% dos financiamentos em vigor. Ela quer estender seu alcance e atrair novos investidores aumentando a securitização, o processo pelo qual múltiplos financiamentos imobiliários são agregados em pacotes e depois revendidos a um ou vários investidores.

Esse, entretanto, é o mesmo caminho que acabou por levar à crise do subprime, as hipotecas de alto risco, nos Estados Unidos.

Autoridades brasileiras são rápidas em apontar para uma combinação de juros baixos e pouca regulamentação que levou os financiadores de imóveis nos EUA a ignorar riscos. Durante décadas, o mercado de crédito imobiliário americano foi perfeitamente saudável e ofereceu a milhões de americanos os recursos para a compra da casa própria.

Essas autoridades argumentam que os juros ainda altos no Brasil — a taxa básica do Banco Central está em 11,5%, alta em termos internacionais — e uma regulamentação rigorosa vão evitar que o mercado fuja do controle.

O mercado de securitização deu um importante passo esta semana com uma transação que essencialmente torna o FGTS responsável por atrair novos investidores. O FGTS comprou títulos lastreados por créditos imobiliários avaliados em R$ 2,8 bilhões, principalmente da Caixa, mas também do Banco Santander (Brasil) SA e do Itaú Unibanco Holding SA.

Espera-se agora que o FGTS venda parte desses títulos para outros investidores e também fique de prontidão para recomprá-los se necessário, ajudando a criar o mercado secundário.

"O acordo é a primeira tentativa séria de se criar um mercado secundário para títulos lastreados por financiamentos residenciais no Brasil, e acontece depois de mudanças recentes na política de investimentos do FGTS que o autorizam a comprar essa classe de ativos de bancos e incorporadoras", escreveu a Moody's em seu boletim semanal sobre crédito.

Fabio Cleto, vice-presidente de Fundos de Governo e Loterias da Caixa, disse que há cerca de R$ 7 bilhões em títulos de financiamentos imobiliários brasileiros em circulação e que, assim que esse nível chegar a R$ 10 bilhões, um mercado secundário deve começar a despontar. Um mercado secundário atrairia uma gama de investidores bem mais ampla, colocando mais recursos à disposição do mercado de crédito imobiliário como um todo.

De acordo com a Moody's, créditos imobiliários avaliados em mais do dobro desse montante foram ofertados, e uma possível transação no próximo ano pode levar o tamanho geral para perto dos R$ 10 bilhões que Cleto citou.

Fonte: The Wall Street Journal

Perspectivas para o setor do real estate no Brasil em 2012

2011-12-22T16:01:00.001-02:00

A matéria a seguir é da Revista PINI-Web, ideal para encerrar as publicações do ano com algumas perspectivas bastante interessantes, referentes ao nosso mercado. Assim segue:

Na última reunião do ano do Comitê de Mercado do NRE-Poli, temos procurado oferecer a visão perspectiva de comportamento do mercado para o ano seguinte, resultado do debate entre seus membros. O debate na reunião se apoia numa enquete entre os dezenove membros, cujas respostas são levadas à discussão na reunião. As ênfases, convergências e divergências eventuais, são referidas nesta nota.

O questionário da enquete foi dividido em três partes: i. Mercado Residencial, ii. Vendas, Desempenho das Empresas e Crédito e iii. Empreendimentos Comerciais.

Sintetizamos as perguntas e a forma como o Comitê formula as expectativas para 2012.

Ressalva: em novembro de 2011 há sinais de que a economia global pode sofrer em 2012 e adiante uma contração, provocada pelo cenário difuso e mal resolvido da economia da zona do Euro e pela evidência de que a economia norte-americana não consegue desembarcar dos efeitos da queda de desempenho provocada pela situação deflagrada pela desorganização do crédito imobiliário (bolha de preços e default e quebra de confiança nos títulos de securitização de créditos imobiliários). Essa contração, a depender da sua profundidade, que ainda não é possível projetar, tendo em vista ações e eventos esperados para os próximos meses, pode provocar impactos na economia brasileira e no mercado do real estate. Esses impactos serão avaliados na reunião do Comitê de março de 2012, cuja Nota poderá redesenhar as perspectivas alinhadas nesta Nota.

Primeira Parte

MERCADO RESIDENCIAL

1. Como está ilustrado no gráfico 1, utilizando o índice de preços FipeZap, nos grandes centros os preços subiram nos últimos dois anos (outubro como referência) sensivelmente acima da renda do mercado (renda do mercado utilizada como deflator do índice de preços é o IPCA-IBGE). Em regime harmônico (sem pressões de demanda ou pressões na estrutura dos preços), a tendência de comportamento de preços no setor residencial é crescimento no patamar do INCC-FGV, tendo em vista que as empresas tendem a precificar seus empreendimentos ancorados nesse indexador.

A maioria dos membros CM-NRE-Poli opina que em 2012 os preços deverão crescer no mesmo ritmo do INCC-FGV, sem haver espaço especulativo para variações equivalentes às verificadas nos últimos dois anos. Em determinados segmentos do mercado residencial (geográfico e por tipo de produto) estoques carregados de 2011, ou projetos "na prateleira" que devem ser expostos ao mercado, podem ser indutores de um crescimento de preços contido pela variação da renda do mercado (IPCA-IBGE), que tende a se situar alguns pontos abaixo da variação do INCC-FGV.

Fonte: NRE-Poli

Fora dos grandes centros, os preços nos grandes municípios devem se comportar em um regime equivalente, ressalvadas oportunidades de investimento em nichos de mercado, onde será possível verificar ainda: i. tanto especulação de preços ii. como situações de grande pressão de oferta (Salvador, por exemplo) nas quais, para se ajustar à demanda, deverá se verificar compressão de preços. O indicador FipeZap, no mesmo ciclo que mostra as taxas de crescimento dos segmentos de mercado no gráfico 1 mostra estabilidade de preços em Salvador.

2. A variação dos preços no ciclo mostrado no gráfico 1, segundo os membros do CM-NRE-Poli foi forçado, em ordem de influência (maior para menor) pelos fatores de custo (estrutura dos preços) e pelo desajuste entre demanda e oferta (demanda reprimida e demanda por segurança na aplicação de poupanças - aplicações defensivas tendem a buscar bens de raiz), na seguinte hierarquia, considerando que o gráfico expressa variações de preços acima do IPCA-IBGE:

i. terrenos + outorga onerosa; ii. custos de construção; iii. crescimento das margens de resultado dos empreendedores, devido à intensidade da demanda, o que se explica pela alta velocidade de absorção de diversos empreendimentos; iv. margens de segurança para proteção do descolamento de custos contra o INCC-FGV e v. subsidiariamente, custos do capital de investimento.

3. Na perspectiva de 2012, os preços deverão crescer acompanhando os custos de construção. Há hipóteses mais remotas de distorção, eventualmente verificadas em segmentos de mercado (geográfico ou por tipo de produto), cuja hierarquia de pressões pode ser: i. margens de resultado dos empreendedores, a se verificarem pressões de demanda; ii. custos de construção, a subsistir a pressão de demanda de insumos, que já está arrefecida e iii. subsidiariamente, os demais fatores - terrenos + outorga onerosa, custo do capital de investimento e margens de segurança para proteção do descolamento de custos contra o INCC-FGV.

4. Quanto aos produtos prevalentes para as grandes áreas urbanas, em 2012, as opiniões dos membros do CM-NRE-Poli se dividem em duas vertentes: i. ainda continuarão sofrendo ajustes nas áreas (para baixo), para melhor se enquadrar os preços finais a preços unitários crescentes na capacidade de compra do mercado alvo e ii. manterão o mesmo perfil verificado no segundo semestre de 2011. Para os demais grandes municípios a tendência é replicar os movimentos dos grandes centros.

5. No ano de 2012 as grandes companhias do setor, que fizeram opção de criar núcleos de negócios focados em baixa renda, no programa Minha Casa, Minha Vida devem se manter no patamar presente para menos, influenciando da ordem de 15 a 20% os negócios. Nesse sentido este mercado deverá ser coberto pelas grandes empresas especializadas, mas principalmente por pequenas e médias empresas. Não há percepção de movimentos expressivos no sentido de fortalecer esses núcleos por investimentos em industrialização dos sistemas produtivos.

Como consequência da complexidade já verificada (empreendimentos com margens estreitas exigem ambiente de custos muito controlados e velocidade alta na concessão de crédito ao comprador), é possível que no ano de 2012 os resultados desses núcleos nas grandes companhias sejam equivalentes, mas poderão até ser inferiores aos ora verificados.

VENDAS, DESEMPENHO DAS EMPRESAS E CRÉDITO

1. A maioria dos membros do CM-NRE-Poli opina que a velocidade de vendas dos empreendimentos residenciais, em 2012 estará abaixo da verificada em 2011, por força de um maior equilíbrio entre oferta e demanda. Havendo recuo das empresas na oferta de novos empreendimentos, por receio de impactos nos custos de produção se ocorrer uma contração na economia (preços fechados e custos abertos), a velocidade de vendas pode ser equivalente à verificada em 2011.

2. A demanda por imóveis residenciais, em 2012, relativamente a 2011, tende a crescer organicamente, no patamar do crescimento populacional. Há opiniões minoritárias no sentido de que pode haver contração na demanda, fruto de incertezas quanto ao comportamento da economia, como há opiniões, também minoritárias, de que a demanda pode crescer por conta de aplicações defensivas de recursos de poupança, diante das mesmas incertezas (contração da economia adiante).

3. O volume de oferta de empreendimentos em 2012, relativamente a 2011, deverá apresentar certa contração, tendo em vista inclusive que a maioria das grandes empresas (indutoras de tendências) já vem declarando que as metas de vendas em 2012 serão mais moderadas, num patamar de 20 a 30%. Esta questão, entretanto, será pautada pela resposta de mercado à oferta.

4. O desempenho das grandes empresas listadas na Bovespa em 2012 será marcado pelos empreendimentos para rendas média e alta, sendo irrelevante o impacto da baixa renda, excluindo-se, logicamente, as especializadas. A constituição de unidades importantes em grandes companhias listadas para atuação na baixa renda, verificada no passado recente, já relatada por algumas empresas como tendo apresentado resultados fracos e até perdas expressivas está em julgamento, parecendo que a tendência é voltar ao foco original. No segmento médio e superior as empresas têm conhecimento e treinamento para fazer resultados confortáveis, deixando o espaço da renda baixa para empresas especializadas, das grandes às pequenas.

5. Quanto ao crédito imobiliário, relativamente a 2011, em 2012 a oferta para produção de habitações permanecerá estável, sempre que não ocorra uma contração na economia e que as empresas permaneçam demonstrando velocidades de absorção dos seus estoques em patamares aceitáveis pelos bancos. Havendo um freio na velocidade de vendas, o crédito poderá retrair. A oferta de crédito imobiliário para aquisição de habitações deverá permanecer estável, ainda suportada pelos canais tradicionais do SFH.

6. Em 2012, o acesso ao mercado de capitais para as empresas do setor, por meio de debêntures, CRI s, e colocação de ações, estará equivalente a 2011 para mais difícil, a depender da reação de investidores institucionais ao grau de contração da economia.

7. A opinião prevalente do CM-NRE-Poli é de que há expectativa de que os investimentos de capital estrangeiro para produção de habitações sejam menores em 2012 do que em 2011. Há, no ambiente do CM-NRE-Poli, opiniões minoritárias divergentes, de que, diante da segurança demonstrada pelos investimentos no Brasil para os estrangeiros e, diante da falta de opções mais confiáveis, pode haver um crescimento na migração de recursos de investimento no setor.

EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS

1. A vertente prevalente das opiniões no CM-NRE-Poli é de que o volume de novos negócios (em metro quadrado de área bruta locável) de edifícios de escritórios em grandes lajes (corporativos) que terão início em 2012, relativamente a 2011, nos grandes centros urbanos será equivalente, com pequeno viés para mais ou menos. O incentivo para o investimento está focado na relação ainda muito baixa entre a área instalada e a população, quando se compara os indicadores das grandes cidades (São Paulo e Rio de Janeiro privilegiadamente) com outros centros mundiais de negócios. Outro incentivo é a evidência de que faltam espaços de qualidade em São Paulo. Essa evidência tem sido um indutor de investimentos, ainda que se deva considerar que investimentos em empreendimento desse tipo têm longo ciclo de maturação (projeto, aprovações e construção) além de payback longo, de modo que análises de longo prazo deveriam ser moderadores da ânsia de investimento.

2. Os aluguéis de empreendimentos de lajes corporativas nos grandes centros urbanos em 2012, relativamente a 2011, serão equivalentes ou crescerão moderadamente, porque ainda deverá se verificar falta de espaços, tendo em vista que há empreendimentos que só representarão oferta mais adiante. Havendo forte contração na economia, essa perspectiva pode inverter, mas não sensivelmente, a se considerar a elevada taxa de ocupação dos espaços. Eventual contração é um problema para refletir no mercado mais adiante.

3. A oferta de investimentos em edifícios de pequenos escritórios compartilhados nos grandes centros e em cidades grandes em 2012, relativamente a 2011, será menor ou diminuirá muito, é a opinião prevalente entre os membros do CM-NRE-Poli. Considerando que a grande oferta verificada especialmente em 2011 só entrará no mercado competitivo entre 2014/2015 e que exista um clima de incerteza na economia que induza à busca de aplicações defensivas para a poupança das classes de renda média alta, a demanda mostrará algum fôlego, podendo influenciar a oferta.

O mesmo viés da oferta se replica à demanda, tendo em vista que a atuação dos empreendedores nesse segmento (oferta de investimento para rendas médias altas) tende a ser passivo - ofertar quando as evidências de comportamento do mercado confirmam uma velocidade de vendas confortável para esses produtos.

4. Os aluguéis de empreendimentos de pequenos escritórios compartilhados nos grandes centros urbanos, em 2012 relativamente a 2011, tenderão a se manter nos níveis observados, com viés para baixo, porque uma maior pressão de oferta só vai se fazer sentir em 2014/2015 e aí, muito provavelmente, provocar pressão nos valores das locações.

5. Mesmo havendo contração na economia, o desempenho econômico dos empreendimentos de shopping centers em 2012, relativamente a 2011, poderá se manter estável com viés de baixa moderada, tendo em vista que os contratos de locação têm proteção pelos pisos de locação. Nos últimos meses já se verifica uma queda de vendas nos shopping centers e a expectativa dos lojistas adiante é conservadora. A se verificar uma queda de vendas, a parte variável dos aluguéis (overage) será afetada, prejudicando moderadamente as rendas dos investimentos. Todavia, se a contração for intensa, poderão ocorrer vazios (lojas fechando ou reduzindo espaços para economizar custos) e aí poderemos verificar impactos mais contundentes na geração de renda dos empreendimentos.

6. As informações disponíveis sobre o lançamento de novos empreendimentos de shopping Center (novos e expansões), medido em área bruta locável ofertada, indicam que em 2012 teremos um cenário equivalente a 2011, desde que não ocorra uma contração na economia que iniba o crédito. Quanto aos investimentos das companhias dedicadas, os recursos alocados estão disponíveis e, na falta de opções seguras, provavelmente o viés dos investimentos defensivos fará manter os programas de implantação, tendo em vista o seu longo ciclo de maturação (3 a 5 anos) e o payback longo (ao redor de 15 anos).

7. O desempenho econômico dos hotéis urbanos, nos grandes centros e em grandes cidades, apresentou em 2011 indicadores muito positivos, tendo em vista que há alguns anos não se verificam investimentos expressivos no setor. A percepção é de que a demanda hoje supera a oferta nos hotéis de negócios nos dias úteis, o que vem sendo demonstrado por um RevPar crescente. Como não há crescimento expressivo da oferta de quartos prevista para 2012, a expectativa é que o desempenho dos investimentos continue crescendo em termos relativos.

Essa percepção leva em conta os padrões de comparação de renda dos investimentos intra-setor e não um benchmarking no ambiente do real estate, dentro do qual ainda se verifica que os investimentos em hotéis andam a taxas de retorno menores do que o patamar compatível com o seu risco.

8. Há notícias do lançamento de um número expressivo de novos hotéis urbanos em 2012 e isso se apoia não exclusivamente em um estado de euforia emulada pelos eventos Copa do Mundo Fifa e Olimpíadas, mas na evidência de falta de oferta adequada, o que se reflete nas taxas de ocupação recorrentemente crescentes nos últimos anos. Na falta de estruturas de funding adequadas - crédito escasso e baixo interesse de capital de investimento nas fontes de recursos de longo prazo (fundos de pensão e grandes capitais em fundos dedicados) - já se anunciam negócios hoteleiros estruturados nos sistema flat e condo-hotel largamente utilizados no passado não tão distante, cujo retornos, nessa conjuntura de "demanda pressionando a oferta disponível" têm sido compatíveis com o valor atribuído pelo mercado às unidades de investimento.

São Membros do Comitê de Mercado do NRE-Poli: Alessandro Olson Vedrossi; Alex Kenya Abiko; Carlos Terepins; Cláudio Bruni; Claudio Tavares de Alencar; Daniel Citron; Eliane Monetti; Eric Cozza; Fernando Bontorin Amato; João da Rocha Lima.

O que você deve perguntar antes de comprar um imóvel - Com as perguntas certas às pessoas certas, o comprador pode descobrir se o imóvel será um bom lar ou investimento rentável

2011-10-29T01:13:00.000-02:00

Investir diretamente em imóveis é bem diferente de aplicar em um fundo. Não tem prospecto, nem regulamento – escolher o melhor imóvel demanda, isso sim, bater muito papo e muita perna. Seja para morar, para obter renda com aluguel ou ainda para lucrar com a valorização, andar pela região desejada e fazer as perguntas certas às pessoas certas faz toda diferença na hora de comprar uma propriedade.

Mas o que, de fato, o comprador precisa saber antes de embarcar num negócio desse porte? Que informações deve tentar extrair, e de quem? Em seu livro "Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio", o economista Luiz Calado aconselha que a pesquisa pelo imóvel ideal seja feita em pelo menos duas etapas: primeiro à distância, pela internet e meios de comunicação, para o comprador ter ideia dos preços praticados no mercado pelo qual se interessa e identificar as propostas de desenvolvimento que possam impactá-lo no futuro; e uma pesquisa presencial, para checar essas informações e conversar com quem realmente conhece a região desejada.

O comprador da casa própria

Esse é o sujeito que pode se preocupar menos com a valorização do imóvel e mais com o seu conforto e felicidade pessoal. Esse comprador pode e deve se imaginar morando no imóvel por um período de, no mínimo, cinco anos, para que o investimento se justifique. Dependendo da valorização da região, inclusive, alugar pode ser mais vantajoso que comprar. "Se a pessoa pretende ainda estar morando ali depois de casar, por exemplo, deve comprar o imóvel de um tamanho que já vislumbre a chegada dos filhos", exemplifica Luiz Calado, em entrevista a EXAME.com.

Assim, a pesquisa à distância deve priorizar os preços praticados na região desejada. As visitas, por sua vez, não devem se concentrar apenas no imóvel em si, mas também nos arredores. Conversar com pessoas que morem ou trabalhem na região faz, nesse caso, uma grande diferença, porque o comprador quer saber: o local é seguro? Há feira livre na rua? O imóvel é próximo ao que ele considera importante (mercado, academia de ginástica, farmácia, trabalho, transporte público)? O local é sossegado ou barulhento? Tem como parar o carro na frente do prédio?

O investidor imobiliário

Primeira coisa que o investidor tem que fazer é não se ver no imóvel. O bom investimento não é aquele onde ele moraria, mas sim aquele que é mais demandado no mercado, seja de aluguel, seja de venda. "As pessoas tem uma ideia fixa em comprar apartamento de três quartos para investir. Quando o sujeito atinge os seus 45 anos e mora num três quartos com sua família, ele acha que, para investir, tem que comprar um imóvel semelhante. Não olhe para si mesmo, e sim para a demanda do mercado", aconselha Calado, em entrevista.

Ou seja, o mais importante é saber onde está, ou melhor, onde estará a maior demanda de imóveis para locação ou venda, dependendo do objetivo do investidor. Não importa o número de quartos, se tem ou não garagem ou se o imóvel fica na sua cidade ou perto da sua residência. Existem algumas maneiras de descobrir qual o imóvel que você busca. Veja as dicas na próxima página:

1. Tente se antecipar às melhorias que valorizam as regiões

Durante a etapa de pesquisa à distância – por meio de internet, jornais e revistas, por exemplo – procure se informar sobre empreendimentos futuros que possam vir a valorizar determinadas regiões. Verifique aonde deve chegar metrô, uma nova fábrica, um centro comercial, um novo porto ou plataforma de petróleo, num futuro não muito próximo, e tente se antecipar aos demais compradores. Essa dica é especialmente valiosa para quem quer lucrar com a valorização do imóvel. Como exemplos, Luiz Calado citou, à EXAME.com, a região em torno do estádio do Corinthians, na zona leste de São Paulo (foto), e a cidade paulista de Piracicaba, onde está em construção uma fábrica da Hyundai. Nem sempre esses imóveis estarão perto da sua casa, porém. Não os descarte, a menos que não tenha como conhecer a região de perto.

2. Converse com especialistas em mercado imobiliário

Corretores respiram imóveis e podem nutrir o comprador de informações importantes que vão ajudá-lo a imaginar não a si mesmo, mas o seu público-alvo morando no imóvel. Por exemplo, quem deseja comprar um imóvel para alugar, pode ligar primeiro para a área de locação das imobiliárias e conversar cinco minutos com o corretor sobre o perfil dos imóveis mais demandados e das pessoas que mais procuram imóvel para alugar. São jovens solteiros? Idosos que não moram mais com os filhos? Famílias inteiras? Só tenho dinheiro para comprar um apartamento de um quarto, onde esse tipo de imóvel é mais procurado? Com o perfil do locatário em mãos fica mais fácil imaginar que tipo de imóvel o agradaria, tirando suas próprias preferências da jogada.

3. Converse com as pessoas que moram e trabalham na região desejada

Uma maneira mais informal de saber sobre a demanda em determinada região é conversar com os porteiros dos prédios. "Eles estão na linha de frente para dar informação às pessoas que procuram apartamentos para alugar ou comprar, e em geral são menos tímidos para conversar. Na maioria das vezes, também são pessoas desinteressadas, que vão ser sinceras", diz Luiz Calado.

Eles podem informar qual é o tipo de pessoa que procura imóveis naquela região, por exemplo, e se aparece muita gente buscando apartamento para alugar. Se a ideia é lucrar com a valorização de um imóvel, e não com o aluguel, é uma boa perguntar aos porteiros se há imóveis vazios e fechados no prédio e tentar entrar em contato com o proprietário. Assim, o comprador pode se antecipar aos corretores e comprar um imóvel depreciado, que sequer estava à venda.

Vizinhos e trabalhadores do comércio local também podem ser boas fontes desse tipo de informação, embora com menos precisão que os porteiros. "Quem for mais assanhado pode tentar conversar com os síndicos dos prédios", lembra Calado. Ele frisa, no entanto, que esta não é uma prática corriqueira, e que alguns síndicos podem estranhar a atitude. É preciso ser delicado e bastante claro na abordagem.

4. Procure imóveis depreciados

Essa dica se aplica a qualquer tipo de comprador de imóvel – mesmo quem busca a casa própria – mas é especialmente valiosa para quem quer lucrar com a valorização. Propriedades que precisem de reformas superficiais podem ser ótimos negócios, especialmente se o comprador se antecipar e entrar em contato com o proprietário, mesmo que o imóvel não esteja à venda. "Em geral, o fato de o imóvel estar mal cuidado já reflete certa fragilidade financeira do vendedor, o que pode refletir em uma maior vontade dele de vender (aumentando a probabilidade de um desconto maior)", diz Luiz Calado em seu livro.

Procure saber um pouco sobre a história de vida do vendedor e a razão de querer se desfazer do imóvel. Para essa tarefa, até os vizinhos podem ajudar. Se o proprietário tiver pressa, é possível conseguir um bom desconto. Um bom exemplo são os casais recém-separados, que muitas vezes querem vender a casa o quanto antes.

Fonte: Exame.com

Caixa muda os parâmetros do 'Minha Casa, Minha Vida'

2011-09-26T17:55:00.000-03:00

São Paulo - A Caixa Econômica Federal aumentou a faixa de renda familiar máxima para compra de imóveis usados e novos, incluindo aqueles que participam do "Minha Casa, Minha Vida", e para aquisição de terrenos e material de construção, pelo sistema de carta de crédito, com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que cobra juros de até 8,16% ao ano mais a variação da taxa referencial (TR).

A renda máxima, que antes era de R$ 3.900, passa a ser de R$ 5.400. Para os participantes do "Minha Casa, Minha Vida", a renda foi ampliada para R$ 5 mil.

O aumento é válido dentro dos municípios integrantes da região metropolitana ou equivalente dos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro, além dos municípios-sede de capitais estaduais, ou municípios com população igual ou superior a 250 mil habitantes.

A Caixa também aumentou o valor máximo dos imóveis novos ou usados e de terrenos que podem ser financiados pela Carta de Crédito FGTS. Os consumidores passam a poder adquirir imóveis ou terrenos avaliados em até R$ 170 mil no Distrito Federal ou em municípios integrantes das regiões metropolitanas ou equivalentes dos Estados do Rio de Janeiro e de São Paulo.

Para os municípios de população igual ou superior a 1 milhão de habitantes ou em municípios-sede de capitais estaduais, o valor máximo dos imóveis passa para R$ 150 mil.

Também houve mudança do valor máximo dos imóveis dos municípios com população igual ou superior a 250 mil habitantes ou municípios integrantes de regiões metropolitanas ou equivalentes, inclusive dos integrantes da Região Integrada do Distrito Federal e Entorno (Ride-DF ), que agora é de R$ 130 mil.

No municípios de população igual ou superior a 50 mil habitantes, o valor máximo dos imóveis passa a ser de R$ 100 mil.

Demanda maior

A decisão vem em um momento de crescimento da procura por crédito pelos consumidores. Depois de dois meses de queda, a quantidade de pessoas que procuraram crédito avançou 8% em agosto ante julho, de acordo com pesquisa divulgada na sexta-feira pela Serasa Experian. Em julho e em junho, a demanda do consumidor por crédito havia caído 1,2% e 3,0%, respectivamente, na comparação em bases mensais.

Já na comparação entre agosto de 2011 com o mesmo mês do ano passado, a demanda do consumidor por crédito aumentou 14%, enquanto no acumulado do ano (janeiro a agosto), a busca foi 13,1% superior à verificada no mesmo período do ano passado.

Na avaliação da Serasa Experian, a maior procura do consumidor por crédito em agosto está relacionada às vendas para o Dia dos Pais e ao maior número de dias úteis do mês (foram 23 em agosto, 21 em julho). No entanto, a entidade estima que, se for mantido esse ritmo de crescimento do indicador, ele deve terminar o ano com uma expansão inferior à de 2010, quando registrou elevação de 16,4%.

O aumento da procura por crédito em agosto ante julho foi verificado entre consumidores de todas as faixas de renda analisadas pela Serasa Experian. No período, a maior expansão foi registrada entre pessoas mais pobres, com renda mensal de até R$ 500: alta de 12,4%. Na sequência, aparecem consumidores com renda entre R$ 500 e R$ 1 mil (9,0%), de R$ 1 mil a R$ 2 mil (7,0%), de mais de R$ 10 mil (6,1%), de R$ 2 mil a R$ 5 mil (5,7%) e de R$ 5 mil a R$ 10 mil (5,1%).

No mesmo período, foi registrado aumento da demanda por crédito de consumidores de todas as regiões do País. A maior alta na procura foi na Região Nordeste (20,3%), seguida por Norte (12,7%), Centro-Oeste (10,6%), Sul (6,6%) e Sudeste (3,8%).

Taxas estáveis

Uma redução fixada por um único banco determinou a leve queda de 0,01 ponto percentual da taxa média dos juros cobrados em empréstimo pessoal no mês de setembro, segundo pesquisa da Fundação Procon de São Paulo, divulgada na sexta-feira. Este é o primeiro levantamento após a redução de 0,50 ponto percentual da taxa Selic, decidida pelo Comitê de Política Monetária (Copom) na quarta-feira da semana passada, que passou de 12,5% para 12% ao ano.

A taxa média do empréstimo pessoal ficou em 5,86% ao mês, influenciada pela redução da cobrança do banco Safra, de 5,50% para 5,40% ao mês. A taxa média do cheque especial também apresentou variação de 0,01 ponto percentual, mas no sentido inverso: passou de 9,56% ao mês em agosto para 9,57% em setembro.

A taxa média para o empréstimo pessoal de 12 meses teve em agosto a primeira, embora tímida, queda, após dois meses seguidos de alta. O Bradesco foi o único banco que reajustou para cima sua cobrança, de 6,34% para 6,37% ao mês. A maior taxa cobrada em setembro é a do banco Itaú (6,45% ao mês), e a menor, do Banco do Brasil (5,39%). O Bradesco também foi o único banco pesquisado pelo Procon-SP que elevou a taxa do cheque especial - passou de 8,91% ao mês em agosto para 8,95% em setembro.

Fonte: DCI 12/09

Imóveis: é melhor financiar ou investir o dinheiro e comprar à vista?

2011-08-18T14:46:00.000-03:00

SÃO PAULO – Comprar a casa própria é um dos sonhos mais antigos dos brasileiros e tem se tornado realidade, com o aumento do crédito e a melhora da renda da população. O financiamento ainda é visto como opção para grande parte da população, mas especialistas apontam que investir o dinheiro que seria financiado e comprar o imóvel à vista pode ser uma alternativa vantajosa.

De acordo com o consultor de finanças pessoais Marcelo Maron, o investimento de longo prazo pode fazer com que o sonho da casa própria - devidamente quitada - chegue bem antes (menos da metade do tempo) do que o imóvel financiado.

Como exemplo, ele cita um imóvel de R$ 100 mil, financiado em 20 anos (240 meses). “Este imóvel terá uma prestação inicial aproximada de R$ 1.400*. Depois de 20 anos, você terá pago cerca de R$ 230 mil (a simulação usou o Sistema de Amortização Crescente - SAC), mais do que o dobro do preço do imóvel”, diz Maron.

Para o consultor, uma alternativa interessante ao financiamento é aplicar o valor, em vez de encarar um financiamento, e pagar aluguel durante o período. “Se o comprador pagar um aluguel de R$ 700 e investir** os outros R$ 700 (que, somados, dão os R$ 1.400 do financiamento), ele conseguirá juntar os R$ 100 mil em 106 meses”, afirma Maron.

Valorização do imóvel

De acordo com o diretor do Easynvest, Amerson Magalhães, um dos problemas de se optar por esta alternativa é se o imóvel tiver uma valorização muito acentuada no mesmo período. “Se aquela região onde você gostaria de comprar o imóvel tiver uma valorização muito alta, você pode não conseguir comprar o imóvel depois deste tempo com o mesmo valor”, diz.

Entretanto, o próprio Magalhães ressalta que, atualmente, o preços dos imóveis já atingiu um patamar bastante elevado. "Há chance de continuar valorizando? Sim, mas, dificilmente neste ritmo que já valorizou. Então, para quem está acumulando é uma boa", diz.

Segundo Marcelo Maron, a possível valorização do imóvel ao longo desse tempo poderia ser neutralizada com um aumento gradual do aporte no investimento. “Ao longo dos anos você pode pagar um pouco mais do que os R$ 700, já que a sua renda também irá aumentar ao longo do tempo”, afirma Maron.

Fator psicológico

Outra questão importante apontada pelos dois profissionais é o fator psicológico. “É difícil você tirar um extrato da sua conta bancária, ver que tem um valor disponível e resistir à tentação de utilizar para outras coisas”, afirma Magalhães.

Marcelo Maron concorda neste ponto. “O maior problema é a pessoa ter disciplina para investir durante tanto tempo sem fazer resgates do investimento”, diz.

Diversificar os investimentos

Os profissionais ressaltam que, para quem optar por investir para comprar o imóvel à vista, diversificar os investimentos é uma das melhores alternativas.

“Dependendo da idade e do tempo que a pessoa tem para a aquisição deste imóvel, é interessante montar uma carteira bastante diversificada, considerando inclusive possibilidade de investimento em ações para ter um rendimento maior”, afirma Magalhães.

*Cálculo efetuado pelo consultor no simulador do ItaúUnibanco

** Com taxa de retorno líquida de 0,8% ao mês

Especialista alerta para bolha dos pequenos imóveis comerciais. Para professor do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, só a desinformação dos pequenos investidores pode explicar os preços que vêm sendo pagos por esses imóveis

2011-07-29T17:22:00.000-03:00

São Paulo – O polêmico debate sobre a bolha imobiliária brasileira só tende a esquentar à medida que os preços continuam em alta. Nos primeiro seis meses deste ano, o preço pedido pelos vendedores aumentou em média 14,6% nas sete principais capitais brasileiras, segundo o índice FipeZAP. EXAME.com mostrou no mês passado que há motivos tanto para acreditar que já existe uma bolha imobiliária no Brasil quanto para apostar que os preços não vão mudar de trajetória.

Em meio à falta de consenso entre especialistas, um dos poucos pontos de concordância é que o valor de venda das salinhas comerciais – que servem para abrigar escritórios de pequenas empresas ou consultórios, por exemplo – já passou dos limites. O que está acontecendo nesse mercado seria algo parecido com a bolha dos flats, que estourou na década de 1990 e gerou perdas a milhares de investidores.

Para o professor João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, os preços das salinhas comerciais só chegaram aos atuais patamares em cidades com São Paulo devido à desinformação das pessoas que estão investindo nesses imóveis. Leia abaixo um resumo de sua argumentação, extraída da carta trimestral do Núcleo de Real Estate da Poli-USP:

Preços crescentes não são sinônimos de bolha e tampouco são a causa. Só há motivos para preocupação quando o preço dos imóveis sobe acima da estrutura de custos das construtoras. É isso que está acontecendo agora com imóveis residenciais e comerciais. No primeiro semestre, a demanda por imóveis residenciais caiu, os custos da construção cresceram de forma moderada, mas índices de preços de imóveis como o divulgado pela FipeZAP ainda mostram uma alta acelerada dos valores de venda.

Em um mercado com oferta e demanda equilibradas, o preço deveria ser suficiente para cobrir os custos de construção, dar uma margem de cobertura de incertezas (necessária no Brasil porque o preço de um imóvel novo costuma ser fechado anos antes da conclusão da obra) e garantir um retorno adequado ao risco do empreendedor. Mas não é isso que está acontecendo. As evidências são de que o preço dos imóveis residenciais está acima de seu valor justo. O problema é ainda maior no mercado de salinhas comerciais.

Em tese, há três explicações que poderiam levar o Brasil a uma bolha imobiliária:

1) crédito irresponsável;

2) forte presença de capital especulativo; e

3) investidores desinformados.

No país, entretanto, os bancos são bem mais cautelosos que no exterior para a concessão de financiamentos imobiliários.

O segundo fator que poderia estar por trás de uma bolha também pode ser descartado. No Brasil, não há forte presença de capital especulativo. Grandes capitais tendem a especular em mercados de maior liquidez, como bolsa de valores ou commodities, deixando para especuladores mais ingênuos o mercado imobiliário. A baixa velocidade das transações com imóveis pode comprometer o ponto de saída do especulador, fazendo com que o investidor agressivo possa perder os lucros antes de realizá-los.

Já investidor desinformado há em grandes quantidades no Brasil, especialmente no segmento dos pequenos imóveis de escritórios. Pipocam por aí lançamentos vendidos em sua totalidade com apoio em desinformação. O investidor é induzido a julgar o preço de venda por meio da sua comparação com valores irreais de locação que permitiriam a obtenção de retornos equivalentes a 10% ao ano com aluguéis.

Trata-se de uma fantasia corrente que embute uma série de vulnerabilidades. Considerando um preço de 8.778 reais por metro quadrado para uma salinha comercial e uma série de premissas otimistas (imóvel sem vacância, aluguéis reajustados pelo IGP-M todos os anos, edifício que permanece competitivo por duas décadas mesmo sem novos investimentos e ausência de custos com corretagem), é provável que o investidor obtenha uma taxa de retorno de 5% a 6% ao ano. Dessa forma, mesmo no melhor cenário, serão necessários ao menos 15 anos para a pessoa recuperar o capital investido.

As pessoas continuam comprando porque acham que imóveis, mesmo com suas restrições de liquidez, podem funcionar como ativos especulativos de curto prazo. O problema é que a compra é feita na planta. A renda mensal gerada pelo aluguel, portanto, só será recebida após a conclusão das obras, que em geral duram ao redor de três anos.

Em testes de estresse em que foram considerados cenários mais pessimistas (com eventuais períodos de vacância e despesas com imobiliárias, por exemplo), o retorno chega a cair para 3% a 4% ao ano. Se os cálculos forem feitos de uma forma realista, é provável que o investidor não recupere o dinheiro aplicado nem em 20 anos.

Para que o imóvel possa ser considerado um investimento interessante, é necessário que o preço pago por metro quadrado seja bem inferior ao da premissa estabelecida no cálculo acima (8.778 reais). O retorno bruto que normalmente é projetado, de 10% ao ano, só será alcançado se o investidor pagar 6.413 reais ou menos por metro quadrado – algo já difícil de encontrar em bairros nobres de São Paulo.

A única explicação para que o mercado continue aquecido é que há um grande número de investidores desinformados. Quando os prédios de escritórios em construção previstos para serem entregues no segundo semestre de 2012 chegarem ao mercado, os aluguéis provavelmente atingirão níveis mais baixos, provocando uma sensível desvalorização desses imóveis.

Fonte: João Sandrini / Exame.com

Fundos imobiliários são melhor aplicação desde 2005 - Forte valorização dos imóveis proporcionou um ganho médio de 375,7% a quem investiu nesses fundos nos últimos seis anos e meio

2011-07-20T17:38:00.000-03:00

São Paulo – Não são apenas os proprietários de casas e apartamentos que ficaram mais ricos nos últimos anos. Um estudo feito pela gestora de recursos Rio Bravo com exclusividade para EXAME.com mostra que os fundos imobiliários foram a aplicação financeira mais rentável dos últimos seis anos e meio. Esses fundos proporcionaram ao investidor um retorno médio de 375,7% de janeiro de 2005 até o mês passado. De acordo com dados do Instituto Assaf, a segunda melhor aplicação financeira no mesmo período foram os títulos públicos do governo federal. Uma cesta de NTN (papéis que pagam uma rentabilidade equivalente à inflação mais uma taxa de juros) teve valorização média de 176% no mesmo período.

No Brasil, não existe um índice que meça a rentabilidade média dos fundos imobiliários. O indicador desenvolvido pela Rio Bravo considerou a taxa média de retorno paga aos investidores por 13 fundos. A rentabilidade reflete tanto as receitas com aluguéis que foram distribuídas aos quotistas quanto o aumento do valor das quotas em bolsa. O critério é o mesmo para o Ibovespa, por exemplo, que considera tanto a valorização das empresas incluídas no índice quanto os dividendos distribuídos aos acionistas.

Além da rentabilidade bastante superior, outra vantagem dos fundos imobiliários sobre a bolsa foi a menor volatilidade. O retorno foi positivo em todos os anos considerados no estudo ao contrário do que se observa com as ações - o Ibovespa chegou a cair mais de 40% em um único ano. Por outro lado, os fundos imobiliários estão longe de apresentar um ganho tão constante quanto o da renda fixa. Em 2008, a rentabilidade dos fundos foi a pior da séria: apenas 5,62% - ou algo inferior à da caderneta de poupança. Já no ano de 2009 veio o melhor resultado: valorização de 43,43%, suficiente para deixar qualquer investidor feliz.

A alta volatilidade é um efeito colateral da forte valorização dos imóveis nos últimos anos. Os preços das propriedades subiram muito e deixaram os investidores bem contentes. Por outro lado, o ganho obtido no período foi muito mais influenciado pela valorização das quotas em bolsa do que resultante dos aluguéis distribuídos pelos fundos aos quotistas – esses, sim, bastante regulares.

Inclusive o investidor que avalia que os preços dos imóveis já chegaram próximos ao limite não deve investir em fundos imobiliários. Os aluguéis distribuídos pelos fundos no ano passado representaram em média 8,56% do valor das quotas. Com um investimento muito mais seguro como títulos públicos ou fundos de renda fixa, é possível obter uma taxa anual de retorno mais alto do que essa – ao menos enquanto os juros básicos da economia estiverem acima de 12% ao ano.

Como funciona

Os fundos imobiliários são aplicações financeiras em que o dinheiro dos investidores é usado para a compra de um ou mais imóveis. Essas propriedades serão posteriormente alugadas para que o rendimento mensal possa ser distribuído aos quotistas. Quem decide investir em imóveis por meio de fundos tem uma série de vantagens. A principal delas é que não é preciso pagar Imposto de Renda sobre o rendimento obtido com aluguéis quando os fundos são listados em bolsa e obedecem a determinadas regras.

Outro benefício é que é possível investir em fundos imobiliários com quantias que não são suficientes para a compra de um imóvel, como 10.000 reais, por exemplo. Isso quer dizer que com 100.000 reais dá para montar uma carteira imobiliária bem diversificada comprando quotas de imóveis em bolsa. A possibilidade de diversificação não é apenas geográfica: dá para ser dono de partes de shoppings, torres de escritórios, hotéis e hospitais, entre outros imóveis corporativos (clique aqui e veja opções).

Uma terceira vantagem é a maior liquidez. Há vários fundos imobiliários que têm quotas negociadas praticamente todos os dias na BM&FBovespa – enquanto a venda de um imóvel físico pode levar anos. A transação também é mais barata. Os custos com a transferência da escritura e os impostos municipais somam cerca de 3% do valor de um imóvel. Já a comissão da imobiliária pode somar até 6% do preço de venda do bem.

O último grande benefício é que o proprietário da quota delega a um gestor profissional trabalhos enfadonhos, como a realização de reformas ou a cobrança de inquilinos inadimplentes (clique aqui e veja 10 vantagens dos fundos sobre os imóveis).

Cuidados

Mas os fundos imobiliários também apresentam riscos que precisam ser avaliados antes que o investimento seja feito. Para Denise Hills, superintendente da área de sustentabilidade do Itaú Unibanco, e Martin Iglesias, gerente de educação para investidores do banco, a principal dificuldade para o investidor é avaliar se uma quota está cara ou barata. Quando alguém vai comprar um apartamento, por exemplo, pode simplesmente comparar o preço dele com outros imóveis da região para tirar uma conclusão sobre a adequação do valor pedido.

Já para avaliar se um shopping é negociado a um preço justo, é necessário gastar mais tempo levantando informações e fazendo contas. Em geral, o mercado não considera interessante qualquer fundo em que os aluguéis distribuídos mensalmente ao quotista sejam inferiores a 0,7% do valor da quota. Se essa regra for seguida à risca, entretanto, o investidor pode muitas vezes perder um bom negócio caso, por exemplo, várias torres de escritórios sejam erguidas perto de um shopping negociado em bolsa.

Outro problema é que não existe um índice oficial sobre o retorno médio dos fundos imobiliários. O indicador desenvolvido pela Rio Bravo reflete a rentabilidade média de 13 fundos com boa liquidez: Rio Bravo Renda Corporativa, Europar, Square Faria Lima, Shopping Pátio Higienópolis, Torre Norte, Grand Plaza Shopping, Edifício Almirante Barroso, BB Progressivo, Torre Almirante, Projeto Água Branca, CSHG Brasil Shopping, Hotel Maxinvest e West Plaza. Apenas sete desses fundos compunham o índice em janeiro de 2005. Os demais foram incorporados à medida que eram lançados e começavam a ser negociados na bolsa.

Diversificação relativa

É verdade que o investidor consegue montar uma carteira bastante diversificada de fundos imobiliários com o mesmo dinheiro que seria destinado à compra de um único imóvel. Mas Jayme Carvalho, estrategista do private banking do Santander, lembra que a maioria das pessoas que acumularam um bom patrimônio já possui um imóvel próprio para morar. Comprar fundos imobiliários ao invés de outras aplicações financeiras pode levar, portanto, a uma exposição excessiva do patrimônio de uma pessoa ao mercado imobiliário.

Pouca gente acredita que já haja uma bolha no mercado imobiliário brasileiro (veja os argumentos de quem acha que ela existe), mas duvidar que isso possa acontecer algum dia não é razoável. Carvalho, do Santander, lembra que a crise das hipotecas desatada em 2008 nos EUA mostrou que diversos investimentos imobiliários eram muito mais arriscados do que se imaginava. Ignorar que os preços dos imóveis já estão elevados e que uma hora ou outra todas as bolhas explodem é não querer aprender com os erros do passado.

Fonte: Exame

São Paulo já é a 10ª cidade mais cara do mundo; Rio é a 12ª - Ranking da Consultoria Mercer considera os custos para estrangeiros, tendo Nova York como base de comparação

2011-07-15T19:01:00.000-03:00

O real valorizado e o boom nos preços de imóveis transformam São Paulo na décima cidade mais cara do mundo, superando Londres, Paris ou Nova York. Os dados foram publicados ontem pela consultoria Mercer. O desembarque de um grande volume de estrangeiros nos últimos anos, contratados por multinacionais, também alimentou o boom nos preços e fez explodir os custos de vida na cidade. Já o Rio de Janeiro é a 12.ª mais cara, entre 214 cidades avaliadas.

O levantamento é feito a cada ano pela consultoria para ajudar empresas multinacionais a decidir onde estabelecer suas bases de operação e quanto custará levar profissionais a determinadas cidades. O estudo avalia custo de roupas, alimentação, entretenimento, aluguel, carros e outros itens. Para criar o ranking, a consultoria estabeleceu Nova York como base de comparação.

Segundo o estudo, a cidade mais cara do mundo é Luanda, na Angola. A guerra civil que destruiu o país por duas décadas foi superada agora com o boom do petróleo. Mas, numa capital parcialmente destruída, os poucos imóveis disponíveis têm preços superiores aos das grandes cidades. O resultado é um custo de vida para um estrangeiro muito além do considerado normal.

A segunda cidade mais cara é Tóquio, seguida por N"Djamena, no Chade, que vive uma situação parecia a de Luanda. O quarto lugar é de Moscou, seguida por Genebra na Suíça e Osaka no Japão. Zurique aparece na sétima posição, seguida por Cingapura, Hong Kong e São Paulo.

Em 2010, a capital paulista era apenas a 21.ª cidade mais cara. O Rio ocupava um modesto 29.º lugar e Brasília era apenas a 70.ª. Mas o crescimento econômico de 7% em 2010, o boom nos preços de imóveis e principalmente a valorização do real diante do dólar transformaram o ranking.

São Paulo passou a ser a décima, seguida pelo Rio em 12.º lugar e Brasília na 33.ª posição, uma abaixo de Nova York. Em apenas um ano, a capital do País deu um salto de 37 posições e já é mais cara que Roma.

Com o novo resultado, São Paulo ficou mais cara que Londres, na 18.ª posição. Milão, Paris, Roma, Viena, Dubai e mesmos cidades escandinavas são hoje mais baratas que a capital paulista, pelo menos em dólar.

"O mercado de aluguéis em São Paulo e Rio está muito ativo, com a demanda forte resultando num aumento contínuo dos preços no último ano", indicou a consultoria. " Nos próximos meses, o mercado imobiliário no Brasil deve enfrentar um aumento ainda maior diante de uma economia que se mantém forte."

Outro fator que pesou foi a valorização do real ante o dólar, o que torna mais caro para uma multinacional manter estrangeiros e suas operações. "A flutuação de moedas e o impacto da inflação levou a uma reorganização do ranking", disse ao Estado Nathalie Constantin-Métral, pesquisadora-chefe da Mercer. Segundo ela, entre março de 2010 e março de 2011, o real teve uma valorização de 11%.

A pesquisadora acredita que, por enquanto, São Paulo ainda vive um reajuste de preços por causa da chegada de centenas de estrangeiros que desembarcam para trabalhar, com salários altos e poder de compra elevado. O resultado é uma pressão também importante na inflação.

Segundo ela, a expansão dos preços em São Paulo entre março de 2010 e 2011 é uma das mais elevadas entre as 214 cidades avaliadas. Outros locais latino-americanos ainda sofrem com a inflação. Caracas passou da 100.ª cidade mais cara do mundo em 2010 para a 51.ª em 2011, em grande parte por culpa da inflação.

Para a pesquisadora, ainda seria cedo para falar do impacto dos preços e do custo de vida de São Paulo para a competitividade da cidade na atração de multinacionais. "Por enquanto, a tendência é justamente a oposta. Há uma corrida para se estabelecer no Brasil, e isso contribui para a alta nos preços."

Fonte: Jamil Chade (GENEBRA) / O Estado de S.Paulo

Pequeno escritório, grande negócio? Disparada nos lançamentos e nos preços gera dúvidas sobre possível saturação do segmento de pequenos escritórios na Grande São Paulo

2011-06-29T18:04:00.000-03:00

Entre 2006 e 2009, segmento de pequenos escritórios viu VGV saltar de US$ 481,1 milhões para US$ 1,1 bilhão e área total lançada se elevar de 344 mil m² para 600 mil m².

O segmento de pequenos escritórios na RMSP (Região Metropolitana de São Paulo) tem apresentado crescimento impressionante nos últimos anos, tanto em oferta, quanto em preços e vendas. Em 2006 foram 2.016 conjuntos em 16 lançamentos na Região. Dois anos depois o número subiu para 4.909 conjuntos em 27 lançamentos, com o mercado alcançando o inédito número de 7.476 conjuntos, em 48 lançamentos, no ano de 2010, segundo dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio).

A área total lançada nesta tipologia, na RMSP, saltou de 344 mil m2 em 2006 para 600 mil m2 em 2009, sendo que o valor geral de vendas lançado mais que dobrou no mesmo intervalo, saltando de US$ 481,1 milhões para US$ 1,1 bilhão. O avanço do preço do metro quadrado útil também não fica muito atrás, subindo com mais força a partir de 2004, quando sai de R$ 4.379 para R$ 7.909 em 2010, apontam dados da Embraesp.

Com preço e oferta crescentes, construtoras, investidores e incorporadoras planejam cada vez mais lançamentos no segmento, muitos deles buscando novos mercados, fora dos bairros com tradição em pequenos escritórios comerciais (veja boxe). Estimativa da Colliers, empresa especializada em imóveis corporativos, aponta que até o ano de 2014 serão lançados mais 450 mil m2 nas regiões primárias (tradicionais neste segmento) de São Paulo, e outros 220 mil m2 nas regiões com menos tradição em receber escritórios comerciais. Para efeito de comparação, estes lançamentos se equivalem à soma do estoque atual de salas comerciais disponíveis em regiões com forte presença comercial, como o Itaim (407 mil m2) e Faria Lima (285 mil m2). Tamanha pujança e o grande número de lançamentos previstos dividem especialistas consultados pela Construção Mercado sobre o futuro deste segmento: é real o risco de uma saturação no mercado de pequenos escritórios comerciais na Região Metropolitana de São Paulo?

"O problema com este tipo de produto [pequenos escritórios comerciais] é que ele não se defronta diretamente com o mercado, ele não é colocado para o consumidor final, ele é colocado para o investidor, que vai alugar para o consumidor final" (João da Rocha Lima coordenador)

"A cidade de São Paulo produziu pouco [deste tipo de imóvel] na última década, e estava na hora de recuperar um pouco" (Luiz Paulo Pompéia diretor da Embraesp)

Parte dos entrevistados avalia que haverá excesso de oferta entre 2012 e 2014, quando boa parte dos empreendimentos que estão sendo construídos atualmente será entregue. "Hoje o que está disponível ou o que está sendo lançado não está saturando o mercado, mas acredito em uma saturação nos próximos dois ou três anos, principalmente porque os investidores estão comprando por um preço alto, mas o ocupante final, seja dentista, médico, advogado, ou outro profissional, está comprando caro, e na hora de alugar ele não consegue um retorno equivalente", avalia André Strumpf, gerente de escritórios da Colliers International.

Ele considera que atualmente o investidor obtém, no mercado de pequenos escritórios, retorno igual ou um pouco superior ao conseguido com a caderneta de poupança, mas acredita que a partir do ano que vem "a sensibilidade do investidor artigo do coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (NRE-Poli), João da Rocha Lima, cujo teor debate a existência ou não de bolha no segmento de imóveis comerciais: "O investidor que aplica poupança em salas de escritório para alugar tende a fazer a leitura de mercado sob o viés de julgar a demanda em seu ciclo operacional, como sendo derivada da demanda percebida no momento do investimento. O especulador se aproveita disso. Os mercados indisciplinados como esse, que, ainda que movimente posições de investimento de montante elevado e dotadas de pretensa proteção implícita de valor, tendem a apresentar movimentos perigosos de desajuste de preços: ciclos nos quais o valor percebido pelos investidores está acima do que é o preço razoável de ser aplicado na oferta, denotando especulação". (Leia, ao final desta reportagem, o artigo na íntegra.)

João da Rocha Lima acrescenta que "pelos preços que estão sendo colocados, não haverá padrão de aluguel capaz de compensar o investimento". Ele pondera que o investidor em imóvel, especialmente o de imóveis comerciais, faz uma imagem falsa de proteção de investimento. "Este investidor faz o raciocínio de que mesmo que ele não tenha renda, estará tranquilo, porque o imóvel não perde valor. No Brasil, no imaginário das pessoas o tijolo sempre protege o investimento, mas isso nem sempre é adequado."

"Acredito em uma saturação [do mercado de salas comerciais] nos próximos dois ou três anos, principalmente porque os investidores estão comprando por um preço alto" (André Strumpf gerente de escritórios da Colliers International)

Mercado de flats

Para Rocha Lima, existe a possibilidade de que o mercado de pequenos escritórios comerciais esteja vivenciando o mesmo processo verificado no mercado de flats em meados da década passada, quando a oferta cresceu muito em pouco tempo, gerando um grande número de imóveis vazios e sem liquidez. "O problema com este tipo de produto [pequenos escritórios comerciais] é que ele não se defronta diretamente com o mercado, ele não é colocado para o consumidor final, ele é colocado para o investidor, que vai alugar para o consumidor final. O mesmo aconteceu com o mercado de flats, cuja demanda é semelhante, feita num primeiro momento por investidores."

Ele lembra que foram lançados quase 30 mil unidades em flats em dois anos, e estes ficaram com taxa de ocupação entre 20% e 30% por um grande período, "e só se recuperaram nos últimos anos". No segmento de pequenos escritórios compartilhados, Rocha Lima é categórico: "é muito provável que aconteça um impacto negativo, porque vai haver uma oferta concentrada de espaços de escritórios daqui a três ou quatro anos, quando estes empreendimentos lançados nestes últimos dois anos serão concluídos e lançados para aluguel, e aí sim podemos ter uma questão séria de superoferta".

Um excesso de oferta, destaca Rocha Lima, só não acontecerá se houver um crescimento "brutal" da economia brasileira, que gera necessidade crescente de espaços. Mas se o crescimento da economia for "moderado", há grande probabilidade de superoferta dentro de dois a três anos.

Otimismo

As perspectivas pessimistas sobre este segmento, entretanto, não são compartilhadas por todos os especialistas e setores envolvidos na construção e venda de conjuntos de pequenos escritórios. "A cidade de São Paulo produziu pouco [deste tipo de imóvel] na última década, e estava na hora de recuperar um pouco", avalia Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp. Ele considera que 2010 foi um ano "forte", com um grande número de unidades comerciais lançadas, e "isso pode parecer, aparentemente, uma superoferta, mas para isso precisaria fazer uma análise um pouco mais ampliada, avaliando um período maior, não só 2010, mas desde 2006, porque o que está sendo lançado agora vai ficar pronto daqui a dois anos, aproximadamente".

Novos estoques de salas a caminho

-450 mil m² serão acrescentados ao estoque das regiões primárias da cidade até 2014

-220 mil m² serão acrescentados ao estoque das regiões secundárias

-40 mil m² estão em projeto, sem data definida de entrega, nas regiões primárias

-60 mil m² estão em projeto, sem data definida de entrega, nas regiões secundárias

-4% é a taxa média de vacância das salas existentes há mais de um ano e meio

-8% a 9% é a taxa média de vacância das salas entregues com até um ano e meio

Fonte: Colliers

Pompéia lembra que a previsão de entrega dos empreendimentos está concentrada, em grande parte, entre setembro de 2012 e meados de 2013, mas há lançamentos previstos até abril de 2014. "Acredito que a maioria destes empreendimentos será um sucesso. Um ou outro pode enfrentar esse problema de superoferta, mas há demanda não atendida em alguns bairros, e estes empreendimentos vieram para atendê- la." Ele lembra que em mercados mais saturados, como a Vila Olímpia, na zona Sul de São Paulo, houve apenas um lançamento de escritório comercial em 2010.

Atuando na "ponta" do mercado, Silvio Zarzur, vice-presidente de vendas da EZTec, construtora com forte atuação no segmento de pequenos escritórios, acredita que o mercado não terá excesso de oferta e ainda deve crescer mais nos próximos anos. "Sentimos que este era um mercado importante há três anos e meio, e desde então já lançamos sete empreendimentos neste segmento. Os primeiros tiveram velocidade de vendas muito forte, com preço bom. E de lá para cá só melhorou. Cada empreendimento que lançamos tem vendas mais rápidas e com melhores preços. Parece que este segmento tem uma força e uma continuidade muito grande", diz Zarzur.

"Muitos acham que o mercado vai arrefecer ao alugar, mas temos vistos a velocidade de vendas aumentar, com aluguéis melhores que o estimado antes do lançamento" (Silvio Zarzur vice-presidente de vendas da EZTec)

Se a economia brasileira continuar crescendo a taxas entre 4% e 6% ao ano, "acho que essa oferta de escritórios que estão entrando não será suficiente", ressalta Zarzur. Ele rebate ainda o argumento de perda de valor na hora de alugar o escritório: "muita gente acha que este mercado vai arrefecer na hora de alugar o imóvel, mas o que a gente vê é a velocidade de vendas aumentar, com preços de aluguel melhores do que o estimado antes do lançamento". Zarzur destaca que a EZTec já lançou dois empreendimentos desta tipologia em 2010, e há mais quatro para serem lançados até dezembro. "Lançamos um na região atrás do shopping Morumbi, a R$ 10,5 mil/m2, e vendemos 80% dos conjuntos em cinco dias. Lançamos outro próximo ao metrô Ana Rosa, a R$ 13 mil/m2, e vendemos mais de 80% antes do primeiro final de semana. Temos gente ligando procurando este tipo de imóvel", salienta.

Dos imóveis nesta tipologia disponíveis para ocupação, a taxa de vacância gira atualmente entre 8% e 9% do total, segundo dados da Colliers. "Esta é uma vacância que considero saudável, e até 10% ou 11% é sustentável, acima disso o mercado fica muito favorável ao locatário, pois há uma grande oferta e o preço do aluguel tende a cair", diz Strumpf, da Colliers, acrescentado que "a taxa de vacância deve superar 11% daqui a dois anos, com certeza".

Investidores e compradores

Parte das divergências nos prognósticos deste segmento se dá pelo tipo de consumidor final, que nem sempre é o usuário. Boa parcela dos compradores destes escritórios é composta por investidores, com intenção de obter uma receita fixa com aluguéis, considerada mais segura que investimentos de outra natureza, mesmo no mercado imobiliário.

Para Zarzur, há basicamente três tipos de comprador: o que compra para uso próprio, o que compra e revende, e o que compra para alugar. "Acredito que hoje haja mais investidores do que usuários neste mercado", diz o vice-presidente da EZTec.

Já Pompéia avalia que o principal comprador destes empreendimentos é o consumidor final, mas vai além na categorização, dividindo os principais grupos de investidores de acordo com a finalidade projetada: "Há três atuações de investidores: o primeiro grande consumidor destes imóveis é o consumidor final, que compra este produto para ocupar e usar profissionalmente. O segundo grande grupo de comprador é o investidor, e este grupo se divide em dois: o de pequeno e médio porte, que se subdivide entre o investidor tradicional, que compra na planta para vender quando o prédio está ficando pronto, e o que compra o conjunto para alugar e obter renda com o imóvel", elenca o diretor da Embraesp.

Descentralização dos lançamentos

Um dos fatores que deixou investidores mais cautelosos em relação ao segmento de pequenos escritórios comerciais na capital paulista foi o grande número de empreendimentos desta tipologia surgindo em áreas sem tradição neste segmento.

Este movimento de descentralização fez com que nos últimos dois anos fossem registrados lançamentos em bairros como: Vila Madalena, Vila Leopoldina, Tucuruvi, Sacomã, Mooca,Vila Maria, Vila Clementino, Jabaquara, Ipiranga e Aclimação, com quase nenhuma tradição em pequenos escritórios, além de cidades como Taboão da Serra, São Caetano, Diadema e Cotia.

"Acho que está correta a pulverização dos edifícios de escritório, porque alguns bairros, Santana é um deles, mereciam mais lançamentos, pois tinha demanda e não tinha oferta", argumenta Pompéia, lembrando que neste bairro houve três empreendimentos lançados em 2010, sendo R$ 4.850 o menor preço do metro quadrado útil e R$ 7.241 o mais alto.

"Outro local que considero acertado o lançamento é a Vila Leopoldina, pois há um adensamento muito grande de lançamentos residenciais, e é um ponto estrategicamente bem posicionado, praticamente no entroncamento das marginais, próximo ao parque Villa Lobos, e bairros de classe média alta, como Alto de Pinheiros e Lapa", conclui Pompéia.

Há ainda no grupo de pequenos investidores, segundo Pompéia, uma figura que vem surgindo a partir de 2009: o investidor que compra a entrada. "Ele não tem dinheiro para comprar o produto inteiro, mas tem dinheiro para dar a entrada, e repassa esta entrada em seis meses ou um ano, e vende este imóvel com ganhos superiores aos que teria na bolsa, por exemplo." Por fim, explica Pompéia, há também o grande investidor, que compra vários andares; e aquele que compra no modelo Built-to-suit, feito sob medida.

O diretor da Embraesp ressalta que dentro do grupo de grandes investidores existe uma divisão entre nacionais e estrangeiros, sendo cada vez maior a presença deste último no Brasil. "Como as economias do hemisfério Norte do planeta ainda estão se recuperando, o grande investidor internacional está de olho no hemisfério Sul, e nele o grande mercado é o Brasil, que vem apresentando aumento de preços muito fortes, além do crescimento do segmento comercial estar muito forte no Rio de Janeiro, nossa grande vitrine internacional, apresentando taxas superiores ao crescimento do mesmo mercado em São Paulo", conclui Pompéia.

Riscos e oportunidades

Independente da existência ou não de saturação, investir no mercado de pequenos escritórios comerciais traz todo o tipo de risco, segundo Zarzur: "primeiro, a empresa deve ser especializada para fazer este tipo de prédio, pois há muitos itens a seguir; em segundo lugar, a empresa tem que estar altamente capitalizada, porque os terrenos são milionários; é preciso ainda estar preparado com mão de obra e uma retaguarda técnica muito grande, pois os clientes estão cada vez mais exigentes, e se não atender às especificações pretendidas, corre-se o risco de o aluguel ficar muito caro, ou de ter uma demora maior para realizar as vendas."

Ao avaliar oportunidades de investimento neste segmento, a empresa deve primeiro entender o local em que pretende construir, saber o que está sendo ofertado na região, ressalta Zarzur. "Há dois tipos de atrativos: o lugar onde não há concorrentes, com terrenos em lugares difíceis de conseguir, e lugares em expansão, como por exemplo o Largo da Batata (na região de Pinheiros), que daqui a dez anos terá uma grande transformação."

Strumpf lembra que como o conjunto comercial atende serviços, ele é viável também nos principais bairros de São Paulo, por exemplo. "Em um bairro residencial com potencial de consumo grande é possível lançar um conjunto comercial, pois haverá demanda em serviços, como advogados, médicos, dentistas, então ele tem essa mobilidade maior que lajes corporativas, estas tendo que concentrar-se nos bairros de caráter mais comercial mesmo. Pois uma empresa de mil funcionários, por exemplo, deve estar em uma região com infraestrutura adequada, não há como levar esse empreendimento para outro lugar."

Para o gerente de escritórios da Colliers, há ainda oportunidades no Rio de Janeiro e São Paulo, "que são mercados óbvios", mas existe também um crescimento expressivo "na região da Grande Campinas e Santos, com previsão de oferta e demanda altas. Além destes, Brasília, Recife, Fortaleza e Belo Horizonte seriam as principais praças com oportunidades de empreendimentos neste segmento".

Já Rocha Lima considera que bairros e locações tradicionalmente voltados para serviços, e regiões com escritórios, devem ser o foco de investimentos, pois "a aposta é menos complexa, porque há uma demanda natural". Ele frisa ainda que existem oportunidades na construção de escritórios próximo a grandes empreendimentos.

"Um grande complexo de shopping center pode dar vazão a um complexo de pequenos escritórios, pela sinergia, mas ela tem um limitador, não pode ser um complexo de escritórios de qualquer dimensão, tem que atentar para a demanda."

Por Bruno De Vizia / Revista Construção

Percepção de descontrole dos preços provoca crescimento na procura por imóveis

2011-06-17T23:43:00.000-03:00

Bastaram algumas notícias sobre crescimento da inflação para o mercado habitacional sentir o reflexo. Imóvel é, ainda, um dos mais seguros e rentáveis investimentos, comprovados, por exemplo, pela elevação em 27,70% no Índice de Locação Sobre Oferta (LSO) para imóveis residenciais em abril, três pontos percentuais acima do verificado em abril de 2010, quando registrou 24,15%. “As oscilações do mercado financeiro sempre produzem resultado junto ao mercado habitacional”, ressalta o presidente do Instituto de Pesquisa do Secovi/PR (Inpespar), Luiz Fernando Gottschild.

No período (abril) os imóveis com maior índice de locação foram a kitinete (42,9%), casa de alvenaria com 4 dormitórios (40,3%) e casa de alvenaria com 2 dormitórios (37,6%).

No setor comercial, a alta do LSO foi de 14,62%, pouco acima do verificado no mês de abril do ano passado com 14,32%. “Os imóveis comerciais estão com locação praticamente estabilizada também devido às oscilações da economia e o medo da volta da inflação”, acentua Gottschild. O imóvel comercial com maior índice de locação sobre oferta em abril foi o conjunto comercial, com alta de 25,9% contra 13,7% verificado em abril do ano passado.

Dias para alugar

- O número de dias para alugar um imóvel residencial cresceu de 81 para 85 dias, constata a pesquisa do Inpespar.

- Os imóveis que tiveram a maior velocidade de locação foram: Residência de Alvenaria com 4 dormitórios (queda de 79 para 62 dias) e Kitinete (queda de 85 para 68 dias).

- Na área comercial, o tempo médio de angariação dos imóveis e locação ficou praticamente estável com 129 dias contra 120 dias verificado em abril do ano passado.

Preços

Na comparação com o mês de março, em abril de 2011 houve variação média de 1,1 % no preço para locação dos imóveis residenciais. O sobrado (4,7%) e o apartamento com 3 dormitórios (3,6%) apresentaram maior variação.

Em contrapartida alguns tipos de imóveis tiveram variação negativa, caso da kitinete, cujos preços caíram em média 4,3% e a casa de alvenaria de um dormitório com queda de 2,5%.

Nos imóveis comerciais, em abril comparado a março, o setor apresentou variação de 4,62% na média do preço de oferta para locação dos imóveis. Conjunto (8,6%) foi o imóvel com maior variação de preço. Porém, outra ponta, os interessados em barracões foram beneficiados com queda nos preços de 4,2% no mês de abril.

Inadimplência

O índice de inadimplência (contratos com atrasos acima de 30 dias) registrou média de 2,5% em 2010, enquanto que a média de 2009 ficou em 3,3%. No mês de abril de 2011 o índice de inadimplência foi de 1,9 %.

Meios de divulgação

“É interessante observar o crescimento da internet como veículo de acesso e conhecimento por parte dos locatários”, ressalta Gottschild. Em abril passado, 46,5% dos clientes que chegaram às imobiliárias em busca de imóveis para alugar, tomaram conhecimento do produto através de sites. Em segundo lugar aparecem as placas de divulgação, com 17,6%. “A indicação de vizinhos, amigos, antigos locatários também funciona para o setor, e registrou 12,5% do total dos negócios fechados nas imobiliárias”, ressalta o empresário.

O velho e tradicional fiador ainda é a modalidade mais utilizada como garantia nos contratos de locação, respondendo por 72% do total. “Vem crescendo gradativamente uma modalidade ainda não muito conhecida que é o seguro fiança, que em abril passado respondeu por 15,4% dos contratos fechados”, conclui Gottschild.

Em abril existiam 5.837 imóveis para alugar, dos quais 3.838 eram residenciais e 1.999 comerciais.

Venda de usados

O Índice Venda de Usado Sobre Oferta (VUSO) para imóveis residenciais, em abril, foi de 7,0 %, não apresentando diferença significativa em relação ao índice de abril de 2010 (6,7%). Os imóveis residenciais usados com maior índice foram o apartamento com 1 dormitório (17,2 %) e o apartamento com 3 dormitórios (12,7 %). Entre os comerciais, o VUSO foi de 7,4 %, apresentando aumento de cerca de 3 pontos percentuais em relação ao índice de abril de 2010 (4,7 %). Conjunto Comercial apresentou o maior índice Venda de Usado Sobre Oferta (13,4 %).

O tempo médio entre a angariação e a venda de um imóvel residencial usado foi de 90 dias, variação de 11 dias em comparação à média de abril de 2010 (79 dias).

Residência de Alvenaria com 4 dormitórios (61 dias) apresentou o menor tempo médio entre a angariação e a venda.

Preços

Em relação ao mês de março, em abril de 2011 houve variação média de 0,6 % no preço de oferta dos imóveis residenciais usados. A residência de alvenaria com 2 dormitórios (6,2 %) e Kitinete (5,0 %) foram os imóveis que apresentaram maior variação no preço de oferta.

Já entre os imóveis comerciais, houve variação média de 3,1 % no preço de oferta. Loja (6,8 %) e Conjunto (4,5 %) tiveram a maior alta no preço.

No último trimestre (fevereiro a abril de 2011), mais que a metade (51,0%) comprou o imóvel usado através de financiamento e 49 % fizeram o pagamento à vista.

Terrenos

Em abril de 2011 o índice Venda Sobre Oferta (VSO) para terrenos foi de 9,1 %, apresentando aumento de cerca de dois pontos percentuais em relação ao índice de abril de 2010 (7,7 %).

O preço dos terrenos ofertados para venda em abril apresentou variação de 1,15 % em relação aos preços divulgados no mês anterior (março). Nos últimos 12 meses a variação foi de 20,43 % no preço dos terrenos ofertados para venda.

Quanto aos terrenos, muda a situação quando se refere à forma como os clientes chegaram às imobiliárias. Quase metade deles (46,7 %) que compraram um imóvel em abril de 2011 tomaram conhecimento através do anúncio feito com placas; 27,8 % através do anúncio via internet e 4,7 % através dos classificados dos jornais. (jalceu2@gmail.com)

Fonte: Sciesp-Paranashop

Economista enumera fatores que eliminam hipótese de bolha imobiliária no Brasil

2011-06-10T18:10:00.000-03:00

O crescimento da renda das famílias, a rigorosidade na regulação do mercado financeiro e a alta taxa de juros seriam indicadores de que o mercado não corre risco.

Para economista, crescimento da renda do brasileiro justifica a demanda

O economista José Roberto Mendonça de Barros, sócio da consultoria MB Associados, descartou a possibilidade de haver uma bolha no mercado imobiliário brasileiro. "Nossos preços aumentaram porque a demanda foi liberada", afirmou ele durante sua apresentação no seminário "Ampliando o funding para o mercado imobiliário", promovido pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) em 2 de junho. Para Mendonça Barros, o crescimento da renda do brasileiro justifica a forte demanda, mas há uma série de fatores macroeconômicos que ajudam a eliminar o risco de um eventual crescimento artificial dos preços.

De acordo com estudo desenvolvido em 2010 pela MB Associados, a pedido da Abecip, "a economia brasileira hoje segue em trajetória sustentável, sem riscos macroeconômicos de curto prazo relevantes. (...) a perspectiva é de continuidade de crescimento da economia para os próximos anos, com taxa média de expansão do PIB entre 4,5% e 5% até 2015". O estudo aponta que não há sinais de mudança política ou econômica que implique em maior liberalização financeira ou conduza a taxas de juros excessivamente baixas.

A forte regulação do sistema financeiro do país seria uma razão para confiar na solidez do cenário econômico. "Há uma grande quantidade de informações que o setor bancário precisa repassar para o BC [Banco Central], o que garante que situações de risco sistêmico não se formem com facilidade". Além disso, o grau de alavancagem dos financiamentos imobiliários ainda é baixo, comparado a outros países, e o mercado secundário ainda é incipiente. O estudo cita o caso dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), cujo estoque não passa de 12% total de crédito imobiliário, enquanto nos Estados Unidos a securitização correspondia à quase totalidade do financiamento.

O estudo ressalta ainda as altas taxas de juros do Brasil. As bolhas de preços de ativos, em geral, aparecem em situações onde a liberalização financeira leva a taxas reais de juros negativas ou muito baixas. Nesse sentido, "a Selic ainda é cara para o tomador e deveríamos ter vários anos seguidos de custo do dinheiro baixo para fornecer espaço para o crescimento de outros preços de ativos", afirma o texto do estudo.

Por fim, a oferta de imóveis normalmente demora alcançar a demanda, já que se trata de bens que levam tempo para serem construídos. Num momento em que a demanda brasileira por imóveis é maior que a oferta é natural que os preços sejam pressionados.

Por Pâmela Reis, da revista Construção Mercado-Piniweb

São Paulo tem de decidir entre obrigatoriedade por telhado branco ou "verde": dois Projetos de Lei, cada um sobre um tipo de cobertura, tramitam simultaneamente na Câmara Municipal com o objetivo de melhorar o conforto ambiental dos imóveis

2011-06-07T18:34:00.000-03:00

A Câmara Municipal de São Paulo discute atualmente dois Projetos de Lei referentes às coberturas dos imóveis da cidade. Um deles, o PL 615/09, de autoria do vereador Antônio Goulart (PMDB), prevê que todos os imóveis da cidade sejam pintados na cor branca, enquanto o outro, o PL 115/09, proposto pela vereadora Sandra Tadeu (DEM), prevê que novos condomínios edificados com mais de três unidades contem com "telhado verde". Os dois PLs já foram aprovados em primeira fase pela Câmara, mas ainda não há estimativa para as votações em definitivo.

Projeto de Lei que exige obrigatoriedade, principalmente pela cobertura branca em toda a cidade, gera polêmica no setor

O objetivo dos projetos é o mesmo: diminuir as ilhas de calor na capital paulista. O telhado branco contribui para essa redução, pois tem como uma das características a capacidade de refletir os raios solares, enquanto telhados escuros absorvem esses raios, aumentando as ilhas de calor. Já a camada de terra dos "telhados verdes", por sua vez, promove o aumento da inércia térmica da cobertura, de modo que sua temperatura não mude tão rapidamente.

Apesar dos dois sistemas apresentarem características para melhorar o conforto térmico do ambiente, o setor apresenta opiniões diferentes sobre o tipo de cobertura mais adequada. O Conselho Brasileiro de Construção Sustentável (CBCS) divulgou recentemente uma nota afirmando que "a utilização da cor branca ou clara de forma generalizada pode trazer problemas funcionais para o ambiente construído, pois a excessiva reflexão de luz pode causar ofuscamento e desconforto visual para ocupantes de edifícios vizinhos".

O Sindicato da Habitação (Secovi-SP) também divulgou notícia convergente à posição do CBCS em seu site : "Além de desnecessária, a especificação de qualquer cor ignora necessidades estéticas, culturais e de funcionalidade, podendo descaracterizar conjuntos históricos".

Já o Green Building Council Brasil (GBC Brasil), por meio da campanha "One Degree Less", defende que se os raios forem refletidos, além da diminuição do número de ilhas de calor, há também a redução da utilização de ar-condicionado, diminuindo a emissão de gás carbônico. O conselho cita inclusive um estudo realizado pelo Laboratório Nacional Lawrence Berkeley, na Califórnia, que mostrou que coberturas escuras absorvem 80% do calor e as claras refletem até 90% da luz solar.

Segundo a pesquisadora Maria Akutsu, responsável pelo Laboratório de Higrotermia e Iluminação do IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo) o problema está na obrigatoriedade do uso de um dos sistemas, se um dos projetos for aprovado, já que a aplicação de quaisquer soluções dependem de vários fatores, que podem não ser necessariamente adequados para todos os casos. O arquiteto Lourenço Gimenes, do escritório FGMF, compartilha da mesma opinião: "A aplicação desses dois tipos de telhados deve ser estudada caso a caso. Se você tiver uma cobertura que é ocupada pela caixa do elevador, pela caixa d'água e por painéis solares, você vai pintar o quê de branco? Ou vai colocar um pequeno espaço com vegetação?".

Gimenes ainda defende que a cobertura não é o único fator a provocar um impacto térmico no edifício. "As fachadas norte, leste e oeste recebem calor praticamente o dia todo, mas é dada pouca atenção para elas, que têm um impacto muito maior no conforto térmico", diz o arquiteto.

Entre as duas opções de cobertura, a pesquisadora do IPT ainda defende o telhado verde que, segundo ela, traz vantagens como a melhoria da qualidade do ar e a maior retenção de água da chuva. Caso o PL favorável às coberturas brancas seja aprovado, ela observa alguns fatores que merecem atenção: "deve-se primeiro haver cuidado com a qualidade da tinta, para que não crie fungos. Além disso, uma telha cerâmica, ao ser pintada, por exemplo, pode perder algumas de características, como a porosidade", finaliza.

Fonte: Piniweb - Maurício Lima

Como a percepção equivocada dos ciclos de mercado e a atividade especulativa potencializam o risco de bolha no mercado de pequenos escritórios

2011-06-03T16:27:00.003-03:00

1. Os preços dos imóveis nos grandes mercados brasileiros estão na pauta das apreensões de muitos analistas e a questão emergente é "estamos imersos numa bolha imobiliária, na qual o mercado pratica preços acima do razoável, cuja redundância será uma quebra de preços adiante, provocando prejuízos generalizados?".

Mercados indisciplinados tendem a apresentar movimentos perigosos de desajuste de preços: ciclos nos quais o valor percebido pelos investidores está acima do que é o preço razoável de ser aplicado na oferta, denotando especulação

Neste artigo, réplica da Carta 22-10 do Núcleo de Real Estate da Poli (www.realestate.br), trato de uma parte do assunto, fazendo reflexões sobre o comportamento do mercado de escritórios compartilhados para renda.

Os empreendimentos para renda podem ser desde shopping centers, hotéis, edifícios de grandes lajes corporativas, imóveis industriais, depósitos e galpões, imóveis built to suit, até mesmo hospitais e imóveis para outros usos especiais. Esse conjunto é representado por alternativas de montante elevado de investimento, destinando-se, portanto, a investidores qualificados para avaliar um negócio ancorado num imóvel, que não compreende somente arbitrar valor, mas qualificar a oportunidade em si com o desenho de cenários complexos de comportamento para viger horizontes muito longos, imersos nos quais vai viver o investimento.

Os grandes investimentos não estão no espectro das considerações deste artigo, ainda que devam ser avaliados sob o mesmo prisma descrito. Preocupa- -me a aplicação de recursos de poupança de investidores de médio porte - de capacidade para investir na laje até a sala de tantos edifícios de escritórios (offices!) como se vê ora ofertados no mercado, seja em grandes metrópoles, como em cidades de mercados muito menos expressivos.

Duas premissas devem ser enunciadas para apoiar a análise do assunto:

i) como o mercado valoriza os imóveis e;

ii) quais são os fatores que distorcem o equilíbrio do mercado, provocando desajuste de preços.

Identificação de valor em um mercado equilibrado

2. No confronto do mercado (compradores de imóveis x empreendedores), de um lado os empreendedores oferecem produtos marcados por um binômio (atributos; preço), que o mercado deve ler sob as referências de qualidade e valor.

Quando um empreendedor desenha um produto para o usuário final:

- Identifica os atributos adequados para o empreendimento, levando em conta o estado do mercado e a sua visão sobre a competitividade que deseja ver embarcada no empreendimento, que usará como referencial de qualidade para expor seu produto;

- Formula o preço adequado para o produto e apresenta a oferta sob o binômio (atributos; preço).

O preço adequado para a oferta será o atrativo para o empreendedor. Na sua formulação, leva em conta os custos e as margens para cobertura de riscos (custos, inflação, atrasos, velocidade de vendas), concebe o sistema de funding para desenvolver o empreendimento e mede os investimentos exigidos, sob risco. Impõe, comparando essa oportunidade de investimento com alternativas disponíveis, qual será a renda atrativa para esses investimentos e define o preço desejado.

Coteja esse preço desejado com a oferta competitiva e ajusta a renda atrativa ao que percebe como sendo possível de alcançar no mercado. Se a renda ajustada não apresentar atratividade, pode reespecificar o produto, alterando atributos, desde que o novo binômio (atributos; preço) se mostre competitivo. As margens para cobertura de riscos são invioláveis, a menos que sejam incorporados custos ao empreendimento para mitigar riscos. Modificar as margens de cobertura de riscos somente para ajustar preços é decidir diante de uma fantasia, usando viés otimista (!). O final deste procedimento é desistir, por não aceitar a qualidade aparente do empreendimento, ou ir avante.

Montada uma equação [(atributos; preço) + funding] o produto é ofertado para o comprador, quetem determinada capacidade de pagar, cuja leitura o empreendedor já fez ao desenhar o produto. Este comprador representa demanda, dentro de um conjunto de anseios e necessidades algo difusos. Anseios e necessidades não compõem um conjunto racionalmente estruturado, que o comprador tende a conceber analisando a oferta competitiva.

Reação do mercado diante da oferta

Quando o comprador julga a oferta do empreendedor, a sua reação é instruída pela formação de um binômio (qualidade; valor). Para o empreendedor, os atributos caracterizam custos e para o comprador esse mesmo conjunto compreende a qualidade percebida. Para o empreendedor, o preço é arbitrado seguindo raciocínio técnico, enquanto para o comprador, que não tem qualquer elemento de informação para seguir o mesmo roteiro da formação do preço atrativo, o julgamento é de valor, para comparar com o preço.

Para o comprador a questão a ser resolvida, na sua reação diante da oferta, é se a qualidade percebida, pela leitura dos atributos apresentados pela oferta, concede ao produto um valor equivalente ao preço.

O conteúdo do binômio (qualidade; valor), para ser confrontado com o binômio (atributos; preço) é composto por meio de comparação. Logo, sofre viés de julgamento, muitas vezes derivado de fatores vinculados ao processo de comercialização ou ainda emulados pela promoção. Por exemplo, a propaganda que enfatiza um atributo que afeta a emoção, mas não confere qualidade ao produto, pode desviar o foco da análise da qualidade por meio dos atributos mais relevantes, alguns deles não aparentes. O exemplo das unidades decoradas é flagrante, situação em que a atenção do comprador é desviada dos atributos mais importantes do produto para um "foco emocional" apresentando desde acabamentos diferenciados até os equipamentos da unidade, que não fazem parte dos atributos do produto.

O empreendedor faz uma análise técnica e chega ao preço, enquanto o comprador tende a fazer julgamento pela denominada "experience percebida", tão em voga atualmente são os conceitos de "experience economy" explorados nos diferentes segmentos dos mercados. O comprador só pode julgar a qualidade do produto e o valor associado fazendo um benchmark no mercado competitivo, contra o produto da oferta. Ainda assim, é natural que esse julgamento seja comprometido pela influência das forças de promoção vinculadas a cada produto usado para comparação, seja pela força implícita de cada propaganda, como pela ênfase eventual conferida a atributos que significam "falsos valores". Exemplo desta situação: quanto valor se agrega a um pequeno escritório se o projeto incluir espaço para uma biblioteca na área comum?

A conclusão da transação

3. O confronto (empreendedor x comprador-usuário) se equilibra quando o julgamento de (qualidade; valor) está ajustado com (atributos; preço). Ainda, a compra somente se consolida se o formato de pagamento do preço (parte em dinheiro + financiamento) se encaixar no perfil do comprador: i. parte em dinheiro coberta com a poupança acumulada e ii. condições do financiamento (prazo e juros) resultando numa prestação cuja pressão seja suportável pelo orçamento mensal do comprador. Havendo demanda, porque o produto cobre o espectro de necessidades e anseios do comprador, e validando-se as condições de pagamento do preço, segundo o poder de compra e endividamento do comprador, a transação pode ser concluída.

Fatores que distorcem o equilíbrio do mercado

4. Até aqui fiz uma descrição de como é o comportamento em um mercado equilibrado, no qual a intensidade da oferta preenche a demanda. Todavia, há fatores que podem impulsionar a demanda, no sentido de criar condições artificiais de mercado, comprometendo o seu equilíbrio. Eles são diversos e deles é que pode advir o que se convencionou chamar de bolha.

A análise histórica do comportamento dos mercados de real estate, segmentados por produto e por estrato geográfico, mostra que determinados impulsionadores de demanda têm criado configurações artificiais, cujo reflexo tem sido a marcação de preços acima do razoável, com prejuízos para os compradores.

Quando se considera o nosso objeto - o mercado de escritórios -, o comprador privilegiado não é o usuário. O comprador é investidor, na busca de fluxo de renda estável e de âncora de valor confiável para o seu investimento. Nesse caso, enfatizado neste artigo, o confronto de mercado tem desenho mais complexo e é agravado por acontecer em momentos diferentes, afastados de um intervalo longo. O mercado se caracteriza por:

i) comprar o imóvel para investir hoje;

ii) ocorrer um ciclo de implantação longo (três a quatro anos), no qual se faz o investimento e é um ciclo de renda zero;

iii) para iniciar a exposição ao mercado no final do ciclo, por um período longo (payback pode ocorrer de sete a dez anos), no qual o investidor se defronta com o mercado, ciclo no qual será feito o confronto entre (atributos; preço do aluguel) x (qualidade; valor do aluguel).

Ciclos do mercado e percepção de demanda

5. O investidor, que aplica poupança em salas de escritório para alugar, tende a fazer a leitura de mercado sob o viés de julgar a demanda no seu ciclo operacional, como sendo derivada da demanda percebida no momento do investimento. O especulador se aproveita disso.

Mercados indisciplinados como esse que, ainda que movimente posições de investimento de montante elevado e dotadas de pretensa proteção implícita de valor, tendem a apresentar movimentos perigosos de desajuste de preços: ciclos nos quais o valor percebido pelos investidores está acima do que é o preço razoável de ser aplicado na oferta, denotando especulação.

Podemos explorar como a leitura do valor dos aluguéis praticados numa certa conjuntura de crescimento econômico e com viés de demanda pode impor uma decisão de investimento inadequada, porque o investidor traça um cenário referencial de comportamento otimista, ou porque a isso ele é induzido pelos especuladores.

i) Num ciclo de expansão econômica, a demanda por espaços para atender ao crescimento das empresas esbarra na oferta limitada de escritórios. Admitindo que existam vazios, eles vão sendo ocupados sob pressão de demanda e os aluguéis crescem acima do patamar de equilíbrio.

3) é aquele no qual os aluguéis remuneram os investimentos no real estate numa taxa de retorno equilibrada com os riscos baixos do investimento, considerando as outras oportunidades que o investidor vislumbra na economia, dentro ou fora do setor do real estate.

ii) Na conjuntura do investimento, com viés de demanda, há desequilíbrio. Ou seja, como os aluguéis estão acima da configuração de equilíbrio, naquele momento a renda do investimento é alta, considerado o valor do imóvel. Mas isso é tópico e o que deve estar na mente do investidor é que as curvas A, B e C de evolução dos aluguéis são improváveis (não impossíveis!). Mesmo a curva C (cenário espelho de conjuntura favorável de I) é improvável, porque, ocorrendo, perenizaria a renda do investimento numa relação mais favorecida do que deve oferecer o risco comparado do real estate na economia.

Entretanto, percebe-se que decisões tomadas pelos investidores, ou induzidas por especuladores, computam a relação retorno/valor na conjuntura I, como se a renda se perenizasse na curva C, usando esse parâmetro como indicador da qualidade do investimento. Nessa situação e sob esse prisma incorreto de julgamento, se retorno/valor ilustra um indicador acima do que o risco do negócio denota, o valor passa a ser arbitrado com viés de alta, de modo a trazer o indicador para patamares reconhecidos como adequados para o segmento de mercado.

Exemplo: considera-se que, num Estado equilibrado no Brasil, a renda anual bruta de investimentos em escritórios se situe no patamar [9 ~ 11%] ano. Isso significa que a relação renda = aluguel/valor com 100% de taxa de ocupação, deverá estar nesse patamar. Havendo a percepção de que há déficit nos espaços de escritórios para atender à demanda (três a quatro anos para construir um empreendimento) os aluguéis sobem, de modo que, mantendo o valor, o indicador momentâneo será mais alto do que o patamar reconhecido pelo mercado. Continuando com o exemplo, se os aluguéis sobem 30% ao ano e os custos de construção (terrenos + custos de edificação e equipamentos) não sobem, a renda bruta subiria 30%. O especulador, traçando um cenário adiante (20 anos de operação) espelho da conjuntura do momento I, induz o investidor a voltar à renda bruta no intervalo [9 ~ 11%] ano, cobrando um preço 30% maior do que o valor. Este processo é recrudescido se admitirmos cenários marcados pelas expectativas das curva A (manutenção do gradiente de crescimento) ou da curva B (crescimento na linha de tendência). iii) Fazendo essa leitura de mercado, a oferta de investimento cresce e a demanda por escritórios também, porque se evidencia sua falta. Os preços podem crescer artificialmente, porque o "valor percebido", usando a curva C de evolução dos aluguéis (cenário referencial espelho) cresce. O empreendedor alavanca seus resultados e o investidor compra o risco do cenário otimista.

Na conjuntura II, quando o produto, enfim, vai disputar mercado, a oferta cresce sensivelmente, ocorrendo tendência de baixa dos aluguéis até o patamar de equilíbrio. Usando os números do exemplo, nesse momento a renda será renda = aluguel/(valor x 1,3), muito abaixo da taxa de atratividade setorial. O excesso de preço pago (0,3 x valor) nunca será recuperado (preço não é valor!). É o que se denomina "valor sem lastro", que sempre aparece nos ciclos especulativos de qualquer mercado. A esse título lembro o valor atribuído às empresas de real estate nos IPOs recentes e o que ocorreu a seguir.

Demanda e especulação

6. Outro indutor de especulação é a falta de indicadores sobre a demanda. No mercado de escritórios é possível medir vazios e velocidade de absorção da oferta, indicadores indiretos de cobertura da oferta pela demanda. Um baixo índice de vazios somado a uma elevada taxa de absorção indicam demanda em crescimento. Mas, no momento da medida, os investimentos deverão suprir a demanda a ser verificada três a quatro anos adiante.

É, de certa forma, possível medir a oferta em gestação (prédios em construção). É possível indicar qual seria a taxa de crescimento da demanda necessária para a ocupação dos espaços que serão entregues adiante. É possível fazer uma correlação entre a demanda necessária (e a taxa) e o "estado" da economia pelo PIB. Estudos do NRE-Poli mostram que há uma correlação muito evidenciada entre o andamento do PIB e a taxa de crescimento dos espaços ocupados de escritórios.

Todavia, não há indicadores no mercado publicados com a regularidade recomendável para que os investidores sejam capazes de entender se estão investindo para receber renda ou para fazer "estoque de vazios". Conhecemos a história perversa dos flats em São Paulo.

7. Se o mercado entrar desequilibrado na conjuntura II, sob pressão dos vazios e dos custos de manutenção da propriedade, os aluguéis vão cair. A queda vale para os espaços vazios e para os ocupados. Espaços ocupados com contratos em vigor, diante da evidência de que estão caros contra o estado do mercado, se transformam em vazios, porque contratos serão quebrados se não ajustados.

8. Custos crescentes de terrenos e construção empurram os preços para cima, mas não preços inadequados, porque resultam da estrutura de custos que se alterou. Se há uma questão estrutural, os aluguéis vão crescer, para repor a taxa de atratividade dos negócios no segmento do mercado.

O que se convenciona chamar de "bolha", que fica mais bem representado por "preços inadequados aos padrões de custos e comportamento do mercado", tem a imagem vinculada a crescimento artificial da demanda.

A demanda pode ser impulsionada por diferentes fatores, mas, no caso dos escritórios, a percepção de uma relação de aluguéis para os preços acima da atratividade, momentânea e que ingenuamente se pereniza, somada à vontade de buscar rendas mais protegidas do que as do mercado financeiro - ou de buscar rendas mais vantajosas do que as do mercado financeiro quando os juros caem - são impulsionadores de demanda. O freio à emoção, que faz o mercado aceitar preços mais altos como valor adequado, está no entendimento de que cenários de aluguéis crescentes são vinculados em grande parte a desajustes de oferta, que se desfazem adiante, voltando os aluguéis ao patamar de origem.

Um impulsionador de demanda totalmente artificial também se instala nessas circunstâncias: "já que o preço é pago durante a construção e os preços vêm subindo, logo permanecerão subindo!, por que não comprar para revender dentro da curva de subida (especulação de preços)?". Isso pode gerar grandes ganhos especulativos! Quando parte da demanda é artificial (o especulador), o risco do mercado cresce muito, porque demanda artificial é lida como "demanda sem adjetivos" e é verificada somada à demanda orgânica.

Quanto mais anúncios aparecerem na mídia de "100% vendido no lançamento", mais se aguça o impulso especulativo. A informação de vendas mostra liquidez, mas não mostra para que tipo de demanda: orgânica, na qual o investidor busca um produto para renda de longo prazo, mesmo valorando inadequadamente; ou a artificial, quando o especulador entra para sair o mais rápido possível. Nota: a crise do mercado imobiliário americano, ainda não resolvida, teve origem na geração artificial de demanda, colocando no mercado famílias que não tinham capacidade de compra, mas foi, em muito, recrudescida pelos especuladores que compraram para revender.

Evidências da ocorrência de bolha

9. Usando a figura 4 como extensão da figura 3, não é razoável imaginar que, por meio de indicadores de comportamento do mercado, seja possível projetar o pico da curva de crescimento de aluguéis (ponto G), ou o comportamento dos aluguéis adiante (ciclo de depressão).

Isso significa que não é razoável pretender que se diga: "estamos numa bolha". O que é possível é indicar que ocorreu uma bolha, que, lamentavelmente, só serve para demonstrar distorções, mas não para advertir que existe uma crise, cujo perdedor será sempre o mercado, acompanhado de alguns especuladores.

Todavia há como perceber se a curva de crescimento de aluguéis verificada (antes da conjuntura I) tem como fundamento o crescimento dos componentes do preço (terreno + construção), ou se ela resulta da exploração de uma condição de desequilíbrio de mercado em favor da pequena oferta disponível. Se não há razões para sustentar uma expectativa de crescimento econômico que leve à ocupação dos espaços dos empreendimentos ofertados na conjuntura I, ocupação que ocorrerá em II é inevitável que a depressão venha a suceder a conjuntura I, com prejuízo da renda dos investidores que embarcaram na estratégia de transformar suas poupanças em produtos do real estate que se aproveitam do viés especulativo evidenciado.

Sob esse conjunto de premissas e conceitos, convido o leitor a refletir, seja ele investidor ou empreendedor, para analisar se os preços e a intensidade da oferta desses produtos estão inadequados e se existe a tendência de que tenhamos um ciclo depressivo adiante. A reflexão os leva a concluir que estamos mergulhados no que se denomina bolha?

* Texto originalmente publicado na Carta do Núcleo de Real Estate da Poli-USP de dezembro de 2010 por Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr. é professor titular de Real Estate da Poli-USP e coordenador do NREPoli (Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo)