Molte persone sono ancora scettiche circa l’affidabilità e la sicurezza garantite dalle agenzie che si occupano di mutui online, per questo motivo abbiamo deciso di provarle di persona e di raccontarvi punto dopo punto com’è andata.

1. Il primo passo da seguire è quello di collegarsi ad uno dei tanti siti presenti in rete che si occupano di mutui on line. Ogni sito ha al suo interno un suo motore di ricerca che consente in pochissimi secondi di avere a disposizione una decina di risposte alla nostre esigenze. Bisogna inserire pochi, semplici dati: il valore dell’immobile che vorremmo acquistare, il valore del mutuo che vorremmo richiedere, gli anni entro i quali vorremmo restituire il mutuo e la tipologia di mutuo scelta (tasso fisso, tasso variabile, variabile con cap, tasso misto, e così via). In pochi secondi avremo a disposizione, in modo del tutto anonimo, una serie di proposte di mutuo derivanti da diverse banche, tutte con una propria scheda tecnica (dove sono ben evidenziati il taeg, lo spread ed i costi iniziali della eventuale pratica) e con l’importo dell’ipotetica rata mensile da restituire.
2. Avendo a disposizione in pochi istanti una bella serie di proposte saremo ora in grado di confrontarle e di scegliere le 2-3 opzioni che ci sembrano più convenienti e che facciano al caso vostro. Prendetevi tutto il tempo che vi occorre per valutare bene tutti i preventivi e leggete con attenzione i fogli esplicativi di ciascuna offerta: questo vi aiuterà ad avere un buon metro di giudizio tra tutte le proposte.
3. Una volta aver selezionato le migliori proposte di mutuo è arrivata l’ora di richiedere una valutazione preliminare da parte del consulente. Dovrete cliccare sul preventivo o sui preventivi più interessanti e, a questo punto, vi verrà richiesto di inserire i vostri dati personali: generalità, residenza, comune in cui si trova l’immobile che vorreste acquistare, numero di telefono dove poter essere contattati, dati relativi al vostro tipo di lavoro (lavoratore dipendente, libero professionista), alla tipologia di contratto (a tempo determinato, a tempo indeterminato, a progetto, e così via) e alla retribuzione netta mensile. In questa fase del processo vi verrà richiesto anche se intendete procedere con un mutuo con unico richiedente, un mutuo cointestato o con un eventuale garante. In ogni caso dovrete indicare tutte le generalità di tutte le persone coinvolte nella richiesta di mutuo.
4. Fatta questa prima richiesta, che non è assolutamente vincolante ed è completamente gratuita, non vi resta che attendere di essere ricontattati dai consulenti finanziari del sito o dei siti internet che aveva consultato. Per fortuna l’attesa sarà breve, dato che i tempi non superano mai i 2 giorni lavorativi.
5. Siamo quindi arrivati al primo contatto telefonico con il consulente. Vi renderete ben presto conto che non si tratta di una semplice chiamata ma di una vera e propria valutazione della fattibilità della vostra richiesta di mutuo mediante una persona altamente preparata e specializzata. Il consulente vi farà diverse domande per capire la vostra situazione, soprattutto per capire la vostra capacità di restituzione del mutuo (che è poi quello che anche la banca andrà a verificare) e vi confermerà la soluzione che avevate già scelto o, in caso di eventuali problemi, ve ne suggerirà delle altre.
6. A questo punto, trovato un primo parere positivo di fattibilità da parte del consulente sarà possibile percorrere due strade, a seconda del sito di comparazione di mutui online cui avete fatto riferimento.
   1. Una prima strada, infatti, prevede che la vostra richiesta venga girata direttamente alla filiale più vicina a voi della banca prescelta. In questo caso, tipico di siti come mutuionline.it, verrete ricontattati nel giro di 1-2 giorni dalla banca stessa e potrete recarvi in filiale come se doveste richiedere un mutuo tradizionale, ma con la certezza di avere l’applicazione di condizioni decisamente più favorevoli rispetto a quelle tradizionalmente sottoscritte dalla banca. Questo è il caso preferito da chi desidera un contatto diretto con la banca perché vuole vedere in faccia il proprio consulente o perché vuole avere la sicurezza di avere una filiale vicino casa in caso di qualsiasi problema. Sfatiamo quindi la falsa credenza in base alla quale se si richiede un mutuo online non ci sia un contatto diretto con la banca: se volete un consulente della vostra zona potrete averlo tranquillamente anche facendo la richiesta di mutui su internet, con il vantaggio, però, di avere delle condizioni davvero più convenienti rispetto a quelle standard.
   2. La seconda via è, invece, quella puramente telematica che consente di continuare e seguire l’iter della vostra richiesta di mutuo direttamente da casa. In questo caso, tipico di siti come mutui supermarket.it, è il consulente stesso a guidarvi per mano durante l’effettiva richiesta verso la banca prescelta. Tutti i documenti verranno inviati, per mezzo e-mail o per mezzo fax, ai recapiti dell’agenzia e saranno loro stessi a girare tutta la documentazione richiesta dalla banca. In questo modo non solo avrete la presenza costante di un consulente dedicato alla vostra pratica ma non avrete la necessità di recarvi in qualsivoglia filiale: tutta la pratica verrà svolta telematicamente.
7. Non rimane così che attendere il naturale iter della vostra effettiva richiesta di mutuo ed aspettare il responso della banca prescelta. I tempi fortunatamente non sono molto lunghi: si parla più o meno di 45 giorni (1 mese e mezzo) per avere l’ok definitivo e poter procedere con l’acquisto dal notaio. Un aspetto importante da sottolineare è che anche la richiesta di mutuo inoltrata alla banca non è vincolante ed è gratuita: questo significa che anche dopo il via libera al mutuo dato dalla banca il consumatore può decidere di tirarsi indietro senza dover pagare nulla. Un ulteriore motivo in più per richiedere un mutuo online.

Sette semplicissimi passi per richiedere un mutuo online e risparmiare migliaia di euro sull’intera durata del mutuo … adesso non avete più scuse per non provare!

Senza dubbio, la prima tappa che bisogna affrontare prima della richiesta di un mutuo è informarsi e studiare le parole chiave usate in tutte le banche: tasso fisso o tasso variabile, eurirs o euribor, spread, piano di ammortamento sono alcuni dei termini basilari che stanno alla base di una richiesta di mutuo e senza la cui conoscenza ci sarebbe difficile andare avanti, proprio perché non avremmo gli strumenti necessari per capire cosa ci stanno proponendo. Una volta concluso questo primo, importantissimo passo, possiamo cominciare a richiedere un preventivo, e questo può essere svolto in due modi:

• recandoci da una filiale di una banca tradizionale a noi nota,
• oppure richiedendo dei preventivi online.

Nel mio caso, io ho deciso di provare tutte e due le cose, proprio perché, non sapendo di preciso a cosa andassi incontro, volevo rendermi conto di persona di come procedesse l’iter di richiesta di un mutuo. Oggi, facendo due rapide considerazioni su come siano andate le cose nell’una e nell’altra opzione, non avrei più questa incertezza: senza alcuna ombra di dubbio punterei direttamente sui mutui online, utilizzando uno o più motori di ricerca e confronto che sono presenti sul web.

Immagino vi starete chiedendo il perché di una scelta così netta e decisa, per cui proverò brevemente a riassumervi gli indubbi vantaggi che ho riscontrato nei mutui online rispetto ai mutui tradizionali.

1. Cominciamo da un aspetto puramente pratico: la comodità. Per andare in una filiale ho perso, in media, da un’ora alle 2 ore ed ho dovuto prendere altrettante ore di permesso al lavoro perché, si sa, gli orari di una banca coincidono esattamente con quelli di qualsiasi altro lavoro, senza considerare che le banche più grandi ed importanti sono generalmente posizionate in centro, per cui difficilmente raggiungibili tra problemi di traffico e permesso. Ben due ore in un giorno per un unico preventivo, e sempre la stessa storia che si ripete per 3, 4 giorni almeno (perché è bene richiedere almeno 3-4 preventivi, in modo da poter effettuare un confronto). Internet per fortuna ci ha semplificato la vita, per cui è quasi imbarazzante dire che con una manciata di minuti e qualche click, nell’altro caso, mi sono ritrovata almeno 6 preventivi sullo schermo del mio pc o stampati sulla mia scrivania.
2. Continuiamo con un altro aspetto fondamentale: la semplicità. Quando mi sono recata in una banca mi sono trovata di fronte a dei consulenti che, prima ancora di rilasciarmi un preventivo, mi hanno sottoposto ad un vero e proprio interrogatorio, facendomi sentire impotente di fronte ad una valanga di termini tecnici a me sconosciuti (ben al di là di quelli basilari di cui parlavamo prima). Sui motori di ricerca il preventivo viene fuori inserendo pochi, semplici dati: tipo di mutuo (fisso o variabile), durata del mutuo in anni, importo richiesto, valore dell’immobile, stipendio base mensile. Non c’è altro, e già solo con questi pochi dati vengono fuori dei primi preventivi che ci serviranno per farci un’idea se la rata calcolata sia alla nostra portata oppure no. L’altro punto positivo, come dicevamo prima, è che di preventivi ne vengono fuori diversi (6-7, più o meno) e questo aiuta moltissimo l’utente a cominciare a ragionare con la propria testa e farsi un’idea del mutuo migliore per sé.
3. La trasparenza. Si dice in giro sempre più spesso che le banche sono tenute ad essere trasparenti e a spiegare in maniera limpida al consumatore quali siano le voci di costo che concorrono al mutuo (spiegando, cioè le voci che formano il TAEG o l’ISC, o indice sintetico di costo) ma io non ho riscontrato nulla di tutto ciò nelle banche tradizionali. Ho trovato sempre consulenti molto vaghi sui costi (in alcuni casi mi avevano addirittura nascosto delle voci di costo che poi ho ritrovato spulciando il preventivo) o che non rispondevano nel caso in cui chiedessi lo spread applicato a quel mutuo. Sono rimasta, invece, piacevolmente colpita nel vedere che tutti i preventivi sul web avevano espresso in maniera chiara e facilmente comprensibile tutte le voci di costo del mutuo, incluse tutte le spese iniziali ed eventuali assicurazioni connesse. Una dimostrazione di professionalità che dà decisamente fiducia al prodotto online.
4. Parlando di costi, non possiamo non nominare il punto di forza dei mutui online: il prezzo. È vero, perché al di là dell’approccio, quello che poi alla fine conta è poter risparmiare sulla rata del mutuo ed in questo i mutui on line non temono confronti. Non c’è paragone, infatti, tra i mutui richiesti in una banca tradizione ed uno richiesto online. Pensate che sia perché i prodotti offerti e quindi le banche siano diverse? Beh, vi sbagliate perché mi è capitato di trovare la stessa tipologia di mutuo con la stessa banca e di riuscire a risparmiare ben 100 euro con il preventivo online!!! Incredibile ma vero: tornando in filiale mi hanno risposto che è normale e che i TAEG più bassi vengono applicati online, anche se la banca è la stessa. Mi chiedo, allora, perché non risparmiare, nel mio caso, quelle 100 euro al mese? Non sono mica poco, soprattutto se spalmate in 20 o 30 anni di mutuo!
5. Concludiamo con un altro aspetto molto importante: la rapidità. Sono rimasta, infatti, favorevolmente colpita dalla rapidità con cui sono stata contattata dagli operatori dei siti specializzati in mutui sul web: il secondo giorno dalla compilazione del preventivo mi avevano già chiamata telefonicamente per capire la mia situazione e suggerirmi le possibili soluzioni più allettanti. In effetti su internet si trova evidenziato che si viene ricontattati entro 48 ore e devo confermare che nel mio caso è stato effettivamente così. Non posso dire, invece, la stessa cosa dei mutui richiesti tradizionalmente nelle varie filiali: dopo una serie infinite di domande mi avevano ripromesso di richiamarmi dopo 2-3 giorni per farmi sapere se potevo procedere con la richiesta… bé sono ancora qui che aspetto quelle telefonate… a dir poco imbarazzante!

In base alla mia esperienza, quindi, mutui su internet batte mutui in banca 5 a 0.

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Oltre all’aumento sostanziale del valore del tasso, infatti, quello che più spaventa gli esperti del settore è che questo aumento stia avvenendo in maniera abbastanza repentina. Tutto ciò lascia presagire che l’aumento sia, purtroppo, rapido e cospicuo e che entro la fine dell’anno l’Euribor possa attestarsi sul valore dell’1.75%. Alcuni esperti si spingono addirittura oltre nelle previsioni e prefigurano un aumento di un altro, importante punto percentuale nel corso del 2012.

Va da sé, visti gli aumenti dei tassi di interesse, che anche le rate dei mutui a tasso varibile stanno inevitabilmente salendo, anche nel caso di mutui a tasso variabile con cap (ovvero con una soglia al di sopra della quale il tasso non può arrivare), sia per coloro che hanno già stipulato un mutuo, sia per chi si accinge a richiederne uno.

Viste le previsioni non certo rosee per la fine di questo e tutto il prossimo anno, il consiglio ovvio è quello di non perdere tempo se tra i futuri progetti c’è anche quello di comprare casa: richiedendo subito un preventivo e ricorrendo a mutui online il risparmio potrebbe essere davvero notevole, soprattutto considerando l’aumento dei tassi che ci si prospetta davanti. Scegliere, infine, un mutuo online significa, infine, avere un ulteriore margine di guadagno perché, oltre ai tassi di interesse, le banche stanno lentamente ma inesorabilmente aumentando anche lo spread applicato, cioè il vero guadagno della banca stessa. Un mutuo online, in tal senso, garantisce sempre delle percentuali di spread inferiore e spese di istruttoria nulle o minime rispetto ai mutui tradizionali.

Lo scenario attuale sarebbe potenzialmente molto propizio per l’accensione di nuovi mutui, visti i bassi tassi di interesse registrati. Ad agosto 2010, ad esempio, il tasso variabile si è attestato al 2.6% (-64 punti base rispetto a un anno fa, secondo le statistiche di Bankitalia), valori impensabili e anelati fino a qualche anno fa. Nonostante queste premesse fortemente positive, il mercato rimane incerto e questo perché chi deve impegnarsi in un acquisto così impegnativo come quello della casa vuole farlo in un momento stabile per la propria nazione, sia a livello politico che economico. In assenza di una solida crescita economica si prevede, quindi, che lo scenario resti immutato ed incerto almeno per tutta la prima metà del prossimo anno, con i tassi di interesse quasi del tutto immutati.

Se è vero che il mercato immobiliare rimane sostanzialmente fermo, è anche vero che ad approfittare degli attuali tassi di interesse così convenienti sono le famiglie che stipulano un mutuo, con nuove modifiche a favore del consumatore. È il caso,
ad esempio, della cosiddetta surroga, che sta notevolmente aumentando negli ultimi anni.

Ma, prima di passare alle statistiche, cosa è una surroga?

Con questo termine si indica il traferimento del proprio mutuo a una nuova banca che offre condizioni migliori, senza costi aggiuntivi né spese notarili. La legge 40/2007, meglio nota come Decreto Bersani, avendo come obiettivo quello di favorire la concorrenza fra le banche, ha semplificato gli oneri e le procedure di surroga introducendo l’estinzione anticipata del mutuo. L’anno scorso le persone che richiedevano una surroga, e quindi condizioni migliori per il proprio mutuo, erano pari all’11% mentre quest’anno si è già arrivati al 18% di richieste. Questo perché richiedendo una surroga del proprio mutuo è possibile usufruire di migliori proposte presenti oggi sul mercato. Tra i benefici potenziali che si possono migliorare creando un nuovo contratto con altro istituto bancario c’è la possibilità di cambiare il tipo di tasso di interesse (fisso, variabile o misto) del primo mutuo stipulato e perfino lo spread, ovvero il margine di guadagno che la banca applica al servizio, caratteristica questa che impatta non poco sulla rata mensile da pagare.

La surroga del mutuo diventa particolarmente interessante quando si prenda in considerazione un mutuo online, perché, come ben sappiamo, in questi casi le condizioni diventano davvero vantaggiose per chi lo richiede. La trasparenza dell’offerta di prodotti bancari e la possibilità di scegliere il mutuo migliore per le proprie esigenze è un diritto per il consumatore. Poterlo fare in pochi semplici passi direttamente su Internet permette di avere a propria disposizione un ventaglio ben più ampio di proposte e di scegliere, quindi, tra molte offerte più convenienti rispetto a quelle che troverete in filiale perchè create appositamente per il web.

A tale fine si può ricorrere alla rinegoziazione del mutuo che consente di mantenere in vita il contratto iniziale stipulato con l’istituto bancario e di modificare solo particolari clausule apposte, o delle condizioni assunte contrattualmante al momento della stipula del mutuo. Si tratta, dunque, di una rinegoziazione che avviene tra due soggetti (la banca ed il soggetto che ha richiesto il mutuo) attraverso l’inserimento di nuove e migliori condizioni contrattuali. Essa, a differenza della sostituzione del mutuo o della, non prevede l’estinzione del vecchio mutuo e l’accensione di uno nuovo, ma va semplicemente ad agire su determinate clausole del vecchio contratto.

Altro concetto distinto e ben più complesso è quello di portabilità o surrogazione del mutuo, che viene sviscerato in un’apposita sezione.

Da qualche anno un importante passo in tal senso è stato compiuto con il Codice Europeo per i mutui casa, sottoscritto tra le associazioni bancarie europee, tra cui anche l’Associazione Bancaria Italiana (ABI), e le associazioni europee dei consumatori.

Il rimborso del capitale e il pagamento degli interessi sono eventi che vanno a completarsi entro una certa data. La scadenza temporale è rimessa alla libera determinazione delle parti e va definita nel contratto. Di solito varia da 5 a 30 anni, anche se oggi il mercato propone, pur se non in modo diffuso, alcuni mutui che arrivano anche a 40 anni. il lungo periodo può frazionare sempre di più il rimborso del capitale, ma non influisce sulla quota di interessi e conseguentamente sulla rata mutuo casa.

La persona che prende in prestito una somma di denaro si impegna a restituire l’importo ricevuto, con gli interessi, alla persona o all’ente (in genere una banca) che le ha concesso il prestito, secondo le modalità stabilite.

La restituzione di un prestito avviene mediante la costruzione di un piano d’ammortamento che rappresenta il rimborso graduale del denaro avuto in prestito ed è composto da singole rate che vengono versate secondo determinate scadenze stabilite nel contratto.

Per ogni mutuo esiste quello che si chiama “piano di ammortamento“, una sorta di piano di rimborso del prestito avuto con una descrizione dettagliata di tutte le rate e della ripartizione per ogni rata della quota capitale e della quota interessi restituita (di solito successivamente alla richiesta di un piano di fianziamento la banca fornisce anche il piano di ammortamento o piano di rimborso). Ad ogni modo, per avere un’idea dell’importo delle rate da pagare, è possibile fare ricorso alla formula di seguito riportata, visto che tale calcolo è alla portata di tutti.

Per calcolare la rata del proprio mutuo, è necessario, prima di tutto, conosere alcune informazioni fondamentali:

• C = Capitale o importo del finanziamento (ovvero la somma di denaro da restituire alla banca)
• T = Tasso di interesse annuo espresso in decimali (per il calcolo del tasso di interesse finito riferirsi alla specifica sezione)
• A = numero di rate che si pagano nell’anno
• D = durata del mutuo (espressa in anni)

Noti questi parametri, è possibile ottenere la rata del mutuo utilizzando la seguente formula matematica:

dove Y = T / A e N = A • D

Per aiutare nella comprensione della formula, riportiamo di seguito l’esempio del calcolo di un generico finanziamento. Definiamo che le rate siano costanti e supponiamo di voler calcolare l’importo delle rate da pagare nel caso di:

• C = 10000 euro (Capitale o importo del finanziamento)
• T = 0.05 (Tasso di interesse annuo espresso in decimali pari al 5%)
• A = 12 (numero di rate che si pagano nell’anno)
• D = 5 anni (durata del mutuo)

Calcoliamo prima di tutto Y = T/A = 0.05/12 = 0.0042 e N = A•D = 12•5 = 60 A questo punto è possibile calcolare la rata del mutuo come:

Prima di tutto è indispensabile scegliere la tipologia di mutuo più idonea alle proprie esigenze tra mutuo a tasso variabile e mutuo a tasso fisso.

1. Nei mutui a tasso variabile il tasso di mercato di partenza, uguale in tutte le banche, è il tasso EURIBOR. Il tasso totale o finito sarà pari alla somma del tasso EURIBOR e lo spread proposto dalla banca

Tasso finito = tasso EURIBOR + spread

Supponendo, ad esempio, un Euribor a 6 mesi di 1.08% (dato del 2/09/09 da Il Sole 24 ore) e uno spread applicato dalla banca di 1%, il tasso da pagare sarà pari a:

Tasso finito = 1.08% + 1% = 2.08%

Il tasso di interesse, che deve essere espressamente previsto nel contratto, è determinato sulla base di un tasso percentuale da applicare al capitale erogato in ragione della durata del mutuo.

Il tasso dei mutui è costituito ed è calcolato sulla base di due elementi:

• il parametro di riferimento, riscontrabile sui mercati monetari e finanziari;
• lo spread, cioè il margine di guadagno delle banche espresso in percentuale (per maggiori informazioni riferirsi alla sezione dedicata)

I parametri o tassi di riferimento principali sono due:

1. EURIRS: tasso di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui a tasso fisso.

La dicitura EURIRS sta per “Euro Interest Rate Swap” ed indica lo stretto legame con il tasso di interesse swap, ossia una pratica in cui le due controparti che hanno un prestito in comune pattuiscono uno scambio reciproco degli interessi applicati. E’ diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea ed è pari ad una media ponderata delle quotazioni alle quali le banche dell’Unione Europea realizzano l’Interest Rate Swap. L’EURIRS varia in base alla durata del mutuo e in base al periodo di riferimento (visto dipende dall’andamento dei mercanti finanziari) ma orientativamente oscilla tra l’1.33% per un anno a 3.88% per 3 anni (dati del 2/09/2009 da Il Sole 24 ore).

2. EURIBOR: tasso europeo di riferimento per i mutui a tasso variabile. Letteralmente l’EURIBOR indica “Euro Interbank Offered Rate” ed è diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell’Unione Europea cedono i depositi in prestito.

A parità di durata, in genere, i tassi fissi sono più elevati di quelli variabili, ma consentono di conoscere con certezza l’ammontare del debito complessivo e delle rate periodiche.

Un ultimo tasso che è importante conoscere quando ci si riferisce ai mutui è il Tasso Ufficiale di Riferimento BCE. Tale tasso, determinato dal Consiglio Direttivo della Banca Centrale Europea è quello con cui la Banca Centrale concede prestiti alle altre banche nelle operazioni di rifinanziamento.

In realtà però esiste una terza tipologia poco sfruttata dai consumatori, il mutuo a tasso misto.

Il mutuo a tasso misto consente all’utente di passare da una rata costante ad una variabile e viceversa, durante tutta la vita del contratto. Si tratta di una tipologia di mutuo poco pubblicizzata dalle banche italiane ma che, se utilizzata in modo accorto, può portare vantaggi economici ai mutuatari. Il mutuo a tasso misto è inizialmente più oneroso dei mutui a tasso variabile, ma consente di svincolarsi da una condizione ritenuta non più favorevole. Con il mutuo a tasso misto la persona ha, infatti, la possibilità di modificare la misura iniziale degli interessi nel corso della durata del mutuo, ad esempio sulla base delle aspettative circa l’andamento del costo del denaro. In tal modo l’utente può gestire in modo attivo il rischio di tasso, contenendo gli effetti dei rialzi in caso di tasso variabile e di ribassi in caso di tasso fisso.