NEPREMIČNINE

Videno kupljeno pri prodaji nepremičnine

2011-10-20T03:49:00.000-07:00

Klavzula videno kupljeno v prodajni pogodbi za nepremičnino izključuje odgovornost prodajalca za stvarne napake na prodani napremičnini v primeru rabljene nepremičnine. To lahko storita tako, da v pogodbo vneseta določilo, da prodajalec za stvarne napake ne odgovarja. Običajno se takšna izključitev zapiše v prodajno pogodbo s klavzulo videno kupljeno ali kupec nepremičnino kupuje v stanju, v kakršnem je in podobno.

Ocena vrednosti je osnova uspeha pri prodaji nepremičnine

2011-09-16T00:10:00.000-07:00

Pri prodaji nepremičnin je kvalitetna ocena vrednosti osnova za dobre poslovne odločitve.
Ocena vresnosti nepremičnine je ključnega pomena za primere hipotekarnih zavarovanj obveznosti, premoženjskih zavarovanj, ocene primerne najemnine, ocene potrebnih investicijskih stroškov, medsebojnih sodnih ali izvensodnih poravnav ali določitev primernih deležev ali odškodnin.

Služnostna pravica poti kot dogovor strank v služnostni pogodbi, nujna pot

2011-09-09T22:41:00.000-07:00

Služnostna pravica poti

Služnostna pravica poti je stvarna pravica na tuji stvari, ki omejuje lastninsko pravico vsakokratnega lastnika služečega zemljišča. Vsakokratni lastnik gospodujočega zemljišča lahko preko služečega zemljišča dostopa do služečega zemljišča po določeni poti na določen način. (hoja, vožnja z kolesom, tovornjakom...)

Skica služnostne poti

Izbira nepremičninske družbe je lahko ključna za prodajo nepremičnine

2011-09-02T05:32:00.000-07:00

Prodaja nepremičnine je pogosto povezana z nepremičninskim družbami, katerih delo obsega vzpostavljanje stikov med kupci in prodajalci nepremičnin. Nepremičniski posredniki se vsakodnevno srečujejo s prodajalci nepremičnin in jim pomagajo prodati njihova stnovanja, hiše… Kupcem nepremičnine prek oglasov in neposrednih razgovorov na terenu podajajo informacije o možnostih nakupa nepremičnine.

Pri izbiri nepremičninske družbe ni pomembna višina kupnine ali vrsta nepremičnine, ki jo prodajamo. Tudi višina provizije je drugotnega pomena. Prva stvar pri izbiri nepremičninske družbe, ki je pomembna za prodajalca je, kako kvalitetno bo posrednik predstavil nepremičnino potencialnim kupcem. Ali se bo potrudil in sestvil kvaliteten oglas za prodajo nepremičnine, bo vliv kupcem zaupanje v nakup nepremičnine.

Veliko kupcev nepremičnin se odloči, da pred začetkom iskanja nepremičnine pokliče nepremičninskega posrednika, ki mu zaupa in vse oglede opravi z njim. Tako so neodvisni od izbire nepremičninske družbe, ki jo je izbral prodajalec.

V primeru, da prodajalec neskrbno izbere nekvalitetno nepremičninsko družbo jo pogosto vsili kupcu in lahko se zgodi,da imata probleme oba.

Nepremičnine - Pogajanje s kupcem

2011-08-27T23:16:00.000-07:00

Veliko kupcev nepremičnin se dogovarjanja za nakup nepremičnin še preden preverijo svoje finančne možnostih . Taki potencialni kupci imajo lahko nešteta vprašanja brez končnega učinka. Običajno vedo o stanovanju, hiši že vse preden so si jo sploh ogledali in jih zanima le cena.
Poganjanje z resnim kupcem za vašo nepremičnino so navadno plodna šele po prvem ali drugem ogledu nepremičnine.

Prodajne cene nepremičnin in cene v oglasih

2011-08-08T02:58:00.000-07:00

Država je vzpostavila javno evidenco o prometu nepremičnin, kjer so navedeni podatki o transakcijah z nepremičninami. Podatki o lokaciji, velikosti, starosti in o pogodbeni ceni nepremičnine, prodanega stanovanja, hiše so pomemben vir informacij za kupce in prodajalce nepremičnin. Kupec bo lahko sam preverjal, kolikšne so bile cene kvadratnega metra stanovanja v nekem kraju. Tako bo veliko manj odvisen od informacij, ki jih dobi v aktualnih oglasih za prodajo nepremičnin.

Prodajne cene nepremičnin

Oddaja nepremičnine, hiše v Sloveniji

2011-07-20T22:46:00.000-07:00

Oddaja hiše

Za oddajo hiše se Slovenci zelo redko odločajo. Stroški vzdrževanja hiše so večji kot pri oddaji stranovanja. Višji obratovalni stroški, ki jih plačujejo najemniki pa znižujejo vrednosti najemnin.

Pred začetkom oglaševanja oddaje nepremičnine je potrebno preverite kakšne najemnine dosegajo podobne hiše na trgu. To storimo tako da si pogledamo različne oglase za podobne nepremičnine ali pa pokličemo na nepremičninsko agencijo, kjer nam bodo na podlagi preteklih poslov predvideli najemnino primerno za oglaševanje. Vsekakor moramo prilagoditi primerljive nepremičnine z hišo, ki je predmet oddaje. Hiše so lahko polno ali delno opremljene, imajo različne kvadrature in seveda stojijo na različnih lokacijah. Prav tako so cene za najem hiše zelo različne.

Na ceno najema hiše vplivajo:

· lokacija,

· velikost hiše in pripadjoče parcele,

· starost,

· opremljenost,

· čas oddaje,

· razporeditev prostorov…

Dosežena najemnina za hišo je plod pogajan med najemnikom in lastnikom. Pri najemu hiše je del pogajan tudi varščina, ki je polog za zagotovitev skrbne rabe hiše.

Nakup gozda za pridobivanje lesa za ogrevanje

2011-06-28T23:59:00.000-07:00

Les je pomemben vir energije za ogrevanje stanovanj in hiš. Kot lesno gorivo še vedno prevladujejo drva, v zadnjih letih pa se hitro uveljavljajo tudi lesni sekanci in peleti. Vedno več ljudi pridobiva subvencije za nabavo sodobnih kotlov na les. V zadnjih letih se je tudi v Sloveniji začela razvijati ideja o mikro sistemih za ogrevanje manjših skupin hiš, več javnih objektov ali drugih zgradb. Razdrobljenost gozdnih površin še vedno ne omogoča ekonomičnega pridobivanja lesne mase. Aktivnejše vključevanje lastnikov gozdov v projekte izobraževanja, nabava strojev in opreme ter združevanja zemljišč za smotrno rabo gozda bo pripomogla k povečanju rabe lesa kot vira ogrevanja stanovanj in hiš.

Nakup gozda za pridobivanje lesa za ogrevanje na podlagi Zakona o kmetijskih zemljiščih
Na državnem portalu E-uprave in na oglasni deski upravne enote na območju katere se nahaja gozd objavljajo ponudbe za prodajo gozda. Ponudbe za prodajo gozda so aktualne 30 dni od dneva objave.

Nakup gozda

Interesent za nakup kmetijskega zemljišča, gozda, travnika, pašnika ali kmetije, ki je objavljena, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča na upravni enoti jo lahko vloži tudi neposredno. Upravna enota po preteku roka (30 dni) za sprejem ponudbe obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca o tem, kdo je sprejel ponudbo.

Davek na promet nepremičnin pri prodaji stanovanja, hiše, parcele

2011-06-21T08:37:00.000-07:00

Davek na promet nepremičnin se plačuje od prometa nepremičnin, prodaj hiš, stanovanj, parcel... Davek se plačuje po stopnji 2 % od prodajne cene nepremičnine.

Brez plačanega davka na promet nepremičnin, ni mogoče overiti podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini in posledično ni mogoče vpisati kupca kot lastnika v zemljiško knjigo.

Davek na promet nepremičnin

Pri prodaji nepremičnine se obračuna davek na promet nepremičnin ali davek na dodano vrednost.

Pri nakupu novogradnje (prvi promet ali pred potekom dveh let od prve uporabe, vselitve) se plača 8,5 % davek na dodano vrednost (DDV). Davek odvede prodajalec in je vračunan v ceno. Pri nakupu rabljenih nepremičnin se DDV ne plačuje, temveč prodajalec plača davek na promet z nepremičninami. Nižja stopnja 8,5% velja za prodajo stanovanj in drugih objektov namenjenih za trajno bivanje. Nižja stopnja se bo uporabljala do konca predhodnega obdobja iz pogodbe o pristopu RS v EU ( do 31. 12. 2010).

Novogradnje

Kdo plača davek na promet nepremičnin je določeno v prodajni pogodbi.

Zavezanec za davek na promet nepremičnin je prodajalec nepremičnine. V postopku za odmero davka na promet nepremičnin ima položaj stranke tudi kupec,, kadar pogodbeno prevzema obveznost plačila davka na promet nepremičnin.

Davčni zavezanec mora vložiti napoved v 15 dneh po podpisu prodajne pogodbe pri davčnem organu, na območju katerega nepremičnina leži. Napovedi mora priložiti listine, na podlagi katerih se prenaša lastninska pravica na nepremičninah. Če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, mora napovedi priložiti tudi dokazilo o načinu pridobitve te nepremičnine.
Davčni organ mora izdati odločbo o odmeri davka v 30 dneh po prejemu napovedi oziroma po prejemu pravnomočne sodne odločbe, ki jo je sodišče dolžno posredovati davčnemu organu, na območju katerega nepremičnina leži.

Praviloma davčna uprava odmeri prometni davek v obliki žiga, ki jo odtisne na izvod prodajne pogodbe, na kateri tudi potrdi, da je bil prometni davek plačan. Ta izvod prodajne pogodbe je tisti, na katerem notar nato overi prodajalčev podpis!

Zakonsko določena provizija nepremičninskih agencij

2011-06-16T09:17:00.000-07:00

Po novem zakonu plačilo za posredovanje zaračuna nepremičninska družba na podlagi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami še vedno le naročitelju (običajno prodajalcu). Del dogovorjenega plačila za posredovanje pa lahko zaračuna tudi kupcu. Pogoj za to pa je, da prodajalca s tem pisno seznani in od kupca dobi pisno soglasje za plačilo dela provizije. Plačilo provizije pa je še vedno vezano na pogoj, da pride do sklenitve posla, da je torej prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba, pri kateri je nepremičninska družba posredovala, sklenjena. Provizija za posredovanje lahko še vedno znaša največ 4% pogodbene cene, vendar ta omejitev ne velja, če je pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 10.000 evrov (5. člen).
Zaradi velikega števila nepremičninskih družb in konkurence med njimi se naj ne bi povečala povprečna provizje, ki jo nepremičninske agencije zaračunavajo kupcem. Predlog, da se odpravi omejevanje trajanja posredniške pogodbe na maksimalno devet mesecev, pa je posledica zaznanih težav na nepremičninskem trgu, saj se je čas realizacije poslov močno podaljšal.

Nepremičninska agencija na posredniško provizijo obračuna še 20% DDV.

Pomen vpisa prodajne pogodbe za nepremičnino v zemljiško knjigo

2011-05-18T22:16:00.000-07:00

Po stečajih gradbenih podjetji nekateri kupci stanovanj ugotavljajo, da niso vpisani v zemljiško knjigo kot lastniki stanovanj. V zemljiški knjigi, kjer so evidentirane pravice na nepremičninah, je kot lastnik vpisano propadlo gradbeno podjetje.

Določen delež kupcev pri nakupu zaradi različnih vzrokov še vedno ne poskrbi za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, kar je v zdajšnjih gospodarskih razmerah lahko zelo tvegano početje. Te kupci so lahko že desetletje na podlagi sklenjene in plačane prodajne pogodbe vložili predlog za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, pa tega iz malomarnosti ali nevednosti niso storili.

Zemljiška knjiga

Upniki prijavljajo svoje terjatve in vpisujejo plombe na premoženje propadlih gradbenih podjetji, ki so vpisana v zemljiško knjigo.

Na neurejeno pravno stanje lastništva, torej neažurne podatke v zemljiški knjigi, opozarjajo tudi upravniki večstanovanjskih objektov odvetniki, nepremičninski posredniki, ne nazadnje se je ta težava pokazala tudi pri obveščanju lastnikov stanovanj o vrednosti njihovih nepremičnin. Da je zemljiška knjiga edina merodajna listina, ko govorimo o pravnem lastništvu nepremičnin, pa poudarjajo tudi na zemljiški knjigi.

Nepremičnine Logatec, cene stanovanj, hiš

2011-05-16T06:48:00.000-07:00

Logatec je med tistimi slovenskimi kraji, ki se najhitreje razvijajo. Ima sodobne in pogoste avtobusne in železniške povezave z Ljubljano in tudi hiter cestni dostop do Postojne, Kopra.
Trg nepremičnin v Logatcu je v primerljiv z razmerami v Ljubljani. Velika izbira novogradenj, novih stanovanj, hiš, niža ceno rabljenim nepremičninam. Novogradnje v Logatcu so zaradi dobre prometne povezave z Ljubljano, Postojno, Koprom, čiste narave in predvsem nižjih cen od ljubljanskih zelo zanimive.

Novogradnja Logatec

Velika ponudba nepremičnin v Logatcu se srečuje z manjšim številom potencialnih kupcev in manjšo količino razpoložljivih sredstev za nakup nepremičnin kot posledica gospodarske krize. Logatec je zanimiv predvsem za lokalne kupce in kupce iz širše okolice Ljubljane, ki iščejo nižje cene, ugodne cestne povezave in gospodarsko stabilno področje, ki omogoča pridobitev zaposlitve ali rast podjetništva.

Nepremičnine Logatec

Zaradi ugodne lege med Ljubljano, severno in južno Primorsko je Logatec zanimiv za nakup nepremičnin.
Za ceno manjšega stanovanja v Ljubljani se v Logatcu dobi večje stanovanje ali hišo. Vikendaško naselje na Zaplani se vedno bolj spreminja v bivalno naselje. Kupci hiš iščejo hiše manjše kvadrature v čisti naravi, brez hrupa obremenjenih prometnic. Zgornja in Spodnja Zaplana, Ulovka in Strmica poleg hiš in bivalnih vikendov ponujajo še vedno dovolj zazidljivih parcel.

Sončni log, Logatec

Nepremičnine Logatec - poslovni prostori

Poslovni prostori Logatec

Z gradnjo nove občinske stavbe se je v Logatcu sprostilo veliko poslovnih prostorov. Že tako velika ponudba poslovnih prostorov v obeh obrtnih conah niža ceno poslovnih prostorov v Logatcu.

Nepremičnine Logatec - zemljišča za gradnjo

Nov prostorski plan ponuja nova zazidljiva zemljišča za gradnjo hiš. V času krize se gradbeniki in investitorji previdno odločajo za nakupe novih zemljišč in se odločajo za začetek gradnje na že obstoječih projektih. Dobra zemljišča za gradnjo individualnih hiš, na sončnih lokacijah z urejeno infrastrukturo in dostopom dosegajo visoke cene.

Nepremičnine Logatec

Sestava prodajne pogodbe za nepremičnino

2011-05-03T23:58:00.000-07:00

Sestava prodajne pogodbe za nepremičnino, notarski zapis prodajne pogodbe ali notarska overitev podpisa prodajalca na prodajni pogodbi. Pogodba o prodaji nepremičnine je pogodba, s katero se prodajalec zavezuje, da bo nepremičnino, ki je predmet pogodbe, izročil kupcu, tako da bo ta pridobil lastninsko pravico na tej nepremičnini. Kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino. Pogodba mora biti sestavljena pisno in mora vsebovati zemljiškoknjižno dovolilo.

Sestava prodajne pogodbe za nepremičnino
Pogoj za vpis lastninske pravice kupca v zemljiško knjigo je, da prodajalec na prodajni pogodbi pri notarju overi svoj podpis in predhodno izpolni davčne obveznosti. Pri notarskem zapisu gre za poseben postopek sestave pogodbe pri prodaji nepremičnine, ki ga opravi notar. Pri notarski overitvi podpisa pa notar samo potrdi istovetnosti podpisnika na pogodbi in se z vsebino pogodbe ne ukvarja.

Notarski zapis se zahteva pri:
• pogodbah o urejanju premoženjskih razmerij med zakoncema,
• pogodbah o razpolaganju s premoženjem oseb, ki jim je odvzeta poslovna sposobnost,
• sporazumih o odpovedi neuvedenemu dedovanju,
• pogodbi o preužitku
• izročilni pogodbi,
• pogodbi o dosmrtnem preživljanju
• darilu za primer smrti.

Zakon o zemljiški knjigi

2011-04-11T01:05:00.000-07:00

Predlog sprememb zakona o zemljiški knjigi določa pristojnost notarjev in odvetnikov za vpis nepremičnin v zemljiško knjigo. Že utečen postopek vpisa v zemljiško knjigo, ki je omogočal vsakemu posamezniku, da je sam vpisal svojo nepremičnino v zemljiško knjigo, se spreminja v korist notarjev in odvetnikov. Predvidene spremembe zakona o zemljiški knjigi bodo povečale skupne stroške pri prodaji nepremičnine.

Zemljiška knjiga

Če bosta vlada in državni zbor potrdila spremembe zakona o zemljiški knjigi, ki so jih pripravili na pravosodnem ministrstvu, bo po novem zemljiškoknjižne predloge mogoče vlagati zgolj v elektronski obliki, in to le pri notarjih ali odvetnikih. To naj bi pospešilo vpis lastninske pravice na nepremičninah, omogočilo elektronsko obliko vpisov in zmanjšalo možnost zlorab. Danes lahko zemljiškoknjižne predloge vlaga vsak posameznik. Obrazec za vpis v zemljiško knjigo lahko kupi v knjigarni ali predlog sestavi sam. Elektronski vpogled v zemljiško knjigo omogoča enostvno pridobivanje izpiskov iz zemljiške knjige in vse širša uporaba računalnikov omogoča posameznikom, da svoje pravice lažje urejajo sami.
Po novem predlogu bodo zemljiškoknjižne predloge sestavljali samo notarji ali odvetniki. Zakaj ne diplomirani pravniki, nepremičninski posredniki, cenilci, geodeti, upravni delavci. V elektronsko obliko bi lahko pretvarjali pisne zemljiškoknjižne predloge na vložiščih sodišča in s tem preprečili monopol notarjev in odvetnikov, ki še nikoli niso bili poceni.
Kako drage so odvetniške in notarske storitve kupci nepremičnin občutijo pri sklenitev pogodbe o najemu kredita in zavarovanju kredita s hipoteko v obliki notarskega zapisa.
Predlagane spremembe zakona o zemljiški knjigi v korist notarjev in odvetnikov niso v skladu z evropsko težnjo po prostem pretoku storitev.

Cenitev vrednosti nepremičnine, stanovanja, hiše, poslovnega prostora

2011-03-22T07:49:00.000-07:00

Cenitev vrednosti nepremičnine, stanovanja

Cenitev tržne vrednosti nepremičnine kot pomoč pri odločitvi o nakupu nepremičnine.
Neodvisni strokovnjak, sodni cenilec ali nepremičninski posrednik vam pred odločitvojo o nakupu nepremičnine lahko izdela cenitev nepremičnine, stanovanja, hiše. V cenitvi preveri pravno in dejansko stanje nepremičnine, jo primerja z drugimi podobnimi nepremičninami in izlušči objektivne prednosti in slabosti nepremičnine.

Pravno stanje nepremičnine:
- lastninsko pravico prodajalca,
- morebitne obremenitve s hipotekami, najemi,
- legalnost gradnje

Dejansko stanje nepremičnine:
- kvaliteto gradnje
- zastaranje stavbe
- razvojne možnosti nepremičnine

Vrednost nepremičnine:
- tržna vrednost nepremičnine

Ocena vrednosti nepremičnine ni analiza oglasov, ampak raziskava dejanskih cen, po katerih so bile prodane podobne nepremičnine, na podobni lokacijah.

Cenitev vrednosti nepremičnine, poslovnega prostora

Ocenjevalec mora naročniku cenitve argumentirati svojo oceno vrednosti in mu svetovati primerno prodajno ceno hiše, stanovanja.

Primopredaja nepremičnine, stanovanja, hiše

2011-03-06T23:32:00.000-08:00

Primopredaja nepremičnine, stanovanja, hiše

Na podlagi primopredaje nepremičnine, stanovanja, hiše v skladu z prodajno pogodbo prodajalec kupcu zagotovi posest in pravico uporabe nepremičnine. V tem trenutku se prepišejo inštalcije (elektro, plin, vodovod...) na kupca, prodajlec poravna pretekle obveznosti.

Časovna točka primopredaje nepremičnine je pomembna pri uporabi naslednjih institutov obligacijskega prava:
• tveganje naključnega uničenja ali poškodovanja nepremičnine preide na kupca,
• uveljavljanje očitnih napak,
• začetek jamčevalnih rokov za skrite napake,
• pogodbena kazen zaradi zamude,
• obratovali stroški v zvezi z uporabo nepremične preidejo na kupca (elektrika, voda, odvoz smeti…).

Zemljiškoknjižni izpisek in izpisek iz katastra stavb pri nakup nepremičnine

2011-01-07T05:49:00.000-08:00

Pri nakup nepremičnine moramo pregledati ponudbo nepremičnin, ki so na voljo na trgu. Izhajati moramo iz svojih potreb in življenjskih navad, ki nam določajo tip nepremičnine in lokacijo. Ogledati si moramo več nepremičnine, da dobimo občutek za ceno in kaj nam različna stanovanja, hiše ponujajo.

Zemljiška knjiga

Temeljit pregled stanja nepremičnine je kompleksen postopek, ki zahteva veliko znanja in izkušenj. Tak pregled stanja se osredotoči na dejansko stanje stavbe, stanovanja, stanje v zemljiški knjigi, (zemljiškoknjižni izpisek in izpisek iz katastra stavb) predvidevanje učinkov morebitnih vlaganj v nepremičnino… Nepremičninske družbe zbirajo ponudbo nepremičnine in izvajajo oglede nepremičnin. Nepremičninski posredniki vam predstavijo dejasko in pravno stanje nepremičnine. Dodatno pomoč pri pregledu stanja nepremičnine vam nudijo odvetniki, notarji, geodeti, cenilci, gradbeni strokovnjaki.
Preden se odločimo za nakup nepremičnine - stanovanja , hiše je priporočljivo o njej zbrati čim več podatkov. Na ogledu je potrebno preveriti dejansko stanje nepremičnine (dokončanost novogradnje, kvaliteta obnove rabljene nepremičnine, vlaga, osvetljenost, …….).

Kataster stavb

Kaj obsega lastninska pravica prodajalca?
Pravno stanje nepremičnine preverimo v zemljiški knjigi, ker dobimo podatke o nepremičnini, lastniku, drugih pravicah na nepremičnini (služnosti, hipoteke, črna gradnja, vložene tožbe, izvršbe).

Izpisek iz zemljiške knjige izkazuje pravno stanje nepremičnine; vrsto nepremičnine, podatke o lastnikih in imetnikih drugih stvarnih in obligacijskih pravic. Za vse nepremičnine, ki so že vpisane v elektronsko ZK, lahko izpisek iz zemljiške knjige pridobite preko spleta. Vnesti morate podatke o nepremičnini (katastrska občina, parcelna številka, vložno številko). Vpogled v izpisek iz zemljiške knjige je brezplačen prek računalnikov, ki so nameščeni po vseh okrajnih sodiščih, drugače je plačljiv.

Kje pridobimo podatke o izmeri napremičnine?
Ker se naša država trudi, da bo poslovanje državljanov poenostavila je iz zemljiških izpiskov izločila podatke o izmerah stanovanj, hiš. Te podatke dobimo na spletnih straneh Geodetske uprave Republike Slovenije, ki omogočajo vpogled v opisne in grafične izpise iz zemljiškega katastra, katastra stavb, registra nepremičnin, registra prostorskih enot in zbirnega katastra gospodarske javne infrastrukture. Na spletnih straneh lahko vizualno in opisno pogledamo pozicijo parcel hiš. Te podatke lahko pridobimo tudi na upravni enoti.

Nakup nepremičnine

Kdo izdaja potrdila potrebna za prodajo nepremičnine?
Občine izdajajo potrdila o namenski rabi, lokacijske informacije o gradnji, ki nam dajo pomembne informacije o možnosti gradnje in morebitnih omejitvah prodaje (predkupne pravice občine, kmetijska zemljišča….)

Najemniška pogodba za stanovaje, hišo in akontacija dohodnine

2011-01-06T09:05:00.000-08:00

Najemniška pogodba

Lastniki nepremičnin, ki so v letu 2010 oddali fizičnim osebam stanovanja, hiše v najem, morajo najpozneje do 17. januarja 2011 na pristojni davčni upravi oddati napoved za odmero akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem.

Obrazec je na voljo na spletnih straneh Dursa. Na Dursu bodo odločbo o višini akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja izdali v 30 dneh od vložitve. Akontacija je določena v višini 25 odstotkov od davčne osnove.

Lastniki nepremičnine, so dolžni napovedati dohodke iz najemniške pogodbe za stanovanje, hišo tako v Sloveniji kot tudi v tujini.

Davčna osnova je tržno dosežena najemnina v najemni pogodbi, zmanjšana za stroške vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja. To velja v primeru, da te stroške v času oddajanja premoženja v najem plačuje lastnik nepremičnine.

Če lastnik nepremičnine ne uveljavlja dejanskih stroškov, pa lahko uveljavlja normirane stroške v višini 40 odstotkov od dosežene najmenine v najemniški pogodbi.

Obvestilo o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin

2010-12-09T09:22:00.000-08:00

tržni vrednosti nepremičnin

Geodetska uprava Republike Slovenije pripravlja v skladu z Zakonom o evidentiranju nepremičnin in Zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin določitev vrednosti vseh nepremičnin v Republiki Sloveniji. Vrednost nepremičnin po tem zakonu je posplošena tržna vrednost, določena s postopki in metodami množičnega vrednotenja nepremičnin. Izračunane vrednosti nepremičnin se bodo uporabljale za potrebe davčne uprave in druge javne namene.

Geodetska uprava bo lastnikom nepremičnin v Sloveniji na dom poslala poskusni izračun vrednosti nepremičnine. Osnovni namen obvestila o posplošeni tržni vrednosti je seznanitev z cenitvijo nepremičnin za potrebe davka na nepremičnine. Če se lastniki ne bodo strinjali z uporabljenimi modeli za izračun vrednosti nepremičnin, bodo to sporočili Geodetski upravi. Na obvestilih bodo poleg podatka o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin navedeni tudi podatki o nepremičninah. Lastniki bodo imeli dva meseca časa, da bodo na obrazcih ali s pomočjo aplikacije, geodetski upravi sporočili morebitne spremembe podatkov ali dali pripombe na modele vrednotenja nepremičnin.

Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo

2010-11-22T21:58:00.000-08:00

Etažna lastnina

Etažna lastnina nastane s pravnim poslom, sporazumom med solastniki obstoječe stavbe z več posameznimi deli. (stanovanja, poslovni prostori). Podlaga za sporazum je izmera skupnih delov stavbe in posameznih delov stavbe. Geodetski elaborata vsebuje etažni načrt posameznih delov v stavbi, določitev identifikacijskih številk posameznim delom stavbe in določitev njihovih izmer. Vpis stavbe v Kataster stavb se opravi pri lokalni Geodetski upravi.

Na podlagi odločbe o vpisu stavbe v kataster stavb in sporazuma o oblikovanju etažne lastnine se izdela zemljiškoknjižni predlog za vpis etažne lastnine na večstanovanjskem objektu.

Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo pomeni otvoritev posebnega vložka v katerega se vpiše stavbišče in stavba v etažni lastnini in podvložki v katerih so vpisani posamezni deli stavbe (stanovanja, poslovni prostori, skupni prostori). Posameznim delom je potrebno določiti lastnike na podlagi solastniških deležev ali starih pogodb.

Vpis v zemljiško knjigo – vzpostavitev zemljiškoknjižne listine

2010-11-11T04:29:00.001-08:00

Za vpis v zemljiško knjigo potrebuje kupec, kadar nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, celotno verigo originalnih kupoprodajnih pogodb.

Verigo pogodb sestavljajo originalne prodajne pogodbe za posamezno nepremičnino od investitorja, vmesnih kupcev, do končnega lastnika. V vsaki od pogodb mora biti dovoljenje za vpis v zemljiško knjigo v skladu s takratno zakonodajo. Originalna prodajna pogodba pomeni, da ima pogodba originalen žig davčne uprave in notarja.

Vpis v zemljiško knjigo

Težava se pojavi, kadar nekaj manjka in sodišče zavrne vpis, ker ne razpolaga z vsemi originalnimi pogodbami.

V primeru, da je katera izmed pogodb izgubljena Zakon o zemljiški knjigi predvideva postopek vzpostavitev zemljiškoknjižne listine.

Predlagatelj postopka vzpostavitev zemljiškoknjižne listine mora verjetno izkazati, da je bilo v njegovo korist oziroma v korist njegovih prednikov izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, ki ustreza pogojem za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo (to izkaže bodisi s predložitvijo kopije listine, ki se je izgubila, ali z overjenimi izjavami lastnikov sosednjih nepremičnin, ki potrjujejo to dejstvo),ter da je listina o lastništvu uničena oziroma se je izgubila.

Predlagatelj je lahko samo oseba, v korist katere bi bilo mogoče dovoliti vknjižbo lastninske pravice. V predlogu je treba navesti podatke o vsebini manjkajoče listine, podatke o pogodbenih strankah in dejstva, iz katerih verjetno izhajajo okoliščine za izgubo prodajne pogodbe. Hkrati s predlogom za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine je treba zahtevati tudi vknjižbo lastninske pravice, sicer ga zemljiškoknjižno sodišče zavrže kot nedovoljenega. Če je predlog za vpis v zemljiško knjigo pravilno vložen in vsebuje vse potrebne podatke, zemljiškoknjižno sodišče izda sklep, s katerim dovoli začetek postopka in predlagatelju naloži predujem za stroške objave oklica v uradnem listu.

Oklic o začetku postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine mora vsebovati podatke o nepremičnini, na katero se izgubljena/uničena listina nanaša, podatke o vsebini izgubljene/uničene listine in poziv imetnikom pravic (služnosti, zastavne pravice ...), da v dveh mesecih izpodbijajo popolnost podatkov o vsebini listine. Če po preteku dveh mesecev ni bil vložen noben ugovor ali so bili ti zavrnjeni/zavrženi, zemljiškoknjižno sodišče dovoli vzpostavitev zemljiškoknjižne listine, ki ima enako veljavo kot original.

Vpis v zemljiško knjigo – posadna listina

2010-11-11T04:23:00.001-08:00

Za vpis v zemljiško knjigo potrebuje kupec, kadar nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, celotno verigo originalnih kupoprodajnih pogodb.

Posadna listina

Težava se pojavi, kadar nekaj manjka in sodišče zavrne vpis, ker ne razpolaga z vsemi originalnimi pogodbami.

V primeru, da je katera izmed pogodb izgubljena Zakon o zemljiški knjigi postopek izstavitev posadne listine, ki nadomesti originalno pogodbo. Tak postopek je predviden samo v primerih, ko obstajajo podpisniki za posadno listino. V primeru, ko je prodajalec že umrl oziroma je podjetje prenehalo obstajati, ta možnost ne pride v poštev.

Posadna listina mora biti overjena in priložena predlogu za vpis v zemljiško knjigo.

Vknjižba lastninske pravice na nepremičnini v zemljiško knjigo

2010-11-11T04:06:00.000-08:00

Prodajalec lahko kupcu proda nepremičnine, ki so v njegovi lasti. Lastništvo na nepremičnini se izkazuje z izpiskom iz zemljiške knjige ali z verigo pogodb (nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo).

Verigo pogodb sestavljajo originalne prodajne pogodbe za posamezno nepremičnino od investitorja, vmesnih kupcev, do končnega lastnika. V vsaki od pogodb mora biti dovoljenje za vpis v zemljiško knjigo v skladu s takratno zakonodajo. Originalna prodajna pogodba pomeni, da ima pogodba originalen žig davčne uprave in notarja.

V primeru, da je katera izmed pogodb izgubljena Zakon o zemljiški knjigi predvideva postopke:

Nepremičnine

• izstavitev posadne listine

• vzpostavitev zemljiškoknjižne listine

Zemljiška knjiga - Postopek vzpostavitve zemljiškoknjižne listine

2010-11-07T20:14:00.000-08:00

Na zemljiški knjigi veljajo stroga pravila glede pogojev, ki jih mora izpolnjevati listina, ki je podlaga za vpis lastninske pravice. Če kupec nima originala prodajne pogodbe, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, zemljiškoknjižno sodišče vpisa v zemljiško knjigo ne bo dovolilo.
V primeru izgubljene originalne pogodbe se lahko poslužimo postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine.

Vpis v zemljiško knjigo

Postopek vzpostavitve zemljiškoknjižne listine se začne na predlog stranke, ki mora dokazati, da je sklenila pogodbo v kateri je bilo v njegovo korist izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo ter da se je ta listina uničila ali izgubila.
Predlagatelj mora v predlogu navesti podatke o vsebini listine, katere vzpostavitev se s predlogom zahteva, ter podatke o osebi, ki je to listino izstavila, in osebi, v korist katere je bila izstavljena listina. Prav tako mora predlagatelj navesti dejstva, iz katerih verjetno izhaja, da je bilo v njegovo korist izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo.
Kot dokaz obstoja listine se priloži kopija listine, katere vzpostavitev se zahteva. Predlagatelj lahko dakazuje, da ima nepremičnino v lastniški posesti, kar dokazuje z overjenimi izjavami lastnikov sosednjih nepremičnin.

Pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami

2010-11-07T20:12:00.000-08:00

Zakon o nepremičninskem posredovanju varuje potrošnike v prometu nepremičnin in regulira delo nepremičninskih posrednikov. Pogodba o posredovanju mora biti sklenjena v pisni obliki z obvezno vsebino:

naveden nepremičninskem posrednik, ki bo za agencijo opravljal posredniške posle, navedba številke licence,
podatki o zavarovanju odgovornosti (višine zavarovanja in pri kateri zavarovalnici),
obseg storitve, ki jo krije provizija,
višina provizije…..

Promet z nepremičninami

Posrednik si mora prizadevati, da poišče tretjo osebo, torej potencialnega kupca, prodajalca, najemnika ali najemodajalca. Pomagati mora pri vzpostavljanju stikov med njima, pri pogajanjih in pripravah za sklenitev ustrezne pogodbe glede nepremičnine. Ker je plačilo za posredovanje visoko, je v posredovanje običajno vključena tudi sestava pogodbe o prodaji ali nakupu nepremičnine.
Da bi zakon onemogočil sestavljanje pogodb nepremičninskim posrednikom, ki nimajo ustrezne pravne izobrazbe, je izrecno omejil njihovo sestavljanje. Samo, če nepremičninska družba zagotovi, da bo pogodbo sestavil univerzitetni diplomiran pravnik (ali pa za to najame odvetnika ali notarja), sme v posredovanje vključiti kot storitev tudi sestavo pogodbe. Pravnik, ki pripravi pogodbo, mora to potrditi s podpisom na listini. Seveda prevzema vso odgovornost za pravilno sestavo pogodbe nepremičninska družba, za kar mora biti ustrezno zavarovana.