En matière environnementale, l’extension de la responsabilité des rédacteurs d’actes couplée à celle du champ contractuel invite à une vigilance accrue des notaires lors de la rédaction des contrats.

Le renforcement des différentes obligations légales et réglementaires initié par la loi Alur, puis développé aux termes de la loi Asap en 2020 et enfin consacré par la loi Climat et Résilience de 2021, s’est construit progressivement sous l’impulsion notamment du droit européen.

Parallèlement l’administration s’est désengagée de certaines de ses missions. La loi Asap et l’un de ses décrets d’application (Décret 2021‑1096 du 19‑8‑2021) ont instauré depuis le 1er juin 2022, une nouvelle procédure de cessation d’activité marquée par un double retrait du rôle de l’administration en amont d’une part, puisque l’administration n’aura plus à valider les mesures de réhabilitation proposées par le pétitionnaire de la cessation d’activité, et en aval d’autre part, puisque l’administration ne sera plus tenue de procéder au contrôle de la bonne réalisation des mesures de réhabilitation.

Les conséquences pour les praticiens sont nombreuses puisqu’elles nécessitent, de manière désormais banalisée, de procéder à des investigations poussées dans un objectif d’exhaustivité. Cet exercice de recherche approfondie, dorénavant familier des praticiens, s’accompagne le plus souvent de la nécessaire analyse de la hiérarchie des responsabilités en matière environnementale afin de procéder in fine à une qualification juridique des responsabilités et des risques éventuels.

Les rédacteurs d’acte qui se sont longtemps concentrés sur le passé à travers des périodes d’audit de plus en plus précises et exigeantes doivent ainsi aujourd’hui de surcroît organiser la sécurité des parties pour l’avenir.

Retrouvez ici l’article de notre associé Anne-Hélène Garnier paru au Dossier Expert de Solution Notaire Hebdo sur l’évolution des clauses environnementales.

Inédit au Recueil Lebon

Au préalable un bref rappel des faits et du contexte s’impose :

Une société civile immobilière sollicite une déclaration préalable auprès de la ville de Marseille en vue d’un changement de destination de locaux d’habitation en bureaux. La demande est alors formulée en application des dispositions de l’article R.421-17 du Code de l’urbanisme. Une décision de non-opposition à cette déclaration est délivrée le 21 juin 2021. En parallèle, le pétitionnaire est informé de l’exigence du dépôt d’une demande de changement d’usage en vertu des dispositions de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Le 28 octobre 2021, la ville de Marseille rejette la demande d’autorisation de changement d’usage.

Le demandeur forme alors un recours pour excès de pouvoir ainsi qu’un référé suspension à l’encontre de la seconde décision devant le Tribunal Administratif de Marseille. Le Juge des référés saisi rejette la demande.

Il est argué devant le Conseil d’État que les dispositions de l’article L631-8 du Code de l’urbanisme prévoient, depuis l’ordonnance du 08 juin 2005, que la demande de déclaration préalable vaut demande de changement d’usage. En conséquence, il est reproché au juge administratif marseillais d’avoir commis une erreur de droit en en ne regardant pas le changement de destination du local en cause résultant de la non-opposition à déclaration de travaux comme rendant inutile la délivrance d’une autorisation de changement d’usage de ce même local.

Le Conseil d’État confirme l’existence de deux polices administratives – deux législations indépendantes entre l’usage et la destination :

Il a toujours été considéré que la police administrative de protection de l’usage d’habitation était bien différente de celle relative à la destination des locaux. Elles sont régies par deux législations bien distinctes. C’est ce principe qui est réaffirmé par le Conseil d’État dans sa décision du 9 février 2023. Alors que les dispositions de l’article L631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation visent à assurer le maintien, dans certaines communes, d’un nombre suffisant de logements, tandis que le permis de construire … ou la non-opposition à déclaration préalable … visent à contrôler les règles d’urbanisme.

Le Conseil d’État conclut que l’autorisation administrative délivrée au titre du changement de destination ne lie pas l’autorité au titre de son accord quant au changement d’usage qui est distincte. Aucune erreur de droit n’a donc été commise par le juge des référés du Tribunal Administratif.

Lien vers l’arrêt :

https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000047116803?init=true&page=1&query=&searchField=ALL&tab_selection=cetat

En introduction, on rappellera que les logements sociaux conventionnés ne peuvent faire l’objet d’une sous-location (CCH : R.353-37), sauf exceptions limitativement prévues telles celles autorisées aux personnes de moins de 30 ans, de plus de 60 ans ou à un adulte handicapé, et pour une partie seulement du logement dans le cadre d’un contrat dit « contrat d’accueil familial ».

En l’espèce, il était question d’un bail entre la Régie immobilière de la ville de Paris, bailleur social, et un locataire qui avait sous-loué sur Airbnb une chambre de son logement 136 fois (selon les dires de la Régie) entre le mois de novembre 2014 et le mois de janvier 2018.

La Cour de Cassation rappelle que la sous-location par un locataire d’un logement social constitue une faute pouvant justifier la résolution du bail.

Par ailleurs, et depuis un arrêt de la Cour de cassation du 12 septembre 2019, le locataire indélicat est condamné à rembourser au propriétaire la totalité des gains qu’il a perçus par son activité illicite, en application des articles 546 et 547 du Code Civil :

« …attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient être remboursées ».

https://www.courdecassation.fr/decision/634f9411b5afe5adfff2881c

En l’espèce, des époux avaient conditionné leur acquisition à l’obtention d’un prêt de 414.000 euros maximum, remboursable sur 25 ans au taux de 2% l’an hors assurance.

Si les conditions de taux et de durée étaient respectées, les emprunteurs n’avaient reçu de leur banque qu’une offre de prêt d’un montant de 407.000 euros, soit 7.000 euros de moins que le plafond d’emprunt mentionné à la promesse de vente.

Face à cette situation, les emprunteurs refusèrent l’offre de prêt et, à l’appui d’une demande de restitution du dépôt de garantie versé, opposèrent leur refus pour justifier la défaillance de la condition suspensive de prêt.

Pour sa part, le vendeur s’opposât à la restitution du dépôt de garantie au motif que le montant d’emprunt mentionné à la promesse était un plafond ; et que l’offre de la banque ayant respecté ce plafond, les emprunteurs étaient tenus de l’accepter.

Dans ces conditions, il considérait que le refus de prêt à l’initiative des emprunteurs leur restait imputable et que le dépôt de garantie devait lui rester acquis.

Si la Haute Autorité avait déjà jugé la situation d’un refus de prêt pour un montant supérieur à celui figurant en condition suspensive de la promesse (entrainant ici une défaillance de la condition suspensive imputable à l’emprunteur) ou celle d’un refus de prêt pour un montant inférieur au montant visé à la promesse (entrainant alors une défaillance de la condition suspensive non-imputable à l’emprunteur), la haute autorité n’avait jamais été amenée à se positionner sur un refus des emprunteurs face à un accord de prêt inférieur au montant prévu à la promesse.

C’est chose faite, et de préciser dans cette hypothèse que « l’indication, dans la promesse, d’un montant maximal du prêt n’était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur »

Dès lors « la défaillance de la condition n’étant pas imputable aux acquéreurs, la promesse était devenue caduque ».

https://www.courdecassation.fr/decision/634f9411b5afe5adfff2881c

Quelle est l’utilité de la possession ?

La possession constitue l’élément essentiel de la prescription acquisitive. Elle est de trente ans en matière immobilière, c’est en raison de cette durée que les dispositions de l’article 2265 disposent que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

La Cour de Cassation apporte des précisions quant aux conditions de jonctions des possessions.

Les faits à l’origine du contentieux concernent l’occupation par un premier propriétaire d’une cave qui ne correspondait pas à celle figurant dans son acte d’acquisition. Ce dernier après avoir restitué la jouissance de sa cave au bon propriétaire a demandé à entrer en possession de sa cave, savoir, celle correspondant au numéro de lot de copropriété qui figurait dans son titre de propriété. La copropriétaire voisine, occupante de sa cave, lui a refusé ce droit. Les motifs alors opposés consistaient en la revendication d’un droit de propriété constitué par prescription acquisitive, tant au moyen de sa propre possession, que de celle de ses vendeurs : la jonction des possessions.

La Cour d’Appel de Paris du 11 juin 2021, refuse de reconnaître cette prescription acquisitive, au motif qu’aucune modification régulière du plan de localisation des caves n’était intervenue et que les ventes portaient sur un autre lot de copropriété. Il ne s’était donc pas opéré de transfert de la propriété de la cave objet du litige.

La Cour de Cassation casse l’arrêt de la Cour d’Appel de PARIS : En statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure que, comme cela était soutenu, les ventes du 18 mars 2016 et du 2 septembre 1996 avaient porté, dans l’intention des parties et à la suite de modifications même irrégulières de l’emplacement et de la numérotation des caves, sur celle possédée par Mme [A] depuis sa propre acquisition et correspondant à l’emplacement d’origine de la cave constituant le lot 82 selon l’état descriptif de division initial, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

La vente du bien objet d’une possession par le vendeur permet au tiers acquéreur d’invoquer à son profit la jonction des possessions puis la prescription acquisitive de ce bien.

https://www.courdecassation.fr/decision/634f9411b5afe5adfff2881c

Décret n° 2022-1223 du 10 septembre 2022 

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046274653#:~:text=Notice%20%3A%20ce%20d%C3%A9cret%20fixe%20les,publiques%20disposant%20de%20la%20comp%C3%A9tence

La sûreté de l’eau est devenue un enjeu majeur à l’époque du réchauffement climatique.  

La France compte plus de 30 000 points de captage d’eau potable sur son territoire, dont deux tiers proviennent de nappes souterraines et un tiers provient d’eaux de surface.  

Chacun de ces points de captage se situe au cœur d’une « AAC » (Aire d’Alimentation de Captage) ou d’un « BAC » (Bassin d’Alimentation de Captage) qui constituent des zones de captage et de stockage d’eau.  

La qualité de l’eau prélevée est depuis plusieurs années au cœur des préoccupations de la puissance publique et de l’Europe.   

En France, chaque captage est assujetti à des obligations de protection et des contrôles visant à assurer la protection de l’eau prélevée. En effet, et ainsi que le relevait le Ministère de l’Agriculture et de la Souveraineté Alimentaire, les principales sources de pollution diffuse sont d’origine agricole, même si d’autres sources (industrielles, collectivités, particuliers) peuvent exister. 

Issu de la loi sur l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique (Loi 2019-1461 du 27-12-2019)⁽¹⁾, le décret du 10 septembre 2002 a été institué dans le but de préserver l’eau destinée à la consommation humaine, et a pour finalité d’installer des pratiques agricoles favorables à la protection de l’eau. Il fixe à ce titre les modalités selon lesquelles l’autorité administrative peut instituer un droit de préemption. 

Ce droit de préemption s’applique sur les surfaces agricoles, plus précisément sur « un territoire délimité en tout ou partie dans l’aire d’alimentation de captages utilisés pour l’alimentation en eau destinée à la consommation humaine », et porte sur les aliénations à titre onéreux d’immeubles à usage ou à vocation agricole, de bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole et sur les aliénations à titre onéreux d’usufruit et de nue-propriété visant ces biens, dans les limites fixées par l’article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime. 

Si ce droit de préemption est institué par le Préfet de Département, l’initiative d’une telle démarche revient aux communes, seules compétentes en matière de préservation de l’eau en application de l’article L. 2224-7 du Code General des Collectivités Territoriales. 

Ce droit de préemption ne prime pas le droit de préemption urbain, ou ceux applicables dans des espaces naturels sensibles ou dans les ZAD, mais prime le droit de préemption des Safer.  

(1) https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000039681877/#:~:text=%2D%20Avant%20le%2031%20d%C3%A9cembre%202021,les%20communes%20et%20leurs%20groupements.

Réf. : Guide pour la mise en œuvre d’une douche accessible « zéro ressaut » dans les salles d’eau à usage individuel en travaux neufs – aout 2O22

https://www.cstb.fr/assets/documents/cstb-guide-mise-en-oeuvre-douche-accessible-zero-ressaut.pdf

Pour mémoire, l’arrêté du 11 septembre 2020⁽¹⁾ relatif à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite aux bâtiments d’habitation avait imposé que l’accès aux espaces de douche devait se faire sans ressaut.

Cet arrêté résultait d’une promesse du Gouvernement Philippe lors du comité interministériel du handicap du 3 décembre 2019.

On avait alors réduit la portée de cet arrêté à une « obligation de douches à l’italienne » pour imager la volonté d’amélioration des conditions d’accessibilité, de confort et de sécurité des zones de douches aux personnes à mobilité réduite.

Pour synthétiser cette évolution, le précédent arrêté du 24 décembre 2015 imposait un ressaut de douche maximum de 4 centimètres. Depuis le 1er janvier 2021, date d’application de l’arrêté du 11 septembre 2020, l’accès de la zone de douche doit se faire de plain-pied.

La réalisation d’une douche conforme à l’arrêté du 11 septembre 2020 ne se limitant pas à l’installation d’un pommeau de douche, le Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB) a publié un guide technique dont l’objet est de :

• préciser les conditions générales de réalisation des douches accessibles « zéro ressaut » en travaux neufs dans les salles d’eau à usage individuel ;
• présenter les solutions de réalisation connues et évaluées techniquement.

(1) https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000042334726

Les dispositions actuelles de l’article L174-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) issues à l’origine de la loi ELAN ont posé des objectifs d’une réduction de la consommation d’énergie finale des bâtiments tertiaires d’au moins 40% en 2030, 50% en 2040 et 60% en 2050 par rapport à 2010.

Ce dispositif est également connu sous le nom d’Eco Energie Tertiaire.

Pour parvenir à ces objectifs, les dispositions des articles R 174-22 ont défini les bâtiments concernés, à savoir :

1. Tout bâtiment hébergeant exclusivement des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m2 ; les surfaces de plancher consacrées, le cas échéant, à des activités non tertiaires accessoires aux activités tertiaires sont prises en compte pour l’assujettissement à l’obligation ; 
2. Toutes parties d’un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m2 ; 
3. Tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m2.
4. .. /..

Plusieurs arrêtés sont venus compléter les textes précités, en particulier les arrêtés du 10 avril 2020 puis du 13 avril 2022 qui précisent les obligations de déclarations des données de consommations énergétiques des bâtiments tertiaires auprès des services de l’Etat.

Ces premières déclarations concernent les données des années 2020 et 2021 ainsi que celle de l’année de référence. Cette dernière étant à définir entre 2010 et 2019 et doit répondre à une année complète de pleine exploitation (douze mois consécutifs).

Deux méthodes sont admises pour parvenir aux objectifs prévus par la loi au premier terme, à savoir 2030 :

• celle de la valeur relative, elle consiste à diminuer ses consommations sur la base d’une année de référence, soit -40% d’ici 2030

ou

• celle de la valeur absolue, l’immeuble doit alors atteindre un niveau de consommation d’énergie dont la valeur absolue est définie par catégorie, également dénommée « Cabs ». Le Cabs⁽¹⁾ est lui-même composé du CVC⁽²⁾ + USE⁽³⁾.

Le délai de ces déclarations initialement fixé au 30 septembre 2022 sur la plate-forme OPERAT gérée par l’ADEME est reporté au 31 décembre 2022.

(1) Le Cabs est exprimé en KWh par an et par mètre carré.

(2) CVC : correspond à la consommation d’énergie ambiance thermique et ventilation pour un rythme d’utilisation de référence.

(3) USE correspond à la consommation d’énergie propre aux activités et autres usage immobiliers (ECS, éclairage) pour une intensité usage étalon.

Arrêté du 10 avril 2020 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000041842389/

Arrêté du 13 avril 2022 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045641335

Communiqué informant du report du délai : https://www.ecologie.gouv.fr/dispositif-eco-energie-tertiaire-tolerance-est-accordee-jusquau-31-decembre-2022-remplir

https://www.ecologie.gouv.fr/laudit-energetique-reglementaire-logements-classes-f-et-g-proposes-vente-entrera-en-vigueur-1er

Prévue initialement au 1^er septembre 2022, l’entrée en vigueur de l’audit énergétique obligatoire a été fixé au 1er avril 2023 par décret et arrêté des 4 mai 2022⁽¹⁾ publiés au Journal officiel le 11 août 2022.

En application de l’article 40 de la loi Climat et Résilience du 2 août 2021, (https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043956924), les ventes d’immeubles ou de parties d’immeuble à usage d’habitation⁽²⁾ les plus consommateurs d’énergie (étiquettes F et G) seront conditionnées à la réalisation d’un audit énergétique.

Ces récents décret et arrêté sont venus préciser les entreprises habilitées à procéder à ces audits énergétiques (règles de compétence et de qualification), le périmètre de leur intervention et le contenu de l’audit énergétique.  

L’audit énergétique a pour finalité l’information précise des acquéreurs sur la performance énergétique du logement acquis et sur le coût des travaux à effectuer pour l’améliorer.

Il devra être remis par le vendeur à l’acquéreur dès la première visite du bien (CCH, art. L. 271-4) et être annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente établi (CCH, art. L. 271-4, 6°).

Les entreprises habilitées à établir cet audit énergétique devront effectuer un état des lieux des performances énergétiques initiales du logement et identifier les déperditions thermiques.

Dans ce cadre, l’entreprise devra établir un diagnostic « des modes constructifs, des principales caractéristiques architecturales et thermiques, des équipements énergétiques ainsi que des éventuelles pathologies du bâtiment ».

A la suite de ce diagnostic, elles devront préconiser des travaux sur l’isolation des murs, des planchers bas et de la toiture, sur la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire, sur les menuiseries extérieures et sur la ventilation, avec un objectif d’atteindre une étiquette A ou B.

(1)    https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045753329

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045753367#:~:text=Objet%20%3A%20l’arr%C3%AAt%C3%A9%20d%C3%A9finit%2C,pr%C3%A9vu%20%C3%A0%20l’article%20L.

(2)     (comprenant un seul logement ou plusieurs logements non soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis)

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046113609

Durant l’été, en application de la loi Climat et Résilience du 2 août 2021, le Gouvernement a publié une ordonnance qui vient imposer aux constructeurs de nouvelles obligations.

1°) Au moment du dépôt de permis de construire, le maître d’ouvrage devra fournir des attestations qui confirmeront, selon les risques auxquels le projet est exposé, que les constructions envisagées intègrent le traitement de ces risques (sismicité, risque cyclonique, risques naturels, risques miniers)

2°) Au moment de l’achèvement des travaux, le maître d’ouvrage devra fournir à l’autorité compétente des attestations qui confirmeront :

1. le respect des règles de construction en matière de performance énergétique et environnementale.
2. le respect des règles applicables en matière d’acoustique et d’accessibilité.
3. le respect des règles de prévention des risques sismiques pour les projets situés dans une zone présentant un certain niveau de sismicité.
4. le respect des règles de prévention des risques cycloniques pour les projets implantés dans des zones présentant un tel risque.
5. le respect des règles de prévention des risques liés aux terrains argileux pour les projets localisés dans des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Selon les cas, ces attestations seront délivrées par un contrôleur technique, un bureau d’étude, l’architecte du projet ou l’organisme ayant certifié la performance énergétique du projet.

L’ordonnance du 29 juillet 2022 prévoit également un renforcement des sanctions pénales applicables en cas de non-respect des engagements souscrits, ainsi que des facultés de visite, de contrôle et de consignation pour remédier aux irrégularités relevées.