Es ist vollbracht, nach langer Vorbereitung hat die Palazzo Immobilien-Management GmbH endlich eine neue Webseite mit neuem Design. Der Re-Launch ist soweit über die Bühne gegangen und wir sind stolz auf unser Werk

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in dem Urteil (AZ: VIII ZR 181/07) vom 9.7.2008 entschieden, dass ein Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete für eine vermietete Immobilie zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung etwaiger Schönheitsreparaturen, welche in regelmäßigen, bestimmten Fristen zu erfolgen haben, enthält.

Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit bilden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der begehrte Zuschlag orientiert sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären. Der vom Senat angenommene Entgeltcharakter der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter (BGHZ 105, 71, 79) kann keine andere Entscheidung rechtfertigen. Denn daraus lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten.

Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen, weil eine durch die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel entstandene Lücke nur dann der Vervollständigung bedarf, wenn dispositives Gesetzesrecht hierfür nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen der Vertragsparteien Rechnung tragende Lösung bietet. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn dasselbe Ergebnis als Folge einer unwirksamen vertraglichen Abwälzung der Renovierungslast auf den Mieter eintritt, stellt dies keine den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung dar.

Ebenso wenig kann die Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) gestützt werden. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft. Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB derjenige zu tragen, der derartige Klauseln verwendet. Denn nach dieser Bestimmung richtet sich der Vertrag im Falle der Klauselunwirksamkeit nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Kläger als Klauselverwender nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben.

Quelle: Pressemitteilung Nr. 131/2008 des BGH

Das vollständige Urteil (AZ.: VIII ZR 181/07) des VIII. Zivilsenats vom 9.7.2008 lag zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht vor. und kann späterhin hier als PDF zum Download bereit.

Für Immobilieneigentümer, deren Immobilie unverschuldet ganz oder teilweise leer steht, gibt es laut der Bundessteuerberaterkammer eine Möglichkeit, die Grundsteuer erlassen zu bekommen.

Der Eigentümer kann diesen Erlass der Grundsteuer laut Gesetz bei der jeweiligen Gemeinde beantragen, wobei in Berlin, Bremen und Hamburg die einzelnen Finanzämter zuständig sind.

Bisher wurde die Grundsteuer nur erstattet, wenn eine Immobilie beispielsweise wegen Hochwassers nicht bewohnbar war. Auf jeden Fall musste der Eigentümer aber nachweisen, dass er den Leerstand nicht selbst verschuldet hat, etwa durch überhöhte und unrealistische Mieten.

Für das aktuelle Jahr 2008 können die Anträge auf eine Reduzierung der Grundsteuer noch bis zum 31. März 2009 gestellt werden.

Wichtig ist daher, sämtliche Belege und Nachweise gut aufzubewahren.

Für 2007 noch einen Nachlass der Grundsteuer zu erhalten ist leider nicht mehr möglich, da der Abgabetermin bereits verstrichen ist.

Der Bundesgerichtshof hat ein erneutes Urteil (AZ.: XI ZR 74/06 vom 26. 2. 2008) im Zusammenhang mit den sogenannten Schrottimmobilien gefällt.

Hintergrund ist die Klage einer Volksbank aus Baden-Württemberg gegen einen in Bremen ansässigen Kunden, der ein Appartement in einem Boarding-House bei Stuttgart ohne Eigenkapital zwecks Steuerersparnis gekauft hatte.

Nachdem nun zuerst die Pächterin des Boarding-Houses kurz nach der Eröffnung und wenig später auch die Bauträgerin insolvent wurden, kam auch der Immobilienkäufer mit seinen Verpflichtungen der Bank gegenüber in Verzug. Diese kündigte das Darlehen und forderte runde 145.000 DM von ihrem Kunden zurück, woraufhin der Kunde seine Darlehensvertragserklärung nach dem Haustürwiderrufsgesetz widerrief.

Die Bank klagte die bestehenden Forderungen gegen Ihren Kunden ein. Schlussendlich urteilten die Gerichte so unterschiedlich, dass der BGH zur Klärung des Sachverhaltes angerufen wurde.

[...] Das Berufungsgericht ist zwar zu Recht davon ausgegangen, dass ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung gemäß § 2 HWiG auch dann gegeben sein kann, wenn [...] die Haustürsituation nicht bei Vertragsabschluss, sondern nur bei dessen Anbahnung vorgelegen hat.

[...] der Schadensersatzanspruch setzt aber voraus, dass die finanzierende Bank ein Verschulden trifft und der Kapitalanleger seine auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Willenserklärung bei ordnungsgemäßer Belehrung über sein Widerrufsrecht auch tatsächlich widerrufen hätte; eine (widerlegliche) tatsächliche Vermutung für die Ausübung des Widerrufsrechts besteht nicht.

Dies gilt auch dann, wenn der mit dem Darlehen finanzierte Kaufvertrag nicht wirksam zustande gekommen sein sollte.

Ohne einen Widerruf bleibt der Kapitalanleger an den Darlehensvertrag gebunden und zu seiner Erfüllung verpflichtet, ohne der Bank die Unwirksamkeit des Kaufvertrages entgegenhalten zu können.

Im zur Entscheidung stehenden Fall kann das Bestehen oder Nichtbestehen eines Schadensersatzanspruchs noch nicht abschließend beurteilt werden.

Vielmehr wird das Berufungsgericht nach Zurückverweisung der Sache die erforderlichen Feststellungen zu treffen haben. [...]

Weiterführende Links:

BGH- Pressemitteilung

BGH - vollständiges Urteil vom 26. Februar 2008 – XI ZR 74/06
(lag bei Veröffentlichung des Artikels noch nicht vor – Anm. d. Redaktion)

Die Webseite der PALAZZO Immobilien-Management GmbH hat ein neues Kleid erhalten, und auch die Inhalte vor allem des Immobilien-Lexikons werden umfangreicher.

Ich bitte um Anregungen, welche Inhalte Ihrer Meinung auf der Webseite fehlen.

Danke

Nun geht es doch Schritt für Schritt voran. Wir überarbeiten gerade unsere Webseite um den Interessenten an Immobilien und Kapitalanlagen endlich unsere neue Webseite zu präsentieren.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute in dem Urteil VIII ZR 103/06 entschieden, dass Vermieter von Wohnraum die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs durch Formularvertrag auch auf Mieter von Erdgeschosswohnungen umlegen dürfen.

Nähere Informationen:

- BGH Pressemitteilung Nr. 128/06 vom 20.9.2006
- BGH Urteil des VIII. Zivilsenats vom 20.9.2006 – VIII ZR 103/06 (liegt derzeit noch nicht vor)

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil (VIII ZR 159/05 vom 31.5.2006) festgestellt, dass Mieter nicht gezwungen werden können, die Nebenkosten für eine zeitweise leer stehende Nachbarwohnung zu übernehmen.

Wenn die (“kalten”) Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzun-gen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen.

 

Eine neue Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) zum Thema Schadenersatz trotz Mietmängel (AZ: XII ZR 47/04 vom 7.6.2006)

Aus der Urteilsbegründung des BGH (AZ: XII ZR 47/04):

Treten infolge eines Mangels der Mietsache Schäden an Sachen des Mieters ein, muss dieser die Schäden nach Grund und Höhe auch dann beweisen, wenn der Vermieter behauptet, diese seien bereits aufgrund eines früheren Schadensereignisses eingetreten. Eine Umkehr der Beweislast zu Lasten des Vermieters findet nicht statt.

Eine interessante Studie hat der wohnen im eigentum die wohneigentümer e.V. veröffentlicht.

Wohnungseigentümer zahlen in Deutschland im Mittel 31,20 Euro im Jahr pro m² an Hausgeld, die teuersten Wohnungen liegen sogar bei 54,36 Euro pro Jahr und Quadratmeter. Dies geht aus einer Untersuchung des Vereins ‘wohnen im eigentum’ hervor.

Demnach zahlten Wohnungseigentümer einer 80 m² großen Wohnung durchschnittlich 2.559,50 Euro im Jahr an Hausgeld.