Planejando a casa própria

Perguntas e Respostas

2011-04-24T13:34:00.000-07:00

Olá pessoal, demorei um pouquinho para escrever devido a correria do dia a dia, trabalho, faculdade, filhos, família etc.

Tenho certeza que todos temos pouco tempo disponível, enfim continuamos com a proposta de informar os leitores deste blog a respeito do mercado imobiliário.

Estive essa semana vasculhando os sites de algumas construtoras e incorporadoras e me agradou bastante uma seção no sife da Gafisa, nesta seção que é de perguntas e respostas são abordados vários assuntos e eu selecionei algumas perguntas para vocês, quem tiver o interesse de olhar todas acesse o site http://www.gafisa.com.br/compra-segura.aspx.

Agora vamos as perguntas!

O que é um lançamento imobiliário?

É a abertura de vendas de um empreendimento imobiliário após o seu Registro de Incorporação. Normalmente, o início das vendas é acompanhado de eventos, ações promocionais e anúncios na mídia.

Qual a vantagem de se comprar um imóvel no seu lançamento?

Quando você compra um imóvel no lançamento, você pode escolher a unidade mais adequada à sua preferência, além de encontrar, nessa fase de vendas, as melhores condições de preço e de forma de pagamento.

O que é um imóvel na planta?

É o imóvel comercializado durante a fase de lançamento, ou seja, antes do início da construção.

O que significa comprar um imóvel na planta?

Significa comprar um imóvel quando ele está sendo lançado. Ou seja, o imóvel não se encontra pronto. Ele será construído e, após um prazo que usualmente varia de 18 a 36 meses, dependendo do tipo de imóvel, será entregue pela incorporadora ao proprietário. Por isso que se diz que o imóvel comprado na planta é um bem de entrega futura.

Que cuidados deve-se tomar para comprar um imóvel na planta?

Verifique se realmente o imóvel escolhido atende às suas necessidades no que diz respeito a tamanho, localização, infraestrutura de lazer oferecida e a sua planta. Planeje seu futuro e analise se o valor e a forma de pagamento deste imóvel se encaixam na sua capacidade de pagamento. Verifique se o projeto do empreendimento encontra-se aprovado, e o seu Memorial de Incorporação registrado. Compre apenas de incorporadoras e construtoras saudáveis, com tradição e credibilidade.

O que é Incorporação Imobiliária?

Ato de empreender um projeto imobiliário. É o meio pelo qual alguém (pessoa física ou jurídica) se compromete a construir um edifício, ou conjunto deles, com diversas unidades autônomas, sendo-lhe permitido comercializar as unidades que o comporão, antes ou durante a fase de construção do empreendimento. Para que a Incorporação Imobiliária produza efeitos e permita a venda das unidades imobiliárias autônomas, é necessário o seu registro no Ofício de Registro de Imóveis competente, que inclusive dá segurança ao adquirente quanto à condição técnica e idoneidade do incorporador, à legalidade do projeto, às características e metragens do imóvel, bem como às regras de convivência em condomínio. É o processo que permite a comercialização legal de um empreendimento que ainda se encontra na planta.

O que é Alienação Fiduciária?

É o instrumento no qual se transfere um imóvel do devedor para o credor em garantia do pagamento da dívida. O devedor permanece com a posse para uso próprio do bem. Quando a dívida é quitada, a propriedade é consolidada em nome do antigo devedor.

O que é hipoteca?

Hipoteca é direito real de garantia que o devedor confere ao credor sobre um bem imóvel.

Bom por hoje é só pessoal em breve postarei um novo texto, caso tenha alguma sugestão por favor deixe um comentário.

Uma ótima páscoa para todos!

Tabelas de financiamento e amortização.

2011-04-02T13:54:00.000-07:00

Bom pessoal vamos continuar falando sobre o planejamento e procura de imóvel, porém acredito que é necessário um capitulo sobre os sistemas de amortização, abaixo vamos ver os 03 tipos existentes hoje no mercado, SAC, SACRE e PRICE.

· SAC (Sistema de Amortização Constante)

É um Sistema de Amortização onde as parcelas vão ficando menores com o passar do tempo, de acordo com a inflação atual. Isso acontece porque os juros também diminuem a cada mês. Ou seja, você começa pagando um valor e termina com a segurança de ter uma parcela mais suave.

· SACRE (Sistema de Amortização Constante com Recalculo)

É parecido com o SAC. A diferença é que a prestação é fixa durante 12 meses e depois é recalculada. Na inflação atual, este novo cálculo diminui o valor da prestação e a mantém fixa por mais 12 meses.

· Tabela PRICE (Sistema de Prestação Constante)

Diferente do SAC, esse Sistema de Amortização é feito com prestações do mesmo valor do começo ao fim. Para um financiamento de longo prazo não é um bom negócio, pois as parcelas se tornam cansativas e podem apertar no seu bolso.

Este tipo de financiamento é muito usado em instituições financeiras e no comércio em geral, e é conhecido como Sistema Francês de Amortização.

Exemplo de Financiamento	*Total financiado (parcela + juros)**

Valor do Imóvel: R$ 130.000,00	PRICE: R$ 256.383,28

Valor de Entrada: R$ 30.000,00	SAC: R$ 216.135,28

Valor do Financiamento: R$ 100.00,00	SACRE: R$ 214.195,91

Prazo 360 meses	Juros de 7,66%

No exemplo acima temos um imóvel cujo o valor é de R$ 130.000,00, neste exemplo o cliente deu 30 mil de sinal e o saldo será financiado a uma taxa de juros de 7,66% ao ano e com prazo de amortização em 360 meses, podemos observar que a tabela PRICE apresenta um total de saldo devedor + juros maior que as tabelas SAC e SACRE, uma diferença a maior de quase 40 mil, por este ponto de vista a tabela PRICE não é a melhor opção e tem mais um complicador como a parcela da PRICE e fixa o saldo devedor apresentará no ultimo mês um resíduo que deverá ser quitado ou refinanciado coisa que não ocorre com as outras tabelas.

O primeiro gráfico mostra a evolução das parcelas mensais note que as parcelas do sistema PRICE são sempre o mesmo valor, já as parcelas dos sistemas SAC e SACRE vão diminuindo ao longo do tempo, o que é uma tremenda vantagem porque o seu bolso vai ficando mais folgado no decorrer do financiamento.

O segundo gráfico mostra a evolução do saldo devedor veja que a queda das tabelas SAC e SACRE são constantes ao longo do tempo, já a PRICE em determinada altura o saldo devedor aumenta o levará ao resíduo já citado.

Bom pessoal espero ter contribuído mais um pouco com vocês, por favor respondam a enquete do blog para que eu possa melhorar o blog.

Um forte abraço e nunca desistam dos seus sonhos.

A procura do imóvel

2011-03-22T16:49:00.000-07:00

Após o planejamento definido começa então uma das fases mais desgastantes a procura do imóvel!

A procura exige muito controle emocional e principalmente tempo, os interessados devem estar preparados para olhar muitas opções e é recomendado não fechar negócio na primeira opção que agradou.

Eu divido esta etapa em duas partes.

Parte I - A seleção: Devemos criar uma pastinha em nosso PC onde vamos colocar todas as informações e observações sobre os imóveis visitados, colocar as fotos e as propostas de cada opção.

É natural que ao visitar um imóvel o corretor que está te atendendo queira de alguma forma lhe pressionar para você assinar a proposta de compra e venda e concretizar o negócio, porém nessa hora é importante ter calma e não ceder aos argumentos deles, do tipo: Tenho mais duas pessoas interessadas se você não fechar vai perder o negócio.

Parte II - Critérios de eliminação: Vamos criar alguns critérios para eliminar as opções até chegarmos a 2 ou 3 opções, entre eles poderíamos citar: Condições de pagamento, estado físico do imóvel, localização, infra-estrutura da região e assim por diante, porém acredito que cada um criará critérios diferentes.

Dica: Vale a pena fazer várias visitas as opções que mais agradaram, visite de manhã, tarde e noite, converse com moradores da região para saber como é a vizinhança!

Bom espero que tenham gostado deste post e até breve!

O planejamento

2011-03-19T16:52:00.000-07:00

Agora nosso assunto será o planejamento.

Planejar é muito importante para se atingir qualquer objetivo que dirá comprar um imóvel!

Primeiro devemos pensar que tipo de imóvel queremos comprar, casa ou apartamento?

Novo ou usado?
Obs: (Imóveis usados normalmente precisam de reforma e isso deve ser levado em consideração, mesmo o imóvel novo vai precisar uma vez que a maioria das construtoras não entrega totalmente acabado.)

Quantos dormitórios, 2, 3 ou quem sabe 4? Vai ter suite?

Quantas vagas de garagem?

Será em condomínio ou casa isolada?
Obs: (A questão do condomínio também é importante porque isso será um custo permanente.)

Qual será o bairro?
Obs: (O bairro deve oferecer uma infra-estrutura de comércio, serviços e transporte.)

Ao respondermos essas perguntas vamos filtrando a nossa busca, essas perguntas são alguns exemplos porque podem surgir muitas outras dependendo da necessidade de cada um! Elas nos darão um norte a seguir e tenha em mente que cada uma das respostas irá influenciar no preço do imóvel e condições de pagamento.

Bom após a reflexão sobre o imóvel que iremos buscar agora vamos pensar em nossos recursos a melhor forma de se pagar um imóvel sem dúvida alguma é à vista, porém somente uma parcela pequena da população tem os recursos para tal.

Se a nossa opção é pagar o imóvel parcelado devemos procurar um banco para fazermos uma simulação de financiamento e tirar nossas dúvidas sobre o assunto.

Obs: Não se iluda não existe financiamento de 100% do valor do imóvel! Sempre haverá algum tipo de desembolso.

Devemos pensar nos custos de aquisição:

1 - ITBI - Imposto de transferência de béns imóveis: no caso da cidade de São Paulo a aliquota é de 2% a 2,5%.

Acesse o link da prefeitura para maiores informações: http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/itbi/index.php?p=2513

2 - Averbação da matrícula do imóvel e escritura: este valor pode variar bastante.

3 - Monatgem de pasta para o financiamento bancário: este é cobrado pelo profissional que cuidará do processo de financiamento e normalmente o custo é de R$ 700,00 a R$ 1000,00 existem algumas construtoras que já oferecem esta facilidade.

4 - Taxa de avaliação do imóvel : normalmente as construtoras não cobram este serviço, porém na compra de um imóvel usado o banco manda um engenheiro ao imóvel, para avaliar o valor de mercado do bem e também para que o profissional faça um laudo das condições físicas do imóvel atestando que ele pode ser usado como garantia.

5 - Comissão do corretor: toda negociação imobiliária deve ser intermediada por um profissional inscrito no CRECI-SP Conselho Regional de Corretores de Imóveis de SP, o CRECI é o órgão fiscalizador da atividade, a comissão de corretor é regulamentada em lei e existem uma tabela divulgada pelo CRECI qualquer valor cobrado acima da tabela deve ser denunciado ao CRECI.

Obs: Quando for aos plantões de vendas e imobiliárias peça para ver a carteirinha do profissional, se ele se negar ou der alguma desculpa fique atento!
http://www.crecisp.gov.br/

No próximo texto continuaremos falando sobre a compra do imóvel.

Primeiro passo

2011-03-19T11:37:00.000-07:00

Olá pessoal na inauguração de nosso espaço de debate e discussão sobre o sonho da casa própria, vamos falar de planejamento.

Qual é o primeiro passo na compra de um imóvel?

A maioria das pessoas devem estar dizendo, acho que devemos primeiro encontrar um imóvel ou procurar uma imobiliária ou construtora certo?

Bom não é por aí que devemos iniciar!

Primeiro precisamos discutir em casa com nossa família e amigos sobre este passo tão importante em nossas vidas! Precisamos trazer o sonho para a realidade nua e crua porque muitas vezes sonhamos com coisas que estão fora do nosso alcance!

Vamos a um exemplo do que estou dizendo a vocês, diariamente recebo pessoas em meu escritório com o interesse na compra de um imovel muitas vezes essas pessoas não se informaram antes da procura, algo que deveriam ter feito.

Certo dia um casal me disse que seu sonho era morar no bairro do Tatuapé em SP, bairro de classe média alta! Bem a renda familiar era de cerca de 2 mil reais por mês e eles não tinha reservas financeiras a não ser um saldo de FGTS que não passava de 4 mil, ocorre que este bairro tem um dos metros quadrados mais caros de SP. Quando estava explicando esta situação ao casal eles ficaram muito bravos, eu entendo, todos temos o direito de sonhar! Porém devemos sonhar com coisas possiveis de se alcançar, como eles ficaram irredutiveis pedi a eles para irem para casa conversar sobre a compra do imovel, fazer uma pesquisa de preço e procurar os bancos para verificar sobre sua capacidade de financiamento.

Bom pessoal este é somente um exemplo de muitos casos que acompanhei em minha carreira como corretor, nós brasileiros estamos acostumados com o crédito facilitado para compra de todo tipo de béns e produtos, porém a compra de imovel não é tão fácil como pode parecer!

No próximo texto falaremos sobre o planejamento!